STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH (Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta) SKRIPSI Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)
Oleh : CHOLIDAH HANUM NIM : 204046102897
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1430H / 2009M
STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH (Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta) SKRIPSI Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI) Oleh: CHOLIDAH HANUM NIM: 204046102897
Di bawah bimbingan Pembimbing I
Pembimbing II
Drs. Agustianto, M.Ag NIP. 150 268 009
Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA NIP. 130 789 745
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1430 H / 2009 M
PENGESAHAN PANITIA UJIAN
Skripsi berjudul STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH (STUDI KASUS PADA BANK BTN KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA) telah di ujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta pada 27 Mei 2009. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam). Jakarta, 27 Mei 2009 Mengesahkan, Dekan Fakultas Syariah dan Hukum
Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM NIP. 150 210 422 PANITIA UJIAN Ketua
:
Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA,MM NIP. 150 210 422
( ..................)
Sekretaris
:
Drs. H. Ahmad Yani, M.Ag NIP. 150 269 678
( ..................)
Pembimbing I :
Drs. Agustianto, M.Ag NIP. 150 268 009
( ..................)
Pembimbing II :
Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA NIP. 130 789 745
( ..................)
Penguji I
:
Drs. H. Sugiyarno, SE, MM, AAA. J
( ..................)
Penguji II
:
Drs. H. Ahmad Yani, M. Ag NIP. 150 269 678
( ..................)
LEMBAR PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa: 1. Skripsi ini merupakan karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu persyaratan untuk memenuhi gelar strata satu (S1) di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta 3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa ini bukan merupakan hasil karya saya atau merupakan hasil jiplakan dari hasil karya orang lain maka saya bersedia menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta
Jakarta, 05 Juni 2009
Cholidah Hanum
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, penulis menyampaikan segala puji dan syukur kehadirat Allah SWT, yang senantiasa memberikan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya kepada kita semua.. Penulis menghaturkan shalawat serta salam kepada Nabi dan Rasul Muhammad SAW, beserta segenap keluarga, sahabat dan bahkan umat-Nya, Insya Allah dan mudah-mudahan kita ada didalamnya. Dengan taufiq dan hidayah Allah SWT, serta dilakukan dengan sungguhsungguh, skripsi yang berjudul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah” dapat terselesaikan. Penulis menyusun skripsi ini dalam rangka memenuhi dan melengkapi persyaratan untuk mencapai gelar sarjana (S1) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) di Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. Sepenuhnya penulis menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini bukan semata-mata penulis pribadi, namun juga karena bantuan dan motivasi berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM. selaku Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. Ibu Euis Amalia, M.Ag, selaku Ketua Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. 3. Bapak Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, selaku Sekretaris Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. 4. Bapak Drs. Agustianto, M. Ag dan Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA selaku dosen pembimbing atas kesediaannya memberikan waktu luang kepada penulis untuk membimbing, mengarahkan dan memberikan masukanmasukannya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. 5. Para Dosen Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat kepada penulis semasa kuliah, semoga amal kebaikannya mendapat balasan di sisi Allah SWT. 6. Pimpinan dan Staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah banyak membantu menyelesaikan skripsi dengan berbagai referensi. 7. Bapak Edy Setiadi, SE, MM Pimpinan BTN KCS Jakarta Harmoni yang telah memberikan tempat penelitian penulisan skripsi. Kepada Bapak Herry, SE, M.Si dan Bapak Mukhlis yang telah meluangkan waktu untuk membantu penulis melakukan penelitian serta memberikan data yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan skripsi ini. Kepada seluruh karyawan BTN KCS Jakarta Harmoni terima kasih banyak. 8. Uan ku H. Muhayar dan Ibu ku tercinta Hj. Maryanah, tiada kata yang dapat kuucapkan selain terima kasih yang tak terbalas untuk semua pengorbanan yang telah diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, semoga Allah SWT memberikan usia yang penuh keberkahan dan membalas segala kebaikan kalian. 9. Untuk kakak-kakakku terima kasih karena telah banyak berkorban dan membantu perjalanan kuliah penulis khususnya untuk Bang Pileh terima kasih yang sudah meminjamkan komputernya. Begitu juga untuk Bang Ipoel yang ada di Medan, terima kasih atas perhatian dan dukunganmu semoga tahun ini kau bisa kembali ke Jakarta dan bisa melihat adikmu wisuda dan tentunya bisa berkumpul lagi bersama kita dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh yang baik untukmu. Serta untuk Adikku, semoga Allah SWT memberikan Hidayah kepadamu. 10. Rekan-rekan angkatan 2004, khususnya PS-B Ekstensi yaitu My Best Friend, Hiliyati yang sering mentraktir makanan dan yang selalu memberikan motivasi kepada penulis dalam menyusun skripsi ini begitu juga kepada Maya terima kasih atas bonekanya dan semoga cepat selesai skripsinya. Serta kepada teman-teman yang lain yang telah menggoreskan banyak kenangan manis, canda serta tawa selama menjalani perkuliahan, semoga tali silaturrahim kita tetap terjaga. Untuk Mr. Khan (PS-A), terima kasih atas
seluruh bantuanmu serta sovenirnya, untuk Cholid (PS-D), terima kasih atas saran tempat penelitian yang sudah diberikan. Untuk Zaenal (PS-B Reguler) terima kasih ya sudah mau dengerin curhatan ku. Untuk Lhemboe (PA 2003), terima kasih banyak atas waktu, tenaga dan fikiran serta kesabaran yang kau berikan selama ini dan terus ikutin Majelis Rasulullah. Untuk An, terima kasih karena sudah memberikan perhatian walaupun cuma sebentar, semoga cepat dapat gantinya. 11. Untuk Bang Akbar (Lenong), dan Ka Zakki (Hafidz) seniorku di Darunnajah Boarding School Ulujami Jakarta, aku bersyukur bisa kenal dengan kalian karena kalian telah mewarnai hidupku serta selalu memberikan motivasi khususnya dalam menyusun skripsi ini dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh yang baik untuk kalian berdua. Untuk Bang Akbar teruslah berkreasi dengan bakat-bakat yang kau miliki karena dengan begitu kau bisa menghibur banyak orang dan membuat orang tertawa dan untuk kuliahmu semoga cepat selesai. Untuk Ka Zakki seseorang yang sangat berarti banget buat aku yang telah mengisi hari-hariku dengan canda dan tawa serta memberikan dukungan dan perhatian. Terima kasih ya kak atas kesediaannya memberikan waktu luang untuk ku hingga akhirnya aku bisa wisuda terima kasih juga karena kakak sudah mau membangunkan aku untuk shalat malam, semoga Ka Zakki terus Istiqomah dengan hafalan Al-Qur’annya. Oia, satu lagi teruslah menjadi Ka Zakki yang ku kenal.
12. Terakhir untuk Adikku di kampus tercinta UIN yang selalu ceria di mataku, Syaputri Febrina Sari (PS Reguler), senang rasanya bisa kenal dengan kamu, pertemuan pertama di Muamalat Arthaloka, Sudirman. Terima kasih ya neng atas bantuanmu dan sukses selalu buat kamu. Akhirnya tiada untaian kata yang berharga kecuali ucapan Alhamdulillahi Robbil ‘Alamiin atas Rahmat dan Karunia serta Ridha Allah SWT. Demikian ucapan terima kasih penulis haturkan kepada seluruh pihak, semoga kebaikan dan bantuan kepada penulis manjadi amal ibadah dan mendapat Ridha dari Allah SWT. Penulis menyadari banyak kekurangan yang terdapat dalam pembuatan skripsi ini. Untuk itu kritik dan saran kiranya dapat lebih memperbaiki skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dalam menambah wawasan khususnya bagi umat manusia, serta bagi perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia. Semoga Allah SWT senantiasa meridhai aktivitas kita berjuang di jalan-Nya serta menjadikan kita semua sebagai hamba-Nya yang bahagia di dunia dan akhirat.
Jakarta, 05 Juni 2009 M
Penulis Cholidah Hanum
DAFTAR ISI
KATAPENGANTAR ......................................................................................
i
DAFTAR ISI ...................................................................................................
vi
DAFTAR TABEL ...........................................................................................
ix
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................
x
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................
xi
BAB I
BAB II
PENDAHULUAN A.
Latar Belakang Masalah ...........................................................
1
B.
Pembatasan dan Perumusan Masalah .......................................
5
C.
Tujuan dan Manfaat Penelitian .................................................
6
D.
Metodologi Penelitian ..............................................................
7
E.
Kajian Pustaka .........................................................................
9
F.
Sistematika Penulisan ..............................................................
10
LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN A.
Definisi Pembiayaan ................................................................
12
B.
Manfaat Pembiayaan ................................................................
16
C.
Jenis-Jenis Pembiayaan ............................................................
17
D.
Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR ..............
23
E.
Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah .............
25
BAB III
GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA A.
Sejarah Berdirinya ...................................................................
29
B.
Visi dan Misi ...........................................................................
32
C.
Landasan Operasional BTN Syariah .........................................
33
D.
Nilai Dasar BTN Syariah .........................................................
33
E.
Etika Bank BTN Syariah ..........................................................
34
F.
Produk dan Jasa Yang Dijalankan ............................................
35
G.
Struktur Organisasi ..................................................................
49
BAB IV ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR
CABANG
SYARIAH
JAKARTA
DALAM
PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH A.
Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta .....................................................................................
B.
Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah............................
C.
58
Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ...........................
D.
52
Tujuan
Penerapan
Strategi Bank
BTN
Syariah
77
Dalam
Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah ................................
79
E.
Analisis Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah .............
BAB V
80
PENUTUP A.
Kesimpulan..............................................................................
82
B.
Saran .......................................................................................
85
DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................88 LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1
Prosentase Diskon .......................................................................
Tabel 4.2
Produk Pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi) ........
65
72
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1
Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)………...…………... 40
Gambar 3.2
Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)…...………….. 42
Gambar 3.3
Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah…………………………… 44
Gambar 3.4
Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah……………. 46
Gambar 3.5
Pembiayaan Istishna……………………………………………….. 47
DAFTAR LAMPIRAN
Hasil Wawancara Struktur Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta Perhitungan Pembiayaan KPR BTN Syariah (Rumah) Contoh Formulir Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah Surat Persetujuan Penelitian
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional. 1 Setiap orang pasti menginginkan memiliki rumah sendiri sebagai tempat berteduh dikala hujan dan beristirahat dikala malam. Terlebih bagi mereka yang telah menikah tentunya tidak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau menumpang pada orang tua. Akan tetapi sayang harga rumah di perkotaan menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan. Kendala ini menyebabkan KPR menjadi pilihan alternatif. Secara konsep perbankan syariah dan konvensional adalah sama-sama berfungsi sebagai financial intermediary sehingga banyak produk perbankan syariah tidak berbeda dengan produk bank konvensional dan secara struktural industri
perbankan
syariah
berdampingan
dengan
industri
perbankan
konvensional, dimana bank syariah berusaha untuk secara konsisten mendukung 1
http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, di akses pada tanggal 13 Agustus 2008
proses saving-invesment. Pada bank syariah juga ada produk dana seperti tabungan atau deposito seperti wadiah dan mudharabah sedang produk kredit (loan) terdapat produk pembiayaan (finance) seperti murabahah, termasuk untuk pembiayaan rumah (KPR) dan pembangunan property. Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan dari bank syariah. Memang belum banyak orang yang mengetahui dan sepertinya belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank syariah. Karena hampir setiap keluarga memerlukan yang namanya pembiayaan rumah, dan sebagian besar keluarga Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin tetap Istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.2 Berbicara masalah KPR tidak bisa dilepaskan dari kiprah dan peran Bank Tabungan Negara (BTN). Bank milik pemerintah ini memang sudah puluhan tahun memfokuskan layanan jasa dan produknya kepada masyarakat dalam pemberian KPR, juga membuka layanan yang sama pada BTN Syariah dengan produk unggulannya KPR Syariah. Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang
2
Ahmad Ghozali, Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara Kita. (Jakarta, Alex Media Komputindo), Edisi Pertama, h. 28
dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional.3 KPR BTN Syariah menawarkan jasa pengelolaan dana secara syariah sesuai tuntunan agama. Pembiayaan jenis ini tidak ada sistem bunga, sementara beban atas pengelolaan dana nilainya tetap, bukan seperti jasa BTN konvensional yang mengikuti kondisi pasar uang saat pembayaran. Selama sembilan bulan pertama tahun 2005, BTN telah menyalurkan dana sebesar Rp 3,356 triliun untuk sektor konstruksi, termasuk di dalamnya kredit kepemilikan rumah. Tapi, jumlah yang dikelola secara syariah masih dibawah 10 persen.4 Jumlah penduduk Indonesia tahun 2004 mencapai 224 juta jiwa dengan angka pertambahan penduduk rata-rata 1,68 persen atau 3,7 juta jiwa per tahun. Dengan asumsi penghuni sebuah rumah rata-rata 4,6 orang maka dibutuhkan rumah baru 800 ribu unit per tahun. Target penyaluran KPR BTN Syariah pada tahun 2005, adalah 3.000 unit rumah dengan rata-rata nilai Rp 50 juta atau nilai total Rp 151 miliar. Target BTN Syariah tahun ini memiliki tujuh kantor cabang dan meningkat menjadi 12 kantor cabang pada 2006 dan 20 kantor cabang syariah pada 2007. Rasio penyaluran perumahan masih di 1,4 persen atau jauh lebih rendah dibanding Thailand yang mencapai angka 7,4 persen dan Malaysia 27,7 persen. Sementara NPF untuk KPR
3
http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, diakses pada tanggal 13 Agustus 2008 4 Ibid,
Syariah pada hingga bulan juli tahun 2008 mencapai angka 1,15% dari pembiayaan yang disalurkan BTN Syariah Cabang Jakarta. Kegiatan penyaluran kredit (pembiayaan) mempunyai peranan penting bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian terbesar sumber penghasilan Bank. 5 Namun, penyaluran pembiayaan tersebut harus melalui proses analisis kredit. Karena pemberian pembiayaan tanpa dianalisis terlebih dahulu akan sangat membahayakan bank. Terlebih halnya akan menyebabkan pembiayaan bermasalah (macet) atau biasa disebut dengan NPF (Non Perfoming Financing). Dalam menjalankan bisnis perbankan yang penuh dengan risiko Bank Syariah juga tidak terlepas dari risiko pembiayaan bermasalah (Non Performing Financing/NPF) sehingga Bank Syariah perlu mengatur strategi agar tingkat NPF di Bank Syariah tidak dalam kondisi yang mengkhawatirkan. Pembiayaan bermasalah adalah suatu kondisi pembiayaan, dimana ada suatu penyimpangan utama dalam pembayaran kembali pembiayaan yang menyebabkan kelambatan dalam pengembalian atau diperlukan tindakan yuridis dalam pengembalian atau kemungkinan potensial loss.6 Untuk menghindari dan meminimalisir pembiayaan bermasalah (NPF) pihak perbankan dalam memberikan pembiayaan KPR pada nasabahnya 5
Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum. (Jakarta, Damar Mulia Pustaka), hal.3 6
blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing (NPF) Di Bank Syariah” diakses pada tanggal 13 Agustus 2008
menggunakan strategi dalam memberikan pembiayaan KPR. Sehubungan dengan masalah tersebut maka penulis tertarik mengangkat permasalahan tersebut dengan judul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah (Studi Kasus: Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)”. B. Pembatasan dan Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, secara umum penulis membatasi masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini yakni cakupan penelitian hanyalah produk KPR yang bermasalah (default) saja karena produk pembiayaan yang mengalami kemacetan didominasi oleh produk KPR BTN Syariah Cabang Jakarta. Produk-produk jenis lainnya tidak termasuk didalam objek penelitian. Dari pembatasan masalah tersebut, maka dapat dirumuskan bahwa pokok-pokok permasalahan yang dibahas adalah sebagai berikut: 1. Faktor – faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah? 2. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah? 3. Apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah? 4. Apa tujuan penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah?
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan dan manfaat penelitian yang hendak dicapai penulis dengan melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Tujuan Penelitian a.
Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah
b.
Untuk mengetahui strategi apa saja yang diinginkan Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah
c.
Untuk mengetahui apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah
d.
Untuk mengetahui apa tujuan penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah
2. Manfaat penelitian a.
Menambah wawasan pengetahuan penulis mengenai pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Syariah.
b.
Menambah dan melengkapi koleksi yang telah ada tentang perbankan syariah khususnya mengenai strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah.
c.
Untuk
memperoleh
pengalaman
penulisan sebuah karya ilmiah.
ilmiah,
terutama
dalam
D. Metodologi Penelitian 1. Lokasi Penelitian Adapun lokasi penelitian ini di Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, Gedung Menara BTN Lt. 2 Jl. Gajah Mada No. 1 Jakarta 10130. Telp (021) 63870226, 63870229, 6336789 ext. 8240. 2. Sumber Data a. Primer, yaitu data yang diperoleh secara langsung dari hasil penelitian lapangan. Untuk dapat memperoleh data primer ini, penulis secara langsung mengadakan wawancara dengan pimpinan atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta yang mempunyai hubungan langsung dengan permasalahan yang diangkat. b. Sekunder, yaitu data yang diperoleh melalui studi dokumentasi yang ada hubungannya dengan materi skripsi ini. Dalam penelitian ini penulis melakukan
studi
kepustakaan
(Library
Reseach),
yaitu
dengan
mempelajari buku kepustakan, literatur, buletin, majalah serta materi kuliah yang berkaitan erat dengan pembahasan masalah ini. 3. Teknik Pengambilan Data a. Wawancara, yaitu percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu dilakukan oleh dua pihak, yaitu penulis (interviewer) yang mengajukan pertanyaan dan pihak atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta
(interviewee)
yang
memberikan
jawaban
atas
pertanyaan
itu. 7
Pewawancara mengacu pada pedoman wawancara yang telah disiapkan sebelumnya. b. Studi dokumentasi, yaitu dilakukan dengan cara mengumpulkan data berdasarkan laporan yang didapat dari perusahaan yang diteliti dan laporan lainnya yang berkaitan dengan masalah penelitian ini. 4. Metode Analisis Data Metode analisis data yang digunakan adalah Pendekatan Kualitatif Deskriptif-Analitis 8, yaitu untuk memberikan pemecahan masalah dengan mengumpulkan
data
lapangan,
menyusun
atau
mengklasifikasikan,
menganalisis data, dan menjelaskan gambaran mengenai strategi Bank Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta. Tujuan penelitian deskriptif ini adalah untuk menggambarkan dan menganalisa secara mendalam mengenai strategi bank syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta.9 5. Teknik Penulisan
7
Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2004 h.
8
Winarmo Surachmad, Dasar dan Tehnik Research, (Bandung: CV. Tarsito, 1972), ed v,
9
Sukarsimi Arikanto, Mengenai Penelitian, (Jakarta, PT Rineka Cipta, 1993), cet 2, h.
5 h. 131
309
Teknik penulisan skripsi ini berpedoman kepada buku: “Pedoman Penulisan Skripsi, Tesis dan Disertasi Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.” Dengan pengecualian ayat-ayat Al-Qur’an dan terjemahan yang dikeluarkan oleh Departemen Agama. Al-Qur’an tidak memakai catatan kaki, akan tetapi cukup dibuatkan di akhir kutipan (dalam kurung) nama atau nomor surat dan ayat serta dibuatkan terjemahannya. E. Kajian Pustaka Berdasarkan kajian yang sudah dilakukan beberapa sumber kepustakaan, penulis melihat bahwa apa yang merupakan masalah pokok penelitian ini tampak sangat urgen, karena penelitian tentang KPR ini belum ada yang membahas dalam hal strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah. Adapun kajian pustaka dalam penelitian ini diantarannya: 1.
“Pengaruh Jumlah Pembiayaan Yang Disalurkan Terhadap Tingkat Rasio Non Perfoming Financing (NPF) Pada Bank DKI Syariah”, oleh Mochammad Irfansyah (103046128271) 2007. Dalam pembahasan penelitian ini, memfokuskan pada pembahasan kepada tingkat pengaruh jumlah pembiayaan yang disalurkan terhadap tingginya tingkat risiko pembiayaan atau NPF.
2.
“Penyelesaian Pembiayaan Murabahah Bermasalah Pada BNI Syariah”, oleh Mahmudah (0046119558) 2005. Dalam pembahasan penelitian ini,
memfokuskan pembahasan kepada penanganan pembiayaan bermasalah yang telah diberikan dengan skim murabahah pada BNI Syariah. F. Sistematika Penulisan Untuk memudahkan pembahasan dalam skripsi, penulis menyusunnya ke dalam 5 (lima) bab. Dimana setiap babnya terdiri dari beberapa sub bab tersendiri. Bab-bab tersebut secara keseluruhan saling berkaitan satu sama lain. Dimana di awali dengan pendahuluan dan diakhiri dengan bab penutup yang berupa kesimpulan dan saran. Adapun gambaran sekilas mengenai bab-bab tersebut adalah sebagai berikut: Bab I
Pendahuluan
yang
meliputi:
Latar
Belakang,
Pembatasan
dan
Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Kajian Pustaka, Objek Penelitian, Metodologi Penelitian, serta Sistematika Penulisan. Bab II Landasan Teori yang meliputi tinjauan teoritis mengenai: Definisi Pembiayaan, Manfaat Pembiayaan, Jenis-Jenis Pembiayaan, Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR, Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah. Bab III Gambaran Umum Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta meliputi: Sejarah Berdirinya, Visi dan Misi, Landasan Operasional BTN Syariah, Nilai Dasar BTN Syariah, Etika Bank BTN Syariah, Produk dan Jasa Yang Dijalankan dan Struktur Organisasi. Bab IV Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah
Yang
meliputi:
Faktor-faktor
Yang
Menyebabkan
Pembiayaan KPR Bermasalah, Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah serta Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah Bab V
Penutup yang meliputi: Kesimpulan serta Saran.
BAB II LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN
A. Definisi Pembiayaan Pembiayaan yang dilakukan bank sering disebut kredit. Kredit merupakan suatu kalimat yang diambil dari bahasa Latin yaitu kreditum yang berarti kepercayaaan akan kebenaran atau crede yang berarti saya percaya. Dalam bahasa Yunani kredit adalah credere yang berarti kepercayaan. Kepercayaan ini berdasarkan atas sebuah perjanjian bank yang dilakukan secara sah di depan pejabat kredit yang berwenang (secara notarial) maupun dilakukan tanpa ketentuan hukum yang kuat (dibawah tangan). Adakalanya kredit dinyatakan hanya sebagai janji untuk membayar uang atau sebagai izin menggunakan dana orang lain.10 Pembiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan
yang
dikeluarkan
untuk
mendukung
investasi
yang
telah
direncanakan.11
10
Pandia Frianto. dkk, Lembaga Keuangan, (Jakarta, PT. Rineka Cipta, 2005), Cet. Ke I,
11
Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 17
h. 194
Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut dalam waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. 12 Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah direncanakan antara kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di dalamnya. Sebagaimana Firman Allah dalam Qur’an Surat. Al-Ma’idah [5]: 1:
…َِ أََ ا َِْ َُْا أَوُْْا ِ ُُْْد “Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu …”. Ayat diatas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup janji prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya (antara pihak bank dengan nasabah). Pembiayaan selalu berkaitan dengan aktivitas bisnis. Untuk itu, sebelum masuk ke masalah pengertian pembiayaan, perlu diketahui apa itu bisnis. Bisnis adalah aktivitas yang mengarah pada peningkatan nilai tambah melalui proses penyerahan jasa, perdagangan atau pengolahan barang (produksi).13 Pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya sangat membutuhkan sumber modal. Jika pelaku
12
Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003),
h. 73 13
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP YKPN, 2005), h. 16
tidak memiliki modal secara cukup maka ia akan berhubungan dengan pihak lain, seperti
bank,
untuk
mendapatkan
suntikan
dana,
dengan
melakukan
pembiayaan.14 Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang merupakan defisit unit.15 Disebut pembiayaan karena Bank Syariah menyediakan dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang memerlukannya dan layak memperolehnya.16 Bank harus mempersiapkan strategi penggunaan dana-dana yang dihimpunnya sesuai dengan rencana alokasi berdasarkan kebijakan yang telah digariskan. Alokasi ini mempunyai beberapa tujuan, yaitu: 1. Mencapai tingkat profitabilitas yang cukup dan tingkat risiko yang rendah. 2. Mempertahankan kepercayaan masyarakat dengan menjaga agar posisi likuiditas tetap aman. 17 Alokasi penggunaan dana Bank Syariah pada dasarnya dapat dibagi dalam dua bagian penting dari aktiva bank, yaitu: 1. Earning Assets (aktiva yang menghasilkan) adalah berupa investasi dalam bentuk: a. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah) 14
Ibid, h. 16 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press, 2001), h. 160 15
16
Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta, Pustaka Alvabet. 2006.
h. 200 17
Muhammad Firdaus NH, dkk, Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta, PT Renaisan, 2005, h. 42
b. Pembiayaan yang berdasarkan penyertaan (musyarakah) c. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip jual-beli (al-ba’i) d. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip sewa (ijarah dan ijarah wa iqtina / ijarah muntahia bi tamlik) e. Surat-surat berharga syariah dan investasi lainnya. 2. Non Earning Assets (aktiva yang tidak menghasilkan) berupa: a. Aktiva dalam bentuk tunai (cash asset) b. Pinjaman (qard) c. Penanaman dana dalam aktiva tetap dan inventaris Dalam hal pembiayaan ada nasabah yang tidak dapat mengembalikan pembiayaannya kepada bank yang telah meminjamkannya. Akibat nasabah telat dalam membayar pinjamannya dan tidak membayar lunas utangnya, maka terjadi pembiayaan terhenti dan bermasalah. Untuk mengatasi kredit macet atau pembiayaan bermasalah pihak bank melakukan penyelamatan, sehingga tidak akan menimbulkan kerugian. Maka dari itu penulis menjelaskan pengertian pembiayaan bermasalah, ada beberapa defifnisi tentang pembiayaan bermasalah (non performing financing) diantaranya: 1. Jumlah pembiayaan yang tergolong non lancar dengan kualitas kurang lancar, diragukan dan macet berdasarkan ketentuan Bank Indonesia tentang kualitas aktiva produktif;18
18
Muhammad, Bank Syariah, (Yogyakarta, PT. Graha Ilmu, 2005), h. 87
2. Menurut Gatot Supramono, suatu keadaan di mana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas pembiayaan pada bank tepat pada waktunya,19 3. Menurut Widjanarto pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang tidak dapat atau berpotensi untuk tidak dapat mengembalikan pinjaman sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui dan ditetapkan bersama secara tibatiba, tanpa menunjukkan tanda-tanda atau gejala-gejala lebih dahulu. 20 4. Kredit yang di dalam pelaksanaannya belum mencapai target yang dinginkan oleh pihak bank.21 Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang mengalami kesulitan di dalam penyelesaian kewajibankewajiban terhadap bank yang telah disepakati oleh kedua pihak yaitu pihak bank dan nasabah sehingga terdapat tunggakan pembiayaan. B. Manfaat Pembiayaan 1. Meningkatkan daya guna uang Para penabung menyimpan uangnya di bank dalam bentuk giro, tabungan dan deposito. Uang tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaanya oleh bank guna suatu usaha peningkatan produktivitas. 2. Meningkatkan daya guna barang
19
Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Krdit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta, Djambatan, 1996, h. 131 20 Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan Tulisan), (Jakarta: InfoBank, 1997), Cet. ke. II, h. 41 21 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Credit Management Handbook Teori, Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006), h. 476
Produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memindahkan barang dari suatu tempat yang kegunaanya kurang ke tempat yang lebih bermanfaat. 3. Meningkatkan peredaran uang Melalui pembiayaan, peredaran uang kartal maupun giral akan lebih berkembang oleh karena pembiayaan menciptakan sesuatu kegairahan berusaha sehingga penggunaan uang akan bertambah baik kualitatif apalagi secara kuantitatif. 4. Menimbulkan kegairahan berusaha Produsen yang membutuhkan pembiayaan akan dapat diatasi melalui bank sehingga setiap usaha untuk peningkatan produktivitas masyarakat tidak perlu khawatir kekurangan modal. 5. Stabilitas ekonomi Dalam ekonomi yang kurang sehat langkah-langkah stabilisasi pada dasarnya diarahkan pada usaha-usaha yang produktif. 6. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional Pembiayaan yang disalurkan untuk merangsang pertambahan kegiatan ekspor akan menghasilkan pertambahan devisa negara. C. Jenis – Jenis Pembiayaan Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua hal sebagai berikut:
1. Pembiayaan Produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik usaha produksi, perdagangan, maupun investasi. 2. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan. Merupakan pembiayaan yang digunakan untuk dikonsumsi atau dipakai secara pribadi.22 Jenis pembiayaan pada dasarnya dapat dikelompokkan menurut beberapa aspek, diantaranya23: 1. Pembiayaan menurut tujuan dibedakan menjadi: a. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk mendapatkan modal dalam rangka pengembangan usaha. Secara umum yang dimaksud pembiayaan modal kerja (PMK) syariah adalah pembiayaan jangka pendek yang diberikan kepada perusahaan untuk membiayai kebutuhan modal kerja usahanya berdasarkan prinsipprinsip syariah.24 b. Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk melakukan investasi atau pengadaan barang konsumtif.
22
Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press, 2001), h. 160 23
Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22 Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2007, h. 234 24
Investasi adalah penanaman dana dengan maksud untuk memperoleh imbalan/ manfaat/ keuntungan di kemudian hari.25 Investasi dapat digolongkan menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu: 1) Investasi pada masing-masing komponen aktiva lancar. 2) Investasi pada aktiva tetap atau proyek 3) Investasi dalam efek atau surat berharga (securities) 26 Kebutuhan pembiayaan investasi dapat dipenuhi dengan berbagai cara, antara lain:27 1. Bagi hasil: mudharabah, musyarakah 2. Jual beli: murabahah, istishna 3. Sewa: ijarah atau ijarah muntahiyah bittamlik Dari uraian tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dimaksud dengan pembiayaan investasi adalah pembiayaan jangka menengah atau jangka panjang untuk pembelian barang-barang modal yang diperlukan. 28 2. Pembiayaan menurut jangka waktu dibedakan menjadi: a. Pembiayaan jangka waktu pendek, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu 1 bulan sampai dengan 1 tahun. Biasanya digunakan untuk keperluan modal kerja.
25
Ibid, h. 236 Ibid, h. 236 27 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah ,( Jakarta, PT. RajaGrafindo Persada, 2007), 26
h. 125 28
Adiwarman, Bank Islam, h. 237
b. Pembiayaan jangka waktu menengah, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu 1 tahun sampai denagan 5 tahun. c. Pembiayaan jangka waktu panjang, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu lebih dari 5 tahun. Biasanya pembiayaan ini digunakan untuk investasi jangka panjang seperti perkebunan karet, kelapa sawit atau manufaktur dan juga untuk pembiayaan konsumtif seperti pembiayaan perumahan.29 Jenis pembiayaan pada bank syariah akan diwujudkan dalam bentuk pembiayaan produktif dan aktiva tidak produktif, 30 yaitu: 1. Jenis aktiva produktif pada bank syariah, dialokasikan dalam bentuk pembiayaan sebagai berikut: a. Pembiayaan dengan prinsip bagi hasil, meliputi: 1) Pembiayaan Mudharabah adalah perjanjian antara penanam dana dan pengelola dana untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya; 2) Pembiayaan Musyarakah adalah perjanjian diantara para pemilik dana/modal untuk mencampurkan dana/modal mereka pada suatu usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan di antara pemilik dana/modal berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya. b. Pembiayaan dengan prinsip jual beli (piutang), meliputi: 29 30
Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 78 Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22
1) Pembiayaan Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah di mana bank syariah membeli barang yang diperlukan oleh nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan margin/keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan nasabah. Pembiayaan murabahah dalam perbankan merupakan suatu bentuk pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk membeli suatu produk dengan kewajiban mengembalikan talangan dana tersebut seluruhnya pada waktu jatuh tempo.31 Hal yang membedakan dengan jenis jual beli yang lain adalah keharusan memberitahukan harga pokok suatu barang kepada nasabah.32 2) Pembiayaan Salam adalah perjanjian jual beli dalam bentuk pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan pembayaran harga terlebih dulu 3) Pembiayaan Istishna adalah perjanjian jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan dan penjual c. Pembiayaan dengan prinsip
sewa. Untuk jenis pembiayaan ini
diklasifikasikan menjadi pembiayaan: 1) Pembiayaan Ijarah
31 32
Firdaus cs, Konsep Bank Syariah, h. 49 Ibid., h. 49
2) Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bitamlik/Wa Iqtina d. Surat Berharga Syariah adalah surat bukti berinvestasi berdasarkan prinsip syariah yang lazim diperdagangkan di pasar uang dan/atau pasar modal antara lain, wesel, obligasi syariah, sertifikat dana syariah dan surat berharga lainnya berdasarkan prinsip syariah. e. Penempatan adalah penanaman dana Bank Syariah pada Bank Syariah lainnya dan/atau Bank Perkreditan Syariah antara lain dalam bentuk giro, dan/atau tabungan wadi’ah, deposito berjangka dan/atau tabungan mudharabah dan lain-lain, f. Penyertaan modal, penanaman dana Bank Syariah dalam bentuk saham pada perusahaan yang bergerak di bidang keuangan syariah. g. Penyertaan Modal Sementara adalah penyertaan modal bank syariah dalam perusahaan untuk mengatasi kegagalan pembiayaan dan/atau piutang (dept to equity swap), h. Transaksi Rekening Administrasi adalah komitmen dan kontinjensi (Off Balance Sheet) berdasarkan prinsip syariah yang terdiri atas bank garansi, akseptasi/endosemen.33 i.
Sertifikat Wadi’ah Bank Indonesia (SWBI) adalah sertifikat yang diterbitkan Bank Indonesia sebagai bukti penitipan dana berjangka pendek dengan prinsip wadi’ah.
33
Adiwarman Karim, Bank Islam, h. 252
2. Jenis aktiva tidak produktif yang berkaitan dengan aktivitas pembiayaan adalah berbentuk pinjaman, yang disebut dengan qardh, adalah talangan adalah penyediaan dana dan/atau tagihan antara Bank Syariah dengan peminjam yang mewajibkan pihak peminjam melakukan pembayaran sekaligus atau secara cicilan dalam jangka waktu tertentu. D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR KPR adalah singkatan dari Kredit Kepemilikan Rumah. Jadi KPR adalah pembiayaan yang diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat guna membeli rumah berikut tanah untuk dihuni sendiri, berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan margin keuntungan. Menurut Bapak Herry (Kepala Bagian Opersional BTN Syariah) KPR adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad murabahah (jual beli) yang disediakan oleh BTN Syariah kepada pemohon yang memenuhi syaratsyarat dan ketentuan.34 Menurut Bapak Mukhlis (Financing Service Officer BTN Syariah) KPR adalah pembiayaan yang diberikan kepada nasabah untuk membeli rumah yang sudah jadi atau sudah distock ataupun masih berupa kafling atau berupa tanah. 35
34
Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19 Januari 2009 35 Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29 Januari 2009
Rumah merupakan objek dari KPR BTN Syariah berdasarkan prinsip murabahah yang dilaksanakan antara bank dan nasabah. Pemasok atau Pengembang merupakan pihak yang ditunjuk dan atau disetujui bank untuk menyediakan dan menyerahkan rumah yang dipesan nasabah. Pembiayaan KPR BTN Syariah diberikan untuk pembelian rumah berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang telah disepakati antara bank dan nasabah. Keuntungan dari KPR BTN Syariah adalah: 1. Lokasi rumah bebas 2. Proses cepat dan transparan harga jual (harga beli + margin) 3. Keuntungan dihitung dengan sistim margin 4. Kepastian dari segi jumlah angsuran (tdk fluktuatif) 5. Jangka waktu lebih leluasa hingga 15 tahun 6. Memberikan ketenangan bagi nasabah (sesuai syariah) 7. Operasional berdasarkan Fatwa DSN/DPS. Adapun keunggulan KPR BTN Syariah adalah: 1. Biaya lebih ringan dan bebas biaya provisi bank. 2. Administrasi hanya 0,75% dari limit KPR yang disetujui. 3. Angsuran tetap dan tidak berubah sampai masa pembiayaan selesai. 4. Pokok pembiayaan ditambah margin dibagi dengan jangka waktu pembiayaan 5. Margin tetap dan tidak berubah setelah akad ditandatangani. Dasar hukum Kredit Kepemilikan Rumah adalah:
1. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 04/DSN-MUI/VI/2000, tanggal 1 April 2000, tentang Murabahah. 2. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 13/DSN-MUI/IX/2000, tanggal 16 Sepember 2000, tentang Uang Muka dalam Murabahah. 3. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 21/DSN-MUI/X/2001, tanggal 17 Oktober 2000, tentang Pedoman Umum Asuransi Syariah. 4. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DPKK/2001, tanggal 19 Desember 2000, perihal Pedoman Kebijakan Perkreditan Bank. 5. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DSYA/2005, tanggal 14 Februari 2005, tentang Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. 6. Surat Edaran Direksi Nomor 34/DIR/DPKK/2004, tanggal 28 Oktober 2004, perihal Petunjuk Pelaksana Administrasi Dokumen Kredit dan 7. Surat Edaran Direksi Bank BTN Nomor 05/DIR/DSYA/2005, tanggal 1 April 2005, tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembiayaan Kepemilikan Rumah BTN Syariah (KPR BTN-Syariah). E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah Sebelum debitur memperoleh pembiayaan terlebih dahulu harus melalui tahapan-tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal pembiayaan dan dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan keaslian dokumen, analisis pembiayaan sampai dengan pembiayaan dikucurkan. Tujuan prosedur pemberian
pembiayaan adalah untuk memastikan kelayakan suatu pembiayaan, diterima atau ditolak. 36 KPR BTN Syariah diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah, rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya dan atau berikut tanah guna dimiliki dan atau dipergunakan sendiri. Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN Syariah adalah sebagai berikut: 1. Warga Negara Indonesia 2. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada dalam pengampunan) 3. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun 4. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun tidak tetap. 5. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta) dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
36
Kasmir, Manajemen Perbankan,h. 95
6. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain 7. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban (angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan diminta) 8. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Persyaratan secara khusus bagi pemohon berpenghasilan tetap atau karyawan adalah sebagai berikut: 1. Aplikasi permohonan; 2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga, Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang terbaru, 3. Photocopy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang telah disahkan instansi yang berwenang, 4. Surat Keterangan Bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja atau SK Pengangkatan Pegawai, 5. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain jika diperlukan) 6. Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif, yang telah ditandatangani oleh pimpinan atau bendahara instansi terbaru (jika ada).
Persyaratan khusus bagi pemohon berpenghasilan tidak tetap adalah sebagai berikut: 1. Aplikasi permohonan; 2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga, Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang terbaru, 3. Surat Keterangan Penghasilan, 4. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain jika diperlukan) 5. Photocopy akta perusahaan, Izin Usaha, Izin Praktek; SIUP atau TDP, dan NPWP, 6. Laporan keuangan Perusahaan, 7. Izin Praktek (untuk dokter dan lain-lain) Tambahan syarat-syarat di atas adalah: 1. Photocopy SPPT atau PBB; 2. Photocopy Sertifikat dan IMB dan 3. Surat Keterangan belum memiliki rumah (untuk KPR subsidi). Dalam memperoleh pembiayaan KPR BTN Syariah melalui beberapa tahapan di bawah ini yaitu: 1. Calon nasabah meminta informasi pembaiyaan KPR BTN Syariah, setelah memahami dan menyetujui pengambilan KPR, calon nasabah mengambil formulir sebagai berikut:
a. Form aplikasi pembiayaan b. Form keterangan instansi dan penjualan c. Surat kuasa pemotongan gaji 2. Nasabah datang kembali dengan membawa formulir aplikasi yang sudah lengkap disertai dengan syarat-syarat yang telah ditetukan. 3. Analisis
BAB III GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA
A. Sejarah singkat BTN Syariah Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak dengan fenomena boomingnya bank syariah. Persaingan dalam pasar perbankan pun kian ketat. Belum lagi dengan dikeluarkannya PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang perubahan kegiatan usaha bank umum konvensional menjadi bank umum berdasarkan prinsip syariah oleh bank umum konvensional, jumlah bank syariah pun kian bartambah dengan banyaknya UUS (Unit Usaha Syariah). Maka manajemen PT. Bank Tabungan Negara (Persero), melalui rapat komite pengarah tim implementasi restrukturisasi Bank BTN tanggal 12 Desember 2003, manajemen Bank BTN menyusun rencana kerja dan perubahan anggaran dasar untuk membuka UUS agar dapat bersaing di pasar perbankan syariah. Untuk mengantisipasi kecendrungan tersebut, maka PT Bank Tabungan Negara (Persero) pada Rapat Umum Pemegang Saham tanggal 16 Januari 2004 dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 oktober 2004 oleh
Emi Sulistyowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya divisi syariah berdasarkan Ketetapan Direksi No 14/DIR/DSYA/2004. Pembentukan Unit Usaha Syariah ini juga untuk memperkokoh tekad ajaran Bank BTN untuk menjadikan kerja sebagai bagian dari ibadah yang tidak terpisah dengan ibadahibadah lainnya. Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha Syariah disebut ”BTN Syariah” dengan motto ”Maju dan Sejahtera Bersama”. Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas, penasehat dan pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syariah dan Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syariah. Pada bulan November 2004 dibentuklah struktur organisai kantor cabang syariah PT. BTN. Dimana setiap kantor cabang syariah dipimpin oleh satu orang kepala cabang yang bertanggung jawab kepada kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan Dirut Bank BTN meminta rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3 Desember 2004, Dirut Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/ MUI tentang penunjukan DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005 resmi ditunjuk oleh DSN/ MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H Ahmad Nazri Adlani, Drs. H Mohammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI,ACS. Pada tanggal 15 Desember 2004, Bank BTN menerima surat persetujuan dari BI, Surat No. 6/ 1350/ DPbs perihal persetujuan BI mengenai prinsip pembukaan KCS (Kantor Cabang Syariah) Bank BTN. Maka tanggal inilah yang
diperingati secara resmi sebagai hari lahirnya BTN Syariah. Yang secara sinergi melalui persetujuan dari BI dan Direksi PT. BTN maka dibukalah KCS Jakarta pada tanggal 14 Februari 2005. Diikuti tanggal 25 Februari dengan dibukanya KCS Bandung kemudian 17 Maret 2005 dengan KCS Surabaya dan berturut-turut tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta dan Makasar dan pada bulan Desember 2005 dubukanya KCS Malang dan Solo. Pada tahun 2007, Bank BTN telah mengoprasikan 12 (dua belas) Kantor Cabang Syariah dan 40 kantor layanan syariah (Office Channeling) pada kantorkantor cabang dan cabang pembantu Konvensional kantor cabang Syariah tersebar dilokasi Jakarta, Bnadung, Surabaya, Yogyakarta, Makasar, Malang, Solo, Medan, Batam, Tanggerang, Bogor dan Bekasi. Seluruh kantor cabang syariah ini dapat beroperasi secara online-realtime berkat dukungan teknologi informasi yang cukup memadai. Produk BTN Syariah cukup beragam untuk memenuhi kebutuhan keluarga nasabah namun tetap fokus pada pembiayaan perumahan (diantaranya: KPR BTN Syariah dan Multiguna BTN Syariah untuk Kendaraan Bermotor). BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun membukukan laba pada tahun 2007 sebesar Rp. 3,579 miliar dengan asset Rp. 789,005 miliar dan pembiayaan Rp. 399,519 miliar serta berhasil mendapatkan beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun pencapaian kinerja tahun 2007 yaitu: 1. The Best Customer Service and Teller dari Karim Business Consulting 2005.
2. The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah untuk kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006. 3. The Best Sharia Unit (Overall) peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006. 4. The Best Outlet Productivity dalam Sharia Acceleration Award 2007 yang diadakan oleh Bank Indonesia. Penghargaan diserahkan pada acara Islamic Finance Summit 2007 untuk Islamic Finance Quality Award dan Islamic Financial Award 2006 oleh Karim Business Consulting.37 B. Visi dan Misi BTN Syariah Visi ”Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama.” Misi 1. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN 2. Memberikan pelayanan jasa keuanagn syariah yang unggul dalam pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan syariah terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.. 3. Memberikan
keseimbangan
dalam
pemenuhan
kepentingan
segenap
stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah. 37
Bank BTN. Kronologis Dokumen Pendirian BTN Syariah.
4. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan Shareholder Value. C. Landasan Operasional BTN Syariah Landasan opersional BTN Syariah terdiri dari : 1. Al-Quran dan As-Sunnah sebagai landasan utama penerapan prinsip syaraiah dalam kegiatan perekonomian 2. Fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) – MUI saat ini ada 49 fatwa tentang Lembaga Keuangan Syariah 3. Undang-Undang tentang Perbankan UU No. 10 tahun 1998 tentang perubahan UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan terutama pasal 8 mengenai kegiatan usaha bank berdasarkan prinsip syariah 4. PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang Perubahan Kegiatan Usaha Bank Umum Konvensional menjadi Bank Umum berdasarkan Prinsip Syariah oleh Bank Umum Konvensional 5. PSAK (Persyaratan Standar Akuntansi Keuangan) No. 59 tentang Akuntansi Perbankan Syariah tentang Murabahah 6. PAPSI (Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia) D. Nilai Dasar BTN Syariah 1. Taat melaksanakan dan mengamalkan ajaran Islam secara khusuk. 2. Selalu
untuk
menimba
ilmu
guna
meningkatkan pengetahuan dan
keterampilannya demi kemajuan Bank BTN Syariah.
3. Mengutamakan kerjasama dalam melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan Bank BTN Syariah dengan kinerja yang terbaik. 4. Selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi Bank BTN Syariah dan semua stakeholders, sebagai perwujudan dari pengabdian kepada Allah SWT. 5. Selalu bekerja secara profesional yang kompeten dalam bidang tugasnya. E. Etika Bank BTN Syariah 1. Patuh dan taat pada ketentuan syariah serta perundang-undangan dan peratuaran yang berlaku. 2. Melakukan pencatatan segala transaksi yang bertalian dengan kegiatan Bank BTN secara benar sebagai wujud dari profesionalisme dan sikap amanah. 3. Berlomba dalam kebaikan untuk memberikan yang terbaik kepada seluruh stakeholder. 4. Tidak menyalahgunakan wewenangnya untuk kegiatan pribadi. 5. Menghindarkan diri dari keterlibatan dalam pengambialan keputusan dalam hal terdapat pertentangan kepentingan. 6. Menjaga kerahasiaan nasabah dan Bank BTN. 7. Memperhitungkan dampak yang merugikan dari setiap kebijakan yang ditetapkan Bank BTN terhadap keadaan ekonomi, sosial, dan lingkungannya. 8. Tidak menerima hadiah atau imbalan yang memperkaya diri pribadi maupun keluarganya. 9. Tidak melakukan perbuatan tercela yang dapat merugikan citra profesinya.
F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan Selama ini Bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi. Sejalan dengan perkembangan bisnis, Bank BTN mulai mengarah pada bank komersil. Untuk itu, produk-produk yang akan disediakan oleh Bank BTN Syariah adalah produk-produk yang sesuai dengan Bank BTN disesuaikan dengan prinsip-prinsip syariah. 1. Produk Pendanaan (Funding Products) a. Giro Batara Syariah Adalah Simpanan pihak ke 3 pada bank berdasarkan prinsip Wadiah Yad Dhamanah, yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet Giro, Kartu ATM, atau medeia lainnya. Spesifikasi Produk : 1). Pemilik rekening dapat perorangan, lembaga atau Joint Account Perorangan 2). Setoran awal minimal : Perorangan
: Rp. 500.000
Lembaga
: Rp. 1.000.000
Joint Account : Rp. 1.000.000 3). Saldo Minimal : Perorangan
: Rp. 250.000
Lembaga
: Rp. 500.000
Joint Account : Rp. 500.000
4). Bonus Giro Batara Syariah : Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah sebagai imbalan. Pemberian bonus tidak disyaratkan atau tidak di informasikan secara lisan maupun tulisan. 5). Biaya-biaya : Penutupan rekening
: Rp. 15.000
Buku Cek / BG 10 lbr
: Rp. 10.000
Matera 10 lbr x Rp 3.000
: Rp. 30.000
Pengelolaan rek
: Rp. 15.000/bulan
Tolakan kliring Cek/BG
: Rp. 25.000/setiap
Setiap pembatalan atas BG : Rp. 15.000 Permintaan percetakan R/K : Rp. 10.000/lbr b. Tabungan Batara Mudharabah Adalah Tabungan yang bersifat investasi yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan yang disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah yang tertuang dalam akad pembukaan rekening. Spesifikasi Produk : 1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000 3) Pengambilan kembali dapat dilakukan setelah dana diperjanjikan mengendap di bank sekurang-kurangnya selama 1 bulan 4) Saldo yang harus disisakan di bank minimal Rp. 100.000
5) Biaya ganti buku tabungan rusak/hilang Rp. 10.000 6) Biaya tutup rekening Rp. 25.000 7) Biaya pengelolaan rekening Rp. 4.000 8) Atas pendapatan bagi hasil yang diperoleh nasabah, dikenakan pajak penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku 9) Terdapat opsi dipotong zakat terhadap bagi hasil yang diterima nasabah c. Tabungan Batara Wadiah Adalah Tabungan yang bersifat simpanan yang bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang disyaratkan kecuali dalam bentuk pemberian (‘athaya) bonus yang bersifat sukarela, tidak disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tulisan dari pihak bank. Spesifikasi Produk : 1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000 3) Pengambilan kembali saldo yang harus disisahkan sebesar Rp. 50.000 4) Ketentuan bonus : Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah, pemberian bonus tidak disyaratkan atau diinformasikan baik lisan maupun tulisan, atas pendapatan bonus dikenakan pajak penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku dan atas pendapatan bonus yang diterima nasabah dapat diberikan opsi pemotongan zakat.
d. Deposito Batara Syariah adalah jenis penanaman dana pada yang penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan perjanjian nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip AlMudharabah Muttlaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak dimana pihak pertama selaku pemilik dana (shahibul maal) menyediakan dana dan pihak kedua selaku pengelola dana (mudharib) bertanggung jawab atas pengelolaan dana. Hasil keuntungan dari pengelolaan dana akan dibagikan sesuai dengan nisbah atau rasio yang telah disepakati sebelumnya oleh kedua belah pihak. Spesifikasi Produk : 1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Pilihan jangka waktu deposito : 1,3,6,12, dan 24 3) Penyetoran untuk penempatan deposito : Perorangan ditetapkan minimal
RP. 500.000
Lembaga ditetapkan minimal
Rp. 2.500.000
4) Pencairan deposito belum jatuh tempo : Tidak dikenakan penalty namun deposan tidak mendapatkan bagi hasil untuk periode bulan berjalan 5) Bagi hasil deposito Distribusi bagi hasil menggunakan metode bagi hasil secara proposional harian berdasarkan bagi hasil bulan sebelumnya dan bagi hasil diberikan setiap tanggal jatuh tempo dan dihitung berdasarkan
saldo rata-rata harian yang mengendap selama 1 (satu) bulan sesuai nisbah yang disepakati 2. Produk Pembiayaan (Financing Product) a. Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi calon nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk pembelian rumah, rumah toko, rumah kantor, apartermen dan jenis rumah tinggal lainnya dan/atau berikut tanah untuk dimiliki atau dipergunakan sendiri (rumah baru/lama). Persyaratan Umum : 1) Warga Negara Indonesia (WNI) 2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun 3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun 4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah
DEVELOPER 3 Beli
Rumah
4 Rumah diserahkan Oleh Bank kepada nasabah
Akad Jual beli 2
BANK
NASABAH
5 Pembayaran secara cicilan 1 Negoisasi
Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) Fitur produk : 1) Nilai pembiayaan bebas 2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk pembiayaan non kolektif 3) Maksimal jangka waktu pembiayaan 15 tahun 4) Kemampuan mengangsur pembiayaan 70% dari sisa penghasilan bersih 5) Berada pada lokasi yang marketable 6) Discover dengan asuransi jiwa dan kebakaran syariah 7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty 8) Marjin bersifat tetap sejak akad dan dihitung dengan sistem flat. Biaya Realisasi akad pembiayaan sebagai berikut: 1) Biaya administrasi
2) Biaya appraisal 3) Biaya asuransi jiwa dan kebakaran 4) Biaya notaries 5) Biaya SKMHT atau APHT b. Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi pemohon/calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli barang guna dimiliki atau dipergunakan sendiri. Yang dimaksud dengan barang disisni adalah mobil, sepeda motor. Persyaratan Umum : 1) Warga Negara Indonesia (WNI) 2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun 3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun 4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah 5) Kolektif minial 5 orang (sepeda motor)
MOBIL/MOTOR Beli mobil/motor 3
4. mobil/motor diserahkan Oleh Bank kepada nasabah
Akad Jual beli 2
BANK
NASABAH 5 Pembayaran secara cicilan
1 Negoisasi
Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) Fitur produk : 1) Nilai pembiayaan bebas 2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk pembiayaan non kolektif 3) Kemampuan mengangsur 70% dari sisa penghasilan bersih 4) Maksimal jangka waktu pembiayaan 5 tahun untuk mobil 5) Maksimal jangka waktu pembiayaan 4 tahun untuk sepeda motor 6) Discover dengan asuransi jiwa dan kerugian syariah 7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty Biaya realisasi : 1) Biaya administrasi 2) Biaya asuransi jiwa dan kerugian (single premium) mobil (all risk) sepeda motor (TLO)
3) Biaya notaris 4) Biaya akta fiducia dan pendaftaran Depkeh HAM c. Pembiayaan BTN Musyarakah adalah pembiayaan yang diberikan bank kepada pengembang atau developer berbentuk Perseroan Terbatas, Koperasi,
CV,
atau
perorangan,
untuk
membantu
modal kerja
pengembang dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan yang meliputi rumah atau bangunan berikut sarana dan prasarananya. Fitur produk : 1) Menggunakan metode revenue sharing atau profit sharing 2) Perhitungan bagi hasil, berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang berlaku di pasar. 3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha menjadi beban nasabah namun bank dapat mempertimbangkan pemberian pengakuan atau penghargaan atas pengelolaan usaha yang dilakukan oleh nasabah
Negoisasi
Nasabah Parsial: Asset Value
Bank Syariah Parsial: Pembiayaan
Tenaga/ asset
Modal/ keahlian
Proyek Perumahan Nisbah X %
Nisbah Y %
Keuntungan
Bagi Hasil Keuntungan Sesuai porsi kontribusi Modal (nisbah) Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah d. Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja adalah penyediaan dana oleh bank (shahibul maal) untuk memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah (mudharib) berbentuk PT, CV, Koperasi, BUMN, Swasta, BMT, BPRS. Peruntukan pembiayaan mudharabah modal kerja adalah sebagai berikut: 1) Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha, terutama diberikan kepada industri sector perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau jasa. 2) Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja (SPK) oleh kontraktor. Pemberian kerja (Bouwheer) diprioritaskan
berasal dari instansi Pemerintah atau BUMN atau instansi swasta yang bonafit. 3) Memenuhi modal kerja untuk disalurkan kembali kepada konsumen Fitur produk : 1) Menggunakan metode revenue sharing 2) Perhitungan bagi hasil berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang berlaku dipasar 3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan kepada nasabah
Akad Bagi Hasil
Mudharib
Bank Syariah
Modal 100 %
Proyek Perumahan
Keahlian/ keterampilan Nisbah X %
Nisbah Y %
PembagianKeuntungan
Bagi Hasil Keuntungan Sesuai porsi kontribusi Modal (nisbah)
Modal Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah e. Pembiayaan KPR indensya BTN Syariah adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada nasabah untuk membeli tanah atau rumah dari pengembang dengan kondisi rumah belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan berdasarkan pesanan sesuai dengan prinsip Istishna.
Bank Jual
3
2
Pesan dan beli
1.Pesan
Wakil dan pesan
Produsen/ Developer
Nasabah Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna
Ketentuan lain dalam pembiayaan Istishna adalah sebagai berikut: 1) Adanya kerja sama dengan pengembang atau developer 2) Pengembang yang berpengalaman minimal 2 tahun 3) Maksimal pembiayaan 80% dari harga jual pengembang 4) Pengenaan biaya administrasi selama pembangunan rumah 5) Pengakuan angsuran sebagai pengurang harga jual dilakukan setelah rumah diserahterimakan kepada nasabah 6) Jangka waktu, marjin, denda dan biaya realisasi sesuai dengan ketentuan pembiayaan KPR BTN Syariah 3. Produk Jasa BTN Syariah (Service Products) a. Real Time Gross Settlement (RTGS) adalah sistem transfer dana on line dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi secara individual. Jenis layanan : Single Credit Transaction dan Multiple Credit Transaction
b. Kiriman Uang adalah fasilitas jasa pelayanan Bank BTN Syariah untuk pengiriman uang dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak lain disuatu tempat (dalam negeri) dengan menggunakan sarana Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia (SKNBI). c. Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH) Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji BTN Syariah memberikan kepastian keberangkatan Ibadah Haji berkat system online dan SISKOHAT. Manfaat adanya keberangkatan menunaikan Ibadah Haji lebih terjamin berkat system online dan SISKOHAT. Kelebihan BPIH pada BTN Syariah: 1) Asuransi dengan pertanggungan sejak keberangkatan dari rumah, selama berada di tanah suci hingga kembali kerumah. 2) Memberikan perlengkapan yang bermanfaat selama menunaikan Ibadah Haji di tanah suci secara cuma-cuma. 3) Melayani penukaran nilai mata uang Riyal atau mata uang lainnya. Persyaratan yang harus dipenuhi antara lain: 1) Melakukan penyetoran BPIH dengan melampirkan surat kepastian keberangkatan ibadah haji dari kantor Dapertemen Agama setempat. 2) Penyetoran BPIH dilunasi sekaligus. 3) Saat
dimulai
dan
berakhirnya
Pemerintah (Departemen Agama).
waktu
penyetoran,
ditentukan
d. Inkaso adalah jasa pelayanan BTN Syariah untuk melakukan penagihan kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen ditempat lain di dalam negeri. Jenis Warkat Inkaso : 1) Warkat Inkaso Sendiri adalah warkat yang diterbitkan oleh Kantor Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah kliring bank pengirim. 2) Warkat Inkaso Bank Lain adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank lain yang wilayah kliring bank pengirim. G. Struktur Organisasi Bank BTN Syariah Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam Akta No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat di hadapan Muhani Salim,SH, Notaris di Jakarta, serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145/KMK.01/2000 tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150/KMK.01/2000 tanggal 17 Mei 2000. Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 04 November 2004, tentang: Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah: 1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit kerja yang harus ada dikantor cabang adalah sebagai berikut a. Branch Manager (Kepala Cabang) b. Retail Service (Layanan Ritel)
c. Operation (operasional) d. Accounting dan Control (Akuntansi dan kontrol) e. Financing Recovery (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan) 2. Dibawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer service, financing
service)
dan
operation
(transaction
processing,
financing
administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh Assistant Manager atau Supervisor (penyelia) yang akan disesuaikan dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh. 3. Branch Manager (Kepala Cabang) Mempunyai tanggung jawab sebagai berikut: a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas kewenangan b. Bertanggung jawab atas pengelolaan resiko bisnis, baik yang dilakukan oleh cabang syariah, kantor cabang pembantu syariah dan kantor kas syariah. c. Bertanggung
jawab
atas
pelaksanaan
ketentuan-ketentuan
yang
menyangkut operational bank, baik ketentuan intern maupun ekstern. Misi yang hendak dicapai: a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah ditetapkan divisi syariah. b. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi Kantor Cabang BTN Syariah c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah. 4. Retail Service
Misi yang hendak dicapai: a. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada customer fokus b. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang berbasis kepada customer fokus Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut: a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit kerja yang menjadi tanggung jawabnya kebijakan bank. 5. Operational Misi yang hendak dicapai adalah sebagai berikut: a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat waktu dan efisien kepada cabang Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut: a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian cabang untuk menjamin efektivitas dan efisiensi. b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang pemrosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi umum cabang.
BAB IV ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH
A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Kemacetan suatu fasilitas pembiayaan disebabkan oleh 2 faktor yaitu: 1. Faktor Internal Dalam hal ini pihak bank pembiayaan kurang teliti baik dalam mengecek kebenaran dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan dengan rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak diprediksi sebelumnya. Dapat juga diakibatkan kolusi dari pihak analisis dengan pihak debitur sehingga analisanya dilakukan tidak obyektif. Di BTN Syariah sendiri faktor internalnya adalah: a. Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer) sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurangtelitian dalam melakukan analisa.
b. Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan nasabah, sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada saat nasabah tersebut mulai menunggak. c. Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan memakan
waktu
dalam
upaya
menyelesaikan
pembiayaan
KPR
bermasalah. Dalam kenyataannya di BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, faktor-faktor eksternal lebih dominan menjadi penyebab pembiayaan KPR bermasalah. Hal ini dikarenakan pihak BTN Syariah telah cukup berpengalaman dalam pembiayaan KPR, sedangkan faktor-faktor eksternal adalah faktor yang sulit dikontrol oleh pihak bank. 2. Faktor eksternal Kemacetan yang disebabkan oleh nasabah diakibatkan 2 hal yaitu: a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau membayar kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang diberikan dengan sendiri bermasalah atau macet. b. Adanya unsur tidak sengaja. Artinya nasabah memiliki kemauan untuk membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha yang dibiayai terkena musibah misalnya kebanjiran atau kebakaran.
Dalam penelitian dan wawancara penulis dapat menjelaskan bahwa faktor eksternal pembiayaan KPR bermasalah dalam BTN Syariah adalah: 1. Nasabah diPHK (Pemutusan Hubungan Kerja) Nasabah x mengajukan permohonan KPR BTN Syariah dengan data sbb: Harga rumah : Rp. 300.000.000,Uang muka
: Rp. 60.000.000,-
KPR
: Rp. 240.000.000,-
Jangka waktu : 10 tahun Pada saat pengajuan, nasabah x bekerja di perusahaan asing dengan gaji Rp. 12.000.000.- perbulan. Biaya hidup Rp. 3.000.000,- perbulan. Analisa (AO) KPR BTN Syariah melakukan analisa dengan ketentuan yang berlaku pada saat itu, yaitu: Margin 10 tahun
: 10% p.a
Uang muka minimal : 20% dari harga rumah Maksimal angsuran
: 70% dari penghasilan bersih pemohon & pasangan.
Setelah dilakukan perhitungan, angsuran perbulan untuk permohonan KPR tersebut adalah sebesar Rp. 4.000.000,- sedangkan penghasilan bersih nasabah x adalah sebesar Rp. 9.000.000,- sehingga permohonan nasabah x dapat disetujui (karena mulai angsuran hanya 44,44% dari pengahasilan bersih). Setelah berjalan 3 tahun, nasabah x tersebut menunggak dengan sisa pokok sebesar Rp. 232.800.000,- dan sisa margin sebesar Rp. 232.800.000,-
Pihak Bank melakukan kunjungan ke rumah nasabah dan ternyata nasabah sudah di PHK dari tempat bekerjanya sehingga mengakibatkan nasabah x tidak memiliki kemampuan untuk membayar angsuran KPR-nya. Langkah-langkah yang dilakukan oleh BTN Syarian Cabang Jakarta untuk menyelesaikan pembiayaan KPR bermasalah tersebut adalah Bank melakukan Alih Nasabah (Novasi), dimana nasabah menjual rumah tersebut untuk melunasi pembiayaan dan pembeli rumah tersebut mengajukan pembiayaan KPR kepada BTN Syariah Jakarta. 2. Nasabah diturunkan dari jabatannya sehingga penghasilannya menurun Sama seperti kasus nomor 1 tetapi jangka waktu pembayaran 5 tahun sehingga angsuran perbulan Rp. 5.600.000,- (margin 8% pertahun). Pada awal tahun ke-3 nasabah menunggak karena diturunkan jabatannya dan pengahasilan menurun menjadi Rp. 6.000.000,- perbulan. Sisa pokok KPR pada saat itu sebesar Rp. 144.000.000,-. Untuk menyelamatkan pembiayaan bermasalah tersebut, BTN Syariah Cabang Jakarta melakukan restrukturisasi dengan menambah jangka waktu pembiayaan menjadi 10 tahun (margin 10% pertahun) sehingga angsuran menjadi sebesar Rp. 2.400.000,3. Sisi agunan (misalnya: rumah kena banjir atau belum dihuni dan lain-lain) Kasus: BTN Syariah memberikan pembiayaan KPR kepada Y dengan akad murabahah sebesar Rp 150.000.000, dengan masa pembayaran 1 (satu) tahun. Berdasarkan hasil kunjungan ke lokasi ternyata kondisi rumah tersebut tidak berpenghuni dan dalam keadaan rusak parah. Pada saat jatuh tempo belum
melunasi tunggakannya, tunggakan pokoknya sebesar 46.287.505,- sampai bulan Januari 2007. Kasus ini dikarenakan kurangnya pengawasan pembiayaan KPR oleh BTN Syariah khususnya Account Officer terhadap nasabah pada saat melakukan permohonan pembiayaan KPR. 4. Nasabah menunggak karena kondisi rumah tidak sesuai Kasus: si Z mengambil pembiayaan KPR kepada BTN Syariah dengan akad murabahah besar pembiayaan yang diberikan Rp 170.000.000,- dengan masa pembayaran 1 tahun. Pada awalnya pembiayaan berjalan baik meski ada tunggakan tapi pada bulan berikutnya dapat dilunasi oleh nasabah, namun pada bulan berikutnya si Z menunggak setiap bulannya sehingga bank mengalami masalah. Lamanya menunggak akhirnya staf Financing Recovery yang tugasnya melakukan pembinaan terhadap nasabah meninjau ke lokasi ternyata menemukan lokasi perumahan tersebut kurang strategis dan kelengkapan data nasabah yang kurang relevan. 5. Nasabah bercerai sehingga berpotensi untuk menunggak pembayaran Keharmonisan rumah tangga dapat membawa efek positif pada karir dan usaha seseorang, jika perceraian terjadi maka karir atau usaha seseorang bisa menurun penghasilannya, sehingga membuat nasabah tidak dapat melakukan pembiayaan kepada bank.38
38
As Mahmoeddin, 100 Penyebab Kredit Macet, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 1994), h. 100-101
6. Musibah alam seperti: banjir, gempa dan lain-lain.39 Nasabah mengalami bencana alam yang menghancurkan sarana kehidupannya dan sendi-sendi perekonomiannya, sehingga nasabah tidak dapat melakukan kewajibannya terhadap bank, apalagi jika nasabah sampai mengalami kematian. Penulis
menambahkan
faktor-faktor
terjadinya
pembiayaan
KPR
bermasalah sebagai berikut: 1. Persaingan antar lembaga keuangan dimana bank-bank Syariah lainnya banyak menawarkan produk pembiayaan yang sama sehingga nasabah mencari produk KPR bank bank yang lebih mudah dan ringan. 2.
Kurang tajamnya analisa dan pengawasan pada saat memberikan permohonan KPR, misalnya analisa tidak didasarkan pada data dan proyeksi yang tidak wajar dan sikap meremehkan serta mengabaikan pada nasabah.
3. Perubahan kondisi dan situasi dapat mengubah sikap serta tingkah laku nasabah dan perubahan sikap tersebut terlihat sebagai berikut: Adanya unsur kesengajaan oleh nasabah untuk menipu bank dengan jalan memberikan data dan informasi yang tidak sebenarnya, disamping itu adanya iktikad kurang baik dari nasabah.
39
Mukhlis Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29 Januari 2009
B.
Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam pemberian pembiayaan KPR kepada nasabah merujuk pada 3 (tiga) pilar analisa BTN Syariah dalam pembiayaan yaitu: kemampuan untuk membayar kembali (ability to repay), kemauan untuk membayar (willingness) dan kehandalan agunan (collateral coverage) atau pembiayaan yang diberikan tidak lebih dari harga agunan. 40 Penanganan pembiayaan bermasalah merupakan bagian yang tidak dapat dihindari dalam proses pembiayaan. Dalam proses penanganan pembiayaan dilakukan sesuai dengan kolektibilitas pembiayaan, adapun kolektibilitas harus digolongkan terlebih dahulu. Penggolongan kolektibilitas pembiayaan, menurut pasal 4 Surat Keputusan Direktur Bank Indonesia Nomor 30/267/KEP/DIR yaitu sebagai berikut: 1. Pembiayaan lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria: a. Pembayaran angsuran pokok dan atau margin tepat. b. Memiliki mutasi rekening yang aktif. c. Bagian dari pembiayaan yang dijamin dengan agunan tunai (cash collateral). 40
Ibid
2. Pembiayaan potensial bermasalah, yaitu apabila memenuhi kriteria: a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang belum melampaui sembilan puluh hari. b. Kadang-kadang terjadi cerukan. c. Mutasi rekening relatif rendah. d. Jarang terjadi pelanggaran terhadap akad yang di sepakati. e. Didukung oleh pinjaman baru. 3. Pembiayaan kurang lancar, yaitu apabila memenuhi kriteria: a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah melampaui sembilan puluh hari. b. Sering terjadi cerukan. c. Frekuensi mutasi rekening relatif rendah. d. Terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari sembilan puluh hari. e. Terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi nasabah. f.
Dokumentasi pinjaman yang lemah.
4. Pembiayaan diragukan, yaitu apabila memenuhi kriteria: a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah melampui 180 (seratus delapan puluh) hari; atau b. Terjadi cerukan yang bersifat permanen; atau c. Terjadi wanprestasi lebih dari 180 (seratus delapan puluh) hari; atau d. Terjadi kapitalisasi bunga; atau
e. Dokumentasi hukum yang lemah baik untuk perjanjian kredit maupun pengikatan jaminan. 5. Macet, yaitu apabila memenuhi kriteria: a. Terdapat tunggakan angsuran pokok dan atau margin yang telah melampaui 270 hari; b. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru. c. Dari segi hukum maupun kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan pada nilai wajar.41 Pada saat penulis melakukan penelitian ini, terlihat bahwa pada bulan Desember 2008 pembiayaan KPR yang diberikan oleh Bank Tabungan Negara Syariah berjumlah 1178 unit dan pembiayaan KPR yang bermasalah pada kolektibilitas kurang lancar berjumlah 7 orang dengan total pembiayaan Rp. 516.060.842,-, kolektibilitas pembiayaan diragukan berjumlah 5 orang dengan total pembiayaan Rp. 233.157.678,- dan kolektibilitas macet berjumlah 4 orang dengan total pembiayaan Rp. 282.573.383,-.42 Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah terhadap nasabah yang mempunyai iktikad baik dan kooperatif adalah: 1. Melakukan Pembinaan Nasabah
41 42
Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 104 Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008
Bank BTN Syariah Jakarta melakukan pembinaan dengan cara: a
Menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran.
b. Mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah yang menunggak. c. Menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak. 43 Pembinaan yang dilakukan oleh pihak bank terhadap nasabah yang mengalami pembiayaan KPR bermasalah untuk mengetahui permasalahan yang dihadapi oleh nasabah, jika nasabah jujur dan mempunyai iktikad baik maka bank akan mengetahui masalah nasabah dan dapat mengambil tindakan untuk menyelesaikannya dengan mengacu pada ketentuan yang berlaku, tetapi tidak semua nasabah mempunyai iktikad baik dan ada juga nasabah yang sengaja menghindar ketika ditemui di rumahnya. 2. Melakukan Restrukturisasi Konsep restrukturisasi dalam prinsip syariah adalah: a. Perubahan Jangka Waktu Pembiayaan
43
Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19 Januari 2009
Bagi nasabah bermasalah atau nasabah yang berpotensi bermasalah dan menunjukkan iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan. Adapun syarat-syaratnya adalah: 1). Ada surat permohonan secara tertulis dari nasabah. 2). Usia nasabah pada saat jatuh tempo perpanjangan jangka waktu tidak melampaui 65 tahun. 3). Apabila jangka waktu perpanjangan pembiayaan melebihi jangka waktu SHGB, maka nasabah wajib mengajukan perpanjangan jangka waktu SHGB kepada BPN. Kebijakan BTN Syariah: Khusus untuk perpanjangan jangka waktu pembiayaan KPR BTN Syariah dibatasi maksimal 15 tahun. b. Penundaan Pembayaran Kewajiban Pembiayaan Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik, namum mengalami penurunan kemampuan membayar kewajiban pembiayaan karena adanya musibah, seperti: pemutusan hubungan kerja, bencana alam, kerusuhan sesuai dengan kebijakan yang ditetapkan oleh bank dan memenuhi kriteria pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas Kurang Lancar, Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi bermasalah. Syarat-syaratnya adalah: 1) Nasabah mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bank.
2) Diberikan kepada nasabah yang disebutkan diatas. 3) Tidak ada tunggakan margin dan atau kewajiban lainnya. Kebijakan
BTN
Syariah:
Penundaan
pembayaran
kewajiban
pembiayaan dapat diberikan dengan prinsip jual-beli, penundaan dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan hasil analisa kemampuan nasabah, terhadap akumulasi angsuran yang ditunda dimungkinkan dilakukan pembayaran sekaligus pada saat jatuh tempo. Dalam hal nasabah tidak mampu melunasi tunggakan margin dan atau kewajiban lainnya dapat diberikan diskon margin dan atau kewajiban lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. c. Penurunan Margin atau Nisbah Bagi nasabah yang kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad baik untuk memenuhi kewajiban, namun nasabah belum memiliki kemampuan yang memadai dalam memenuhi kewajiban sesuai dengan margin atau bagi hasil yang berlaku, nasabah memiliki track record atau kinerja pembiayaan yang baik dan nasabah memenuhi kriteria pembiayaan dengan penggolongan kolektibilitas Kurang Lancar, Diragukan, Macet atau Nasabah yang berpotensi bermasalah. Adapun syarat-syaratnya adalah:
1). Nasabah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan secara tertulis. 2). Adanya rekomendasi dari Kantor Cabang Syariah, yang dilengkapi data-data pendukung. Kebijakan BTN Syariah adalah: Penurunan margin atau nisbah dapat diberikan untuk pembiayaan berdasarkan prinsip jual beli atau bagi hasil dan kebijakan ini merupakan kewenangan Direksi yang diajukan oleh Kantor Cabang Syariah secara kasus per kasus ke Kantor Pusat u. p. Divisi Syariah dengan mempertimbangkan kemampuan nasabah dan analisa cost and benefit bagi Bank d. Pengurangan Tunggakan Margin atau Bagi Hasil Bagi nasabah yang mempunyai iktikad baik namun tidak memiliki kemampuan untuk membayar seluruh tunggakan sehingga perlu adanya keringanan berupa pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil. Adapun syarat-syaratnya adalah: 1). Ada surat permohonan secara tertulis oleh nasabah. 2). Nasabah melunasi secara sekaligus seluruh tunggakan margin atau bagi hasil yang telah diberikan keringanan. 3). Nasabah belum pernah diberikan keringanan atau pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil seelumnya.
4). Nasabah yang mendapat pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil harus membuat surat pernyataan untuk tidak menunggak lagi dengan konsekwensi apabila menunggak pihak bank dapat melakukan lelang atas agunan pembiayaan. Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan margin dan bagi hasil dapat diberikan untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah, keringanan itu mengacu pada pilar kemauan (P1) dan kemampuan (P2), prosentase diskon mengacu pada tabel sebagai berikut: Tabel 4.1 Prosentase Diskon No
Besarnya Diskon (Maksimal) Tunggakan Tunggakan margin bagi hasil
Rasio Umur Tgk/ Umur Pembiayaan
1
Rasio Total Pembayaran Angsuran/ Maks. Pembiayaan < 50%
50%- 100%
25%
25%
2
< 50%
< 50%
30%
30%
3
50%s.d 100%
50%-100%
35%
35%
4
50%s.d 100%
< 50%
40%
40%
5
> 100%
50%-100%
45%
45%
6
> 100%
< 50%
50%
50%
Apabila hasil analisa kemampuan nasabah dan potensi nilai recovery yang akan diterima bank, nasabah dapat diberikan diskon melebihi perhitungan diatas dan diatur dalam kebijakan tersendiri dan untuk kasus force majeur, misal bencana alam, kebakaran, PHK massal
besarnya diskon tunggakan margin atau bagi hasil dapat diberikan maksimal, sesuai dengan kewenangan yang berlaku. e. Pengambilalihan Aset Nasabah atau Obyek Pembiayaan Kriterianya: Nasabah kooperatif dan kemampuan nasabah sudah tidak ada tetapi nilai aset atau obyek pembiayaan masih dapat melunasi seluruh kewajiban pembiayaan. Adapun syarat-syaratnya adalah: 1). Pembiayaan yang diambil alih menjadi aset bank meliputi jaminan yang diikat oleh bank maupun asset diluar jaminan sepanjang dokumen atau sertifikat telah ada. 2). Guna mendukung pencairan asset yang di-set off dalam waktu singkat diperlukan adanya calon investor prospektif yang akan membeli asset yang ditawarkan tersebut. Kebijakan BTN Syariah: Pencairan aset yang di set off sesuai dengan Undang-Undang Perbankan No. 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 7 tahun 1992 (pasal 12A) serta perubahannya, harus dicairkan selambat-lambatnya dalam jangka 1 (satu) tahun, sehingga terhadap asset tersebut harus diyakini prospek pasarnya, set off harus dilengkapi dengan akta penyerahan dan surat kuasa menjual dari nasabah. Pemberi kebijakan ini adalah kewenangan Direksi.
f. Alih Nasabah atau Novasi Bagi
nasabah
yang
mengalami
kesulitan
untuk
melanjutkan
pembayaran angsuran dan untuk mengatasinya nasabah yang bersangkutan menginginkan dan atau menyetujui untuk mengalihkan kewajiban sebagai nasabah kepada pihak lain (calon nasabah baru) dan untuk nasabah yang sulit dihubungi atau tidak menghuni, harus sudah dikeluarkan Surat Ketetapan dari Pengadilan Agama. Adapun syaratsyaratnya adalah: 1). Nasabah bermaksud mengalihkan hak dan kewajibannya kepada pihak
lain
atau
nasabah dengan cara
mengajukan
surat
permohonan secara tertulis. 2). Telah ada calon nasabah pengganti yang memenuhi syarat sebagai pemohon pembiayaan perorangan. 3). Telah ada kesepakatan antara nasabah lama atau bank dengan calon nasabah pengganti dalam hal harga, pembayaran uang muka, penanggung biaya-biaya dan lain-lain. 4). Biaya-biaya yang berkaitan dengan alih nasabah atau novasi yang berhubungan dengan bank (biaya administrasi, biaya notaris, biaya asuransi dan lain-lain) merupakan beban nasabah pengganti. 5). Bukti kepemilikan telah terbit atas nama nasabah lama.
6). Apabila bukti kepemilikan atas nama nasabah lama belum terbit agar
dibicarakan
dengan
notaris,
baru
kemudian
dapat
dilaksanakan alih nasabah atau novasi. 7). Akta-akta yang harus dibuat meliputi: a). Akad Pembiayaan baru dengan nasabah baru (pengganti), sehingga muncul nomor nasabah yang baru b). Akta Notaris tentang Akta Pengakuan Utang yang dibuat nasabah baru c). Akta Notaris tentang Akta Kuasa Menjual d). Akta SKMHT yang dibuat nasabah baru, e). Akta Jual Beli f). Akta Pengalihan Utang dan Jaminan Kebijakan BTN Syariah: Dalam hal nasabah lama tidak dapat dihubungi, maka bank berhak mewakili nasabah setelah ada keputusan dari Pengadilan Agama dan setelah penandatanganan akta-akta seluruh kewajiban pembiayaan (pokok, tunggakan pokok, tunggakan margin atau kewajiban pembiayaan lainnya) nasabah lama beralih kepada nasabah baru, kecuali ada kebijakan lain dari bank.
g. Pengurangan Tunggakan Pokok Pembiayaan. 44 Bagi nasabah kooperatif dan nyata-nyata mempunyai iktikad baik untuk memenuhi kewajibannya pada bank, namun nasabah tidak/ belum memiliki kemampuan yang memadai. Syarat bagi nasabah adalah mengajukan permohonan restrukturisasi pembiayaan secara tertulis. Kebijakan BTN Syariah: Perubahan syarat pembiayaan lainnya untuk pembiayaan berdasarkan akad murabahah, pengurangan tunggakan pokok pembiayaan hanya diberikan apabila nasabah melunasi seluruh tunggakan pokok pembiayaan yang tersisa dan pengurangan tunggakan pokok pembiayaan hanya dapat diberikan oleh bank setelah mendapat persetujuan pemilik (pemegang saham). 45 3. Penyelesaian Pembiayaan KPR Bermasalah Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Penyelesaian pembiayaan hanya dapat dilakukan terhadap pembiayaan yang bermasalah (pembiayaan dengan kolektibilitas Kurang Lancar, Diragukan atau Macet) atau yang diperkirakan akan bermasalah (terjadi penurunan kemampuan membayar angsuran Pembiayaan), namun setelah dilakukan upaya restrukturisasi Pembiayaan tetap tidak berhasil atau
44
Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007, (Jakarta: PT Bank Tabungan Negara (Persero), h.22 45
Ibid
terhadap Nasabah yang sudah tidak menunjukkan iktikad baik untuk menyelesaikan Pembiayaan. Pihak Bank Tabungan Negara Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah adalah: a. Subrogasi Subrogasi adalah penggantian kedudukan Bank oleh pihak Ketiga berdasarkan Akta Notaris atau bawah tangan, sehubungan pihak Ketiga membayar seluruh kewajiban Nasabah kepada Bank. Ini bagi nasabah
yang
sudah tidak
memiliki kemampuan dan
tidak
menunjukkan itikad yang baik dalam menyelesaikan kewajibannya kepada Bank. Yang menjadi dasar pertimbangan dilakukan subrogasi adalah adanya penilaian agunan yang dilakukan oleh Appraisal atau Kantor Cabang Syariah sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kebijakan BTN Syariah: Penetapan nilai subrogasi sama dengan nilai seluruh kewajiban pembiayaan nasabah sedangkan nilai potongan dan kewajiban lainnya mengacu pada ketentuan yang berlaku. Bank dalam melakukan subrogasi menggunakan Akta Kuasa Menjual dari Notaris dan diumumkan di media massa atau media elektronik.46 b. Penjualan Agunan Pembiayaan Penjualan Agunan Pembiayaan adalah kesepakatan antara Bank dengan Nasabah bahwa untuk pelunasan Pembiayaan ditempuh 46
Ibid, h.22
dengan cara penjualan tunai atas agunan Pembiayaan. Syaratnya adalah nasabah telah menyetujui pelaksanaan penjualan agunan dan apabila nasabah raib atau menghilang harus ada surat putusan permohonan eksekusi dari Pengadilan Agama. Penetapan nilai harga jual objek agunan diserahkan kepada nasabah sepanjang nilai seluruh kewajiban nasabah kepada bank dapat dipenuhi dan jika nasabah tidak ada atau menghilang maka harga jual objek agunan ditetapkan sebesar harga jual pasar wajar. Nasabah dimungkinkan untuk diberikan potongan atau keringanan magin, kewajiban lainnya mengacu kepada ketentuan yang berlaku. c.
Pelunasan Pembiayaan Dengan Diberikan Pengurangan Tunggakan Margin atau Bagi Hasil dan atau Kewajiban Lainnya. Adalah pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya yang diberikan oleh Bank dalam rangka pelunasan pembiayaan bermasalah. Syaratnya adalah nasabah belum pernah diberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya dan nasabah akan melunasi pembiayaannya namun dana yang dimiliki tidak mencukupi untuk membayar seluruh kewajibannya. Kebijakan BTN Syariah: Pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya yang dapat diberikan kepada nasabah mengacu pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.2 Produk pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan KPR BTN Syariah Konversi dan KPR Syariah Bersubsidi) No
Sisa Jangka waktu Pembiayaan
Pembayaran pelunasan dipercepat
1.
< 5 Tahun
Sisa pokok + margin 2 bulan (termasuk margin bulan berjalan)
2.
Di atas 5 Tahun
Sisa pokok + margin 3 bulan (termasuk margin bulan berjalan)
d. Penyelesaian Sengketa Perdata Melalui Basyarnas Yaitu cara penyelesaian suatu sengketa muamalah (perdata) di luar peradilan agama yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh Bank dengan Nasabah. Hal ini apabila nasabah melakukan wanprestasi dan pihak bank mengajukan atas kelalaian nasabah kepada basyarnas dengan memuat: 1). Nama dan alamat para pihak. 2). Penunjukan kepada klausula atau perjanjian arbitrase yang berlaku. 3). Masalah yang menjadi sengketa. 4). Mengajukan jumlah arbiter yang dikehendaki dalam jumlah ganjil. Untuk melakukan sita eksekusi hak tanggungan atau hak fiducia yang telah diikat sempurna harus dilampiri dengan salinan:
1). Akta Akad Pembiayaan. 2). Rekening koran atas nama Nasabah. 3). Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) atau Akta Fiducia. 4). Sertifikat Hak Tanggungan. 5). Sertifikat Tanah. 6). Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang berada di atas tanah yang dijaminkan (bilamana ada) Penyelesaian
sengketa
muamalah (perdata)
melalui
basyarnas
putusannya bersifat final dan mengikat. e. Penagihan Piutang Melalui Pengadilan Agama Adalah
upaya
penyelesaian
Pembiayaan
bermasalah
melalui
Pengadilan Agama, dalam hal jaminan Pembiayaan tidak dibebani Hak Tanggungan dengan sempurna, maka upaya Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah melalui Pengadilan Agama dimaksud dalam bentuk gugatan perdata syariah biasa. Kriteria nasabahnya adalah tidak kooperatif dengan kolektabilitas Macet dan Nasabah Pembiayaan hapusbuku. Bank telah melakukan upaya-upaya penagihan melalui surat peringatan atas wanpretasi nasabah, barulah bank melakukan gugatan ke Pengadilan Agama biaya dan proses gugatan di Pengadilan Agama berasal dari nasabah. Pengajuan ini bertujuan agar bank dapat
menyelesaikan Pembiayaan KPR bermasalah, yang sekaligus juga meningkatkan kualitas pembiayaan secara keseluruhan dengan adanya dana tunai yang diterima bank. Apabila sampai dengan batas waktu yang telah dikeluarkan belum dapat dilaksanakan, maka atas biaya yang ada dapat dibebankan sebagai biaya penyelamatan pembiayaan. Sisa biaya talangan yang belum terbayar, dibebankan sebagai Rugi Tak Tersangka Lainnya Kantor Cabang dengan pembebanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. f. Lelang Agunan Pembiayaan Melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Adalah lelang agunan pembiayaan atas pengikatan Hak Tanggungan atau pengikatan Hak Fiducia langsung dilakukan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang. Adapun kriterianya adalah nasabah tidak kooperatif dan tidak menunjukkan iktikad baik dalam menyelesaikan kewajibannya. Kebijakan pelaksanaan lelang apabila tidak diatur tersendiri oleh Bank BTN Syariah mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan dan Peraturan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atau Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang masih berlaku.
Lelang agunan ini bertujuan agar bank mendapat pelunasan dan atau sebagian kewajiban nasabah dengan pembayaran tunai dari penjualan jaminan nasabah, bank terhindar dari tuntutan nasabah atas penjualan jaminan dan bank mendapatkan Fresh Money. g. Pra Lelang Melalui Balai Lelang Swasta Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Balai Lelang Swasta, guna mempersiapkan pelaksanaan lelang untuk melaksanakan putusan Pengadilan atau dokumen-dokumen lain yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dengan ini bank mendapatkan pelunasan seluruh atau sebagaian kewajiban nasabah, terhindar dari tuntutan nasabah atas penjualan jaminan Bank dan Bank mendapatkan Fresh Money. Kebijakan BTN dalam hal ini adalah Kantor Cabang Syariah menunjuk Balai Lelang Swasta (BLS) untuk jasa pra lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan pasal 6 UUHT diikuti dengan penandatanganan Perjanjian Kerja Sama (PKS) dan terlebih dahulu mengumumkan di surat kabar setempat mengenai penggunaan BLS yang akan digunakan. KCS mengeluarkan Surat Perintah Kerja (SPK) guna penugasan objek yang akan dimintakan jasa pra lelang BLS. h. Upaya Hukum Terhadap Jaminan Pribadi (Borgtocht) dan atau Jaminan Perusahaan (Corporate Guarantee)
Adalah para penjamin atau penjamin yang terikat kepada Bank dalam akta Jaminan Pribadi dan atau Jaminan Perusahaan harus berkewajiban membayar seluruh hutang-hutang nasabah manakala nasabah cidera janji. Kriteria nasabahnya: nasabah tidak kooperatif dan prospek usaha nasabah tidak baik. Kebijakan BTN Syariah adalah dipertimbangkan secara selektif terhadap nasabah pembiayaan macet yang tidak mungkin direstrukturisasi dan pertimbangan eksekusi Borgtocht dan atau Corporate Guarantee ditujukan apabila harta kekayaan nasabah tidak mencukupi untuk memenuhi kewajibannya. i.
Kepailitan Adalah dalam hal nasabah mempunyai hutang kepada nasabah lain selain bank dan hutang yang bersangkutan telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih, maka dapat ditempuh melalui upaya permohonan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga. Kriteria nasabahnya: 1). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan dan jaminan pembiayaan telah diikat sempurna. 2). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan dan jaminan pembiayaan belum diikat sempurna tetapi mencukupi.
3). Nasabah tidak mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan pembiayaan, memiliki asset yang tidak dijaminkan ke nasabah lain atau bank. 47 Kebijakan BTN dalam hal ini adalah dipertimbangkan secara selektif terhadap nasabah pembiayaan bermasalah yang tidak mungkin direstrukturisasi, pertimbangan permohonan pailit didasarkan harta kekayaan nasabah preferen dan konkuren yang dimiliki nasabah dan upaya kepailitan nasabah ke Pengadilan Niaga melalui Pengacara yang memiliki izin serta mendapat persetujuan tertulis dari Direksi. C.
Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah dalam Pembiayaan KPR Bermasalah Kasus pembiayaan bermasalah merupakan salah satu risiko dalam pembiayaan atau risiko dalam penyaluran kredit di dunia perbankan tidak terkecuali bagi bank syariah termasuk pada BTN Syariah. Terjadinya default atau kelalaian nasabah yang tidak membayar angsuran atau tidak melakukan kewajibannya akan selalu terjadi dalam kegiatan bank. Pada BTN Syariah terdapat langkah-langkah yang dilakukan dalam rangka mendukung strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah. Langkah-langkah tersebut antara lain : 1. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah
47
Ibid, h. 22-32
Dalam realisasi pembiayaan peran account officer
menjadi sangat vital,
ketelitian juga kecermatan account officer dapat menentukan lancar atau tidaknya suatu pembiayaan di dalam suatu bank termasuk BTN Syariah. Namun jika pembiayaan KPR bermasalah tidak mungkin terelakkan lagi, realisasi kredit yang disalurkan ternyata menemui masalah di tengah jalan maka BTN Syariah kembali menunjuk pegawainya yang secara khusus bertanggung jawab untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah tersebut yaitu
dengan
jalan
melakukan
pembinaan
terhadap
nasabah
yang
bersangkutan. 2. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah Pembiayaan KPR bermasalah merupakan masalah yang harus dipecahkan dan cepat dicarikan solusinya agar tidak mengganggu kegiatan operasional bank secara keseluruhan. Oleh karena itu perlu adanya pelatihan atau training dalam menangani kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut. Jadi pelatihan semacam itu merupakan langkah strategis dalam menangani kasus pembiayaan bermasalah. 3. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) Dengan adanya kerja sama antara BTN Syariah dengan kantor lelang maka akan memudahkan proses eksekusi agunan. Pelelangan ini akan dilakukan jika nasabah bermasalah tersebut tidak kooperatif dan tidak menunjukan itikad baik dalam menyelesaikan kewajibannya.
D.
Tujuan Penerapan Strategi BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah Seperti yang kita ketahui bersama bahwa fluktusi pendapatan bank syariah sangat bergantung pada besarnya Non Performing Finance (NPF) serta fluktuasi pendapatan dari nasabah pembiayaan bagi hasil. Fluktuasi ini pada akhirnya bermuara pada volatilitas tingkat bagi hasil bank syariah yang dapat menimbulkan financing risk. Oleh karena itu, untuk menjaga kesehatan bank maka perlu dilakukan strategi-strategi untuk menangani pembiayaan KPR bermasalah. Strategistrategi tersebut bertujuan untuk : 1. Agar Nasabah Yang Bermasalah Dapat Lancar Kembali Pembiayaan lancar adalah harapan dan impian dari setiap lembaga intermediary termasuk BTN Syariah. Oleh karena itu, setiap muncul pembiayaan bermasalah atau gagal bayar oleh nasabah maka pihak BTN Syariah akan berusaha untuk menyikapinya dengan cara yang bijak. Hal ini dilakukan agar nasabah yang bermasalah dapat kembali lancar dan menyelesaikan kewajibannya pada pihak BTN Syariah. 2. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang Strategi dilakukan untuk menekan angka kredit macet pada penyaluran pembiayaan KPR di BTN Syariah. Salah satu tujuan penerapan strategi tersebut adalah untuk mengatasi pembiayaan macet dan mengurangi jumlah
pembiayaan KPR bermasalah di BTN Syariah bahkan membuat angka NPF nya menjadi nol persen (0%). 3. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah Dengan adanya kasus pembiayaan KPR bermasalah maka akan mengganggu kegiatan operasional BTN Syariah secara keseluruhan. Hal ini disebabkan karena memang BTN sudah puluhan tahun memfokuskan layanan jasa dan produknya kepada masyarakat dalam pemberian KPR.
Sehingga dengan
adanya kasus gagal kredit pada KPR akan menimbulkan multiplier effect (efek domino) pada BTN Syariah, karena situasi tersebut akan memperkecil tingkat bagi hasil yang akan dibagikan kepada pemilik dana. Bila tingkat bagi hasil dana terus menurun, dengan sendirinya akan memunculkan risiko baru yaitu berupa larinya dana investor (withdrawal risk) yang kemudian akan disusul oleh liquidity risk bagi BTN Syariah. Dari beberapa tujuan yang dipaparkan di atas, jika dikerucutkan maka akan ditemukan satu tujuan inti dari penerapan strategi BTN Syariah dalam mengatasi pembiayaan KPR bermasalah yakni untuk meminimalisir angka kerugian bank yang disebabkan adanya pembiayaan KPR bermasalah. E.
Analisa Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah Pembiayaan KPR merupakan pembiayaan yang menjadi fokus bagi BTN Syariah. KPR merupakan solusi yang ditawarkan bagi nasabah yang ingin mempunyai rumah pribadi namun terganjal dengan kurangnya dana untuk
membeli secara tunai. Pembiayaan KPR masuk ke dalam pembiayaan konsumtif yakni pembiayaan yang diberikan untuk tujuan di luar usaha dan bersifat perorangan. Dengan brand image yang demikian, maka BTN Syariah mengalami kelebihan permintaan terhadap penyaluran pembiayaan KPR. Namun hal tersebut tenyata tidak hanya membawa keuntungan tapi juga risiko tersendiri bagi BTN Syariah. Secara umum, dalam penyaluran pembiayaan atau kredit maka akan ditemukan risiko-risiko, salah satunya adalah risiko kredit (credit risk) yang diartikan sebagai risiko yang terjadi jika bank tidak dapat menerima kembali dana berikut pendapatan atas dana yang telah disalurkan kepada nasabah atau denga kata lain nasabah tidak bisa menyelesaikan kewajibannya terhadap pihak bank. Untuk kasus pembiayaan KPR bermasalah tersebut, maka pihak BTN Syariah mempunyai beberapa strategi di antaranya dengan cara melakukan pembinaan nasabah, melakukan restrukturisasi dan pada akhirnya segala sesuatunya perlu dicover oleh perangkat tertentu, misalnya dengan penjaminan yang memadai sebagai second way out (solusi terakhir untuk meminimalisir terjadinya risiko kerugian). Sampai sejauh ini dengan strategi-strategi yang telah dilakukan oleh BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah dinyatakan sudah optimal dan cukup efektif. Hal ini dibuktikan dengan menurunnya angka kredit macet yang mampu ditekan hingga di bawah 1% pada akhir tahun 2008.
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan 1. Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR bermasalah pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dapat dibagi menjadi dua yaitu: a. Faktor internal meliputi: 1) Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer) sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurang-telitian dalam melakukan analisa. 2) Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan nasabah, sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada saat nasabah tersebut mulai menunggak. 3) Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR bermasalah.
b. Faktor eksternal meliputi: 1) Nasabah diPHK dari kerjaannya sehingga nasabah tidak mempunyai penghasilan untuk melakukan kewajiban pembiayaannya. 2) Nasabah diturunkan dari jabatan sehingga penghasilannya menurun dan tidak mampu melakukan pembiayaannya terhadap bank. 3) Sisi Agunan yaitu rumah yang dibiayai oleh nasabah belum dihuni, atau terkena banjir dan lain-lain. 4) Nasabah menunggak karena rumah yang dibiayai tidak sesuai dengan keinginan nasabah. 5) Nasabah mempunyai masalah keluarga yang berpotensi untuk menunggak pembayaran, misalnya: cerai. 6) Nasabah terkena musibah alam. 2. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta dalam pembiayaan KPR bermasalah adalah: a. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak. b. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah
jangka waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan, menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan) kepada pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi tunggakan pokok pembiayaan. c. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya, menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hukum terhadap jaminan pribadi (Borgtocht) dan atau jaminan perusahaan (Corporate Guarantee) dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih. 3. Langkah-Langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah dalam Pembiayaan KPR Bermasalah a. Menunjuk Pegawai Untuk Melakukan Pembinaan Nasabah b. Mengadakan Pelatihan Tentang Pembiayaan Bermasalah
c. Bekerja Sama Dengan Kantor Lelang ( Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang)
4. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah dalam Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah a. Agar nasabah yang bermasalah dapat lancar kembali b. Jumlah Pembiayaan Bermasalah Berkurang c. Meminimalisir Kerugian BTN Syariah B. Saran 1.
Pihak bank dalam memberikan pembiayan KPR kepada nasabah harus melihat kondisi nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan KPR, sehingga pihak bank dapat mengetahui proses pembiayaan yang dilakukan nasabah di kemudian hari, karena jika tidak demikian tingkat kesehatan bank akan terganggu dengan pembiayaan KPR bermasalah.
2.
Staf Financing Recovery melakukan pembinaan tidak hanya melalui telepon dan surat tapi harus juga menemui nasabah secara langsung agar pihak bank dapat mengetahui kondisi nasabah dalam hal pembayaran angsuran kepada bank agar terjaga dari pembiayaan bermasalah.
3.
Bank juga harus cepat mengambil tindakan kepada nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dalam pembiayaan agar bank tidak mengalami kerugian akibat dari tidak terbayarnya angsuran atau margin yang telah disepakati dalam akad dan tidak mempersulit nasabah
yang mempunyai iktikad baik untuk melunasi kewajibannya dengan cara memberikan keringanan-keringanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 4.
BTN Syariah harus selalu selalu selektif dalam menyalurkan pembiayaan bukan hanya dari sisi nasabah saja melainkan juga pada unit yang dijadikan objek pembiayaan dalam hal ini yaitu perumahan.
5.
Dalam menghadapi sesuatu permsalahan di bidang pembiayaan perbankan diperlukan antisipasi dan terapi yang pas dan bersesuaian sehingga kualitas asset tetap terpelihara dalam kondisi sehat dan lancar. Dengan kata lain cara terbaik untuk mencegah risiko yaitu dengan melakukan pengelolaan asset secara taat azas dan terpadu dari awal hingga akhir masa pembiayaan sementara permasalahan yang terjadi tidak dibiarkan berlarut-larut begitu saja tanpa penyelesaian konkrit.
6.
Pihak bank sebaiknya harus menyiapkan manajemen yang mempunyai sistem dan perangkat kerja yang dapat diandalkan untuk mencegah risiko dari penyaluran pembiayaan. Dengan melakukan upaya preventif melalui pengelolaan risiko terstruktur berupa identifikasi risiko, pengukuran risiko, pemantauan risiko serta pengendalian risiko.
7.
Perlu adanya pengawasan dan pembinaan setelah proses pembiayaan direalisir yang dilakukan secara terencana, efektif dan terpadu seperti pembayaran cicilan pokok dan margin secara tepat waktu perlu dipantau dengan baik.
8.
Bagi masyarakat (calon nasabah) yang berniat mengajukan pembiayaan KPR pada BTN Syariah atau bank manapun dianjurkan agar mempunyai persiapan yang matang dalam merencanakan pembiayaannya agar tidak terjadi kasus gagal bayar yang akan merugikan pihak bank maupun nasabah itu sendiri. Artinya calon nasabah sudah mempunyai proyeksi untuk melakukan kewajibannya yaitu membayar cicilan pokok dan margin sampai batas waktu yang telah disepakati dalam akad.
DAFTAR PUSTAKA
Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik, Jakarta: Gema Insani Press, 2001. Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta: Pustaka Alvabet, 2006. Arikanto, Sukarsimi. Mengenai Penelitian, Jakarta: PT Rineka Cipta, 1993, Cet. Ke2. Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2007. Blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing (NPF) Di Bank Syariah”, Artikel diakses pada 13 Agustus 2008. Direksi PT BTN (Persero), Surat Edaran Peraturan Direksi No. 41/VIII/2007, Jakarta: PT Bank Tabungan Negara (Persero). Dokumen Bersifat Rahasia BTN Syariah Loan Pastdue, Per Desember 2008 Firdaus NH, Muhammad, dkk. Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta: PT Renaisan, 2005. Frianto Pandia, dkk. Lembaga Keuangan, Jakarta: PT. Rineka Cipta, 2005, Cet. Ke1. Ghozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara kita, Jakarta: Alex Media Komputindo, Edisi Pertama. Herry, Kepala bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19 Januari 2009. http://www.btn.co.id, ”Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah”, Artikel diakses pada 13 Agustus 2008. Karim, Adiwarman A. Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2007.
Kasmir. Manajemen Perbankan, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003. Mahmoeddin, As. 100 Penyebab Kredit Macet, Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 1994. Moleong, Lexy J. Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja Rosdakarya, 2004. Muhammad, Bank Syariah, Yogyakarta: PT. Graha Ilmu, 2005. ........................, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: PT. UPP AMP
YKPN, 2005. Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29 Januari 2009. Rivai, Veithzal dan Andria Permata Veithzal. Credit Management Handbook Teori, Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006. Siswanto, Sutojo. Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia Pustaka, tanpa tahun Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta: Djambatan, 1996. Surachmad, Winarmo. Dasar dan Tehnik Research, Bandung: CV. Tarsito, 1972, ed v. Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan Tulisan), Jakarta: InfoBank, 1997, Cet. Ke-II.
DAFTAR PERTANYAAN PENELITIAN DI BTN KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA DALAM RANGKA PEMBUATAN SKRIPSI
1. Berapa jumlah target pembiayaan di tahun 2008? Jawab: Jumlah target pembiayaan di tahun 2008 adalah Rp. 62 milyar. 2. Berapa jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 dan berapa persentasenya? Jawab: Jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 adalah Rp. 46.420.000.000,- atau sekitar 74,87%. 3. Berapa jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah tersalurkan dan berapa persentasenya? Jawab: Jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah tersalurkan adalah Rp. 45.305.000.000,- atau sekitar 97,60%. 4. Berapa posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai dengan tahun 2008? Jawab: Posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai dengan tahun 2008 adalah Rp. 84.997.000.000;5. Berapa besar jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah (menunggak) pada tahun 2008? Jawab:
Kurang lancar Rp.
516. 060. 842,-
Diragukan
Rp.
233. 157. 678,-
Macet
Rp.
282. 573. 383,-
Jumlah
Rp. 1. 031. 791. 903,-
Jadi jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah (menunggak) pada tahun 2008 sebesar Rp. 1. 031. 791. 903,-
6. Faktor-faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah? Jawab: Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah adalah nasabah kehilangan pekerjaan (PHK) atau berkurangnya sumber penghasilan, karakter nasabah yang kurang baik, menurunnya tingkat kemampuan membayar nasabah akibat meningkatnya hargaharga kebutuhan pokok sehari-hari, sarana atau prasarana rumah atau lingkungan rumah yang tidak dipenuhi oleh developer, rumah yang dibeli tidak untuk ditempati sendiri. 7. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut? Jawab: Adapun strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah sebagai berikut: d. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak. a. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah jangka waktu
pembayaran,
menunda
pembayaran
kewajiban
pembiayaan,
menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan) kepada
pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi tunggakan pokok pembiayaan. i.
Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya, menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hukum terhadap jaminan pribadi (Borgtocht) dan atau jaminan perusahaan (Corporate Guarantee) dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.
8. Risiko apakah yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut? Jawab: Adapun risiko yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah akan menurunnya laba (pendapatan) Bank, menurunnya hak bagi hasil nasabah penyimpan dana (investor) sehingga mengurangi daya saing bank dalam menghimpun Dana Pihak Ketiga (DPK), meningkatnya biaya PPAP (Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif) bagi Bank serta tingkat kesehatan bank menurun akibat meningkatnya NPF (Non Perfoming Financing). 9. Bagaimana prosedur untuk mengajukan pembiayaan KPR pada Bank BTN Syariah? Jawab: Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN Syariah adalah sebagai berikut: 9. Warga Negara Indonesia 10. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada dalam pengampunan)
11. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun 12. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun tidak tetap. 13. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta) dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun 14. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain 15. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban (angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan diminta) 16. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Jakarta, 19 Januari 2009 PT Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Syariah Jakarta
Herry, SE, M.Si Kepala Seksi Operasional
