SOR. Onderweg naar Ondernemingsplan

20123

SOR

Onderweg naar 2015 Ondernemingsplan

SOR

Onderweg naar 2015 Ondernemingsplan

20123

Inhoud

SOR onderweg naar 2015

3

1

Wat wil SOR betekenen?

6

1.1 Missie

7

1.2 Visie

8

1.3 Waarden en ambities

8

1.4 Leiderschap

9

2

De wereld waarin SOR werkt

10

2.1 Ontwikkelingen in de samenleving

11

2.2 Economische ontwikkelingen

12

2.3 Ontwikkelingen in wetgeving

13

2.4 Ontwikkelingen in de zorg

13

2.5 Ontwikkelingen in bouwen en beheren

14

2.6 Rolverdeling betrokken partijen

14

3

Wat gaat SOR doen?

16

3.1 Aansluiten op de markt

17

3.2 Onze woningen goed beheren

20

3.3 Midden in de maatschappij

21

4

Een gezond bedrijf: de basis op orde

23

4.1 Een efficiënte en effectieve organisatie

24

4.2 Financiële stabiliteit

25

5

Tot slot

28

SOR onderweg naar 2015 SOR de afgelopen vijfentwintig jaar haar bezit: betaalbare huurwoningen voor 55-plussers. Goed bereikbaar en in de buurt van voorzieningen.

In dit ondernemingsplan leest u hoe SOR zich de komende jaren inzet voor het welzijn van senioren in en om Rotterdam. Dat doen wij door hen comfortabele, toegankelijke woningen en zorgeloos woonplezier te bieden. Wanneer mensen daar behoefte aan hebben, organiseert SOR aanvullende dienstverlening. Een goede prijs-kwaliteit verhouding staat daarbij altijd voorop. Natuurlijk doen wij dat niet alleen. SOR werkt samen met allerlei partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Om nog betere keuzes te kunnen maken, hebben we onze plannen voor de toekomst gedeeld met de betrokken partijen. Hun reacties bevestigden ons soms in onze keuzes en soms hebben wij onze keuzes aangescherpt. Zo treedt SOR de toekomst met vertrouwen tegemoet.

Inleiding

Thuisbasis van SOR is de Stadsregio Rotterdam en de Hoeksche Waard. Hier bouwde en verwierf

5

6

SOR Ondernemingsplan 2012

Wat wil SOR betekenen? Al vijfentwintig jaar zet SOR zich in voor comfortabel wonen. Daarbij richten wij ons op 55-plussers in de stadsregio Rotterdam en de Hoeksche Waard. In meerdere opzichten een veelkleurig werk gebied: mensen met verschillende achtergronden, diverse culturen, soms een stedelijk, dan weer een dorps karakter. De Rotterdamse haven, één van de pijlers van de Nederlandse economie, zet de toon. In dit hoofdstuk leest u wat wij voor deze regio willen betekenen.

1.1 Missie SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij door hen zelf te laten kiezen uit combinaties van wonen, aanvullende dienstverlening en zorg. We richten ons op senioren die, nu of later, ondersteuning nodig hebben in het wonen en die ondersteuning in hun eigen woning willen ontvangen. De woningen die SOR levert zijn ruim en comfortabel. Bovendien hebben deze een goede prijs-kwaliteitverhouding. In samenwerking met professionele partijen organi seren wij aanvullende woon-, welzijns- en zorgdiensten. SOR is flexibel en speelt in op veranderende marktomstandigheden en klantwensen.


1 7

1.2 Visie De wensen en behoeften van senioren veranderen. Nog nooit was deze doelgroep zo


veelzijdig. In het werkgebied van SOR wonen senioren die verschillen in afkomst, levensstijl, samenstelling van het huishouden, inkomen en vermogen. Hierdoor krijgt SOR te maken met zeer uiteenlopende wensen qua type woning, service en zorgpakketten. Wij zien een aantal trends, die ervoor zorgen dat deze wensen en behoeften veranderen: Individualisering tegenover gemeenschappelijkheid Meer middenklasse senioren, die meer te besteden hebben Economische crisis Terugtredende overheid, waardoor de samenleving steeds meer verantwoordelijk is voor zorg en welzijn SOR haakt in op de veranderende vraag van haar huurders en woningzoekenden. Door

Onderweg naar 2015

8

meer verschillende combinaties van wonen, service en ondersteuning aan te bieden, houden wij rekening met specifieke leefstijlen, uiteenlopende inkomensniveaus en diverse achtergronden. Ook het ontwerp en de verschijningsvorm van onze gebouwen zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

1.3 Waarden en ambities Samen, klantgericht en resultaatgericht, dat is hoe SOR werkt. Samen met bewoners, collega’s, collega-corporaties, zorginstellingen en andere belangrijke partijen. Klantgericht door betrouwbaar en aanspreekbaar te zijn, oplossingen en alternatieven te bieden en te doen wat we zeggen. Resultaatgericht door uitstekend te presteren en innovatief te zijn.

Het is onze ambitie om innovatief te zijn, duurzaam te handelen en maatschappelijk relevant te opereren. Innovatief met nieuwe arrangementen en producten. Duurzaam door woningen met toekomstwaarde te bouwen. Maatschappelijk relevant voor mensen met de lagere inkomens (BSSH-doelgroep),

1.4 Leiderschap Het thema leiderschap is voor SOR belangrijk. Wij leveren excellente prestaties, vertonen voorbeeldgedrag en nemen onze verantwoordelijkheid. Dit geldt voor alle medewerkers in de organisatie.


de sociale huur en het leefklimaat.

Excellente prestaties We komen onze afspraken na en spreken elkaar aan op resultaten. SOR zorgt voor een inspirerende werkomgeving, waarin medewerkers onze ambities kunnen waarmaken. Hierop beoordelen wij elkaar. Klanttevredenheid is uiteindelijk de graadmeter. Voorbeeldgedrag We halen en brengen informatie, leren van elkaar en bieden en ontvangen hulp. Ook geven we vertrouwen. Verantwoordelijkheid Iedere medewerker draagt vanuit zijn of haar functie bij aan de doelstellingen van SOR. Alle individuele prestaties maken de gezamenlijke prestatie.

9

10


De wereld waarin SOR werkt In dit hoofdstuk beschrijven we belangrijke ontwikkelingen, die van invloed zijn op onze werkzaamheden. Als woningcorporatie staat SOR middenin de maatschappij. Een maatschappij waarin veel verandert en onzeker is. Maar die ook duidelijke ontwikkelingen laat zien. SOR houdt daar bij het bepalen van haar activiteiten rekening mee.


2 11

2.1 Ontwikkelingen in de samenleving Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in ‘de wijk’. De corporatie is niet alleen de huisbaas die voor woongenot zorgt, maar ook steeds meer de partij die op het gebied van welzijn een verantwoordelijkheid heeft. SOR is er voor de 55-plussers. Deze doelgroep groeit, omdat de mensen van de na oorlogse geboortegolf, de babyboomers, er nu bij horen. Bovendien is de gemiddelde levensverwachting toegenomen. Vergrijzing speelt dus een grote rol, vooral buiten Rotterdam. En daarmee neemt de vraag naar zorg en welzijnsondersteuning toe, terwijl bestaande subsidiestromen als de WMO en de AWBZ onder druk staan.

Een gezonde leefstijl en ondersteuning door buren, familieleden, vrienden of vrijwilligers dragen eraan bij dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Tegelijkertijd wonen ouders en kinderen vaker dan vroeger ver uit elkaar. En ook de


toenemende individualisering maakt mantelzorg en ‘goed nabuurschap’ zeker niet vanzelfsprekend. De nieuwe generatie senioren is zeer divers. Verschillende onderzoeken tonen dit aan. Zo houdt de groei, vooral in Rotterdam, van de groep allochtone ouderen ons bezig. Allemaal mensen met hun eigen achtergrond en woonwensen. Voor SOR is het de uitdaging om met een passend aanbod te komen.

2.2 Economische ontwikkelingen Investeringen in de woningvoorraad zullen achter blijven bij de ontwikkeling van

Onderweg naar 2015

12

het bruto binnenlands product. Dat blijkt uit prognoses van het Centraal Plan Bureau. Dit betekent dat Nederland minder woningen bouwt. SOR blijft echter bouwen aan nieuwe seniorenwoningen. Tussen Rotterdam en de randgemeenten zijn structurele verschillen zichtbaar. Het gemiddelde inkomen in Rotterdam is lager, in de randgemeenten is de vergrijzing groter. Deze verschillen zijn van invloed op de rentabiliteit van vastgoedinvesteringen en beleidskeuzes van gemeenten. De recente en toekomstige uitbreidingen van SOR vinden vooral plaats in de rand gemeenten, met name in de vrije sector. In Rotterdam is het deel van de bevolking dat alleen AOW en dus een beperkt inkomen heeft juist groter dan in de regio. De vraag naar geschikte sociale huurwoningen voor senioren blijft daar dan ook groot. Hier zal SOR de komende periode op inspelen.

2.3 Ontwikkelingen in wetgeving Een aantal recente maatregelen van de overheid pakt ongunstig uit voor woning corporaties. Zo zorgt de integrale heffing van vennootschapsbelasting voor (zorg) Nederlandse uitwerking van de Europese regeling voor staatssteun aan woning corporaties de investeringsmogelijkheden ook beperken. Activiteiten die niet een dienst van algemeen economisch belang zijn komen niet langer voor borging in aanmerking. Dit betekent dat SOR genoodzaakt is niet-geborgde, en daardoor duurdere financiering aan te trekken. Het is een grote uitdaging om in dit veranderende klimaat te blijven investeren.

2.4 Ontwikkelingen in de zorg Ontwikkelingen in de zorgsector zijn medebepalend voor het investerings- en exploitatiebeleid van SOR. Ouderenzorg is een groeiende en blijvend arbeidsintensieve sector. Er is steeds meer vraag naar zorg en de prijs ervan stijgt. Het beleid is erop gericht mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De vraag naar zorggeschikte woningen zal daardoor toenemen. Woningen zoals SOR die bouwt. Veel van onze huurders krijgen vroeg of laat immers behoefte aan zorg. Hoe zorginstellingen en de overheid deze ontwikkelingen het hoofd gaan bieden is onzeker. Dit zal met name afhangen van de manier waarop de financiering georganiseerd wordt. Wij verwachten dat voor mensen die niet zoveel te besteden hebben het gezamenlijk inkopen of organiseren van zorg een oplossing biedt voor de stijgende prijzen. Mensen met een hoger inkomen passen waarschijnlijk hun uitgavenpatroon aan, maar over wegen misschien ook gezamenlijke inkoop.


corporaties ervoor dat deze minder kunnen investeren. En waarschijnlijk gaat de

13

2.5 Ontwikkelingen in bouwen en beheren Duurzaamheid krijgt in de bouwwereld steeds meer aandacht. De vereiste energie


prestatiecoëfficiënt en het milieulabel spelen daarbij een belangrijke rol. Technologische oplossingen als balansventilatie, warmteterugwinning en Warmte Koude Opslag zorgen voor energiebesparing. Ook de corporaties nemen hierin steeds vaker hun verantwoordelijkheid. Mensen blijven op zoek naar verbetering van hun wooncomfort. Het gaat dan niet alleen om een ruimere woning, maar ook om technische zaken als de toegang tot het gebouw en klimaatbeheersing. Dankzij technologische oplossingen kunnen sommige werkzaamheden in de thuiszorg en in de medische zorg sneller en gemakkelijker. Dit zorgt voor efficiëntiewinst in de zorgverlening. Soms zijn daarvoor andere of meer installaties in de woning nood

Onderweg naar 2015

14

zakelijk. Deze technologische ontwikkelingen vragen om specialistisch onderhoud door het beheerteam.

2.6 Rolverdeling betrokken partijen SOR gaat ervan uit dat de overheid hoe dan ook betrokken blijft bij de organisatie van de woon-, welzijn- en zorgsector. Gemeenten, en in Rotterdam ook de deelgemeenten, voeren de regie. Het is aan burgers, bedrijven en instellingen om in te spelen op de verschillende zorgen welzijnsbehoeften. Het leefklimaat in de gebouwen van SOR gaat hand in hand met de leefbaarheid in de buurt. Daarom richten wij onze aandacht steeds meer op het woonservicegebied: de woningen en de omgeving waarin deze staan. Samen met de andere partijen die daarin een rol spelen.

De rol die SOR inneemt: SOR is aanspreekbaar op haar brede maatschappelijke positie SOR is dé woningcorporatie voor 55-plussers in de regio SOR bedient de verschillende senioren met passende product-marktcombinaties SOR integreert de werelden van wonen, welzijn en zorg SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar woningen


SOR stimuleert de totstandkoming van hechtere sociale netwerken

15

16


3 SOR anticipeert op de ontwikkelingen in de samenleving. Dat doen wij door te zorgen voor comfortabele woningen die passen bij de wensen en behoeften van de hedendaagse en toekomstige 55-plussers. Natuurlijk hoort daarbij dat wij goed voor onze woningen zorgen, zodat onze huurders tevreden huurders zijn en blijven. Dat betekent dat SOR zich met samenwerkingspartners inzet voor wijken waar senioren onbezorgd wonen.

3.1 Aansluiten op de markt SOR volgt de marktontwikkelingen in de stadsregio Rotterdam en de Hoeksche Waard. Om tevreden klanten te krijgen en te houden, moeten we zorgen dat onze woningen voldoen aan hun woonwensen. Ondanks stevige inspanningen, is dat nog onvoldoende het geval. Daarom moeten we ons woningbezit uitbreiden en vernieuwen. We willen onze voorraad beter op de markt laten aansluiten door te investeren en de woningvoorraad in te delen in nieuwe combinaties van woningtypen en doelgroepen met bijpassende dienstverlening. In ons werkgebied streven we een bezitsverdeling na van ongeveer driekwart in Rotterdam en een kwart in de randgemeenten. Het aandeel sociale huur (subsidiabele huur <= € 652,-, prijspeil 2011) in de portefeuille moet groter blijven dan 65%.

Wat gaat SOR doen?

Wat gaat SOR doen?

17

Vastgoedportefeuille

Onderweg naar 2015

18

Woningen


1.960

96

2.056

Portefeuille per einde 2010

In productie tot 2014*

Na huidige productie (2014)**

Verdeling woningportefeuille Na realisatie Beoogd (2014) (2015)

Tot twee kamers

2.190

12

2.073

38%

35%

Vanaf drie kamers

2.458

896

3.327

62%

65%

Sociale huur

3.738

256

3.859

71%

65%

Vrije sector

910

652

1.542

29%

35%

Rotterdam

4.380

220

4.444

82%

75%

268

688

956

18%

25%

Totaal woningen

Randgemeente

4.648

908

5.400

100%

100%

Verpleging en verzorging

1.960

96

2.056

651

217

868

7.259

1.221

8.324

Bedrijfsruimten Totaal vastgoedportefeuille * Inclusief opgeleverd in 2011 ** Inclusief verkoop vier woongebouwen

Investeringen Bij ons investeringbeleid richten we ons vooral op twee onderdelen uit onze portefeuille. Dat zijn allereerst de oudere appartementengebouwen met vooral tweekamerwoningen. Hiervan stagneert de verhuurbaarheid. Deze wooncentra met basisservice zijn minder aantrekkelijk voor de huidige woningzoekende. We brengen de bestaande voorraad kleine tweekamerwoningen terug door verkoop en sloop, en door investeringen in grotere woningen. Een tweede portefeuilledeel dat onze aandacht heeft, zijn de grootschalige verzorgings huizen. Hiervan neemt de functionele kwaliteit sneller af dan de puur bouwkundige kwaliteit. Omdat we verwachten dat in de toekomst meer behoefte is aan klein schalige voorzieningen, verschuiven we onze investeringen in deze richting. Investeren in intramurale gebouwen doen we in nauw overleg met de zorginstellingen. Voordat we hierin definitieve keuzes maken, streven we naar een gezamenlijke visie met onze zorgpartners.

Tot 2011 was er sprake van een programma van eisen (PVE) voor nieuwbouw en een PVE voor renovatie. Vanaf 2012 specificeren we de PVE’s naar sociale huur en vrije sectorhuur. In de sociale huursector houden we vast aan eisen op gebied van veiligheid, rolstoeltoegankelijkheid en grootte van de woning. We willen onze klanten woningen blijven bieden in gebouwen waar services en voorzieningen worden aangeboden, op locaties

Product-marktcombinaties In de loop van 2012 komen we met een nadere specificatie rond vraag en aanbod van onze woningen. Binnen deze product-marktcombinaties (PMC’s) maken we onderscheid in klantgroepen op basis van bijvoorbeeld leefstijlen en culturele aspecten. We onderbouwen de nieuwe PMC’s met moderne prijs- en verhuurinstrumenten. Met een marktgericht huurbeleid streven we naar een optimale huuropbrengst. Aansluiting op de

Wat gaat SOR doen?

dicht bij winkels, (gezondheids)voorzieningen en openbaar vervoer.

markt betekent ook het ontwikkelen van nieuwe woonproducten en innoveren in 19

technische voorzieningen. Product-marktcombinaties Leeftijdsgroep Primair doel

± 65 jaar Woonwens

± 75 jaar Welzijn en zorg

sociale huur

Basis appartementen

Gebiedsgerichte woonvormen

vrije sectorhuur (< ± €1.000,-)

Ruime appartementen

Exclusieve woon/zorgarrangementen

Prijsklasse

Samengevat stellen wij deze doelen: Stadsregio Rotterdam en Hoekse Waard vormen ons werkgebied; Portefeuilleverdeling op strategisch niveau: groei naar 25% buiten Rotterdam; Verschuiving van programma’s van eisen (PVE’s) van nieuwbouw en renovatie naar sociale huur en vrije sectorhuur; Definiëring product-marktcombinaties (PMC’s) in 2012;

Marktgerichte productindeling naar vastgoed- en dienstenkenmerken; Marktgericht huurbeleid, gericht op optimale huuropbrengst; Ontwikkeling verhuurinstrumenten;


Ontwikkeling nieuwe woonproducten;

Onderweg naar 2015

20

Doelgroepgericht beleid; Innovatie op technologisch vlak.

3.2 Onze woningen goed beheren Bij het beheer van onze woningvoorraad zijn onderhoud, dienstverlening en ondersteuning van het leefklimaat de belangrijkste kenmerken. De ultieme toets op deze onderwerpen is de klanttevredenheid. We willen op alle onderdelen boven de 7,5 scoren. Onderhoud Onderhoud vormt, na betaalde rente, de grootste kostenpost van ons bedrijf. Daarom is een efficiënt onderhoudsbeleid van groot belang. Om dat goed te kunnen doen, introduceren we vanaf 2012 conditiemeting als sturingsmiddel. Het onderhoud van ons intramurale bezit plannen we in overleg met de zorginstellingen. Daarbij maken we onderscheid naar gebouwen met een kortere en een langere exploitatiehorizon dan vijf jaar. Dienstverlening Op het gebied van dienstverlening introduceren we nieuwe vormen die aansluiten op de beoogde innovatie van de infrastructuur voor zorgen dienstverlening. Zo investeren wij nu al in geavanceerde woontechnologie in een aantal van onze gebouwen en experimenteren we met het toepassen van warmte-koudeopslag om energie te besparen. Bij de ontwikkeling werken we nauw samen met onze partners.

Het leefklimaat ondersteunen De wensen en eisen van onze bewoners veranderen. Om meer specifieke sturing en ondersteuning te geven, brengen we de diverse leefstijlen beter in beeld. De sturing willen we gebruiken bij de promotie van te verhuren woningen en bij de ondersteuning van bewonersorganisaties. Wij blijven nastreven dat bewoners zelf activiteiten orga

Om bovenstaande doelen te realiseren, gaan we nog professioneler werken. Dit moet ons ook in staat stellen onze diensten aan te bieden aan derden (bijvoorbeeld collegacorporaties). Samengevat stellen wij deze doelen: Organiseren efficiënt onderhoudsbeleid; Ondersteunen bewonerszelforganisatie;

Wat gaat SOR doen?

niseren, in de vorm van bewoners- of activiteitencommissies.

Voeren leefstijlgericht beheer; Professionalisering van het beheer; Dienstverlening inzetten voor derden; Klanttevredenheid verbeteren; Investeringsplanning intramuraal bezit in overleg met de zorginstellingen.

3.3 Midden in de maatschappij In het belang van onze bewoners overleggen wij regelmatig met onze stakeholders (zorginstellingen, lokale overheden en collega-corporaties). Ook zij hebben vaak directe bemoeienis met onze huurders. De zorginstellingen zijn voor SOR niet alleen klanten, maar ook partners. Wonen en zorg gaan praktisch weliswaar hand-in-hand, maar zijn juridisch en financieel gescheiden. Dat biedt kansen, maar brengt ook risico’s met zich mee. De samenwerking tussen SOR en zorginstellingen moet gericht zijn op het inschatten en beperken van de risico’s en tegelijkertijd op het ontwikkelen van op de toekomst gerichte arrangementen.

21

Met gemeenten en deelgemeenten werken wij de komende jaren aan de ontwikkeling van woonservicegebieden, met voorzieningen waar senioren goed en lang kunnen


blijven wonen. In 2012 zetten wij onze doelen op een rij, zodat onze rol binnen de woonservicegebieden duidelijk wordt. Dit doen we zowel voor onze eigen planning als voor onze partners. De lokale overheden spreken we aan op hun regie. Met collega-corporaties gaan we in gesprek over onze gebiedsstrategieën. Wij zijn elkaars buren en hebben zowel concurrerend als aanvullend woningbezit. Wij willen onze expertise op seniorenhuisvesting blijven inzetten, ook voor onze collega’s. SOR is al 25 jaar bezig met wat tegenwoordig heet ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’, maar een echte evaluatie daarvan heeft nooit plaatsgevonden. Voor 2012 nemen wij ons voor om onze rol als maatschappelijk verantwoord ondernemer duidelijk te definiëren en daarover expliciet te rapporteren. Kernbegrippen daarbij

Onderweg naar 2015

22

zijn: integriteitsbeleid, duurzaamheid en leefklimaat in brede zin. Tot slot willen we onze rol midden in de maatschappij meer uitdragen. Er zijn sinds 2010 diverse gerichte PR-acties ondernomen. De naamsbekendheid en het imago van SOR als maatschappelijk verantwoord ondernemer gaan we verbeteren. Samengevat stellen wij deze doelen: Ontwikkelen stakeholdermanagement; Structureren samenwerking met zorginstellingen; Bepalen en uitdragen rol in woonservicegebieden; Formuleren resultaatgericht maatschappelijk verantwoord ondernemerschap; Verbeteren leefklimaat; Verbeteren naamsbekendheid en imago.

23


Een gezond bedrijf: de basis op orde SOR wil vanzelfsprekend een financieel gezonde organisatie zijn met tevreden klanten en medewerkers. Als we dat realiseren, kunnen we ons niet alleen vandaag inzetten voor het welzijn van senioren, maar ook in de toekomst. Continuïteit is ons bedrijfsbelang. Voorwaarde daarvoor is wel dat de financiële hoofddoelstellingen worden gehaald. Dit geldt ook voor onze organisatorische

24

doelen. De organisatie als geheel moet, nog meer dan nu het geval is, in het teken staan van de

Onderweg naar 2015


4 klant.

4.1 Een efficiënte en effectieve organisatie SOR kiest ervoor alle activiteiten te organiseren vanaf één locatie, omdat dit het meest efficiënt en effectief werkt. Met de huidige opzet denken we te kunnen doorgroeien tot maximaal 10.000 te beheren verhuureenheden (vhe’s). Dit zal niet voor 2020 gehaald worden. SOR is een regieorganisatie. Taken als onderhoud, zorg en welzijnsondersteuning besteden we uit aan professionele partijen; wij bezitten de expertise om die partijen kritisch te volgen. Anderzijds kunnen wij ook waardevol zijn voor derden. Onze ervaring als regisseur van samenwerkingsverbanden in onze gebouwen, zetten wij ook graag in voor andere corporaties, net als onze vakkundigheid in projectontwikkeling.

grote betrokkenheid, is het ook belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn. Uit onderzoek in 2010 blijkt dat SOR gemiddeld genomen zeer tevreden medewerkers heeft. We vinden het met het oog op de toekomst belangrijk om de prestaties en tevredenheid van de medewerkers te verhogen. Met competentiemanagement sturen we medewerkers op het naleven van onze waarden. Voor een efficiënte en effectieve organisatie is de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers een randvoorwaarde. Aandachtspunten met betrekking tot het personeel zijn integriteit van de medewerkers en goede (werk)afspraken en communicatie tussen de verschillende onderdelen van onze organisatie. Alles draait natuurlijk om de klant. Om onze geleverde kwaliteit te kunnen beoordelen, voeren we een kwaliteitslabel in. In 2012/2013 bekijken we welke labels mogelijk zijn


Onze medewerkers werken hard en hebben affiniteit met onze doelgroep. Naast deze

en hoe we die gaan toepassen. 25

4.2 Financiële stabiliteit SOR wil graag zelfstandig blijven. Om dat te kunnen realiseren, moeten de financiën op orde zijn. Dit betekent een solvabiliteit van tien procent, een rentedekkingsgraad blijvend boven 1,25 en een positief jaarresultaat op basis van historische kostprijs. Activiteiten van de Nederlandse corporaties zijn, evenals bijvoorbeeld de gezondheidszorg en pensioenregelingen, aan te merken als diensten van algemeen economisch belang (DAEB). De verplichte scheiding tussen deab en niet-deab-bezit leidt tot hogere rentelasten op de niet–DAEB-portefeuille. Het betreft hier vooral onze omvangrijke portefeuille met bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed. In de eerste helft van de planperiode bepalen we met welk doel en in welke omvang we dit portefeuille deel willen handhaven.

We zien dat er meer kansen en mogelijkheden zijn dan onze financiën kunnen dragen. Dit betekent dat we keuzes moeten maken. Om dit weloverwogen te doen, worden vanaf begin 2012 ingrepen in het bezit c.q. investeringen, mede beoordeeld op hun


rentabiliteit. Hiertoe gaan we werken met rentabiliteit eigen vermogen ( REV) en internal rate of return (IRR) als kengetallen. Als randvoorwaarde huldigen wij het principe dat we willen verdienen in de niet-sociale voorraad ten behoeve van de sociale voorraad. Naast de gebruikelijke financiering op basis van leningen bij banken, onderzoeken we twee mogelijke alternatieven: verkoop van gebouwen met behoud van het beheer ervan en het aantrekken van vreemd vermogen op huishoudenniveau. Deze alternatieven zitten op dit moment in de evaluatie- respectievelijk onderzoeksfase. De huuropbrengsten zijn onze belangrijkste inkomstenbron. Problemen bij de inning en stagnatie op de woningmarkt leiden tot achterblijvende verhuurresultaten. Hieraan

Onderweg naar 2015

26

gaan we meer aandacht besteden. Dit geldt ook voor kostenbesparingen binnen onze organisatie. Om efficiënter te werken, intensiveren we de vergelijking met benchmarks. In 2012 gaan wij onderzoeken welke benchmarks SOR het beste in perspectief kunnen plaatsen. Vanaf 2013 zullen we onze prestaties daarop gaan bijsturen. Samengevat stellen wij deze doelen: Financiële resultaten: solvabiliteit >= 10%, ICR >= 1,25, resultaat > € 0,-; Bepalen DAEB/niet-DAEB-portefeuille, inclusief de financiële gevolgen; Sturen op rendement vanaf 2012; Ontwikkelen nieuwe financieringsvormen; Verbeteren huuropbrengsten; Beheersing bedrijfs-, beheer- en onderhoudskosten, getoetst aan de hand van een benchmark; Verhogen prestatie en tevredenheid medewerkers; Ontwikkeling competenties; Optimaliseren (werk)afspraken en communicatie tussen de verschillende onder delen van de organisatie; Keuze en implementatie kwaliteitslabel.

Solvabiliteit 2011 - 2023

15%

% balanstotaal

14% 13% 12% 11% 10% 9% 8%

2011

2012

2013

Solvabiliteit

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Norm

WSW Kasstroom 2011 - 2023


16%

6.000

27

4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000

2011

2012

2013

WSW Kasstroom

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Norm

ICR 2011 - 2023 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1

2011

2012 ICR

2013

2014

2015

Norm

28


5 Tot slot Nu goede keuzes maken om in de toekomst woningen te kunnen blijven bieden waar 55-plussers

gemeenten in de regio, blijft onderdeel van het beleid om onafhankelijkheid te garanderen. Mede door zelf woningen te ontwikkelen spelen we in op de eisen en verlangens van de doelgroep en behoudt SOR de zelfstandigheid om goede woningen te bieden.

Uit diverse onderzoeken blijkt dat senioren levendigheid om zich heen willen en de mogelijkheid van zorg, maar alleen wanneer nodig. Mensen worden gemiddeld gezonder oud, maken langer onderdeel uit van de maatschappij en willen zelfstandig blijven wonen. Het beleid van de SOR is hier dan ook op ingericht. Dit doen we door binnen woonservicegebieden goed samen te werken met onze partners en op de doelgroep gerichte producten en diensten te ontwikkelen.

Tot slot

willen wonen, is erg belangrijk. Groei van het woningbezit, zowel in Rotterdam als in de kleinere

29

SOR Ondernemingsplan 2012 Onderweg naar 2015

30

Colofon Tekst: SOR Redactie: Tekstschrijvers.nl Vormgeving en opmaak: Identity Design, Rotterdam Productie: Control Media

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E [email protected]

www.sor.nl

SOR. Onderweg naar Ondernemingsplan

Recommend Documents