Steunpunt Ruimte en Wonen. Verder onderzoek naar de evolutie van de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen

Steunpunt Ruimte en Wonen Verder onderzoek naar de evolutie van de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen

SumResearch / 96059 Steunpunt Ruimte en Wonen

Pag. I


INHOUD 1 1.1 1.2 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.3 7.4 7.5 8 8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.3.1 8.2 9 10

Inleiding Situering Doelstelling Onderzoek van de woonkwaliteit Theoretische beschouwingen Wat is woonkwaliteit? Hoe woonkwaliteit meten? Onderzoek van het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid Drie indicatoren voor woningkwaliteit Onderzoek van het Vlaams Woonbeleid Globale resultaten Uitwendige Woningschouwing 2005 Woonsurvey 2005 Fysische staat van de woning Comfort van de woning Relatie tussen de kwaliteitsindicatoren Relatie met de kwaliteit van de woningelementen Bouwdeelscores uitwendige kwaliteit Fysische staat woningelementen Vochtproblemen Conclusie Evolutie van de woningkwaliteit Uitwendige woningkwaliteit Resultaten AROHM-survey 1994/95 Evolutie uitwendige woningkwaliteit 1994/95 - 2005 Indicator fysische staat van de woning Comfort van de woning Conclusie Evolutie van de woningkwaliteit: verschillen tussen eigenaars en huurders Uitwendige kwaliteit Fysische staat van de woning Comfort van de woning Kwaliteit – ouderdom van de woning Uitwendige kwaliteit Fysische staat van de woning Comfort van de woning Conclusie Werken aan de woning en kwaliteitsverbetering Administratieve statistieken Gegevens uit de Woonsurvey Uitvoering van werken Aard van de werken Relatie kwaliteit – werken aan de woning Relatie werken – ouderdom van de woning Conclusie Ruimtelijke verschillen Administratieve indelingen Uitwendige kwaliteit Fysische staat Comfort Relatie kwaliteit – ouderdom van de woning Graad van verstedelijking Besluit Bibliografie

1 1 2 3 3 3 6 7 8 9 11 11 13 13 17 20 24 24 25 26 28 29 29 29 30 32 34 36 37 37 39 40 42 42 44 45 48 49 49 50 51 55 58 62 66 67 68 68 74 75 75 77 80 82

Pag. II


1

Inleiding

1.1

Situering Het beleid van de Vlaamse overheid inzake wonen werd in 1997 uitgezet via de Vlaamse Wooncode. Het decreet van 15 juli 1997 werd ondertussen meerdere keren gewijzigd, het laatst door het decreet van 15 december 2006. Het uitgangspunt van de Vlaamse Wooncode is dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke leefomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd1. Sinds de tweede helft van de jaren negentig is de kwaliteitsverbetering van het woningpatrimonium een belangrijk aandachtspunt van het Vlaamse woonbeleid. Ter voorbereiding van dit beleid ontbrak het de voorbije jaren echter in belangrijke mate aan basisgegevens. Het laatste grootschalig onderzoek naar het woningbestand in Vlaanderen dateerde van 1994-1995.2 Toen werden diverse kwaliteitsaspecten van bewoonde woningen onderzocht door de medewerkers van AROHM. Dit onderzoek resulteerde in het bekende en veel gebruikte cijfer van 300.000 slechte bewoonde woningen in Vlaanderen.

Het was één van de voornaamste taken van het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid om deze cijfers te actualiseren. Daarom werd binnen de opdracht een nieuw grootschalig onderzoek naar de uitwendige kwaliteit van het Vlaamse woningpatrimonium opgezet (Woningschouwing 2005). Tegelijk werd ook een survey georganiseerd die peilde naar de woonsituatie en de woonbehoeften van gezinnen in Vlaanderen (Woonsurvey 2005). Het is de eerste maal dat in Vlaanderen dergelijke grootschalige bevraging over wonen plaatsvond. Beide surveys vonden plaats in 2005 – 2006. In tweede helft van 2006 werd door het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid reeds een omvangrijk basisonderzoek uitgevoerd op de verzamelde gegevens. Dit resulteerde ondermeer in het onderzoeksrapport ‘Wonen in Vlaanderen. De Resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005’ (Heylen ea, 2007). Eén van de conclusies die duidelijk naar voren kwamen uit dit onderzoek was de opmerkelijke evolutie wat betreft de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen: zowel de Uitwendige Woningschouwing, die de bouwtechnische kwaliteit van de woningen in kaart bracht op basis van het dak, gevel en buitenschrijnwerk, als subjectieve indicatoren over de fysische staat en het comfort ontwikkeld op basis van de Woonsurvey, duiden op een voorname verbetering van de kwaliteit van de bewoonde Vlaamse woningen. Niettemin dient deze conclusie te worden genuanceerd, aangezien het onderzoek duidelijk wees op een toenemende kloof tussen eigenaars en huurders, in het bijzonder private huurders. Ook huishoudens die zich in een zwakkere socioeconomische positie bevinden, maken meer kans om woningen van lagere kwaliteit te bewonen. Deze resultaten zijn dermate belangrijk en bepalend voor het Vlaamse Woonbeleid dat ze binnen het Steunpunt Ruimte en Wonen in deze paper nog bijkomend worden uitgediept en genuanceerd, op basis van de achterliggende methodes, de implicaties van gemaakte keuzes, bijkomende analyses, … In de eerste delen van deze nota

1

Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (B.S. 19 augustus 1997) Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (1996), AROHM, Een uitwendig onderzoek naar de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen, verslag van de survey 1994/1995, Brussel

2

Pag. 1


worden de belangrijkste resultaten en conclusies betreffende de kwaliteit van de woningen en de evolutie uit het hoofdrapport overgenomen en samengebracht.

1.2

Doelstelling In het basisonderzoek op de gegevens van de Woonsurvey en de Woningschouwing 2005 werden diverse vaststellingen gedaan met betrekking tot de kwaliteit van het Vlaamse woningbestand, diverse aspecten ervan, en ook daarmee gerelateerde factoren. Dit heeft geleid tot een grote, soms wat versnipperde hoeveelheid aan informatie. Bovendien bieden de gegevensbestanden nog heel wat mogelijkheden voor bijkomende analyses, die kunnen helpen de reeds bekomen resultaten verder uit te diepen en te nuanceren. Dit is dan ook de bedoeling van deze aanvullende paper: de opmerkelijke kwaliteitsverbetering in het Vlaamse woningbestand wordt dieper onderzocht en indien mogelijk worden factoren met mekaar in verband gebracht. Om deze paper ook los van de voorgaande publicaties te kunnen lezen en gebruiken, bevat deze zowel herhaling van eerdere resultaten als nieuwe analyses. bedoeling is hierin alle informatie over de kwaliteit van de Vlaamse woningen en de evolutie die zich heeft voorgedaan te bundelen in deze paper. Dit rapport vertrekt bovendien ook vanuit de theoretische beschouwing: wat is woonkwaliteit. Dit laat toe de verschillende kwaliteitsmetingen ten opzichte van elkaar te situeren. Enerzijds trachten we dus deze grote hoeveelheid informatie te bundelen. Anderzijds is dit ook een onderzoeksverslag van een zoektocht naar bijkomende verklaringen, uitdiepingen etc., soms met resultaat, soms met de conclusie dat de onderzochte indicatoren de kwaliteitsverbetering slechts ten dele kunnen verklaren. De relatie tussen de verschillende kwaliteitsindicatoren (3.3) en de relatie tussen de verschillende kwaliteitsindicatoren en de woningelementen (3.4) werden daarom meer in detail onderzocht. Ook in hoofdstuk 4 “evolutie van de woningkwaliteit” werd alles veel meer in detal bekeken: Zo zijn er ondermeer herberekeningen van de oude comfortindicator gebeurd, wordt het verschil tussen de oude en nieuwe inspectiemethode verder verduidelijkt, worden ook de evoluties van de verschillende deelcomponenten van de kwaliteitsindicatoren onderzocht. In de hoofdstukken 5 tem 8 werden een aantal nieuwe invalshoeken voor de verschillende kwaliteitsindicatoren en hun opmerkelijke evolutie onderzocht. In Hoofdstuk 5 werden de verschillen in evolutie van de woningkwaliteit tussen eigenaars en huurders voor het eerst onderzocht. Zoals in hoofdstuk 6 de evolutie van relatie tussen de woningkwaliteit en de woning ouderdom voor het eerst onder de loep wordt genomen. Terwijl in hoofdstuk 7 de relatie tussen de woningkwaliteit en uitgevoerde werken voor het eerst werd bekeken. In hoofdstuk 8 worden tenslotte de ruimtelijke verschillen van de verschillende kwaliteitsevoluties onderzocht

Pag. 2


2

Onderzoek van de woonkwaliteit Het belang van onderzoek als basis voor het beleid wordt niet betwist. Ook in het kader van het beleid ten aanzien van de kwaliteit van de woningen is het noodzakelijk over wetenschappelijke data te beschikken die de situatie in beeld kunnen brengen.

2.1

Theoretische beschouwingen

2.1.1

Wat is woonkwaliteit? De Vlaamse Wooncode stelt dat iedereen moet beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke leefomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid3. Centrale vragen zijn: wat is woningkwaliteit? Wat vinden we een goede woning, wat vinden we slecht? Deze evidente vragen zijn echter allesbehalve evident te beantwoorden. Verwachtingen en noden van huishoudens zijn immers sterk uiteenlopend, en worden bepaald door talrijke factoren (maatschappelijk, socio-economisch, cultureel, leeftijd, …).

Verwachtingen

Prestaties

Kwaliteit

Bron: P.C.A. van den Berg 2006

Ook aan kwaliteit kan men een vraag- en aanbodzijde onderkennen. Kwaliteit is het resultaat van verwachtingen die men stelt en prestaties die men er tegenover krijgt, de technische invulling van het verwachtingspatroon (Buyst ea, 2006). Kwaliteit van de woning heeft dus zowel een objectieve als een subjectieve dimensie. Een beleid rond woningkwaliteit vraagt duidelijke normen of criteria waaraan een woning minimaal moet voldoen en die de basis kunnen vormen voor kwaliteitsbewaking. Ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode bestaat reeds een instrumentarium dat onder andere kan leiden tot de beoordeling van ongeschiktheid, verwaarlozing of onbewoonbaarheid van de woning, alsook een beoordeling van geschiktheid via het conformiteitsattest. Traditioneel werden in Vlaanderen drie aspecten onderscheiden wat betreft de kwaliteit van het woningpatrimonium, namelijk de bouwtechnische kwaliteit, de woontechnische kwaliteit en de bezettingsgraad. Met de bouwtechnische kwaliteit wordt verwezen naar de structurele en de bouwfysische toestand van de woning, de woontechnische kwaliteit verwijst dan naar het comfortniveau. 3

Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (B.S. 19 augustus 1997)

Pag. 3


Een dergelijke benadering laat echter onvoldoende toe een diepgaand beeld te krijgen van de kwaliteit van de woningvoorraad in Vlaanderen4. Een aantal belangrijke aspecten van het wonen worden immers niet in rekening gebracht. De laatste jaren is er dan ook een duidelijke evolutie in de benadering op te merken. Wat betreft de kwaliteit van het woningpatrimonium worden een aantal bijkomende factoren in rekening gebracht. Het gaat dan bijvoorbeeld om aspecten van de omgeving waarin men woont. Deze evolutie heeft gemaakt dat in Vlaanderen anno 2007 eerder wordt gesproken over ‘woonkwaliteit’, terwijl men het vroeger had over ‘woningkwaliteit’. Natuurlijk zijn ook de woning en de verwachtingen die men stelt ten aanzien van de woning onderhevig aan evolutie. De maatschappelijke realiteit wijzigt, en dus ook de noden, normen, … gekoppeld aan wonen en aan de woning. Een sprekend voorbeeld daarvan zien we aan de definities van comfort: terwijl bij de oude comfortindicatoren de aanwezigheid van een telefoonaansluiting in de woning bepalend was, is dit nu, in tijden van GSM, helemaal niet meer relevant. Woonvormen en –wensen worden ook diverser: de eengezinswoning met tuin is niet langer voor iedereen het ideaalbeeld. Definitie van woningkwaliteit dient zich dus eveneens flexibel af te stemmen op de variëteit aan levensstijlen, gezinstypes en samenlevingsvormen en daarmee gepaard gaand woonvormen. Dat de gezinnen in Vlaanderen steeds kleiner worden, en eveneens diverser en flexibeler, heeft natuurlijk ook implicaties op de woningen. De gemiddelde oppervlakte van de woningen wordt kleiner, maar dit wil uiteraard niet zeggen dat deze woningen minder goed zijn. Er wordt steeds creatiever omgesprongen met de beschikbare woonoppervlakte. Woninggrootte en -oppervlakte als criterium voor de kwaliteit van de woning moet dus in deze context worden benaderd. Bovenstaande voorbeelden tonen duidelijk aan dat de definitie van woningkwaliteit helemaal niet vanzelfsprekend is. Belangrijk is dat voldoende flexibiliteit wordt gehanteerd en geregeld wordt teruggekoppeld naar de maatschappelijke evolutie en realiteit. Bovendien is woningkwaliteit dermate ruim dat het begrip moeilijk – quasi onmogelijk - kan worden gevat in een vaste definitie en in vaste criteria. Diverse invalshoeken zijn mogelijk voor de beoordeling van de kwaliteit van de woning, en bij uitbreiding de kwaliteit van het wonen: -

bouwtechnische kwaliteit: de fysische structuur van de woning, de “enveloppe”

-

uitwendige kwaliteit

-

inwendige kwaliteit: elektriciteit, gas- en waterleidingen, vochtproblemen, …

-

grootte en bezetting van de woning: woonoppervlakte in relatie tot de gezinsgrootte

-

comfort van de woning: aanwezigheid van sanitair, buitenruimte, uitrusting, …

-

kwaliteit van de woonomgeving: aanwezigheid van groen, voorzieningen, verkeersdrukte, hinder, verloedering, …

-

tevredenheid: de subjectieve beoordeling van de woning en de woonomgeving

-

energetische kwaliteit, isolatie: energie-efficiëntie, isolatie, energiebronnen, …

-

akoestische kwaliteit: isolatie ten aanzien van geluid, in het bijzonder in meergezinswoningen

4 Heynen H. (2001), Ontwikkeling van een gedifferentieerde methode voor het bepalen van de kwaliteit van woningen, Onderzoeksgroep voor Stedelijkheid en Architectuur, KULeuven

Pag. 4


-

veiligheid

-

levenslang wonen: toepassing van principes van toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woning, …

-

…

levenslang

wonen,

Ook de Vlaamse Wooncode spreekt zich uit over de kwaliteit van de woningen. Art. 5 stelt dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten op volgende vlakken: 1° de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2° de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; 3° de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; 4° de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5° de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; 6° de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7° de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8° de toegankelijkheid. Daarnaast moet de woning eveneens voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid, en moet de omvang van de woning ten minste beantwoorden aan de woningbezetting.

Pag. 5


2.1.2

Hoe woonkwaliteit meten? Een volgende vraag is dan hoe de kwaliteit van de woning te meten. Bovenstaande opsomming van mogelijke benaderingen maakt immers duidelijk dat met deze verschillende benaderingen een methodologie voor kwaliteitsmeting evenmin evident is. Het is onmogelijk alle aspecten samen te brengen in één indicator. Een aantal aspecten zijn bovendien moeilijk te kwantificeren. Sinds de aanvang van de eerste onderzoeken naar woonkwaliteit in Vlaanderen wordt een zoektocht gevoerd naar de meest geschikte methode om woonkwaliteit te meten en te onderzoeken. Op dit moment wordt nog steeds gezocht naar verdere verfijningen van de bestaande methodes. In het onderzoek naar indicatoren voor het Vlaamse Woonbeleid door het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid5 wordt een onderscheid gemaakt tussen indicatoren betreffende de algemene woonkwaliteit (bouwtechnische kwaliteit, woontechnische kwaliteit en bezettingsgraad), de specifieke woonkwaliteit (levenslang wonen en duurzaam ontwikkeling) en de kwaliteit van de woonomgeving. Volgende indicatoren woonkwaliteit:

5

werden

weerhouden

als

indicatoren

betreffende

de

-

uitwendige bouwtechnische kwaliteit: aandeel van de woningen dat op basis van een uitwendige woningschouwing beoordeeld wordt als ‘te vervangen’ of behoefte heeft aan ‘zware renovatie’ of aandeel van de woningen die als ‘verwaarloosd’ worden beoordeeld

-

algemene bouwtechnische kwaliteit (inen uitwendig): aandeel van de woningen dat op basis van een bevraging bij bewoners beoordeeld wordt als ‘ongeschikt’ voor bewoning

-

comfort van de woning: nieuwe comfortindicator op basis van resultaten SILC

-

bezettingsgraad: aantal slaapkamers t.o.v. aantal gezinsleden

-

tevredenheid met de woning: het aandeel van de respondenten dat in een survey antwoordt ‘zeer tevreden’ of ‘tevreden’ te zijn met de woning, of: het aandeel van de respondenten dat in een survey antwoordt ‘zeker’ of ‘waarschijnlijk’ te zullen verhuizen als daar de mogelijkheid toe bestaat

-

aangepast wonen

-

duurzame woningen

-

tevredenheid met de woonomgeving: Het aandeel van de respondenten dat in een survey antwoordt ‘zeer tevreden’ of ‘tevreden’ te zijn met de woonomgeving

-

veiligheid of veiligheidsgevoel: Het aandeel van de respondenten dat meldt zich veilig te voelen of het aandeel respondenten dat weet heeft van misdrijven in zijn woonomgeving

-

voorzieningenniveau: voorzieningsindicator op basis van nabije essentiële voorzieningen

Buyst E., Winters S., Vandekerckhove B. (2006), Een meetinstrument voor het Vlaamse woonbeleid

Pag. 6


2.2

Onderzoek van het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid Binnen de beschikbare middelen (financieel en tijd) van het Kenniscentrum was het niet mogelijk om data te verzamelen over alle dimensies van de woonkwaliteit, ook omdat naast gegevens over de woningen, ook gegevens over de bewoners verzameld dienden te worden. Het maken van keuzes was dan ook noodzakelijk. Aangezien het een vereiste was de data van de uitwendige schouwing uit 1994/95 te actualiseren, werd een grootschalig uitwendig onderzoek van de bouwtechnische kwaliteit van de woningen in Vlaanderen opgezet, eveneens met representativiteit tot op het niveau van de arrondissementen. De Uitwendige Woningschouwing leidde, net als in 1994/95, tot een globaal eindoordeel over de kwaliteit van de woning, volgens dezelfde kwaliteitsklassen, maar de wijze waarop dit oordeel tot stand kwam verschilde. Diverse elementen van het dak, de gevel en het buitenschrijnwerk werden systematisch gescreend op de aanwezigheid van gebreken en de aard, omvang en intensiteit ervan. Daarnaast werden tijdens de Woningschouwing 2005 ook diverse kenmerken van de woning (type, bouwperiode, dakvorm, gevelbreedte, bestemming, …) en de woonomgeving (groen, leegstand en verwaarlozing, verloedering, …) opgenomen. Hoewel de noodzaak aan objectieve gegevens over de inwendige kwaliteit van de woningen duidelijk was, waren de middelen niet beschikbaar om ook dit te organiseren. In eerste instantie waren er de financiële beperkingen, maar ook de verwachte non-respons en de noodzaak aan een groot aantal geschoolde inspecteurs hebben ertoe geleid dat deze optie niet kon worden genomen. Wel werd ervoor geopteerd in de Woonsurvey, die in eerste instantie de bedoeling had gegevens over de bewoners te verzamelen, ook aspecten van de woning aan bod te brengen. Zo werden vragen opgenomen over de inwendige en ook de uitwendige kwaliteit, het voorkomen van vochtproblemen, het comfort en uitrusting van de woning, de grootte, aspecten van energiebesparing en levenslang wonen, werken aan de woning, de tevredenheid, … Ook hier werd in de mate van het mogelijke rekening gehouden met de vergelijkbaarheid van de data met andere databronnen, in het bijzonder indicatoren die werden ontwikkeld naar aanleiding van de verwerking van de SEE2001 in de Huisvestingsmonografie (Vanneste ea., 2007). In functie van de “synthese-index fysische staat van de woning” werd hetzelfde vragenblok over de staat van enkele inen uitwendige woningonderdelen opgenomen, evenals de vragen over comfort en uitrusting van de woning in functie van de nieuwe indicator hieromtrent, waarvan we op het moment van de opmaak van de vragenlijst de precieze samenstelling echter nog niet kenden. Niettemin diende rekening te worden gehouden met de lengte van de vragenlijst en de beschikbare interviewtijd, opnieuw dienden keuzes te worden gemaakt en konden niet alle gewenste aspecten van de woning even uitgebreid worden opgenomen. Tenslotte merken we op dat de steekproef in 2005 voor de Woningschouwing, net als in de survey 1994/1995, werd getrokken op basis van het Rijksregister, waardoor enkel de bewoonde woningen werden onderzocht. Leegstaand en verkrotting zijn dus niet in het onderzoek opgenomen, net als de niet officieel, maar soms wel effectief bewoonde woningen. Uiteraard is omwille van deze groep de kwaliteit van de volledige woningvoorraad in werkelijkheid dus lager dan wat uit het uitwendig onderzoek blijkt. Ook collectieve woningen (rusthuizen, kloosters, …) werden niet in de steekproef opgenomen.

Pag. 7


2.3

Drie indicatoren voor woningkwaliteit Het onderzoek naar de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen en de evolutie die deze gedurende de laatste jaren heeft doorgemaakt, kan worden opgebouwd op basis van drie belangrijke indicatoren: 1. uitwendige woningkwaliteit: De gegevens uit de bouwtechnische opname (gebreken aan dak, gevel en buitenschrijnwerk) werden in een computermodel verwerkt tot een eindscore en eindoordeel voor iedere woning. Deze methode zorgt ervoor dat het bekomen eindresultaat op een objectieve wijze, onafhankelijk van de inspecteur, tot stand kwam. In het onderzoek van 1994/95 daarentegen werden de inspecteurs gevraagd een evaluatie te maken van de kwaliteit van de woning, wat het eindoordeel over de kwaliteit vormde. Nadeel is uiteraard dat in de eindresultaten deze subjectiviteit mee is opgenomen. Om toch een vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten uit 1994/95 en 2005 werd ook in 2005, naast de verwerking via het computermodel, een evaluatie door de inspecteurs gevraagd.

2. fysische staat van de woning op basis van bevraging Deze indicator werd ontwikkeld bij de verwerking van de data van de SEE 2001 en kan ook worden berekend met de cijfers van de woonsurvey. Hij is gebaseerd op zes vragen aan de bewoners over de staat en de noodzaak aan herstellingen van het dak en de dakgoot, de binnen- en buienmuren, de elektrische installatie en de ramen. Belangrijk is dat deze indicator zowel de in- als de uitwendige staat opneemt en subjectief van karakter is.

3. comfort van de woning op basis van bevraging Eveneens naar aanleiding van de verwerking van de SEE 2001 werd een vernieuwde comfortindicator ontwikkeld ter vervanging van de indicator klein – middelmatig – groot comfort. Deze nieuwe indicator (door de auteurs “kwaliteitsindicator” genoemd) baseert zich op gegevens over het sanitair, de aanwezigheid van centrale verwarming, de grootte van de woning, de noodzaak aan herstellingen aan de woning en de aanwezigheid van dubbele beglazing.

Deze drie indicatoren brengen elk op hun manier en volgens hun specifieke methode een deelaspect van de kwaliteit van de woningen in beeld. Het is cruciaal bij interpretatie en gebruik van deze gegevens steeds te beseffen wat gemeten werd. Geen van de drie indicatoren spreekt zich uit over de globale kwaliteit van het wonen en trends en evoluties die worden vastgesteld beperken zich dus ook enkel tot het specifieke deelaspect. Het is onwaarschijnlijk dat bijvoorbeeld verbeteringen in uitwendige kwaliteit zomaar kunnen worden vertaald naar de volledige woonkwaliteit. Trends wijzen waarschijnlijk wel in dezelfde richting, maar de sterkte en omvang zijn ongetwijfeld anders voor de verschillende aspecten van woonkwaliteit en eveneens voor verschillende groepen, woningen, regio’s etc. Natuurlijk bieden de Woningschouwing en de Woonsurvey naast deze drie indicatoren nog een schat aan informatie over de woningen die toelaat de resultaten van de indicatoren verder uit te diepen en aan te vullen. Zo kunnen we op basis van de Woningschouwing naast het globaal oordeel voor de volledige woning ook de staat van de verschillende elementen van dak, gevel en buitenschrijnwerk afzonderlijk onderzoeken evenals diverse uitwendige karakteristieken van de woning en ook de

Pag. 8


woonomgeving. De Woonsurvey bevat naast de indicatoren ook heel wat gegevens over de inwendige situatie van de woning en de uitrusting, meer algemene kenmerken over de woning, de tevredenheid en beleving van de bewoners, … In deze nota wordt dieper ingegaan op de evolutie van de kwaliteit van de woningen, en worden daarom ook enkel de gegevens voorgesteld die toelaten een evolutie in de tijd te schetsen.

2.4

Onderzoek van het Vlaams Woonbeleid De Vlaamse Overheid rekent het tot haar taak om actief en preventief de kwaliteit van woningen te onderzoeken en waar nodig maatregelen te nemen. Dankzij de VWC wordt in Vlaanderen actief werk gemaakt van het onderzoeken van de kwaliteit van woningen. In het kader van de Vlaamse Wooncode werd een instrumentarium ontwikkeld, gebaseerd op de normen opgesomd in art. 5 (2.1.1), dat waarborgen moet bieden voor een kwalitatief woonpatrimonium en een leefbare woonomgeving. Enkele van de ontwikkelde instrumenten zijn: -

Conformiteitsattest voor huurwoningen. Bewijs dat de woning voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsnormen, zoals bepaald in de VWC. Dit attest wordt uitgereikt door de gemeente en is 10 jaar geldig. Woningen die niet conform zijn en toch worden verhuurd, krijgen in principe een boete. Een conformiteitsattest is echter niet verplicht voor de verhuring van een woning6.

-

Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. De burgemeester kan besluiten deze maatregel toe te passen, met als doel ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te verbeteren, aan te passen of te renoveren.

-

Overbewoondverklaring, bij woningen die niet aangepast zijn aan de woonbezetting of gezinssamenstelling, en waarbij het grote aantal bewoners een veiligheids- en/of gezondheidsrisico vormt. Eveneens een bevoegdheid van de burgemeester.

De Vlaamse administratie beheert voor de meeste gemeenten ook de HOLV-databank (Heffing op Leegstand en Verkrotting), waarvoor de gemeenten meedelen welke gebouwen en/of woningen op haar grondgebied moeten worden opgenomen. Een 20tal gemeenten beheren de databank zelf. Er bestaan drie lijsten van drie soorten probleempanden: 1. Leegstaande woningen 2. Verwaarloosde panden: panden die het straatbeeld verstoren, worden onderzocht met het oog op de vaststelling van verwaarlozing. Een gebouw is verwaarloosd als het ernstige, zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenkant 3. Ongeschikt/onbewoonbaar (zie boven). Het Vlaams Gewest legt een heffing op aan woningen die op één van de lijsten voorkomen. Gemeenten kunnen zelf ook een heffing invoeren of bijkomende opcentiemen opleggen.

6 het kamerdecreet bepaalt wel dat de verhuring van kamers onderworpen mag worden aan het bekomen van een verhuurvergunning

Pag. 9


Het onderzoek van de kwaliteit van de woningen door de overheid gebeurt echter niet systematisch en op basis van representatieve steekproeven. Enkel in bepaalde gevallen, vaak na een klacht, wordt de woning onderzocht en eventueel opgenomen in de HOLV-databank. Binnen het kader van de Vlaamse Wooncode is de gemeente hier de initiatiefnemer, dit betekent dat veel bepaald wordt door de dynamiek van het lokale bestuur. De focus ligt slechtere woningen en de aanpak daarvan in functie van een verbetering van de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen. Dit leidt ertoe dat de gegevens verzameld door de Vlaamse administratie geen beeld bieden op de algemene kwaliteit van de woningen in Vlaanderen. In tegenstelling tot het onderzoek van het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid bevat de HOLV-databank ook woningen die niet officieel worden bewoond. Zowel voor de vaststelling van leegstand, verwaarlozing als ongeschikt- en onbewoonbaarheid is het feit of er al dan niet een domiciliëring geregistreerd is, niet relevant. De woningen kunnen dus illegaal bewoond zijn, wat ook vaak het geval is.

Pag. 10


3

Globale resultaten In de loop van 2006 werden op de nieuwe gegevens van de Woningschouwing en de Woonsurvey reeds talrijke analyses uitgevoerd. Vooraleer dieper in te gaan op de evolutie van de woningkwaliteit, presenteren we kort de resultaten hierover en enkele bijkomende analyses. Voor uitgebreide bespreking verwijzen we naar het rapport ‘Wonen in Vlaanderen” van het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid.

3.1

Uitwendige Woningschouwing 2005 Onderstaande tabellen presenteren de resultaten van de Woningschouwing 2005, namelijk het eindoordeel over de uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, zowel de procentuele gegevens als de extrapolaties naar de volledige bewoonde woningvoorraad (weliswaar steeds te interpreteren met een betrouwbaarheidsinterval, Tabel 3). De bouwtechnische opname levert de meest bruikbare, want objectieve resultaten, de persoonlijke evaluatie van de onderzoekers is voornamelijk van belang voor de vergelijking met de resultaten van 1994/95. Voor een goede interpretatie van deze cijfers is het natuurlijk noodzakelijk de definitie van de verschillende kwaliteitsklassen in beschouwing te nemen. Op die manier komen we voor de bouwtechnische opname tot volgende resultaten: -

84% van de bewoonde woningen ofwel ruim 2.100.000 woningen hebben geen noemenswaardige gebreken (vb. één raam te herstellen, of een afvoerbuis te vervangen, of enkele vorstpannen te vervangen, …).

-

9,4% ofwel 236.000 bewoonde woningen hebben lichte gebreken (vb. slechts enkele ramen te vernieuwen of enkel bovendakse schoorsteen te vervangen, of uitsluitend ongevaarlijke scheuren te herstellen, …) en behoeven dus klein herstel.

-

ruim 141.000 bewoonde woningen (6%) vragen ‘lichte renovatie’ d.w.z. ze hebben één zwaar gebrek (vb. ofwel alle ramen te vernieuwen, ofwel alle gevels te hervoegen, ofwel dak volledig te vervangen), of meerdere zware gebreken van beperkte aard (vb. deels ramen te vervangen samen met een deel van de dakbedekking).

-

ruim 20.000 bewoonde woningen vragen ‘zware renovatie’, ze hebben uitgebreide zware gebreken van verschillende aard en aan meerdere elementen. Een zware renovatie is echter financieel nog verantwoord.

-

3.800 bewoonde woningen zijn ‘te vervangen’ wat wil zeggen dat ze zodanig grote gebreken hebben dat ze hetzij onverbeterbaar zijn, hetzij verbeterbaar of herstelbaar, doch in die mate dat de kostprijs van de herstellingswerken in een onredelijke verhouding staat tot de totale waarde van het gebouw na volledige renovatie.

Pag. 11


Tabel 1

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde Woningschouwing 2005, Vlaams Gewest

de

Persoonlijke evaluatie

84,0

66,5

Klein herstel

9,4

26,3

Lichte renovatie

5,7

5,8

Zware renovatie

0,8

1,4

Te vervangen

0,2

0,1

Totaal

100

100

N=8237

N=8224

uitwendige

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, extrapolatie, Vlaams Gewest, 2005 Bouwtechnische opname


1.662.371

2.100.273

Klein herstel

659.080

235.994

Lichte renovatie

144.157

141.383

Zware renovatie

34.169

20.228

1.904

3.803

2.501.681

2.501.681

Zonder gebreken

Te vervangen Totaal

Tabel 3

volgens

Bouwtechnische opname Zonder gebreken

Tabel 2

woningen,

Betrouwbaarheidsintervallen7 voor de uitwendige kwaliteit van de woning, Vlaams Gewest, 2005 Bouwtechnische opname


%

abs

%

abs

Zonder gebreken

1,0

26.102

1,3

33.606

Klein herstel

0,8

20.787

1,3

31.353

Lichte renovatie

0,7

16.422

0,7

16.586

Zware renovatie

0,3

6.369

0,3

8.261

Te vervangen

0,1

2.771

0,1

1.963

Het is duidelijk dat de uitwendige kwaliteit van de woning beter is voor eigendomswoningen dan bij huurwoningen. Binnen beide sectoren zijn er bovendien sterke verschillen: zo is de kwaliteit van de woningen bewoond door huishoudens die de woning zelf bouwden heel wat hoger dan bij deze die hun huis kochten. Deze laatste woningen zijn natuurlijk over het algemeen ouder en worden vaak reeds bewoond vooraleer alle nodige renovatiewerken werden gerealiseerd. De kwaliteit in de sociale huursector is zeer hoog, zelfs beter dan de “gekochte” eigendomswoningen. Meest problematisch wat betreft de uitwendige woningkwaliteit is de private huursector. Bij de kruising van de uitwendige kwaliteit en het eigendomsstatuut maken we de bijkomende opmerking dat de cijfers voor 2005 niet helemaal overeenstemmen met deze voor de volledige steekproef. Dit kunnen we verklaren door het feit dat voor de data van de woningschouwing een andere weegfactor werd gebruikt als voor de data van de survey (gebruikt voor de kruising met het eigendomsstatuut). We hebben dus te maken met een verschillende non-respons die niet wordt gecorrigeerd door de wegingsfactoren. 7

Een betrouwbaarheidsinterval is in de statistiek een intervalschatting voor een parameter.

Pag. 12


Tabel 4

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, naar eigendomsstatuut, Vlaams Gewest, 2005 Zonder gebreken

86,6

82,1

8,0

10,5

Lichte renovatie

4,9

6,3

Zware renovatie

0,5

0,9

Te vervangen

0,1

0,2

100,0

100,0

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, naar type eigenaar, Vlaams Gewest, 2005 “koper”

“bouwer”

Zonder gebreken

81,0

94,8

Klein herstel

11,9

2,7

6,4

2,4

Lichte renovatie Zware renovatie

0,7

0,1

Te vervangen

0,1

0,1

100,0

100,0

Totaal

Tabel 6

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, naar type huurder, Vlaams Gewest, 2005 Private huurder

Sociale huurder

Zonder gebreken

79,0

91,9

Klein herstel

12,5

4,0

Lichte renovatie

7,1

3,9

Zware renovatie

1,1

0,2

Te vervangen

0,3

0,0

100,0

100,0

Totaal

3.2

Huurder

Klein herstel

Totaal

Tabel 5

Eigenaar

Woonsurvey 2005 Bij de verwerking van de SEE 2001 werden door Vanneste, Thomas en Laureyssen twee nieuwe indicatoren ontwikkeld die betrekking hebben op de woningkwaliteit. De vragenlijst van de Woonsurvey 2005 werd zo opgesteld dat het ook mogelijk was deze indicatoren te berekenen. Op die manier kunnen we naast de uitwendige kwaliteit ook elementen van de inwendige situatie van de woningen in beeld brengen, weliswaar op basis van de beoordeling van de bewoners, en kunnen de resultaten van 2001 en 2005 worden vergeleken.

3.2.1

Fysische staat van de woning Ook hier is het van belang, vooraleer in te gaan op de resultaten, de definiëring van de verschillende kwaliteitsklassen binnen deze indicator toe te lichten, teneinde de resultaten correct te kunnen interpreteren.

Pag. 13


De indicator ‘fysische staat van de woning’ verwerkt zes vragen uit de bevraging tot een eindoordeel over de woning volgens vier categorieën, zijnde goed – matig – slecht – zeer slecht.

Vragenblok in functie van indicator ‘fysische staat van de woning’ (SEE 2001) In goede staat

Kleine herstellingen nodig

Grote herstellingen nodig

Elektrische installatie Binnenmuren Buitenmuren Ramen Dakgoot Dak

Voor de constructie van deze indicator, naar aanleiding van de SEE 2001, heeft men zich gebaseerd op de criteria van het “technisch verslag van het onderzoek naar de kwaliteit van woningen” waarin de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode zijn vastgelegd8. Deze technische fiche wordt gehanteerd door de inspecteurs van het Vlaams Gewest om, aan de hand van een controle ter plaatse, vast te stellen of een woning ‘ongeschikt’ is voor bewoning. De weging van de verschillende woningonderdelen voor de samenstelling van deze index is dus afgestemd op het gewicht dat deze elementen toegekend krijgen in het technisch verslag, onder de vorm van strafpunten, herleid tot een score tussen 0 en 10. Uiteraard is een identieke benadering niet mogelijk aangezien noch de verzamelde data, noch de manier van verzamelen identiek zijn. Volgens de indicator fysische staat van de woning is een goede woning een woning waar aan geen van de bevraagde onderdelen een herstelling nodig is. Een woning wordt als ‘slecht’ beoordeeld wanneer ze overeenkomstig de technische fiche het oordeel ‘ongeschikt’ zou krijgen (ofwel score 2 op een schaal van 0 tot 10). Aangezien bij de survey deze index zich baseert op een bevraging bij de bewoners, en dus subjectief is, geeft het begrip ongeschikt hier echter niet dezelfde kwaliteitsindicatie als bij de objectieve technische controle van de woning door de inspecteurs. Het onderscheid tussen een slechte en zeer slechte woning werd tenslotte vastgelegd op score 6,66 en komt ongeveer overeen met 4 grote herstellingen op een totaal van 6 bevraagde onderdelen. Enkele opmerkingen bij deze indicator zijn hier op hun plaats. De indicator baseert zich op een bevraging en verwerkt dus de interpretatie van de bewoner over de staat van de woning. Een objectief beeld over de staat van de woningen wordt hierdoor dus niet verkregen. Het is immers voor de bewoners niet evident een juiste inschatting te maken van de werken die nodig zijn aan de woning, en evenmin van de omvang en de graad van de voorkomende problemen. Een lek in dak of dakgoot kan zowel als kleine als grote herstelling worden beschouwd, afhankelijk van de persoon die dit beoordeelt. In vergelijking met een inspecteur, is de bewoner waarschijnlijk sneller geneigd een gebrek te omschrijven als ‘grote herstelling nodig’. De definities van ‘grote’ en ‘kleine’ herstelling liggen dus niet vast. In tegenstelling tot de Woningschouwing, waar de verschillende deelelementen van dak, gevel en 8

Vanneste D., Thomas I., Laureysen I. (2004), Fysische staat van de woning, in: Ruimte en Planning, jg. 24, nr. 4

Pag. 14


buitenschrijnwerk worden onderzocht en in het eindoordeel rekening wordt gehouden met het gewicht van al deze deelelementen binnen het geheel, kan bij de bevraging een respondent het deelelement beschouwen als het geheel. Evenzeer belangrijk is het feit dat deze indicator zowel de inwendige als de uitwendige staat van de woning in rekening neemt. Deze factoren leiden ertoe dat vergelijking van deze indicator en het eindoordeel op basis van de uitwendige schouwing niet echt evident en waardevol is. Beide indicatoren zijn complementair: ze brengen een ander aspect van de woning in beeld en vullen mekaar aan en moeten ook zo worden gebruikt. Onderstaande tabel toont de procentuele resultaten voor de bewoonde Vlaamse woningen evenals een extrapolatie naar de bewoonde woningvoorraad (cijfers te interpreteren met betrouwbaarheidsinterval, Tabel 8). Bijna tweederde van de woningen krijgt de beoordeling goed, wat overeenstemt met ongeveer 1.600.000 woningen. Ook zowat 633.000 woningen (25%) is matig. Tenslotte krijgen ongeveer 210.000 de beoordeling slecht (8%) en 20.000 woningen zelfs zeer slecht.

Tabel 7

Tabel 8

Fysische staat van de bewoonde woningen, Vlaams Gewest, 2005 %

Extrapolatie

Goed

65,5

1.638.003

Matig

25,3

632.745

Slecht

8,4

210.521

Zeer slecht

0,8

20.412

Totaal

100

2.501.681

Betrouwbaarheidsintervallen voor de fysische staat van de woningen, Vlaamse Gewest, 2005 %

abs

Goed

1,7

42.528

Matig

1,6

38.883

(Zeer) slecht

1,0

25.892

Meer nog dan voor de uitwendige kwaliteit van de woningen, zijn bij deze indicator de verschillen tussen eigenaars en huurders sterk uitgesproken. Huurwoningen zijn duidelijk minder goed dan eigendomswoningen. We kunnen hier enkele factoren aanhalen die deze verschillen mede kunnen verklaren. In de eerste plaats zijn, zoals hierboven reeds beschreven, de inhoud en de methodologie van de indicatoren voor de uitwendige kwaliteit en de fysische staat verschillend. De indicator fysische staat brengt namelijk ook elementen van de interne kwaliteit van de woningen in rekening. De sterkere kloof tussen eigenaars en huurders zou er dan op kunnen wijzen dat verschillen tussen beide categorieën van woningen zich niet zozeer, of toch in beperktere mate, aan de buitenkant van de woning situeren, maar eerder intern. Jammer genoeg ontbreken data om deze suggestie te onderzoeken, aangezien recent geen objectief onderzoek van de inwendige kwaliteit van de woningen werd uitgevoerd. Daarnaast baseert deze indicator zich natuurlijk op de bevraging en speelt dus enige subjectiviteit. We kunnen waarschijnlijk spreken over een belevingsaanpassing: de

Pag. 15


beoordeling van de staat van de woning zal in zekere mate worden bepaald door de achtergrond, het persoonlijk referentiekader en dus ook het eigendomsstatuut van de bewoner. Zo kunnen we vermoeden, zoals ook reeds door meerdere auteurs aangehaald, dat huurders kritischer zijn over de woning en meer geneigd zijn te klagen, terwijl eigenaars gebreken aan de woning misschien zullen minimaliseren. Binnen de eigenaars en huurders zien we dezelfde trends als voor de uitwendige kwaliteit: eigenaars die hun woning zelf bouwden, beoordelen de fysische staat van hun woning beter dan zij die de woning kochten, en de private huurwoningen zijn er slechter aan toe dan sociale huurwoningen. De verschillen binnen de huursector zijn iets minder uitgesproken en sociale huurders scoren toch nog slechter dan de eigenaars-kopers (in tegenstelling tot de uitwendige kwaliteit).

Tabel 9

Fysische staat van de bewoonde woningen, naar eigendomsstatuut, Vlaams Gewest, 2005 Goed

Matig

Slecht

Zeer slecht

Totaal

Eigenaar

71,2

22,2

6,3

0,3

100

Huurder

48,3

34,5

14,7

2,4

100

Type eigenaar Koper

62,1

28,0

9,3

0,5

100

Bouwer

84,5

13,9

1,6

0,0

100

Private huurder

45,9

35,2

16,1

2,7

100

Sociale huurder

56,1

32,4

10,2

1,3

100

Type huurder

Dat de fysische staat van de woning lager is voor huurders dan voor eigenaars blijkt ook wanneer we de afzonderlijke resultaten voor de zes vragen beschouwen (Tabel 10). Over alle zes de woningelementen, de elektrische installatie, binnen- en buitenmuren, ramen, dak en dakgoot, zijn huurders minder vaak van oordeel dat ze in goede staat verkeren, en dus meer dat ze kleine of grote herstellingen vragen. Tegelijkertijd blijken de verschillen tussen eigendoms- en huurwoningen niet van dezelfde grootte-orde voor elk van deze zes woningonderdelen. Vooral wat betreft de ramen, de binnenmuren en de elektrische installatie zijn huurwoningen er duidelijk het slechtst aan toe. De verschillen zijn kleiner, maar niettemin aanwezig, voor de buitenmuren, het dak en de dakgoot. Deze bevinding leidt tot de voorzichtige conclusie dat de verschillen in kwaliteit van huur- en eigendomswoningen zich nog meer aan de binnenzijde dan aan de buitenzijde van de woning manifesteren. De belangrijkste kwaliteitsverschillen in beide sectoren kunnen dus niet tot uiting komen bij een louter uitwendig onderzoek.

Pag. 16


Tabel 10

Kwaliteit van zes woningelementen en de noodzaak aan herstellingen, naar eigendomsstatuut, 2005 eigenaar

huurder

verschil

totaal

92,8

81,6

11,2

90,1

5,4

10,9

5,5

6,7

elektrische installatie goede staat kleine herstellingen grote herstellingen

1,8

7,6

5,8

3,2

totaal

100

100

0

100

binnenmuren goede staat

94,9

81,8

13,1

91,6

kleine herstellingen

4,2

13,4

9,2

6,5

grote herstellingen

0,9

4,8

3,9

1,8

totaal

100

100

0

100

buitenmuren goede staat

90,9

84,6

6,3

89,3


7,5

10,8

3,3

8,4

grote herstellingen

1,6

4,6

3

2,3

totaal

100

100

0

100

90,3

75,1

15,2

86,6


6,3

13,2

6,9

8,0

grote herstellingen

3,3

11,7

8,4

5,4

totaal

100

100

0

100

90,3

85,0

5,3

89,0


6,8

8,0

1,2

7,1

grote herstellingen

2,9

7,0

4,1

3,9

totaal

100

100

0

100

goede staat kleine herstellingen grote herstellingen

92,6 4,5 2,8

86,6 7,6 5,8

6,0 3,1 3,0

91,2 5,3 3,5

totaal

100

100

0

100

ramen goede staat

dakgoot goede staat

dak

3.2.2

Comfort van de woning De indicator comfort van de woning werd eveneens ontwikkeld naar aanleiding van de SEE 2001, op basis van volgende criteria:

Kwaliteit ontoereikend -

zonder toilet of zonder badkamer met bad en/of stortbad

-

minstens 4 grote herstellingen nodig

Basiskwaliteit

Pag. 17


-

toilet én badkamer met bad en/of stortbad aanwezig

-

hoogstens 3 grote herstellingen nodig

Goede kwaliteit -

idem basiskwaliteit

-

centrale verwarming

-

aparte keuken van minstens 4m² of keuken geïntegreerd in een andere kamer

-

oppervlakte woonkamers tussen 35 en 85m²

Goede kwaliteit en ruim -

idem goede kwaliteit

-

oppervlakte groter dan 85m²

Zeer goede kwaliteit -

idem goede kwaliteit

-

woonoppervlakte groter dan 105m²

-

volledige of gedeeltelijke dubbele beglazing

-

geen grote herstelling nodig

Bovenstaande definities tonen dat de woningen die vallen binnen de twee eerste categorieën – ontoereikend en basis – over zeer beperkt comfort beschikken. Omwille van een verschillende vraagstelling over de grootte van de woning in 2001 en 2005, werden enkele aanpassingen gedaan, maar deze hebben enkel betrekking op de definiëring van de categorieën goed tot zeer goed. Onderstaande tabel geeft de globale resultaten voor deze comfortindicator. Nog ongeveer 3% van de Vlaamse bewoonde woningen, bijna 68.000 woningen, is van ontoereikende kwaliteit en ook 23% of 580.000 woningen is slechts voorzien van een basis comfortniveau. De geëxtrapoleerde cijfers dienen uiteraard te worden geïnterpreteerd met een betrouwbaarheidsmarge (Tabel 12).

Tabel 11

Comfort van de bewoonde woningen, Vlaams Gewest, 2005 %

extrapolatie

2,7

67 545

Basiskwaliteit

23,2

580 390

Goede kwaliteit

36,9

923 120

Goede kwaliteit en ruim

26,1

652 939

Zeer goede kwaliteit

11,2

280 188

Totaal

100

2 501 681

Kwaliteit ontoereikend

Pag. 18


Tabel 12

Betrouwbaarheidsintervallen voor het comfort van de woningen, Vlaams Gewest, 2005 % Kwaliteit ontoereikend

0,6

14.769

Basiskwaliteit

1,5

38.767

Goede kwaliteit

1,8

44.310


1,6

40.340


1,2

28.919

Net als voor de fysische staat van de huurders wat betreft het comfort van voor de uitwendige kwaliteit. Dit wijst verschillen tussen beide groepen zich van de woningen situeren.

Tabel 13

abs

woning zijn de verschillen tussen eigenaars en de woningen behoorlijk uitgesproken, meer dan opnieuw in de richting van de suggestie dat de meer aan de binnenkant dan aan de buitenkant

Comfort van de bewoonde woningen, naar eigendomsstatuut, Vlaams Gewest, 2005 Goed en Zeer goed ruim 29,7 14,2

Eigenaar

ontoereik end 1,9

Huurder

5,4

26,6

53,2

13,8

1,1

100

Koper

2,5

27,7

34,4

24,2

11,2

100

Bouwer

0,5

13,2

29,5

38,2

18,5

100

Private huurder

6,1

29,1

51,4

12,0

1,4

100

Sociale huurder

2,7

18,2

59,0

19,7

0,3

100

Basis

Goed

22,1

32,1

Totaal 100

Type eigenaar

Type huurder

Pag. 19


3.3

Relatie tussen de kwaliteitsindicatoren De drie indicatoren voor woningkwaliteit brengen elk, zoals hierboven voorgesteld, via hun methode een ander aspect van de kwaliteit van de woningen in beeld. Uiteraard kunnen ze ook met mekaar in verband worden gebracht en het valt ook te verwachten dat ze niet losstaan van mekaar: een woning die uitwendig van slechte staat is, zal vaak ook inwendige gebreken vertonen. Dit is echter niet noodzakelijk het geval. Een woning kan er uitwendig zeer goed uit zien, maar binnenin heel wat beperkingen vertonen. Anderzijds is het ook mogelijk dat bewoners er in eerste instantie voor zorgen dat woning intern comfortabel is, vooraleer van start te gaan met externe renovatiewerken. Onderstaande correlatiematrices tonen de statistische samenhang tussen de drie indicatoren, in de eerste plaats voor de volledige steekproef (Tabel 14), vervolgens voor eigendomswoningen (Tabel 15) en voor huurwoningen (Tabel 16). De p-waarde9 bij deze correlaties is steeds zeer klein, bijna gelijk aan 0. Dit wijst dus op een zeer sterke statistische significantie van de relaties tussen de drie kwaliteitsindicatoren. Onderstaande matrices leiden tot de vaststelling dat de samenhang tussen de indicatoren voor de gehele steekproef behoorlijk sterk is, gezien de aard van de variabelen, en dat de coëfficiënten onderling weinig verschillen (zelfde grootte-orde). Bovendien blijken de indicatoren sterker gecorreleerd voor huurwoningen dan voor eigendomswoningen.

Tabel 14

Correlatiematrix kwaliteitsindicatoren uitwendige kwaliteit (index) 1

fysische staat (index) 0,307*

Comfort (classificatie) 0,281**

fysische staat (index)

0,307*

1

0,240**

Comfort (classificatie)

0,281**

0,240**

1

uitwendige kwaliteit (index)

Significantie steeds < 0,001 * Pearson; ** Spearman’s rho

Tabel 15

Correlatiematrix kwaliteitsindicatoren: eigendomswoningen uitwendige kwaliteit

fysische staat

comfort

1

0,276*

0,258**

0,276*

1

0,207**

0,258**

0,207**

1

uitwendige kwaliteit fysische staat comfort


Tabel 16

Correlatiematrix kwaliteitsindicatoren: huurwoningen

9

De p-waarde geeft aan hoe extreem de gevonden waarde voor de toetsingsgrootheid in de verdeling onder de nulhypothese is. Hoe kleiner de p-waarde, hoe extremer de uitkomst. In de praktijk worden waarden van 5% en 1% aangehouden als grens; is de p-waarde kleiner, dan spreekt men van een significante, resp. sterk significante uitkomst.

Pag. 20

SumResearch / 96059 Steunpunt Ruimte en Wonen uitwendige kwaliteit

fysische staat

comfort

1

0,308*

0,284**

0,308*

1

0,262**

0,284**

0,262**

1

uitwendige kwaliteit fysische staat comfort


Tot slot hebben we ook de oefening gedaan om groepen woningen met bepaalde kenmerken op de drie indicatoren af te bakenen. Dit kan uiteraard enkel voor de woningen die op elk van de indicatoren een geldige waarde hebben (indien bepaalde vragen in de survey niet werden beantwoord, konden de indicatoren niet worden samengesteld). Het gaat dan om 4861 respondenten, ofwel ongeveer 93% van de volledige steekproef. Een eerste mogelijkheid zijn de woningen die er het minst goed aan toe zijn wat betreft zowel uitwendige kwaliteit, fysische staat als comfort. We kunnen deze groep – groep 1- definiëren als: -

uitwendige kwaliteit: te vervangen, zware renovatie of lichte renovatie

en -

fysische staat van de woning: zeer slecht, slecht of matig

en -

comfort van de woning: ontoereikende kwaliteit of basiskwaliteit.

Een andere groep zijn de woningen die op de drie indicatoren goede resultaten boeken. We kunnen deze groep – groep 2 - definiëren als: -

uitwendige kwaliteit: geen gebreken of klein herstel

en -

fysische staat van de woning: goed

en -

comfort van de woning: goede kwaliteit, goede kwaliteit en ruim of zeer goede kwaliteit.

Onderstaande tabel toont het aandeel dat deze woningen uitmaken binnen de volledige steekproef en volgens eigendomsstatuut. Met de selectie van “slechtste” woningen komen we binnen onze steekproef uit op een aantal van 101 (op 4861), wat dus overeenstemt met een 2,1% van de woningen. Afbakening van de tweede groep (“beste” woningen) komt uit op een aantal van 2595 woningen binnen de steekproef, ofwel ongeveer 53%. Dit wil dus zeggen dat de helft van de Vlaamse woningen zowel wat betreft de uitwendige bouwtechnische kwaliteit, de inen uitwendige fysische staat (volgens de bewoners) als het comfortniveau binnen de meest gunstige categorieën vallen. Daarnaast blijken opnieuw duidelijk verschillen tussen eigenaars en huurders en ook verder binnen deze groepen, die de eerder vastgestelde trends bevestigen: eigenaars die hun woningen gebouwd hebben, wonen het best (73% behoort tot de “beste” woningen), gevolgd door de sociale huurders, voor de eigenaars die hun

Pag. 21


woning kochten. Tenslotte komt de private huursector er opnieuw uit als deze waar de woningen van de laagste kwaliteit zijn: 4,5% behoort tot de “slechtste” woningen, slechts 39% tot de “beste”.

Tabel 17

Aandeel woningen dat voldoet aan de kenmerken Groep 1

Groep 2

Totaal

2,1

53,4

Eigenaar (3878)

1,5

56,9

Huurder (1257)

4,0

42,4

Koper (2110)

2,2

46,1

Bouwer (1603)

0,2

72,9

Private huurder (962)

4,5

38,9

Sociale huurder (293)

2,4

53,2

Andere combinaties zijn uiteraard evenzeer mogelijk. Ongeveer 45% van de woningen blijken voor de drie indicatoren verschillend te scoren. Onderstaande tabel geeft een overzicht op alle mogelijke combinaties tussen de drie kwaliteitsindicatoren. De woningen die onder groep 1 en groep 2 vallen, werden in de tabel respectievelijk in groen en in rood aangeduid. Verder merken we op dat voor bepaalde cellen het aantal woningen zeer beperkt is, vooral binnen de woningen die uitwendig een zware renovatie of vervanging vereisen (0,1% stemt ongeveer overeen met 5 woningen). De combinaties waaronder het grootst aantal woningen vallen, bevinden zich wat betreft uitwendige kwaliteit binnen de categorieën geen gebreken en klein herstel, wat dus wijst op weinig of geen uitwendige problemen aan de woning. Ongeveer 14% van de woningen is uitwendig goed en heeft ook een hoog comfortniveau, maar scoort slechts matig wat betreft de fysische staat van de woning. Omgekeerd is 12% van de woningen in goede uitwendige en fysische staat, maar is er slechts basiscomfort aanwezig. Ongeveer 6% is uitwendig weliswaar van goede kwaliteit, maar zowel fysische staat en comfort scoren slechts matig. Dat er woningen bestaan waarvoor een discrepantie bestaat tussen de drie indicatoren, blijkt dus duidelijk uit onderstaande tabel. Wat de precieze redenen hiervoor kunnen zijn, is moeilijker te definiëren. We kunnen ervan uitgaan dat het zeker voorkomt dat woningen uitwendig in goede staat verkeren, maar dat binnenin heel wat kwaliteitsproblemen bestaan. Ook het omgekeerde is mogelijk, maar uit de cijfers blijkt dat dit slechts zelden voorkomt. Een andere mogelijkheid is dat er verschillen optreden omwille van de combinatie van subjectieve en objectieve indicatoren, en dat op basis van de bevraging een ander (positiever, maar vaker negatiever) beeld naar voren komt dan de effectieve situatie. Tenslotte zullen er waarschijnlijk ook gevallen bestaan waar fouten zijn opgetreden bij de opname, bevraging of invoer van de gegevens, met een onduidelijk beeld op de kwaliteit van de woning tot gevolg.

Pag. 22

SumResearch / 96059 Steunpunt Ruimte en Wonen uitwendig

fysische staat

goed geen gebreken + klein herstel matig slecht tot zeer slecht

basis

ontoereikend

11,7

0,4

14,3

5,9

0,6

3,7

3,0

0,9

1,7

1,0

0,1

0,6

0,8

0,2

slecht tot zeer slecht

0,3

0,5

0,3

goed

0,1

0,1

0,1

matig

0,1

0,2

0,0

slecht tot zeer slecht

0,1

0,1

0,0

goed lichte renovatie matig

zware renovatie + te vervangen

goed tot zeer goed 53,4

Pag. 23


3.4

Relatie met de kwaliteit van de woningelementen Om verder inzicht te krijgen in de verschillende kwaliteitsindicatoren onderzoeken we nog de samenhang tussen de indicatoren en enkele specifieke gegevens over de woning, namelijk de kwaliteit van uitwendige elementen op basis van de Woningschouwing en de staat van de woningelementen en het voorkomen van vochtproblemen op basis van de Woonsurvey.

3.4.1

Bouwdeelscores uitwendige kwaliteit Uit de Woningschouwing beschikken we voor de drie onderzochte woningelementen – dak, gevel en buitenschrijnwerk – over een bouwdeelscore. Deze brengt de resultaten (voorkomen en kenmerken van gebreken) voor de verschillende deelelementen samen in een score per element. Dat de correlatie van deze bouwdeelscores groter is met de uitwendige kwaliteit dan met de andere indicatoren is logisch: het eindoordeel over de fysische staat werd immers berekend op basis van deze bouwdeelscores. De kwaliteit van dak, gevel en buitenschrijnwerk hangen ongeveer even sterk, maar vrij zwak, samen met de fysische staat als met het comfortniveau.

Tabel 18

Correlatiematrix bouwdeelscores woningelementen – indicatoren voor woningkwaliteit uitwendige kwaliteit

fysische staat

comfort

dak

0,445

0,192

0,197

gevel

0,349

0,238

0,218

buitenschrijnwerk

0,411

0,243

0,235

Volgende tabellen geven een concreter beeld op de samenhang tussen de bouwdeelscores en de indicatoren, en stellen per kwaliteitscategorie het aandeel woningen voor dat ‘te vervangen’ of ‘zware renovatie’ scoort per element van de woning. Het is normaal dat bij de woningen in de laagste uitwendige kwaliteitsklassen, ook meer kwaliteitsproblemen zijn aan de verschillende woningelementen.

Tabel 19

Aandeel ‘te vervangen’ en ‘zware renovatie’ op basis van bouwtechnische opname, volgens uitwendige kwaliteit

11,7

zware renovatie + te vervangen 44,3

gevel

0,3

9,6

48,7

buitenschrijnwerk

0,0

1,2

11,3

dak

geen gebreken + klein herstel 0,3

lichte renovatie

Onderstaande tabellen leiden ons niet echt tot duidelijke conclusies. Meer dan gevel en buitenschrijnwerk, blijken bij woningen die in slechte fysische staat verkeren (volgens de bewoners) ook het dak, objectief vastgesteld, in slechte staat te verkeren. Hoewel het vermoeden bestond dat de opname van het dak in de uitwendige schouwing het meest fouten kon bevatten, omwille van de beperkte zichtbaarheid, blijkt hier toch een zekere overeenkomst met de beoordeling door de bewoners.

Pag. 24


Tabel 20

Aandeel ‘te vervangen’ en ‘zware renovatie’ op basis van bouwtechnische opname, volgens fysische staat goed

Tabel 21

3.4.2

matig

slecht

zeer slecht

dak

0,6

1,7

3,7

11,1

gevel

0,4

2,7

2,4

3,7

buitenschrijnwerk

0,1

0,2

0,2

1,1

Aandeel ‘te vervangen’ en ‘zware renovatie’ op basis van bouwtechnische opname, volgens comfort goed tot zeer goed

basis

ontoereikend

dak

0,5

2,9

6,5

gevel

0,6

2,1

7,3

buitenschrijnwerk

0,5

0,2

0,4

Fysische staat woningelementen Aangezien de indicator van de fysische staat van de woning wordt berekend op basis van de vragen over de staat van de zes woningelementen, is het logisch dat de correlaties (Tabel 22) daarvoor dan ook behoorlijk sterk zijn, wat ook blijkt uit de kruistabel tussen beide variabelen (Tabel 23). Wat betreft de andere indicatoren zijn de correlaties vrij zwak en blijken, logischerwijs, de inwendige elementen van de woning (elektrische installatie en binnenmuren) sterker gecorreleerd met het comfort van de woning en de uitwendige elementen (buitenmuren en dakgoot) sterker met de uitwendige kwaliteit. De verschillen zijn echter beperkt. De staat van de ramen en het dak vertonen geen verschillend verband met uitwendige kwaliteit en comfort.

Tabel 22

Correlatiematrix staat van de woningelementen – indicatoren voor woningkwaliteit uitwendige kwaliteit

fysische staat

comfort

0,134

0,522

0,189

elektrische installatie binnenmuren

0,127

0,470

0,188

buitenmuren

0,202

0,518

0,151

ramen

0,174

0,568

0,185

dakgoot

0,158

0,539

0,117

dak

0,150

0,516

0,149

Significantie steeds < 0,001

Pag. 25


Tabel 23

Aandeel woningen die grote herstellingen nodig hebben (volgens de bewoners), naar fysische staat van de woning goed

matig

slecht

zeer slecht

elektrische installatie

0

0

30,2

75,3

binnenmuren

0

0,6

13,2

71,9

buitenmuren

0

0,9

18,3

68,3

ramen

0

8,6

30,8

75,4

dakgoot

0

6,7

20,3

73,0

dak

0

0

34,7

88,1

Onderstaande tabellen tonen duidelijk dat naarmate de uitwendige kwaliteit en het comfort van de woningen lager is, de noodzaak aan grote herstellingen aan de zes woningelementen ook groter wordt. We zien dat de ramen wat dit betreft het meest aan herstellingen toe zijn. Opvallend is ook dat bij de woningen die slecht scoren wat betreft comfort de noodzaak aan herstellingen groter is dan bij de woningen die uitwendig van slechte kwaliteit zijn. Deze vaststelling is op het eerste zicht moeilijk te verklaren, maar kan waarschijnlijk toegeschreven worden aan het feit dat de noodzaak aan grote herstellingen aan deze elementen ook is verwerkt in de comfortindicator, en meer bepaald als criteria voor de categorieën ontoereikend en basiskwaliteit.

Tabel 24

Aandeel woningen die grote herstellingen nodig hebben (volgens de bewoners), naar uitwendige kwaliteit van de woning

7,3


binnenmuren

1,7

4,9

4,5

buitenmuren

1,9

7,9

21,7

ramen

4,7

13,8

26,8

dakgoot

3,4

9,1

16,3

dak

3,1

9,6

16,8

elektrische installatie

Tabel 25

lichte renovatie

Aandeel woningen die grote herstellingen nodig hebben (volgens de bewoners), naar comfort van de woning elektrische installatie

3.4.3


goed tot zeer goed

basis

ontoereikend

1,4

5,0

28,9

binnenmuren

0,6

2,2

28,7

buitenmuren

1,2

3,2

25,0

ramen

3,3

7,9

35,5

dakgoot

2,3

5,4

30,7

dak

2,1

5,0

28,2

Vochtproblemen De tabellen met het voorkomen van vochtproblemen (Woonsurvey) per kwaliteitsklasse tonen een aantal verschillen voor de drie indicatoren. Uit de

Pag. 26


indicatoren op basis van de bevraging (fysische staat en comfort) blijkt duidelijk dat het voorkomen van deze problemen groter is naarmate de kwaliteit van de woning lager is. Dit komt veel minder naar voren uit de uitwendige woningschouwing. Terwijl van de woningen die in zeer slechte fysische staat verkeren 86% te kampen heeft met een vochtige muur of vloer, en 50% van de woningen met ontoereikend comfortniveau, is dit slechts het geval bij 32% van de woningen die op basis van het uitwendig onderzoek als zware renovatie of te vervangen werden beoordeeld. Ook voor schimmels op de muur en huis- of kelderzwam zien we deze grote verschillen tussen de uitwendige kwaliteit en voornamelijk de fysische staat. We kunnen besluiten dat de opname van vochtproblemen in de woning een sterke bijdrage kan leveren aan een volledig oordeel over de kwaliteit van de woning. Jammer genoeg is dit niet mogelijk bij een uitwendige inspectie van de woning. Opnieuw blijkt dus de noodzaak aan een objectief onderzoek naar de kwaliteit van de woningen dat zowel de uitwendige als de inwendige staat in rekening brengt.

Tabel 26

Aandeel woningen met vochtproblemen volgens de uitwendige kwaliteit

vochtige muur\vloer schimmels op de muur huiszwam of kelderzwam kelder regelmatig onder water

Tabel 27

Tabel 28

31,0


8,4

10,9

15,1

2,0

3,4

7,9

7,2

14,2

25,4


lichte renovatie

Aandeel woningen met vochtproblemen volgens de fysische staat goed

matig

slecht

zeer slecht

vochtige muur\vloer

9,6

27,4

50,1

85,6

schimmels op de muur huiszwam of kelderzwam kelder regelmatig onder water

4,1

12,2

27,6

61,2

0,9

3,5

5,8

21,7

5,8

10,4

16,2

21,8

Aandeel woningen met vochtproblemen volgens het comfortniveau goed tot zeer goed vochtige muur\vloer schimmels op de muur huiszwam of kelderzwam kelder regelmatig onder water

basis

ontoereikend

15,2

23,6

50,2

7,0

10,9

26,6

1,5

2,6

10,7

6,6

10,2

14,6

Pag. 27


3.5

Conclusie De drie indicatoren die een beeld geven van de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen wijzen er allen op dat de Vlaamse woningen over het algemeen van hoge kwaliteit zijn. Toch werden ook enkele vaststellingen gedaan die deze positieve boodschap enigszins nuanceren. Dat de uitwendige kwaliteit op basis van de Woningschouwing hoger is dan de staat (inen uitwendig) en het comfort op basis van de Woonsurvey kan waarschijnlijk deels worden verklaard door de verschillende inhoud van de indicatoren. Dit kan erop wijzen dat de uitwendige kwaliteit hoger is dan de inwendige. Daarnaast speelt ongetwijfeld ook de subjectiviteit van de indicatoren op basis van Woonsurvey. Beide elementen wijzen opnieuw op het gebrek en de noodzaak aan objectieve data over de inwendige kwaliteit van de woningen. Dat de huursector woningen van lagere kwaliteit bevat, blijkt eveneens duidelijk uit de drie indicatoren. Opmerkelijk is daarenboven dat dit uitsluitend te wijten is aan de slechte resultaten voor de private huursector. De sociale huursector blijkt op basis van het onderzoek over woningen van hoge kwaliteit te beschikken, zelfs hoger dan deze van eigenaars die hun woning hebben aangekocht. Eigenaars die hun woning bouwden, bewonen van alle groepen de beste woningen, maar deze zijn natuurlijk vrij recent, terwijl zij die hun woning kochten – vaak oudere woningen – nog niet alle renovatiewerken hebben uitgevoerd alvorens de woning te betrekken. Tenslotte hebben we ook getracht de verschillende indicatoren met mekaar in verband te brengen. De samenhang is sterk significant, en opmerkelijk is dat ze sterker is bij huurwoningen dan bij eigendomswoningen. Bij de huurwoningen blijken de uitwendige kwaliteit en het comfort van de woningen het nauwst samen te hangen. Bijkomend is ook gebleken dat ongeveer de helft van alle woningen in Vlaanderen zowel volgens de uitwendige kwaliteit, de fysische staat en het comfort in de beste condities verkeren. Slechts een kleine fractie is er op alle vlakken zeer slecht aan toe. Opnieuw verschillen deze resultaten volgens het eigendomsstatuut en is blijkt opnieuw de woonsituatie bij private huurders het vaakst problematisch. Uit de analyses van de indicatoren volgens de staat van afzonderlijke woningelementen kunnen geen duidelijke conclusies genomen worden. Wel kan worden opgemerkt dat om een goed beeld te krijgen op de kwaliteit van de woning het voorkomen van vochtproblemen zeker een belangrijke factor is, die echter niet kan worden opgenomen via een uitwendige schouwing. Objectief inwendig onderzoek van de woning is daarvoor dan ook noodzakelijk.

Pag. 28


4

Evolutie van de woningkwaliteit Naast deze algemene resultaten is het natuurlijk interessant, voor beleidsmakers en voor onderzoekers, deze te bekijken in een breder tijdsperspectief. Voor wie de woningmarkt de laatste jaren heeft gevolgd, is het meer dan duidelijk dat deze niet heeft stilgestaan. Dat de kwaliteit van de woningen hoger is geworden, kon aan de hand van verscheidene observaties worden vastgesteld. Zoals het niet te betwisten valt dat de woningkwaliteit globaal verbeterde, is het evenzeer duidelijk dat dit niet voor iedereen op dezelfde wijze en met dezelfde snelheid het geval was. Nog steeds, of misschien zelfs meer dan vroeger, worden toch nog een groot aantal gezinnen geconfronteerd met een slechte woningkwaliteit en met wanpraktijken. We vermoeden dat deze wanpraktijken zich echter voor een groot deel afspelen in woningen die niet-officieel worden bewoond. Jammer genoeg zijn deze niet opgenomen in de steekproef van het onderzoek van het Kenniscentrum en evenmin in eerdere onderzoeken. Tot nog toe is het zelfs niet geweten wat de precieze omvang van dit segment van de woningmarkt is.

4.1

Uitwendige woningkwaliteit

4.1.1

Resultaten AROHM-survey 1994/95 In 1994/1995 organiseerde AROHM een grootschalig onderzoek naar de uitwendige kwaliteit van de Vlaamse woningen. De steekproef voor dit onderzoek, representatief op arrondissementeel niveau, werd willekeurig getrokken op basis van het Rijksregister en bevat dus enkel bewoonde woningen. In totaal werden 8256 woningen onderzocht door inspecteurs van AROHM op basis van een uitwendige technische schouwing, waarbij aandacht werd geschonken aan de staat van het dak, de gevels en het schrijnwerk. Het eindoordeel over de woning betreft een persoonlijke evaluatie van de onderzoekers, waardoor enige subjectiviteit niet uit te sluiten is.

Tabel 29

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, Vlaams Gewest 1994/95 %

extrapolatie

Zonder gebreken

43,3

Klein herstel

25,0

Zonder gebreken + klein herstel

68,3

1.501.000

Lichte renovatie

19,9

438.000

Zware renovatie

10,6

Te vervangen

1,1

Zware renovatie + te vervangen

11,8

259.000

Totaal

100

2.198.000

Het meest bekende resultaat van dit kwaliteitsonderzoek betreft het veel gebruikte cijfer van “300.000 slechte woningen in Vlaanderen”.

Pag. 29


De onderzoekers definieerden woningen die binnen de twee laatste categorieën vallen als slechte woningen. Op basis van bovenstaande tabel worden in beide categorieën in totaal 259.000 woningen geteld. Dit cijfer heeft dan enkel betrekking op de uitwendige kwaliteit van de woningen. Eerder onderzoek naar de woningkwaliteit uit 1978, waarbij zowel in- als uitwendig onderzoek werd gedaan, had echter aangetoond dat bij uitwendig onderzoek het aantal woningen van slechte kwaliteit werd onderschat. Daarom werd door de onderzoekers bij de verwerking van de survey 1994/95 een verhogingsfactor ontwikkeld, die de overschatting van de kwaliteit via louter uitwendig onderzoek, corrigeert. Door met de data van het onderzoek uit 1978 de verhouding te berekenen tussen het percentage woningen in de slechtste kwaliteitscategorie bij een inwendige tov bij een uitwendige schouwing, kwam men uit op een correctiefactor van 1,17. Op deze manier werd het totaalcijfer van 259.000 vermeerderd tot 300.000. de berekening van deze coëfficiënt gebeurde weliswaar enkel op basis van de data voor de provincie Oost-Vlaanderen. Verdere informatie over de berekening van deze factor, het onderzoek uit 1978 en de achterliggende methodes kon niet worden achterhaald. Er bestaan ook geen recente data die een herberekening en dus actualisatie van dergelijke factor toelaten. Deze factor werd dan ook niet gebruikt bij de verwerking van de resultaten van de Woningschouwing 2005, aangezien, zoals hierboven aangehaald, toch een aantal vraagtekens kan worden geplaatst bij de geldigheid en de bruikbaarheid ervan. We bespreken dus enkel de uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, met alle beperkingen en onvolledigheden die dat met zich meebrengt, en gaan voor de resultaten van de survey 1994/95 uit van het getal van 259.000 slechte woningen (zware renovatie of te vervangen) in plaats van 300.000. Op basis van de resultaten van de AROHM-survey 1994/95 en vergelijking met de eerdere peilingsenquêtes (1961/62, 1971/72, 1982/83) werd in het onderzoeksrapport van de survey 1994/95 besloten dat het aantal te vervangen of uitgebreid te renoveren woningen in Vlaanderen nagenoeg constant was gebleven (in totaal telkens ongeveer 300.000 woningen). Hierin werd een belangrijk signaal gezien dat het beleid onvoldoende instrumenten had ontwikkeld om de noodzakelijke renovaties te stimuleren.

4.1.2

Evolutie uitwendige woningkwaliteit 1994/95 - 2005 Met de recente gegevens van de Woningschouwing 2005 kunnen we wel duidelijk besluiten dat gedurende het laatste decennium een gunstige evolutie is ingezet in Vlaanderen wat betreft de uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen. Niettemin willen we vooreerst enkele randbemerkingen formuleren die van belang zijn bij de interpretatie en vergelijking van de resultaten van de kwaliteitssurveys van 1994/95 en 2005. Voor een juiste vergelijking van beide resultaten moet de persoonlijke evaluatie van de onderzoekers in acht worden genomen. Een persoonlijk oordeel zal over het algemeen eerder te streng zijn dan te mals. Wanneer men een gebrek of meerdere gebreken vaststelt aan de woning, zal men snel geneigd zijn deze te klasseren als ‘zware renovatie’ ook al zijn deze gebreken misschien van beperkte aard en vereist de woning dus per definitie enkel ‘lichte renovatie’. We kunnen dus vermoeden dat de cijfers van het onderzoek uit 1994/95 een zekere overschatting zijn van het aantal woningen te vervangen, zware renovatie en misschien zelfs lichte renovatie. Het is echter niet mogelijk dit vermoeden te bewijzen of enigszins te kwantificeren. Wel beschikken we met de Woningschouwing 2005 zowel over een persoonlijk oordeel door de onderzoekers als over een eindoordeel dat op objectieve manier tot stand

Pag. 30


kwam (Tabel 1). Daaruit kunnen we afleiden dat de inspecteurs zelf, wanneer ze een persoonlijke evaluatie maken van de uitwendige kwaliteit van de woning, minder vaak de woning als zonder gebreken beschouwen en vaker als klein herstel nodig en zware renovatie nodig. Dit wijst er dus op dat de inspecteurs effectief eerder te streng oordelen, wat dus in 1994/95 ook het geval zal zijn geweest. Bijkomend kunnen we nog stellen dat de in 2005 gehanteerde methode mogelijk heeft geleid tot een zekere objectivering van de persoonlijke evaluaties van de onderzoekers. Zij hebben immers elk een zeer groot aantal woningen op grondige wijze onderzocht, door systematisch elk van de uiterlijk waarneembare bouwtechnische elementen grondig te onderzoeken en te controleren op de aanwezigheid en de aard en ernst van eventuele gebreken. Hieruit durven we besluiten dat de persoonlijke evaluaties door de onderzoekers bij de Woningschouwing leidde tot een meer accuraat kwaliteitsoordeel en dus dat de overschatting van de slechte kwaliteit van de woningen waarschijnlijk groter was in 1994/95 dan in 2005. De voorgestelde resultaten hebben ook enkel betrekking op de uitwendige, bouwtechnische kwaliteit van de woningen en zeggen dus niets over de inwendige kwaliteit. Met deze gegevens kunnen we dus uitspraken doen over de evolutie van de uitwendige bouwtechnische kwaliteit van de woningen tussen 1995 en 2005, maar dit impliceert geenszins een gelijke evolutie wat betreft de rest van de woning. Deze evolutie kan deels worden onderzocht op basis van de indicatoren van de Woonsurvey 2005 en vergelijking met de resultaten van de SEE 2001. Tabel 30 geeft een antwoord op een cruciale vraag, die zowel bij beleidsmakers als bij onderzoekers reeds meerdere jaren heerst: telt Vlaanderen nog steeds zo’n groot aantal bouwfysisch slechte woningen? De tabel toont duidelijk dat dit antwoord ‘nee’ is. Weliswaar dienen bovenstaande bemerkingen over de vergelijkbaarheid van de verschillende data en de bijhorende methodes steeds in het achterhoofd te worden gehouden bij gebruik en interpretatie van deze cijfers over de evolutie van de uitwendige woningkwaliteit. Het bekende cijfer van ‘300.000 slechte woningen in Vlaanderen’ oftewel 259.000 uitwendig slechte woningen is duidelijk niet meer geldig. De objectieve methode voor de bepaling van de uitwendige kwaliteit wijst erop dat ongeveer 3800 bewoonde woningen te vervangen zijn en 20.200 een zware renovatie vragen (cijfers te interpreteren met een betrouwbaarheidsinterval). We willen weliswaar benadrukken dat ook woningen in de categorie ‘lichte renovatie’ eerder van lage kwaliteit zijn (ongeveer 141.000 bewoonde woningen). De definitie zegt immers dat er één zwaar gebrek of meerdere zware gebreken van beperkte aard aanwezig zijn. We herhalen eveneens dat deze cijfers enkel betrekking hebben op de officieel bewoonde woningen (want staal op basis van Rijksregister). Ook de resultaten volgens het persoonlijk oordeel van de onderzoekers wijzen op eenzelfde grootte-orde van het aantal woningen binnen de verschillende categorieën (uitgezonderd geen gebreken – klein herstel). Dit bevestigt dus de positieve evolutie van de uitwendige woningkwaliteit in Vlaanderen, temeer omdat deze resultaten op dezelfde wijze tot stand kwam, en in vele gevallen zelfs door dezelfde inspecteurs van AROHM, mits de hierboven geformuleerde bemerkingen.

Pag. 31


Tabel 30

Evolutie van uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen, 1994/95 - 2005 1994/1995 persoonlijke evaluatie 43,3

2005 persoonlijke evaluatie 66,5

2005 bouwtechnische opname 84,0

Klein herstel

25,0

26,3

9,4

Lichte renovatie

19,9

5,8

5,7

Zware renovatie

10,6

1,4

0,8

Te vervangen

1,1

0,1

0,2

Totaal

100

100

100

1994/1995 persoonlijke evaluatie

2005 persoonlijke evaluatie 1.662.371

2005 bouwtechnische opname 2.100.273

659.080

235.994

1.501.000

2.321.451

2.336.267

438.000

144.157

141.383

34.169

20.228

1.904

3.803

259.000

36.073

24.031

2.198.000

2.501.681

2.501.681

Zonder gebreken

Zonder gebreken Klein herstel

Zonder gebreken + klein herstel Lichte renovatie Zware renovatie Te vervangen

Zware renovatie + te vervangen Totaal

Zonder twijfel leiden deze resultaten ons tot het besluit dat de uitwendige kwaliteit van de woningen in Vlaanderen opmerkelijk is verbeterd gedurende het laatste decennium. Eenvoudig gezegd kunnen we stellen dat zich in Vlaanderen geen algemeen probleem voordoet wat betreft de uitwendige woningkwaliteit. Dit besluit gaat echter voorbij aan de verschillende woningmarktsegmenten, verschillende regio’s, groepen van huishoudens, die uiteraard niet elk op dezelfde wijze zijn geëvolueerd gedurende deze periode. Deze nadere en diepgaandere analyses brengen we later aan bod.

4.2

Indicator fysische staat van de woning Voor de indicator ‘fysische staat van de woning’ kunnen we teruggrijpen naar de resultaten van de SEE 2001 teneinde een vergelijking in de tijd te maken. Vroegere vergelijkingspunten zijn niet beschikbaar, aangezien deze indicator pas werd ontwikkeld naar aanleiding van de verwerking van de data van de SEE 2001. Ook deze cijfers duiden op een behoorlijke verbetering van de fysische staat van de Vlaamse woningen: het aantal goede woningen nam toe, terwijl alle andere categorieën (matig tot zeer slecht) een kleiner aandeel woningen vertegenwoordigen. Opnieuw hebben de cijfers enkel betrekking op de officieel bewoonde woningen.

Pag. 32


Tabel 31

Fysische staat van de woning, 2001 - 2005 2001

2005

Goed

57,6

65,5

Matig

29,1

25,3

Slecht

11,7

8,4

Zeer slecht

1,6

0,8

Totaal

100

100

Hoewel we ook hier een gunstige evolutie vaststellen, is deze minder spectaculair dan voor de uitwendige kwaliteit op basis van de Woningschouwing. We kunnen dit in de eerste plaats eenvoudig verklaren door het feit dat het slechts gaat over een periode van vier jaar ten opzichte van tien jaar voor de uitwendige kwaliteit. Ook de sterk verschillende meetmethodes die voor beide indicatoren werden toegepast (objectief vs. subjectief) hebben uiteraard invloed op de vergelijkbaarheid van de resultaten. Aangezien de indicator fysische staat zowel elementen van de inwendige als de uitwendige toestand in beeld brengt, kunnen deze resultaten er mogelijks op wijzen dat de sterke positieve trend zich sterker aan de buitenzijde van de woningen heeft voorgedaan en dat de binnenzijde enigszins achterblijft. Jammer genoeg beschikken we niet over de nodige gegevens – objectieve data over de inwendige kwaliteit van de woningen - om dit vermoeden te toetsen. De indicator fysische staat van de woning baseert zich immers op de bevraging en wordt ongetwijfeld in belangrijke mate beïnvloed door het referentiekader en de situatie van de bewoners. We kunnen natuurlijk ook de cijfers over de staat van de verschillende woningonderdelen presenteren voor 2001 en 2005. Deze cijfers tonen eveneens dat de noodzaak aan grote herstellingen aan de woningen verminderd is, en dit voor de zes bevraagde woningonderdelen. In 2005 behoeft 12% van de woningen minstens één grote herstelling, in 2001 was dit nog bijna 14%. De ramen blijven nog steeds de elementen waarvoor de nood aan herstellingen het grootst is.

Tabel 32

Aandeel woningen waarbij grote herstellingen nodig zijn, 2001 - 2005 2001

2005

Elektrische installatie

3,9

3,2

Binnenmuren

3,1

1,8

Buitenmuren

4,1

2,3

Ramen

6,5

5,4

Dakgoot

4,9

3,9

Dak

5,2

3,5

13,6

12,1

Minstens één grote herstelling

In Vanneste e.a. (2004), waar de auteurs de methode en eerste resultaten betreffende de synthese-index beschrijven, worden de cijfers voor 2001 in relatie gebracht met de resultaten van de survey 1994/95. Men besluit dat het cijfer van 13,3% slechte en zeer slechte woningen niet significant verschilt van de 11,7% woningen zware renovatie of te vervangen uit 1994/95 en dat het aantal van 300.000 slechte woningen in Vlaanderen dus ongewijzigd was gebleven. Men zag dit als een bewijs dat de inschatting van de woning door de bewoners zeer sterk aanleunt bij de werkelijke staat van de woning, hetgeen het vermoeden van subjectiviteit weerlegt.

Pag. 33


Deze conclusies dienen toch wel sterk te worden genuanceerd. Het onderzoek van het Kenniscentrum Duurzaam in 2005 toonde immers aan dat beide indicatoren over de staat van de woning, enerzijds de objectief gemeten uitwendige kwaliteit, en anderzijds de inen uitwendige staat op basis van de bevraging, wel degelijk sterk verschillende resultaten opleveren: de eerste indicator levert een positiever beeld op de kwaliteit van de Vlaamse woningen dan de tweede. Dit kan toegeschreven worden aan twee factoren, zijnde de suggestie dat de uitwendige kwaliteit van de woningen hoger is dan de inwendige en de subjectiviteit die ongetwijfeld schuilgaat in de beoordeling van de woning door de bewoners. Het is dus verkeerd beide indicatoren naast mekaar te leggen alsof ze hetzelfde meten, en daaruit conclusies te nemen over de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen. Bovendien is eveneens gebleken dat gedurende de jaren 1990 en 2000-2005 de Vlaamse woningen heel wat veranderingen hebben ondergaan. Bij vergelijking van cijfers uit 1994/95 en 2001 speelt dus ongetwijfeld ook een sterke evolutie mee.

4.3

Comfort van de woning Ook de indicator over het comfort van de Vlaamse woningen wijst op een gunstige evolutie in periode 2001-2005. Minder woningen zijn van ontoereikende of basis kwaliteit, terwijl een groter aandeel woningen goed tot zeer goed is.

Tabel 33

Comfort van de woning, 2001 - 2005 2001

2005


17,1

11,2


21,0

26,1

Goede kwaliteit

28,4

36,9

Basiskwaliteit

27,8

23,2

Kwaliteit ontoereikend

5,7

2,7

Totaal

100

100

Wat betreft het comfortniveau van de woningen beschikken we naast deze nieuwe indicator ook over twee andere indicatoren die toelaten een evolutie te schetsen die verder terug gaat in de tijd. Zo is er de oude indicator klein – middelmatig – groot comfort. Deze werd ontwikkeld voor de Volks- en Woningtellingen van 1981 en 1991. -

klein comfort = stromend water binnen de woning + wc met waterspoeling + badkamer of stortbad

-

middelmatig comfort = klein comfort + centrale verwarming

-

groot comfort = middelmatig comfort telefoonaansluiting + tenminste één auto

+

keuken

(ten

minste

4

m²)

+

Voor de verwerking van de SEE 2001 werd geopteerd voor de ontwikkeling van een nieuwe, gemoderniseerde indicator die hierboven werd voorgesteld. Niettemin werd in functie van vergelijking deze indicator opnieuw berekend voor de verwerking van de SEE 2001. Ook met de data van de Woonsurvey is dit mogelijk, behalve dat de aanwezigheid van een telefoonaansluiting niet werd bevraagd. De definitie van ‘groot comfort’ is dus licht aangepast, maar niet problematisch aangezien we sterk kunnen betwisten of het hebben van een telefoonaansluiting nog steeds een element van comfort uitmaakt.

Pag. 34


De sterke toename van het comfortniveau van de Vlaamse woningen blijkt ook zeer duidelijk uit deze cijfers. Deze trend die zich reeds zeer duidelijk in 1991 aftekende, heeft zich nog verder gezet in 2001 en 2005.

Tabel 34

Comfort van de woning volgens de oude comfortindicator, 2001 - 2005 1981*

1991**

2001**

2005

Groot comfort

28,8

42,4

56,0

68,5

Middelmatig comfort

20,1

16,6

14,0

10,4

Klein comfort

22,4

27,1

25,0

17,8

Geen klein comfort

28,7

13,9

4,9

3,3

Totaal

100

100

100

100

Bron: * monografie 1991, ** monografie 2001

Een derde indicator over het comfort werd ontwikkeld in het onderzoek op basis van het Sociaal-Economisch Panel10. De kwaliteit van de woning werd er gemeten door middel van de comfortindicator ‘basiscomfort’: de woning beschikt over bad of douche én centrale verwarming. Ook de Woonsurvey laat uiteraard toe de aanwezigheid van basiscomfort in de woningen volgens deze definitie te meten. Deze indicator toont eveneens duidelijk dat sedert de jaren 1970 het comfort in de Vlaamse woningen steeds toenam. De sterke stijging tijdens de periode 1976 – 1985 heeft zich daarna voortdurend verder gezet, zij het iets minder sterk. In 2005 is in bijna 80% van de Vlaamse woningen basiscomfort aanwezig, wat dus wil zeggen dat er een bad of douche en centrale verwarming is. Natuurlijk geeft dit slechts een beperkt beeld op het comfortniveau van de woningen. Comfort betekent immers heel wat meer dan bad of douche en centrale verwarming, zeker in de actuele maatschappelijke context.

Tabel 35

Aanwezigheid van basiscomfort, 1976 - 2005 Aanwezigheid van basiscomfort

1976*

1985**

1992*

1997**

2005

43,3

61,2

67,3

74,4

79,5

* Meulemans e.a. (1996), data SEP ** Pannecoucke e.a. (2001), data SEP 1985 en 1997

1976

en

1992;

10

Meulemans B., Geurts V. & De Decker P. (1996), Wonen in Vlaanderen. Onderzoek naar de doelgroepen van het woonbeleid, CSB en Steunpunt Wonen en Woonbeleid van UFSIA, o.l.v. Vlaams minister van leefmilieu en

huisvesting.

Pag. 35


Figuur 1

Aanwezigheid van basiscomfort, 1976 - 2005

Aanwezigheid van basiscomfort 100 90 80 70 60 50 40 30 1976

4.4

1985

1992

1997

2005

Conclusie Dat de kwaliteit van de woningen toenam gedurende de laatste periode blijkt duidelijk uit de resultaten van de Woningschouwing 2005 en de Woonsurvey 2005. Zowel de uitwendige kwaliteit, de fysische staat en het comfort van de woningen kenden een forse verbetering. Niettemin vinden we de sterke verbetering wat betreft de uitwendige kwaliteit niet in dezelfde mate terug als het gaat over de fysische staat (inen uitwendig) en het comfortniveau van de woningen. De onderzochte tijdsperiode is natuurlijk korter, en ook de onderzoeksmethodes zijn sterk verschillend. Mogelijks kan dit ook wijzen op een evolutie aan verschillende snelheden: de sterke positieve trend manifesteert zich misschien sterker aan de buitenzijde, terwijl de binnenzijde van de woningen enigszins achterblijft. Objectieve, vergelijkbare data over de binnenzijde van de woning ontbreken echter om deze suggestie effectief te onderzoeken. De algemeen positieve boodschap dat de kwaliteit van de Vlaamse woningen een sterke verbetering kende gedurende de voorbije jaren, gaat echter eveneens voorbij aan de verschillende woningmarktsegmenten, verschillende regio’s, groepen van huishoudens, die uiteraard niet elk op dezelfde wijze zijn geëvolueerd gedurende deze periode. De evolutie van de kwaliteit van de woningen dient dus op meer genuanceerde wijze te worden benaderd.

Pag. 36


5

Evolutie van de woningkwaliteit: verschillen tussen eigenaars en huurders Bovenstaande analyses en resultaten hebben duidelijk gemaakt dat Vlaanderen gedurende het laatste decennium een grote stap voorwaarts heeft gezet wat betreft de kwaliteit van het wonen. Zowel de uitwendige kwaliteit, de fysische staat als het comfort van de woningen kende een algemene voorname verbetering. Dit wil natuurlijk niet zeggen dat àlle woningen in Vlaanderen een kwaliteitsverbetering hebben doorgemaakt. Inspanningen hebben zich niet in alle segmenten en bij alle doelgroepen op dezelfde manier en met dezelfde snelheid voorgedaan. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de kwaliteitsevoluties bij eigendoms- en huurwoningen.

5.1

Uitwendige kwaliteit Het is evident dat de algemene sterke stijging van de uitwendige kwaliteit van de woningen in Vlaanderen zich zowel heeft voorgedaan voor de eigenaars als voor de huurders. Beide groepen wonen heel wat beter in 2005 dan in 1994/95. Toch blijft net als in 1994/95 ook in 2005 de huursector achter wat betreft de uitwendige kwaliteit van de woningen ten opzichte van de eigendomssector. Jammer genoeg werd bij de rapportering over de survey 1994/95 geen verder onderscheid gemaakt binnen de eigendoms- en huursector. Vooral in de huursector zou het bijzonder interessant zijn de evolutie voor de private en de sociale woningen afzonderlijk te kunnen onderzoeken, aangezien de resultaten van 2005 wijzen op een grote kloof tussen beide deelsectoren. De beschikbare data bieden dus niet de mogelijkheid na te gaan of zich de laatste 10 jaar een sterke verbetering in het sociale huurpatrimonium heeft voorgedaan, dan wel of de kwaliteitsverschillen tussen de sociale en private huurwoningen nog verder teruggaan in de tijd of structureel zijn.

Tabel 36

Uitwendige kwaliteit van de woningen naar eigendomsstatuut, 1994/95 - 2005 eigenaar

huurder

1994/95

2005

1994/95

2005

geen gebreken + klein herstel

67,6

94,6

62,7

92,6

lichte renovatie

20,1

4,9

19,4

6,3

zware renovatie + te vervangen

12,4

0,6

17,9

1,1

totaal

100

100

100

100

Pag. 37


Figuur 2

Uitwendige kwaliteit van de woningen naar eigendomsstatuut, 1994/95 - 2005

Uitwen d ig e kwaliteit van d e won in g 100% 90% 80% zware renovatie + te vervangen lichte renovatie

70% 60% 50%

geen gebreken + klein herstel

40% 30% 20% 10% 0% 1994/95

2005

eigenaar

1994/95

2005

huurder

Pag. 38


5.2

Fysische staat van de woning Op basis van de indicator voor de fysische staat van de woningen kunnen we duidelijk vaststellen dat in de periode 2001-2005 de kloof tussen eigenaars en huurders nog is toegenomen: in de eigendomssector zijn er meer goede woningen terwijl het aandeel matige tot zeer slechte woningen afnam. De huursector daarentegen kende slechts een beperkte evolutie wat betreft goede woningen en de daling van de percentages slechte en zeer slechte woningen hebben eveneens geleid tot een iets grotere vertegenwoordiging van matige woningen. De vastgestelde evolutie is opmerkelijk, aangezien we hier op basis van vergelijkbare gegevens kunnen aantonen dat de kloof tussen huurders en eigenaars toeneemt en dat de kwaliteitsproblemen op het vlak van de woningen zich steeds meer concentreren bij de huurders, die ook socio-economisch heel wat zwakker staan. Ook hier valt het te betreuren dat de gegevens van 2001 niet beschikbaar zijn voor private en sociale huurders afzonderlijk.

Tabel 37

Fysische staat van de woning naar eigendomsstatuut, 2001 - 2005 eigenaar 2001

Figuur 3

huurder

2005

2001

2005

goed

62,7

71,2

42,8

48,3

middelmatig

27,8

22,2

33,0

34,5

slecht

8,7

6,3

20,2

14,7

zeer slecht

0,7

0,3

4,0

2,4

totaal

100

100

100

100

Fysische staat van de woning naar eigendomsstatuut, 2001 - 2005

Fysische staat van de woning 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

zeer slecht slecht middelmatig goed

2001

2005 eigenaar

2001

2005 huurder

Pag. 39


5.3

Comfort van de woning Sedert 1991 is zowel voor eigenaars als voor huurders het comfort van de woningen (oude comfortindicator) sterk toegenomen. Steeds was de situatie wel minder goed in de huurwoningen dan in de eigendomswoningen.

Tabel 38

Figuur 4

Comfort van de woning volgens de oude comfortindicator, 2001 - 2005 Eigenaar Huurder 1991 2001 2005 1991 2001 13 4 2,7 17 6 Geen klein comfort 26 23 17,1 30 30 Klein comfort 14 14 5,9 23 33 Middelmatig comfort 47 59 74,2 30 31 Groot comfort 100 100 100 100 100 Totaal

2005 4,5 20,1 23,9 51,5 100

Comfort van de woning volgens de oude comfortindicator, 2001 - 2005

100% 90% 80% 70%

Groot comfort

60%

Middelmatig comfort

50%

Klein comfort

40%

Geen klein comfort

30% 20% 10% 0% 1991

2001

2005

Eigenaar

1991

2001

2005

Huurder

Onderstaande tabel en figuur brengen de evolutie (1976-2005) in beeld voor eigenaars en huurders, wat betreft de aanwezigheid van basiscomfort zoals gedefinieerd bij de verwerking van het SEP (aanwezigheid van bad of douche en centrale verwarming). In beide groepen nam het aandeel woningen met basiscomfort fors toe en opmerkelijk is bovendien dat de huurders een inhaalbeweging hebben gemaakt: terwijl zij in 1976 nog sterk achterop lagen ten opzichte van de eigendomswoningen (28% tov 51%), is dit verschil in 2005 nog slechts beperkt (76% tov 81%).

Tabel 39

Aanwezigheid van basiscomfort naar eigendomsstatuut, 1976 - 2005 1976*

1992*

2005**

Eigenaar

50,6

71,4

80,7

Huurder

28,3

59,2

75,9

Totaal

43,3

67,3

79,5

Pag. 40


Bron: * Meulemans e.a. (1996), data SEP 1976 en 1992; ** Woonsurvey 2005

Figuur 5

Aanwezigheid van basiscomfort naar eigendomsstatuut, 1976 - 2005

Aanwezigheid van basiscomfort, 1976 - 2005 100 90 80 70

Eigenaar

60

Huurder

50

Totaal

40 30 20 10 0 1976

1992

2005

Pag. 41


6

Kwaliteit – ouderdom van de woning Eerdere onderzoeken naar woningkwaliteit wezen reeds uit dat er een duidelijk verband bestaat tussen de ouderdom van woningen en de staat waarin ze zich bevinden. Het is natuurlijk niet verrassend dat oudere woningen eerder van lagere kwaliteit zijn. Maar natuurlijk kunnen ook hier veranderingen optreden: oudere woningen veranderen van eigenaar en nieuwe eigenaars doen vaak talrijke renovatiewerken. De Woningschouwing en Woonsurvey 2005 leverden een heleboel data die toelaten de relatie tussen kwaliteit en ouderdom verder te onderzoeken en in de mate van het mogelijke kunnen vergelijkingen met eerdere onderzoeken worden gemaakt.

6.1

Uitwendige kwaliteit Onderstaande tabel toont per kwaliteitscategorie voor de uitwendige kwaliteit de verdeling van de woningen volgens de bouwperiode. De laatste kolom geeft deze verdeling weer voor de volledige steekproef (obv de Woonsurvey, want variabele ‘bouwperiode’ uit survey), we kunnen dus de onder- en oververtegenwoordiging van woningen van bepaalde ouderdom binnen de verschillende kwaliteitsklassen aflezen. Een oververtegenwoordiging werd bold gemarkeerd. We moeten bovendien benadrukken dat voor de laatste categorieën, zware renovatie en te vervangen, de aantallen te klein zijn om representatieve uitspraken te kunnen doen. Uit de tabel blijkt dat woningen gebouwd voor 1960 oververtegenwoordigd zijn in de categorieën van te vervangen tot klein herstel. Binnen de categorie geen gebreken zijn woningen gebouwd vanaf 1970 oververtegenwoordigd.

Tabel 40

Uitwendige kwaliteit van de woning naar bouwperiode, kolompercentages lichte zware te geen klein herstel renovatie renovatie vervangen gebreken voor 1919 6,8 18,9 25,1 30,0 41,2

totaal 8,9

1919-1945

12,3

31,7

29,5

47,6

29,9

15,0

1946-1960

15,5

24,7

17,4

17,7

0,0

16,4

1961-1970

15,7

12,3

10,1

4,6

0,0

15,0

1971-1980

19,2

8,4

7,9

0,0

19,4

17,5

1981-1990

11,4

1,6

3,8

0,0

0,0

10,1

1991-2000

14,0

2,1

3,7

0,0

9,5

12,3

5,2

0,3

2,5

0,0

0,0

4,7

totaal

100

100

100

100

100

100

N

4179

403

251

23

6

4861

na 2000

Spearman’s rho = -0,31; p= 0,000

De Spearman-correlatiecoëfficiënt wijst op een eerder sterke samenhang tussen bouwperiode en uitwendige kwaliteit van de woning (= -0,31). Correlatie-analyse toont wel een sterkere samenhang voor huurwoningen (= -0,357) dan voor eigendomswoningen (= -0,246). Jammer genoeg beschikken we niet over dezelfde tabel voor 1994/95. Dit zou ons kunnen toelaten te onderzoeken of in die periode de verdeling volgens bouwperiode minder of meer aansluit bij de werkelijke verdeling voor heel Vlaanderen.

Pag. 42


De tabel waarover we wel beschikken voor 1994/95 is dezelfde, maar met rijpercentages. Dit wil dus zeggen dat binnen iedere categorie van bouwperiode de verdeling van de vijf kwaliteitsklassen is weergegeven. Deze tabellen kunnen worden vergeleken tussen 1994/95 en 2005 (Tabel 41). Gezien de aanzienlijke verbetering van de uitwendige kwaliteit van de volledige woningvoorraad, is het niet verwonderlijk dat binnen alle bouwperiodes de kwaliteit van de woningen is toegenomen: het aandeel woningen zonder gebreken neemt telkens toe, de andere kwaliteitsklassen zijn telkens minder vertegenwoordigd. Terwijl de verschillen tussen de oudste en de recentste woningen in 1994/95 zeer groot waren wat betreft de uitwendige kwaliteit (12% zonder gebreken tov 94% zonder gebreken), zien we dat deze kloof in 2005 reeds sterk is gedicht (68% tov 94%). Dit zou erop kunnen wijzen dat de hoogste relatieve verbetering van de uitwendige kwaliteit van de woningen zich heeft voorgedaan bij de woningen die er ook het slechtst aan toe waren (een toename van het aantal goede woningen met 57% voor de woningen gebouwd voor 1946). Woningen gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog kenden voornamelijk een daling binnen de categorieën lichte en zware renovatie, de woningen uit de na-oorlogse periode bij klein herstel en lichte renovatie. Niettemin deze trend blijft de kloof tussen de oudere en de jongere woningen nog steeds aanzienlijk, en zijn het in 2005 nog steeds voornamelijk de woningen gebouwd voor 1946 die te kampen hebben met een ondermaatse uitwendige kwaliteit. We moeten bij deze vergelijking weliswaar rekening houden met de eerder geformuleerde opmerkingen ten aanzien van de gebruikte methodes, namelijk de mate van subjectiviteit in het eindoordeel uit 1994/95 (persoonlijke evaluatie door de onderzoeker) en het objectieve eindoordeel in 2005 (systematische screening van de woningelementen, verwerking in computermodel). Dit kan de resultaten beperkt beïnvloeden, maar doet niet niettemin geen afbreuk aan de vastgestelde algemene trends.

Pag. 43


Tabel 41

Uitwendige kwaliteit van de woning naar bouwperiode, rijpercentages lichte zware te geen klein herstel renovatie renovatie vervangen gebreken 1994/95

totaal

voor 1945

11,6

24,9

32,3

27,7

3,4

100

1946-1961

30,4

39,9

23,8

5,8

0

100

1962-1970

51,1

30,0

17,1

1,8

0

100

1970-1981

75,2

16,5

7,9

0,3

0

100

na 1981

93,7

5,3

0,9

0,1

0

100

voor 1946

68,3

17,6

12,1

1,6

0,3

100

1946-1960

81,4

12,6

5,5

0,5

0,0

100

1961-1970

89,6

6,8

3,5

0,1

0,0

100

2005

1971-1980

93,6

3,9

2,3

0,0

0,1

100

na 1981

96,8

1,2

2,0

0,0

0,0

100

Evolutie 1994/95 - 2005 voor 1946

+56,7

-7,3

-20,2

-26,1

-3,1

1946-1960

+51,0

-27,3

-18,3

-5,3

0

1961-1970

+38,5

-23,2

-13,6

-1,7

0

1971-1980

+18,4

-12,6

-5,6

-0,3

+0,1

+3,1

-4,1

+1,1

-0,1

0

na 1981

6.2

Fysische staat van de woning Jammer genoeg beschikken we voor de indicator fysische staat van de woning voor 2001 niet over resultaten betreffende de relatie met de ouderdom van de woningen. We kunnen dus enkel de resultaten van 2005 voorstellen. Net als voor de uitwendige kwaliteit is in onderstaande tabel markering in bold gebruikt om een oververtegenwoordiging van woningen van bepaalde ouderdom binnen de kwaliteitsklassen aan te duiden. Binnen de groep woningen die op basis van deze (subjectieve) indicator tot de categorie ‘goed’ behoren zijn de woningen gebouwd na 1980 meer aanwezig dan gemiddeld voor heel Vlaanderen. In de categorie ‘matig’ is dit het geval de woningen gebouwd voor 1980, bij de ‘slechte’ woningen zijn deze daterend van voor 1960 oververtegenwoordigd. Tenslotte zien we een sterke overhand van woningen gebouwd voor 1945 in de woningen die worden beoordeeld als ‘zeer slecht’. Deze resultaten stemmen in grote mate overeen met de trends zoals we ze vaststellen bij de uitwendige kwaliteit.

Pag. 44


Tabel 42

Fysische staat van de woning naar bouwperiode, kolompercentages goed matig slecht zeer slecht

totaal

voor 1919

6,8

11,5

17,0

25,8

8,9

1919-1945

12,3

16,1

31,7

41,3

15,0

1946-1960

13,5

20,8

27,2

10,5

16,4

1961-1970

14,4

18,0

10,9

14,6

15,0

1971-1980

17,5

21,0

9,1

7,9

17,5

1981-1990

12,4

6,3

3,0

0,0

10,1

1991-2000

16,6

5,0

0,4

0,0

12,3

na 2000

6,5

1,2

0,8

0,0

4,7

totaal

100

100

100

100

100

Spearman’s rho = -0,292

Ook uit onderstaande tabel die de rijpercentages weergeeft, en dus binnen iedere bouwperiode de verdeling van de fysische staat blijkt duidelijk dat hoe ouder de woning is, hoe meer kans dat de woning onvoldoende kwalitatief is: bij woningen die gebouwd zijn voor 1919 is slechts de helft van goede kwaliteit, bij woningen gebouwd na 2000 ongeveer 92%.

Tabel 43

Fysische staat van de woning naar bouwperiode, rijpercentages goed matig slecht zeer slecht

totaal

voor 1919

50,9

31,9

15,0

2,2

100

1919-1945

54,8

26,5

16,6

2,1

100

1946-1960

54,9

31,5

13,1

0,5

100

1961-1970

64,0

29,6

5,7

0,7

100

1971-1980

66,1

29,5

4,1

0,3

100

1981-1990

82,1

15,6

2,3

0,0

100

1991-2000

89,7

10,0

0,2

0,0

100

na 2000

92,3

6,4

1,3

0,0

100

De correlatie tussen de ouderdom van de woning en de fysische staat bedraagt 0,29 en is dus van dezelfde grootte-orde als voor de uitwendige kwaliteit van de woningen. Ook hier stellen we een sterkere correlatie vast bij huurwoningen (= 0,384) ten opzichte van eigendomswoningen (= 0,294). Voor huurwoningen geldt dus meer dat de fysische staat van de woningen slechter is naarmate de woningen ouder zijn.

6.3

Comfort van de woning Tenslotte kan ook voor het comfort van de woningen dezelfde analyse worden herhaald. De nieuwe comfortindicator op basis van de Woonsurvey toont dat woningen gebouwd voor 1960 oververtegenwoordigd zijn binnen de categorieën ‘kwaliteit ontoereikend’ en basiskwaliteit. De recentere woningen daarentegen maken een groter aandeel uit binnen de woningen van goede tot zeer goede kwaliteit.

Pag. 45


Tabel 44

Comfort van de woning naar bouwperiode, kolompercentages Goed tot zeer basis ontoereikend goed

Totaal

6,2

15,6

35,7

8,9

1919-1945

10,8

27,5

34,6

15,0

1946-1960

14,1

22,6

18,2

16,4

1961-1970

15,4

13,9

7,8

15,0

1971-1980

20,6

8,1

3,5

17,5

1981-1990

11,8

5,9

0,0

10,1

1991-2000

15,2

5,0

0,0

12,3

6,0

1,5

0,2

100,0

100

100

4,7 100

voor 1919

na 2000 Totaal

Spearman’s rho = -0,308

Onderstaande tabel met rijpercentages toont duidelijk dat ook het comfortniveau toeneemt naarmate de woning recenter werd gebouwd.

Tabel 45

Comfort van de woning naar bouwperiode, rijpercentages

voor 1919

Goed tot zeer goed 51,0

1919-1945

53,4

40,8

5,7

100

1946-1960

65,5

31,7

2,9

100

1961-1970

77,5

21,2

1,3

100

1971-1980

88,9

10,6

0,5

100

1981-1990

86,8

13,2

0,0

100

1991-2000

91,0

9,0

0,0

100

na 2000

92,8

7,1

0,1

100

basis

ontoereikend

Totaal

39,0

10,0

100

De correlatie tussen de ouderdom van de woningen en het comfortniveau bedraagt 0,308, en is opnieuw van dezelfde grootte-orde als bij de vorige indicatoren. Anders dan bij de indicatoren voor uitwendige kwaliteit en fysische staat is deze sterker voor eigenaars (= 0,331) dan voor huurders (= 0,286). Dalend comfort bij toenemende ouderdom van de woning is dus meer het geval voor eigenaars dan voor huurders.

Op basis van de oude comfortindicator is het mogelijk voor de relatie tussen comfort en ouderdom een vergelijking te maken tussen de resultaten van 1991, 2001 en 2005. Daaruit blijkt dat voor alle bouwperiodes de woningen een sterke verbetering wat betreft comfort hebben doorgemaakt gedurende de laatste 15 jaar: telkens is het aandeel van ‘groot comfort’ toegenomen en vallen minder woningen onder de andere comfortklassen.

Pag. 46


Tabel 46

Comfort van de woning volgens de oude comfortindicator, naar bouwperiode, 19912005 1991 2001 2005 voor 1919

groot comfort

20

37

52,6

middelmatig comfort

9

13

6,2

klein comfort

35

37

32,1

geen klein comfort

36

13

9,1

100

100

100

23

37

53,2

middelmatig comfort

11

14

7,2

klein comfort

39

39

33,9

geen klein comfort

27

10

5,7

100

100

100

44

54

65,4

middelmatig comfort

19

19

10,5

klein comfort

26

23

20,3

totaal 1919-1945 groot comfort

totaal 1946-1970 groot comfort

geen klein comfort na 1971

11

4

3,7

totaal

100

100

100

groot comfort

65

67

83,3

middelmatig comfort

20

16

8,9

klein comfort

14

16

7,2

geen klein comfort

1

1

0,6

100

100

100

totaal

Onderstaande tabel toont de evolutie tussen 1991 en 2005 via de procentuele toename of afname van de percentages vermeld in Tabel 46. Daaruit blijkt dat de oudste woningen (gebouwd voor 1945) zowel de sterkste toename van groot comfort als de sterkste daling van geen klein comfort kenden. Deze woningen hebben dus duidelijk een inhaalbeweging gemaakt ten aanzien van de recentere woningen. Niettemin blijft verdere vooruitgang noodzakelijk, want hoewel de kloof tussen de oudste en de recentere woningen verkleint, blijft ze toch aanzienlijk.

Tabel 47

Evolutie van het comfort van de woningen, 1991 - 2005 middelmatig groot comfort klein comfort comfort voor 1919 +32,6 -2,8 -2,9

geen klein comfort -26,9

1919-1945

+30,2

-3,8

-5,1

-21,3

1946-1970

+21,4

-8,5

-5,7

-7,3

na 1971

+18,3

-11,1

-6,8

-0,4

In 3.3 werden twee groepen woningen gedefinieerd, volgens hun kenmerken op de drie kwaliteitsindicatoren. Van de woningen die op alle 3 de minst gunstige beoordeling behaalden, werd ongeveer 67% gebouwd voor 1945, slechts een derde nadien. Aangezien voor de volledige steekproef deze verhouding 24% - 76% bedraagt, leidt dit ons tot de duidelijke conclusie dat de beperkte groep woningen van zeer lage kwaliteit, gekenmerkt zijn door een hoge ouderdom.

Pag. 47


6.4

Conclusie Voor alle drie de kwaliteitsindicatoren geldt dat in de slechtste kwaliteitscategorieën de oudere woningen sterk oververtegenwoordigd zijn. Dus nog steeds blijken de oudste woningen in de minst goede omstandigheden te verkeren. Jammer genoeg beschikken we niet over alle gegevens uit het onderzoek in het verleden, om grondig te kunnen onderzoeken of en in welke mate de kwaliteitsverbetering zich sterker of zwakker heeft voorgedaan in bepaalde ouderdomsklassen van woningen. Wel tonen de beschikbare cijfers de oudste woningen toch een sterke evolutie doormaakten, in vergelijking met de andere woningen, en zij dus toch een inhaalbeweging hebben ingezet. Niettemin wijst het onderzoek duidelijk uit dat de oudste woningen nog steeds kampen met de grootste kwaliteitsproblemen.

Pag. 48


7

Werken aan de woning en kwaliteitsverbetering Dat de kwaliteit van de Vlaamse woningen sterk toenam valt geenszins te betwijfelen, hoewel de positieve trend niet voor iedereen dezelfde is. Ongetwijfeld liggen meerdere factoren aan de basis van deze evolutie, die echter zeer moeilijk te beschrijven en te kwantificeren zijn. Een belangrijke factor is uiteraard de werken de aan de woning worden uitgevoerd. Deze hebben een rechtstreekse invloed op de staat waarin de woning zich bevindt. Informatie en cijfergegevens over werken en verbouwingen vinden we zowel terug bij diverse administraties, als in de Woonsurvey 2005. In dit hoofdstuk trachten we, op basis van deze gegevens een beeld te vormen van het aantal werken en de aard ervan, en onderzoeken we ook de relatie met de kwaliteit en de ouderdom van de woningen.

7.1

Administratieve statistieken Terwijl een aantal decennia geleden nieuwbouw vaak verkozen werd boven de aankoop van een bestaande woning, is deze trend de laatste jaren opnieuw gewijzigd. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de cijfers van de verkopen van onroerende goederen: sedert 1990 nemen de bouwgronden een steeds kleiner aandeel binnen alle verkopen, ten voordele van de verkopen van woningen en appartementen.

Tabel 48

Verkopen van onroerende goederen, Vlaams Gewest, 1990-2005 Woningen Appartementen Bouwgronden

Totaal

1990

49,0

15,4

35,6

100,0

1991

50,8

15,9

33,3

100,0

1992

50,6

17,3

32,0

100,0

1993

50,6

17,9

31,4

100,0

1994

50,5

18,4

31,1

100,0

1995

53,3

17,9

28,8

100,0

1996

52,8

20,4

26,8

100,0

1997

54,3

20,3

25,3

100,0

1998

55,5

21,4

23,1

100,0

1999

56,1

22,8

21,0

100,0

2000

56,5

22,9

20,5

100,0

2001

57,0

25,0

17,9

100,0

2002

58,8

25,7

15,5

100,0

2003

58,5

26,5

14,9

100,0

2004

56,7

27,9

15,5

100,0

2005

61,5

22,0

16,6

100,0

Bron: Studiedienst van de Vlaamse Regering

Huishoudens die een woning aankopen, combineren dit vaak met een aantal renovatie- of opfrissingswerken. Zeker aan oudere woningen van slechtere kwaliteit zijn werken noodzakelijk die de woning aanpassen aan de huidige kwaliteits- en comfortnormen. Dit wil natuurlijk zeggen dat de kwaliteit van de woning toeneemt. We kunnen er dus van uitgaan dat de voorbije jaren heel wat woningen zijn opgeklommen naar een hogere kwaliteitsklasse. Natuurlijk impliceert dit niet dat de kwaliteitsverbetering volledig is: vaak worden renovatiewerken in fasen uitgevoerd,

Pag. 49


terwijl men de woning reeds bewoont en kan er dus een verschil zijn tussen de inen de uitwendige kwaliteit. Dat het aantal renovaties aan woningen groot is en toeneemt, blijkt ook uit de statistieken over de bouwvergunningen: in de periode 1996 – 2005 werden bijna 163.000 bouwvergunningen voor de renovatie van woongebouwen uitgevaardigd. Gedurende deze periode steeg het aantal renovaties van ongeveer 13 000 per jaar naar ongeveer 18 000 per jaar. Het gaat hierbij dus enkel om die renovaties waarvoor een bouwvergunning vereist en ook effectief aangevraagd is. In werkelijkheid zal het aantal verbouwde woningen nog groter zijn.

Tabel 49

Bouwvergunningen voor renovatie van de woning in de periode 1996-2005, Vlaams Gewest Aantal renovaties 1996

13.143

1997

12.739

1998

14.652

1999

16.150

2000

16.689

2001

16.405

2002

17.404

2003

19.689

2004

18.013

2005

18.057

Totaal 1996-2005

162.941

Bron: Bouwstatistieken – FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Informatie (ADSEI) - http://statbel.fgov.be

7.2

Gegevens uit de Woonsurvey In de Woonsurvey 2005 werd een omvangrijk vragenblok gewijd aan de uitvoering van werken aan de woning. Ook hieruit kunnen we de grote activiteit wat betreft verbouwing en renovatie aan de Vlaamse woningen afleiden. Een eerste vaststelling is dat van de eigenaars die hun woning gedurende de laatste 10 jaar hebben verworven via aankoop of schenking (ongeveer 18% binnen de steekproef) de helft (50,8%) zegt dat op het moment van de verwerving grote werken aan de woning noodzakelijk waren. Grote werken worden gedefinieerd als dakwerken, afbraak- of opbouwwerken, installatie of aanpassing van elektriciteit, verwarming of waterleidingen, installatie van badkamer of keuken, of vloerwerken. Binnen deze groep waar werken nodig waren, zijn deze bij 32% ook effectief uitgevoerd vooraleer men de woning betrok. Bij 37% gebeurde dit gedeeltelijk voor en gedeeltelijk na het betrekken van de woning, bij 18% volledig erna. Dit wil zeggen dat bij 77% van deze woningen de werken op het moment van de bevraging waren afgerond. Bekijken we dit op de totale steekproef, dan betreft deze groep ongeveer 13,6% van alle woningen. Tenslotte is 22% van deze eigenaars nog steeds bezig met de uitvoering van deze werken en 1,6% moet er nog mee van start gaan. Verdere vragen gingen, voor alle huishoudens uitgezonderd zij die bouwden na 1995, dieper in op de aard van de werken die de laatste 10 jaar werden uitgevoerd (bij

Pag. 50


huurders zowel door de eigenaar als door de huurder zelf). Een lijst van 13 mogelijke, courante werken werd de respondenten voorgelegd: − − − − − − − − − − − − −

afbraak deel van woning of muren aanbouw van nieuwe ruimte, zoals veranda of achterbouw installatie van badkamer of WC installatie van keuken installatie of aanpassing van elektriciteit installatie van nieuwe verwarmingsketel installatie of doortrekken van waterleiding installatie of doortrekken van gasleiding installatie dubbele beglazing aanbrengen isolatie aan het dak of muren andere dakwerken vloerwerken opfrissen woning (behangen, schilderen, herstel pleisterwerk)

Voor een goede interpretatie van deze gegevens over werken aan de woning dient de bewoningsduur mee in rekening te worden genomen. Immers, huishoudens die de woning minder dan tien jaar bewonen, kunnen natuurlijk niet deze volledige periode in beschouwing nemen wat betreft de uitvoering van werken. De antwoorden op deze vragen hebben dus niet voor alle respondenten betrekking op dezelfde periode. Vooral bij huurwoningen, waar de mobiliteit van bewoners groter is, kan dit een behoorlijke invloed hebben. Daarom wordt in de analyses een onderscheid gemaakt tussen de huishoudens die hun woning bewonen van voor 1995 en na 1995. Van die eerste groep kunnen we dan met zekerheid stellen dat de volledige periode van 1995 tot 2005 in beschouwing wordt genomen voor de vragen over werken aan de woning. Voor de huishoudens die pas na 1995 de woning betrokken, kunnen we dan een gedetailleerder beeld over de uitgevoerde werken voorstellen, afhankelijk van de bewoningsduur. In deze laatste groep worden de eigenaars die hun woningen bouwden na 1995 echter niet meegerekend, aangezien het aantal uitgevoerde werken aan deze woningen vanzelfsprekend zeer hoog is.

7.2.1

Uitvoering van werken Onderstaande tabel toont het aantal uitgevoerde werken (op de 13 bevraagde werken) gedurende de laatste 10 jaar, enkel voor eigenaars en huurders die in 1995 de woning reeds bewoonden. Gemiddeld werden in eigendomswoningen iets meer werken gedaan (3,05) dan in huurwoningen (2,36). Dit blijkt ook meteen uit het feit dat 13% van de huurwoningen geen werken ondergingen (tegenover 7% van de eigendomswoningen) en dat vaker een beperkt aantal werken werd uitgevoerd. Wanneer we het opfrissen van de woning buiten beschouwing laten - aangezien dit een weinig ingrijpende ingreep is en bovendien bij 86% van de eigenaars en 81% van de huurders werd uitgevoerd – is er aan een eigendomswoning gemiddeld 2,19 werken uitgevoerd (op de 12), terwijl een huurwoning gemiddeld 1,55 werken onderging.

Pag. 51


Tabel 50

Aantal werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, huishoudens die de woning bewonen van voor 1995 Eigendom Huur 0

7,7

13,0

1

28,5

27,1

2

20,6

26,8

3

13,7

11,2

4

8,1

8,8

5

5,9

4,4

6

4,2

4,3

7

2,2

1,7

8

2,2

0,4

9

1,5

1,1

10

1,4

0,3

11

2,0

0,3

12

1,2

0,5

13

0,8

0,0

totaal

100

100

gemiddeld

3,05

2,36

Bron: Woonsurvey 2005

De verschillen tussen eigendoms- en huurwoningen zijn heel wat groter voor de andere groep, zij die pas na 1995 in de huidige woning zijn gaan wonen (bij de eigenaars uitgezonderd zij die hun woning na 1995 bouwden): eigendomswoningen ondergingen gemiddeld 5 werken en huurwoningen gemiddeld minder dan 2. Opfriswerken niet meegerekend ondergingen eigendomswoningen gemiddeld 4,35 werken en huurwoningen gemiddeld minder dan 1,14.

Pag. 52


Tabel 51

Aantal werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, huishoudens die de woning bewonen van na 1995 Eigendom * Huur 0

7,2

22,4

1

16,4

41,7

2

11,8

13,8

3

8,9

7,8

4

7,3

4,6

5

8,6

2,3

6

4,7

1,4

7

5,5

1,3

8

2,8

1,8

9

4,3

0,6

10

7,2

0,7

11

6,1

0,9

12

5,2

0,6

13

4,0

0,1

totaal

100

100

gemiddeld

5,2

1,85

*

eigenaars die hun woning hebben gekocht, gekregen, of gebouwd voor 1995.


Aangezien bovenstaande tabel geen rekening houdt met de bewoningsduur, die kan variëren van 0 tot 10 jaar, tonen we hieronder gedetailleerdere beelden. Dit biedt geen eenduidig beeld, maar het blijkt wel dat het aantal uitgevoerde werken hoog is voor huishoudens die tot 2003 in de woning introkken. De huishoudens die pas nadien verhuisden, hebben minder werken gedaan, wat logisch is omwille van de beperkte periode die in aanmerking wordt genomen.

Tabel 52

Eigendomswoningen: aantal werken uitgevoerd sedert de aanvang van bewoning jaar aankoop

gemiddeld aantal

N

1995

5,62

68

1996

6,47

45

1997

4,53

79

1998

5,90

97

1999

6,30

91

2000

5,72

117

2001

5,93

84

2002

4,92

140

2003

4,82

93

2004

3,18

81

2005

2,09

24

totaal

5,20

922

Pag. 53


Dezelfde analyse kan ook gebeuren voor de huurders die de woning pas huren sedert 1995 of later. Het aantal uitgevoerde werken is duidelijk heel wat lager dan bij eigenaars.

Tabel 53

Huurwoningen: aantal werken uitgevoerd sedert de aanvang van bewoning door huidige huurder aanvangsjaar

gemiddeld aantal

N

1995

1,52

39

1996

2,66

28

1997

1,90

53

1998

1,62

43

1999

2,23

67

2000

1,65

79

2001

1,88

95

2002

1,80

123

2003

1,80

138

2004

1,83

188

2005

1,87

102

totaal

1,85

957

Pag. 54


7.2.2

Aard van de werken Ook voor de aard van de werken – 13 bevraagde werken – wordt een onderscheid gemaakt tussen de huishoudens die de woning reeds voor 1995 bewoonden en zij die de woning pas later betrokken. Voor deze eerste groep hebben de resultaten dan betrekking op de werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, voor de tweede groep de werken sedert het moment van bewoning (10 jaar of korter). De verschillen tussen eigendoms- en huurwoningen komen eveneens duidelijk naar voren uit het percentage woningen waar de verschillende werken werden uitgevoerd: in eigendomswoningen ligt dit steeds behoorlijk hoger dan in huurwoningen. Dit geldt zowel voor de woningen die reeds in 1995 werden bewoond door de huidige bewoners, als voor de woningen waar de huidige bewoners pas na 1995 introkken.

Tabel 54

Werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, eigenaars en huurders die de woning bewonen van voor 1995 Eigendom * Huur opfrissen woning

86,0

80,6

installatie verwarmingsketel

26,4

23,4

vloerwerken

24,7

12,1

andere dakwerken

24,2

19,0

installatie\aanpassing elektriciteit

22,9

16,2

installatie dubbele beglazing

22,6

25,4

installatie keuken

19,8

11,8

installatie badkamer of wc

18,6

12,8

isolatie dak of muren

15,2

9,0

aanbouw ruimte

11,9

4,6

installatie\doortrekking waterleiding

11,4

7,5

afbraak muren

11,1

2,7

installatie\doortrekken gasleiding

10,9

12,2

*

eigenaars die hun woning hebben gekocht, gekregen, of gebouwd voor 1995.


Pag. 55


Tabel 55

Werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, eigenaars die de woning bewonen van na 1995 (gekocht – gekregen) % Opfrissen woning

85,9


50,0

vloerwerken

47,7


43,2

installatie keuken

42,2


40,4


37,1


35,6


35,0

afbraak muren

31,1

andere dakwerken

30,7


25,9

aanbouw ruimte

17,4


Tabel 56

Werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar, huurders die de woning bewonen van na 1995 (N = 957) % Opfrissen woning

71,2


14,7


13,6


13,1

vloerwerken

12,7

installatie keuken

11,4


11,0

andere dakwerken

10,6

afbraak muren

6,7


6,5


6,3


5,7

aanbouw ruimte

3,7


Alle bovenstaande cijfers wijzen er duidelijk op dat de grootste inspanningen wat betreft verbouwingen werden geleverd in de eigendomssector. Niettemin toonden alle cijfers over de kwaliteit van de woningen dat de problemen zich sterker concentreren in de huursector, zowel in het verleden als op dit moment. Deze cijfers over de werken bevestigen dus dat de huursector – steeds meer – achterblijft ten opzichte van de eigendomssector. Aangezien de resultaten met betrekking tot de kwaliteit van de woningen eveneens wezen op een sterke kloof binnen de huursector, tussen private en sociale woningen, is het interessant bovenstaande cijfers over werken verder op te splitsen naar beide deelsectoren.

Pag. 56


Toch blijkt het gemiddeld aantal uitgevoerde werken niet significant verschillend te zijn tussen private en sociale huurwoning (beide 2 op de 13 bevraagde werken). Bij private huurwoningen ligt het percentage waaraan geen werken werden uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar wel iets hoger dan bij sociale huurwoningen (21% t.o.v. 17%). Naar de aard van de werken werden uitgevoerd kunnen we ook enkele verschillen onderscheiden. Bij private huurwoningen werd vaker een deel afgebroken, een badkamer of toilet geplaatst en gewerkt aan de elektriciteit. Bij sociale huurwoningen daarentegen waren werken aan de gasleiding, installatie van dubbele beglazing en het opfrissen van de woning couranter.

Tabel 57

Werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar in huurwoningen, Vlaams Gewest 2005 Private huurder Sociale huurder Afbraak deel van woning of muren Aanbouw van nieuwe ruimte

6,5

3,3

4,0

3,9

Installatie van badkamer of WC

14,3

8,9

Installatie van keuken

11,3

12,3

Installatie of aanpassing van elektriciteit

16,0

12,3

Installatie van nieuwe verwarmingsketel

16,1

15,5

6,8

6,5

Installatie of doortrekken van waterleiding Installatie of doortrekken van gasleiding

7,0

8,4

Installatie dubbele beglazing

12,5

20,8

Aanbrengen isolatie aan het dak of muren

6,8

7,6

Andere dakwerken

12,9

11,7

Vloerwerken

12,4

12,9

Opfrissen woning

71,7

79,3

Pag. 57


7.3

Relatie kwaliteit – werken aan de woning Dat de uitvoering van werken in de woning gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning is evident. Zo kunnen we vermoeden dat woningen waar belangrijke werken zijn uitgevoerd in kwaliteit zijn toegenomen, en anderzijds, woningen van slechte kwaliteit ook meer werken ondergaan. In dit deelhoofdstuk zullen we daarom, in de mate dat de data het toelaten, deze relatie trachten uit te diepen. Dit kan zowel op basis van de uitwendige kwaliteit, de fysische staat en het comfort van de woningen.

Een eerste algemene analyse toont dat er slechts een beperkte samenhang is tussen het gemiddeld aantal uitgevoerde werken aan de woning en de uitwendige kwaliteit van de woning. De correlatie is significant, maar zeer klein (= 0,1 - Pearson). Het grootst aantal werken werd uitgevoerd aan woningen die te vervangen zijn (gemiddeld 4,2 op 13). Dit wil dus zeggen dat ondanks de recent uitgevoerde werken de uitwendige kwaliteit van de woningen nog steeds ondermaats is. De bevraagde werken zijn dan ook veelal inwendig. Woningen die lichte of zware renovatie vereisen, hebben dan weer het minst werken ondergaan. Net als hiervoor reeds meermaals vastgesteld, is het gemiddeld aantal werken volgens de uitwendige kwaliteit steeds kleiner bij huur- dan bij eigendomswoningen. Uitzondering zijn de woningen die zware renovatie vereisen: de huurwoningen in deze categorie hebben iets meer werken ondergaan gedurende de laatste 10 jaar dan de eigendomswoningen.

Tabel 58

Gemiddeld aantal uitgevoerde werken volgens de uitwendige kwaliteit, Vlaams Gewest 2005 Gemiddeld aantal eigenaar huurder werken* 3,59 4,08 1,99 Geen gebreken Klein herstel

3,35

3,93

1,85

Lichte renovatie

3,00

3,51

1,81

Zware renovatie

3,13

3,03

3,29

Te vervangen

4,17

5,04

3,32

*F= 2,437; p= 0,045

Dat deze analyse is niet zo betekenisvol is, blijkt eveneens uit de analyse naar aard van de werken. Dit levert slechts beperkt significante resultaten op. Dit is echter niet verwonderlijk, aangezien de bevraagde werken slechts beperkt betrekking hebben op de uitwendige structuur van de woning. De resultaten zijn enkel significant voor volgende werken (χ² test bij kruistabelanalyse): aanbouw van een nieuwe ruimte, installatie van een nieuwe verwarmingsketel en installatie of doortrekken van waterleiding. Voor de eerste twee geldt dat dit minder gebeurde naarmate de woning van slechtere kwaliteit is, voor de werken aan de waterleiding is dit net omgekeerd.

Pag. 58


Tabel 59

Aard van de uitgevoerde werken, volgens uitwendige kwaliteit Geen Lichte gebreken + renovatie klein herstel Afbraak deel van woning of muren 13,7 9,3

Zware renovatie + te vervangen 13,0

Aanbouw van nieuwe ruimte *

11,0

7,1

3,1


21,8

21,5

29,0

Installatie van keuken

21,9

21,2

32,1

Installatie of aanpassing van elektriciteit

25,9

27,5

40,0

Installatie van nieuwe verwarmingsketel ** Installatie of doortrekken van waterleiding** Installatie of doortrekken van gasleiding

26,3

18,4

15,4

14,4

16,7

32,0

12,9

12,2

17,2


23,9

21,6

23,5

Aanbrengen isolatie aan het dak of muren

17,2

15,3

10,7

Andere dakwerken

22,9

17,9

14,4

Vloerwerken

26,2

21,6

32,9

Opfrissen woning

83,2

78,2

80,4

* p< 0,05; ** p< 0,01

Analyse van het aantal uitgevoerde werken op basis van de indicator fysische staat van de woning (in –en uitwendig) geeft een duidelijker beeld: hoe beter de staat, hoe meer werken werden uitgevoerd. Toch is ook hier de correlatie zeer zwak (= 0,050 Pearson), maar wel significant. Bij eigendomswoningen is het aantal uitgevoerde werken ongeveer gelijk voor woningen van goede, matige en slechte fysische staat. Bij de huurwoningen werd het grootst aantal werken uitgevoerd aan de werken van slecht en matige staat.

Tabel 60

Gemiddeld aantal uitgevoerde werken volgens de fysische staat, Vlaams Gewest 2005 Gemiddeld aantal eigenaars huurders werken * 3,64 4,04 1,86 goed matig

3,41

4,07

2,07

slecht

3,28

4,09

2,16

zeer slecht

2,09

3,06

1,67

* F= 5,007; p= 0,002

Ook de analyses naar aard van de werken leveren meer significante resultaten op dan bij de uitwendige kwaliteit. Enkel werken betreffende isolatie aan dak en muren, en dakwerken zijn niet significant gecorreleerd met de fysische staat van de woning.

Pag. 59


Tabel 61

Aard van de uitgevoerde werken, volgens fysische staat goed matig

slecht

zeer slecht

Afbraak deel van woning of muren*

12,6

14,5

17,2

14,5

Aanbouw van nieuwe ruimte **

11,4

10,7

7,0

2,1


21,0

23,1

25,2

20,1

Installatie van keuken * Installatie of aanpassing van elektriciteit ** Installatie van nieuwe verwarmingsketel ** Installatie of doortrekken van waterleiding** Installatie of doortrekken van gasleiding * Installatie dubbele beglazing ** Aanbrengen isolatie aan het dak of muren Andere dakwerken

21,7

22,2

25,7

9,3

24,5

29,0

29,6

16,5

25,7

27,1

24,1

22,5

14,0

16,1

15,8

16,5

12,6

14,1

11,9

0,7

22,6

25,9

26,4

9,5

17,2

17,3

16,6

5,2

22,3

23,6

20,9

18,9

Vloerwerken *

25,4

28,5

25,3

12,5

Opfrissen woning **

82,7

84,6

80,7

61,2

* p< 0,05; ** p< 0,01

Het comfortniveau van de woning is tenslotte iets sterker, en eveneens significant, gecorreleerd met het gemiddeld aantal werken (= 0,167 - Spearman): hoe beter het comfort, hoe meer werken reeds werden uitgevoerd. Dit geldt zowel voor eigendomsals voor huurwoningen.

Tabel 62

Gemiddeld aantal uitgevoerde werken volgens het comfort, Vlaams Gewest 2005 Gemiddeld aantal eigenaar huurder werken * 2,01 1,72 Ontoereikend 1,88 Basis

3,10

3,40

2,20

Goed

3,30

3,98

1,86

Goed en ruim

3,99

4,20

2,47

Zeer goed

5,31

5,37

3,11

* F= 58,067; p= 0,000

Alle bevraagde werken hangen bovendien significant samen met het comfortniveau van de woning. Steeds geldt dat hoe hoger het comfort, hoe meer huishoudens de betreffende werken hebben uitgevoerd. Dit is echter niet zo verwonderlijk aangezien de bevraagde werken sterk samenhangen met het comfort en de uitrusting van de woning.

Pag. 60


Tabel 63

Aard van de uitgevoerde werken, volgens Ontoereikend Afbraak deel van woning of 9,7 muren ** Aanbouw van nieuwe ruimte 0,9 ** Installatie van badkamer of 10,4 WC ** Installatie van keuken ** 9,8 Installatie of aanpassing 20,9 van elektriciteit ** Installatie van nieuwe 10,2 verwarmingsketel ** Installatie of doortrekken 7,1 van waterleiding** Installatie of doortrekken 2,1 van gasleiding ** Installatie dubbele 15,1 beglazing ** Aanbrengen isolatie aan het 6,9 dak of muren ** Andere dakwerken ** 25,2 Vloerwerken ** Opfrissen woning **

comfort basis

goed

goed + ruim zeer goed

13,6

11,6

14,1

24,9

8,6

8,4

13,7

24,2

23,1

19,6

24,8

31,5

21,3

20,8

24,2

31,5

26,6

23,9

27,1

38,7

13,0

29,0

24,7

32,0

14,3

13,2

15,7

26,9

13,4

12,3

14,6

16,3

26,5

22,1

22,5

32,5

16,8

15,2

19,2

28,0

20,4

21,9

24,1

30,5

6,2

23,9

24,8

29,0

41,1

63,7

82,6

81,9

85,9

88,2

* p< 0,05; ** p< 0,01

De drie indicatoren voor de kwaliteit van de woningen zijn elk significant gecorreleerd met het aantal aan de woning uitgevoerde werken. Dat de correlatiecoëfficiënten niet groot zijn, kan worden toegeschreven aan de aard van de variabelen. Het feit dat de correlaties significant zijn, bevestigt de relatie tussen de kwaliteit van de woning en het aantal uitgevoerde werken.

Pag. 61


7.4

Relatie werken – ouderdom van de woning Analyses naar bouwperiode en kwaliteit van de woning hebben getoond dat oudere woningen van lagere kwaliteit zijn, maar gedurende de laatste 10 jaar ook de sterkste positieve evolutie hebben doorgemaakt. De oudere woningen hebben dus, hoewel de kloof met jongere nog steeds aanzienlijk is, toch een inhaalbeweging ingezet. Deze bevindingen leiden dan ook tot de logische veronderstelling dat oudere woningen ook meer werken hebben ondergaan. Het risico bestaat natuurlijk dat, door renovatieinspanningen in het oudste segment kwaliteitsproblemen zich verschuiven, met name naar de woningen uit de na-oorlogse periode. De globale gegevens van de Woonsurvey 2005 bevestigen deze vermoedens slechts beperkt: voor de volledige steekproef is de correlatie tussen de bouwperiode van de woning en het aantal uitgevoerde werken wel significant, maar bijzonder zwak (Spearman’s rho = -0,096). Hoe recenter de woning, hoe minder werken werden uitgevoerd. De correlatie tussen bouwperiode en aantal uitgevoerde werken blijkt zowel voor eigenaars als voor huurders significant, maar verschilt opmerkelijk naargelang het eigendomsstatuut van de bewoners: bij huurwoningen is de correlatie tussen beiden heel wat sterker (Spearman’s rho = -0,245) dan bij eigendomswoningen (Spearman’s rho = -0,049). Onderstaande tabellen tonen de kruisanalyse tussen het gemiddeld aantal uitgevoerde werken volgens de bouwperiode, voor eigendoms- en huurwoningen afzonderlijk. Telkens worden de totale resultaten voorgesteld, maar eveneens, zoals ook eerder reeds gebeurde, wordt onderscheid gemaakt tussen woningen waar de huidige bewoners voor 1995 of na 1995 introkken. Hoewel het gemiddeld aantal werken die werden uitgevoerd aan de woning slechts de helft bedraagt bij huurwoningen dan bij eigendomswoningen, blijkt de samenhang met de bouwperiode (hoe ouder, hoe meer werken uitgevoerd) voor deze woningen toch sterker. Aangezien de oudere woningen over het algemeen van lagere kwaliteit zijn, leidt dit waarschijnlijk tot een afname van het aantal slechte woningen. Dit werd ook hoger bevestigd, toen bleek dat slechtere huurwoningen ook meer werken ondergingen. Bij de eigendomswoningen zien we duidelijk dat de “nieuwe bewoners” heel wat meer werken hebben uitgevoerd, vooral dan aan de oudere woningen. Dit bevestigt opnieuw de trend dat oude woningen worden aangekocht, om er vervolgens heel wat renovatiewerken aan uit te voeren. Bij de huurders zijn de verschillen tussen beide groepen heel wat kleiner, en zijn voor bijna alle ouderdommen van woningen meer werken uitgevoerd aan woningen die door de huidige huurders reeds van voor 1995 worden bewoond.

Pag. 62


Tabel 64

Gemiddeld aantal uitgevoerde werken gedurende de laatste 10 jaar, volgens bouwperiode van de woning, eigendomswoningen gemiddeld aantal bewoond voor 1995 bewoond na 1995 werken * voor 1919 4,9 3,7 7,5 1919-1945

4,6

3,7

6,8

1946-1960

4,0

3,3

5,6

1961-1970

3,5

3,1

5,0

1971-1980

3,2

3,0

4,1

1981-1990

2,3

2,2

3,4

* F= 53,912; eta² = 0,90; p=0,000

Tabel 65

Gemiddeld aantal uitgevoerde werken gedurende de laatste 10 jaar, volgens bouwperiode van de woning, huurwoningen gemiddeld aantal bewoond voor 1995 bewoond na 1995 werken * voor 1919 2,5 3,0 2,3 1919-1945

2,6

2,5

2,6

1946-1960

2,8

2,7

2,8

1961-1970

2,1

2,7

1,9

1971-1980

2,4

2,6

2,2

1981-1990

1,4

1,7

1,2

* F= 14,385; eta² = 0,88; p=0,000

Tot slot kunnen we ook nog vermelden dat binnen de huursector de correlatie tussen ouderdom en aantal werken nog sterker is voor sociale huurwoningen (= -0,309) dan voor private huurwoningen (= - 0,250).

Tot slot gaan we hieronder nog even dieper in op de groep eigenaars die hun woning kochten of kregen sedert 1995, aangezien deze interessant is in functie van de recente evolutie van de kwaliteit van de woningen. Het is immers een veel voorkomende trend bij (jonge) gezinnen om oudere woningen aan te kopen en te renoveren. Aan de hand van de gegevens van de Woonsurvey is het mogelijk deze trend nader te onderzoeken – in beperkte mate weliswaar. Het gaat in de steekproef van de survey om 922 huishoudens. De gemiddelde leeftijd van de referentiepersoon van deze huishoudens bedraagt in 2005 42 jaar. Rekening houdend het feit dat de eigendomsverwerving plaatsvond tussen 1995 en 2005 kunnen we stellen dat het wel degelijk gaat om eerder jonge gezinnen. Onderstaande tabel toont alvast dat de recente eigenaars meer geneigd zijn oudere woningen te kopen: 32% van de woningen gekocht door deze huishoudens werd gebouwd voor 1945, binnen de gehele steekproef is dit 24%. Uit het gedetailleerder beeld op de bouwperiode blijkt dat ook de woningen uit de na-oorlogse periode (1946-1960) sterker vertegenwoordigd zijn in deze groep van eigenaars.

Pag. 63


Tabel 66

Eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995: ouderdom van de woningen recente eigenaars* % volledige steekproef voor WO II

32,0

24,1

na WO II

68,0

75,9

totaal

100

100

* N = 918 recente eigenaars** % volledige steekproef voor 1919

12,0

8,9

1919-1945

19,5

15,0

1946-1960

20,9

16,4

1961-1970

13,8

15,0

1971-1980

14,2

17,6

1981-1990

3,9

10,1

1991-2000

10,1

12,3

na 2000

5,6

4,7

totaal

100

100

** N = 896

Dat deze recente eigenaars aan hun woningen meer werken uitvoeren, en dan vooral aan de oudste woningen, blijkt ook uit het gemiddeld aantal uitgevoerde werken, in de periode 1995-2005. Woningen gebouwd voor 1945 ondergingen gemiddeld reeds 7 werken, deze van na 1945 gemiddeld 4,4. Voor de gehele steekproef bedraagt dit respectievelijk 4,2 en 2,9.

Tabel 67

Eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995: gemiddeld aantal werken volgens ouderdom van de woning gemiddeld N voor WO II

6,9

294

na WO II

4,4

624

Totaal

5,2

918

Ook onderstaande tabel maakt duidelijk dat veel werken werden uitgevoerd aan deze recent aangekochte of gekregen woningen. Het opfrissen van de woning werd in de meeste gevallen uitgevoerd, maar ook de andere werken vonden plaats aan een kwart tot de helft van deze woningen. De aanbouw van het nieuwe ruimte was het minst courant.

Pag. 64


Tabel 68

Aard van de werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar door eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995 % Opfrissen woning

86,0

Installatie / aanpassing elektriciteit

50,1

Vloerwerken

47,8

Installatie badkamer/WC

43,3

Installatie keuken

42,2


40,4

Installatie verwarmingsketel

37,0

Isolatie dak of muren

35,6

Installatie / doortrekking waterleiding

34,9

Afbraak muren

31,1

Andere dakwerken

30,6

Installatie / doortrekking gasleiding

25,8

Aanbouw ruimte

17,4

Wat betreft de uitwendige kwaliteit van deze woningen, stemmen de resultaten vrij goed overeen met de resultaten voor de volledige steekproef. Het comfortniveau is over het algemeen hoger dan op de totale woningmarkt, de fysische staat van de woningen blijkt lager.

Tabel 69

Tabel 70

Eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995: uitwendige kwaliteit van de woning % Totale steekproef Geen gebreken

82,3

84,0

Klein herstel

11,2

9,4

Lichte renovatie

5,7

5,7

Zware renovatie

0,8

0,8

Te vervangen

0,0

0,2

Totaal

100

100

Eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995: fysische staat van de woning % Totale steekproef goed

58,0

65,5

matig

27,1

25,3

slecht

14,1

8,4

zeer slecht

0,8

0,8

Totaal

100

100

Pag. 65


Tabel 71

7.5

Eigenaars die hun woning kregen of kochten na 1995: comfort van de woning % Totale steekproef Zeer goed

11,0

17,1

Goed +ruim

27,0

21,0

Goed

37,6

28,4

Basis

22,6

27,8

ontoereikend

1,8

5,7

Totaal

100

100

Conclusie Dit hoofdstuk over de werken aan de woning is zeer complex en valt moeilijk samen te brengen tot een eenduidige conclusie. Wat duidelijk blijkt, is dat over het algemeen het Vlaamse woningpatrimonium heel wat werken heeft ondergaan. Bij eigendomswoningen was deze activiteit nog groter dan bij huurwoningen. deze bevinding staat natuurlijk in contrast met de eerdere resultaten die toonden dat de grootste kwaliteitsproblemen zich, zowel in het verleden als anno 2005, manifesteren in de huursector. De grootste renovatieinspanningen hebben dus niet per definitie plaatsgehad in de sector waar de nood het hoogst was. Dit is wel het geval gebleken in relatie tot de ouderdom van de woningen. De oudere woningen, over het algemeen van lagere kwaliteit, hebben gemiddeld meer werken ondergaan dan de recentere woningen. Dit heeft ertoe geleid dat op het vlak van de kwaliteitskloof op basis van de ouderdom van de woning, een inhaalbeweging werd ingezet. Niettemin blijven de kwaliteitsverschillen nog steeds manifest aanwezig en wijzen alle indicatoren van de Woonsurvey en de Uitwendige Woningschouwing op een duidelijk lager kwaliteits- en comfortniveau in de oudere woningen.

Pag. 66


8

Ruimtelijke verschillen De Woningschouwing en de Woonsurvey 2005 laten slechts beperkt ruimtelijke analyses toe. Voor de Woningschouwing is, net als in 1994/95, representativiteit tot op het niveau van de arrondissementen gegarandeerd, voor de Woonsurvey slechts op provincieniveau. Daarnaast werden ook variabelen aangemaakt die analyse naar verstedelijkingsgraad toelieten, meer bepaald een categorisering volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de Studiedienst van de Vlaamse Regering en de indeling volgens de stadsgewesten. In het rapport ‘Wonen in Vlaanderen. De Resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005’11 werden wat betreft de kwaliteit van de woningen reeds analyses uitgevoerd volgens de provincies en arrondissementen. Deze worden hier kort hernomen in functie van de evolutie van de woningkwaliteit. Ook werd reeds uitvoerig gebruik gemaakt van de RSV-SVR indeling, maar aangezien deze nog niet eerder werd gebruikt in onderzoek naar de kwaliteit van de woningen kunnen we hiervoor geen evolutie in de tijd onderzoeken. De indeling volgens de stadsgewesten biedt wel deze mogelijkheid, althans voor de indicatoren op basis van de bevraging. Deze indeling wordt immers ook gebruikt in de verwerking van de gegevens van de Volks- en Woningtellingen en de SEE 2001.

11

Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen. De

resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005

Pag. 67


8.1

Administratieve indelingen

8.1.1

Uitwendige kwaliteit In lijn met de globale gegevens voor het Vlaams Gewest, is in alle vijf de provincies de uitwendige kwaliteit van de woningen toegenomen. Zowel in 1994/95 als in 2005 waren West- en Oost-Vlaanderen gekenmerkt door de laagste uitwendige woningkwaliteit, wat samenhangt met de hogere ouderdom van het woningpatrimonium daar. In de provincie Antwerpen was de uitwendige woningkwaliteit in 1994/95 eerder laag, terwijl we in 2005 daar de beste resultaten bekomen.

Tabel 72

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen per provincie, 1994/95 VlaamsWestOostAntwerpen Brabant Vlaanderen Vlaanderen 94/95 2005 94/95 2005 94/95 2005 94/95 2005 Geen gebreken 67,2 98,0 73,8 94,6 63,8 88,4 63,9 89,7 + klein hertsel 1,7 15,4 4,8 19,7 10,1 21,7 8,5 Lichte renovatie 24,3 Zware renovatie 8,5 0,3 10,7 0,6 16,5 1,5 14,4 1,8 + te vervangen 100 100 100 100 100 100 100 100 Totaal

- 2005 Limburg 94/95 2005 79,0

95,9

12,6

3,6

8,4

0,5

100

100

Een verfijnder beeld wordt bekomen op basis van de arrondissementen. Onderstaande tabel toont de resultaten van de Uitwendige Woningschouwing voor de 22 Vlaamse arrondissementen.

Pag. 68


Tongeren

Maaseik

Hasselt

Leuven

Halle-vilvoorde

Turnhout

Mechelen

Antwerpen

Uitwendige kwaliteit van de bewoonde woningen per arrondissement, 1994/95 2005

94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 05 05 05 05 05 05 05 05 95 95 95 95 95 95 95 95 Geen gebreken + 68,1 98,8 66,6 96,4 65,5 97,2 72,8 97,3 75,1 91,4 80,4 96,7 82,0 98,1 73,1 91,5 klein herstel Lichte 25,4 1,0 20,1 2,9 24,4 2,5 15,9 2,5 14,8 7,5 12,3 2,7 10,7 1,9 15,1 7,4 renovatie Zware 6,5 0,2 13,3 0,7 10,1 0,4 11,3 0,2 10,1 1,1 7,3 0,6 7,3 0,0 11,8 1,1 renovatie + te vervangen

94/ 95

05

94/ 95

94/ 95

05

94/ 95

05

94/ 95

Sint-Niklaas

Gent

Eeklo

05

Oudenaarde

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Dendermonde

Totaal

Aalst

Tabel 73

05

94/ 95

05

Geen gebreken + 59,6 96,1 51,8 98,4 58,7 82,7 66,2 82,3 60,6 85,3 77,4 96,8 klein herstel Lichte 25,1 3,4 27,0 1,5 23,9 13,6 20,5 14,1 21,9 13,6 15,0 2,9 renovatie Zware renovatie + 15,2 0,6 21,2 0,0 17,4 3,7 13,3 3,6 17,6 1,2 7,6 0,3 te vervangen Totaal

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

Pag. 69

Veurne

Tielt

Roeselare

Oostende

Kortrijk

Ieper

Diksmuide

Brugge


94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 94/ 05 05 05 05 05 05 05 05 95 95 95 95 95 95 95 95 Geen gebreken + 68,0 94,9 69,1 93,9 57,3 90,3 67,5 77,0 75,7 91,8 52,6 93,6 37,6 78,9 65,8 95,0 klein herstel Lichte 17,7 4,6 14,7 5,8 23,7 7,1 20,4 20,5 14,4 6,9 23,3 5,3 25,5 18,6 20,1 4,7 renovatie Zware renovatie + 14,3 0,5 16,2 0,4 19,0 2,6 12,1 2,5 9,9 1,3 24,1 1,1 86,8 2,4 14,1 0,4 te vervangen Totaal

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Op basis van kaartbeelden bekomen we een goed beeld op de ruimtelijke differentiatie binnen Vlaanderen wat betreft de uitwendige kwaliteit. Door vergelijking van de kaarten van 1994/95 en 2005 kunnen bovendien veranderingen in patronen worden opgemerkt. De kaarten tonen achtereenvolgens de procentuele aanwezigheid van woningen in de categorieën geen gebreken + klein herstel, lichte renovatie en zware renovatie + te vervangen. We herhalen dat de procentuele resultaten in alle arrondissementen sterk wijzigden tussen 1995 en 2005, maar dat de kaarten de verschillen tussen de arrondissementen goed in beeld brengen.

Pag. 70


Wat betreft de twee hoogste kwaliteitscategorieën zien we in 2005 tegenover 1994/95 dat de arrondissementen van de provincie Antwerpen een sterkere positie hebben ingenomen. Ook in het oostelijk deel van de provincie Oost-Vlaanderen zien we een duidelijke verschuiving: in 1994/95 waren daar nog een klein aandeel goede woningen in 2005 horen zij bij de beste arrondissementen op dit vlak.

Kaart 1

Aandeel woningen ‘geen gebreken’ + ‘klein herstel’ per arrondissement, 2005

Kaart 2

Aandeel woningen ‘geen gebreken’ + ‘klein herstel’ per arrondissement, 1994/95

Pag. 71


Tegenover 2005 zien we een sterkere concentratie van woningen die lichte renovatie vereisen in de arrondissementen die de grensstreek tussen Oost- en WestVlaanderen vormen. De provincie Antwerpen en het oostelijk deel van OostVlaanderen hebben opnieuw een sterkere positie ingenomen (minder woningen lichte renovatie).

Kaart 3

Aandeel woningen ‘lichte renovatie’ per arrondissement, 2005

Kaart 4

Aandeel woningen ‘lichte renovatie’ per arrondissement, 1994/95

Pag. 72


Tenslotte tonen ook de kaarten met de resultaten voor de twee laagste kwaliteitsklassen dat de grensband tussen Oost- en West-Vlaanderen de regio is met de minst gunstige resultaten wat betreft de uitwendige woningkwaliteit. Een opvallende evolutie blijkt duidelijk voor het arrondissement Dendermonde, dat in 1994/95 bij de slechtst scorenden hoorde, en nu bij de beste.

Kaart 5

Aandeel woningen ‘zware renovatie’ + ‘te vervangen’ per arrondissement, 2005

Kaart 6

Aandeel woningen ‘zware renovatie’ + ‘te vervangen’ per arrondissement, 1994/95

Pag. 73


De uitwendige woningkwaliteit is in alle arrondissementen sterk toegenomen sedert 1994/95. Een interessante benadering van deze evolutie zien we in Tabel 74 waar de arrondissementen gerangschikt zijn volgens dalend aandeel woningen zware renovatie en te vervangen binnen de totale woningvoorraad, dus volgens toenemende kwaliteit. Hieruit blijkt dat er toch wat veranderingen zijn opgetreden tussen 1994/95 en 2005. De meest opvallende, positieve, evolutie zien we in het arrondissement Dendermonde: terwijl dit in 1995 op de derde plaats stond, zien we het nu helemaal achteraan in de lijst. Ook Diksmuide deed binnen Vlaanderen een ferme sprong voorwaarts. Arrondissementen die een omgekeerde beweging maakten zijn Eeklo, Gent, Kortrijk, Oostende, …

Tabel 74

8.1.2

Rangschikking van de arrondissementen volgens afnemend aandeel woningen binnen de categorieën zware renovatie en te vervangen samen Rangschikking 1994/95 Rangschikking 2005 Arrondissement 1

5

Tielt

2

8

Roeselare

3

21

Dendermonde

4

3

Ieper

5

7

Oudenaarde

6

1

Eeklo

7

15

Diksmuide

8

13

Aalst

9

14

Brugge

10

17

Veurne

11

2

Gent

12

11

Mechelen

13

4

Kortrijk

14

9

Tongeren

15

20

Halle-Vilvoorde

16

16

Turnhout

17

10

Leuven

18

6

Oostende

19

18

Sint-Niklaas

20

22

Maaseik

21

12

Hasselt

22

19

Antwerpen

Fysische staat In de monografie van de SEE 2001 “Woning en woonomgeving in België (Vanneste, Thomas, Goossens, 2007) worden voor de indicator fysische staat van de woning geen resultaten op niveau van de provincies voorgesteld. Daarom kan voor dit aspect de vergelijking tussen 2001 en 2005 niet worden gemaakt. Wel presenteren we hieronder de resultaten voor 2005 op basis van de Woonsurvey, per provincie.

Pag. 74


Tabel 75

8.1.3

Fysische staat van de woning, per provincie, 2005 VlaamsWestAntwerpen Brabant Vlaanderen 62,8 66,9 68,2 Goed

OostVlaanderen 63,7

Limburg 68,7

Matig

27,9

24,0

23,3

26,2

22,7

Slecht

8,3

8,6

7,6

9,3

8,1

Zeer slecht

1,0

0,5

0,8

0,9

0,6

Totaal

100

100

100

100

100

Comfort Ook wat betreft de comfortindicator ontbreken we de resultaten van 2001 op provinciaal niveau. In onderstaande tabel opnieuw enkel de resultaten van 2005.

Tabel 76

8.1.3.1

Comfort van de woning, per provincie, 2005 VlaamsWestAntwerpen Brabant Vlaanderen Kwaliteit 3 1,1 3,6 ontoereikend 21,7 16,3 31 Basiskwaliteit

OostVlaanderen

Limburg

3,4

1,3

30,3

10,6

Goede kwaliteit Goede kwaliteit en ruim Zeer goede kwaliteit

39,9

40,8

31,4

32,4

41,8

24,3

27,5

24,5

24,5

33,6

11

14,4

9,6

9,5

12,7

Totaal

100

100

100

100

100

Relatie kwaliteit – ouderdom van de woning Onderstaande tabel geeft de resultaten van een correlatieanalyse tussen de ouderdom van de woning en de indicatoren voor woonkwaliteit, voor alle Vlaamse provincies. De correlaties zijn allen zeer significant (<0,01) en wijzen in dezelfde richting, zoals ook voor Vlaanderen globaal, namelijk een toenemende kwaliteit naarmate de woning minder oud is. De grootte van de correlatie-coëfficiënten varieert licht, maar betreft toch steeds dezelfde groottte-orde (0,25 – 0,4). Bij de comfortindicator zien we de sterkste verschillen: in de provincies Limburg en Vlaams-Brabant is de samenhang tussen het comfort en de ouderdom van de woning zwakker dan in de overige provincies.

Tabel 77

Correlatie-analyse kwaliteitsindicatoren – ouderdom van de woning, per provincie (Spearman’s rho) uitwendige kwaliteit fysische staat comfort Antwerpen

0,236

0,261

0,332

Vlaams-Brabant

0,306

0,300

0,156

West-Vlaanderen

0,379

0,273

0,395

Oost-Vlaanderen

0,313

0,318

0,375

Limburg

0,346

0,335

0,191

Alle correlaties significant op 0,01 -niveau

Pag. 75


Eenzelfde correlatie-analyse kan worden uitgevoerd op het niveau van de arrondissementen, weliswaar enkel voor de gegevens van de Woningschouwing, dus de uitwendige kwaliteit van de woningen. Dit impliceert ook dat voor de bouwperiode gebruikt gemaakt moet worden van de variabele uit de Woningschouwing (dus opgenomen door de inspecteurs), hoewel uit de controle-inspecties was gebleken dat de kwaliteit van deze data niet optimaal is. Toch denken we deze gegevens te kunnen gebruiken voor deze analyse, en dat ze zeker een notie kunnen geven van de sterkte van de samenhang tussen beide aspecten van de woning en de verschillen tussen de arrondissementen. Voor de duidelijkheid voegen we eerst de resultaten op het niveau van de provincies toe, eveneens gebaseerd op deze variabelen, die kunnen worden vergeleken met de bovenstaande resultaten, waar de bouwperiode op basis van de Woonsurvey werd gebruikt (Tabel 78). We zien dat de correlaties berekend op basis van de Woningschouwing voor alle provincies wat sterker zijn, maar toch van dezelfde grootte-orde.

Tabel 78

Correlatie-analyse uitwendige kwaliteit – ouderdom van de woning, o.b.v. ouderdomsvariabele Woningschouwing 2005, per provincie (Spearman’s rho) Antwerpen

-0,304

Vlaams-Brabant

-0,391

West-Vlaanderen

-0,418

Oost-Vlaanderen

-0,392

Limburg

-0,423

Alle correlaties significant op 0,01 –niveau

De resultaten per arrondissement tonen toch dat de samenhang tussen ouderdom en uitwendige kwaliteit van de woning niet overal even sterk is (Tabel 79). Zo zien we dat in de provincie Antwerpen de correlatie zwakker is in het arrondissement Antwerpen dan in de andere arrondissementen. Ook Halle-Vilvoorde, Kortrijk, Aalst en Maaseik bekleden binnen hun provincie op dit vlak een zwakkere positie dan de andere arrondissementen.

Tabel 79

Correlatie-analyse uitwendige kwaliteit – ouderdom van de woning, per arrondissement (Spearman’s rho) Correlatiecoëfficiënt Antwerpen

-0,272

Mechelen

-0,348

Turnhout

-0,365

Halle-Vilvoorde

-0,283

Leuven

-0,472

Brugge

-0,435

Diksmuide Ieper

-0,426

Kortrijk

-0,346

Oostende

-0,522

Roeselare

-0,455

Pag. 76

SumResearch / 96059 Steunpunt Ruimte en Wonen Tielt Veurne Aalst

-0,298

Dendermonde

-0,323

Eeklo Gent

-0,450

Oudenaarde

-0,417

Sint-Niklaas

-0,396

Hasselt

-0,401

Maaseik

-0,265

Tongeren

-0,545

Alle correlaties significant op 0,01 –niveau

8.2

Graad van verstedelijking Wat betreft de graad van verstedelijking kunnen we de indicatoren op basis van de bevraging analyseren naar de indeling volgens de stadsgewesten, en dit voor 2001 en 2005. Vooreerst tonen we onderstaande kaartbeeld dat deze indeling illustreert. De nietingekleurde zones zijn de landelijke gebieden.

Figuur 6

Indeling van België volgens de stadsgewesten

Wat betreft de fysische staat van de woningen zien we in alle gebieden een toename van het aandeel goede woningen en een afname binnen de andere categorieën. In de agglomeraties is de daling van het aandeel (zeer) slechte woningen het grootst en deze neemt af naarmate de verstedelijking daalt. Niettemin zijn in de stedelijke

Pag. 77


gebieden, die een oudere woningvoorraad hebben, de slechte woningen nog steeds het sterkst vertegenwoordigd. Dit bleek ook uit de ruimtelijke analyses op basis van de indelingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de Studiedienst van de Vlaamse Regering (zie rapport ‘Wonen in Vlaanderen’): de fysische staat van de woningen is lager in stedelijk dan in buitengebied. Verdere opdeling van het stedelijk gebied wees uit dat het grootstedelijk gebied (stedelijk rand rond Brussel inbegrepen) het aandeel goede woningen het kleinst is, maar dat het regionaalstedelijk gebied (de centrumsteden uitgezonderd Antwerpen en Gent) het meeste zeer slechte woningen bevat.

Tabel 80

Fysische staat van de woningen, naar graad van verstedelijking, 2001-2005 agglomeratie

goed

matig

slecht

zeer slecht

2001

47,1

34,3

16,4

2,2

2005

60

30,2

8,9

0,9

evolutie banlieu

+12,9

-4,1

-7,5

-1,3

2001

57,3

29,7

11,7

1,4

2005

71

22,1

6,3

0,6

+13,7

-7,6

-5,4

-0,8

forenzenwoonzone 2001

evolutie

56,4

30

12,1

1,6

2005

68,5

22,4

8

1

evolutie

landelijk gebied

+12,1

-7,6

-4,1

-0,6

2001

56,8

29,6

12

1,6

2005

66,7

23,3

9,3

0,7

evolutie

+9,9

-6,3

-2,7

-0,9

Voor de oude comfortindicator (groot – middelmatig –klein comfort) kunnen we op basis van de stadsgewesten een evolutie schetsen voor de periode 1991-2005. Aangezien in de monografie van de SEE 2001 echter een onderscheid wordt gemaakt tussen landelijk gebied en kleine stad in landelijk gebied en in de Woonsurvey enkel de categorie landelijk gebied werd gebruikt, kunnen we voor deze categorie geen vergelijking maken. Voor de agglomeraties, banlieus en forenzenwoonzones vormt dit geen probleem. Tegenover 1991 zijn er in 2005 overal meer woningen groot comfort en minder woningen middelmatig tot geen klein comfort. De procentuele toename van de woningen groot comfort is wel groter naarmate de verstedelijking lager is. In tegenstelling tot de fysische staat van de woningen, is het beeld naar graad van verstedelijking minder duidelijk: het comfort van de woningen is in 2005 het laagst in de agglomeratie en de forenzenwoonzone en het hoogst in de banlieu. De resultaten volgens de RSV-SVR indeling toonden dat het aandeel ontoereikende woningen gelijk was in stedelijk en buitengebied, maar dat het stedelijk gebied iets meer woningen met basiscomfort telt. Verdere opdeling zorgde voor een genuanceerder beeld, maar evenmin eenduidig volgens de graad van verstedelijking: de regionaalstedelijke gebieden en het platteland beschikken over meeste woningen van ontoereikend of basis comfortniveau.

Pag. 78


Tabel 81

Comfort van de woningen, naar graad van verstedelijking, 1991-2005 middelmatig klein comfort groot comfort comfort agglomeratie 1991 41,4 20,3 26,2

banlieu

forenzenwoonzone

geen klein comfort 12

2001

46,2

24,4

22,8

6,6

2005 evolutie '91-'05 1991

63,5

14,4

19,0

3,1

+22,1

-5,9

-7,2

-8,9

46,9

13,8

26,9

12,4

2001

56,5

15,8

22,0

5,7

2005 evolutie '91-'05 1991

76,7

7,0

14,1

2,1

+29,8

-6,8

-12,8

-10,3

38,7

12,8

31,5

17,0

2001

49,3

16,4

27,3

7,0

2005 evolutie '91-'05

66,2

8,8

21,2

3,8

+27,5

-4,0

-10,3

-13,2

Pag. 79


9

Besluit Een belangrijke doelstelling die met het onderzoek naar de kwaliteit van de woningen anno 2005 werd voorop gesteld en ook werd bereikt, was het veel gebruikte cijfer van 300.000 slechte woningen in Vlaanderen te actualiseren. Dit cijfer dateert immers reeds van 1995 en sedert toen heeft de Vlaamse woningvoorraad heel wat veranderingen ondergaan. Niettemin werd dit cijfer, bij gebrek aan actuele data, nog steeds gehanteerd in onderzoek en beleid rond wonen. Het onderzoek leidt tot de conclusie dat althans wat betreft de uitwendige kwaliteit van de woningen zoals ze objectief werd opgemeten door inspecteurs, Vlaanderen een zeer gunstige evolutie heeft doorgemaakt. Ook de indicatoren voor de fysische staat van de woning en voor het comfort die zich baseren op de bevraging en dus een meer subjectief karakter hebben en de binnenzijde van de woningen in rekening brengen, bevestigen deze evolutie, hoewel de resultaten minder uitgesproken zijn. Ongeveer de helft van de Vlaamse woningen bevinden zich zowel wat betreft uitwendige kwaliteit, fysische staat en comfort in de meest gunstige categorieën. Slechts een klein percentage scoort op alle vlakken zeer slecht. Deze bevindingen sluiten aan bij de verwachtingen en vermoedens. Er is reeds vele jaren een duidelijke trend naar de aankoop en de renovatie van woningen, ten nadele van nieuwbouw. Bestaande, minder kwaliteitsvolle woningen krijgen een grondige opknapbeurt en dragen op die manier bij tot de algemene kwaliteitsstijging van het Vlaamse woningpatrimonium. Ook in de Woonsurvey stelden we vast dat de Vlaamse woningen gedurende de laatste 10 jaar heel wat werken hebben ondergaan. Niettemin deze globale positieve evolutie, mag niet voorbij worden gegaan aan de vaststelling dat problemen inzake kwaliteit en comfort van de woning sterk geconcentreerd blijven in bepaalde segmenten van de markt. In het bijzonder de private huursector blijft nog steeds kampen met een groot aandeel slechte woningen. Dat de verschillen tussen eigenaars en huurders zich eerder aan de binnenzijde dan aan de buitenzijde van de woningen situeren, blijkt uit eveneens uit het onderzoek. We moeten natuurlijk rekening houden met het feit dat de indicatoren over de inwendige staat zich baseren op de bevraging en dus subjectief zijn (waarbij het vermoeden bestaat dat het eigendomsstatuut enige invloed heeft), maar ook de vragen over de staat van inwendige en uitwendige elementen wijzen in de richting dat de verschillen tussen eigenaars en huurders groter zijn wat betreft de inwendige woningelementen. Dat ons onderzoek heeft uitgewezen dat de woonkwaliteit in Vlaanderen een gunstige evolutie heeft doorgemaakt in de voorbije tien jaar, mag daarom niet leiden tot de conclusie dat inspanningen naar verdere kwaliteitsverbeteringen niet meer noodzakelijk zijn. Wel vinden we in het onderzoek argumenten om de beleidsinspanningen beter te richten op de specifieke probleemsegmenten en – groepen. Hoewel de kwaliteit van de woningen in 2005 nog steeds verbonden is met de ouderdom van de woning en oudere woningen doorgaans van lagere kwaliteit zijn, zien we ook hier een gunstige trend. De oudere woningen lijken in vergelijking met eerder onderzoek toch een inhaalbeweging te hebben ingezet, er werden in verhouding meer werken uitgevoerd, maar niettemin hebben ze nog steeds een aanzienlijke weg af te leggen. Bovendien bestaat nu het risico dat met de renovatieinspanningen in het oudste segment van de woningmarkt, de problemen zich zullen verschuiven naar de volgende ouderdomsklasse, met name de woningen uit de naoorlogse decennia. Inspanningen voor de verbetering van de woningkwaliteit zullen de komende jaren ook in deze woningen noodzakelijk zijn, om te vermijden dat de

Pag. 80


veroudering van deze woningen gepaard zal gaan met een sterke daling van de woningkwaliteit. De gegevens van de Woonsurvey geven ook duidelijk aan dat de verbouwactiviteit aan de Vlaamse woningen gedurende het laatste decennium over het algemeen behoorlijk groot was. Toch blijkt ook hier weer een ongelijkheid tussen de eigendoms- en huursector: terwijl in deze laatste de nood het hoogst was en is, werden er toch heel wat minder werken uitgevoerd gedurende de laatste 10 jaar. Het gevaar bestaat dan ook dat de kwaliteitsverschillen tussen (private) huur- en eigendomswoningen niet zullen verkleinen. Woningen die voorwerp waren van heel wat renovatiewerken, zijn deze woningen die de laatste 10 jaar een nieuwe eigenaar kregen. Het gaat veelal om oudere woningen, op het moment van de aankoop in niet al te beste staat. De kopers van deze woningen zijn vrij jonge huishoudens. We zien hier dus de trend bevestigd dat jonge gezinnen meer dan vroeger geneigd zijn oudere, minder kwalitatieve woningen aan te kopen, en daar een aantal verbouwingswerken uit te voeren. Dankzij dit onderzoek – de Uitwendige Woningschouwing en de Woonsurvey beschikken we nu over zeer waardevolle, actuele en objectieve gegevens over de uitwendige, bouwfysische kwaliteit van de Vlaamse woningen. Een zwak punt wat betreft de gegevens over woningkwaliteit is dat we voorlopig nog niet beschikken over objectieve informatie over de inwendige woningkwaliteit. Achter een mooie en goede gevel kan echter heel wat mislopen, bijvoorbeeld wat betreft vochtproblemen, elektrische installatie en gas- en waterleidingen, isolatie en verluchting, veiligheid, …). We kunnen ons hiervoor wel baseren op de Woonsurvey, die behoorlijk wat aandacht besteedde aan de inwendige situatie van de woning, maar deze data blijven subjectief en sterk beïnvloed door het persoonlijke referentiekader van de respondent. Het lijkt ons dan ook een noodzakelijke volgende stap om ook objectieve informatie te verzamelen over de kwaliteit en het comfort aan de binnenzijde van de woning.

Pag. 81


10

Bibliografie Buyst E., Winters S., Vandekerckhove B. (2006), Een meetinstrument voor het Vlaamse woonbeleid Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S. (2007),

Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005 Heynen H. (2001), Ontwikkeling van een gedifferentieerde methode voor het bepalen van de kwaliteit van woningen, Onderzoeksgroep voor Stedelijkheid en Architectuur, KULeuven Meulemans B., Geurts V. & De Decker P. (1996), Wonen in Vlaanderen. Onderzoek naar de doelgroepen van het woonbeleid, CSB en Steunpunt Wonen en Woonbeleid van UFSIA, o.l.v. Vlaams minister van leefmilieu en huisvesting. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (1996), AROHM, Een uitwendig onderzoek naar de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen, verslag van de survey 1994/1995, Brussel Vanneste D., Thomas I., Laureysen I. (2004), Fysische staat van de woning, in: Ruimte en Planning, jg. 24, nr. 4 Vanneste D., Thomas I., Goossens L. (2007), Woning en woonomgeving in België, Sociaal-Economische Enquête 2001, Monografieën, nr 2, FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie, Federaal Wetenschapsbeleid

Pag. 82


SumColofon

datum projectmedewerkers

opgesteld te Brussel op 30.08.2007 Marie Le Roy

projectleider SumContact

Brecht Vandekerckhove SumResearch nv [email protected] 02 512 70 11 www.sum.be

Pag. 83

Steunpunt Ruimte en Wonen. Verder onderzoek naar de evolutie van de kwaliteit van de woningen in Vlaanderen

Recommend Documents