Studie basisbegeleidingstaken: drie SHM s aan het woord Hoe omgaan met vervuilde gronden. Vijf vragen over schotelantennes

d r i e m a a n d e l i j k s t i j d s c h r i f t va n v v h ja argang 2 4 - nr . 2 - april - mei - juni 201 2

VVH

Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Studie basisbegeleidingstaken: drie SHM’s aan het woord Hoe omgaan metVVH vervuilde gronden Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Vijf vragen over schotelantennes

Inhoud

Voorwoord

2 Voorwoord 3 Werking vereniging 5 Reportage – Studie

basisbegeleidingstaken: drie SHM’s aan het woord 12 Actueel – It's the economy, stupid 14 VLEM – Hoe als sociale koopmaatschappij omgaan met vervuilde gronden 17 MAO – Over vooruitzien, achterom– kijken en ziende blind zijn 18 Vijf vragen over schotelantennes 20 Werkgeversorganisatie – Paritair Comité 339 Vervoersonkosten van de werknemer 22 Even voorstellen – Nieuwe directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen 24 Tips – Goede webtekst is makkelijk scanbaar (online communicatie)

Colofon Fundamenten is het driemaandelijkse tijdschrift van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Kernredactie: Eddie De Vlieger, Björn Mallants, Els Matthysen, Erik Thora, Jeanique Van den Heede, Sven Van Elst, Patrick Vercruysse, Elke Verstrepen Eindredactie en beeldselectie: Els Matthysen Fotografie: Els Matthysen (p. 2-4, 6-12, 18-19, 22), DE ARK (p. 14-15), Woonhaven (p. 18) Lay-out en druk: Drukkerij Grafa, Wommelgem Contactgegevens: VVH - Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen Evert Larockstraat 6 · 2020 Antwerpen Tel: 03 281 15 81 · Fax 03 230 60 56 E-mail: [email protected] Fundamenten in pdf: www.vvh.be Verantwoordelijke uitgever: Björn Mallants, directeur VVH 2 2

Beste lezer, De zomer is in aantocht. Niet dat je dat zou zeggen als je uit het raam tuurt en de regen met bakken naar beneden ziet komen. Maar toch zet die nakende zomer ons aan tot een zeker optimisme. Het is immers een ‘cesuur’ in het politieke jaar. Een periode van meer dan twee maanden ‘zomerreces’. En vaak dus het tijdstip om een heel aantal dossiers te laten ‘landen’ waarbij om het zo te zeggen: de schuiven leeggemaakt worden. We verwachten nog het een en ander. Want hetzelfde water dat uit de hemel gutst, staat onze maatschappijen aan de lippen. En bij sommige van onze huurwoningen is dat zelfs harde realiteit. Tegen de zomer is de eerste meting van de doelstellingen van de sociale objectieven gepland. Tegen de zomer wordt een nieuwe financiering verwacht. Tegen de zomer wordt een oplossing voor de renovatietekorten verwacht… Zoals bekend, hebben we recent in dit laatste dossier de kat de bel moeten aanbinden. We nemen als sector de laatste jaren vol enthousiasme de handschoen op om meer dan 60.000 woningen te bouwen tegen 2020, om alle woningen – weer tegen dat mythische jaar 2020 – te voorzien van dubbel glas, moderne centrale verwarming en dakisolatie. We zien de nakende prestatiebeoordelingen als een kans om onze werking te verbeteren op tal van vlakken. We proberen binnen de praktische mogelijkheden te kijken hoe we flankerende taken kunnen opnemen. In de eerste plaats biedt onze sector betaalbare en kwalitatieve huisvesting aan. Net daarom moeten we bouwen, én renoveren. En daarvoor is uiteraard geld nodig. Budgetten die niet toereikend zijn, een negatief saldo van onze projecten, steeds bijkomende taken en verwachtingen zonder bijkomende financiering. In onze rubriek ‘actueel’ gaan we hier dieper op in. En maken we onmiddellijk ook de bedenking dat al die zorgen over financiering de unieke rol van de sociale huisvesting dreigt te verdrinken. Nog in dit nummer stellen we op de gekende ironische manier in ‘MAO’ de renovatietekorten aan de kaak. Ook de tips over het aanpakken van projecten met historische vervuiling kan een aantal belangrijke inzichten bieden. We gaan ook dieper in op de basisbegeleidingstaken van onze SHM’s en kijken hoe het er in de praktijk in een aantal maatschappijen aan toegaat – een van die unieke aspecten van onze werking. Terug door het raam turend – naar de gietende regen – breekt een streepje zon door in de verte. De zomer lijkt zwanger van verwachting, hopelijk blijkt het weer geen ezelsdracht. Fons Kockx, voorzitter VVH

Werking vereniging

Workshops huisbewaarders

Algemene Vergadering VVH

Technisch Forum 1.0

Op vraag van de sector organiseerde VVH op 28 februari en 7 maart een workshop over huisbewaarders of conciërges. 30 medewerkers van 21 verschillende SHM’s namen er aan deel. De workshops werden geleid door Johan Sinnema, HRD Adviseur van Kjenning, een Nederlands opleidingsbureau dat gespecialiseerd is in maatcursussen voor woningcorporaties. Zowel plenair als in subgroepjes kwamen verschillende thema’s aan bod. Wat kan je wel en niet verwachten van conciërges? Welke vaardigheden moeten huisbewaarders hebben? Waar vind je een goede conciërge? Op welke manier begeleid je ze en wie moet dat doen? Door de kleinschalige aanpak konden de deelnemers ervaringen uitwisselen en heel wat leren van elkaar.

Op 21 maart organiseerde VVH haar jaarlijkse Algemene Ledenvergadering. 70 van de 86 leden waren aanwezig of door volmacht vertegenwoordigd. Na het welkomstwoord door voorzitter Fons Kockx, lichtte directeur Björn Mallants het werkingsverslag van 2011 toe. Hierna volgde de bekrachtiging van de statutaire benoemingen van de leden van de raad van bestuur en de commissarissen. Met eenparigheid van stemmen keurden de leden de rekeningen over het boekjaar 2011 en de begroting 2012 goed. Na het statutaire gedeelte gaven Wim Guillemyn en Johan Vandenberghe van Wonen – Vlaanderen en Geert Schoofs van SHM DE ARK een uiteenzetting over de visitatiecommissies die in 2012 van start zullen gaan. De dag werd afgesloten met een lunch.

69 technische SHM-medewerkers van 42 verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen kwamen op 28 maart voor een tweede keer samen tijdens het Technisch Forum 1.0. Hans Geenens van SHM Dijledal gaf een duidelijke uiteenzetting over verschillende aspecten van onderhoudsplanning en de manier waarop Dijledal de zaken aanpakt. Bernard Wallyn van de VMSW kwam verduidelijken voor welke technische thema’s SHM’s bij hen terecht kunnen. Tenslotte stelde Steven Hutse van SHM Denderstreek het Technisch Platform van de OVHM, de Oost-Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, voor. Via dit forum kunnen technische medewerkers specifieke problemen met elkaar bespreken en documenten met elkaar uitwisselen. Alle leden van VVH hebben toegang tot dit platform. 3

studiemiddag basisbegeleidingstaken

Sien Winters, onderzoeksleider bij HIVA

Studiemiddag basisbegeleidingstaken Tijdens de zomer van 2011 voerde het Steunpunt Ruimte en Wonen in opdracht van de minister van Wonen een onderzoek uit naar de uitvoering van basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting. Via een online enquête werden alle SHM’s en SVK’s (sociale verhuurkantoren) bevraagd over de manier waarop zij sociale huurders begeleiden en de wijze waarop zij het door het Ministerieel Besluit van 21 december 2007 vastgelegde taken­pakket uitvoeren. VVH was nauw betrokken bij de opmaak van de vragenlijst en de interpretatie van de onderzoeksresultaten. Bijna twee derden van de sociale huisvestingsmaatschappijen nam aan het onderzoek 4

deel. Grotere en kleinere SHM’s, bepaald door zowel het aantal huurwoningen als de uitgestrektheid van het werkingsgebied, uit landelijke, verstedelijkte en gemengde regio’s vulden de online vragenlijst in. Deze goede spreiding zorgde voor valabele onderzoeksresultaten. Op 18 april kwam Sien Winters, onderzoeksleider bij HIVA, het Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving van de KU Leuven, de studie toelichten. Een dertigtal deelnemers, voornamelijk voorzitters en directeurs, woonde de studienamiddag bij. Tijdens haar voorstelling volgde mevrouw Winters de chronologie van het eigenlijke onderzoek. Daarbij belichtte zij enkel die onderzoeksresultaten die betrekking hadden op de SHM’s. Op het einde van haar presentatie bleef de onderzoekleidster ook geruime tijd stilstaan bij de beleidsvragen en -aanbevelingen die in het onderzoek geformuleerd worden. Een uitgebreide reportage over de studie ‘De uitvoering van basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting’ met een reactie van drie SHM’s op een aantal van de resultaten van het onderzoek kan je verder in dit nummer lezen vanaf pagina 5.

Electrabel, Central Heating Management en VVH Sinds enkele jaren biedt Electrabel CHM (Central Heating Management) aan, vroeger bekend als GCV (Geïndividualiseerde Centrale Verwarming). CHM is een systeem waarbij

de sociale huurder zijn verwarmingsrekening rechtstreeks van de gasleverancier krijgt, ook al gaat het om één centrale stookplaats. In theorie was het de bedoeling om met het CHM-systeem de SHM de last te besparen van de doorrekening van de verwarmingskost aan de huurder. Dankzij de elektronische verbruiksmeting die het nieuwe systeem vereist, is de meting nauwkeuriger dan het oude systeem van de kwikverdampers. Electrabel heeft momenteel als enige aanbieder het monopolie op dit systeem. Ook voor de technische uitvoering hebben zij slechts één partner, Siemens België. Dergelijk monopolie leidt dan ook vaak tot problemen met service, klantvriendelijkheid en prijszetting. Voor Electrabel van haar kant bleek het debiteurenbeheer van de eindgebruikers ook geen sinecure. Een aantal andere pijnpunten dwongen de gasleverancier ertoe vorig jaar met een nieuwe modelovereenkomst naar de indivi­ duele SHM’s te stappen. Vanuit de SHM’s bestond er veel onvrede. Daarom contacteerde VVH die SHM’s die het systeem in huis hadden om zo een gezamenlijk standpunt in te nemen. Deze ‘coalition of the willing’ onderhandelde met de gasleverancier. Dit initiatief resulteerde dit voorjaar tot tevredenheid van beide partijen in een aangepaste modelovereenkomst, duidelijke afspraken, een belofte tot deblokkering van hangende dossiers en het engagement om overleg in de toekomst niet met de individuele maatschappijen te voeren, maar wel met onze vereniging. Met dank aan de participerende maatschappijen.

reportage

Studie basisbegeleidingstaken Drie SHM's aan het woord

Het Kaderbesluit Sociale Huur verplicht elke SHM om een aantal basisbegeleidingstaken uit te voeren. Wat die taken precies zijn, wordt beschreven in het Ministerieel Besluit van 21 december 2007. De opdracht voor de SHM’s richt zich op (potentiële) kandidaat-huurders, huurders en huurders met problemen. De kernwoorden zijn informeren, ondersteunen, begeleiden en opvolgen. In de zomer van 2011 voerde het Steunpunt ruimte en Wonen een onderzoek uit naar de manier waarop SHM’s deze basisbegeleidingstaken concreet invullen. Fundamenten ging praten met drie SHM's over het onderzoek: Etienne audenaert, directeur van de Bouwmaatschappij van temse, Peter De Clerck, directeur van De Mandelbeek in Ingelmunster en William Engelen, diensthoofd Huurderszaken van nieuw Dak in genk.

5

relatiebeheerder

WIE DOET AAN BASISBEGELEIDING De studie van het Steunpunt Ruimte en Wonen toont aan dat gemiddeld een derde van de personeelsleden basisbegeleidingstaken vervult. Het is dus niet zo dat slechts één medewerker zich bezighoudt met basisbegeleiding. Hoe verloopt dat concreet in jullie SHM? William Engelen: ‘Bij Nieuw Dak is klantgericht werken een belangrijke zaak voor iedere medewerker. Wij hebben ervoor gekozen dat bijna iedere medewerker rechtstreekse klantcontacten heeft en op die manier zijn steentje bijdraagt aan het informeren en ondersteunen van de kandidaten en de huurders. Zo werken wij bij de dienst verhuur met relatiebeheerders die kandidaat-huurders begeleiden vanaf hun eerste woningaanvraag.’

technische medewerker

medewerker. De grootte van de SHM speelt natuurlijk een rol. Hoe groter de SHM, hoe specifieker de taakomschrijving zal zijn per personeelslid. In onze SHM is een strikte aflijning van de bevoegdheden van de personeelsleden niet steeds mogelijk en worden de begeleidingstaken dan ook door verschillende personeelsleden uitgevoerd.’

ding is in functie van de organisatie van een SHM. In een kleinere organisatie is een strikte aflijning van de bevoegdheden tussen alle personeelsleden niet mogelijk. Iedere medewerker heeft zijn kernactiviteit, aangevuld met andere activiteiten. Op die manier wordt de werking verzekerd in geval van ziekte of vakantie.’

HUURDERSBEGELEIDING en HUISBAAS

William Engelen: ‘Bij Nieuw Dak lopen deze twee functies door elkaar. Huurdersbegeleiding is een verhaal van rechten en plichten. Onze ervaring is dat je soms ook wel eens streng moet zijn om bepaalde huurders in beweging te krijgen. Enkel bij huurachterstal hebben we de rol van huisbaas en begeleiding duidelijk gescheiden.’

Sommige SHM’s kiezen er bewust voor om de taken van huurdersbegeleiding en de huisbaasfunctie strikt te scheiden door ze onder te brengen in aparte diensten. Bij de meerderheid lopen echter beide functies door elkaar. Hoe is dat in jullie SHM en waarom?

Peter De Clerck: ‘Door de beperkte p e r s o n e e l s b ezet Klantgericht werken, Peter De Clerck: ‘Door ting worden de tade beperkte persoeen belangrijke zaak ken door dezelfde neelsbezetting kunnen voor iedere personen uitgevoerd. wij deze taak moeilijk Het gebeurt dan ook fulltime laten opnemedewerker. soms dat eenzelfde men door één perpersoon “twee petsoon. Basisbegeleiding ten” dient op te zetbehoort tot het baten naargelang de situatie of het probleem. sistakenpakket van ieder personeelslid die ze Tot nu toe hebben wij met deze manier van uitvoert binnen zijn dagtaak.’ werken nog geen echte problemen ondervonden.' Etienne Audenaert: ‘De omschrijving van de basisbegeleidingstaken is zo divers, dat deze Etienne Audenaert: ‘Deze eventuele scheiniet ondergebracht kunnen worden bij één 6

één functie, twee petten: huisbaas én huurdersbegeleiding

duidelijke en gebruiksvriendelijke website (lees ook tips op p. 24)

INFORMEREN KANDIDAAT-HUURDERS Er bestaan veel manieren om woningzoekenden op de hoogte te brengen van de mogelijkheid om een woning te huren. SHM’s blijken vooral informatie op de website te plaatsen. Ook worden het OCMW, de gemeenten en het CAW op de hoogte gehouden. De pers is een instrument om nieuws te verspreiden over grote nieuwbouwprojecten. Hoe verspreiden jullie informatie naar kandidaat-huurders?

men, hebben wij ook goede contacten met de personen die zich in deze organisaties met sociale huisvesting bezighouden. Verder vinden wij het ook belangrijk om iedere kandidaathuurder uit te nodigen voor een persoonlijk gesprek om zijn woonvraag zo goed mogelijk te kunnen definiëren. Wanneer nieuwe projecten worden gebouwd, maken we dat bekend in de plaatselijke krant. Maar mondtot-mondreclame werkt nog het beste en is ook het meest budgetvriendelijk en het minst arbeidsintensief.'

Peter De Clerck: ‘Bij onze maatschappij wordt voornamelijk informatie op de website geplaatst. Omdat veel dossiers via OCMW’s en woonwinkels tot bij onze maatschappij ko-

Etienne Audenaert: ‘Communicatie is niet echt noodzakelijk. De woningnood is zo hoog dat de kandidaten probleemloos de weg vinden naar onze kantoren. Met onze website geven we potentiële kandidaat-huurders de nodige

Op de website van de SHM vinden potentiële kandidaat-huurders alle nodige informatie.

persoonlijk contact

informatie om na te gaan of zij aan de voorwaarden voldoen en op welke wijze zij zich kunnen inschrijven als kandidaat-huurder.’ William Engelen: ‘De meest efficiënte vorm van communiceren en informeren is via persoonlijk contact. Dit geeft de huurder of de kandidaat de kans om onduidelijkheden te bespreken. Naast verbale communicatie is ook geschreven communicatie belangrijk. Hierdoor krijgen de huurders de kans om datgene wat ze te horen kregen ook nog eens na te lezen. We proberen onze website zo duidelijk en gebruiksvriendelijk mogelijk te maken. Verder trachten we andere websites, zoals OCMW’s, CAW's en gemeentebesturen te linken naar onze website.’

infozuil bij SHM

7

INFORMEREN NIEUWE HUURDER De eerste taak na de toewijzing van een woning is het informeren van de nieuwe huurder. Een huisbezoek is niet voor elke SHM een courante praktijk om informatie over te brengen, behalve voor de technische informatie zoals het gebruik van de verwarming, apparaten en ook voor de overname van de tellers en abonnementen. Een ander kanaal om dergelijke informatie over te brengen, is het informeren via een infoboekje. Hoe informeren jullie een nieuwe huurder? Peter De Clerck: ‘Wij kiezen voor een persoonlijke aanpak. Huurders worden telefonisch verwittigd wanneer er een woning aan hen is toegewezen. Zij worden op het kantoor uitgenodigd om het huurcontract te tekenen en alles wordt hen in eenvoudig taalgebruik

uitgelegd. Huurders hebben ook de kans om vragen te stellen. Bij nieuwe projecten voorzien we dat er ter plaatse per woningtype informatie wordt gegeven over de gebruikte technieken. Door deze manier van werken, weten we dat de huurder minstens één keer zijn rechten en plichten als huurder en de belangrijkste zaken over het onderhoud van zijn woning heeft gehoord. Zo kan hij onmiddellijk reageren als er bepaalde zaken onduidelijk zouden zijn.’ William Engelen: ‘Wij pakken het op drie verschillende manieren aan. Na de toewijzing wordt een huurder uitgenodigd op ons kantoor voor de ondertekening van zijn huurcontract. Hierbij krijgt hij van zijn relatiebeheerder uitleg over de huurovereenkomst, de wederzijdse verplichtingen en het huishoudelijk reglement. Tijdens de plaatsbeschrijving krijgt de huurder uitleg over de technische kant van

toelichting technische aspecten

8

zijn woning. De nieuwe huurder ontvangt bij de inhuizing ook een onthaalmap waarin hij al die praktische informatie nog eens kan nalezen. Deze onthaalmap wordt bij het onthaal van nieuwe huurders, drie maanden na de inhuizing, nog eens overlopen door de wijkmeester. De huurder krijgt ook de kans om vragen te stellen over allerhande aspecten van het wonen.’ Etienne Audenaert: ‘Bij de ondertekening van de huurovereenkomst wordt een uitvoerig gesprek voorzien met de nieuwe huurder waarin de werking van onze SHM wordt toegelicht. De technische aspecten worden besproken tijdens de plaatsbeschrijving. Na een drietal maanden voorzien wij voor alle nieuwe huurders een huisbezoek om de eerste ervaringen van de nieuwe huurder te toetsen, gekoppeld aan een controle van de “levenswijze” van de nieuwe huurder.’

onthaalmap met praktische informatie

controle van de "levenswijze"

bewonersgroepen

inspraak in aanpassing woning

HUURDERSPARTICIPATIE Het onderzoek geeft duidelijk weer dat SHM’s huurdersparticipatie hoog in het vaandel dragen. Er is een algemeen aanvoelen dat de sector op dit vlak de laatste jaren positief geëvolueerd is. Is huurdersparticipatie voor jullie SHM belangrijk? Hoe pakken jullie dit concreet aan? William Engelen: ‘Bij een klantgerichte werking is de mening en de inspraak van huurders onmisbaar. Dit geldt niet alleen voor de dagdagelijkse dingen, maar ook voor beleidsmatige beslissingen. Huurders wonen in woningen die wij verhuren en zij kunnen bijgevolg op een zeer gefundeerde manier uitspraken doen over de noodzaak van renovaties of verwach-

bewonersbevraging

meente een vertegenwoordiger die zaken kan tingen tegenover ontwerpers. Door huurders aanbrengen. De meeste problemen worden te laten participeren, verhoog je hun zelfverdan ook zo gesignaleerd. Door de beperkte antwoordelijkheidsgevoel. De binding met de omvang van de maatschappij (400 woningen) woning en de SHM wordt sterker, waardoor blijven wij een goed zicht houden op wie de ze er ook meer respect en zorg voor dragen. huurders zijn en wat hun leefomgeving is. Toch Onze aanpak is erg divers. We trachten partizijn wij recentelijk ingestapt in een bewonerscipatie op drie niveaus te stimuleren: bevraging via het project “Tweezijdig +” zodat • Op niveau van ons werkgebied met de wij kunnen nagaan of Huurdersadviesraad onze eigen bevindin(HAR), een groep gen ook kloppen met van huurders die de realiteit.’ op vrijwillige basis Bij een klantgerichte meewerkt aan beEtienne Audenaert: ‘Er leidsadviezen voor werking is inspraak van is al op verschillende het bestuur van huurders onmisbaar. plaatsen een poging Nieuw Dak; gedaan om een vorm • Op niveau van de van huurders-partiwijk of gemeente cipatie op te starten. met wijkcomités en Dit loopt niet echt goed. Huurders zijn wel bewonersgroepen; geïnteresseerd om naar bewonersvergade• Op individueel niveau voor samenlevings­ ringen te komen en daar zaken te bespreken, items binnen het eigen appartementscommaar zich engageren is niet zo vanzelfspreplex zoals geluidsoverlast, afvalbeheer, kend. Bovendien is bewonersparticipatie voor condensatieproblemen,… een SHM vrij arbeidsintensief en voor een Participatie komt ook tot uiting binnen sociale kleinere organisatie is dit niet zo evident om projecten zoals de samenlevingspiramide, de in te vullen.’ seniorenambassadeurs en het huurdertevredenheidsonderzoek.’  Peter De Clerck: ‘Wij staan steeds open voor ideeën of opmerkingen van huurders, maar een georganiseerd systeem van huurdersparticipatie is er momenteel bij onze maatschappij niet. Je kan de maatschappij tijdens de kantooruren wel altijd telefonisch bereiken en in onze raad van bestuur heeft ook iedere ge9

sociaal werker

HUISBEZOEKEN Heel wat SHM’s voeren huisbezoeken uit naar aanleiding van een probleemsignaal. Maar weinig SHM’s lijken perio­ dieke huisbezoeken af te leggen om beginnende problemen aan het licht te brengen. Doen jullie SHM’s periodieke huisbezoeken? Etienne Audenaert: ‘Alle nieuwe huurders worden systematisch bezocht na drie maanden. Op regelmatige basis proberen wij binnen bepaalde wijken alle huurders te bezoeken. Op basis hiervan, worden dan de gemelde probleemsituaties (sociaal, technisch,…) opgelijst en, indien mogelijk, de nodige oplossingen uitgewerkt. Omdat dit een zeer arbeidsintensieve aanpak is die ook nog veel opvolgtijd vergt, is dat niet altijd mogelijk.’

technicus

William Engelen: ‘Wij doen geen periodieke bezoeken. Na het onthaal van de nieuwkomers zijn er geen structurele bezoeken meer voorzien. Dit is vooral te wijten aan de grootte van het patrimonium en de enorme tijdsbesteding die nodig is om periodieke huisbezoeken vol te houden. Wij kiezen voor het inzetten van alle mogelijke kanalen om eventuele problemen te signaleren, bijvoorbeeld via onze medewerkers van de technische dienst.’

Etienne Audenaert: ‘Het verplicht opleggen van begeleiding (bemoeizorg) zou de leefbaarheid ten goede komen, zeker wanneer we in de toekomst nog meer geconfronteerd zullen worden met “pro­blematische” doelgroepen Peter De Clerck: ‘Wij (bijzondere jeugddoen dat niet. Wel is zorg, psychiatrische het zo dat wij regelpatiënten, ex-gedeVerplichte begeleiding matig voor andere tineerden). Of deze zou de leefbaarheid taken (onderhoud en voorwaarde afdwingherstel, renovaties of baar is, gekoppeld in bepaalde complexen verhuisbewegingen) aan het recht op wozeker ten goede komen. in bepaalde wijken en nen, is echter een anwoningen komen. Bij der verhaal.’ deze bezoeken vangen we dan soms signalen op die dan doorgegeven worden. Wij hebben Peter De Clerck: ‘Begeleiding kan nuttig zijn in niet echt de indruk dat we door op deze mabepaalde gevallen. Dit algemeen gaan oplegnier te werken, zaken missen.’ gen lijkt me een stap te ver. Wij zijn recent in het experiment proef wonen gestapt dat hier specifiek een oplossing tracht voor te bieden. VERPLICHTE BEGELEIDING Huurders met problematische huursituaties kunnen hierbij toch in een sociale huurwoning Uit het onderzoek blijkt dat heel wat wonen met een specifiek aangepast huurSHM’s pleiten voor het kunnen opleggen contract proef wonen. Zij moeten zich hierbij van een verplichte begeleiding. Sommige houden aan bepaalde specifieke doelstellingen SHM’s willen een bepaalde vorm van beopgenomen in het huurcontract en die dienen ook te worden afgetoetst. De selectie van de kandidaten, de toewijzing van de woningen Etienne: 'Ideaal zou zijn om alle huurders één of en het al dan niet halen van de doelstellingen meer keer per jaar te bezoeken.'

10

geleiding (afhankelijk van de noden van de huurder) als voorwaarde opnemen in het huurcontract. De begeleiding zou dan beter afdwingbaar zijn dan momenteel het geval is. Wat is jullie standpunt hierover?

Verplichte begeleiding kan uithuiszetting voorkomen.

wordt vanuit een multidisciplinair team opgevolgd. De toekomst zal moeten uitwijzen of dit project succesvol is en ook op grotere schaal kan worden uitgevoerd.’ William Engelen: ‘Hulpverlening is vaak afhankelijk van vrijwillige medewerking. Het recht op wonen is een grondrecht. Sommige huurders hebben echter ondersteu-

GEVEL RENOVEREN & METEEN ISOLEREN!

E-BRICK & E-BOARD, DE SLIMME 2-IN-1 OPLOSSING.

ning en hulp nodig in het uitoefenen van dat recht. Misschien moet die hulp inderdaad verplicht worden, want zonder die ondersteuning is voor een aantal van onze huurders de kans groot dat ze hun sociale woning op termijn zullen verliezen. In de financiële hulpverlening is het ondertussen normaal dat bepaalde taken overgenomen worden van mensen en is begeleiding verplicht. Misschien moeten we

dit ook durven transponeren naar het wonen. Dit zou de leefbaarheid in bepaalde complexen zeker ten goede komen.’ Sven Van Elst Stafmedewerker VVH

Economisch BRICKS & BRICK SOLUTIONS

Efficiënt

Esthetisch Energiebesparend

Esthetisch, Ecologisch, Efficiënt, … Deze combinatie van isolatiepanelen en baksteen van Vandersanden biedt niks dan voordelen. • Isoleren en afwerken in één handeling • Geen nieuwe funderingen nodig • Een geld- en tijdbesparende oplossing • Isolatiedikte in functie van de gewenste isolatiewaarde • 2 varianten: ideaal voor elke behoefte en elk budget!

Meer weten? www.e-brick.be www.e-board.be +32 89 51 01 40 Wij komen u graag persoonlijk informeren.

Kijk nu al via onze websites hoe uw eigen project er zal uitzien. Handig, zo’n Exterior Makeover!

11

Actueel Even

It’s the economy, stupid

voorstellen Mag ik me even voorstellen? We zijn in blijde verwachting van een nieuwe financiering. Vorig jaar rond deze tijd gaven we het signaal dat met de huidige projectfinanciering de sector zich 'kapot' aan het bouwen was. Met elke nieuwe woning werd het verlies groter. Dat valt moeilijk te rijmen met de doelstellingen om tegen 2020 37.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De uitwerking van de nieuwe financiering zit nu in de laatste rechte lijn. Een financiering die een flinke slok op de borrel scheelt. Een paar weken geleden moest de sector opnieuw een signaal geven. Ook deze keer weer over geld, maar nu over de tekorten voor renovatieprojecten. Ook voor deze problematiek is hopelijk een oplossing in de maak. Het kan toch niet dat enkel wordt ingezet op nieuwe woningen, terwijl het huidige patrimonium – de woningen van onze zittende huurders – verkommert. Dit voorjaar verschenen een aantal negatieve berichten over de sector in de krant. Insinua­ ties over fraude, zelfverrijking, verdwenen bestellingen,… weer over geld. Een paar maanden geleden was er grote ophef omdat de vader van een bekende voetballer in een sociale woning woonde. Aan de toog hoor je steevast wel het verhaal van iemand die iemand kent die een BMW voor de deur van zijn sociale woning heeft staan. Steeds weer gaat het over … geld. In discussies over de toekomst van het – sociale – wonen in Vlaanderen wordt de kost van sociale huisvesting afgezet tegen andere modellen, huursubsidies, fiscale stimuli voor nieuwbouw,… Deze discussies blijven steevast beperkt tot 'hoeveel kost het'. 12

VVH heeft het voorbije jaar veel tijd en energie gestoken in diverse dossiers die de financiële basis vormen voor onze sector. Het her-

bekijken van het financieringsysteem NFS2, de beheersvergoeding, de renovatiebudgetten,… De eindmeet in deze dossiers komt stil-

aan in zicht. Een ideaal moment om even van op een afstand een aantal beschouwingen te maken. Want door al die tijd, al die energie, al die onderhandelingen over NFS2, renovatie, programmatie, beheersvergoeding, GSC, SSI,… zouden we kunnen vergeten dat de financiering slechts het beginpunt is, een noodzakelijke voorwaarde om onze maatschappelijke taak te kunnen vervullen. En dat is betaalbare en kwalitatieve woningen aanbieden aan onze huurders. Kwaliteitsvol wonen is overigens veel meer dan de kwaliteit van de woning. Het gaat ook over de omgeving, over jezelf goed voelen in de buurt. Het begeleiden van onze huurders en kandidaat-huurders is daarbij heel belangrijk. Een goede taakverdeling tussen onze sector en de welzijnsdiensten is hierin cruciaal. Sociale huisvesting gaat daarover, over mensen kansen geven, mensen helpen om één van de meest fundamentele aspecten van hun leven, hun huis, hun thuis, vorm te geven. Dat zijn onze doelstellingen, dat zijn onze fundamenten, niet de keuze voor degressieve of progressieve leningslast, 54 of 65 % funding, NFS2 of FS3,… Natuurlijk blijft een haalbare financiering cruciaal om deze rol te kunnen vervullen. Als je het prestatiebeoordelingsdraaiboek, de leidraad voor de visitatie die in de loop van dit jaar van start zullen gaan, doorneemt zie je wat er allemaal verwacht wordt van sociale huisvestingsmaatschappijen. Doelstellingen die we trachten waar te maken, waaraan we willen werken, waarvoor we de visitaties als een belangrijke ondersteunende factor zien om onze maatschappijen nog beter te maken.

Veel van die strategische en operationele doelstellingen die zullen beoordeeld worden, zijn niet in geld te vertalen. Het zijn de elementen die sociale huisvesting tot zo veel meer maakt dan 'bouwmaatschappijen', dan verhuurders of verkopers. Het zijn die aspecten die het verschil maken tussen in een huis wonen en je thuis voelen. We zijn verheugd dat een nieuwe solide financiering in het verschiet ligt, zodat we niet bij elk project wat dieper in een financieel moe-

ras zakken. Nadat die klip genomen is, kunnen we hopelijk samen met alle andere actoren snel werk maken van een aantal cruciale dossiers die dan eens een keer niet enkel over geld gaan. We denken dan natuurlijk in eerste instantie aan de evaluatie van het Kaderbesluit Sociale Huur, maar ook aan tal van andere dossiers zoals wonen-welzijn, tevredenheidsmeting en basisbegeleiding. Wij zijn er in ieder geval klaar voor. Björn Mallants, directeur VVH

Healthy Apartment Concept ® • Een gezond & aangenaam binnenklimaat dankzij ventilatie, zonwering en nightcooling • Plaatsbesparende technologie

tot

-27

E-punten! Wenst u meer informatie? www.renson.be

13

Hoe als sociale koopmaatschappij omgaan met vervuilde gronden

VLEM

Bij de bouw van het sociaal koopproject ‘Cité Umicore’ in Balen-Mol bleek de voorziene uitbreiding van de woonzone op verontreinigde grond te liggen. Fudamenten ging praten met Geert Schoofs, technisch directeur van DE ARK. Geert maakte het volledige reconversieproces van vervuilde grond tot een aantrekkelijke woonsite van dichtbij mee. den om ze te laten ontwikkelen door de lokale zetels. De NLM faciliteerde op vele vlakken de gewestelijke maatschappijen. Begin jaren ’90 werden dan de eerste 10 woningen door de Kleine Landeigendom Turnhout (KLE) gebouwd en verkocht.’

zinkfabriek Vieille Montagne

Wat lag aan de basis van de vervuiling in Balen-Mol? ‘In 1898 vestigde de zinkfabriek Vieille Montagne zich op de heidegronden van de gemeente Balen, vlak bij de gemeentegrens met Mol. Later kwam dit bedrijf in handen van Union Minière. De fusiemaatschappij Umicore is vandaag een onderdeel van Nyrstar. De toenmalige Nationale Landmaatschappij (NLM) kocht in 1986 een restzone van 2,5 ha van IOK (Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij voor de Kempen) om een 35-tal sociale koopwoningen op te bouwen. In die dagen kochten de overkoepelende organisaties nog de gron-

Kon er zonder meer gebouwd worden?

deze site onmogelijk maakte. Nochtans was er duidelijk gewezen op het historische karakter van de verontreiniging, omdat deze heel duidelijk buiten de site tot stand kwam door de activiteiten van het oude Vieille Montagne. In de bodem en het grondwater werden voornamelijk hoge cadmiumwaarden vastgesteld, maar de onderzoekers vonden ook sporen van arsenicum.’

‘Lokale organisaties klaagden de milieuverontreiniging aan. Daarom werden de tuinen van de pas gebouwde woningen afgegraven. In die periode ontstonden allerlei reglementeringen rond bodemsanering en grondverzet waardoor zelfs de verkoop van de uitgeruste gronden onmogelijk werd. De Vlaamse Huisvestingsmaatschappij stelde het studiebureau Technum aan voor het opmaken van een uitgebreid oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (OBO & BBO)* van de resterende uitgeruste gronden, netto zo’n 1,7 ha groot. De resultaten van dit onderzoek waren negatief, wat de realisatie van een woonproject op Nyrstar vandaag

(*) Een oriënterend bodemonderzoek of OBO geeft een beeld van de toestand van de bodem op het volledige perceel. Een beschrijvend bodemonderzoek of BBO wordt uitgevoerd om een vastgestelde verontreiniging in kaart te brengen. Het kan zowel op een deel van een perceel als perceelsoverschrijdend uitgevoerd worden. Met het Bodemdecreet werd ook het gecombineerd oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek geïntroduceerd. Een verontreiniging in het OBO wordt dan meteen in kaart gebracht. Zo kan men tijd en geld winnen.

14

Cité Umicore, sociaal koopproject in Balen-Mol

Hoe heb je het aangepakt?

braakliggende grond vóór uitbreiding woonzone

‘In 2006 heeft KLE diverse stappen genomen om deze site verder te kunnen ontwikkelen. Naast veel eigen opzoekwerk zijn we eerst gaan praten met Umicore-Nyrstar en nadien ook met OVAM. In de marge van de gesprekken lieten deskundigen van Umicore vallen dat de besluiten in het beschrijvend bodemonderzoek (BBO) achterhaald zouden kunnen zijn. In het toen lopende bodemsaneringsproject van de Close Surroundings van de zinkfabriek kwam men helemaal niet tot dezelfde besluiten. In die periode werd er trouwens een privaat woonproject grenzend aan onze site ontwikkeld. We kregen het gevoel dat er met verschillende maten en gewichten werd gewerkt.’

‘Uiteindelijk heeft de Kleine Landeigendom Turnhout (KLE) beslist om het OBO en BBO terug te laten uitvoeren, rekening houdend met een aantal nieuwe factoren: • Gewijzigde drempelwaarden door nieuwe inzichten. Zo bleek bijvoorbeeld arsenicum een verontreiniging te zijn die in historische zure heidebodems ook natuurlijk voorkomt. Ook de maximale toegelaten cadmiumwaardes waren geëvolueerd. • Besluiten per kadastraal perceel i.p.v. globaal voor de hele ontwikkeling. Er waren grote verschillen in de waardes en mits een aantal bijkomende metingen was opsplitsing mogelijk. • Herziening van de input van de gegevens bij de methode, die het effect van de aanwezige verontreiniging op de bewoners kwantificeert. Drinken van grondwater werd in Wezel al jaren sterk afgeraden en hoefde niet meer als een bron van opname worden verwerkt.’ ‘Na de herwerking waren de besluiten van het bodemonderzoek al heel wat milder. Wonen werd als bestemming weer mogelijk en de ontwikkeling van de site kon worden verdergezet. Een bijkomend probleem is het grondverzet. Afvoer van de verontreinigde bodem met code 999 is duur omdat deze moet worden gereinigd. Daarom werd er gekozen om zo te bouwen dat de grondbalans over het hele project in evenwicht is en de overschotten voor de nivellering van de lagere percelen kunnen worden gebruikt. De eerste fase van

het project Wezelhof is met de opbouw van 12 koopwoningen bijna afgerond.’

Kan je de herbestemming van zwaar vervuilde sites, de zogenaamde blackfields tot (sociale) woningen situeren in Vlaanderen? ‘Vroeger waren industriële of andere bedrijven met mogelijke vervuilende activiteiten vaak dichtbij woonkernen gevestigd. Dikwijls zorgde deze tewerkstelling ook voor een aanzuigeffect van nieuwe bewoners. Enkele voorbeelden van voormalige bedrijfssites in woonkernen met verontreinigingsproblematieken in de buurt van Turnhout zijn: Brepols (een drukkerij), Biermans-Vangenechten (een papier- en kartonfabriek) en Allard (een staalbedrijf). De laatste decennia verhuizen deze bedrijven meer en meer naar industrie- en KMO-zones. De sites in de woonkernen komen daardoor vrij. Ook sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen dergelijke sites, of delen ervan, verwerven om er woonprojecten te realiseren. Ze kampen dan wel met vervuilde gronden. De vervuiling kan ofwel voortkomen uit de historische activiteiten, door de gebruikte grondstoffen, ofwel door de gebruikte bouwmaterialen zoals zinkassen of vervuild aanvulmateriaal. Ook asbesthoudend puin is een veelvoorkomende verontreiniging. Een bijkomend probleem is dat de verontreiniging zich dikwijls verplaatst naar de aanpalende terreinen. Dat komt regelmatig voor. Als er onvoldoende proactief mee wordt omgegaan, 15

veroorzaakt dat dikwijls vertragingen. Ook als het probleem pas opduikt bij de opmaak van het definitief ontwerp naar aanleiding van de grondverzetstudie komt de timing in het gedrang.’

Welke raad zou je andere SHM’s willen geven bij soortgelijke problemen? ‘Laat je bijstaan door deskundigen.' het domein van de bodemverontreiniging en het grondverzet zit vol met valkuilen, ingewikkelde regelgeving en vakterminologie. een goede gids is onontbeerlijk. er is een steeds vooruitschrijdend inzicht in deze materie.

Zowel SHM’s als privépromotoren kunnen geconfronteerd worden met vervuilde gronden. Is er een verschil? ‘de grootste discrepantie tussen de privaatontwikkelaars en de sociale huisvesting is de rigiditeit van het planningsproces en de reservering van de middelen om een project te realiseren. Zo moet een sociale huisvestingsmaatschappij ongeveer twee jaar op voorhand starten met de programmatie. Zijn de problemen gekend in het begin van deze planning, dan zorgt dit vaak voor uitstel door een aantal onzekere factoren zoals de meerkost die het project kan compromitteren, de vraag wie verantwoordelijk is voor de verontreiniging en de opruiming ervan. meer nog: hoe moeten we omgaan met de vaak ongekende ingewikkelde reglementering. komen de problemen op het einde van het planningsproces dan staat deze projecttrein dikwijls stil net voor hij het station kan binnenrijden, wat dan weer een vertraging in de invulling van de gereserveerde budgetten meebrengt, tot frustratie van de beleidsmakers. en dan spreken we nog niet over de meerkost die het met zich meebrengt.’

16

'geloof niet alles wat in afgewerkte dossiers staat.' Blijf steeds kritisch en probeer bestaande studies te benchmarken en te vergelijken met andere dossiers. Wat men gisteren als waarheid beschouwde, geldt vaak niet meer voor vandaag en morgen. probeer de gehanteerde mechanismen te doorgronden en eventuele misvattingen te doorprikken. Zelfstudie is noodzakelijk, onderzoek zulke projecten aandachtig. 'Sommige verontreinigingen komen pas naar boven bij de grondverzetstudies.' metingen voor grondverzet hebben doorgaans een veel ruimer bereik dan metingen voor OBO en BBO die gerichter naar de gekende geschiedenis van het terrein gaan kijken. Bij twijfel of een perceel verontreinigd is, is het uitgebreide spectrum van de grondverzetanalyses de beste graadmeter, ook al is er een bodemattest waarin geen sprake is van mogelijke vervuiling.

nuttige links: www.grondwijzer.be - www.ovam.be www.grondbank.be - diverse studiebureaus

'Wees steeds alert bij grondverzet op werven, zowel voor afvoer als aanvullingen.' Zorg dat de procedures zoals ook beschreven in het Bouwtechnisch standaardbestek sociale woningbouw van vmsW B-2005 (art 10.40 & 41 en volgende) goed worden gevolgd. soms wordt er slordig omgegaan met het accepteren van een partij grond. en voor je het weet, erf je vervuiling van ergens anders.’ vlem

Mao

Over vooruitzien, achterom­ kijken en ziende blind zijn Meldpunt Ambtelijke Onzin

Zoals u ongetwijfeld via diverse kanalen heeft vernomen, zijn er centen tekort om de renovatiebehoefte te kunnen financieren. Zo staan er in 2012 voor 211  miljoen renovatieprojecten in de startblokken. En in die blokken gaan ze nog wel een hele poos blijven staan. We moeten omschakelen van renovatie naar vervangingsbouw – daar zijn wel centen voor – en naar de zogenaamde quick wins: 'snel' dubbel glas en dakisolatie in woningen steken om de doelstelling van de minister inzake energie, die in de eerste plaats bij haar andere beleidsdomein hoort, mee te helpen realiseren. Dat betekent dat we woningen die voor de rest nog goed genoeg zijn (lees: gebouwd voor ca. 1985, want van toen af is er geïsoleerd gebouwd), gaan 'verbeteren', uiteraard voor zover men de verhoogde isolatiegraad kan compenseren met een verhoogd verluchtingsniveau. Het zou natuurlijk al moeten lukken dat men nog woningen heeft van die leeftijd waar het aangewezen is deze werken uit te voeren zonder dat men tegelijkertijd aandacht heeft voor elektriciteit, nutsleidingen, keukens, badkamers en verwarming. Ons zou het aangewezen lijken om het allemaal in één keer goed te doen, i.p.v. de mensen meermaals de

niet te onderschatten overlast van werken aan huis te moeten bezorgen. En wat met de woningen die te slecht zijn om 'quick wins' in te realiseren? Afbreken en nieuwbouw zetten, of verder laten verkommeren: dat zijn de alternatieven. Waar men om redenen van ruimtelijke ordening of erfgoed niet hetzelfde kan/mag bouwen dan wel niet mag slopen, blijft enkel de tweede optie open. Dat we in budgettair moeilijke tijden op financiële barrières gingen botsen, mag niemand verwonderen. Dat het op deze manier gebeurt, zonder enig overleg of overgangsregeling, mag wel verbazing wekken. Al vele jaren dienen de maatschappijen projectenplanningen in te dienen in Brussel en al minstens zolang inventariseert de VHM/VMSW de toestand van de patrimonia. Wat doet men daar in Brussel mee? Opslagruimte/datacapaciteit opvullen? Hebben we daar jarenlang zoveel tijd ingestoken zonder dat er iemand zich de moeite getroost heeft om daar een langetermijnplanning uit te distilleren? En kon men op basis van die planning al niet heel lang geweten hebben dat er een heleboel centen nodig waren om het regionaal patrimo-

nium in stand te houden? Wat baten kaars en bril, zelfs in tijden van LEDs en lenzen? U herinnert zich ongetwijfeld nog het hoogdravend gekakel ten tijde van het goddelijke monster dat Beter Bestuurlijk Beleid heette, over de grotere responsabilisering en verzelfstandiging van de sector. Naast het feitelijk gegeven dat de verknechting nog nooit dergelijke gargantueske proporties als vandaag de dag heeft aangenomen, mag men zich de vraag stellen in hoeverre de Vlaamse overheid, onze Grote Voedstermoeder, haar verantwoordelijkheid wel ernstig opneemt. Hopelijk komt er een dag dat de 'quick wins' het label krijgen dat ze verdienen: 'fast forgotten'.

17

5 vragen Evenover

schotelantennes

voorstellen

foute plaatsing schotelantennes

1. Welke problemen geven schotelantennes voor sociale huisvestingsmaatschappijen? Elke sociale huurder heeft het recht op vrije nieuwsgaring en informatie. Iedereen die dit wenst, moet dus de mogelijkheid hebben om een schotelantenne te gebruiken om satelliettelevisiesignalen te ontvangen. Maar dit recht mag niet ten koste gaan van de veiligheid. Naast een 'imagoprobleem' kunnen schotelantennes zowel technische problemen als veiligheidsproblemen geven. Schotels worden vaak onoordeelkundig geplaatst en leiden zo tot beschadiging van gevels, ramen, balustrades en daken. Veiligheid komt in het gedrang wanneer bewoners zich op het dak begeven of schotels plaatsen die de vluchtwegen belemmeren (gaanderijen). Tenslotte kan bij stormweer een schotel die loskomt van een hoogbouw een dodelijk projectiel zijn. 18

2. Welke maatregelen kan een SHM nemen om het aantal schotelantennes in te perken? Een collectieve schotelinstallatie kan een oplossing zijn. Zo voorziet Woonhaven zijn nieuwbouw- en renovatiecomplexen van een collectieve schotelinstallatie. Daar waar schotelantennes als een probleem ervaren worden, wordt niet gewacht op een renovatie. In kleine nieuwe complexen (10 appartementen of minder) is een collectieve schotelinstallatie niet rendabel. Daar voorzien we indien mogelijk vanuit elk appartement een kabel naar een geschikte ruimte (stedenbouwkundige voorschriften) op het dak. We zorgen voor een stevige metalen buis waarop individuele schotels kunnen gemonteerd worden.

3. Staat er iets over schotel­ antennes in het huurcontract? In het Reglement van Inwendige Orde (RIO) dat bij het huurcontract hoort, staat onder welke voorwaarden een individuele schotel toegestaan is. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op de stedelijke stedenbouwkundige voorschriften (bouwcode) en voorzien daarnaast een aantal beperkingen om technische en veiligheidredenen (zie vraag 1). Woonhaven laat schotelantennes toe tot een diameter van 80 cm. De schotelantenne en de bedrading moeten zo weinig mogelijk zichtbaar zijn vanop de straat en ze zijn liefst in de kleur van het gebouw. Kan de antenne niet op het terras geplaatst worden, dan kan de huurder verplicht worden om de schotelantenne binnen te plaatsen. Hij heeft dan wel een krachtige ontvanger nodig.

Reglementering rond de plaatsing van schotelantennes (Bron: RIO Woonhaven)

 Collectieve schotelinstallatie: De schotels bevestigen en aansluiten gebeurt door een technicus van Woonhaven in samenspraak met de huurder.

voorwaarden voor plaatsing individuele schotelantennes: zie stedenbouwkundige voorschriften

4. Wie mag schotelantennes plaatsen? Mag je dat als huurder zelf doen of moet dat door een erkend installateur gebeuren? De huurder mag zelf een individuele schotel plaatsen in die gevallen die voorzien zijn in het RIO. In geen geval wordt toegestaan dat een huurder dit doet op een dak of op een collectieve gaanderij of wanneer er een collectieve schotelinstallatie is in het gebouw.

en 3 waarop TV Vlaanderen zit. Voor allochtonen kan dit zeer divers zijn (Astra, Hotbird, Arabsat, Turksat, Nilesat,…). Men kan nooit iedereen bieden wat men wenst. Rudy Clé Directeur projectontwikkeling Woonhaven

5. Welke raad zou je SHM’s geven i.v.m. schotelantennes? Een collectieve schotelinstallatie heeft maximaal vier schotels. Bekijk dus goed en liefst in overleg met de bewoners naar welke satellieten de schotels gericht worden om zoveel mogelijk bewoners een meerwaarde te bieden. Voor autochtonen zijn dat vooral Astra 1

Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Afrekening gemeenschappelijke kosten

Efficiënte huuradministratie Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500 [email protected] | www.cipal.be | emunicipal.cipal.be

19

Werkgeversorganisatie

Paritair Comité 339 Sinds de oprichting van het Paritair Comité 339 zijn de nationale werkgevers- en werknemersvertegenwoordigers tweemaal bijeengekomen. Sociale huisvesting is een bevoegdheid die volledig in regionale regelgeving is verankerd. Daarom lijkt het ons logisch dat ook de afspraken tussen werknemers en werkgevers regionaal plaatsvinden. De werknemersvertegenwoordiging ging echter op de eerste bijeenkomst van het PC 339 niet in op de vraag van de (Vlaamse) werkgevers om over te gaan tot de splitsing van het PC 339 in autonome regionale subcomités. Nochtans werd een eerste maal een ‘verzoeningsbureau’ bijeengeroepen naar aanleiding van een Vlaams dossier binnen het PC 339 en dat was wel regionaal samengesteld. Op een tweede bijeenkomst van het PC 339 bleven de werknemers bij hun standpunt. Meer nog, ter zitting werd een eisenbundel neergelegd van wat ‘minimaal’ nationaal verankerd moest worden. Deze werkwijze gaat volgens VVH en VLEM volledig voorbij aan de realiteit. De sociale huisvesting in België heeft vorm gekregen in drie regionale structuren. We blijven bij ons voorstel om te onderhandelen in autonome regionale subcomités, zoals ook onze sector wordt verankerd in autonome regionale wetgeving. Concreet betekent dat, dat zolang er geen overeenkomst over de regionalisering bereikt wordt, er weinig resultaten van het PC te verwachten vallen. Björn Mallants, directeur VVH 20

Vervoersonkosten van de werknemer Vervoersonkosten zijn zowel de kosten van het woon-werktraject als de kosten die voortvloeien uit het gebruik van de privéwagen voor professionele doeleinden (andere dan woon-werk). Een werkgever kan hierin tussenkomen, maar is dat niet altijd verplicht. In dit artikel bespreken we de mogelijke scenario’s.

1. WOON-WERK verplaatsing a. Met het openbaar vervoer (sociaal abonnement) naar het werk Komt een werknemer met het openbaar vervoer naar het werk, dan is de werkgever verplicht bij te dragen in de onkosten. Met de trein De tussenkomst van de werkgever wordt berekend op basis van de afstand (in km). Omdat er geen minimumafstand voorzien is, moet de werkgever een bijdrage geven vanaf de eerste kilometer. Sinds 1 februari 2009 bedraagt de verplichte werkgeverstegemoetkoming een percentage van de kostprijs van de treinkaart. De forfaitaire bedragen van de werkgeverstegemoetkoming zijn opgenomen in een tabel die consulteerbaar is op de Ledensite. (i.f.v. het aantal kilometers)

Met de bus, tram of metro De werkgever komt tussen in de prijs van abonnementen voor verplaatsingen van ten minste 5 km vanaf de vertrekhalte tot de werkplek. Indien de prijs van het vervoer in verhouding staat tot de afstand, is de tegemoetkoming van de werkgever gelijk aan de prijs van de treinkaart voor de overeenstemmende afstand; zij mag echter niet meer bedragen dan 75 % van de werkelijke vervoerskosten. Is de prijs, ongeacht de afstand, een vast bedrag, dan wordt de tussenkomst van de werkgever op een forfaitaire manier vastgesteld. De bijdrage bedraagt dan 71,8 % van de effectief door de werknemer betaalde prijs, zonder evenwel het bedrag van de tussenkomst van de werkgever in de prijs van de treinkaart voor een afstand van 7 km te mogen overschrijden.

Met de trein, bus, tram en metro (gecombineerd vervoer) Bij gecombineerd vervoer van bijvoorbeeld trein en bus, hangt de bijdrage van de werkgever af van de manier waarop een vervoersbewijs wordt afgeleverd: - één vervoersbewijs voor de totale afstand (zonder onderscheid van het gebruikte vervoersmiddel): de tussenkomst van de werkgever is gelijk aan de tussenkomst van de werkgever in de treinkaart; - verschillende vervoersbewijzen: de tussenkomst van de werkgever voor de totale afstand is gelijk aan de som van de tussenkomsten van de werkgever in de prijs van elk transportmiddel afzonderlijk.

b. Met de eigen auto naar het werk De kosten die een werknemer maakt om met zijn privéwagen naar het werk te rijden en

terug naar huis te gaan, zijn in principe geen kosten eigen aan de werkgever. Op nationaal vlak bestaat geen enkele reglementering over de terugbetaling van dergelijke kosten. Eventueel bestaat zo’n regeling wel: - op sectoraal vlak; - op ondernemingsvlak; - voorzien in de individuele arbeidsovereenkomst. Het is in principe aan de werkgever om het bedrag van zijn tegemoetkoming te bepalen. Er zijn CAO’s die voor de tussenkomst in privévervoer naar de tussenkomst door de werkgever in het openbaar vervoer verwijzen. Vaak geven werkgevers in dit geval een tussenkomst gelijk aan 75 % van een sociaal abonnement.

c. Met de fiets naar het werk De werkgever is in principe niet verplicht om een fietsvergoeding te betalen, tenzij dit voorzien is in een collectieve arbeidsovereenkomst. Het kan ook opgenomen zijn in het individuele arbeidscontract. Een werkgever laat best een 'verklaring op eer' invullen met het aantal kilometers woon-werkverkeer én een maandelijkse staat met de werkdagen waarop de werknemer met de fiets naar het werk is gekomen. Een fietsvergoeding van maximaal 0,21 euro per afgelegde kilometer is vrij van belastingen. Deze vrijstelling geldt ook voor de sociale zekerheidsbijdragen.

2. Verplaatsing in het kader van Beroepswerkzaamheden Gebruik van eigen auto om bijvoorbeeld naar een klant te rijden Gebruikt een werknemer zijn eigen wagen voor verplaatsingen in het kader van beroepswerkzaamheden, dan worden de kosten als eigen aan de werkgever beschouwd. Ze moeten dus terugbetaald worden door de werkgever. Voor de periode van 1 juli 2011 tot en met 30  juni 2012 bedraagt deze vergoeding 0,3352 euro per kilometer, ongeacht het belastbaar vermogen van het voertuig. Deze vergoeding geldt ook voor het gebruik van een motor of bromfiets voor dienstverplaatsingen en wordt jaarlijks op 1 juli aangepast. Elke Verstrepen Juridisch stafmedewerker VVH 21

Even voorstellen

Nieuwe directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen

Jan Van Hoeymissen De Noorderkempen in Merksplas Sinds 03-01-2012

Passies: muziek, opera, natuurwandelingen Opleiding: sociaal recht, management Carrière: Eerst directeur in een bank, daarna gespecialiseerd in bedrijfsadvies. Nadien als freelance manager crisis- en veranderbeleid in KMO’s met een specialisatie in personeelsmanagement en bedrijfsorganisatie. Toekomstplannen: Vanuit een goed gestructureerde organisatie goede en betaalbare woningen aanbieden. Basiswaarden: eerlijkheid en respect. Projecten moeten culturele integratie stimuleren waar mensen hun verantwoordelijkheden opnemen. Kwaliteitsvol wonen in kleine sociale leefgemeenschappen waar naast het menselijke contact, de huurders respectvol met elkaar omgaan en waar ook de natuur een plaats heeft. Favoriete informatiebronnen: Overleg met medewerk(st)ers en collega’s, pers, maar vooral persoonlijke contacten met huurders van onze organisatie. Ik verkies gedrukte media, maar maak uiteraard ook gebruik van het internet. Mijn verwachtingen van VVH: Praktische ondersteuning, vertegenwoordiging, organi22

satie van onderlinge contacten en vertegenwoordiging in sociale onderhandelingen waaraan ik graag wil meewerken. [email protected]

Tom Bridts

Kleine Landeigendom Klein-Brabant in Puurs Sinds 01-03-2012

Passies: Ik word weleens een wereldverbeteraar genoemd. Als ik me voor iets engageer, dan ga ik daar ook voor 100 % voor. Opleiding: licentiaat communicatie Carrière: Mijn loopbaan is gestart bij het provinciebestuur Antwerpen als beheerder van het recreatiecentrum De Schorre in Boom. Nadien werd ik er bestuurssecretaris Recreatie, Sport en Toerisme. Via een omweg langs een Nederlands adviesbureau voor stedelijke ontwikkeling ben ik in 2004 directeur geworden bij Erfgoed Vlaanderen vzw. Toekomstplannen: Kwaliteitsvolle woningen aan een betaalbare prijs blijven aanbieden en zo in de eerste plaats het sociaal objectief in ons werkgebied realiseren. Daarnaast wil ik de maatschappij verder uitbouwen, in het bijzonder de communicatie naar partners en kandidaat-kopers.

Favoriete informatiebronnen: Vooral algemene nieuwsmagazines zoals Knack en www.deredactie.be zijn mijn vaste informatiebronnen. Ik heb geen voorkeur voor online of gedrukte bronnen, al heb ik voor uitgebreidere info liefst een gedrukte versie. Mijn verwachtingen als koopmaatschappij van VLEM: Vooral een forum voor uitwisseling van informatie en kennisdeling, een belangenbehartiger voor de sector en een ontmoetingsplaats voor collega’s. [email protected]

Andy Dilles Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting in Willebroek Sinds 16-03-2012 Passies: snooker en quizzen Opleiding: licentiaat vertaler Carrière: De voorbije 11 jaar heb ik voor de VMSW gewerkt. Sinds 2004 als woordvoerder en vanaf 2009 ook als communicatie­ verantwoordelijke. Toekomstplannen: Het patrimonium grondig vernieuwen en de financiële toestand verbeteren. Klantgerichtheid staat daarbij voorop.

De ultradunne spouwisolatie, door de natuur geïnspireerd. ultradun

ATIEWAA OL

K

ND

ST

RE

*

EPB

O

tand- en groefverbinding voor een perfecte aansluiting

*

E RD

HOGE I S

Bijt u zich stuk op de nieuwe energienormering?

ENBESP

A

vochtbestendig

ruwe zijde beschermt tegen aantasting

stevig en vormvast zendow#neo

Ramen & Deuren

levenslang innovation

ecology

design

www.deceuninck.be

Building a sustainable home

undamentenAD_90x92,5_NL_0212.indd 1

20/02/12 14:20

glanzende reflecterende zijde

Huurders herhuisvesten en bepaalde herstellingen en onderhoudswerken zelf laten betalen, levert doorgaans weinig applaus op. Dankzij de vakkennis en de sociale reflex van de collega’s en de raad van bestuur is succes verzekerd.

De natuur is voor onze product innovators een onuitputtelijke bron van inspiratie. Zo ontwikkelden ze Eurowall, een perfect isolerende, duurzame en ultradunne spouwisolatie.

Favoriete informatiebronnen: Collega’s van Volkshuisvesting en andere SHM’s, ook oud-collega’s van de VMSW en de andere woonadministraties. Infomomenten van VVH, de VMSW, Wonen-Vlaanderen, enz. Opvolgen van de politieke besluitvorming. Onderzoeksrapporten van o.m. het Steunpunt Ruimte en Wonen en de Studiedienst van de Vlaamse Regering.

Met zijn nieuwe, extra efficiënte tand-en groefverbinding, ingenieuze bekleding en uitstekende isolatiewaarde draagt Eurowall bij tot een energiezuinige woning, die ook beantwoordt aan toekomstige regelgevingen. Eurowall is dan ook meer dan ‘zomaar’ spouwisolatie: het is een investering in de toekomst met hoog rendement, zowel vanuit financieel als ecologisch oogpunt. Beter energiebehoud betekent namelijk minder kosten en een aanzienlijke daling van de CO2-emissie.

Als online informatiebronnen gebruik ik vooral Woonnet en de leden­ site op www.vvh.be. Volkshuisvesting is actief op Twitter via www.twitter.com/SHM_Willebroek. Ik heb een LinkedIn-profiel en ben privé ook actief op Facebook.

Meer weten over Eurowall of andere producten van Recticel Insulation? Surf naar www.eurowall.be

Mijn verwachtingen van VVH: Ik ben momenteel heel tevreden over de werking van VVH zoals ze nu is. [email protected] 23

Tips

Goede webtekst is makkelijk scanbaar (online communicatie) overzichtelijke informatie op maat van je doelgroep

Online (website, digitale nieuwsbrief) kijken mensen vooral naar 'tekst' om informatie op te nemen. Omdat lezen van het scherm lastiger is dan lezen op papier moet een webtekst aan andere eisen voldoen. Een bezoeker wil snel zijn informatie vinden. Hij wil in één oogopslag zien of de inhoud van een site de moeite waard is. Webteksten maak je daarom best kort, aantrekkelijk en 'scanbaar'. De volgende vijf tips helpen je om goede webteksten te schrijven.

1. Val met de deur in huis Geef op je Homepage antwoord op de volgende vraag: 'Wat is dit voor een website?' Bijvoorbeeld betaalbare woningen. Zet op elke pagina de belangrijkste informatie bovenaan. Begin niet met een inleiding of achtergrondinformatie, maar maak onmiddellijk duidelijk wat de bezoeker op deze pagina kan verwachten, bijvoorbeeld 'nuttige documenten voor huurders'.

2. Houd de 'zoekvraag' van de bezoeker voor ogen Een bezoeker komt meestal met een concrete 'zoekvraag' op een website zoals 'ik wil iets laten herstellen'. Houd bij het schrijven van webtekst steeds voor ogen of de informatie relevant is: 'Aan welke zoekvraag beantwoordt deze tekst?' Probeer aan te sluiten bij de informatiebehoefte, maar ook bij de leefwereld van je doelgroep. Rubriceer bijvoorbeeld projecten niet onder 'patrimonium'. Het is beter om te spreken over 'woningen', want dat is wat je sociale huurder zoekt.

3. Schrijf 'scanbaar'

Overzichtelijke en scanbare teksten verhogen de leesbaarheid.

24

Bezoekers 'scannen' een webpagina snel, op zoek naar trefwoorden die aansluiten bij hun zoekvraag. Als een bezoeker niet snel vindt wat hij zoekt, is hij weer weg. Speel hierop in met overzichtelijke en 'scanbare' teksten: • maak korte paragrafen; • bedenk goede, inhoudelijke tussenkopjes (betekenisvolle kopjes die mogelijke zoektermen bevatten, dus niet 'Algemeen' of 'Inleiding'); • gebruik opsommingen; • geef ze iets om op te klikken, anders is een pagina een doodlopende straat;

• wees voorzichtig met uitroeptekens. Het komt gauw schreeuwerig over.

4. Schrijf beknopt, helder en aantrekkelijk Houd het kort, schrap zoveel mogelijk overbodige zinnen en woorden. Maak het helder en concreet, geef voorbeelden, vermijd ambtelijk taalgebruik en jargon. Bewerk teksten tot korte, 'scanbare' webteksten, neem ze niet klakkeloos over van je gedrukte communicatie. Zet teksten zoals het intern huurreglement als pdf op je website zodat de bezoeker deze kan printen. Spreek de bezoeker waar mogelijk rechtstreeks aan. NIET: ‘Het is eerst en vooral uitermate belangrijk dat u controleert of u aan de wettelijke inschrijvingsvoorwaarden voldoet die op dit ogenblik van toepassing zijn. U kan deze hier consulteren.’ BETER: ‘Voldoet u aan de wettelijke inschrijvingsvoorwaarden?’

5. Gebruik betekenisvolle linkteksten Als je in lopende tekst verwijst naar een document of een andere webpagina, gebruik dan betekenisvolle, informatieve linkteksten. NIET: ‘Klik hier voor informatie over…’, maar WEL: ‘De brochure ZieZo! is een handig boekje voor huurders.’

Enkele inspirerende voorbeelden vind je op www.volkshuisvestingwillebroek.be www.arkwonen.be - www.dijledal.be Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH