Stroomversnelling Koopwoningen Prestatiegaranties

STROOMVERSNELLING KOOP VERSLAG SUPPORT ROUTE BOUWBEDRIJVEN

Stroomversnelling Koopwoningen – Prestatiegaranties 21 oktober 2014 Aan de afnemers van een SVkoop propositie wordt 30 jaar garantie beloofd. Voor vele aanbieders een volstrekt nieuwe situatie. Niet alleen omdat de garantietermijn voor iets wat ze aanbieden veel langer wordt dan wat ze gewend waren en omdat er garantie wordt gegeven op een prestatie en niet een product, maar ook omdat een deel van de garantie in relatie staat tot het gedrag van de bewoner. Omdat een garantie een voorwaarde is voor Stroomversnelling wordt tussen de bouwpartijen hard gewerkt om een garantie tot stand te laten komen, met inbreng van proceskennis en inhoudelijke kennis van Energiesprong. Zo is op 21 oktober een eerste bijeenkomst geweest met diverse deelnemers van zowel aanbiedende bedrijven als enkele experts, om gezamenlijk het eerste raamwerk voor de garantiebepalingen vorm te geven.

De NoM proposities die zullen worden aangeboden aan de consument zullen worden vergezeld van een garantietermijn die gelijk is aan de looptijd van de hypothecaire lening die de financiële basis vormt van het product. In de meeste gevallen zal dit 30 jaar bedragen. De garantie die wordt afgegeven dient als zodanig niet zozeer om de consument over de streep te trekken, maar om de financiering zeker te stellen: de garantie is een eis vanuit de overheid voor het verkrijgen van de aanvullende hypotheek. De financieringsinstellingen vormen zo een vangnet voor consumenten die minder zwaar aan de garantie van NoM tillen. Marcel Frielink – Firma Oosterberg Ward Boers – Van der Leij Bouwbedrijven Roor de Gans – Reinbouw BV

Vanuit Energiesprong waren aanwezig: Niels Sijpheer – projectleider bij Energiesprong Ivo Opstelten – programmaregisseur Energiesprong Brigitte Berends – accountmanager aanbieders en codevelopers José van der Loop – transitiemanager Energiesprong

Gezamenlijk is gewerkt aan een eerste document dat de basis biedt voor het overleg met garantieinstituten voor het prestatiecontract. Dit document is bijgesloten in bijlage 1. De deelnemers aan de bijeenkomst met een aanbiedersrol/-insteek waren: Christian van Gruijthuijsen – Smits Vastgoedzorg Gerard Bac – COMeG Ed Veldhuizen – NVT Onderhoudsgroep BV Peter-Paul Smits – VolkerWessels Norbert Duijvelshoff – Sto Isoned BV

Claudia Laumans – programmamaker Supportroute

Wat wordt gegarandeerd? Bij de garantie van NoM kunnen verschillende elementen onderscheiden worden die in twee takken op te splitsen zijn: technische aspecten als producten en installaties, en energetische aspecten zoals energieopwekking en –consumptie door bewoners. De discussie richt zich voornamelijk op het energetische aspect van de garantie: die is nog de grote onbekende voor veel bedrijven.


De vraag is: wat wordt gegarandeerd? Output in kWh, of een energiemeter die op nul blijft staan? Wordt er één product ontwikkeld dat voor iedereen gelijk is, ongeacht gezinsgrootte of levensstijl, of is er maatwerk mogelijk? Een belangrijk onderscheid dat aanbieders kunnen maken bij de ontwikkeling van een concept, is gebaseerd op de dimensionering van hun systeem: wordt er ontwikkeld voor het gemiddelde huishouden (one size fits average), één concept voor alle huishoudens (one size fits all, wat dus enigszins overgedimensioneerd zal moeten zijn), of wordt er afgestemd op het gebruik van de specifieke klant (one size fits you)? Welke keus ook wordt gemaakt, hij zal duidelijk naar de klant moeten worden gecommuniceerd om onduidelijkheid te voorkomen. Indien er één standaard, gemiddeld product wordt ontwikkeld, mag worden uitgegaan van een gemiddeld gezin van 2,4 personen. In werkelijkheid zal er bij de één een overschot aan energie ontstaan, terwijl bij een ander NoM niet behaald zal kunnen worden. Dit zal dan op voorhand duidelijk gecommuniceerd moeten worden naar de klant toe. Onderstaande figuur kan daarbij een rol spelen.

Figuur 1: wat kan je met 2500 kWh doen

Om te achterhalen wat de situatie bij de klant zal worden – overschot of tekort aan energie – is het belangrijk een goed overzicht te hebben over het (toekomstige) energieverbruik. Dit is lastig in te schatten, en wordt meestal gedaan door het verbruik van de afgelopen drie jaar te extrapoleren. Dit kan door onderscheid te maken tussen gebouwgebonden energieverbruik en gebruikergebonden consumptie.

Ivo Opstelten ‘De garantie moet ook dekken waar de bewoners geen invloed op hebben, zoals een buurhuis dat leeg staat! De aanbieder moet inzicht bieden in de randvoorwaarden die afdekken waar zij geen invloed op kunnen uitoefenen. De bouwpartij is dus niet verantwoordelijk voor gedrag van de bewoner, maar wel voor het ingeschatte gedrag vertaald in een overeengekomen energiebundel.’

Het bepalen van het energiegebruik dat gegarandeerd wordt gaat verder dan enkel bepalen welk deel gebouwgebonden en welk deel gebruiker gerelateerd is. Gebruikersgedrag kan namelijk een grote invloed hebben op het gebouwgebonden energieverbruik. Zo kan iemand bijvoorbeeld gewend zijn om veel en graag met open ramen te ventileren. Als de NoM propositie een concept bevat waarbij een nieuwe schil om de woning wordt gelegd in combinatie met balansventilatie, dan moet wel aan de bewoner worden gecommuniceerd dat een raam nog wel open kan, maar niet meer gebruikt hoeft te worden voor de nodige ventilatie. De bewoner moet zich ervan bewust zijn dat dit een aanpassing in gedrag vergt als voor deze oplossing gekozen wordt. Een woonhandleiding in combinatie met een garantie is dus een must om de garantie in stand te kunnen houden. Het is goed te realiseren dat niet zomaar een onbeperkt energieverbruik door de bewoner wordt gegarandeerd. Bij de keuze van een concept wordt duidelijk met de bewoner afspraken gemaakt over wat mag worden verwacht van de propositie. Dit is inclusief hoeveel energie zelf zal worden opgewekt, en wat dus ook de consumptie van energie zal mogen zijn om NoM te bereiken. Zolang de bewoner binnen deze ‘energiebundel’ blijft, kan NoM gegarandeerd worden. Mocht de bewoner meer gaan gebruiken dan waar afspraken over zijn gemaakt (bijvoorbeeld door een gezinsuitbreiding), dan zal betaald moeten worden voor de extra consumptie.


Hoe zit het met onderhoud? Onderhoud is een vanzelfsprekend onderdeel van de NoM garantie: prestaties kunnen alleen voor langere tijd gegarandeerd worden indien de onderdelen die de garantie waarborgen in goede staat worden gehouden. Dit vergt onderhoud. In de Dealtekst wordt het aanbieden van een onderhoudscontract gezien als iets dat los van de basispropositie optioneel wordt aangeboden aan de klanten. Dat roept de vraag op hoe je als garanderende partij het onderhoud kunt relateren aan de garantie. Moeten er gecertificeerde onderhoudspartijen komen? Wordt onderhoud aan specificaties gebonden? Dit vraagstuk moeten de aanbieders nog tackelen. Een ander vraagstuk, gekoppeld aan onderhoud, is de garantie op de onderdelen waaruit het concept bestaat. Indien in een consortium wordt gewerkt, wie is er dan het aanspreekpunt op het moment dat er iets kapot gaat? In beginsel is de bouwer de aanbiedende partij, en dus ook het aanspreekpunt als er een reparatie onder garantie gevraagd wordt. Dit geldt ook als de garantievraag gaat over iets waar de aannemer zelf niet direct verantwoordelijk voor was, zoals bijvoorbeeld een ventilatiesysteem. De bouwer fungeert als aanspreekpunt, om vervolgens binnen het consortium de garantievraag door te spelen naar de verantwoordelijke consortiumpartner, in dit geval de installateur of leverancier.

vergaren die de basis vormen voor de definitieve garantiebepalingen voor het uiteindelijke product. Het is noodzakelijk dat er gemonitord gaat worden in de pilotprojecten. De metingen zullen in ieder geval betrekking hebben op gebouw- en gebruikersgebonden gebruik van energie en de opwekking. De bewoners van de testwoningen hebben wellicht met meer uitgebreide monitoring te maken dan later het geval zal zijn. De vraag is wat daar voor hen tegenover staat. In de pilotfase is het voor aanbieders verstandig om de energieopwekking/-besparing enigszins te overdimensioneren voor de zekerheid. Daarnaast kunnen energiebundels (vergelijkbaar met belbundels) worden ingezet in de communicatie naar de klant toe: “als u binnen deze bundel blijft garanderen wij NoM. Gebruikt u meer, dan komt u buiten uw energiebundel en moet u gaan bijbetalen.” Dit is met belbundels al heel gebruikelijk, evenals de service ‘abonnementsadvies’. Voor de eerste klanten in een pilotfase zitten, zal er goed moeten worden nagedacht over wat er beloofd wordt als niet behaald wordt wat oorspronkelijk het streven was. Het is immers een pilotfase, wat gekenmerkt wordt door wat onzekerheid over het gedrag en prestatie van het product.

Mocht de verantwoordelijke partner in het consortium failliet gaan of om andere reden wegvallen, dan geldt, net als in huidige samenwerkingsverbanden binnen de bouw, dat een nieuwe partner wordt gevonden die de garantievraag kan overnemen, of de situatie wordt via een garantiefonds afgehandeld.

Pilotfase In de pilotfase wordt direct een garantie gegeven. De pilotfase zal ook gebruikt worden om informatie te Verslaglegging Bas Hasselaar, SBRCURnet


Resultaat Garantie Atelier Bijlage 1. Dit document bevat 3 delen: 1. DEEL 1 Relevante illustraties en tekstdelen 2. DEEL 2 Eerste versie contracttekst 3. DEEL 3 Briljante ideeën en vragen Kijk ook op Energielinq.nl voor relevante informatie (zoek onder meer op ‘prestatiecontract’ en ‘systeemwoningen’).

DEEL 1

Illustratie: Motief voor prestatiegarantie

Illustratie: Proces prestatiegarantie

Relevante elementen uit DEALtekst: Partijen hebben de gezamenlijke ambitie om na een pilotfase die loopt van medio 2014 tot eind 2015, grote aantallen (meer dan duizend per jaar) particuliere eigenaren van rijwoningen uit de periode 1950 – 1980 vanaf 1 januari 2016 Nul op de Meter1 renovaties aan te laten schaffen onder de condities Nul-10-0. Dat wil zeggen:   

Nul: een gegarandeerde Nul op de Meter renovatie; 10: die binnen tien werkdagen uitgevoerd wordt; en 0: waarvan de kosten om de woning energieneutraal te maken woonlastenneutraal zijn te financieren voor de particulier. Dat wil zeggen dat de kosten van aflossing en rente van de investering over dertig jaar gelijk zijn aan of lager zijn dan de kosten voor het energiegebruik over dertig jaar vóór de renovatie. Voor de primaire doelgroep van deze deal, bewoners van een gemiddelde rijwoning uit de periode ‘50--‘80, betekent dit dat de investering maximaal €45.000,= inclusief BTW2 mag kosten.



1





€ 45.000,= inclusief BTW is inclusief de kosten voor garantstelling. Dit bedrag is het gemiddelde bedrag van het energieverbruik van een label E-G rijwoning (€175,= per maand) omgezet in een renovatiehypotheek. Voor individuele huishoudens kan, uitgaande van de energielasten vóór renovatie, het bedrag hoger of lager uitvallen. Om energie- en binnenmilieuprestaties over deze termijn te kunnen garanderen zullen installatieonderdelen goed onderhouden en zelfs mogelijk vervangen moeten worden. De kosten hiervan worden inzichtelijk gemaakt via een onderhouden beheertraject. Die kosten hoeven niet meegenomen te worden bij het bepalen van de maximale investeringshoogte voor het bereiken van de nul-10-0 propositie. Bij een Nul op de Meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor ruimteverwarming, ruimtekoeling, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van alle huishoudelijke en overige elektrische apparatuur inclusief verlichting en eigen opwekking van energie op jaarbasis in balans, zodat de som nul is. Een Nul op de Meter renovatie garandeert niet alleen grote stappen op het gebied van energiebesparing, maar ook een gezond en comfortabel binnenmilieu. De garantietermijn is hierbij overeenkomstig de termijn voor de bijbehorende financiering; in de meeste gevallen dus 30 jaar.


Illustratie: 1A4 contract

Illustratie: Voorbeeld KPI dashboard


DEEL 2 De tekst is geenszins een volledige of juiste garantie, maar is een weerslag van het werk in het Garantie Atelier. De uitnodiging aan iedereen binnen Stroomversnelling-koopwoningen is om waar mogelijk betere zinnen toe te voegen. Contract tussen bouwpartij en woningeigenaar Als de woningeigenaar de woning verkoopt, eindigt het contract automatisch. De bouwpartij kan aan de nieuwe eigenaar een gelijksoortig contract aanbieden.

Definitie NoM woning Formele omschrijving uit Deal: Bij een Nul op de Meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor ruimteverwarming, ruimtekoeling, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van alle huishoudelijke en overige elektrische apparatuur inclusief verlichting en eigen opwekking van energie op jaarbasis in balans, zodat de som nul is. Informele mondelinge omschrijving zoals die in het gesprek werd geformuleerd indien gerelateerd aan een financiering: Een woning waarbij de energiekosten vervangen worden door de afbetaling van de hypotheek welke benodigd is voor de investering in het renoveren van een bestaande rijwoning tot een woning welke op gemiddeld op jaarbasis energiekosten van 0 euro heeft.

Bundels Er moet keuze zijn voor woningeigenaren om te kiezen uit een aantal energiebundels welke hen voorziet van een vastgestelde hoeveelheid energie welke wordt opgewekt middels duurzame energiebronnen. Deze bundels moeten worden vertaald naar een levensstijl waaraan de woningeigenaar zich kan relateren en zodoende kan bepalen welke bundel het dichts bij zijn/haar levensstijl ligt. De keuze voor welke bundel wordt toegepast zal worden gemaakt in overleg tussen woningeigenaar en conceptontwikkelaar.

Bundels moeten worden ontwikkeld op basis van onderstaande gegevens (en zijn gebaseerd op gemiddelde klimatologische omstandigheden): -

Oppervlakte woning Historie verbruik Gezinssamenstelling

Verbruik Het verbruik van de woning/woningeigenaar moet gelijk zijn aan de duurzame opwekking en besparende maatregelen welke op basis van de toegepaste bundel worden geleverd/aangebracht. Hierbij dient het vastgelegde bewonersgedrag, behorende bij deze bundel te worden gehanteerd door de woningeigenaar. Wanneer van dit verbruik wordt afgeweken zal dit resulteren in energiekosten voor de bewoner.

Overschrijding verbruik/Binnen het verbruik Het verbruik wordt gemonitord. Dit dient als basis om te bepalen of het bewonersgedrag aansluit bij de bundel. Bij over-verbruik zal de bewoner de bijbehorende energielasten zelf vergoeden. Bij onder-verbruik zou het een optie zijn om een voorziening toe te passen waarmee een bewoner in latere instantie de niet gebruikte, maar wel opgewekte energie kan gebruiken (accu).


Slimme meter&monitoring Woningeigenaren gaan er mee akkoord dat er door de netbeheerder een ‘Slimme meter’ binnen de woning als onderdeel van het nul op de meter concept wordt geïnstalleerd. De bewoner(s) gaan na ondertekening er tevens mee akkoord dat de data van de ‘slimme meter’ wordt gebruikt ter beoordeling van de energieprestatie van de woning. Om de totale energieprestatie van de woning inzcichtelijk te maken wordt in ieder geval gemeten: bewoners- en gebouwgebonden gebruik evenals duurzame opwekking van energie.

Het niveau van comfort en gezondheid is op nieuwbouweisen gericht waarbij de volgende meetbare indicatoren worden onderscheiden: Luchtkwaliteit - Ventilatiedebiet; -Luchtsnelheid; -Luchtregelbaarheid; -CO2 concentratie; - Luchtvochtigheid in zomer- en wintersituatie; -Biologische agentia; -Spuivoorziening. Geluid - Geluid buiten – binnen; -Geluid binnen – binnen; - Geluid van installatie. Visueel comfort - Daglichttoetreding. Thermisch comfort -Zomercomfort 23 – 26 graden; - Wintercomfort 20 – 24 graden.

Onderhoud/ vervanging Voor behoud de garantie is er de verplichting van kundig onderhoud (Dealtekst geeft aan dat dit een optionele dienst is die de bouwpartij zelf aan kan bieden aan particulieren). Onderhoud aan prestatie gerelateerde componenten ( dus geen schilderwerk bv) Voor onderhoud moet de bewoner toegang woning ( bij noodzaak) geven en deze componenten moeten bereikbaar zijn. De bewoner ontvangt een gebruikshandleiding voor zelf uit te voeren klein onderhoud/reiniging. De bewoner is verplicht aanleggen reserve voor vervanging grote component in jaar x.


Handleiding De bewoner ontvangt bij het ‘nieuwe’ huis een handleiding die samenhangt met de afgegeven garantie, omdat hierin de elementen waar de bouwpartij geen verantwoordelijkheid voor kan nemen, worden aangegeven.

Gebruikshandleiding Uw woning kent na de make-over een ander gebruik. In deze handleiding nemen wij u mee in dit nieuwe gebruik. Vooraf kunnen wij u melden dat een groot deel van de technisch nieuwe onderdelen centraal worden aangestuurd. Het display in uw woningkamer op de plaatst van uw oude thermostaat is daarvoor het instrument. Deze geeft in diverse icoontjes weer waar welke energie wordt opgewekt en verbruikt. In deze display kunt u bijvoorbeeld aangeven welke temperatuur in welke ruimte gewenst is. Zie voor de bediening van het display bijgaande gebruiksaanwijzing. U dient zelf zorg te dragen voor een internetaansluiting zodat wij de gegevens ook extern kunnen uitlezen. Doormelding van eventuele storingen vindt automatisch plaats. Wanneer een storing niet op afstand kan worden verholpen, nemen wij nog voor de storing bij u zichtbaar is, contact met u op. Beperkingen in gebruik:    

     

Het openen van ramen heeft invloed op uw energieverbruik. In dit product is uitgegaan van maximaal één uur per dag open raam bij een buitentemperatuur onder de 20 graden. Boven deze temperatuur zijn er geen beperkingen. Uw woning vraagt periodiek onderhoud volgens bijgevoegde onderhoudsvoorschriften. U bent hier zelf verantwoordelijk voor. Dit onderhoud kunt u bij ons afnemen volgens bijgaand onderhoudscontract. Wanneer u zelf een geschikte partner zoekt, dient u in geval van een calamiteit aan te tonen dat het onderhoud is uitgevoerd volgens de voorschriften. Bouwkundige en installatietechnische aanpassingen hebben invloed op de prestatiegarantie van uw vernieuwde woning. Hierover dient u ons vooraf in kennis te stellen. Zonder goedkeuring van onze zijde vervalt de prestatiegarantie. Wij hebben met u een energiebundel afgesproken. Afwijkingen in het energieverbruik op deze bundel worden zichtbaar op uw display. Wijzigingen in gezinssamenstelling en aanschaf van nieuwe apparatuur zoals een airconditioning of acquarium hebben ook invloed. U kunt er niet zondermeer vanuit gaan dat dit binnen uw bundel past waarmee u einde jaar geen netto rekening kunt overhouden. Hiervoor bent u zelf verantwoordelijk. De prestatiegarantie is overdraagbaar. Bij eventuele verkoop van uw woning maakt dit daarvan onderdeel uit. De nieuwe bewoner dient zich te houden aan de voorwaarden. Wij vragen u dit ook op te nemen in uw verkoopakte. Het kan voorkomen dat uw huidige buren hun woning verkopen en daarbij sprake is van leegstand. Leegstand langer dan één maand tijdens de winterperiode heeft tot gevolg dat u meer energie zult verbruiken dan opwekken. Eventuele wetswijzigingen in saldering op de meter of klimaatverandering is geen onderdeel van de prestatiegarantie. Op basis van het gemeten verbruik evalueren we jaarlijks met u of en zo ja welke invloed er is op het netto verbruik en hoe we hier eventueel in kunnen bijsturen. Bij aankoop van de make-over gaat u ermee akkoord dat wij, uiteraard in overleg, toegang hebben tot uw woning voor het noodzakelijke onderhoud. Wanneer u hier niet mee akkoord gaat, kunnen wij geen prestatiegarantie afgeven. Houd u bij het eventuele bevestigen van voorwerpen aan de buitengevel zoals zonwering op buitenverlichting rekening mij bijgaand instructie. Daarmee wordt een deugdelijke bevestiging zonder negatieve gevolgen voor de prestatie van uw woning geborgd.


DEEL 3 Briljante ideeën - Lease van componenten, leaseconcepten, witgoed enz. - Intelligente apparatuur die zelf energie inkoopt daar waar deze op het moment dat de energie het goedkoopst is en zelf leverancier kiest - Siemens en Bosch - Monitoring raakt aan aantonen van de belofte van de bouwer aan de consument, de consument aan de bank/financier en dient doorontwikkeling van het concept - Gebruikersgedrag beïnvloeden: kunnen we gebruik maken van nieuwe technieken en aanpalende wetenschapsgebieden zoals neuromarketing? - Van prestatieformulering naar KPI dashboard -In geval van verandering in de wetgeving rond saldering is het mogelijk het contract te beëindigen/herijken. Maar ook anticiperen met technische oplossingen (opslag) is een idee.

Briljante vragen - Hoe kunnen bouwers 30 jaar garanderen als ze zelf op producten componentniveau verschillende garanties krijgen van hun toeleveranciers - Welke rechtsvorm kies je als consortium en hoe ga je dan om met garantie bieden en overeenkomsten aan gaan? - Instandhouden en onderhoud zit niet in de dealtekst, toch is regie op onderhoud een voorwaarde voor de garantie over 30 jaar - Is er een businesscasemodel gelijk aan de huur? - Kunnen we sturen op waardetoevoeging en wat betekent dat? - In geval van consortia is het onderwerp van gesprek met de garantie-instituten wie de feitelijke garantiehouder is (ook in geval van bedrijfsbeëindiging van één van de consortia-leden) en of de garantie-instituten ook werk van installateurs en co-developers garanderen en zo ja, onder welke condities?

Stroomversnelling Koopwoningen Prestatiegaranties

Recommend Documents