Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006
6-7-2006
Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag
6-7-2006
2
Inleiding
1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE 3. Financiering CRE 4. Effecten op kwaliteit 5. Casus Rijkshuisvesting 6. Conclusies
6-7-2006
3
Verschillen belegger/C.R.E.-organisatie
Vastgoedbelegger Doelstelling/Focus Optimaliseert verhouding rendement/risico Investeringsgedrag Investeert als het aanbod op de markt matcht met de rendement/risico verhouding Waarderingsmethode Marktwaarde, herwaarderingsreserve Huurbeleid Markthuur Aan- en verkoopbeleid Koopt of verkoopt op basis van marktverwachtingen Maatschappelijk Maatschappelijk nuttige rendement investeringen als het rendement oplevert
Corporate real estate manager Stuurt op kosten op concerniveau Bedrijfsproces van de (interne) klant is leidend Historische kostprijs, afschrijvingen, voorzieningen of …? Kostendekkende huur Koopt of verkoopt op basis van de bedrijfsprocessen van de interne klant Maatschappelijk nuttige investeringen vanuit de corporate/shareholders optiek
6-7-2006
4
Invalshoeken voor een CRE organisatie
bijdrage aan primaire doelen organisatie
kosten/kwaliteit voor huurder/ gebruiker
CREM
Rendement op geinvesteerd vermogen (rol van belegger)
6-7-2006
5
Doelstellingen organisatie • Accent op maatschappelijke doelstellingen • Accent op waardecreatie • Accent op lange termijn financiele positie • Accent op operationele resultaten • Acccent op liquiditeitspositie
6-7-2006
6
Spreiding Werkgelegenheid, CBS Heerlen
6-7-2006
7
Stadia van CRE organisaties
intrapreneur
business strategist
dealmaker controller taskmaster rollen CRE-organisaties (Michael Joroff, 1993)
voor de toekomst: streven naar hogere trede op de trap → strategist lagere treden overlaten aan specialisten strategische allianties: private finance initiative (PFI) en gebiedsontwikkeling 6-7-2006
8
De vastgoedmarkt raakt in beweging,... Begin jaren ’90: Professionalisering vastgoedmarkt: Vastgoed als zelfstandig vakgebied, kennisontwikkeling Beschikbaarheid van kengetallen Vergroting transparantie van de markt
...maar ook...
6-7-2006
9
...de financiële markt beweegt
diversificatie in beleggingsportefeuilles: vastgoed wordt aantrekkelijk; midden jaren ’80: minder beperkende regels voor kapitaalverkeer; tussen ’85 en 2000: beschikbaarheid kapitaal ↑; veranderende regels voor accounting, waardering, beleggen
6-7-2006
10
Aard en positie organisatie • Overheid of bedrijf • Rijksoverheid versus andere overheden • Belasting en premiegefinancierde organisaties • Familiebedrijven of beursgenoteerde ondernemening • Banken/beleggers en verzekeraars • Kapitaalintensieve versus kapitaalextensieve bedrijven • Hoog of laag rendements/risicoprofiel kernactiviteiten • Vastgoed primair of secundair bedrijfsmiddel • Startende of gesettelde bedrijven
6-7-2006
11
Soort financier • Eigenaar/gebruiker • Institutionele belegger • Belegger/ontwikkelaar • Vastgoedfonds • Ontwikkelaar • Vastgoedhandelaar • Overheid
6-7-2006
12
Kwaliteit 1. Gebruikswaarde
1. Toekomstwaarde
2. Belevingswaarde
6-7-2006
13
Paleizen
6-7-2006
14
Effecten op kwaliteit Relatief hoge kwaliteit
Relatief lage kwaliteit
• Bedrijf met lange termijn
•Bedrijf met korte termijn
doelstellingen
doelstellingen
•Maatschappelijk verantwoord
•Maatschappelijk verantwoord
ondernemen belangrijk
ondernemen onbelangrijk
• financier met lange termijn
•Financier met korte termijn
doelstellingen
doelstellingen
•Kapitaalintensief bedrijfsproces
•Kapitaal extensief bedrijfsproces
•Vastgoed is activum
•Vastgoed is kostenpost
•Sterke liquiditeitpositie
•Zwakke liquiditeitspositie
•CRE is strategist
•CRE is controller
6-7-2006
15
Casus Rijkhuisvesting • Sterke financiele positie Rijk • Maatschappelijke doelstellingen belangrijk • Relatief weinig directe politieke bemoeienis • Groeiend accent op lange termijn rijksbelang • Goede toegang van Rgd als CRE organisatie tot kapitaal
6-7-2006
16
Penitentiaire Inrichtingen • Primair bedrijfsmiddel • Korte termijn focus • Accent op gebruikswaarde vastgoed • Kosten vastgoed relatief ondergeschikt • Snelheid realisatie doorslaggevend
6-7-2006
17
PI Zoetermeer
6-7-2006
18
Gevangenissen
6-7-2006
19
PI Boschpoort, Breda
6-7-2006
20
Belastingdienst • Secundair bedrijfsmiddel • Focus op middellange termijn • Accent op gebruiks- en toekomstwaarde • Accent op doelmatigheid voor rijk i.p.v. eigen organisatie • Willen zakelijk en profesioneel imago
6-7-2006
21
Kantoorgebouw: Belastingdienst Leiden
Walterbosch complex Apeldoorn
6-7-2006
23
Kop- van Zuid Rotterdam
6-7-2006
24
Ministerie kernen • Secundiar bedrijfsmiddel • Middellange termijn focus • Accent op gebruiks- en belevingswaarde • Accent op doelmatigheid voor eigen Ministerie • Uitstraling huisvesting belangrijk voor eigen identiteit
6-7-2006
25
VROM
6-7-2006
26
VWS
6-7-2006
27
OC&W
6-7-2006
28
Portefeuille strategie Kantoren • Concentraties in grote steden bij OV • Onderscheid in strategische en flexibele voorraad • Risicodragend investeren op strategische locaties • Gebiedsgerichte benadering • Life cycle benadering • Financiering afstemmen op risicoverdeling met markt • PPS constructies
6-7-2006
29
Westerijdok Amsterdam
6-7-2006
30
Gerechtshof op Westerijdok
6-7-2006
31
Conclusies • Zowel de doelstellingen van de organisatie en de financiele positie van de organisatie als de wijze van financiering is van invloed op de kwaliteit van de huisvesting. • Korte termijn focus van organisaties en financiers leiden tot slechte kwaliteit en vernietiging van (maatschappelijk) kapitaal. •Financiers die grote afstand houden tot gebruiker en product realiseren de verkeerde kwaliteit.
6-7-2006
32
