Raadsinformatieavond 27 oktober 2015
Omzetten en splitsen van woningen Voorzitter
Willem Buunk
Tijd
19.30 – 20.55 uur
Zaal
Trouwzaal
Soort Bijeenkomst:
Bespreken raadsvoorstel
Werkvorm bijeenkomst
Regulier
Geagendeerd door:
Bert-Jan Brussaard (CDA), Bülent Isik (PvdA), Maarten Koning (D66), Harm de Jong (Student&Starter)
Doel van de bijeenkomst
De raad hoort graag de mening van betrokkenen
Betrokken ambtenaren/
John van Rooijen
REO
Presentatoren
Marlies van Lijden
REO
Marleen Ottenvanger
REO
Nancy Kok
REO
Ellen van Beckhoven
REO
Meepraters
Paul Meeuwissen
BoKS; koepelorganisatie voor huurders van de SSH
John Ozguc Tim Homan Fred Dekkers
Wijkraad West / Gemeenschappelijke Wijkraden
Gerard van Wakeren
Wijkraad Noordwest
A. J. C. Bakx Thijs de Boer
VIDIUS Studentenunie
Werner Sikken
split030 en Buurtcomité Nova Zembla
Dré Hopmans Dick Franssen namens:
Nelleke Wuurman Bewonersplatform Overvecht
Hans Dortmond
voorzitter Wijkraad Binnenstad
Wouter Siemers
MAMBO
Wietze Hagenaar
Zekerrendement.nl
Portefeuillehouder(s)
Paulus Jansen
Aanwezige griffiemedewerker(s)
Sandy van Turenhout
Programma
Vragen raadsleden aan ambtenaren Meepraters aan het woord Vragen raadsleden
Vervolg
De gemeenteraad debatteert over dit onderwerp tijdens de vergadering van de commissie Stad & Ruimte van 5 november.
Onderwerp en doel van de bijeenkomst De gemeenteraad agendeert het raadsvoorstel ‘omzetten en splitsen van woningen’ voor een raadsinformatieavond, omdat hij graag van bewoners (al dan niet verenigd in split030), studenten/starters,
1
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 wijkraden en ontwikkelaars hoort wat hun visie is op het raadsvoorstel. Bij deze bijeenkomst bent u welkom als meeprater. Motivatie De CDA-fractie wil het onderwerp agenderen voor een raadsinformatieavond waar bezorgde bewoners (al dan niet verenigd in split030), studenten/starters, wijkraden en ontwikkelaars worden uitgenodigd om hun visie op het raadsvoorstel te geven. De fractie van de PvdA vindt het een goede zaak dat het huidige beleid “omzetten en splitsen” van woning wordt geactualiseerd en aangescherpt. De stedelijke organisatie SPLIT030, sommige wijkraden en anderen betrokkenen geven terecht aan dat omzetten en splitsen ook gevolgen hebben voor de leefbaarheid en sociale cohesie in de wijken. Kort geleden heeft de stedelijke organisatie Split030 een bewonersplan aan het college aangeboden. Op de raadinformatieavond wil de PvdA fractie van deze organisatie en andere belanghebbende horen wat zij nu van het collegevoorstel vinden en of het voldoende is om de leefbaarheid en sociale cohesie in de wijken kunnen garanderen en andere zorgen weg te nemen. De fracties van Student & Starter en D66 agenderen het raadsvoorstel Omzetten & Splitsen hebben vragen over de juridische onderbouwing van het voorstel. Daarnaast hebben zij vragen over de gestelde kwaliteitseisen en de mogelijke aanpasbaarheid hiervan.
Bijdragen Paul Meeuwissen, BoKS; koepelorganisatie voor huurders van de SSH Als BoKS vertegenwoordigen we veel in Utrecht wonende studenten. Ook voor studenten is leefbaarheid belangrijk en het is goed dat wordt nagedacht over hoe leefbaarheid in de stad kan worden beschermd. Echter, in het voorstel lijkt een student als equivalent van overlast te worden beschouwd die niets geeft om leefbaarheid. Een aantal van de "leefbaarheidseisen" die nu worden voorgesteld zijn zodanig strikt dat ze meer gericht zijn op het weghouden van studenten dan op het bevorderen van de leefbaarheid. De voorgestelde maatregelen moeten zich beperken tot het beschermen van leefbaarheid en moeten niet doorslaan in het afhouden van studenten. Als BoKS, de huurdersvertegenwoordiging van de SSH, vertegenwoordigen we veel in Utrecht wonende studenten. Ook voor studenten is leefbaarheid belangrijk en het is goed dat wordt nagedacht over hoe leefbaarheid in de stad kan worden beschermd. Ik ben hier grofweg om twee redenen: 1. Allereerst krijg ik het gevoel dat studenten hier vooral worden gezien als equivalent aan overlast. Ik wil dat beeld toch iets nuanceren en ik wil daarbij het voorbeeld geven van het Enik Recovery College. Enik Recovery College is een initiatief die mensen die herstellende zijn van psychische en/of verslavingsproblematiek samenbrengt met jongeren, dit doen ze met behulp van social living. Er wonen namelijk 15 studenten in dat centrum die daar vrijwilligerswerk doen en dat graag combineren met wonen. Met dit voorbeeld wil ik laten zien dat studenten niet alleen overlast veroorzaken, maar dat ze ook iets bij kunnen dragen aan de leefbaarheid. 2. Ten tweede wil ik benadrukken dat het voorstel omtrent woningsplitsen en omzetten uitsluitend gericht moet zijn op het verbeteren van de leefbaarheid. Echter, een aantal van de "leefbaarheidseisen" die nu worden voorgesteld zijn zodanig strikt dat ze meer gericht zijn op het weghouden van studenten en starters dan op het beschermen van de leefbaarheid. Om heel concreet te zijn wil ik de leefbaarheidseis van de gebruiksoppervlakte als voorbeeld benoemen. 24m2 per bewoner is heel erg groot, ook al gaat dit om zowel gemeenschappelijk als niet-gemeenschappelijk
2
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 verblijfsgebied. Onafhankelijk van de leefbaarheid, ook al zou het de leefbaarheid bevorderen, maakt deze eis het voor verhuurder onaantrekkelijker om een woning om te zetten. Daarbij is het tekort aan studentenwoningen afgelopen jaar gestegen van 5700, zoals nog in de beleidsnotitie staat, naar 8.300 studenteneenheden (Apollo, 2015), en daarom zijn meer kleine betaalbare kamers zeer welkom. In het gewijzigde bouwbesluit is deze eis van 24m2 gebruiksoppervlakte vervallen en wordt een woonfunctie van minimaal 15m2 aan niet gemeenschappelijk verblijfsgebied gehanteerd. Een van de uitgangspunten van het nieuwe beleid is eenduidigheid. Als er dan al een eis moet komen over woonoppervlakte, waarom wordt de eis over de grootte van de kamer dan niet gelijkgetrokken met het huidige bouwbesluit? Voor de duidelijkheid, het beschermen van leefbaarheid is voor iedereen belangrijk, maar laten we dan wel kritisch zijn, en laten we zorgen dat deze maatregelen zich beperken tot het beschermen van leefbaarheid en dat ze niet doorslaan in maatregelen die gericht zijn op het afhouden van studenten. John Ozguc, Studentengeleding Universiteitsraad Utrecht Dat de klagende bewonersgroep 'split030' marginaal is en het belang van duizenden studenten en daarmee de stad ondermijnt als er gehoor wordt gegeven aan hun eisen. Er is nu eenmaal een tekort aan studentenwoningen en in de binnenstad is nu eenmaal geen ruimte om bij te bouwen. De bewoners moeten acclimatiseren in plaats van niet willen aanpassen aan de nieuwe situatie. Een tekort aan fietsenstallingen is een wijdverbreid probleem en wordt niet veroorzaakt door splitsen, dit verbieden zal het probleem niet oplossen. Voorts vragen wij ons af welke communicatie met de studentenvertegenwoordigers heeft plaatsgevonden voordat men is gaan klagen bij de gemeenteraad. Fred Dekkers, Wijkraad West / Gemeenschappelijke Wijkraden Trek de grens in de huisvestingsverordening ter bescherming van het schaarse en goedkope deel van de woningvoorraad, niet op tot een WOZ waarde van € 305.000,- maar tot, zoals eerder is voorgesteld, tot € 400.000,- Pas het toetsingskader niet alleen toe bij splitsen/omzetten kleine en grotere woningen, maar ook bij transformaties van kantoren en bedrijfsruimten naar (on)zelfstandige wooneenheden. Stel eisen aan het realiseren van fietsenberging of het huren van plaatsen in buurtfietsenstallingen. Evalueer de praktijk van de toets van vergunningsaanvragen en handhaving samen met onder meer wijkraden, bewonersgroepen en studenten/starters De Wijkraden in Utrecht pleiten al geruime tijd voor een aanscherping van het beleid omzetten en splitsen van woningen. Een beleid dat in het belang van zowel studenten en starters als hun buren eisen stelt aan de kwaliteit en leefbaarheid van kamers en zelfstandige wooneenheden. Een beleid dat het voor die ondernemers, die alleen financieel willen profiteren van woning schaarste onaantrekkelijk maakt om woningen die daar niet geschikt voor zijn te splitsen of om te zetten. We hebben in vorige RIA’s en in diverse adviezen voorstellen gedaan voor een aangescherpt beleid en we zijn ook blij dat een aantal van die voorstellen zijn overgenomen in het door het college voorgestelde beleid. Een sterk verbeterde leefbaarheidstoets met een controle op clustering, eisen aan minimum omvang, de kwaliteit en geluidsisolatie van kamers en wooneenheden, de introductie van het begrip goed verhuurder schap, een beleid dat van toepassing is op zowel kleinere als grotere woningen. Toch zijn wij teleurgesteld dat ten opzichte van eerdere voorstellen weer goede andere punten zijn ingetrokken. We adviseren de leden van de gemeenteraad deze punten alsnog in het beleid te verwerken. Trek de grens in de huisvestingsverordening ter bescherming van het schaarse en goedkope deel van de woningvoorraad, niet op tot een WOZ waarde van € 305.000,- maar tot, zoals eerder is voorgesteld, tot € 400.000,-. Deze regel is bedoeld om schaarse en goedkope woningen, met name bedoeld voor gezinnen, te behouden. Op dit moment en de komende 2 jaar is de relevante bovengrens voor dit segment schaarse woningen zeker € 400,000,-. Het is zeker niet goed voor de dynamiek op Utrechtse woningmarkt om dit segment schaarse woningen verder te beperken. Terwijl de behoefte aan studentenwoningen door het nieuwe systeem van studieleningen daalt, neemt juist de behoefte van jonge stedelingen die kinderen krijgen om wooncarrière te maken in de eigen buurt toe. We zijn overigens blij dat
3
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 het nieuwe toetsingskader niet alleen van toepassing wordt voor de kleinere goedkopere schaarse woningen, maar ook voor grotere woningen. We zien op dit moment in de stad dat vooral grotere woningen worden gesplitst en omgezet. Ook bij deze woningen is de leefbaarheidstoets van belang. De wijkraden adviseren het nieuwe toetsingskader ook te hanteren voor transformaties van kantoren en bedrijfsruimtes in meerdere zelfstandige en of onzelfstandige wooneenheden. De wijkraden willen graag samen met de gemeente onderzoeken hoe dit in formele regelgeving vastgelegd kan worden. Stel eisen aan het realiseren van fietsenberging of het huren van plaatsen in buurtfietsenstallingen. Fiets parkeren en auto parkeren is één van de grote leefbaarheid problemen bij splitsen en omzetten van woningen. In het facet bestemmingsplan voor splitsen zat in overeenstemming met het bouwbesluit al een, slecht gehandhaafde, eis voor het realiseren een fietsenberging. Wij waren dan ook blij dat In het voorstel voor het aangescherpte beleid een eis voor het realiseren van fietsenberging of het huren van plaatsen in buurtfietsenstallingen was opgenomen. We begrijpen ook niet dat deze eis is gesneuveld. In de woonbuurten rondom het centrum is fiets parkeren echt een probleem en het fietsparkeerprobleem in het centrum en bij het station wordt deels veroorzaakt door het ontbreken van fietsstallingen in die buurten. De eis zou een gewenste impuls aan het realiseren van buurtfietsenstallingen geven. De wijkraden adviseren overigens om bij de leefbaarheidstoets ook naar te verwachten problemen met auto parkeren te kijken. The proof of the pudding is the eating. In de praktijk van het toetsen van vergunningaanvragen en het handhaven van het beleid zal blijken of het nieuwe toetsingskader effectief is. De Wijkraden adviseren om de praktijk van de leefbaarheidstoets (inclusief de toets van clustervorming) samen met diverse geïnteresseerden te evalueren. De wijkraden en verenigde bewonersgroepen werken hier graag aan mee.
Gerard van Wakeren, Wijkraad Noordwest RIA over Omzetten en Splitsen 27 oktober 2015, bijdrage Wijkraad Noordwest Wijkraad Noordwest is één van de ondertekenaars van het wijkradenadvies van 27 september j.l. Inmiddels heeft het college een nieuw voorstel vastgesteld. Dit wijkt op punten af van het september voorstel. Fred Dekkers zal ook namens Noordwest inspreken over het huidige voorstel. Noordwest wil daar nog enkele punten van onderstrepen. Vooraf zei gezegd dat ook wij verheugd dat een aantal voorstellen zijn overgenomen. Bij woningsplitsing blijkt het realiseren van parkeerplaatsen voor auto’s ook in delen van Noordwest als Pijlsweerd en Ondiep (zowel links en rechts van de ASW en van de Oudenoord/ Nijenoord) praktisch onmogelijk is, gelet op de hoge parkeerdruk. In het voorstel wordt hier geen oplossing voor gevonden. Na woningsplitsing (evenals na transformatie) krijgen dus alle nieuwe adressen hier twee parkeerplaatsen. Evenwel, de straten zijn daar niet op toegerust. Immers aangelegd zo’n 100 jaar geleden, toen alleen de dokter, de notaris en de baas van de fabriek een auto hadden. Het is te gemakkelijk om dit via klachten bij parkeerbeheer neer te leggen, zoals het college nu voorstelt. Een voorstel dat we al eerder deden: maak de parkeerrayons kleiner. De huidige komen nog uit een tijd dat er nog geen sprake was van grootschalige transformatie, splitsing en inbreiding. De wijkraad hecht er aan het punt (uit het gezamenlijk advies van de wijkraden van 27 september) om standaard omwonenden (100 m links en rechts van het pand) schriftelijk te informeren over een vergunningsaanvraag om te splitsen of om te zetten. Het huidige collegevoorstel wijst dit af. Publiceren via www.overheid.nl vindt het college voldoende om omwonenden te informeren. Bij meerdere gelegenheden heeft wijkraad Noordwest er op gewezen dat alleen digitale informatie onvolledig is om van werkelijke communicatie te kunnen spreken. Onder meer het COSBO heeft daar (op verzoek van het college) een duidelijk advies over uitgebracht. Daar komt bij dat via overheid.nl niet doorgeklikt kan worden op de aanvraag zelf. Daarvoor moet men naar het loket van VTH op het stadskantoor. Mocht het schriftelijk informeren door de gemeente gezien worden als een te zware belasting van het
4
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 gemeentebudget, dan kan dit als voorwaarde aan de aanvrager worden opgelegd. Dit als voorzet van een goed verhuurder schap. De wijkraad leest uit het collegevoorstel dat bij de leefbaarheidstoets voortaan standaard de wijk-regisseur en de wijkagent worden geconsulteerd over het actuele beeld van de wijk of buurt. Een goed voorstel en een verbetering van de huidige procedure. Van het wijkbureau Noordwest horen wij dat lang niet alle aanvragen voor advies aan haar worden voorgelegd. Tot slot betreurt ook Noordwest dat de aanvankelijk naar € 400.000 opgetrokken WOZ-waarde in het huidige collegevoorstel teruggeschroefd is naar € 305.000. Hiermee valt weer een groter deel van de woningen in Noordwest buiten de beschermde status. Mensen maken zich daarover bezorgd. Zal het te koop staande huis van de buren worden vertimmerd tot kamerbewoning of gesplitst? Daarom ook namens Noordwest het advies terug te gaan naar het eerdere voorstel van € 400.000. Ik dank u voor uw aandacht. 25 oktober 2015, Gerard van Wakeren, voorzitter wijkraad Noordwest A. J. C. Bakx Onze dochter studeert Geneeskunde in Utrecht. Deze studie duurt voor opleiding tot huisarts minimaal 9 jaar en voor andere specialismen nog langer. In 2013 zijn we ons gaan oriënteren op de woningmarkt in Utrecht. Zoals verwacht viel het niet mee om huisvesting voor onze dochter te vinden en op een gegeven moment hebben we ook de mogelijkheid om een woning te kopen onderzocht. We hebben informatie over de ouder-kind regeling gevraagd bij de Gemeente Utrecht en wij kregen het volgende antwoord (mail van 11 maart 2013): “Ouders die voor hun kind en medestudenten een huis willen kopen, kunnen een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen voor de duur van de studie. Dit is maximaal 5 jaar. U hoeft dan geen compensatiekosten te betalen. Wel moet u de kosten voor een vergunning betalen. U kunt de tijdelijke vergunning een keer met maximaal 5 jaar verlengen.” Dit maakte het –samen met het gegeven van de langdurige studie van onze dochter- verantwoord om te investeren in de aankoop van een bovenwoning aan de Bolksbeekstraat 4 bis. Voor deze woning hebben wij op 12 augustus 2013 een omzettingsvergunning verkregen. We hebben de woning flink op laten knappen. De keuken en de badkamer zijn gerenoveerd, er zijn een nieuwe CV ketel en een nieuwe groepenkast gekomen, een 2e keukenblokje op de zolder is uit veiligheidsoverwegingen verwijderd en er zijn rookmelders geplaatst. Overal is nieuw kliklaminaat gelegd en alles binnen is geschilderd. We voldoen al sinds 2013 aan alle voorwaarden van goed verhuurderschap zoals die in de nu voorliggende “Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten” worden genoemd. We zorgen ervoor dat de woning goed wordt onderhouden (dit jaar is al het schilderwerk aan de buitenkant gedaan), er zijn huisregels, we controleren regelmatig de situatie ter plekke en kennen de huurders persoonlijk. De bewoners zorgen op geen enkele manier voor overlast. Wij vinden het onredelijk dat de Gemeente Utrecht tussentijds de spelregels verandert. We zijn mede op basis van informatie van de Gemeente van 11 maart 2013, een financiële verplichting aangegaan met een beoogde terugverdientijd van 10 jaar. Het huidige voorstel om de ouder-kind regeling te laten vervallen na afloop van de eerste termijn van 5 jaar, betekent voor ons een forse schadepost. Het geboden alternatief van de hospitaregeling betekent dat we 1 kamer minder kunnen verhuren. De jaarlijkse huuropbrengst is dan 6000 euro lager (dus 30.000 euro in 5 jaar) terwijl de investerings- en financieringslasten wel gewoon doorlopen. Bovendien vergroot het afschaffen van de ouder-kind regeling de woningnood onder studenten, want er zijn minder kamers beschikbaar.
5
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 We vragen de Gemeente Utrecht dan ook de huidige ouder-kind regeling inclusief eenmalige verlenging van 5 jaar in stand te houden, conform de informatie die zij eerder heeft gegeven. Thijs de Boer, VIDIUS Studentenunie VIDIUS merkt dat het debat gekaapt wordt door een kleine groep boze buurtbewoners die menen dat Utrecht van hen is. Hierdoor ontstaat het beeld dat studenten automatisch voor leefbaarheidsproblemen zorgen. Dit is onjuist. Heel veel studenten dragen bij aan een betere stad en buurt. Een minimale oppervlaktenorm zal leiden tot onbetaalbare kamers/starterswoningen en het verjagen van studenten/starters, waardoor de stad minder kan profiteren van hun talenten. Werner Sikken, split030 en Buurtcomité Nova Zembla Wij ondersteunen het collegevoorstel. Op transformatie zou ook de leefbaarheidstoets van toepassing moeten zijn. De onstuimige groei van studentenkamers en kleine één kamerappartementjes door het verbouwen van bestaande gezinswoningen loopt uit de hand. Dit zogenoemde splitsen en omzetten leidt tot overlast en verlies aan sociale cohesie in woonwijken. De gemeente lijkt wel iets te willen veranderen en nieuw beleid is in de maak. Wat is het probleem: Enkele jaren terug vond de gemeente dat er meer nodig was om het tekort aan studenten en starterswoningen terug te brengen. Nieuwbouw bleef achter. Dus werd er gekozen om van bestaande gezinswoningen makkelijker studentenkamers te maken (omzetten) of er kleine appartementjes in te bouwen (splitsen). Een lucratieve markt voor vastgoedexploitanten was gecreëerd. Vooral dubieuze vastgoedexploitanten profiteren hiervan. Helaas zijn veel van die woningen bouwtechnisch ongeschikt voor intensieve bewoning. Je zal er maar naast wonen. Ook zijn veel van de oudere wijken al druk. Ze kunnen deze groei van bewoners niet hebben. Overlast dus. Er treedt een sneeuwbaleffect op. Gewone huizen naast studentenpanden worden onverkoopbaar. En worden ook weer omgezet naar studentenwoningen. De huidige regels van de gemeente geven burgers nauwelijks instrumenten om de ontwikkeling bij te sturen. Het college motto “Utrecht maken we samen” is daarmee een loze kreet. Bewoners uit Utrecht hebben zich verenigd in Split030. Wij vragen om nieuw beleid. Beleid waar de samenhang wel in zit. Beleid met sturingsmogelijkheden in samenspraak met bewoners. Beleid dat ruimte geeft voor de stad om zich in balans door te ontwikkelen. Beleid dat meer rekening houdt met zittende bewoners. Beleid dat recht doet aan kwalitatief goede woonruimte voor studenten. Beleid dat ook wordt nageleefd. Een tekort aan starters- en studentenwoning is een drogreden. Utrecht kent in alle woonsegmenten schaarste. Jonge gezinnen kunnen geen betaalbare woning vinden in hun wijk. Aan goede ouderenwoningen is ook een groot tekort. Voor doorstromers lijken de Vinex wijken en randgemeentes het enige betaalbare alternatief. Voor de student van nu is straks geen woonruimte meer te vinden in Utrecht als het zo doorgaat. Die schaarste moeten we evenwichtig voor iedereen verdelen. En niet zoals het nu gaat met een eenzijdige focus op splitsen en omzetten. De gemeentepolitiek lijkt wakker te worden. Er liggen voorstellen van de wethouder om echt iets te veranderen. Dit zijn mooie voorstellen, en we hopen van harte dat de raad dit zal steunen. Maar deze voorstellen gaan alleen iets betekenen als het ook goed wordt uitgevoerd. De “handhaving” moeten nu goed geregeld worden. Zonder handhaving zijn alle regels ook van geduldig, maar slap papier. De praktijk in wijken als Zuilen, Lombok, Dichtersbuurt, Ondiep, Lauwerecht, spreekt boekdelen. Daar gelden op papier al strengere regels maar er gebeuren nog steeds ongewenste zaken. Er is de laatste jaren flink bezuinigd op handhaving. De gemeente geeft aan niet voldoende capaciteit te hebben de regels na te leven. Met goede sturingsinstrumenten zoals een leefbaarheidstoets en een integraal meldingssysteem kunnen bewoners samen met de gemeente erop toezien dat regels wel nageleefd worden. Tot slot: Het zou nog mooier zijn als de leefbaarheidstoets ook zou worden ingevoerd voor kantoor- en andere panden die worden verbouwd tot (kleine) wooneenheden. Zo zou de leefbaarheid in onze wijken nog beter beschermd worden. Het College en de gemeenteraad hebben nu de mogelijkheid om samen met bewoners beleid te maken waarmee de stad
6
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 evenwichtig verder kan groeien. We hopen van harte dat de gemeente deze stap met de bewoners gaat zetten. Split030 Samenwerkingsverband van bewonersgroepen en wijkraden uit heel Utrecht Dré Hopmans SAMENVATTING Subtitel: voorkom verarming van de woonomgeving;
bevorder verdere verduurzaming van de woonomgeving Tijdens dit inspraakmoment wil ik op de vooruitziende blik van de gemeente rond het omzetten en splitsen van woningen ingaan. Iets onvermijdelijks daar de woningnood onder alleenstaanden binnen de gemeente Utrecht alleen maar groter wordt. Het vermeende woningtekort onder studenten is aanzienlijk minder groot dan iedereen nu zou moeten geloven; het neemt zelfs binnen afzienbare tijd af; verder hebben veel nieuwe (commerciële) spelers de markt van campuswoningen ook ontdekt, een woningmarkt die voor hen nog aantrekkelijker wordt na een eventuele invoering van het jongerencontract (wetsvoorstel van Carola Schouten). Ondanks alles draagt dit voorstel bij aan de verdere verduurzaming woonomgeving binnen de gemeente, terwijl andere ontwikkelingen juist een groot ‘gevaar’ vormen voor de aantasting van de woonomgeving in de straat, de buurt en de wijk. Tijdens de inspraak ga ik verder in op die andere ontwikkelingen. (duurzaamheid woonomgeving => leefbaarheid, draagvlak binnen de wijk, draagkracht van de wijk, sociale cohesie, voorkomen leegstand wegens het niet verhuurd krijgen, etc.) Het VERHAAL Geachte raadsleden, Dank voor de uitnodiging tot het kunnen inspreken. Allereerst de complimenten voor het voorliggend besluit rond “omzetten en splitsen van woningen”. Waarom? Hiermee komt een eind aan de wildwest situatie van nu. De spelregels zijn straks voor iedereen helder. Het is niet alleen gericht op de groep studenten en starters. Hierbij is zelfs gedacht aan het betaalbaar houden van de woningen. Zo blijven de gesplitste woningen door de minimale oppervlakte van 24 m 2 niet alleen betaalbaar voor studenten, maar deze woningen kunnen ook heel goed door alleenstaanden worden bewoond. Een groep, de alleenstaanden, die de komende jaren alleen maar in omvang toeneemt. Een groep die hiermee toch een betaalbare woning kan bemachtigen. Een groep die zeker mee zal participeren in de straat, de buurt en de wijk; zeker als hen geen tijdelijk huurcontract wordt aangeboden; m.a.w. een groep bewoners die verder meewerkt aan een verdere verduurzaming van de woonomgeving binnen de gemeente, want op een gegeven moment wordt het toch ook hun wijk. Dit voorstel past ook prima in het eerder geuite gemeentebeleid van “woningen moeten flexibel ingezet
kunnen worden”.
7
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 Dus een specifiek woning moet niet alleen bewoond kunnen worden door een specifieke doelgroep. Mogelijk is het huisvesten van studenten nu interessant, terwijl op termijn het huisvesten van starters, alleenstaanden en/of ouderen in dezelfde woning dan meer voor de hand ligt; in dit voorstel wordt hier feitelijk al rekening mee gehouden; iedereen weet dat zeker in een stad als Utrecht het aantal vierkante meters schaars is en dat dus over het algemeen de woningen gemiddeld klein zijn; misschien kan je nog wel de bezemkast aan een student verhuren maar zeker niet aan een starter, alleenstaande of oudere. Maar helaas zijn er allerlei bedreigingen die de duurzaamheid van de woonomgeving kan aantasten. Uiteraard wordt dan eerst gedacht aan - de overlast in en rond de woning, - de verkeers- en parkeerdruk toename, - de brandveiligheid, - etc. Helaas zijn er ook allerlei andere dreigingen, die de duurzaamheid van de woonomgeving kunnen verkleinen. Zeker ongewenst in een samenleving waar steeds meer zelfredzaamheid en participatie van de burgers wordt verwacht. De andere bedreigingen -
de onvermijdelijke afname van het aantal studenten door zowel leenstelsel en te hoge collegegelden als demografische ontwikkelin-gen;
zo neemt het aantal Nederlandse studenten dat in België gaat studeren toe (zeer recente uitspraak van de bestuursvoorzitter van de universiteit Leuven). -
hoe kun je van een tekort spreken als een inwoner geboren en getogen in Utrecht eenvoudig een
campuswoning kan gaan huren; hoe acceptabel is het als er sprake is van een tekort aan campuswoningen in Utrecht, dat studenten die elders studeren een campuswoning (mogen) betrekken in Utrecht; hoe kan het dat als het tekort aan campuswoningen medio 2011 6.900 groot is en na forse uitbreidingen van het aantal beschikbare campuswoningen dit tekort nu nog steeds 5.700 groot is (zie: http://www.lsvb.nl/actueel/persbericht/10-000-extra-kamers-nodig-om-tekort-op-te-lossen “LSVb Kamernoodinventarisatie 2011” ) terwijl er niet slechts 16.000 campuswoningen maar zo’n 49.000
campuswoningen tot 2016 zijn bijgekomen; waar zijn al die campuswoningen dan gebleven?; hoe kan het dat de clubs die de huisvestingsbelangen van de Utrechtse studenten behartigen niet opkomen tegen het inzetten van campuswoningen voor andere doelgroepen w.o. PhD’s en i.h.b. jongeren; hoe kan het dat dezelfde clubs niet opkomen tegen het onbetaalbaar worden van campuswoningen (medio 2011 waren de huurprijzen voor Utrecht: onzelfstandig €209 & zelfstandig €345 inclusief servicekosten). -
een kwalitatief kamertekort is nog geen kwantitatief kamertekort; een groot aantal doorverhuizingen hebben te maken met het wegens huurtoeslag fors ruimer kunnen gaan wonen tegen lagere kosten
(zie Salamancapad: 16 m2 €376,37 zonder huurtoeslag & 27 m2 €308,25 met huurtoeslag). -
niet-studenten-kamers (> 30 m2) worden ook als campuswoning aangeboden; dergelijk verhuurdersgedrag kan doorstromend verstorend werken.
-
kamertekort is geen synoniem voor kamernood;
ernstige kamernood was het argument om ooit de campuscontract-wetgeving in te voeren dus niet een tekort en zeker niet een kwaliteitstekort waren hiervoor de redenen.
8
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 -
de mogelijke oneigenlijke staatssteun in de vorm van de huurtoeslag (voorheen: huursubsidie) (zie bijlage Financieel Dagblad 20151022);
er moet gewoon sprake zijn van rechtsongelijkheid of willekeur als voor exact dezelfde soort woning in het ene geval absoluut geen huurtoeslag mogelijk is, terwijl in het andere geval dit wel het geval is; als je woningen gaat bouwen en verhuren aan een specifieke doelgroep, die die woningen alleen met huurtoeslag kunnen huren, dan geeft dit te denken. -
de herziening van de huurtoeslagen in het nieuwe belastingstelsel; aanpassingen leiden meestal tot een afname van de uitgaven van de overheid;
men moet niet vergeten, dat de uitgekeerde huurtoeslag de afgelopen periode bijna is verdubbeld; gestegen van 2 miljard euro naar 3,5 miljard euro. -
de invoering van de huursombenadering ter vervanging c.q. aanvulling van het huidige puntensysteem; een wetsvoorstel dat binnenkort naar de Tweede Kamer zal worden gestuurd;
bestaande (lage) huren zullen onvermijdelijk gaan stijgen om in de pas te gaan lopen met de huren van nieuwe huurders; eerder zijn de huren dankzij de verhuurdersheffing al fors gestegen (zie recent onderzoeksrapport van SPfractie Utrecht). -
de wet tijdelijke huur waarmee het op termijn heel goed mogelijk is, dat niet het huren voor onbepaalde tijd maar het tijdelijk huren (anders gezegd: flexhuren) de norm kan (gaan) worden;
de wet kan straks gewoon niet verbieden, dat een verhuurder zijn woning tijdelijk gaat verhuren; ondertussen weten wij tot welke ongewenste situaties het campuscontract heeft geleid; blijkbaar is het moreel te verantwoorden dat op basis van deze campuscontract-wetgeving - dankzij het niet toepassen van het dwingend recht door rechters - een statushouder (voormalig oorlogsvluchteling; deze huurder betaalt gewoon zijn huur en hij bezorgt niemand overlast) uit zijn huurwoning moet ‘oprotten’ om plaats te maken voor wie eigenlijk (op basis van de dagvaarding om plaats te maken voor zowel studenten als nietstudenten). -
het jongerencontract (het wetsvoorstel van Carola Schouten) waarmee campuswoningen dan weer zeer lange tijd (maximale tot 35ste levensjaar) bezet kunnen gaan worden door niet-studenten en waarmee het tekort van woningen voor studenten en PhD’s weer kan oplopen; m.a.w. zeer grote groepen huurders werden gedwongen hun reguliere woning - die plotseling het etiket campuswoning kreeg wegens een simpele beleidswijziging - te verlaten zogenaamd voor het kunnen doen verminderen van de kamernood onder studenten en nu dreigt dit voor niets te zijn geweest;
de wet Wet tijdelijke huur van minister Blok gaat niet verder dan dat campuswoningen die nu alleen nog mogen worden bewoond door studenten straks ook mogen worden bewoond door PhD’s. -
de vastgoedontwikkelaars hebben ook de campuswoning-markt ontdekt;
eerst na een fors overschot op de kantorenmarkt en nu na een steeds toenemende leegstand in de winkelstraten en winkelcentra hebben zij de campus ontdekt waarbij de huurtoeslag het smeermiddel is om een onbetaalbare woning schijnbaar betaalbaar te kunnen gaan verhuren; niet voor niets investeert pensioenfonds ABP 100 miljoen euro in The Student Hotel (zie bijlage); een huisvestingsvorm die zeer aantrekkelijk kan zijn voor internationale studenten die toch niet voor huurtoeslag in aanmerking komen; een volledig gemeubileerde woning eventueel aan te vullen met allerlei diensten tegen een bescheiden bedrag. -
er wordt nog steeds over de huurders zonder de huurders gesproken, ondanks de wetswijziging die per 1 juli 2015 is ingegaan en die de huurders meer inspraakrecht zou moeten geven.
9
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 -
de asielzoekers vergroten de druk op de woningmarkt nog meer; de forse toename vereist gewoon onorthodoxe methoden om hen een dak boven hun te kunnen geven; moreel een volkomen correcte handelswijze maar het werkt wel verstorend op de ingezette koers.
Wat wil ik Uw Raadsleden meegeven:
Laat het aantal parkeervergunningen na splitsing of omzetting niet toenemen;
in de binnenstad zullen er zeker geen extra plekken bijkomen.
Anticipeer op toekomstige dreigingen, opdat de woonomgeving niet onnodig verarmt.
Passanten in de wijk zijn nu eenmaal minder aantrekkelijk dan personen die wel mee willen doen in de straat, de buurt en de wijk. Een passant met een tijdelijk huurcontract staat al op het punt om te verhuizen nog voordat hij of zij er is gaan wonen; dit is een passant waarvan niemand direct het meedoen hoeft te verwachten.
Laat de vergunningsaanvrager duidelijk aangeven welke doelgroep(en) hij voor ogen heeft en welk huurcontract (tijdelijk of voor onbepaalde tijd) hij wil gaan aanbieden; het soort huurcontract is een factor die een rol speelt bij de verduurzaming van de woonomgeving.
Het splitsen of omzetten kan ook bedoeld zijn om niet-studenten te huisvesten.
Voorkom noodgedwongen huisuitzettingen wegens oneigenlijke staatsteun, de mogelijke impact van de huursombenadering, de vermindering van de huurtoeslag, etc.;
m.a.w. let erop dat de vierkante meterprijs per maand binnen de perken blijft; m.a.w. let erop dat woningen zeker na het splitsen en omzetten ook zonder huurtoeslag betaalbaar blijven; m.a.w. het splitsen of omzetten is beter te verkopen als een te grote niet-verhuurbare woning op deze manier alsnog aan meerdere mensen kan worden verhuurd. Wanneer gaat de landelijke politiek eens zorgen voor een eigendomsneutrale woningmarkt (zie bijlagen), waarmee mensen niet langer gestraft worden die geen huis willen kopen.
Voorkom dat tijdelijk huren de norm wordt; Wet tijdelijke huur en Jongerencontract van Carola
Schouten geven de verhuurders wel de mogelijkheid hiervoor te kiezen, mogelijk dat door de huursombenadering de noodzaak om hiervoor te kiezen voor verhuurders minder groot wordt; voorkom dus dat de woonomgeving in de wijk verarmt.
Voorkom dat campuswoningen door studenten niet te betalen zijn;
m.a.w. kijk hierbij naar het model van de gemeente Gent en de universiteit van Gent die samen met de aanbieders van campuswoningen jaarlijks afspreken wat de maximale huurprijs is voor een campuswoning. Helaas gaat de discussie nu vooral de kant op, dat gesplitste of omgezette woningen voornamelijk bedoeld zijn voor studenten terwijl dit absoluut niet het geval hoeft te zijn. Dank voor Uw aandacht, met vriendelijke groet, dré hopmans Bijlagen: - Overzicht recent aanbod woningen (verhuurder willekeurig gekozen) (uitgewerkt na vierkante meterprijzen met en zonder huurtoeslag) - The Student Hotel (zeer aantrekkelijk voor internationale studenten) Pensioenfonds ABP steekt 100 miljoen in The Student Hotel
10
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 - Campuswoningen beschikbaar voor scholieren. - kamernood onder studenten Nijmegen gedaald - kamertekort lijkt tot verleden te behoren - SSHN biedt per direct studentenkamers aan - Nog scholier nu al op kamers - experiment Habion - Bejaardenhuis 2e jeugd - landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011-2016 (ministerie) - Ga je kopen of blijf je huren? (NRC 20150620)
Straf niet langer mensen die geen huis willen kopen (de Volkskrant 20150626) - verhuurders klagen Brussel aan over staatssteun (FD 20151022) - DUB - kamernood is die echt groter geworden in Utrecht? (20120903) - DUB - studenten blijven door leenstelsel vaker thuiswonen (20151001) - DUB - Utrecht in 2022 ruim 10 procent minder studenten (20151006) - LSVb - kamernoodinventarisatie 2011 Nelleke Wuurman, Bewonersplatform Overvecht Het Bewonersplatform Overvecht houdt zich al sinds 2006 bezig met het omzetten en splitsen van eengezinswoningen, die in Overvecht ondervertegenwoordigd zijn. De omgezette en gesplitste woningen worden daardoor aan de bestemming onttrokken. Het vergunningenbeleid was aanvankelijk zeer ruim, later door toepassing van de verscherpte leefbaarheidstoets werden ook vergunningen geweigerd. Echter controle op ouder-kindregelingen, hospitaregelingen werd niet uitgevoerd. Daarnaast werden flats verkocht en aan meerdere mensen verhuurd. Dat is slecht voor de woningvoorraad. Kopers van zowel eengezinswoningen als flats waren niet altijd particulieren, maar organisaties als 4freedom. Voor hoge prijzen verhuurden ze de woningen aan studenten, maar niet alleen studenten, ook kanslozen op de woningmarkt konden hier terecht. Slecht voor de samenhang in de buurten, de doorloop was groot. In het nieuwe voorstel worden eisen gesteld aan isolatie, heel goed, want daar kwamen en komen de problemen uit voort. Als in de toekomst kantoren geschikt gemaakt worden voor kamerverhuur hechten wij er aan dat de leefbaarheidstoets streng toegepast wordt en dat er gekeken wordt naar de omgeving. In het voorstel ontbreekt een passage over brandbeveiliging, naar ons idee van groot belang: er kan in die panden op meerdere plekken gekookt worden, met alle risico’s van dien. In het verleden is daar niet op gehandhaafd. Het Bewonersplatform Overvecht betreurt het feit dat de discussie geheel gedo0mineerd wordt door de aandacht voor “zielige studenten”, terwijl in Overvecht juist goede starterswoningen aan de markt zijn onttrokken. Nelleke Wuurman Hans Dortmond, voorzitter Wijkraad Binnenstad Omzetten en splitsen. Ik beperk mij tot het maken van een aantal opmerkingen. Namens de wijkraden en Split 030 wordt vanavond uitvoerig ingesproken. Dat gebeurt ook namens de wijkraad Binnenstad. Aan de petitie van Split 030 hebben een aantal wijkraadleden meegewerkt. Tijdens de raadsinformatie van 11 september avond was ik verbijsterd over de grote overlast die vrijwel in de hele stad wordt ervaren van de gevolgen van het omzetten en splitsen.
11
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015 Het vervolg op deze ria was een door zes wijkraden ondertekend advies aan b&w met een aantal voorstellen tot verbetering. Een breed samengestelde werkgroep Split 030 heeft veel energie en tijd geïnvesteerd in het opstellen van een rapport met aanbevelingen. Dit rapport is op 1 oktober aangeboden aan de gemeenteraad. Een aantal voorstellen is door het college overgenomen. Helaas is het voorstel om fietsenstallingen verplicht te stellen niet overgenomen. De fietsen overlast blijft. Ondanks de aanpassingen in het college voorstel zal de leefbaarheid in een aantal buurten niet of nauwelijks verbeteren. Woonruimte voor studenten moet er natuurlijk ook zijn. Het blijkt nu wel dat het creëren van woonruimte voor studenten door het systeem van omzetten en splitsen vaak leidt tot een aantasting van het woongenot van de reguliere bewoners in diverse straten. Het nieuwe beleid zal een deel van de overlast kunnen voorkomen of tenminste verminderen. Een helder en altijd bereikbaar klachtensysteem, dat dag en nacht bereikbaar is,kan veel ellende voorkomen, mits er ook direct wordt gereageerd op een klacht. Handhaving is ook hier een heel belangrijk instrument. Wietze Hagenaar, Zekerrendement
Mijn naam is Wietze Hagenaar van Zekerrendement. Wij kopen panden, die we vervolgens omzetten naar kamerverhuur of bouwkundig splitsen in studio’s enkel t.b.v. van verhuur aan studenten en starters. Utrecht is van iedereen Bij het het beleid ten aanzien van splitsten en omzetten dient hier uiteraard rekening mee gehouden te worden. De woningvoorraad dient beschermt te worden, maar niet in dien mate dat studenten en starters geen kans meer maken om in de stad te wonen. Dat groepen overlast van elkaar ondervinden is inherent aan het wonen in een grote stad. Doel is te komen tot een consensus waarbij alle inwoners evenveel van de stad kunnen genieten. Wanneer je als student naast een gezin woont met bijvoorbeeld drie kleine kinderen ondervindt je overlast. Dat is logisch, maar wordt algemeen geaccepteerd. Dat je als gezin overlast kan ondervinden van studenten die naast je wonen wordt minder geaccepteerd. Studenten zijn de gezinnen van de toekomst. Deze groep is een aanwinst voor de stad en die wil je aan je binden, zodat de continuïteit van de stad gewaarborgd blijft. Uiteraard betekent dat niet dat er een vrijbrief moet zijn voor het omzetten van woningen. In delen van de stad zijn er veel woningen omgezet waarbij de leefbaarheid onder druk is komen te staan. Hier kan niemand aan voorbij gaan. Het beleidsvoorstel wat nu is gepresenteerd voldoet denk ik aan de grootste wens om het aantal omzettingen beter te reguleren. Waar ik wel bezwaar tegen heb is dat er minder onderscheid wordt gemaakt tussen splitsen en omzetten. Wij beheren zelf panden in Utrecht, zowel kamerverhuur als bouwkundig gesplitste studio’s. Wij ervaren zeer weinig overlast van de bewoners in bouwkundig gesplitste studio’s. Na de studie wil de starter graag doorstromen naar een zelfstandige woning. Het leef ritme is hetzelfde als van de gezinnen en zodoende wordt de overlast minder. Hier dient mijns inziens meer rekening mee gehouden te worden in de leefbaarheidstoets. Ook het argument van afval en te weinig parkeerplaatsen herken ik niet. De starter die een studio huurt en net begint met werken heeft over het algemeen geen auto. 12
Raadsinformatieavond 27 oktober 2015
Natuurlijk is dit niet altijd het geval, maar het zal niet snel dusdanig veel zijn dat het de huidige parkeernorm overstijgt. Het grootse bezwaar heb ik tegen het collegebesluit waarbij een beperking in het aantal m2 voor bouwkundig splitsen wordt voorgesteld. Het voorstel is om bouwkundig splitsen alleen maar toe te staan, indien de nieuw te realiseren appartementen niet kleiner zijn dan 50m2. Dit lijkt mij absoluut niet wenselijk. De mogelijkheid van bouwkundig gesplitste studio’s van circa 25m2 wordt geschrapt. Juist in deze categorie is een enorm tekort. Door de crisis willen woningzoekende na hun studie een zelfstandige studio huren voordat ze een geliberaliseerde huurwoning kunnen betalen of de stap durven te zetten om te kopen. Met name institutionele beleggers zijn zeer actief in deze markt, met prijzen van circa 1000 euro per appartement. Ik verwacht dat er weinig particuliere beleggers zijn die woningen aan zullen kopen ten behoeve van het splitsen in appartementen die groter zijn dan 50m2. De aanschaf en de verbouwing kost teveel in relatie tot de te realiseren huurprijs. En als het wel uit zal kunnen zullen deze woningen minimaal boven de 1000 euro verhuurt gaan worden. Als de beperking ten aanzien van bouwkundig splitsen in kleinere appartementen wordt doorgevoerd, zullen er problemen ontstaan bij de doorstroming van een studentenkamer naar een enigszins betaalbare huurwoning, waar ook huursubsidie voor aangevraagd kan worden. Het gat van een studentenkamer en een geliberaliseerde huurwoning wordt simpelweg te groot. Het gevolg zal zijn dat veel studenten na hun studie in een studentenkamer moeten blijven wonen of genoodzaakt zullen zijn om in een andere stad een betaalbare huurwoning te betrekken. Ik zie dit dan ook als een groot hiaat in het voorstel en als het wordt doorgevoerd als een verlies voor de stad.
13
