Srovnání úvěrů na bydlení u stavebních spořitelen a hypotečních bank v ČR

Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích Ekonomická fakulta Katedra účetnictví a financí

Bakalářská práce

Srovnání úvěrů na bydlení u stavebních spořitelen a hypotečních bank v ČR

Vypracovala: Petra Hanžlíková Vedoucí práce: Ing. Liběna Kantnerová, Ph.D. České Budějovice 2014

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že svoji bakalářskou práci jsem vypracovala samostatně pouze s použitím pramenů a literatury uvedených v seznamu citované literatury. Prohlašuji, že v souladu s §47 zákona č. 111/1998 Sb. v platném znění souhlasím se zveřejněním své bakalářské práce, a to – v nezkrácené podobě vzniklé vypuštěním vyznačených částí archivovaných Ekonomickou fakultou – elektronickou cestou ve veřejně přístupné části databáze STAG provozované Jihočeskou univerzitou v Českých Budějovicích na jejich internetových stránkách, a to se zachováním mého autorského páva k odevzdanému textu této kvalifikační práce. Souhlasím dále s tím, aby toutéž elektronickou cestou byly v souladu s uvedeným ustanovením zákona č. 111/1998 Sb. zveřejněny posudky školitele a oponentů práce i záznam o průběhu a výsledku obhajoby kvalifikační práce. Rovněž souhlasím s porovnáním textu mě kvalifikační práce s databází kvalifikačních prací Theses.cz provozovanou Národním registrem vysokoškolských kvalifikačních prací a systémem na odhalování plagiátů.

V Českých Budějovicích dne 22. 4. 2013

---------------------------------------Vlastnoruční podpis autora

PODĚKOVÁNÍ Děkuji svému vedoucímu práce Ing. Liběně Kantnerové, Ph.D. za její trpělivost, připomínky a cenné rady při zpracovávání bakalářské práce vždy, když jsem je potřebovala.

Obsah 1.

Úvod ................................................................................................................... 3

2.

Struktura českého bankovního systému ............................................................. 5

2.1

Známé produkty ................................................................................................. 8

2.1.1 2.2

Hypoteční úvěr ............................................................................................ 9

Stavební spořitelny ........................................................................................... 15

2.2.1

Druhy úvěrů .............................................................................................. 17

2.3

Hypoteční banky .............................................................................................. 19

2.4

Podmínky poskytnutí úvěru ............................................................................. 21

3.

Metodika .......................................................................................................... 22

4.

Srovnání úvěrů na bydlení ............................................................................... 24

4.1

Modelové příklady domácností ........................................................................ 24

4.2

Stručný popis nabídek ...................................................................................... 26

4.2.1

Hypoteční banky ....................................................................................... 26

4.2.2

Stavební spořitelny ................................................................................... 28

4.3

Možnosti úvěrů hypotečních bank ................................................................... 29

4.3.1

První modelový příklad ............................................................................ 29

4.3.2

Druhý modelový příklad ........................................................................... 32

4.3.3

Třetí modelový příklad ............................................................................. 35

4.3.4

Čtvrtý modelový příklad ........................................................................... 37

4.3.5

Pátý modelový příklad .............................................................................. 40

4.3.6

Šestý modelový příklad ............................................................................ 43

4.4

Možnosti úvěrů stavebních spořitelen .............................................................. 46

4.4.1

První modelový příklad ............................................................................ 46

4.4.2

Druhý modelový příklad ........................................................................... 49

4.4.3

Třetí modelový příklad ............................................................................. 52

4.4.4

Čtvrtý modelový příklad ........................................................................... 54 1

4.4.5

Pátý modelový příklad .............................................................................. 57

4.4.6

Šestý modelový příklad ............................................................................ 60

5.

Vyhodnocení výsledků ..................................................................................... 63

6.

Závěr ................................................................................................................ 72

7.

Summary .......................................................................................................... 76

8.

Seznamy ........................................................................................................... 77

8.1

Seznam literatury a zdrojů ............................................................................... 77

8.2

Seznam obrázků ............................................................................................... 78

8.3

Seznam tabulek ................................................................................................ 78

2

1. Úvod

Každé dítě dospívá, stárne a je jisté, že se dostane do situace, kdy bude potřeba odloučit se od rodičů a pohodlí svého domova. Nastane čas zařídit si vlastní rodinu a bydlení. Jak již vyplývá z Teorie životního cyklu spotřeby a úspor, většina lidí však nedisponuje tolika peněžními prostředky, aby si ve dvaceti či třiceti letech pořídila své vlastní bydlení. Obrázek 1: Teorie životního cyklu

Zdroj: SOUKUP, Jindřich. Makroekonomie. (2010) Pro získání potřebných peněžních prostředků je tedy zapotřebí využít alternativních zdrojů. Nejobvyklejším produktem, kterým lze čerpání zajistit, je úvěr na bydlení. Základním předpokladem je, že každá finanční instituce stanovuje rozdílné rámcové podmínky pro schvalování požadovaných úvěrů. Tato problematika bude detailně rozpracována v rámci této bakalářské práce. Hlavním cílem práce je porovnat poskytování úvěrů na bydlení od stavebních spořitelen a hypotečních bank na území České republiky a následně rozpracovat konkrétní případy pro jednotlivé typy domácností.

3

Práce je rozdělena do několika částí. Začíná úvodem, další částí je literární rešerše, následuje metodika a praktická část. Jako poslední částí práce je závěr, na který navazuje seznam literatury, seznam tabulek, seznam obrázků a přílohy. Literární rešerše se primárně věnuje charakteristice stavebních spořitelen a hypotečních bank, dále pak představení jejich produktů poskytovaných na území České republiky a v neposlední řadě také seznámení s podmínkami poskytnutí úvěrů. Hypotečním

úvěrem

je

míněno

především

využití

peněžních

prostředků

poskytnutých finanční institucí, které jsou zajištěny nemovitostí dlužníka nebo ručitele. Oproti tomu úvěr ze stavebních spořitelen je založen na principu dlouhodobého spoření účastníkem tohoto tržního principu. V rámci metodické části budou popsány možné přístupy ke zpracování části praktické. Mezi hlavní využité metody se řadí sběr a využití dat, analýza, kalkulace, dedukce a vyvození závěrů. V praktické části jsou zpracovány konkrétní vzorové případy, na kterých bude probíhat analýza. Analýza probíhá na základně zjištěných informací jednotlivých vybraných poboček stavebních spořitelen a hypotečních bank. Z jednotlivých údajů bude vyhodnocena nejoptimálnější varianta pro jednotlivé ukázkové příklady pomocí kalkulací a propočtů.

4

2. Struktura českého bankovního systému Bankovní systém v České republice je dvoustupňový – centrální banka a komerční banky. Centrální banka (Šenkýřová, 2010) Centrální bankovnictví se stalo subjektem měnové politiky v průběhu 20. století. Centrální banka vykonává dohled nad finančním trhem České republiky a její nezávislost je upravena v Ústavě České republiky, hlava šestá, článek 98. Oproti ostatním zemím Evropské unie je nezávislost centrální banky v České republice poměrně značná. Bankovní rada České národní banky je řídícím orgánem. Tento řídící orgán je složen ze sedmi členů. Guvernér České národní banky, dva viceguvernéři a čtyři další vedoucí pracovníci banky. Každý ze členů bankovní rady je jmenován na dobu šesti let. Základní funkce centrální banky, cíle centrální banky a prostředky jejich realizace: Funkce banky: -

Činnost emisní

-

Subjekt měnové politiky

-

Banka státu

-

Banka bank

Cíle centrální banky: -

Péče o stabilitu měny

-

Boj proti inflaci a devalvaci (tzn. o zachování hodnoty měny)

-

Podpora ekonomického růstu

-

Podpora nízké míry nezaměstnanosti

5

Prostředky realizace: -

Administrativní opatření – limity úrokových sazeb

-

Operace na volném trhu – nákup a prodej cenných papírů

-

Diskontní nástroje – diskontní, reeskontní a lombardní úvěr

-

Kurzové intervence – změna diskontní sazby, nákup a prodej domácí měny za zahraniční a naopak

-

Povinné minimální rezervy

Komerční banky (Dvořák, 2005) Komerční banky jsou podnikatelské subjekty, které mají řadu specifických rysů, projevujících se v jejich postavení a významu v ekonomice. Proto také patří k významným subjektům tržní ekonomiky. Mezi specializované druhy komerčních bank patří stavební spořitelny, hypoteční banky a jiné specializované druhy bank. Nezbytnou podmínkou fungování banky je udělení licence od České národní banky. Kromě licence se musí bankovní systém dále řídit zákony. Mezi ty nejdůležitější zákony patří: -

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách

-

Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance

-

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření (pouze pro stavební spořitelny)

-

Zákon č. 284/2009 Sb., o platebním styku

-

Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru

Členění bank v českém bankovním systému: -

Velké banky (bilanční suma nad 100 mld. Kč)

-

Střední banky (bilanční suma 15 až 100 mld. Kč)

-

Malé banky (bilanční suma pod 15 mld. Kč)

-

Pobočky zahraničních banky

-

Stavební spořitelny

6

Mezi velké banky se zařazují například Česká spořitelna, HVB Bank, Komerční banka. Mezi střední banky patří Citibank, Hypoteční banka, Raiffeisenbank, Volksbank a do příkladů malých bank patří eBanka, Wüstenrot hypoteční banka nebo PPF banka. Pobočky zahraničních bank a stavební spořitelny se samostatně vyčleňují z bankovního systému. Příkladem poboček zahraničních bank jsou ING Bank, Deutsche Bank, ABN AMRO Bank a jiné. Mezi stavební spořitelny se řadí Českomoravská stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny, Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky.

7

2.1 Známé produkty Členění bankovních produktů není jednoduché. Existuje mnoho kritérií, podle kterých lze tyto produkty členit. Zde je uvedeno několik příkladů členění bankovních produktů. Příklady členění bankovních produktů: (Dvořák, 2005) Produkty dle odrazu v bilanci: -

Aktivní bankovní obchody (banka je na straně věřitele) – vznik pohledávek při poskytnutí úvěrů, nákup cenných papírů,…

-

Pasivní bankovní obchody (banka je na straně dlužníka, získává cizí kapitál) – emise dluhopisů, příjem vkladů klientů,…

-

Neutrální bankovní obchody (banka není ani v postavení věřitele ani v postavení dlužníka) – zprostředkování platebního styku, poskytnutí informací, vystavení akreditivu, poskytnuté záruky,…

Produkty dle účelu použití: -

Finančně uvěrové produkty – záruky za závazky klienta, potenciální financování, bankovní úvěry

-

Depozitní (vkladové) produkty – uložení volných prostředků do banky

-

Platební produkty – inkaso splatných pohledávek, provádění úhrad, konverze do požadované měny,…

-

Produkty investičního bankovnictví – finanční investice, úschova a správa investičních nástrojů, restrukturalizace,…

-

Pokladní a směnárenské produkty – transakce s hotovostními penězi

Produkty dle klientského segmentu: -

retailové produkty – týkají se velkého počtu transakcí po menších částkách

-

whosalové produkty – týkají se větších částek s ojedinělým výskytem

8

2.1.1 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je jedním z mnoha typů úvěrů, které v České republice existují. Jeho vznik sahá již daleko do historie. Je definován jako poskytnutí finančních prostředků od banky, kde základním specifikem je zajištění nemovitosti. Jednou z variant je, že banka k hypotečnímu úvěru emituje hypoteční zástavní list, kde je úvěr refinancován zdroji z emise. Existuje i varianta, že banka nemusí emitovat hypoteční zástavní list. V tom případě platí stejné podmínky jako u ostatních úvěrů. Tento typ úvěru je z důvodu zajištění nemovitosti pro banky bezpečný. Banky musí mít na poskytování těchto služeb licenci od centrální banky. (Syrový & Novotný, 2005)

Tabulka 1: Minimální úrokové sazby pro rok 2014 Česká spořitelna

2,65%

Ge money bank

2,24%

Raiffeisenbank

2,99%

Komerční banka

2,99%

ČSOB

3,14%

Wüstenrot

2,39%

Zdroj: internetové stránky hypotečních bank, vlastní zpracování

Tento hypoteční úvěr musí mít přesný účel: (Syrový & Novotný, 2005) -

Koupě stavebního pozemku nebo nemovitosti určené k bydlení

-

Výstavba rodinného domu, obytního domu nebo rekreačního objektu

-

Pořízení staveb na nebytové účely

-

Modernizace nebo rekonstrukce stávající nemovitosti

-

Koupě

vlastnického

podílu

na

nemovitost

za

spoluvlastnických a dědických nároků -

Splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitost

9

účelem

vypořádání

Hypoteční úvěr může být poskytnut každé fyzické i právnické osobě. Úvěr poskytovaný právnickým osobám není tak častý, z větší části převažuje poskytování úvěru fyzickým osobám. Maximální počet žadatelů o jeden úvěr je omezen na 4 žadatele. Některé banky mají nastavenou i omezující hranici věku na přibližně 22 – 65 let. (Syrový & Novotný, 2005) Způsoby čerpání hypotečních úvěrů: (Dvořák, 2005) -

Jednorázové čerpání – využívá se, pokud je úvěr určen k financování objektu, který již existuje (například půjčka na nemovitost)

-

Postupné čerpání – využívá se k financování rekonstrukce či výstavby nemovitosti. Z úvěru je postupně čerpáno podle nákladů.

Způsoby splácení hypotečních úvěrů: -

Jednorázově splacení – klient celou dobu splácení platí pouze úroky a ve sjednanou dobu zaplatí celou částku úvěru (většinou to bývá spojeno s platbou, kterou klient získá z životního pojištění nebo stavebního spoření).

-

Průběžné splácení – nejčastější typ splácení, formou pravidelných měsíčních splátek. Splátky jsou konstantní po dobu fixace úrokové sazby.

-

Případně se může vyskytovat i kombinace obou variant.

Krytí závazků z hypotečního zástavního listu: (Půlpanová, 2007) -

Řádné krytí – pohledávky se nesmí dostat nad 70 % zástavní hodnoty nemovitosti

-

Náhradní krytí – je možné pouze do 10 % jmenovité hodnoty

10

Úvěrový proces: (Šenkýřová, 2010) 1. žádost o poskytnutí úvěru 2. úvěrová analýza (zkouška úvěrové způsobilosti dlužníka) 3. uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru 4. kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy 5. úvěrová operace končí splácením úvěru a úroků, po kterém následuje uvolnění záruk Žádost o poskytnutí úvěru: Žádost o poskytnutí úvěru je výsledkem kladného jednání mezi bankou a klientem. Formulář by měl obsahovat tyto údaje: -

základní identifikace klienta (jméno/název, adresa/sídlo, rodné číslo/IČO)

-

údaje o právních, majetkových, hospodářských a finančních poměrech klienta

-

požadovaný druh úvěru

-

výši úvěru a měnu

-

navrhovaný způsob a předpokládané termíny čerpání a splácení úvěru

-

nabídku způsobu zajištění

-

údaje o čerpaných úvěrech a obchodních spojeních k jiným bankám (Šenkýřová, 2010)

Tabulka 2: Standardně užívané přílohy žádosti o poskytnutí úvěru Produktivní úvěry Spotřební úvěry (určení podnikatelům) (určené soukromým osobám) doklady o právní existenci žadatele poslední aktuální účetní výkazy potvrzení o výši příjmů (potvrzení (Bilance aktiv a pasiv, Výkaz zisku a ztrát zaměstnavatele nebo kopie a Výkaz toků peněžní hotovosti) aktuálního daňového přiznání) podnikatelský záměr finanční projekt (výhled) tj. předpokládaný vývoj položek základních účetních výkazů během trvání úvěrového vztahu doklady vztahující se k navrhovanému zajištění úvěru Zdroj: ŠENKÝŘOVÁ, Bohuslava. Bankovnictví (2010)

11

Úvěrová analýza: Banka zjišťuje, zda klient splňuje bonitu a řeší zajištění úvěru. Výstupem této fáze je vypracování návrhu na poskytnutí úvěru, který je předložen komisi ke schválení. Každý obchod banka zkoumá z hlediska úvěruschopnosti klienta (zkoumá právní poměry žadatele) a úvěruhodnosti klienta (posuzuje ekonomické schopnosti a vůli splácet). (Šenkýřová, 2010) Uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru: Banka s klientem uzavře Smlouvu u poskytnutí úvěru, na základě předchozích kroků. Po podpisu smlouvy dojde k uvolnění částky úvěru ve sjednaném termínu. „Smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky.“ (ČR, 2014) Kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy: Banka používá průběžné kontroly finančního hospodaření a vede písemné záznamy o všech provedených kontrolách. Věnuje se pozornost zejména: -

zda je úvěr používán na sjednaný účel

-

zda nedochází ke zhoršování obchodního a finančního postavení dlužníka

-

zda jsou splátky jistiny a úroků prováděny v termínech splatnosti

-

zda jsou plněny další podmínky stanovené bankou

-

zda se nesnižuje reálná hodnota úvěrových záruk

Smyslem kontroly je včas identifikovat problémové případy a mít možnost na ně reagovat včas. (Šenkýřová, 2010)

12

Úroková sazba a výpočet úroku: (Revenda, 2012) Výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů je nižší díky nízkému riziku. Úroková sazba může být pevná (po celou dobu splácení se nemění) nebo pohyblivá (mění se podle vývoje tržní úrokové sazby). Nejčastěji se využívá kombinace obou variant, kdy se zpočátku splácení používá pevná sazba a po zbytek splácení sazba pohyblivá. Výpočet úroku: (Radová, Dvořák, & Málek, 2005)

Uj

je úrok v j-tém období

Dj-1

je stav dluhu v předchozím období

i

je roční úroková míra Obrázek 2: Vývoj úrokových sazeb hypoték

Zdroj: www.golemfinance.cz Na obrázku číslo 3 je vidět dlouhodobý klesající trend vývoje úrokových sazeb hypoték v České republice. Příčinou je uvolněná měnová politika České národní banky a ekonomická krize.

13

Porovnání jednoduchého a složeného úročení: Jednoduché úročení: Složené úročení:

K0 je původní kapitál i

je roční úroková míra

n

je čas v letech

Složené úročení nám znázorňuje exponenciální funkce, jednoduché úročení pak funkce lineární. Proto použitím jednotlivých vzorců vychází jiné hodnoty pro stejné typové příklady. Je to dáno postavením jednotlivých vzorců. Rozdíl není tak velký, ale s čím vyššími hodnotami se pracuje, tím rozdíl roste. Jak je vidět na obrázku 4, nejlepší variantou výpočtu úroku je kombinace složeného i jednoduchého úročení. (Radová, Dvořák, & Málek, 2005)

Obrázek 3: Souvislost mezi jednoduchým a složeným úročením

Zdroj: RADOVÁ, J. – DVOŘÁK, P – MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. (2005)

14

2.2 Stavební spořitelny Od 1. dubna 1993 vešel v platnost zákon o stavebním spoření, který umožnil rozvoj našeho bankovního systému o stavební spořitelny z důvodu podpory financování bydlení. Tyto stavební spořitelny poskytují účelové úvěry na bydlení a spoření zároveň. Jejich úroková sazba je stanovena jako pevná a neměnná po celou dobu splácení úvěru. Stavební spořitelny jsou řízeny stejným zákonem jako ostatní univerzální banky (zákon o bankách) ale také speciálním zákonem pro stavební spořitelny (zákon o stavebním spoření). Důležitou roli zde hraje Ministerstvo financí České republiky, které vykonává dohled nad stavebními spořitelnami a vydává povolení k vydání licence od České národní banky. Díky produktu poskytování úvěrů na bydlení jsou stavební spořitelny zvýhodněny, jelikož tento produkt obvykle ostatní univerzální banky neposkytují. Stavební spořitelny si získaly vysokou popularitu. Nyní služeb stavebních spořitelen využívá přibližně 50 % občanů České republiky. (Dvořák, 2005) Stavební spořitelny si získali popularitu především díky výhodným podmínkám, zejména státní podpory pro stavební spoření. V poslední době je avšak patrný menší zájem klientů o tento produkt z důvodu snižování státní podpory. „Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona (§ 9). Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak.“ (ČR, 2014) Stavební spořitelny v České republice: (Kielar, 2010) -

Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s.

-

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. (MPSS)

-

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. (RSTS)

-

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. (ČMSS)

-

Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (SSČS)

15

„Bilance stavebních spořitelen: (Dvořák, 2005) Aktiva -

úvěry účastníkům stavebního spoření fyzickým i právnickým osobám

-

úvěry osobám, jejichž výrobky a služby jsou pro uspokojování bytových potřeb

-

vklady u bank se sídlem v ČR nebo na území členského státu EU, poboček zahraničních bank působících na území ČR

-

dluhopisy vydávané ČR nebo za které převzala záruku a dluhopisy vydané ČNB

-

hypoteční zástavní listy a obdobné produkty vydávané členskými státy OECD

-

majetkové podíly v jiné stavební spořitelně nebo podniku pomocných bankovních služeb

-

nemovitosti, jimiž jsou zajištěny pohledávky stavební spořitelny, nebo určené pro výkon její činnost

Pasiva -

vklady účastníků stavebního spoření (včetně státní podpory a úroků)

-

emise vlastních dluhopisů s maximální splatností 10 let

-

a jiné“

Kromě těchto specifik může spořitelna vykonávat také platební styk a jeho zúčtování, vykonávat finanční makléřství nebo uzavírat obchody sloužící k zajištění proti měnovému nebo úrokovému riziku.

16

2.2.1 Druhy úvěrů Stavební spořitelny nabízí 2 druhy úvěrů na bydlení: (Syrový & Novotný, 2005) 1. řádný úvěr ze stavebního spoření – pro poskytnutí tohoto úvěru musí žadatel splňovat tyto podmínky: -

Naspořit určité procento z cílové částky (například 40 %)

-

Spořit minimálně 2 roky

-

Splnit tzv. hodnotící číslo (bodové hodnocení)

Jak už bylo uvedeno výše, sazba úroku se po celou dobu splácení nemění. Zákonem je určena maximální výše úroků. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladu a úrokovou sazbou z úvěru může činit nejvýše 3 procentní body. Efektivní úroková sazba (sazba, kterou nakonec platíme) je ve výsledku nižší, jelikož se zaplacené úroky mohou odečíst z daňového základu.

2. překlenovací úvěr -

slouží pro klienty, kteří nesplňují podmínky pro poskytnutí řádného úvěru

-

překlenuje dobu mezi skutečnou potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření

Úroková sazba je závislá ne délce spoření klienta a také na délce, kdy dojde k přidělení cílové částky úvěru klientovi. Avšak tato úroková sazba zůstává pevná po celou dobu splácení. Stanovuje se podle platných podmínek ke dni podání žádosti o úvěr. Úrok se počítá z celé cílové částky úvěru nezávisle na výši úspor. Na rozdíl od ceny překlenovacího úvěru, která se odvíjí od délky spoření, výši hodnotícího čísla, výši zůstatku a doby, do které banka přidělí cílovou částku. (Syrový & Novotný, 2005)

17

Obrázek 4: Překlenovací úvěr

Zdroj: SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. (2005)

18

2.3 Hypoteční banky V roce 1990 se projevila snaha vrátit hypoteční bankovnictví do struktury našeho bankovního systému, kdy zákon o dluhopisech opět upravoval zástavní listy a hypoteční úvěr. Bohužel nebyly vytvořeny dostatečné podmínky a snaha vedla k neúspěchu. Důvodem bylo především nedostatečně upravené zástavní právo, neexistence státní podpory a nedostatečně rozvinutý kapitálový trh. I když nebyly odstraněny veškeré potíže související s návratem hypotečního bankovnictví, opět se rozvinulo roku 1995, díky novele pěti zákonů. (Dvořák, 2005) V současné době je model hypotečního bankovnictví založen na produktové specializaci, to znamená, že hypoteční produkty musí být odděleny od ostatních produktů, protože jsou řízeny jinými pravidly. Hypoteční banky jsou banky, které mohou emitovat zástavní listy (k této emisi mají licenci). Kromě hypotečních úvěrů mohou také poskytovat i jiné služby a provádět jiné obchody. Jsou proto nazývány též univerzálními bankami. Provádění ostatních obchodů a emitování zástavních listů je jejich hlavním zdrojem pro hypoteční činnost. Hypoteční banky mají svojí hlavní výhodu oproti stavebním spořitelnám ve snazší a rychlejší možnosti získání hypotéky a tím okamžitý přístup k penězům. Díky absenci poskytovat stavební spoření, mají ztížený přístup ke kapitálovým zdrojům pro poskytování hypotečních úvěrů. (Dvořák, 2005)

„Bankami se pro účely tohoto zákona rozumějí akciové společnosti se sídlem v České republice, které: a) přijímají vklady od veřejnosti, a b) poskytují úvěry, a které k výkonu činností podle písmen a) a b) mají bankovní licenci. Ustanovení obchodního zákoníku o akciové společnosti se pro ně nepoužijí, pokud tento zákon stanoví jinak.“ (ČR, 2014)

19

Hypoteční banky v České republice: (Dvořák, 2005) -

GE Money Bank, a. s.

-

ING Bank N.V., a. s.

-

Česká spořitelna, a. s.

-

Československá obchodní banka, a. s. (ČSOB)

-

Komerční banka, a. s.

-

Raiffeisenbank, a. s.

-

UniCredit Bank Czech Republic, a. s.

-

Volksbank CZ, a. s.

-

Wüstenrot hypoteční banka, a. s.

„Bilance hypoteční banky: (Dvořák, 2005) Aktiva -

Hypoteční úvěry poskytované maximálně do výše 70 % ceny nemovitosti zastavené jako zajištění úvěru (tzv. řádné krytí hypotečních zástavních listů)

-

Náhradní krytí (maximálně do výše 10 % jmenovité hodnoty HZL)

-

Hotovosti

-

Vklady u ČNB

-

Vklady u centrální banky členského státu EU nebo EHP nebo ECB

-

Státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB

-

Státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané státy EU, EHP, jejich centrálními bankami a ECB

-

Dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou

Pasiva -

Zdroje z emise hypotečních zástavních listů“

20

2.4 Podmínky poskytnutí úvěru Základní podmínkou poskytnutí úvěru je dosažení věku 18 let (některé banky mají upraveno rozmezí věku, ve kterém úvěr poskytují) a trvalý pobyt na území České republiky. Obecně se podmínky poskytnutí úvěru liší. Stavební spořitelny si půjčují peníze klientů, ale hypoteční banky si půjčují peníze na mezibankovním trhu. Podmínkou stavebního spoření je nejprve naspořit určitou částku, ale u hypotečních bank to na tomto principu nefunguje. Těchto odlišností existuje více, proto je zde stručný přehled. (Syrový, 2009) Podmínky poskytnutí úvěru u stavebních spořitelen: 1. Naspořit určité procento z cílové částky (například 40 %) 2. Spořit minimálně 2 roky 3. Splnit tzv. hodnotící číslo (bodové hodnocení) Po splnění uvedených podmínek má dotyčný nárok na úvěr. Dostane vyplacenu cílovou částku složenou z úspor a z úvěru. Podmínky poskytnutí úvěru u hypotečních bank: Prokázat schopnost splácet úvěr „tzv. bonita“, žadatel musí prokázat, že jeho čistý příjem je vyšší, než by byly jeho případné splátky, tak, aby mu ještě zůstala určitá peněžní rezerva. (Syrový & Novotný, 2005)

21

3. Metodika Cílem bakalářské práce je porovnat poskytování úvěrů na bydlení u stavebních spořitelen a hypotečních bank na území České republiky a zpracovat konkrétní případy pro domácnosti. Proto je bakalářská práce zpracována na základě těchto metod: 1. Studium odborné literatury o pro lepší orientaci v dané problematice a vyhledání potřebných informací 2. Získávání informací o získávání informací o jednotlivých stavebních spořitelnách a hypotečních bankách v České republice a o jejich nabídce úvěrů na bydlení 3. Modelové příklady o Modelové příklady jsou formulovány různými způsoby, aby bylo zahrnuto více možností domácností o Na modelových příkladech jsou znázorněny zjištěné informace 4. Analýza o rozbor informací na základně sběru dat 5. Kalkulace (Ahmad, 2011) o výpočty jednotlivých úvěrů pro modelové příklady o použití vzorce na fixní splátku

PV

současná hodnota (hodnota výše úvěru)

K

fixní periodická splátka

i

úroková míra za úrokovací období

k

celkový počet splátek

o použití vzorce na výpočet úrokové míry za úrokovací období

r

nominální roční úroková míra

f

frekvence úročení

22

o výpočet bonity pro modelové příklady na základě simulací hypotečních bank a stavebních spořitelen –

pro výpočet bonity musí banka či spořitelna znát: celkové měsíční příjmy, měsíční splátku, celkovou rezervu, existenční minimum, celkové výdaje

–

výsledek bonity vyhodnotí volné peněžní prostředky domácnosti

6. Vyhodnocení o porovnání jednotlivých úvěru na bydlení podle různých kritérií: doba splatnosti, výše splátky, úroková sazba, přeplatek úroků bance,… o dle výpočtů úvěrů vyhodnotit nejlepší možný úvěr na bydlení pro jednotlivé modelové příklady domácností

23

4. Srovnání úvěrů na bydlení 4.1 Modelové příklady domácností První modelový příklad: Rodina se dvěma dětmi si chce vzít úvěr na rodinný dům v částce 2 000 000 Kč. Rodinný dům, na který si bere úvěr, má celkovou hodnotu 3 000 000 Kč. Mají již sjednanou půjčku na myčku nádobí v hodnotě 11 000 Kč, kdy splácí měsíčně 1100 Kč, od listopadu 2013 do října 2014. Měsíční výdaje rodiny činí odhadem 25 000 Kč. Muž (38 let)

příjem 25 000 Kč/měsíc

Žena (35 let)


Děti (2)

5 let a 7 let

Druhý modelový příklad: Manželský pár si chce vzít úvěr na byt v částce 1 500 000 Kč, kde hodnota nemovitosti je také 1 500 000 Kč. Měsíční výdaje manželského páru činí odhadem 16 000 Kč. Muž (25 let)


Žena (25 let)


Třetí modelový příklad: Rodina se třemi dětmi si chce vzít úvěr na rekonstrukci rodinného domu v hodnotě 600 000 Kč. Hodnota nemovitosti je 2 500 000 Kč. Měsíční výdaje rodiny činí odhadem 24 000 Kč. Muž (47 let)


Žena (45 let)


Děti (3)

21 let (student), 18 let (student), 14 let (žák)

24

Čtvrtý modelový příklad: Partneři žijící v jedné domácnosti si chtějí vzít úvěr na dům v částce 1 800 000 Kč. Hodnota nemovitosti je 2 000 000 Kč. Měsíční výdaje partnerů činí 17 000 Kč. Muž (23 let)


Žena (24 let)


Pátý modelový příklad: Partneři žijící v jedné domácnosti si chtějí vzít úvěr na byt v hodnotě 1 200 000 Kč. Hodnota nemovitosti 1 200 000 Kč. Měsíční výdaje partnerů činí odhadem 9 000 Kč. Muž (25 let)


Žena (21 let)

studující

Šestý modelový příklad: Rodina s jedním dítětem si chce vzít úvěr na rodinný dům, částku 3 000 000 Kč. Hodnota nemovitosti je 3 800 000 Kč. Měsíční výdaje rodiny činí odhadem 29 000 Kč. Muž (36 let)


Žena (35 let)


Dítě (1)

6 let

25

4.2 Stručný popis nabídek 4.2.1 Hypoteční banky Ge Money Bank, a. s. Ge Money Bank, a. s. nabízí kromě obvyklých hypoték také variabilní hypotéku. Hypotéku lze využít na koupi, rekonstrukci i refinancování. Z tohoto hlediska jí lze tedy využít pro všechny naše modelové příklady. U variabilní hypotéky se úroková sazba skládá z pevné části a z variabilní části, která se mění podle aktuální situace na trhu peněz, a to nejvýše jednou měsíčně. Celková výše úrokové sazby je zpravidla nižší, proto bude nižší i výsledná splátka. Zajistit hypotéku lze zástavním právem k financované nebo i k jiné nemovitosti, případně i více nemovitostí najednou. Výše hypotéky musí být nižší nebo rovna 80 % hodnoty nemovitosti. Doba splácení hypotéky se pohybuje od 5 do 30 let s dobou fixace 1, 3, 5 a 10 let. Nabízený úrok je od 2,24 % p.a. Česká spořitelna, a. s. Hypotéka České spořitelny, a. s. nabízí úrokovou sazbu od 2,69 % p.a. Sjednat hypotéku lze až na 30 let. Česká spořitelna nabízí slevu, pokud bude úvěr sjednán na více než 20 let s dobou fixace minimálně 5 let. Nabízí také úpravu splátek podle vlastních potřeb jednotlivce. Československá obchodní banka, a. s. ČSOB nabízí hypoteční úvěry na 5 až 40 let, garantuje stejnou výši splátky po celou dobu splácení hypotéky, umožňuje financování koupě nemovitosti v zahraničí, nepožaduje dokládání příjmů (bez dokládání příjmů je úroková sazba hypotéky vyšší). Úroková sazba se pohybuje v rozmezí 2,84 % p.a. až 4,89 % p.a. v závislosti na době fixace. Hypotéku lze využít na koupi nemovitosti či pozemku i rekonstrukci. Raiffeisenbank, a. s. Hypotéky u Raiffeisenbank, a. s. mohou být použity jak na koupi nemovitosti, tak i na koupi nemovitosti v zahraničí, případně i koupi družstevního bytu. Lze sjednat hypotéku bez dokládání příjmů i bez dokládání faktur. Další podmínkou je, že zastavená nemovitost musí být na území České republiky. Úrokové sazby jednotlivých druhů hypoték se liší.

26

Komerční banka, a. s. Komerční banka nabízí hypotéky na byty, domy, pozemky, družstevní byty, chaty, chalupy a garáže. Největší předností této banky je, že půjčí 100% částku peněz bez jakéhokoliv spoření. Splatnost úvěru se pohybuje od 5 do 30 let. Pevnou úrokovou sazbu stanoví na 1 až 10 let, případně 15 let, dle platnosti úrokových podmínek. Vždy se musí zajistit zástavním právem k nemovitosti. Minimální výše úrokové sazby se pohybuje v rozmezí 2,99 % p.a. až 4,79 % p.a. Mění se pouze v závislosti na době fixace. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Úvěr na bydlení od Wüstenrot hypoteční banky, a. s. je nabízen s minimální úrokovou sazbou od 2,39 % p.a., pod podmínkou minimální částky úvěru 1,3 milionu Kč. Pro klienty, kteří splní podmínku bonity, hodnoty zajištění a výše úvěru, je poskytnuta nižší úroková sazba o 0,2 % p.a. Úvěr může být využit na koupi domu či bytu, ale také na modernizaci, rekonstrukci, výstavbu a dostavbu v případě zajištění jinou nemovitostí. Doba splatnosti je 5 až 30 let, kdy pevná úroková sazba může být stanovena na 1, 2, 3, 5 a 10 let. Nabízí i možnost garance úrokových sazeb. Každá banka nabízí více druhů hypoték. Bylo by zdlouhavé všechny vypisovat, proto pro jednotlivé modelové příklady bude vybrána vždy jedna nejvhodnější varianta jednotlivé hypoteční banky. Zde je uveden pouze stručný popis nabídek hypotečních úvěrů. Více informací o jednotlivých produktech lze nalézt na internetových stránkách hypotečních bank, které jsou uvedeny i ve zdrojích této bakalářské práce.

27

4.2.2 Stavební spořitelny Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Stavební spoření je určeno k uložení peněz, postupnému spoření peněz, ale i k dlouhodobému spoření. Minimální cílová částka je stanovena 50 000 Kč, kdy ji lze v průběhu spoření měnit. Lze získat státní podporu až 2000 Kč ročně. Úroková sazba z úspor je buď 1 % p.a. nebo 2 % p.a. Klient si může sám vybrat z těchto dvou nabízených variant. Vyšší úrokovou sazbu je lepší použít při uložení peněz nebo dlouhodobém spoření. Nižší úroková sazba je doporučena pro klienty, kteří chtějí čerpat úvěr, úrok z úvěru je poté stanoven pouze na 3,7 % p.a. Tarifní varianta

Minimální úspory v %

Maximální výše úvěru v %

cílové částky

cílové částky

Optimální finanční

40

50

Optimální speciální

50

60

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spoření Českomoravské stavební spořitelny, a. s. nabízí dva tarify. Výběr záleží na účelu spoření. Buď spoření dlouhodobé, nebo spoření za účelem budoucího úvěru. Roční výnos z vkladů může být až 2,4 % p.a., nárok na státní podporu až 2000 ročně, klient si může sám zvolit délku spoření a efektivní zhodnocení vkladů až 5,4 % p.a. při státní podpoře. Důležitou jistotou stavebního spoření je také garantovaná pevná úroková sazba. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Produkt Moudré spoření Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. nabízí vysoké zhodnocení vkladů s úrokovou mírou až 2 % p.a., státní podporu až 2000 Kč. Úvěr ze stavební ho spoření lze získat nejdříve po 2 letech spoření s minimální naspořenou částkou 40 % z cílové částky.

28

4.3 Možnosti úvěrů hypotečních bank 4.3.1 První modelový příklad Hypoteční úvěr na 2 000 000 Kč s hodnotou nemovitosti 3 000 000 Kč. Rodinný příjem je 45 000 Kč, 2 děti. Měsíční výdaje jsou 25 000 Kč. Do října 2014 ještě splácí 1100 Kč měsíčně za myčku nádobí. Ge Money Bank, a. s. Z nabídek Ge Money Bank, a. s. byl vybrán produkt variabilní hypotéka. Nabízí nižší úrokovou sazbu než standardní hypotéka a to 2,44 % p.a. S ohledem na výši příjmů rodiny, který je 45 000 Kč, může rodina splatit úvěr na 2 000 000 Kč již za 18 let. Doba fixace nemá v tomto případně vliv na výši konečné splátky úvěru. Pro výpočet splátky úvěru se použije vzorec na fixní splátku:

Rodina v tomto případě zaplatí za hypotéku celkovou částku:

 Rodina přeplatí na úrocích 473 416 Kč. Česká spořitelna, a. s. Česká spořitelna, a. s. nabízí nejnižší úrokovou sazbu 2,99 % p.a. s dobou fixace 5 let a dobou splácení 20 let. S nižší dobou fixace se úroková sazba zvyšuje. Jelikož je výše úvěru 67 % hodnoty nemovitosti, je také úroková sazba nižší. Jak je již uvedeno v ukázce od Ge Money bank, a. s., mohla by rodina hypotéku splácet 18 let. Pro tento model tedy bude úroková sazba 3,29 % p.a. I s vyšší úrokovou sazbou bude pro rodinu lepší tato verze, protože ve skutečnosti bance přeplatí méně peněz na úrocích.

29


 Rodina přeplatí na úrocích 652 912 Kč. Československá obchodní banka, a. s. Úroková sazba hypotečního úvěru ČSOB se mění v závislosti na době fixace. Nejnižší sazba 2,84 % p.a. vychází pro dobu fixace 3 roky, proto bude použita pro tento modelový příklad. Je možné použít dobu fixace 5 let. Výše úroku není o tolik vyšší a úroková sazba se nebude déle měnit. Abychom mohli lépe porovnávat, zvolíme opět dobu splácení 18 let. Je to i nejnižší doba splácení s ohledem na výši splátky.


 Rodina přeplatí na úrocích 556 792 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Úroková sazba 3,09 % p.a. s dobou fixace 3 roky je nižší, proto bude výhodnější. Jelikož má rodina nějaké úspory našetřené, není úroková sazba tak vysoká. Aby splátka odpovídala přiměřené výši, bude opět zvolena doba splácení 18 let.


30

 Rodina přeplatí na úrocích 609 928 Kč. Komerční banka, a. s. Hypoteční úvěr bude nejvhodnější splácet 18 let. Nejnižší úroková sazba je stejná při době fixace 3 roky i době fixace 5 let. Bude lepší zvolit dobu fixace 5 let. Úroková sazba v tomto případně bude 2,99 % p.a.


 Rodina přeplatí na úrocích 588 760 Kč. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Banka nabízí úrokovou sazbu 2,69 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Pro srovnání modelových příkladů zůstane doba splácení 18 let.


 Rodina přeplatí na úrocích 525 256 Kč.

31

4.3.2 Druhý modelový příklad Hypoteční úvěr na 1 500 000 Kč s hodnotou nemovitosti 1 500 000 Kč. Příjem domácnosti je 34 000, žádné děti. Měsíční výdaje jsou 16 000 Kč. Ge Money Bank, a. s. Manželský pár v tomto případě nemůže dostat úvěr. Hypoteční úvěry jsou nabízeny pouze do maximální výše 80 % hodnoty nemovitosti. Ge Money bank, a. s. tedy půjčí maximálně 1 200 000 Kč. Lze zkusit spočítat splátku úvěru za předpokladu, že manželé mají naspořeno 300 000 Kč a po dohodě s bankou si domluví úvěr na 1 200 000 Kč. Nejvhodnější produkt je variabilní hypotéka. Ge Money bank a. s. nabízí pro tento případ nejnižší úrokovou sazbu 2,59 % p.a. Příjem domácnosti je 34 000 Kč. To znamená, že mohou úvěr splatit poměrně rychle. Když se ale vezme v úvahu jejich rodinná situace, kdy budou chtít nejspíš děti, bylo by vhodné zvolit „zlatou střední cestu“ = 14 let splácení s dobou fixace 3 roky.

Manželský pár celkem zaplatí:

 Manželský pár tedy přeplatí na úrocích 232 032 Kč. Česká spořitelna, a. s. Manželský pár může dostat úvěr. Jelikož je výše úvěru rovna 100 % nemovitosti, bude úroková sazba podstatně vyšší. Bude tedy nutné hypotéku splácet delší dobu. Nejvhodnější je splácení 20 let s dobou fixace 5 let. Pro tuto variantu bude úroková sazba 4,19 % p.a.

32


 Manželský pár přeplatí na úrocích 717 840 Kč. Československá obchodní banka, a. s. Hypoteční úvěr bude mít opět vyšší úrokovou sazbu 4,34 % p.a. s dobou fixace 3 roky vzhledem k tomu že je úvěr ve 100 % hodnoty nemovitosti. Kvůli tomu bude muset být i delší doba splácení, a to 20 let.


 Manželský pár přeplatí na úrocích 746 640 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Raiffeisenbank, a. s. nabízí stejnou výši úrokové sazby 4,19 % p.a. jako hypoteční úvěr u České spořitelny, a. s. Změna je pouze v době fixace, která je 3 roky. Doba splácení je 20 let. Pokud bychom chtěli dobu fixace 5 let, vzrostla by výše úrokové sazby o 0,1 % p.a.


 Manželský pár přeplatí na úrocích 717 840 Kč. 33

Komerční banka, a. s. Komerční banka, a. s. nabízí tomuto páru zatím nejnižší úrokovou sazbu 3,99 % p.a. Výsledná splátka bude samozřejmě nižší. Dobu fixace je vhodné zvolit 5 let s dobou splácení 20 let.


 Manželský pár přeplatí na úrocích 679 680 Kč. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Banka tomuto manželskému páru nabízí úrokovou sazbu 4,59 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Doba splácení bude opět 20 let pro lepší srovnání.


 Manželský pár přeplatí na úrocích 795 120 Kč.

34

4.3.3 Třetí modelový příklad Hypoteční úvěr na rekonstrukci rodinného domu 600 000 Kč s hodnotou nemovitosti 2 500 000 Kč.

Příjem domácnosti je 39 000 Kč, 3 děti. Měsíční výdaje jsou

24 000 Kč. Ge Money Bank, a. s. Pro tento modelový příklad není vhodné volit formu variabilní hypotéky, jelikož úroková sazba pro menší částku úvěru je stejná jako pro standardní úvěr. Bude lepší, když se v průběhu nebude měnit variabilní část úroků. Úroková míra je stabilní 3,44 % p.a. i pro změnu doby splácení. V našem případě je 17 let. Ne však na době fixace, která je 3 roky.

Rodina celkem zaplatí bance:

 Rodina přeplatí na úrocích 193 356 Kč. Česká spořitelna, a. s. Hypoteční úvěr bude nejvhodnější splácet 17 let s dobou fixace 5 let. I když pro tuto variantu není nejnižší úroková sazba, ve výsledku vyjde hypotéka rodinu levněji. Úroková sazba pro tento model je 3,39 % p.a.


 Rodina přeplatí na úrocích 190 296 Kč. 35

Československá obchodní banka, a. s. Pro tuto rodinu bude nejvhodnější a nejrychlejší doba splácení 17 let. ČSOB pro tento případ nabízí nejnižší úrokovou sazbu s 3-letou fixací 3,14 % p.a. Avšak lze použít i doba fixace 5 let, kde úroková sazba je jen o 0,5 % vyšší.


 Rodina přeplatí na úrocích 174 996 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Tento úvěr nabízí banka s úrokovou sazbou 3,19 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Klient tento úvěr zvládne zaplatit již za 17 let tak, aby se výše splátky pohybovala v určeném rozmezí.


 Rodina přeplatí na úrocích 178 056 Kč. Komerční banka, a. s. Úroková sazba pro tento model se bude pohybovat na nejnižší úrovni 2,99 % p.a. Doba splácení je zvolena opět 17 let s dobou fixace 5 let.

36


 Rodina přeplatí na úrocích 166 020 Kč. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. nabízí nízkou úrokovou sazbu 2,79 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Díky tomu rodina zvládne splácet úvěr 17 let.


 Rodina přeplatí na úrocích 154 188 Kč. 4.3.4 Čtvrtý modelový příklad Hypoteční úvěr na rodinný dům v hodnotě 1 800 000 Kč s hodnotou nemovitosti 2 000 000 Kč. Příjem domácnosti je 33 500 Kč, žádné děti. Měsíční výdaje jsou 17 000 Kč. Ge Money Bank, a. s. Podmínky této rodiny se neshodují s podmínkami Ge Money Bank, a. s. Úvěr musí být menší nebo roven 80 % hodnoty nemovitosti. Pokud rodina nemá našetřeno více peněz, banka rodině nepůjčí. V případě, že rodině stačí půjčit 1 600 000 Kč, úvěr dostane. Nejvýhodnější variantou s nejnižší úrokovou mírou 2,59 % p.a. je variabilní

37

hypotéka. Vzhledem k jejich věku a rodinné situaci lze doporučit nejvhodnější dobu splácení 20 let s dobou fixace 3 roky.

Tito partneři celkem zaplatí bance:

 Partneři přeplatí na úrocích 451 760 Kč. Česká spořitelna, a. s. Výše úvěru je 90 % hodnoty nemovitosti. Z tohoto důvodu bude opět úroková sazba vyšší, a to 4,19 % p.a. Díky tak vysoké úrokové sazbě, bude muset rodina splácet úvěr až 28 let s dobou fixace 5 let, aby splátka úvěru odpovídala jejich finanční situaci.


 Partneři přeplatí na úrocích 1 260 624 Kč. Československá obchodní banka, a. s. Díky vysokému poměru hypotečního úvěru k výši nemovitosti bude úroková sazba s dobou fixace 3 roky 4,34 % p.a. Proto se prodlouží doba splácení. V tomto případě až na 28 let. Splátka bude čím dál vyšší, protože výše úroku nám zatím pořád roste.

38


 Partneři přeplatí na úrocích 1 312 704 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Hypoteční úvěr Raiffeisenbank, a. s. bude klient splácet 28 let, jelikož úroková sazba s dobou fixace 3 roky je od banky dána 3,19 % p.a.


 Partneři přeplatí na úrocích 924 288 Kč. Komerční banka, a. s. Pro tento model se musí volit splátka úvěru co nejnižší, proto je zvolena doba splácení 28 let s dobou fixace 5 let. Úroková sazba tedy bude 3,99 % p.a.


 Partneři přeplatí na úrocích 1 191 744 Kč.

39

Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Pro tyto partnery nabízí banka nevýhodnou úrokovou sazbu 4,59 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Vzhledem k vysoké úrokové sazbě, bude vyšší měsíční výše splátky s dobou splácení 28 let.


 Partneři přeplatí na úrocích 1 400 736 Kč. 4.3.5 Pátý modelový příklad Hypoteční úvěr na byt v hodnotě 1 200 000 Kč s hodnotou nemovitosti 1 200 000 Kč. Příjem domácnosti je 18 700 Kč, žádné děti. Měsíční výdaje jsou 10 000 Kč. Ge Money Bank, a. s. Tito partneři patří do rizikové skupiny, banka musí pečlivě prozkoumat jejich finanční situaci. Jsou mladí, jeden z partnerů ještě studuje a nemá žádný příjem. I když vzhledem k jejich měsíčním výdajům jim pořád zbývá 9 700 Kč. Také nesplňují podmínku Ge Money Bank, a. s., že hodnota úvěru musí být menší nebo rovna 80 % hodnoty nemovitosti. Pokud se vezme v úvahu, že banka i po pečlivém prozkoumání těmto partnerům půjčí 900 000 Kč na nový byt, vyšplhá se úroková sazba hypotéky na 3,44 % p.a. Dobu splácení lze doporučit 30 let s dobou fixace 3 roky. Partneři si ovšem tento úvěr budou moci sjednat až po našetření 300 000 Kč.

Partneři přeplatí bance na úrocích: 40

 Tito partneři zaplatí bance na úrocích 544 320 Kč. Česká spořitelna, a. s. Partneři jsou rizikovými klienty. Je dost pravděpodobné, že nesplní bonitu České spořitelny, a. s. Když hypoteční úvěr je 100 % hodnoty nemovitosti, úroková sazba je vyšší, a to 4,29 % p.a. I kdyby spláceli 30 let s dobou fixace 5 let tak, aby pro ně splátka byla co nejnižší, budou mít problémy s rozpočtem. Vzhledem k tomu, že jim po odečtení výdajů stále zbývá 9 700 Kč, dá se říci, že by tento úvěr mohli splácet.

Partneři celkem zaplatí bance:

 Partneři přeplatí bance na úrocích 935 160 Kč. Československá obchodní banka, a. s. Jak už bylo řečeno výše, bude složité vůbec klientům uznat bonitu. Doba splácení tedy musí být 30 let. Je to nejdelší doba, kterou všechny banky nabízí. Také je dána z důvodu nejnižší splátky hypotéky. Doba fixace bude 3 roky s úrokovou sazbou 4,34 % p.a.


41

 Partneři přeplatí bance na úrocích 948 120 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Banka bude opět dlouho „bádat“ nad finanční situací tohoto páru. Poskytnout úvěr těmto klientům je opravdu rizikové. Banky nabízí úrokovou sazbu 4,19 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Sazba je vyšší, proto se hypoteční úvěr musí splácet 30 let.


 Partneři přeplatí bance na úrocích 909 960 Kč. Komerční banka, a. s. Pokud modelovému příkladu bude půjčka poskytnuta, pouze s dobou splácení 30 let. Doba fixace bude lepší 5 let s úrokovou sazbou 3,99 % p.a.


 Partneři přeplatí bance na úrocích 859 920 Kč. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Banka nabízí partnerům úrokovou sazbu 4,59 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Pokud se banka rozhodne jim půjčit, musí splácet 30 let.

42


 Partneři přeplatí bance na úrocích 1 012 200 Kč. 4.3.6 Šestý modelový příklad Hypoteční úvěr na rodinný dům v částce 3 000 000 Kč. Hodnota nemovitosti je 3 800 000 Kč. Příjem domácnosti je 79 000 Kč, jedno dítě. Měsíční výdaje jsou 32 000 Kč. Ge Money Bank, a. s. Pro tento model je opět nejvhodnější variabilní hypotéka s úrokovou sazbou 2,44 % p.a. Vzhledem k jejich finanční situaci jsou schopni i tak velkou částku splatit už za 15 let. Aby byla úroková sazba co nejnižší, s dobou fixace 3 roky.


 Rodina zaplatí bance na úrocích 585 600 Kč. Česká spořitelna, a. s. Pro tento případ je nejvýhodnější úroková sazba 3,39 % p.a. s dobou splatnosti 15 let a dobou fixace 5 let. Jelikož jejich finanční situace je dobrá, mohou si dovolit splácet kratší dobu, ale zase ne tak krátkou, aby měsíčně spláceli neúnosně vysokou částku.

43


 Rodina zaplatí bance na úrocích 831 300 Kč. Československá obchodní banka, a. s. U této hypotéky je nabízena úroková sazba 2,84 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Doba splácení zůstane stejná 15 let. Pro lepší srovnání nabídek hypotečních bank. Také doba splácení odpovídá jejich finanční situaci.


 Rodina zaplatí bance na úrocích 687 660 Kč. Raiffeisenbank, a. s. Pro tento případ nabízí banka úrokovou sazbu 3,09 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Jak už bylo řečeno výše, rodina zvládne úvěr splatit už za 15 let. Pro lepší srovnání doba splácení zůstane stejná.

Rodina celkem zaplatí bance: 44

 Rodina zaplatí bance na úrocích 752 640 Kč. Komerční banka, a. s. Banka nabízí úrokovou sazbu 2,99 % p.a. s dobou fixace 5 let. Doba splácení je opět nejvhodnější 15 let.


 Rodina zaplatí bance na úrocích 726 540 Kč. Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Klientům je nabízena úroková sazba 2,94 % p.a. s dobou fixace 3 roky. Doba splácení zůstane stejná 15 let.


 Rodina zaplatí bance na úrocích 713 580 Kč.

45

4.4 Možnosti úvěrů stavebních spořitelen Tabulka 3: Přehled základních podmínek tarifů stavebních spořitelen platný k 15. 3. 2014 stavební spořitelna Wüstenrot Raiffeisen Modrá pyramida Českomoravská Česká spořitelna

tarif Optimální finanční Úvěrový Pomalá varianta Garant „Bez názvu“

úrok z vkladů

úrok z úvěru

minimální naspořená částka z cílové částky

1%

3,70 %

40 %

600

1%

3,5 %

35–40 %

64

2%

5%

40 %

55

1% 1%

2,95 % 3,99 %

45 % 35 %

64 220

hodnotící číslo

Zdroj: Internetové stránky stavebních spořitelen, vlastní zpracování Uvedené základní podmínky: Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. -

Zajištění návratnosti

-

Minimální doba spoření 21 měsíců

-

Minimální naspořená částka 40 % cílové částky

-

Splnění hodnotícího čísla 600, nazývané jako ohodnocovací číslo

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. -

Spoření alespoň 2 roky

-

Minimální naspořená částka 40 % cílové částky

-

Dosažení hodnotícího čísla 55, nazývané jako parametr ohodnocení

4.4.1 První modelový příklad Rodina se dvěma dětmi si chce vzít úvěr na dům v částce 2 000 000 Kč. Příjmy této rodiny činí 45 000 Kč a výdaje 25 000 Kč. Splácí do listopadu 2014 měsíčně 1100 Kč na myčku nádobí. Rodina má sjednané stavební spoření od roku 2006 s cílovou částkou 2 000 000 Kč. Měsíčně spoří částku 3 000 Kč.

46

Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 4: Nabídka stavebního spoření modelového příkladu 1 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

2 000 000 Kč 16. 03. 2006

Podmínky splněny ke dni Datum ukončení spoření Datum ukončení Poukázané platby Úroky z úspor po zdanění Mimořádný úrok po zdanění

30. 04. 2026 31. 07. 2026 31. 07. 2026 732 000 Kč 66 801 Kč 0 Kč

Zálohy státní podpory Uspořená částka k ukončení spoření Dodatečný nárok na st. podporu Celková uspořená částka Celkový výnos Procento státní podpory Max. výše roční státní podpory Typ klienta

41 509 Kč 813 380 Kč 2 000 Kč 815 380 Kč 83 380 Kč 10% 2 000 Kč Fyzická osoba

Zdroj: vlastní zpracování Podle aktuálních výpočtů má rodina v březnu 2014 našetřeno na sjednaném stavebním spoření 289 893 Kč, kde hodnotící číslo je 173 a dosahuje 14 % cílové částky. Splnění podmínky 40 % cílové částky, bude dosaženo v dubnu 2026. Dosažení minima hodnotícího čísla již v listopadu 2019. Tabulka 5: Nabídka úvěru modelového příkladu 1 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

16. 03. 2006 31. 07. 2026

Datum vyrovnání úvěrového účtu Cílová částka Splátky celkem

15. 10. 2034 2 000 000 Kč 1 374 734 Kč

Výše úvěru Podpora za poslední roky spoření připsaná jako mimořádná splátka Úroky z úvěru celkem

1 186 620 Kč 2 000 Kč

Úroková sazba z úvěru

3,70 %

187 096 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Úvěr může rodina čerpat až po splnění všech podmínek k červenci 2026. Maximální částka, která může být přidělena s měsíčními splátkami 12 000 Kč je 1 186 620 Kč, když úvěr bude splácen až do října 2034. Doba splácení úvěru bude tedy 8 let, ale rodina si musí na čerpání úvěru počkat ještě dalších 12 let. Tato nabídka je proto nevyužitelná. Jelikož rodina potřebuje peníze ihned nebo v nejbližší době, bude provedena nabídka překlenovacího úvěru.

47

Tabulka 6: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 1 Cílová částka Datum uzavření smlouvy Podmínky splněny ke dni

2 000 000 Kč 16. 03. 2006 31. 12. 2022

38 572 Kč 818 548 Kč 4 000 Kč

31. 03. 2023 779 280 Kč 55 406 Kč

Státní podpora celkem Uspořená částka Dodatečný nárok na st. podporu Celkový výnos Celková uspořená částka Pravidelná měsíční splátka

Datum ukončení spoření Platby celkem Úroky z úspor celkem po zdanění Úrok z překlenovacího úvěru Úroková sazba z překl. úvěru

6 334 Kč 3,80 %

Úroky z překl. úvěru celkem Typ klienta

1 292 136 Kč Fyzická osoba

43 268 Kč 822 548 Kč 10 154 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru činí 20 000 Kč. Tak, aby mohla rodina čerpat úvěr k březnu 2014, musí měsíčně „dospořovat“ 4 000 Kč a pravidelná měsíční splátka by činila 10 154 Kč. Spoření bude ukončeno v dubnu 2023, to je o 3 roky dříve než u první verze, ale i tak by úvěr ze stavebního spoření byl ukončen až v roce 2031. Splátka úvěru by byla opět 12 000 Kč. Na úrocích by rodina zaplatila bance 1 476 935 Kč. Tabulka 7: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 1 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

16. 03. 2006 31. 03. 2023


15. 05. 2031 2 000 000 Kč 1 365 275 Kč


1 181 452 Kč 4 000 Kč


3,70 %

184 799 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Rodina spoří od roku 2006 a to k dnešnímu datu dává celkem 8 let spoření. Ke splnění podmínek přidělení řádného úvěru dojde až v roce 2029, do té doby bude rodina splácet překlenovací úvěr.

48

Tabulka 8: Fáze překlenovacího úvěru Měsíční splátka

11 092 Kč

Doba, po kterou se bude splácet

30. 4. 2014 – 30. 6. 2021

Úroková sazba úvěru

4,24 %

Zdroj: vlastní zpracování Tabulka 9: Fáze řádného úvěru Měsíční splátka

11 000 Kč


30. 6. 2021 – 25. 4. 2033


5%

Zdroj: vlastní zpracování Celý úvěr se tedy bude splácet 20 let. Díky překlenovacímu úvěru budou mít úvěr dražší. Suma celkových plateb stavební spořitelně je 3 676 920 Kč. Na úrocích tedy zaplatí bance 1 676 920 Kč. 4.4.2 Druhý modelový příklad Manželský pár si chce vzít úvěr na byt v částce 1 500 000 Kč. Příjmy tohoto manželského páru činí 34 000 Kč a výdaje 16 000 Kč. Manželský pár má sjednané stavební spoření od února 2003 s cílovou částkou 1 500 000 Kč. Měsíčně spoří částku 2 500 Kč. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 10: Nabídka spoření modelového příkladu 2 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

1 500 000 Kč 10. 02. 2003


31. 08. 2019 30. 11. 2019 30. 11. 2019 505 000 Kč 85 280 Kč 0 Kč



Zdroj: vlastní zpracování

49

Manželský pár má k březnu 2014 našetřeno na stavebním spoření 388 336 Kč. Splňuje 25 % cílové částky a hodnota hodnotícího čísla je 482. Podmínky minima hodnotícího čísla dosáhne už v květnu 2015, ale podmínky 40 % naspoření cílové částky dosáhne až v srpnu 2019. Tabulka 11: Nabídka úvěru modelového příkladu 2 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

10. 02. 2003 30. 11. 2019


15. 07. 2028 1 500 000 Kč 1 084 769 Kč


882 010 Kč 2 000 Kč


5%

201 409 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Čerpat úvěr může manželský pár až se splněním podmínek v listopadu 2019 a bude ho splácet až do roku 2028. Se stanovenou splátkou 9 000 Kč bude hodnota úvěru 882 010 Kč. Tato stavební spořitelna nabízí manželskému páru i vyšší úrokovou sazbu 5 % p.a., protože smlouva byla založena za jiných podmínek než má banka nyní. Úroková sazba úvěru se odvíjí od úrokové sazby spoření, kterou rodina má 2 % p.a. Tabulka 12: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 2 Cílová částka Datum uzavření smlouvy Podmínky splněny ke dni

1 500 000 Kč 10. 02. 2003 31. 05. 2018

45 503 Kč 616 110 Kč 2 000 Kč

31. 08. 2018 535 755 Kč 76 932 Kč



4 751 Kč 3,80 %


883 686 Kč Fyzická osoba

82 355 Kč 618 110 Kč 7 616 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Jak je vidět na nabídce, překlenovací úvěr by zkrátil dobu spoření o rok, o tuto dobu by se samozřejmě zkrátilo i splácení úvěru. Ale i tak je 1 rok málo. S měsíční splátkou 9 000 Kč měsíčně zaplatí bance na úrocích 1 086 104 Kč. 50

Tabulka 13: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 2 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

10. 02. 2003 31. 08. 2018


15. 04. 2027 1 500 000 Kč 1 087 664 Kč


883 890 Kč 2 000 Kč


5%

202 418 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Manželský pár má již založené stavební spoření od roku 2003. Od založení smlouvy za 12 let spoření stále nemají splněny hlavní podmínky stavební spořitelny. Tabulka 14: Fáze překlenovacího úvěru Měsíční splátka

8 325 Kč


30. 4. 2014 – 31. 3. 2018


4,24 %


8 250 Kč


31. 3. 2018 – 25. 3. 2029


5%

Zdroj: vlastní zpracování Celkové splácení úvěru bude 16 let. Suma všech provedených plateb bude 2 749 845 Kč. Proto zaplatí bance na úrocích 1 249 845 Kč.

51

4.4.3 Třetí modelový příklad Rodina se třemi dětmi si chce vzít úvěr na rekonstrukci rodinného domu v hodnotě 600 000 Kč. Příjmy této domácnosti činí 39 000 Kč a výdaje 24 000 Kč. Rodina nemá sjednané stavební spoření. Je schopna spořit měsíčně 3 000 Kč. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 16: Nabídka spoření modelového příkladu 3 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

600 000 Kč 18. 03. 2014


30. 06. 2021 30. 09. 2021 30. 09. 2021 270 000 Kč 8 711 Kč 0 Kč



Zdroj: vlastní zpracování Rodina pro zatím nemá stavební spoření sjednané, začíná spořit až v březnu 2014. Hodnotící číslo s minimální hodnotou 600 má splněno v červnu 2021 a minimum cílové částky má již v srpnu 2020. S částkou 3 000 Kč měsíčně splní podmínky poskytnutí úvěru v roce 2021. Tabulka 17: Nabídka úvěru modelového příkladu 3 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

18. 03. 2014 30. 09. 2021


15. 11. 2028 600 000 Kč 359 606 Kč


315 929 Kč 2 000 Kč


3,70 %

43 020 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Pokud si rodina vezme úvěr v roce 2021 po splnění podmínek, bude splácet až do roku 2028 se splátkou 3 800 měsíčně. Hodnota úvěru bude 315 929 Kč. Úroková sazba je standardní dle aktuální nabídky stavební spořitelny.

52


600 000 Kč 18. 03. 2014 31. 05. 2024

20 449 Kč 247 135 Kč 2 000 Kč

31. 08. 2024 237 500 Kč 10 117 Kč



1 901 Kč 3,80 %



11 635 Kč 249 135 Kč 3 801 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Využití překlenovacího úvěru je pro rodinu nevýhodné, prodloužil by dobu splácení o 3 roky. Uspořená částka na stavebním spoření by byla nižší díky úrokové sazbě překlenovacího úvěru. Se splátkou 3 800 Kč měsíčně zaplatí bance úroky v částce 292 558 Kč. Tabulka 19: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 3 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

18. 03. 2014 31. 08. 2024


15. 10. 2032 600 000 Kč 408 813 Kč


352 865 Kč 2 000 Kč


3,70 %

54 963 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Tato rodina uzavírá stavební spoření až v roce 2014, jelikož do této doby jiné uzavřené nemá. S měsíční splátkou 3 345 Kč měsíčně dosáhne stanovených podmínek v roce 2028, kdy jí bude přidělen řádný úvěr. Jelikož chce čerpat peníze hned, musí využít překlenovacího úvěru.

53


3 345 Kč


30. 4. 2014 – 30. 9. 2028


4,24 %

Zdroj: vlastní zpracování Tabulka 21: Fáze přiděleného úvěru Měsíční splátka

3 300 Kč


30. 9. 2028 – 25. 9. 2040


5%

Zdroj: vlastní zpracování Překlenovací úvěr umožňuje získat rodině peníze ihned s celkovou dobou splácení 27 let. Zaplatí ale více peněz na úrocích, jelikož úrokovou sazbu, kterou by měli za spoření, mají nahrazenou úrokovou sazbou za překlenovací úvěr. Celková suma plateb je 1 091 900 Kč. Na úrocích tedy zaplatili 491 900 Kč. 4.4.4 Čtvrtý modelový příklad Partneři žijící v jedné domácnosti si chtějí vzít úvěr na dům v částce 1 800 000 Kč. Příjmy této domácnosti činí 33 500 Kč a výdaje 17 000 Kč. Partneři mají sjednané stavební spoření od roku 2000 s cílovou částkou 1 800 000 Kč. Měsíčně spoří částku 1 500 Kč.

54

Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 22: Nabídka spoření modelového příkladu 4 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

1 800 000 Kč 20. 06. 2000


30. 09. 2026 31. 12. 2026 31. 12. 2026 477 000 Kč 222 276 Kč 0 Kč



Zdroj: vlastní zpracování Partneři mají k březnu 2014 našetřeno 321 789 Kč. Cílová částka je splněna na 17 % a hodnotící číslo má hodnotu 362. Hodnotícího čísla sice dosáhnou v květnu 2017, ale minima % cílové částky až v září 2026. Tabulka 23: Nabídka úvěru modelového příkladu 4 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

20. 06.2 000 31. 12. 2026


15. 02. 2036 1 800 000 Kč 1 368 131 Kč


1 057 200 Kč 2 000 Kč


6%

309 534 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Úvěr ze stavebního spoření lze čerpat až v roce 2026, kdy budou splněny všechny podmínky. Partneři by ho spláceli až do roku 2036. Se splácením 8 500 měsíčně je hodnota úvěru 1 057 200 Kč. Stavební spořitelna nabízí nevýhodnou úrokovou sazbu 6 % p.a., jelikož byla smlouva podepsána za nevýhodných podmínek v roce 2000. Úroková sazba spoření je ale proto vyšší, a to 3 % p.a.

55


1 800 000 Kč 20. 06. 2000 31. 12. 2014

53 280 Kč 746 448 Kč 4 000 Kč

31. 03. 2015 608 526 Kč 134 091 Kč



5 701 Kč 3,80 %



141 922 Kč 750 448 Kč 9 139 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Při využití překlenovacího úvěru by podmínky byly splněny k březnu 2015, kdy by partneři mohli dostat úvěr ze stavebního spoření. Spláceli by do roku 2024 a na úrocích by zaplatili 1 315 241 Kč. Tabulka 25: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 4 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

20. 06. 2000 31. 03. 2015


15. 03. 2024 1 800 000 Kč 1 359 102 Kč


1 053 552 Kč 4 000 Kč


6%

306 164 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Tento modelový příklad má již založení stavební spoření od roku 2000. Partnerům jejich měsíční vklad 1 500 Kč pomůže ke splnění podmínek řádného úvěru v roce 2029. Spoření je tedy zdlouhavé z důvodu nižší částky vkladu na spoření.

56


9 985 Kč


30. 4. 2014 – 31. 3. 2029


4,24 %


9 900 Kč


31. 3. 2029 – 25. 2. 2041


5%

Zdroj: vlastní zpracování Rodina bude splácet úvěr 27 let. Suma všech plateb se vyšplhá na 3 296 225 Kč. Z tohoto důvodu přeplatí bance na úrocích 1 496 225 Kč. 4.4.5 Pátý modelový příklad Partneři žijící v jedné domácnosti si chtějí vzít úvěr na byt v hodnotě 1 200 000 Kč. Příjmy těchto partnerů činí 18 700 Kč a výdaje 9 000 Kč. Partneři nemají sjednané stavební spoření, ani nemají našetřené žádné peníze. Na stavební spoření by mohli přispívat měsíčně 4 000 Kč. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 28: Nabídka spoření modelového příkladu 5 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

1 200 000 Kč 21. 03. 2014


30. 11. 2023 29. 02. 2024 29. 02. 2024 476 000 Kč 19 431 Kč 0 Kč




57

Partneři si teprve v březnu 2014 uzavírají stavební spoření. Hodnotícího čísla dosáhnou v dubnu roku 2023 a minima naspořené částky v listopadu 2023. Tabulka 29: Nabídka úvěru modelového příkladu 5 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

21. 03. 2014 29. 02. 2024


15. 03. 2032 1 200 000 Kč 809 460 Kč


702 199 Kč 4 000 Kč


3,70 %

108 262 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Úvěr ze stavebního spoření může být poskytnut až v únoru 2024. Partneři by ho spláceli až do roku 2032 s tím, že výše úvěru dosahuje 702 199 Kč se splátkami 6 000 Kč měsíčně. Tabulka 30: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 5 Cílová částka Datum uzavření smlouvy Podmínky splněny ke dni

1 200 000 Kč 21. 03. 2014 31. 10. 2030

34 300 Kč 490 569 Kč 4 000 Kč

31. 01.2031 462 984 Kč 31 996 Kč



3 801 Kč 3,80 %



31 585 Kč 494 569 Kč 6 093 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Jak je vidět v tabulce, ani překlenovací úvěr by partnerům nepomohl naspořit si na byt v kratší době. I tak by ukončili spoření až v roce 2031 se splátkami 6 093 Kč měsíčně. Řádný úvěr by pak byl čerpán až do roku 2039 s měsíční splátkou 6 600 Kč.

58

Tabulka 31: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 5 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

21. 03. 2014 31. 01. 2031


15. 03. 2039 1 200 000 Kč 819 086 Kč


709 431 Kč 4 000 Kč


3,70 %

110 655 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Tito partneři vkládají na účet stavebního spoření 4 000 Kč měsíčně. Do této doby žádné stavební spoření neměli. Opět mají možnost využít překlenovacího úvěru pro dřívější získání peněz. Splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru bude dosaženo v roce 2028. Tabulka 32: Fáze překlenovacího úvěru Měsíční splátka

6 665 Kč


30. 4. 2014 – 31. 12. 2028


4,24 %

Zdroj: vlastní zpracování Tabulka 33: Fáze přiděleného úvěru Měsíční splátka

6 600 Kč


31. 12. 2028 – 25. 1. 2041


5%

Zdroj: vlastní zpracování Celkem by partneři spláceli úvěr 27 let. Klienti bance zaplatí celkovou sumu 2 190 096 Kč, to znamená, že na úrocích zaplatí bance 990 096 Kč.

59

4.4.6 Šestý modelový příklad Rodina s jedním dítětem si chce vzít úvěr na rodinný dům v hodnotě 3 000 000 Kč. Příjmy této rodiny činí 79 000 Kč a výdaje 29 000 Kč. Rodina nemá sjednané stavební spoření. Má našetřeno 800 000 Kč, které ovšem také potřebuje na výstavbu rodinného domu. Může měsíčně vkládat na stavební spoření 20 000 Kč. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Tabulka 34: Nabídka spoření modelového příkladu 6 Cílová částka Datum uzavření smlouvy

3 000 000 Kč 21. 03. 2014


31. 07. 2020 31. 10. 2020 31. 10. 2020 1 580 000 Kč 43 535 Kč 0 Kč


12 000 Kč 1 603 225 Kč 2 000 Kč 1 605 225 Kč 25 225 Kč 10% 2 000 Kč Fyzická osoba

Zdroj: vlastní zpracování Rodina chce využít stavebního spoření, aby si mohla půjčit peníze na rodinný dům. Smlouvu o stavebním spoření uzavře až v březnu 2014. Se splátkami 20 000 Kč měsíčně dosáhnou hodnotícího čísla v červenci 2020, ale minima naspořené částky už v dubnu 2019. Tabulka 35: Nabídka úvěru modelového příkladu 6 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

21. 03. 2014 31. 10. 2020


15. 02. 2027 3 000 000 Kč 1 562 221 Kč


1 396 775 Kč 2 000 Kč


3,70 %

164 718 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Úvěr ze stavebního spoření rodina zvládne splácet se splátkou 21 000 Kč měsíčně. V tomto případě dosáhne výše úvěru 1 396 775 Kč. Cílová částka bude přidělena v roce 2020 a splácení rodina ukončí v roce 2027.

60


3 000 000 Kč 21. 03. 2014 30. 11.2 023

22 000 Kč 1 248 802 Kč 4 000 Kč

29. 02. 2024 1 249 500 Kč 47 602 Kč



9 501 Kč 3,80 %



3 302 Kč 1 252 802 Kč 20 001 Kč

Zdroj: vlastní zpracování V tabulce je vidět, že překlenovací úvěr by rodině nepomohl, jen by prodloužil celkový proces spoření. Je tedy pro rodinu nevýhodný. Prodloužil by ukončení řádného úvěru do roku 2032 s měsíční splátkou 21 000 Kč. Tabulka 37: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 6 Datum uzavření smlouvy Datum přidělení cílové částky

21. 03. 2014 29. 02. 2024


15. 03. 2032 3 000 000 Kč 2 020 412 Kč


1 751 198 Kč 4 000 Kč


3,70 %

270 175 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Měsíční splátka 16 625 Kč měsíčně umožňuje rodině splnit podmínky pro přidělení řádného úvěru v roce 2029. Do té doby budou splácet překlenovací úvěr, jelikož potřebují peníze čerpat ihned a ne až za 16 let. Tabulka 38: Fáze překlenovacího úvěru Měsíční splátka

16 625 Kč


30. 4. 2014 – 30. 6.2 029


4,24 %

Zdroj: vlastní zpracování 61

Tabulka 39: Fáze přiděleného úvěru Měsíční splátka

16 500 Kč


30. 6. 2029 – 25. 4. 2041


5%

Zdroj: vlastní zpracování Celková doba splácení se vyšplhá na 28 let. Za překlenovací úvěr rodina samozřejmě zaplatí více peněz bance navíc. Splátka úvěru je nižší, než bylo předpokládáno. Je také nižší než částka, kterou by spláceli za hypoteční úvěr. Splácení trvá ovšem delší dobu. Suma všech zaplacených plateb je 5 512 338 Kč. Na úrocích je tedy placeno 2 512 338 Kč.

62

5. Vyhodnocení výsledků Pro vyhodnocování výsledků nebude brána v úvahu bonita klienta, pouze nabídka jednotlivých hypotečních bank a stavebních spořitelen v České republice. Zda klientům banka půjčí, je na jejím uvážení a není to předmětem této bakalářské práce. Podle výsledků simulací bonity od Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. by měly všechny modelové příklady tuto podmínku splňovat. Po porovnávání nabídek úvěrů ze stavebního spoření nelze doslova rozhodnout, který je lepší a který horší. Úrokové sazby se odvíjí od spousty detailních kritérií. K tomu by bylo potřeba více informací k modelovým příkladům. Jsou to proto pouze hrubé výpočty úvěrů ze stavebního spoření, kde byl vybrán jeden z nabízených produktů. První modelový příklad: Rodina žádá o úvěr 2 000 000 Kč na rodinný dům. Má již jednu půjčku, ale ta nemá velký vliv na splácení úvěru na bydlení. Přibližná odhadující částka splátky pro rodinu je cca 12 000 Kč a zvolené období splácení je 18 let. Nejnižší úrokovou sazbu nabízí Ge Money Bank, a. s., proto také rodina přeplatí na úrocích méně peněz a měsíční splátka úvěru je také nejnižší. Jedná se o produkt variabilní hypotéky, kde se část úrokové sazby mění. Pokud by rodina chtěla raději stabilnější úrokovou sazbu, byla by lepší nabídka Wüstenrot hypoteční banky, a. s. Naopak nejvyšší úrokovou sazbu nabízí Česká spořitelna, a. s. Tento úvěr by byl proto nejdražší. Shrnutí částek je uvedeno v následující tabulce a tučně je vyznačena nejlepší nabídka hypotečního úvěru na bydlení.

63

Tabulka 40: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 1 měsíční celkové úroky splátka v Kč v Kč

úroková sazba (v % p.a.) Ge Money Bank, a. s.

2,44

11 451

473 416


3,29

12 282

652 912

Československá obchodní banka, a. s.

2,84

11 837

556 792


3,09

12 083

609 928


2,99

11 985

588 760


2,69

11 691

525 256

Zdroj: vlastní zpracování Nabídka stavebních spořitelen je odlišná a ve všech parametrech se shoduje. V průměru se měsíční splátka pohybuje kolem 11 000 Kč, ale v úrocích je pak vidět celkový rozdíl skoro přesných 200 000 Kč. Je proto výhodnější nabídka Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Tabulka 41: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 1 překlenovací úvěr

řádný úvěr

úroková měsíční úroková sazba (v % splátka v sazba (v p.a.) Kč % p.a.)

měsíční splátka v celkové Kč úroky


3,8

10 154

3,7

12 000

1 476 935

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.

4,24

11 092

5

11 000

1 676 920

Zdroj: vlastní zpracování Nad tímto případem není ani možné uvažovat o úvěru ze stavebního spoření se srovnáním nabídky hypoteční banky. V úrokové sazbě je tak veliký rozdíl, že přeplatek na úrocích je obrovský. Je zde nutnost volby hypoteční banky.

64

Druhý modelový příklad: Manželský pár si půjčuje 1 500 000 Kč na koupi bytu. Hodnota úvěru by byla 100 % hodnoty nemovitosti. Měsíční splátka úvěru by se měla pohybovat kolem 9 000 Kč. Optimální doba splácení je stanovena 20 let. Z důvodu financování 100 % hodnoty nemovitosti je úroková sazba úvěru vyšší. Nejlepší podmínky nabízí Komerční banka, a. s., nejnižší úrokovou sazbu a tedy i nižší přeplatek úroků bance. Nejvyšší úrokovou sazbu poskytuje Wüstenrot hypoteční banka, a. s. a její nabídka je proto nejméně výhodná. Vzhledem k nabídce od Ge Money Bank, a. s., která poskytuje hypoteční úvěr pouze financováním 80 % hodnoty nemovitosti, by se manželskému páru vyplatilo našetřit 300 000 Kč a půjčit si jen 1 200 000 Kč. Úroková sazba by poté výrazně poklesla a nabídka by byla velmi výhodná. Tabulka 42: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 2 úroková sazba (v % p.a.)

měsíční celkové úroky splátka v Kč v Kč

Ge Money Bank, a. s.

2,59

8 524

232 032


4,19

9 241

717 840


4,34

9 361

746 640


4,19

9 241

717 840


3,99

9 082

679 680


4,59

9 563

795 120

Zdroj: vlastní zpracování Srovnání nabídek stavebních spořitelen není tolik odlišné. Je vidět, že nabídka je rozdílná důvodem jiné úrokové sazby. Pokud by klienti získali u Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. nějaké výhody, nabídky by byly srovnatelné. V tuto chvíli ale vychází výhodněji nabídka Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s.

65

Tabulka 43: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 2 překlenovací úvěr

řádný úvěr




3,8

7 616

5

9 000

1 086 104


4,24

8 325

5

8 250

1 249 845

Zdroj: vlastní zpracování Úroková sazba překlenovacího úvěru se skoro shoduje s nabídkou Komerční banky, a. s., ale úroková sazba řádného úvěru je už odlišná. Rozdíl je pak vidět na celkových úrocích. Pro tento modelový příklad je výhodnější nabídka od hypoteční banky. Třetí modelový příklad: Rodina si půjčuje peníze na rekonstrukci v hodnotě 600 000 Kč. Splátka úvěru by byla v optimu kolem 3 800 Kč měsíčně s dobou splácení 17 let. Jelikož z hypotečního úvěru není financováno 70 – 80 % hodnoty nemovitosti, nepohybuje se úroková sazba na nejnižších úrovních. Pro tento modelový příklad nabízí nejnižší úrokovou sazbu Wüstenrot hypoteční banka, a. s. zároveň s nejnižší měsíční splátkou i menším přeplatkem bance na úrocích. Naopak nejvyšší úrokovou sazbu udává Ge Money Bank, a. s. Tabulka 44: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 3 úroková sazba (v % p.a.)



3,44

3 889

193 356


3,39

3 874

190 296


3,14

3 799

174 996


3,19

9 814

178 056


2,99

3 755

166 020


2,79

3 697

154 188

Zdroj: vlastní zpracování 66

Za stavebních spořitelen vyšla levněji nabídka od Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. podle zadaných parametrů. Úvěr bude rozdělený na překlenovací a řádný. Tabulka 45: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 3 překlenovací úvěr úroková měsíční sazba (v % splátka p.a.) v Kč

řádný úvěr úroková sazba (v % p.a.)

měsíční splátka v Kč

celkové úroky


3,8

3 801

3,7

3 800

292 558


4,24

3 345

5

3 300

491 900

Zdroj: vlastní zpracování Při srovnání výsledků obou možných případů je zřejmé, že nabídka hypotečního úvěru

od

Wüstenrot

hypoteční

banky,

a.

s.

bude

výhodnější

než

od Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Na první pohled je vidět rozdíl v úrokových sazbách, přeplatek na úrocích se liší přibližně o 140 000 Kč. Čtvrtý modelový příklad: Partneři si půjčují 1 800 000 Kč na dům. Měsíční splátka je optimální kolem 9 000 Kč a zároveň s dobou splácení 28 let. Úroková sazba je v tomto případě velmi vysoká, protože partneři financují nemovitost úvěrem z 90%. Nejmenší úrokovou sazbu poskytuje Raiffeisenbank, a. s., kde přeplatek na úrocích je jediný pod 1 000 000 Kč. Nejméně výhodná nabídka je od Wüstenrot hypoteční banky, a. s. Rozdíl na úrocích je necelých 500 000 Kč. Velmi výhodná by byla nabídka Ge Money Bank, a. s. pokud by se partnerům podařilo naspořit 200 000 Kč. Půjčka by znamenala 1 600 000 Kč. Úroková sazba by byla nižší a varianta hypotečního úvěru by byla nejlepší.

67

Tabulka 46: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 4 měsíční splátka v Kč

úroková sazba (v % p.a.)

celkové úroky v Kč


2,59

8 549

451 760


4,19

9 109

1 260 624


4,34

9 264

1 312 704


3,19

8 108

924 288


3,99

8 904

1 191 744

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

4,59

9 526

1 400 736

Zdroj: vlastní zpracování Stavební spořitelny nabízí pro tento model téměř srovnatelné nabídky úvěru ze stavebního spoření z hlediska úrokových sazeb. Nabídka Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. by proto mohla být při využití případných klientských výhod lepší variantou. Pro tento moment je ale nižší nabídka Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Tabulka 47: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 4 překlenovací úvěr

řádný úvěr




3,8

9 139

6

8 500

1 315 241


4,24

9 985

5

9 900

1 496 225

Zdroj: vlastní zpracování Srovnáním stavební spořitelny a hypoteční banky je vyvozen jasný závěr. Opět vítězí nabídka hypoteční banky. V úrokových sazbách není takový rozdíl. Ten můžeme vidět například na splátce úvěru a také na celkové částce úroků.

68

Pátý modelový příklad: Partneři si půjčují 1 200 000 Kč na byt. Půjčka je 100 % hodnoty nemovitosti. Jeden z partnerů studuje a nemá žádný příjem. Musí splácet 30 let, aby jejich splátka byla co nejnižší. Nejvýhodnější od

Komerční

úvěr

na

banky,

bydlení a.

s.

vychází

Naopak

pro

nejvyšší

tento

modelový

úrokovou

sazbu

příklad nabízí

Wüstenrot hypoteční banka, a. s., kde zaplatíme na úrocích přes 1 000 000 Kč. Pokud by partneři počkali, než našetří 300 000 Kč, byla by pro ně nejvýhodnější půjčka od Ge Money Bank, a. s. Tabulka 48: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 5 úroková sazba (v % p.a.)




3,44

4 012

544 320


4,29

5 931

935 160


4,34

5 967

948 120


4,19

5 861

909 960


3,99

5 722

859 920


4,59

6 145

1 012 200

Zdroj: vlastní zpracování Porovnání nabídek stavebních spořitelen není odlišné. Splátky se pohybují skoro ve stejné výši a dá se říci, že podmínky obou spořitelen jsou podobné. Na tomto modelu je tedy patrné, jak výše úrokové sazby ovlivní výsledný přeplatek bance na úrocích. Opět vychází lepší nabídka Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s.

69

Tabulka 49: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 5 překlenovací úvěr

řádný úvěr




3,8

6 093

3,7

6 600

878 457


4,24

6 665

5

6 600

990 096

Zdroj: vlastní zpracování U modelového příkladu 5 porovnáváme nabídku Komerční banky, a. s. a Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Hypoteční banka nabízí vyšší úrokovou sazbu úvěru, ale ve skutečnosti má nižší splátku úvěru a ještě se na úrocích přeplatí o něco méně peněz. Bude proto výhodnější. Šestý modelový příklad: Rodina si chce půjčit 3 000 000 Kč na rodinný dům. Měsíční splátka úvěru je 21 000 Kč s dobou splácení 15 let. Jak můžeme vidět v tabulce č. 50, nejnižší úrokovou sazba je nabízena od Ge Money Bank, a. s. Splátka se pohybuje dokonce kolem 20 000 Kč. Nejvyšší úroková sazba je nabízena od České spořitelny, a. s. s nejvyšší splátkou i přeplatkem úroků. Tabulka 50: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 6 úroková sazba (v % p.a.)



2,44

19 920

585 600


3,39

21 285

831 300


2,84

20 487

687 660


3,09

20 848

752 640


2,99

20 703

726 540


2,94

20 631

713 580


70

Nabídka stavebních spořitelen se v tomto případě liší výší měsíční splátky. Opět se z hlediska úrokových sazeb bude jevit výhodněji Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Díky odlišností jednotlivých parametrů je výrazný rozdíl v celkovém přeplatku na úrocích. Nabídka Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s., je rozložena na více let splácení s nižší měsíční splátkou. Kdyby byly zadány přibližně stejné parametry splátky úvěru, rozdíl v celkových úrocích by tak výrazný nebyl. Tabulka 51: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 6 překlenovací úvěr

řádný úvěr




3,8

20 001

3,7

21 000

1 400 794


4,24

16 625

5

16 500

2 512 338

Zdroj: vlastní zpracování Podstatný rozdíl je ovšem vidět na nabídce od Ge Money Bank, a. s. a od Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Výhodnější nabídka je od hypoteční banky. Odlišnosti v zadaných parametrech jsou patrny na první pohled. Shrnutí výsledných nabídek úvěru na bydlení pro všechny modelové příklady: Tabulka 52: Shrnutí modelový příklad

hypoteční banka

úroková sazba (v % p.a.)



1


2,44

11 451

473 416

2


3,99

9 082

679 680

3


2,79

3 697

154 188

4


3,19

8 108

924 288

5


3,99

5 722

859 920

6


2,44

19 920

585 600


71

6. Závěr Cílem bakalářské práce bylo porovnat úvěry na bydlení u stavebních spořitelen a hypotečních bank v České republice a zpracovat konkrétní případy pro domácnosti. Teoretická část byla věnována seznámení se stavebními spořitelnami a hypotečními bankami a s jejich produkty se zaměřením na hypoteční úvěr. Následně také seznámení s podmínkami poskytnutí úvěru na bydlení. V praktické části byly prováděny kalkulace a analýza na základě předchozího sběru dat. Všechny propočty byly uváděny na stanovených modelových příkladech domácností. Nejprve byly stručně popsány nabídky vybraných hypotečních bank a stavebních spořitelen. Následně byly provedeny kalkulace úvěrů na bydlení a na základě výpočtů byla vybrána nejvhodnější nabídka pro každý modelový příklad. Výsledků řešení je mnoho. Ovšem záleží na úhlu pohledu či prioritě klienta, se kterou se na jednotlivé výsledky nahlíží. Někdo upřednostňuje kratší dobu splácení, aby závazek u banky měl co nejkratší dobu. Pro někoho je podstatná výše splátky, protože není v nejlepší finanční situaci, aby si mohl dovolit splácet vysokou částku. Jsou i tací, kteří se pak úvěrem na bydlení zabývají hlouběji a zkoumají jednotlivé nabídky. Zabývají se nejnižšími úrokovými sazbami, sledují, ve které bance zaplatí méně peněz na úrocích, jaká jsou rizika nesplácení, zkoumají doby fixací a všechny ostatní souvislosti. Přitom většina potenciální klientů má společnou potřebu, a to dostat peníze ihned. Jelikož chtějí začít stavět, koupit či rekonstruovat byt nebo dům. V dnešní době existuje nespočet možností jak získat úvěr na bydlení a za jakých podmínek. V této práci byl proto vybrán vždy jeden produkt od zvolené banky i spořitelny a to co možno nejvýhodnější s ohledem na potřeby potenciálních klientů. Nabídka skutečného úvěru velmi záleží na jednotlivých potřebách klientů a také na rozboru jejich finanční situace. Hypoteční banky nabízí velké množství slev: sleva v případě vedení běžného účtu u stejné banky, za uzavření životního pojištění zároveň s úvěrem na bydlení a další. Mohou také zmírnit poplatky spojené s úvěrem na bydlení nebo je dokonce zrušit, stejně jako stavební spořitelny. Jednotlivé spořitelny i banky nabízí odlišnosti právě v maličkostech. Lze tedy doporučit

72

podrobné prozkoumání jednotlivých kritérií u všech bank pro výběr té nejlepší varianty dle potřeb klientů. Podmínky poskytnutí úvěru se mění každým rokem a úrokové sazby se mění několikrát ročně. Uvedené výpočty v bakalářské práci jsou proto aktuální k březnu roku 2014. Není nutné shánět informace o úvěru na bydlení ve velkém předstihu, protože je možné, že se podmínky změní a nebudou souhlasit s dříve zjištěnými. Jak vyplývá z provedené analýzy trhu na modelových příkladech, je nejoptimálnější mít naspořeno 20 – 30 % hodnoty nemovitosti. V těchto případech se úroková sazba pohybuje na nejnižších úrovních. Pokud mají klienti založené stavební spoření, měli by ho v budoucnu nějakým způsobem využít. Z modelových příkladů vyplývá, že nabídky stavebních spořitelen jsou v současné době zpravidla méně výhodné, a proto je možno doporučit variantu výběru prostředků u stavebních spořitelen a jejich použití u hypotečních bank, případně u jiných stavebních spořitelen. Pro klientelu, která upřednostňuje úvěr ze stavebního spoření a nemá již stavební spoření založené, je nutno lépe prozkoumat jednotlivé nabídky spořitelen. Není snadné vybrat správnou stavební spořitelnu. Dle mých zjištěných informací a propočtů, není vhodné provádět výpočty stavebního spoření na základě kalkulaček stavebního spoření, zveřejněných na internetových stránkách. Úvěrové kalkulačky poskytují velmi zkreslující informace a často omezené zadávání jednotlivých částek pro výpočet. Doporučuji věnovat této problematice větší pozornost. Prokoumat tyto nabídky úvěrů proto bude záviset na shánění podrobných informací. Nelze se tedy vyhnout návštěv poboček stavebních spořitelen a komunikovat přímo s kompetentními pracovníky. Jinou situací je výpočet hypotečního úvěru poskytovaný hypoteční bankou. Je snazší a

zvládne

ho

spočítat

téměř

každý.

Hypoteční

kalkulačky

na internetových stránkách umí poměrně přesně vypočítat úvěr na bydlení. Samozřejmě ne tak přesně, aby do nich bylo možné zadat úplně všechna kritéria, která banka na závěr poskytne. Lze si snadněji regulovat jednotlivé splátky, dobu splácení, fixaci aj. Banky už dnes nabízí velmi širokou škálu možností. Podrobnější a individuální informace nabízí pouze jednotlivé pobočky hypotečních bank. Z vyhodnocení výsledků je vidět, že každému modelovému příkladu, vyšla

73

nejvýhodnější půjčka od jiné banky. Nelze proto vybrat jedinou banku jako nejlepší v České republice. U prvního modelového příkladu byla zvolena nejvýhodnější varianta hypoteční banky od Ge Money Bank, a. s. Úroková sazba 2,44 % p.a. s měsíční splátkou 11 451 Kč. Přeplatek bance činí 473 416 Kč. Z nabídek stavebních spořitelen byla vybrána Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Avšak nabídka stavební spořitelny není výhodnější. Z velkého rozdílu přeplatku na úrocích je vidět nutnost volby hypoteční banky. Na druhém modelovém příkladu je znázorněn další případ výhodnější půjčky od hypoteční banky. Pro tento model byla zvolena nejlepší nabídka od Komerční banky, a. s. Úroková sazba úvěru 3,99 % p.a. s měsíční splátkou 9 082 Kč. Přeplatek bance činí 679 680 Kč. Ze stavebních spořitelen vyšla opět výhodněji nabídka Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. Ovšem tato nabídka není lepší, než nabídka Komerční banky, a. s. Třetí modelový příklad má opět jiný výsledek výběru hypoteční banky. V tomto případě je nejvýhodnější nabídka do Wüstenrot hypoteční banky, a. s. Úroková sazba úvěru 2,79 % p.a. s měsíční splátkou 3 697 Kč. Přeplatek bance činí 154 188 Kč. I přes to, že nabídka stavební spořitelny Wüstenrot – stavební spořitelny, a. s. je výhodná, lepší je nabídka hypoteční banky. U

čtvrtého

modelového

příkladu

je

nejlepší

variantou

nabídka

od Raiffeisenbank, a. s., jako nabídka hypoteční banky. Úroková sazba úvěru 3,19 % p.a. s měsíční splátkou 8 108 Kč. Přeplatek bance činí 924 288 Kč. Nejlepší z variant stavebních spořitelen, Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s., i přes její výhodnost nabídky, nejvýhodnější pro daný modelový příklad není. Znovu tedy vítězí nabídka hypoteční banky. Ani pátý modelový příklad nebude výjimkou. Komerční banka, a. s., kde úroková sazba je 3,99 % p.a. s měsíční splátkou 5 722 Kč, přeplatek bance činí 859 920 Kč, je výhodnější nabídkou jednak z nabídek hypotečních bank, ale i ze všech nabídek pro tento modelový příklad. I když Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. nabízí téměř srovnatelné podmínky pro úvěr na bydlení. Šestý modelový příklad opět poukazuje na výhodnost nabídky hypoteční banky. Ge Money Bank, a. s. nabízí úrokovou sazbu 2,44 % p.a. s měsíční splátkou 74

19 920 Kč. Přeplatek bance činí 585 600 Kč. Naopak v tomto případě je vidět velký rozdíl v porovnání s Wüstenrot – stavební spořitelnou, a. s., která zvítězila jako nabídka stavebních spořitelen. Z vyhodnocení výsledků jednotlivých modelových příkladů je vyvozen závěr, že hypoteční úvěr na bydlení od hypotečních bank v České republice vychází ve všech případech výhodněji oproti úvěru ze stavebního spoření stavebních spořitelen v České republice. Spotřebitelům plánujícím zařizovat vlastní bydlení v budoucnu, snad tato práce pomůže v lepší orientaci momentálních nabídek úvěrů na bydlení. Obcházení jednotlivých poboček je časově náročné, ale vyplatí se. Je zbytečné platit více peněz vybrané bance, když jiná banka poskytuje úrokovou sazbu nižší, třeba i s kratší dobou splatnosti. Je nutné brát zřetel na všechny tyto okolnosti spojující se s úvěrem na bydlení. Ochotný pracovník banky či spořitelny má přístup k více informacím a ví, kde všude je možnost přeplatek bance snížit.

75

7. Summary The purpose of this work is to compare the provision of housing loans from building societies and mortgage banks in the Czech Republic and to process specific cases for households. The aim of this work was achieved by data collection, analysis and calculations. These collected data and calculations were used to draw conclusions. First, a comparison among mortgage loans was drawn, than a comparison of building loans. From every sample the best option was chosen. Finally, these two options were compared to find the best solution. The conducted analysis enabled the best choice of housing loans for all model examples. It was concluded that offer of mortgage loans from mortgage banks are more convenient than building loans from building societies for all model examples. Therefore mortgage loans can be recommend as preferable, more convenient and less financially burdensome. This work can be understood as a recommendation for people who are considering arranging their own housing.

Keywords: Mortgage bank Building society Loan on housing

JEL G: Financial Economics

76

8. Seznamy 8.1 Seznam literatury a zdrojů Ahmad, N. W. (2011). Financial Mathematics and ist applications. New York: Ph. D & Ventus Publishing ApS. Česká spořitelna. (březen 2014). Načteno z www.csas.cz Československá obchodní banka. (březen 2014). Načteno z www.csob.cz ČR. (2014). Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. ČR. (2014). Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. ČR. (2014). Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. Dvořák, P. (2005). Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde. Ge money bank. (březen 2014). Načteno z www.gemoney.cz Golem finance. (březen 2014). Načteno z www.golemfinance.cz Kielar, P. (2010). Matematika stavebního spoření. Praha: Ekopress. Komerční banka. (březen 2014). Načteno z www.kb.cz Modrá pyramida. (březen 2014). Načteno z www.modrapyramida.cz Půlpanová, S. (2007). Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Grada. Radová, J., Dvořák, P., & Málek, J. (2005). Finanční matematika pro každého. Praha: Grada. Raiffeisenbank. (březen 2014). Načteno z www.rb.cz Revenda, Z. a. (2012). Peněžní ekonomie a bankovnictví. Praha: Management Press. Soukup, J. (2010). Makroekonomie 2. Praha: Management Press. Syrový. (2009). Financování vlastního bydlení. Praha: Grada. Syrový, P., & Novotný, M. (2005). Osobní a rodinné finance. Praha: Grada. Šenkýřová, B. (2010). Bankovnictví II. Učebnice. Praha: Grada Publishing. Wüstenrot. (březen 2014). Načteno z www.wuestenrot.cz

77

8.2 Seznam obrázků Obrázek 1: Teorie životního cyklu ................................................................................... 3 Obrázek 2: Vývoj úrokových sazeb hypoték .................................................................. 13 Obrázek 3: Souvislost mezi jednoduchým a složeným úročením .................................. 14 Obrázek 4: Překlenovací úvěr ......................................................................................... 18

8.3 Seznam tabulek Tabulka 1: Minimální úrokové sazby pro rok 2014........................................................... 9 Tabulka 2: Standardně užívané přílohy žádosti o poskytnutí úvěru ............................... 11 Tabulka 3: Přehled základních podmínek tarifů stavebních spořitelen platný k 15. 3. 2014 ................................................................................................................... 46 Tabulka 4: Nabídka stavebního spoření modelového příkladu 1 ................................... 47 Tabulka 5: Nabídka úvěru modelového příkladu 1 ........................................................ 47 Tabulka 6: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 1 ........................................................................................................................ 48 Tabulka 7: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 1 ... 48 Tabulka 8: Fáze překlenovacího úvěru ........................................................................... 49 Tabulka 9: Fáze řádného úvěru ....................................................................................... 49 Tabulka 10: Nabídka spoření modelového příkladu 2 .................................................... 49 Tabulka 11: Nabídka úvěru modelového příkladu 2 ...................................................... 50 Tabulka 12: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 2 ........................................................................................................................ 50 Tabulka 13: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 2 ........................................................................................................................ 51 Tabulka 14: Fáze překlenovacího úvěru ......................................................................... 51 Tabulka 15: Fáze řádného úvěru ..................................................................................... 51 Tabulka 16: Nabídka spoření modelového příkladu 3 .................................................... 52 Tabulka 17: Nabídka úvěru modelového příkladu 3 ...................................................... 52 Tabulka 18: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 3 ........................................................................................................................ 53 Tabulka 19: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 3 ........................................................................................................................ 53 Tabulka 20: Fáze překlenovacího úvěru ......................................................................... 54 Tabulka 21: Fáze přiděleného úvěru ............................................................................... 54 78

Tabulka 22: Nabídka spoření modelového příkladu 4 .................................................... 55 Tabulka 23: Nabídka úvěru modelového příkladu 4 ...................................................... 55 Tabulka 24: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 4 ........................................................................................................................ 56 Tabulka 25: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 4 ........................................................................................................................ 56 Tabulka 26: Fáze překlenovacího úvěru ......................................................................... 57 Tabulka 27: Fáze řádného úvěru ..................................................................................... 57 Tabulka 28: Nabídka spoření modelového příkladu 5 .................................................... 57 Tabulka 29: Nabídka úvěru modelového příkladu 5 ...................................................... 58 Tabulka 30: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 5 ........................................................................................................................ 58 Tabulka 31: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 5 ........................................................................................................................ 59 Tabulka 32: Fáze překlenovacího úvěru ......................................................................... 59 Tabulka 33: Fáze přiděleného úvěru ............................................................................... 59 Tabulka 34: Nabídka spoření modelového příkladu 6 .................................................... 60 Tabulka 35: Nabídka úvěru modelového příkladu 6 ...................................................... 60 Tabulka 36: Nabídka spoření s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 6 ........................................................................................................................ 61 Tabulka 37: Nabídka úvěru s využitím překlenovacího úvěru modelového příkladu 6 ........................................................................................................................ 61 Tabulka 38: Fáze překlenovacího úvěru ......................................................................... 61 Tabulka 39: Fáze přiděleného úvěru ............................................................................... 62 Tabulka 40: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 1 ................................... 64 Tabulka 41: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 1 ............................. 64 Tabulka 42: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 2 ................................... 65 Tabulka 43: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 2 ............................. 66 Tabulka 44: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 3 ................................... 66 Tabulka 45: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 3 ............................. 67 Tabulka 46: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 4 ................................... 68 Tabulka 47: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 4 ............................. 68 Tabulka 48: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 5 ................................... 69 Tabulka 49: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 5 ............................. 70 79

Tabulka 50: Nabídky hypotečních bank modelového příkladu 6 ................................... 70 Tabulka 51: Nabídky stavebních spořitelen modelového příkladu 6 ............................. 71 Tabulka 52: Shrnutí ........................................................................................................ 71

80

Srovnání úvěrů na bydlení u stavebních spořitelen a hypotečních bank v ČR

Recommend Documents