Studi Prilaku Pasar Tanah di Daerah Pemekaran Provinsi Sulawesi Utara

Studi perilaku ….. (Maramis) 461

Studi Prilaku Pasar Tanah di Daerah Pemekaran Provinsi Sulawesi Utara

Joubert Barens Maramis Jhon Vian Bobby Polii Jemmy Najoan Vecky Apollos Junius Masinambow Universitas Sam Ratulangi ([email protected])

Abstract The result of this research shows that the buyer charactheristics and seller is effect on land price. From the supply side (seller) of the land and the demand side (buyer) of the land is create a behaviorin land market in autonomous region of North Sulawesi. The land price is significantly effect on land future price expactation. Topography of the land has effect on land price on both sides. Land distance or acces has effect on land price on both sides. Richness is the only one variable that effect on land price expactation on both sides. The crop has no significant effect on both sides. Education and earning has no effect significantly on land price expectation. Keywords: Land Market Behavior, Autonomous region, North Sulawesi

Abstrak Hasil penelitian menunjukkan bahwa Karakteristik pembeli dan penjual berpengaruh terhadap harga tanah. Baik dari sisi supply (penjual) tanah maupun dari sisi demand (pembeli) tanah yang membentuk fungsi perilaku pasar tanah di daerah pemekaran Provinsi Sulawesi Utara, aspek harga tanah berpengaruh signifikan terhadap ekspektasi harga tanah dimasa depan. Aspek topografi lahan berpengaruh terhadap harga lahan baik penawaran maupun permintaan tanah. Aspek jarak atau akses lahan berpengaruh terhadap harga lahan baik dari sisi penawaran maupun permintaan tanah. Kekayaan satu satunya variabel yang berpengaruh terhadap ekspektasi harga tanah baik dari sisi penawaran maupun permintaan tanah. Aspek hasil lahan tidak berpengaruh signifikan pada harga jual atau beli tanah. Pendidikan dan pendapatan tidak berpengaruh signifikam terhadap ekspektasi harga beli atau jual tanah. Kata kunci : prilaku pasar tanah, daerah pemekaran, Sulawesi Utara

Jurnal Riset Bisnis dan Manajemen Vol 4 ,No.3, Edisi Khusus Pemasaran & Keuangan 2016: 461-488

462

untuk Kabupaten Kepulauan Sangihe dan

Latar Belakang Salah satu dampak dari otonomi

Talaud terbentuk kabupaten baru yaitu

daerah adalah banyaknya daerah tingkat

Kabupaten

dua (level kabupaten dan Kota) serta

Kabupaten Kepulauan Siau Tagulandang

tingkat

yang

Biaro (Sitaro). Sampai saat ini pemekaran

melakukan pemekaran. Hal ini juga terjadi

wilayah terus terjadi baik pada level

pada Provinsi Sulawesi Utara. Pada level

pembicaraan

Provinsi, Sulawesi Utara saat ini telah

pembahasan di pemerintah daerah dan

dimekarkan menjadi Provinsi Sulawesi

pusat. Pada tingkat Provinsi, kemungkinan

Utara dan Provinsi Gorontalo. Kabupaten

besar akan tercipta provinsi baru yaitu

Boalemo, Kota Gorontalo, Kabupaten

provinsi Bolaang Mongondow Raya yang

Gorontalo yang dahulunya adalah bagian

terdiri dari wilayah Bolaang Mongondow.

Kabupaten atau Kota di Sulawesi Utara,

Juga

kini menjadi bagian Provinsi Gorontalo.

Provinsi

Sedangkan untuk Provinsi Sulawesi Utara,

adalah Kepulauan Sangihe dan Talaud.

saat ini tinggal berisi Kabupaten Minahasa,

Pemekaran

Kabupaten

dan

kemudian diikuti oleh pemekaran di

Talaud, Kabupaten Bolaang Mongondow,

wilayah wilayah kabupaten atau kota yang

dan Kota Bitung.

ada di wilayah tersebut.

satu

(level

provinsi)

Kepulauan

Sangihe

Pemekaran pada level kabupaten atau

kota

administrasi

juga

terjadi

Provinsi

di

wilayah

maupun

sementara

Utarayang

di

wilayah

Pemekaran

wilayah timbulnya

dan

sementara

diwacanakan

Nusa

menyebabkan

Talaud

adanya

wilayahnya

provinsi

ini

ini

akan

konsentrasi

Utara.

penduduk karena adanya pembangunan

Untuk hasil pemekaran dari Kabupaten

besar besaran di pusat pusat wilayah

Minahasa terbentuk kabupaten dan kota

ibukota kabupaten atau kota.Konsentrasi

baru yaitu Kabupaten Minahasa Selatan,

penduduk

Kota

Minahasa

menyebabkan juga konsentrasi aktivitas

Utara, Kabupaten Minahasa Tenggara.

bisnis dan penunjang aktivitas bisnis di

Untuk Kabupaten Bolaang Mongondow

daerah tersebut. Konsekuensi logis dari

terbentuk kabupaten atau kota baru yaitu

perubahan ini salah satu yang terpenting

Kabupaten Bolaang Mongondow Utara,

adalah tanah atau lahan. Pada dasarnya,

Kota Kotamobagu, Kabupaten Bolaang

luas tanah bersifat konstant artinya supply

Mongondow

Kabupaten

konstant. Sedangkan permintaan tanah

Bolaang Mongondow Selatan. sedangkan

bersifat dinamis sehingga demand akan

Tomohon,

Sulawesi

Kepulauan

Kabupaten

Timur,

dan

dan

pembangunan

ini


meningkat.

Maka yang berubah adalah

Tanah

yang

cenderung

datar

akan

penggunaan tanah atau lahan tersebut.

memiliki hubungan positip dengan harga

Sebelum pemekaran suatu daerah, tanah

tanah, hal ini disebabkan banyaknya

kebanyakan hanya untuk pekarangan atau

kegunaan

rumah dan lahan pertanian. Namun karena

pembangunan ditanah yang datar. Harga

pemekaran (khususnya tanah yang ada di

tanah dijuga berbanding lurus dengan jarak

daerah pusat pertumbuhan daerah baru),

atau akses dari kendaraan mobil, semakin

tanah berubah fungsi mulai dari pada

dapat diakses oleh mobil maka semakin

awalnya fungsi rumah dan pekarangan

mahal harga tanah tersebut. Kemudian

menjadi

atau

hasil awal dari tanah yang ada, semakin

penunjang bisnis seperti pusat pertokoan,

tinggi hasil tanah akibat produktivitas

Ruko, perbankan, warung dan bentuk

tanaman atau sejenisnya yang dihasilkan

lainnya,

tanah tersebu maka semakin mahal harga

fungsi

aktivitas

karena

bisnis

dianggap

lebih

menguntungkan. Tanah yang dahulunya

dan

low

cost

dalam

tanah itu.

terlantar atau untuk pertanian berubah

Harga tanah saat ini juga secara teori

fungsi menjadi non pertanian (baik bisnis

akan

maupun untuk fasilitas publik dari daerah

tanah dimasa depan. Harga tanah saat ini

baru). Femonema ini menyebabkan pasar

yang mengalami peningkatan pertumbuhan

permintaan tanah menjadi lebih menarik

harga jual akan meningkatkan ekspektasi

untuk dikaji.

harga tanah dimasa depan. Disamping itu

Pada

ekspektasi

harga

dalam

pasar

faktor seperti pendidikan, pendapatan dan

disamping

terjadi

kekayaan dari pembeli dan penjual akan

interaksi antara pembeli dan penjual juga

mempengaruhi ekspektasi harga tanah

terjadinya pergeseran kepemilikan dan

dimasa depan. Semakin tinggi pendidikan

fungsi lahan. Dari sisi interaksi pembeli

maka semakin tinggi ekspektasi harga

dan penjual akan tercipta harga tanah.

dimasa depan. Semakin tinggi pendapatan

Dalam konteks harga tanah, hal yang

dan

menarik dianalisis adalah pola perilaku

ekspektasi harga tanah dimasa depan.

terbentuknya harga tanah yang dapat

Aspek

dipengaruhi oleh beberapa faktor utama.

pendidikan dari pelaku pasar sangat

Aspek topografi lahan, jarak yang dapat

berkaitan dengan opporunity investmen

ditempuh dengan mobil dan hasil awal dari

dimasa

tanah akan mempengaruhi harga tanah.

ekspektasi mereka berbeda dan lebih tinggi

permintaan

dasarnya

mempengaruhi

tanah

kekayaan

maka

pendapatan,

depan

semakin

kekayaan

sehingga

wajar

tinggi

dan

jika


464

dibanding dengan pelaku pasar yang

pemerintahan, keuangan, perdagangan dan

berbeda level pendidikan, pendapatan dan

fasilitas penunjang pariwisata. Lokasi

kekayaanya.

kedua adalah Kabupaten Minahasa Selatan

Kabupaten

Utara,

yang juga merupakan kawasan strategis

dan

provinsi yang berada di jalur Pantura

Kabupaten Bolaang Mongondow Timur

(pantai utara) Provinsi Sulawesi Utara

adalah daerah daerah hasil pemekaran di

yaitu jalur yang menghubungkan Manado,

Provinsi Sulawesi Utara. Pemilihan daerah

Amurang dan Kotamobagu. Selanjutnya

sampel ini didasari pada keterwakilan

lokasi ketiga adalah kabupaten Bolaang

daerah pemakaran di mainland Provinsi

Mongondow Timur yang berada di Pantai

Sulawesi

Selatan

Kabupaten

Minahasa

Minahasa

Utara.

Selatan

Kabupaten

Minahasa

namun

dekat

dengan

Kota

Utara adalah adalah daerah pemekaran

Kotamobagu dan Kabupaten Minahasa.

yang berada paling timur yang berbatasan

Kabupaten Bolaang Mongondow Timur

dengan Kota Bitung dan Kota Manado

adalah

Sebagai Ibukota Provinsi Sulawesi Utara.

merepresentasikan daerah pemekaran yang

Kemudian Kabupaten Minahasa Selatan

paling jauh lokasinya dari Ibukota Provinsi

adalah kabupaten pemekaran yang berada

Sulawesi Utara. Penelitian ini bertujuan :

di tengah tengah daerah provinsi Sulawesi

(1) Untuk mengetahui dan menganalisis

Utara. Sedangkan Kabupaten Bolaang

keterkaitan perilaku faktor topografi, jarak

Mongondow Timur

adalah kabupaten

atau akses dan hasil tanah sebagai faktor

paling barat dari Ibukota provinsi Sulawesi

pembentuk harga tanah dari sisi pembeli

Utara.

dan penjual di daerah pemekaran Provinsi

daerah

pemekaran

yang

Dari sisi penyebaran pembangunan

Sulawesi Utara. (2) Untuk mengetahui dan

dari daerah pemekaran, ketiga sampel

menganalisis perilaku faktor pendidikan,

tersebut

level

pendapatan dan kekayaan sebagai faktor

pertumbuhan pembangunan yang berbeda

pembentuk ekspektasi harga tanah dari sisi

akibat faktor dekat dan jauhnya dari pusat

pembeli dan penjual di daerah pemekaran

ibukota

Provinsi

merepresntasikan

Provinsi

Sulawesi

Utara.

Sulawesi

Utara.

(3)

Untuk

Kabupaten Minahasa Utara mengalami

mengetahui dan menganalisis keterkaitan

pertumbuhan

yang

antara harga tanah dengan ekspektasi

sangat tinggi karena diapit oleh Kota

harga tanah di daerah pemekaran Provinsi

Bitung yang adalah kota International Hub

Sulawesi Utara

permintaan

lahan

Port dan Kota Manado yang adalah pusat


penawaran maupun permintaan tanah, hal

Argumen Orisinalitas / Kebaruan Penelitian tentang prilaku pasar tanah di Sulawesi

daerah pemekaran Provinsi Utara

masih

Michael (2006), Banathul Hayati dan

jarang

Nugroho (2006), Pogozinski, J. Michael

dilakukan. Studi atau penelitian tentang

(1990), Hidayati (1999), Jamal E (2001),

perilaku permintaan pasar tanah akan

Kuncoro,

sangat bermanfaat dalam perencanaan

Hendrastuti, Nur (2006). Kekayaan dan

ekonomi

juga

harga tanah maupun ekspektasi harga

memetakan perilaku harga tanah yang

tanah atau lahan ( Masinambow (2009),

akan mempengaruhi perencanaan pola

Baci C Ivan Luiz Zilli (2003), Zhang

ruang

Hong, (2008), Oshiro Kenji (2003). Juga

dan

dan

sangat

ini sesuai dengan temuan dari Kilgore A

pembangunan

wilayah

suatu

daerah

pemekaran.

Mudrajad

(2004),

dan

variabel yang relatif baru ditambahkan

Variabel variabel yang diangkat pada

dalam model adalah faktor kekayaan dan

penelitian ini merupakan gabungan dari

berdampaknya pada ekspektasi harga tanah

beberapa peneliti yaitu antara lain : aspek harga tanah dan ekspektasi harga tanah

Kajian Teoritik dan Empiris

dimasa depan (Coteller, Gardebrock, and

Teori Permintaan dan Relevansinya

Luijt (2008),

dengan Lahan

Pope, Jaren C (2008),

Kilgore A Michael (2006), Maramis

Kemampuan suatu barang atau jasa

(2014), Malpzzi Stephen and susan M

untuk memuaskan keinginan konsumen

Wachter (2005) dan Cheshire paul and

adalah

Stephen Sheppard (2000), Xu feng, Ron C

(Pappas dan Hirschey, 1993). Dengan kata

Mittel Hammer and Paul W, Barkley

lain, kegunaan suatu barang atau jasa

(1993), Donoko Mark B (1988) dan

adalah

Simarmata (1999).

Sebagaimana yang dikemukakan oleh

Aspek topografi lahan dan harga

dasar

dasar

permintaan

permintaan

konsumen

konsumen.

Kotler (1997) bahwa konsumen membeli

lahan baik penawaran maupun permintaan

lubang,

bukan

tanah ( Masinambow (2009), Holland,

merupakan alat untuk membuat lubang.

Cohrand, McCandels (2008), King David

Sesungguhnya

A and J.A. Sinden (1994), Tabuchi

memerlukan lubang yang dihasilkan dari

Takatohi (1996), Oshiro Kenji (2003).

bor dan bukan bor itu sendiri. Ini berarti

Aspek jarak atau akses lahan berpengaruh

bahwa

terhadap harga lahan baik dari sisi

memiliki lahan atau kemampuan lahan

kegunaan

bor.

Bor

hanyalah

konsumen

yang

melekat

hanya

dari


466

dalam memenuhi keinginan pemiliknya

terdiri dari item-item X1,…,Xn dan Y

merupakan

terjadinya

adalah ikatan komoditi yang lain berisi

permintaan lahan tersebut. Ilustrasi yang

dengan item-item Y1,…,Yn. Pada dua

dikemukakan tersebut mengartikan bahwa

ikatan tersebut, yakni X dan Y, konsumen

lahan yang dibeli dapat secara langsung

dapat

atau menjadi perantara dalam memperoleh

berdasarkan jenjangnya. Misalnya adalah

kepuasan tertentu.

X lebih disukai daripada Y (X ≥ Y) atau Y

dasar

dari

menentukan

pilihannnya

Berbagai literature mendefinisikan

lebih disukai daripada X (Y ≥ X) atau X

utilitas sebagai tingkat kepuasan tertentu

dan Y sama-sama disukai (X=Y). Fungsi

yang diperoleh seorang konsumen dari

utilitas kemudian dapat dibentuk suatu

mengkonsumsi sejumlah barang-barang

indeks, yaitu U(X)=U(X1,…,Xn ) untuk

tertentu (Varian, 1992), (Hartono, 1999).

utilitas

Jika X1,…,Xn menunjukkan barang-barang

U(Y)=U(Y1,…,Yn) untuk utilitas dengan

yang dikonsumsi oleh konsumen, maka

indeks Y. Kedua utilitas ini kemudian

fungsi utilitas dapat ditulis sebagai U

dapat dibandingkan secara ordinal, yaitu

(X1,…,Xn). Secara historis, awalnya fungsi

sebagai U(X) ≥U(Y) atau U(Y) ≥U(X)

utilitas

pengukur

atau U(X)=U(Y). Dari dasar fungsi utilitas

kardinal dari kepuasan yang diterima oleh

ini maka dapat dikembangkan lebih lanjut

konsumen.

untuk mendapatkan posisi keseimbangan

dipandang

kardinal

Suatu

indeks

sebagai

utilitas

jika

dikatakan

item-item

yang

membentuk indeks ini dapat diukur secara

dengan

konsumen

indeks

sebagai

X

dan

dasar

untuk

memperoleh kurva permintaan.

obyektif dan dapat dibandingkan satu

Dengan cara lain dapat dijelaskan

dengan yang lainnya. Karena utilitas tidak

bahwa ada beberapa axiom/syarat yang

dapat diobservasi (unobservable), maka

menjamin eksistensi utilitas konsumen

sejak abad ke-19 pengukuran kardinal

yaitu bahwa set konsumsinya haruslah

sudah

bersifat complete, reflexive, transitive, dan

ditinggalkan,

di

mana

utilitas

sekarang diukur secara ordinal.

continuity. Ini adalah syarat seorang

Secara ordinal, maksudnya utilitas

konsumen

dalam

melakukan

pilihan

diukur sebagai jenjang dari seikat komoditi

konsumsi. Jika keempat hal tersebut

(commodity

terpenuhi

bundle)

tanpa

melihat

barulah

individu/konsumen

intensitas kepuasan dari masing-masing

tersebut bias dianalisa secara ekonomi.

item yang membentuk ikatan tersebut.

Jika

Misalkan X adalah seikat komoditi yang

monotonicity,

syarat

tambahan local

seperti

nonsatiation

strong dan


convexity

terpenuhi,

solusi

utilitas

konsumen akan tercapai dengan baik.

dua

akan

menghasilkan

solusi dari HDF (XA) dimasukkan ke fungsi tujuannya yaitu meminimalkan

memaksimumkan utilitas dengan kendala

pengeluaran (min M), maka akan diperoleh

anggaran yang dimiliki. Solusi dengan cara

expenditure

ini

mempunyai property sebagai berikut: tidak

Demand

yaitu:

ini

pertama,

akan

cara

cara

Hicksian Demand Function (HDF). Jika

Pencapaian solusi ini diperoleh dengan

dengan

menghasilkan Function

Marshalian

(MDF.XM)

yang

function

menurun/meningkat

(EF)

terhadap

yang

harga,

mempunyai sifat-sifat: solusinya unik,

homogenitas derajad satu terhadap harga,

bersifat kontinue, homogeny derajad nol

bersifat convex, continue. Solusinya adalah

terhadap harga dan pendapatan, tidak

MRS=ERS sehingga MDF dan HDF

berubah sebagai akibat dari transformasi

disebut duality. Jika yang diketahui adalah

monotonic. Jika solusi dari MDF (XM) di

fungsi pengeluaran, maka akan dapat

masukkan ke fungsi tujuannya yaitu

diperoleh

memaksimumkan utilitas (Max U) maka

Seppard’s Lemma. Dalam aplikasinya

akan diperoleh Indirect Utility Function

HDF selalu mempunyai slope negative dan

(IUF) yang mempunyai utilitas sebagai

lebih

berikut:

tidak

meningkat/menurun

permintaannya. Melalui fungsi permintaan

terhadap

harga,

sebaliknya

tidak

Marshallian diperoleh dengan menderivasi

menurun/meningkat terhadap pendapatan,

dari suatu fungsi utilitas atau disebut juga

homogenitas derajad nol, bersifat quasi

dengan nama money-income-held constant

konvex, dan bersifat continue. Solusinya

demand

adalah MRS=ERS yakni marginal rate of

permintaan yang diderivasi dari fungsi

substitution (MRS) dan economic rate of

pengeluaran

substitution

permintaan Hicksian atau dikenal juga

(ERS).

Jika

fungsi

IUF

diketahui, maka dapat diperoleh MDF dengan

menggunakan

Roy’s

identity,karena aplikasi mencari fungsi

HDF

curam

dengan

dengan

dari

function.

MDF

Adapun

disebut

sebutan

menggunakan

kurva

fungsi

dengan

fungsi

income-compensated

demand function. Terdapat

dua

model

dasar

utilitas konsumen yang mencerminkan

permintaan idividual, yakni permintaan

perilaku konsumen dalam mengkonsumsi

langsung

adalah tidak mudah.

Permintaan langsung berkaitan dengan

Kedua, meminimalkan pengeluaran untuk mendapatkan utilitas tertentu. Solusi

permintaan

dan

untuk

permintaan

barang

turunan.

konsumsi,

sedangkan permintaan turunan berkaitan

Jurnal Riset Bisnis dan Manajemen Vol 4 ,No.3, Edisi Khusus Pemasaran & Keuangan 2016: 461-488 468

dengan kegunaan barang tersebut sebagai

bahwa makanan dan perumahan termasuk

masukan

produksi

barang kebutuhan (necessities), sedangkan

(Koutsoyiannis, 1979). Lahan memenuhi

yang lainnya termasuk kategori barang

kedua jenis permintaan tersebut. Lahan

mewah. Elastisitas harga sendiri umumnya

tidak saja hanya berfungsi sebagai lokasi

negatif, kecuali untuk kelompok makanan.

perumahan untuk kebutuhan individu,

Elastisitas

tetapi dapat menjadi sarana atau input

inelastis, kecuali untuk komunikasi dan

untuk produksi pertanian, bahkan lahan

transportasi.

dapat merupakan alternatif investasi yang

penelitian

menguntungkan

2000).

Demand System: An Analiysis of the

Menyimak dari beberapa pendapat tersebut

Impacts of the Economic Crisis On

maka semakin jelas mengartikan bahwa

Household Consumption and Nutritional

fungsi lahan tidak berbeda dengan fungsi

Intake”. Temuan Moeis salah satunya

barang dan jasa lainnya yang memberikan

adalah

kepuasan.

merupakan

dalam

proses

(Gunawan,

Meskipun

lahan

memiliki

harga

Moeis mengenai

variabel faktor

sendiri

umumnya

(2003)

dalam

“Indonesia

Food

sosial penting

demografi dalam

menentukan konsumsi rumah tangga.

karakteristik yang relatif berbeda dengan barang atau jasa yang diperjualbelikan

Faktor Penentu Permintaan dan Harga

secara

Lahan Pertanian

luas

prinsipnya menjadi

di

pasar,

namun

pada

faktor-faktor

tersebut

juga

faktor

permintaan

lahan,

penentu baik

terhadap permintaan

langsung maupun permintaan turunan dari lahan.

Dalam rangka mengaplikasikan

teori permintaan di atas, banyak peneliti menggunakan model almost ideal demand system (AIDS-Model). Beberapa penelitian permintaan terhadap barang (diluar lahan) yang menggunakan AIDS-Model yakni: Deaton dan Muelbaur (1980), dengan menggunakan data time series 1954-1974 menganalisa sistem permintaan pangan dan non makanan di Inggris, menyatakan

Faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan yang terpenting menurut Ring and Boykin (1986) adalah: kegunaan dan kepuasan (utility), kelangkaan (scarcity), permintaan (demand), dan kemudahan untuk

dipindahkan

(transferability).

Transferablility tidak harus bersifat fisik, melainkan dapat meliputi transferability dalam penguasaan atas semua hak yang berkaitan dengan pemilikan suatu barang, di mana hal ini berkaitan dengan property rights yaitu hak untuk menguasai dan menggunakan suatu barang (Suparmoko,

Studi perilaku ….. (Maramis)

469

1997). Melalui uraian di atas, dapat

bagi kaum yang memiliki pendapatan

dikemukakan bahwa lahan yang dibeli

tinggi atau yang memiliki kemampuan

seseorang tidak perlu dibawa ke mana-

untuk membeli tanah. Sebagaimana yang

mana tetapi haknya yang bisa berpindah-

dikemukakan oleh Suparmoko bahwa dua

pindah.

faktor Dalam

permintaan,

penting

yang

menyebabkan

pendapatan

meningkatnya kegunaan, kelangkaan, dan

yang penting,

permintaan akan lahan; yakni tingkat

demikian juga berlaku dalam permintaan

produktivitas tanah tersebut dan lokasinya.

lahan. Pendapatan juga sangat penting

Lokasi lahan berkaitan dengan jarak

sebagai penentu dalam permintaan lahan

sumberdaya tanah tersebut dari pusat

pertanian. Pendapatan mencerminkan daya

perkotaan, pasar atau kegiatan produksi

beli,

yang

dan perdagangan. Semakin dekat jaraknya

memiliki

dengan pusat-pusat kegiatan itu, maka

kemampuan untuk mengubah fungsi lahan

semakin tinggi harganya karena terutama

dalam rangka memaksimalkan utilitasnya.

adanya perbedaan biaya transportasi. Oleh

Fungsi

adalah

karena itu, meningkatnya harga lahan

pertanian, dapat diubahnya menjadi sarana

berkaitan dengan berbagai fasilitas yang

untuk dinikmati dalam bentuk lain seperti

diciptakan,

menata untuk pemukiman kedua yang

pemerintah yang bersifat pekerjaan umum

dilengkapi dengan taman-taman yang lebih

(public services) seperti: pembangunan

memiliki fungsi sebagai tempat beristirahat

jalan, fasilitas listrik, lapangan terbang,

dan

saluran

adalah faktor penentu

di

mana

bagi

berpendapatan

lahan

berekreasi

orang

tinggi

yang

mulanya

keluarga.

Berdasarkan

kemampuan pendapatan yang dimilikinya

Kedudukan memberikan

lokasi

pengaruh

irigasi

oleh

pengolahan

investasi

limbah,

bendungan, dan lainnya.

maka lahan diubah sedemikian rupa dengan tujuan investasi dan spekulasi.

terutama

Secara historis, teori nilai atau harga lahan telah dikemukakan sebelum

lahan

mashab klasik, di mana konsepnya berawal

terhadap

dari teori sewa tanah kaum Physiokrat.

permintaan lahan pertanian. Jika berada di

Physiokrat

tempat strategis seperti dekat perkotaan,

menekankan bahwa tinggi rendahnya sewa

dekat jalan besar, dekat fasilitas-fasilitas

tanah tergantung dari tingkat kesuburan

tertentu, maka akan berlomba-lomba para

tanah

calon pembeli tanah untuk membeli. Lahan

kesuburan lahan mempengaruhi tinggi

pertanian juga dibeli oleh karena prestise

rendahnya harga sewa tanah, semakin

yang

dalam

argumennya

bersangkutan.

Tingkat


subur lahan yang bersangkutan maka akan

teori

semakin

Beberapa

tinggi

pula

harga

sewanya,

regional

sampai

kajian

sekarang

yang

mengamati

demikian juga sebaliknya (Bilas,1985),

perkembangan

(Koutsyiannis,1987), (Nicholson,2002).

diperdesaan maupun di perkotaan masih

Teori selanjutnya Thunen.

nilai

dan

harga

dikembangkan Analisisnya

oleh

tanah Von

relevan

harga

ini.

menggunakan

lahan

teori

baik

mengenai

harga tanah.

menghubungkan

antara pusat kegiatan ekonomi pasar dan

Beberapa Studi Empiris Terdahulu

pusat produksi serta jarak. Tanah pertanian

Pergeseran Pemilikan dan Konsentrasi

menjadi

Lahan Pertanian

contoh

teorinya.

dalam

menjelaskan

Dikemukakannya

penggunaan

bahwa

Perhatian kepada masalah harga

tanah

dipengaruhi

oleh

atau nilai lahan telah diamati oleh Harry T.

ongkos

transportasi

tiap

Oshima (1980) dalam artikelnya mengenai

komoditas pertanian dari tempat produksi

"pertumbuhan Asia sesudah Perang' yang

ke ekonomi (pasar) terdekat. Berbagai

memfokuskan

asumsi diletakkan dalam merumuskan

hubungan

modelnya yakni: pertama, wilayah model

pembangunan

yang terisolasikan (isolated state) adalah

pendapatan dan kesempatan kerja. Hasil

bebas dari pengaruh pasar-pasar kota lain;

pengamatannya menemukan bahwa telah

kedua, wilayah model membentuk tipe

terjadi

permukiman

mana

terhadap jumlah transaksi jual-beli lahan,

kebanyakan keluarga petani hidup pada

di mana dalam banyak kasus telah

tempat-tempat yang terpusat dan bukan

meningkatkan

tersebar

diakibatkan

perbedaan

di

perkampungan

seluruh

di

wilayah;

ketiga,

pada timbal

pembahasan: balik

pedesaan,

peningkatan

antara pembagian

yang

signifikan

ketegangan oleh

meningkatnya

yang sewa

wilayah model memiliki iklim, tanah,

tanah. Hasil pengamatan yang dilakukan

topografi yang seragam, atau uniform

oleh Oshima ini dapat dipahami karena era

(produktivitas tanah secara fisik adalah

tersebut

sama); keempat, wilayah model memiliki

pembangunan yang pesat di banyak negara

fasilitas transportasi tradisional yang relatif

Asia. Peningkatan pembangunan telah

seragam; dan kelima, faktor-faktor alamiah

menambah secara nyata kebutuhan akan

yang mempengaruhi penggunaan lahan

tanah terutama di daerah perkotaan sebagai

adalah konstan. Teori Von Thunen inilah

konsekuensi dari perkembangan industri

yang menjadi dasar bagi pengembangan

dan jasa.

telah

memasuki

tahap-tahap


Distribusi pemilikan lahan yang semakin memprihatinkan pada akhirnya akan

semakin

menyulitkan

Faktor

Mempengaruhi

Harga

dan

Permintaan Lahan

untuk

Penelitian dari Banatul Hayati dan

mendapatkan skala yang optimal bagi

Nugroho (2006) tentang: analisis nilai

usahatani, sebagaimana yang ditemukan

tanah pada rumah mewah dan potensi

dalam penelitian Baland, et al (2000),

penerimaan

prima facie, the evidence of an inverse

dengan menggunakan alat analisis regresi

relationship between farm size and land

menghasilkan

productitivy. Hal tersebut seiring dengan

Jarak dari pusat bisnis ke lokasi tanah

penelitian

(1987)

signifikan negatif mempengaruhi nilai

mengenai Rising Agricultural Productivity

lahan, demikian juga topografi/kelandaian

(dalam

bahwa

lahan signifikan negatif mempengaruhi

produktivitas lahan negara maju lebih

nilai tanah. Kemudian faktor lebar jalan

tinggi dibandingkan negara berkembang.

dan kelengkapan utilitas signifikan positif

Produktivitas yang lebih tinggi tersebut

mempengaruhi nilai lahan.

oleh Celso Furtado dalam Economic

Berikutnya,

Edward

Todaro):

C.

Wolf

ditemukan

PBB

di

sebagai

kota

Semarang,

berikut:

penelitian

Faktor

yang

Development in Latin America (1970)

dilakukan oleh Nur Hendrastuti (2006)

memberikan

sajian

yang

dengan menggunakan analisis statistik

dramatis

mengenai

penyebaran

deskriptif menemukan sebagai berikut:

kepemilikan lahan garapan pertanian yang

rata-rata nilai tanah di Kecamatan Depok

benar-benar timpang di tujuh negara

untuk serangkaian sampel berupa titik

Amerika Latin. Minifundio yang meliputi

adalah Rp 317 .691 dengan simpangan

90

pernah

baku sebesar Rp 228 .240. Sedangkan

menguasai lebih dari 17 % luas lahan

untuk nilai tanah rata-rata per dusun

pertanian,

yang

tertinggi adalah Dusun Sagan yaitu sebesar

hanya meliputi lebih kurang 7 % petani,

Rp 673 .333. Analisis spasial dengan

telah menguasai 82 % luas lahan pertanian.

statistik Moran menghasilkan nilai Moran

Luas lahan latifundio di Argentina rata-

Index sebesar + 0,5584 dengan nilai

rata 270 kali lipat daripada minifundio

mutlak signifikansi Z sebesar 322 . Hasil

yang ada di Guatemala, bahkan latifundio

ini

terbesar mencakup luas lahan hingga 1.732

autokorelasi spasial dalam nilai tanah di

kali

Kecamatan Depok yang secara signifikan

%

jumlah

lipat

minifundio.

gambaran

petani,

sedangkan

daripada

tidak

latifundio

rata-rata

luas

menandakan

bahwa

terdapat

berbeda dengan nilai I yang diharapkan

472


bila tidak terjadi autokorelasi spasial,

pusat pembelanjaan, tidak ada variasi

sehingga pola yang dapat dikenali adalah

antarpusat pembelanjaan.

pola

Master.

gridding

Dari

yang

berbagai

dilakukan,

metode diperoleh

Selanjutnya dapat diperbandingkan dengan

beberapa

penelitian

di

luar

permukaan terbaik dihasilkan oleh metode

Indonesia sebagai berikut: Sebagaimana

Inverse Distance to A Power. Dari analisis

yang ditemukan oleh Oshiro (2003) yakni:

regresi berganda diperoleh hasil bahwa

land market in a city must recognize other

nilai tetangga terdekat, kedekatan dengan

factors as determinants of value and price

kawasan perguruan tinggi, dan jarak ke

along with the location or accessibility ,

jalan

….. at the local level, the introduction of a

utama

berpengaruh

signifikan

terhadap nilai tanah . Hasil (2007)

new transportation mode will play an

penelitian

mengenai

dari

Kuncoro

faktor-faktor

important role in shifting the center of

yang

accessibility, relocating a market center

dengan

and be a continuing influence on land use

menggunakan model regresi diperoleh

and values, … also, a factor such as

faktor-faktor penentu harga tanah di kota

topography may effect land value by the

Surabaya, yakni: nilai tanah sebelumnya,

impact it may have on the supply of easily

jumlah bangunan perkantoran, jumlah

accessible

bangunan

pusat

government policy, laws and speculator’s

bangunan

action are also part of the determining of

bengkel, gudang, atau pertanian. Jarak ke

land values…… extending beyond ten

Plasa Jembatan Merah dan Mal Galaksi

kilometers from the central core, positive

bukan merupakan faktor penentu nilai

change in land price are indicated.

tanah yang signifikan. Nilai tanah tahun

Ringkasnya dapat dikemukakan bahwa

sebelumnya sangat besar pengaruhnya bila

karakteristik lahan seperti jarak dari pusat

dibandingkan dengan variabel lainnya,

kegiatan ekonomi, aksesibilitas, topografi,

kemudian jumlah bangunan perkantoran

berkembangnya

dan toko. Artinya adalah para pelaku pasar

mempengaruhi langsung ke harga dan

memberikan perhatian yang sangat besar

beberapa

pada harga tanah tahun sebelumnya dalam

permintaan

menentukan harga tanah saat ini. Semua

penemuan tersebut maka Kilgor (2006)

faktor penentu harga tanah tersebut pada

menemukan

mempengaruhi harga tanah,

toko,

pembelanjaan,

dan

jarak jumlah

ke

umumnya bersifat konsisten untuk semua

land,

di

....

factor

spekulasi,

antaranya lahan.

as

dapat

langsung

Sejalan

bahwa:

such

ke

dengan

location


473

characteristic as major determinants of

dipengaruhi oleh ekspektasi benefit,…. the

price variability.

sum of future forest land benefit is the

Selanjutnya faktor sosial ekonomi

buyers willingness to pay for the land.

mempengaruhi harga dan permintaan lahan

Wassner

and

Baass

(2004)

hubungan-hubungan

antara

ditemukan juga dalam penelitian Oshiro

mengkaji

(2003), …. local price variation in this

faktor yang mempengaruhi permintaan dan

study are indicative of the impact of socio-

penawaran lahan dengan menggunakan

economic forces over space and time.

model berikut: quantity demand = f (price,

Faktor pendapatan dan harga dalam kaitan

income, wealth, demographics, household,

dengan permintaan berpengaruh signifikan

climate, state specific taxes / fee and

ditemukan dalam penelitian Cheshire dan

amenities / disamnenities. quantity supply

Sheppard (2000), the value of the gross

= f (price, construction cost, farmland

benefit to each household is then estimated

price).

by calculating the variation in income that

menemukan bahwa banyak faktor yang

would be associated with increasing the

mempengaruhi harga lahan, …. this model

price of each amenity to the reservation

helps to address issues such as the

price. Adapun faktor kekayaan signifikan

influence of property characteristic on

dalam memberikan pengaruh terhadap

final sales price.

permintaan

lahan

(1988)

Penelitian dari Coteller, Gardebrock,

Bramstorm (2008), increase equity from

dan Luijt (2008), menunjukkan bahwa

land appreciation provides security and

penentu harga pertanian di desa adalah

potential borrowing power to the current

didominasi oleh efek spekulasi. Hasil

owner, but high land prices also result in

penelitian mereka menunjukkan bahwa

higher

raise

para pembeli lahan pertanian biasanya

young

tertarik pada lahan-lahan yang berdekatan

farmers. Masih berkaitan dengan faktor

dengan pertanian milik mereka. disamping

sosial ekonomi, maka oleh Kilgore (2006)

kemampuan pasar mempengaruhi harga

menemukan, … more recent studies have

lahan pertanian. Spekulasi dari makelar

found that buyer and seller characteristics

lahan menjadi sangat menunjang karena

can significantly influence forest land

mereka lebih memahami informasi pasar

prices, disamping itu secara langsung

lahan dibandingkan pihak penjual atau

dalam

yang

pembeli, atau dengan kata lain dapat

juga

dikemukakan bahwa ada informasi yang

significant

rental

entry

kasus

mempengaruhi

rates

barriers

tanah

juga

Donoko

oleh

land

diteliti

Adapun

and for

hutan

permintaan


474

tidak simetris antara penjual dan pembeli

hubungan antar variabel (causal research).

lahan sebagaimana penelitian Pope (2008).

Lokasi Penelitian ini adalah Kabupaten

Dalam soal informasi yang tidak simetris

Minahasa Utara, Kabupaten Minahasa

biasanya menurut Pope para pembeli lahan

Selatan

memiliki lebih informasi daripada penjual

Mongondow

lahan. Unsur spekulasi dari pembeli yang

daerah

menonjol

lahan

Sulawesi Utara.Populasi pada penelitian

pertanian juga ditunjang juga dalam

ini adalah seluruh pembeli dan penjual di

penelitian

yang

dilaksanakan

oleh

Kabupaten Minahasa Utara, Kabupaten

Reynolds

(2007).

Dikemukakan

oleh

Minahasa Selatan dan kabupaten Bolaang

Reynold

terhadap

permintaan

berdasarkan

hasil

penelitian

dan

kabupaten Timur

hasil

Mongondow

merupakan di

yang

merupakan

daerah

dilakukan para pembeli tidak ditujukan

Sulawesi Utara. Sedangkan sampel yang

semata-mata untuk penggunaan usaha di

digunakan sejumlah 63 responden yang

sektor pertanian, tetapi yang menonjol

terdiri dari responden penjual tanah 30

adalah spekulasi. Pihak pembeli yang

responden

melakukakan

tujuan

responden. Tehnik pengambilan sampel

spekulasi bukan saja berasal dari kota,

adalah jugdment sampling. Untuk sebaran

tetapi juga sebagiannya berasal dari desa.

responden adalah sebagai berikut : untuk

Hasil

juga

responden penjual terdistribusi sebagai

pembeli

berikut : Kabupaten Minahasa Utara (10

melakukan pembelian lahan pertanian

orang), Kabupaten Minahasa Selatan (15

dimaksudkan

responden)

penemuan

mengemukakan

lainnya

bahwa

juga

untuk

para

sebagai

alternatif

pemekaran

Provinsi

yakni: pembelian lahan pertanian yang

pembelian

hasil

yang

pemekaran

Timur

Bolaang

dan

di

pembeli

dan

Provinsi

tanah

kabupaten

33

Bolaang

investasi atas ketidakpastian yang dapat

Mongondow Timur (5 responden). Untuk

terjadi di pasar saham.

responden pembeli terdistribusi sebagai berikut : Kabupaten Minahasa Utara (9 orang), Kabupaten Minahasa Selatan (14

Metode Penelitian Disaing penelitian yang digunakan

responden)

dan

kabupaten

untuk mendukung rancangan penelitian ini

Mongondow

adalah bersifat eksplanatory (konfirmatif).

Tehnik analisis adalah regresi berganda.

Rancangan ini dilakukan karena proses penelitian

dilakukan

mengkonfirmasikan

dan

untuk menguji

Timur

(10

Bolaang

responden).

Variabel yang digunakan dalam penelitian ini

adalah Topografi (X1),

adalah prosentasi lahan atau tanah yang


475

datar dari total lahan yang dibeli atau jual

fungsinya sebagai berikut: Harga tanah = f

(satuan: log %). Jarak lahan ke Jalan (X2),

(topografi, jarak, hasil tanah), Ekspektasi

adalah jarak terdekat dari tepi lahan yang

harga tanah = f (pendidikan, Pendapatan,

dibeli atau dijual ke jalan yang dapat

dan kekayaan) dan Ekspektasi harga tanah

dilalui kendaraan mobil, (satuan: log

= f (harga tanah)

kilometer); Hasil lahan (X3), adalah jumlah perkiraan pendapatan bersih yang

Pembahasan

diperoleh dari usahatani pada lahan yang

Model Dari Sisi Penjual (Supply)

dibeli

Hasil Analisis Regresi Berganda Model

atau

dijual,

(

satuan

:

log

Rupiah/tahun);Tingkat pendidikan (X4), adalah

lamanya waktu sekolah atau

melaksanakan pendidikan formal pembeli dan

penjual,

(satuan

:

log

Harga Jual Tanah Model persamaan regresi berganda dari sisi Penjual tanah sebagai berikut : Y = 2.595 + 0.565 X1 – 0.314 X2 + 0.530

tahun);Pendapatan pembeli (X5), adalah

X3

jumlah pendapatan keluarga pembeli atau

Koefisien regresi dari variabel X1

penjual tanah yang diukur dengan nilai

(topografi) menunjukkan bahwa semakin

uang,

log

besar prosentase tanah landai maka harga

adalah

lahan akan semakin meningkat, juga

jumlah kekayaan dari harta yang bergerak

sebaliknya semakin curam tanah yang

dan tidak bergerak terdiri dari: rumah,

dijual maka semakin murah tanah tersebut.

tanah, mobil, tabungan, termasuk modal

Variabel

usaha dari pembeli atau penjual lahan yang

berpengaruh terhadap harga tanah yang

diukur dengan nilai uang, (satuan : log

dijual (dibawah 5 %). Koefisien regresi

Rupiah). Harga lahan (Y1), adalah harga

dari variabel X2

atau nilai lahan pada saat dibeli atau dijual

bahwa semakin jauh jarak tanah yang

diukur dengan nilai uang, (satuan : log

dijual dari akses yang bisa dimasuki oleh

Rupiah); dan Ekspektasi harga lahan yang

kendaraan mobil maka harga lahan akan

akan

semakin

(satuan

:

Rupiah/bulan);Kekayaan

datang

(Y2),

(X6),

adalah

perkiraan

X1

(topografi)

menurun,

signifikan

(jarak) menunjukkan

juga

sebaliknya

pembeli atau penjual terhadap harga lahan

semakin dekat jarak tanah yang dijual dari

yang dibeli dimasa yang akan datang

akses yang bisa dimasuki oleh kendaraan

dalam batasan satu tahun kedepan, diukur

mobil maka semakin mahal tanah tersebut.

dengan nilai uang, (satuan : log Rupiah).

Variabel X2 (jarak) signifikan berpengaruh

Untuk model analisis dengan persamaan

terhadap harga tanah yang dijual (dibawah


5 %). Koefisien regresi dari variabel X3 (Hasil lahan) menunjukkan bahwa semakin

Model persamaan regresi berganda dari sisi Penjual tanah sebagai berikut :

tinggi hasil lahan yang dijual maka harga

Y = 0.314 + 0.579 X4 +0.518 X5 + 0.402

lahan akan semakin meningkat, juga

X6

sebaliknya semakin rendah hasil lahan


yang dijual maka harga lahan maka

(pendidikan) menunjukkan semakin tinggi

semakin murah tanah tersebut. Variabel

pendidikan penjual tanah maka semakin

X3

tinggi

(hasil

lahan)

tidak

signifikan

ekspektasi

harga

jual,

juga


sebaliknya semakin rendah pendidikan

dijual

penjual tanah maka

untuk

tingkat

5

%.

Namun

signifikan pada level 10 %. Untuk

uji

simultan

semakin rendah

ekspektasi harga jual. Namun pengaruh ini (uji

F)

hanya

signifikan

pada

berarti

sama

(pendapatan) menunjukkan semakin tinggi

variabel X1 (topografi), X2 (jarak) dan X3

pendapatan penjual tanah maka semakin

(Hasil

tinggi

lahan)

bersama

berpengaruh

signifikan

ekspektasi

variabel

%.

Koefisien

secara

dari

20

menunjukkan signifikan dibawah 5 %. Itu bahwa

regresi

level

harga

jual,

X5

juga

terhadap harga jual lahan. Sedangkan

sebaliknya semakin rendah pendapatan

untuk koefisien korelasi simultan sebesar

penjual tanah maka

60.7 % dan determinasi simulatn sebesar

ekspektasi harga jual. Namun pengaruh ini

36.9 %. Untuk uji BLUE (best linear

hanya

unbiased

Koefisien

estimation)

diperoleh

hasil

signifikan

semakin rendah

pada

regresi

level

dari

10

variabel

%. X6

sebagai berikut : bahwa tidak terdapat

(kekayaan) menunjukkan semakin tinggi

gejala otokorelasi karena nilai DW sebesar

kekayaan penjual tanah maka semakin

1.3. Model juga tidak memiliki dampak

tinggi

multikolinearitas karena tidak ada korelasi

sebaliknya

yang cukup tinggi (diatas 80 %) antar

penjual tanah maka

variabel bebas. Sedangkan untuk uji

ekspektasi harga jual. Pengaruh ini hanya

hetroskedastis tidak ada korelasi yang

signifikan pada level 5 %.

cukup tinggi (diatas 80 %) antara variabel dengan residualnya.

ekspektasi

harga

semakin

Untuk

uji

rendah

jual,

kekayaan

semakin

simultan

juga

rendah

(uji

F)

menunjukkan signifikan dibawah 5 %. Itu berarti

bahwa

secara

bersama

sama


variabel X4 (pendidikan), X5 (pendapatan)

Ekspektasi Harga Jual Tanah

dan X6 (kekayaan) berpengaruh signifikan


terhadap ekspektasi harga jual lahan.


Sedangkan

Harga Beli Tanah

untuk

koefisien

korelasi

simultan sebesar 62.8 % dan determinasi simulatn sebesar 39.4 %. Untuk uji BLUE

Model persamaan regresi berganda dari sisi Pembeli tanah sebagai berikut :

(best linear unbiased estimation) diperoleh

Y = 2.595 + 0.565 X1 – 0.314 X2 + 0.530

hasil sebagai berikut : bahwa tidak terdapat

X3




(topografi) menunjukkan bahwa semakin


besar prosentase tanah landai maka harga


beli lahan akan semakin meningkat, juga


sebaliknya semakin curam tanah yang beli


maka semakin murah tanah tersebut.

cukup tinggi (diatas 80 %) antara variabel

Variabel

dengan residualnya.


X1

(topografi)

signifikan

dibeli (dibawah 5 %). Koefisien regresi Hasil Analisis Regresi Berganda Model

dari variabel X2

harga jual tanah terhadap Ekspektasi

bahwa semakin jauh jarak tanah yang

Harga Jual Tanah

dibeli dari akses yang bisa dimasuki oleh

Model persamaan regresi berganda dari sisi Penjual tanah sebagai berikut : Y2 = 0.877 + 0.895 Y1

(jarak) menunjukkan

kendaraan mobil maka harga beli lahan akan semakin menurun, juga sebaliknya semakin dekat jarak tanah yang dibeli dari

Koefisien regresi dari variabel Y1

akses yang bisa dimasuki oleh kendaraan

(harga jual tanah) menunjukkan semakin

mobil maka semakin mahal tanah tersebut.

tinggi harga jual tanah maka semakin

Variabel

tinggi

juga


sebaliknya semakin rendah harga jual

dibeli (dibawah 5 %). Variabel X3 (hasil

tanah maka semakin rendah ekspektasi

lahan)

harga jual. Pengaruh ini hanya signifikan

terhadap harga tanah yang dijual untuk

pada level 5 %. Sedangkan untuk koefisien

tingkat 5 %. Namun signifikan pada level

korelasi simultan sebesar 98.8 % dan

20 %.

ekspektasi

harga

jual,

determinasi simulatn sebesar 97.9 %.

X2

tidak

Untuk

(jarak)

signifikan

uji

simultan

signifikan

berpengaruh

(uji

F)

menunjukkan signifikan dibawah 5 %. Itu Model Dari Sisi Pembeli (Demand)

berarti

bahwa

secara

bersama

sama


variabel X1 (topografi), X2 (jarak) dan X3

pendapatan pembeli tanah maka semakin

(Hasil

rendah

lahan)

berpengaruh

signifikan

ekspektasi

harga

beli,

juga

terhadap harga beli lahan. Sedangkan

sebaliknya semakin rendah pendapatan

untuk koefisien korelasi simultan sebesar

pembeli

61.6 % dan determinasi simulatn sebesar

ekspektasi harga beli. Namun pengaruh ini

38 %. Untuk uji BLUE (best linear

hanya

unbiased

Koefisien

estimation)

diperoleh

hasil

tanah

maka

signifikan

semakin

pada

regresi

tinggi

level

dari

60

variabel

%. X6

sebagai berikut : bahwa tidak terdapat

(kekayaan) menunjukkan semakin tinggi


kekayaan pembeli tanah maka semakin


tinggi


sebaliknya


pembeli tanah maka semakin rendah


ekspektasi


signifikan pada level 5 %.

cukup tinggi (diatas 80 %) antara variabel dengan residualnya.

ekspektasi

harga

semakin

harga

Untuk

uji

beli,

rendah

beli.

kekayaan

Pengaruh

simultan

juga

(uji

ini

F)

menunjukkan signifikan dibawah 5 %. Itu berarti

bahwa

secara

bersama

sama


variabel X4 (pendidikan), X5 (pendapatan)

Ekspektasi Harga beli Tanah

dan X5 (kekayaan) berpengaruh signifikan

Model persamaan regresi berganda dari sisi pembeli tanah sebagai berikut :

terhadap ekspektasi harga jual lahan. Sedangkan

untuk

koefisien

korelasi

Y = 0.284 + 0.037 X4 -0.025 X5 + 0.960

simultan sebesar 98,7 % dan determinasi

X6

simulatn sebesar 97.4 %. Untuk uji BLUE


(best linear unbiased estimation) diperoleh

(pendidikan) menunjukkan semakin tinggi

hasil sebagai berikut : bahwa tidak terdapat

pendidikan pembeli tanah maka semakin


tinggi

juga


sebaliknya semakin rendah pendidikan


pembeli tanah maka semakin rendah


ekspektasi harga beli. Namun pengaruh ini


hanya

%.


X5

cukup tinggi (diatas 80 %) antara variabel

ekspektasi

signifikan

Koefisien

regresi

harga

pada dari

beli,

level

50

variabel

(pendapatan) menunjukkan semakin tinggi

dengan residualnya.



Aspek topografi lahan berpengaruh

harga beli tanah terhadap Ekspektasi

terhadap harga lahan baik penawaran

Harga beli Tanah

maupun permintaan tanah. Hal ini sesuai

Model persamaan regresi berganda dari sisi Penjual tanah sebagai berikut : Y2 = -5.464 + 14.933Y1

dengan

temuan

atau

pendapat

dari

Masinambow (2009), Holland, Cohrand, McCandels (2008), King David A and J.A.

Koefisien regresi dari variabel Y1

Sinden (1994), Tabuchi Takatohi (1996),

(harga beli tanah) menunjukkan semakin

Oshiro Kenji (2003).

tinggi harga beli tanah maka semakin

akses lahan berpengaruh terhadap harga

tinggi

juga

lahan baik dari sisi penawaran maupun

sebaliknya semakin rendah harga beli

permintaan tanah, hal ini sesuai dengan

tanah maka semakin rendah ekspektasi

temuan dari Kilgore A Michael (2006),

harga beli. Pengaruh ini hanya signifikan

Banathul Hayati dan Nugroho (2006),

pada level 5 %. Sedangkan untuk koefisien

Pogozinski, J. Michael (1990), Hidayati

korelasi simultan sebesar 96.1 % dan

(1999),

determinasi simulatn sebesar 92.4 %.

Mudrajad (2004),

ekspektasi

harga

beli,

Hasil penelitian menunjukkan bahwa

Jamal

E

Aspek jarak atau

(2001),

Kuncoro,

dan Hendrastuti, Nur

(2006). Sedangkan kekayaan satu satunya

baik dari sisi supply (penjual) tanah

variabel

maupun dari sisi demand (pembeli) tanah

ekspektasi harga tanah baik dari sisi

yang membentuk fungsi perilaku pasar

penawaran maupun permintaan tanah.

tanah di

daerah pemekaran Provinsi

Masinambow (2009), Baci C Ivan Luiz

Sulawesi

Utara,

tanah

Zilli (2003), Zhang Hong, (2008), Oshiro

terhadap

Kenji (2003). Juga bahwa menurut Kilgore

ekspektasi harga tanah dimasa depan. Hal

A Michael (2006) menyatakan bahwa

ini sesuai dengan penelitian dari Coteller,

Karakteristik

Gardebrock, and Luijt (2008), Pope, Jaren

berpengaruh terhadap harga lahan

berpengaruh

aspek signifikan

harga

yang

berpengaruh

pembeli

dan

terhadap

penjual

C (2008), Kilgore A Michael (2006), Maramis (2014), Malpzzi Stephen and

Kesimpulan dan Rekomendasi

susan M Wachter (2005) dan Cheshire

Kesimpulan

paul and Stephen Sheppard (2000), Xu

Berdasarkan

hasil

analisis

dan

feng, Ron C Mittel Hammer and Paul W,

pembahasan maka disimpulkan hal hal

Barkley (1993), Donoko Mark B (1988)

sebagai berikut : Karakteristik pembeli dan

dan Simarmata (1999).

penjual berpengaruh terhadap harga tanah.


480

Baik dari sisi supply (penjual) tanah

fungsi tanah atau lahan ke hal hal tidak

maupun dari sisi demand (pembeli) tanah

produktif maka pemerintah daerah harus

yang membentuk fungsi perilaku pasar

berpegang teguh pada RTRW daerah

tanah di

daerah pemekaran Provinsi

dalam

Sulawesi

Utara,

tanah

Bangunan (IMB). (3) Pemerintah daerah

terhadap

perlu membangun akses jalan ke sentra

ekspektasi harga tanah dimasa depan.

sentra produksi sehingga memudahkan

Aspek

pengangkutan

berpengaruh

aspek

harga

signifikan

topografi

lahan

berpengaruh

memberikan

Ijin

hasil

Mendirikan

pertanian

dan

terhadap harga lahan baik penawaran

sekaligus meningkatkan harga tanah yang

maupun permintaan tanah.

dapat membuat masyarakat lebih sejahtera

Aspek jarak

atau akses lahan berpengaruh terhadap harga lahan baik dari sisi penawaran

Daftar Pustaka

maupun permintaan tanah. Kekayaan satu

Adelaja

satunya

variabel

yang

berpengaruh

Sosi,

Laila

A

Raceuskus,

Yohannes

Hailu

terhadap ekspektasi harga tanah baik dari

Saedang,

(2002),

sisi penawaran maupun permintaan tanah.

Behavior

Aspek hasil lahan tidak berpengaruh

Retention, working paper, pp.1-40.

signifikan pada harga jual atau beli tanah.

in

Adisasmita,

and

Saichon

Speculative

Agricultural

Rahardjo,

Land

(2006),

Dan Pendidikan dan pendapatan tidak

Pembangunan

berpengaruh

Perkotaan, Graha Ilmu, Yogyakarta

signifikam

terhadap

ekspektasi harga beli atau jual tanah.

Pedesaan

dan

Adams F. Gerard and Behrman R. Jere, (1976), Econometric Models of World Agricultural Commodity

Rekomendasi Berdasarkan

kesimpulan

diatas

Markets,

Ballinger

maka saran dirumuskan sebagai berikut :

Company,

(1) Agar masyarakat penjual tanah bisa

Massachusetts

Publishing Cambridge,

mendapatkan harga yang adil (fair price)

Atkinson, Glen; Oleson, Te, (1996), Urban

maka dibutuhkan keterbukaan informasi

sprawl as a path dependent

pasar. Pemerintah Daerah dan Badan

process, Journal of Economic

Pertanahan

Issues; Jun; 30, 2; ABI/INFORM

Nasional

dapat

menginformasikan kepada publik kelas kelas tanah yang ada di daerah. (2) Agar dikemudian hari tidak terjadi perubahan

Research pg. 609 Alma,

Buchari,

(2007),

Pengantar

Statistika

untuk

Penelitian:


Pendidikan, Sosial, Komunikasi,

Harvest to Houshold Demand,

Ekonomi, dan Bisnis, Alfabeta,

Agricultural

Bandung

Environmental Shocks in the

Babbie Earl, (1983), The Practice of Social

Serengeti;

Production,

Land

Research, Wadsworth Publishing

Nov.1998;74,4:

Company Belmont, California

Research pg.449

an

Economics ABI/INFORM

Baci C Ivan Luiz Zilli,(2003), Demand

Benin, Samuel; Mohamed Ahmed; John

Driven Land Evaluation, Thesis,

Pender; Simeon Ehui, (2005),

Unpublished,

Development of Land Rental

wegeningen

university, pp.1-176.

Markets

Baen S. John, (1997), The Growing Importance

and

and

Agricultural

Productivity Growth: The case of

Value

Nothern Ethiopia, Journal of

Recreational

African Economies; Mar 2005;

Hunting Leases to Agricultural

14, 1; ABI/INFORM Research

Land Investors, The Journal of

pg. 21

Implications of

Real Estate Research; 1997; 14,

Billas, Richard A. (1985), Microeconomic

3; ABI/INFORM Research pg.

Theory,

399

Singapore

Baland Jean Marie, Frederic Gaspart,

2nd,

McGraw-Hill,

Boediono, (1982); Ekonomi Mikro: Seri

Frank Place and Jean Philippe

Sinopsis

Pengantar

plateau, (2000), The Distributive

Ekonomi

No.1,

Impact of Land Markets in

Yogyakarta

Central Uganda, working paper, pp. 1-37

Bramstorm A. J, (2008),

Ilmu BPFE,

Wisconsin

Agricultural Land Price 2001-

Banatul Hayati dan Nugroho, (2006), Analisis Nilai Tanah pada Rumah Mewah dan Potensi Penerimaan

2007, working paper, university of Wisconsin, pp.1-9 Chandra, Dwi Agung dan Jossy P. Moes

PBB di Kota Semarang, FE

(2007),

UNDIP, Semarang

Sayur-Sayuran dalam Pemenuhan

Barrett, Christopher and Peter Acrese (1998); Integrated

Wildlife

Harvest

Conservation

in and

Development Projects: Linking

Analisis

Permintaan

sendiri di Provinsi Kepulauan Bangka dan Belitung. Laporan Penelitian, UI, Depok


482

Cheshire Paul and Stephen Sheppard,

Common Work: Convervation

(2000), The Welfare Economics

and cooperation in Ireland. JEL

of Land Use Planning, working

Q24-Q15

paper,

London

school

of

Djojohadikusumo,

economic, pp.1-34

Indonesia dalam Perkembangan

Clarion Associates Team (2004), Norman

Dunia Kini dan Masa Datang,

2025: Land Demand Analysis City

of

Sumitro(1976),

Norman,

Oklahoma

LP3ES, Jakarta Djojohadikusumo,

Sumitro

(1994),

(Final Report), Urban Planning

Perkembangan

and Implemantation Atlanta

Ekonomi: Dasar Teori Ekonomi

Clarkson W. Kenneth and Miler Roger LeRoy,

(1983),

Pertumbuhan

Industrial

Organization: Teory, Evidence,

Pemikiran

dan

Ekonomi

Pembangunan, LP3ES, Jakarta Donoko Mark B, (1988), land valuation in

and Public Policy, McGraw-Hill

a

International Book Company.

dormant

market,

appraisal

journal, vol. 56. No.2. pp.

Cotteler, Geerte, Cornelis Gardebroeck and Jan Luijt (2008), Market

200-204 Elyas, Daniel (2005), Kenaikan Harga

Power in a GIS –Based Hedonic

Tanah

Price Model of Local Farmland

Jepang:Sebuah

Markets, Land Economics, 84 (4)

Perbandingan; paper.

573-592.

di

Indonesia

dan Studi

Erb, Karl Heinz (2007), Actual Land

Deaton, A. and J Muellbauer (1980), An

Demand of Austria 1926-2000: a

Almost Ideal Demand System.

Variation on Ecological Footprint

American Economic Review, 70

Assessments, Dept. of Social

(3):312-326

Ecology IIS Australia University.

Deninger, Klaus, Daniel Ayalew Ali and

Fisher,

Anthony

C,

Takashi Yamano (2008), Legal

Resource

Knowledge

Economics,

and

Economic

Development:The Case of Land Rights

in

Uganda,

Land

Difalco, Salvatore and Thomas M Van Making

Natural

Environmental Canbridge

University Press Fletcher June (2006), The Home Front: Land’s Slippery Slope; Prices of

Economics 84 (4): 593-619

Rensburg,(2008),

and

(1981),

the

Residential Lots Fall More Than Those of Homes; no Room for


Wolfhounds; Street

Weekend,

Journal,

New

Wall York,

Dec.p.9-10

Jurnal

Jeniffer

A.Thacher,

Daniel W. McCollm and Robert

Amenities, Wages, and Home

Kebijakan

Prices: The Role of Forest in the

Ekonomi Vol.1.No.3 April 2006.

Southwest, Land Economics 84

MPKP FE UI, Depok

(4), 635-651)

Gellen, Martin (1986), Housing Crisis in California,

California

Management

Review;

24,

Harris, Curtis C., Jr.; McConnell, Virginia D.

(1987),

Surpluses

Disequlibrium

Urban

000003; ABI/INFORM Research

Markets

.AREUEA

pg. 51

Winter

1987;

Ghozali, Imam (2004), Model Persamaan

Gittinger

S,Michael,

P Barrens (2008), Intra-Regional

Fisko (2006), Kebijakan Pertanahan Tahun 1966-1998,

Hand

In Land

Journal; 15,

4;

ABI/INFORM Research pg. 359

Struktural, Konsep dan Aplikasi

Hartono, Jogiyanto (1999), Teori Ekonomi

dengan AMOS, ver 5.0, UNDIP

Mikro, Analisis Matematis, Andi,

Semarang

Yogyakarta

J.

Price

Analiysis

(1982), of

Economic Agricultural

Hendrastuti, Nur (2006), Analisis Interaksi Spasial

untuk

Menemukenali

Projects, The Johns Hopkins

Pola Nilai Tanah (Studi Kasus

University Press, Baltimore and

Kecamatan

London

Sleman), Dep. Geodesi FTSL-

Gottfried, Robert R.(1988), The Effect Of Recreation

Communities

Depok

Kabupaten

ITB Bandung

On

Hidayat Hikmatullah (2007), Tinjauan

Local Land Prices, American

Pemetaan Sumberdaya Tanah di

Economist; Spring 1988; 32, 1;

Indonesia, Strategi Penyelesaian


dan

Habert, Helmut, Marthis Wackernagel and Thomas Wibka, (2004), Land Use

and

Sustainablility

Alternatif

Jurnal

Teknologinya,

Sumberdaya

lahan

Vol.No.3 Holland, Peter, Maura Cochran, and James

Indicators: an Introduction, Land

B.

Use Policy Vol.21 Juli 2004 193-

Agricultural land: Focus of Real

198

Estate, Real Estate Issues Vol.33 No.2

Mccandless

(2008);


Howe

W.

Charles,

(1979),

Natural

Resource

Economics:

Issues,

Analysis,

and

Policy,

Hartwick,

(1989),

On

The

Development of The Theory of Land

John

Rent.

Willey & Sons, New York

Working

paper,

Land

Economics, Nov. pg.410

Howland, Marie (2000); The Impact of

Jamal

E,

2001,

Faktor-Faktor

yang

Contamination on the Canton/

Mempengaruhi Pembentukan Harga

Southeast

Land

Lahan Sawah pada Proses Alih

Planning

Fungsi Lahan ke Penggunaan Non

Association (Journal) Autumn

Pertanian: Studi Kasus di Beberapa

2000;66,4:

Desa, Kabupaten Karawang, Jawa

Market,

Baltimore American

ABI/INFORM

Research pg.411

Barat, jurnal agro ekonomi, vol. 19.

Irawan, Andi (2005), Analisis Penawaran dan Permintaan Beras di Luar Jawa, (Search Google) Isa,

M.John

Iwan

(2007);

No.1 pp. 45-63 Karafotakis Evangelos, John Mylonakis and Kontantios Kountaouris, (2006),

Permasalahan

Price Assessment of Agricultural

Penyediaan Tanah Mendukung

Land

Ketahanan

research journal of finance and

Pangan,

Dir.Penatagunaan Tanah, BPNRI, Jakarta

in

Greece,

international

economic, issue 6. Pp.166-177. King David A and J.A. Sinden, (1994),

Islam, Iyanatul and Chowdhury (1977),

Price

Asia

Markets, land economics,vol. 70.

Pasific

Economies,

A

Survey,

Routledge, London

Formation

in

Farm

land

No.1 pp.38-52

Kilgore A Michael, 2006, The Impact of

Kuncoro, Mudrajad (2004), Otonomi dan

Contract for Deed Financing on

Pembangunan Daerah: Reformasi,

Minnesota Forest Land Market,

Perencanaan, Strategi, dan Peluang,

appraisal journal, vol. 74. No.4.

Erlangga, Jakarta

pp. 367-380.

Kuncoro, Mudrajad (2004), Pola Spasial

Hanan G. Jacoby Hanan G. and Bart

Pusat Pembelanjaan di Surabaya,

Minten (2007), Is Land Titling in

kumpulan tulisan dalam Ekonomika

Sub-Saharan Effective? Madagascar

Africa

Cost-

Industri Indonesia, Andi, Yogyakarta

Evidence

from

Li, Ling Hin (1990) Privatization of Farming

Activities

in

Hungary

485


Finance & Development; Dec; 27, 4;

Porter Hypothesis, Land Economics


84 (4): 689-700

Malpezzi

Stephen

and

susan

M

Wachter,2005,

the

role

of

speculation in real estate cycles, journal of real estate literature, vol. 13. No.2 pp.143-164

Theodore

(1975),

Economic

Development, Consept and Strategy. Harper & Row Pblishers, New York Munarfah (2006), Analisis Permintaan dan Penawaran Dana Rumah Tangga

Mariyono, Joko dkk (2007), Impacts of Economic

Morgan,

Development

and

Petani Sawah di Sulawesi Selatan. Analisis Sep. Vol.3 No.2 h.85-92

Population Growth of Agricultural

Nasoetion, Ibrahim Lutfi (2005), Konversi

Land Conversion in Yogyakarta: A

Lahan Pertanian: Aspek Hukum dan

Dynamic Analysis, Jurnal Ekonomi

Implementasinya. Prosiding Seminar

Pembangunan

Nasional Multifungsi dan Konversi

FE-Univ

Muhammadiyah

Surakarta

Vol.8

No.1 Juni p.50-61

Prospek dan Kendala Penerapan Reforma

Agraria

Pertanian,

Pusat

Pertanian

Balitbang

di Litbang

Nelson C Arthur, Rolf

The

System: An Analysis of the Impacts Crisis

Nutritional

Intake.

Pendall, Casey

Sosek

Moeis (2003), Indonesia Food Demand

Consumption

Pertanahan

Nasional, Jakarta

Link

on and

Disertation

Between

Growth

and

Housing

Management Affordability

Household

Badan

U.

Daukims and gerrit knap, (2007),

Departemen

Economic

dkk,

Penyunting

Sektor

Pertanian RI, Jakarta

the

Pertanian:

Kurnia,

Mayrowani, Henny dkk, (2004), Studi

of

lahan

:

the

academic

evidence, executive summary, pp. 13 Nelson, Arthur C.(1988), Additional and Reduced

Demand/Amenity

and

Disamenity Increment Recapture:

Doctor of Philosophy. The George

Considerations

Washington University

Containment Policy. Real Estate

Mohr S, Robert and Shrawantee Saha (2008),

Distribution

of

Urban

Issues

of

Nelson, Arthur C.(1988), An Empirical

Environmental Cost and Benefits,

Note on How Regional Urban

Additional

Containment Policy Influences an

Distortions,

and

the

Interaction between Greenbelt and


Exurban Land Markets, Journal of

Oshima Harry T.,(1981), Pertumbuhan

the American Planning Association Nunung

Nuryartono

Sektor

Timbal Balik antara Pembangunan

Pertanian di Persimpangan Jalan:

Pedesaan, Pembagian Pendapatan

Perlunya

kelembagaan,

dan Kesempatan Kerja, disunting

pada

oleh Thee Kian Wie dalam buku:

Paper

(2007),

Asia Sesudah Perang: Hubungan

reformasi

disampaikan

sidang

pleno ISEI di Balikpapan 2007. Nurung,

Muhamad

Keuntungan,

(2002),

Respons

Pembangunan

Fungsi

dan

Pemerataan Pembangunan, LP3ES,

Penawaran

Output, Permintaan Input, Efisiensi

Ekonomi

Jakarta Othman, Jamal, (2000), Linking Exchange

Alokasi Usaha Tani pada Kecamatan

Rates,

Seginim

Agricultural Land Demand, Jurnal

Kabupaten

Bengkulu

Selatan, Jurnal Penelitian UNIB Vol.3 Nov h.134-139

Market

Failures

and

Ekonomi Malaysia 34 p.21-37 Peiser, Richard B. (1989), Density And

O’Donoghue, Robin (2008), Food Demand

Urban Sprawl, Land Economics;

to Drive Agricultural Land market;

Aug 1989; 65, 3; ABI/INFORM

Farmer Business Journal, Bidwells

Research pg. 193

Oladeebo, J.O. (2008), Determinants of

Pender, John and Marcel Fafchamps

Woman Farmers Land management

(2005); Land Lease Markets and

Decision in Osum State of Nigeria.

Agricultural Efficiency in Ethiopia,

Working Paper.

Journal

IAUT Ogbomoso

ISOC SCi 17 (3) 233-236

of

African

Economies

Vol.15 No.2. pp.251-284

Ooi, Joseph T.L. and Sze-Teck Lee,

Penny D.H.,(1990); Kemiskinan: Peranan

(2006), Price Discovery between

Sistem Pasar, diterjemahkan oleh

Residential Markets, Research;

Land

&

Housing

Ani Rahayu,dkk dari judul asli:

Journal

of

Housing

Starvation; The Role of the Market

2006;

15,

2;


System, UI-Press, Jakarta. Pope,

Jaren

C.,

(2008),

Do

Seller

Oshiro Kenji, (2003), land price change in

Disclosures Affect Property Values?

sendai and Sapporo, japan 1993-

Buyer Information and the Hedonic

1998, industrial geographer, vol. 1.

Model, Land Economics,84 (4):551-

Issue,1 pp. 35-50

572


Randal,

Alan,

(1987),

Resource

Economics: An Economic Approach to

Natural

Resource

Economic

Issues;

Mar;

30,

487

1;


and

Environmental Policy, John Wiley & Son

Sumardjono, Maria S.W, (2008), Tanah Dalam Prespektif Hak Ekonomi

Reiner, A.Thomas and Strong, Ann Louise (1995), Formation of Land and Housing Markets in The Czech

Sosial dan Budaya, PT Kompas, Jakarta Suparmoko,

Matius

(1997),

Ekonomi

Republic, Journal of the American

Sumberdaya Alam dan Lingkungan

Planning Association, Spring.pg.200

(Suatu Pendekatan Teoritis), BPFE,

Reynolds

E.

John

Nonagricultural

(2007),

Strong

Demand

Keeps

Yograkarta. Tabuchi,

Takatohi,

(1996),

Quantity

Agricultural Land Values Increasing,

Premia in Real Property Markets,

Ring, A. Alfred and Boykin, H. James

Land Economics, may, vol. 72 no.2

(1986), The Valuation of Real Estate.

pp.206-217. Taylor,

Shagaida, Natalya (2005); Agricultural

Michael;

Rowley,

Anthony;

Burton, Jonathan; Ford, Ashley;

land Market in Rusia: Living with

Chong,

Constraints, Comparative Economic

Room Looms: Rents Hold Up but

Studies,

Oversupply Is Increasing Far Eastern

47

(124-140)

VIAPI,

Moscow Shultz,

Steven

Flor (1991),The Empty

Economic Review; Mar 21, 151, 12; (2007);

Differences


Between Agricultural Land Value

Thorson, James A (1994), Zoning policy

Surveys and Market Sales, The

changes and the urban fringe land

Appraisal Journal Summer 2007;

market, Journal of the American

73,5; AB/INFORM Recearch pg.194

Real Estate and Urban Economics

Slater, Joanna, (2002), Cutting through the tangleFar

Eastern

Economic

Review; May 9, 2002; 165, 18; ABI/INFORM Research pg. 38 Strassmann, W Paul, (1996), Limits to

Association;

Fall

1994;

22,

3;

ABI/INFORM Research pg. 527 Todaro

Michael

Development:

P.,(2004);

Economic

Pearson

Education

Limited, United Kingdom

market empowerment for housing in

Vincent R. Jeffrey (1998), Deforestation

developing countries, Journal of

and forest land use: A comment, The


World Bank Research Observer;

boom Real Estate Issues;

February;

2002;

13,

1;

ABI/INFORM

Research pg. 133

27,

3/4;

488

Fall

ABI/INFORM

Research pg. 107

Wassner W Robert and Michelle C Baass,

Xu feng, Ron C Mittel Hammer and Paul

2004, The Influence of a More

W, Barkley, (1993), Measuring the

Centralized Urban Form on Housing

Contributions of Site Characteristic

Prices, working paper,

to the Value of Agricultural Land,

California

state university, pp. 1-38.

land economics, vol. 69. No. 4.

Wegren, Stephen K, and Frank Durgen (1997); The Political Economy of Private

Farming

Comparative

Pp.356-369 Yanfang LIU (2006), Dynamic Balance

in

Russia,

Between Supply and Demand of

Economic

Studies,

Cultivated Land at Multi-Measures.

XXXIX,NOS 3-4 Winter 1997, 1-24 Wijanarko, Bambang S,dkk (2005); Aspek Pertanahan dalam Pengendalian Alih

Phd Disertation, Supervisor Zhu Guorui. Yang, Feng’e and Sashi Kant (2008), Rent

Fungsi Lahan Pertanian (Sawah):

Capture

Prosiding

Stumpage

Seminar

Nasional

Analysis

of

System

Ontario’s Using

an

Multifungsi dan Konversi lahan

Enhanced Parity Bounds Model,

Pertanian: Penyunting U. Kurnia,

Land Economics 84 (4). 667-688

dkk, Badan Pertanahan Nasional, Jakarta.

Lupply Policy on Real Estate in

Williams, Brendan; Stephen Walsh; Sean O'Neill (2002), Commercial

Zhang Hong, 2008, Effect of Urban Land

real

estate in Dublin 2003--after the

China:

econometric

analysis,

journal of real estate literature, vol. 16. N0.1 pp.55-72

Studi Prilaku Pasar Tanah di Daerah Pemekaran Provinsi Sulawesi Utara

Recommend Documents