Stavební bytové družstvo občanů v Jičíně V Jičíně dne 21. října 2010 Informace pro samosprávy, SVJ a BD
1. Členské schůze samospráv a shromáždění vlastníků jednotek Ve vazbě na platné stanovy družstva žádá představenstvo výbory samospráv a společenství vlastníků, aby zajistily vykonání podzimních členských schůzí samospráv a shromáždění vlastníků jednotek, a to v termínu do 20. listopadu 2010. Na těchto schůzích je nutné projednat běžné potřeby samospráv a společenství vlastníků, zejména v oblasti zajištění potřebné údržby domů v roce 2011. Dále je třeba seznámit členskou základnu s níže uvedenými informacemi. Zápisy z členských schůzí, resp. shromáždění vlastníků jednotek, zašlete na družstvo nejpozději do 22. listopadu 2010. 2. Informační portál SBDO Jičín V návaznosti na zavádění nového komplexního informačního systému INTEGRI schválilo představenstvo družstva na svém zasedání dne 23.9.2010 směrnici, která stanovuje pravidla pro používání Informačního portálu. Tento produkt byl spuštěn dne 18.10.2010 a na podzimních poradách budou předsedům samospráv, SVJ a BD vygenerována a písemně předána uživatelská jména a uživatelská hesla pro přístup na tuto internetovou prezentaci dat související se správou bytového fondu. SMĚRNICE č. 01/2010 Pravidla pro používání Informačního portálu SBDO Jičín Čl. I Služba „Informačního portálu SBDO Jičín“ je určena pro uživatele bytových i nebytových jednotek ve správě Stavebního bytového družstva občanů v Jičíně a funkcionáře domu (samospráv a SVJ), dále jen „Registrovaný uživatel“. Registrovanému uživateli umožňuje prohlížet informace o příslušné bytové i nebytové jednotce (např. předpis úhrad, úhrady, vyúčtování služeb, výkazy domu, apod.). Službu poskytuje družstvo prostřednictvím webhostingu u firmy RH SID, s.r.o. na webové adrese SBDO Jičín www.sbdojicin.cz – odkaz: Informační portál. Ostatní návštěvníci těchto stránek nemají do privátní zóny přístup. Čl. II Registrovaní uživatelé Informačního portálu jsou rozděleni do dvou kategorií: a) Registrovaný uživatel jednotky (má právo prohlížet údaje vlastní bytové popř. nebytové jednotky) b) Registrovaný funkcionář domu (má právo prohlížet údaje všech bytových popř. nebytových jednotek domu) Čl. III Postup pro zřízení přístupu do Informačního portálu SBDO Jičín: a) Registrace uživatele se provádí žádostí na předepsaných formulářích. b) Žadatel vyplní příslušnou žádost (pro Registrovaného uživatele jednotky a pro Registrovaného funkcionáře domu). Žádosti jsou přílohou této směrnice a ke stažení na www.sbdojicin.cz – odkaz: Informační portál. Tuto vyplněnou žádost Registrovaný uživatel zašle elektronickou poštou na
[email protected], nebo osobně předá na středisku SBDO Jičín, kde bude provedeno ověření totožnosti dle OP. V případě zaslání formuláře emailem, bude podpis ověřen při předání registračních údajů. 1
c) Potřebné registrační údaje (uživatelské jméno a uživatelské heslo) budou Registrovanému uživateli osobně předány do 30 dnů po obdržení úplné žádosti pro zřízení přístupu. Emailová adresa a telefonní číslo budou používány ke komunikaci s Registrovaným uživatelem. Čl. IV Ceník za používání Informačního portálu SBDO Jičín: a) Zřízení přístupu pro předsedy samospráv a SVJ zdarma b) Zřízení přístupu pro ostatní Registrované uživatele 30,-- Kč + DPH c) Užívání služby Informační portál SBDO Jičín zdarma d) Získání nového hesla v případě zapomenutého hesla 50,- Kč + DPH e) Zpřístupnění zablokované IP adresy 50,- Kč + DPH Čl. V Informace poskytované prostřednictvím Informačního portálu SBDO Jičín mají informativní charakter, jsou poskytovány výhradně pro potřebu Registrovaného uživatele. Uživatelské jméno, uživatelské heslo a získané informace nesmí Registrovaný uživatel poskytnout dalším osobám. Registrovaní funkcionáři domu nesmí informace získané prostřednictvím služby poskytnout třetí osobě mimo působnost svého výboru samosprávy popř. SVJ. V opačném případě zodpovídají Registrovaní uživatelé za škodu. Informace poskytované službou jsou chráněny zákonem o ochraně osobních údajů. Čl. VI Po čtvrtém neoprávněném pokusu o přístup do privátní zóny (pokud nebude uvedeno správné přístupové jméno a heslo) se přístup z počítače uživatele trvale zablokuje. Pokud má z tohoto důvodu zablokovaný přístup Registrovaný uživatel, musí se osobně obrátit s požadavkem na odblokování na středisko SBDO Jičín. Čl. VII Závěrečné ustanovení Tato směrnice byla schválena na jednání představenstva dne 23.9.2010 s platností ode dne schválení. 3. Hlasování ve SVJ Na shromáždění vlastníků bytových jednotek se přijímají všechna klíčová rozhodnutí týkající se společenství. Proto je třeba dobře znát, jak se správně hlasuje. Upravuje to zákon o vlastnictví bytů. Předně, nehlasuje se systémem „jeden vlastník, jeden hlas“, ale podle „váhy“ hlasu. Váha hlasu každého vlastníka odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Spoluvlastnický podíl zase plyne z poměru podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech ostatních jednotek. Spoluvlastníci bytu mají přitom vždy jen jeden hlas. Když se vlastníci sejdou na shromáždění, aby mohli hlasovat, musí být usnášeníschopní. Zákon předepisuje, že musí být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Přítomnost vlastníků, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů, není přitom zapotřebí jen na počátku schůze, ale při hlasování o každém usnesení. K přijetí řady usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Zákon o vlastnictví bytů však v některých případech vyžaduje pro schválení usnesení vyšší podíl hlasů. Některé časté situace: Stavební úpravy a opravy Rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, vyžaduje souhlas ¾ všech hlasů vlastníků. Tento podíl se vyžaduje jak pro opravy společných částí v domě v řádu například desítek tisíc korun, tak třeba pro zateplení domu v řádu několika miliónů korun.
2
Z toho plyne, že výbor společenství vlastníků jednotek (SVJ) není oprávněn realizovat ty stavební úpravy a opravy v domě, které předtím shromáždění neschválilo. Nestačí přitom schválit jen příslušnou akci, ale měl by být také schválen její finanční limit. Vzhledem k tomu, že většina SVJ koná shromáždění jen dvakrát ročně, je dobré na každé schůzi schválit či aktualizovat plán oprav na další roční období. Výjimkou z nutnosti schvalovat opravy shromážděním jsou jen havarijní opravy, které nelze plánovat dopředu. Je ale vhodné, aby stanovy obsahovaly pravidla pro řešení havarijních oprav. Příspěvek na správu domu Vlastníci bytů jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Těmito náklady se rozumí zejména příspěvek vlastníka na stavební úpravy a opravy společných částí domu, údržbu, uskutečnění různých revizí v domě ukládaných právními předpisy, na protipožární ochranu domu, na odměnu správci, na odměnu členů výboru a na pojištění domu. Tyto náklady nesou vlastníci poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, pokud jejich dohoda neurčuje jinak. Tato dohoda však musí být jednomyslná. Výši záloh na tento příspěvek si určují vlastníci usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady v následujících měsících i dalších letech. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Způsob rozúčtování cen služeb Od příspěvku na správu domu a pozemku je třeba zásadně odlišovat platby, které vlastníci bytů hradí za služby spojené s užíváním bytu. Těmito službami jsou jednak služby poskytované přímo v bytě (zejména dodávka tepla, teplé a studené vody), jednak služby poskytované mimo byt – například užívání výtahu, osvětlení společných prostor, úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu, atd. Zákon nepředpokládá hlasování o těchto platbách na shromáždění. Jedinou výjimkou je hlasování o způsobu rozúčtování těch cen služeb na jednotlivé vlastníky, které není upraveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. To se týká například užívání výtahu, osvětlení společných prostor nebo odvoz komunálního odpadu. Jde tedy o to, že vlastníci se musí rozhodnout, jak se kdo bude podílet na úhradě této společné služby pro všechny. O tom, zda jako kritérium bude v těchto případech stanoveno velikost bytu či něco jiného, má podle zákona rozhodnout ¾ většina přítomných hlasů na shromáždění. Úvěr na opravy Zákon výslovně neurčuje podíl hlasů nutných pro schválení přijetí úvěru na modernizaci a opravy domu, zdálo by se tedy, že stačí nadpoloviční většina přítomných. Ale vzhledem k tomu, že jde o stejně závažnou věc, jako je rozhodnutí o stavební úpravě a opravě společných částí domu, je třeba obdobně vyžadovat souhlas ¾ všech vlastníků. Smlouva o zástavním právu k jednotkám Stává se, že např. banka podmiňuje poskytnutí úvěru SVJ uzavřením smlouvy o zástavním právu k jednotkám. V tomto případě platí, že žádný vlastník nemůže být proti své vůli přinucen, aby se zaručil ve smlouvě za jakýkoliv závazek společenství svým bytem. Byty těch vlastníků, kteří nesouhlasí, tedy nebudou zastaveny. Pouze těch vlastníků, kteří souhlasí, se bude týkat smlouva o zástavním právu k jednotkám. O smlouvě se přesto na shromáždění hlasuje a pro schválení je třeba ¾ většina přítomných hlasů. Volba členů výboru Pro zvolení člena výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů vlastníků, nikoli tedy jen přítomných. Schválení odměn Pro schválení výše odměn členům výboru stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů.
3
Správce domu O určení osoby pověřeného správce domu, včetně změny správce a obsahu smlouvy s ním, rozhoduje ¾ většina přítomných hlasů. Zpráva o činnosti a hospodaření Pro schválení zprávy o činnosti výboru a hospodaření SVJ stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů. Zastoupení vlastníka na základě plné moci Shromáždění vlastníků bývají často zcela zbytečně neusnášeníschopná, protože se nesejde dostatečný počet hlasů. Svou nepřítomnost přitom může každý vlastník snadno vyřešit tím, že někomu jinému poskytne plnou moc pro hlasování na shromáždění. Plná moc nemusí být úředně ověřená a lze ji dát jak jinému vlastníkovi jednotky v domě, tak i komukoli jinému. Zmocnění se může vztahovat například jen k jednomu shromáždění, nebo i k více shromážděním. Pravomoc soudu Do hlasování vlastníků může v některých případech vstoupit i soud. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka soud. Jde-li o důležitou záležitost, může také přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne. Písemné hlasování Některá SVJ, která mají problémy sejít se na shromáždění v takovém počtu vlastníků, aby bylo usnášeníschopné, řeší tuto situaci hlasováním mimo shromáždění (nazývané např. písemným či korespondenčním hlasováním, hlasováním per rollam, oběžníkem apod.). Dnešní zákon hlasování mimo shromáždění ani neupravuje, ani přímo nezakazuje, a to za předpokladu, že je tento způsob upraven ve stanovách. V právní teorii a praxi na tuto možnost ale existují rozporné názory. Je i nejasné, jaký bude vývoj soudní praxe k této záležitosti. Z těchto důvodů tedy nelze zatím hlasování mimo shromáždění doporučit. V připravovaném novém zákonu o vlastnictví bytů se však s touto úpravou již počítá. 4. Odečty měřičů na teplou užitkovou vodu, studenou vodu a měřičů tepla S ukončením zúčtovacího období roku 2010 bude nutné provést odečet všech měřidel v bytě. Pro odečet vodoměrů na teplou užitkovou vodu a studenou vodu obdrží předsedové samospráv počátkem prosince tiskopisy, do kterých zapíší stavy bytových vodoměrů a hlavního domovního vodoměru na studenou vodu. Termín vlastního odečtu vodoměrů oznámit 8 dní předem na vývěsce v domovních vchodech. Pro včasné a bezchybné rozúčtování nákladů je nezbytné předat na bytové družstvo odpočtové listy včas a úplně vyplněné. Odečet měřičů tepla budou provádět pracovníci firmy TECHEM. V domech, kde ještě nejsou namontovány měřiče s dálkovým odečtem, bude v předstihu vyvěšen rozpis odečtu v jednotlivých bytech. 5. Zelená úsporám – Příjem žádostí pro panelové domy zastaven - (tiskové prohlášení SČMBD Praha) Citace prohlášení SFŽP ze dne 24. 08. 2010 - Ministerstvo životního prostředí rozhodlo, že dnes od 15.00 hodin dočasně přerušuje přijímání žádostí pro panelové domy v rámci programu Zelená úsporám. Všechny již přijaté projekty budou řádně zadministrovány. Původní oblasti podpory pro nepanelové bytové domy a rodinné domy pokračují a budou i nadále financovány beze změn. Tímto neočekávaným krokem postavilo ministerstvo tisíce obyvatelů panelových domů do komplikované situace. Ve stovkách případu právě v tomto období vrcholí několikaměsíční přípravné práce pro realizaci zateplení panelových domů, proběhly členské schůze, jsou zpracovány energetické audity, dokončovány projektové dokumentace a průkazy energetické náročnosti budov, jsou shromážděny veškeré podklady nutné pro podání žádostí o podporu, a to vše v nákladech v řádech několik set tisíc Kč na jeden objekt. Vedle toho jsou 4
připraveny, či ještě hůře, podepsány úvěrové smlouvy a smlouvy s vybranými dodavateli stavebních a montážních prací. To vše s cílem podat v nejbližších dnech žádost o podporu a poté zahájit stavební práce. A výsledek? STOP PRO PANELOVÉ DOMY! Ano, sice jde pouze o „dočasné" stop, ale s „dočasností" máme již své zkušenosti. Vynaložené náklady a případné sankce plynoucí z již uzavřených smluv tisková zpráva ministerstva, ani dotčení úředníci, neřeší. Naprosto zarážející je i zdůvodnění tohoto kroku, a to „prudký nárůst nedostatků v projektové dokumentaci i samotné investiční připravenosti projektů". To je možná pravda, ale jsme přesvědčeni, že toto se netýká velkých projektů, tedy panelových domů. Tyto projekty jsou na rozdíl od rodinných domů zpravidla připravovány zkušenými specializovanými projektanty a nehrozí tak nebezpečí podcenění technických a legislativních podmínek programu. Stejně tak nelze zpochybňovat investiční připravenost těchto velkých projektů, které jsou zpravidla spolufinancovány s pomocí bankovních úvěrů. A poskytnou-li banky úvěry, pak tato skutečnost je sama o sobě dostatečným dokladem o nejen finanční, ale i o celkové připravenosti projektu. Tímto vyjádřením nekritizujeme pouze toto rozhodnutí jako takové, ale i způsob jakým bylo učiněno, tedy ze dne na den. Státní úředník tak opět přijal rozhodnutí bez ohledu na následky, bez jakékoliv snahy minimalizovat možné ztráty a to s vědomím, že negativní důsledky ponese občan, ten přece unese vše. Nepovažujeme za vhodné ani etické měnit pravidla v průběhu jakékoliv hry, tedy ani hry o dotace. Jsme přesvědčeni, že stát by měl hrát se svými občany rovnou hru, bohužel, v tuto chvíli se tak neděje. 6. Nový daňový řád Zapomenout včas podat přiznání daně z příjmu nebo nemovitosti přijde od Nového roku dráž. Minimální pokuta za více než pětidenní zpoždění bude 500 Kč, i kdyby samotná daň byla nulová nebo činila jen několik korun. Změnu přináší od Nového roku nový daňový řád, který nahradí zákon o správě daní a poplatků. Dosud opozdilec pokutu dostat mohl, ale také nemusel. Případná sankce mohla dosáhnout až deseti procent daňové povinnosti. Záleželo však na libovůli daňového úředníka, jestli pokutu udělí, nebo ne. Teď už nebude mít na výběr – za každý den prodlení od šestého dne včetně se bude platit 0,05 procenta stanovené daně. Zároveň bude platit dolní a horní hranice pokuty 500 Kč a 300 tisíc Kč. Novinka se může dotknout i lidí, kteří podávají daňové přiznání s nulou. Například u daně darovací při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, nebo pokud daň z nemovitosti je nižší než třicet korun. K tomu dojde, třeba když plátce vlastní pozemek v podobě kousku chodníku před svým domem. Daňové přiznání se v obou případech musí podat, daň se vyměří, ale nepředepíše se k úhradě. Pokud však plátce daně nepodá ve stanovené lhůtě daňové přiznání, vzniká mu povinnost uhradit pokutu. 7. Dlužníci V letošním roce došlo k dalšímu nárůstu pohledávek družstva a SVJ za nezaplacené nájemné a za služby spojené s užíváním bytů. Touto problematikou se pravidelně zabývá představenstvo družstva, které využívá veškeré zákonné prostředky ke snižování pohledávek, neboť dlužník poškozuje zejména samosprávu domu popř. SVJ. Jednotlivým HS tak může vzniknout nedobytná pohledávka a tím i značná finanční ztráta. Pro zvýšení efektivity při vymáhání pohledávek představenstvo na svém zasedání dne 23.9.2010 projednalo a schválilo novelu č. 2 Směrnice SBDO č. 2/2000, která upravuje způsob a postup při vymáhání dlužných úhrad nájemného resp. příspěvku vlastníka nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu v domech ve vlastnictví (popř. ve správě) Stavebního bytového družstva občanů v Jičíně. Nedílnou součástí této směrnice je metodický popis práce s evidencí dluhů v INTEGRI – modul Bytová evidence. V této oblasti je pro předsedy samospráv a SVJ velkým pomocníkem produkt „Informační portál SBDO Jičín“. Na tomto portálu mají funkcionáři domů veškeré informace o „svých“ dlužnících a mohou tak projednat tuto problematiku v rámci jednání samospráv a shromáždění vlastníků, vyzvat neplatiče k plnění svých povinností a upozornit je, že jim hrozí exekuce popř. i ztráta bytu. SVJ může požádat bytové družstvo o vypracování žaloby na platební rozkaz popř. i o návrh na exekuci. Pro potřebu jednání samospráv a SVJ jsou dlužníci uvedeni v přiloženém Výkazu domu. 5
8. Různé Upozorňujeme předsedy samospráv a předsedy výborů společenství vlastníků, aby vždy při odečtu stavu bytových vodoměrů prováděli kontrolu funkce těchto měřidel a dále i kontrolu neporušenosti plomby. Připomínáme samosprávám a společenstvím vlastníků, aby si včas zkontrolovaly použitelnost potřebného nářadí na úklid sněhu u našich domů a aby ve svých domech překontrolovaly i zasklení všech oken v technickém podlaží domu. Z důvodu potřeby zvýšení efektivity při likvidaci pojistných událostí a v zájmu získání informací o možné úspoře nákladů souvisejících s pojištěním majetku ve vlastnictví popř. ve správě družstva vyhlásilo představenstvo poptávkové řízení na pojistitele a pojišťovacího makléře. Po vyhodnocení předložených nabídek představenstvo rozhodlo uzavřít od 1. ledna 2011 pojistnou smlouvu s pojišťovnou Allianz, která předložila nejlepší smluvní podmínky. Smlouva o poskytování služeb bude uzavřena s makléřskou firmou KFD. V souladu s celorepublikově probíhající digitalizací televizního vysílání spustily České Radiokomunikace na konci srpna 2010 pozemní digitální vysílání komerčních multiplexů 2 a 3 z vysílače Černá Hora. Z tohoto vysílače dosáhne signál obou komerčních multiplexů do celé oblasti Krkonoš, Podkrkonoší až k Hradci Králové, Pardubicím a dokonce pokryje i část středních Čech a také poměrně významnou část Polska. Vysílání multiplexu 2 a 3 je tak dostupné rok poté, co zde zahájil vysílání veřejnoprávní multiplex 1 (programy ČT). K vypnutí analogu v tomto regionu by podle Technického plánu přechodu mělo dojít v červnu 2011. technické parametry:
multiplex 2 programy: TV Nova, Nova Cinema, Prima, Prima COOL, TV Barrandov kanál: 61 polarizace: horizontální vyzářený výkon: 100 kW multiplex 3 programy: Public TV, Z1 kanál: 60 polarizace: horizontální vyzářený výkon: 100 kW
Na všech bytových domech ve správě SBDO Jičín je tak dostatečný signál pro příjem všech 3 multiplexů. Pokud doposud nemáte STA upravenou pro příjem těchto multiplexů, můžete požádat pracovníky středisek družstva o zajištění příjmu. Upozorňujeme uživatele bytů, kteří provádějí platby nájemného a ostatních úhrad spojených s užíváním bytů prostřednictvím bankovního účtu, aby při změnách plateb včas zajistili změnu trvalého příkazu a zkontrolovali výši limitu u inkasního příkazu. U veškerých plateb je třeba věnovat pozornost uvedení správného variabilního symbolu. Dále upozorňujeme plátce, kteří doposud provádějí úhradu nájemného a ostatních plateb prostřednictvím složenek popřípadě přímou platbou na střediscích SBDO, aby využili možnosti platby prostřednictvím SIPO. Informace o čerpání, tvorbě a zůstatku dlouhodobé zálohy na opravy a investice a statutárního fondu jsou uvedeny v přiloženém Výkazu domu. Představenstvo SBDO v Jičíně 6
