Splitsen reguleren? Notitie over de (on)mogelijkheden om woningsplitsing te reguleren, gecombineerd met aanvullingen over omzetten

StadsOntwikkeling

Splitsen reguleren? Notitie over de (on)mogelijkheden om woningsplitsing te reguleren, gecombineerd met aanvullingen

www.utrecht.nl

over omzetten

Notitie splitsen en omzetten, oktober 2011

1

StadsOntwikkeling

Colofon Uitgave Gemeente Utrecht StadsOntwikkeling Teksten Stadsontwikkeling, Wonen Datum Oktober 2011


2

StadsOntwikkeling

Inhoudsopgave BEGRIPPEN ....................................................................................................................................... 5

SAMENVATTING 6 SAMENVATTING.............................................................................................................................. ENVATTING

INLEIDING .......................................................................................................................................10

1.

SPLITSEN..................................................................................................................................12

1.1 BOUWKUNDIG SPLITSEN ............................................................................................................................... 12 1.2 KADASTRAAL SPLITSEN ................................................................................................................................. 13 1.3 REGULEREN?.............................................................................................................................................. 13 2.

OMZETTEN: BELEID, UITVOERING EN EVALUATIE .............................................................15

2.1 TOETSINGSKADERS EN HANDHAVING .............................................................................................................. 15 2.2 EVALUATIE OMZETTINGSBELEID ..................................................................................................................... 18 2.3 AANDACHT VOOR STUDENTEN ....................................................................................................................... 18 3.

AANBEVELINGEN ....................................................................................................................20

3.1 SPLITSEN: REGULEREN VIA BESTEMMINGSPLANNEN ........................................................................................... 20 3.2 OMZETTEN: BIJ DE LEEFBAARHEIDSTOETS VOOR DE GEHELE STAD DE WEERBAARHEID VAN EEN BUURT ALS CRITERIUM OPNEMEN, WAARMEE HET CRITERIUM KRACHTWIJK KOMT TE VERVALLEN................................................................... 21 3.3 OMZETTEN: GRENS T.B.V. HET BESCHERMEN VAN DE ZELFSTANDIGE WONINGVOORRAAD VERLAGEN VAN € 360.000 NAAR € 280.000 (WOZ-WAARDE, PRIJSPEIL 1 JANUARI JAAR VAN VERGUNNINGAANVRAAG) ....................................... 21 3.4 OMZETTEN: INTREKKINGSGROND OP BASIS VAN OVERLAST IN REGIONALE HUISVESTINGSVERORDENING BRU............. 22 3.5 ALGEMEEN: GEEN EISEN T.A.V. GELUIDWERENDE MAATREGELEN MOGELIJK .......................................................... 22 3.6 OVERIG ..................................................................................................................................................... 23 4.

VERVOLG .................................................................................................................................25

4.1 COMMUNICATIE ......................................................................................................................................... 25 4.2 VOORBEREIDINGSBESLUIT EN FACETBESTEMMINGSPLAN .................................................................................... 25 4.3 FINANCIËLE GEVOLGEN EN RISICO'S ................................................................................................................ 25 BIJLAGE 1: AANDACHTSPUNTEN BELANGHEBBENDEN.............................................................27


3

StadsOntwikkeling

BIJLAGE 2: TERUGBLIK RELEVANTE DATA OMZETTINGSBELEID..............................................33

BIJLAGE 3: BUURTEN WAAR IN BEGINSEL GEEN OMZETTINGSVERGUNNINGEN WORDEN VERLEEND VOOR NIEUWE KAMERVERHUUR...............................................................................34

BIJLAGE 4: HOSPITA EN WOONGROEP ........................................................................................35

BIJLAGE 5: KAARTEN MET TOEGEVOEGDE WOONRUIMTE D.M.V. BOUWKUNDIGE SPLITSING EN VERLEENDE OMZETTINGSVERGUNNINGEN IN 2007, 2008, 2009 EN 2010.36


4

StadsOntwikkeling

Begrippen Als een woning kamergewijs wordt verhuurd (vooral t.b.v. studentenhuisvesting) is sprake van omzetten. Als een woning (vaak grondig) wordt verbouwd tot meerdere appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht (vooral t.b.v. starters) is sprake van splitsen. De onderwerpen blijken soms lastig uit elkaar te houden. Dit is begrijpelijk, want de effecten op buurt-/straatniveau verschillen niet veel van elkaar. In deze notitie ligt de nadruk op het bouwkundig splitsen van eengezinswoningen. Om vooraf duidelijkheid te verschaffen over de fenomenen, worden in onderstaand kader de belangrijkste verschillen beschreven tussen het bouwkundig splitsen, het kadastraal splitsen van woonruimte en het omzetten van woonruimte. Splitsen (bouwkundig en/of kadastraal)

Eén zelfstandige woning

Meerdere zelfstandige woningen

t.b.v. bewoning door één huishouden

t.b.v. bewoning door meerdere huishoudens

Kenmerken van splitsen* • De nieuwe appartementen hebben eigen voorzieningen, d.w.z. eigen bad- of doucheruimte, toilet en keuken én een eigen huisnummer: toegekend als de woning voldoet aan de eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld aan woonfuncties met ontheffingsmogelijkheid tot aan het programma van eisen voor een splitsingsvergunning. • Er ontstaan nieuwe woningen (één woning wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen). • Bouwkundig splitsen: als de te realiseren appartementen bestemd zijn voor verhuur, is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig (toets aan o.a. Bouwbesluit) • Kadastraal splitsen: via een splitsingsvergunning o.b.v. de Regionale Huisvestingsverordening BRU ontstaan zelfstandige juridische eenheden die verkocht kunnen worden. Bij een verbouwing kan daarnaast ook een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig zijn. * De notitie gaat niet over het juridisch splitsen van bestaand bezit van corporaties of beleggers. Daarnaast richt de notitie zich vooral op het bouwkundig splitsen, aangezien het verbouwen van bestaande eengezinswoningen tot meerdere appartementen in bepaalde buurten tot problemen leidt. Omzetten

Eén zelfstandige woning

Onzelfstandige bewoning t.b.v.

t.b.v. bewoning door één huishouden

kamerbewoning

Kenmerken van omzetten • Kamerbewoners delen (meestal) voorzieningen als bad- of doucheruimte, toilet en keuken. • Er ontstaan geen nieuwe woningen, alleen het gebruik verandert. • Er is een omzettingsvergunning nodig o.b.v. de Regionale Huisvestingsverordening BRU.


5

StadsOntwikkeling

Samenvatting In deze beleidsnotitie wordt een voorstel gedaan voor het reguleren van het splitsen van woningen. Daarnaast wordt ook bekeken of het beleid met betrekking tot het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) nader aangescherpt moet worden. Er is sprake van splitsen als een woning wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht (vooral t.b.v. starters). Tot nu toe zag het college geen aanleiding om dit fenomeen te sturen en gelden er geen beleidsregels, anders dan de wettelijke eisen. In de praktijk betekent dit dat woningen bouwkundig en eventueel kadastraal gesplitst kunnen worden, zodra voldaan wordt aan (bouwkundige) vergunningeisen. De toename van het aantal splitsingen, de gevolgen van splitsen voor de samenstelling van de woningvoorraad en met name voor de leefbaarheid in buurten, het toenemende aantal klachten vanuit de bewoners en ook de signalen vanuit een aantal wijkraden, hebben geleid tot een raadsinformatieavond en commissievergadering over dit onderwerp. Tegen deze achtergrond heeft de commissie het college gevraagd om de (on)mogelijkheden van nadere regulering van splitsen te laten onderzoeken. In dat kader is deze notitie opgesteld. Bij het onderzoeken en uitwerken van de mogelijkheden, heeft het college steeds rekening gehouden met een dilemma. Enerzijds heeft Utrecht de ambitie uitgesproken om Stad van Kennis en Cultuur te zijn met het daarbij passende aanbod van goede woonmilieus voor hoogopgeleide afgestudeerden (één- of tweepersoonshuishoudens, die een voorkeur hebben voor woonruimte in en om het centrum). Splitsen is een van de middelen om aan de vraag van deze starters te voldoen; het woningaanbod reageert via dit middel flexibel op een behoefte vanuit de markt. Anderzijds heeft het college aandacht voor de effecten van splitsen op de samenstelling van de woningvoorraad en de leefbaarheid in buurten. Cijfers van de afgelopen jaren laten zien dat splitsen nu vooral plaatsvindt in die delen van de stad met relatief kleine en betaalbare woningen (ca. 50 – 120 m²), zoals Zuilen, Lombok en Oudwijk. Woningen in deze buurten zijn nog aantrekkelijk voor startende gezinnen en spelen dus een rol in de wooncarrière van deze huishoudens. Zeker in een universiteitsstad als Utrecht wonen gezinnen met een voorkeur voor stedelijke woonmilieus. Het college heeft in de Woonvisie ook aangegeven dat gezinnen onder meer in de bestaande woningvoorraad een woning zouden moeten kunnen vinden. Naast effecten op de samenstelling van de woningvoorraad, heeft splitsen ook gevolgen voor de leefbaarheid in buurten. Het aantal meldingen van bezorgde bewoners over de negatieve gevolgen die zij ervaren van splitsen, is de laatste tijd toegenomen. Meldingen komen uit de gebieden waar veel splitsingen plaatsvinden en hebben onder andere betrekking op geluidsoverlast voor directe buren, een toename van de parkeerdruk van zowel fietsen als auto's, aantasting van de privacy door op- en aanbouwen aan woningen, een afname van de sociale samenhang in buurten en een afname van beschikbare woningen voor startende gezinnen. Ook gaan veel zorgen en meldingen over het (vermeende) gebrek aan handhaving bij overlast- of illegale situaties. Er is gezocht naar een evenwicht binnen het beschreven spanningsveld. Dit heeft geleid tot het voorstel om splitsen in bepaalde delen van de stad te reguleren. Er is onder andere bekeken welke ruimte bestemmingsplannen bieden bij de beoordeling van vergunningaanvragen. Ook is onderzocht of ruimtelijke en bouwkundige elementen daarbij een rol kunnen spelen. Dit heeft geleid tot het voorstel om splitsen in bepaalde delen van de stad te reguleren. Naast de mogelijkheden voor het reguleren van splitsen, is bekeken of er aanvullingen nodig en mogelijk zijn op het gebied van omzetten. Er is sprake van omzetten als een woning kamergewijs wordt verhuurd (vooral t.b.v. studentenhuisvesting). In oktober 2010 heeft een evaluatie van het omzettingsbeleid plaatsgevonden, waarin geconcludeerd werd dat er geen aanleiding is om het omzettingsbeleid ingrijpend te wijzigen. Toch blijft het onderwerp vragen en zorgen oproepen bij buurtbewoners, maar ook bij


6

StadsOntwikkeling

studenten. Bewoners zijn vaak bezorgd over de leefbaarheid van hun buurt, terwijl studenten door de strengere regels een nog nijpender tekort ervaren aan studentenkamers. Bij de bespreking van de evaluatie in een raadsinformatieavond en in de raadscommissie is dan ook een aantal suggesties gedaan voor aanpassing en/of verbetering. Deze zijn nader onderzocht en in deze notitie meegenomen. Bevindingen en aanbevelingen Doel van deze notitie is het formuleren van (juridisch houdbare) voorstellen ten aanzien van het reguleren van splitsen, gecombineerd met aanvullingen op het gebied van het omzettingsbeleid. Bij het opstellen van de aanbevelingen zijn adviezen van verschillende belanghebbenden betrokken, waaronder het advies van de wijkraad West (ondersteund door de andere wijkraden). •

Splitsen: reguleren via bestemmingsplannen

Het belangrijkste instrument om splitsingen te reguleren is het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan legt voor een van te voren vast te stellen grondgebied de bouwen gebruiksmogelijkheden van bouwwerken en gronden vast. Bij het vaststellen van het gebruik van gebouwen kunnen alle zaken worden geregeld die ruimtelijk planologisch relevant zijn. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening werd het ook mogelijk om regels op te nemen ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Staat een wijk (of een deel daarvan) vanwege de vele splitsingen van eengezinswoningen onder druk, dan kan dit in het bestemmingsplan worden gereguleerd of worden tegengegaan via het opnemen van bijzondere gebruiksregels. Voor die gebieden kan het aspect leefbaarheid dus worden vertaald in het bestemmingsplan. In Utrecht is er een aantal gebieden waar de laatste vier jaar veel splitsingen en omzettingen hebben plaatsgevonden. Deze gebieden worden over het algemeen gekenmerkt door een specifieke stedenbouwkundige structuur van smalle straten en relatief kleine en betaalbare woningen. Bewoners van deze buurten maken zich in toenemende mate zorgen over aantasting van de leefbaarheid. Een verdere toename van het aantal splitsingen in die gebieden zou tot nog meer verdichting leiden. Gelet op hun (zeker in vergelijking met andere buurten) kleinschalige stedenbouwkundige opzet, kunnen die buurten dit moeilijk verdragen. Op basis van het voorgaande wordt voorgesteld om splitsen in de volgende gebieden te reguleren middels het opstellen van een facetbestemmingsplan: - Delen van Ondiep-West en Zuilen - Delen van Lombok (Schepenbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplanprocedure) - Delen van Rivierenwijk en Dichterswijk-West - Delen van Oudwijk en Watervogelbuurt (Watervogelbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplanprocedure) - Delen van Vogelenbuurt en Wittevrouwen. De doorlooptijd voor het opstellen van het facetbestemmingsplan bedraagt 9 tot 12 maanden (inclusief vaststelling door de gemeenteraad). Om te voorkomen dat in die periode zaken worden geregeld die we door de nieuwe bestemmingsplanvoorschriften juist proberen te voorkomen, kan de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit nemen. •

Omzetten: binnen de leefbaarheidstoets voor de gehele stad de weerbaarheid van de buurt als criterium opnemen, waarmee het criterium criterium Krachtwijk komt te vervallen

Door voor de gehele stad de weerbaarheid van de buurt als criterium op te nemen, wordt het systeem van de omzettingsvergunning eenduidiger en de leefbaarheidstoets individueler; als alle reguliere vergunningaanvragen op dezelfde wijze worden getoetst, worden de Krachtwijken minder


7

StadsOntwikkeling

gestigmatiseerd. In de beoordeling wordt voortaan ook het belang meegewogen om te voorkomen dat de situatie in een onder druk staande buurt verslechtert. Hoewel de leefbaarheidstoets dus individueler wordt, zullen de kwetsbare delen van de Krachtwijken in de praktijk beschermd blijven tegen omzetten. •

Omzetten: de grens t.b.v. het beschermen van de zelfstandige woningvoorraad verlagen van € 360.000 naar € 280.000 (WOZ(WOZ-waarde, prijspeil 1 januari jaar van vergunningaanvraag)

Bij het bepalen van de grens in 2009 werden woningen met een WOZ-waarde van € 360.000 bereikbaar geacht voor starters en doorstromers op de Utrechtse woningmarkt. Onder de huidige economische omstandigheden (waardedaling van woningen in de afgelopen 4 jaar in Utrecht, en de aangescherpte regels t.a.v. financiering) is het realistisch deze grens te verlagen naar € 280.000. Hiermee stijgt het aantal woningen dat bij een positieve leefbaarheidstoets zonder compensatie kan worden omgezet. Aangezien de meeste omzettingsvergunningen zijn verleend voor woningen met een WOZ-waarde onder de € 280.000, blijft de belangenafweging t.b.v. het beschermen van de bereikbare zelfstandige voorraad, wel voldoende bestaan. •

Omzetten: intrekkingsgrond intrekkingsgrond op basis van structurele overlast opnemen in Regionale Huisvestingsverordening BRU

Verschillende belanghebbenden hebben geadviseerd om een omzettingsvergunning tijdelijk te verlenen en de kamerverhuursituatie na een bepaalde periode weer opnieuw te beoordelen. Vanwege het feit dat handhaving en uitvoering van een dergelijke regeling zeer tijdrovend is, wordt hiervoor niet gekozen. Wel wordt geadviseerd om een intrekkingsgrond op basis van structurele overlast te bespreken met de BRUgemeenten en op te nemen in de Regionale Huisvestingsverordening BRU. Bij een dergelijke regel is het van belang te benadrukken dat bij ervaren overlast het initiatief om tot een oplossing te komen in eerste instantie bij beide partijen ligt. Pas als er echt sprake is van structurele overlast, vastgelegd in een dossier (d.w.z. klachten geregistreerd over een bepaalde periode), kan worden overgegaan tot het intrekken van de vergunning. Mogelijk gevolg van een dergelijke maatregel is dat klachten over kamerbewoning toenemen en daarmee de handhaving. •

Omzetten: geen quota invoeren & compensatie handhaven

Op het eerste gezicht lijkt het hanteren van quota een bruikbaar instrument om de toename van kamerverhuur in gebieden te reguleren. Echter, gezien de verwachte administratieve opgave, financiële en mogelijk juridische gevolgen (o.b.v. ervaringen in andere steden), blijft het advies aan het college om de individuele toetsing zoals die nu wordt uitgevoerd te handhaven; dit is het meest nauwkeurig en daarmee optimaal. De compensatieregeling is een uitwerking van het vereiste in de Huisvestingswet in het geval dat de belangenafweging in het nadeel van de aanvrager uitvalt en dient ter waarborging van één van de beleidsuitgangspunten van het omzettingsbeleid, namelijk het beschermen van de betaalbare woningvoorraad. De compensatie wordt ingezet om elders woningen toe te voegen. De enige mogelijkheid om de compensatie "af te schaffen" is door de Utrechtse beleidsdoelstelling om te draaien en het belang van de aanvrager bij omzetten zwaarder te laten wegen dan het belang van het behoud van de zelfstandige woning. Er is echter geen reden dit beleidsuitgangspunt aan te passen en dus blijft de compensatie vooralsnog gehandhaafd. Algemeen Alge meen •

Geen eisen t.a.v. geluidwerende maatregelen mogelijk

Belanghebbenden zien graag dat geluidwerende eisen als voorwaarden worden verbonden aan zowel de omgevingsvergunning t.b.v. bouwkundig splitsen als aan de omzettingsvergunning. Aan de omgevingsvergunning voor bouwkundig splitsen, de splitsings-, en de omzettingsvergunning mogen echter geen eisen of voorwaarden worden gesteld die verder gaan


8

StadsOntwikkeling

dan het Bouwbesluit toestaat. Dat betekent dat geen eisen kunnen worden gesteld ter voorkoming of vermindering van geluidsoverlast voor naaste buren. De noodzaak voor het eisen van extra geluidsvoorzieningen wordt wel gedeeld door andere grote gemeenten. Het verdient dan ook aanbeveling om in het nieuwe landelijke Bouwbesluit (voor het onderdeel woningen) hiervoor aparte verbouwnormen op te nemen. Onderzocht wordt op welke wijze invloed kan worden uitgeoefend om dit voor elkaar te krijgen. •

Bij zowel splitsen als omzetten is het van belang om aandacht te blijven hebben voor (communicatie t.a.v.) klachtenadministratie en –afhandeling, mogelijkheden voor bewoners om te reageren op een vergunningaanvraag, en handhaving.

•

Bij zowel splitsen als omzetten zullen ontwikkelaars en verhuurders dringend worden

•

Bij omgevingsvergunningen t.b.v. bouwkundig splitsen, wordt voortaan zeer terughoudend

geadviseerd, en waar mogelijk gestimuleerd, om geluidwerende maatregelen te nemen. omgegaan met het verlenen van ontheffingen van het Bouwbesluit. •

De gemeente neemt het initiatief om partijen te stimuleren tot het invoeren van een Keurmerk voor kamerverhuur.

Een dergelijk Keurmerk is bedoeld voor verhuurders die aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van o.a. huurcontracten en onderhoud. Bij de uitwerking van het Keurmerk wil de gemeente kijken naar mogelijkheden voor het inbouwen van een incentive voor goedwillende verhuurders. Een koppeling met de compensatie is wettelijk gezien echter niet mogelijk en niet gewenst: een Keurmerk is gericht op het waarborgen van kwaliteit, terwijl de compensatie een volkshuisvestelijk doel dient (compensatie/bescherming van de zelfstandige woonruimte). Aandachtspunten •

Splitsen verschuift mogelijk naar andere wijken

Het is niet uit te sluiten dat het reguleren van splitsen voor bepaalde wijken in bestemmingsplannen, leidt tot een verschuiving van het fenomeen naar andere delen van de stad. Dit effect kan ertoe leiden dat bewoners uit die delen ook vragen om splitsen middels de bestemmingsplanregeling aan banden te leggen. Dit moet dan op dat moment worden beoordeeld. •

Kosten en - dekking voorbereidingsbesluit voorbereidin gsbesluit en facetbestemmingsplan

De kosten van het voorbereidingsbesluit en het facetbestemmingsplan waarin voor acht gebiedsdelen de bestemming Wonen wordt aangescherpt worden begroot op € 40.000. De werkzaamheden voor het facetbestemmingsplan houden in het opstellen en in procedure brengen (t/m vaststelling door de raad en publicatie ten behoeve van beroep). Binnen het actualiseringsprogramma bestemmingsplannen bestaat hiervoor geen dekking, vandaar dat de kosten worden gedekt uit de exploitatie van sector Publieke Diensten. •

H andhaving

De huidige aandacht voor de onderwerpen splitsen en omzetten kan veel klachten en meldingen genereren. In het Handhavingsprogramma 2011 voor de openbare en bebouwde ruimte zijn voor het onderwerp waarvan de omzettingsvergunning deel uitmaakt, voor wat betreft handhaving, 150 zaken opgenomen (dit is inclusief binnenkomende klachten en meldingen). Het lijkt op dit moment al niet waarschijnlijk dat het geprognotiseerde aantal van 150 voldoende is om alle zaken binnen dit programma op te pakken. Indien meer inzet nodig is voor de handhaving en aanpak van illegale onttrekkingsvergunningsituaties (o.a. kamerverhuur), is een verschuiving binnen het bestaande handhavingsprogramma of toevoegen van extra capaciteit benodigd.


9

StadsOntwikkeling

Inleiding Aanleiding

Als een woning kamergewijs verhuurd gaat worden (vooral t.b.v. studentenhuisvesting) is sprake van omzetten (van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte). Als een woning wordt verbouwd tot meerdere appartementen die vervolgens afzonderlijk worden verhuurd of verkocht (vooral t.b.v. starters) is sprake van splitsen. Het onderwerp omzetten van woonruimte staat al langere tijd in de belangstelling. In oktober 2010 heeft een evaluatie van het omzettingsbeleid plaatsgevonden, waarin geconcludeerd werd dat er geen aanleiding is om het omzettingsbeleid ingrijpend te wijzigen. Toch blijft het onderwerp vragen en zorgen oproepen bij buurtbewoners, maar ook bij studenten. Bewoners zijn vaak bezorgd over de leefbaarheid van hun buurt, terwijl studenten door de strengere regels een nog nijpender tekort ervaren aan studentenkamers. Bij de bespreking van de evaluatie in een raadsinformatieavond en in de raadscommissie is dan ook een aantal suggesties gedaan voor aanpassing en/of verbetering van het omzettingsbeleid. Deze zijn nader onderzocht en worden in de notitie meegenomen. Met betrekking tot splitsen zag het college tot nu toe geen aanleiding om dit fenomeen te sturen en gelden er geen beleidsregels, anders dan de wettelijke eisen. De toename van het aantal splitsingen, de gevolgen van splitsen voor de samenstelling van de woningvoorraad en met name voor de leefbaarheid in buurten, het toenemende aantal klachten vanuit de bewoners en ook de signalen vanuit een aantal wijkraden, hebben geleid tot een raadsinformatieavond en commissievergadering over dit onderwerp. Tegen deze achtergrond heeft de commissie het college gevraagd om de (on)mogelijkheden van nadere regulering van splitsen te laten onderzoeken. Het splitsen van woningen heeft positieve en minder positieve kanten. Enerzijds heeft Utrecht de ambitie uitgesproken om Stad van Kennis en Cultuur te zijn met het daarbij passende aanbod van goede woonmilieus voor hoogopgeleide afgestudeerden. Deze groep starters bestaat uit één- of tweepersoonshuishoudens, die een voorkeur hebben voor woonruimte in en om het centrum. Splitsen is een middel om aan de vraag van deze starters te voldoen; de woningvoorraad reageert daarmee flexibel op de behoefte vanuit de markt. Daar komt bij dat woningen ten behoeve van een splitsing worden opgeknapt, wat een positieve uitwerking kan hebben op de omgeving. Anderzijds geeft de gemeente in haar Woonvisie aan dat ook gezinnen in de bestaande woningvoorraad een woning moeten kunnen vinden. Zeker in een universiteitsstad als Utrecht wonen gezinnen met een voorkeur voor stedelijke woonmilieus en de gemeente wil deze groep niet uitsluiten. Ook heeft het college aandacht voor de zorgen van omwonenden over de gevolgen van splitsen voor de leefbaarheid in de wijk. Ook het omzetten van woningen kent voor- en nadelen. Door omzetten ontstaan kamers voor met name studenten. In een studentenstad als Utrecht is dat op het eerste gezicht uiteraard een gewenste ontwikkeling. Toch heeft het verschijnsel ook minder gewenste effecten. Omwonenden ervaren een toename van het aantal kamerverhuurpanden vaak als een bedreiging voor het woon- en leefgenot in hun buurt. Ook gaat het omzetten van woningen vaak ten koste van betaalbare zelfstandige woningen, een woningcategorie die het gemeentebestuur juist wil beschermen voor startende huishoudens op de Utrechtse woningmarkt. De bescherming van zowel de leefbaarheid in buurten als van betaalbare zelfstandige woningen, zijn voor het college aanleiding geweest om de toename van het aantal omzettingen in de stad af te remmen. In dat kader is het beleid voor het verkrijgen van een vergunning


10

StadsOntwikkeling

om kamers te verhuren, de omzettingsvergunning, in 2007 aangepast (met aanscherpingen in 2008, 2009 en 2010). Hoewel het splitsen van een woning iets anders is dan het omzetten van een woning, ervaren buurtbewoners weinig verschil tussen de effecten van beide fenomenen. Zorgen en meldingen vanuit buurten hebben onder andere betrekking op geluidsoverlast voor directe buren, een toename van de parkeerdruk (van zowel fietsen als auto's), aantasting van de privacy als gevolg van op- en aanbouwen aan woningen, een afname van de sociale samenhang in buurten en een afname van beschikbare woningen voor startende gezinnen. Ook hebben veel zorgen en meldingen betrekking op het (vermeende) gebrek aan handhaving ten aanzien van overlastsituaties of illegale situaties.

Doel van de notitie

Deze notitie is opgesteld om de mogelijkheden voor regulering van splitsen te onderzoeken. Gezien de aanhoudende aandacht voor en zorgen over het omzetten van woningen, worden ook verschillende aspecten van dat beleid tegen het licht gehouden. Er wordt onder andere onderzocht of elementen uit het omzettingsbeleid, zoals de leefbaarheidstoets, gebruikt kunnen worden bij splitsen. Ook wordt bekeken welke ruimte bestemmingsplannen bieden bij de beoordeling van vergunningaanvragen, evenals de mogelijkheden om ruimtelijke en bouwkundige elementen daarbij een rol te laten spelen. Bij het opstellen van de notitie is rekening gehouden met het spanningsveld tussen enerzijds positieve en anderzijds minder positieve effecten van splitsen en omzetten op zowel de samenstelling van de woningvoorraad als de leefbaarheid in buurten.

Opbouw van de notitie

In het volgende hoofdstuk wordt het huidige splitsingsbeleid kort toegelicht. Ook wordt bekeken in welke buurten het vooral voorkomt, wat de gevolgen zijn en welke doelen we nastreven met regulering. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het omzettingsbeleid. De doelen van het beleid en de toetsingskaders komen aan bod. Verder wordt stilgestaan bij de resultaten van de in 2010 uitgevoerde evaluatie van het omzettingsbeleid (vastgesteld door het college op 26 oktober 2010). Aandachtspunten bij zowel splitsen als omzetten, zijn de handhaving en de manier waarop wordt omgegaan met en gecommuniceerd over meldingen en klachten van bewoners. Hoofdstuk 3 bevat de belangrijkste aanbevelingen voor het reguleren van splitsen, gecombineerd met aanvullingen op het gebied van omzetten. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 in beeld gebracht welke stappen ondernomen moeten worden om de aanbevelingen uit te voeren. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de gevolgen van de extra regelgeving voor de handhaving en de daaruit voortvloeiende financiële gevolgen. Bij het opstellen van de notitie zijn verschillende belanghebbenden geraadpleegd (USF Studentenbelangen, Vereniging Vastgoedbelang en een vertegenwoordiging van de wijkraden). De aandachtspunten die daarbij aan de orde zijn gekomen, zijn meegenomen in de notitie (zie Bijlage 1 voor de beantwoording van het advies van wijkraad West en aandachtspunten van andere belanghebbenden).


11

StadsOntwikkeling

1.

Splitsen

Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwkundige en kadastrale splitsingen (zie ook het begrippenkader op pag. 4).

1.1 Bouwkundig splitsen Voor het bouwkundig opsplitsen van één woning naar meerdere woningen is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen op grond van de Wabo vereist (voormalige bouwvergunning). De aanvraag wordt getoetst aan: •

Welstand

•

Monumenten

•

Bouwbesluit Alle appartementen die door de verbouwing ontstaan moeten afzonderlijk voldoen aan de eisen uit deze landelijke regeling, zoals brandveiligheid en isolatie. De regels mogen niet door gemeenten worden aangevuld of gewijzigd (hierover straks meer).

•

Bouwverordening (o.a. parkeren) In 2008 is de minimumparkeernorm voor bouwontwikkelingen < 1000m² in gefiscaliseerd gebied (= betaald parkeren) vervallen.

•

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan: in de meeste bestemmingsplannen wordt gesproken van de bestemming Wonen: alle woonvormen (ééngezinswoningen, appartementen, kamergewijze bewoning etc.) vallen hieronder. Het bestemmingsplan biedt op deze wijze dus geen mogelijkheid om een vergunning voor bouwkundig splitsen te weigeren. Als er strijd is met het bestemmingsplan kan ontheffing worden verleend door een aanvraag te toetsen aan beleidsregels. Op dit moment is er echter geen specifiek beleid op het gebied van het bouwkundig opsplitsen van woningen.

Bij een bouwkundige splitsing wordt een eigenaar ook altijd gewezen op de splitsingseisen. Als niet aan die eisen wordt voldaan, is een kadastrale splitsing (t.b.v. verkoop) daarna namelijk niet mogelijk. In de praktijk kiezen eigenaren er dan ook vaak voor om een bouwkundige splitsing te laten voldoen aan de splitsingseisen. Schematisch Omgevingsvergunning voor

Toets aan:

activiteit bouwen: op aanvraag

- Welstand

aangegeven dat appartementen na verbouwing worden verhuurd

- Monumenten - Bouwbesluit - Bouwverordening (o.a. parkeren) - Bestemmingsplan Als aan (alle) bovenstaande eisen wordt voldaan, dan kan de omgevingsvergunning niet worden geweigerd. Een eigenaar wordt ook altijd gewezen op de splitsingseisen (vastgesteld programma van eisen: eisen hoger dan bouwbesluit best. bouw). Als aan de splitsingseisen wordt voldaan, kunnen de appartementen (op termijn) juridisch worden gesplitst en verkocht.


12

StadsOntwikkeling

1.2 Kadastraal splitsen Voor het kadastraal splitsen (t.b.v. het vormen van juridische eenheden die verkocht kunnen worden) is een splitsingsvergunning op basis van de Regionale Huisvestingsverordening BRU vereist. Wanneer een woning eerst nog wordt verbouwd, is de kadastrale splitsing ook een bouwkundige splitsing. Voor een kadastrale splitsing gelden wel aanvullende bouwkundige eisen, vastgelegd in het programma van voorzieningen bij kadastraal splitsen. Deze voorzieningen worden geëist op basis van de Huisvestingswet en liggen tussen het niveau van Bouwbesluit bestaande bouw en Bouwbesluit nieuwbouw. In de praktijk blijken de meeste appartementen die ontstaan door een bouwkundige splitsing na realisatie ook te worden verkocht; in de meeste gevallen is een splitsing dus getoetst aan de splitsingseisen. Schematisch Omgevingsvergunning voor

Dan ook

Toets aan:

activiteit bouwen: op

splitsingsvergunning nodig

- Welstand

aanvraag aangegeven dat appartementen na verbouwing worden verkocht

- Monumenten - Bouwverordening (o.a parkeren, zie hierboven) - Bestemmingsplan - Bouwbesluit - Splitsingseisen (vastgesteld programma van eisen: eisen iets hoger dan bouwbesluit best. bouw). Wanneer niet aan de splitsingseisen wordt voldaan, wordt geen splitsingsvergunning verleend. De eigenaar kan er dan voor kiezen de appartementen te verhuren i.p.v. verkopen.

Deze notitie richt zich met name op het bouwkundig splitsen. Juist het verbouwen van bestaande eengezinswoningen tot meerdere appartementen leidt in bepaalde buurten tot problemen, los van het feit of deze appartementen vervolgens verhuurd of verkocht worden (kadastraal splitsen).

1.3 Reguleren? Naast meldingen in het kader van de omzettingsvergunning krijgt de gemeente veel klachten over ontwikkelaars/aannemers die onder het mom van vergunningsvrij bouwen alvast starten met het verbouwen van een woning; zonder omgevingsvergunning wordt een woning bijvoorbeeld maximaal uitgebouwd om hem vervolgens bouwkundig te splitsen. Als de gemeente iets dergelijks constateert, wordt een bouwstop opgelegd (inclusief dwangsom). Achteraf kan het merendeel van deze zaken echter vaak met een omgevingsvergunning worden gelegaliseerd. Voor omwonenden kan dit moeilijk te verkroppen zijn; zij vinden een toename van het aantal splitsingen (en daarmee woningen) een ongewenste ontwikkeling. Anders dan bij omzetten, kan in geval van een illegale splitsing geen bestuurlijke boete worden opgelegd. Om een goed beeld te krijgen waar in Utrecht de laatste 4 jaar de meeste omzettingen en splitsingen hebben plaatsgevonden, zijn deze zaken op wijkkaarten afgebeeld (zie kaarten in Bijlage 5). Naast de meldingen geeft dit een goed beeld van de gebieden waar regulering mogelijk gewenst is, dan wel effect kan hebben.


13

StadsOntwikkeling

Uit gegevens van het CBS blijkt dat jaarlijks ca. 250 woningen door splitsen aan de Utrechtse voorraad worden toegevoegd. Binnen de stad lijkt een verschuiving zichtbaar; in 2008 gebeurde het vooral in de Binnenstad, een jaar later vooral in Noordoost (met name in Wittevrouwen) en in 2010 bleken Noordwest (Zuilen-West en delen van Ondiep) en West (Lombok) het meest aantrekkelijk om woningen te splitsen. Opvallend is dat de splitsingen in Zuilen en Ondiep in dezelfde gebieden plaatsvinden als waar een groot deel van de omzettingen heeft plaatsgevonden (zijstraten van de Amsterdamsestraatweg). Ook de wijk West verdient op dit punt aandacht. In 2010 lag het aantal splitsingen daar opvallend hoog, met name in Nieuw-Engeland en Lombok. Net als in Zuilen en Ondiep zijn hier ook veel woningen omgezet. De genoemde gebieden worden onderscheiden door een stedenbouwkundige opzet van smalle straten en relatief kleine, betaalbare woningen die kennelijk financieel en technisch eenvoudig te splitsen zijn. Doel reguleren In bepaalde delen van de stad heeft splitsen nadelige gevolgen voor de samenstelling van de woningvooraad en de leefbaarheid (o.a. verdichting, geluidsoverlast bij directe buren a.g.v. bouwtechnische staat, veranderde bevolkingssamenstelling, minder beschikbaar voor startende gezinnen). Hierover ontvangt het college in toenemende mate meldingen van bezorgde buurtbewoners. Voor die gebieden wil het college over middelen beschikken om de leefbaarheid te kunnen beschermen. Doel van het reguleren is dus niet om het opsplitsen van woningen in de hele stad onmogelijk te maken. Eerder is bijvoorbeeld al aangegeven dat naast de minder positieve effecten van splitsen, het fenomeen ook positieve kanten kent (o.a. woonruimte voor starters, doorstroming vanuit kamers). In die zin past splitsen dan ook binnen het beleid in Utrecht waarin het huisvesten van starters een belangrijk onderdeel vormt (o.a. Woonvisie). Appartementen die ontstaan door splitsing moeten echter meer worden gezien als aanvulling op het reguliere aanbod voor starters en de diverse nieuwbouwprojecten en -plannen (o.a. 1000 zelfstandige starters- en studenteneenheden in Citycampus MAX, 40 startersappartementen aan de Opaalweg, 260 startersappartementen op locatie de DeBoo op Rotsoord).

Samengevat In bepaalde delen van de stad heeft de toename van het aantal woningsplitsingen ongewenste gevolgen voor de samenstelling van de woningvoorraad en voor de leefbaarheid. Deze gebieden worden gekenmerkt door de specifieke stedenbouwkundige opzet (relatief kleine, betaalbare woningen en smalle straten).Op dit moment bestaan er echter geen regels om deze ontwikkeling te sturen. In deze notitie wordt onderzocht welke sturingsinstrumenten ingezet kunnen worden om een verdere toename van het aantal splitsingen in bepaalde gebieden te reguleren. Gezien het spanningsveld tussen enerzijds de gevolgen voor de leefbaarheid in buurten en anderzijds de grote behoefte aan kleine appartementen en de wens om meer deregulering, zal splitsen in een aantal wijken gereguleerd worden. Het is zeker niet de bedoeling het splitsen van woningen in de hele stad onmogelijk te maken.


14

StadsOntwikkeling

2.

Omzetten: beleid, uitvoering en evaluatie

Om grip te krijgen op de toename van kamerverhuur in zelfstandige woningen, besloot het college in januari 2007 het beleid ten aanzien van de omzettingsvergunning te wijzigen. Het doel was (en is) tweeledig: •

Het beschermen van de betaalbare woningvoorraad voor starters en doorstromers, en

•

Het beschermen van de leefbaarheid in buurten.

Vanaf 28 januari 2007 geldt het beleidsuitgangspunt dat het behoud van zelfstandige woonruimte in beginsel prioriteit heeft boven het realiseren van onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat een omzettingsvergunning vanaf dat moment, anders dan daarvoor het geval was, niet meer automatisch wordt verleend.

2.1 Toetsingskaders en handhaving Na januari 2007 is het omzettingsbeleid verschillende keren aangepast en aangescherpt (Bijlage 2 bevat een overzicht van relevante beslismomenten t.a.v. het beleid). Bij iedere aanvraag om omzettingsvergunning vindt een individuele belangenafweging plaats. Het college wordt hierin geadviseerd door een ambtelijke werkgroep, de onttrekkingscommissie. Bij de belangenafweging wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang bij het behoud van de woning als zelfstandige woonruimte (volkshuisvestelijke toets). Ook de leefbaarheid in de straat en buurt wordt betrokken bij de afweging (leefbaarheidstoets). Op basis van de uitkomst van de belangenafweging wordt een omzettingsvergunning geweigerd of verleend (met of zonder voorwaarde van compensatie). In deze paragraaf wordt de huidige werkwijze bij aanvragen om omzettingsvergunning kort uitgewerkt. Juridisch getoetst ge toetst Het huidige omzettingsbeleid is in juridische procedures al een aantal keer door de rechter getoetst en positief beoordeeld. De rechter is van mening dat per vergunningaanvraag maatwerk wordt geleverd, waarbij alle belangen (aanvrager, woningvoorraad en leefbaarheid) zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Individuele belangenafweging

Leefbaarheidstoets wel of geen vergunning Bij de leefbaarheidstoets spelen onder andere het onderhoudsniveau van het pand en de situatie in de straat (straatbeeld) een rol. Ook wordt bekeken of er sprake is van een nieuwe of een bestaande 1 situatie van kamerverhuur. Eigenaren van bestaande kamerverhuurpanden waarvoor nog geen vergunning is verleend, kunnen die alsnog aanvragen. De situatie kan dan worden gelegaliseerd, tenzij er sprake is van een exces (bijvoorbeeld in de vorm van een klachtenpatroon). Verder worden specifieke klachten of meldingen over het pand en eventuele reacties van belanghebbenden op de gepubliceerde vergunningaanvraag meegenomen bij de belangenafweging. Als de onttrekkingscommissie daar aanleiding toe ziet, wordt de verhuurder geconfronteerd met de

1 Er is sprake van bestaande kamerverhuur als de situatie is ontstaan voor 2 april 2008 (toen het beleid werd aangescherpt en in principe geen nieuwe kamerverhuur meer werd toegestaan in de aandachtswijken).


15

StadsOntwikkeling

meldingen en in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Ook kan het wijkbureau, de wijkagent, of welzijnsorganisatie Portes om advies of informatie worden gevraagd over een adres. Andere aspecten die bij de leefbaarheidstoets worden betrokken zijn het Algemeen Buurtoordeel uit de Utrechtse Wijkenmonitor en de vraag of de vergunningaanvraag betrekking heeft op een Krachtwijk. Utrecht kent de volgende Krachtwijken: Overvecht, Ondiep, Zuilen, Kanaleneiland en Hoograven (zie kaart in Bijlage 3). Op basis van de genoemde criteria ontstaat een compleet beeld van de situatie waarop de onttrekkingscommissie haar advies aan het college kan baseren. Wanneer de belangenafweging op grond van de leefbaarheidstoets negatief uitvalt, volgt op basis van de Regionale Huisvestingsverordening een weigering van de omzettingsvergunning.

Volkshuisvestelijke toets vergunning met of zonder compensatie Als de leefbaarheidstoets positief uitvalt, volgt de volkshuisvestelijke toets. De onttrekkingscommissie stelt een advies op waarbij het belang van de aanvrager bij de omzetting is afgewogen tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad. In de Utrechtse Woonvisie is vastgelegd dat woningen in de categorie die nog bereikbaar is voor doorstromers op de woningmarkt (WOZ-waarde tot € 360.000, prijspeil 2009) beschermd zouden moeten worden tegen omzetten in onzelfstandige woonruimte. Heeft een aanvraag betrekking op een woning die behoort tot genoemde categorie, en weegt het belang van de aanvrager minder zwaar, dan wordt een omzettingsvergunning alleen verleend wanneer de aanvrager bereid is compensatie te bieden. Dat kan via financiële compensatie (€ 223,00 per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woonruimte die verloren gaat), óf via 'reële' compensatie (nieuwe, gelijkwaardige woonruimte in de stad aanbieden). In geval van financiële compensatie wordt het bedrag gestort in het woonruimteonttrekkingsgfonds. Uit dit fonds worden bijdragen verstrekt voor bijvoorbeeld het realiseren van nieuwe woonruimte boven winkels of in voormalige bedrijfspanden. Zo wordt woonruimte die verloren gaat, elders in de stad weer toegevoegd aan de woningvoorraad. De gemeente hecht dus veel belang aan het behoud van woningen onder een bepaalde WOZwaarde. Echter, wanneer de omzetting een specifiek maatschappelijk belang of ander zwaarwegend belang dient, kan de onttrekkingscommissie adviseren het belang van de aanvrager zwaarder te laten wegen dan het behoud van de zelfstandige woning (bijvoorbeeld bij een vergunningaanvraag t.b.v. een begeleid wonen project, of het huisvesten van buitenlandse operatie-verpleegkundigen bij een groot tekort aan dergelijk personeel). In de praktijk blijken de meeste vergunningen te worden verleend onder voorwaarde van financiële compensatie. Bij slechts een klein deel van de vergunningaanvragen valt de volkshuisvestelijke toets uit in het voordeel van de aanvrager en hoeft geen compensatie te worden geboden; dit geldt voor aanvragen voor panden uit de 'dure' categorie en voor situaties waarbij de omzetting een specifiek maatschappelijk belang dient dat zwaarder weegt dan het belang van het behoud van de zelfstandige woning. OuderOuder - kind constructie tijdelijke vergunning zonder compensatie De ouder-kind constructie vormt een aparte categorie binnen het omzettingsbeleid. Van een ouder-kind constructie is sprake als een ouder of verzorger een woning koopt en deze verhuurt aan zoon of dochter (ingeschreven bij een Utrechtse onderwijsinstelling voor MBO, HBO of Universiteit) plus een aantal medestudenten. Op basis van de regeling komt een aanvrager in


16

StadsOntwikkeling

aanmerking voor een tijdelijke omzettingsvergunning voor een periode van maximaal vijf jaar. Aangezien het om een tijdelijke situatie gaat en de woning in principe na vijf jaar weer als zelfstandige woonruimte wordt teruggebracht, hoeft geen compensatie te worden geboden. De evaluatie van het omzettingsbeleid (okt. 2010) heeft ertoe geleid dat sinds 4 januari 2011 ook bij vergunningaanvragen voor nieuwe ouder-kind constructies een reguliere leefbaarheidstoets wordt uitgevoerd. Voorheen was dat niet het geval. In de volgende paragraaf volgt meer informatie over de beleidsevaluatie. Hospita en woongroep geen omzettingsvergunning Hospita-situaties en woongroepen zijn bijzondere vormen van zelfstandige bewoning. In die gevallen is geen omzettingsvergunning nodig (bijlage 4 bevat een omschrijving van de begrippen). Doordat de gemeente verschillende signalen ontving over mogelijk misbruik van de hospitaregeling (verhuurders proberen via de regeling het aanvragen van een omzettingsvergunning en het betalen van compensatie te omzeilen), is de definitie van een hospitasituatie nu aangepast. Daarnaast is een verscherpte bewijsvoering ingevoerd, waarbij de verhuurder (hoofdhuurder) naast huurovereenkomst(en) een verklaring moet overleggen dat er daadwerkelijk sprake is van een hospitasituatie conform de regels in de Regionale Huisvestingsverordening. Daarbij wordt nadrukkelijk gewezen op de bestuurlijke boete als bij controle blijkt dat deze verklaring valselijk is afgegeven. Handhaving (behandeling (behandeling meldingen, bestuurlijke boete) boete ) Zoals aangegeven worden klachten en meldingen van bewoners betrokken bij de leefbaarheidstoets. Daarnaast worden bewoners opgeroepen om met vragen, meldingen of klachten over panden contact op te nemen met de gemeente. Op die manier kunnen mogelijk illegale situaties aan het licht komen en worden onderzocht. De werkwijze van de gemeente met betrekking tot klachten en meldingen van bewoners gaf vorig jaar aanleiding tot ontevredenheid. Oorzaak van deze onvrede was een achterstand in de afhandeling van meldingen, die in 2010 was ontstaan. Dit kwam door het extreem hoge aantal aanvragen voor een omzettingsvergunning of gedoogverklaring 2 (respectievelijk ca. 350 en ca. 430) dat in de tweede helft van 2009 was ingediend. Het eerste halfjaar van 2010 was nodig om dit grote aantal aanvragen te behandelen. O m de ontevredenheid zoveel mogelijk weg te nemen, zijn alle nog openstaande meldingen (ca 200) eind 2010 opgepakt en alsnog in behandeling genomen. Inmiddels hebben alle melders een terugmelding ontvangen en is een flink deel van de adressen in procedure genomen. Daarnaast worden alle meldingen sinds januari 2011 opgenomen in een nieuw geautomatiseerd systeem, waarbij de melder binnen 3 dagen een ontvangstbevestiging ontvangt en binnen 2 weken een tussenbericht. Met deze werkwijze is er meer lijn gekomen in de afhandeling en behandeling van meldingen en klachten. Ook wordt zo beter gestuurd op het voorkomen van nieuwe achterstanden. Als n.a.v. een melding of klacht sprake blijkt te zijn van een illegale situatie en legaliseren niet tot de mogelijkheden behoort, volgt handhaving. Hierbij heeft de gemeente de mogelijkheid tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Op 15 februari 2011 heeft het college besloten tot invoering van de deze bestuurlijke boete voor een aantal overtredingen van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening BRU. Hieronder valt ook het zonder vergunning omzetten van

2 De gedoogregeling, waarbij de situatie van kamerbewoning werd gedoogd als de eigenaar kon aantonen dat de situatie is ontstaan voor 1 oktober 1990, stopte per 1 september 2009. Deze deadline heeft geleid tot een hoos aan aanvragen om gedoogverklaring.


17

StadsOntwikkeling

zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. De boete wordt ingezet naast de al bestaande dwangsom of bestuursdwang en kan oplopen tot € 18.500,00. In de praktijk wordt na controle echter vaak geconstateerd dat het gaat om te legaliseren of inmiddels legale kamerverhuur. Voor de verhuurder is dat een positief resultaat, maar voor omwonenden is dat niet altijd de oplossing voor hun probleem. Wanneer een omzettingsvergunning eenmaal is verleend, bestaat op dit moment geen mogelijkheid om deze in te trekken op basis van overlast.

2.2 Evaluatie omzettingsbeleid Om te bekijken of het omzettingsbeleid tot de gewenste effecten heeft geleid en of het beleid eenvoudiger en effectiever kon worden, is in oktober 2010 een evaluatie opgesteld3. Belangrijkste conclusie van de evaluatie was dat de doelstellingen ten aanzien van het beschermen van de betaalbare zelfstandige woningvoorraad en het beschermen van de leefbaarheid zijn behaald. Dat blijkt onder andere uit het feit dat er nauwelijks vergunningen zijn aangevraagd voor nieuwe situaties van kamerbewoning. Tussen april 2008 en juni 2010 zijn 344 reguliere omzettingsvergunningen verleend.4 Het grootste deel daarvan (98%) had betrekking op het legaliseren van bestaande kamerverhuur. Er zijn acht vergunningen verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning, alle acht in een niet-Krachtwijk. In totaal zijn er 23 vergunningen geweigerd, waarvan 19 in een Krachtwijk. Verder blijkt dat de meeste vergunningen (exclusief de tijdelijke vergunningen op basis van de ouder-kind constructie) zijn verleend in Zuilen (69 in totaal), waarvan 54 in Zuilen West. Gezien het geringe aantal aanvragen voor nieuwe kamerverhuur zag het college op dat moment geen aanleiding om het beleid ingrijpend te wijzigen; zowel inhoudelijk als juridisch waren daarvoor geen overwegende redenen. Wel is besloten om bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren. Voorheen gebeurde dat niet, omdat een tijdelijke omzetting in het algemeen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid. Door bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren is het beleid op dat toetsingsonderdeel eenduidiger geworden. Gevolg is dat dergelijke aanvragen, anders dan voorheen, voortaan ook geweigerd kunnen worden op basis van het leefbaarheidscriterium. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de zorgen van buurtbewoners, met name de bewoners uit de Krachtwijken. Zij hadden bezwaren tegen deze bijzondere vorm van omzetten, alhoewel het aantal verleende tijdelijke vergunningen daar niet heel hoog was5.

2.3 Aandacht voor studenten Het feit dat het college de voorraad betaalbare woningen wil beschermen (door middel van een aangescherpt omzettingsbeleid en het reguleren van het splitsen van woningen) betekent niet dat het

3

T.b.v. de evaluatie is o.a. een analyse gemaakt van aantal en soort behandelde vergunningaanvragen. Daarvoor is de

periode gebruikt april 2008 (moment waarop in beginsel geen omzettingsvergunningen meer werden verleend voor nieuwe kamerverhuur, én de ouder-kind constructie werd geïntroduceerd) en juni 2010. 4 Dit aantal verwijst naar de verleende omzettingsvergunningen en verschilt dus van het aantal in paragraaf 1.2 genoemde 780 aangevraagde omzettingsvergunningen en gedoogverklaringen. 5 Uit de evaluatie bleek dat t/m juni 2010, 59 tijdelijke vergunningen zijn verleend o.b.v. de ouder-kind constructie (zowel t.b.v. legaliseren van bestaande situaties als nieuwe situaties van kamerbewoning). Een derde van die tijdelijke vergunningen is verleend in een Krachtwijk, met name in Ondiep (6 stuks). Buiten de Krachtwijken zijn de meeste tijdelijke vergunningen verleend in Lombok (7 stuks).


18

StadsOntwikkeling

college geen aandacht heeft voor het kamertekort onder studenten. Utrecht is immers een studentenstad en wil dat ook graag blijven. Voldoende aanbod van kamers voor deze studenten is dan ook van groot belang. Het collegeprogramma bevat de volgende maatregelen op dit terrein: •

Op de Uithof is nog ruimte voor 500 kamers (op te leveren voor 2014), met een uitloop naar 2200 eenheden op de Uithof in de periode daarna.

•

Transformeren van leegstaande kantoren tot (tijdelijke) kamers.

Daarnaast worden onderstaande instrumenten ingezet: •

Tijdelijke verhuur in woningen die op de nominatie staan voor sloop.

•

Geschikt maken van voormalige kantoor- of winkelpanden door de SSH voor het huisvesten van studenten of net-afgestudeerden (bijv. in het Broekmanpand aan de Amsterdamsestraatweg).

•

Doorstroming vanuit kamers stimuleren d.m.v. - Campuscontracten - Starterslening: stap naar een koopwoning wordt makkelijker - 40% sociale huur- en koopwoningen als uitgangspunt bij nieuwbouw - Woonvisie: aandacht voor het realiseren van startersappartementen rond het centrum

Ook de kwaliteit van kamerverhuur staat op de politieke agenda. Sinds 1 september 2010 is in Utrecht een Huurteam actief. Kamerhuurders worden actief benaderd en geïnformeerd over hun rechten met betrekking tot de hoogte van de huur en het onderhoud van de woning. Zij kunnen begeleiding krijgen bij een eventuele gang naar de huurcommissie. Het doel is om de kamermarkt t.a.v. huur en onderhoud rechtvaardiger te maken. Daarnaast wordt sinds 2008 subsidie verleend aan USF Studentenbelangen voor de website www.normalehuur.nl. Ook daarop kunnen kamerbewoners informatie vinden over het huren van een kamer, zoals over de hoogte van de huur. In het kader van het Dynamisch Stedelijk Masterplan is gekeken naar transformatielocaties die geschikt zijn voor binnenstedelijk bouwen, waaronder studentenhuisvesting. Dit blijkt op een aantal locaties nadrukkelijk het geval, bij de ontwikkeling ervan zullen studenteneenheden worden opgenomen in de programmering.

Samengevat Met het omzettingsbeleid wil het college de betaalbare zelfstandige woningvoorraad én de leefbaarheid in wijken beschermen. Als gevolg van juridische uitspraken is het beleid de laatste jaren verschillende keren aangescherpt. Dat heeft onder andere geleid tot het huidige toetsingskader, waarbij per vergunningaanvraag de belangen van de aanvrager worden afgewogen tegen de volkshuisvestelijke belangen en de leefbaarheid. De evaluatie van het omzettingsbeleid (oktober 2010) laat zien dat de toename van het aantal omzettingen inderdaad is afgeremd; tussen april 2008 en juni 2010 zijn nauwelijks vergunningen aangevraagd voor nieuwe situaties van kamerbewoning. In die zin zag het college dan ook weinig aanleiding om het beleid ingrijpend aan te passen. Wel is ervoor gekozen om de toetsing eenduidiger te maken door vanaf 4 januari 2011 bij de ouder-kind contructie ook een leefbaarheidstoets uit te voeren. Daarnaast is extra inzet gepleegd op het inlopen van de ontstane achterstand ten aanzien van bewonersmeldingen en zijn stappen gezet in het structureren van de afhandeling ervan. Ook kan de gemeente bij illegale omzettingen sinds kort gebruik maken van de bestuurlijke boete. Ondanks de resultaten van de evaluatie blijft het onderwerp vragen en zorgen oproepen bij betrokkenen. Dit is onder andere gebleken uit een advies van de wijkraden. In dat kader wordt in deze notitie een aantal aspecten van het omzettingsbeleid tegen het licht gehouden.


19

StadsOntwikkeling

3.

Aanbevelingen

Doel van deze notitie is het formuleren van (juridisch houdbare) voorstellen ten aanzien van het reguleren van splitsen en het aanscherpen van het bestaande omzettingsbeleid. Deze voorstellen zijn hieronder weergegeven in de vorm van aanbevelingen. Er is onder andere onderzocht of elementen uit het omzettingsbeleid, zoals de leefbaarheidstoets, gebruikt kunnen worden bij splitsen. Ook is gekeken naar de ruimte die bestemmingsplannen bieden en naar de mogelijkheden om ruimtelijke en bouwkundige elementen een rol te laten spelen bij de beoordeling van een vergunningaanvraag. Bij het opstellen van de aanbevelingen hebben adviezen van verschillende belanghebbenden een rol gespeeld, waaronder een advies van de wijkraad West (ondersteund door de andere wijkraden). Bijlage 1 bevat de aandachtspunten die door verschillende partijen zijn genoemd.

3.1 Splitsen: reguleren via bestemmingsplannen Het belangrijkste instrument om splitsingen te reguleren is het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan legt voor een van te voren vast te stellen grondgebied de bouwen gebruiksmogelijkheden van bouwwerken en gronden vast. Bij het vaststellen van het gebruik van gebouwen kunnen alle zaken worden geregeld die ruimtelijk planologisch relevant zijn. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is het ook mogelijk om regels op te nemen ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Staat een wijk (of een deel daarvan) vanwege de vele splitsingen van eengezinswoningen onder druk, dan kan dit in het bestemmingsplan worden gereguleerd of worden tegengegaan via het opnemen van bijzondere gebruiksregels. Voor die gebieden kan het aspect leefbaarheid dus worden vertaald in het bestemmingsplan. Welke gebieden? Op basis van wijkkaarten waarop de omzettingen en splitsingen van de laatste vier jaar zijn aangegeven (zie Bijlage 5), het aantal meldingen van buurtbewoners, en de stedenbouwkundige opzet van deze gebieden, kunnen in Utrecht (delen van) buurten worden aangewezen waar regulering van splitsen gewenst is. Kenmerkend voor deze buurten (in vergelijking met andere Utrechtse buurten) is de kleinschalige stedenbouwkundige opzet, met smalle straten en relatief kleine en betaalbare woningen. Een verdere toename van het aantal woningsplitsingen in deze gebieden zou tot nog meer verdichting leiden, wat juist de bewuste buurten, gezien hun specifieke ruimtelijke kenmerken, niet kunnen verdragen. Het gaat om de volgende gebieden: •

Delen van Ondiep-West en Zuilen

•

Delen van Lombok (Schepenbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplan procedure)

•

Delen van Rivierenwijk en Dichterswijk-West

•

Delen van Oudwijk en Watervogelbuurt (Watervogelbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplan procedure)

•

Delen van Vogelenbuurt en Wittevrouwen.

Splitsen komt voor op verschillende plekken in Utrecht. Regulering kan plaatsvinden via lopende bestemmingsplanprocedures of door middel van een facetbestemmingsplan. Een facetbestemmingsplan wordt over bestaande bestemmingsplannen gelegd, waarmee voor alle bestaande bestemmingsplannen hetzelfde onderwerp wordt gewijzigd. In verschillende andere steden is dit al gedaan.


20

StadsOntwikkeling

In de gebieden waar het facetbestemmingsplan geldt, is het 'nee, tenzij' principe leidend. Het splitsen van woningen in deze gebieden is niet meer toegestaan, tenzij een ontheffing mogelijk is. Als onderdeel van het opstellen van het facetbestemmingsplan wordt namelijk onderzocht welke situaties via een ontheffing kunnen worden uitgesloten van de bepaling uit het bestemmingsplan. Hierbij kan het gaan om woningen boven een bepaald woonoppervlak, of woningen langs delen van bepaalde drukke verkeersaders met veel gemengde functies. Op deze manier worden via het bestemmingsplan bepaalde voorwaarden gesteld aan een bouwkundige splitsing. Dit kan alleen bij zaken die ruimtelijk relevant zijn; procesvoorwaarden (zoals het informeren van buren), of bijvoorbeeld het stellen van duurzaamheids- of geluidseisen, vallen daar niet onder.

3.2 Omzetten: bij de leefbaarheidstoets voor de gehele stad de weerbaarheid van een buurt als criterium opnemen, waarmee het criterium Krachtwijk komt te vervallen Bij de huidige leefbaarheidstoets is de uitgangspositie van Krachtwijken anders dan bij aanvragen uit een andere wijk. Door deze regeling te laten vervallen en in plaats daarvan voor de gehele stad de weerbaarheid van de buurt als criterium op te nemen, wordt het systeem van de omzettingsvergunning eenduidiger en de leefbaarheidstoets individueler. Bovendien worden de Krachtwijken dan minder gestigmatiseerd. Op basis van jurisprudentie, kan ook de toekomstverwachting en weerbaarheid van de buurt worden meegenomen bij de leefbaarheidstoets. Dat betekent dat in de beoordeling ook het belang kan worden meegenomen om te voorkomen dat de situatie in een onder druk staande buurt verslechtert. Het gaat hierbij om buurten zoals bijvoorbeeld Zuilen-West en Ondiep / 2de Daalsebuurt; volgens het Algemeen Buurtoordeel scoren ze nog een voldoende, maar ze kennen veel klachten, of anderszins signalen van een onder druk staande leefbaarheid. Hoewel de leefbaarheidstoets dus individueler wordt, zullen de kwetsbare delen van de Krachtwijken in de praktijk beschermd blijven tegen omzetten. De leefbaarheidstoets gaat er bij alle aanvragen als volgt uitzien (dus ook bij aanvragen uit Krachtwijken) - Algemeen buurtoordeel - Straatbeeld (goed / redelijk / slecht) - Eerder ingediende klachten bij SO - Bekend bij politie en/of Portes? - Reactie op publicatie? Zo ja, dan aanvrager om reactie vragen - Overige signalen die wijzen op een druk staande (of komende) leefbaarheid (weerbaarheid / incasseringsvermogen t.a.v. leefbaarheid van de buurt) ontoelaatbare inbreuk op het leefklimaat? weigeren geen ontoelaatbare inbreuk op het leefklimaat? vergunnen

3.3 Omzetten: grens t.b.v. het beschermen van de zelfstandige woningvoorraad verlagen van € 360.000 naar € 280.000 (WOZ-waarde, prijspeil 1 januari jaar van vergunningaanvraag) Bij het bepalen van de grens in 2009 werden woningen met een WOZ-waarde van € 360.000 bereikbaar geacht voor starters en doorstromers op de Utrechtse woningmarkt. Onder de huidige economische omstandigheden (waardedaling van woningen in de afgelopen 4 jaar in Utrecht, en de aangescherpte regels t.a.v. financiering) is het realistisch deze grens te verlagen naar € 280.000. Hiermee stijgt het aantal woningen dat bij een positieve leefbaarheidstoets zonder compensatie kan worden omgezet.


21

StadsOntwikkeling

Aangezien de meeste omzettingsvergunningen zijn verleend voor woningen met een WOZ-waarde onder de € 280.000, blijft de belangenafweging t.b.v. het beschermen van de bereikbare zelfstandige voorraad, wel voldoende bestaan.

3.4 Omzetten: Intrekkingsgrond op basis van overlast in Regionale Huisvestingsverordening BRU Verschillende belanghebbenden hebben geadviseerd om een omzettingsvergunning tijdelijk te verlenen en de kamerverhuursituatie na een bepaalde periode weer opnieuw te beoordelen. Vanwege het feit dat de handhaving en uitvoering van een dergelijke regeling zeer tijdrovend is, wordt hiervoor niet gekozen. Wel wordt het college geadviseerd een intrekkingsgrond op basis van overlast te bespreken met de BRU-gemeenten en op te nemen in de Regionale Huisvestingsverordening BRU. In Groningen, Eindhoven en Enschede wordt de regel al gehanteerd. Het is van belang te benadrukken dat bij ervaren overlast het initiatief om tot een oplossing te komen in eerste instantie bij beide partijen ligt. Pas als er echt sprake is van structurele overlast, vastgelegd in een dossier (d.w.z. klachten geregistreerd over een bepaalde periode), kan worden overgegaan tot het intrekken van de vergunning. Mogelijk gevolg van een dergelijke maatregel is dat klachten over kamerbewoning toenemen en daarmee de handhaving. Ook kan het leiden tot onjuiste klachten met als doel om studenten weg te krijgen. Er moeten dan ook afspraken worden gemaakt over de uitvoering van de maatregel, onder andere ten aanzien van het opbouwen van een 'overlast-dossier'. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan samenwerking met welzijnsorganisatie Portes.

3.5 Algemeen: geen eisen t.a.v. geluidwerende maatregelen mogelijk Een veel voorkomende klacht bij buren van gesplitste of kamergewijs verhuurde woningen is geluidsoverlast. Op het traditionele slaapkamerniveau komt het woonkamerniveau, waardoor geluidsoverlast wordt ervaren. Voor een redelijke oplossing zou aan de kant van de tussenmuur waar de gebruiksverandering plaatsvindt een geluidwerend pakket moeten worden aangebracht. Een zorgvuldige manier van aanbrengen is daarbij bepalend voor het succes. Splitsen Belanghebbenden zien graag dat dergelijke eisen worden gekoppeld aan het verlenen van de omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwkundig splitsen van een woning. Op basis van het landelijke Bouwbesluit mag een gemeente echter alleen hogere eisen stellen aan die delen van het gebouw die door de uitvoering van het bouwplan worden "geroerd". Onderdelen van het gebouw waaraan geen bouwactiviteiten worden gepleegd moeten wel voldoen aan de eisen voor Bouwbesluit bestaande bouw. De bestaande (vaak) steens(tussen)muren voldoen in het algemeen wel aan deze geldende geluidseis voor bestaande bouw. Er kunnen dus op basis van de huidige regelgeving geen hogere eisen worden gesteld. Het is gemeenten voorts niet toegestaan om door middel van lokale regelgeving of beleid van de landelijk geldende regels af te wijken. De omgevingsvergunning biedt daarom geen basis om extra geluidwerende voorzieningen te eisen. Ook andere gemeenten hanteren dergelijke eisen niet. Om dezelfde reden is het ook af te raden om een extra eis voor geluidwering van de woningscheidende tussenmuur op te nemen in de splitsingseisen (programma van voorzieningen ten aanzien van de toetsing van aanvragen om splitsingsvergunning t.b.v. kadastraal splitsen). De kans dat de rechter dergelijke eisen niet zal


22

StadsOntwikkeling

tolereren wordt zeer aannemelijk geacht. Dit kan weer leiden tot succesvolle schadeclaims van aannemers/ontwikkelaars. Navraag bij de bouwfysica specialisten van de andere grote gemeenten leert dat de noodzaak voor het kunnen eisen van dergelijke extra geluidsvoorzieningen wordt gedeeld. Het verdient dan ook aanbeveling om in het nieuwe Bouwbesluit (voor het onderdeel woningen) hiervoor aparte verbouwnormen op te laten nemen. Wij onderzoeken op welke wijze invloed kan worden uitgeoefend om dit voor elkaar te krijgen. Omdat de minister inmiddels via landelijke dagbladen heeft aangegeven dat hij de wijziging van het Bouwbesluit zal aangrijpen om vergaand te dereguleren, is de verwachting dat een dergelijk verzoek op de nodige weerstand kan rekenen van het ministerie. Bij die weerstand speelt ook de complexiteit van de technische oplossing en de vrees dat deze hogere eisen dan gaan gelden voor de gehele bestaande woningvoorraad een rol. Omzetten Naast het verzoek om geluidwerende maatregelen bij splitsen, zien belanghebbenden ook graag dat geluidwerende maatregelen als voorwaarde worden gekoppeld aan de omzettingsvergunning. Net als bij de omgevings- en de splitsingsvergunning kunnen verhuurders echter niet worden gedwongen om dergelijke maatregelen te nemen; de Huisvestingswet en daarmee de Regionale Huisvestingsverordening zien t.a.v. omzetten en onttrekken toe op het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad. Zij bieden geen ruimte om bouwkundige voorwaarden voor bijvoorbeeld woningscheidende muren te koppelen aan de omzettingsvergunning (de vergunning heeft betrekking op het gebruik van de woning en niet op bouwen). Bovendien is het plaatsen van bijvoorbeeld tussenmuren in een woning als gevolg van de Wabo voortaan vergunningvrij. Wel moet het woonpand als geheel voldoen aan de wettelijke eisen uit het Bouwbesluit (gebaseerd op de Woningwet). De eigenaar is daarvoor verantwoordelijk.

3.6 Overig •

Bij zowel splitsen als omzetten is het van belang om aandacht te blijven hebben voor (communicatie t.a.v.) klachtenadministratie en –afhandeling, mogelijkheden voor bewoners om te reageren op een vergunningaanvraag en handhaving.

Omdat de klachten/meldingen via meerdere kanalen bij de gemeente binnenkomen en vaak zeer divers zijn, is er behoefte aan de invoering van een systeem waarbij de melding automatisch naar de juiste plek binnen de organisatie wordt geloodst. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door middel van een vragenboom/webformulier. Er wordt naar gestreefd om dit systeem volgend jaar operationeel te krijgen. Ook wordt de gemeentelijke website zo ingericht dat burgers sneller terecht komen op de pagina waar zij vermoedens van illegale situaties kunnen melden. •

Bij zowel splitsen als omzetten zullen ontwikkelaars en verhuurders dringend worden geadviseerd, en waar mogelijk gestimuleerd, om geluidwerende maatregelen te nemen.

Het is namelijk ook in het belang van de verhuurder of ontwikkelaar om geluidsoverlast naar naastgelegen woningen te voorkomen of in ieder geval zoveel mogelijk te beperken. •


Een dergelijk Keurmerk is bedoeld voor verhuurders die aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van o.a. huurcontracten en onderhoud. Bij de uitwerking van het Keurmerk wil de gemeente kijken naar


23

StadsOntwikkeling

mogelijkheden voor het inbouwen van een incentive voor goedwillende verhuurders. Een koppeling met de compensatie is wettelijk gezien echter niet mogelijk en niet gewenst: een Keurmerk is gericht op het waarborgen van kwaliteit, terwijl de compensatie een volkshuisvestelijk doel dient (compensatie/bescherming van de zelfstandige woonruimte).

Samengevat Algemeen Algemeen •

Aan de omgevingsvergunning, de splitsingsvergunning en de omzettingsvergunning mogen geen eisen of voorwaarden worden gesteld die verder gaan dan het Bouwbesluit voor bestaande bouw toestaat. Dat betekent dat er geen extra geluidwerende maatregelen kunnen worden geëist. Wel zullen ontwikkelaars en verhuurders dringend worden geadviseerd om geluidwerende maatregelen te nemen.

•

Bij zowel splitsen als omzetten is het van belang om aandacht te blijven hebben voor (communicatie t.a.v.) klachtenadministratie en –afhandeling, mogelijkheden voor bewoners om te reageren op een vergunningaanvraag, en handhaving.

•


Splitsen •

Bestemmingsplan is het belangrijkste sturingsinstrument. Voor bepaalde gebieden kan het aspect leefbaarheid worden vertaald in bestemmingsplannen.

•

Bij omgevingsvergunningen ten behoeve van een bouwkundig splitsing, wordt voortaan zeer terughoudend omgegaan met het verlenen van ontheffingen van het Bouwbesluit.

Omzetten •

Bij de leefbaarheidstoets wordt voor de gehele stad de weerbaarheid van de buurt als criterium opgenomen, waarmee het criterium Krachtwijk komt te vervallen.

•

De grens t.b.v. het beschermen van de zelfstandige woningvoorraad wordt verlaagd van € 360.000 naar € 280.000 (WOZ-waarde, prijspeil 1 januari jaar van vergunningaanvraag).

•

In de Regionale Huisvestingsverordening BRU wordt voor de omzettingsvergunning een intrekkingsgrond op basis van structurele overlast (vastgelegd in een dossier) opgenomen.


24

StadsOntwikkeling

4.

Vervolg

4.1 Communicatie Om ervoor te zorgen dat alle partijen op de hoogte zijn van de te nemen maatregelen en weten waar zij aan toe zijn, is communicatie op verschillende momenten en op verschillende manieren noodzakelijk.

4.2 Voorbereidingsbesluit en facetbestemmingsplan De procedure voor het maken van een facetbestemmingsplan tot en met vaststelling door de raad duurt circa 9 á 12 maanden. Om te voorkomen dat in de tussenperiode zaken worden geregeld die het nieuwe bestemmingsplanvoorschrift juist probeert tegen te gaan, kan de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit nemen. Dit kan snel. De beschermende werking hiervan duurt maximaal een jaar. Om die bescherming te kunnen verlengen moet binnen dat jaar een ontwerpfacetbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Gelet op deze bescherming moeten aanvragen om omgevingsvergunning met de activiteit bouwen (waaronder aanvragen t.b.v. bouwkundige splitsing) worden aangehouden. Deze aanhouding kan worden doorbroken voor aanvragen die in overeenstemming zijn met zowel het bestaande bestemmingsplan als het bestemmingsplan dat in voorbereiding is. Aanvragen die strijdig zijn met het nieuwe bestemmingsplan worden geweigerd op het moment van het vigerend worden van dit plan. Met het aanwijzen van gebieden waar het voorbereidingsbesluit geldt wordt niet al te ruim omgesprongen. Aangezien de eerder genoemde aanhouding voor alle plannen in dat gebied geldt, kan dit voor gewenste plannen een vertraging opleveren. Bekende ontwikkelingen in deze gebieden zullen zoveel mogelijk buiten het aan te wijzen gebied worden gehouden. Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven, is het voorstel de volgende gebieden aan te wijzen (in het voorbereidingsbesluit worden de gebieden op een kaart aangegeven): •

Delen van Ondiep-West en Zuilen

•

Delen van Lombok (Schepenbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplan procedure)

•

Delen van Rivierenwijk en Dichterswijk-West

•

Delen van Oudwijk en Watervogelbuurt (Watervogelbuurt wordt meegenomen in lopende bestemmingsplan procedure)

•

Delen van Vogelenbuurt en Wittevrouwen.

4.3 Financiële gevolgen en risico's •

Splitsen kan mogelijk verschuiven naar andere wijken

Het is niet uit te sluiten dat ten gevolge van de regulering in bestemmingsplannen een verschuiving van aanvragen voor splitsingen ontstaat naar andere delen van de stad. Dit effect kan ertoe leiden dat bewoners uit die delen ook gaan vragen om het splitsen middels de bestemmingsplanregeling aan banden te leggen. Dit moet dan op dat moment worden beoordeeld.


25

StadsOntwikkeling

•

Kosten en -dekking voorbereidingsbesluit en facetbestemmingsplan

De kosten van het voorbereidingsbesluit en het facetbestemmingsplan waarin voor acht gebiedsdelen de bestemming Wonen wordt aangescherpt worden begroot op € 40.000. De werkzaamheden voor het facetbestemmingsplan houden in het opstellen en in procedure brengen (t/m vaststelling door de raad en publicatie ten behoeve van beroep). Binnen het actualiseringsprogramma bestemmingsplannen bestaat hiervoor geen dekking, vandaar dat de kosten worden gedekt uit de exploitatie van sector Publieke Diensten. •

Handhaving

De huidige aandacht voor de onderwerpen splitsen en omzetten kan veel klachten en meldingen genereren. In het Handhavingsprogramma 2011 voor de openbare en bebouwde ruimte zijn voor het onderwerp waarvan de omzettingsvergunning deel uitmaakt, voor wat betreft handhaving, 150 zaken opgenomen (dit is inclusief binnenkomende klachten en meldingen). Het lijkt op dit moment al niet waarschijnlijk dat het geprognotiseerde aantal van 150 voldoende is om alle zaken binnen dit programma op te pakken. Indien meer inzet nodig is voor de handhaving en aanpak van illegale onttrekkingsvergunningsituaties (o.a. kamerverhuur), is een verschuiving binnen het bestaande handhavingsprogramma of toevoegen van extra capaciteit benodigd.


26

StadsOntwikkeling

Bijlage 1: Aandachtspunten belanghebbenden Aandachtspunten onder andere genoemd in de raadscommissie Stad & Ruimte •

Quota: bij zowel splitsen als omzetten een maximum per straat / buurt hanteren

We kunnen ons voorstellen dat de wens bestaat om quota in te voeren. Op het eerste gezicht is het een bruikbaar instrument om de toename van kamerverhuur in gebieden te sturen. Het Utrechtse omzettingsbeleid kent echter een belangenafweging op pandniveau. Dit is door de rechter afgedwongen en inmiddels beoordeeld als zorgvuldig. Het invoeren van quota is in dat opzicht dus niet nodig. Ook in de gemeente Eindhoven hanteert men sinds een paar jaar een dergelijk systeem van een individuele (leefbaarheids)toets per vergunningaanvraag. Daar is juist gekozen om te stoppen met een quota-systeem. De gemeente Groningen werkt wel met een quotum; per straat wordt een maximum gehanteerd van 15% kamerverhuur, m.u.v. de Binnenstad (daar is het vrijgelaten). Bij de toets worden alleen geregistreerde kamerverhuurpanden meegenomen en wordt dus geen rekening gehouden met illegale situaties van kamerbewoning. Deze methode, waarbij illegale situaties niet worden meegeteld, roept wel vragen op. Het kan er immers ertoe leiden dat bepaalde straten (en daarmee haar bewoners) worden geconfronteerd met meer kamerverhuur dan op basis van het quotum is toegestaan. In dat kader moet de gemeente Groningen nu de illegale situaties in beeld brengen. Dat is een grote administratieve opgave en heeft gevolgen voor handhaving (die op dit moment nog niet in tijd en bedragen kunnen worden uitgedrukt). Het vraagstuk over hoe om te gaan met illegale situaties van kamerbewoning, is een belangrijke belemmering voor het invoeren van quota in Utrecht. In een grote stad als Utrecht zal daarvoor een systeem moeten worden gemaakt waarin per straat de legale kamerverhuursituatie is vastgelegd. Een dergelijk systeem moet worden ontwikkeld en beheerd. Voor zeer oude situaties (>35 jaar) is het vaak niet meer goed na te gaan of er in het verleden toestemming is verleend voor kamerverhuur (via een bouwvergunning of logeervergunning). Het opzetten van een enigszins juridisch betrouwbaar systeem is dus zeer complex. Aangezien de gemeente op basis van dit systeem aanvragen gaat weigeren en illegale situaties ongedaan worden gemaakt, is zorgvuldigheid daarbij zeer belangrijk en zal dit een tijdrovende klus zijn. Het kan immers stevige financiële en persoonlijke consequenties voor betrokkenen hebben en kan bij achteraf geconstateerde onjuistheden, tot een stroom van schadeclaims leiden. Ook kunnen derden op basis van dit systeem de gemeente dwingen om bestaande kamerverhuursituaties, waarvan niet kan worden aangetoond dat ze legaal zijn, te beëindigen. Dit legt een groter beslag op de beschikbare handhavingscapaciteit. Een andere belemmering voor het invoeren van quota is het vaststellen van de percentages. Gezien de verschillen tussen de Utrechtse wijken en buurten, is een vast quotum voor de hele stad geen optie. Verder kan een quotum tot ongewenste effecten leiden in wijken waar het maximum nog niet is bereikt (a.g.v. verschuiving vanuit andere wijken). Tenslotte voorkomt een quotasysteem niet dat eengezinshuizen worden ingesloten door een clustering van kamerverhuurpanden.


27

StadsOntwikkeling

Gezien de hierboven omschreven verwachte administratieve opgave, financiële en mogelijk juridische gevolgen, blijft het advies aan het college om de individuele toetsing zoals die nu wordt uitgevoerd te handhaven; dit is het meest nauwkeurig en daarmee optimaal. •

Minimaal woonoppervlak eisen bij het verlenen van een omgevings- cq. splitsingsvergunning

Aangezien aan zowel de omgevingsvergunning, de splitsings- als de omzettingsvergunning geen eisen of voorwaarden mogen worden gesteld die verder gaan dan het Bouwbesluit voor bestaande bouw, is het advies om dit over te laten aan de markt. •

Maatregelen t.a.v. parkeren

Parkeerdruk wordt aangepakt via reguleren in bestemmingsplannen •

Ruimtelijke aspecten genoemd door VVD

Deze aspecten komen gedeeltelijk terug in de regulering via de bestemmingsplannen. •

Regeling voor Krachtwijken (niet omzetten, tenzij…) aanpassen.

Enerzijds werd verzocht de regeling uit te breiden naar andere wijken (dat betekent dat in meerdere wijken in beginsel geen omzettingsvergunningen worden verleend). Anderzijds was het verzoek de regeling voor de krachtwijken af te schaffen zodat de leefbaarheidstoets individueler wordt. In deze notitie is geadviseerd de regeling ten aanzien van de Utrechtse Krachtwijken te laten vervallen en in plaats daarvan voor de gehele stad de weerbaarheid van de buurt als criterium op te nemen. •

Keurmerk invoeren voor verhuurders die aan bepaalde eisen voldoen op het gebied van o.a. huurcontracten en onderhoud en mogelijkheden bekijken van een koppeling met de compensatie.

De gemeente investeert op verschillende manieren in de kwaliteit van kamerverhuur, o.a. via de Huurteams en de website www.normalehuur.nl. Ook werken de Brandweer en de Vereniging Vastgoed Belang samen op het gebied van brandveiligheid. In principe staat de gemeente ook positief tegenover het invoeren van een Keurmerk voor kamerverhuur en zal het initiatief nemen om partijen te stimuleren daartoe te komen. Bij de uitwerking van het Keurmerk wil de gemeente kijken naar mogelijkheden voor het inbouwen van een incentive voor goedwillende verhuurders. Een koppeling met de compensatie is wettelijk gezien echter niet mogelijk en niet gewenst: een Keurmerk is gericht op het waarborgen van kwaliteit, terwijl de compensatie een volkshuisvestelijk doel dient (compensatie/bescherming van de zelfstandige woonruimte). Met een Keurmerk wordt het belang van de zelfstandige woningvoorraad niet gecompenseerd. •

Andere partijen, zoals welzijnsorganisaties, betrekken bij de leefbaarheidstoets

Als de onttrekkingscommissie daartoe aanleiding ziet, wordt de verhuurder geconfronteerd met zienswijzen van omwonenden en in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Ook kan het wijkbureau, de wijkagent, of welzijnsorganisatie Portes om advies of informatie worden gevraagd over een adres. Op deze manier krijgt de onttrekkingscommissie een compleet beeld van de situatie waarop zij haar advies aan het college baseert (zie ook de toelichting op de leefbaarheidstoets in paragraaf 2.1). •

Compensatie handhaven of afschaffen?

De compensatieregeling is onderdeel van de Regionale Huisvestingsverordening BRU sinds 1990 (en is in 2007 dus niet opnieuw ingevoerd, zoals wel eens wordt verondersteld). Het betreft een uitwerking van het vereiste in de Huisvestingswet ingeval de belangenafweging in het nadeel van de aanvrager uitvalt. De compensatie dient ter waarborging van één van de beleidsuitgangspunten van het omzettingsbeleid, namelijk het beschermen van de bereikbare zelfstandige woningvoorraad.


28

StadsOntwikkeling

Compenseren kan door het betalen van een geldbedrag (financieel) of reëel. De financiële compensatie wordt gestort in het woonruimteonttrekkingsfonds. Bijdragen uit dit fonds mogen uitsluitend worden aangewend in het kader van de volkshuisvesting. Hierbij valt te denken aan toevoegen van nieuwe zelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld voor wonen boven winkels of in voormalige bedrijfspanden). Op dit moment is een aangescherpte regeling in voorbereiding. Of een verhuurder compensatie moet bieden is dus afhankelijk van de uitkomst van de individuele belangenafweging bij een vergunningaanvraag. Als de belangenafweging uitvalt in het nadeel van de aanvrager en hij/zij niet bereid is compensatie te bieden, dient de vergunning geweigerd te worden. De enige mogelijkheid om de compensatie "af te schaffen" is door de Utrechtse beleidsdoelstelling om te draaien en het belang van de aanvrager bij omzetten zwaarder te laten wegen dan het belang van het behoud van de zelfstandige woning. Er is echter geen reden dit beleidsuitgangspunt aan te passen en dus blijft de compensatie vooralsnog gehandhaafd. •

Woningcategorieën (bijv. eengezinswoningen < 80/90m2) uitsluiten van splitsen via Regionale Huisvestingsverordening.

Dit voorstel zou verder onderzocht kunnen worden, maar er is ook een aantal kanttekeningen bij te maken. Zo valt een zeer groot deel van deze categorie woningen in de gebieden die via het voorbereidingsbesluit worden aangewezen als gebieden waar een toename van het aantal splitsingen ongewenst is. Op deze manier wordt deze categorie dus grotendeels afgedekt. Daarnaast zou een dergelijke maatregel betrekking hebben op de hele stad, terwijl we de regulering willen toespitsen op bepaalde gebieden.

Denkrichtingen genoemd door dhr. A . van Luijn ( De Nederlandse Ontwikkelingsmaatschappij Ontwikkelingsmaatschappij voor starterswoningen) •

Maatregelen t.a.v. omzetten en splitsen moeten duidelijk/begrijpelijk zijn voor ontwikkelaars en buurtbewoners, zodat iedereen weet wat wel en niet is toegestaan. Bijvoorbeeld quota per buurt, of alleen woningen splitsen met een oorspronkelijke oppervlakte > X m².

- Goede communicatie over de maatregelen is zeker van belang en heeft zeker aandacht. - Quota per buurt wordt niet overgenomen (zie hierboven) - Onderdeel van het opstellen van het facetbestemmingsplan is onderzoeken welke situaties via een ontheffing kunnen worden uitgesloten van de bepaling uit het bestemmingsplan. Hierbij kan het gaan om woningen boven een bepaald woonoppervlak, of woningen langs delen van bepaalde drukke verkeersaders met veel gemengde functies. Op deze manier worden via het bestemmingsplan bepaalde voorwaarden gesteld aan een bouwkundige splitsing. Dit kan alleen bij zaken die ruimtelijk relevant zijn; procesvoorwaarden (zoals het informeren van buren), of bijvoorbeeld het stellen van duurzaamheids- of geluidseisen, vallen daar niet onder. •

Wellicht een convenant opstellen met ontwikkelende partijen over energie- of geluidsmaatregelen.

Net als bij het Keurmerk voor kamerverhuur, staat de gemeente positief tegenover het stimuleren van bijvoorbeeld geluidwerende- en duurzaamheidsmaatregelen in kamerverhuurpanden of bij voorgenomen splitsingen. Hoewel de vraag bestaat of het nu de tijd is voor een subsidiemaatregel (gezien de huidige wens om deregulering), kan worden nagedacht over een financiële regeling (wellicht gekoppeld aan het uitvoeringsplan duurzaamheid, dat met leningen werkt). Er bestaan wel serieuze twijfels over de uitvoerbaarheid. In dat kader kan ervoor worden gekozen om, net als bij het Keurmerk voor kamerverhuur, het over te laten aan de markt. Wel kan de aanvrager erop attent worden gemaakt dat bezwaren van omwonenden kunnen worden ondervangen door dit aspect goed te regelen.


29

StadsOntwikkeling

•

Aandacht voor de verbetering die ontwikkelaars via splitsen aanbrengen aan woningen, die een positieve weerslag kunnen hebben op de omgeving.

Hieraan is in de notitie kort aandacht besteed. •

Aandacht voor het verschil in kwaliteit dat ontstaat als gevolg van verschillende eisen die worden gesteld bij bouwkundig splitsen ten behoeve van verhuur en bouwkundig splitsen aangevuld met een kadastrale splitsing ten behoeve van verkoop. In het laatste geval wordt altijd ook getoetst aan de splitsingseisen (zijn hoger dan Bouwbesluit bestaand).

Bij een bouwkundige splitsing hoeft niet aan de splitsingseisen voor kadastraal splitsen te worden voldaan. Een eigenaar wordt er echter wel altijd op gewezen, omdat een pand alleen kadastraal kan worden gesplitst (d.w.z. dat er juridische eenheden ontstaan die afzonderlijk kunnen worden verkocht) als aan die eisen is voldaan. Aangezien het merendeel van de bouwkundige splitsingen ook kadastraal wordt gesplitst, houden de meeste ontwikkelaars in de praktijk bij een bouwkundige splitsing dus rekening met de splitsingseisen. Door bij het verlenen van de omgevingsvergunning terughoudend om te gaan met ontheffingen van het Bouwbesluit, kan bij nieuw te bouwen onderdelen van het pand een hogere kwaliteit worden verkregen.

W ijkraadadvies wijkraden West, West , Overvecht en Zuidwest Adviezen die in de rest van de notitie niet terugkomen. •

Leefbaarheidtoets meetbaar en controleerbaar maken

Meetbaar en controleerbaar staat haaks op maatwerk en individuele belangenafweging per aanvraag. De huidige gehanteerde methode is inmiddels geaccordeerd door de rechtbank Utrecht. •

Brandveiligheid een expliciet onderdeel van de bouwkundige toets maken.

Brandveiligheidseisen lopen via de Brandweer / Gebruiksmelding. •

Bouwkundige toets bij omzetten, waarbij ook wordt verwezen naar een toets aan ‘bouwkeur' en de nul-dB-norm

- Bouwkundige toets bij omzetten is juridisch niet houdbaar: zie hoofdstuk 3 - Met toets aan 'bouwkeur' wordt bedoeld toets aan Woonkeur: WoonKeur is een keurmerk dat eisen omvat t.a.v. toegankelijkheid en levensloopbestendigheid van de woning en de woonomgeving (o.a. rolstoel-, rollatorvriendelijk). Utrecht werkt niet met WoonKeur, maar gebruikt eisen t.a.v. levensloopbestendigheid. In de Utrechtse Woonvisie is daarover opgenomen dat de eisen niet van toepassing zijn op starterswoningen (dus niet op splitsen). De eisen voor levensloopgeschiktheid worden in Utrecht vastgelegd bij bijv. gronduitgiftes en bij projecten van woningcorporaties (dus niet bij particulieren die een woning willen omzetten of splitsen). In de praktijk blijkt het ook lastig afdwingbaar. De eisen van Woonkeur of Levensloopbestendigheid zijn dus geen middel om splitsen en omzetten te reguleren. - Nul-dB norm, zoals werd gehanteerd in Groningen. In 2008 is het beleid 0dB norm in Groningen vastgesteld. In dat beleid is bepaald dat bij bovenbenedenwoningen waar de bovenwoning kamergewijs wordt bewoond en de benedenwoning wordt bewoond door een gezin, in de kamerverhuurpanden geluidwerende maatregelen genomen moeten worden. 1700 panden bleken te voldoen aan de criteria (bovenwoning kamerverhuur, benedenwoning gezinsbewoning). Daarvan zijn er ca. 130 aangeschreven om de geluidwerende maatregelen te nemen. Daartegen zijn heel veel bezwaren ingediend. De geëiste maatregelen bleken dermate zwaar voor de vloerconstructie dat de gemeente heeft besloten het beleid niet voort te zetten. Vanuit de politiek wordt nog wel aangedrongen op maatregelen, zodat wordt


30

StadsOntwikkeling

onderzocht of er andere mogelijkheden zijn om geluidseisen te stellen. Daarbij loopt de gemeente aan tegen het feit dat er geen eisen gesteld mogen worden aan woningscheidende wanden aangezien deze door de verbouwing niet worden geroerd. Daardoor kunnen eisen alleen betrekking hebben op bovenbenedenwoningen. Bovendien blijken maatregelen vaak niet tot de gewenste effecten te leiden; geluid van trapgebruik wordt bijvoorbeeld niet weggenomen. •

Prikkels om bouwkundige ingrepen bij omzetten te stimuleren (bijv. via korting op compensatie)

Net als bij het Keurmerk voor kamerverhuur, staat de gemeente positief tegenover het stimuleren van bijvoorbeeld geluidwerende- en duurzaamheidsmaatregelen in kamerverhuurpanden of bij voorgenomen splitsingen. Hoewel de vraag bestaat of het nu de tijd is voor een subsidiemaatregel (gezien de huidige wens om deregulering), kan worden nagedacht over een financiële regeling (wellicht gekoppeld aan het uitvoeringsplan duurzaamheid, dat met leningen werkt). Er bestaan wel serieuze twijfels over de uitvoerbaarheid. Ook zou ervoor gekozen kunnen worden om het, net als bij het Keurmerk, over te laten aan de markt. Wel kan de aanvrager erop attent worden gemaakt dat bezwaren van omwonenden kunnen worden ondervangen door dit aspect goed te regelen. Korting geven op de compensatie bij omzetten kan formeel juridisch niet. Bij de coulanceregeling gebeurde dit wel. Het betrof een tijdelijke regeling voor situaties van kamerhuur die ontstaan waren voor het moment van aanscherping van het omzettingsbeleid (januari 2007). Voor deze tijdelijke regeling hoefde de Regionale Huisvestingsverordening niet te worden aangepast. Een structurele korting voor geluids- en duurzaamheidsmaatregelen vereist wel een aanpassing van de Huisvestingsverordening, met juridische risico's tot gevolg. Daarnaast komt de compensatie die eigenaren bieden ten goede aan het woonruimteonttrekkingsfonds. Bedragen uit dat fonds worden besteed t.b.v. het compenseren van de zelfstandige woonruimte die verloren gaat. Door korting te geven op de compensatie of via subsidie uit het Woonruimteonttekkingsfonds, wordt de zelfstandige woning niet gecompenseerd, maar wordt het omzetten juist iets aantrekkelijker gemaakt. Dit lijkt haaks te staan op het omzettingsbeleid, waarmee wordt gestreefd naar het afremmen van het ontstaan van nieuwe kamerverhuur. In het verleden is de gemeente Utrecht al eens op de vingers getikt door de rechter wegens onjuiste besteding van de gelden. •

Coulanceregeling alleen toepassen als de verhuurder zich vrijwillig meldt:

De coulanceregeling, waarbij verhuurders die aan bepaalde voorwaarden voldeden korting konden krijgen op de compensatie, eindigde in september 2009. De regeling wordt dus niet meer toegepast. Wel kunnen verhuurders een bestaande situatie van kamerbewoning legaliseren. Het moment waarop kamerverhuur is ontstaan wordt meegenomen bij de behandeling van de vergunningaanvraag. Een verhuurder vraagt niet altijd vrijwillig een vergunning aan. Het aanvragen van een vergunning kan ook het gevolg zijn van een handhavingsonderzoek dat is gestart naar aanleiding van een melding. •

Ontwikkelaar bij splitsen verantwoordelijk maken voor fietsparkeren

Aangezien aan de omgevingsvergunning, de splitsings- en de omzettingsvergunning geen eisen of voorwaarden mogen worden gesteld die verder gaan dan het Bouwbesluit, is het advies om dit over te laten aan de markt. Ook het bestemmingsplan biedt hiervoor geen ruimte; daarin kunnen alleen inhoudelijke ruimtelijk relevante zaken worden geregeld. Wel kan de aanvrager erop attent worden gemaakt dat bezwaren zouden kunnen worden ondervangen door dit aspect goed te regelen.


31

StadsOntwikkeling

Reactie vertegenwoordiging wijkraden op conceptconcept-notitie notitie •

Over het algemeen zijn de wijkraden positief over de aanbevelingen in de notitie, zoals het feit dat splitsen gereguleerd wordt via bestemmingsplannen en dat met andere steden gezocht wordt naar mogelijkheden om geluidwerende maatregelen een plek te geven in het Bouwbesluit.

•

Kan het geluidsprobleem op een andere manier worden aangepakt, bijv. via andere beleidskaders? Niet direct, maar wel impliciet door via het facetbestemmingsplan bepaalde gebieden uit te sluiten van splitsen (in de bestemmingsplannen kunnen geen bouwkundige-/kwaliteitseisen worden opgenomen).

•

Kan parkeren een rol spelen bij het reguleren van splitsen via de bestemmingsplannen? In gefiscaliseerd gebied (= betaald parkeren) is de norm vervallen en in de overige gebieden wordt parkeren gereguleerd via normering. Aanpassing van de normen kan onbedoelde effecten hebben voor andere projecten. De wethouder Verkeer zal het onderwerp meenemen bij de herijking van de parkeernota.

•

In de notitie duidelijker verwijzen naar mogelijkheden om de bestuurlijke boete op te leggen

•

In de notitie minder algemeen zijn over de ontheffingen en proberen al iets te zeggen over "niet splitsen, tenzij…". Onderdeel van het opstellen van het facetbestemmingsplan is het uitwerken van ontheffingsmogelijkheden. Daarmee is splitsen in de aangewezen gebieden verboden, tenzij het bijvoorbeeld gaat om een woning boven een bepaald woonoppervlak. Dergelijke woningen mogen dan bijvoorbeeld in maximaal 2 zelfstandige woningen worden gesplitst. Ook zou splitsen in maximaal 2 wooneenheden kunnen worden toegestaan aan drukke doorgaande wegen met veel bestaande functiemenging. Op deze manier worden via het bestemmingsplan bepaalde voorwaarden gesteld aan een bouwkundige splitsing. Dit kan alleen bij zaken die ruimtelijk relevant zijn; procesvoorwaarden (zoals het informeren van buren), of bijvoorbeeld het stellen van duurzaamheids- of geluidseisen, vallen daar niet onder. In de gebieden waar het facetbestemmingsplan niet van toepassing is, kan wel worden gesplitst.

•

Kunnen via bestemmingsplannen voorwaarden worden gesteld aan splitsen, bijvoorbeeld proces-voorwaarden (zoals buren informeren), of de ontwikkelaar verantwoordelijk maken voor fietsparkeren, duurzaamheidseisen stellen etc In een bestemmingsplan kunnen alleen inhoudelijke ruimtelijk relevante zaken worden geregeld. Procesafspraken, duurzaamheidseisen en fietsparkeren, vallen daar niet onder.

•

Proactief handhaven Er zijn verschillende pilots uitgevoerd (bijv. woonfraude) waarbij bepaalde gebieden systematisch zijn gecontroleerd. De opbrengst van dergelijke pilots weegt vaak niet op tegen de investeringen.


32

StadsOntwikkeling

Bijlage 2: terugblik relevante data omzettingsbeleid September 1975

Utrecht wordt door de minister in de Woningwet aangewezen als gemeente waar het regime van de onttrekkingsvergunning wordt ingevoerd

1 oktober 1990

Compensatieregeling ingevoerd en gekoppeld aan de onttrekkingsvergunning.

Oktober 1992

Besluit om bestaande situaties te gedogen. Hiervoor kan een gedoogverklaring worden aangevraagd. Voorwaarde voor het verkrijgen van een gedoogverklaring is dat de onzelfstandige bewoning voor 1 oktober 1990 is ontstaan en sindsdien onafgebroken is voortgezet.

21 augustus 2001

Besluit om de belangenafweging in het kader van de aanvraag altijd in het voordeel van de aanvrager uit te laten vallen. Dit in verband met het tekort aan studentenkamers.

25 januari 2007

Besluit om het besluit van 21 augustus 2001 terug te draaien. Vanaf nu dus weer belangenafweging maken. Besluit van 25 januari 2007 is op 28 januari 2007 in werking getreden.

1 januari 2008

Aanpassing Huisvestingsverordening * Weigeringsgrond leefbaarheid geïntroduceerd * Hospitaregeling aangescherpt (zie toelichting op verordening) * Definitie van woongroep gegeven (zie toelichting op verordening)

2 april 2008

Besluit over aanvullingen op het besluit van 25 januari 2007: * Besluit om geen vergunning te verlenen in de Utrechtse Krachtwijken * Mogelijkheid ouder / kind – vergunning in het leven geroepen (ook mogelijk in de Krachtwijken)

4 maart 2009

* Besluit van 2 april 2008 aangescherpt: ‘In beginsel’ geen vergunning verlenen in de Krachtwijken. Per vergunningaanvraag vindt een belangenafweging plaats in een ambtelijke werkgroep (belang van de aanvrager wordt afgewogen tegen volkshuisvestelijk belang en leefbaarheid) * Coulanceregeling geïntroduceerd: als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan kan vergunning gekregen worden tegen betaling van 25% van de verschuldigde compensatie. Deze mogelijkheid tot het aanvragen van een vergunning met een beroep op de coulanceregeling eindigt 4 september 2009. * Mogelijkheid om een gedoogverklaring aan te vragen komt per 4 september 2009 te vervallen. Bestaande gedoogsituaties (met verklaring) blijven toegestaan zolang aan de voorwaarden wordt voldaan.

Augustus 2009

Vergunningaanvragen worden voortaan gepubliceerd, zodat omwonenden kunnen reageren.

1 september 2010

Huurteams van start: adviseren huurders over huurprijs en kwaliteit van woningen en kamers en ondersteunen in procedures bij de Huurcommissie.

26 oktober 2010

Besluit over evaluatie omzettingsbeleid: * Inhoudelijk en juridisch geen aanleiding om beleid ingrijpend te wijzigen * Beleid eenduidiger door voortaan bij ouder-kind constructie ook leefbaarheidstoets uit te voeren * Aandacht voor handhaving en (communicatie over) afhandeling van meldingen

4 januari 2011

Besluit over uitvoeren leefbaarheidstoets bij ouder-kind constructie treedt in werking.


33

StadsOntwikkeling

Bijlage 3: buurten waar in beginsel geen omzettingsvergunningen worden verleend voor nieuwe kamerverhuur

1. Ondiep

Ondiep Hoogstraat, Nijenoord e.o.

2. Zuilen

Geuzenwijk, de Driehoek

Prins Bernhardplein e.o., Demkagebied

Schaakbuurt e.o.

Elinkwijk e.o.

Queeckhovenplein e.o.

Julianapark e.o.

Zuilen-Noord 3. Overvecht

Alle buurten in Overvecht, m.u.v. Bedrijven- en poldergebied

4. Hoograven

Rotsoord/Tolsteeg

Oud-Hoograven (Noord en Zuid)

Bokkenbuurt

Nieuw-Hoograven (Noord en Zuid)

5. Kanaleneiland / Transwijk

Kanaleneiland (Noord en Zuid) Transwijk (Noord en Zuid)


34

StadsOntwikkeling

Bijlage 4: Hospita en Woongroep Bij een hospita-situatie en bij een woongroep is sprake van bijzondere vormen van zelfstandige bewoning. In die gevallen is geen omzettingsvergunning nodig. •

Hospitasituatie: er is sprake van één hoofdhuurder of eigenaar / bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die maximaal 2 kamers aan in totaal maximaal 2 personen verhuurt. Tevens geldt hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract zowel met de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders.

•

Woongroep: een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur.


35

StadsOntwikkeling

Bijlage 5: kaarten met toegevoegde woonruimte d.m.v. bouwkundige splitsing en verleende omzettingsvergunningen in 2007, 2008, 2009 en 2010


36

StadsOntwikkeling


37

StadsOntwikkeling


38

StadsOntwikkeling


39

StadsOntwikkeling


40

StadsOntwikkeling


41

StadsOntwikkeling


42

StadsOntwikkeling


43

Splitsen reguleren? Notitie over de (on)mogelijkheden om woningsplitsing te reguleren, gecombineerd met aanvullingen over omzetten

Recommend Documents