soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště Břeclav

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1172 – 37/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny podílu id ¼ na nemovitostech – rodinného domu čp.23, vč.příslušenství na LV č.7, v k.ú. Chalupy a stavebních pozemků (zbořeniště původní zemědělské stavby) p.č. 14/1 a 15, vč.příslušenství na LV č.64, v k.ú. Hyršov

Objednatel posudku:

MGR. MARCELA PETROŠOVÁ soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště 9 690 02 Břeclav

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.160 EX 2579/12 - 42

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 362 00 P l z e ň V Plzni

07.04.2013

Znalecký posudek č. 1172 - 37/13 ve věci ocenění nemovitostí : A. - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 na nemovitostech v KN, vč. jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Stránský) - rodinného domu Chalupy čp. 23, 345 06 Všeruby, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.21, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č.126/2 vedeného v KN jako zahrada, ZPFs BPEJ. Příslušenstvím domu jsou vedlejší objekty a ostatní objekty v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú.Chalupy, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LVč. 7. B. - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 na nemovitostech v KN, vč. Jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Stránský) - stavebních pozemků (bývalá zemědělská stavba a zbořeniště) s veškerým příslušenstvím p.č.14/1 a p.č.15, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy objekty v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Chalupy, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LV č. 7. Dislokace je určena dle kopií katastrálních map, ortomap a fotomap s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, zástavními právy exekutorskými. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, platná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Domažlicích, č.j. 7 EXE 1807/2012-10 ze dne 29.05.2012 a Usnesení o ustanovení znalce, Exekutorského úřadu Břeclav, č.j. 160 EX 2579/12-42, ze dne 18.03.2013.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9/17 690 02 B ř e c l a v IČ: 72987898 DIČ: CZ7862305561 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 160 EX 2579/12-42 ze dne: 13.03.2013, převzato 25.03.2013 vystavil: Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/4 na nemovitostech s příslušenstvím, v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Vladislav Rybníček), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření.

Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 02.04.2013 posudek vypracoval:

Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň

Posudek obsahuje 40 stran textu (vč.titulního listu) a 39 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf s přílohami.

V Plzni, 07.04.2013

–4–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí : A. - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 na nemovitostech v KN, vč. jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Stránský) - rodinného domu Chalupy čp. 23, 345 06 Všeruby, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.21, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č.126/2 vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím domu jsou vedlejší objekty a ostatní objekty v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú.Chalupy, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LV č. 7. B. - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/4 na nemovitostech v KN, vč. je-jich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Stránský) - stavebních pozemků (bývalá zemědělská stavba a zbořeniště) s veškerým příslušenstvím p.č.14/1 a p.č.15, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy objekty v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Chalupy, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LV č. 7. Dislokace je určena dle kopií katastrálních map, ortomap a fotomap s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN naříze-ním k exekuci, zástavními právy exekutorskými. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, platná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního sou-du v Domažlicích, č.j. 7 EXE 1807/2012-10 ze dne 29.05.2012 a Usnesení o ustanovení znal-ce, Exekutorského úřadu Břeclav, č.j. 160 EX 2579/12-42, ze dne 18.03.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je zjistit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitosti a jejich příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 04.04.02.2013 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od sousedů (paní Blažková z vedlejšího domu čp. 26), úředních osob, bez přítomnosti povinného, povinný neumožnil přístup do prostorů nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu z 25.03.2013, termín zaměření nebylo možné domluvit. Zpracováno posudku bylo provedeno dostupným způsobem, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

–5–

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlice, LV č.7 z 13.03.2013 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlice, LV č.64 z 13.03.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlice, z 27.03.2013 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM BŘECLAV č.j.160 EX 2579/12-42, ze dne 18.03.2013 - USNESENÍ Okresního soudu v Domažlicích, č.j. 7 EXE 1807/2012-10 ze dne 29.05.2012, o nařízení exekuce - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí: A. LV č.7 1/4 1/4 1/4 1/4

Petra Luboš Zdeněk Milan

Praštilová Stránský Stránský Stránský

(775126/0011), bytem Nádražní 660, 345 06 Kdyně (690427/0164), bytem Nádražní 660, 345 06 Kdyně (640525/1149), bytem Náměstí 122, 340 22 Nýrsko (650611/1700), bytem La Placa 2, Los Arcos, Španělsko

povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skuZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

–6–

tečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 02.04.2013 bez přítomnosti povinného, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné ze zaslaných a zjištěných podkladů, na OÚ, KN, z výpisů z KN, z kopií katastrálních map a fotomap. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupněných venkovních a vnitřních prostorů. Technické vybavení dle předpokladu a místních informací, bez přesného vlastního zjištění. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 07.04.2013, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitostí A.

Nemovitosti na LV č.7

A.1. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.23 s příslušenstvím Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického historického dispozičního řešení venkovského domu, s podsklepením, s obytnou částí v 1.NP, s předním a zadním vchodem v úrovni 1.NP, s vedlejším přistavěným skladovým objektem, samostatným skladem, se vstupem a příjezdem po nezpevněné cestě jiných vlastníků od místní zpevněné komunikace místní části obce a místní účelovou komunikací, bez přístupového chodníku. Na nezastavěné části na přední hranici pozemku zleva je osazený vedlejší skladový objekt, zleva u domu je přistavěný skladový objekt s vlastním vchodem. Vjezd a vstup do dvora je volný, bez oplocení, vlastní pozemky jsou oplocené pouze zčásti, zadní strana u Chalupského potoka a zleva je bez oplocení. Pozemek zahrady zleva je zamokřený a zvodnělý směrem k potoku. Nemovitosti mají dopravní návaznost po cca 700 m na silnici III tř. směr Hyršov-Pomezí-Kdyně, na II/190 směr Nýrsko-Všeruby a II/184 směr SRN-Kdyně. Stojí v prostoru solitérních starších a obytných domů na okraji místní části obce Chalupy, ve svažitém terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na nezpevněnou cestu k domu. Objekt nebyl zasažený v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 800 m od domu je centrum obce s minimální místní infrastrukturou, ostatní v obci (ÚM, zastávka autobusu, pošta), ve Kdyni (8 km), nádraží ČD, obchody, restaurace, zdravotní zařízení, pošta, škola). Možnost celoročního sportovního a rekreačního vyžití, přilehlé rekreační oblasti kolem, zimní středisko v SRN, lesy a PR, CHKO Český les, turistické trasy, cyklostezky, atd. Dům je osazený uvnitř zčásti oploceného stavebního pozemku, příslušenstvím domu jsou vedlejší objekty, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Dům má jedno částečné 1.PP, obytné 1.NP, s možností úpravy podkroví, sedlová střecha-krytina AC šablony na bednění, klempířské prvky neúplné, bez bleskosvodu a uzemnění. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku se sociálním příslušenstvím, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím domu. Dům je v podprůměrném udržovaném stavu, s předpokládanou nedokončenou rekonstrukcí ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

–7– stavebních konstrukcí a technického vybavení původního domu. Některé stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, jsou viditelné statické poruchy. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry Objekt je provedený tradičně, zděný, keramické zdivo s kamennou podezdívkou, jsou osazené zděné komíny. Omítky fasády hladké, vápenné, v částech zvětralé a opadané, levý štít omítky hrubé. Střešní konstrukce domu jsou ve stavu nutné rekonstrukce, v místech je krov uhnilý a do střechy zatéká, zateplení střechy není neprovedeno, nebylo zjištěno. V domě jsou osazená dřevě zdvojená okna, okna v neupraveném podkroví dřevěná, jednoduchá, dtto provizorní zčásti v 1.PP. Vstupní zadní i přední dveře dřevěné, atypické, náplňové, prosklené, vnitřní se předpokládají dřevěné atypické a typové, náplňové, plné a prosklené. Průběžně po dobu užívání byly provedeny stavební rekonstrukce a úpravy technického vybavení, v současné době je dům podstandardně obyvatelný a komerčně nevyužitelný k případnému pronájmu, objekt je před kompletní rekonstrukcí. Stavba domu je osazena v obytné místní části obce Chalupy, na jejím okraji v souvisle zastavěné části, s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod, TLF a řad pitné vody. Dům je napojený pouze na veřejný silnoproudý elektrorozvod, TLF, vlastní splaškovou kanalizaci do vyvážecí jímky, přípojka pitné vody z veřejného řadu (revisní šachta cca 40 m od domu). K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekty (vedlejší skladový objekty na pozemku dvora a vedlejší objekt přistavěný zleva k domu), venkovní úpravy (oplocení pozemků - drátěné pletivo na dřevěné sloupky zleva, dřevěná plotová vrata a 2x vrátka s prkennou výplní, zprava dřevěné sloupky bez plotových výplní, betonová mazanina plochy před vchodem, venkovní kamenné schody zadního vchodu, kamenné schody na terénu, kamenné opěrné zdi v zahradě, sušáky prádla tvaru T 2x, zahradní kamenné jezírko, přípojka el. a TLF), stavební pozemky a trvalé porosty. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny (mimo oceňované zvlášť). Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené porovnávacím způsobem. Průběžně po dobu užívání byla prováděna podprůměrná údržba, technické vybavení se předpokládá a je zjištěné z informací jako podstandardní, dům je podstandardně podmíněně obyvatelný, užívaný dle místní informací od roku 1905. V současné době není užívaný, je nevětraný, s potřebou celkové rekonstrukce.

B.

Nemovitosti na LV č.64

B.1. Pozemky, venkovní úprava a trvalé porosty Oceňované nemovitosti jsou stavební pozemky, zastavěné bývalými stavbami (zbořeniště a zemědělská stavba v KN), které jsou v současné době zbořeny a neexistují. Jedná se o pozemky se vstupem a příjezdem po zpevněné cestě - pozemku jiného vlastníka od místní zpevněné komunikace místní části obce, bez přístupového chodníku. Pozemky jsou volné, neoplocené, vyčištěné a srovnané, v přední části je osazený vnější vývod vodovodu. Nemovitosti mají dopravní návaznost na silnici III tř. směr Hyršov-Pomezí-Kdyně, na II/190 směr Nýrsko-Všeruby a II/184 směr SRN-Kdyně. Stojí v prostoru solitérních starších a nových obytných domů v centru místní části obce Hyršov, v rovinném terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na zpevněnou cestu k pozemkům. PoZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

–8– zemky nebyly zasažené v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 50 m je centrum s minimální místní infrastrukturou, ostatní v obci (ÚM, zastávka autobusu, pošta), ve Všerubech (4 km),ve Kdyni (8 km), nádraží ČD, obchody, restaurace, zdravotní zařízení, pošta, škola). Možnost celoročního sportovního a rekreačního vyžití, přilehlé rekreační oblasti kolem, zimní středisko v SRN, lesy a PR, CHKO Český les, turistické trasy, cyklostezky, atd. Stavba domu je osazena v obytné místní části obce Hyršov, v souvisle zastavěné části, s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod, TLF a řad pitné vody. Příslušenstvím pozemků je pouze přípojka pitné vody. Vlastnická práva na nemovitostech A. a B. jsou omezena exekucí a zástavními právy, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.23

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Vyvážecí jímka 4) Trvalé porosty - smíšené dřeviny b) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7

Oddíl 3 a) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

–9–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Domažlice Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Oddíl 1 A. Nemovitosti na LV č.7 A.1. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.23 a venkovní úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.23 Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického historického dispozičního řešení venkovského domu, s podsklepením, s obytnou částí v 1.NP, s předním a zadním vchodem v úrovni 1.NP, s vedlejším přistavěným skladovým objektem, samostatným skladem, se vstupem a příjezdem po nezpevněné cestě jiných vlastníků od místní zpevněné komunikace místní části obce a místní účelovou komunikací, bez přístupového chodníku. Na nezastavěné části na přední hranici pozemku zleva je osazený vedlejší skladový objekt, zleva u domu je přistavěný skladový objekt s vlastním vchodem. Vjezd a vstup do dvora je volný, bez oplocení, vlastní pozemky jsou oplocené pouze zčásti, zadní strana u Chalupského potoka a zleva je bez oplocení. Pozemek zahrady zleva je zamokřený a zvodnělý směrem k potoku. Nemovitosti mají dopravní návaznost po cca 700 m na silnici III tř. směr Hyršov-Pomezí-Kdyně, na II/190 směr Nýrsko-Všeruby a II/184 směr SRN-Kdyně. Stojí v prostoru solitérních starších a obytných domů na okraji místní části obce Chalupy, ve svažitém terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na nezpevněnou cestu k domu. Objekt nebyl zasažený v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 800 m od domu je centrum obce s minimální místní infrastrukturou, ostatní v obci (ÚM, zastávka autobusu, pošta), ve Kdyni (8 km), nádraží ČD, obchody, restaurace, zdravotní zařízení, pošta, škola). ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 10 – Možnost celoročního sportovního a rekreačního vyžití, přilehlé rekreační oblasti kolem, zimní středisko v SRN, lesy a PR, CHKO Český les, turistické trasy, cyklostezky, atd. Dům je osazený uvnitř zčásti oploceného stavebního pozemku, příslušenstvím domu jsou vedlejší objekty, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Dům má jedno částečné 1.PP, obytné 1.NP, s možností úpravy podkroví, sedlová střecha-krytina AC šablony na bednění, klempířské prvky neúplné, bez bleskosvodu a uzemnění. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku se sociálním příslušenstvím, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím domu. Dům je v podprůměrném udržovaném stavu, s předpokládanou nedokončenou rekonstrukcí stavebních konstrukcí a technického vybavení původního domu. Některé stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, jsou viditelné žádné statické poruchy. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry. Základy se předpokládají kamenné pasy, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce domu jsou provedené tradičně, zděné, keramické zdivo s kamennou podezdívkou, jsou osazené zděné komíny. Omítky fasády hladké, vápenné, v částech zvětralé a opadané, levý štít hrubá omítka. Střešní konstrukce sedlové střechy s klasickým dřevěným vaznicovým krovem jsou ve stavu nutné rekonstrukce, v místech je krov uhnilý a do střechy zatéká, zateplení střechy není provedeno, nebylo zjištěno. Objekt byl zpřístupněný pouze zvenčí, ostatní stavební provedení a technické vybavení je uvedené dle informací sousedů, dle zkušeností z obdobných objektů posuzovaných znalcem, jsou uvedeny jako předpokládané, bez přesného osobního zjištění : stropy se předpokládají klasické násypové montované rovné, v 1.PP klenbové. V domě jsou osazená dřevě zdvojená okna, okna v neupraveném podkroví dřevěná, jednoduchá, dtto provizorní zčásti v 1.PP. Vstupní zadní i přední dveře dřevěné, atypické, náplňové, prosklené, vnitřní se předpokládají dřevěné atypické a typové, náplňové, plné a prosklené. Vnitřní omítky se předpokládají hladké vápenné a štukové, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem, keramické dlažby, PVC, předpokládá se nové dřevěné atypické schodiště do 2.NP a kamenné do 1.PP. Jsou provedené zřejmě standardní bělninové obklady sociálních prostorů a kuchyně v 1.NP. Předpokládá se provedení nové silnoproudé elektroinstalace s jističi (v současné době je elektroměr demontovaný a dům je odpojený), rozvody pitné vody a TUV (zdroj nezjištěný) a splaškové kanalizace. Je zřejmě osazeno umyvadlo, mísa WC, dřevěná kuchyňská atypická linka, kuchyňský dřez, lokální vytápění na tuhá paliva, el. zásobník TUV. Dispozice 1.PP : nezjištěné prostory částečného podsklepení, ve sklepě je vysoká hladina spodní vody. Dispozice 1.NP - bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím : vstupní podesta, chodba, kuchyně+obývací pokoj, koupelna+WC, 2x obytná místnost. Průběžně po dobu užívání byly provedeny stavební rekonstrukce a úpravy technického vybavení, v současné době je dům podstandardně obyvatelný a komerčně nevyužitelný k případnému pronájmu, objekt je před kompletní rekonstrukcí. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 11 – Stavba domu je osazena v obytné místní části obce Chalupy, na jejím okraji v souvisle zastavěné části, s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod, TLF a řad pitné vody. Dům je napojený pouze na veřejný silnoproudý elektrorozvod, TLF, s vlastní splaškovou kanalizaci do vyvážecí jímky, přípojka pitné vody z veřejného řadu (revisní šachta cca 40 m od domu) nebo z nezjištěného místního zdroje. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekty (vedlejší skladový objekty na pozemku dvora a vedlejší objekt přistavěný zleva k domu), venkovní úpravy (oplocení pozemků - drátěné pletivo na dřevěné sloupky zleva, dřevěná plotová vrata a 2x vrátka s prkennou výplní, zprava dřevěné sloupky bez plotových výplní, betonová mazanina plochy před vchodem, venkovní kamenné schody zadního vchodu, kamenné schody na terénu, kamenné opěrné zdi v zahradě, sušáky prádla tvaru T 2x, zahradní kamenné jezírko, přípojka el. a TLF), stavební pozemky a trvalé porosty. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny (mimo oceňované zvlášť). Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené porovnávacím způsobem. Průběžně po dobu užívání byla prováděna podprůměrná údržba, technické vybavení se předpokládá a je zjištěné z informací jako podstandardní, dům je podstandardně podmíněně obyvatelný, užívaný dle místních informací od roku 1905. V současné době není užívaný, je nevětraný, s potřebou celkové rekonstrukce. Vlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí a zástavními právy, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

Oddíl 2 A. Nemovitosti na LV č.7 A.2. Vedlejší objekty, venkovní úprava, pozemky a trvalé porosty

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší objekt 1 jedná se o samostatný objekt zahradního skladu, je osazený na hranici pozemku zleva, má jedno NP. Nosné konstrukce keramické zdivo a dřevěné, střecha sedlová, dřevěný krov, prkenné štíty, zčásti vápenné omítky, se samostatným přístupem a vjezdem z předního dvora. Sklad je přízemní atypický objekt, smíšeného konstrukčního systému, bez stropního podhledu, je osazený ve svahu, viz. foto. Základové konstrukce kamenná podezdívka, bez izolací proti zemní vlhkosti. Okenní výplně dřevěné zdvojené okno, vjezdová vrata a vstupní dveře dřevěné atypické svlakové. Střešní konstrukce sedlové střechy jednoduchá na dřevěné krokve, krytina keramické drážkové tašky, klempířské prvky nejsou, není osazený bleskosvod, bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : prostor zahradního skladu. Objekt má podprůměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 1938, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 75 let, je příslušenstvím rodinného domu.

2) Vedlejší objekt 2 Jedná se o přistavěný samostatný objekt u vchodu z levé strany domu ve dvoře, zděná nosná ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 12 – konstrukce, s prkenným bedněním štítu, bez fasádních omítek, předpokládá se hladká vnitřní omítka a betonová mazanina podlahy. Je zastřešený, s půltovou střechou, krytina AC šablony na bednění, okapový žlab a svod, otevíravá vrata-kovový rám s prkennou výplní, bez výplní okenních otvorů, se zastropením, přízemní atypický objekt, je osazený v rovině, viz. foto. Je provedený rozvod vnitřní silnoproudé elektroinstalace Dispozice 1.NP : nezjištěný volný využitelný prostor-zřejmě garážový. Objekt má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od roku 1960, stáří je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 53 let, je příslušenstvím rodinného domu.

3) Vyvážecí jímka Jedná se o samostatnou zděnou nebo betonovou vyvážecí jímku splaškových vod u zadního venkovního schodiště domu v zahradě, zákryt betonové desky.

4) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Okrasné a ovocné dřeviny (stromy a keře) na nezastavěné ploše pozemku p.č.126/2, roztroušené v minimálním rozsahu, detailně nezjišťováno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemku, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví - pozemků v k.ú. Chalupy, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LV č. 7. Jedná se o pozemek p.č.21, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a p.č.126/2 vedeného v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ - jsou příslušenstvím a ve funkčním celku s rodinným domem. Stavební pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji zastavěné místní části obce u místní příjezdové komunikace, jsou přístupné příjezdovou nezpevněnou cestou jiného vlastníka, navazují na místní komunikaci, mají obslužnost některými inženýrskými sítěmi, jsou svažité, sousedí s obdobnými okolními pozemky, nejsou v záplavovém území, pozemek zahrady je v dolní části u Chalupského potoka zamokřený příslušenstvím pozemků jsou trvalé (smíšené dřeviny) porosty na jeho nezastavěné části. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojenými (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.

Oddíl 3 B. B.1.

Nemovitosti na LV č.64 Pozemky, venkovní úprava a trvalé porosty

Popisy objektů a) Pozemky 1) Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví - pozemků v k.ú. k.ú. Hyršov, obec Všeruby, okres Domažlice, vedené na LV č. 46. Jedná se o pozemky p.č.14/1 a p.č.15, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří - jsou příslušenstvím bývalé stavby a ve funkčním celku s bývalým rodinným domem . Oceňované nemovitosti jsou stavební pozemky, zastavěné bývalými stavbami (zbořeniště a zemědělská stavba v KN), které jsou v současné době zbořeny a neexistují. Jedná se o pozemky se vstupem a příjezdem po zpevněné cestě - pozemku jiného vlastníka od místní zpevněné komunikace místní části obce, bez přístupového chodníku. Pozemky jsou volné, neoplocené, vyčištěné a srovnané, v přední části je osazený vnější vývod vodovodu. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 13 –

Nemovitosti mají dopravní návaznost na silnici III tř. směr Hyršov-Pomezí-Kdyně, na II/190 směr Nýrsko-Všeruby a II/184 směr SRN-Kdyně. Stojí v prostoru solitérních starších a nových obytných domů v centru místní části obce Hyršov, v rovinném terénu, v souvislé obytné zástavbě. Příjezd po páteřní místní zpevněné komunikaci směr centrum místní části obce v návaznosti na zpevněnou cestu k pozemkům. Pozemky nebyly zasažené v roce 1997 a 2002 povodňovými záplavami. Ve vzdálenosti cca 50 m je centrum s kostelem, s minimální místní infrastrukturou (TLF budka, zastávka autobusu, restaurace), ostatní v obci Všeruby (ÚM, zastávka autobusu, pošta), ve Všerubech,ve Kdyni (8 km) nádraží ČD, obchody, restaurace, zdravotní zařízení, pošta, škola). Možnost celoročního sportovního a rekreačního vyžití, přilehlé rekreační oblasti kolem, zimní středisko v SRN, lesy a PR, CHKO Český les, turistické trasy, cyklostezky, atd. Stavba domu je osazena v obytné místní části obce Hyršov, v souvisle zastavěné části, s možností napojení na silnoproudý elektrorozvod, TLF a řad pitné vody. Příslušenstvím pozemků je pouze přípojka pitné vody, nejsou žádné trvalé porosty. Vlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí a zástavními právy, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.23 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba a zastřešení 1.PP - spodní stavba Součet: Podlažnost:

Výška 5,29 m 2,35 m 7,64 m

Zastavěná plocha 19,39×8,87 19,39×3,31

236,17 / 171,99

Obestavěný prostor (OP): 5,29 × 19,39×8,87 1.NP - vrchní stavba a zastřešení 1.PP - spodní 2,35 × 19,39×3,31 stavba Obestavěný prostor – celkem:

= =

171,99 m2 64,18 m2 236,17 m2

=

909,82 m3

=

150,83 m3 1 060,65 m3

= 1,37

=


– 14 –

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Všeruby Počet obyvatel: 823 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 516,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka vyšší než poptávka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)


– 15 – 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Rodinný dům na okraji obce, s minimálním místním technickým vybavením a přiměřenou místní infrastrukturou. Hodnocení znaku Pi Popis znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní proII. Objekty pro bydlení 0,00 středí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení –0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého cha–0,06 Nemovitosti rakteru 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,01 11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,900

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Dům ve stavu nutné celkové rekonstrukce, podmíněně standardně obyvatelný, s podprůměrným technickým vybavením. Popis znaku Hodnocení znaku Vi B 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě (příI. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie –0,10 pojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva –0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné –0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 2 šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekon0,40* strukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 16 – 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,168

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,890 × 0,900 × 0,168 = 3 516,– × 0,135 =

0,135 474,66 Kč/m3

1 060,65 × 474,66 =

503 448,13 Kč 503 448,13 Kč

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům čp.23 – zjištěná cena:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.23 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 060,65 jedn. 30,00 jedn. 1 090,65 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 1 090,65 jedn. × 2 500,– Kč/jedn. Cena stavby: Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 108 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 2 726 625,– Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp.23 – zjištěná cena:

2 500,– Kč/jedn. 2 726 625,– Kč 2 726 625,– Kč

=

– =

2 044 968,75 Kč 681 656,25 Kč 681 656,25 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.23 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů:

+

1 060,65 jedn. 30,00 jedn.


– 17 – Jednotkové množství – celkem:

=

1 090,65 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 1 090,65 jedn. × 2 500,– Kč/jedn. Cena stavby:

2 500,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 108 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 2 726 625,– Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 726 625,– Kč 2 726 625,– Kč

2 044 968,75 Kč 681 656,25 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 260 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 540 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,381 0,484 0,587 0,689 0,792

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví

Zatřídění A E D C E B B B A A

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5

Ci × vk 1,905 3,960 2,067 2,935 3,960 2,420 2,420 2,420 1,905 1,905


– 18 – Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem: Koeficient k = 52,117 / 92 = 0,5665 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům čp.23 – zjištěná cena:

B C D E B A C E B E A

5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92

2,420 1,174 3,445 3,960 2,420 1,905 0,587 3,960 0,484 3,960 1,905 52,117

× =

0,5665 386 158,27 Kč 386 158,27 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.23 Fiktivní hypotetický pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné po rekonstrukci. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 236,00 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům s příslušen305,08 Kč × 236,00 m2 Kč/rok 72 000,– stvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0,– Uvedení do pronajímatelKč 0,– ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč 0,– celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč 503 448,13 Náklady na provoz Kč/rok 30 000,– Náklady na údržbu Kč/rok 5 000,– Pojištění Kč/rok 1 600,– Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA 0,0300 amortizaci Další předpokládaná T roků 60 životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– Kč/rok 3 087,63 zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000,– Ostatní náklady Kč/rok 5 000,– ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 19 – Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok

46 687,63 25 312,37

Kč

0,0700 361 610,–

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Vedlejší objekt 1 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,424 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,431 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 7,04× 7,08

=

4,62 m 49,84 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 4,62 × 7,04× 7,08 stavba a zastřešení

=

230,28 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Podstandardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace


– 20 – Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 6,10 % 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 11. Podlahy –0,54 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,0383 0,1717 0,1980 0,0170 0,0329 0,0162 0,0443 0,0580 0,4236

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,4236 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4310 406,01 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 230,28 m3 × 406,01 Kč/m3

=

93 495,98 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 75 roků Předpokládaná další životnost: 8 roků 100 × 75 / (75 + 8) = 90,361 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 93 495,98 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

79 471,58 Kč 14 024,40 Kč

Vedlejší objekt 1 – zjištěná cena:

14 024,40 Kč

a.1.2) Vedlejší objekt 2 – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,856 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP vrchní stavba Výška: Zastavěná plocha: 6,02 × 3,58

=

3,52 m 21,55 m2


– 21 – Obestavěný prostor (OP): 1.NP vrchní 3,52 × 6,02 × 3,58 stavba Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

=

75,86 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % 3. Stropy –0,54 × 19,80 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 6,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – =

0,1717 0,1069 0,0329 0,0110 0,0313 0,6462 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8560 1 522,87 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 75,86 m3 × 1 522,87 Kč/m3

=

115 524,92 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 53 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 53 / (53 + 10) = 84,127 % Odpočet opotřebení: 115 524,92 Kč × 84,127 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

97 187,65 Kč 18 337,27 Kč

Vedlejší objekt 2 – zjištěná cena:

18 337,27 Kč


– 22 –

a.1.3) Vyvážecí jímka – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu: 5,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Koeficient prodejnosti: 0,856 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 5,00 m3 OP × 2 300,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

11 500,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 30) = 62,500 % Odpočet opotřebení: 19 362,16 Kč × 62,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vyvážecí jímka – zjištěná cena:

× × × =

0,8500 2,3140 0,8560 19 362,16 Kč

– =

12 101,35 Kč 7 260,81 Kč 7 260,81 Kč

a.1.4) Trvalé porosty - smíšené dřeviny – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 1 045 m smíšené listnaté a jeh- 126/2 0,065 25,6047 Kč 1 739,20 Kč ličnaté 200 m2 smíšené listnaté a jeh- st. 21 0,065 64,0117 Kč 832,15 Kč ličnaté = 2 571,35 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty - smíšené dřeviny – zjištěná cena: 2 571,35 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Vyvážecí jímka 4) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší objekt 1 2) Vedlejší objekt 2 3) Vyvážecí jímka 4) Trvalé porosty - smíšené dřeviny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

93 495,98 Kč 115 524,92 Kč 19 362,16 Kč 2 571,35 Kč 230 954,41 Kč 230 950,– Kč

14 024,40 Kč 18 337,27 Kč 7 260,81 Kč 2 571,35 Kč 42 193,83 Kč 42 190,– Kč


– 23 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 823 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 20 % ×

1,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Únosnost základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

0,670 2,146 1,060

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 21 nádvoří

– – –

10 % 3% 7%

–

4%

–

5%

– –

4% 33 % × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 654 35,– 64,0117

Cena [Kč] 41 863,65

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 20 % ×

1,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Únosnost základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

0,670 2,146 1,060 0,400

– – –

10 % 3% 7%

–

4%

–

5%

– –

4% 33 % × × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 24 – Název zahrada

Parc. č. 126/2

Výměra [m2] základní 1 045 35,–

upravená 25,6047

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 26 756,91 68 620,56 Kč

Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7 – zjištěná cena:

68 620,56 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné nebo rekreační bydlení, s přiměřenou místní infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a okolí nemovitostí. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 21 126/2 =

Výměra 654,00 m2 1 045,00 m2 1 699,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 1 600 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 362,22 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 600 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

1,75 0,00 0,00 1,75 1,23 %

× 1,23) / (100 – 1,23) 19 843,08 / (3 × 362,22) 18,26 × 1 086,66 18,26 × 0,15 2,74 × 612,34

19 843,08 18,26 19 843,08 2,74 1 677,81 12,67 21 520,89

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení

×

1,500


– 25 – Cena po úpravě:

=

32 281,34 Kč


32 281,34 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Stavební pozemky p.č.21 a 126/2 na LV č.7 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro individuální rodinné nebo rekreační bydlení, s přiměřenou místní infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a okolí nemovitostí. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 21 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,234 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 8,19 2 Výměra pozemku: m 654,00 Cena pozemku Kč 5 356,26 zahrada p.č.: 126/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,234 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 8,19 2 Výměra pozemku: m 1 045,00 Cena pozemku Kč 8 558,55 Výsledná cena pozemků: = 13 914,81 Kč Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

20 872,22 Kč


20 872,22 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 26 –

Oddíl 3 a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 823 obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 70 % ×

1,700

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Negativní účinky okolí Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

0,920 2,146 1,060

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 14/1 nádvoří zastavěná plocha a st. 15 nádvoří - zbořeniště Součet:

– – –

5% 3% 8% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 163 35,– 124,5204 2

319

35,–

124,5204

482

Cena [Kč] 20 296,83 39 722,01

60 018,84

Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64 – zjištěná cena:

60 018,84 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou místní infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a okolí nemovitostí. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 14/1 st. 15 =

Výměra 163,00 m2 319,00 m2 482,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 89,22 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 27 – Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 500 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

2,00 0,00 0,00 2,00 1,30 %

× 1,30) / (100 – 1,30) 32 928,06 / (3 × 89,22) 123,02 × 267,66 123,02 × 0,15 18,45 × 214,34

32 928,06 123,02 32 928,06 18,45 3 954,57 76,52 36 882,63

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

55 323,94 Kč


55 323,94 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Stavební pozemky p.č.14/1 a 15 na LV č.64 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s přiměřenou místní infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a okolí nemovitostí. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 14/1 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,117 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 4,10 Výměra pozemku: m2 163,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 28 – Cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště p.č.: st. 15 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura střední F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Výsledná cena pozemků:

=

668,30 35,– 0,60 0,50 0,40 1,30 0,75 1,00 0,117 000 4,10 319,00 1 307,90 1 976,20 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:

×

1,500 =

2 964,30 Kč


2 964,30 Kč


– 29 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

545 640,– Kč 128 640,– Kč 674 280,– Kč 681 660,– Kč 386 160,– Kč 533 000,– Kč 87 610,– 23 840,– 87 000,– 620 000,– 361 610,– 490 810,– 404 680,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací celková orientační cena nemovitostí, pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Chalupy, na LV č.7 a v k.ú. Hyršov na LV č.64, jako podklad pro porovnávací metodu : 404.680,–

Kč

Cena slovy:čtyřistačtyřitisícešestsetosmdesát Kč

II. Ocenění nemovitostí – odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Chalupy, na LV č.7 a v k.ú. Hyršov na LV č.64 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. „…ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem v podílovém spoluvlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 30 – nižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě. Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladmo uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu.

Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 31 – - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí (rodinných domů a zemědělských pozemků) v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje). S použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2013 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2013, zveřejněných statistických údajů v 02.2013, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena v místě je cca o 7 % nižší, než je nabídka RK, prodejce vždy požaduje co nejvyšší cenu a cena nabízená zahrnuje i provisi pro RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu a kupní cenou na oceňovanou nemovitost, domlouvanou v roce 2012, stavební pozemky v Hyršově se pohybují v rozmezí od 71,- do 100,- Kč/m 2 . Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, pokles stále trvá. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 32 – zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 70 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní části obce jsou vybaveny některými inženýrskými sítěmi-silnoproudý elektrorozvod a TLF a pitná voda, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovitosti jsou situovaná vedle místních komunikací obce v návaznosti na státní komunikace, v extravilánu obce, v jeho obytné zóně, přístup k nemovitosti nezpevněný (Chalupy) a zpevněný (Hyršov), ve svahu, příjezdy do dvora s možností parkování na cizím a vlastním po zemku. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 850 (městys), obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností místní infrastruktury obce, OÚ, zastávka autobusu, nádraží ČD obchody, restaurace, zdravotní zařízení, pošta, škola, ostatní infrastruktura ve Kdyni, Pomezí a Nýrsku. - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu cca 700 m od domu (Chalupy) a 50 m ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 33 – od stavebních pozemků (Hyršov)železniční stanice ČD 8 km - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce Pomezí, Kdyně, Nýrsko, SRN. - nedaleká návaznost na lesy, zimní příhraniční středisko v SRN, blízká rekreační oblast CHKO Český les, cyklostezky a turistické trasy, s možností celoročního rekreačního, turistického a sportovního vyžití v okolí - stavby v zóně trvalého bydlení - dobrá dopravní dostupnost centra místních částí obce, obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - stavba s možností rozšíření - pozemky jso v Hyršově využitelné k výstavbě rodinného domu = slabé stránky Chalupy : - právní vztahy ve vlastnictví - příjezd k domu po pozemcích jiného vlastníka - nemovitosti v podmíněně standardně obyvatelném stavu s nutností rekonstrukce a potřebnými investicemi na její dokončení - zamokřený pozemek části zahrady - není v současné době obývaná-nevětrá se Hyršov : - právní vztahy ve vlastnictví - příjezd k domu po pozemcích jiného vlastníka Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách nebyla nemovitost zasažena záplavovou vlnou řeky Chalupského potoka atd. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Plzeňský kraj a přímo lokalitu poblíž obce, je stanovena 1. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 34 – Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemku je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 35 – případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 2 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví povinného. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu a neumožnil místní prohlídku exteriérů a interiérů), byl umožněný pouze přístup do exteriéru objektů a domu, s doplňujícími ústními informacemi sousedů a úředních osob. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 36 – V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou značně opotřebované, v předpokládaném podstandardním technickém stavu, mají podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, v současné době podmíněně, po provedení kompletní rekonstrukce domu (Chalupy) s možností využití ke standardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití (pronájmu), s potřebou dokončení stavebních úprav a úprav technického vybavení. Pozemky v Hyršově s možností zástavby. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je docházková dostupnost místní infrastruktury a dopravy, lokalita je průměrně technicky vybavená, s pěší dostupností autobusové, dojezdové dostupnosti železniční dopravy, přiměřená infrastruktura v obci a okolních městech, v obci je OÚ, s dopravní dojezdovou dostupností lékařské a zdravotní péče, s možnostmi rekreačního vyžití v okolí, v současném stavu podmíněně sezónně pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních a realizovaných cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, výše uvedeného komentáře a právního stavu, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Chalupy na LV č.7 a k.ú. Hyršov na LV č.64, podle odborného odhadu znalce činí:

343.380,– Kč Cena slovy:třistačtyřicettřitisícetřistaosmdesát Kč

A. Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Chalupy na LV č. 7, podle odborného odhadu znalce činí :

300.000,– Kč Cena slovy:třistatisíc Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Praštilová Petra Stránský Luboš Stránský Zdeněk Stránský Milan (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/4 1/4 1/4 1/4

Podíl ceny 75.000,– Kč 75.000,– Kč 75.000,– Kč 75.000,– Kč

A.1. Obvyklá cena podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnicví, v k.ú. Chalupy, na LV č.7, podle odborného odhadu znalce činí :

75.000,– Kč Cena slovy:sedmdesátpěttisíc Kč


– 37 –

A.2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Chalupy, na LV č.7, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

A.3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Chalupy, na LV č.7, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.


A.4. Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Chalupy, na LV č.7 na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Plzni, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

B. Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Hyršov na LV č. 64, podle odborného odhadu znalce činí :

43.380,– Kč Cena slovy:čtyřicettřitisícetřistaosmdesát Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Rynešová Jiřina Slaba František Stránský Milan (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/4 2/4 1/4

Podíl ceny 10.845,– Kč 21.690,– Kč 10.845,– Kč

B.1. Obvyklá cena podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnicví, v k.ú.Hyršov na LV č. 64, podle odborného odhadu znalce činí :

10.845,– Kč Cena slovy:desettisícosmsetčtyřicetpět Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1172 - 37/13, 07.04.2013

– 38 –

B.2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú.Hyršov na LV č. 64, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.


B.3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/4 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Hyršov na LV č. 64, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.


V Plzni, 07.04.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 39 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1172 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 38/13 podle připojené likvidace.


– 40 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

7 4 2 2 2 1 11 10

x x x x x x x x

A4(4 listy) výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV U Tržiště Břeclav

Recommend Documents