Auteur/steller: Godfried Sluijter Versie: B&W Datum 23 april 2012
Startnotitie DFS 1. Doel van het project In het coalitie-akkoord is afgesproken dat de locatie DFS wordt teruggegeven aan de sport met woningbouw in de vorm van welstandsvrije kavels als kostendrager. Het plangebied is op bijlage 1 aangegeven. De luchtfoto laat de huidige situatie zien. Het is prachtig gelegen naast het natuurgebied Oudorperhout en de molens langs de Hoornse Vaart. DFS heeft veel kwaliteiten in zich van een toplocatie voor een suburbaan woonmilieu. De rondweg doet afbreuk aan de kwaliteit van de locatie. Daarvoor moeten passende oplossingen worden gevonden.
2. Projectfase Initiatieffase. In het stafoverleg Ruimte van 6 februari 2012 is bij de bespreking van de ideememo besloten om een startnotitie op te laten stellen.
3. Opdracht 3.1 Opdracht en type project Het is een ontwikkelingsproject. In het actieprogramma van het college staat als doelstelling: “Het oude DFS terrein willen wij een sportbestemming geven. Voor 1 januari 2013 presenteren wij een plan in combinatie met woningbouw in de vorm van vrije kavels.” Planvorming verloopt van grof naar fijn. De eerste stap is de kaderstelling. De opdracht voor de initiatieffase is dan als volgt: Voor 1 januari 2013 wordt de gemeenteraad een voorstel voorgelegd voor de ruimtelijke, financiële en eventuele overige kaders voor de ontwikkeling van de locatie ten behoeve van sport, wonen en misschien nog overige functies die het gemeentebestuur tijdens de initiatieffase toevoegt, waarbij de woonfunctie kwalitatief hoogwaardig wordt ingevuld door vrije kavels aan particulieren te verkopen die daar zonder toetsing aan welstandseisen hun eigen woning mogen realiseren. De opdracht/initiatieffase eindigt met de vaststelling van de kaders door de gemeenteraad.
3.2.Te leveren producten Kaderstellende nota en financiële verkenning. Ten behoeve daarvan levert het Sportbedrijf uiterlijk eind tweede kwartaal 2012 een definitief programma (sportactiviteiten en bijbehorende faciliteiten) en exploitatieraming, te behandelen in het stafoverleg Ruimte voor het zomerreces. 3.3. Kaders Uitgangspunten - Sport en woningbouw ieder 50% van de uitgeefbare grond; - Het Sportbedrijf levert het programma voor de sportfunctie. De conceptvisie van het Sportbedrijf is daarvoor de basis (bijlage 2). Nog meer variatie is mogelijk mits tijdig bekend en passend binnen de 50% voor sport. Het Sportbedrijf zal daarvoor de belangstelling en mogelijkheden onderzoeken, zowel aan de vraagzijde bij de inwoners van Alkmaar als bij de aanbodzijde van sportclubs en aanbieders van sportieve activiteiten; - De gemeente heeft een inspanningsverplichting om de huidige gebruikers van de locatie binnen de herontwikkeling een passende plek op DFS aan te bieden. Dit geldt echter alleen voor gebruikers die passen binnen de visie van het Sportbedrijf; - Indien voor sport minder dan 50% nodig is, zal de vrijvallende ruimte worden benut voor groen; - Deze vrijvallende ruimte wordt niet versnipperd over het plangebied maar bij elkaar gehouden, zodat deze vlek later eventueel voor een andere invulling kan worden benut; - De woonfunctie wordt ingevuld met een hoogwaardig woonmilieu in het hogere prijssegment. Omdat de markt daarvoor onzeker is, moet het plan de tijd krijgen om naar voltooiing te groeien. Het plan moet worden ontworpen op een manier die geleidelijke groei en tussentijdse aanpassingen mogelijk maakt; - Geduld, om bij een laag en onregelmatig verkooptempo van de kavels toch vast te blijven houden aan het concept van het hoogwaardig woonmilieu. Beleidsmatige uitgangspunten Coalitie-akkoord en Actieprogramma college, Alkmaars Energieprogramma, Groenbeleidsplan 20042014 en Nota Vastgoed. In afwijking van huidig beleid: geen welstandsregels en geen 30% woningen in prijscategorie 1 en 2. Randvoorwaarden Binnen het project als gegeven beperkingen te aanvaarden: verkeersgeluid en luchtkwaliteit Nollenweg en gevarenzone LPG-tankstation. Bij de planontwikkeling ook rekening te houden met bestaande ondergrondse infrastructuur en molenbiotoop. Er liggen veel (ook zware) kabels en leidingen in de ondergrond die grote beperkingen voor de planvorming opleveren. Onderzocht zal worden wat er verlegd kan worden en wat dat kost. De molenbiotoop is de ruimte om de molen heen waarbinnen extra aandacht moet zijn voor het beschermen van de windvang van de molen. De Provincie schrijft voor dat zo veel mogelijk molenbiotopen planologisch moeten worden vastgelegd. In bebouwd stedelijk gebied kan hier gemotiveerd van worden afgeweken. Omdat de molens langs de Hoornse Vaart vrij staan naast natuurgebied Oudorperhout is het in lijn met het provinciaal beleid dat bij de komende actualisatie van het nieuwe bestemmingsplan Oudorp rond alle molens een biotoop wordt opgenomen. Bouwen binnen de molenbiotoop is mogelijk met een afwijking (=vrijstelling) die B&W kunnen toestaan. Bij het beoordelen van een verzoek om afwijking moet een windonderzoek worden betrokken. Meestal wordt de Molenstichting ingeschakeld als adviseur bij het beoordelen van een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In privaatrechtelijke zin hebben de molens geen windrecht. Met de molenstichting zal in overleg worden gegaan om de gevolgen van de planontwikkeling voor de molens te beperken. Relatie met andere projecten/ omgeving - Woningbouwproductie. Vrije kavels op DFS verhoogt de concurrentie in een marktsegment waar op dit moment de afzet stagneert. Hoe de marktsituatie over een paar jaar zal zijn, is nu niet te voorzien. - Watersport. De gemeente is gevraagd of aan de Hoornse Vaart een tewaterlaatplaats voor boten en een vissteiger kunnen worden gerealiseerd. Dat wordt beoordeeld in relatie tot de inrichtingskeuzes op DFS. Voor de verkoopkansen van dure vrije kavels is het niet wenselijk dat beide voorzieningen komen op een plaats aan de dijk waarachter woningbouw tot stand moet komen. 2
4. Organisatie Het gaat om planontwikkeling op grond van de gemeente. De kaderstelling wordt daarom door de gemeente getrokken. Dat zal in volgende fasen waarschijnlijk ook zo zijn. De sportdoelstelling is een gemeentelijke aangelegenheid. Woningbouw heeft de dubbele doelstelling om (veel) geld op te brengen voor sport en hoge woonkwaliteit te realiseren. Uitgifte in vrije kavels aan particulieren levert de hoogste grondprijs op en is een uitstekende basis voor kwaliteit. De gemeente is prima in staat om vrije kavels te ontwikkelen en te verkopen. Gezien de woningmarkt moet rekening worden gehouden met gefaseerde aanleg en een lange adem. Projectwethouder Jan Nagengast. Voortgangsoverleg met bestuur in Staf Ruimte. Projectwethouder stuurt en bewaakt via intern afstemmingsoverleg waarin ook ambtelijk opdrachtgever (Ineke Quispel), Hoofd Sportbedrijf (Ben Glim) en projectmanager (Godfried Sluijter). Stukken voor bestuurlijke behandeling worden eerst in het afstemmingsoverleg besproken. Frequentie tenminste viermaal per jaar. Projectgroep met relevante gemeentelijke vakdiscplines, met projectmanager als voorzitter. Overleg met huidige en toekomstige gebruikers van DFS loopt via de participatie.
5. Tijdsplanning Het project kan van start na verlening voorbereidingskrediet. Dan starten de onderzoeken en het ontwerpproces. Parallel daaraan het participatieproces. Ambtelijke werkzaamheden af te ronden begin vierde kwartaal 2012. Daarna start traject van bestuurlijke besluitvorming.
3
6. Middelen 6.1 Personele capaciteit gemeentelijke organisatie Projectgroepleden Sector SO
Sportbedrijf Stadsbeheer
CO
Discipline Ambtelijk opdrachtgever Projectmanager Projectondersteuning Ruimtelijke vormgeving Ruimtelijke plannen Planeconomie Makelaars Geluid en lucht Verkeer Duurzaamheid Wonen Bouwen incl externe veiligheid Bodem Projectleider Sectorhoofd Stedelijk beheer Ingenieursbureau Wijkbeheer Communicatie
Urenraming 15 400 100 200 80 200 40 80 80 40 20 40 10 200 15 40 30 pm 80
Totaal
1670
Uitgaande van gemiddeld 80 euro per medewerker per uur kost het projectteam voor de initiatieffase circa € 130.000. Dit betreft een indicatie van de personele inzet van de gemeente. De kosten voor deze voorbereidende lijnactiviteiten worden niet doorbelast naar het project. De uren van het ingenieursbureau als doorbelastende afdeling (uren maal tarief) worden wel ten laste van het project gebracht. Omdat binnen de gemeentelijke formatie geen ruimte is voor ondersteuning van dit project, wordt voorgesteld om ook de projectondersteuning ten laste van het project te brengen. Dit is opgenomen in het voorbereidingskrediet. 6.2 Geld (kosten, baten, dekking, budgethouderschap) De kosten voor de initiatieffase worden geraamd op €47.000. Als volgt onderbouwd: Activiteit Externe onderzoeken: verkeerscijfers (5.000), geluid en lucht (15-20.000), kostenraming verplaatsen ondergrondse infrastructuur (5-10.000). Kosten ingenieursbureau gemeente 30 uur / €100 per uur Kosten managementondersteuning voor organiseren/verslaan van bijeenkomsten, archivering, briefverwerking etc. 100 uur / €50 per uur Inhuren planningsbureau. Opstellen planning in hoofdlijnen Organisatiekosten (huren ruimtes ca, kosten repro en verspreiding, advertenties e.d) Onvoorzien 10% Totaal
Geraamde kosten 30.000
3.000 5.000
2.000 3.000 4.000 47.000
Voor de te verwachten kosten wordt voorgesteld de raad voor te stellen een budget van € 47.000 beschikbaar te stellen, ten laste te brengen van de post ‘nog nader te bepalen projecten’(0,5 miljoen) van het bestedingsvoorstel ‘incidentele vrije beleidsruimte’ en dit de raad voor te leggen via de tweede begrotingswijziging 2012. De projectmanager treedt op als budgethouder. Na afronding van de 4
initiatieffase volgt de planvormingsfase waarin de kaders worden ingevuld en een bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen. Voor de dekking van die kosten zal na besluitvorming over de kaderstelling een voorstel worden gedaan. In die fase van planvorming zal ook een grondexploitatie worden opgesteld. 6.3 Overig (bijv. faciliteiten) Geen bijzonderheden
7. Communicatie en participatie 7.1 Actorenanalyse De meest betrokken partijen en hun waarschijnlijk meest voor de hand liggende belangen zijn: - de huidige gebruikers van DFS: langdurige zekerheid van goede faciliteiten tegen een lage prijs; - direct omwonende gezinnen: zo veel mogelijk behoud van de huidige kwaliteiten van hun vrije ligging; - molenaars en molenstichting: behoud, liefst verbetering van de windvang van de molens; - stichting Oudorperhout en Historische Vereniging Oudorp: geen aantasting van de natuur- en historische waarden van het aangrenzende gebied; - stichting Exodus: geen overlast door toename verkeer. Tijdens het overleg zal blijken welke belangen zij allemaal werkelijk inbrengen en hoe zwaar die wegen. 7.2 Communicatie doel Er wordt een communicatieplan opgesteld. Belangrijk doel is informatie verstrekken en inzicht geven in het proces, zodat ieder die dat wil op de hoogte kan zijn en het proces transparant verloopt. Voor de planontwikkeling is inzicht in de vraag op de woningmarkt van belang. De kopers van de kavels zijn nog niet in beeld. Om er achter te komen wat potentiële belangstellenden belangrijk vinden, zal actief naar hen op zoek worden gegaan en worden zij uitgenodigd om zich uit te spreken wat zij graag zouden willen en wat voor hen belangrijk is. Dat kan dan in de planvorming worden meegenomen. Op deze manier begint de marketing van de locatie. 5
7.3 Communicatie middel De gebruikelijke wegen: website, nieuwsbrief, stadskrant, brieven en informatiebijeenkomsten. Daarnaast de lokale en regionale media. 7.4 Participatievorm Periodiek overleg van de gemeente met de groep belanghebbenden. Dat zijn in ieder geval de partijen die bij de actorenanalyse (zie boven) zijn genoemd. Verder te overleggen met de wijkcoördinator. Van de huidige gebruikers van DFS worden de schoolsport, United Dragons en Kolping gevraagd. Die vormen de kern van het toekomstig sportgebruik. Of er ook plaats is voor de andere huidige gebruikers, zal het Sportbedrijf beoordelen in het licht van het op te stellen programma van sportactiviteiten voor de locatie. We maken geen gebruik van een extern voorzitter want het project is niet omvangrijk en het budget is beperkt. Indien het toch nodig blijkt, kan daartoe later alsnog worden besloten. De participatie heeft betrekking op de wijziging naar de bestemming 'Wonen', de situering van de verschillende functies binnen het gebied, de voorwaarden voor bebouwing binnen het gebied (bv hoogte) en de verkeersontsluiting. Het niveau van participatie is adviseren.
8. Beheersing van risico’s In de initiatieffase zijn de risico's beperkt. Er worden nog geen grote investeringen gedaan of afspraken met ontwikkelende partijen gemaakt. Ook liggen er geen oude afspraken met partijen die de gemeente binden bij de planontwikkeling. De huidige gebruikers van de locatie hebben allemaal een tijdelijke huurovereenkomst met een korte opzegtermijn. Het grootste risico in deze fase is het ontbreken van voldoende maatschappelijk draagvlak voor de kaders die worden voorgesteld. In dat geval is de uitkomst van bestuurlijke besluitvorming tamelijk onzeker. Het ontbreken van draagvlak zal ook doorklinken in de planologische procedures in de volgende fase. Dan zijn procedures in bezwaar en beroep te verwachten. Dat kost inzet en tijd en draagt het risico in zich dat de plannen bij de rechter stranden. Dit risico kan niet op voorhand worden weggenomen. Een transparant en volwaardig participatieproces kan wel in belangrijke mate bijdragen aan verkleining van dit risico. Bij het opstellen van de financiële raming kan worden uitgegaan van verwachtingen die te optimistisch zijn en een probleem gaan vormen in volgende fasen. De woningmarkt is onzeker en daardoor ook het totale bedrag aan inkomsten door kavelverkoop alsmede het tempo waarin deze inkomsten worden gerealiseerd. Het is van belang het verkooptempo van de kavels laag in te schatten en het plan en bestemmingsplan flexibel te maken, zodat aanpassingen relatief eenvoudig kunnen worden aangebracht. (Een flexibel plan brengt overigens wel het risico met zich mee dat onder druk van andere ambities makkelijker afbreuk gedaan wordt aan het beoogde hoogwaardige woonmilieu. )
9. Voortgangsbewaking Terugkoppeling door projectwethouder in Staf Ruimte. Concept-raadsbesluit kaderstelling (ruimtelijk en financieel) medio oktober 2012 op agenda Staf Ruimte.
10. Gevraagd besluit ‐ vaststellen startnotitie ‐ de raad voor te stellen een budget van € 47.000 beschikbaar te stellen via de 2e begrotingswijziging
Bijlagen: 1. Afbakening plangebied 2. Conceptvisie Sportbedrijf
6
Bijlage 1. Plangebied
7
Bijlage 2
Sportfuncties voormalig DFS terrein: Inventarisatie Sportbedrijf & Sportbureau 12 sept. 2011 Huidig gebruik: Gymles – De velden worden nu overdag gebruikt door 2 scholen, te weten: het Van der Meij College (vmbo) en Jan Arentsz College (vmbo/havo/vwo). Vanaf het seizoen 2011/2012 vindt de buitensport van het Jan Arentsz College plaats op het complex van Kolping Boys. Daarmee valt een aantal gebruiksuren weg. Het Van der Meij College zal echter voor de buitensport gebruik willen blijven maken van 2 sportvelden. Deze velden behoeven echter niet de afmeting van een voetbalveld (globaal 65x105 meter) te hebben. Deze zouden wat kleiner of anders gevormd kunnen zijn. Voetbalvereniging - Kolping Boys huurt 3 avonden per week het oostelijk veld voor training. Met de komst van het kunstgras hoofdveld is echter de trainingssituatie van Kolping aanzienlijk verbeterd. Ondanks dat leert de ervaring dat de capaciteit van 1 volwaardig voetbalveld welkom is (met veldverlichting). Ook voor andere clubs te gebruiken in de onderhoudsperiode of bij calamiteiten. Uiteraard betreft dit een dubbelgebruik met de schoolsport. Kaatsen - 1 avond in de week wordt er een veld gehuurd door een kaatsvereniging Victorie. Drakenboot - De drakenbootvereniging United Dragons maakt gebruik van de ontmoetingsruimte als stalling van hun boten en ze maken gebruik van een kleed/clubruimte. Heliclub - Op zondagochtend wordt een deel van het terrein gebruikt door de heliclub (modelvliegtuigjes en heli’s). Betreft dubbelgebruik met de andere genoemde gebruikers. Duiksport - Duikvereniging Delta Diving maakt gebruik van het clubhuis voor opslag materieel. Het duiken wordt in het naastgelegen zwembad gedaan. Paintball – In het voorjaar van 2011 heeft in het westelijk deel van het terrein een paintballvereniging een tijdelijk parcours opgezet met opblaasbare onderdelen.
Geschiktheid De geschiktheid voor de sportuitvoering of andere activiteiten voor dit sportpark hangt van diverse factoren af. Hoe wordt de verdeling gemaakt tussen woningbouw, bedrijfsvoering en sport. Wat krijgt de prioriteit in verhouding tot elkaar. Hier is de sportbestemming van afhankelijk. Sporten met veel activiteiten en druk bezette wedstrijden, jeugdactiviteiten zoals bijvoorbeeld een groot skate complex waar veel bezoekers bij aanwezig zijn, is waarschijnlijk niet wenselijk. Een aantal jaren geleden is ook sprake geweest van het meer centraliseren van de watersportactiviteiten. Denk aan de kano, roeien, drakenboot en duikactiviteiten. Aansluitend op het zwembad de Hoornse Vaart was dat een logische gedachte. Er is ook gedacht aan het aanleggen van een skeelerbaan in samenwerking met mountain bike activiteiten. Wat mist Alkmaar aan locatievoorziening in het kader van Alkmaar sportstad 1. Opvang voor de sportverenigingen/activiteiten die elders in Alkmaar geen plaats hebben of kunnen krijgen, met name voor buitensportactiviteiten 2. Thematisch aanbod, dus het maken van een specifieke keuze van een sportactiviteit Ad 1. Denk hierbij aan trainingsveld voor voetbalverenigingen; de drakenbootvereniging; de kaatsvereniging; paintball en survival activiteiten. Het terrein kan hiervoor praktisch worden ingericht met een clubgebouw waar alle deelnemende sportactiviteiten gebruik van kunnen maken. Plus een opslag voor materiaal. Maar ook voor beachsporten, frisbee en een Esportcentrum. Ad2. 8
Hierbij kan worden gedacht aan een watersportcentrum. Geschikt voor roeien, kanovaren, drakenboot, duiken. Wellicht nog sporten die hier mee verwant zijn. Dan kan dat bekendheid krijgen in Alkmaar. Problemen hierbij zijn volgens mij de kosten ( verplaatsen van de kano en de roeivereniging) en het uitvoeren van het kano polo. Er is behoefte om een zo groot mogelijk sportaanbod te kunnen doen. Dat betekent dat het een multifunctioneel doel heeft. Van voetbal tot aan survival. Aansluitend op de achterkant van de Hoornse Vaart verdient de voorkeur, om het zoveel mogelijk een sportpark te laten zijn. Bewegwijzering en coördinatie zijn hierbij belangrijk. Hier zit wel een kostenaspect aan. Conclusie Als de keuze is gemaakt ten aanzien van de bestemming van het park en er blijft ruimte over voor een goede sportvoorziening dan zal de eerste voorkeur voor een multifunctioneel aanbod zijn. Dit zal voor een aantal sportverenigingen de oplossing zijn. Denk hierbij aan bestaande sportparken als het ‘Marco van Basten sportpark’ in Utrecht. In totaal 7 verenigingen maken daar gebruik van het sportcomplex met een gezamenlijk gebruik van een clubhuis (kantine en kleedkamers). Verenigingen die gebruik kunnen maken zijn: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Drakenbootvereniging United Dragons, Kaatsvereniging Victory, Kolping Boys ( toekomstgericht) en andere voetbalverenigingen die extra trainingsveld tijdelijk nodig hebben, Survivalvereniging, Paintball vereniging Duikvereniging Delta, Frisbee, Beachsporten ( Volleybal, voetbal, korfbal, handbal, hockey).
Het clubhuis kan evt. ook open staan voor denksportverenigingen. De duikvereniging maakt gebruik van het zwembad Hoornse Vaart, maar heeft wel dringende behoefte aan een eigen ruimte voor opslag en compressor. De drakenboot heeft wel een clubhuis nodig, maar kan dit delen met derden. Men heeft vooral behoefte aan opslag voor de boten. De kaatsvereniging kan gebruik maken van een trainingsveld, 1 avond per week en verder kan het veld beschikbaar worden gesteld aan voetbalverenigingen, inclusief, gebruik maken van de aanwezige voorzieningen. Dit geldt ook voor de andere sporten. Als dit kan worden gerealiseerd is er een naast de Westrand sprake van een groot sportcomplex in Alkmaar Oost. Van Kolping Boys, roeien, via bovengenoemd park naar de Hoornse Vaart zwembad en sporthal.
9
Op basis van het bovenstaande is er behoefte aan de volgende elementen: Twee sportvelden; Een van de velden uitvoeren als voetbalveld (met evt. verlichting). Afmeting veld 1: 65 x105 meter (voetbalveld). Afmeting veld 2: minimaal 4.000m2, maximaal 6.825m2 (lengte en breedte afhankelijk van ruimtelijke inpassing t.o.v. huizenbouw. Een centraal sportgebouw: - Met circa 6 kleedkamers, - 1 ontmoetingsruimte - Een stalling voor materieel van Sportbedrijf (materieel sportveldbeheer), bergruimte duiksportvereniging, bergruimte drakenbootvereniging, bergruimte duiksportvereniging, bergruimte schoolsport. Aantal m2 is nog niet geheel duidelijk. Nieuw toe te voegen initiatieven: Behoeft verdere uitwerking en afstemming met partijen. Ruimtelijke inpassing en gevolgen gebruik + toe te voegen m3 centraal sportgebouw. - Survivalrun vereniging: Deze wil graag een parcours uitzetten met survival elementen (obstakels, klimmen, klauteren). Dit te combineren met hardlopen. Deze opkomende sport kan perfect worden ondergebracht deels rond en deels op de sportvelden. Tevens gebruik te maken van de kleedkamers, ontmoetingsruimte en bergruimte - Beachvolleybal. Deze relatief nieuwe sport is Olympisch en is in opkomst. In Alkmaar en omgeving zijn er (nog) geen geschikte accommodaties beschikbaar. Beachvolleybalvelden hebben de afmeting: De grootte van een beachvolleybalveld, inclusief de vrije ruimte bedraagt per veld ten minste 16 bij 25 m (nationaal) en 19 x 28 m (internationaal). We gaan uit van 2 tot 4 velden. - Centrum voor duursport: Fietsen, wandelen, hardlopen, mountainbiken - Watersportcentrum
Paul Bollen (Verenigingsondersteuner Sportbureau) Hans Hesselink (Staffunctionaris Sportbedrijf) Mogelijke ontwikkelingen in het damesvoetbal zijn een extra motivatie om tenminste één volwaardig voetbalveld te behouden. Bijgaand presentatie in hoofdlijnen door het Sportbedrijf.
10
11
