Smedema Makelaardij, Algemene Informatie
Page 1
Nieuwsbrief 11e jaargang, nummer 1, februari 2003 Inhoud:
Trots op hoog rapportcijfer! Wat kunnen wij voor u doen: Taxaties Wat kunnen wij voor u doen: Bedrijfspanden Jubileum: Smedema Makelaars & Taxateurs 30 jaar! Tuin volbouwen? Kan dat? Bouwvergunning in fasen. Nieuw bouwbesluit Tarieven van de makelaar WOZ …bewaar deze nieuwsbrief! Nieuw erfrecht Prijsontwikkeling in 2002 in Nederland Prijsontwikkeling in 2002 in de regio Gennep- Bergen-Land van Cuijk
Trots op hoog rapportcijfer!
Omdat wij als NVM-makelaar de kwaliteit van onze diensten willen waarborgen, hebben we een enquête laten houden onder een groot aantal van onze cliënten. De enquête is samengesteld en uitgewerkt door Effectory, een onafhankelijk bureau. Hiermee lopen we vooruit op het volgend jaar, waarin alle NVM-makelaars verplicht zijn aan een dergelijke enquête mee te werken. Onder het motto ‘meten is weten’ houden wij onszelf graag de spiegel voor. Inmiddels zijn de eerste resultaten bekend. Wat blijkt? We kunnen tevreden zijn. Of sterker nog, we zijn zo trots als een pauw. Ruim 98% van de relaties raadt ons aan bij hun vrienden en kennissen. Dat is niet mis. Ook het enthousiasme dat onze medewerkers uitstralen is door u beloond, en wel met een dikke 9. Uiteraard komen uit zo’n enquête ook aandachtspuntjes naar voren die voor verbetering vatbaar zijn. U kunt erop vertrouwen dat wij, ook al zijn we trots, niet achteruit gaan leunen. Integendeel, we blijven werken aan een zo goed mogelijke service. Op onze website kunt u de volledige resultaten vinden.
Wat kunnen wij voor u doen? Taxaties
•Wij taxeren voor verschillende doeleinden, zoals aankoop, verkoop, hypotheek, echtscheiding, boedelscheiding, succcessie, bedrijfsbeëindiging, bedrijfsoverdracht en noem maar op. •Wij zijn erkend en gespecialiseerd taxateur van woningen en bedrijfsonroerend goed. •Drie geregistreerde en gecertificeerde beëdigde taxateurs staan voor u klaar •Dus: u schakelt kwaliteit in tegen een redelijke prijs.
Jubileum: Smedema Makelaars & Taxateurs 30 jaar!
Johan Smedema kijkt samen met Herbert Smedema tevreden naar de resultaten van de enquête. Een tevreden man die dit jaar bovendien nog wat anders te vieren heeft. Het is dit jaar 30 jaar geleden dat hij, als jonge makelaar, voor zichzelf begon. Na 7 jaar in dienst van een andere makelaar gewerkt te hebben, achtte hij de tijd rijp een eigen kantoor te beginnen. Met steun van zijn vrouw startte hij een eenmansbedrijf dat inmiddels is uitgegroeid tot een bedrijf met 10 medewerkers. Dat zoon Herbert ook voor de makelaardij heeft gekozen en het bedrijf inmiddels heeft overgenomen, doet hem veel plezier.
Tuin volbouwen? Kan dat?
Ja, dat kan! U kijkt hier vermoedelijk raar van op, maar het is waar. De wet biedt de mogelijkheid uw woning uit te breiden zoveel u maar wilt. Ook een bestaand bijgebouw mag u uitbreiden zoveel u maar wilt. Natuurlijk zijn er een paar voorwaarden.
Smedema Makelaardij, Algemene Informatie
Page 2
Deze zijn: a. uw woning moet gelegen zijn in de bebouwde kom b. u mag van één woning geen twee woningen maken c. de gemeente (B&W) moet toestemming geven. Het mag overigens ook een kantoor, school en soortgelijke panden betreffen. Ook buiten de bebouwde kom zijn er extra mogelijkheden maar deze zijn beperkter. Ter verduidelijking van deze punten een toelichting. Binnen de bebouwde kom gelegen pand U heeft in feite het recht de gehele tuin vol te bouwen. Het is niet duidelijk wat daar nu precies mee bedoeld wordt, maar het geldt zeker voor de achtertuin. Zeker is ook dat het ‘Besluit op de ruimtelijke ordening’ geen verdere restricties heeft gesteld, dus ook niet aan de oppervlakte en de hoogte! Geen twee woningen van maken Een tweede woning is niet mogelijk. Maar dat wil niet zeggen dat de uitbreiding niet mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning van bijvoorbeeld vader of moeder. Dat biedt nieuwe mogelijkheden in een tijd waar kinderen er weer over denken hun ouders bij zich in te laten wonen. Toestemming van B&W Burgemeester en wethouders kunnen geheel los van het bestemmingsplan vrijstelling verlenen ten behoeve van de uitbreiding. Er is géén zogenaamde ‘verklaring van geen bezwaar’ van Gedeputeerde Staten nodig. Wel wordt de vrijstelling pas verleend nadat er een publicatie in de krant heeft gestaan. Het punt is dus: waarom zou de gemeente weigeren medewerking te verlenen als de wet deze mogelijkheid uitdrukkelijk heeft geschapen? Als B&W uw mogelijkheden aanzienlijk beperken dan is het de vraag of de gemeenteraad daar niet eens naar moet kijken. De wetgever heeft tenslotte niet voor niets bepaald dat in de bebouwde kom geen restricties hoeven te gelden. Uiteraard houden B&W rekening met de belangen van de buren, indien u dit zelf nog niet hebt gedaan. Overigens, er zijn veel situaties denkbaar waarbij een uitbreiding voor de buren absoluut geen hinder hoeft op te leveren. Buiten de bebouwde kom Buiten de bebouwde kom geldt dezelfde regeling, maar dan zijn er enkele beperkingen. Wij noemen: a. er geldt een maximum van 25 m2 (let wel: los van datgene wat u mag volgens het bestemmingsplan!) b. er is maximaal één bouwlaag met een maximum hoogte van 5 meter toegestaan c. het aansluitende terrein mag niet voor méér dan 50% worden bebouwd d. de bebouwde oppervlakte mag niet met méér dan 50% van de toegestane bebouwde oppervlakte worden overschreden. Belangrijk: wat is de bebouwde kom? Het is goed te weten dat de ligging niet afhangt van de plaats van het bord dat de bebouwde kom aangeeft! Het gaat er alléén maar om wat de aard van de omgeving is. Dat is zo door de Raad van State bepaald! Dit betekent dat veel woningen, die volgens het bord dat door de gemeente is geplaatst, buiten de bebouwde kom staan, toch onder de ruime regeling vallen van de woningen binnen de bebouwde kom. Zeker als woningen deel uitmaken van een groter woongebied zal al snel sprake zijn van de bebouwde kom. In deze regio, met zijn vele dorpen en clusters van woningen, is dit uitermate belangrijk. Eenvoudige procedure Elders in deze nieuwsbrief is al gewezen op de bouwaanvraag in fasen. Ook hier geldt dus dat u zonder al te veel kosten een beslissing kunt uitlokken. Wilt u meer weten? Neem dan contact met ons op en vraag naar de wettekst en de jurisprudentie. U krijgt deze dan gratis toegestuurd.
Bouwvergunning in fasen.
Duizenden Euro’s besparing!!! Nieuw in de Woningwet is de mogelijkheid een gewone bouwaanvraag in twee fasen in te dienen: een soort tweetrapsraket. 1. In de eerste fase kan de gemeente, op basis van beperkte gegevens, zoals een gevelschets en een plattegrond, al een beslissing nemen over: a. de planologische aanvaardbaarheid van het bouwplan en b. de welstandstechnische aanvaardbaarheid van het bouwplan. De gemeente moet op korte termijn een beslissing nemen. Het besluit van de gemeente levert een voor bezwaar en beroep vatbaar besluit op.
Smedema Makelaardij, Algemene Informatie
Page 3
2. In de tweede fase dient u pas de volledige bouwaanvraag in; dan wordt het plan beoordeeld op alle technische eisen uit het nieuwe Bouwbesluit (zie elders deze nieuwsbrief). Dus pas dan komen de echte kosten om de hoek kijken, zoals het maken van de complete tekeningen, berekeningen en noem maar op. Dankzij deze zogenaamde tweetrapsraket maakt u geen onnodige kosten als blijkt dat het bouwplan ruimtelijk (en welstandstechnisch) niet past.De architect hoeft immers nog geen complete tekeningen en berekeningen te maken; dat bespaart u vele duizenden Euro’s. En toch krijgt u een besluit waartegen u eventueel in beroep kunt gaan. Deze regeling is met name van belang in situaties waarvoor vrijstelling is vereist.
Nieuw bouwbesluit
Met ingang van het jaar 2003 is een nieuw Bouwbesluit van kracht. Er is veel in uw voordeel veranderd. We hebben de gratis brochure ‘Spelregels voor bouwen en verbouwen’, een uitgave van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, voor u klaar liggen. Als u even belt, e-mailt of faxt dan sturen we deze op. De brochure is ook te downloaden via www.vrom.nl. Nog mooier is: u kunt zelf via www.vrom.nl/woningwet eenvoudig achterhalen of in uw geval een bouwvergunning is vereist en zo ja, welke.
Tarieven van de makelaar
‘Wat kost dat?’ ‘Wat kost een taxatie van mijn huis?’ ‘Tja, mijnheer, dat hangt ervan af. Wat wilt u precies?’ Het is een alledaagse dialoog uit de praktijk van de makelaar. De vraag, of het nu om een taxatie, koop of verkoop gaat, is sneller gesteld dan het antwoord is gegeven. Het probleem is namelijk dat wij de dienst nog moeten leveren en dat dus veel afhangt van wat de opdrachtgever precies wil. Zo is bij een taxatie het doel van de taxatie heel belangrijk. Soms kost een taxatie niets, hoe gek het ook klinkt. Afhankelijk van het doel is ons advies regelmatig: laat het niet taxeren, maar doe het zus of zo. Dit komt vooral bij bedrijfspanden voor. Uiteraard volgt er dan ook geen rekening! Bij een (ver)koop spelen ook veel factoren een rol. Het kan heel goed voor komen dat iemand een ander huis wil kopen en dat we tijdens een oriënterend gesprek tot de slotsom komen dat verbouwen een betere oplossing is. Ook dan volgt er van onze kant geen rekening. Wanneer er toch tot koop of verkoop wordt besloten, dan komt de makelaarscourtage om de hoek kijken. Wij beseffen dat dit relatief veel geld is, toch is het slechts 1/50 tot 1/100 deel van de opbrengst. Er zijn natuurlijk altijd makelaars die goedkoper werken. Dat zijn vaak makelaars die ´s avonds en in de weekends niet bereikbaar zijn en die met een gerust hart de bezichtiging aan u alleen overlaten. Zo willen en kunnen wij niet werken. Wij gaan ervan uit dat de dienstverlening van de makelaar nog altijd wat anders is dan een koelkast kopen. Bij een koelkast herkent u het merk en dus de kwaliteit. Bovendien krijgt u er een gebruiksaanwijzing en een garantie bij. Bij de dienstverlening door een makelaar ligt dat anders: deze moet de prestatie nog verrichten! U moet dus maar afwachten wat u krijgt. En dan te beseffen dat het om grote bedragen gaat en er grote belangen op het spel staan.
WOZ …bewaar deze nieuwsbrief!
Volgend jaar laten de gemeenten weer alle woningen (en bedrijfspanden) taxeren. De peildatum is 1 januari 2003. Dit is namelijk de nieuwe peildatum voor de WOZ-beschikking, die voorjaar 2005 bij u in de brievenbus valt. Als de WOZ te hoog wordt vastgesteld dan betaalt u over de jaren 2005 tot en met 2008 te veel belasting. Dit betreft de onroerendzaakbelasting, inkomstenbelasting en waterschapsheffing. Bepaal dus nu wat uw woning waard is! De cijfers over de afgelopen jaren in deze nieuwsbrief kunnen u daarbij helpen. Ook kunt u noteren wat woningen bij u in de buurt de afgelopen maanden hebben opgebracht. Dan bent u dat straks niet vergeten. Bewaar dus deze nieuwsbrief!
Nieuw erfrecht
De media hebben er bol van gestaan. Desalniettemin wilt u misschien nog eens iets nalezen. Wij hebben de brochure het leven geregeld’ voor u klaarliggen. Als u even belt, dan sturen we deze naar u toe.
Wat kunnen wij voor u doen?
Bedrijfspanden •Wij taxeren uw bedrijspand en adviseren u over van alles en nog wat o.a over de hoogte van de vraagprijs. •Wij zoeken uit of er eventuele erfdienstbaarheden bestaan, controleren de kadastrale grenzen en bespreken, indien dit nodig is, de mogelijke ontbindende voorwaarden. •Wij brengen u op de hoogte van het bestemmingsplan, kettingbedingen, opstalrechten etc. •Wij regelen de bezichtigingen en onderhandelingen. •Wij maken de koopakte of huurcontract op en regelen de inspectie en het eventuele notarieel transport •Dus: Geen vervelende verrassingen achteraf.
Smedema Makelaardij, Algemene Informatie
Page 4
Prijsontwikkeling in 2002 in Nederland
In 2002 stegen de prijzen van woningen minder dan de jaren er voor. Was dit in 2000 nog 17%, over 2001 was dit 7% en het laatste jaar bleef de stijging beperkt tot 4,6%. Landelijk gezien zijn er grote verschillen waarneembaar tussen de verschillende woningtypes en de verschillende regio’s. Zie onderstaande tabel over de jaren 1997 tot en met 2002, waarin de wijzigingen ten opzichte van het vorig jaar zijn aangegeven. Wel is duidelijk sprake van een tweedeling in de woningmarkt. Het onder middensegment van de markt is nog volop in beweging en zal zijn dynamiek ook behouden. De vraag is groot door de opnieuw verbeterde betaalbaarheid. Als gevolg van de lagere hypotheekrente en de zeer matige prijsstijging is de betaalbaarheid namelijk toegenomen. De betaalbaarheid in het topsegment staat echter wel onder druk, veroorzaakt door de tegenvallende bedrijfsresultaten, de beurs, belegd vermogen, etc. Let wel: de prijzen kunnen binnen een regio ook nog per plaats sterk verschillen! Verwachting: rekening houdend met de zeer matige economische vooruitzichten verwacht de NVM in 2003 desalniettemin een prijshoudend niveau op de koopwoningmarkt, met name in het onder- en middensegment.
Nederland
t.o.v. vorig jaar
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Tussenwoningen
+8%
+7% +15% +15%
+8%
+7%
Hoekwoningen
+9%
+9% +17% +17%
+8%
+6%
Vrijstaande woningen
+12% +12% +17% +22%
+6%
+3%
Appartementen
+12% +12% +16% +16% +11%
+5%
Alle woningen
+10%
+5%
+9% +17% +17%
+7%
Prijsontwikkeling in 2002 in de regio Gennep- Bergen-Land van Cuijk
De prijs van de woningen in deze regio steeg met gemiddeld 5%, derhalve gelijk aan het landelijk stijgingspercentage van 5%. De gemiddelde verkoopprijs ligt in deze regio nog steeds zo’n 10% hoger dan het landelijk gemiddelde. Van de appartementen zijn niet alle cijfers bekend en wel omdat het aantal transacties in dat jaar te gering was. Regio Gennep, Bergen en Land van Cuijk T.o.v. vorig jaar
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Tussenwoningen +14% +10% +17% +12%
+9%
+9%
Hoekwoningen
+12% +13% +10% +14%
+9%
+8%
Vrijstaande woningen
+20%
+2% +11%
Appartementen Alle woningen
+17%
+7% +17% +15% -
-
-
-
-3%
+8% +16% +16%
+5%
+5%
Prijsontwikkelingen elders in het land U kunt op een heel eenvoudige manier de prijsontwikkeling van koopwoningen in het hele land en per regio bekijken. Ga daarvoor naar www.nvm.nl en klik op ‘marktinformatie’ links op het scherm. Ook van bedrijfs en agrarisch onroerendgoed vindt u daar cijfers. Als u vervolgens kiest voor ‘marktontwikkelingen NVM-wonen’ dan heeft u een keuze uit het actuele bestand (2002) en uit het archief (1985-2001). U krijgt de prijsontwikkeling van 80 regio´s te zien, zowel per kwartaal als per jaar. De cijfers zijn heel eenvoudig te downloaden en zijn dan goed leesbaar.
Smedema Makelaardij, Algemene Informatie
Hypotheken, taxaties, koop / verkoop en huur / verhuur Europaplein 6, 6591 AV Gennep, Telefoon 0485 51 24 95, Fax 0485 51 75 32
[email protected]
www.smedema.nl
Page 5
