Slim en snel binnen de kaders. Regelgeving bij grote bouw- en renovatieprojecten. Bewoners aan het woord Net een nieuw huis, perfect

Magazine met nieuws en ontwikkelingen over Stroomversnelling – Editie 1 / april 2015

Bewoners aan het woord

‘Net een nieuw huis, perfect’

Slim en snel binnen de kaders Regelgeving bij grote bouw- en renovatieprojecten Unieke samenwerking:

Volledig transparant kennis uitwisselen

VOORWOORD

HET KRACHTIGE IDEE VAN ‘DE STROOMVERSNELLING’ In juni 2013 sloten zes corporaties en vier ­bouwbedrijven een bijzondere overeenkomst: 11.000 corporatiewoningen worden gerenoveerd tot comfortabele Nul-op-de-Meter woningen. ­Uitgangspunten waren om vanuit een sterke, gezamenlijke visie als partners te opereren met openheid en transparantie. De vereniging die de ondertekenaars oprichtten om de overeenkomst vorm te geven heet “De Stroomversnelling”. We zijn bijna twee jaar verder en dit magazine, Nieuwsstroom, geeft u, samengevat in korte ­verhalen, de tussenstand van wat er volgde op deze overeenkomst. Wat opvalt in die verhalen is de gedrevenheid van iedereen die met de Stroomversnelling te maken heeft. Of het nu om projectleiders van de bouwers, corporatie vertegenwoordigers, bestuurders, kernteam­ leden of technici gaat, iedereen heeft iets met de Stroomversnelling. Dit enthousiasme loopt door tot ver buiten de nu betrokken ­partijen. Ook de (internationale) media, andere ­corporaties, bouwers en juryleden voor tal van awards en prijzen, zien hoe bijzonder De Stroomversnelling is.

INHOUD

omgangscultuur van opdrachtgever en -nemer tussen corporaties en bouwers niet in een keer van tafel. En toch, als we het net ophalen, zijn er al ruim 100 woningen gerenoveerd tot Nul-op-de-Meter en staan de volgende 400 woningen op stapel. Dat is iets waar iedereen trots op kan zijn die op wat voor manier dan ook meewerkt aan het realiseren van het krachtige idee van De Stroomversnelling.

DUURZAME TOP-50

8

Greenspirator en aanjager van de Stroomversnelling Jan Willem van de Groep - won dit jaar de Duurzame Top-50. Zie ook: www.stroomversnelling.net en pagina 4

Over raketten, stepjes en WK’s

Onze volgende stap is de evaluatie van de eerste 500 woningen. We doen dat om te kijken of de oorspronkelijke inschattingen van tijd, geld, scope en kwaliteit kloppen of moeten worden bijgesteld. Dit is spannend omdat daarmee ook de haalbaarheid van De Stroomversnelling wordt getoetst aan de werkelijkheid.

22

De kwaliteit van de samenwerking die we de afgelopen twee jaar hebben opgebouwd, geeft mij vertrouwen dat we na de evaluatie met al die krachtige stroomversnellingsenergie de ­volgende 10.500 woningen gaan renoveren.

Dat maakt ook dat de onderlinge omgang een andere kwaliteit krijgt. Ik was in een gerenoveerde woning waar de ‘Linking Pins’ van de bouwers en de corporaties de techniek bespraken die in de woning was toegepast. Waar je normaal ziet dat concurrenten de kaarten tegen de borst houden en spreken met meel in de mond, merkte ik hier dat er enthousiast en volledig transparant kennis werd uitgewisseld alsof iedereen voor dezelfde organisatie werkt. Ik zie dit op alle niveaus plaatsvinden en dat maakt de Stroomversnelling bijzonder. Natuurlijk is de werkelijkheid ook weerbarstig. De wetgeving die het de corporaties mogelijk maakt een energieprestatievergoeding te heffen, is niet zo snel tot stand gekomen als we hoopten. Verder was de oorspronkelijke planning te voortvarend en hebben we ervoor gekozen om kwaliteit en innovatie voorrang te geven boven snelheid. Ook is de jarenlang opgebouwde

2

NIEUWSSTROOM

PLANNING

20 EEN AANTAL MIJLPALEN

Peter Kunneman Voorzitter van vereniging ‘De Stroomversnelling’

4 5 7 10 11 12

SLIM EN SNEL BINNEN DE KADERS Bij grote bouw- en renovatieprojecten krijgen bouwers en corporaties te maken met wet- en regelgeving. Zowel landelijk als lokaal. Deze randvoorwaarden kunnen een project aanzienlijk vertragen. Vertraging is dodelijk voor een project als Stroom­versnelling. Vanuit Stroomversnelling is daarom in verenigingsverband actie ondernomen om de risico’s en onzekerheden zo klein mogelijk te maken

Achter de schermen Comfortabeler en meer kwaliteit Autoriteit Consument en Markt Een paar vragen voor ‘de mannen van de centen’ Veilig wonen Voor hetzelfde geld, uw huis een comfortabel thuis

16 Bewoners aan het woord 18 Gegarandeerd comfortabel wonen 21 Stroomversnelling op de kaart 24 BredeStroomversnelling: Sneller versnellen 26 Aanpakken als opmaat 27 Colofon

NIEUWSSTROOM

3

COMFORTABELER EN MEER KWALITEIT Stroomversnelling is een nationaal initiatief om het energieverbruik in bestaande woningen drastisch naar beneden te krijgen. De woningen worden zo gerenoveerd dat deze zelf energie gaan opwekken, waardoor de energiemeter over een heel jaar genomen op nul uitkomt, bij gemiddeld gebruik. Bovendien zijn deze ‘Nul-op-de-Meterwoningen’ comfortabeler en gezonder en bieden ze meer k ­ waliteit. De huurder of eigenaar betaalt de renovatie van het geld dat hij anders zou betalen aan energiekosten. Het wooncomfort gaat omhoog, de woonlasten blijven gemiddeld genomen gelijk.

ACHTER DE SCHERMEN Binnen de vereniging wordt op heel veel plaatsen, door mensen met verschillende expertise samengewerkt om van ons mooie project een succes te maken! Het kernteam, waar ik onderdeel van ben, faciliteert de werkgroepen en houdt op de achtergrond de grote lijn in de gaten. Samen organiseren we iedere drie weken de Samenwerkdagen waar alle Linking Pins met elkaar ideeën en kennis uitwisselen en we in gezamen­ lijkheid oplossingen zoeken voor de ­uitdagingen waar we tegenaan lopen. Denk aan de vragen van de Autoriteit Consument & Markt (pagina 7), de oprichting van de BredeStroomversnelling (pagina 24), het businessplan en de begroting voor 2015 en de planning (pagina 8). Ik blijf mezelf verbazen over het ­commit­ment van de betrokken partijen.

4

NIEUWSSTROOM

Als sportfan vergelijk ik het wel eens met een voetbalwedstrijd. We hebben in de afgelopen tijd best wat losse veters en lekke ballen gehad. Voor niemand was dat een reden om uit de wedstrijd te stappen en de handdoek in de ring te gooien. Integendeel, ik zie mensen elkaar helpen betere knopen in veters te leggen om zo samen een goede wedstrijd te kunnen spelen. Dat is echt heel bijzonder voor deze sector! Het meest trots ben ik dat we een breed gedragen businessplan voor 2015 ­hebben gemaakt. Hoe overtuig je elkaar om bij te dragen als de resultaten ­(ogenschijnlijk) achterblijven? Voor het komende jaar hebben we alle handen op elkaar gekregen. Dat laat weer zien hoe gemotiveerd en overtuigd alle betrokkenen zijn. Ook in 2015 gaan met open vizier volle kracht vooruit. Onze

De afgelopen maanden bleek dat onze inspanningen ook onder professionals niet ongezien blijven. Zo voert ‘onze’ Jan Willem van de Groep dit jaar de lijst van de Duurzame 50 aan. En hij staat niet alleen, nog zes andere Stroomversnellers behaalden de top 50. Laten we deze drive vasthouden en samen onze ambities waarmaken!

Wat is Stroomversnelling? De Vereniging Stroomversnelling is een initiatief van vier bouwers en zes woningcorporaties. In 2013 hebben zij in aanwezigheid van minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) de deal ‘Stroomversnelling’ ondertekend om de eerste 11.000 huurwoningen te renoveren tot Nul-op-de-Meter-woningen. Het initiatief is in september 2014 uitgebreid met ‘Stroomversnelling koopwoningen’, waaraan inmiddels meer dan 180 partijen meedoen, van banken en makelaars tot en met architecten en bouwers. In 2015 is de vereniging BredeStroomversnelling opgericht. Elke partij die een bijdrage kan leveren aan het succes van de Stroomversnelling kan lid worden. De vereniging gaat een keurmerk instellen voor bouwers die onder het label Stroomversnelling aan de slag gaan. Dit keurmerk wordt door de vereniging bewaakt, zodat iedereen erop kan vertrouwen dat elke woning die het keurmerk draagt, gegarandeerd voldoet aan de afgesproken prestatie-eisen.

Charlie Martens Voorzitter Kernteam vereniging Stroomversnelling

Wat is het doel van Stroomversnelling? Stroomversnelling heeft de lat hoog gelegd: doel is dat in 2050 zo’n 4,5 miljoen naoorlogse huur- en koop­

belangrijkste prioriteit in de komende maanden is de evaluatie van de eerste 500 woningen (zie pagina 10). Pas nadat we een aanzienlijk aantal woningen ­hebben aangepakt kunnen we goed bepalen of het product dat we hebben ontwikkeld werkt en gewild is.

woningen zijn gerenoveerd. Zowel hoog- als laagbouw. De schaal van dit project is dus uniek. In de eerste fase worden 11.000 woningen gerenoveerd, daarna is het streven om jaarlijks minstens 80.000 woningen duurzaam te renoveren. Om dat te bereiken, worden alle krachten gebundeld en alle processen gestroomlijnd en gestandaardiseerd. Deze ambitie kan alleen worden waargemaakt als het product (de woning) heel goed is, de kosten van de renovatie laag zijn (veel lager dan we nu gewend zijn) en als het werktempo hoog ligt. Aan die cruciale voorwaarden kan ­iedereen bijdragen: bouwers, woningcorporaties, woningeigenaren, de Rijksoverheid en gemeenten. Wat zijn de kosten van een Nul-op-de-Meter-renovatie? Eén van de belangrijkste voorwaarden is: lage kosten. De renovatiekosten kunnen fors worden verlaagd door op industriële en uniforme wijze te bouwen. Bouwers (en installateurs) zijn daar nu hard mee aan de slag, in samenwerking met allerlei partijen in de (bouw)keten. Er worden standaarden en voorbeelden ontwikkeld die gegarandeerd voldoen aan de prestatie-eisen. Elk bouwpakket wordt volledig

in de fabriek gemaakt en op de plek van bestemming gemonteerd. Dat betekent overigens niet dat alle huizen er hetzelfde uitzien. Integendeel: elke gevel kan in aanzicht verschillen, maar de achterliggende principes zijn hetzelfde en de ­uitvoering is gestandaardiseerd. Hoe wordt deze investering betaald? Om de renovatie voor iedereen financieel mogelijk te maken, is een slimme oplossing bedacht, zowel voor huurders als voor kopers. Wat huurders betreft: na de renovatie van een woning betaalt de bewoner een energieprestatievergoeding aan de woningcorporatie. Dat bedrag is bij normaal gebruik niet hoger dan de kosten die de huurder maandelijks voor een gemiddeld energieverbruik betaalde. Voor dezelfde woonkosten krijgen de bewoners echter wel een veel comfortabeler woning die zeker weer veertig jaar mee kan. Het slimme van deze constructie is dat de vaste maandlasten gelijk blijven, maar dat de kwaliteit van wonen intussen fors omhoog gaat. En in al die jaren garandeert de bouwer dat de af­gesproken energieprestatie wordt geleverd: nul op de meter dus. De ‘gewone’ service- en onderhoudskosten komen natuurlijk wel voor zijn rekening.

NIEUWSSTROOM

5

AUTORITEIT CONSUMENT EN MARKT De werkwijze van Stroomversnelling is anders dan anders. Zes corporaties en vier bouwers ontwikkelen samen een nieuw product. Dit doen zij samen, in een open en vertrouwde samenwerking. Maar wel binnen deze aangesloten tien partijen. Het kernteam besloot voor de goede orde na ondertekening van de Samenwerkingsovereenkomst de Autoriteit Consument & Markt (ACM) in 2013 te informeren over deze bijzondere samenwerking. Wat daarna gebeurde, vertelt Charlie Martens van het kernteam.

“De bij Stroomversnelling betrokken ­partijen zijn overtuigd van hun product en werkwijze. Iedereen zet zich met volle overtuiging voor meer dan 100% in om dit innovatieve project tot een succes te maken. Ja, we willen mooie, goede, comfortabele, duurzame, betaalbare woningen maken en bijdragen aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. De ACM reageerde alleen niet laaiend enthousiast en vroeg om meer informatie om de Stroomversnelling te beoordelen.” Potentiële showstopper “Dat was best even schrikken. Je mag natuurlijk geen afspraken maken die zouden kunnen lijken op marktverdeling met prijsopdrijvende werking. Maar hiervan is helemaal geen sprake! En de boete die daar op staat kan oplopen tot miljoenen euro’s. Dat weet iedereen en dat willen we ook te allen tijde voorkomen. Dergelijke boetes zijn echt een showstopper van de bovenste plank. In 2014 hebben het kernteam en de bouwers contact gehad met de ACM en ze alle informatie gegeven waar ze om vroegen. Uiteindelijk kwam in januari 2015 het verlossende woord: de ACM zag geen aanleiding voor verder onderzoek.”

6

NIEUWSSTROOM

Bevestiging “De conclusie van de ACM was een juridische en feitelijke bevestiging dat we goed bezig zijn met Stroomversnelling en geen wetten overtreden. Maar waar ik extra blij door verrast was, was de inzet en overtuiging van de betrokken partijen in ‘de goede zaak’. De bouwers hadden ook na de eerste brief van de ACM kunnen zeggen: dit wordt me te heet onder de voeten, ik wil dit risico niet lopen. Ze deden het tegenover­ gestelde en zetten alles op alles om de ACM ook te overtuigen van het belang van wat wij aan het ontwikkelen zijn. Niet alleen voor onszelf, maar voor de Nederlandse maatschappij.” Kennis en ervaring delen “Eén van de omstandigheden die voor de ACM van belang zijn hierbij was dat de kennis en ervaring van Stroomversnelling niet alleen voor de aangesloten tien ­partijen behouden blijft. We hielden de kaarten al niet tegen de borst. Ik heb om me heen heel veel presentaties, ‘oploopjes’ en rondleidingen gezien waarin iedere betrokkene heel open en eerlijk vertelt wat we aan het doen zijn, hoe en waarom. Met de komst van de

­ redeStroomversnelling sinds maart dit B jaar kunnen ook nieuwe leden hun voordeel doen met de kennis en ervaring die wij inmiddels hebben opgedaan. Deze derde fase stond pas in 2017 gepland, op dit gebied lopen we dus voor op de planning.”

Lees meer over het bericht van de ACM en de reactie van Stroomversnelling

NIEUWSSTROOM

7

PLANNING: OVER RAKETTEN, STEPJES EN WK’S Er is al veel gezegd over de planning. ‘Stroomversnelling loopt een jaar achter’, was begin februari 2015 te lezen in Cobouw. Volgens de oorspronkelijke planning zou binnen Stroomversnelling op dit moment flink opgeschaald worden. Het klopt dat we op dit moment qua aantallen achterlopen op de ambitieuze planning. José van der Loop (Kernteam Stroomversnelling) en Sjoerd KlijnVelderman (BAM) zijn bijna dagelijks bezig met de planning. Dé mensen om eens te vragen hoe het precies zit en waarom.

Sjoerd is heel erg gepassioneerd als hij over Stroomversnelling praat. Zijn enthousiasme werkt aanstekelijk. “Ik leg het hele proces wel eens uit als de lancering van een raket. De eerste tien kilometer kosten heel erg veel energie. Zodra die de dampkring door is, gaat het bijna vanzelf. Wij moeten ook die eerste hobbel nemen, en als we daar eenmaal zijn, komt het altijd goed. Ik wil koste wat kost voorkomen dat we op een stepje de hoek om hobbelen. Ik wil in die raket zitten!” Kwaliteit vs. kwantiteit Een planning maken is geen doel op zich; het doel van de planning is om afspraken vast te leggen en het werk zo te verdelen dat we de doelstelling van 11.000 woningen gaan halen. “Als wij geen woningen kunnen renoveren, om wat voor reden dan ook, kunnen we ons product niet verder ontwikkelen. Iedere keer leren we iets nieuws waardoor het proces en het product beter worden,” vertelt Sjoerd. Dat de woningen door de opgedane ervaringen steeds beter worden, blijkt uit de resultaten. ­VolkerWessels heeft bijvoorbeeld een derde prototype opgeleverd dat baanbrekend beter is dan de eerste twee ­prototypes. Niet ingepland, wél beter. Proof of the pudding “Met de planning kunnen wij onze leveranciers en alle betrokken partijen op tijd oplijnen. Ik kan alleen over mijzelf spreken, maar wij hebben al te maken met tien andere partijen per project. Dat zou

8

NIEUWSSTROOM

betekenen dat er tot wel 150 partijen werken aan de Stroomversnelling. Zonder planning zou het echt onmogelijk zijn om woningen op te leveren.” José voegt daar aan toe dat de woningen ook heel belangrijke informatie leveren voor andere werkgroepen. “We hebben woningen nodig om de prestatiegarantie verder te kunnen ontwikkelen en opbouwen. Op papier kan het allemaal werken, maar de praktijk levert de echte ‘proof of the pudding’. En de planning maakt inzichtelijk wat er onder het oppervlak speelt. Alleen al daarom is een goede planning onmisbaar.” Vooral doorgaan Dat de planning een complexe puzzel is, die ook nog eens bijna dagelijks wijzigt, maakt het des te indrukwekkender dat er tot nu ruim 100 woningen zijn opgeleverd; waarvan een groot deel in Heerhugowaard en Soesterberg. Wat houdt de andere projecten tegen om ook volle kracht vooruit te gaan? Sjoerd: “Ik zie veel legitieme redenen voor de vertraging waarvan de belangrijkste het uitblijven van de wetgeving rond de Energieprestatievergoeding (EPV) en de prijsvorming zijn.” José: “Bij ieder project is er wel een hele goede, specifieke reden waarom iets wel of niet kan. Ik probeer altijd om per situatie de uitdagingen in beeld te brengen daar heel gericht oplossingen voor te zoeken. Ik zie dat iedereen, met de beste bedoelingen keihard werkt maar soms lukt het gewoon niet. Dan is het belangrijk jezelf te herpakken en toch door te gaan.”

Lef nodig “Wat volgens mij de belangrijkste ­succesfactor is? Lef!“, zegt Sjoerd. “In een innovatief project als dit kun je je niet opstellen als boekhouder en alle risico’s bij voorbaat afdekken, je hebt echt een ondernemersmentaliteit nodig. Ja, daar horen risico’s bij maar ik geloof in ons product. Ik ben zelf ook een voorstander van risicobeheersing, begrijp me niet verkeerd, maar dit zijn absoluut geen ondoordachte of onverantwoorde risico’s. Een pilotproject durven de meeste corporaties en bouwers wel aan; dat doen ze vaker. Opschalen is wel een grote stap die soms tot koudwatervrees leidt.” José besluit: “Alles staat of valt met hoe je als persoon en als organisatie met onzekerheden omgaat.”

‘Opschalen is een grote stap die soms tot koudwater­ vrees leidt’

Wereldkampioen De passie van Sjoerd gaat ver. Hij wil niet alleen goed zijn, nee hij wil wereld­ kampioen worden. “Wij willen als team wereldkampioen worden. Daarvoor moeten we hard trainen en oefenwedstrijden spelen. Nu zijn we best goed in de competitie, maar het WK hebben we nog niet gewonnen. We gaan zeker nog heel veel spierpijn krijgen en teleur­ gesteld raken als het even tegenzit, maar als je niet begint, word je nooit wereldkampioen!”

en nieuwe partijen aanhaken, worden er sneller meer woningen aangepakt dan verwacht. Niet alleen het aantal woningen groeit dan sneller dan verwacht, ook de ontwikkeling van nieuwe modellen en verbeteringsslagen zullen eerder doorgevoerd worden dan in 2013 toen we van start gingen, de verwachting was. Zo komen Nul-op-de-Meterwoningen voor meer mensen, zowel voor huurders als voor woningeigenaren, in een hoog tempo binnen handbereik.

Kwaliteit én kwantiteit Dit voorjaar zijn er 500 woningen gereed, eind 2015 al 2.000. De Brede Stroomversnelling is bijna twee jaar ­eerder dan gepland. Doordat er meer

NIEUWSSTROOM

9

EEN PAAR VRAGEN VOOR ‘DE MANNEN VAN DE CENTEN’ Stroomversnelling is niet zo maar een idealistische beweging om innovatie en verduurzaming van de woningvoorraad te bewerkstelligen. Om ook op lange termijn haalbaar te blijven is de financiële onderbouwing cruciaal. Jan Willem van de Groep (kernteam) en Ruud Pijpers (Portaal) werkten afgelopen maanden samen met de Werkgroep Financieel aan de cijfers achter de woningen. Voor het berekenen van de beschikbare budgetten zijn er twee opties onder de loep genomen: het bedrijfswaarde- en het marktwaardemodel. Ruud legt uit dat binnen Stroomversnelling gekozen is voor het bedrijfswaardemodel. “De meeste corporaties gebruiken dat model binnen hun organisatie. Een logische keuze dus, al gebruiken wij bij Portaal het marktwaardemodel. Het marktwaardemodel gebruiken we dus langs het bedrijfswaardemodel. Op zich is het berekenen van de kasstromen niet heel ingewikkeld. Je berekent de verwachte inkomsten (de huur en de EPV) over 40 jaar. Daarna maak je een voorspelling (gebaseerd op ervaringen van experts op dit gebied) van de verwachte beheer- en onderhoudskosten. Wat je overhoudt, kun je besteden aan Stroomversnelling.” Ruud is trots dat binnen Stroomversnelling de handen op elkaar zijn gekomen om op deze manier samen de berekeningen te maken. In de komende maanden zal blijken of de aannames en berekeningen ook in de praktijk blijken te werken zoals verwacht. Passende financiering Als je weet hoeveel geld je nodig hebt, kun je op zoek naar financierings­

10

NIEUWSSTROOM

mogelijkheden. Hoewel corporaties in 40 jaar hun investering terugverdienen, beschikken ze nu niet over de vele miljoenen die nodig zijn om de rekening daadwerkelijk te betalen. Ook daar is over nagedacht. Ruud: “We hebben daar best veel energie in gestoken en met verschillende banken gesproken. De corporaties maken uiteindelijk wel zelf de keuze voor een financieringsvorm die het best bij hen past.” Jan ­Willem: “In de komende maanden besteden we veel tijd aan gesprekken met de EIB (Europese InvesteringsBank) over fonds­vorming voor Stroom­ versnelling. Maar ook de Nederlandse Waterschapsbank is een gesprekspartner, ­bijvoorbeeld over de uitgifte van groene obligaties.” Plooien gladstrijken Een andere belangrijke speler is het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). WSW levert een garantie, zodat corporaties tegen gunstigere voorwaarden geld kunnen lenen bij een bank. “Ook hier geldt dat Stroomversnelling niet al het werk voor de corporaties uit handen kan nemen,” vertelt Ruud. “Wij voeren wel gesprekken met WSW om uit te leggen waar we voor staan, hoe we werken en op welke manier we zorgen dat de financiële risico’s acceptabel zijn. Het is daardoor wel makkelijker voor de aangesloten corporaties om de financiering te regelen. Wij strijken de plooien vooraf vast glad, zeg maar.” Jan Willem is heel blij dat “het broodje-aap-verhaal dat het WSW extra leningen voor NOM-renovaties begrenst, uit de wereld is geholpen. Mede door de inspanningen van de werkgroep. Nul-Op-De-Meter betekent opnieuw rekenen, een nieuwe begroting

Tip van Jan Willem We zijn met zijn allen een proces van voortschrijdend inzicht aan het doormaken. Het is belangrijk je dat te realiseren. Wat wij doen is niet alleen maar 1.000 woningen neerzetten. Soms lijkt het alsof je stil staat of zelfs achter­ uitgaat. Maar het is echt geen duidelijk afgekaderd stappenplan. Dat zijn we juist aan het ontwikkelen! Tip van Ruud Ik zie om me heen heel veel gemotiveerde mensen die zich net als ik hard maken voor het waarmaken van onze doelen. Alleen door zo enthousiast en gemotiveerd te blijven en kennis en ervaring te delen, bereiken we onze doelen. Zeker voor de opschaling is nog een hoop effort nodig.

met nieuwe in- en uitgaande kasstromen waardoor het borgingsplafond niet wordt aangetast. Er is dus geen sprake van kiezen tussen NOM of andere investeringen. De ruimte komt er gewoon bij.”

Vinger aan de pols Op verzoek van het bestuur en de ALV wordt op dit moment gewerkt aan de evaluatie van de eerste 500 woningen. Deze evaluatie bestaat uit drie onderdelen:

POLITIEKEURMERK

VEILIG WONEN Het doel van Stroomversnelling is om de bewoners een comfortabel (t)huis te bieden. Dat staat centraal. Natuurlijk is het klimaat in de woning een grote winst in de beleving van de bewoners. Maar echt comfortabel wonen doe je pas in een veilige, mooie wijk. Ook daar is binnen Stroom­versnelling in geïnvesteerd.

1. Financiën: Hebben we de budgetten berekend op basis van de juiste uitgangspunten? 2. Prijsstelling: Krijgen we door op deze manier binnen Stroomversnelling samen te werken ook betere producten, voor een lagere prijs? Het aanjagen van innovatie en ontwikkelen van nieuwe, betaalbare producten was immers één van de doelstellingen die we als Stroomversnelling voor ogen hadden. 3. Prestaties: Maken we waar wat we beloven met Stroomversnelling? Klopt ons product? Zijn de corporaties, bouwers en bewoners tevreden? Het eerste onderwerp is nu al prima uit de transacties en administratie te destilleren. Het tweede onderwerp wordt bepaald aan de hand van een tool waarmee bouwers op basis van ervaringen tot dit moment, een voorspelling kunnen maken met betrekking tot de kostprijsontwikkeling. Het derde onderwerp is minder objectief en eenduidig te meten, maar zeker zo waardevol. Voor dat onderdeel is het noodzakelijk dat de woningen ook daadwerkelijk klaar en bewoond zijn.

Portaal heeft in Soesterberg een tevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder bewoners. Al met al waren de bewoners heel tevreden, ook al verliepen de werkzaamheden niet helemaal volgens planning. Communicatie met bewoners voor en tijdens de werkzaamheden kan nog verbeterd worden. Lees meer op de website:

Voormalig minister van Veiligheid & Justitie Opstelten overhandigt de toekenning van het PKVW aan Bert Keijts, bestuurder van Portaal.

Vijftien jaar geleden lanceerde het ministerie van Veiligheid & Justitie een PolitieKeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Stroomversnelling had belangstelling voor dit keurmerk. Het is immers nóg een teken van de kwaliteit van de woningen die wij opleveren. Alle woningen van Stroomversnelling beschikken over dit keurmerk. Maar hoe is dit tot stand gekomen? Leen van Dijke (kernteam Stroomversnelling) en Martin Donker (senior beleidsadviseur Ministerie van V&J) vertellen. Doelstelling Martin: “Het doel van het ministerie is om woninginbraken met 30% te laten dalen in de komende jaren. Uit de ervaringen tot nu toe is gebleken dat woningen met het PKVW tot wel 90% minder vaak slachtoffer worden van woning­ inbraak.” Voormalig minister van Veiligheid & Justitie Opstelten is verheugd dat Stroomversnelling zijn ambitie heeft omarmd. “Het is goed om te zien dat deze grote partijen het initiatief hebben genomen om zoveel huizen goed te beschermen tegen inbraak.” 

Gelukkig toeval Per toeval kwam Martin in aanraking met Stroomversnelling. “Het concept sprak me direct aan. Corporaties die investeren in renovatie en duurzaamheid kunnen met kleine aanpassingen ook direct de veiligheid van de woning aanzienlijk vergroten. Voorheen was de keuze vaak of-of, nu kunnen we en-en realiseren. De nieuwe kozijnen bij Stroomversnellingwoningen hebben allemaal bijvoorbeeld een slot en de voordeuren hebben geen brievenbus waardoor er niet ‘gehengeld’ kan worden. Ik zag kansen voor het PKVW en Stroomversnelling herkende gelukkig ook direct de voor­ delen. Toen was het toekennen van het PKVW snel geregeld.” Samenwerking ministerie V&J Leen legt uit hoe Stroomversnelling voor alle woningen het keurmerk toegekend kreeg. “In eerste instantie konden we alleen per woning een keurmerk aan­ vragen. Dat is een behoorlijke belasting bij de oplages die wij nastreven. Daarom zijn we samen met het ministerie om de tafel gegaan om Stroomversnellings-

brede afspraken te maken. Onze wo­ ning­en hadden in het eerste ontwerp al veel kwalitatieve verbeteringen op het gebied van inbraakpreventie en veiligheid. Na het overleg met V&J hebben we een paar kleine aanpassingen gedaan om volledig in aanmerking te komen voor het PKVW.” Voor een Stroomversnellingbrede toekenning is dezelfde aanpak gekozen als voor bijvoorbeeld de Flora- en Faunawet. Volgens Leen “weer een resultaat dat niet door individuele partijen gerealiseerd kan worden.” Een gouden greep “De minister is ook erg tevreden met de resultaten,” vertelt Leen. “De woningen die Stroomversnelling aanpakt behoorden tot een echte risicogroep wat betreft woninginbraken. Dat komt door het type woning, maar ook de locatie is vaak een belangrijke factor. Als we die in grote oplage aanpakken, dienen we het maatschappelijk belang enorm. We maken grote stappen. Een gouden greep dus.”

NIEUWSSTROOM

11

BEWONERSCOMMUNICATIE

VOOR HETZELFDE GELD, UW HUIS EEN COMFORTABEL THUIS De centrale uitdaging voor Stroomversnelling is ‘een betaalbaar, comfortabel thuis te realiseren met heel tevreden bewoners’. Bij de ontwikkeling van de prototypes lag de nadruk nog veel op de techniek, wat logisch is. Nu we steeds meer woningen aanpakken en die ook vaker bewoond zijn, krijgt de bewoner een steeds belangrijkere rol. Vanuit het kernteam is Arthur Lippus betrokken bij de werkgroep bewonerscommunicatie. Walter Volgers is communicatieadviseur bij Woonwaard en enthousiast lid van de werkgroep.

Walter en Arthur zijn het meest trots op de ontwikkelde materialen voor de eerste kennismaking van bewoners met Stroomversnelling: een animatie, folder en website. Walter: “Ze zeggen altijd dat samenwerken tussen drie partijen vier keer zo veel tijd kost. Wij hebben te maken met zes corporaties en vier bouwers. De samenwerking verloopt eigenlijk boven verwachting soepel. Iedereen is positief, maar kritisch en zonodig bereid om eigen stokpaardjes los te laten. Al met al een goed verlopen proces en een fantastisch eindresultaat!” Eenvoudig en duidelijk Wat is ontwikkeld is een sterk vereenvoudigde uitleg voor bewoners die echt is teruggebracht tot de kern. Daarvoor zijn een hoop details weggelaten. De kern is bij ieder project hetzelfde, en die is overgebleven. Arthur: ”De ‘rode draad’ is er, maar er is voldoende ruimte voor de corporaties en bouwers om die hun eigen kleur te geven. En daar is de winst van Stroomversnelling te behalen. Niet allemaal, iedere keer het wiel uitvinden.” Enthousiasme verkoopt Zelf heeft Woonwaard de materialen nog niet echt gebruikt. “Onze eerste blokken waren al klaar voordat deze communicatiemiddelen er waren.

12

NIEUWSSTROOM

Ook zonder animatie, folder en website hebben we binnen twee weken bijna alle handtekeningen voor hele blokken binnen­gekregen. We hadden geluk met erg enthousiaste bewoners, maar vooral ook met het enthousiasme en de chemie in het team van mensen van corporatie en bouwer. Dat straal je uit naar de huurders en dat geeft vertrouwen.” Woon­ bedrijf uit Eindhoven (zie ook Aanpakkers op pagina 26) heeft als eerste de communicatiemiddelen op grote schaal gebruikt. Arthur: “En met succes! Voor

Tip van Arthur: “Zorg dat je na een prototypewoning, ook een echte modelwoning maakt. Dat is waar een bewoner ja tegen zegt. Wij hebben na het eerste prototype verbeteringen aangebracht. De woning werd hierdoor technisch beter, dus wij dachten dat we heel goed bezig waren. Bewoners waren teleurgesteld doordat ze niet precies kregen wat ze hadden gezien. In alles wat we doen is helder communiceren echt cruciaal als we heel tevreden bewoners willen!”

‘We hebben geleerd dat bewoners helemaal niet kiezen voor een Nul-op-de-Meter-woning. Ze kiezen er voor (weer) trots te zijn op hun huis en geen koude voeten meer te hebben.’

ons was dat een spannend moment. The proof of the pudding.” Een goed product verkoopt zichzelf Op de vraag wat ‘zijn’ bewoners over de streep trekt antwoordt Walter: “Het eerste antwoord is vaak de mooie keuken, badkamer en nieuwe vensterbanken. Als je doorvraagt, blijkt dat het comfort de belangrijkste reden is om mee te doen. Maar comfort is minder ­tastbaar en de essentie ervan ervaart iedereen anders. Het belangrijkste is dat het product goed is en zichzelf ­verkoopt. Ik word ook altijd een beetje boos als ik hoor dat we maar 70% van de handtekeningen nodig hebben om de overige 30% te verplichten mee te doen. Zo gaan we helemaal voorbij aan ons doel om tevreden huurders te hebben en houden.” Arthur voegt daar aan toe dat “we in de afgelopen periode hebben geleerd dat bewoners helemaal niet kiezen voor een Nul-op-de-Meterwoning. Ze kiezen er voor (weer) trots te zijn op hun huis en geen koude voeten meer te hebben. Zo simpel is het gewoon.” Verwachtingen managen De werkgroep bewonerscommunicatie werkt vanuit het klantproces. “We hebben heel schematisch, stap voor stap

het bouwproces weergegeven met daarin de belangrijke communicatie­ momenten en –middelen. Dat proces hebben we echt gekanteld door het niet vanuit de techniek maar volledig vanuit de klant te benaderen. Tot nu toe lag de nadruk vooral op het eerste klant­ contact, dat gaan we verder uitbreiden. Wat valt er precies te kiezen en wat staat er dan te gebeuren? Wat gaan we op welke dag doen, en wat betekent dat voor een bewoner? Hoe wonen zij straks optimaal in hun nieuwe woning? Hoe helpen we ze daarbij? Daarin moeten we eerlijk zijn; Stroomversnelling is nog in ontwikkeling. Er gaat nu dus nog wel eens wat mis. Maar dan lossen wij het direct op. Voor ons zijn het proef­ woningen, voor de bewoners niet. Ze zijn geen proefkonijn maar hebben recht op een vernieuwd comfortabel huis dat het gewoon doet,” vertelt Arthur. Pionieren en doorontwikkelen “In de ambitieuze planning komt de nadruk al snel weer vooral op het bouwproces te liggen,” zegt Walter. “En we hebben eigenlijk een jaar nodig om te meten of de woning echt doet wat we beloven. Die tijd hebben of nemen we niet altijd. Als je niet oppast schiet het correct omgaan met de bewoner er dan bij in. Dat mag niet gebeuren en daar

waken we dus voor. Daarnaast is een valkuil dat we de pioniersfase, die juist zo leuk en belangrijk is, snel achter ons willen laten om in vaste processen te gaan werken. Ook daar waken we voor. We hebben echt nog wat meer experimenteertijd nodig om ons mooie product tot wasdom te laten komen. Als we zo ver zijn en als een soort trein door de wijk gaan, dan moet je inderdaad meer in vaste processen gaan denken. Nu nog niet. En evengoed gewoon waarmaken wat je belooft.”

Tips van Walter: “Mensen, mensen, mensen! Iedereen heeft aandacht nodig! • Bewoners • Het dreamteam waarmee je werkt • Onze collega’s Onderschat het belang van al die ­mensen niet. Zeker als je snel praktisch aan de gang gaat.” “Maak voor bewoners logische afspraken over de taakverdeling tussen bouwer en corporatie. Veel kunnen we nu aan de bouwer overlaten, maar uit de evaluatie hebben we geleerd dat je op belangrijke momenten ook als corporatie echt zichtbaar aanwezig moet zijn.”

NIEUWSSTROOM

13

BEWONERS AAN HET WOORD

‘VAN MIJ MOGEN ZE MORGEN BEGINNEN!’ Zoals al eerder gezegd, de bewoner staat centraal binnen Stroomversnelling. De woningen die in aanmerking komen voor Stroomversnelling zijn vaak verouderd, vochtig en tochtig. We spraken een aantal bewoners over het verschil.

Mevrouw Boontje uit Melick.

“Ik hou van koken, het is super dat de keuken anderhalve meter groter is geworden!”

Op bezoek bij de familie Boontje in Melick De familie Boontje woont in Melick. Hun woning is inmiddels omgetoverd tot een Nul-op-de-Meter woning. “Voor ons huis werd gerenoveerd was de staat echt slecht. De kou kwam van onder de vloer. Zelfs met sokken en schoenen aan hadden we koude voeten. We hadden alle ramen en deuren dichtgeplakt met plakband, maar dat hielp niets.” Inmiddels zit de familie Boontje er weer warmpjes bij. “We kunnen op de bank zitten zonder het koud te hebben. Het is zo goed geïsoleerd, er valt gewoon niets meer te tochten!” Maar het fijnste vinden ze het klimaat in de woning. Vroeger was mevrouw Boontje vaak ziek doordat zij bronchitis heeft. Nu heeft ze daar heel veel minder last van. Toch was niet alles rozengeur en maneschijn. “We vonden het heel jammer dat ons grote gasfornuis weg moest. We waren al vanaf vroeger gewend om op gas te koken en dan sta je ineens voor zo’n elektrisch ding. De eerste paar dagen was het moeilijk. Het wordt heel snel heet en koelt ook snel af. Inmiddels zijn we wel gewend hoor. We zijn blij dat het klaar is, want het was toch wel een hoop gedoe.” Tot slot voegt meneer Boontje toe: “Het huis ziet er van buiten wel perfect uit hoor; we zijn er echt heel blij mee!” Genieten in Heerhugowaard In Heerhugowaard zijn inmiddels al een aantal blokken aangepakt. We spraken

16

NIEUWSSTROOM

met één van de bewoonsters van de eerste blokken en we mogen wel zeggen groot fan van Stroomversnelling, Truda Timmer. “Ik ben ontzettend blij met mijn huis nu. Het voelt echt als een kadootje. Je zit in een mooi opgeknapt huis, het ziet er prachtig uit en je hoeft er niet meer voor te betalen dan voorheen. Ik vind het ook heel fijn dat mijn huis nu zelf energie opwekt. Zo kan ik op een goede manier met het milieu bezig zijn.” Net als de andere bewoners bleef Truda in haar eigen woning wonen tijdens de werkzaamheden. Of ze er veel last van had? “Tja, het is wel even doorbijten als het in het begin heel rommelig is ja. Maar als je het eindresultaat ziet denk je wel: Ja! Hier heb ik het voor gedaan. En zo lang duurde het ook niet. Ze hebben in twee weken de hele boel omgetoverd. Nieuwe isolatie en een mooie keuken

Mevrouw Timmer uit Heerhugowaard.

Mevrouw Stikvoort uit Soesterberg.

en badkamer. Ik geniet echt ontzettend van mijn huis.” Intussen in Soesterberg… Mevrouw Stikvoort mocht eerst in de proefwoning kijken. “Je merkte dat de huizen een beetje ‘op’ waren. Het was dus wel nodig dat er iets aan gedaan werd. In de proefwoning was het ­heerlijk warm. En de keuken was supermooi! Ik heb nu ook een prachtig mooie keuken. Ik ben superenthousiast over het concept, al vanaf dag 1! Ze hadden al wel wat plaatjes op internet laten zien. Maar dat het zo mooi zou worden, dat had ik niet verwacht.”

af, verder merk je niet zo veel. Je kookt en doucht gewoon normaal. Hoewel, ik kook nu op inductie en mijn eten wilde net als 20/30 jaar geleden wel eens aanbranden in het begin. Ik heb het nu al wel onder de knie hoor.” Reacties van andere bewoners:

Niet alleen rijtjeshuizen In de Groningse wijk Paddenpoel is een p ­ ortiekflat aangepakt. Ans en Harry de Jong, wonen al 50 jaar in de flat. “De kozijnen waren verrot, er was geen dubbel glas. Daar kun je niet tegen aan stoken in de winter.” Hun eerste kennismaking met Stroomversnelling was in de proefwoning. “We vinden het heel mooi,

“Het eindresultaat oogt fris, netjes en verzorgd” “Je voelt echt de schone lucht”

Ook in Heerhugowaard Mevrouw Adré woont al 15 jaar in haar huis in Heerhugowaard. “Het was allemaal een beetje viezig. Ik hoorde ook

Mevrouw André uit Heerhugowaard.

Meneer en mevrouw De Jong uit Groningen.

echt alles, zelfs als de buurman een scheet liet bij wijze van spreken. Het lijkt wel een koophuis nu. Het armzalige is er echt een beetje af. Het heeft een ­lekkere luxe uitstraling en dat vind ik wel heel leuk natuurlijk.” We vroegen mevrouw André ook of het nu heel anders is om in haar huis te wonen dan voor de renovatie. “Je bent van de tocht

die brede vensterbank bijvoorbeeld. Wat ons betreft beginnen ze meteen met het hele blok!” De bewoners kregen ruim te gelegenheid om hun wensen en ideeën op basis van het proefmodel te delen met de bouwer en de corporatie. Zo zijn in het ­ontwerp de ramen bij het balkon aangepast zodat er waslijnen opgehangen kunnen worden.

“Het zijn net nieuwe ­huizen, echt perfect” “De mensen die daar wonen, hebben geluk” NIEUWSSTROOM

17

PRESTATIEGARANTIE

GEGARANDEERD COMFORTABEL WONEN Woningcorporaties beloven hun huurders “voor hetzelfde geld, uw huis een comfortabel thuis”. Een mooie belofte. Bouwers garanderen op hun beurt dat deze belofte technisch geleverd wordt door de woning. Klinkt logisch. Deze prestatiegarantie is echter gloednieuw binnen de sector. Wederom een uitdaging voor Stroomversnelling.

José van der Loop is vanuit het kernteam kartrekker voor de Werkgroep Prestatiegarantie. Waarom is de prestatiegarantie zo belangrijk? “De corporaties geven al hun renovatiebudget voor de komende tientallen jaren uit. De woningen worden zo ingrijpend gerenoveerd dat ze er weer tientallen jaren tegenaan kunnen. Het product moet dus werken. De bouwers leveren 100% garantie op het door hen geleverde product voor een lange ­pe­riode. Voor corporaties betekent dit dat ze zich eigenlijk niet hoeven te bemoeien met de technische kant van de ontwerpen, dat is de verantwoordelijkheid van de bouwer. Als die niet zelf de kwaliteit van zijn product kan bepalen, is garantie geven ook uitgesloten. Deze rolverdeling is binnen de bouw niet standaard en daarom voor iedereen wennen.” Ver voorbij de deur Herman Boerma is manager productontwikkeling & innovatie bij Ballast Nedam en weet alles van de techniek van ‘zijn’ woningen. “Technisch kan de woning in de komende 40 jaar meer dan voldoende energie leveren voor normaal gebruik. Wij garanderen de werking van het systeem, bestaande uit de isolerende schil en de kwaliteit van de installaties. Het gaat hierbij - naast energie - ook om comfort- en gezondheidsaspecten, zoals temperatuur, geluid en luchtkwaliteit. Als we klaar zijn met de werkzaam­ heden, leggen we de bewoners uit hoe de woning werkt en hoe zij zelf comfortabel en energiezuinig kunnen leven.

18

NIEUWSSTROOM

De bewoner is een belangrijke factor bij het daadwerkelijke energieverbruik. En kan dus invloed hebben op de ­afrekening met het energiebedrijf; terug­krijgen, nul of bijbetalen.”

over een jaar kom je prima uit”, aldus Herman. Iedere bouwer maakt voor bewoners inzichtelijk hoe hun gebruik is ten opzichte van wat de woning oplevert. Bauke Geuzebroek, projectmanager Klant & Markt bij Dura Vermeer: “Onze bewoners kunnen inloggen op een website om te zien hoe ze er voor staan. De gegevens worden verzameld door gekalibreerde meters op allerlei onderdelen van de installatie. Wij krijgen via dit systeem meldingen van storing of grote afwijkingen in verbruik. Bij twijfel kunnen we naar de woning om de meters ter plekke uit te lezen en storingen op te lossen. Door op locatie deze metingen te doen, kunnen we aantonen dat de prestaties geleverd worden of een defect signaleren en repareren.” Heldere uitleg De Werkgroep Prestatiegarantie werkt nauw samen met andere werkgroepen. Zo wordt samen met de groep van bewonerscommunicatie gewerkt aan een heldere uitleg voor bewoners. José verduidelijkt dit met een voorbeeld. “Ik vergelijk het wel eens met bijvoorbeeld een blender. Als ik daar hete soep ingooi, kan het zijn dat hij stuk gaat. In de hand-

leiding staat of ik er soep van 100 graden in kan doen of niet. Doe ik dat wel, dan is dat mijn eigen keuze, maar ik heb dan geen recht op reparatie binnen de garantie. Voor zo’n huishoudelijk apparaat vin-

niet wat je noemt ‘lezers’. Daar moeten we dus goed op letten. Het moet voor iedereen duidelijk en begrijpelijk zijn,” vertelt José. “Het kan ook een deel film of iets met plaatjes zijn. We moeten wel

‘Voor hetzelfde geld, uw huis een comfortabel thuis’ den we dat heel normaal, voor woningen is dit echt een heel nieuw concept.” ­Herman: “Op molest geven we uiteraard geen garantie, dat doet niemand. Een grote schroef dwars door een leiding in de isolerende schil om je zonnescherm op te hangen bijvoorbeeld valt niet onder de garantie. We leggen wel altijd uit wat er kan en mag en waarom. Dus prima om een zonnescherm op te hangen, maar boor de gaten dan wel op de aangegeven plek.” Voor iedereen duidelijk Hoe deze uitleg voor bewoners er uit moet zien? “In ieder geval geen heel dik boekwerk! Veel van onze huurders zijn

goed opletten dat het niet te vrijblijvend wordt, want het is ook een juridisch document.” Een uitdagende klus voor beide werkgroepen. Gulden middenweg De gegevens die de werkgroep prestatiegarantie verzamelt over kwaliteit en opbrengsten van de installaties vormen belangrijke input voor de Werkgroep Financieel. José: “Op basis van de eerste ervaringen kun je het ontwerp verbeteren en aanpassen, het kan altijd beter. Maar iedere aanpassing kost ook geld. We moeten dus samen op zoek naar de gulden middenweg: goede prestaties voor een goede prijs.”

Meten is weten Het garanderen van de prestatie van de woning is alleen mogelijk als er metingen worden verricht. Lastig? Volgens Herman valt dat wel mee. “Bewoners geven ons toestemming om een aantal dingen te meten in hun woning. Veel mensen delen meer persoonlijke informatie op social media dan met ons. Tot nu hebben we weinig mensen ontmoet die de meetinstrumenten weigeren om privacyredenen. We meten bijvoorbeeld hoeveel de zonnepanelen opleveren, hoe de temperatuur in de woning is, hoeveel energie er wordt verbruikt en wat de luchtkwaliteit is. Wij kunnen niet zien hoe lang een bewoner onder de douche staat, daar willen we ons ook niet mee bemoeien. We willen wel weten als er bijvoorbeeld een zonnepaneel storing heeft. Dat kunnen we dan snel repareren zodat de woning blijft functioneren zoals we beloofd hebben.” Binnen of buiten je bundel “Voor bewoners leg ik het wel eens uit als een belbundel. Je krijgt een minimaal aantal KWh voor een jaar. Als je besluit om elke dag een uur onder de zonnebank te gaan liggen, gaat je bundel snel op en moet je bijbetalen. Je gebruikt ook niet elke dag of elke maand dezelfde hoeveelheid stroom, maar gemiddeld

NIEUWSSTROOM

19

OVER STROOM­VERSNELLING EEN AANTAL HOOGTEPUNTEN

STROOMVERSNELLING OP DE KAART 12

Gerealiseerde woningen

128

Geplande woningen

29

Geplande portiekwoningen 3

117

Groningen 24 Hogezand 1

21

Stadskanaal 1

119

Nieuw Buinen

16

Nieuw Weerdinge

55

186

1

Heerhugowaard

264 Leiden

2

36

Emmen

129

40

Maarssen

92

Soesterberg

27

1

Utrecht

161

29

Arnhem 61 Nijmegen Leen van Dijke overhandigde het resultaat van de werkzaamheden van de Taskforce Vergunningen aan minister Stef Blok. (26 februari)

67 Venray 50

2014 30 januari Bezoek minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) aan Stroomversnelling Arnhem

8 december  Vrijstelling Flora- en Faunawet voor Stroomversnelling. Folder, animatie en website voor bewoners gereed.

20

NIEUWSSTROOM

1

Oud Vossemeer

8 mei PolitieKeurmerk Veilig Wonen uitgereikt door minister Ivo Opstelten (Veiligheid en Justitie)

2015 9 februari Ondertekening overeenkomst Eneco over voorschotnota

29 september  Overeenkomst ­Stroomversnelling Koop getekend

3 november  Bezoek staatssecretaris Mansveld (Infrastructuur en Milieu) aan Stroomversnelling Heerhugowaard

2 december  Bezoek koning Willem Alexander en minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) aan Stroomversnelling Arnhem

109

17

Tilburg

Horst

93

202

Bergen op Zoom

Eindhoven

14

128

Sevenum 18 Grubbenvorst 43

24

Weert Panningen Maasbree 88 Helden 6

26 februari Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) neemt brochure Taskforce Vergunningen in ontvangst

11 maart Vereniging BredeStroomversnelling opgericht

46

Baarlo 64

Melick

NIEUWSSTROOM

21

WETGEVING EN VERGUNNINGEN

SLIM EN SNEL BINNEN DE KADERS Bij grote bouw- en renovatieprojecten krijgen bouwers en corporaties te maken met wet- en regelgeving. Zowel landelijk als lokaal. Deze randvoorwaarden kunnen een project aanzienlijk vertragen. Vertraging is dodelijk voor een project als Stroom­ versnelling. Vanuit Stroomversnelling is daarom in verenigingsverband actie ondernomen om de risico’s en onzekerheden zo klein mogelijk te maken. Leen van Dijke, kernteam Stroomversnelling, vertelt welke resultaten we al hebben bereikt.

Voor elk project dat Stroomversnelling opstart zijn diverse vergunningen nodig. In iedere gemeente gaat dat anders en daardoor kost het veel tijd. Binnen Stroomversnelling heeft de Taskforce vergunningen het op zich genomen om hiervoor een slimme en snelle ­aanpak te ontwikkelen. Op www. stroomversnelling.net/gemeenten is specifieke informatie voor gemeenten beschikbaar. Ruimtelijke kwaliteit “Als je ergens aan de slag gaat, krijg je te maken met bouwbesluiten, bouw­ vergunningen, flora- en faunaregels, welstandscommissies en nog veel meer. We hebben besloten dit allemaal vast te pakken om zo de termijnen te kunnen verkorten en onvoorspelbaarheden weg te nemen. We verwachten een tijdwinst van tot wel 18 weken per vergunningaanvraag en dat is gigantisch! Bij iedere gemeente krijg je bijvoorbeeld te maken met de welstandscommissie. We gaan dan wel met iedere welstandscommissie in gesprek, maar omdat we af­spraken over ruimtelijke kwaliteit hebben gemaakt met de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit kunnen we er lokaal snel uit zijn. Dus we hebben nog wel contact met de welstandscommissie in iedere gemeente, maar doordat we deze afspraken hebben gemaakt, duurt de afstemming veel korter.”

22

NIEUWSSTROOM

Wooncomfort “We hebben geluisterd naar de wensen en verwachtingen van gemeenten. Met Stroomversnelling dragen we bij aan wooncomfort, het verbeteren van wijken en realisatie van verduurzamingdoelstellingen van gemeenten. Op onze website is specifieke informatie voor gemeenten te vinden. Daarin leggen we uit waar Stroomversnelling voor staat, welke kwaliteit we leveren en op welke manier onze aanpak binnen de wet valt. Dat zorgt voor een uniforme benadering in iedere gemeente en levert tijdwinst op. Gemeenten weten straks allemaal: Als er Stroomversnelling op staat is het goed!” Energieprestatievergoeding Eén van de grootste uitdagingen waar Stroomversnelling voor staat is de wet­ telijke basis voor de Energieprestatie­ vergoeding (EPV); de vergoeding die huurders betalen aan de corporatie en waarvan de renovatie van de woning wordt betaald. “We willen een betaalbare, comfortabele woning voor de huurders domein sociale huur. De wetgeving met betrekking tot huur is heel complex, huurders zijn uitermate goed beschermd. Een wetswijziging heeft daarom veel voeten in aarde. Daarnaast ligt de positie van de huurder politiek heel gevoelig. Je moet eerst bewijzen dat de woon­lasten niet zullen stijgen. En last but not least, we wilden een oplossing die eenvoudig uit te leggen is

Stroomversnelling Nederland 4,5 miljoen woningen naar nul-op-de-meter Hoe gemeenten eenvoudig kunnen bijdragen

1

Bekijk hier de video over de rol van gemeenten binnen Stroomversnelling

gebruikelijke manier van werken. En ook in de politiek wordt veel belang gehecht aan wooncomfort, verbetering van veiligheid en verduurzaming. Ik heb er “We hebben de EPV wel heel hard nodig. vertrouwen in dat het kan!” Nu mogen corporaties alleen inkomsten De wetswijziging bleek veel ingewikkelgenereren uit huur en servicekosten. der dan vooraf gedacht. Een tip die Van De huur bij een zittende huurder kan Dijke geeft voor een volgende keer: wel verhoogd worden, zonder dat dit van invloed is op de huursubsidie. Zodra Neem meer tijd voor wetgeving. Hij voegt daar wel aan toe dat doordat er er sprake is van een mutatie wordt dat hoge verwachtingen zijn en er veel druk anders; dan kan de huur van de woning op staat, de kans op succes ook groter boven die liberalisatiegrens komen of is. Elk nadeel heeft zijn voordeel dus. te duur worden voor de doelgroep. Dat betekent een risico voor de cor­ Flora & fauna poraties. Zij kunnen dan immers na Flora & fauna zijn een heel onvoor­ mutatie het geïnvesteerde bedrag niet spelbaar onderdeel van een project meer terugverdienen uit de huur en als Stroomversnelling. Zeldzame, daarom is opschaling van het aantal beschermde of veelvoorkomende planwoningen, zonder wetswijziging, risicoten en dieren kunnen tot enorme vertravol. Het is heel begrijpelijk dat corporaging of zelfs het volledig stilleggen van ties huiverig zijn om nu op grote schaal een project leiden. Zo merkten bijvoorwoningen aan te pakken.” beeld woningcorporatie Stadlander en bouwer VolkerWessels in Oud-VosseWetsvoorstel meer, waar ze in verband met nesteHet ministerie van BZK heeft in samenspraak met Stroomversnelling een wets- lende gierzwaluwen het werk noodgedwongen uitstelden. Stroomversnelling voorstel gemaakt. Dat wetsvoorstel ligt maakte in 2014 afspraken met het minisnu (april 2015) bij de Raad van State. terie van Economische Zaken, LandDaarna volgt nog een ronde langs de bouw & Innovatie (EL&I) en kreeg een ministerraad, de Tweede Kamer en de vrijstelling. Eerste Kamer. “We zetten alles op alles om de wet per 1-7-2015 in werking Vrijstelling te laten gaan. Er zijn voorbeelden van “Met de ecologen van het ministerie andere wetten die zo snel zijn behanvan Economische Zaken hebben we deld en goedgekeurd, maar dat is niet gebruikelijk. Aan de andere kant hebben bekeken welke maatregelen standaard mogelijk zijn om de flora & fauna in wij als Stroomversnelling ook geen aan onze huurders. Deze drie aspecten maken de EPV zo complex”, aldus Leen van Dijke.

onze projecten te faciliteren en stimuleren. Ons uitgangspunt: als we alle maatregelen standaard meenemen, hoeven we niet per project een vergunning aan te vragen. Dat klinkt heel simpel, maar het was een uitdagend traject. Uiteindelijk hebben de projecten van Stroom­ versnelling een vrijstelling gekregen. Dat betekent niet dat we niets meer te maken hebben met de flora- & faunawet. In de komende periode evalueren we met het ministerie of de maatregelen ook het gewenste effect hebben. Zo niet, dan gaan we op zoek naar een nóg betere oplossing.” Versnellen “Uiteindelijk heeft deze aanpak voor­ delen voor iedereen. Voor de leef­ omgeving van onze huurders en natuurliefhebbers in heel Nederland, omdat we veel rekening houden met flora & fauna. Zo blijft de buurt levendig en zullen de zwaluwen, mussen, vleermuizen en andere dieren ook een comfortabel thuis vinden in onze woningen. Voor Stroomversnelling neemt het een hele grote onzekerheid en kans op vertraging weg. We kunnen nu versnellen zoals we van plan waren.”

Enkele voorbeelden • Penthouse voor mussen in de nok. • Nestplaats voor zwaluwen in de dakgoten. • Hangplek voor vleermuizen, ­bijvoorbeeld in de installatiekast.

NIEUWSSTROOM

23

BREDESTROOM­ VERSNELLING: SNELLER VERSNELLEN Er is een groeiende vraag naar energiezuinige, toekomstbestendige woningen zoals Stroom­versnelling biedt. Projecten op het gebied van duurzame woningrenovatie schieten als paddenstoelen uit de grond. Hoe kunnen we de innovatie versnellen en meer kennis en ervaring opdoen en delen? Het antwoord: binnen de Vereniging BredeStroomversnelling. Twee initiatiefnemers, Jasper van den Munckhof (EnergieSprong) en Leen van Dijke (kernteam Stroom­versnelling), geven u een kijkje achter de schermen. Jasper: “De afspraken die binnen Stroomversnelling zijn gemaakt tussen de vier bouwers en zes corporaties hadden echt als doel de innovatie op gang te brengen. Nu dat proces op streek is, melden zich meer en meer partijen die ook interesse hebben. Niet alleen bouwers en corporaties, maar ook gemeenten, provincies, toeleveranciers en netwerkbeheerders. Het speelveld wordt echt breder. Om ook hen te faciliteren hebben Stroomversnelling, Innovatie­ programma EnergieSprong en de netwerkpartijen de BredeStroomversnelling opgericht. Toepasselijke naam, toch?” De BredeStroomversnelling past ook uitstekend in de wensen van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), die openstelling voor andere partijen als voorwaarde heeft gesteld (zie ook pagina 7). Leen: “Deze openstelling voor andere partijen was gepland voor 2017. Mede door de successen tot nu toe en de toenemende vraag en gretigheid van

24

NIEUWSSTROOM

nieuwe partijen om mee te doen, hebben we deze stap naar voren gehaald en kunnen we vol trots mededelen dat de vereniging BredeStroomversnelling in maart is opgericht.” Stopt de vereniging Stroomversnelling dan? Op deze vraag antwoorden beide heren heel stellig: Nee. Stroomversnelling blijft als aparte vereniging bestaan en blijft met de zes corporaties en vier bouwers werken aan het realiseren van de 11.000 woningen die in de samenwerkingovereenkomst zijn afgesproken. Daarbuiten kunnen andere partijen gezamenlijk nieuwe woningen realiseren. “Door meer kennis en meer ervaring op te doen, kunnen we sneller versnellen dan we vorig jaar dachten. De koek wordt dus groter,” aldus Leen van Dijke. Ook Jasper ziet veel kansen voor versnelling. “Normaal gesproken zie je dat de randvoorwaarden voor innovatie heel ad hoc

en laat in het proces tot stand komen. Denk aan beleid, vergunningen en financiering. Door samen proactief aan het werk te gaan kunnen we die veel sneller en eerder realiseren.” Eén enkele bouwer zou bijvoorbeeld nooit vrijstelling op Flora- & Faunawetgeving kunnen krijgen, of een standaard toekenning van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Dat is binnen Stroomversnelling wel gerealiseerd. Voor wie is de BredeStroomversnelling? In principe kan iedereen lid worden van de BredeStroomversnelling. “We hebben wel bepaalde kwaliteitseisen voor onze leden”, vertelt Leen. “Je moet echt iets toevoegen aan de ontwikkeling van deze mooie producten. We werken toe naar een keurmerk: ‘als er Stroomversnelling op staat is het goed’. We willen geen plek bieden voor orderpikkers en freeriders. De BredeStroomversnelling is echt een plek voor partijen die het gaan

Leen van Dijke

Jasper van den Munckhof

‘Er is in de afgelopen 3 à 4 jaar onder water heel veel gebeurd. Ik vind het getuigen van enorme schoonheid dat de beweging naar duurzame woningen zo diep is geland! Dat is waarom ik me gecommitteerd heb aan de BredeStroomversnelling’ doen. De bijdrage is afhankelijk van het soort organisatie, de branche en de grootte van de organisatie. Geld kan geen belemmering zijn om lid te worden!” Jasper voegt toe: “Als je lid wordt van de BredeStroomversnelling, word je lid van een netwerk van ervaringsdeskundigen en ben je op de hoogte van de laatste technologische ontwikkelingen. Hierdoor kun je als bedrijf sneller stappen maken. We helpen je om aan de slag te gaan met het vertalen van je ambitie naar concrete proposities en zorgen voor randvoorwaarden. Een beetje wat de ANWB doet voor individuele automobilisten.”

woningen komen heel andere krachten kijken. Denk aan de financiering met behulp van een hypotheek, de waardebepaling door taxateurs en de kleinere schaal. Het technische product verschilt echter niet veel van de aanpak binnen Stroomversnelling. Tussen de koopen huurtak is veel contact en er wordt nauw samengewerkt. Het is een optie dat ook de Stroomversnelling Koop­woningen lid wordt van de Brede­Stroomversnelling.

Waar staat Stroomversnelling Koopwoningen in dit plaatje? Stroomversnelling Koopwoningen is in 2014 gestart. Bij de upgrade van koop-

Heeft u interesse om lid te worden van de BredeStroomversnelling? Neem contact op met Leen van Dijke via [email protected].

Meer weten over Stroomversnelling Koopwoningen? Kijk op www.onshuisverdienthet.nl

Wat u verder moet weten over de BredeStroomversnelling Bestuur Leen van Dijke (woordvoerder Stroomversnelling Huur) Jasper van den Munckhof (EnergieSprong) Bert Keijts (bestuursvoorzitter Portaal) Theo Opdam (Algemeen Directeur Plegt-Vos) Peter Vermaat (Voorzitter Raad van Bestuur Enexis) Kwartiermakers Machiel Bakx Jos Waltmans

NIEUWSSTROOM

25

AANPAKKEN BINNEN STROOMVERSNELLING Stroomversnelling is in 2013 gestart met zes woningcorporaties en vier bouwers. Nu de BredeStroomversnelling is opgericht, kunnen daar ook meer bouwers bij aansluiten. Een aantal corporaties in Nederland heeft zich al eerder als potentieel lid gemeld als opmaat naar een lidmaatschap van de BredeStroomversnelling.

In 2014 is veel tijd geïnvesteerd in het informeren en enthousiasmeren van andere woningcorporaties in heel Nederland. Onder andere het kernteam, de Linking Pins en EnergieSprong g ­ ingen de boer op om ‘het goede nieuws’ te verspreiden. In de zomer van 2014 is een inventarisatie gemaakt van de ­resultaten. Arthur Lippus, een van de betrokkenen: “Er is veel interesse en veel enthousiasme. Alleen bleek het te vrijblijvend. Wij hebben veel tijd gestoken in

spelers. Daarna beslis je of deze club bij je past. Dat kun je niet vanaf de zijlijn bepalen. Je moet echt aan de bak om het te ervaren.” Op dit moment zijn er drie zogenoemde Aanpakkers actief binnen Stroom­­­versnelling: • Woonbedrijf in Eindhoven • HEEMwonen in Kerkrade • FedesWonen in Middelharnis

‘We hebben 70% van de bewoners thuis gesproken en ruim 94% is heel enthousiast over het concept’ persoonlijke contacten en presentaties, maar concrete afspraken en groter woningaanbod bleef uit. Dat vonden we erg jammer. Daarom hebben we samen met Huren met Energie (EnergieSprong) de Aanpakkersformule ontwikkeld.” “Aanpakkers zijn woningcorporaties die zich willen committeren aan Stroomversnelling. Dit houdt in dat ze minimaal één pilot doen met Stroomversnelling. Daarna besluiten ze om definitief aan te haken. Ik vergelijk het wel eens met een proeflidmaatschap bij een sportclub. Je traint een keer mee, speelt een ­wedstrijdje, maakt ­kennis met je mede-

26

NIEUWSSTROOM

Daarnaast worden nog gesprekken gevoerd met andere corporaties. Rob Bogaarts is namens Woonbedrijf (Eindhoven) betrokken geraakt bij Stroomversnelling en heeft al behoorlijk wat ervaring opgedaan. “We kunnen gebruik maken van de ervaringen en de fantastische middelen die er al zijn. Dat scheelt ons een hoop tijd en werk. Zo hebben wij in december een grote groep bewoners benaderd. Tijdens die actie hebben we 70% van de bewoners daadwerkelijk thuis gesproken en ruim 94% van hen is heel enthousiast over het concept. We weten nu dus dat onze

klanten hier op zitten te wachten. Dat is stap 1. Achter de schermen zijn we ook met de bouwers in gesprek gegaan om te bepalen of onze woningen ook technisch geschikt zijn. Dat lijkt ook geen probleem te worden. Nu aan ons de taak om intern de organisatie klaar te maken (zowel op bestuurs­niveau als de collega’s die te maken ­krijgen met de werkzaamheden en de bewoners) om daadwerkelijk een proefwoning te ontwikkelen.” De eerste corporaties die binnen Stroomversnelling hebben aangegeven interesse te hebben helpen het proces door woningen te leveren waar de ­prototypes verder doorontwikkeld kunnen worden. Zo hoeven de bouwers en de betrokken corporatie niet bij nul te beginnen en kunnen we ons product ‘voor hetzelfde geld, een comfortabel thuis’ verder ontwikkelen. Wilt u deze uitdaging ook aangaan? Bent u werkzaam bij een woning­ corporatie en heeft u interesse om ook deel te nemen aan de Brede­Stroom­ versnelling? Neem dan contact met ons op via [email protected] of maak uw interesse kenbaar via de ­website www.stroomversnelling.nl Wij verkennen dan direct samen met u de mogelijkheden.

COLOFON Dit is een uitgave van Stroomversnelling Tekst Ilse van den Berg Coördinatie Arthur Lippus Eindredactie Jos Waltmans Fotografie Rogier Bos, Marco de Swart, Robert Tjalondo Ontwerp Rienk Post Drukwerk Jubels © Stroomversnelling 2015 Kijk voor meer informatie op www.stroomversnelling.net