Smrnice pro výpoet ploch pronajímaných pro nebytové úely (MF-G)

Sm rnice pro výpo et pronajímané plochy pro nebytové ú ely (MF-G) ©

Sm rnice pro výpo et ploch pronajímaných pro nebytové ú ely (MF-G) 1. listopadu 2004

1. listopadu 2004

Strana 1 z 14


lenové pracovního kroužku gif definování ploch, sm rnice MF-G Christine Bär Tom Best Mario Bonet Dirk. J. Breitinger Siegfried Claaßen prof. Ulrich Elwert Edward Gerstenberg Alexander C. Lang Stefan Pfeifer Joachim Schmidt Andreas Schulten Tuto sm rnici/doporu ení zpracoval a vydal pracovní kroužek gif Definování ploch. Popisuje postup, jaký lenové gif e.V. pokládají za správný. Tato sm rnice je zdrojem poznatk pro správný postup v obvyklém p ípad . Každý se musí rozhodnout pro aplikaci sm rnice ve vlastní odpov dnosti a musí zjistit, zda odpovídá jeho situaci a vede ke správným výsledk m. Všechna práva vyhrazena. Kopírování, by i jen áste né, je povoleno pouze s uvedením zdroje „Sm rnice pro výpo et pronajímané plochy pro obchodní ú ely (MF-G) © gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., 1. listopadu 2004“

1. listopadu 2004

Strana 2 z 14


Obsah PREAMBULE POUŽITÍ A VYMEZENÍ 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2

DRUHY PLOCH GIF Není pronajímanou plochou Technické funk ní plochy (TF) Provozní plochy (PP) Konstruk ní p dorysné plochy (KPP) Pronajímaná plocha MF-G podle GIF MF-G MF-G 1 a MF-G 2

2

SCHÉMA PRONAJÍMANÝCH PLOCH

3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2

PRAVIDLA PRO VÝPO ET A ZOBRAZENÍ M icí body pro zjiš ování ploch Zápo et spole n užívaných pronajatých ploch len ní na úseky Výpo et uvnit úsek Znázorn ní a doložení Tabulka Plány

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

OSTATNÍ PRONAJÍMANÉ OBJEKTY Odstavné plochy pro vozidla Výlohy Zóny obsluhy zákazník Otvory ve stropech Zóny stravování Eventzones, obchodní stánky Uzav ená schodišt Zast ešené úseky budov

5 5.1 5.2 5.3

GRAFICKÉ ZNÁZORN NÍ MF-G v kontextu MF-0, MF-G1 a MF-G2 Hranice pronajatých ploch na fasádách Za azení lehkých p í ek

1. listopadu 2004

Strana 3 z 14


PREAMBULE Pokud v souvislosti s nemovitostí vzniká nájemný vztah, hraje pronajímaná plocha rozhodující roli. P esto pro pr myslov využívané objekty ze zákona závazná definice pronajímané plochy dodnes neexistuje. Bylo proto v zájmu všech, abychom se zabývali nejen nájemným, ale také tím, co má pronajímaná plocha být. Plochy zahrnované mezi pronajímané byly jednou pojímány ší eji, podruhé úžeji, podle p evládajících zájm a situace na trhu. Tato pronajímaná plocha neodrážela skute nou efektivitu ploch daného objektu s dostate nou spolehlivostí. Sm rnice pro výpo et pronajímané plochy pro nebytové ú ely (MF-G) p edstavuje p edpis, jenž chápe pronajímanou plochu jako veli inu, kterou lze p ímo odvodit z vlastností objektu. Nepodléhá tudíž regionálním zvyklostem nebo typologii objekt . Stejn tak se vyhýbá kolísání u jednoho a téhož objektu. V souladu s pracovní hypotézou Definice a zlepšování profesionálního standardu v hospoda ení s nemovitostmi poskytuje gif Sm rnicí MF-G ú astník m trhu s nemovitostmi do ruky p edpis, jenž má dosáhnout t chto cíl : -

zvýšení jistoty plánování ve fázích vývoj, realizace a využití zvýšení výpov dní hodnoty a srovnatelnosti údaj o pronajímaných plochách snížení po tu p ípad , kdy je nezbytné nov vypo ítat pronajímanou plochu.

Sm rnice MF-G definuje pronajímanou plochu budov pronajímaných nebo užívaných k nebytovým ú el m. Postupuje v souladu s pojmy a hlavními rysy DIN 277 P dorysné plochy a prostorové objemy v pozemním stavitelství. Tato sm rnice respektuje pot eby trhu, je však nezávislá a zabezpe uje, aby bylo možno výpo ty provád t jednotn , jednozna n a reprodukovateln . Tato sm rnice slouží pouze ke zjiš ování ploch, nikoli k jejich hodnocení z finan ního hlediska.

1. listopadu 2004

Strana 4 z 14


POUŽITÍ A VYMEZENÍ Sm rnice MF-G je shrnutím, slad ním a dalším rozpracováním sm rnic zavád ných roku 1996 (MF-B) a 1997 (MF-H) ke zjiš ování pronajímaných ploch pro kancelá ské a obchodní prostory. Svým publikováním nahrazuje sm rnice MF-G oba tyto své p edch dce. Sm rnice tak platí pro všechny budovy pronajímané nebo užívané k nebytovým ú el m. Sm rnice MF-G se opírá o definice SIN 277. Z tohoto d vodu je pro uživatele nezbytná znalost sm rnice DIN 277. U DIN 277 nejde o definici pronajímaných ploch. Norma se zabývá výpov mi k systematizaci p dorysných ploch a prostorových objem v pozemních stavbách. Sm rnice MF-G je širší, nebo stanoví, které plochy pat í k pronajímaným plochám a které nikoli. Krom toho upravuje pom rné rozd lení spole n užívaných ploch. Z tohoto d vodu se rozlišuje mezi výhradn a spole n užívanými plochami. Sm rnice MF-G navazuje na DIN 277 ve zn ní platném od roku 2005. Tam jsou hlavní užitná plocha (HUP) a vedlejší užitná plocha (VUP) pojednány jako užitná plocha (UP). Funk ní plochy (FP) se ozna ují funk ní technické plochy (FT). Po p echodnou dobu do vydání DIN 277 2005 platí ješt DIN 277 1987. Podle sm rnice MF-G bude pronajímaná plocha zpravidla menší než hrubá p dorysná plocha (BGF) podle DIN 277, protože ur ité plochy, které se po ítají k BGF, nepat í k pronajímané ploše. V jednotlivých p ípadech se m že stát, že n která plocha pat í k pronajímané ploše, ale finan n se k ní nep ihlíží. Plochy, které v DIN 277 nejsou v pot ebné mí e vymezeny nebo nepat í k BGF, mohou se však pronajímat jako nájemní objekty, jsou uvedeny v kapitole Ostatní nájemní objekty. Takové nájemní objekty se výslovn uvád jí a zjiš ují se odd len od MF-G. Cílem sm rnice MF-G je, aby zm na vým ry jednotlivých nájemních jednotek v budov nem la vliv na celkovou pronajímanou plochu v objektu. U dispozi ních opat ení vyžadujících stavební povolení je naopak se zm nami celkové pronajímané plochy nutno po ítat. Díl í plochy, jež vedou k pronajímané ploše, je nutno systematicky a p ehledn zachytit v soupisu pronajímaných ploch, jenž má takový stupe podrobnosti, že jsou z n ho patrné všechny podstatné kvalitativní rozlišující kritéria. Zjišt ní pronajímaných ploch se stane sou ástí nájemní smlouvy resp. dodate né úmluvy. Sm rnice se má používat pouze jako celek. Pokud se p i použití od ní v jednotlivých bodech odchýlíte, je to nutno bezprost edn oz ejmit s odvoláním na sm rnici MF-G. Ve všech ostatních p ípadech je zbyte né se na sm rnici MF-G odvolávat.

1. listopadu 2004

Strana 5 z 14


1 DRUHY PLOCH PODLE GIF len ní druh ploch podle této sm rnice vychází z hrubé p dorysné plochy podle DIN 277 v MF-0 (Není pronajímanou plochou) a MF-G (Pronajímaná plocha podle GIF), jak je vysv tleno v následujícím strukturálním modelu. Hrubá p dorysná plocha BGF MF-0 (není pronajatou plochou)

MF-G (pronajímaná plocha podle gif)

MF-G se event. rozlišuje podle MF-G 1 (výhraní užívání)

MF-G 2 (spole né užívání)

P i azení ploch v budov k MF-0 a MF-G je jednozna né a závisí jen na objektu. Za normálních okolností se m ní jen po dispozi ních opat eních vyžadujících stavební povolení. P i zjiš ování MF-0 jen u jednoho nájemce nebo uživatele v budov se p edpokládá fiktivní p ípad, že je v budov více nájemc . Rozlišení pronajímaných ploch na výhradn (MF-G 1) a spole n užívané (MF-G 2) se provádí v plánovací a stavební fázi podle p edpokládané situaci nájmu. Ve fázi užívání je t eba vyjít ze skute né situace. Za azení mezi plochy s výhradním užívacím právem (MF-G 1) je typicky charakterizováno - právním nárokem, vylu ujícím jiné uživatele - právním nárokem na obsazení plochy vlastním personálem a/nebo v cmi. Pom r MF-G 1 k MF-G2 se p i zm n nájemní situace v budov m že m nit. 1.1 MF-0 Není pronajímanou plochou Plochy, jež nejsou pronajímanou plochou, se ozna ují jako MF-0. Z níže uvedených druh p dorys v DIN 277 mezi pronajímané plochy nepat í: 1.1.1 Technické funk ní plochy (TF) a všechny technické funk ní plochy 1.1.2 Provozní plochy (PP) b pevná i pohyblivá schodiš ová ramena a rampy a mezipodesty (výjimkou jsou podesty v podlažích), p dorysné plochy výtahových šachet vždy podle op rného bodu c plochy pro provoz vozidel d cesty, schody a balkony, jejichž hlavním ú elem je út k a záchrana e v nákupních st ediscích: vstupní haly, obchodní ulice a atria. 1. listopadu 2004

Strana 6 z 14


1.1.3 Konstruk ní p dorysné plochy (KPP) f venkovní zdi g p dorysy vystupujících ástí staveb jako st ny a op ry, jež jsou nezbytné ke konstruk nímu, tedy nosnému a/nebo vyztužujícímu prostorovému uspo ádání stavby h p dorysné plochy obvodových zdí, od technických funk ních a provozních ploch pat ících k MF-0 i p dorysy instala ních kanál a šachet, komín a sklípk , jež jsou podle DIN 277 konstruk ní p dorysnou plochou Všechny t i druhy p dorysných ploch pat í mezi pronajímané plochy tehdy, pokud jsou následkem individuálního požadavku nájemc . Ten nastane, pokud byl výslovn sjednán mezi pronajímatelem a nájemcem. 1.2 MF-G Pronajímaná plocha podle gif 1.2.1 MF-G P dorysná plocha, která pat í k hrubé p dorysné ploše a nepo ítá se k MF-0, je pronajímanou plochou a ozna uje se jako MF-G. P dorysná plocha st ny odd lující nájemní prostory, jež není MF-0, se zapo ítává nap l sousedním nájemc m. Odstavné plochy pro vozidla se nevykazují jako MF-G, mohou však být objektem nájmu. Všechny plochy MF-G s volným prostorem 1,50 m a mén se musí jako takové zvláš vykazovat. 1.2.2 MF-G a MF-G 2 Podle nájemní situace lze pronajímanou plochu MF-G roz lenit na pronajímané plochy s výhradním užívacím právem a na plochy se spole ným užívacím právem. MF-G 1

Pronajímaná plocha s výhradním užívacím právem Plochy MF-G vyskytující se ve stavbách se pokládají za výhradní pronajímané plochy, jestliže je lze typicky p i adit jen k jednomu nájemci. íká se jim výhradní pronajímané plochy (MF-G1).

MF-G2

Pronajímané plochy se spole ným užívacím právem Plochy MF-G vyskytující se ve stavbách se pokládají za spole n užívané pronajímané plochy, jestliže je lze typicky p i adit n kolika nebo všem nájemc m. íká se jim spole n užívané pronajímané plochy (MF-G1).

1. listopadu 2004

Strana 7 z 14


2 SCHÉMA PRONAJÍMANÝCH PLOCH DIN 277 Druhy ploch podle gif BGF MF-0 MF-G UP Spole né prostory, místnosti pro p estávky v práci, sociální místnosti, ekárny, jídelny, vazební místnosti, kancelá e, velkoprostorové kancelá e, hovorny, konstruk ní místnosti, rozvodny, obslužné prostory, dozorny, místnosti s kancelá skou technikou, výrobní haly, dílny, laborato e, prostory pro chování zví at a p stování rostlin, sklady, archivy, sb rny, chladírny, místnosti p íjmu a výdeje, prodejní a výstavní místnosti, stupn k vyrovnání výškového rozdílu (max. 3 stupn ), vyu ovací a výcvikové místnosti, knihovny, t locvi ny, shromaž ovací místnosti, scény, studia, hledišt , sakrální prostory, sanitární místnosti, místnosti s léka ským vybavením pro operace, diagnostiku a terapii, l žkové pokoje, sanitární místnosti, šatny, úschovny, Odstavné plochy pro vozidla místnosti pro techniku centrálních dodávek (parkovišt ) (nap . elektrárna, vysílací úst edna), kryty, lodžie, balkony, zast ešené p dorysné plochy budov, použitelné st ešní plochy TF Úprava a likvidace odpadních vod, dodávka vody, topení a oh ev užitné vody, sklady pohonných hmot a paliv, plyn a kapalin, dodávka elektrického proudu, telekomunika ní technika, VZT, strojovny výtah a dopravníkových za ízení, plochy Technická za ízení dle požadavk šachet, domovní p ípojka a instalace, individuálních nájemc spalování odpadu PP Cesty, schody a balkony sloužící Chodby, vstupní haly, foyery (krom p evážn úniku a záchran nákupních st edisek) Podesty schod v podlaží Plochy, na n ž nejsou požadavky Plochy, na n ž nejsou požadavky individuálních nájemc individuálních nájemc Pevné a pohyblivé schody a rampy a Pevné a pohyblivé schody a rampy a jejich jejich mezipodesty mezipodesty Výtahové šachty, odpadní šachty Výtahové šachty, odpadní šachty /vždy (vždy podle podlaží) podle podlaží) Plochy pro provoz vozidel Nakládací rampy a plošiny KPP Venkovní st ny a op ry Lehké p í ky nebo jiné p emístitelné nebo Vnit ní st ny a op ry, nezbytné m nitelné konstrukce z konstruk ních d vod (nosné nebo P í ky pronajatých prostor k plochám MFvýztuže) G Obvodové zdi okolních TF, PP ze KPP, nezbytné kv li požadavk m skupiny MF-0 individuálních nájemc

1. listopadu 2004

Strana 8 z 14


+) P íklady ukazují na typické p ípady užití, nekladou si však nárok na úplnost. V p ípad pochyb je p ed schématem nutno dát p ednost textu sm rnice. 3 PRAVIDLA PRO VÝPO ET A ZOBRAZENÍ 3.1 M icí body pro zjiš ování ploch V zásad se p dorysné plochy zjiš ují p ímo nad podlahou uvnit hotových povrch . Podlahové lišty, obruby a výstupky a vestavby, jež nedosahují výšky místnosti, se nezohled ují. V zásad se m í až po všechny stavební díly vymezující prostor v etn obklad v celé výši místnosti. Zav šené fasády s vodorovnými nosnými profily na úrovni terénu se m í až po vnit ní stranu prosklení. Ke svislým fasádním profil m se v p doryse nep ihlíží. 3.2 Zápo et spole n užívané pronajímané plochy MF-G 2 se rozpo ítá na zú astn né strany. Uvede se zp sob zapo ítání. Výpo et musí být kontrolovatelný. 3.2.1 len ní úsek Podle situace pronajmutí nemovitosti se definuje len ní podle úsek . Úseky mohou zahrnovat celé nemovitosti, jednotlivé budovy, podlaží, stavební úseky nebo stavební díly. 3.2.2 Výpo et uvnit úsek Uvnit t chto úsek se spole n užívané plochy se ítají a rozd lí se pom rn stranám ve stejném pom ru jako u MF-G1. 3.3 Zobrazení a doložení MF-G se zjiš ují a ostatní nájemní objekty se vykazují (kapitola 4) podle plán , dat CAD a zam ení na míst . Je nutno uvést, na jakém základ se zjiš ování uskute nilo. Plochy jsou doloženy v tabulkách a plánech. 3.3.1 Tabulka Výpo et pronajímaných ploch se zpracovává v podob tabulky. Následující plochy se vykazují každá zvláš : -

len ní do úsek podle kapitoly 3.2.1: podle podlaží, podle stavebních úsek atd. nájemní úseky druhy ploch podle gif (MF-0, MF-G a p íp. MF-G1, MF-G2)

1. listopadu 2004

Strana 9 z 14


-

druhy ploch podle DIN 277, díl 1, . 3 jednotliv podle r zného využití a druh ploch, jež se zjiš ují podle úsek b nebo c DIN 277, díl 1, íslo 4 plochy s volným prostorem 1,50 m a mén

3.3.2 Plány V plánech pronajímaných ploch je nutno r zné druhy ploch podle GIF (MF-0, MF-G a event. MF-G1, MF-G2) znázornit graficky r zn . Všechny související pronajímané plochy se opat í razítkem pronajímané plochy, jež umož ují odkázat k tabulce. Platí údaje m r DIN 1356. Když není jinak dohodnuto, vychází se z m ítka 1:100. 4 OSTATNÍ PRONAJÍMANÉ OBJEKTY Níže jsou uvedeny plochy, které mohou být pronajímanými objekty, jejichž p dorysné plochy se však nep ipo ítávají k pronajímané ploše MF-G. Tyto pronajímané objekty se ídí požadavky individuálních nájemc a je nutno je pak výslovn dohodnout. 4.1 Odstavné plochy pro vozidla Odstavné plochy (parkovací místa) parkoviš . Vykazují se podle po tu. 4.2 Výlohy Plochy jako rozdíl mezi vnit ní hranou domovní (fasádní) áry a plochou MF-G prodejny v ší i otvoru ve fasád , m ené na úrovni podlahy. P dorysné plochy všech konstruk ních prvk výloh jsou zahrnuty. P dorysné plochy vy nívajících ástí fasády se k tomuto pronajímanému objektu nepo ítají. 4.3 Zóny obsluhy zákazník Plochy sloužící k obsluze zákazník , pokud jsou mimo plochu MF-G a na pozemku pronajímatele, do hloubky 1,00 m a v ší ce sv tlého prodejního otvoru. 4.4 Otvory ve stropech Velkoformátové otvory ve stropech podlaží, jež podle DIN 277 nejsou p dorysnou plochou, pokud jsou uvnit výhradní pronajaté plochy. 4.5 Zóny stravování Plochy ur ené ke stravování a jako vý epní plochy (venku nebo uvnit obecných ploch) ve skute ném rozsahu, pokud jsou na pozemku pronajímatele. 4.6 Eventzones, obchodní stánky Zóny v malls nebo pasážích s obchody nákupních st edisek pro krátkodobé akce, events, nebo jiné využití. 4.7 Uzav ená schodišt Dodate ná p dorysná plocha schodiš ových ramen uvnit výhradních pronajatých úsek v p ípad , že jsou v tší než prostá projekce na podlaží ležící nad nimi. 4.8 Zast ešené ásti budov

1. listopadu 2004

Strana 10 z 14


Zast ešené ásti budov venku, pokud jsou ur eny k výhradnímu nebo spole nému užívání nájemci (nap . venkovní prodejní plocha zahradnických center, místa s nákupními vozíky atd.). 5 GRAFICKÉ ZNÁZORN NÍ 5.1 MF-G v kontextu MF-0, MF-G1 a MF-G2 P dorys A ukazuje podlaží se dv ma pronajatými úseky, p ístupnými spole ným schodišt m a p es spole nou p edsí výtahu.

Venkovní fasáda má v i jednomu z nich podobu fasády s otvory (naho e), v i druhému formu spojité fasády (dole). Spojitou fasádu tvo í prosklená ást, nacházející se nad parapetovým pásem. Úseky nájemc jsou odd leny lokální pevnou st nou a lehkou p í kou, jež má usnadnit zm ny rozvržení pronajatých úsek .

1. listopadu 2004

Strana 11 z 14


MF-0: Plocha výtahové šachty, schody s mezipodestou, šachty nezbytné k provozu budovy, p dorysné plochy všech nosných/výztužných konstruk ních prvk a st n, jež obklopují plochy MF-0.

MF-G1: Výhradní pronajatá plocha nájemc 1 a 2 MF-G2: Spole ná pronajatá plocha (p edsí výtahu/podesta na podlaží) 5.2

Hranice pronajaté plochy na fasádách

Výkresy ukazují vý ezy fasády odleh ené otvory (B) a zav šené fasády (C). P dorys B

1. listopadu 2004

P dorys C

Strana 12 z 14


ez B

ez C

P dorysy se m í na úrovni hotové podlahy až po stavební díl vymezující prostor, tedy až po vnit ní hranu venkovní zdi 5.3

až po vnit ní hranu prosklení

Za azení lehkých p í ek

Výkresy ukazují sanitární úseky, jejichž prostor je rozd len lehkými p í kami. P dorys D

1. listopadu 2004

P dorys E

Strana 13 z 14


ez D

ez E

Plocha instala ní šachty a p dorysné plochy lehkých p í ek okolo nejsou pronajímanými plochami. P dorysné plochy lehké p í ky a p edezdívek nedosahujících výšky místnosti jsou pronajímanými plochami.

1. listopadu 2004

Strana 14 z 14

Smrnice pro výpoet ploch pronajímaných pro nebytové úely (MF-G)

Recommend Documents