W
~
vooraf
oningen uit de jaren ’20 en ’30 van de vorige eeuw zijn zeer gewild op de woningmarkt. Joost Kingma doet een studie naar de essentie van de kwaliteit van het wonen in deze vaak populair als ‘dertiger jaren’ aangeduide wijken. Een ruimtelijk historische analyse die lering biedt aan de moderne ontwikkelingsplanologie: de rol van eigenbouwers bij het ontwikkelen van wijken met allure. Schaal van de wijk, verkavelingstructuur, straatprofielen, woningkwaliteit en monumentaal groen zijn belangrijke elementen die de kwaliteit bepalen. Maar er is meer nodig. Waarom slaagden deze veelal particulier ontwikkelde wijken erin om de populariteit vast te houden? Zijn het de stenen en het groen of is het de samenleving, de levensstijl die bij deze wijken hoort? De studie zoomt in op een aantal regio’s met een opvallend hoge dichtheid aan jaren ’30 wijken: Stichtse Lustwarande, het Gooi, Eemland, Kennemerland, Haagse Duinstrook, Veluwezoom en Drents Plateau. Dit verhaal legt de focus op het zuidelijk deel van de Utrechtse Heuvelrug: de Stichtse Lustwarande. Een rijtoer door tijd en ruimte. Met lessen voor de toekomst. Voor de tekst en de afbeeldingen bij dit artikel werd gebruik gemaakt van de onderzoekgegevens die de auteur verzamelt in het kader van zijn studie. Naar verwachting worden de resultaten van het onderzoek in de loop van 2006 gepubliceerd.
S
ybe Groenewold, een jonge Amsterdamse architect aan het begin van de twintigste eeuw, wil graag meer weten van de stormachtige bouw van nieuwe villawijken op voormalige buitenplaatsen in de regio. Geïnspireerd door het tuinstadconcept dat Ebenezer Howard in Engeland propageert en dat grote belangstelling geniet onder sociaal bewogen vakgenoten, wil hij nagaan of deze ideeën ook bruikbaar zijn bij de opzet van nieuwe buitenwijken voor de gegoede middenstand. Groenewold gaat op onderzoek uit en reist per trein naar een streek met veel buitenplaatsen, die bekend staat als de Stichtse Lustwarande, gelegen op de zuidelijke flanken van de Utrechtse Heuvelrug. Hij wil daar kennis nemen van de snelle stedebouwkundige ontwikkeling van dit gebied. Het verslag van zijn toer door Driebergen, die in begint op 17 mei 1905 en eindigt in de zomer van 1935.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 45
M
1 ~
De aanloop
et knarsende remmen en onrustig gefluit komt de trein van 17.12 uur tot stilstand langs het perron van station Zeist-Driebergen. Ik zie de heer Van Loon, gefortuneerd bankier uit de hoofdstad, behoedzaam uit zijn eersteklas compartiment stappen, een paar kruiers wenken en naar zijn koets lopen die voor het station al klaar staat. Het is 17 mei 1905 en een warme woensdagmiddag. De werkdag in Amsterdam zit erop, de heer Van Loon gaat naar huis. Of liever gezegd naar zijn buitenplaats Hydepark, zijn verblijf op de Lustwarande. Minzaam groet hij een paar medeforensen, evenals hij bemiddelde heren op weg naar hun buitens.
Ontwikkeling van spoorwegen ontsluit nieuwe gebieden voor het buiten wonen Het station Driebergen-Zeist werd aangelegd in 1844 als één van de halteplaatsen van de Rhijnspoorlijn die Amsterdam, via Utrecht en Arnhem, verbond met het zich industrieel snel ontwikkelende Duitse achterland rond Keulen. De lijn was vooral bedoeld voor het goederenvervoer, om zo Amsterdam te kunnen laten concurreren met de haven van Rotterdam die een scheepvaartverbinding met Duitsland had. De Rhijnspoorlijn was een van de initiatieven van koning-koopman Willem I en werd door de staat aangelegd en geëxploiteerd. De lijn kreeg echter al snel ook een functie als snelle ontsluiting van de Utrechtse Heuvelrug voor de rijke Amsterdamse elite die zich een zomerverblijf buiten de stad kon veroorloven. Een dergelijk buiten werd doorgaans bewoond van 1 mei tot 1 oktober. De grond op de Heuvelrug was nog goedkoop in vergelijking met de traditionele streken langs de Vecht en Amstel, waar men per trekschuit naar toe reisde. De trein betekende ook een snelle verbinding. De Stichtse Heuvelrug kon tegen het einde van de negentiende eeuw in minder dan een uur kon worden bereisd. De trekschuit naar de Vecht deed er al gauw een halve dag over. De snelle treinverbinding bracht ook de mogelijkheid om zich permanent buiten te vestigen en voor het werk naar de stad te reizen. Vanaf eind negentiende eeuw zien we deze vorm van forensisme opkomen. De foto op pagina 44 geeft een beeld van het station rond 1895. Verslag van een ooggetuige ‘De bewoners van vele grote buitenplaatsen hebben allen hun eigen equipages, waarmee zij zich naar het station laten vervoeren. De negentiende eeuw handhaaft zich eigenlijk tot de eerste wereldoorlog. Tot die tijd was het een lust voor het oog om ’s morgens, tussen acht en half negen, en ’s avonds omstreeks zes uur, de prachtige paarden en sierlijke dog-cars, landauers, coupés en victoria’s te zien passeren.’
46| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
Ik laat de heer Van Loon rustig met zijn koets vertrekken en neem zelf de gereedstaande paardentram naar Driebergen. Te voet is het zo’n vijfentwintig minuten gaans, dus wat lang om te lopen, en bovendien die zware koffers! De tram volgt de Rijksstraatweg door Rijsenburg en Driebergen richting Rhenen en Arnhem. Langs deze straatweg rijgen zich de buitens en kleinere villa’s aaneen, regelmatig een opening latend met vista’s op het open landschap van de Kromme Rijn naar het zuiden en de bossen en heidevelden op de heuvelrug aan de noordkant. Vele eeuwen was de Utrechtse Heuvelrug met omgeving een relatief onbekend, rustig en landelijk gebied. Agrarisch met hier en daar een kasteel, wat ridderhofsteden en enige landgoederen. Met kleine dorpen, bewoond door een paar honderd vooral landbouwende inwoners. Dorpen aan de al uit de vroege middeleeuwen stammende weg, parallel aan de (Kromme) Rijn, op de wat hogere gronden van de heuvelrug. Dit gebied werd in de loop van de negentiende eeuw herontdekt door rijke landgenoten die hun met handel en nijverheid verworven kapitalen staken in de aanleg van buitenplaatsen met romantisch aangelegde landschapsparken. Een mooie combinatie van investeren en prettig wonen.
I
2 ~
buitenwonen k ben te gast bij de heer Jentje Manger Cats, eigenaar van het landgoed Dennenburg, gelegen aan de zuidzijde van Driebergen, en sinds kort wonend op de buitenplaats Sterrenbosch, gebouwd op grond die aan Dennenburg toebehoort.
Maar eerst moeten we nog door Rijsenburg. Zo snel gaat die paardentram niet. Rijsenburg binnenrijdend zie ik vanuit de tram rechts de pas aangelegde Emmalaan. Een van de vijf straten die samen een klein 19e-eeuws villawijkje vormen. Woningen met het uiterlijk van de statige buitenplaatsen van de zeer gefortuneerden, maar kleiner en met bescheidener tuinen. Gebouwd voor de nog kleine, maar snel groeiende middenklasse van hogere ambtenaren, kaderpersoneel, technici en beoefenaren van de vrije beroepen. De welvaart die de voortschrijdende industrialisatie hun bracht maakte het ook voor deze groep mogelijk om de lokroep naar buiten en de natuur te volgen. De verbeterde infrastructuur maakt het voor deze groep mogelijk permanent buiten te gaan wonen, zonder elders zijn werkplaats te moeten opgeven en zonder de lasten van een tweede huis. Ik heb gelezen dat in Driebergen en Rijsenburg zakenlui en plaatselijke bouwondernemers snel op de toenemende behoefte om buiten te willen wonen hebben gereageerd. Alerte grondbezitters initieerden de bouw van buitenhuizen door percelen grond te verkavelen en enkele aannemers ontwikkelden zich tot zogenoemde `eigenbouwers'. Deze eigenbouwers hebben op eigen kosten kleine villa's en landhuizen gebouwd en vervolgens verkocht of verhuurd aan de grote groep gegadigden. De bouwactiviteiten namen de afgelopen jaren zo'n hoge vlucht dat de bouwsector één van de pijlers van de lokale economie is geworden. Het verharden van wegen geschiedt veelal in opdracht van de eigenbouwers, die zelf zorg dragen voor de ontsluiting van hun nieuwe bouwkavels.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 47
Buitenplaatsen In de zeventiende eeuw kwam het fenomeen buitenplaats op. De welvaart bij de bovenlaag van de bevolking nam enorm toe en men was in staat om er een tweede huis buiten de stad op na te houden. Dat men zijn winsten ging steken in buitenverblijven was niet zo verwonderlijk. De enorme geldreserves maakten het mogelijk om liquide middelen uit het handelscircuit te halen en op een andere manier te beleggen. Geld dat met hoog risico op zee verdiend was, werd gestoken in land. Men verwierf grond door boerderijen met bijhorende percelen op te kopen of men verhoogde de waarde van goedkope grond door ontginningen en het droogleggen van meren. Het was allemaal weliswaar minder rendabel, maar ook minder riskant. Bovendien kon grondbezit gecombineerd worden met het aangename, door op het bezit een buitenhuis te stichten waar men in de zomer van het buitenleven kon genieten. Aanvankelijk nam het buiten wonen een bescheiden vorm aan. Men kocht bestaande gebouwen en gebruikte deze in eerste instantie als buitenverblijf. Gewilde objecten waren de kastelen en ridderhofsteden vanwege het statusverhogende effect van een dergelijk bezit. Deze waren echter niet ruim voorhanden en ook niet vaak te koop. Boerderijen echter waren gemakkelijk te verkrijgen en men gebruikte deze gebouwen als basis voor een buitenhuis. Men vergrootte zo'n boerderij door er een herenkamer aan vast te bouwen. In deze kamers van bescheiden afmetingen bracht men dan het zomerseizoen door. Maar met de voortschrijdende emancipatie van de burgers en de verder toenemende welvaart, werden de buitenhuizen steeds meer een middel om zich te onderscheiden. De rijke bovenlaag in het bezit van macht en geld wilde zich etaleren als een soort nieuwe adel. De buitenhuizen met omringende tuinen werden steeds meer uitstallingen van burgerlijke pracht en praal, waarbij status en mode zeer belangrijk waren. Niet alleen rijke kooplieden vertoonden dit gedrag, in feite waren zij nog bescheiden te noemen. Het waren vooral de regenten, de stedelijke en provinciale bestuurders samen met de hoge ambtenaren, die naar een klassenonderscheid streefden. Hun positie was steeds belangrijker geworden en door het angstig bewaken van eigen belangen werden de regenten steeds meer een gesloten groep, die een afzonderlijke stand ging vormen. Dit patriciaat werkte hard aan zijn eigen klassenbewustzijn. Men deed dit door zich niet meer in te laten met de handel - aan het doorschuiven van lucratieve betrekkingen onder elkaar verdiende men immers veel gemakkelijker zijn geld - en door een voorname staat te voeren. Dit leidde tot steeds grotere buitenplaatsen, meer bedienden, prachtige tuinen en fraaie equipages. Aan de grootte en pracht van een buitenplaats kon men de status van de bezitter aflezen. Een buitenplaats was de kroon op iemands loopbaan. De parkbossen met hun lanenstelsels dienden een tweeledig doel. De lanen hadden een representatieve functie en versterkten de monumentaliteit van het buitenhuis. De zichtlanen op het huis boden niet alleen een overweldigend verschiet, maar plaatsten het huis altijd in het brandpunt van de aandacht. Maar geldbelegging was evenzeer een drijfveer. De statige bomen langs de lanen waren een belegging op lange termijn. De vakken tussen de lanen werden opgevuld met opgaand productiebos en hakhoutbossen.
48| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
De Stichtse Lustwarande De Utrechtse Heuvelrug had alles mee: een prachtige natuur, goede ontsluiting via het spoor en de weg en goedkope grond. En zo ontstond tussen 1820 en 1920 langs die oude verbindingsweg van Utrecht via De Bilt, Zeist, Driebergen, Doorn, Leersum en de Heerlijkheid Amerongen, een lint van buitens met schilderachtige en overweldigende parken, afgewisseld met weiden, korenvelden en bossen en de al eerder ontstane kastelen en lusthoven. In een van nature al romantisch heuvelachtig landschap. Er zijn in die periode meer dan honderd buitens gebouwd. Voor de aanleg van tuinen en parken rond de buitens werden grote namen gezocht, zoals de bekende tuinarchitecten Zocher, Copijn en Springer. De streek kreeg geleidelijk de naam Stichtse Lustwarande (Sticht is de oude naam voor het gebeid ten oosten van Utrecht onder het bewind van de bisschop, warande een wandelpark en het woord lust spreekt voor zichzelf). Een uniek woon- en leefgebied dat een uitstekende voedingsbodem bleek te zijn voor de ontwikkeling op grote schaal van luxe buitenwijken in het interbellum, de periode tussen de twee wereldoorlogen van de vorige eeuw.
I
3 ~
Denneburg
nmiddels ben ik met de tram aangekomen bij huize Sterrenbosch gelegen naast de Hogesteeg, de oprijlaan van het landgoed Dennenburg. De heer Manger Cats staat met zijn nieuwe automobiel, een Daimler, klaar om me naar Dennenburg te brengen. Hij is één van de twee trotse bezitters van een gemotoriseerd voertuig in Driebergen. Manger Cats, afkomstig uit een voornaam Fries geslacht van rechters en grietmannen, is een welgesteld man die zijn geldreserves graag aanwendt voor zijn dure liefhebberijen. Hij had als eerste in Driebergen een automobiel en is een gepassioneerd jager en schaatser. Zijn liefde voor het jagen en schieten leidde mede tot de oprichting van een schietvereniging in 1900. Hij heeft mij uitgenodigd op deze mooie dag in mei om het landgoed te bezichtigen met het oog op de verkoop van huis en park zuidelijk van de Engweg in een openbare veiling op donderdag 18 mei aanstaande. Het landgoed wordt in 15 kavels te koop aangeboden als bouwgrond. ‘De Buitenplaats in haar geheel leent zich zeer goed tot den aanleg van een Villapark’ zegt de catalogus die op aanvraag voor 30 cent door de notaris kan worden toegestuurd aan potentiële geïnteresseerden. Ik vraag aan de heer Manger Cats, nadat we zijn neergestreken in de ruime serre van het huis, met uitzicht op de prachtig aangelegde tuin en de oranjerie, wat hem er toe brengt het landgoed te verkopen. Hij pakt een kaart van het landgoed zoals het er in 1832 uitzag en de catalogus van de openbare verkoping in september 1889, nu 16 jaar geleden, toen hij eigenaar werd van de buitenplaats. V ERVOLG OP PAGINA 52
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 49
De lokroep van de natuur Wat in de loop van de 19e en 20e eeuw de Utrechtse Heuvelrug aantrekkelijk maakte, was het buitenleven in een fraaie omgeving. En juist dit aspect wordt in allerlei geschriften elke keer weer bezongen: de kwinkelerende vogels, de rijk geschakeerde kleuren van bos en heide, de stille bosvijvers die de wolken weerkaatsen, de wuivende velden boekweit, het frisse groen van de weilanden, de heilzame werking van de schone lucht en de weldadige rust in vergelijking met de stad. De natuur oefende een aantrekkingskracht uit op een gemêleerd gezelschap: van nuchtere bankiers tot romantische kunstenaars en van uitgebluste aristocraten tot energieke fabrikanten. De idealisering van het landleven en landschap was al in de achttiende eeuw sterk aanwezig. Dit uitte zich onder meer in de eerste landschapstuinen en filosofische beschouwingen over de slechtheid van de stad en de goedheid van de natuur. Deze verheerlijking van de natuur kreeg in de negentiende eeuw een extra impuls en dimensie door de druk op het stedelijke leven. De stank en rook van allerhande bedrijven in de stad bezorgden zowel rijk als arm overlast. Door de op gang komende industrialisatie trok werkvolk van het platteland naar de stedelijke agglomeraties, die nog niet ingericht waren voor een dergelijke bevolkingstoename. Slechte huisvesting en voorzieningen leidden regelmatig tot het uitbreken van een epidemie. In de periode 1848-1866 werd Nederland wel vier keer geteisterd door een grote choleraepidemie. Dergelijke golven van ziekte troffen de arme bevolking zo hard dat het sterftecijfer in de steden in veel gevallen extreem hoger lag dan het aantal geboorten. Ook de rijke bovenlaag werd hierdoor in zijn existentie bedreigd. Medici dachten in die tijd dat de besmettingen van de mens veroorzaakt werden door kwalijke dampen. Bedorven lucht ontstaan door rottingsprocessen zou een ziekmakend effect op de mens hebben. Met dergelijke theorieën was het niet verwonderlijk dat zuivere lucht een begerenswaardig artikel werd. In een stad als Amsterdam waar het vuil tot aan het einde van de negentiende eeuw in de grachten werd geloosd, kon het 's zomers verschrikkelijk stinken. Toen de Rhijnspoorweg een goede verbinding met het land mogelijk maakte, werd het voor welgestelde Amsterdammers relatief gemakkelijker en dus aantrekkelijker om zich buiten te vestigen in de zuivere natuurlucht. Bij voorkeur werd een vestigingsplaats op een zandbodem gezocht. De zompige veengronden met hun slechte ontwatering hadden in ogen van de negentiende-eeuwer een te hoge vochtigheidsgraad en boden meer kans op kwalijke dampen. Driebergen, Rijsenburg en Zeist waren de eerste plaatsjes langs de Rhijnspoorweg die aan die gunstige voorwaarden voldeden. Met de opening van het station in 1844 werden deze dorpen meteen de eerste treinforensenplaatsen van Nederland. Op één dag heen en weer reizen was nu goed mogelijk, zodat voor veel hoofdstedelingen de mogelijkheid bestond zich in Driebergen of Rijsenburg te vestigen. Net als vroeger ging de aandacht in eerste instantie uit naar seizoensgebonden bewoning. 's Zomers woonde men buiten en 's winters vertoefde men in de stad. Maar de trein bood zakenlieden nu de mogelijkheid om meer maanden met hun gezin buiten te blijven wonen.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 51
‘d
4 ~
Van der Meulen
e buitenplaats Dennenburg is gesticht in 1642, op het hoogtepunt van de Gouden Eeuw, door Pieter Uyttenbogaert. Hij kocht de gronden van de Staten van Utrecht. Oorspronkelijk was de buitenplaats gesitueerd aan de Langbroeker Wetering, de door de Bisschoppen van Utrecht aangelegde ontwatering- en vervoersvaart in het Kromme Rijngebied. In de daarop volgende eeuwen werd het landgoed door de opeenvolgende eigenaren verder uitgebreid en verfraaid. In 1743 werd door de toenmalige eigenaren, de familie Van der Muelen, het naastgelegen landgoed Broekbergen aangekocht en aan de kinderen toegedeeld. Op een stuk grond dat bij Broekbergen had behoord, werd in 1745 een zogenaamd sterrenbos aangelegd, een bos dat doorsneden wordt door lanen die van één punt uitgaan als de stralen van een ster. De beide landgoederen samen waren in die tijd op hun maximale grootte. Na de Franse overheersing lieten de Van der Muelens de verouderde tuinaanleg moderniseren in de toen opkomende Engelse romantische landschapsstijl. Tuinarchitect Breitensteyn uit Zeist, een leerling van de bekende tuinarchitect J.D. Zocher Sr, maakte in 1815 een nieuw ontwerp. Het oude lanenpatroon en de compartimentering bleven gehandhaafd en werden in de nieuwe indeling ingepast.’ Manger Cats pakt de kaart uit 1835 erbij om te laten zien hoe het landgoed er toen uitzag.
H
5 ~
een nieuw kapitaal herenhuis
ij vervolgt: ‘In 1855 werd het landgoed Dennenburg verdeeld onder de kinderen van Henrietta van der Muelen. De drie ongetrouwde dochters kregen Dennenburg en de twee zonen respectievelijk Broekbergen en Welgelegen, aan de noordkant van de straatweg. In 1889 werd Dennenburg in een openbare veiling verkocht. De pachters kochten hun landbouwgrond in het kleigebied ten zuiden van het park en de gemeente kocht enige percelen boven de buitenplaats Welgelegen. Ik heb toen het landhuis met bijbehorende gebouwen en het omringende park van 24 hectare ten zuiden van de straatweg gekocht. Het jaar daarop heb ik het oude huis grotendeels laten afbreken en er een nieuw kapitaal herenhuis opgetrokken. In het park is een oranjerie, een koetshuis met paardenstal en koetsierswoning gebouwd. Het landgoed verkoop ik nu, na 16 jaar, als bouwgrond, in de verwachting er een goede prijs voor te krijgen. Er is door de goede economie een grote vraag naar kavels voor villabouw. Zelf houd ik het park met sterrenbos en slingerpaden tussen Engweg en Straatweg en ga wonen in het nieuwe, moderne huis Sterrenbosch dat ik daar heb laten bouwen.’ Na de thee maak ik met Manger Cats een wandeling over het landgoed en bewonder de aanleg van het park met het kleine sterrenbos, vijverpartijen en romantische slingerpaden. Het is een prachtige, geurige lenteavond met volop bloesem aan de bomen. Op de terugweg naar huize Sterrenbosch, waar ik de nacht zal doorbrengen, rijden we nog even over de Putsteeg, de oprijlaan van het voormalige Broekbergen, die nu onderdeel uitmaakt van het park bij Sterrenbosch.
52| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
D
6 ~
na de grote oorlog 1914-1918
e volgende ochtend – ik heb zeer diep geslapen in deze zo gezonde omgeving – is de tijd flink voortgeschreden. Buiten is het guur. Aan de kleuren te zien is het herfst. Donderdag 5 oktober in het jaar 1922. Manger Cats, zichtbaar een dagje ouder geworden, legt me bij het ontbijt uit dat H.J. de Lanoy Meyer bij de verkoping in 1905 eigenaar is geworden van het huis Dennenburg en omringende gronden. Het villapark is er niet gekomen. Ook vertelt hij over de moeilijke tijd die Nederland achter de rug heeft door de Grote Oorlog. Ondanks het feit dat Nederland neutraal bleef in deze oorlog tussen Duitsland en een aantal Europese rivalen, is de levensstandaard van velen in deze periode gedaald. De handelsbeperkingen met Duitsland, maar ook met ons koloniaal Indië, hebben een sterk negatief effect op de economie gehad. De prijzen schoten omhoog, de inkomens niet. Er was een toenemende werkloosheid. De woningbouw, zeker in Driebergen en Rijsenburg meestal goed voor een groot aantal banen, was praktisch tot nul gereduceerd. Diverse percelen, die door eigenaars voor woningbouw waren bestemd, werden voorlopig in gebruik genomen voor de verbouw van eetbare gewassen. De onstuitbaar lijkende groei van de beide dorpen die zo vanzelfsprekend had geleken, was in de tijd van de oorlog tot stilstand gekomen. Gelukkig was de situatie inmiddels weer aan de beterende hand. Manger Cats had dan ook besloten om de weer aantrekkende vraag naar bouwgrond te gebruiken om het Sterrebosch te verkopen.
I
7 ~
Het interbellum begint voorspoedig
k besluit maar eens een kijkje te nemen bij de openbare veiling van de buitenplaats ‘Het Sterrebosch’, deze middag om 2 uur in het café ‘De Prins van Oranje’ in het centrum van Driebergen. Ik bedank Manger Cats voor zijn gastvrijheid en neem afscheid. Tijdens de wandeling naar het etablissement langs de Rijksstraatweg valt het me op dat de paardentram inmiddels is vervangen door een nieuwe vervoersvorm: de elektrische tram. Herenboer Van Selm, de buurman van Manger Cats en eigenaar van een deel van het voormalige landgoed Broekbergen, ook te voet naar de veiling onderweg, loopt met me op en legt ondertussen uit dat de paardentram in het najaar van 1905 werd opgeheven ten gunste van de toen al bestaande stoomtram. In 1911 werd de stoomlocomotief van de tram vervangen door elektrische tractie. Ook valt het grote aantal auto’s en vrachtwagens op. Van Selm vertelt dat hij gelezen heeft dat bij een verkeerstelling op de hoofdstaat in Driebergen in 7 dagen maar liefst circa 2000 auto’s langs kwamen, zo’n 14 procent van het totale aantal verkeersdeelnemers dat was geteld. De fietsers waren natuurlijk wel in de meerderheid geweest met 11.000 passages. Er waren 187 aanspanningen geteld. Hij herinnert zich nog een telling op een zondagmiddag in 1909 toen er tussen twaalf ’s middags en zes uur ’s avonds in totaal ruim 3000 rijdende verkeersdeelnemers waren geteld waarvan nog maar 4 procent bestond uit auto’s. In het afgelopen decennium heeft de auto dus blijkbaar al 10 procent gewonnen op de fiets en de koets.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 53
D
8 ~
plan ‘sterrenbosch’
e veiling in de Prins van Oranje is druk bezocht. Van Selm herkent veel bekende gezichten uit het Driebergse, vooral uit de bouwwereld: onder andere handelaar-hotelier Teseling (tevens wethouder), gemeentearchitect Van Amerongen en de aannemers Appels, Van Donselaar, Van Dusschoten en Fukkink. Het bieden verloopt geanimeerd, de economie trekt nu vier jaar na de Grote Oorlog weer aan en er zijn goede perspectieven voor de particuliere bouw. Na afloop blijkt dat Van Selm, Van Dusschoten en Teseling het vaakst hun hand als laatste hebben opgestoken. Later die week zullen ze samen met Van Amerongen de ´bouwcombinatie Sterrebosch’ vormen die praktisch alle grond in handen heeft. Het duurt nog een paar jaar voordat de bouw in het sterrenbos een aanvang neemt, maar in 1924 wordt dan toch begonnen met de aanleg van de Parklaan, de eerste straat aan de westzijde van de Hogesteeg. Snel verschijnen hier de eerste huizen: ‘vriendelijke villa’s’ volgens de Driebergse VerfraaiingsVereniging, ‘vierkante smakeloze huizen’ volgens de Inspecteur van Volkshuisvesting in de provincie Utrecht. In een brief aan B&W van Driebergen schrijft hij in 1929: ‘Deze laan schijnt voorbestemd te zijn om te worden volgebouwd door een zelfde bouwertje, die als zodanig misschien wel een goede vakman is, doch die geen spoor van aesthetische ontwikkeling blijkt te bezitten. De vierkante smakeloze huizen die aan de Parklaan worden gezet doen meer denken aan de paviljoens van een gesticht dan aan de fraaie landhuisjes die men in een aan natuurschoon rijke gemeente als Driebergen mag verwachten.’ Hij stelde dat een dergelijke bouw wel afschrikwekkend moest werken op de vestiging van meer kapitaalkrachtigen.
appeltje voor de dorst Na 1910 werd het geld schaars. De wereldoorlog, de handelsbeperkingen, de ineenstorting van het Duitse rijk, een belangrijke handelspartner, de hoge successiebelasting, de werkloosheid, het zijn stuk voor stuk aanslagen op het vermogen van de rijken. Maar gelukkig hadden ze hun onroerend goed nog, als appeltje voor de dorst. Als dat appeltje er tenslotte ook aan moet geloven is het hoogtepunt van de landgoederen op de Lustwarande en andere streken in Nederland voorbij. Vele eigenaren, zeker zij die geen lange traditie van verbondenheid met hun grond hebben, besluiten, na aanvankelijke bezuinigingen op het onderhoud van de buitenplaats, tot gehele of gefaseerde verkoop van hun landgoed. Tuinen en parken worden verkaveld, landhuizen verkocht of afgebroken. Zoals vroeger de gegoede burgerij de fakkel overnam van de hoge adel, zo nemen in de eerste helft van de twintigste eeuw steeds meer burgers uit de groeiende ‘middenstand’ bezit van de verkavelde landgoederen. De ontsluiting via spoor en de almaar betere wegen dragen hier een belangrijke steen aan bij. Illustratief is ook dat er vanaf 1928 een discussie woedt over de aanleg van een nieuwe snelverkeersweg tussen Utrecht en Arnhem. Eerst wordt deze door Rijkswaterstaat gepland als aanpassing van de bestaande rijksweg over Zeist, Driebergen, Doorn enzovoort naar Arnhem. Hier en daar wat verbreed en met een omlegging om de bestaande dorpskernen. Er kwamen protesten vanuit de lokale gemeenschap die de combinatie van snelverkeer met langzaam lokaal verkeer en de tram gevaarlijk vond. Uiteindelijk kwam er in 1935 een landelijk plan voor autosnelwegen met onder andere een snelweg van Den Haag / Rotterdam via Utrecht en Arnhem naar Duitsland. In 1938 werd aan het tracé bij Driebergen begonnen. De aanleg zou nog enige jaren duren en werd tijdens de Tweede Wereldoorlog afgerond.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 55
I
9 ~
Rosarium
n samenwerking met herenboer Van Selm, die een deel van de grond van de voormalige buitenplaats Broekbergen heeft ingebracht, ontwikkelt de bouwcombinatie na de Parklaan en Hogesteeg vervolgens aan de overzijde in een rustig tempo de Sterrenboslaan (vanaf 1928), de Wethouder Teselinglaan en Rosarium (beide vanaf 1936). Bij de verkaveling wordt dankbaar gebruik gemaakt van de aanwezige laanbeplanting van de landgoederen, te weten die van de Hogesteeg en de Putsteeg, zij het dat de Sterrenboslaan hieraan parallel wordt gelegd omdat anders de verkaveling te ongunstig uitkomt. Het Rosarium wordt door de gemeente aangelegd in het kader van de werkverschaffing. Dat betekent een aanzienlijke kostenbesparing voor de bouwcombinatie.
N
10 ~
aannemingen eigen bouw
Na afloop van de veiling drink ik nog een glaasje in het café met aannemers Dirk Appels zijn twee zonen Jan en Dirk en aannemer Van Donselaar. De oude heer Appels vertelt levendig over de bouwactiviteiten die zijn familie al sinds 1780 in Driebergen en Rijsenburg uitvoert. ‘Tegen het einde van de 19e eeuw had onze familie een stevige vinger in de bouwpap. Niet alleen als aannemers, maar ook als eigenbouwer. In die laatste hoedanigheid is onze firma al vele decennia actief: grond kopen, huizen bouwen voor eigen rekening en dan zien te verhuren of te verkopen. Ook het ontwerp doen we vaak zelf. Mijn zoon Jan heeft zo de woningen hier aan de Wethouderslaan ontworpen. In die hoek hebben we tot de Grote Oorlog veel gebouwd. Na de stilstand die de oorlog bracht is het bouwen vrij snel weer opgepakt. In 1919 zijn de ‘bossen van Thurkow’, zo’n 100 hectare aan de noordzijde van het dorp, verkocht aan de familie Van Waveren, die hier een grote villawijk aanlegt op de plaats van het voormalige sterrenbos van Huize Sparrendal.’ Rond 1920 begon er nog meer bouwactiviteit aan de bovenrand van het dorp. Op gemeentegrond is het Burgemeesterpark aangelegd met aangrenzende wegen. Gemeentearchitect Van Amerongen maakte het ontwerp en hield toezicht. De aanleg was een werklozenproject voor een gulden of drie per dag. In 1920 gingen de bouwkavels in de verkoop. Dat was onder meer voor mensen die gepensioneerd waren en in deze streek wilden wonen. Hier kwamen de mensen van hun geld genieten. Ook kwamen er mensen die gespaard hadden, bijvoorbeeld in Indië. 1922: Het bruist van de bouwactiviteiten Appels vervolgt: ‘De Van Remmerdens, slagers in Driebergen en Doorn, waren al langer eigenaren van het ‘binnenveld’ tussen ruwweg Hoofdstraat, Traay, Welgelegen en Lindelaan. Zij zijn dit jaar begonnen het terrein te verkavelen tot bouwpercelen en leggen op hun bouwterrein twee wegen aan: Oranjelaan en Nassaulaan. Die percelen raken ze de komende jaren wel kwijt.’ Ook aan de oostelijke rand van het dorp wordt hard gebouwd. Hier zal in 1925 de Horstlaan worden aangelegd over het landgoed De Horst en in 1931 de Mevrouw Lijnweberlaan.’ In het café schettert de radio. Even dwalen mijn gedachten weg naar de internationale ontwikkelingen in Rusland, waar de revolutie de communisten in 1917, dus 5 jaar geleden, aan de macht heeft gebracht. Zal het rode gevaar straks ook voor ons hier in Nederland dreigen? Er zijn al geruchten over spoorwegstakingen.…
56| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
1935: Crisistijd en toch bouwen? Ik schrik op uit mijn sombere overpeinzingen en wil verder luisteren naar de lotgevallen van de aannemers. Inmiddels heeft zoon Jan het verhaal van vader Appels overgenomen en blijk ik aanbeland te zijn in de zomer van het jaar 1935. In de Prins van Oranje is het druk met zomergasten die in groten getale op de fraaie omgeving en schone lucht zijn afgekomen. De pensions puilen uit, ondanks de crisis. De sterke groei van de bevolking en de in 1934 van 16 naar 25 treinen per dag uitgebreide treinenloop dragen hier ook aan bij.
De rol van de Verfraaiingsvereniging (VV) als promotor Omstreeks 1910 schreef zij in de eigen gids: ‘Zoekt gij mooi en goedkoop wonen in een welvarende plaats in het centrum des lands, waar de belasting laag is en goede verbindingen met spoor en tram zijn? Vestigt u dan te DriebergenRijsenburg waar fraaie terreinen beschikbaar zijn voor Villabouw, zoowel in de kom der gemeenten als in en nabij de dennenbosschen. Inlichtingen verstrekt u gaarne het bureau der VV.’ Ook werden er annonces geplaatst voor bouwplaatsen, zoals voor het ‘plan Van Waveren’ (Zie hoofdstuk 14).
J
11 ~
welgelegen an Appels vertelt dat hij de laatste tijd een stevig robbertje gestreden heeft over de structuur van de wegen in het nieuwe uitbreidingsgebied ‘Welgelegen’ langs het zogenaamde Lekkere Watertje, een beekje dat met kwelwater van de Heuvelrug wordt gevoed.
‘Gedurende de laatste decennia wordt geleidelijk de neergang van de grotere buitenplaatsen merkbaar. De personeelslasten worden voor veel eigenaren te veel. Zo zijn voor de landgoederen Kraaybeek en De Wildbaan plannen gesmeed voor de aanleg van villa’s. Deze bouwplannen gaan echter niet door. Anders is het met de buitenplaats Welgelegen. Deze is omstreeks 1825 aangelegd als een afsplitsing van het landgoed Dennenburg. De gronden strekten zich uit van de Hoofdstraat tot over de Arnhemsebovenweg. Vanaf 1896 woonde de familie Geertsema in het huis Welgelegen. Eind jaren twintig kwam Welgelegen in handen van een schoonzoon, K.F. van den Berg, oud-directeur van de Javasche Bank. Vanaf dit jaar, 1935, exploiteert hij een groot deel van het bij de buitenplaats horende grondbezit als bouwgrond, waarvoor de Welgelegenlaan, Vijverlaan en Beeklaan zijn aangelegd. Ook de westzijde van de Buntlaan valt binnen deze uitbreiding.’ Jan Appels: ‘Wij waren de eersten die hier bouwden. Er was eerst een plan gemaakt, met instemming van de gemeente, waarbij dit fraaie beekje zou worden gedegradeerd tot een soort bermsloot. Ik probeer altijd wat verder te kijken dan mijn tekentafel en hecht er sterk aan om natuurlijke terreinelementen zo goed mogelijk in te passen in de dorpsbebouwing. Ik heb in de plaatselijke krant hier een artikel geplaatst met het voorstel om de beek als een echt landschapselement op te nemen en de weg aan weerszijden te leggen. Na lang aandringen zijn Van den Berg en de gemeente over de brug gekomen.’
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 57
Sparrendaal
Beerschoten-Willinkshof Bijdorp
Bloemenheuvel
Bornia
Ma Retraite 10 De Brink Schaerwyde Beeklust Lommerlust Slot Zeist Wulpenhorst Blikkenburg Hoog Beek en Royen Pavia Sparrenheuvel Molenbosch Nieuw Beerschoten De Breul
Villa Nuova
Villa Blanda
Beerschoten Vollenhoven Oostbroek
Sandwijck
Sluishoef Houdringe
Secundaire wegenaanleg Het stelsel van secundaire landwegen werd rond de eeuwwisseling onder handen genomen, veelal door particulieren die aan een weg bouwkavels hadden ontwikkeld. Ook in het kader van werkverschaffing werden wegen verhard. De nieuwe wegen die binnen de gemeente ontstonden waren ontsluitingswegen naar nieuwe of geplande bebouwing. Meestal ook door particulieren aangelegd. Aanvankelijk had de gemeente hier weinig greep op. Pas na de Woningwet van 1901 diende men bij de gemeente toestemming te vragen voor het aanleggen van wegen. Om de kavels beter te kunnen verkopen werden de wegen door de particulieren met de nodige zorg aangelegd, onder andere door het planten van laanbomen, die de wegen een statig karakter gaven. Was de exploitatie van een straat economisch niet meer aantrekkelijk, dan droeg men in de regel de straat over aan de gemeente en werd het openbaar gebied.
Crisis en werkloosheid In de jaren van de eerste wereldoorlog daalde de levensstandaard van velen. Vooral de loontrekkers hadden het zwaar. Prijzen schoten omhoog, de inkomens niet. De werkloosheid nam toe. De woningbouw, in Driebergen en Rijsenburg meestal goed voor een redelijk aantal banen, was ook praktisch tot nul gereduceerd. Het einde van de oorlog betekende nog niet dat de problemen voorbij waren. Integendeel, deze verergerden eerst nog. Pas in 1923 liep de naoorlogse depressie op haar eind. De economie trok weer aan, waaronder de bouwactiviteiten, en daarmee nam ook de werkgelegenheid weer toe. Tot aan de crisis die inzette met de beurskrach van 1929. Een grote zorg in de jaren dertig was de almaar oplopende werkloosheid. Het werk dat de gemeente kon verschaffen was een druppel op de gloeiende plaat, en vaak ook niet geschikt voor werkloze kantoorbedienden of huisknechts. Steeds meer gezinnen moesten ‘van de steun trekken’, 12 tot 15 gulden per week. In 1935 waren dat er 242 op een totale bevolking van Driebergen-Rijsenburg van amper 8000. Van de ruim 400.000 gulden die de gemeente over heel 1935 had uitgegeven, kwam meer dan een kwart op rekening van de werkloosheid. Een voorbeeld van een als gemeentelijke werkverschaffing uitgevoerd project is de aanleg van het gemeentelijke rosarium. De grond werd beschikbaar gesteld door de ‘bouwcombinatieSterrenbosch’, arbeid door goedkope werklozen, gratis ontwerp door de plaatselijke tuinarchitect en de hele beplanting een geschenk van de gezamenlijke Nederlandse rozenkwekers, dankzij de goede relaties van burgemeester en rozenliefhebber P.P. de Beaufort.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 59
‘W
12 ~
bouwen op risico levert goed rendement
ij bouwen hier en in andere plannen veel op risico’, vervolgt Dirk Appels. ‘Vooral vrijstaande, kleine villa’s en twee-onder-één-kap woningen. Die verhuren we dan tot we een koper hebben gevonden. Maar veel huizen houden we ook in de familie als belegging. De bouw van deze woningen heeft ook een sociaal aspect. Want als je bij de firma Appels werkt wordt je niet ontslagen. Wij zorgen ervoor dat in juli, augustus en september een huis gebouwd wordt, de ruwbouw klaar is, zodat eind oktober het dak erop zit. Dan kan er de hele winter nog doorgebouwd worden binnen de woningen. En dan zijn ze in april klaar. De verhuur van de woningen geeft een goed rendement. Want de rente op spaartegoeden is nu ruim 2 procent, maar als je een huis goed verhuurt dan zit er wel een rendement van 5 procent in.’ Aannemer Van Donselaar valt hem bij: ‘Ik bouw veel op aanbesteding, bijvoorbeeld de boerderijen op de landgoederen Leeuwenburg voor meneer De Beaufort en op Sandenburg voor meneer Van Lynden. Ik heb soms wel drie of vier boerderijen tegelijk onder handen. Maar als ik zie aankomen dat er weinig werk is, dan heb ik altijd wel een stuk bouwgrond. Ik laat voor een paar honderd gulden een prentje maken en ga aan de gang. Zo heb ik net nog een dubbele villa aan de Sterrenboslaan gebouwd en beide verhuurd voor 100 gulden in drie maanden. Als je zo’n huis wilt kopen kost het je nu zo’n vierduizend gulden. Dus reken het maar uit: een rendement van tenminste 5 procent.’ ‘Nu is het de laatste jaren, na de krach van ’29, wel zo dat er weinig geld is onder de mensen. Er staan dan ook veel woningen leeg. Maar ja, als ik de keus heb mijn mensen - ik heb er een kleine dertig in dienst – in de leegloop te hebben of door te laten werken aan een woning in eigen beheer, dan weet ik het wel. Kijk, ik betaal alles contant: grond, leveranties van bouwmaterialen, lonen. Bovendien bevorder ik dat mijn eigen mensen een woning kopen. Personeel met een eigen huis is altijd tevredener. Ze krijgen van mij een lening, betalen daar de normale rente over en kunnen aflossen wanneer ze willen. Soms bouwen we ook huizen voor particulieren als belegging. Zo hebben we in de Meenkselaan recent nog een woonhuis gebouwd voor de dominee. Als belegging. Want je steekt je geld toch liever in een huis dan in aandelen. Dan profiteer je ook van de waardevermeerdering door de prijsstijgingen. Het is een heel zekere, solide belegging. Zeker als je het direct kunt verhuren. Een prachtig appeltje voor de dorst, voor de oude dag.’
een grote staat Op de buitenplaatsen werden orchideeën en allerlei tropische planten geteeld in de grote kassen. Daarvoor en voor de tuinen hadden de eigenaren tientallen man personeel. De tuinbaas was een man van aanzien. Dat was een deftig persoon. Hij had immers het toezicht over een groot aantal personeelsleden. Ook was er een hoofdpalfrenier. Die had het paardenvolk onder zich. Er waren vaak wel vijf koetsen met tien tot vijftien paarden. Dat moest allemaal gepoetst en onderhouden worden. Deze levensstijl was met de oplopende arbeidslonen vanaf het begin van de 20e eeuw niet meer te bekostigen voor veel landgoedeigenaren. Met als gevolg dat steeds meer buitenplaatsen werden verkocht en verkaveld tot villaparken.
60| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
‘D
13 ~
kwaliteit of revolutiebouw
e kopers krijgen een woning vanaf tekening’, legt Dirk Appels uit. ‘Maar soms hebben ze ook een eigen architect. Op die manier is er van de kant van de toekomstige bewoners veel invloed op het ontwerp, de afwerking of indeling van de woningen. Nou heb je aannemers en eigenbouwers. Echt grote bedrijven zijn er niet. We hebben hier in Driebergen wel zo’n 18 bouwers.’ ‘Maar ze leveren niet allemaal kwaliteit’, voegt Van Donselaar toe. ‘Vooral in het bovendorp, zoals we het hier noemen, het plan Van Waveren in Driebergen-Noord, wordt er nog wel eens de hand gelicht met de kwaliteit. Dat komt omdat die huizen goedkoper moeten blijven dan de huizen aan deze kant van het dorp. Men woont liever hier in het Sterrebosch of aan het Rosarium, waar nu gebouwd wordt. Door de lange ontwikkelingstijd komt er veel verscheidenheid in de bouwstijl van de woningen. Zonder dat het rommelig wordt. Elk huis heeft een eigen architect en daarmee een geheel eigen karakter.’ ‘Ja’,valt Jan Appels, de architect-aannemer, bij. ‘Bovendien komt er ook variatie door het hergebruik van bouwmaterialen uit de landhuizen die hier worden afgebroken om plaats te maken voor die villa’s en middenstandswoningen. Mooie zware kozijnen, deuren, dakpannen, enzovoort. Maar sommige bewoners willen een groter toilet, een ander wil een bijkeuken of een andere indeling. Zo hebben we een woning aan de Vijverlaan gebouwd en daar moesten grote ramen aan de voor- en zijkant in. Want de bewoonster leed aan tuberculose en wilde beneden liggen met een mooi uitzicht naar buiten. Daar houden we dan rekening mee.’ Om de situatie maar eens met eigen ogen te aanschouwen wandel ik samen met Jan Appels via de Oranjelaan, die inmiddels aardig bebouwd is, en de net aangelegde Vijverlaan naar de Welgelegenlaan. Aan de verharding van de weg wordt gewerkt, dus we nemen de Buntlaan richting Arnhemse Bovenweg. Ook hier aan de Buntlaan wordt er stevig gebouwd op voormalige Welgelegen-grond. De eerste acht woningen aan de noordwestzijde van de weg zijn klaar. Het valt me op hoe zeer bij deze dorpsuitbreiding gebruik gemaakt is van de aanwezige landschapsstructuur van de buitenplaats Welgelegen. Er wordt zeer afwisselend gebouwd met een ruime verkaveling.
H
14 ~
Bovendorp
ier neem ik afscheid van Jan Appels, die teruggaat naar zijn werkplaats aan De Traay, en wandel verder naar het noordelijke villapark in aanleg, het plan Van Waveren, in de volksmond ook wel als het ‘bovendorp’ aangeduid. Hier wordt al sinds het begin van de jaren twintig gebouwd aan de grootste villawijk van Driebergen, van een schaal die je ook in veel andere forensengemeenten aantreft, onder meer in het Gooi en het Kennemerland. Een deel van de oorspronkelijke 100 hectare is bij de verkoop na het overlijden van de initiatiefnemer, loodgieter Van Waveren, doorverkocht aan de gemeente Driebergen. Het plan is aangelegd op de locatie van het oude sterrenbos dat in de zicht-as lag van de buitenplaats Sper en Dal (later Sparrendal). Dit sterrenbos wordt al vermeldt in 1700.
PROPERTYNLMAGAZINE
| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | 61
Na de aankoop in 1919 door Van Waveren c.s. wordt in 1920 gestart met de aanleg van wegen in het ’bovendorp’. Na de kap van de noodzakelijke bomen wordt er op het tracé van een van de bredere wegen van het sterrenbos een vrij simpele macadamweg als bouwontsluitingsweg aangelegd. Deze weg krijgt in 1923 de naam Melvill van Carnebeelaan. Bij de situering van de andere bouwwegen wordt verder geen gebruik gemaakt van de lanenstructuur in het bos. In de loop van de jaren 1927 tot 1932 volgen de De Beaufortlaan, Willem van Abcoudelaan en Johan van Limbeecklaan. De Jacob van Gaesbeeklaan en Nassau Odijcklaan (1936) zijn nog in aanleg als ik door de wijk wandel op weg naar het nieuwe, in 1932 aangelegd station Driebergen-Austerlitz bij de kruising van de spoorlijn met de Verlengde Traaij. Als ik na onze forse wandeling door Driebergen nog even de benen strek bij de nieuwe uitspanning in het Driebergse bos, Klein Zwitserland, vertelt eigenaar Karel van Barneveld dat ik geluk heb. De halte wordt binnenkort als onrendabel alweer opgeheven. De nieuwe wijk, Austerlitz en het toerisme bieden blijkbaar te weinig reizigers aan de spoorwegen. Na de verfrissing te hebben genoten filosofeer ik in de trein terug naar Amsterdam nog even over de ontwikkeling van het ‘bovendorp’. Hoe zou de verdere uitbreiding van het villapark lopen als deze halte zou blijven bestaan? Een waarlijk zeer grote wijk zou het resultaat zijn, gegeven de uitstekende ligging op de Stichtse Lustwarande met zijn bossen en landerijen en de prima spoorverbinding naar plaatsen die werkgelegenheid bieden zoals Utrecht, Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.
62| NR. 13 - 4 AUGUSTUS 2005 | PROPERTYNLMAGAZINE
