maart 2006
Fact sheet Splitsen van particuliere huurwoningen In de tweede helft van de jaren ‘90 werd geconstateerd dat er een grotere differentiatie in de woningvoorraad gewenst was met meer koopwoningen en meer grote woningen. Daarom zijn er afspraken gemaakt dat er in Amsterdam panden met particuliere huurwoningen gesplitst mogen worden en afzonderlijk in appartementen mogen worden verkocht. Stedelijk is bepaald welke en hoeveel woningen daarvoor in aanmerking mogen komen. Dit is vastgelegd in de Huisvestingsverordening en de Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning 2002. Dit beleid zit inmiddels in haar vierde en laatste uitvoeringsjaar. Kortom de hoogste tijd om de balans op te maken en te kijken wat het huidige splitsingsbeleid heeft opgeleverd. Hoeveel woningen zijn er gesplitst? Worden de doelstellingen van destijds gehaald? Welke invloed heeft het splitsingsbeleid op het karakter van de woningmarkt?
Waarom splitsen? De verkoop van particuliere huurwoningen was lange tijd allesbehalve een vanzelfsprekendheid in Amsterdam. Amsterdam is traditioneel een stad van huurwoningen.
Het voorheen geldende splitsingsbeleid was vooral gericht op het in stand houden van de voorraad goedkope huurwoningen. In de woningvoorraad van vóór 1940 was het nauwelijks mogelijk om een huurappartement te kopen of je moest alle huurwoningen in één pand tegelijk kopen. Panden van na 1940 of met woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens (voorheen de huursubsidiegrens) mochten wel gesplitst worden in appartementen. Eind jaren ’90 is er sprake van een beleidsomslag. In de Nota Onverdeeld Amsterdams (1998) wordt geconstateerd dat er behoefte is aan een grotere differentiatie in de woningvoorraad met een ruimer aanbod van koopwoningen en grote woningen voor de midden en hogere inkomens. Ook wordt geconstateerd dat er een overschot is aan woningen voor de lage inkomens. Er was ruimte om de woningvoorraad te transformeren naar meer koopwoningen. In 2002 is er een verruiming van het splitsingsbeleid ingezet. Op basis van onderzoek werd ruimte gezien om 19.000 particuliere huurwoningen van vóór 1940 met een huur onder de huurtoeslaggrens te splitsen. Daarmee beoogde de Gemeenteraad het aandeel koopwoningen binnen de Amsterdamse woningvoorraad te vergroten. Zo kan er meer aan de bestaande vraag naar koopwoningen tege1
moet worden gekomen en ontstaat er een grotere keuzevrijheid binnen de woningvoorraad. Gelijktijdig gaat het om een kwalitatieve verbetering van de vooroorlogse woningvoorraad. Kort gezegd zijn de doelstellingen van het huidige splitsingsbeleid: meer koopwoningen, meer differentiatie in de woningvoorraad en een bouwtechnische kwaliteitsslag. Nadrukkelijk was en is de randvoorwaarde dat het aantal koopwoningen alleen groeit in die gebieden waar dat op grond van de huidige samenstelling van de woningvoorraad verantwoord is.
Het splitsingsbeleid Het ruimere splitsingsbeleid, dat sinds 1 oktober 2002 van kracht is, heeft betrekking op gebouwen met woningen die gebouwd zijn vóór 1940 en met een huur beneden de huurtoeslaggrens (¤ 604,72 prijspeil 1 juli 2005). De belangrijkste kenmerken van het splitsingsbeleid zijn: • centrale kaders en maatwerk op stadsdeelniveau • maximale aantallen (quotering) • gebiedsgericht • onderverdeling in categorieën • termijn van vier jaar • kwaliteitseisen Voor woningen die gebouwd zijn vóór 1940 maar waarvan de huur boven de huursubsidiegrens ligt geldt ook een vergunningplicht, maar zijn de categorieën en de quotering niet van toepassing. Voor deze woningen gelden alleen de kwaliteitseisen.
Splitsingsgebied met de quotering per stadsdeel
Westerpark 1.236 Bos en Lommer 1.469 De Baarsjes 1.963
Amsterdam-Centrum 1.479
Zeeburg 510
Oud-West 2.079
Amsterdam Oud Zuid 3.743
Oost/ Watergraafsmeer 1.115
Bevoegdheden De bevoegdheden voor het splitsingsbeleid zijn over de centrale stad en de stadsdelen verdeeld. Op stedelijk niveau wordt het splitsingsbeleid vastgesteld en worden de centraal-stedelijke belangen, waaronder de beschikbaarheid van voldoende goedkope huurwoningen, bewaakt. De verdeling van de quota over de verschillende categorieën gebouwen en het aanwijzen van de gebieden waar mag worden gesplitst is de bevoegdheid van de stadsdelen. De stadsdelen leggen dit vast in een zogenaamd verdeelbesluit. De stadsdelen zijn ook verantwoordelijk voor de uitvoering van het splitsingsbeleid, waaronder het bewaken van de kwaliteitseisen en het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning. Maximale aantallen (quotering) en gebiedsgericht Het Amsterdamse splitsingsbeleid is gebonden aan maximale aantallen en gebiedsgericht. Ten tijde van de besluitvorming over het splitsingsbeleid werd ruimte gezien voor het splitsen van maximaal 19.000 particulier huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens. Dit totale quotum is verdeeld over vier jaarlijkse perioden. Tot nu is door het bestuur van de centrale stad een quotum van 14.277 woningen vrijgegeven. Dat aantal is verdeeld over de stadsdelen. De maximale splitsingsvolumes zijn destijds gebaseerd op objectieve criteria: er is rekening gehouden met de omvang van de kernvoorraad+ (dat is de goedkope huurvoorraad), het aandeel koopwoningen en het aantal reeds gesplitste huurwoningen per stadsdeel. In de kaart is de quotering per stadsdeel weergegeven. In het verdeelbesluit, dat jaarlijks wordt geactualiseerd, leggen de stadsdelen vast hoeveel woningen in welke categorieën en in welke gebieden mogen worden gesplitst. Het is daarbij mogelijk dat het stadsdeel zijn gehele gebied aanwijst of slechts een of meer gedeelten daarvan aanwijst. Categorieën Woningen die zijn gebouwd vóór 1940 en met een huur beneden de huurtoeslaggrens kunnen onder voorwaarden voor een splitsingsvergunning in aanmerking komen. Voor deze woningen zijn categorieën van gebouwen aangewezen. De categorieën gebouwen die in aanmerking kunnen komen voor een splitsingsvergunning zijn [1]: • Samenvoegen: gebouwen met minimaal twee woningen waarvan minimaal de helft van het aantal woningen in het gebouw wordt samengevoegd. Het aantal samen te voegen woningen mag door het stadsdeel ook lager worden vastgesteld dan de helft.
Zuideramstel 683
[1] In 2002, bij de start van het nieuwe splitsingsbeleid, waren er nog meer categorieën. Na de evaluatie van het eerste jaar zijn deze echter geschrapt. 2
•
•
•
Complexgewijze aanpak: gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak; Splitsen gewenst: gebouwen die zijn gelegen in een gebied waarvan het stadsdeel heeft bepaald dat splitsen in dat gebied wenselijk is; Restcategorie: deze categorie is van toepassing als er geen verdeelbesluit is genomen of voor zover in het verdeelbesluit het totaal beschikbare jaarquotum niet met de drie voorgaande categorieën is belegd.
Termijn van vier jaar De besluitvorming over het vrijgeven van het jaarquotum en de aanwijzing van specifieke gebieden en categorieën vindt jaarlijks plaats. Daarbij is de achterliggende gedachte dat jaarlijks een evaluatie van het splitsingsbeleid wenselijk is. Dit kan tot bijstelling leiden van de aanwijzing van gebieden en categorieën en maxima te splitsen woningen. Er is gekozen voor een termijn van vier jaar met de verlengingsmogelijkheid tot twee jaar. Dit biedt voldoende flexibiliteit en mogelijkheid tot bijsturing. De mogelijkheid om met twee jaar te verlengen biedt ruimte voor langlopende plannen, zoals bij stedelijke vernieuwing of gebieds- of complexgewijze aanpak. In 2005 heeft het bestuur van de centrale stad gebruik gemaakt van deze ‘noodrem’ in het beleid. Het College van B&W heeft de vierde en laatste jaartranche van 4.723 vergunningen voor het splitsen van particuliere huurwoningen vooralsnog niet vrijgegeven. Hiertoe is besloten in afwachting van de effecten op het aantal goedkope huurwoningen van het huurliberalisatiebeleid van minister Dekker. Kwaliteitseisen Bij splitsing dient het gebouw in goede staat te zijn. Het uitgangspunt is de zogenaamde ‘basiskwaliteit’. Praktisch komt dit er op neer dat het gebouw en de woningen moeten voldoen aan het ‘Bouwbesluit bestaande bouw’ [2]. Daarnaast dient het casco te voldoen aan enkele aanvullende kwaliteitseisen. De belangrijkste zijn dat: de elektrische installatie in orde moet zijn; het gebouw na splitsing ongeveer 10 jaar geen groot onderhoud nodig heeft; en de fundering naar verwachting nog minimaal 25 jaar zonder problemen mee kan. Als het gebouw niet aan deze eisen voldoet, dan dienen de gebreken eerst te worden verholpen voordat een splitsingsvergunning wordt verleend. Aandachtspunten splitsingsbeleid In de eerste maanden na de start van het nieuwe verruimde splitsingsbeleid zijn er veel vragen en discussies geweest over de regelgeving. Na de evaluatie van het splitsingsbeleid particuliere sector over het eerste splitsingsjaar (september [2] Dit zijn de door het Rijk opgestelde wettelijk geregelde eisen
2002 tot september 2003) zijn enkele wijzigingsvoorstellen op het splitsingsbeleid doorgevoerd. Deze wijzigingen betroffen vooral een vereenvoudiging en vermindering van regels. Inmiddels hebben zowel de aanvragers als de stadsdelen hun draai met het splitsingsbeleid gevonden. Ook daarna hebben de ervaringen van aanvragers en stadsdelen nog een aantal aandachtspunten opgeleverd. Deze punten zijn bij alle betrokken partijen bekend en voor een deel ook al verbeterd. Aan deze punten kan ook nog aandacht worden besteed bij de eventuele verlenging of het formuleren van nieuw splitsingsbeleid. In onderstaand kader worden de belangrijkste punten genoemd.
Kader 1 De belangrijkste aandachtspunten uit het veld zijn: 1. Voor aanvragers is het van belang dat helder is of en hoe zij een splitsingsaanvraag bij een stadsdeel kunnen indienen. Voor welke categorieën kan een splitsingsaanvraag worden ingediend en waaraan moet deze splitsingsaanvraag allemaal voldoen? 2. De procedure van splitsingsaanvraag tot splitsingsvergunning neemt veel tijd in beslag. Het stellen van duidelijke termijnen en het benoemen van actienemers helpt de verschillende partijen om tijdens deze lange procedure het overzicht te blijven houden. 3. De verschillen in de hoogte van de legestarieven en wanneer leges wel of niet verschuldigd zijn, worden vaak als onlogisch en oneigenlijk ervaren. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft vorig jaar een aanbeveling aan de stadsdelen gedaan om de legestarieven voor splitsen meer te uniformeren. 4. De kwaliteitseisen zijn soms op meerdere manieren uit te leggen en leiden daardoor tot discussies. Wanneer de punten waarop het pand moet worden opgeknapt vooraf goed op papier zijn gezet, vergroot dit de duidelijkheid en objectiviteit over wat er moet gebeuren en voorkomt dit bij de gereedmelding misverstanden en nieuwe discussie. Als basis hiervoor kan het Handboek Kwaliteitseisen worden gebruikt *. 5. De eigenaar van het te splitsen pand en de zittende huurders hebben soms verschillende belangen. De stadsdelen en de centrale stad kunnen met voorlichting en bemiddeling in deze situatie een meer actieve rol spelen. * Het Handboek Kwaliteitseisen is opgesteld op basis van de wettelijke bepalingen voor de bestaande bouw (Bouwbesluit bestaande bouw) en is bedoeld als hulpmiddel voor het aanvragen en behandelen van een splitsingsvergunning.
voor de bestaande bouw. 3
Tabel 1: Resultaten splitsingsbeleid tot 1 december 2005 Resultaten tot 1 december 2005 Gebieden
Quota tot en met Aantal woningen Aantal woningen Aantal woningen Aantal woningen het 3e jaar *
waarvoor
waarvoor
waarvoor
waarvoor
aanvraag
vergunning
aanvraag nog
aanvraag is
Resterend quotum op 1-12-2005 Resterend
% van het
is ingediend
verleend
in behandeling
afgewezen/
quotum
beschikbare
ingetrokken Amsterdam-Centrum
1.479
± 1.600
219
Westerpark
1.326
± 1.290
Oud-West
2.139
—
Zeeburg
quotum
1.178
± 200
82
5,5 %
559
663
±70
104
7,8 %
428
1.540
—
171
8,0 %
510
± 460
129
292
± 40
89
17,4 %
Bos en Lommer
1.469
1.272
432
660
180
377
25,7 %
De Baarsjes
1.963
1.567
443
661
463
859
43,7 %
Oost/Watergraafsmeer
965
629
157
445
27
363
37,6 %
3.350
5.474
1.719
1.631
2.124
393
10,5 %
683
2.066
414
269
1.383
0
0,0 %
14.277
—
4.500
7.339
—
2.438
17,1 %
Amsterdam Oud Zuid Zuideramstel Totaal
* Doordat het 4e jaarquotum niet is uitgegeven dreigde in Westerpark en in Oud-West enkele langlopende plannen voor complexgewijze aanpak te stagneren. Het College is daarom akkoord gegaan met het aanbod van stadsdeel Oost/Watergraafsmeer om tijdelijk een deel van haar quotum (90 + 60) aan Westerpark en Oud-West ter beschikking te stellen.
Evaluatie splitsingsbeleid Het splitsingsbeleid zit inmiddels in haar vierde en laatste uitvoeringsjaar. In totaal is er verspreid over deze vier jaren een quotum van 14.277 te splitsen particuliere huurwoningen vrijgegeven (zie tabel 1). Van dit vrijgegeven quotum zijn er 4.500 particuliere huurwoningen gesplitst (31% van het beschikbare quotum) en zijn er nog voor 7.339 woningen aanvragen in behandeling (51% van het beschikbare quotum) [3]. Op 1 december 2005 resteerde er een splitsingsruimte van 2.438 woningen. In tabel 1 is duidelijk zichtbaar dat het aantal aanvragen en verleende splitsingsvergunningen per stadsdeel verschilt. Het animo voor splitsen en het tempo waarin dit gebeurt, wordt voor een belangrijk deel bepaald door de invulling die de stadsdelen met hun verdeelbesluiten geven aan het splitsingsbeleid. De stadsdelen gaan verschillend om met de uitvoering van het splitsingsbeleid. Ook is bij sommige stadsdelen de inzet van het splitsingsbeleid in de afgelopen vier jaren veranderd. Bij de aanvang van het splitsingsbeleid hebben veel stadsdelen een groot deel van het quotum toebedeeld aan de categorieën waarbij splitsen gecombineerd wordt met het samenvoegen van woningen. Ook in de categorie ‘funderingsherstel’ is een relatief groot deel van het quotum toebedeeld. In de eerste periode dat het verruimde splitsingsbeleid van kracht werd, is het splitsingsinstrument dus vooral als kwaliteitsinstrument ingezet om zowel de woontechnische kwaliteit (samenvoegen) als de bouw-
technische kwaliteit (funderingsherstel) te verbeteren. De ervaringen uit deze eerste periode hebben ertoe geleid dat een aantal stadsdelen daarna heeft gekozen voor een minder complexe en juist veel ruimere verdeling van het quotum. De stadsdelen Oud-West en Bos en Lommer zijn hier bij uitstek voorbeelden van. Bos en Lommer heeft het quotum van het laatste uitvoeringsjaar zelfs volledig vrijgegeven en kent het verdeelbesluit geen categorie- of gebiedsbeperking meer. Dat heeft in die stadsdelen tot een versnelling van het splitsingsproces geleid. Investeren in kwaliteit betekent immers voor de eigenaren forse investeringen. De betrokken woningen moeten veelal leeg zijn en ook vergt het vaak veel tijd om aan de kwaliteitseisen te voldoen. In tabel 2 staan de speerpunten, waarvoor het splitsingsbeleid in de verschillende stadsdelen de laatste twee jaar met name is ingezet.
Tabel 2: Speerpunten waarop splitsingsbeleid in de stadsdelen is ingezet Gebieds- Samengericht
Amsterdam-Centrum
X
Westerpark
gewenst
X
Zeeburg
X
X
X
Bos en Lommer
X
De Baarsjes
X
Zuideramstel
ringsherstel
X X
X
Funde-
X
Oud-West
Amsterdam Oud Zuid
4
gewijze aanpak
Oost/Watergraafsmeer
[3] Stand op 1 december 2005
voegen
Complex- Splitsen
X
X X
X X
In Amsterdam-Centrum is een duidelijke keuze gemaakt om met het splitsingsbeleid de transformatie van de woningvoorraad gebiedsgericht te sturen (o.a. Weteringsschans en de Jordaan) en om in enkele gebieden het splitsingsinstrument te gebruiken voor funderingsherstel (in het eerste jaar zelfs de enige categorie). Oud-West heeft evenals Centrum in het begin met haar verdeelbesluit sterk gebiedsgericht en kwalitatief gestuurd met de nadruk op samenvoegen, funderingsherstel en complexgewijze aanpak. Het aantal aanvragen bleef sterk achter bij de verwachtingen. Daarom is later naast complexgewijze aanpak ook meer ingezet op ‘splitsen wenselijk’. In Westerpark en Zeeburg is het splitsingsinstrument vanaf het begin met nadruk ingezet voor gebiedsgerichte complexgewijze aanpak als onderdeel van stedelijke vernieuwing (zie kader 2).
Kader 2 Terug naar de Indische Buurt Voor de stedelijke vernieuwing in stadsdeel Zeeburg is het project Werelds Wonen in het leven geroepen. Dit project moet ertoe leiden dat woningen in de oude Indische Buurt een opknapbeurt krijgen en weer aan de eisen van deze tijd gaan voldoen. De belangrijkste doelstellingen zijn het wegnemen van bouw- en woontechnische gebreken en het vergroten van de verscheidenheid aan woningen. Splitsen is daarbij een onderdeel van een totaalpakket aan instrumenten om deze doelstellingen te bereiken. ‘Met het splitsingsinstrument sla je twee vliegen in één klap: kwaliteitsverbetering én een omslag van huur naar koop’ aldus Tjeerd Herrema portefeuillehouder Wonen in stadsdeel Zeeburg. De effecten beginnen nu langzaam zichtbaar te worden. Naast de kwaliteitsverbetering van panden zijn er nieuwe bewoners gekomen die zeer betrokken zijn bij hun buurt. Tjeerd Herrema maakt zich wel zorgen over de voortgang van het project Werelds Wonen als het splitsingsquotum op is. Het opknappen van een buurt is een meerjarig project, er worden verwachtingen gewekt.
In de stadsdelen Bos en Lommer en De Baarsjes is het splitsingsinstrument ingezet voor het gedoseerd en gestuurd realiseren van meer grote woningen door middel van ‘samenvoegen’. De nadruk lag daar dus op ‘woonkwaliteit’. Oost/Watergraafsmeer en Amsterdam Oud Zuid kozen ervoor om het accent te leggen op zowel de woontechnische als de bouwtechnische kwaliteit. Zuideramstel is het enige stadsdeel geweest, dat in haar verdeelbesluiten vanaf het begin zonder gebiedsbeperking het gehele quotum beschikbaar heeft gesteld in de categorie ‘splitsen wenselijk’. Het resultaat hiervan is geweest dat steeds aan het begin van een nieuw splitsingsjaar veel meer aanvragen voor een splitsingsvergunning zijn ingediend dan er quotum beschikbaar was. Zuideramstel heeft dus gekozen voor kwantiteit. Conclusies splitsingsbeleid Uit de evaluatie van het splitsingsbeleid tot nu toe blijkt dat er een duidelijke belangstelling bij particuliere verhuurders is voor het splitsen van woningen. Er zijn inmiddels voor 11.839 woningen vergunningaanvragen in behandeling of al verleend. Het tempo waarin wordt gesplitst is lager dan bij het begin van het splitsingsbeleid werd verwacht. Dat komt voor een deel omdat het vierde jaarquotum niet is uitgegeven. Het komt ook doordat de nadruk op kwaliteit, zoals samenvoegen, nu eenmaal grote investeringen en vaak een lange doorlooptijd met zich meebrengt. Het is essentieel om hierbij te bedenken dat het splitsingsinstrument voor de betrokken stadsdelen in de meeste gevallen, naast aanschrijven, één van weinige mogelijkheden biedt om particuliere verhuurders te stimuleren om grote investeringen in kwaliteitsverbetering te doen. Het dwangmiddel ‘Aanschrijven’ is daarvoor maar beperkt inzetbaar. De opbrengst van de verkoop van één of meerdere woningen na splitsing biedt echter voldoende dekking voor die investeringen.
Te koop in de Indische Buurt
5
Effecten van het splitsingsbeleid op de woningvoorraad
Kader 3 Funderingsherstel mogelijk door splitsingsbeleid Vooral voor kleine eigenaren is splitsen vaak de enige mogelijkheid om grote onderhoudsbeurten aan hun pand te bekostigen. De fundering van het pand van de heer Hagenbeek heeft in 2003 van de gemeente codering IV gekregen waardoor deze snel moest worden aangepakt. Een behoorlijke investering en een omvangrijke verbouwing! Het stadsdeel gaf aan een splitsingsvergunning voor de woningen te verlenen als de eigenaar funderingsherstel had gepleegd en aan de gestelde kwaliteitseisen voldeed. De heer Hagenbeek kon met het vooruitzicht, dat hij op termijn een aantal woningen kon verkopen, zijn funderingsherstel financieren.
De doelstellingen van het huidige splitsingsbeleid zijn: meer koopwoningen, meer differentiatie in de woningvoorraad en een bouwtechnische kwaliteitsslag. In deze paragraaf geven we aan in hoeverre deze beoogde doelstellingen zijn gehaald. Daarnaast hebben we ook aandacht voor de keerzijde van de effecten van het splitsingsbeleid. Doelstelling 1: Meer koopwoningen Mede door de verruimde mogelijkheid om particuliere huurwoningen te splitsen en daarmee te verkopen is het aandeel koopwoningen zowel absoluut in aantal als relatief ten opzichte van de totale voorraad toegenomen. In 1999 waren er volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam 64.000 koopwoningen, een aandeel van 17% op de totale voorraad. In 2005 zijn er in Amsterdam ± 90.000 koopwoningen en het aandeel koopwoningen is daarmee toegenomen tot 24% van de totale voorraad (bron: WiA 2005). De laatste jaren worden er jaarlijks circa 2.000 particuliere huurwoningen verkocht. Er wordt verondersteld dat ongeveer de helft als gevolg van de beleidsafspraken zijn verkocht en de andere helft los daarvan (bron: Rapport ‘Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt’ & Woonvisie). Uit figuur 1 blijkt dat in alle vooroorlogse stadsdelen het aandeel koopwoningen is gestegen. Wel kan gesteld worden dat er geen sprake is geweest van een explosie van de verkoop van gesplitste particuliere huurwoningen.
Funderingsherstel noodzakelijk
Figuur 1: Verdeling van de segmenten in de woningvoorraad in 2001 en 2005 2001
Bos en Lommer
2005 2001
De Baarsjes
2005 2001
Westerpark
2005 2001
Oost/Watergraafsmeer
2005 2001
Oud-West
2005
eigenaar-bewoners
2001
Zeeburg
2005
particuliere huur 2001
Oud Zuid
2005
corporatie huur
* Gemiddeld aandeel koopwoningen in heel Amsterdam.
2005 2001
Centrum
2005 0
6
Bron: WiA 2005
2001
Zuideramstel
20 24*
40
60
80
100%
Kader 4 Een gesplitste huurwoning is geen lege koopwoning Dit is de boodschap van de Makelaarsvereniging Amsterdam. De transformatie van de woningvoorraad richting meer koopwoningen verloopt helemaal niet zo snel als verwacht. Veel beheerders en beleggers, die aangesloten zijn bij de Makelaarsvereniging Amsterdam, houden gesplitste huurwoningen vaak nog jarenlang in de huurvoorraad. Alle signalen uit de markt wijzen er volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam op dat er meer evenwicht moet komen in de woningvoorraad, waarvan nu het overgrote deel tot de huursector behoort. Als gemeente moet je wel goed monitoren dat de balans niet te ver doorslaat. Door verschillende bestanden te koppelen kan exact worden bijgehouden in welk tempo woningen worden gesplitst en verkocht. Tevens wordt dan duidelijk dat de transformatie helemaal niet zo snel gaat. Een gesplitste huurwoning is immers nog geen lege koopwoning.
Kader 5 Project Kinkerstraat, De Berg B.V. Er zijn ook ondernemers die beroepsmatig panden opkopen, opknappen, splitsen en vervolgens verkopen. Zo ook voor de heer Van den Berg van De Berg B.V. Zijn bedrijf splitst jaarlijks ongeveer 100 woningen in diverse stadsdelen. Via veilingen, corporaties en het eigen netwerk worden de woningen veelal onderhands opgekocht. Van den Berg koopt pas een pand op indien duidelijk is dat er quotum voor beschikbaar is. Van den Berg splitst al panden in Amsterdam sinds 1999 en heeft daarmee de overgang van het oude naar het huidige splitsingsbeleid meegemaakt. ‘Ook voor het verruimde splitsingsbeleid in 2002 van kracht werd kon je wel splitsen, maar alleen als alle huurders in het pand bereid waren om hun woning te kopen. Nu is het veel beter geregeld en kan de gemeente meer sturen.’ Er is volgens de heer Van den Berg vooral vanuit starters veel vraag naar gesplitste woningen. De locatie en bouwstijl van de particuliere huurwoningen maken ze geliefd bij veelal jonge stellen. De praktijk wijst dit ook uit. Van den Berg heeft zojuist het complex Kinkerstraat op de markt gebracht en inmiddels zijn daar al veel woningen van verkocht.
Het zogenaamde ‘uitponden’, het verkopen van gesplitste woningen, blijkt veel gelijkmatiger te verlopen dan verwacht. Lang niet alle gesplitste woningen worden direct verkocht. Vaak blijven gesplitste woningen nog jarenlang verhuurd (zie kader 4). Doelstelling 2: Meer differentiatie Het splitsen van particuliere huurwoningen draagt bij aan de differentiatie van het woningaanbod. Door de combinatie van splitsen en samenvoegen komen er meer grote woningen. Daarnaast leidt splitsen tot een toename van het aantal koopwoningen in vooroorlogse buurten. In het rapport ‘Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt’ constateert de Dienst Wonen dat gesplitste particuliere huurwoningen gewilde woningen zijn. De kopers van gesplitste particuliere huurwoningen zijn voornamelijk de jonge stellen rond de dertig jaar zonder kinderen. Zij staan aan het begin van hun wooncarrière en voor hen bieden de gesplitste particuliere huurwoningen een mogelijkheid om de koopmarkt binnen te treden in de voor hen aantrekkelijke, vooroorlogse woonmilieus. Doelstelling 3: Bouwtechnische kwaliteitsslag Om een splitsingsvergunning te krijgen moet een pand aan bouwtechnische kwaliteitseisen voldoen. Daardoor komen er kwalitatief goede woningen op de koopmarkt bij. Eventueel achterstallig onderhoud en ernstige bouwkundige gebreken moeten immers eerst worden verholpen voor er gesplitst mag worden. Bovendien doet dit effect zich voor in het deel van de woningvoorraad waar de bouwtechnische kwaliteit gemiddeld het slechts is. Uit landelijk
Het complex Kinkerstraat voor splitsing en na splitsing.
onderzoek [4] en uit onderzoek dat door de Dienst Onderzoek & Statistiek [5] in opdracht van de Dienst Wonen is gedaan, blijkt dat de grootste bouwtechnische kwaliteitsproblemen en onderhoudsachterstanden zich voordoen in de vooroorlogse voorraad. Ook de subjectieve beleving van bewoners geeft een indruk van de kwaliteitsverschillen in de woningvoorraad. Eigenaar-bewoners geven de staat van onderhoud van hun woning gemiddeld een 7,9. Bij huurders van een corporatiewoning is dat 6, 4 en huurders van particuliere huurwoningen geven gemiddeld een 5,9. (Bron: WIA 2005). [4] Kwalitatieve Woningregistratie 2000, VROM. [5] Kwaliteitsaspecten gebouwen van Verenigingen van Eigenaren, Dienst Onderzoek & Statistiek, Amsterdam 2004. 7
Keerzijde Het splitsen, samenvoegen en verkopen van particulier huurwoningen heeft ook een keerzijde. Huurders horen eigenlijk, afgezien van soms onvermijdelijke overlast van bouwactiviteiten, geen last te hebben van het splitsen van het pand waarin ze wonen of de verkoop van leegstaande woningen. De financiële belangen zijn echter vaak groot. Eigenaren en beheerders hebben er belang bij dat woningen leeg komen om te kunnen samenvoegen, grootschalig te renoveren of funderingsherstel te plegen. Als een zittende huurder niet bereid is om te kopen vormt dat voor de eigenaar een belemmering om die woning te verkopen. Vrijwel alle eigenaren en beheerders gaan gelukkig in het splitsingsproces goed met hun huurders om. Huurders kunnen dan zonder problemen in hun gesplitste woning blijven wonen. Soms wordt in goed overleg een afkoopsom betaald bij vertrek en/of wordt vervangende woonruimte aangeboden of kopen huurders hun eigen woning. Helaas zijn er echter ook eigenaren die daar anders mee omgaan. Er wordt soms met (het dreigen met) een juridische procedure geprobeerd om woningen leeg te krijgen. Intimidatie, bedreiging en wegpesten komen echter ook voor. Uit het jaarverslag van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag blijkt dat het aantal meldingen dat samenhangt met splitsen is gestegen. In de eerste verslagperiode over anderhalf jaar 63 meldingen, 68 meldingen in 2004 en 63 meldingen over de eerste helft van 2005. De klachten variëren van conflicten over het meewerken aan bouwkundige aanpassingen en daaraan verbonden huurverhogingen tot ernstige en langdurige overlast en zelfs bedreiging en/of vernieling van eigendom.
wordt beter, doordat de kwaliteit van de woningen is toegenomen. Bovendien worden buurten leefbaarder door de toegenomen differentiatie van de woningvoorraad en daarmee toegenomen menging van verschillende huishoudenstypen.
Samenvatting In 2002 is een verruiming van het splitsingsbeleid ingezet. Inmiddels zit dit beleid in haar vierde en laatste uitvoeringsjaar en zijn haar sporen duidelijk zichtbaar. In totaal is er verspreid over deze vier jaren een quotum van 14.277 te splitsen particuliere huurwoningen vrijgegeven. Van dit vrijgegeven quotum zijn er 4.500 particuliere huurwoningen gesplitst en zijn er nog voor 7.339 woningen aanvragen in behandeling. Op 1 december 2005 resteerde er een splitsingsruimte van 2.438 woningen. Uit het aantal aanvragen blijkt duidelijk de belangstelling voor het splitsen. De stadsdelen zetten het splitsen vooral in als instrument voor het verbeteren van de woontechnische en bouwtechnische kwaliteit. Belangrijke doelen van het splitsingsbeleid worden daarmee gerealiseerd. Deze nadruk op kwaliteit brengt met zich mee, dat het tempo waarin de differentiatie van de woningvoorraad tot stand komt, wat lager ligt dan destijds werd verwacht. Gelet op de doelstellingen is het splitsen een effectief instrument. Daar waar het splitsingsinstrument is ingezet zien we buurten verbeteren. Het aanzien van de buurt 8
Colofon Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen Afdeling Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam www.wonen.amsterdam.nl Auteurs: Rozemarijn de Heer, Laura Uittenbogaard en Gert Vink Informatie:
[email protected] Telefoon 020 552 7505 De informatie in deze fact sheet is afkomstig van de betrokken stadsdelen, publicaties en interviews. Voor deze fact sheet zijn interviews gehouden met: Tjeerd Herrema, portefeuillehouder Wonen van stadsdeel Zeeburg Pieter Joep van den Brink, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam Geert van den Berg, directeur van De Berg B.V. Jorden Hagenbeek, eigenaar-bewoner van gesplitst pand
