Stad op slot? Inventarisatie van verhuur aan sociale functies door corporaties, stadsdelen en centrale stad in Amsterdam
Onderzoek door
Stad in Beweging netwerk met hart voor de stad
In opdracht van het Amsterdams Volkshuisvestings Overleg (AVO) Oktober 2004
`
Piet van Diepen Jaap Draaisma Anita van der Stap www.stadinbeweging.nl
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Inhoudsopgave 0 Samenvatting en conclusies......................................................................................................... 3 0.1 Aanleiding inventarisatie en onderzoeksvragen ........................................................................ 3 0.2 Inrichting inventarisatie........................................................................................................... 3 0.3 Resultaten .............................................................................................................................. 4 0.4 Conclusie ................................................................................................................................ 8 1. Inleiding ............................................................................................................................... 11 2 Onderzoeksverantwoording ....................................................................................................... 13 2.1 Overzicht van onderzoeksvragen ........................................................................................... 13 2.2 Methode van dataverzameling en verwerking ........................................................................ 13 2.3 Respons en kwaliteit verzamelde data ................................................................................... 14 3. Sociale functies: begripsbepaling en kader voor de inventarisatie ........................................... 16 3.1 Begripsbepaling en kader inventarisatie................................................................................. 16 4 Omvang BOG en sociale functies stadsdelen en corporaties........................................................ 21 4.1 Omvang BOG-vastgoedbezit.................................................................................................. 21 4.2 Omvang vastgoed sociale functies ......................................................................................... 23 5 Huurprijzen BOG en sociale functies stadsdelen en corporaties................................................... 27 5.1 BOG: huurprijzen winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten.............................................. 27 5.1.1 Winkels ............................................................................................................................ 27 5.1.2 Kantoren .......................................................................................................................... 28 5.1.3 Overige bedrijfsruimten .................................................................................................... 29 5.2 Huurprijzen sociale functies................................................................................................... 29 5.2.1 Basisvoorzieningen ........................................................................................................... 30 5.2.2 Cultuur ............................................................................................................................. 32 5.2.3 Non-profit/not-for-profit instellingen.................................................................................. 33 5.2.4 Overige bedrijfsruimten .................................................................................................... 34 5.3 Samengevat.......................................................................................................................... 35 6 Beleid stadsdelen en corporaties................................................................................................ 37 6.1 Marktconforme huren............................................................................................................ 37 6.2 Verklaringen voor lagere dan ‘marktconforme’ huurprijzen ..................................................... 41 6.3 Toekomstige ontwikkelingen ................................................................................................. 44 6.4 Aanvullende aandachtspunten functiegroepen ....................................................................... 46 7 Knelpunten en oplossingen........................................................................................................ 49 7.1 Huisvestingsproblemen ......................................................................................................... 49 7.2 Verdringing........................................................................................................................... 50 7.3 Oplossingen.......................................................................................................................... 52 8 Perceptie knelpunten door huurders/ gebruikers ........................................................................ 55 9 Twee ontwikkelingsrichtingen: de ‘leefbare buurt’ en de ‘levendige stad’ .................................... 57 9.1 Ontwikkeling 1 ‘De leefbare buurt’......................................................................................... 57 9.2 Ontwikkeling 2 ‘De levendige stad’ ........................................................................................ 58 Bijlage 1............................................................................................................................................ 61 Bijlage 2............................................................................................................................................ 67 Bijlage 3............................................................................................................................................ 68 Bijlage 4............................................................................................................................................ 70 Bijlage 5............................................................................................................................................ 71
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
1
2
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
0
Samenvatting en conclusies
0.1
Aanleiding inventarisatie en onderzoeksvragen
De functiemenging in Amsterdam is essentieel voor de breed gewaardeerde diversiteit en levendigheid in het stedelijke straatbeeld. Er bestaat bij sommige partijen zorg dat veel sociale en culturele functies – essentieel voor die functiemenging- het onderspit delven. De belangrijkste oorzaak daarvan zouden hoge huren zijn. Daardoor zouden deze functies mogelijk verdrongen worden door beter renderende functies. Dit is voor het Amsterdams Volkshuisvesting Overleg aanleiding om een inventarisatie van die functies uit te laten voeren, voor zover het bezit van de centrale stad, stadsdelen en corporaties betreft. De volgende hoofdvragen dienen te worden beantwoord: •
Hoeveel sociale functies worden door corporaties, stadsdelen en centrale stad gehuisvest?
•
Welke huren hanteren zij?
•
Wat is hun huurprijsbeleid?
•
Welke knelpunten en oplossingen worden genoemd door zowel verhurende partijen als gebruikers?
Stad in Beweging heeft deze opdracht uitgevoerd. In deze rapportage wordt verslag gedaan.
0.2
Inrichting inventarisatie
Met sociale functies wordt hier gedoeld op een grote verzameling functies, Die worden genoemd in de notitie ‘Sociale huren voor sociale functies’ (2002)1, te weten: •
basisvoorzieningen (onder meer onderwijs, welzijn, gezondheidszorg, ouderenzorg);
•
sport- en recreatieve voorzieningen;
•
cultuurvoorzieningen;
•
non-profit en not-for-profitvoorzieningen (zoals belangenorganisaties, zelforganisaties).
•
winkels (bijvoorbeeld buurtwinkels en starters);
•
overige bedrijfsruimten (bijvoorbeeld ateliers, starters en ambachten).
Winkels en bedrijfsruimten zijn normaal gesproken commercieel. Marktconforme huren lijken dan aan de orde. In dit verband wordt gedoeld op die kleinschalige commerciële functies die mogelijk op basis van maatschappelijke overwegingen van de verhuurder voor aangepaste huren in aanmerking komen.
1
Het betreft hier een raadsadres voor de gemeenteraad van Amsterdam ingediend in 2002 door de raadsleden R. Grondel en H. Kalt.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
3
De inventarisatie van bezit en huurprijzen voor deze functies is globaal. De registraties van stadsdelen en corporaties zijn vaak nog niet toereikend om een nauwkeurige inventarisatie uit te voeren. Voornamelijk gegevens over de functie en de huurprijzen per m2 schieten nog tekort. Doordat een aantal stadsdelen en corporaties toch in staat en ook bereid bleek de benodigde informatie te generen, kan een goed beeld verschaft worden van de Amsterdamse situatie. Daarnaast is veel kwalitatieve informatie verzameld. Verschillende partijen geven aan dat zij het onderwerp van belang achten en dat de inventarisatie bij kan dragen aan verdere verheldering en beleidsformulering op dit terrein. De inventarisatie spitst zich toe op de stadsdelen en corporaties. De centrale stad heeft nauwelijks nog vastgoedbezit waarin de bedoelde sociale functies zijn ondergebracht. Vooral bij de commerciële functies is er veel eigen bezit en particulier verhuur. De binnenstad vormt daarvan een goed voorbeeld. Uit eerder onderzoek (2003) van O+S (met een enquête onder ondernemers) blijkt over heel Amsterdam dat van de huurders circa 17% van het MKB bij corporaties en 8% bij de gemeente huurt. Particulieren en beleggers nemen van de verhuur aan het MKB 58% voor hun rekening. De resterende groep huurt bij overige verhuurders. 0.3
Resultaten
Omvang bezit Om welke absolute aantallen gaat het nu bij stadsdelen en corporaties? Dat is een belangrijke vraag: hoe meer bezit, hoe groter de invloed van het huurprijsbeleid op het wel en wee van die functies. De sociale functies zijn gehuisvest in het deel van het vastgoedbestand dat in vaktermen wordt aangeduid met de term Bedrijf Onroerend Goed (BOG). Woningen maken daarvan geen onderdeel uit. Dit totale BOG-bestand is vooral bij corporaties omvangrijk. Het bedraagt bij de gezamenlijke corporaties (12) in totaal circa 6000 verhuurbare eenheden, tegenover circa 1350 bij stadsdelen. Binnen dit BOG nemen de sociale functies bij de stadsdelen weer een veel belangrijker positie in dan bij corporaties. Voor die sociale functies zijn stadsdelen en corporaties dan ook uiteindelijk van vergelijkbare betekenis. De onderstaande tabel laat zien welk deel stadsdelen en corporaties van hun BOG aan sociale functies verhuren. Overigens moet er rekening meer worden gehouden dat een deel van de corporaties niet kon aangeven hoeveel sociale functies er zijn. De verdeling is gebaseerd op 8 van de 12 corporaties. Een probleem vormen de winkels met een maatschappelijke functie. Weliswaar zijn er algemene gegevens over aantallen en huurprijzen beschikbaar. Er wordt echter door stadsdelen noch corporaties een registratie bijgehouden van winkels die in aanmerking komen voor maatschappelijke huren. In dit onderzoek zijn dan ook voor de winkels de reguliere registraties gebruikt.
4
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Functiecategorie
13 Stadsdelen
8 Corporaties
(totaal 14)
(totaal 12)
100%(n=976)
100%(n=790)
Basisvoorzieningen
26%
24%
Sport en recreatie
3%
2%
Cultuur
13%
2%
Non-profit/’’not for profit’
6%
9%
Overige bedrijvigheid met maatschappelijke
55%
63%
Aandeel sociale functies totale
73% (976 van
18% (790 van
‘BOG’vastgoed
1334 verhuurbare
4452 verhuurbare
eenheden van 13
eenheden van 8
stadsdelen)
corporaties)2
Totaal sociale functies Waarvan:
functie(voornamelijk ateliers)
Huurprijzen Er is aan stadsdelen en corporaties gevraagd naar de huidige huurprijzen. Dit geeft op zich geen inzicht in de ontwikkeling van huurprijzen. Vergelijking van de sociale functies met de huurprijzen van het gehele BOG biedt enig houvast. Zijn er grote verschillen waar te nemen? Daarom is naar de huurprijzen van beide groepen gevraagd. Wat vooral opvalt, is de bonte variatie aan hoge en lage huurprijzen zowel bij het gehele BOG als bij de sociale functies. Die is nog meer bepalend voor het beeld dan de gemiddelden. Verder zien we dat voor een deel van de sociale functies lage huurprijzen gelden. Voor een deel –vooral de basisvoorzieningen- zijn ze vergelijkbaar met het reguliere BOG. De momentopname levert het volgende beeld op.
Variatie •
Bij sociale functies worden zowel lage huren (circa 50 euro of lager per m2 per jaar) als hoge huren gerekend (150 euro per m2 per jaar of hoger). Die verschillen zijn te zien binnen het bestand van dezelfde verhuurders. Ze zijn zowel bij stadsdelen als corporaties te vinden.
•
Ook bij het gehele BOG –winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten- is die variatie te zien. Er is een vergelijkbare variatie in deze groep, die voornamelijk in bezit is van corporaties. Huren voor winkels beneden 50 euro per m2 staan bij corporaties bijvoorbeeld naast huren boven 200 euro. Ook bij kantoren en overige bedrijfsruimten zien we die variatie.
2
De overige corporaties konden geen uitsplitsing naar sociale functies leveren.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
5
Gemiddelden •
Bij sociale functies gelden voor cultuur-, non- en not-for-profit- en bedrijfsruimten met een
maatschappelijke functie bij de meeste verhuurders gemiddelde huren ruim beneden 100 euro per m2 per jaar. De in omvang veruit belangrijkste functiegroep vormen hier de ateliers met huren overwegend tussen 30 en 70 euro per m2. •
Binnen de sociale functies zien we bij de basisvoorzieningen dat de gemiddelde huren van stadsdelen en corporaties bij de meeste voorzieningen tussen 100 en 150 euro per m2 liggen, bij een minderheid onder de 100 euro.
•
Voor zowel winkels als kantoren liggen gemiddelde huurprijzen bij corporaties tussen 100-150 euro per m2. Daarmee is er geen verschil met huren voor de basisvoorzieningen. Hoe dit gemiddelde zich verhoudt tot marktconformiteit is afhankelijk van functies en locatie.
•
Ter vergelijking: het eerder genoemde O+S-onderzoek (2003) kwam tot een gemiddelde van 189 euro per m2 voor een groot aantal reguliere BOG-functies. De ondernemers in de detailhandel gaven aan voor gemiddeld 243 euro per m2 per jaar te huren. Dit is een indicatie dat de huurprijzen voor het reguliere BOG van corporaties vaak ook nog aan de lage kant zijn.
•
Er springen geen grote verschillen in het oog tussen corporaties en stadsdelen, wat betreft de verhuurprijzen aan sociale functies. Een beperkte uitzondering daarop vormen de ateliers, waarvoor de corporaties gemiddeld hogere huren vragen. Er is echter veel variatie: naast dure zijn er ook veel goedkope ateliers bij corporaties.
Beleid van stadsdelen en corporaties Het beleid biedt meer inzicht in de achtergrond en ook in de ontwikkeling van de huurprijzen. Zit er beleid achter de waargenomen variatie? Wordt er bewust gedifferentieerd? Wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
Huidig principe: marktconform zowel bij stadsdelen en corporaties als antwoord op de variatie en lage huurprijzen De variatie wordt zowel bij stadsdelen als corporaties aan de éne kant verklaard door lage huren bij vooral oudbouw met een lage boekwaarde. Vaak zijn dat ‘erfenissen uit het verleden’. De hoge huren aan de andere kant worden vooral verklaard door de vraag naar kostendekkende huren bij nieuwbouw en herontwikkeling.
•
Voor veel stadsdelen geldt dat zij een eind maken of willen maken aan zeer lage en nietkostendekkende huren en in de willekeur in huurprijzen. Het beleid is dus deels een antwoord op die variatie.
•
Voor corporaties geldt grosso modo als principe dat zij commerciële huren voor commerciële functies willen rekenen en minimaal kostendekkende huren (‘geen onrendabel’) voor
6
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
maatschappelijke functies. Over het algemeen wordt ook bestaande verhuur –met behulp van makelaarstaxaties- tegen het licht gehouden. Verwacht wordt dat veel lage huren in principe opgetrokken worden.
Rekening houden met sociale functies: beleid bij stadsdelen, ad hoc en maatwerk bij corporaties •
Diverse stadsdelen hebben beleid of beleidsvoornemens. Daarmee moet een einde worden gemaakt aan een tijdperk van willekeur en gebrek aan transparantie. Die willekeur betekent dat instellingen ad hoc en impliciet via de huren worden gesubsidieerd. Daarvoor in de plaats komt een doelgroepenbeleid -waarbij per stadsdeel doelgroepen uiteen kunnen lopen-. Dit kan worden vormgegeven door het instellen van normhuren en/of compensatie van hogere huren, bijvoorbeeld via de welzijnsbudgetten.
•
Bij corporaties ontbreekt vaak nog expliciet beleid ten aanzien van sociale functies. De bereidheid om via lage huur rekening te houden met sociale functies is nog van diverse factoren afhankelijk, zoals van de gebiedsvisie, de persoon of specifieke afspraken met anderen (zoals stadsdelen). Vaak zijn dat min of meer ‘toevallige’ factoren. Er zijn geen algemene criteria op basis waarvan rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid. Uitzonderingsposities zijn er voor ateliers, waarvoor vaak lage huurprijzen gelden.
De toekomst: meer balans in huurprijzen bij stadsdelen, variatie bij corporaties •
Veel stadsdelen voeren huurcorrecties stap voor stap in. Over een aantal jaren is er naar verwachting van de onderzoekers voor sociale functies meer balans in de huurprijzen. Er gelden dan meer eenduidige normhuren of huren binnen bandbreedtes voor functiegroepen.
•
Corporaties verwachten marktconforme en/of kostendekkende huren in de toekomst consequenter in te voeren. Tegelijkertijd tonen corporaties zich overwegend bereid rekening te houden met de betaalbaarheid van de huur voor sociale functies. Gebiedsvisies en maatwerk zijn voor corporaties echter essentieel. Een zekere variatie van de huurprijzen zal dan ook naar verwachting van de onderzoekers blijvend zijn.
Knelpunten en oplossingen genoemd door respondenten
Ervaringen gebruikers Sleutelfiguren met inzicht in de positie van gebruikers brengen de volgende knelpunten naar voren: •
Probleem indien er geen compensatie is bij hogere huren basisvoorzieningen. Hogere huren voor basisvoorzieningen die niet gecompenseerd worden met subsidie via de welzijnsbegroting gaan ten koste van de programmering. De mate waarin dit door de instellingen als een probleem wordt ervaren, verschilt per stadsdeel.
•
Van lage huur bij oudbouw naar hoge huur bij nieuwbouw. Gebruikers die aan een lage huur gewend zijn (bijvoorbeeld huisartsen en welzijnsvoorzieningen) zullen hogere huur van
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
7
nieuwbouw als een grote barrière ervaren en zijn soms niet bereid de stap naar nieuwbouw te maken. •
Amsterdam en landelijke normen. In de gezondheidszorg geldt bijvoorbeeld dat er gewerkt wordt met landelijke normen voor huisvestingskosten, waaraan tariefstelling is gerelateerd.. Er ontstaat een probleem als de kosten in Amsterdam hoger zijn, terwijl dat niet –bijvoorbeeld via tarieven- kan worden gecompenseerd.
•
Ook relatief lage huren worden niet altijd als betaalbaar ervaren. Voor kunstenaars zou een beperkte huurverhoging al als een probleem gelden. Daar waar starters volgens sommige stadsdelen bijvoorbeeld voor 75 euro per m2 per jaar huur op kunnen brengen, is de ervaring dat corporaties vaak gemiddeld boven 100 euro vragen.
Waarnemingen corporaties en stadsdelen Vertegenwoordigers van stadsdelen en corporaties stellen bij non-profitorganisaties, kleine winkels en bedrijven specifieke huisvesting- of soms verdringingproblemen in de stad waar te nemen. Overigens wordt bij de winkels en bedrijven ook een kanttekening geplaatst; goed ondernemerschap en klantvoorkeuren worden van grotere invloed geacht voor de levensvatbaarheid van bedrijven dan de huurhoogte. De aandacht voor de verdringingsproblematiek is aanzienlijk bij beide groepen respondenten. Deze lijkt meer toekomstgericht en aan te sluiten bij de bereidheid om in de toekomst rekening te houden met de sociale functies. De instrumenten om hoge huisvestingslasten tegen te gaan, die door respondenten van stadsdelen als meeste zijn genoemd, zijn zowel object- als subjectsubsidies. Respondenten van corporaties leggen de nadruk op subjectsubsidies. Bij de oplossing van de huisvestingsproblemen voor non-profitorganisatie (bijvoorbeeld zelforganisaties) wordt door verschillende respondenten van stadsdelen gedacht aan het faciliteren in ruimte in plaats van een ‘eigen honk’ voor elke organisatie.
0.4
Conclusie
Wat opvalt in de inventarisatie van de huur aan sociale functies is dat zowel beleid als huurprijzen erg beweeglijk zijn. De inventarisatie van de huidige huurprijzen is dan ook een momentopname. Van belang is de toekomstige ontwikkeling in ogenschouw te nemen.
Huidige situatie •
Zowel stadsdelen als corporaties verhuren een aanzienlijke hoeveelheid panden aan sociale functies. De totale aantallen in bezit van respectievelijk stadsdelen en corporaties zijn vergelijkbaar. Zowel stadsdelen als corporaties rekenen nu vaak huren voor sociale functies, die aanmerkelijk lager liggen dan de huurprijs voor het reguliere BOG. Er zijn bovendien
8
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
voldoende signalen dat de huidige marktsituatie een demping van de huurprijzen tot gevolg heeft, ook bij maatschappelijke verhuurders. •
De lage huurprijzen voor sociale functies gelden overigens niet over de hele linie: met name bij nieuwbouw zijn hogere huurprijzen te zien. Bij basisvoorzieningen zijn de gemiddelde huurprijzen vergelijkbaar met die van het reguliere BOG van corporaties en stadsdelen. Die huren van het reguliere BOG liggen overigens ook vaak relatief laag.
•
De variatie die dit oplevert is niet locatiegebonden. Zij is te zien over de gehele stad. Zij geldt bovendien zowel voor stadsdelen als corporaties. De variatie is ook te zien binnen het bestand van dezelfde verhuurder.
Toekomst •
In de toekomst willen stadsdelen en corporaties hun BOG meer marktconform of kostendekkend verhuren. Dit betekent dat er huurverhogingen verwacht kunnen worden. Zowel stadsdelen als corporaties zijn over het algemeen wel bereid rekening te houden met de financiële positie van maatschappelijke functies bij de huurprijsstelling. Bij stadsdelen tekent zich een tendens naar normhuren af. Bij corporaties is de wens om beslissingen over lagere huren ook inde toekomst af te laten hangen van de lokale situatie en omstandigheden. Dit wordt door corporaties vaak als maatwerk aangeduid.
•
Aandachtspunt stadsdelen . Ook normhuren –waar rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid van de huur voor de functie- kunnen een verhoging van de huisvestingslasten met zich meebrengen. Als er geen subsidie –bijvoorbeeld via de welzijnbegroting- ter compensatie is, zal dit in principe ten koste van de programmering gaan. Dit probleem speelt bij welzijninstellingen en bij cultuurvoorzieningen. Instellingen die nu bijvoorbeeld in oudbouw met een lage huur zijn gehuisvest, zullen de verschillen voelen als de huren daarvan worden opgetrokken.
•
Aandachtspunt corporaties. De grote afhankelijkheid van omstandigheden brengt het gevaar met zich mee, dat er geen borging is voor de toekomst. Het formuleren van een beleid en het inzichtelijk maken van situaties en omstandigheden waarin men in plaats van een marktconforme een maatschappelijke huur berekent, zijn dan van belang.
Ten slotte Stad in Beweging heeft de inventarisatie de titel ‘Stad op Slot?’ meegegeven. De vraag heeft niet alleen betrekking op directe verdringing (moeten laag renderende functies een pand opgeven omdat de huur niet meer te betalen is), maar ook op de ontwikkelingsmogelijkheden van functies. Dan gaat het zowel om de mogelijkheid om te starten als om door te stromen.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
9
Geconcludeerd kan worden dat de stad in beide opzichten nu niet ‘op slot’ zit. Wel is te zien dat hoge huren bij nieuwbouw (in vergelijking met oudbouw) en hogere huren bij het eerste huurcontract veelal praktijk zijn. Daarmee kan de ontwikkeling van de sociale functies –zeker bij een andere marktsituatie- onder druk komen te staan. Bovendien geldt dat, hoewel partijen in de toekomst bereid zijn rekening te houden met de betaalbaarheid, het nog niet helemaal duidelijk is hoe die betaalbaarheid zal worden georganiseerd en gefinancierd.
10
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
1.
Inleiding
De aanwezigheid van diverse voorzieningen en bedrijvigheid in woonbuurten zorgt voor een levendig straatbeeld en een dynamiek die als kenmerkend wordt gezien voor het Amsterdamse straatbeeld. Deze menging van functies wordt breed gewaardeerd. De laatste jaren groeit bij sommige partijen de bezorgdheid dat die functiemenging onder druk komt te staan. Daarbij is de redenering als volgt. Veel functies die cruciaal zijn voor de functiemenging hebben een laag rendement of zijn afhankelijk van subsidiestromen. In een stedelijke omgeving met grote druk op de ruimte is er een dreiging dat zij het onderspit delven ten opzichte van economisch sterkere functies. Dit zou tot uitdrukking kunnen komen in huurverhogingen, die alleen op te brengen zijn door economisch sterke functies. Deze zorg komt onder meer tot uitdrukking in de raadsnotitie Sociale Huren voor Sociale Functies (2002), die is onderschreven door vertegenwoordigers van diverse Amsterdamse instanties. Daarin wordt een groot aantal functies genoemd dat volgens de notitie beschermd moet worden door instelling van ‘sociale huren’. Dit betreft zowel functies die financieel primair afhankelijk zijn van publieke middelen, als functies met een (deels) commercieel karakter. Dit varieert van basisvoorzieningen, behorend tot de uitrusting van elke willekeurige woonwijk, tot gebouwen met een cultuurfunctie en een grootstedelijke uitstraling. Van ruimten voor burgerinitiatieven en zelforganisaties tot kantoren voor grote belangenorganisaties. En van (kleine) winkelruimten tot ateliers van kunstenaars. Bescherming zou dan gewenst zijn. Niet alleen omdat in de particuliere markt steeds hogere prijzen worden gevraagd, maar ook omdat centrale stad, stadsdelen en corporaties meer en meer met marktconforme huren zouden werken. De vraag die hier centraal staat is of en in welke mate die zorg wel terecht is. Wat is eigenlijk de omvang van het vastgoedbestand waarin de sociale functies van corporaties, stadsdelen en centrale stad zijn gehuisvest? Hanteren de corporaties, stadsdelen en centrale stad marktconforme huurprijzen voor de bedoelde functies? Zijn er prijsverschillen tussen functies? Zijn er verschillen tussen stadsdelen en corporaties? Wat is het achterliggende beleid? Welke knelpunten en oplossingen worden aangedragen? Het Amsterdamse Volkshuisvesting Overleg (AVO) waarin gemeente, stadsdelen en corporaties vertegenwoordigd zijn, wil op deze vragen een antwoord. Een kwantitatieve inventarisatie van bezit, omvang en huurprijzen van het vastgoed dat door gemeente, stadsdelen en corporaties wordt verhuurd aan sociale functies vormt daarvan de basis. Deze rapportage moet aan deze behoefte van het AVO tegemoet komen. In eerder onderzoek (‘Uit de markt geprijsd?’ (2002)) concluderen de onderzoekers enerzijds dat de functiemenging op verschillende plaatsen in de binnenstad in Amsterdam floreert. Anderzijds wordt
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
11
die functiemenging belemmerd in haar ontwikkeling door hoge beginhuren. Verdringing moet daarom niet alleen worden opgevat als een probleem waarbij individuele zittende bedrijven en voorzieningen in de huidige situatie bedreigd worden door huurverhogingen. Ook moet nagegaan worden of
bepaalde typen functies in hun toekomstige
ontwikkeling bedreigd worden omdat start of
doorontwikkeling moeilijk is. Daarom is een toekomstgerichte benadering van belang. In welke richting ontwikkelen zich het beleid en de functies zelf: gaat de stad op slot of blijft de dynamiek gegarandeerd? Wij komen daar in de conclusies nog apart op terug.
Leeswijzer rapportage De rapportage begint in hoofdstuk 2 en 3 met respectievelijk de onderzoeksverantwoording en begripsbepaling van sociale functies. In hoofdstuk 4 en 5 komt het eerste –kwantitatieve- deel van de inventarisatie aan bod. In hoofdstuk 4 staat de omvang van de functies centraal voor zover het de verhuur door stadsdelen, corporaties en centrale stad betreft. In hoofdstuk 5 gaan de onderzoekers in op de huurprijzen. In hoofdstuk 6 tot en met 8 – het kwalitatieve deel- worden in beknopte hoofdstukken beleid, knelpunten en oplossingen behandeld. In hoofdstuk 6 komt het beleid aan bod. In hoofdstuk 7 de knelpunten en oplossingen in de ogen van stadsdelen en corporaties. In hoofdstuk 8 worden knelpunten die ervaren worden door gebruikers behandeld. Ten slotte worden in hoofdstuk 9 twee –elkaar aanvullende- ontwikkelingsrichtingen benoemd: de ‘leefbare buurt’ en de ‘levendige stad’. Samenvatting en conclusies zijn ondergebracht in het hiervoor ingevoegde hoofdstuk 0. Er is voor gekozen om veel extra informatie in de bijlagen onder te brengen. In bijlage 3 wordt ingegaan op de praktijk van registreren van sociale functies. In bijlage 4 worden kosten bij nieuwbouw behandeld.
12
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
2
Onderzoeksverantwoording
De onderzoeksvragen zijn door het AVO in drie groepen verdeeld. 2.1
Overzicht van onderzoeksvragen
Inventarisatie van de huurprijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies A.1 A.2 A.3 A.4
Welke sociale, maatschappelijke en culturele functies huisvesten corporaties, stadsdelen en gemeente? Wat is de huurprijs van deze voorzieningen? Is de huurprijs van deze voorzieningen marktconform, kostendekkend of onrendabel? Kan inzicht gegeven worden in de huurprijzen van de verschillende functies per stadsdeel en per corporatie?
Een inventarisatie van het huurprijs- en verhuurbeleid A.5 A.6
Wat is het beleid van partijen ten aanzien van de huisvesting van deze functies? Denk bijvoorbeeld aan beleid ten aanzien van de huurprijs van deze functies en het verhuurbeleid (selectie kandidaten, toewijzing)? Voeren partijen als eigenaar van deze voorzieningen het beheer zelf uit of hebben zij dit uitbesteed?
Inventarisatie van knelpunten en oplossingen A.7 A.8 A.9
Welke knelpunten ervaren corporaties, stadsdelen, centrale diensten en consumentengroepen bij huisvesting van deze functies? Hierbij kunt u onder andere denken aan zaken als de exploitatie, het beheer en de huurprijsstelling van deze functies. Ervaren partijen dat deze functies verdrongen worden door beter renderende functies? Welke oplossingen zien partijen voor de genoemde knelpunten?
2.2
Methode van dataverzameling en verwerking
Bij deze inventarisatie is als volgt te werk gegaan:
Schriftelijke vragenlijst Informatie is in eerste instantie verzameld door middel van een schriftelijke vragenlijst, één voor stadsdelen en één voor corporaties (zie bijlage 1). De vragenlijsten tellen drie clusters. Het eerste cluster vragen behandelt de plaats van de huisvesting van sociale, maatschappelijke en culturele functies binnen de totale bestanden van stadsdelen en corporaties en de bijbehorende huurprijzen. In het tweede cluster is gevraagd naar de verhuur aan voorzieningen met een sociale, maatschappelijke of culturele functie waarbij specifieke functies zijn benoemd (zie paragraaf begripsdefinitie). Voor elke afzonderlijke functie is gevraagd naar aantal
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
13
verhuurbare eenheden in bezit, de gemiddelde, maximale en minimale huurprijs. In de lijst voor corporaties is tevens gevraagd in welke stadsdelen de huurprijzen respectievelijk het hoogst en het laagst zijn. (onderzoeksvragen A1 t/m A4) Het derde cluster vragen ging in op het gevoerde huurbeleid (onderzoeksvragen A5 en A6) en knelpunten en oplossingen (onderzoeksvragen A7 t/m A9). Indien de vragenlijst niet (of niet op tijd) werd geretourneerd, is telefonisch contact opgenomen en ondersteuning geboden.
Telefonische en face-to-face gesprekken met corporaties, stadsdelen en gemeente Ter verdieping van het inzicht in afwegingen en keuzeopties (onderzoeksvragen A4 en A5) werden 16 face-to-face interviews gehouden met vertegenwoordigers van corporaties, stadsdelen en gemeentelijke diensten. Voorts werd aanvullend informatie verzameld aan de hand van korte telefonische gesprekken. Deze gesprekken leverden zowel informatie over de wijze van registreren, over de beleidsgronden van de huurprijzen en verhuur, als over knelpunten en oplossingen (onderzoeksvragen A1 t/m A9). Deze gesprekken werden gevoerd met de meeste corporaties en de meeste stadsdelen die een vragenlijst retourneerden. Anders dan bedoeld gingen veel gesprekken aan de invulling van de vragenlijst vooraf. Vaak duurde het te lang voor de vragenlijsten werden ingevuld, terwijl de planning van de inventarisatie uitging van een korte periode. Zo kon –als gewenst- geen toelichting worden gevraagd met de vragenlijsten in de hand.
Telefonische en face-to-face gesprekken met kenners van knelpunten bij gebruikers Om inzicht te krijgen in de vraagzijde is een beperkt aantal gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van gebruikersgroepen. Er is gesproken met drie welzijnsstichtingen, de huisartsenvereniging en de Kunstenbond FNV. Daarnaast werd met gesproken medewerkers economische zaken van stadsdelen, die zich bezig houden met starters- en ondernemersbeleid. Voor een volledige lijst van respondenten van zowel telefonische als face-to-face gesprekken verwijzen wij naar bijlage 2.
Verwerking Alle geretourneerde vragenlijsten zijn ingevoerd, verwerkt en geanalyseerd in SPSS (Statistical Package for the Social Sciences). Van alle telefonische en persoonlijke gesprekken zijn gespreksverslagen aangelegd.
2.3
Respons en kwaliteit verzamelde data
Respons vragenlijst
14
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
13 van de 14 aangeschreven stadsdelen hebben de vragenlijst uiteindelijk ingevuld. Van 12 aangeschreven corporaties hebben er 11 de vragenlijst –zij het vaak gedeeltelijk- ingevuld.
Kwaliteit De kwaliteit van de via de vragenlijst verzamelde data over huurprijzen laat op sommige punten te wensen over. Diverse corporaties en stadsdelen beschikken (nog) niet over registraties die differentiëren naar de functie van de huurder. Ook ontbreekt in sommige registraties de huurprijs naar m2. Dit leverde voor een aantal corporaties en stadsdelen ‘witte vlekken’ op, vooral waar het informatie over de huurhoogte betreft. Een aantal registraties kon wel voldoen aan de eisen die de vragenlijst stelde: de registratie was actueel en bevatte precieze informatie over de activiteiten van de huurders. Huurprijzen stonden uitgedrukt in m2. Op basis van deze registraties kon men de vragenlijst zonder al te veel moeite invullen of kon dit worden gedaan door een medewerker van Stad in Beweging. In andere gevallen moest de informatie bijeen worden geschraapt of werd speciaal voor het onderzoek een registratie aangelegd. Zie verder bijlage 2 voor een uitgebreide beschrijving van de registraties.
Combinatie methoden dataverzameling Door de gebrekkige registraties van een groot aantal respondenten is het onmogelijk gebleken om een volledig op kwantitatieve gegevens gebaseerd inzicht in de verhuur aan sociale functies te produceren. Om toch te voldoen aan de vraag van de opdrachtgever hebben de onderzoekers daar waar ‘harde gegevens’ over bezit en verhuur aan sociale functies ontbreken, geprobeerd dit te compenseren met kwalitatieve informatie over het beleid van de desbetreffende respondent. Deze combinatie van methoden van dataverzameling heeft geresulteerd in een realistisch beeld van de huidige situatie en de ontwikkelingen op het gebied van de verhuur aan sociale functies.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
15
3.
Sociale functies: begripsbepaling en kader voor de inventarisatie
De inventarisatie betreft een groot aantal functies: van buurtvoorzieningen tot cultuurgebouwen met een grootstedelijke uitstraling, van ruimten voor zelforganisaties tot winkels met een maatschappelijke functie. We zullen deze verzameling aanduiden als sociale functies. Het grote aantal functies, de diversiteit in het vastgoedbestand en verschillen tussen verhuurders vereist heldere begrippen en een duidelijk kader van de inventarisatie. Daar gaan we eerst op in in paragraaf 3.1. Daarnaast biedt eerder door ons uitgevoerd onderzoek houvast voor de benaderingswijze. De belangrijkste punten behandelen we in 3.2.
3.1
Begripsbepaling en kader inventarisatie
Huisvesting functies in ‘niet-woningen’ Onze aandacht gaat vooral uit naar de zogenaamde sociale functies ontleend aan de notitie Sociale Huren voor Sociale Functies (zie schema 3.1). Deze functies kunnen gehuisvest zijn in een grote variatie aan panden in Amsterdam, zowel in de plint van (woon)complexen als in aparte gebouwen. We duiden ze aan als gebouwde ruimten met een niet-woningfunctie. Er zijn tussen woningen en nietwoningen grijze gebieden en grensoverschrijdende mutaties: soms zullen woningen gebruikt worden als ruimten voor deze functies, soms worden ruimten voor dergelijke functies omgezet in woonruimte (bijvoorbeeld scholen en winkels als woonruimte), soms zijn er woon-werkpanden. Deze worden niet meegenomen inde inventarisatie.
Maatschappelijk vastgoedbezit; centrale stad, stadsdelen en corporaties De sociale functies kunnen gehuisvest worden door zowel maatschappelijke als private verhuurders. We zijn hier vooral geïnteresseerd in het bezit en het verhuurgedrag van de maatschappelijke vastgoedbezitters.Particulier bezit wordt niet meegenomen. Vooral voor commerciële functies is dit van belang. In het centrum is huisvesting daarvan vooral in handen van particulieren. Stadsbreed geldt volgens een onderzoek van O+S (2002) dat een derde van het MKB gehuisvest is in eigen bezit. De verhuur gebeurt –voor zover bekend- voor 18% door beleggingsinstellingen, voor 40% door particulieren, voor 17% door corporaties en 7% door de gemeente. De inventarisatie is verder toegespitst op de AVO-partners: centrale stad, corporaties en stadsdelen. Ook andere maatschappelijke organisaties hebben vastgoedbezit. Voorbeelden daarvan zijn de Universiteit van Amsterdam en sommige welzijnsstichtingen. Dat bezit valt buiten deze inventarisatie. De centrale stad heeft haar vastgoed bij vorming van de stadsdelen voor het grootste deel aan de stadsdelen overgedragen. Daardoor heeft het niet of nauwelijks vastgoed over gehouden dat in het
16
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
kader van deze inventarisatie van sociale functies relevant is. Daarom is een uitgebreide inventarisatie van het resterende vastgoed achterwege gebleven.
Vastgoedbezit centrale stad Wat rest na de overdracht aan stadsdelen, is onder meer eigen huisvesting, soms parkeergarages en gebouwen van bijvoorbeeld ROC’s. Binnen het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) is een aantal beheerstaken ondergebracht waarvan de belangrijkste zijn: • Tijdelijk beheer van vastgoed in plangebieden. • Het beheer van een aantal parkeergarages. • Permanent beheer van een twintigtal panden. De functies die daarin zijn gehuisvest variëren van kantoren voor commerciële functies tot het ARCAM-gebouw. Huren variëren van 180 euro per m2 per jaar tot 45 euro per m2 per jaar. Ten slotte worden op het terrein de Heining 36 percelen voor broedplaatsen verhuurd. De bedoeling is dat de ondernemers zelf hun percelen kunnen bebouwen. DMO verhuurt op dit ogenblik aan een ROC een gebouw. Een deel van een gebouw wordt verhuurd aan een stichting die aan een school is gelieerd. In beide gevallen wordt volgens DMO een huurprijs van circa 22,50 euro per m2 per jaar gehanteerd.
De wettelijke basis voor de taken van corporaties vormt het Besluit Beheer Sociale Huursector. Daarin staat opgenomen dat corporaties in het kader van de opdracht om bij te dragen aan leefbaarheid gebouwen van voorzieningen kunnen (her)ontwikkelen, beheren of verhuren. Voor stadsdelen betreft het bij door de centrale stad overgedragen voorzieningen onder meer huisvesting voor welzijnsvoorzieningen, culturele voorzieningen en voor primair onderwijs. Bepalingen omtrent de verantwoordelijkheid voor die voorzieningen zijn geformuleerd in de Verordening op de Stadsdelen. Die bepalingen spitsen zich het meest concreet toe op de realisering van onderwijsvoorzieningen als wettelijke taak van de stadsdelen. Voor bijvoorbeeld huisvesting van welzijnsvoorzieningen zijn geen bepalingen opgenomen. Stadsdelen zijn niet verplicht om zorg te dragen voor die huisvesting. Sommige stadsdelen hebben (delen van) hun bezit weer overgedragen aan andere instellingen.
Huisvesting van sociale functies in winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten De sociale functies kunnen in diverse typen gebouwen met een niet-woonfunctie zijn ondergebracht. Het geheel wordt aangeduid met de vakterm Bedrijf Onroerend Goed (BOG). Hier zijn diverse functies, al dan niet commercieel, in ondergebracht die niet tot onze aandachtsgroep behoren. We willen de sociale functies situeren binnen het gehele bestand per verhuurder. Welk deel nemen zij daarvan voor rekening en hoe verhouden de huurprijzen van die voorzieningen zich tot huurprijzen van die andere functies?
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
17
Het BOG is vaak onderverdeeld in winkels, kantoren of overige bedrijfsruimten. ‘Overige bedrijfsruimten’ is een ruime categorie waarin onder meer zijn ondergebracht werkplaatsen en opslagplaatsen. Binnen deze drie categorieën zijn de sociale functies dus te vinden.
Wat zijn sociale functies? De lijst uit ‘Sociale Huren voor Sociale Functies’ In de notitie is een lijst opgenomen met daarin een aantal groepen functies. De benoeming daarvan is niet gebaseerd op uitgewerkte criteria. Het gaat om functies die aandacht verdienen als het gaat om de functiemenging in combinatie met de zorg om huurverhoging. Met een aantal aanpassingen hebben we de functiecategorieën en de daarbinnen genoemde functies overgenomen. Zie daarvoor schema 3.1. We zien een groot aantal sociale, maatschappelijke en culturele functiecategorieën, die we aanduiden als sociale functies.
Schema 3.1. Bewerkte lijst sociale functies uit ‘Sociale Huren voor Sociale Functies (2002) Basis-
Sport- en
Cultuur
voorziening
recreatie
Buurthuizen
Zwembaden
Theaters
Steunpunten 3
Buurtwinkels
Fietsenstalling
Wijkcentra
Sporthallen
Cultuurgebouwen
Kenniscentra
Starters
Ateliers
Kinderopvang
Overig
Repetitieruimten
Belangenorg.
Overig
Ambachtslieden
Winkels
‘not for profit’
Basisscholen Gezondheidscentra
Non-profit en
bedrijvigheid
Discussiecentra Overige cultuur
HOED-en
Overige
Overig
Actiegroepen Overige nonprofit
Verzorgingstehuizen Ontmoetingsruimten ouderen Onderwijsinstellingen Overig (zoals HVO)
Sociale functies: zowel maatschappelijke als commerciële voorzieningen Opvallend is dat er zowel maatschappelijke voorzieningen als (min of meer) commerciële functies onder de sociale functies vallen. Het onderscheid tussen maatschappelijk en commercieel kent overigens diverse grijze gebieden: zo kan kinderopvang gezien worden als een publieke voorziening, maar is deze meer en meer commercieel georganiseerd. Kunstenaars die hun activiteiten ontplooien in ateliers zullen niet altijd op commerciële basis lonende activiteiten kunnen ontplooien. Evenmin zal het
3
Bijvoorbeeld wijkgerichte steunpunten van corporaties.
18
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
vaak voorkomen dat buurtfietsenstallingen commercieel uitgebaat worden. Met deze grijze gebieden moet verder gewerkt worden. Er wordt wel rekening mee gehouden. De benadering van maatschappelijke voorzieningen en commerciële voorzieningen zal in dit onderzoek anders zijn. Bij de maatschappelijke voorzieningen is grosso modo vooraf duidelijk welk type voorzieningen daar onder vallen. Bij de commerciële voorzieningen is het meer aan de stadsdelen en corporaties om aan te geven voor welke commerciële functie een maatschappelijke huur kan worden gevraagd en om welke aantallen het gaat.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
19
20
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
4
Omvang BOG en sociale functies stadsdelen en corporaties
Om het belang te kunnen bepalen van de positie van stadsdelen en corporaties ten aanzien van sociale functies, is eerst inzicht nodig in de omvang van dat bestand. We hebben al opgemerkt dat de registraties van corporaties ontoereikend zijn om een nauwgezette inventarisatie mogelijk te maken. Dit geldt vooral voor de huurhoogte, die in het volgende hoofdstuk aan bod komt. Van de omvang van het bestand kan een scherper beeld worden gegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omvang van het gehele BOG-bestand van stadsdelen en corporaties (4.1) en de plaats van sociale functies daarbinnen (4.2).
4.1
Omvang BOG-vastgoedbezit
Op basis van het de opgaven van BOG, kan eenvoudig geconstateerd worden dat het bezit van corporaties veel uitgebreider is dan dat van de stadsdelen.
Stadsdelen De stadsdelen die hebben meegewerkt (13 van de 14 stadsdelen) hebben een totaalbezit aan nietwoningen volgens opgave van circa 1334 verhuurbare eenheden. Het gros daarvan betreft overige bedrijfsruimten (80%). Voor een klein deel gaat het om kantoren en winkels (respectievelijk 12% en 8%). Een groot deel van het vastgoed is in bezit van stadsdeel Centrum (43%). Andere stadsdelen met relatief veel bezit zijn respectievelijk Oost-Watergraafsmeer, Oud-Zuid, Oud-West en AmsterdamNoord (samen 39%). Er moet rekening mee gehouden worden dat door sommige stadsdelen dit bezit of delen daarvan is overgedragen aan corporaties en anderen (zoals welzijnsstichtingen). Dit geldt bijvoorbeeld voor stadsdeel de Baarsjes.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
21
Tabel 4.1: bezit stadsdelen aan verhuurbare eenheden BOG verspreid over winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten Totaal aantal verhuurbare eenheden niet-
waarvan
waarvan
overige niet-
winkels
kantoren
woonruimte
woningen Bos en Lommer stadsdelen
51
0
0
51
568
29
51
488
De Baarsjes
0
0
0
0
Geuzenveld-slotermeer
7
0
0
7
92
2
40
50
166
41
65
60
25
0
0
25
Oud Zuid
144
1
8
135
Oudwest
115
3
0
112
Westerpark
48
12
0
36
Zeeburg
39
6
0
33
Zuideramstel
56
1
0
55
Zuidoost
25
0
0
25
1336
95
164
1077
Centrum
Noord Oost/Watergraafsmeer Osdorp
Totaal
corporaties Van de 12 corporaties (inclusief Far West) hebben er 11 aangeven wat hun gehele BOG-bezit is. Op basis daarvan kan worden aangenomen dat de corporaties circa 6000 verhuurbare eenheden BOG in bezit hebben. Het aandeel van winkels en kantoren ligt hier hoger dan bij de stadsdelen. Bij die corporaties die de uitsplitsing in kantoren, winkels en overig hebben gemaakt, geldt een verhouding van respectievelijk 27%, 15% en 58%. Dit bezit is voor het grootste deel gespreid over een zevental corporaties, die een BOG-bezit hebben variërend van 455 tot circa 1000. Overigens is hier buiten gelaten de verhuur van categorieën zoals verhuurde grondpercelen (met bebouwing huurders), daken met antennes en parkeerplaatsen. Dergelijke verhuur is zowel bij stadsdelen als corporaties te vinden.
22
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Tabel 4.2: bezit corporaties aan verhuurbare eenheden BOG verspreid over winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten Totaal aantal verhuurbare
waarvan
waarvan
overige niet-
eenheden
winkels
kantoren
woonruimte
niet-woningen Corporatie
Dageraad
500
124
De Key
987
296
het Oosten
1024
148
27
849
Intermezzo
17
5
4
8
Rochdale
688
339
66
283
Ymere
817
179
46
592
Zomers Buiten
261
61
19
181
38
15
23
PWV Wonen
120
6
114
AWV
455
Eigen Haard/Olympus
956
Woonzorg Nederland
Far West
131
245 691
Beheer van 4 corporaties 5863
4.2
1173
162
2986
Omvang vastgoed sociale functies
Zowel stadsdelen als corporaties is gevraagd naar verhuur aan een groot aantal sociale functies. De categorisering die is gebruikt in de vragenlijst, is ontleend aan de onderscheiden functies uit Sociale Huren voor Sociale Functies (zie hoofdstuk 3 schema 3.1.). De onderzoekers gaan in op het aandeel van de sociale functies binnen het BOG en daarbinnen op het aandeel van verschillende categorieën van die functies. Dit is weergegeven in tabel 4.3. De stadsdelen wisten de gevraagde informatie meestal te leveren. Bij corporaties was dit in mindere mate het geval. Van de 12 corporaties wisten er 8 een totaaloverzicht te geven van sociale functies. Bij de andere was dit niet of slechts gedeeltelijk mogelijk. Ondanks de onvolledigheid van de inventarisatie kan worden geconcludeerd dat het aandeel aan sociale functies verhuurde eenheden van de stadsdelen groter is dan dat van de corporaties. Onder aanname dat de verhoudingen tussen sociale functies en de rest van het BOG-bezit geëxtrapoleerd kan worden naar de andere corporaties, bedraagt het aandeel sociale functies bij de corporaties 18 %
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
23
waar dat 73% bedraagt bij de stadsdelen. Stadsdeel Centrum is van de stadsdelen veruit de grootste bezitter van BOG-vastgoed. Het stadsdeel huisvest ook de meeste sociale functies. We zien dat voor zowel stadsdelen als corporaties geldt dat het grootste aandeel valt binnen de basisvoorzieningen en overige bedrijfsruimten. Bij dat laatste gaat het voornamelijk om ateliers.
Tabel 4.3: percentuele verdeling van sociale functies stadsdelen en corporaties over categorieën sociale functies en aandeel sociale functies gehele BOG-bestand Functiecategorie
13 Stadsdelen
8 Corporaties
Basisvoorzieningen
26%
24%
Sport en recreatie
3%
2%
Cultuur
13%
2%
Non-profit
6%
9%
Overige bedrijvigheid met sociale functie
55%
63%
Totaal sociale functies
100% (n=976)
100%(n=790)
Aandeel sociale functies totale
73% (976 van 1334
18% (790 van 4452
BOG vastgoed
verhuurbare eenheden verhuurbare eenheden van 13 stadsdelen)
van 8 corporaties)
Hieronder wordt dieper ingegaan op de verschillende categorieën.
1.
de basisvoorzieningen
De functies in deze categorie zijn zeer uiteenlopend: van buurthuizen en kinderopvangverblijven tot basisscholen en onderwijsinstellingen. Relatief veel werden genoemd door de stadsdelen: buurthuizen (opgave 38), wijkcentra (opgave 35) en kinderopvang (opgave 56). Voor stadsdeel de Baarsjes geldt dat al het bezit is afgestoten, vooral naar de Welzijnsstichting de Baarsjes. Door de corporaties werden veel genoemd gezondheidscentra (opgave 47) en eveneens kinderopvang (opgave 31). Met name met betrekking tot onderwijsinstellingen moet er rekening mee gehouden worden dat niet alle huisvesting is meegenomen door stadsdelen. Een verklaring is dat het beheer daarvan weer rust bij andere afdelingen.
2.
Sport en recreatie
Er moet rekening mee worden gehouden dat deze categorieën niet volledig zijn ingevuld door stadsdelen, omdat het beheer verspreid is over andere afdelingen. Zowel stadsdelen als corporaties
24
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
hebben voornamelijk ingevuld bij ‘overige sport- en recreatieve voorzieningen’ (respectievelijk 20 en 11 opgaven). Bedoeld worden sportscholen, gymzalen, een ijsbaan, en speeltuinen met bebouwing.
3.
Cultuur
Relatief veel worden door stadsdelen genoemd: de repetitieruimten (29 keer opgegeven) en cultuurgebouwen (23 keer opgegeven).Het grootste deel van deze categorie wordt voor rekening genomen door stadsdeel Centrum (39 van 126). ‘Overige culturele instellingen’ waren onder meer een moskee en ‘poorten en torens’ van stadsdeel centrum. De corporaties noemen ‘overige culturele functies’ zoals artotheek en galerie.
4.
Non-profit/not-for-profit
Het gaat hier om een groot aantal functies, variërend van zelforganisaties en burgerinitiatieven, tot grotere belangenorganisaties. Opvallend is dat het aandeel van deze categorie in de sociale functies dat door corporaties wordt genoemd (zowel in absolute als relatieve zin) groter is dan van de stadsdelen. Meer dan de helft wordt ingenomen door steunpunten Daarbij kan het gaan om filialen van de corporatie zelf. Er moet rekening mee worden gehouden dat stadsdelen veel van dergelijke organisaties huisvesten of faciliteren in buurthuizen en wijkcentra die tot de basisvoorzieningen horen. Ook bij stadsdelen vormen de steunpunten de grootste categorie.
5.
Winkels
De bedoeling was stadsdelen en corporaties zelf in de vragenlijst in te laten invullen hoeveel winkels om maatschappelijke redenen een lagere huur hebben. Te denken valt aan winkels met een buurtfunctie of winkels die bijdragen aan de levendigheid van een buurt. Stadsdelen vulden hier echter al hun winkels in, ook wanneer er geen maatschappelijke huur werd gehanteerd. Corporaties vulden hier niet of nauwelijks winkels in, ook al gaven zij in interviews aan dat er in de praktijk wel lagere huren worden gevraagd. Daarom is de categorie winkels met een maatschappelijke huur noodgedwongen als een ‘witte vlek’ in het kwantitatieve deel van de inventarisatie van de sociale functies open gelaten. In de volgende hoofdstukken worden de winkels in algemene zin wel behandeld.
6.
Overige bedrijfsruimten met sociale functie
Voor zowel de stadsdelen als corporaties vormen de overige bedrijfsruimten de grootste categorie. Het leeuwendeel binnen deze categorie wordt weer voor rekening genomen door de ateliers. De stadsdelen gaven er 283 op. Deze zijn voornamelijk gelegen binnen de ring, met als uitschieters stadsdeel centrum (115), Oud Zuid (57) en Oud-West (31). Bij de corporaties wordt het leeuwendeel voor rekening genomen door respectievelijk Het Oosten (150), Ymere (111) en de Key (72). Andere aanzienlijke categorieën zijn bij de corporaties de ambachtlieden (74) en fietsenstallingen (30). ‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
25
Tabel 4.4: scores van functies overige bedrijfsruimten stadsdelen en corporaties Functie
Stadsdelen
Corporaties
Fietsenstalling
1
30
Atelier
283
397
Ambachtlieden
7
74
Sociale ondernemingen
6
Totaal
297
26
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
501
5
Huurprijzen BOG en sociale functies stadsdelen en corporaties
Zowel de huurprijzen voor sociale functies als het geheel BOG worden in beeld gebracht. Een vergelijking tussen de huurprijzen van deze 2 groepen geeft enig inzicht in de betekenis van die huurprijzen. In de vragenlijst is gevraagd naar de netto huurprijs per m2 bij netto vloeroppervlak. Dit levert indicaties op over mogelijke verschillen in huurprijzen voor sociale functies en voor het gehele BOG4. Niet alleen zijn de gemiddelden relevant. Die zeggen vaak weinig: zelfs binnen stadsdelen kunnen er grote verschillen zijn door locatie, staat van onderhoud en uiteenlopende beleidsoverwegingen. Daarom is ook gevraagd naar minimum en maximum huren. Hoewel respectievelijk slechts 7 stadsdelen en 5 corporaties ons de gewenste informatie konden verschaffen, is een behoorlijk beeld te geven van verschillen en overeenkomsten tussen stadsdelen en corporaties. De onderzoekers behandelen eerst de huren voor het gehele BOG (5.1), daarna de huren van sociale functies (5.2).
5.1
BOG: huurprijzen winkels, kantoren en overige bedrijfsruimten
Wat opvalt voor alle drie in de titel genoemde categorieën, is de enorme prijsvariatie die in verschillende opzichten is te zien: zowel binnen het bestand van dezelfde verhuurder als tussen verhuurders. Tussen stadsdelen en corporaties zijn geen in het oog springende verschillen. Gemiddelden voor zowel winkels als kantoren liggen bij stadsdelen en corporaties voornamelijk tussen 100 en 150 euro per m2. Uitzonderingen vormen de winkels bij een paar stadsdelen, die lagere prijzen hanteren. Het gaat dan echter om zeer kleine aantallen.
5.1.1
Winkels
stadsdelen Hoewel het aantal winkels dat stadsdelen in hun bezit hebben en waarover huurinformatie is beperkt is, valt op dat er een grote variatie is in huurprijzen. In een geval wordt helemaal geen huur betaald. Het gaat hier om een winkelpand waarin een maatschappelijke functie is gevestigd. Stadsdelen gaven wel aan dat zij ook voor winkels die zij nog in bezit hebben in principe marktconforme huren vragen. Hoewel er vanuit oogpunt van beleid geen reden hoeven te zijn om dit 4
Er moet rekening mee gehouden worden dat niet voor elke functie en door elke respondent in netto huurprijzen kon worden gerekend. Soms is aangegeven dat alleen kon worden uitgegaan van bruto vloeroppervlak.. Dit versterkt het indicatieve karakter van de vergelijking.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
27
bezit aan te houden, kunnen juist die extra opbrengsten een overweging zijn om het bezit niet af te stoten.
Tabel 5.1: gemiddelde, laagste en hoogste huurprijzen winkels stadsdelen ( euro’s) waarvan winkels Centrum
laagste
Hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
29
123
93
196
2
54
19
143
41
150
105
170
Oud Zuid
7
90
80
100
Oudwest
3
136
0
226
12
.
57
156
1
67
.
.
Noord Oost/Watergraafsmeer stadsdelen
Gemid.
Westerpark Zuideramstel
Corporaties Ook bij de corporaties valt de variatie in de huurprijzen voor winkels op. Die variatie is groter dan bij de stadsdelen. Er moet rekening mee worden gehouden dat het ook om veel grotere aantallen gaat. Het laagste gemiddelde bij de corporaties is 109 euro, het hoogste is 136 euro.
Tabel 5.2: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen winkels corporaties (euro’s) waarvan winkels Corporatie
laagste
Hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Dageraad
124
119
39
383
De Key
296
136
75
210
Rochdale
339
109
28
214
Ymere
179
131
26
416
46
128
65
372
Zomers Buiten
5.1.2
Gemid.
Kantoren
Stadsdelen Het bezit van kantoren is geconcentreerd in een viertal stadsdelen. Ook hier is een grote variatie in huurprijzen te zien met als extremen de 33 en 257 euro in stadsdeel Noord. Gemiddelden liggen tussen 100 en 166 euro.
28
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Tabel 5.3: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen kantoren stadsdelen (euro’s) Waarvan kantoren
stadsdeel
Gemid.
laagste
Hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Noord
40
166
33
257
Oost/Watergraafsmeer
65
100
80
135
Oud Zuid
8
100
80
120
Centrum
51
119
87
195
Corporaties Een vergelijkbare variatie is te zien bij het kantoorbezit van de corporaties. Bij Ymere is de laagste huur 18 euro en de hoogste huur 228 euro. De gemiddelden van de verschillende corporaties liggen tussen 97 en 130 euro. De verschillen tussen stadsdelen en corporaties zijn dus niet groot.
Tabel 5.4: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen kantoren corporaties (euro’s) Waarvan kantoren Corporatie
5.1.3
Gemid.
laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Dageraad
131
113
75
241
De Key
346
130
50
210
Rochdale totaal
66
118
36
207
Ymere
46
97
18
228
Overige bedrijfsruimten
De overige bedrijfsruimten vormen een soort verzamelcategorie waarin uiteenlopende typen functies bijeen zijn gebracht: van opslagruimten tot ambachtelijke werkplaatsen. Hier geldt een nog grotere variatie dan bij kantoren en winkels. Omdat er geen beeld is van de achterliggende functies is het weinig zinvol de cijfers over de huurprijzen hier te presenteren.
5.2
Huurprijzen sociale functies
Om een beeld te krijgen van de aantallen en huurprijzen van functies hebben de onderzoekers er voor gekozen zoveel mogelijk binnen de categorieën van sociale functies te differentiëren. Bij grove
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
29
categorisering zouden teveel ongelijksoortige voorzieningen bij elkaar gezet worden. Door verder te differentiëren kan een beter beeld worden verkregen. •
Er zijn uiteenlopende typen voorzieningen binnen de gekozen functiecategorieën. Subsidierelaties van stadsdelen met basisvoorzieningen op het gebied van welzijn zijn bijvoorbeeld heel anders dan met een basisvoorziening als de huisartsenpraktijk.
•
Ook binnen categorieën kan het om uiteenlopende typen gebouwen gaan. Binnen de categorie cultuur kunnen zowel theaters als repetitieruimten worden ondergebracht.
De consequentie is dat niet alle cellen even goed gevuld zijn. Daarbij speelt een rol dat slechts een deel van de corporaties de gevraagde informatie kon leveren. Daarom is binnen elke categorie de functie geselecteerd die de meeste waarnemingen telde om zo goed te kunnen vergelijken. Voor de basisvoorzieningen is een drietal functies opgevoerd: buurthuizen, kinderopvang, en gezondheidscentra. De reden daarvoor is het feit dat de financiering- en subsidierelaties van die voorzieningen sterk verschillen. Ook hier is eenvoudig te zien dat er veel variatie is, zowel binnen het bestand van een verhuurder als tussen verhuurders onderling. Per categorie wordt dieper ingegaan op de belangrijkste functies. Sport en recreatie en winkels met
een maatschappelijke functie zijn daarbij uitgezonderd, omdat het aantal waarnemingen/opgaven te klein is.
5.2.1
Basisvoorzieningen
Binnen de basisvoorzieningen zijn drie specifieke functies ter illustratie geselecteerd: buurthuizen, kinderopvang en gezondheidscentra. Voor deze functies geldt dat de gemiddelde huurprijzen veelal tussen de 100 en 150 euro per m2 vallen. Die huren zijn vergelijkbaar met die van het reguliere BOG. Gemiddelden van ruim beneden de 100 euro zijn echter binnen zowel de buurthuizen als de kinderopvang ook wel te zien. Die wat lagere gemiddelden komen voornamelijk voor rekening van een paar stadsdelen. De meeste stadsdelen zijn echter wat huurprijzen betreft vergelijkbaar met de corporaties. Verschillen tussen ‘dure en ‘goedkope’ stadsdelen en corporaties kunnen niet gemaakt worden. Bos en Lommer scoort in de categorie buurthuizen bijvoorbeeld laag met de huur en bij kinderopvang weer hoog. Bij corporaties moeten we tevens rekening houden met het kleine aantal waarvan wij gegevens hebben ontvangen. Weer is hier de variatie te zien, die al eerder genoemd is ook binnen het bestand van een verhuurder. Er lijkt overigens bij corporaties geen relatie te zijn tussen de huurhoogte en de positie van de locatie op de vastgoedmarkt. Door de corporaties wordt bijvoorbeeld stadsdeel Westerpark zowel als locatie voor het goedkoopste (19 euro per m2) als het duurste buurthuis (199 euro per m2) genoemd.
30
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Huurprijzen buurthuizen
Tabel 5.5: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen buurthuizen stadsdelen Aantal buurthuizen Stadsdeel
gemid.
laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Bos en Lommer
3
61
40
109
Noord
7
60
23
121
Oud Zuid
4
120
100
140
Oudwest
1
153
153
153
Westerpark
3
54
38
90
Zeeburg
3
110
30
200
Zuideramstel
2
206
174
239
Zuidoost
9
145
68
226
Tabel 5.6: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen buurthuizen corporaties (euro’s) gemid.huur
Aantal Buurthuizen Corporatie
pr m2 per
Laagste
Hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
jaar
De Key
4
98
19
182
Zomers Buiten
3
152
124
199
Huurprijzen Kinderopvang
Tabel 5.7: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen kinderopvang stadsdelen (euro’s) Aantal kinderopvang Stadsdeel
gemid.
laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Bos en Lommer
3
147
142
152
Noord
4
37
31
90
Oud Zuid
6
110
100
140
Oudwest
3
42
5
151
Westerpark
6
101
101
101
Zeeburg
7
90
30
200
Zuideramstel
6
112
60
142
11
67
45
130
Zuidoost
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
31
Tabel 5.8: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen kinderopvang corporaties (euro’s) Aantal kinderopvang Corporatie
Gem.
laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
huurprijs m2 per jaar
Dageraad
7
153
88
153
De Key
8
116
56
158
Ymere
8
137
3
201
Zomers Buiten
1
71
71
71
Huurprijzen gezondheidscentra
Tabel 5.9: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen gezondheidscentra stadsdelen (euro’s)
Stadsdeel
Aantal
gemid.
Laagste
hoogste
gezondheids
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
centra
per jaar
per jaar
per jaar
Noord
5
113
99
209
Oud Zuid
9
120
110
130
Westerpark
1
125
125
125
Zuidoost
1
91
.
.
Tabel 5.10: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen gezondheidscentra corporaties (euro’s)
Corporatie
5.2.2
Aantal
gemid.
Laagste
hoogste
gezondheidsc
huurprijs m2
huurprijs m2
entra
per jaar
per jaar
huurprijs m2 per jaar
Dageraad
22
119
84
184
De Key
25
106
52
159
Cultuur
Cultuurvoorzieningen variëren van theaters tot repetitieruimten. De corporaties hebben hier weinig eenheden ingevuld. Het grootste deel valt binnen ‘overige cultuurvoorzieningen’. Dit is een verzamelgroep waarin door de respondenten functies als moskeeën, galeries en artotheken zijn ondergebracht. De gemiddelde huren in deze sector liggen overwegend ruim beneden 100 euro. Dit geldt zowel voor corporaties als stadsdelen. Ook bij de andere cultuurvoorzieningen zien we dat de huur overwegend onder de 100 euro blijft. De variatie is hier niet zo groot als bij de basisvoorzieningen.
32
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Huurprijzen overige cultuurvoorzieningen Tabel 5.11: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen overige culturele voorzieningen stadsdelen (euro’s)
Stadsdeel
aantal overige
gemid.
Laagste
hoogste
cultuurvoorzien
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
ingen
per jaar
per jaar
per jaar
Centrum
39
62
0
129
Noord
2
11
11
11
Oost/Watergraafsmeer
5
54
50
60
Oud Zuid
1
110
110
110
Oudwest
3
54
50
57
Tabel 5.12: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen overige culturele voorzieningen corporaties (euro’s)
Corporatie
5.2.3
aantal overige
gemid.
Laagste
hoogste
cultuurvoor
huurprijs m2
huurprijs m2
zieningen
per jaar
per jaar
huurprijs m2 per jaar
De Key
1
66
66
66
Ymere
3
37
7
61
Zomers Buiten
2
78
70
86
Non-profit/not-for-profit instellingen
Onder de categorie non-profit instellingen vallen uiteenlopende functies zoals steunpunten en belangenorganisaties. Ook zelforganisaties kunnen binnen deze categorie worden ondergebracht. Evenals bij de cultuurvoorzieningen liggen de huurgemiddelden voor het grootste deel beneden 100 euro per m2 per jaar. Ter illustratie geven we hier de huurprijzen van steunpunten weer die zowel door stadsdelen als corporaties zijn opgegeven.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
33
Huurprijzen steunpunten (bijv. wijkgerichte steunpunten van corporaties) Tabel 5.13: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen steunpunten stadsdelen (euro’s)
Aantal steunpunten stadsdeel
gemid.
Laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
Noord
3
110
100
115
Oost/Watergraafsmeer
2
35
.
.
Oudwest
2
80
75
106
Tabel 5.14: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen steunpunten corporaties (euro’s) Aantal steunpunten Corporatie
5.2.4
gemid.
Laagste
hoogste
huurprijs
huurprijs m2
m2 per jaar
per jaar
huurprijs m2 per jaar
Dageraad
17
91
0
139
De Key
14
82
0
122
Ymere
3
62
38
91
Zomers Buiten
3
130
67
183
Overige bedrijfsruimten
De opgaven van bedrijfsruimten concentreren zich rond een paar functies, te weten ateliers, en fietsenstallingen. Voor beiden functies liggen gemiddelde huren ruim beneden de 100 euro. Voor zowel stadsdelen als corporaties zijn ateliers veruit de meest genoemde functies. Bij corporaties liggen de gemiddelden over het algemeen hoger dan bij de stadsdelen. Naast ateliers met een lage prijs hebben we dus ook met ateliers met hogere prijzen te maken hebben. Wellicht kan dit verklaard worden doordat er onderscheid binnen de doelgroep van kunstenaars kan worden gemaakt (veel en weinig economisch rendement).
34
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Huurprijzen ateliers Tabel 5.15: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen ateliers stadsdelen (euro’s) aantal ateliers Stadsdeel
Bos en Lommer
gemid.
Laagste
hoogste
huurprijs m2
huurprijs m2
huurprijs m2
per jaar
per jaar
per jaar
32
45
45
45
115
49
.
.
1
4
4
4
26
30
12
82
6
.
.
.
Oud Zuid
57
47
35
59
Oudwest
31
44
25
133
5
.
50
.
10
54
49
67
Centrum Noord Oost/Watergraafsmeer Osdorp
Westerpark Zuideramstel
Tabel 5.16: gemiddelde, hoogste en laagste huurprijzen ateliers corporaties (euro’s)
Corporatie
laagste
hoogste
aantal
huurprijs
huurprijs m2
ateliers
m2 per jaar
per jaar
huurprijs m2 per jaar
Dageraad
11
46
40
109
De Key
62
69
0
168
het Oosten
155
.
.
.
Intermezzo
1
89
89
89
111
67
25
158
19
78
17
277
Ymere Zomers Buiten
5.3
gemid.
Samengevat
Wat betreft de gemiddelde huren voor het geheel aan niet-woningen en sociale functies kan het volgende gesteld worden:
•
Bij het geheel aan BOG liggen gemiddelde prijzen voor winkels en kantoren bij de meeste verhuurders tussen 100-150 euro per m2.
•
Bij de sociale functies zien we dat de huren bij cultuur, non-profit en overige bedrijfsruimten vaak nog beneden 100 euro liggen. De in omvang veruit belangrijkste functiegroep daarbij vormen de ateliers met huren overwegend tussen 30 en 70 euro per m2.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
35
•
Binnen de sociale functies zien we bij de basisvoorzieningen dat de huren van stadsdelen en corporaties voor het grootste deel tussen 100 en 150 euro per m2 liggen. Bij sommige stadsdelen liggen de gemiddelden beneden 100 euro.
•
Er springen geen grote verschillen in het oog tussen corporaties en stadsdelen. Een uitzondering daarop vormen de ateliers, die bij de corporaties gemiddeld overwegend wat duurder zijn.
•
Het benoemen van ‘dure’ en ‘goedkope’ corporaties of stadsdelen is op basis van deze cijfers niet mogelijk. Stadsdelen of corporaties met goedkope buurthuizen kunnen op het gebied van kinderopvang weer duur zijn. Gezien de beperkte aantallen waarbij bovendien rekening moet worden gehouden met verschillen tussen locaties en staat van onderhoud van panden zou een dergelijke etikettering ook riskant zijn.
Over de variatie in huurprijzen (laagste en hoogste huren) merken we het volgende op: •
Er is bij het gehele BOG-bestand maar ook bij de sociale functies een grote variatie te zien. Tegenover lage huurprijzen staan hoge huren. Die variatie is ook te zien binnen het bestand van een verhuurder. Tegenover minimabedragen van 20 euro per m2 staan binnen dezelfde functiegroep maxima van ruim over de 200 euro per m2.
•
De verschillen tussen lage en hoge huren zijn vooral te vinden bij winkelpanden en kantoren in het gehele BOG. Binnen de groep sociale functies geldt de variatie vooral voor basisvoorzieningen. Daarnaast zijn er grote verschillen tussen de huurprijzen van ateliers voor zover het corporaties betreft.
36
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
6
Beleid stadsdelen en corporaties
De behandeling van de huurprijzen in hoofdstuk 5 laat zien dat er een grote variatie is in huurprijzen in alle categorieën van het BOG. Daarnaast blijkt ook dat sociale functies deels een lagere huur hebben. De vraag is welke verklaring het beleid van stadsdelen en corporaties biedt voor die variatie. In welke mate wordt er bewust gekozen voor een lagere huur voor sociale functies? Daarnaast is van belang welke verwachtingen er zijn ten aanzien van toekomstige beleidsontwikkelingen. Eerst komt de huidige situatie aan bod. In paragraaf 6.1 behandelen we hoe omgegaan wordt met het principe van marktconforme huren. In paragraaf 6.2 behandelen we de afwijkingen daarvan, vooral met betrekking tot sociale functies. Daarna behandelen we de toekomstige situatie. In paragraaf 6.3 wordt ingegaan op de ontwikkeling van het marktconforme beleid en op de uitgangspunten voor de toekomst. Ten slotte noemen we nog een aantal aanvullende aandachtpunten per functiegroep in paragraaf 6.4. Een aantal vragen in de vragenlijst vormen de eerste informatiebron. Op dit deel van de vragenlijst over het beleid hebben 9 stadsdelen en 12 corporaties respons gegeven. Daarnaast gaf 1 corporatierayon apart respons, die wij hebben meegenomen. Tevens is met interviews bij stadsdelen en corporaties dieper op het beleid en op toekomstverwachtingen ingegaan.
6.1
Marktconforme huren
De eerste vraag in de lijst luidde of men de huurprijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies marktconform vaststelt. In de toelichting werd aangegeven dat ook rekening moet worden gehouden met de bestemming van het betreffende pand. De meeste stadsdelen geven aan dat zij in principe uitgaan van die marktconforme huur, maar soms ook met minder genoegen nemen (tabel 6.1). Bij de corporaties zijn er ongeveer net zoveel respondenten die de marktconformiteit benadrukten, als respondenten die aangaven dat afwijking mogelijk was.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
37
Tabel 6.1 Stelt u de huurprijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies marktonform vast? 100% 80% 60% 40% 20% 0%
7 2 stadsdelen
7 6
in principe wel, soms genoegen met minder overwegend wel
corporaties
Daarnaast blijkt dat bij stadsdelen en corporaties het begrip marktconformiteit op uiteenlopende wijzen wordt gebruikt en ingevuld. Om een meer eenduidig kader te realiseren is door de onderzoekers getracht tot een begripsbepaling te komen. Deze is ondergebracht in onderstaande box. Vervolgens gaan we in op varianten bij stadsdelen en corporaties. Marktconform, kostendekkend en onrendabele huur: nadere begripsbepaling Marktconforme huur Dit is het hoogste huurbedrag dat de potentiële huurders willen betalen voor een te huren verhuurbare eenheden. Om die te bepalen kan de WOZ-waarde ten behoeve van de Onroerende Zaken Belasting als uitgangspunt dienen. Dit bedrag wordt in de praktijk bepaald door drie factoren: • De marktsituatie De verhouding tussen vraag en aanbod is grotendeels afhankelijk van de economische conjunctuur. Daar waar enige jaren geleden sprake was van een verhuurdermarkt, is nu sprake van een huurdermarkt. Dit heeft een sterk drukkend effect op de prijs. • Locatie en stand van onderhoud. Het bedrag dat potentiële huurders willen betalen voor een pand is afhankelijk van locatie en stand van onderhoud van het pand.
•
Bestemming. Als er een sociaal/culturele bestemming op een pand zit dan is de concurrentie tussen potentiële huurders veel minder groot. Daar gaat een dempend effect op de huurprijs van uit.
Kostendekkende huur Dit is de huur die nodig is om afschrijvings- en onderhoudskosten te financieren. Afschrijvingskosten. Bij bestaande bebouwing zijn deze afhankelijk van de boekwaarde van een pand. Daarbij is veel variatie mogelijk. Bij nieuwe panden is er meer eenduidigheid. Er wordt een huurprijs afgeleid van het benodigde bruto aanvangsrendement. Dit is een percentage van de stichtingskosten en onderhoudsplanning. Welk percentage dit is, is onder meer afhankelijk van de beoordeling van het leegstandsrisico. Onderhoudskosten. Als er een meerjarenonderhoudsplan is, dan kunnen daarvan kosten worden afgeleid die verdisconteerd worden in de huur. Als dat niet het geval is, moet het –vaak achterstallige- onderhoud alsnog uit de huur bekostigd worden. Onrendabele huur Daarvan is sprake als het huurbedrag ontoereikend is om in de afschrijving- en onderhoudskosten te voorzien. De volgende varianten zijn mogelijk: • De lage huur is dan feitelijk een structurele objectsubsidie waarbij rekening wordt gehouden met de functie. • De huur is structureel te laag om het onderhoud te betalen. Er wordt eenmalig voor (achterstallig) onderhoud gesubsidieerd. De marktsituatie is dusdanig slecht dat het niet mogelijk is om een kostendekkende huur te vragen. De marktconforme huurprijs ligt dus beneden de kostendekkende huurprijs. Verhuur (eventueel tijdelijk) wordt geprefereerd boven (tijdelijke) leegstand.
38
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Stadsdelen Bij veel stadsdelen moet het hanteren van marktconforme huren in een beleidscontext worden bezien. Dit beleid is vaak recent geformuleerd of er wordt nog aan gewerkt. In de vragenlijst is daar op ingegaan (zie tabel 6.2). Op de situatie dat er nog beleid wordt ontwikkeld, wordt in de praktijk soms al vooruit gelopen. Over het algemeen geldt enerzijds dat de huren ook voor sociale functies steeds meer in relatie gebracht met de daadwerkelijke huisvestingskosten. Anderzijds wordt ook onder de noemer van marktconform beleid –in meer of mindere mate- rekening gehouden met bedragen die binnen een functiegroep opgebracht kunnen worden. Dit betekent in de praktijk dat huren in de oudbouw moeten worden opgetrokken, terwijl zij in de nieuwbouw –waar de kostendekkende huren hoger liggen- naar een meer betaalbaar niveau worden gebracht (zie bijlage 4 voor kosten nieuwbouw).
Tabel 6.2 Heeft u beleid en bepalingen tav verhuur aan sociale functies vastgelegd in een of meer beleidsnota's? 100% 2 80% 6 60% 7 40% 20% 3 1 0% stadsdelen corporaties
in ontwikkeling
nee
ja
In de praktijk zijn er de volgende accenten waargenomen:
•
Geen subsidie via lage huren, maar via de welzijnbegroting
Voorbeeld: stadsdeel Oud Zuid voert stapsgewijs marktconforme huren in voor de sociale functies zoals buurthuizen en ateliers. Voor een aantal voorzieningen wordt dit gecompenseerd via de welzijnsbegroting. Het stadsdeel wil daarmee een einde maken aan willekeur en gebrek aan transparantie (de situatie waarin de _ne huurder die bijvoorbeeld in een oud pand huurt veel minder huur hoeft te betalen dan de huurder die een nieuw pand huurt) . Daarnaast wil het stadsdeel dat er zo niet meer ad hoc wordt gesubsidieerd via het vastgoed.
•
Portefeuillebreed kostendekkend: tegenover onrendabele huren moeten ook winstgevende–marktconforme- huren staan
Voorbeeld: stadsdeel Centrum heeft als uitgangspunt dat de verhuur van het bezit kostendekkend moet zijn. Organisatiekosten en onderhoud moeten betaald kunnen worden uit de huren. Er worden in het beleid doelgroepen vastgesteld waarvoor lagere huren gelden. Die lagere huur moet uit de rest van de portefeuille gefinancierd kunnen worden. Vanuit die optiek is het interessant om ook aan commerciële functies tegen commerciële prijzen te kunnen verhuren. Dit beleid dat stapsgewijs wordt
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
39
geïntroduceerd betekent een breuk met het verleden omdat veel functies onrendabel werden verhuurd.
•
Normhuren voor basisvoorzieningen: eenduidige huur per functiegroep of werken met bandbreedten
Voorbeeld: in stadsdeel Amsterdam Noord wordt gesteld dat bij bestemmingen voor basisvoorzieningen een specifieke marktsituatie geldt: er is een beperkt aantal potentiële huurders en geen vrije markt. Er wordt gewerkt met de aanname dat deze functies tussen 80-110 euro per m2 kunnen betalen afhankelijk van locatie en staat van onderhoud van een pand. Dit betekent dat daar waar de huren beneden deze bandbreedte liggen er huurverhoging plaatsvindt. Daar waar de huren boven die grens liggen, worden ze verlaagd. Een zorgvoorziening die door een ontwikkelaar niet voor minder dan 140 euro per m2 per jaar kon worden verhuurd is door het stadsdeel opgekocht. Daarvoor in de plaats is een huur van 110 euro per m2 gesteld. Bij nieuwbouw betekent de regel in AmsterdamNoord dat de huur niet altijd kostendekkend hoeft te zijn. Overigens is de kinderopvang een voorziening die in Noord buiten dit uitgangspunt valt: deze voorziening wordt als commercieel betiteld.
•
Optrekken huur ter bekostiging van –achterstallige- onderhoudswerkzaamheden
Voorbeeld: In stadsdeel Westerpark geldt dat sinds de overdracht van het vastgoed van de centrale stad geen onderhoud in de huren was verdisconteerd en dat er veel achterstallig onderhoud is. Huren zijn nu meer eenduidig en worden opgetrokken, zodat daaruit het onderhoud bekostigd kan worden. Daarvoor is nagegaan hoe hoog de huren voor welzijnsfuncties in de particuliere markt zijn (circa 110 euro). Bij ateliers is een huur voor circa 50 euro per m2 per jaar vastgesteld, afgeleid van richtlijnen van de SWWK.
Stadsdelen en marktconform Stadsdeel 1: Ons beleid is gericht op marktconform te verhuren aan alle sectoren. Stadsdeel 2: In ons beleid is een switch gemaakt: niet meer kostprijs, wel marktconforme huur en waarden.’ Stadsdeel 3: De huur moet in principe minstens kostendekkend zijn. Dat geldt ook voor de gehele portefeuille, inclusief kosten onderhoud en personeel. Veel huren zijn de afgelopen jaren opgetrokken naar een huur die meer normaal is voor de functie. Dit wordt komende jaren voortgezet. Stadsdeel 4: Een aantal functies kunnen hun financiële draagkracht versterken in de toekomst en dus meer bijdragen in de totale exploitatie van de vastgoedportefeuille van het stadsdeel.
Corporaties Bij corporaties ontbreekt een uitgewerkte beleidsbasis (zie tabel 6.2). Voor corporaties geldt dat een relatief groter deel van het bezit in de commerciële sector te vinden is. Naast het begrip marktconforme huren wordt daarom ook het begrip ‘commerciële huren’ veel gebruikt. Bij vaststelling van die commerciële huur wordt veelal gebruik gemaakt van taxaties door makelaars. Voor sociale
40
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
functies wordt ook wel uitgegaan van kostendekkende exploitatie in plaats van marktconforme exploitatie.
Corporaties en marktconform Corporatie 1: ‘Corporaties moeten de broek ophouden, hoge kosten bij bijvoorbeeld sociale nieuwbouw leiden tot bezuiniging op andere posten.’ Corporatie 2: ‘Verschil tussen huidige en marktprijs is soms wel erg groot.’ Corporatie 3:‘Bezit wordt doorgelicht en naar marktconform opgetrokken. Afwijking is mogelijk.’ Corporatie 4: ‘Marktconform kan ook bijstelling naar beneden beteken. Bijvoorbeeld bij winkels buiten concentratiegebieden. Verder worden er afspraken gemaakt, vooral op verzoek van stadsdelen. Die kennen de situatie goed.’
6.2
Verklaringen voor lagere dan ‘marktconforme’ huurprijzen
Uit de vragenlijst blijkt dat lage huren bij de stadsdelen veelal nog verklaarbaar vanuit de historische achtergrond (tabel 6.3). Er kan, zo blijkt uit de interviews, vaak geen relatie gelegd worden met bewuste overwegingen in beleid of uitvoering. Het zijn dan ‘erfenissen uit het verleden’ waarbij niet duidelijk is waarom er in dat specifieke geval sprake is van een lage huur. Bij stadsdelen wordt wel gesteld dat de lange instandhouding van die lage huren feitelijk verkapte subsidiering inhield. Bij de corporaties spelen, de vragenlijst volgend, ook andere factoren een rol: omdat er een gebiedgerichte aanpak wordt gehanteerd, of omdat de verhuurder tot een doelgroep behoort.
Tabel 6.3 In die gevallen dat u verhuurt voor lagere dan de marktconforme prijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies, wat is daarvan de belangrijkste achtergrond?
100% 80% 60% 40% 20% 0%
2 8 stadsdelen
‘Stad op Slot?’
7
gebiedsgericht beleid (branchering, leefbaarheid etc.) doelgroep/subject gericht
5 8
historisch gegroeid
corporaties
Stad in Beweging
41
Een volgende vraag in de vragenlijst gaat dieper in op de afwegingen die nu gemaakt worden om af te wijken van een marktconforme huur bij sociale functies. Stadsdelen en corporaties geven verschillende redenen op voor het niet-marktconform verhuren aan sociale functies. Bij de stadsdelen is anciënniteit nog de meest genoemde reden. (tabel 6.4). Corporaties noemen relatief vaak de leefbaarheid van de buurt en de nuttige maatschappelijke functie als reden om een lagere huur te vragen. Ook worden relatief vaak verhuurbaarheidsproblemen genoemd. Er dient te worden opgemerkt dat het hier eigenlijk gaat om een neerwaartse huuraanpassing aan de marktontwikkelingen. Feitelijk is deze situatie dus marktconform en dragen de specifieke marktomstandigheden bij aan de betaalbaarheid van de huren.
Tabel 6.4 Welke overwegingen hebt u bij vaststellen minder dan marktconforme huur?
anders
100% 90%
1 4
80% 70% 60%
9
3
ingroeihuur voor starters
1
2
50% 40% 30% 20%
nuttige maatschappelijke functie
10
3
functie draagt bij aan leefbaarheid verhuurbaarheidsproblemen
1 6 5
10% 0%
4
stadsdelen
de huurder zit er al lang
corporaties
Op basis van de interviews kunnen de afwijkingen bij stadsdelen en corporaties nader worden bezien.
stadsdelen In de interviews geven de stadsdelen als verklaringen voor het blijvend afwijken van het geformuleerde ‘marktconforme’ beleid: •
Er is (nog) sprake van een historische gegroeide lage huur waarin voorzieningen bewust of onbewust werden gesubsidieerd via een lage huur. Omzetting moet nog plaatsvinden;
•
Er wordt in de nieuwe situatie gekozen voor een lagere dan de voorgenomen huur omdat er specifieke doelgroepen zijn benoemd;
•
Men zwicht voor politieke druk van groepen die getroffen dreigen te worden door huurverhogingen.
42
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
corporaties Bij de corporaties zijn verklarende factoren veel diffuser. Dit kan verklaard worden uit het ontbreken van een uitgewerkte beleidsbasis. Er werden in de gesprekken diverse overwegingen genoemd om af te wijken van marktconforme en (vooral bij maatschappelijke functies) kostendekkende huren. Per corporatie worden uiteenlopende aanpakken gehanteerd die bovendien per situatie kunnen verschillen. De volgende factoren spelen een rol:
•
Hanteren van aangepaste lagere huren afhankelijk van gebiedsvisie
Wanneer een gebied wordt gerenoveerd heeft dit normaal gesproken gevolgen voor de huren. Vanwege de bouwtechnische aanpassingen gaan die omhoog. Er kan besloten worden om (tijdelijk) met lage huren te werken. Het kan echter ook voorkomen dat dergelijke ondernemingen niet in een gebiedsvisie passen. Een lage huur is dan niet aan de orde. Zo werd als voorbeeld genoemd bij een project dat de realisering van een grote supermarkt daar, belangrijker werd gevonden dan de handhaving van een aantal bedrijfjes met marginale economische betekenis.
•
Uiteenlopende afspraken met stadsdelen
Verschillende stadsdelen en corporaties geven aan dat huuraanpassingen plaatsvinden op initiatief van de stadsdelen. Stadsdelen kunnen daartoe verzoeken. Ook is het mogelijk dat daarover afspraken worden gemaakt binnen onderhandelingen bij renovatieprojecten. Er wordt dan bedongen dat –bijvoorbeeld voor de eerste jaren- een aangepaste huur voor de terugkomers geldt.
•
Afhankelijk van de persoon
Er ontbreken bij corporaties vaak beleidscriteria en richtlijnen. De lijn tussen beleid en uitvoering is bij veel corporaties tot nu toe niet sterk. Dit bleek uit de interviews, maar ook uit het feit dat beleidsmakers soms niet wisten welke informatie bij de uitvoering voor handen was. Dit betekent dat uitvoerders vaak een behoorlijke mate van zelfstandigheid hebben in de bepaling van de huurhoogte en de afwijking van marktconforme of kostendekkende huur.
•
Oude huurders/oudbouw
Bij nieuwe huurders wordt bij corporaties vaker een contract met hogere huur aangeboden dan bij oude huurders. Bij nieuwbouw –maar ook bij herontwikkeling- geldt daarnaast dat men veelal kostendekkende huren berekent. Die zijn vaak veel hoger dan in oudbouw, waar vaak nog sprake is van een lage boekwaarde. Verschillende corporaties gaven aan dat dit een belangrijke verklaring is voor de grote variatie in huurprijzen die in het voorgaande hoofdstuk is te zien.
•
Doortastendheid aanpak historisch gegroeide lage huur verschilt per corporatie
Voor de éne corporatie heeft het BOG meer prioriteit dan voor de andere.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
43
Voor de verzelfstandiging van corporaties was er weinig financiële belangstelling voor dit deel van het bezit. Vaak resteren uit die periode nog lage huren die bij contractverlenging niet zijn aangepast. De mate waarin dit wordt aangepakt is afhankelijk van de doortastendheid van corporaties op dit terrein in de afgelopen jaren.
Corporaties en afwijkingen marktconforme huur Corporatie 1: Door een duidelijke profilering kun je in een buurt investeren. Als bijvoorbeeld kunstenaars zouden kunnen worden gehuisvest en mede daardoor de buurt weer in de lift komt, kan daarvoor gekozen worden.’ Corporatie 2: Bij de aanpak van de Haarlemmerstraat is in het verleden branchering gecombineerd met lage huren. Nu het economisch beter gaat met die straat kunnen de huren in principe ook omhoog omdat de ondernemers daar van profiteren. Corporatie 3: De huur is ook afhankelijk van de draagkracht van de huurkandidaat. Gezocht wordt met een gebruiker die men voor ogen heeft naar een huurhoogte die voor die huurder betaalbaar is en op lange termijn is op te brengen ‘zodat hij niet binnen 3 maanden failliet gaat’. Dit is bijvoorbeeld aan de orde met de voorziene kinderopvang. Corporatie 4: Bij gewenste functiemenging zijn wij bereid water bij de wijn te doen. Corporatie 5: Onze handelswijze is sterk afhankelijk van behoefte om op betreffende locatie een dergelijke functie te willen hebben. Corporatie 6: Huurprijs hangt af van de huurder en zijn toegevoegde waarde tot functie af. We moeten scherpere keuzes maken. Corporatie 7: Instellingen met een buurtfunctie of instellingen die de leefbaarheid ten goede komen betalen bij ons, indien nodig, minder huur.
6.3
Toekomstige ontwikkelingen
Ten aanzien van de toekomst verwacht ruim de helft van de stadsdelen (5 van de 8) dat er vaker marktconforme huren zullen worden vastgesteld (tabel 6.5). Bij de corporaties denkt de meerderheid van de respondenten er ook zo over. Slechts één respondent (stadsdeel) verwacht geen veranderingen in de toekomst.
44
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Tabel 6.5 Welke ontwikkeling verwacht u voor de toekomst t.a.v. de huurprijzen voor dit deel van uw bezit? 100% 80% 60% 40% 20%
Geen verandering
1 3
5
6
7
0% stadsdelen
corporaties
Op onderdelen meer marktconform, op andere onderdelen minder Overwegend meer marktconform
In de interviews worden de verwachtingen nader toegelicht. Zowel stadsdelen als corporaties geven aan zich in een overgangsituatie van lage naar meer marktconforme of kostendekkende huurprijzen te bevinden. Stadsdelen willen met beleid een einde maken aan de niet-transparante situatie, die als erfenis uit het verleden kan worden aangemerkt. Het verkapt subsidiëren van een organisatie met een sociale functie middels een (te) lage huurprijs wordt onwenselijk geacht. Verschillende stadsdelen zijn al doende om de situatie te veranderen. Stap voor stap worden huren aangepast. Dit gaat vaak hand in hand met het bepalen van normprijzen die voor voorzieningen redelijk worden geacht. Naar verwachting is dit proces binnen een aantal jaren afgerond. Dit moet dan resulteren in huurprijzen die meer in balans zijn. Daarmee zou dus, wat de stadsdelen betreft, de grote variatie in huurprijzen (zie het vorige hoofdstuk) tot het verleden gaan behoren. Ook voor corporaties kan verwacht worden dat de huren over een aantal jaren opgetrokken zijn en dat de variatie minder groot is. Veel corporaties laten hun bezit taxeren door makelaars. Toch zal er naar verwachting van de onderzoekers meer variatie blijven bestaan dan bij de stadsdelen door de volgende factoren: •
Corporaties geven over het algemeen aan dat ook bij een explicieter beleid in de toekomst maatwerk onder meer op basis van gebiedsvisies uitgangspunt moet blijven.
•
Ook tussen corporaties zijn verschillen te verwachten. Sommige corporaties geven aan dat er vanuit maatschappelijke een sociale overwegingen toch vaak lagere huur wordt gegeven. Bovendien is men meer geneigd om rekening te houden met de geschiedenis van de huurder. Andere corporaties geven blijk van een meer commerciële instelling. Ook bij contractverlenging moet de huur desgewenst aan commerciële normen worden aangepast.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
45
Daarbij kan ook een rol spelen dat beheer is uitbesteed aan een commerciële makelaar, zoals door AWV en Rochdale is gedaan.
6.4
Aanvullende aandachtspunten functiegroepen
Voor een aantal functiecategorieën binnen de sociale functies gelden specifieke aanvullende aandachtspunten die in de interviews naar voren komen. De belangrijkste daarvan nemen we per functiecategorie door.
Basisvoorzieningen Bij de stadsdelen hebben we gezien dat zij voor hun bezit vaak hogere huren vragen. Ook voor de welzijnsvoorzieningen. Stadsdelen zien te lage huren als verkapte subsidies. Als er gesubsidieerd moet worden, zo luidt de redenering, dan moet dat via de welzijnsbegroting gaan. De vraag is dan ook of dat gebeurt bij de welzijnsvoorzieningen. Vindt er compensatie plaats? Dit blijkt soms wel en soms niet het geval te zijn.
Cultuur Bij stadsdeel Centrum vormen de huurprijzen voor cultuurvoorzieningen een belangrijk aandachtspunt. Het stadsdeel stelt dat het hier om grootstedelijke voorzieningen gaat die daarom niet op de begroting van het stadsdeel moeten rusten. Er moet rekening mee worden gehouden dat het weliswaar om een beperkte hoeveelheid gebouwen gaat, maar met een groot aantal m2. Het stadsdeel wil daarom naar kostendekkende huren, die boven de huidige huren liggen. Indien dit problemen oplevert voor de huurders, moet de centrale stad bijspringen.
Non-profit Voor zelforganisaties en burgerinitiatieven wordt bij de stadsdelen een gebrek aan ruimte waargenomen. Tegelijkertijd ziet men dat de zelforganisaties die wel over ruimte beschikken vaak zeer beperkt gebruik maken van die ruimte. Vaak staat die ruimte voor het grootste deel van de tijd leeg. Bij verschillende stadsdelen (Noord, Oud-Zuid, Zeeburg) wordt dan ook nagegaan of het mogelijk is efficiënter van bestaande ruimte gebruik te maken. Dit betekent wel dat er een cultuurverandering plaats zou moeten vinden. Niet elke club heeft dan 'een eigen honk’, maar men kan wel gebruik maken van faciliteiten. Overigens moet er ook rekening mee gehouden worden dat daaraan extra beheerkosten verbonden zijn.
46
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Overige bedrijfsruimten
Bij diverse bedrijfsruimten wordt rekening gehouden met de bestemming zonder dat het bestemmingsplan daartoe noodzaakt. Gedacht moet worden aan het tegengaan van horeca, belwinkels en coffeeshops. Dit kan betekenen dat men met minder huuropbrengst genoegen neemt. De meerderheid van de respondenten –zowel bij de stadsdelen als bij de corporaties - zegt bij de selectie van huurders (tabel 6.6) wel degelijk rekening te houden met de achtergrond van de huurder, ook als de bestemming dit niet noodzakelijk maakt.
Tabel 6.6 Wanneer wordt er in uw selectiebeleid rekening gehouden met de sociale functie van huurders?
ook zonder van tevoren vastgestelde bestemming
7
8
2
4
stadsdelen
corporaties
alleeen bij tevoren vastgestelde bestemming
Ateliers Ten aanzien van ateliers is van verschillende kanten aangevoerd dat het gebrek aan doorstroming een groot probleem is. Aan de verhuur van deze ruimten aan kunstenaars zijn geen inkomenstoetsen of toetsen omtrent de beroepsuitoefening gekoppeld. Omdat de ruimten vaak aantrekkelijkheid combineren met een lage prijsstelling blijft doorstroming achterwege. Een vergelijkbaar probleem werd opgemerkt ten aanzien van een aantal woon-werkpanden in het bezit van corporaties en stadsdelen.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
47
48
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
7
Knelpunten en oplossingen
Naast beleidzaken is de respondenten bevraagd in zowel enquêtes als interviews welke huisvestingsproblemen waarnemen voor sociale functies, ook waar het niet hun eigen bezit en beleid betreft. Neemt men in het algemeen huisvestings- of verdringingsproblemen voor sociale functies waar? Zijn er nog verschillen tussen sociale functies? Worden er nog aanvullende oplossingen gezien? Ten aanzien van het belang van de onderstaande gegeven moet hier een kanttekening worden geplaatst. Vaak geldt dat genoemde problemen met betrekking tot huisvesting en verdringing terug te voeren zijn op waarnemingen als stedeling en geen relaties hebben met beleidsanalyses. Ook moet er rekening mee gehouden worden dat niet alle enquêtes op dit onderdeel even goed zijn ingevuld (bijvoorbeeld omdat men te weinig zicht op de problematiek heeft). Dit levert een beeld op dat in beperkte mate verbonden kan worden met gegevens in voorgaande hoofdstukken. 7.1
Huisvestingsproblemen
Hebben sociale functies wel huisvestingsproblemen? 9 van de 10 respondenten van de stadsdelen vindt van wel: zij zeggen in eigen omgeving die problemen waar te nemen. Van de 7 corporaties die dit deel van de vragenlijst hebben beantwoord, ziet een krappe meerderheid hier een knelpunt (4 respondenten). De mate waarin huisvestingsproblemen worden waargenomen bij de respondenten van corporaties is minder dan bij de respondenten van stadsdelen.
Tabel 7.1 Neemt u in uw omgeving huisvestingsproblemen waar voor sociale functies? 100% 50%
1 9
3 4
0% stadsdelen
corporaties
nee ja
Specifieke sociale functies Respondenten van stadsdelen en corporaties zien beide de grootste huisvestingsproblemen optreden bij non-profit organisaties(tabel 7.2). Stadsdelen zien vervolgens bij culturele organisaties en
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
49
instellingen problemen (4 maal genoemd). Respondenten van de corporaties noemen de overige functies allemaal 2 maal.
Tabel 7.2 Voor welk type functies ziet u huisvestingsproblemen? kleinschalige winkels/ bedrijfsruimtes cultuur
100%
2 4
2 2
non-profit
6 2 1
4
sport en recreatie
stadsdelen
corporaties
50% 0%
2 basisvoorzieningen
Oorzaken huisvestingsproblemen Respondenten van zowel de stadsdelen als de corporaties zien als belangrijkste oorzaak van deze huisvestingsproblemen de schaarse ruimte. Als tweede reden zien zij in de huurprijzen de verklaring voor huisvestingsproblemen(tabel 7.3).
Tabel 7.3 Wat is de oorzaak van deze huisvestingsproblemen? 100% 80% 60% 40% 20% 0%
1 7 1 5 stadsdelen
7.2
1 4 1 2 3
overig schaarste aan ruimte beheer exploitatie prijsstelling
corporaties
Verdringing
Verdringing wordt op stedelijk niveau waargenomen door meer dan de helft van de respondenten van de stadsdelen. Bij de corporaties is het aandeel respondenten dat verdringing waarneemt kleiner. Slechts 2 van 7 denkt dat minder renderende functies in behoorlijke mate worden verdrongen door beter renderende functies.
50
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Tabel 7.4 Neemt u op stedelijk niveau verdringing waar van minder renderende functies door beter renderende functies? 100% 50%
2 2 5
0% stadsdelen
2
nee
3
in zekere mate
2
ja
corporaties
Verdrongen worden volgens de beperkte groep respondenten die hier antwoordden, op deze vooral non-profit organisaties en kleinschalige winkels en bedrijfsruimtes (tabel 7.5). Gewezen wordt onder meer op de ‘olievlekwerking’ vanuit het centrum naar de omliggende stadsdelen en van vermindering in de variatie van de functiemenging in de binnenstad. Uit de toelichtende interviews blijkt vaak dat het hier gaat om waarnemingen die losstaan van eigen beleid en bezit.
Tabel 7.5 Welke functies worden vooral verdrongen? 100% 50% 0%
3 1
cultuur
5
1
1 3 1
stadsdelen
corporaties
5
kleinschalige winkels/ bedrijfsruimtes
non-profit sport en recreatie basisvoorzieningen
Is verdringing problematisch? Vindt men verdringing eigenlijk wel problematisch of wordt het gezien als een meer ‘natuurlijk proces’? Respondenten van corporaties en stadsdelen zien verdringing in zijn algemeenheid wel als een probleem. Bij de corporaties is het aandeel respondenten, dat verdringing als probleem ziet dat bovendien aandacht verdient, het grootst: 6 van de 7 respondenten (tabel 7.6) Gezien het feit dat men niet altijd verdringingsproblemen waarneemt (zie voorgaande vragen) kan dit opgevat worden als een meer toekomstgericht signaal: men vindt dat aandacht voor verdringing van belang blijft. Dit strookt met de in het voorgaande hoofdstuk waargenomen bereidheid om in bepaalde gevallen af te wijken van marktconforme prijzen.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
51
Overigens wordt verdringing niet altijd als een probleem gezien bij de commerciële bedrijvigheid. Er is daar vaak ambivalentie als het gaat om de vraag of er nu sprake is van een verdringingsprobleem of van een natuurlijk proces. Zoals een van de respondenten stelde: ´Er is ook gezonde bedrijfsvoering nodig. Gezonde concurrentie is dus een van de oorzaken van het probleem.´ Een ander: ‘Naast locatie is goed ondernemerschap ook belangrijk. Ik ken bijvoorbeeld een winkel die zorgt dat hij betere groenten heeft dan de supermarkt daar vlak naast. Die speelt daar dus op een goede manier op in’.
Tabel 7.6 Vindt u dat verdringing in zijn algemeenheid problematisch is? 100%
1
3 50%
6
4
nee ja
0% stadsdelen
7.3
corporaties
Oplossingen
Als oplossing voor verdringingsproblemen noemen de stadsdeelrespondenten object- en subjectsubsidies in gelijke mate (beide 3 keer). Door de respondenten van de corporaties wordt subjectsubsidie het meest genoemd: 5 maal (Een van de corporaties geeft aan dat die door derden moet worden opgebracht) De overige antwoorden zijn bij de corporaties gelijkelijk verdeeld over andere beleidsopties. In gesprekken geven stadsdeelambtenaren aan dat subjectsubsidies bijvoorbeeld via de sector Welzijn en Onderwijs lopen. Objectsubsidies lopen via de afdeling Onroerend Goed. Die komen dan tot uitdrukking in normhuren voor doelgroepen, die niet altijd kostendekkend dienen te zijn. Voorbeelden van mogelijke doelgroepen zijn startende ondernemers van goedkope bedrijfsruimten) en nonprofitinstellingen. Dit betekent dat er ruimten gereserveerd worden voor deze groepen. Ook na vertrek van een specifieke huurder blijven bestemming en lage huur bestaan. Overige mogelijkheden zijn: •
bewaking van de bestemming
Oud-Zuid wil de kwaliteit van het voorzieningenapparaat bewaken, via bestemmingsplan en selectiebeleid huurders, bijvoorbeeld huisartsenpraktijken.
52
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
•
het efficiënt benutten van ruimte door meer voorzieningen in een ruimte onder te brengen
Een andere respondent van een stadsdeel geeft aan dat een antwoord op het tekort aan ruimte voor non-profit- en zelforganisaties zou moeten zijn het efficiënter en door meerdere gebruikers benutten van ruimte. Door meer stadsdelen wordt aan een dergelijke oplossingsrichting gedacht.
•
het beleidsmatig ontwikkelen van verzamellocaties
Een stadsdeelrespondent merkt op dat er een tekort aan ruimte voor starters is in het stadsdeel. Een mogelijke oplossing is het ontwikkelen van gezamenlijke bedrijfsruimten. Dit is overigens geen stadsdeelprioriteit.
Tabel 7.7 Welke oplossingen ziet u?
verevening binnen de portefeuille broedplaatsenbeleid
100% 50% 0%
3
1 5
3 1
2 2 1
stadsdelen
corporaties
lage instaphuren subjectsubsidie objectsubsidie bestemmingsplan branchering
Op de vraag of de genoemde oplossingen voor de verdringingsproblemen ook daadwerkelijk zijn vertaald in het huidige beleid, antwoordde de meerderheid van de stadsdelen positief. Bij de corporaties gaven slechts 2 van de 7 respondenten aan dat in het beleid van de organisatie aandacht is voor het oplossen van verdringingsproblemen. (tabel 7.8).
Tabel 7.8 Is dat vertaald in uw huidige beleid?
100%
1
50%
5
5
ja
2
0% stadsdelen
‘Stad op Slot?’
nee
corporaties
Stad in Beweging
53
54
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
8
Perceptie knelpunten door huurders/ gebruikers
Om een zicht te krijgen op knelpunten aan de gebruikerskant zijn gesprekken gevoerd met terzake kundige sleutelfiguren, te weten: •
3 welzijnsstichtingen (inclusief kinderopvang)
•
vertegenwoordiger huisartsenvereniging Amsterdam
•
vertegenwoordiger kunstenbond FNV
•
beleidsmedewerkers economische zaken Oud-West en Westerpark.
De volgende problemen kwamen naar voren:
Basisvoorzieningen: wel of geen compensatie hogere huisvestingskosten? Voor de welzijnsvoorzieningen geldt dat zij met hogere huren worden geconfronteerd. De vraag is of die hogere huren worden vergoed door verhoging van de budgetten via de welzijnsbegroting. Dit is voor een aantal basisvoorzieningen wel gebeurd in Oud-Zuid. Door de stichting Welzijn Binnenstad werd aangegeven dat de hogere huren niet waren gecompenseerd. Niet duidelijk is of dit in de komende jaren zal gebeuren. Wel zullen de huren nog stapsgewijs verder omhoog gaan. Stichting Welzijn Westerpark kende geen problemen. Voor zover bekend worden hogere huren gecompenseerd via de welzijnsbegroting. Impuls dat zowel bij stadsdelen als corporaties huurt, geeft aan dat er telkens wordt onderhandeld over de mate waarop hogere huren op de subsidies kunnen worden verhaald. Hetzelfde geldt voor kosten voor achterstallig onderhoud, dat door de stichting de laatste anderhalf jaar ter hand wordt genomen.
Hoge huur op nieuwe locatie: blijven zitten Met name voor artsen die over willen gaan van een eigen bestaande praktijk naar een gezamenlijke HOED-praktijk kan dit hoge huisvestingslasten kosten met zich meebrengen. De ervaring is vaak dat men van een huur beneden 100 euro per m2 p.j. naar een huur van boven 150 euro gaat. Dit kan een barrière vormen. Een dergelijke barrière werd ook genoemd door corporaties bij de realisering van multifunctionele centra waarbij voorzieningen nieuw gehuisvest moeten worden.
Huisvestingskosten: in overeenstemming landelijke normen? Zowel in de kinderopvang als bij de huisartsen werd een relatie gelegd met landelijke tarieven. In de kinderopvang (binnenstad ) werd aangegeven dat huisvestingslasten weliswaar in de tarieven moesten worden verrekend, maar dat die niet teveel uit de pas konden lopen met tarieven elders. Door de Huisartsenvereniging werd aangegeven dat tarieven en vergoedingen zijn gebaseerd op genormeerde huisvestingslasten. Elders liggen die lasten echter lager dan in Amsterdam.
Ateliers: ook beperkte huurverhoging problematisch
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
55
De huurkosten bij ateliers liggen vaak beneden of rond de 50 euro per m2 per jaar. Dat zou volgens de Kunstenbond FNV in overeenstemming zijn met bedragen die door kunstenaars kunnen worden opgebracht. Een beperkte verhoging van 15 euro per m2 levert problemen op. Daarbij wordt door de Kunstenbond verwezen naar stadsdeel Oud-Zuid.
(startende) winkels en overige bedrijvigheden: vraag naar huur 75-100 euro per m2 per jaar, huuraanbod hoger dan 100 euro In de stadsdelen Westerpark en Oud-West wordt een huur van 75 euro en maximaal 100 euro voor starters als uitdrukking van een gematigd huurbeleid gezien. Corporaties zouden vaak ruimte voor ruim boven 100 euro per m2 aanbieden. Bij renovaties komt de huur nog hoger te liggen. Via onderhandelingen tracht men een compromis te zoeken. De mate waarin corporaties daarop aanspreekbaar zijn verschilt per corporatie.
56
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
9
Twee ontwikkelingsrichtingen: de ‘leefbare buurt’ en de ‘levendige stad’
Voor de nabije toekomst kunnen op basis van de onderzoeksresultaten 2 ontwikkelingsrichtingen worden geschetst. Die ontwikkelingsrichtingen sluiten aan bij de bevindingen in de inventarisatie. Het gaat hier niet om alternatieven waar een keuze tussen gemaakt moet worden, de ontwikkelingsrichtingen vullen elkaar eerder aan. In beide ontwikkelingsrichtingen zijn andere sociale functies ondergebracht, spelen stadsdelen en corporaties een andere rol en zijn andere instrumenten aan de orde.
9.1
Ontwikkeling 1 ‘De leefbare buurt’
De sociale functies in deze ontwikkeling zijn vooral voor de buurt van belang. Het betreft hier: •
de basisvoorzieningen;
•
de sport/ en recreatievoorzieningen;
•
buurtwinkels.
De behoefte van de buurtbewoners en het ontwikkelingsperspectief van buurtvoorzieningen staat centraal. In deze ontwikkeling wordt er vanuit gegaan dat de volgende tendens zich doorzet. De basisvoorzieningen (voor een groot deel) en sport en recreatie rekenen de stadsdelen nu reeds veelal tot hun verantwoordelijkheid. Verschillende stadsdelen (niet alle) geven ten aanzien van de basisvoorzieningen aan dat zij er voor kiezen om zelf de infrastructuur ook in handen te nemen. Dit biedt garanties. Stadsdelen willen voor basisvoorzieningen af van willekeurige subsidiering via de huur en het object. Tegelijkertijd wordt er door stadsdelen meer en meer met genormeerde huren gewerkt. Ruimte wordt er vooral voor zelforganisaties gezocht. Daarbij geldt het uitgangspunt faciliteren, en niet elke organisatie een eigen ‘honk’. Beschikbare ruimte moet dus beter benut en gedeeld worden. Voor buurtwinkels, vooral voor oudere bewoners van belang, wordt gewezen naar corporaties. Corporaties zijn geneigd om ten aanzien van basisvoorzieningen te stellen dat zij die niet hoeven te subsidiëren. Een uitzondering vormen woon-zorgvoorzieningen. Daarnaast wordt meer en meer gedacht aan de plaats van voorzieningen in de buurt en de mogelijke bijdrage aan leefbaarheid die tevens vertaald kan worden in meerwaarde van het woningvastgoed in de buurt. Mogelijke knelpunten bij realisering van deze ontwikkeling zijn:
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
57
•
Wat wordt precies onder basisvoorzieningen verstaan? Voor grondprijsbeleid gericht op maatschappelijke voorzieningen (145 euro per m2) gelden huisartsenpraktijken en kinderopvang ook als voorzieningen die onder de norm vallen. Voor stadsdelen lijkt dit niet te gelden bij het vaststellen van normhuren.
•
Wat is een reële huur voor basisvoorzieningen? Als die voorzieningen meer huur moeten betalen die niet gecompenseerd wordt door subjectsubsidies uit de welzijnsbegroting, gaat dit ten kosten van het programma.
•
Hoe stel je een normhuur vast voor onderdelen van de basisinfrastructuur als die (deels) in handen is van andere instellingen dan de stadsdelen, met name corporaties?
•
Wat zijn criteria voor leefbaarheid van winkels? Daar geldt de uitspraak van een van de corporatierespondenten´Bewoners vinden een bakker wel belangrijk voor de buurt, maar ze halen zelf hun brood bij de supermarkt.´
9.2
Ontwikkeling 2 ‘De levendige stad’
Het betreft hier voorzieningen die vooral bepalend zijn voor dynamiek en stedelijke uitstraling, te weten: •
Cultuurvoorzieningen;
•
kleinschalige bedrijvigheid, voornamelijk voor starters;
•
ateliers voor kunstenaars.
De volgende ontwikkeling, waarvoor deze inventarisatie handvatten biedt, zet zich voort. Hier lijkt een relatief belangrijke rol voor sommige corporaties te liggen. Zij hebben veel ateliers in handen die vaak voor lage prijs worden verhuurd. De ontwikkeling van cultuurvoorzieningen wordt als belangrijk gezien voor de uitstraling van een gebied. Corporaties als de Key, Het Oosten en Ymere gaan samenwerkingsverbanden aan met de gemeente om kleinschalige bedrijfsruimten te ontwikkelen. Sommige corporaties werken met ingroei- of klimhuren voor startende ondernemers. De stadsdelen geven aan dat er hier grenzen liggen aan hun verantwoordelijkheden. Stadsdeel Centrum wijst er op dat cultuurvoorzieningen een grootstedelijke uitstraling hebben en subsidiering een zaak voor de centrale stad is. Stadsdelen verschillen in de mate waarin zij mee willen werken aan een startersbeleid. Mogelijke knelpunten: •
Soms is doorstroming gewenst en moet gewerkt worden met tijdelijke contracten. Soms zal echter een specifieke kunstenaar of een ondernemer bijdragen aan de aantrekkingskracht van een buurt. Dan zijn wellicht klimhuren gewenst. Hoe stel je dat vast?
58
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
•
Spanningen tussen stadsdelen, gemeente en corporaties: waar liggen welke verantwoordelijkheden op dit vlak, hoe spreekt men elkaar aan?
•
Wat zijn redelijke huren? Voor kunstenaars is een lichte verhoging al een probleem. Sommige stadsdelen geven aan dat voor starters een huur van 75 euro per m2 per jaar wenselijk is. Zijn corporaties bereid om dat soort huren te hanteren?
•
Wat zijn redelijke huren voor culturele voorzieningen: meer geld voor de huur betekent minder geld voor programmering?
•
Meer aanbod van goedkope ruimte op de ene plaats betekent weer minder ontwikkelingskansen voor de andere. In concreto: meer van dat soort plaatsen binnen de ring zal betekenen dat starters minder snel naar locaties daarbuiten op zoek gaan.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
59
60
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Bijlage 1 De vragenlijst De volgende vragenlijst werd zowel verstuurd naar stadsdelen als corporaties, met dit verschil dat bij stadsdelen uiteraard niet specifiek gevraagd werd naar de stadsdelen waar hun bezit is gesitueerd.
Cluster 1: huurprijzen sociale, maatschappelijke en culturele functies 1. Overzicht Om de plaats van de huisvesting van sociale, maatschappelijke en culturele functies binnen uw bestand te bepalen willen wij eerst een overzicht hebben van het totaal aantal verhuurbare niet-woning eenheden dat u in bezit heeft. Bij vaststelling van een verhuurbare eenheid is het huurcontract uitgangspunt. Met huurprijs wordt bedoeld: netto huurprijs bij netto vloeroppervlakte excl. BTW per jaar per m2.
1a
Totaal verhuurbare eenheden nietwoningen
Aantal verhuurbare eenheden
Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar (€)
laagste huurprijs per m2 per jaar (€)
Hoogste huurprijs per m2 per jaar (€)
...
€
€
€
...
€
€
€
...
€
€
€
...
€
€
€
Waarvan winkels 1b
Waarvan kantoren
1c
(als dit niet apart geregistreerd staat kunt u dit samenvoegen met de categorie ‘overige niet-woonruimten’ hieronder)
Overige nietwoonruimten 1d
(let op: aantal verhuurbare eenheden 1b-t/m 1d moet gelijk zijn aan 1a)
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
61
2. Verhuur aan sociale, maatschappelijke en culturele functies Vervolgens richten we ons op eenheden die binnen uw bestand worden verhuurd aan voorzieningen met een sociale, maatschappelijke of culturele functie. De opgesomde functies zijn ontleend aan de notitie 'Sociale Huren voor Sociale Functies' die in de Amsterdamse gemeenteraad is behandeld. Welke huurprijzen worden aan deze functies berekend? Wij nemen aan dat het gezien de beperkte aantallen mogelijk is gegevens uit uw registratie te halen. Mocht dit niet of in beperkte mate het geval zijn dan overleggen wij graag met u over alternatieven.
Aantal Verhuurbare eenheden
Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar (€)
laagste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de laagste huurprijs berekend?
hoogste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de hoogste huurprijs berekend?
WELZIJN, GEZONDHEID, ONDERWIJS (basisvoorzieningen) 2a 2b 2c 2d 2e 2f 2g 2h 2i
2j
Buurthuizen Wijkcentra Kinderopvang
Basisscholen Gezondheidscentra Huisartsen onder één dak Verzorgingstehuizen Ontmoetingsruimtes voor ouderen Onderwijsinstellingen Overige basisvoorzieningen zoals (vul in) .....
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
SPORT- RECREATIE (basisvoorzieningen) 3a 3b
3c
Zwembaden Sporthallen Overige sport en recreatie zoals (vul in) .....
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
CULTUUR 4a
Theaters
4b
62
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Aantal Verhuurbare eenheden
Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar (€)
laagste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de laagste huurprijs berekend?
hoogste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de hoogste huurprijs berekend?
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
€
...
Cultuurgebouwen 4c 4d
4e
Repetitieruimtes Multifunctionele centra Overige cultuurvoorzieningen zoals (vul in) .....
NON PROFIT INSTELLINGEN (anders dan basis- en -cultuurvoorzieningen) Steunpunten (bijv. 5a .. € € ... ASW) 5b 5c 5d
Kenniscentra Belangenorganisaties Discussiecentra
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
5e
.. € € ... € ... Actiegroepen Overige non-profit 5f zoals (vul in) .. € € ... € ... ..... WINKELS Het gaat hier om winkeliers die vanwege hun sociale of maatschappelijke functie een LAGERE HUURPRIJS betalen dan verwacht zou worden gezien hun locatie en gegeven bestemming. Winkels met een sociale of 6a maatschappelijke .. € € ... € ... functie en navenant LAGE HUURPRIJS Kunt u toelichten om ... 6b wat voor een soort ... winkels het gaat? Startende winkeliers 6c met een LAGE .. € € ... € ... HUURPRIJS OVERIGE BEDRIJFSRUIMTEN 7a 7b 7c
7d
Fietsenstalling Ateliers Ambachtlieden Ondernemingen die vanwege hun sociale of maatschappelijke functie een LAGERE HUURPRIJS betalen dan verwacht zou worden gezien hun locatie en gegeven bestemming. ‘Stad op Slot?’
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
..
€
€
...
€
...
Stad in Beweging
63
Aantal Verhuurbare eenheden
7e
bestemming. Kunt u toelichten om wat voor een ondernemingen het gaat?
Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar (€)
laagste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de laagste huurprijs berekend?
hoogste huurprijs (€)
In welk stadsdeel wordt de hoogste huurprijs berekend?
... ...
Cluster 2: huurprijs- en verhuurbeleid tav sociale, maatschappelijke en culturele functies In dit cluster gaan wij in op het beleid en overwegingen op basis waarvan u de huurprijs vaststelt en huurder selecteert. Daarbij speelt het begrip marktconformiteit een belangrijke rol. Wij hanteren hier als werkdefinitie van marktconforme huur de maximale huurprijs gegeven de locatie en gegeven de (vaststaande) bestemming.
1a
1b
Stelt u de huurprijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies marktconform vast? Welke ontwikkeling verwacht u voor de toekomst t.a.v. de huurprijzen voor dit deel van uw bezit?
1c
Kunt u het antwoord op vraag 1b kort toelichten?
1d
In die gevallen dat u verhuurt voor lagere dan de marktconforme prijzen voor sociale, maatschappelijke en culturele functies, wat is daarvan de belangrijkste achtergrond?
1e
1f
64
_ Historisch gegroeid _ Doelgroep/subjectgericht _ Gebiedsgericht beleid (branchering, leefbaarheid etc.) _ Anders, namelijk (vul in) ...
Geeft u aan in welke overwegingen u zich herkent (meerdere antwoorden mogelijk), bij vaststelling van een lager dan marktconforme huur.
Wanneer wordt er in uw selectiebeleid van huurders rekening gehouden met de (sociale, maatschappelijke culturele) functie van huurders? ‘Stad op Slot?’
_ Overwegend wel. _ In principe wel, soms nemen wij genoegen met minder. _ Vaak is de huur beduidend minder dan marktconform. _ Overwegend meer marktconform _ Op onderdelen meer marktconform, op andere onderdelen minder _ Geen verandering _ Minder marktconform
_ De huur is laag omdat de huurder er al zo lang zit. _ Ik vraag een lagere huur i.v.m. verhuurbaarheidsproblemen. _ Ik vraag een lagere huur omdat de functie betekenis heeft voor de leefbaarheid van de buurt. _ Ik bied startende ondernemers een lagere ingroeihuur. _ Ik houd rekening met de (nuttige) maatschappelijke functie van een huurder. _ Anders namelijk (vul in) ... _ Alleen bij vantevoren vastgestelde bestemming _ Ook zonder vantevoren vastgestelde bestemming
Stad in Beweging
1g
functie van huurders? Heeft u beleid en bepalingen ten aanzien van verhuur aan sociale, maatschappelijke en culturele functies vastgelegd in één of meer beleidsnota’s?
_ Ja _ Nee _ In ontwikkeling, afronding verwacht in (vul in)…….. ……………………….
Cluster 3: knelpunten en oplossingen Tenslotte gaan we hieronder in op knelpunten en oplossingen die u in de praktijk ziet. Soms kan dat uw eigen bezit betreffen, in sommige gevallen kan het gaan om een meer algemene waarneming 1a
1b
1c
Neemt u in uw omgeving huisvestingsproblemen waar _ ja –>vraag 1b voor de genoemde sociale, maatschappelijke en _ nee –>vraag 1d culturele functies? _ Basisvoorzieningen Voor welk type functies ziet u deze _ Sport- en recreatie huisvestingsproblemen? _ Non-profit (belangenorg. etc.) _ cultuurvoorzieningen _ Kleinschalige winkels en bedrijfsruimtes _ De prijsstelling _ Exploitatie Wat is de oorzaak van deze _ Beheer huisvestingsproblemen? _ Schaarste aan ruimte _ Overig, nl....
1d
Neemt u op stedelijk niveau verdringing waar van minder renderende functies door beter renderende functies?
1e
Zo ja in welke stadsdelen of buurten?
1f
Welke functies worden vooral verdrongen?
1g
Betreft dat uw bezit of dat van anderen?
1h
Hoe vindt die verdringing plaats?
1i
1j 1k
‘Stad op Slot?’
_ _ _ _ _ _ _ _ _
–> vraag 1e –> vraag 1e –>vraag 1j
_
Basisvoorzieningen Sport- en recreatie Non-profit (belangenorg. etc.) cultuurvoorzieningen Kleinschalige winkels en bedrijfsruimtes Eigen bezit Bezit van anderen Eigen bezit en dat van anderen Door (noodgedwongen) huuropzeggingen vanwege huurverhoging Doordat er bij wisseling van huurders een kapitaalkrachtiger huurder voor in de plaats komt Beide De huren zijn nog niet marktconform Functies kunnen over het algemeen wel aanvullende financiering genereren Anders, namelijk(vul in)....
_ _ _ _ _
Ja Nee Branchering, Bestemmingsplan Objectsubsidie
_
Indien u geen verdringing waarneemt, wat zijn daarvan de belangrijkste verklaringen?
Vindt u dat verdringing in zijn algemeenheid problematisch is? Welke oplossingen ziet u?
_ Ja _ In zekere mate _ Nee ...
_ _ _
Stad in Beweging
–>EINDE
65
1l
66
Is dat vertaald in uw huidige beleid?
‘Stad op Slot?’
_ _ _ _ _ _ _
Subjectsubsidie Lage instaphuren Broedplaatsenbeleid ‘Verevening’ binnen portefeuille Overig.. Ja Nee –>EINDE
Stad in Beweging
Bijlage 2 Overzicht respondenten (face-to-face tenzij anders vermeld) Centrale stad Dhr. J. Cornelisse Dhr. J. Hoogendoorn
OGA OGA
Stadsdelen Dhr. P. de Been Dhr. L. de Keizer Dhr. M. Van Gemert Mevr.H. Klerks, dhr. A. Ramjianan Djhr.G. Reinds, Dhr. W. Hövelmann, Dhr. J. Du Saar Mevr. A. Fisser
Centrum Noord Zeeburg Westerpark Oost-Watergraafmeer Oud Zuid Oud West
Corporaties Dhr. H.P. Van Leeuwen, mevr. V. Vermaat Dhr. J. Bootsma Mevr. D. de Swaluw Dhr. Peperzak Dhr. R. van Tulder Dhr. S. Van der Sluis (telefonisch) Dhr. T. van Ruiten Dhr. C. Ten Have, dhr. R. Zon Dhr. R. Kraak
Woonzorg Nederland Zomers Buiten De Key De Dageraad Het Oosten PWV Wonen Far West Eigen Haard/Olympus Ymere
Gebruikers Mevr. W. Rietman (telefonisch) Mevr. I. Minnesma Mevr. J. Bot (telefonisch) Dhr. P. Stouthard (telefonisch) Dhr. H. Roosenhart Dh. B. Maas (telefonisch) Dhr. J. Hulder (telefonisch)
‘Stad op Slot?’
Huisartsenvereniging Amsterdam FNV Kiem Stichting Welzijn Binnenstad Stichting Welzijn Westerpark Impuls Stadsdeel Westerpark (inzicht in problemen ondernemers) Stadsdeel Oud-West (inzicht problemen ondernemers)
Stad in Beweging
67
Bijlage 3 Registraties niet-woningen door stadsdelen en corporaties: stand van zaken en betekenis voor inventarisatie De resultaten van deze inventarisatie zijn afhankelijk van de informatie zoals die door stadsdelen en corporaties is geleverd. Een belangrijk aandachtspunt is derhalve de kwaliteit van de registratie van dit vastgoed en van de mate van respons. Op basis van eerder onderzoek in de binnenstad namen wij aan dat de kwaliteit van registraties van vastgoed van niet-woningen met name bij corporaties nog te wensen zou overlaten. Die aanname bleek te kloppen. Wat betekende dat in de praktijk? Wat zijn de achtergronden? Wat is de betekenis voor de inventarisatie?
De praktijk Van de stadsdelen waren de meeste wel in staat veel van de benodigde informatie te leveren. Een aantal stadsdelen (bijvoorbeeld noord en centrum) heeft de afgelopen jaren een centrale vastgoedregistratie opgezet parallel aan het formuleren van beleid. Bij diverse andere stadsdelen ontbreekt nog zo’n centrale registratie en moest informatie bijeen geschraapt worden. Omdat de omvang van het bezit vaak beperkt is, is dit vaak wel gebeurd. In totaal leverden 13 van de 14 stadsdelen informatie aan, waarin ook opgaven werden gedaan van aantal sociale functies. Van de stadsdelen wisten er 11 ook informatie te verschaffen over de huurprijs per m2. Daarmee is een redelijke dekking bereikt. Er moet rekening mee worden gehouden dat de informatie niet altijd even exact is. Er kunnen problemen zijn met de omzetting van informatie van het ene systeem naar het andere (bijvoorbeeld stadsdeel centrum). Veel meer komt het echter voor dat er geïmproviseerd diende te worden omdat de registratie nog niet op orde was. Verder hebben we gevraagd naar netto huur bij netto vloer oppervlak. Stadsdeel Oud-zuid gaf aan alleen informatie te hebben over de bruto vloeroppervlak. Derhalve moet rekening gehouden worden met margeverschillen als het gaat om de huurprijs (indicatief, de netto huurprijs is circa 20% lager dan de bruto huurprijs). Voor corporaties geldt dat de gevraagde informatie moeilijk of niet kon worden geleverd. • In totaal 8 grote corporaties konden voor de maatschappelijke functies aangeven welke aantallen er waren. • Slechts 4 (Ymere, Zomers Buiten, de Dageraad, de Key) konden ook per functie gemiddelde huurprijzen per m2 opgeven • Van de 12 corporaties konden er 3 niet meer leveren dan een cijfer van het totaaloverzicht van niet-woningen. Bij 2 van deze corporaties (De Key en Zomers Buiten) is in de looptijd van de inventarisatie de registratie op sociale functies ingericht. Voor alle corporaties geldt dat niet uitputtend aangegeven kon worden hoeveel commerciële functies vanuit maatschappelijke overwegingen een aangepaste huur hebben. Een belangrijke uitzondering vormen ateliers.
Achtergronden De reden dat sommige stadsdelen een toereikende registratie hebben is te verklaren vanuit de sterk toegenomen beleidsaandacht voor het eigen vastgoed. Zo heeft stadsdeel centrum uitgangspunten die betrekking hebben op kostendekkendheid, prijzen per m2 en functies die wel of niet moeten worden gestimuleerd. Daarbij is een goede registratie een onmisbaar instrument. Dergelijk beleid is bij corporaties vaak nog veel minder expliciet. Daar waar in de registraties van woningen vanwege het puntensysteem nauwkeurig het aantal vierkante meters is benoemd ontbreekt dit veelal in de BOG-registraties. Opvallend is dat tevens een goede registratie van de functies van de huurders ontbreekt.
68
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Soms bleek overigens ook dat er op uitvoeringsniveau meer informatie voor handen was dan op beleidsniveau werd verondersteld. Niet alleen is het beleid dus minder expliciet, ook is er vaak geen sterke relatie tussen beleid en uitvoering. Zoals één respondent verwoordde: ‘BOG is een eenmanszaakje. Niemand anders heeft zicht op wat die ene persoon deed’ Opvallend was verder de uitspraak van een uitvoerder die zelf de globale uitgangspunten interpreteerde bij vaststelling van de huurhoogte. Hij betitelde zijn optreden als ‘zelfcensuur’. De verklaring voor het ontbreken van een duidelijke beleidslijn is dat BOG tot nu toe nog niet of nauwelijks als kerntaak van corporaties wordt gezien. Overigens zijn er ook andere aanvullende verklaringen. Zo geldt dat door recente fusies (bijvoorbeeld Rochdale en Eigen Haard/Olympus) verschillende informatiesystemen nog niet of onvoldoende op elkaar zijn aangesloten zodat een goede centrale registratie nog ontbreekt.
Betekenis voor de inventarisatie Hoewel de registraties veelal nog niet op orde zijn, was de medewerkingbereidheid van zowel corporaties als stadsdelen over het algemeen groot. De belangstelling voor dit veld neemt toe. Die toegenomen belangstelling blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat sommige corporaties het onderzoek hebben aangegrepen om hun registratie te verbeteren. Voor die belangstelling kunnen zowel commerciële (‘het neemt een aanzienlijk deel van onze huuropbrengsten voor rekening’) als maatschappelijke overwegingen (‘van belang voor de leefbaarheid’) een rol spelen. Verder werd onder meer tijdens interviews verschillende keren expliciet aangegeven dat de inventarisatie en de vraagstelling geleid heeft tot een proces van vergroting van de aandacht voor BOG en sociale functies.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
69
Bijlage 4 Kosten stichting en exploitatie nieuwbouw en gevolgen voor gebruiker Zowel met betrekking tot de bouwkosten, de exploitatie als de gevolgen voor de huurder zijn we diverse schattingen en beoordelingen tegengekomen. Het ontbreekt aan eenduidige normen op dit gebied. Bouw Voordat een gebouw geëxploiteerd kan worden, worden er verschillende kosten gemaakt. Voorbereidingskosten Bij. stedenbouwkundig plan, programma van eisen, haalbaarheidsplan. Deze kosten kunnen bij multifunctionele centra, vanwege de complexiteit, hoger liggen dan bij eenvoudige voorzieningen. Grondkosten Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen geldt gemeentebreed een grondprijs van 145 euro per m2. Het gaat dan om voorzieningen die door de belasting als niet-winstbeogend worden beschouwd. Voor een aantal andere functies waaronder huisartsenpraktijken en kinderopvang geldt eveneens die lage grondprijs. Bouwkosten Los van de grondkosten kunnen die variëren naar plaats –in bijvoorbeeld centrum zijn meer ‘moeilijke’ locaties dan elders. Zij kunnen ook variëren door de complexiteit van het gebouw. bij ‘flexibele’ bouw –waar pas in een later stadium de bestemming definitief bepaald wordt- zijn kosten relatief hoog. Dit mondt uit in totale stichtingskosten. Deze kunnen sterk variëren (voorbeelden van schattingen zijn 1550 en 1800 euro per m2). Er zijn geen stedelijke normen. Exploitatie De exploitatiekosten zijn als volgt opgebouwd. In de exploitatie moeten de investeringen worden terugverdiend (bruto aanvang rendement-BAR-). Daarnaast moet ook rekening worden gehouden worden met beheer en onderhoudskosten. Ook dit wordt in het BAR ondergebracht. Vooral bij multifunctionele gebouwen moet rekening worden gehouden met aanzienlijke beheerkosten. Een belangrijke rol speelt ook de beoordeling van het leegstandsrisico. Hoe hoger dit geacht wordt, hoe hoger de BAR moet zijn. Dit resulteert in een BAR als percentage van de totale stichtingskosten (bouw-, voorbereiding- en grondkosten). Ook hier zijn variaties: van 6% tot 10%, mede afhankelijk van de beoordeling van het leegstandsrisico.. Bij totale bouwkosten van 1800 euro en een BAR van 6% resulteert een huur van 108 euro per m2. Bij een vereist BAR van 10% resulteert een jaarhuur van 180 euro per m2. Een rol kan –met name in herstructurering- en uitbreidingsgebieden- spelen of er een subsidie voor de ‘onrendabele top’ (ook wel ‘Stenen voor Sociaal’ genoemd) wordt verstrekt. Dit kan oplopen tot maximaal 50% van de bouwkosten. Daardoor hoeft via de huur minder aan de investeringskosten te worden terugverdiend. De gebruiker Veel gebruikers van voorzieningen zijn gewend aan huren die ruim beneden 100 euro per m2 per jaar liggen. Of zij de hogere huren kunnen opbrengen hangt (deels) af van de mate waarin zij gecompenseerd worden door bijvoorbeeld de stadsdelen (zie daarvoor volgend hoofdstuk). Diverse stadsdelen zijn bezig met bepaling van normhuren. Beoordeling van ‘redelijke’ huurbedragen voor welzijnvoorzieningen variëren van maximaal 85 euro per m2 per jaar tot 120 euro per m2 per jaar. Overigens blijkt uit onze voorbeelden dat diverse voorzieningen zowel bij stadsdelen als corporaties vaak aanzienlijk hogere huren betalen
70
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
Bijlage 5 Bronvermelding Diepen P. van en H. Gossink (2002). Uit de markt geprijsd? Onderzoek naar invloed van vastgoed- en huurprijzen op de ontwikkeling van minder draagkrachtige functies Amsterdamse binnenstad. In opdracht van stadsdeel centrum. Gemeente Amsterdam (2003). Om de diversiteit van Amsterdam ; pre-advies op de raadnotitie inzake “Sociale huren voor sociale functies”. Hille P. (2002). Onderzoek positie MKB 2002. Dienst Onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam. Parool (2004) Wel ruimte voor starter. Artikel Parool 26 juni 2004. PvdA fractie gemeenteraad Amsterdam (2004) Notitie Betaalbare huren middenstanders. Sociale Huren voor Sociale Functies (2002). Gemeenteraadsnotitie ingediend bij gemeenteraad Amsterdam met pleidooi voor huurbeleid voor aantal functies. Stadsdeel Amsterdam Noord (2004). Nota Beleid Vastgoedbeheer stadsdeel Amsterdam-Noord.
‘Stad op Slot?’
Stad in Beweging
71
