soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště Břeclav

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1129 - 137/12 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech – bytovém domě Dukelská 632/11, vč.příslušenství a pozemků p.č.1571 a 402/10, vše na LV č.2250, v k.ú. Rokycany

Objednatel posudku:

MGR. MARCELA PETROŠOVÁ soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště 9 690 02 Břeclav

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.160 EX 2812/12 - 59

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 362 00 P l z e ň V Plzni

07.12.2012

Znalecký posudek č. 1129 - 137/12 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/8 na nemovitostech, rodinném domě (způsob využití dle KN) - bytovém domě Dukelská č.p./č.o.632/11, 377 01 Rokycany, na pozemku p.č.1571, vedeném v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č.402/10, vedeném v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ, včetně příslušenství. Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Jana Grímová). Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou zapsané v KN v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, na LV č.2250. Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou osazené uvnitř pozemku zahrady p.č.402/10, v zastavěné místní části obce „Nové Město“. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné smlouvy o pronájmu nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9 EXE 511/2012-15, Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-9 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-59. Ocenění je provedeno v souladu a na základě předaného Usnesení, zjištěných podkladů, které vymezují příslušné podklady pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9 690 02 B ř e c l a v IČ: 72987898 DIČ: CZ7862305561 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.160 EX 2812/12-59 ze dne: 25.10.2012, převzato 08.11.2012 vystavil: Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Jana Grímová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dostupným způsobem, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 05.12.2012 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 Plzeň Posudek obsahuje 32 stran vč.titulního listu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 07.12.2012

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - spoluvlastnického podílu id 1/8 na nemovi-tostech, rodinném domě (způsob využití dle KN) - bytovém domě Dukelská č.p./č.o.632/11, 377 01 Rokycany, na pozemku p.č.1571, vedeném v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č.402/10, vedeném v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ, včetně příslušenství. Nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Jana Grímová). Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou zapsané v KN v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, na LV č.2250. Oceňované nemovitosti s příslušenstvím jsou osazené uvnitř pozemku zahrady p.č.402/10, v zastavěné místní části obce „Nové Město“. Dislokace domu je určena dle kopie katastrální mapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u spoluvlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné smlouvy o pronájmu nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9 EXE 511/2012-15 ze dne 30.05.2012, Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-9 ze dne 07.06.201 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Břeclav č.j. 160 EX 2812/12-59 ze dne 25.10.2012. Ocenění je provedeno v souladu a na základě předaného Usnesení a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je zjistit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti - dne 01. a 05.12.2012 bylo provedeno venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (povinný nereagoval na telefonickou výzvu ke kontaktu), za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí paní Olgy Veselé, s jejími a místními podrobnými informacemi zjištěnými od sousedů a úředních osob, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Pokus o zaměření interiérů byl částečně úspěšný, na zvonění u vchodu reagovala paní Olga Veselá, která umožnila částečný vstup do interiéru svého bytu č.6 ve 3.NP. Konkrétní termín bylo předem možné domluvit s povinným, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

–4–

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, LV č.2250, z 24.10.2012 (dům) - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, z 20.11.2012 - Usnesení o nařízení exekuce, Okresní soud v Rokycanech o nařízení exekuce č.j. 9 EXE 511/2012-15 ze dne 30.05.2012 - Kupní smlouva V-2322/2006-408, ze dne 18.10.2006, právní účinky ke dni 07.11.2006 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM BŘECLAV ze dne 25.10.2012, č.j. 160 EX 2812/12-59 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o z měně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.a č.387/2011 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2011 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místních prohlídkách - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnické právo k nemovitostem : LV č.2250 1/8 Jana Kaninská (495617/020), bytem Dvořákova 294, 337 01 Rokycany 1 1/8 Ing.Karel P e t r o v i c k ý (630914/0387), bytem Šťáhlavská 616, 337 01 Rokycany 1 2/8 Monika P r o k ů p k o v á (665128/1021), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 1/8 SJM Helena Rájková (355411/089), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 Miroslav R á j e k (330707/096), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 2/8 Olga Veselá (615507/1945), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 1/8 Jana Grímová (615704/1055), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 povinný z exekuce ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

–5–

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici výpisy z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace Usnesení o vypořádání dědictví a zřízení VB, objednané a převzaté na KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí domu, jeho technického vybavení a opotřebení a pozemků dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaté (právoplatné nájemní smlouvy nepředloženy ani prokazatelně nezjištěny).

6. Celkový popis nemovitosti Hlavní stavba je zděná (keramické zdivo) samostatný bytový dům, klasického dispozičního řešení, je podsklepený v celé ploše (osazený do podélného a příčného svahu, do terénu). Je přístupný postranním vstupem zprava do 1.NP z vnitřního dvora od zpevněné místní komunikace ulice Dukelská, po venkovním schodišti z oploceného pozemku p.č.402/10, viz. foto, s možností omezeného parkování OA u příjezdové komunikace před garáží a ve dvoře na vlastním pozemku. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů z 30. let 20. století, v zastavěné centrální místní části Nové Město, Jižní předměstí, v mírně podélně a příčně svažitém terénu, u málo frekventované městské komunikace, u vlakového nádraží ČD. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami. Dům je osazený samostatně uvnitř oplocených stavebních pozemků, v přední části pozemku zahrady. Vstup a příjezd je možný od příjezdové komunikace ulice vrátky v předním oplocení po venkovním schodišti do dvora v úrovní 1.NP z přední strany, s přístupovým zpevněným chodníkem od vrátek v předním oplocení. Příjezd do dvora zleva provizorními vraty v oplocení, k přední garáži ze zpevněného příjezdu z ulice. Dům má jedno technické 1.PP a čtyři obytné NP, přičemž 4.NP je upravené podkroví. Valbová střecha s půltovými vikýři ve 4.NP umožňuje ve většině její plochy úpravu podkroví k obytným účelům-je provedena. Dům je hypoteticky možné užívat jako bytový dům s osmi samostatnými byty se společnými prostorami, je možné rozdělit dům na jednotky a zřídit Společenství vlastníků jednotek. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky budovy, má osm bytových jednotek, obestavěný prostor je větší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny nákladovým způsobem, v kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2). Dům je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou prováděné spoluvlastníky domu občasné opravy stavebních konstrukcí a technického vybavení, některé stavební konstrukce jsou opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), v místech, kde na fasádu zatékalo z poškozených klempířských prvků před opravou střechy a u paty domu je omítka opadaná a vlhká, dům má špatnou izolaci nebo chybějící proti zemní vlhkosti v 1.PP - sklepy jsou vlhké. Objekt domu a ostatní příslušenství bylo možné na místě posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu, stavební konstrukce a zčásti informativně technické vybavení. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním a zadním vstupem do ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

–6– dvora a příjezdem k domu. Přístupový chodník v ulici není, s možností parkování na veřejném pozemku (viz.foto). Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním dvorem a svahovitou volně přístupnou zahradu za domem, s venkovními úpravami. Jsou provedené venkovní úpravy, příslušenstvím jsou trvalé porosty v zahradě. Zahrada je využitelná k rozšíření stavby. Střešní konstrukce domu (valbová střecha) jsou v dobrém stavu, po kompletní opravě s kompletními novými klempířskými konstrukcemi a novou taškovou krytinou (betonové drážkové tašky, na dřevěné kontralatě), střecha je v podstřešním prostoru nově zateplená. Omítky fasád původní šlechtěné, plastické, v částech zvětralé a opadané. Okenní výplně zčásti okna atypická dřevěná zrenovovaná ve 4.NP, nová plastová s izolačním dvojsklem v 1.. 2. a 3.NP, okna v 1.PP s kovovými mřížemi. Dveřní výplně dřevěné atypické, náplňové a kazetové hladké, plné a prosklené s dřevěnými klasickými zárubněmi, vstupní plastové nové prosklené, v bytech typové a atypické. Dům má standardní technické vybavení, průměrně opotřebované - dům je ve stavu částečné postupné rekonstrukce, stav před dokončením kompletní rekonstrukce stavebních konstrukcí a technického vybavení, je plně obyvatelný. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů ( podle O.Veselé, dcery původních vlastníků domu) užívaný od roku 1938, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 74 let. Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží, venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné schody a betonové vyrovnávací ke garáži, oplocení přední části plotové pletivové rámy na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky, zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová mazanina, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí domu, jsou součástí jeho ceny. Objekt je umístěný ve výhodné poloze v zastavěné vyhledávané obytné části města, s obdobnými obytnými domy individuálního a společného rodinného bydlení - v centrální obytné zóně města, je přístupný po zpevněné místní komunikaci ulice Dukelská a Jiráskova, s návazností na páteřní komunikaci města Pražská, silnice II/605 směr Mýto-Plzeň a dálnice D5(E48), směr Plzeň-SRN-Praha (2 km). Objekt je dislokovaný nedaleko zastávky MHD, naproti nádraží ČD, s výbornou dopravní a pěší dostupností do centra obce-náměstí 5.května a Malé náměstí (300 m) a veškeré infrastruktury bývalého okresního města a veškerého ZTV v místě, Plzeň 20 km od domu. Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové a dešťové kanalizace a zemního plynu. V okolních bytech ani v okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Na domě nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouvy o pronájmu nebyly předloženy.


–7–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

Oddíl 2 a) Objekty 1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10 b) Pozemky 1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr 2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250


–8–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné a výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 378/2011 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Rokycany

Oddíl 1 A. Hlavní objekt samostatného rodinného domu-obytného domu č.p./č.o. 632/ 11 a venkovní úpravy příslušné k hlavnímu objektu, na LV č.2250 Popisy objektů a) Objekty 1) Bytový dům čp./čo.632/11 Hlavní stavba je zděná (keramické zdivo) samostatný bytový dům, klasického dispozičního řešení, je podsklepený v celé ploše (osazený do podélného a příčného svahu, do terénu). Je přístupný postranním vstupem zprava do 1.NP z vnitřního dvora od zpevněné místní komunikace ulice Dukelská, po venkovním schodišti z oploceného pozemku p.č.402/10, viz. foto, s možností omezeného parkování OA u příjezdové komunikace před garáží a ve dvoře na vlastním pozemku. Objekt je provedený tradičně, zděný, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných domů z 30.let 20. století, v zastavěné centrální místní části Nové Město, Jižní předměstí, v mírně podélně a příčně svažitém terénu, u málo frekventované městské komunikace, u vlakového nádraží ČD. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami. Dům je osazený samostatně uvnitř oplocených stavebních pozemků, v přední části pozemku zahrady. Vstup a příjezd je možný od příjezdové komunikace ulice vrátky v předním oplocení po venkovním schodišti do dvora v úrovni 1.NP z přední strany, s přístupovým zpevněným chodníkem od vrátek v předním oplocení. Příjezd do dvora zleva provizorními vraty v oplocení, k přední garáži ze zpevněného příjezdu z ulice. Dům má jedno technické 1.PP a čtyři obytné NP, přičemž 4.NP je upravené podkroví. Valbová střecha s půltovými vikýři ve 4.NP umožňuje ve většině její plochy úpravu podkroví k obytným účelům-je provedena. Dům je hypoteticky možné užívat jako bytový dům s osmi samostatnými byty se společnými prostorami, je možné rozdělit dům na jednotky a zřídit Společenství vlastníků jednotek. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky budovy, má osm bytových jednotek, obestavěný prostor je větší než 1100 m3, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

–9– hlášky. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou oceněny nákladovým způsobem, v kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2). (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Dům je v průměrně udržovaném stavu, průběžně jsou prováděné spoluvlastníky domu občasné opravy stavebních konstrukcí a technického vybavení, některé stavební konstrukce jsou opotřebované, jsou viditelné statické poruchy (praskliny ve zdivu), v místech, kde na fasádu zatékalo z poškozených klempířských prvků před opravou střechy a u paty domu je omítka opadaná a vlhká, dům má špatnou izolaci nebo chybějící proti zemní vlhkosti v 1.PP - sklepy jsou vlhké. Objekt domu a ostatní příslušenství bylo možné na místě posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu, stavební konstrukce a zčásti informativně technické vybavení. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním a zadním vstupem do dvora a příjezdem k domu. Přístupový chodník v ulici není, s možností parkování na veřejném pozemku (viz.foto). Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním dvorem a svahovitou volně přístupnou zahradu za domem, s venkovními úpravami. Jsou provedené venkovní úpravy, příslušenstvím jsou trvalé porosty v zahradě. Zahrada je využitelná k rozšíření stavby. Základy betonové pasy, se špatnou vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce keramické zdivo v kombinaci s betonovými stropy v 1.PP, komínová zdiva režná, nová z betonových cihel (vyvložkovaná), stropy klasické montované rovné, v podkroví rovné a šikmé, se zateplením ve 4.NP. Omítky fasád původní šlechtěné, plastické, v částech zvětralé a opadané, omítka fasády u říms vlhne a paty objektů-špatné izolace a odvodnění střechy před opravou. Střešní konstrukce domu (valbová střecha) jsou v dobrém stavu, po kompletní opravě s kompletními novými klempířskými konstrukcemi (parapety původní z pozinkovaného plechu) a novou taškovou krytinou (betonové drážkové tašky, na dřevěné kontralatě), je pravděpodobně osazený bleskosvod a uzemnění, střecha je v podstřešním prostoru nově zateplená. Střechy vikýřů půltové, zřejmě s plechovou krytinou, ve 4. NP jsou střešní terasy a balkóny. Okenní výplně zčásti okna atypická dřevěná zrenovovaná ve 4.NP, nová plastová s izolačním dvojsklem v 1.. 2. a 3.NP, okna v 1.PP s kovovými mřížemi, na mezipodestách schodiště jsou osazené nové prosklené plastové stěny. Dveřní výplně dřevěné atypické, náplňové a kazetové hladké, plné a prosklené s dřevěnými klasickými zárubněmi, vstupní plastové nové prosklené, v bytech a sklepě typové a atypické, plné a prosklené, dřevěná palubková vrata garáže v 1.PP. Vnitřní omítky hladké vápenné a štukové, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem v 1.PP, keramické dlažby vstupní chodby, podest schodiště, sociálních prostorů, obytné místnosti povlaky kobercové a PVC, plovoucí, prkenné a vlysové původní, laminátové plovoucí, v sociálních prostorách keramická dlažba, atypické vnitřní teracové přímé, dvouramenné schodiště, do podstřešního prostoru vstup ve stropě 4.NP. Dům byl zpřístupněný pouze zvenčí, ze společných prostorů a v 1.PP, ostatní stavební provedení a vybavení interiérů bytů je uvedené dle informací sousedů, dle zkušeností z obdobných objektů posuzovaných znalcem, jsou uvedeny jako předpokládané, bez přesného osobního zjištění, ocenění dostupným způsobem : ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 10 – ve všech bytech jsou provedené vnitřní bělninové obklady v sociálních prostorách a kuchyních, jsou osazeny vany, umyvadla, splachovací WC, dřevěné kuchyňské atypické linky s kuchyňskými dřezy, plynové kuchyňské sporáky, v bytech 1.NP a 2.NP jsou osazena lokální plynová topidla WAW, vytápění v bytech 3. a 4.NP plynové etážové kotle, TUV z el.boilerů a v kombinaci s kotlem ÚT. Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně až nadstandardně opotřebované, některé jsou původní, některé obnovené, nové. Dispozice 1.PP, společné prostory technického podlaží (zapuštěné do svahu, pod úrovní dvora): původní technické prostory a sklepní prostory, společná chodba, vestavěná garáž s přímým vjezdem od komunikace Dukelská, s přístupem po venkovním schodišti v úrovni podlahy 1.PP, teracové přímé schodiště do 1.NP. Dispozice 1.NP - 2x bytová jednotka (č.1 a č.2) 2+1 s příslušenstvím a společné prostory, popis dispozice bytu a jeho tech. vybavení je předpokládaný : vstup se zádveřím vstupu, vyrovnávací schodiště, společná chodba, společné schodiště do 2.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou. Dispozice 2.NP - 2x bytová jednotka 2+1 (č.3 a č.4) s příslušenstvím (částečně po rekon-strukci) : společná chodba, společné schodiště do 3.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou. Dispozice 3.NP - bytová jednotka 2+1 (č.5 a č.6) s příslušenstvím (byt č.5 před rekon-strukcí, byt č.6 částečně po rekonstrukci, upravené podkroví)) : společná chodba, společné schodiště do 3.NP. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou. Dispozice 4.NP - bytová jednotka 2+1 (č.7 a č.8) s příslušenstvím (byt č.7 po rekonstrukcí-byt užívaný povinnou, byt č.8 částečně po rekonstrukci, upravené podkroví)) : společná chodba, vstup ve stropě do podstřešního prostoru na společné chodbě. Dispozice bytů : chodba, komora, koupelna, WC, 2x obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, balkóny a terasy, vše podkrovní prostory. Ve všech bytech jsou provedené vnitřní rozvody silnoproudé elektroinstalace 240 V, v domě 240/400 V-jističe (nové z kabelového rozvodu obce), splaškové kanalizace do veřejného řadu, pitné vody z veřejného řadu, lokální plynové a plynové etážové vytápění, TUV z elektrických boilerů a plynových kombinovaných kotlů, pro každý byt samostatně. Stavba domu je osazena na místní části obce „Nové Město“, Jižní předměstí, v souvisle zastavěné vyhledávané obytné části blízko centra obce, s možností napojení na vodovod pitné vody, silnoproudého kabelového elektrorozvodu, splaškové kanalizace a na zemní plyn. Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové a dešťové kanalizace a zemního plynu. V okolních bytech ani v okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Je uvažováno standardní technické vybavení domu, průměrně opotřebované - dům je ve stavu částečné postupné rekonstrukce, stav před dokončením kompletní rekonstrukce stavebních konstrukcí a technického vybavení, je plně obyvatelný. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů ( podle O.Veselé, dcery původních vlastníků domu) užívaný od roku 1938, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 74 let. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 11 – Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné schody a betonové vyrovnávací ke garáži, betonové opěrné zdi venkovních schodišť, betonové zahradní obrubníky, oplocení přední části plotové pletivové rámy na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky, zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová mazanina a betonová zámková dlažba, betonová zpevněná plocha před garáží, sušáky na prádlo v zadním dvoře, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí domu, jsou součástí jeho ceny. Objekt je umístěný ve výhodné poloze v zastavěné vyhledávané obytné části města, s obdobnými obytnými domy individuálního a společného rodinného bydlení - v centrální obytné zóně města, je přístupný po zpevněné místní komunikaci ulice Dukelská a Jiráskova, s návazností na páteřní komunikaci města Pražská, silnice II/605 směr Mýto-Plzeň a dálnice D5(E48), směr Plzeň-SRN-Praha (2 km). Objekt je dislokovaný nedaleko zastávky MHD, naproti nádraží ČD, s výbornou dopravní a pěší dostupností do centra obce-náměstí 5.května a Malé náměstí (300 m) a veškeré infrastruktury bývalého okresního města a veškerého ZTV v místě, Plzeň 20 km od domu. Objekt je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, splaškové a dešťové kanalizace a zemního plynu. V okolních bytech ani v okolních domech nejsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Na domě nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouvy o pronájmu nebyly předloženy.

2) Venkovní úpravy Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží venkovní úpravy (venkovní vstupní kamenné schody a betonové vyrovnávací ke garáži, betonové opěrné zdi venkovních schodišť, betonové zahradní obrubníky, oplocení přední části plotové pletivové rámy na ocelové sloupky s betonovou podezdívkou, ostatní kovové drátěné pletivo na ocelové a betonové sloupky, zpevněné plochy u domu, okapový chodník a přístupové chodníky-betonová mazanina a betonová zámková dlažba, betonová zpevněná plocha před garáží, sušáky na prádlo v zadním dvoře, vstupní kovová vrátka do dvora do zděných sloupků a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím a součástí domu, jsou součástí jeho ceny. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 12 – společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno ouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.

Oddíl 2 B. Pozemky p.č.1571 a 402/10 s příslušenstvím a trvalými porosty, na LV č.2250 Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10 Okrasné a ovocné dřeviny, stromy a keře dle skutečného zjištění, roztroušené v malém rozsahu, na nezastavěném pozemku p.č.402/10, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr Spoluvlastnické právo k nemovitosti : LV č.2250 1/8 Jana Kaninská (495617/020), bytem Dvořákova 294, 337 01 Rokycany 1 1/8 Ing.Karel P e t r o v i c k ý (630914/0387), bytem Šťáhlavská 616, 337 01 Rokycany 1 2/8 Monika P r o k ů p k o v á (665128/1021), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 1/8 SJM Helena Rájková (355411/089), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 Miroslav R á j e k (330707/096), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 2/8 Olga Veselá (615507/1945), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 1/8 Jana Grímová (615704/1055), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 povinný z exekuce parcela p.č.1571

zastavěná plocha a nádvoří

287 m2

Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, se jedná o pozemek p.č.1571, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, na LV č.2250, v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Uvedený pozemek tvoří funkční celek se stavbou - obytným domem čp/čo 632/11, osazeným na pozemku.

2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Spoluvlastnické právo k nemovitosti : LV č.2250 1/8 Jana Kaninská (495617/020), bytem Dvořákova 294, 337 01 Rokycany 1 1/8 Ing.Karel P e t r o v i c k ý (630914/0387), bytem Šťáhlavská 616, 337 01 Rokycany 1 2/8 Monika P r o k ů p k o v á (665128/1021), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 1/8 SJM Helena Rájková (355411/089), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 Miroslav R á j e k (330707/096), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 13 – 2/8 Olga Veselá 1/8 Jana Grímová povinný z exekuce

(615507/1945), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1 (615704/1055), bytem Dukelská 632/11, 337 01 Rokycany 1

parcela p.č.402/10

534 m2

zahrada

Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany, se jedná o pozemek p.č.402/10, vedený v KN jako zahada, ZPF s BPEJ, na LV č.2250, v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Uvedený pozemek tvoří funkční celek se stavbou - obytným domem čp/čo 632/11, osazeným u pozemku. Metoda tříd polohy není vypovídající, je uvedena pouze pro úplnost.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Bytový dům čp./čo.632/11 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 0,668 (Bytové domy) Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba 1.PP - spodní stavba 2.NP - vrchní stavba 3.NP - vrchní stavba 4.NP - podkroví+ zastřešení Součet:

Výška 3,45 m 2,45 m 3,45 m 2,85 m 2,35 m

Zastavěná plocha 11,91×17,53+0,95×9,51 11,91×17,53+0,95×9,51 11,91×17,53+0,95×9,51 11,91×17,53+0,95×9,51

= = = =

217,82 m2 217,82 m2 217,82 m2 217,82 m2

11,91×17,53

=

208,78 m2 1 080,06 m2

= =

2,91 m 216,01 m2

=

751,47 m3

=

533,65 m3

=

751,47 m3

14,55 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 3,45 × ( 11,91×17,53+0,95×9,51) stavba 1.PP - spodní 2,45 × (11,91×17,53+0,95×9,51) stavba 2.NP - vrchní 3,45 × (11,91×17,53+0,95×9,51) stavba


– 14 – 3.NP - vrchní 2,85 × (11,91×17,53+0,95×9,51) stavba 4.NP - podkroví+ 2,35 × 11,91×17,53 zastřešení Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

=

620,78 m3

= =

490,64 m3 3 148,01 m3

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % 13. Okna 0,54 × 5,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – + – =

0,0324 0,0292 0,0130 0,9838

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:

× × × × × × × =

2 150,– Kč/m3 0,9390 0,9506 1,0216 0,9838 1,0500 2,1390 0,6680 2 893,78 Kč/m3 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 15 – Základní cena upravená: 3 148,01 m3 × 2 893,78 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 75 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 75) = 49,664 % Odpočet opotřebení: 9 109 648,38 Kč × 49,664 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Bytový dům čp./čo.632/11 – zjištěná cena:

=

9 109 648,38 Kč

– =

4 524 215,77 Kč 4 585 432,61 Kč 4 585 432,61 Kč

a.1.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Bytový dům čp./čo.632/11 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

4 585 432,61 Kč 2,0 % 91 708,65 Kč 91 708,65 Kč

× =

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

9 109 648,38 Kč 91 708,65 Kč 9 201 357,03 Kč 9 201 360,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

4 585 432,61 Kč 91 708,65 Kč 4 677 141,26 Kč 4 677 140,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Bytový dům čp./čo.632/11 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

3 148,01 jedn. 25,00 jedn. 3 173,01 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Ic Ip Iv

Kp

Kv

VRN

Váha

Základní jedn. cena Upravená jedn. cena


– 16 – 803.56

domy bodové (domy s 1 schodištěm) svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0

Jednotková cena: 3 173,01 jedn. × 4 950,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 120,– Kč 3 120,– Kč

4 950,– Kč/jedn. 15 706 399,50 Kč = 15 706 399,50 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 74 roků Předpokládaná další životnost: 75 roků Opotřebení: 100 × 74 / (74 + 75) = 49,664 % Odpočet opotřebení: 15 706 399,50 Kč × 49,664 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Bytový dům čp./čo.632/11 – zjištěná cena:

– =

7 800 426,25 Kč 7 905 973,25 Kč 7 905 973,25 Kč

a.2.2) Venkovní úpravy Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 50 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

50 000,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 73 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 73 / (73 + 60) = 54,887 % Odpočet opotřebení: 100 000,– Kč × 54,887 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

54 887,– Kč 45 113,– Kč 45 113,– Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

100 000,– Kč 100 000,– Kč

15 706 399,50 Kč 100 000,– Kč 15 806 399,50 Kč 15 806 400,– Kč

7 905 973,25 Kč 45 113,– Kč 7 951 086,25 Kč 7 951 090,– Kč


– 17 –

a.3) Výnosová hodnota a.3.1) Bytový dům čp./čo.632/11 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy obytný 8 b.j. s příslušen1 000,00 Kč × 800,00 m2 Kč/rok stvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok T (1+ i ) – 1 A životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

800,00

800 000,–

0,– 0,– 0,– 4 041 131,12 160 000,– 15 000,– 40 000,– 0,0300 60 24 784,09 10 000,– 50 000,– 299 784,09 500 215,91 0,0700 7 145 940,–

a.3.2) Venkovní úpravy Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč

1,00

50 000,– 7,00 3 500,– 0,–


– 18 – Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem i) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,0700 50 000,–

Výnosové ceny objektů: 1) Bytový dům čp./čo.632/11 2) Venkovní úpravy

7 145 940,– 50 000,– 7 195 940,– 7 195 940,–

Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Kč Kč Kč Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10 – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava Množství Název 2 ks jabloň čtvrtkmen 402/10 20 r. 1 018,– Kč –5 % 2 ks švestka 402/10 30 r. 503,– Kč –10 % = Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:

Celková cena 1 934,20 Kč 905,40 Kč 2 839,60 Kč

Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 1,0500 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0 Množství Název Parc. č. 3 ks šeřík malolistý 402/10

Celková cena 4 331,64 Kč

1 ks dřišťál úzkolistý 402/10 3 ks růže I - keřové 402/10 záhonové, zakrslé, pokryvné kultivary Okrasné dřeviny – celkem:

Stáří 30 r.

Jedn. cena Úprava Kz 1 930,– –5 % 0,75 Kč 10 r. 520,– Kč –5 % 0,75 15 r. 420,– Kč –10 % 1,00

Součet cen všech typů porostů:

Trvalé porosty - okrasné a ovocné dřeviny na p.č.402/10 – zjištěná cena:

389,03 Kč 1 190,70 Kč

=

5 911,37 Kč

=

8 750,97 Kč

8 750,97 Kč


– 19 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr – § 28 § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: + 130 % ×

2,300

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)

1,100 2,139 0,668

Název Parc. č. zastavěná plocha a 1571 nádvoří

+

10 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 287 400,– 1 445,9982

Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr – zjištěná cena:

Cena [Kč] 415 001,48

415 001,48 Kč

b.1.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 – § 28 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 80 % Úprava celkem: + 130 % ×

2,300

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

1,100 2,143 1,211 0,400

Název zahrada

Parc. č. 402/10

+

10 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 534 400,– 1 050,5260 2

Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 560 980,88

560 980,88 Kč


– 20 –

Ceny pozemků: 1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr 2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

415 001,48 Kč 560 980,88 Kč 975 982,36 Kč 975 980,– Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných domů v klidové části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 1571 Výměra: 287,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 8 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 217,82 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,50 0,00 0,00 3,50 2,20 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (8 500 000,– × 2,20) / (100 – 2,20) Jednotková cena stavebního pozemku: 191 206,54 / 287,00 Výsledná cena pozemků:


191 206,54 Kč 666,22 Kč/m2 191 206,54 Kč

191 206,54 Kč

b.2.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných domů v klidové části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 21 – Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zahrada Parcelní číslo: 402/10 Výměra: 534,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 150 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 100,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,50 0,00 0,00 3,50 2,20 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (150 000,– × 2,20) / (100 – 2,20) Jednotková cena stavebního pozemku: 3 374,23 / (3 × 100,00) 11,25 × 300,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 11,25 × 0,15 1,69 × 234,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 – zjištěná cena: Ceny pozemků: 1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr 2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

3 374,23 11,25 3 374,23 1,69 395,46 7,06 3 769,69

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

3 769,69 Kč

191 206,54 Kč 3 769,69 Kč 194 976,23 Kč 194 980,– Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných domů v klidové části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 22 – zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1571 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

Kč/m2

400,–

společenské a obchodní centrum stavebně připravený 5 000 až 20 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,50 1,50 0,70 1,30 1,25 1,00 2,559 375 1 023,75 287,00 293 816,25

ZJC


293 816,25 Kč

b.3.2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě starší bytové zástavby zděných domů v klidové části města, bez přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností. zahrada p.č.: 402/10 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 400,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura společenské a obchodní centrum 1,50 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 5 000 až 20 000 obyvatel 0,70 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 2,559 375 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 1 023,75 2 Výměra pozemku: m 534,00 Cena pozemku 546 682,50 Kč

Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 – zjištěná cena: Ceny pozemků: 1) Pozemek p.č. 1571 - zastavěný pozemek obytným domem a dvůr 2) Pozemek p.č. 402/10 - pozemek zahrady p.č.402/10 na LV č.2250 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

546 682,50 Kč

293 816,25 Kč 546 682,50 Kč 840 498,75 Kč 840 500,– Kč


– 23 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

4 685 890,– 975 980,– 5 661 870,– 7 951 090,–

Kč Kč Kč Kč

194 980,– 840 500,– 800 000,– 8 751 090,– 7 195 940,– 7 973 520,– 7 569 680,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací celková orientační cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle odborného odhadu znalce činí : 7,569.680,– Kč Cena slovy:sedmmiliónůpětsetšedesátdevěttisícšestsetosmdesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú.Rokycany, na LV č.2250 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 24 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů a bytů, vybavenost objektů a bytů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je v místě cca o 5 % nižší, než je nabídka RK - provise a právní servis). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s realizovanou cenou obdobného objektu v roce 2012. Současná průměrná prodejní cena obdobných stavebních pozemků je v místní lokalitě cca od 600,- do 850,- Kč/m2, domu cca 8,250.000,- Kč. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné ne-movitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 25 – Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil, nyní stagnuje. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 60 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF


– 26 – Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitosti jsou situované poblíž městské komunikace,v intravilánu města, v její centrální obytné zóně, dobrý přístup a příjezd k nemovitostem - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 14.000, obec s dobrou dopravní dostupností a kompletní infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální a dálniční celostátní napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-SRN-Karlovy Vary-Praha a všechny směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - nemovitosti jsou nedaleko zastávky autobusu MHD a autobusové nádraží v dojezdové vzdálenosti, v místě a docházkové vzdálenosti nádraží ČD, kompletní infrastruktura, školy, školka restaurace, lékárna, pošta, bankomat, zdravotní zařízení, škola, školka, nákupní centrum, zimní stadion, sportovní hala, sportoviště, bankomaty, MÚ a stavební úřad atd. - stavba v okrajové městské zóně bydlení, současně s možností rozšíření - nedaleká rekreační oblast Jesenické přehrady a nádrže Skalka, CHKO Slavkovský les a Přírodní park Trhoň, vodní nádrž Klabava, turistické trasy a cyklotrasy = slabé stránky - hluk z frekventovaného nádraží - právní vlastnické vztahy - podílové spoluvlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny okolních vodotečí. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Plzeňský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou. Obytný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé.


– 27 – Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 378/2011 Sb. platné ke dni ocenění, není známa platná účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 500 m přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 28 – Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je v místě cca o 5 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitostech, které jsou v podílovém spoluvlastnictví povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání a zaměření nemovitostí (povinný nereagoval na telefonickou výzvu a neumožnil vstup do bytu) vstup na pozemky a do interiérů domu byl umožněný spoluvlastníkem domu Olgou Veselou. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, předpokládá se (místní informace) v průměrném technickém stavu, s průměrnými parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí s možností využití ke standardnímu trvalému a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a veřejné dopravy, dopravní dostupnost po návazné komunikaci II/605 a dálnici D5, lokalita je výborně technicky vybavená, s výbornou dopravní dostupností autobusové a železniční dopravy, výbornou dostupností lékařské péče, jesle, škola a školka v docházkové vzdálenosti, zdravotní zařízení a kompletní infrastruktura, nákupní střediska, pošta, bankomat, nádraží ČD, autobusová zastávka MHD, restaurace atd., s možností omezeného využívání parkovacích veřejných ploch u objektu, v současném stavu dobře pronajímatelná nemovitost (lze samostatně oddělit bytové jednotky). Možným řešením je odkup spoluvlastnického podílu ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 29 – povinného ostatními spoluvlastníky nemovitostí, tato možnost je zohledněna v konečné obvyklé ceně. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí, jako podklad pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle odborného odhadu znalce činí : 8,150.000,– Kč Cena slovy:osmmiliónůstopadesáttisíc Kč

Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název podílového spoluvlastníka Jana Kaninská Ing.Karel P e t r o v i c k ý Monika Prokůpková SJM Helena a Miroslav R á j k o v i Olga V e s e l á Jana G r í m o v á (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/8 1/8 2/8 1/8 2/8 1/8

Podíl ceny 1,018.750,– 1,018.750,– 2,037.500,– 1,018.750,– 2,037.500,– 1,018.750,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1. Obvyklá cena podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, podle odborného odhadu znalce činí :

1,018.750,– Kč Cena slovy:jedenmiliónosmnácttisícsedmsetpadesát Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, které podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Rokycany, na LV č.2250, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1129 - 137/12, 07.12.2012

– 30 –

4. Existence kulturní památky u podílu id 1/8 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Rokycany, na LV č.2250 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 07.12.2012 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 Plzeň


– 31 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1129 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 142/12 podle připojené likvidace.


– 32 –

E. Seznam příloh

3 2 1 1 1 1 8 10

x x x x x x x x

A4(2 listy) A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpis z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek ortomapy snímek fotomapy turistická mapa fotodokumentace přibližně srovnatelné nemovitosti


soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště Břeclav

Recommend Documents