Stadsdeel Nieuw-West Notitie GDV op Bedrijvencentrum Osdorp
17 mei 2013
Eindrapport
Status: Eindrapport Datum: 17 mei 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Gijs Foeken Voor meer informatie: Aart Jan van Duren,
[email protected]
In opdracht van: Stadsdeel Nieuw-West
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2013.A.542 Referentie: Stadsdeel Nieuw-West, Bedrijvencentrum Osdorp
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina Inleiding
4
1
Uitbreidingsmogelijkheden Stadsdeel Nieuw-West
5
2
Kansen en risico’s vergroting mogelijkheden GDV op BCO
8
3
Reactie op rapport Royal HaskoningDHV
12
Bijlage: Distributieplanologische berekening
17
pagina 3
Inleiding Stadsdeel Nieuw-West wordt geconfronteerd met zienswijzen van Liberty Real Estate, Ondernemerskring bedrijvencentrum Osdorp en Koopcentrum Akerpoort op het definitief ontwerp bestemmingsplan voor Bedrijvencentrum Osdorp én met een beroepsprocedure van Liberty Real Estate voor de geweigerde tweede omgevingsvergunning van het gebied Akerpoort II. In het bestemmingsplan wordt onder verwijzing naar de in februari door de stadsdeelraad vastgestelde Detailhandelsvisie Nieuw-West 2013-2020 het metrage aan GDV (grootschalige detailhandelsvestigingen) 2 gemaximeerd op 10.000 m winkelvloeroppervlak (wvo). Liberty Real Estate verzet zich tegen deze maximering, en heeft in een zienswijze en in een beroepschrift haar argumenten voor het loslaten van deze maximering uiteengezet. Zij wordt hierin ondersteund door een onderzoek van Royal HaskoningDHV, waarin kort gezegd wordt aangevoerd dat stadsdeel Nieuw-West zichzelf tekort doet door de meters GDV in Bedrijvencentrum Osdorp te maximeren ten faveure van de ontwikkelingsmogelijkheden in centrum Nieuw-West (Osdorpplein e.o.).
Ter ondersteuning van de reactie van het stadsdeel op de zienswijzen en de argumenten in de beroepsprocedure heeft het stadsdeel aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om een notitie op te stellen waarin de volgende zaken centraal staan: Een berekening van de distributieve ruimte voor niet-dagelijkse detailhandel in het stadsdeel, voor nu voor de situatie in 2020, inclusief een verantwoording van de methodiek in deze berekening; De kansen en risico’s van vergroten van de mogelijkheden voor GDV (inclusief mode1 outlet) op BCO; Inhoudelijke reactie op en/of weerlegging van het rapport van Royal HaskoningDHV. In deze notitie worden deze vragen beantwoord. De opzet van de notitie is als volgt. In hoofdstuk 1 is de distributieve ruimte voor de niet-dagelijkse detailhandel in Nieuw-West berekend. Hierbij wordt gebruik gemaakt van zeer recente onderzoeksgegevens van Bureau O+S inzake de kooporiëntaties binnen en naar stadsdeel Nieuw-West. In hoofdstuk 2 zijn de kansen en risico’s van brancheverruiming op BCO in kaart gebracht. In hoofdstuk 3 tenslotte is een inhoudelijke reactie op de rapportage van Royal HaskoningDHV gegeven. Voor de leesbaarheid zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek gemarkeerd in kopjes (hoofdstuk 1) danwel sluit het hoofdstuk af met een resumé van de belangrijkste conclusies (hoofdstuk 2 en 3).
1
Onder GDV wordt in dit verband verstaan alle op BCO mogelijke detailhandel (zijnde alle detailhandelsvestigingen groter dan 1.500 m2 wvo, uitgezonderd food. De in de motie bij de vaststelling van de detailhandelsvisie genoemde term PDV+ dient hierin begrepen te worden omdat de centrale stad PDV+ niet hanteert, en in het detailhandelsbeleid alleen onderscheid maakt in reguliere detailhandel, PDV en GDV. Op dit terrein heeft het stadsdeel geen discretionaire bevoegdheid hiervan af te wijken.
pagina 4
1
Uitbreidingsmogelijkheden Stadsdeel Nieuw-West In dit hoofdstuk zijn de uitbreidingsmogelijkheden voor de niet-dagelijkse sector in stadsdeel Nieuw-West berekend. In de bijlage is een uitgebreide toelichting op de gehanteerde methodiek te vinden.
Gunstige uitgangspositie… Volgens prognoses van de gemeente Amsterdam groeit het inwoneraantal van stadsdeel Nieuw-West de komende jaren aanzienlijk door (+4,5% tot 2020). Hierdoor neemt het draagvlak voor winkels in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector toe. Daarnaast is in de huidige situatie reeds sprake van een benedengemiddelde winkeldichtheid en een positieve uitkomst van de distributieplanologische berekening voor de niet-dagelijkse sector in de Detailhandelsvisie Nieuw-West. Daarmee beschikt het stadsdeel over een relatief gunstige, gezonde uitgangspositie, ook richting de toekomst.
…zorgt voor ontwikkelingsmogelijkheden… In lijn met de conclusies in de vastgestelde Detailhandelsvisie Nieuw-West blijkt uit het DPO (zie bijlage) dat het stadsdeel over uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector beschikt, zijnde winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd, In & Om het Huis en 2 Overige detailhandel. In de huidige situatie is dat circa 25.000 m winkelvloeroppervlak (wvo). Richting 2020 neemt de uitbreidingsruimte op basis van 2 het DPO toe naar circa 30.000 m wvo. Deze distributieve ruimte lijkt in eerste instantie groter dan waar in de Detailhandelsvisie Nieuw-West van uit is gegaan, 2 2 namelijk 16.800 m wvo in de huidige situatie en 19.500 m wvo in 2020. Een aantal nuances is van belang voor een juiste interpretatie van deze uitkomsten.
…maar enkele nuances zijn van belang
In vergelijking met de distributieplanologische berekening in de Detailhandelsvisie Nieuw-West moeten de volgende kanttekeningen worden geplaatst: De detailhandelsbestedingen in de niet-dagelijkse sector staan al jaren onder druk. In de Detailhandelsvisie is gerekend met gemiddelde bestedingscijfers over het jaar 2010. Sindsdien zijn de bestedingen met circa 1,5% gedaald. Ter vergelijking: in 2010 2 lag de gemiddelde besteding circa 2,5% lager dan in het voorgaande jaar 2009. De huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing in stadsdeel Nieuw-West in de niet3 dagelijkse sector bedragen respectievelijk 48% en 18% . Eerder bedroegen deze 4 percentages nog 51% en 17,5% . Deze cijfers zijn gehanteerd in de marktruimteberekening in de Detailhandelsvisie Nieuw-West. Dit betekent dat zowel 5 de koopkrachtbinding als -toevloeiing inmiddels in absolute zin is gedaald en dat de gehele detailhandelsomzet in stadsdeel Nieuw-West onder druk staat. Dit heeft onherroepelijk een negatief effect op de uitbreidingsruimte. 2
Omzetkengetallen HBD, 2012 Winkelen in Amsterdam 2011-2012 Winkelen in Amsterdam 2009-2010 5 De koopkrachttoevloeiing is in relatieve zin licht gestegen (van 17,5% naar 18,1%), maar aangezien de koopkrachtbinding is teruggelopen van 51% naar 48%, is de absolute koopkrachttoevloeiing (in €) gedaald. De koopkrachttoevloeiing bedraagt het aandeel van de totale omzet dat van buiten het verzorgingsgebied (stadsdeel Nieuw-West) afkomstig is en staat in directe relatie tot de koopkrachtbinding. 3 4
pagina 5
De uitbreidingsruimte betekent feitelijk dat het huidige detailhandelsaanbod bovengemiddeld functioneert (d.w.z. gemiddeld genomen een vloerproductiviteit realiseert die hoger ligt dan het landelijke gemiddelde). Het volledig ‘benutten’ van de berekende uitbreidingsruimte is economisch gezien zeer onverstandig. We kunnen er immers vanuit gaan dat winkels in Amsterdam (ook in stadsdeel Nieuw-West) geconfronteerd worden met hogere huisvestingslasten dan de gemiddelde winkel in Nederland. De vloerproductiviteit moet dan ook hoger liggen dan wat een winkel gemiddeld genomen in Nederland nodig heeft voor een gezonde bedrijfsvoering. In de marktruimteberekening in de Detailhandelsvisie Nieuw-West is dit verdisconteerd door te rekenen met een hogere benodigde vloerproductiviteit. Tot slot is het aanbod aan niet-dagelijkse winkelmeters ten opzichte van de berekeningen in de Detailhandelsvisie gegroeid. Ook dit heeft een negatief effect op de uitbreidingsruimte. Bovenstaande punten beargumenteren dat de distributieve ruimte in de nietdagelijkse sector ten opzichte van de Detailhandelsvisie Nieuw-West is afgenomen. Daarnaast zijn nog enkele nuances van groot belang: In de distributieplanologische berekening is geen rekening gehouden met het effect van toenemende internetbestedingen door consumenten. De afgelopen jaren heeft dit een explosieve groei doorgemaakt en de algemene verwachting is dat het aandeel internet in de totale detailhandelsbestedingen nog fors zal doorgroeien. Op dit moment maken internetbestedingen in de niet-dagelijkse sector nog een gemiddelde groei door van circa 10%(!) per jaar. Ter vergelijking: de totale detailhandelsomzet in deze sector staat al jaren onder druk. De toename van internetbestedingen zal een direct negatief effect hebben op de distributieve ruimte voor fysieke winkelmeters. De precieze omvang hiervan is moeilijk te duiden. In een distributieplanologische berekening wordt geen rekening gehouden met leegstand. Op dit moment ziet stadsdeel Nieuw-West zich geconfronteerd met ruim 2 10.000 m wvo aan leegstaande commerciële ruimte in winkelgebieden (inclusief BCO). Ook de actuele planvoorraad moet in beschouwing worden genomen. Zo claimen de lopende uitbreiding van Akerpoort, de geprojecteerde uitbreiding van Centrum Nieuw-West en ontwikkelingen op het August Allebéplein, het Delflandplein en 6 station Lelylaan een (zeer) groot deel van de uitbreidingsruimte. Daarnaast spelen er diverse detailhandelsontwikkelingen in de directe omgeving (zie blz. 26 van de Detailhandelsvisie Nieuw-West).
Het marginale effect van veranderende koopstromen
In een distributieplanologische berekening worden de koopstromen nu en in de toekomst gelijk gehouden. In de praktijk zullen deze echter veranderen. Zo bleek uit het bovenstaande dat de koopkrachtbinding en –toevloeiing in Nieuw-West de afgelopen jaren onder druk staan. Toevoeging van winkelmeters kan tot gevolg hebben dat de koopkrachtbinding en -toevloeiing stijgen. Aan de andere kant kan een forse versterking van het aanbod buiten het stadsdeel een negatief effect op de koopkrachtbinding en –toevloeiing in Nieuw-West hebben.
6
De mogelijkheden voor uitbreiding van het winkelareaal op het Delflandplein en Station Lelylaan zijn vastgelegd in de desbetreffende bestemmingsplannen. Concrete ontwikkelingen zijn (nog) niet van de grond gekomen.
pagina 6
Met de huidige koopstromen realiseert het winkelaanbod in het stadsdeel een totale winkelomzet van € 209 miljoen, waarvan € 38 miljoen van buiten het stadsdeel afkomstig is. Dit kan beschouwd worden als de bovenlokale functie. Om de koopkrachttoevloeiing in procentuele zin te laten stijgen (bijvoorbeeld van 18% naar 23%, een forse toename) is, bij een gelijkblijvende koopkrachtbinding, een absolute omzettoevloeiing nodig van € 51 miljoen; € 13 miljoen meer dan in de huidige situatie. Het effect op de uitbreidingsruimte van deze toename van de toevloeiing is 2 echter marginaal: +6.400 m wvo voor de totale niet-dagelijkse sector in het gehele stadsdeel. Dus: ook al zal Nieuw-West in staat zijn om een forse toevloeiing van 2 koopkracht te realiseren, het effect in termen van uitbreidingsruimte (m wvo) zal beperkt zijn. In de niet-dagelijkse sector ligt de koopkrachtbinding in Nieuw-West slechts beperkt lager dan het rekenkundige gemiddelde voor alle stadsdelen (exclusief Westpoort): 7 48,2% in Nieuw-West tegenover 51,3% gemiddeld . In het geval de koopkrachtbinding op dit gemiddelde niveau zou liggen neemt de uitbreidingsruimte in de huidige 2 situatie, bij gelijkblijvende omzettoevloeiing, met 6.500 m wvo toe. Beide voorbeelden tonen aan dat een realistische stijging van koopkrachtbinding en -toevloeiing geen omvangrijke extra uitbreidingsruimte met zich meebrengt. Voor een stijging van de uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector met bijvoorbeeld 2 50% (dus 37.500 m wvo in plaats van de nu genoemde 25.000) is circa € 26 miljoen aan extra omzet nodig, oftewel 12% meer dan de huidige omzet.
Resumerend
Stadsdeel Nieuw-West kent een relatief gunstige uitgangspositie. In de huidige situatie is reeds sprake van uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector en de te verwachten aanzienlijke bevolkingsgroei vormt een welkome tegenhanger van het negatieve effect van de toenemende internetbestedingen in de niet-dagelijkse sector. Er zal echter strategisch moeten worden omgegaan met deze uitbreidingsruimte. 2 Zeker gezien de huidige leegstand in Nieuw-West (ruim 10.000 m wvo in winkelgebieden) en reeds voorgenomen ontwikkelingsplannen (voor met name BCO en Centrum Nieuw-West). De planvoorraad legt een directe claim op de uitbreidingsmogelijkheden. Van een positieve verandering van de koopstromen (toename koopkrachtbinding en -toevloeiing) moet niet te veel verwacht worden. Er is een aanzienlijke versterking van de winkelstructuur nodig om de uitbreidingsruimte met 50% (van 25.000 naar 2 circa 37.500 m wvo) te laten toenemen. Bij dit alles dient gememoreerd te worden dat de uitkomsten van een DPO, zeker voor de (zeer heterogene) niet-dagelijkse sector, niet als leidend of zelfs sturend moeten worden gezien, maar veel meer als richtinggevend.
7
Winkelen in Amsterdam 2011-2012
pagina 7
2
Kansen en risico’s vergroting mogelijkheden GDV op BCO Liberty Real Estate beargumenteert, onder verwijzing naar de studie van Royal HaskoningDHV, dat het stadsdeel zichzelf tekort doet door het GDV-aanbod op 2 Bedrijvencentrum Osdorp te maximeren op 10.000 m winkelvloeroppervlak (wvo). Kort gezegd is het argument dat de markt meer aankan, dat Bedrijvencentrum Osdorp de uitgelezen locatie is om dat te faciliteren, en dat dit een gezonde (her)ontwikkeling van Centrum Nieuw-West niet in de weg hoeft te staan. In dit hoofdstuk brengen wij - in aanvulling op wat in het eerste hoofdstuk is gesteld de kansen en risico’s van een verruiming van de mogelijkheden voor GDV op BCO in kaart. Dit doen we door eerst de kansen voor het stadsdeel in beeld te brengen, vervolgens de risico’s, en deze tot slot tegen elkaar af te wegen. Bij een verruiming van de mogelijkheden staan twee scenario’s centraal. De eerste is die waarbij het PDV-gedeelte van het gebouw dat nu opgericht wordt (en dat primair de GDV-aanbieder Media Markt gaat huisvesten) volledig wordt getransformeerd naar 2 GDV (ruim 5.400 m aan extra bedrijfsvloeroppervlak). De tweede is die waarbij ook wordt gepreludeerd op een verdere toename van het GDV-aanbod, door sloop en nieuwbouw elders in het gebied. Gemakshalve gaan we in dit scenario uit van een 2 verdere groei van het totale GDV-aanbod tot 20.000 m wvo. Gezien de aspiraties van Liberty Real Estate lijkt dit een realistisch scenario.
Kansen van een verruiming van de mogelijkheden voor GDV op BCO
De mogelijke kansen die een verruiming van de GDV-mogelijkheden op BCO het stadsdeel biedt zijn als volgt samen te vatten: Bij een verruiming van de planologische mogelijkheden op BCO is de ontwikkeling ook snel te realiseren, sneller dan de herontwikkeling van Centrum Nieuw-West zijn beslag kan krijgen. Zeker de eerste fase (de mutatie van PDV naar GDV in het Media Markt-gebouw) kan zich nog in 2013 voltrekken. Door die snelheid kan het vernieuwde BCO eerder bijdragen aan een versterking van de binding van de inwoners van Nieuw-West aan het “eigen” winkelaanbod, en aan een toevloeiing van consumenten van buiten het stadsdeel aan het winkelaanbod in Nieuw-West. Door die snelheid kan ook een eerder een vuist worden gemaakt tegen de op handen zijnde (en door de gemeente Amsterdam niet gewenste, maar niet tegen te houden) ontwikkeling van The Style Outlets Sugar City in Halfweg (een ontwikkeling van MAB/Neinver). Met een verdere uitbreiding van BCO in mode-outlet zal de kritische massa van het modisch outlet-deel snel groter worden, met een grotere kans op succes, en daarmee met een grotere kans de afvloeiing vanuit Nieuw-West en de rest van Amsterdam naar The Style Outlets te beperken. De mate van complementariteit tussen een regulier (hoofd)winkelcentrum en (een clustering van) outlet-stores is groter dan tussen een regulier (hoofd)winkelcentrum en grootschalige detailhandel (GDV). Met andere woorden: de economische effecten voor Centrum Nieuw-West bij een invulling met (grootschalige) outletstores is kleiner dan bij een invulling met “reguliere” GDV. Ook geldt een invulling met mode-outlet als een niet waarschijnlijke invulling bij de herontwikkeling van Centrum NieuwWest. De afhankelijkheid van het aantrekken van de enkele grootschalige aanbieders
pagina 8
die cruciaal zijn voor de herontwikkeling van Centrum Nieuw-West hoeft hierdoor niet negatief beïnvloed te worden, anders dan een invulling met grootschalige aanbieders als een Toys XL of Media Markt. Door een duidelijke focus op de verdere ontwikkeling van mode-outlet verruilt BCO zijn nu wat hybride (en daardoor ook wat kleurloze) identiteit voor een veel duidelijker concept. Dit komt het onderscheidend vermogen van de locatie ten goede, en draagt om die reden ook meer bij aan de identiteit van Nieuw-West. Dit dient echter juridisch-planologisch danwel privaatrechtelijk verankerd te worden. Ook is extra handhavingscapaciteit nodig.
Risico’s van een verruiming van de mogelijkheden voor GDV op BCO
De potentiële risico’s van een verruiming van de mogelijkheden voor GDV op BCO het stadsdeel zijn veel groter dan de kansen: Ten eerste geldt dat landelijk gezien de retailmarkt de laatste jaren van een groeimarkt is veranderd in een verdringingsmarkt. De grote groei van het winkelaanbod in de afgelopen 10 jaar (met ongeveer een kwart van het oorspronkelijke oppervlak) is niet gelijk op gelopen met de groei van de 2 consumptieve bestedingen. Hierdoor staan vloerproductiviteiten (de omzet per m ) in de sector sterk onder druk, vooral in de niet-dagelijkse sector. De huidige economische crisis zet dit verder op scherp, maar het voert te ver om te stellen dat het slechts een conjuncturele kwestie zou zijn, die weer hersteld wordt indien het economisch herstel zich aandient. Door de combinatie van demografische en technologische ontwikkelingen (respectievelijk vergrijzing en de groei van het aandeel internetbestedingen) is de communis opinio dat er landelijk gezien in 2020 8 minder winkelmeters (nodig) zullen zijn dan in 2013 . Ofschoon de grote steden, en Amsterdam in het bijzonder, zich door een andere demografische opbouw en ontwikkeling niet 1 op 1 laten vergelijken met de landelijke situatie, is het ook hier noodzakelijk scherpe en gefundeerde keuzes te maken in de ruimtelijke ordening van winkels. De herijking van het DPO voor Nieuw-West voor de niet-dagelijkse sector duidt ook op de noodzaak hiertoe. Er zijn zeker mogelijkheden voor een kwantitatieve versterking van het aanbod, maar deze zijn niet zodanig groot dat alle initiatieven in het stadsdeel gehonoreerd kunnen worden. De veranderingen in de winkelmarkt hebben niet voor de gehele ruimtelijke structuur van winkels dezelfde uitwerking. De demografische en technologische veranderingen hebben een gedifferentieerd effect naar type winkelgedrag en type winkelgebied. Kort gezegd zijn de centra die te weinig keuze bieden en die gericht zijn op doelgerichtheid en functionaliteit kwetsbaarder dan de grote centra die met sfeer en beleving meer te bieden hebben dan alleen de feitelijke transactie: van de verkoop van aanbieder aan consument. Internet heeft deze winkelgebieden namelijk het monopolie op gemak ontnomen. In het licht van deze constatering is zowel het huidige centrum van Nieuw-West (Osdorpplein e.o.) kwetsbaar als het huidige BCO. Het eerstgenoemde centrum omdat het nu (nog) te weinig keuze biedt en tekort schiet in sfeer en beleving, het tweede centrum omdat het sterk op functionaliteit gebouwd is, en incompleet c.q. hybride in zijn branchering. Een duidelijke invulling en identiteit ontbreekt hier vooralsnog. Omdat de marges smal zijn, zullen heldere en scherpe keuzes gemaakt moeten worden. In de recente Detailhandelsvisie zijn deze keuzes terecht gemaakt. Het 8
Zie ABN-AMRO, Retaillocaties in 2020; de nieuwe winkelkaart van Nederland (2013)
pagina 9
primaat in de visie ligt bij versterking van het Osdorpplein tot het centrum van Nieuw-West. Hiervoor zijn ook tal van (ruimtelijke) argumenten te geven: het ligt centraal in het stadsdeel, het centrum is goed bereikbaar voor alle vormen van transport (per auto, OV, fiets en te voet), het is nu reeds een clustering van stadsdeelverzorgende detailhandel en andere stadsdeelverzorgende functies (bibliotheek, theater e.d.), verdere clustering biedt voordelen in termen van minimalisering (auto)mobiliteit en meervoudig gebruik parkeerplaatsen, een aantrekkelijk hoofdcentrum draagt in belangrijke mate bij aan het woon- en leefklimaat van het stadsdeel, en in termen van alternatieve aanwendbaarheid: wanneer een pand in het centrum de ene functie verliest is het door het multifunctionele karakter van het centrum relatief eenvoudig om te zetten naar een andere centrumfunctie. Voor een perifere locatie geldt dat deze in eerste aanleg bedoeld is voor functies met een extensief ruimtegebruik: daaronder zit begrepen detailhandel waarvan het naar de aard en/of omvang van de te verkopen goederen niet mogelijk en/of wenselijk is ze 9 in te passen in de reguliere winkelgebieden, de zogenaamde PDV . Met de introductie van GDV en later de factory outletcentra werd het moeilijker deze aanvullende uitzonderingen te onderscheiden op ruimtelijk relevante criteria, wat noodzakelijk werd gemaakt door de Europese dienstenrichtlijn die nog eens benadrukte dat 10 ruimtelijke ordening op economische motieven (marktruimte) verboden is . Om te voorkomen dat BCO transformeert naar een regulier winkelcentrum in plaats van dat het een bedrijventerrein blijft waar (in beperkte mate) mogelijkheden zijn voor specifiek winkelaanbod is het belangrijk om in een Detailhandelsvisie gefundeerde keuzes te maken welk (winkel)gebied welke functie heeft. In de Detailhandelsvisie is BCO omschreven als een gecombineerde locatie voor doelgerichte niet-dagelijkse aankopen, waarbij het maximale metrage voor GDV is 2 gesteld op 10.000 m wvo. Door die maximering is er voldoende borging dat de in deze tijd (gegeven de economische omstandigheden en de veranderde realiteit in de winkelmarkt) toch al lastige herontwikkeling van Centrum Nieuw-West niet nodeloos gefrustreerd wordt. Een verdere uitbreiding van GDV op BCO zal gelet op de nieuwe realiteit in de winkelmarkt meer dan recht evenredig gepaard gaan met het verlies van kritische massa c.q. schaarste die zo nodig is voor een levensvatbare herontwikkeling van Centrum Nieuw-West. Ook bij een invulling van de extra mogelijkheden met mode-outlet is dat aan de orde. Niet zozeer omdat de feitelijke invulling concurreert met de ambities van Centrum Nieuw-West, maar omdat de juridisch-planologische verankering van GDV op BCO op gespannen voet staat met de ambities voor het centrum. Immers, zonder nadere restricties is met een GDVbestemming alle detailhandelsinvulling mogelijk (uitgezonderd food), mits groter dan 2 1.500 m wvo per individuele vestiging.
9
Het traditionele PDV-beleid (auto’s, boten, caravans, woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra) is vanuit het Rijk juist om die reden in het leven geroepen. Het GDV dat later door het Rijk is geïntroduceerd, liet die branchebeperkingen los, en maakte het de gemeenten die onderdeel waren van de zogenaamde stedelijke knooppunten mogelijk om op een aangewezen, aan de voorwaarden voldoende locatie grootschalige winkels te realiseren zonder branchebeperkingen, in aanvulling op (en niet ondermijnend aan) de bestaande structuur van hoofd- en ondersteunende centra (voor reguliere detailhandel) en de PDV-clusters. In Amsterdam leidde dat tot de realisering van de ArenaBoulevard. Later, toen het Rijk bevoegdheden op het terrein van winkelplanning overhevelde naar provincie en gemeenten en het PDV/GDV-beleid formeel kwam te vervallen, hebben decentrale overheden gekozen voor ofwel voortzetting van het PDV-beleid ofwel voor (selectieve) verruiming van de mogelijkheden voor perifere vestiging (PDV+ of GDV). 10 Feitelijk staan de reeds in Nederland gerealiseerde factory outlet centers niet te boek als GDV-ontwikkeling maar als clustering van (nader omschreven en bijzondere vorm van) reguliere detailhandel. De maatvoering van de individuele winkels is immers vaker wel dan niet (veel) kleiner dan de voor GDV noodzakelijke minimale maat van 1.500 m2 wvo.
pagina 10
Door bestuurlijke hervormingen van de gemeente Amsterdam zal het gebied Westpoort, inclusief Huis-, Tuin- en Keukenboulevard Westpoort, vanaf 2015 behoren tot Nieuw-West. Dit is een vergelijkbaar type locatie als BCO, met nu nog alleen een PDV-bestemming, maar eveneens met een wens tot brancheverruiming. Dit noopt nog eens extra tot het maken van duidelijke keuzes. Volgens de Structuurvisie van de gemeente Amsterdam behoort BCO tot een ‘binnenstedelijk stadsverzorgend bedrijventerrein’. Om die reden is PDV en GDV alleen onder voorwaarden toegestaan. Het stadsdeel heeft zich te houden aan de kwalificatie van dit gebied als bedrijventerrein.
Resumerend, afweging van kansen en risico’s Het mag uit het voorgaande duidelijk zijn dat de risico’s van een verruiming van de mogelijkheden de kansen verre overtreffen. De risico’s zitten hem ten dele in het feit dat er zeker in de huidige realiteit sprake is van een grote mate van “het waterbedeffect”: alle mogelijkheden die BCO extra krijgt bovenop de mogelijkheden die er nu reeds zijn, hebben in potentie een negatief effect op de levensvatbaarheid van de herontwikkeling van Centrum Nieuw-West. Juist dit centrum laat zich op ruimtelijke motieven omschrijven als het gewenste, te versterken hart van NieuwWest, met het daarbij horende voorzieningen- en winkelprogramma. Ten dele zitten die risico’s ook in het effect dat bij een verdere verruiming het op ruimtelijke gronden gekozen onderscheid tussen het reguliere hoofdwinkelcentrum van NieuwWest en een perifere locatie als centrum voor doelgerichte aankopen onder druk komt te staan. Immers, een perifere locatie is in eerste aanleg bedoeld voor functies met een extensief ruimtegebruik, detailhandel waarvan het naar de aard en/of omvang van de te verkopen goederen niet mogelijk en/of wenselijk is ze in te passen in de reguliere winkelgebieden. Door het verruimen van de mogelijkheden naar GDV (dat binnen de kaders van het gemeentelijke beleid de enige typering is van de mogelijkheden op BCO - regulier is voorbehouden aan de centrale en ondersteunende winkelgebieden en PDV+ wordt in Amsterdam niet gehanteerd) komt dat principe onder druk te staan. De mogelijke tegenwerping dat men op BCO voornemens is de extra meters te vullen met mode-outlet doet daar niets aan af. Zonder nadere restricties is met een GDV-bestemming namelijk alle detailhandelsinvulling mogelijk 2 (uitgezonderd food), mits de individuele winkel groter is dan 1.500 m wvo.
pagina 11
3
Reactie op rapport Royal HaskoningDHV
1. 2. 3. 4.
In het rapport van Royal HaskoningDHV (“Positionering Bedrijvencentrum Osdorp in de concept Detailhandelsvisie Nieuw-West”, 22 februari 2013) is de relatie tussen Centrum Nieuw-West en Bedrijvencentrum Osdorp belicht vanuit het kader van een viertal uitdagingen waarvoor Nieuw-West zich gesteld ziet. Dit zijn: Verbetering van de retail-positie van Nieuw-West t.o.v. andere stadsdelen en buurgemeenten; Het realiseren van winkelgebieden met een verzorgingsgebied dat groter is dan Nieuw-West, maar waar ook de bewoners van Nieuw-West van profiteren; Het eerlijker en slimmer verdelen van de uitbreidingsruimte voor winkels in de regio Amsterdam; Het op een juiste wijze bepalen van de uitbreidingsmogelijkheden van de belangrijkste winkelgebieden in Nieuw-West om bovenstaande uitdagingen te realiseren. Het rapport is in zijn argumentatie ook op deze wijze opgebouwd. Om deze reden formuleren wij onze reactie op het rapport ook langs deze weg.
Uitdaging 1: Verbetering van de retail-positie van Nieuw-West t.o.v. andere stadsdelen en buurgemeenten
Er wordt in het rapport een forse marktruimte in de niet-dagelijkse sector beargumenteerd, puur op basis van landelijke en provinciale winkeldichtheden. We citeren: “Als aan die achterstelling een einde moet komen, ontstaat ineens veel ruimte voor Nieuw-West: Om een aanbod per hoofd van de bevolking te hebben dat overeenkomt met het Amsterdamse gemiddelde dient het niet-dagelijkse 2 winkelaanbod in Nieuw-West te worden uitgebreid met ruim 60.000 m wvo”. Door op deze wijze te impliceren dat Nieuw-West over forse uitbreidingsruimte beschikt wordt volstrekt voorbij gegaan aan de huidige koopstromen. Uit hoofdstuk 1 blijkt 2 onomstotelijk dat er bij lange na geen ruimte is voor 60.000 m wvo aan extra winkelaanbod. De winkeldichtheid is in (grote) steden structureel benedengemiddeld. Dit heeft vooral te maken met de relatief grote dichtheid van de bevolking. Gevolg is dat de winkels een gemiddeld hogere vloerproductiviteit behalen dan winkels buiten de stad. Gegeven de gemiddeld hogere huisvestingslasten is dat ook noodzakelijk voor een gezonde bedrijfsvoering. Andere stadsdelen met een lage winkeldichtheid zijn West en Oost. Niet toevallig zijn dit eveneens stadsdelen zonder grootschalige PDVclusters.
Uitdaging 2: Het realiseren van winkelgebieden met een verzorgingsgebied dat groter is dan Nieuw-West, maar waar ook de bewoners van Nieuw-West van profiteren De gevoerde redenatie is grotendeels gebaseerd op aannames. “Een inschatting van de {huidige] ondernemers [op BCO] laat zien dat het zeer waarschijnlijk is dat de toevloeiing veel hoger is dan in 2009/2010 is gemeten”. Uit het al eerder gehaalde 11 koopstromenonderzoek is echter gebleken dat de koopkrachttoevloeiing in relatieve
11
Winkelen in Amsterdam 2009-2010 en Winkelen in Amsterdam 2011-2012. Zie ook hoofdstuk 1
pagina 12
zin weliswaar een fractie steeg, maar in absolute omvang is afgenomen. En verderop: “Media Markt zal vermoedelijk naast klanten uit Nieuw-West een aanzienlijk deel van haar klanten trekken uit de stadsdelen West en Zuid. De herkomst van de klanten van Fashion Factory zal vermoedelijk grote gelijkenis vertonen met de herkomst van de klanten van de outlet winkels die nu al in Koopcentrum Akerpoort zijn gevestigd. Meer dan 80% van de omzet van Fashion Factory zal vermoedelijk afkomstig zijn van buiten Nieuw-West”. Er wordt geheel voorbij gegaan aan goed of slecht functionerende winkelgebieden. Ook hier is de beredenering slechts gebaseerd op winkeldichtheden. Een ander zwaarwegend aspect in de redenering is de vergelijking tussen het aanbod van winkels/winkelcentra met (boven)regionale functie in de stadsdelen Nieuw-West en omstreken en Zuidoost. Zo wordt aan het einde van het hoofdstuk geconcludeerd: “Het realiseren van alle plannen, met inbegrip van die voor WBC Westpoort en Sugar City, leidt tot een forse toename van het bovenlokaal winkelaanbod, maar zelfs dan is het bovenlokale winkelaanbod nog altijd kleiner dan dat van Zuidoost”. Een zeer belangrijke nuance is hier op zijn plaats: het betrekken van de ArenA Boulevard 2 2 (78.866 m wvo) en IKEA (17.800 m wvo) maakt deze vergelijking in beginsel 2 ongeloofwaardig. De ArenA Boulevard bestaat voor een groot deel (circa 64.000 m wvo) uit Villa ArenA. Deze meubelboulevard is de grootste en enige in zijn soort in Nederland. Het functioneren blijft (ver) achter bij de oorspronkelijke verwachtingen en de toekomst ziet er in de huidige opzet alles behalve rooskleurig uit. IKEA is goed vertegenwoordigd in de regio met vestigingen in Amsterdam Zuidoost, Haarlem en Utrecht. In de toekomst komen daar winkels in Zaandam en Leiderdorp bij. Daarna is de markt in het noordelijke deel van de Randstad voorzien. Met andere woorden: op basis van winkels en winkelgebieden van het kaliber IKEA en Villa ArenA kan niet zomaar worden gesteld dat het bovenlokale winkelaanbod in Nieuw-West moet/kan worden uitgebreid, puur vanwege het feit dat Zuidoost – met minder inwoners – wel over een dergelijk aanbod beschikt. Daarnaast laat Villa ArenA zien dat, al zou in Nieuw-West een trekker worden toegevoegd die de gehele Nederlandse markt nog niet kent, succes geen garantie is. De voor de huidige kooporiëntaties geactualiseerde distributieplanologische berekening laat zien dat er weliswaar sprake is van substantiële uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector, maar dat deze kleiner is dan de totale planvoorraad. We hebben ook kunnen zien dat forse verschuivingen in de kooporiëntaties plaats moeten vinden om verdere substantiële groei van de uitbreidingsruimte mogelijk te maken.
Uitdaging 3: Het eerlijker en slimmer verdelen van de uitbreidingsruimte voor winkels in de regio Amsterdam.
Dat er in theorie in de gemeente Amsterdam als geheel bovenop de bestaande plannen nog distributieve ruimte is voor uitbreiding van het winkelareaal met een 2 kleine 30.000 m wvo, zoals Royal HaskoningDHV stelt onder verwijzing naar de conclusies uit ons onderzoek voor de Metropoolregio, is op zichzelf correct. Echter, beseft moet worden dat deze uitkomst niet ter ondersteuning van de wenselijkheid van het eigen initiatief mag worden gebruikt. De marktruimtestudie voor de Metropoolregio was vooral bedoeld om op een relatief hoog geografisch schaalniveau (de gemeente Amsterdam en andere grote gemeenten als geheel) zicht te krijgen op ontwikkelingsmogelijkheden deze te confronteren met de planvoorraad. De studie toonde aan dat er op het niveau van de gemeente Amsterdam als geheel weliswaar
pagina 13
sprake was van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden, maar dat deze min of meer gelijk opliepen met de planvoorraad, die juist in de gebieden met de grootste dynamiek ook het grootst was. Eerder, in onze studie waarin we ook een vertaling maakte naar stadsdeelniveau werd duidelijk dat Nieuw-West tot de stadsdelen behoorde met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, iets wat in alle distributieve studies nadien werd bevestigd (zie hoofdstuk 1 van deze notitie). Vervolgens wordt in het rapport van Royal HaskoningDHV beargumenteerd dat het stadsdeel zich te kort doet omdat in de berekening van de distributieve ruimte wordt uitgegaan van statische waarden voor binding en toevloeiing. Dat is in onze studie voor de Metropoolregio juist gedaan om het grotere geheel inzichtelijk te maken. Verhoging van de binding en toevloeiing in deelgebied X heeft (zeker in de huidige marktomstandigheden) negatieve gevolgen voor de binding en toevloeiing in het naastliggende deelgebied Y. Dat hoeft niet per se problematisch te zijn, maar het is wel belangrijk dat beleidsmakers zich bewust zijn van het feit dat er in grote mate sprake is van een systeem dat zich als een systeem van communicerende vaten doet gelden. Voorts wordt in het rapport van Royal HaskoningDHV beargumenteerd dat niet de locatie waar zich nieuwe winkels vestigen van doorslaggevend belang is voor de marktmogelijkheden, maar veel meer het specifieke winkelconcept. Dit vraagt volgens de opstellers om een andere manier van beleid maken: “Om een beleid dat geen limieten stelt aan de omvang van winkelgebieden, maar om een beleid dat kiest voor een aanbod dat in balans is met de marktmogelijkheden en recht doet aan de verschillen in de omvang van verzorgingsgebieden.” Tegen deze motivering kunnen we inbrengen dat juist een motivering als deze de reden is om detailhandelsbeleid te formuleren. Een beleid waarin duidelijke, op ruimtelijke motieven gebaseerde keuzes zijn gemaakt. Immers, in de lijn van de redenering van Royal HaskoningDHV zal elk winkelconcept, ongeacht de locatie, gefaciliteerd moeten worden als de marktmogelijkheden daarom vragen. Juist dit lijkt op ruimtelijke ordening op economische gronden, dat waar de initiatiefnemer juist tegen te hoop loopt.
Uitdaging 4: Het op een juiste wijze bepalen van de uitbreidingsmogelijkheden van de belangrijkste winkelgebieden in Nieuw-West om bovenstaande uitdagingen te realiseren.
In reactie op de voorgaande uitdagingen hebben wij reeds aangetoond dat Royal HaskoningDHV de uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel in Nieuw-West niet op een juiste wijze heeft bepaald. Feitelijk is in de argumentatie van de onderzoekers de geringe winkeldichtheid in Nieuw-West het enige argument om het winkelaanbod fors uit te breiden. Verondersteld wordt dat de komst van Media Markt en Fashion Factory geen nadelige gevolgen heeft voor (het nog te herontwikkelen) Centrum Nieuw-West vanwege de verschillende verzorgingsniveaus. Beide formules beschikken over een verzorgingsgebied dat Nieuw-West overstijgt. Ook hier is uitgegaan van veronderstellingen. Royal HaskoningDHV beargumenteert dat het noodzakelijk is om de inwoners van Nieuw-West een completer winkelaanbod te bieden. Dit komt ten goede aan de aantrekkelijkheid en de verzorgingspositie van het stadsdeel. Ten aanzien van BCO is Royal HaskoningDHV van mening dat het toevoegen van winkels met een regionale functie geen schade toebrengt aan de positie van Osdorpplein. Er wordt echter niet duidelijk gemaakt hoe bovenlokale winkels op BCO ervoor zorgen dat inwoners van
pagina 14
Nieuw-West beter bediend worden. Dit valt naar onze mening ook niet uit te leggen. Winkels met een bovenlokale functie zijn immers relatief locatie-onafhankelijk. Als ze op Osdorpplein worden gefaciliteerd zullen zij (ook in de redenering van Royal HaskoningDHV) dezelfde markteffecten teweeg brengen als op BCO. En voor inwoners in het stadsdeel maakt het geen verschil als dergelijke winkels – waarvoor consumenten bereid zijn enige afstand af te leggen – binnen of buiten het stadsdeel zijn gesitueerd. Om inwoners van Nieuw-West daadwerkelijk beter te bedienen, en zo de aantrekkelijkheid van het stadsdeel als woonlocatie te vergroten, is het nodig om juist de reguliere winkelgebieden te versterken, zoals Centrum Nieuw-West. Royal HaskoningDHV stelt dat het stadsdeel zich een onnodige beperking oplegt. “Winkels die niet geïnteresseerd zijn in een locatie in winkelgebied Osdorpplein en niet voldoen aan de PDV-definitie zullen voor het stadsdeel verloren gaan. Door te kiezen voor verruiming van de PDV-definitie kan stadsdeel Nieuw-West winkels aan zich binden die anders zullen kiezen voor een locatie buiten het stadsdeel. Deze PDV+ winkels kunnen zich op BCO vestigen, zonder dat dit ten koste gaat van Osdorpplein”. Royal HaskoningDHV stelt het volgende voor: ‐ De PDV-definitie aanpassen naar: “Winkels die vanwege de aard en omvang van de goederen moeilijk zijn in te passen in het stadsdeelcentra, zoals detailhandel in auto’s, boten en caravans, [etc].” ‐ Alleen winkels toe te staan op BCO die de meerderheid van hun omzet behalen van buiten Nieuw-West. Beide voorstellen maken het in principe voor nagenoeg elke winkel mogelijk om zich op BCO te vestigen. Er worden immers met kwalificaties als “moeilijk”, “zoals” en “meerderheid” geen eisen meer gesteld aan de branche (dat de basis vormde voor het PDV-beleid) noch aan de omvang van de individuele winkel (de basis van het GDVbeleid). Het tweede voorstel gaat daarin het verst. Het maakt het in principe voor elke winkel mogelijk om zich op BCO te vestigen in plaats van Osdorpplein. Er worden immers geen eisen meer gesteld aan de omvang of de branchering van de winkel, alleen aan het criterium omzetherkomst. Dit leidt tot de complicatie dat de omzetherkomst (“de meerderheid van hun omzet behalen buiten Nieuw-West”) zich van tevoren onmogelijk laat bepalen en al helemaal niet juridisch-planologisch laat vastleggen. Beide voorstellen vormen in die zin juist een bedreiging voor de positie van Osdorpplein. Het stadsdeel heeft een duidelijke keuze gemaakt: het primaat voor stadsdeelverzorgende en bovenlokale reguliere detailhandel in Nieuw-West ligt bij het Osdorpplein e.o.
Resumerend Resumerend zijn wij van mening dat de argumentatie in het rapport van Royal HaskoningDHV in hoge mate een pleitplanologisch karakter heeft. Het is grotendeels gebaseerd op de (onterechte) aanname dat er sprake is van een grote mate van onderverzorging van Nieuw-West, en dat het stadsdeel zichzelf (en daarmee de inwoners) tekort doet. Versterking van het aanbod op Bedrijvencentrum Osdorp, vooral met formules die een sterk bovenlokale functie hebben, is in deze optiek nodig. Enerzijds vanuit de overweging dat deze geen schade doen aan de positie van Centrum Nieuw-West, anderzijds vanuit de overweging dat ze anders kiezen voor locaties buiten Nieuw-West. Daarnaast stelt het rapport dat in plaats van een limitering van de totale omvang van GDV-aanbod op BCO juist randvoorwaarden gesteld moeten worden aan het type winkels dat zich er mag vestigen. Door alleen
pagina 15
winkels met een bovenlokaal verzorgingsgebied en een winkelconcept gericht op perifere locaties toe te laten kan zowel de positie van Osdorpplein worden beschermd worden als het verzorgingsniveau in Nieuw-West worden versterkt, zo is de argumentatie in het rapport. Er zit echter een aantal tegenstrijdigheden in deze argumentatie. Zo is het ons onduidelijk wat de inwoner van Nieuw-West er (met het oogmerk van de veronderstelde onderverzorging) mee opschiet als er primair wordt ingezet op formules die een sterk bovenlokale reikwijdte hebben. Daarnaast wordt het ons ook niet duidelijk waarom (gelet op die veronderstelde onderverzorging) het argument wordt gebruikt dat de formules met een bovenlokale reikwijdte geen schade doen aan Centrum Nieuw-West. Dat lijkt immers met deze veronderstelling in gedachten niet relevant. Daarnaast wordt in het rapport nergens aangegeven wat de ruimtelijke motieven zijn om juist in BCO dit soort formules te laten huisvesten. Verder dan het argument dat de huidige hier gevestigde winkels al een groot verzorgingsbereik hebben gaat de argumentatie niet. Het in het verlengde hiervan gestelde advies in het rapport om geen eisen te stellen aan de omvang of de branchering van de winkel, maar alleen aan het criterium omzetherkomst (“de meerderheid van hun omzet buiten Nieuw-West”) is om ten minste twee redenen ongefundeerd: ten eerste omdat de omzetherkomst zich van tevoren onmogelijk laat bepalen en ten tweede omdat het zich helemaal niet juridisch-planologisch laat vastleggen.
pagina 16
Bijlage: Distributieplanologische berekening Deze bijlage gaat in op de methode van de distributieplanologische berekening en de uitgangspunten die we hierbij hebben gebruikt.
Het DPO: een complexe methode met belangrijke kanttekeningen
Een distributieplanologisch onderzoek is een geijkt en veelgebruikt instrument om in kwantitatieve zin een uitspraak te doen over de uitbreidingsmogelijkheden van het winkelaanbod. Het is een rekenkundige methode waarbij vraag- en aanbodvariabelen met elkaar worden geconfronteerd. De methode kent een aantal belangrijke kanttekeningen: De uitkomsten baseren zich op een groot aantal aannames. Een belangrijk voordeel is dat aan de distributieplanologische berekeningen in dit onderzoek een recent koopstromenonderzoek ten grondslag ligt. In het onderzoek Winkelen in Amsterdam 2011-2012 is de verdeling van de koopkracht over de verschillende stadsdelen binnen Amsterdam gemeten en berekend. De uitkomsten van het DPO zijn uiterst gevoelig voor koopstromen, vooral de omzettoevloeiing van buiten het verzorgingsgebied. Een verhoging van 10%-punt van de koopkrachttoevloeiing kan leiden tot 50% meer uitbreidingsruimte. Zelfs gemeten koopstromen zeggen nog niets over in de toekomst mogelijke koopstromen. Een belangrijke kwantitatieve en kwalitatieve versterking van het winkelaanbod in een bepaalde regio zal immers bestaande koopstromen doen veranderen, veelal ten faveure van deze regio (hogere binding en toevloeiing), maar mogelijk ook ten nadele van een of meer buurregio’s. Voor de bestedingen per hoofd en de vloerproductiviteit (omzet per m²) worden in het DPO veelal landelijke kengetallen gebruikt. Lokaal en tussen typen winkelgebieden zijn er echter grote verschillen, vooral in de niet-dagelijkse sector. Hoe hoger het schaalniveau, hoe meer voorbij wordt gegaan aan verschillen in ontwikkelingsmogelijkheden op lagere schaalniveau’s, zoals de verschillende gemeenten en winkelgebieden. In gebieden met een negatieve ontwikkelingsruimte zijn er vrijwel altijd winkelgebieden die zich onttrekken aan het generale beeld. In het DPO is geen ambitieniveau meegenomen. Dit betekent dat de ontwikkelingsmogelijkheden alleen worden beïnvloed door een bovengemiddeld goed functioneren van het huidige aanbod en/of door een substantiële groei van het draagvlak. Het DPO heeft per definitie een onnauwkeurig karakter. De uitkomsten dienen daarom, zeker voor de sterk heterogene niet-dagelijkse sector, met de nodige marges te worden geïnterpreteerd. De uitkomsten zijn meer richtinggevend dan sturend.
Methode De distributieve berekening is een methode om de aanwezige marktruimte te bepalen. De marktruimte kan voor afzonderlijke branches worden bepaald. Zie onderstaande tabel voor de berekening voor de niet-dagelijkse sector in Nieuw-West.
pagina 17
Tabel 1 Distributieplanologische berekening stadsdeel Nieuw-West niet-dagelijkse sector Huidige situatie
Situatie 2020
Inwoners
139.886
146.161
Bestedingen per hoofd
€ 2.690
€ 2.690
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 376
€ 393
Bestedingspotentieel in € mln. (incl. ink. corr.)
€ 355
€ 371
48%
48%
€ 171
€ 179
18%
18%
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln.
€ 38
€ 40
€ 209
€ 218
Gem. vloerproductiviteit in €/m² wvo p.j.
€ 2.080
€ 2.080
Haalbaar aanbod m² wvo
100.527
105.037
Gevestigd aanbod m² wvo
75.413
75.413
Uitbreidingsruimte
25.114
29.624
Totale bestedingen in € mln.
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Uitgangspunten en gebruikte kengetallen
Vraagkenmerken Inwoners: het aantal inwoners op 1 januari 2012 en de prognoses voor 2020. Bron: Gemeente Amsterdam (O+S).
Bestedingen per hoofd: de gemiddelde jaarlijkse omzet per hoofd van de bevolking in 2011. Bron: HBD (2012), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. Inkomenscorrectie. Voor stadsdeel Nieuw-West is een inkomenscorrectie toegepast aan de hand van het gemiddeld rekenkundig besteedbaar inkomen per persoon (bron: Amsterdam O+S en CBS Statline, cijfers 2010). Voor de nietdagelijkse sector is een inkomenselasticiteit van 0,5 gehanteerd. Interneteffect. Internet wordt als aankoopkanaal een steeds belangrijker concurrent voor fysieke winkels. De afgelopen jaren stegen de totale internetbestedingen met gemiddeld circa 10%(!) per jaar, waarvan verreweg het merendeel betrekking heeft op niet-dagelijkse goederen. Ter vergelijking: de totale detailhandelsbestedingen staan in de niet-dagelijkse winkels al jaren onder druk. Deze trend heeft onherroepelijk negatieve gevolgen voor de vraag naar fysieke winkelmeters. De omvang hiervan is moeilijk te duiden en niet in onze berekening meegenomen. Wel is het interneteffect genoemd als belangrijke nuance op de uitkomsten van het DPO. Omzet per hoofd van de bevolking 2011 Dagelijks
€ 2.340
Niet-dagelijks
€ 2.690
Bron: HBD, 2012
pagina 18
Koopkrachtbinding: het percentage van het totale bestedingspotentieel (=inwoners*bestedingen per hoofd) dat wordt gebonden aan het eigen verzorgingsgebied. De koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector in Nieuw-West bedraagt 48% en is gebaseerd op de resultaten van het onderzoek Winkelen in Amsterdam 2011-2012 (bron: gemeente Amsterdam).
Koopkrachttoevloeiing: het percentage van de totale bestedingen dat van buiten het eigen verzorgingsgebied komt. De koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector in Nieuw-West bedraagt 18% en is gebaseerd op de resultaten van het onderzoek Winkelen in Amsterdam 2011-2012 (bron: gemeente Amsterdam).
Aanbodkenmerken Huidig detailhandelsaanbod: het aanbod in m² winkelvloeroppervlak in de nietdagelijkse sector in Nieuw-West volgens de Locatus Verkooppuntverkenner (online), geraadpleegd in april 2013.
Gemiddelde vloerproductiviteit: de gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak per jaar van een gemiddelde winkel. Bron: HBD (2012), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. N.B. De geografische variatie in vloerproductiviteiten is groot, zeker in de nietdagelijkse sector. Deze sector bestaat immers uit een zeer divers aantal branches. Ook varieert de vloerproductiviteit sterk naar type winkelgebied en naar nieuwbouw versus bestaande bouw. Daarnaast beïnvloedt de geografische ligging van de winkelgebieden voor een groot deel de huisvestingslasten, waarbij geldt dat in de grote steden en in het westen van het land hogere lasten gelden dan gemiddeld in Nederland. In de Detailhandelsvisie Nieuw-West is dit ondervangen door de benodigde (gemiddelde) vloerproductiviteit op te hogen. Dit is terecht, al kan getwist worden over het in te zetten correctiepercentage. In onze berekening hebben we er bewust voor gekozen dit niet mee te nemen in de berekening, maar als nuance achteraf mee te laten wegen. Omzet per m² wvo 2011 Dagelijks
€ 7.310
Niet-dagelijks
€ 2.080
pagina 19
