Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
de Woonmensen/SJA
De Woonmensen/SJA
1
Jaarverslag 2012
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van woningcorporatie de Woonmensen. Het geeft een beeld van onze activiteiten en prestaties in een tijd waarin alle stoplichten op rood stonden. Zelden was zoveel onzeker; politiek, economisch en maatschappelijk. De vrijwel vastgelopen woningmarkt, de heffingen uit het regeerakkoord en het Vestia-debacle vormden onder meer de achtergrond voor ons werken. Weliswaar is inmiddels wettelijk de ruimte ontstaan om met extra huurverhogingen een deel van de bijzondere lasten terug te verdienen, maar daarmee wordt wel onze doelgroep financieel fors aangesproken in een tijd die met name voor deze bevolkingsgroep extra moeilijk is. Taak, plaats en positie De invoering van de herziene Woningwet is uitgesteld tot 1 januari 2014. De minister heeft aangekondigd met aanpassingen te komen in de vorm van een ‘novelle’. Wellicht loopt het besluit de toezichthoudende taak van het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder te brengen bij het ministerie van BZK daarop vooruit. Ook bij de Woonmensen zal het politiek-maatschappelijke debat over de volkshuisvesting en de woningcorporaties in 2013 leiden tot een fundamentele discussie over taak, plaats en positie. De woningmarkt De woningmarkt is de afgelopen jaren vastgelopen. De woningverkoop viel stil en daarmee samenhangend de bouw van woningen en het verminderen van de doorstroming. Angst en/of onvermogen bij de consument om te bewegen, de hoge drempels op de hypotheekmarkt en de verder dalende vastgoedprijzen zullen de komende jaren de situatie blijven blokkeren. De Woonmensen heeft eind 2012 nog enigszins kunnen profiteren van de eindspurt op de koopmarkt, wat leidde tot 14 koopcontracten met scheefwoners in een aantal van onze woningen. Deze kopers konden nu nog een relatief gunstige hypotheek afsluiten en met de koop ook de aankomende forse huurverhogingen in deze categorie voorkomen. De verwachtingen over de verkoopmogelijkheden in 2013 zijn echter somber. Evenmin als de particuliere huiseigenaar kan de Woonmensen vooruitlopen op verkoopresultaten.
De Woonmensen/SJA
Daarnaast heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw aangekondigd nog strenger naar de borgingsvoorwaarden te kijken, zodat ook onze nieuwbouwproductie in de huur stevig zal worden getemporiseerd. In 2012 hebben we echter met Kristal en De Groene Hoven nog twee prachtige multifunctionele centra opgeleverd waarin, naast uiteenlopende vormen van bedrijvigheid, onze zorgpartner (de Woonmensen/KWZA) op eigentijdse wijze zorg op maat levert, zoals thuiszorg en kleinschalig wonen. Einde van de personele unie Ook de interne organisatie is het afgelopen jaar goed tegen het licht gehouden. Onder de naam de Woonmensen werken in Apeldoorn twee instellingen met elkaar samen: een woningcorporatie en een zorginstelling. Deze samenwerking kreeg ondermeer vorm middels een personele unie op het niveau van het bestuur en de raad van commissarissen. In 2012 werd besloten de samenwerking onverkort door te zetten, maar de personele unie te beëindigen. In 2013 hebben beide stichtingen dan ook elk een eigen bestuur en een eigen raad van commissarissen. Pas op de plaats De eerder genoemde politieke, economische en maatschappelijke onzekerheid hebben de Woonmensen hard geraakt. De solvabiliteit daalde daardoor in 2012 ruim onder onze eigen doelstellingen. Daarnaast leidde een kritische beoordeling van de vastgoedportfeuille tot forse afwaarderingen. Dit vraagt om een flinke pas op de plaats. Een groot aantal nieuwbouwprojecten is uitgesteld tot minimaal 2018 en er is een ingrijpend reorganisatieplan doorgevoerd. Op basis hiervan zal de corporatie de komende jaren in afgeslankte vorm met moderne hulmiddelen op een efficiënte en klantgerichte wijze haar doelstellingen gaan realiseren. Alle hectiek betekent niet dat de Woonmensen haar missie uit het oog verliest. We zijn er niet voor onszelf, maar voor onze bewoners. Zij moeten in een goede en betaalbare woning kunnen wonen, in een prettige en veilige buurt en kunnen rekenen op onze service en samenwerking. Daar blijven we voor gaan, samen met onze partners in de stad. Koos Parie Bestuurder a.i.
2
Jaarverslag 2012
Inhoud 1. Wij ondernemen 1.1. Maatschappelijke context . .............................................................................................................6 1.2. Visie, missie & strategie.....................................................................................................................6 1.3. Beleidsplannen en -documenten..................................................................................................7 1.4. Prestatieafspraken..............................................................................................................................9
2. Governance 2.1. Hoofdlijnen Governancestructuur . .......................................................................................... 11 2.2. Raad van Bestuur............................................................................................................................. 12 2.3. Raad van Commissarissen............................................................................................................. 13
3. Wij werken samen 3.1. Onze partners.................................................................................................................................... 20 3.2. Ondernemingsraad......................................................................................................................... 21 3.3. Huurdersparticipatie....................................................................................................................... 21
4. Wij verhuren 4.1. Woonruimteverdeling.................................................................................................................... 23 4.2. Huurprijsbeleid................................................................................................................................. 23 4.3. Huurachterstanden......................................................................................................................... 25 4.4. Woningvoorraad.............................................................................................................................. 26 4.5. Verhuur................................................................................................................................................ 28 4.6. Markt & doelgroepen...................................................................................................................... 29 4.7. Huurderscommunicatie................................................................................................................. 32 4.8. Tevreden huurders........................................................................................................................... 33 4.9. Klachten............................................................................................................................................... 33
5. Wij onderhouden 5.1. Onderhoudsbeleid.......................................................................................................................... 35 5.2. Prestaties............................................................................................................................................. 35 5.3. Dagelijks onderhoud...................................................................................................................... 36 5.4. Mutatieonderhoud.......................................................................................................................... 36 5.5. Planmatig onderhoud en investeringen................................................................................. 36
De Woonmensen/SJA
3
Jaarverslag 2012
6. Wij bouwen 6.1. Nieuwbouw........................................................................................................................................ 38 6.2. Grondaankopen................................................................................................................................ 40
7. Wij werken in buurten 7.1. Werkgebied........................................................................................................................................ 42 7.2. Buurtgerichte strategie.................................................................................................................. 43 7.3. +Punten............................................................................................................................................... 43 7.4. Wijkschouwen................................................................................................................................... 44 7.5. Sociale aanpak.................................................................................................................................. 44 7.6. Medewerkers in de buurt.............................................................................................................. 45 7.7. Samenwerking in de buurt........................................................................................................... 45 7.8. Convenant Woonfraude................................................................................................................. 46 7.9. Overlast................................................................................................................................................ 46
8. Wij zijn... 8.1. Organisatiestructuur....................................................................................................................... 48 8.2. Interne organisatie.......................................................................................................................... 49 8.3. Personeel............................................................................................................................................. 49 8.4. Sponsoring......................................................................................................................................... 50 8.5. Verbindingen..................................................................................................................................... 51 8.6. Risicomanagement.......................................................................................................................... 58 8.7. Planning & Control........................................................................................................................... 59 8.8. Kostenbeheer.................................................................................................................................... 60
Jaarrekening Geconsolideerde Jaarrekening (9-18)............................................................................................... 66 Enkelvoudige Jaarrekening (19-21)..................................................................................................109 Overige gegevens (22-24)...................................................................................................................140
De Woonmensen/KWZA
4
1. Wij ondernemen
maatschappelijke context | visie, missie en strategie | beleidsplannen en -documenten | prestatieafspraken
Jaarverslag 2012
1.1 Maatschappelijke context Een bijzondere organisatie De Woonmensen is een bijzondere organisatie. Een woon-zorgorganisatie, bestaande uit twee separate stichtingen: de Woonmensen/SJA (wonen) en de Woonmensen/KWZA (zorg). De twee stichtingen werken via een personele unie samen en treden onder één naam naar buiten: de Woonmensen. Echter... ... De personele unie stopt Met het doel verregaande samenwerking te realiseren, is in 2004 besloten tot een personele unie op het niveau van het bestuur en het toezichthoudend orgaan. In 2012 is deze bestuurlijke structuur uitgebreid geëvalueerd. De conclusie was dat – ondanks de gemeenschappelijke visie op wonen en zorg en een overlap aan activiteiten – het beëindigen van de personele unie de bestuurlijke kracht en transparantie van beide stichtingen zou versterken. Daarom werd eind 2012 besloten om begin 2013 de Raad van Commissarissen te splitsen in twee aparte raden en beide raden op sterkte te brengen door het werven van nieuwe commissarissen. Ook werd besloten op het niveau van het bestuur de personele unie in de loop van 2013 te beëindigen. Kwaliteit van leven De Woonmensen richt zich op buurten en haar bewoners. Bewoners die gewoon plezierig willen leven, maar waarbij in toenemende mate het leefplezier eerder af- dan toeneemt. Juist in deze context en vanuit de gekozen en unieke combinatie van zorg, wonen en buurt, is de Woonmensen in staat positieve impulsen te geven. Impulsen die mensen steunen hun kwaliteit van leven op peil te houden. Investeren als maatschappelijke taak Woningcorporaties en daarmee ook de Woonmensen, staan nog steeds volop in de belangstelling. In deze economisch lastige tijden zijn het lange tijd vooral de corporaties geweest die naar vermogen bleven investeren. In nieuwe woningen en in het onderhoud van woningen, maar daarnaast ook in leefbaarheid. Investeren in buurten waar het plezierig wonen is. Daarbij hoort ook het investeren in mogelijkheden van mensen en in voorzieningen voor mensen die alleen met de nodige begeleiding in staat zijn zelfstandig te wonen. Dat is de maatschappelijke taak van de Woonmensen. In 2012 is deze maatschappelijke taak onder druk
De Woonmensen/SJA
komen te staan. Maatregelen vanuit de overheid maken het voor corporaties steeds lastiger te investeren. Ook de Woonmensen moet hierin een flinke stap terug doen. Samen met de andere corporaties wordt er gepraat met de gemeente over de investeringsopgaven voor Apeldoorn.
1.2 Visie, missie en strategie Visie De visie van de Woonmensen is het laten ontstaan van buurten waar mensen met plezier leven. Zoals vaak in een dorp het geval is. Het leidende thema is ‘dorp in de stad’. Door een dorp in de stad als metafoor te kiezen, wordt gewerkt aan de sociale cohesie, aan fijne en goede woningen, aan zorg en welzijn voor en met elkaar. Op een dorpse schaal, waar mensen elkaar kennen en samen leven. Belangrijke begrippen zijn daarbij: thuisheid, menselijke maat, herkenbaar en dichtbij; kleinschalig dus. Missie De missie die is vastgesteld, past daar heel goed bij: “Wij bieden mensen kwaliteit van leven in hun buurt. Wij doen dit samen, met anderen en vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Wij bieden passende en betaalbare woningen, in een plezierige leefomgeving.” Strategie De strategie die de organisatie volgt, is die van een buurtgerichte aanpak. Buurten hebben een menselijke maat. De Woonmensen zet zich in om de leefomgeving zo plezierig mogelijk te maken mét en vóór haar bewoners. Participatie is het antwoord op de vergrijzing. Wat kunnen mensen zelf bijdragen? Kan een latente zorgvraag uitgesteld of zelfs afgesteld worden door mensen weer mee te laten doen. Dat kan via dagbesteding op buurtniveau, als deelnemer, als vrijwilliger. Door mensen met elkaar in contact te brengen, o.a. via de +Punten van de Woonmensen.
6
Jaarverslag 2012
1.3 Beleidsplannen en -documenten Strategisch plan Het meerjarenbeleid van de Woonmensen is gegoten in het document Samen bouwen aan de toekomst, jaarplan en meerjarenbegroting 2012 – 2016. De plannen en doelstellingen voor 2012 die daarin genoemd zijn, staan hieronder grotendeels beschreven. VOLGENS JAARPLAN
GEREALISEERD?
De Groene Hoven en Kristal
De Groene Hoven en Kristal
In 2012 gaat het gebeuren: de oplevering van het Kristal in februari en afronding van De Groene Hoven medio 2012. Naast werkdruk in het eerste half jaar voor de unit Projectontwikkeling en Woonzaken gaat ‘het echte werk’ beginnen voor de unit Wijkontwikkeling: samen met netwerkpartners zorgdragen voor de verbinding tussen de buurt en het MFC en voor een bruisend hart in de wijk.
Beide projecten zijn in 2012 opgeleverd en alle woongelegenheden, inclusief de units voor kleinschalig wonen met zorg, zijn in gebruik genomen. Het restaurant Briljant in Kristal wordt inmiddels door De Passarel geëxploiteerd en oogst waardering. Door het achterblijven van de ontwikkeling van de wijk is de geplande supermarkt helaas nog niet gerealiseerd. De ruimten voor de eerstelijnszorg zal waarschijnlijk in 2013 in gebruik worden genomen, zowel in Kristal als in De Groene Hoven.
Portefeuillestrategie
Portefeuillestrategie
De portefeuillestrategie zal worden afgerond, waarbij tevens de relatie Wonen-Zorg wordt geconcretiseerd. In operationele zin zal het Strategisch Voorraadbeheer meer nadruk krijgen in de organisatie: verankering van nieuw beleid is daarbij de opgave.
Het strategisch voorraadbeleid is de resultante van de lokale opgave, de ambities van de Woonmensen, de bestaande voorraad en de (financiële) mogelijkheden. Met name doordat in 2012 de externe situatie voortdurend veranderde en onduidelijk was, zal er pas medio 2013 een goed doortimmerd plan worden opgeleverd.
Operationele verzelfstandiging Wonen en Zorg
Operationele verzelfstandiging Wonen en Zorg
Het jaar 2012 staat in het teken van het verder structureren en operationaliseren van deze beide afdelingen. En het invullen van de gezamenlijke opgave in de verbinding van Wonen, Zorg en Buurt. Verder wordt ook gekeken naar een andere inrichting van units, bijvoorbeeld de vastgoedunit. Dit is ingegeven door het feit dat de aankomende jaren minder grote nieuwe nieuwbouwprojecten op stapel staan en dat de werkwijze van grootonderhoudsprojecten veel gelijkenis vertoont met die van nieuwbouwprojecten. Ook de algehele interne organisatie kan op onderdelen verder en toekomstgericht worden geoptimaliseerd. Seniorenpersoneelsbeleid kan bijvoorbeeld een thema zijn in deze.
Het feit dat wonen en zorg aangeboden worden door twee zelfstandige juridische stichtingen is in 2012 verder vormgegeven. Elders in dit jaarverslag is beschreven dat en waarom in 2012 is besloten de personele unie tussen de woningcorporatie en de zorginstelling te beëindigen. Niet alleen de vastgoedunit maar de gehele corporatie is in 2012 tegen het licht gehouden. Met als doel te komen tot een efficiëntere en slagvaardigere organisatie werd eind 2012 een reorganisatieplan opgesteld dat de komende jaren moet leiden tot een corporatie die meer klantgericht werkt tegen lagere kosten. Daarnaast betekende de sterke vermindering van de nieuwbouwprojecten een verkleining van de betreffende afdeling. Doordat de personeelsformatie stevig moest krimpen, kon aan specifiek seniorenbeleid geen aandacht worden gegeven.
De Woonmensen/SJA
7
Jaarverslag 2012
VOLGENS JAARPLAN
GEREALISEERD?
Duurzaamheid
Duurzaamheid
Uitgangspunt is om al onze woningen in 2020 van minimaal label C te hebben voorzien. Tussendoel is in 2015, 75% label C. In de MJB zijn daarvoor voor het jaar 2012 concrete bedragen in een aantal complexen meegenomen en voor de jaren daarna een totaalbedrag per jaar dat nog verder per complex gespecificeerd moet worden.
Maatregelen op het terrein van duurzaamheid hebben een dubbel belang: voor het milieu en om de woonlasten te beheersen. Ook hier zijn de financiële mogelijkheden in korte tijd echter drastisch beperkt en moesten de plannen naar beneden worden bijgesteld. In VSW-verband hebben de Apeldoornse corporaties in het kader van het convenant met de gemeente ook bij dit thema eerdere afspraken moeten herzien. De keuzes zullen zichtbaar worden in het eerder genoemde strategisch beleidsplan.
Naast de bedragen die door Vastgoedbeheer zijn opgenomen in de meerjaren-onderhoudsbegroting zijn er ook nog plannen voor zonnepanelen en andere energiebesparende voorzieningen.
Het nieuwe uitgangspunt qua energielabels is om in 2020 een gemiddeld energielabel C te hebben over het complete woningbezit van de Woonmensen.
Nieuwbouw In de planvoorbereiding voor de herontwikkeling van De herontwikkeling van de locatie Dovenetel is de locatie Dovenetel gaan we bekijken wat er nodig uitgesteld. Daarentegen zijn wel energiebesparende is om energieneutraal te bouwen. Het besluit om dit werkzaamheden gedaan bij 113 eengezinswoningen ook wel of niet uit te voeren, wordt later genomen. in het Staatsliedenkwartier. Denk hierbij aan o.a. zonnepanelen en isolerende maatregelen aan dak, gevels en vloer.
Sainte Marie
Sainte Marie
In een intensieve samenwerking tussen Wonen en Zorg zullen plannen worden uitgewerkt ten aanzien van de toekomst van Sainte Marie. Op basis van een programma van eisen vanuit de Zorg zullen varianten worden uitgewerkt door Wonen. Hierbij zijn toekomstvastheid en de relatie met de buurt belangrijke thema’s.
Het gebouw Sainte Marie voldoet op de langere termijn niet meer aan de eisen die je aan een dergelijk gebouw stelt m.b.t. de zorgverlening. Belangrijk is een goede oplossing te vinden die recht doet aan de zorgfilosofie van de zorginstelling (de Woonmensen/KWZA), aan de wens van de corporatie een gebouw te ontwikkelen dat ook in de toekomst goed kan worden geëxploiteerd en aan de financieringsmogelijkheden. De ontwikkelingen in de zorg en de onzekerheid over de financieringsmogelijkheden door de corporatie hebben de ontwikkeling vertraagd. Verwacht wordt dat medio 2013 go-no go beslissingen genomen kunnen worden.
De Woonmensen/KWZA
8
Jaarverslag 2012
1.4 Prestatieafspraken De vier Apeldoornse corporaties waren in het verband van de VSW (Vereniging Samenwerkende Woningcorporaties) vrijwel rond met het convenant met de gemeente Apeldoorn. De economische situatie en de politieke ontwikkelingen doen echter een dermate grote aanslag op de kas van de corporaties dat gezamenlijk en in overleg met de gemeente is besloten het convenant niet te tekenen, aangezien de aangekondigde bouwproductie en de maatregelen op het gebied van duurzaamheid niet gegarandeerd kunnen worden. Er is vanuit de gemeente begrip voor de beperkte investeringsmogelijkheden van de corporaties. Samen kijken we waar de mogelijkheden zich voordoen en wat het beste is voor de stad Apeldoorn.
De Woonmensen/SJA
9
2. Governance Hoofdlijnen governancestructuur | Raad van Bestuur | Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2012
2.1 Hoofdlijnen governancestructuur Stichting de Woonmensen/SJA is op grond van de Woningwet, Koninklijk Besluit van 26 mei 1953, nummer 44, een toegelaten instelling. Het werkveld is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Transparantie en intern toezicht spelen in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol als het gaat om invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. De Woonmensen heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de geldende Aedescode en de in 2011 geactualiseerde GovernanceCode. De codes vragen corporaties transparant te handelen en dienovereenkomstig zich te verantwoorden. De Woonmensen onderschrijft de codes en voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen en principes van de beide codes. Het bestuursmodel en de taakverdeling staan vermeld in hoofdstuk 2.2 en 2.3. Op enkele onderdelen wordt afgeweken; een motivatie daarvoor staat aangegeven in een apart overzicht dat te vinden is op www.woonmensen.nl.
Vertrouwenspersoon In 2012 is de functie van vertrouwenspersoon meer onder de aandacht van de medewerkers gebracht. De vertrouwenspersoon heeft met een aantal medewerkers contact gehad. De vraagstelling(en) waren divers van aard. In de meeste situaties heeft de advisering en ondersteuning tot een aanvaardbare oplossing geleid. In de casuïstiek waren algemene trends in het kader van de reorganisatie herkenbaar.
De GovernanceCode verlangt van de corporaties dat zij zich eens per vier jaar laten visiteren. De visitatie is in 2010 uitgevoerd door ECORYS. De Woonmensen heeft een goede beoordeling gekregen. In de beoordeling is aangegeven dat de Woonmensen een ondernemende en maatschappelijk gedreven corporatie is die ruim voldoende tot goed presteert. Het rapport van ECORYS is te vinden op www.woonmensen.nl. Integriteitscode De organisatie heeft een integriteitscode en werkt actief aan het uitdragen hiervan richting de medewerkers. Er is via intranet een document beschikbaar dat dient als houvast om elkaar aan te spreken op gedrag en verantwoordelijkheden. Ook op de website van de Woonmensen is de integriteitscode te downloaden. Binnen de code is onder andere opgenomen hoe het best omgegaan kan worden met social media. Klokkenluidersregeling De Woonmensen kent ook een klokkenluidersregeling. Medewerkers die vermoeden dat er een misstand is, kunnen dit op een eenvoudige en veilige manier melden. De regeling is terug te vinden op intranet en op de website.
De Woonmensen/SJA
11
Jaarverslag 2012
2.2 Raad van Bestuur Per 1 januari 2012 is de heer drs. K. Parie aangesteld als directeur-bestuurder (ad interim) van de Woonmensen/SJA en bestuurder (ad interim) van de Woonmensen/KWZA. De Raad van Commissarissen heeft de heer Parie gevraagd, gezien de sterk gewijzigde externe omstandigheden, de strategische visie van de Woonmensen/SJA te herijken en daarbij de samenwerking – met name de personele unie bij de Raad van Commissarissen en het bestuur - met de Woonmensen/KWZA te betrekken. De verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de organisatie en in reglementen. Deze stukken zijn op te vragen bij de Woonmensen. Bezoldiging bestuurder Het honorarium dat de Woonmensen/SJA aan de interim-bestuurder uitkeerde, bedroeg in 2012 € 158.400 (excl. btw), hetgeen neerkwam op een uurtarief van € 136,30. De vergoeding voor reis- en verblijfskosten was € 12.151. Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar betroffen: 1. Evaluatie van de meerwaarde van de personele unie met behulp van Quintis. Dit heeft geleid tot de opheffing van de personele unie tussen de Woonmensen/KWZA en de Woonmensen/SJA in 2013. 2. De opzet van een visiedocument. 3. De quick scan van de projectenportefeuille. 4. Het vertrek van de manager Vastgoed. 5. De aanstelling van een interim manager Vastgoed van MRe partners ter verbetering van de vastgoedportefeuille. 6. De inzet van de STEC-groep ter verbetering van de portefeuillestrategie. 7. Het temporiseren van alle nieuwbouwprojecten, alsmede die van grootonderhoud. 8. De opzet van een nieuw organisatieplan, dat in april 2013 van start gaat. 9. De opzet van een Sociaal Plan in overleg met de vakbonden. 10. Plan van aanpak invoering ICT-processen onder begeleiding van HC&H. 11. De aanpassing van diverse beleidsplannen. 12. De financierbaarheid van niet-DAEB activiteiten. 13. De wijziging van de statuten in verband met de overheveling van het vastgoed.
De Woonmensen/SJA
14. De vaststelling van de jaarstukken van de Woonmensen/SJA 2012. 15. De vaststelling van het jaarplan en begroting van de Woonmensen/SJA 2013. Het besluit van de meerjarenbegroting 2013-2017 vindt plaats in januari 2013. 16. Vereenvoudiging eigen bv-structuur en overige deelnemingen, waaronder de afronding met Landstad over de ontvlechting van de samenwerkingsovereenkomst met Landstad. 17. De oplevering van de projecten De Groene Hoven en het Kristal. 18. De ontwikkeling en de oplevering van het restaurant, de eerstelijnszorg en de detailhandel in het Kristal. 19. De ontwikkeling en de oplevering van het restaurant en de eerstelijnszorg in De Groene Hoven. 20. In VSW-verband: de samenwerkingsovereenkomst Bureau Buurtbemiddeling Apeldoorn met VSW, Politie Noord Oost Gelderland, gemeente Apeldoorn en Stichting Wisselwerk. 21. Met Woonkeus: de aanpassing van de overeenkomst op het gebied van management, secretariaat, marketing en de overeenkomst voor de frontoffice. 22. Met De Goede Woning en de Gemeente Apeldoorn de pilot GEN Kerschoten. Samenstelling Raad van Bestuur Naam De heer K. Parie geb. 25-08-1950 benoemd per 1 januari 2012 voor een periode zo kort als mogelijk en zo lang als noodzakelijk, met 1 maand opzegtermijn. Bestuursfunctie Directeur-bestuurder a.i. Nevenfuncties K. Parie is verbonden aan ORKA-Advies en vervulde in 2012 de volgende nevenfuncties: • commissaris van Woningstichting Wooncompagnie te Hoorn • voorzitter a.i. van de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Laurentius te Breda.
12
Jaarverslag 2012
2.3 Raad van Commissarissen Het toezicht op het bestuur en op de algemene zaken bij de Woonmensen en de met haar verbonden ondernemingen werd uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De Raad heeft periodiek afstemming met de bestuurder en was van 1 januari tot 31 mei 2012 als volgt samengesteld: Naam
Aandachtsgebied
Functie dagelijks leven
Nevenfunctie(s)
De heer J.A.M. van der Vorst (voorzitter) geb. 31-12-1954
Maatschappelijk en Financieel
•
Ondernemer
niet van toepassing
Personeel en Organisatie
•
Partner BMC
•
Financieel
•
Zelfstandig fiscaal ondernemer
•
Penningmeester Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)
Volkshuisvesting
•
Zelfstandig ondernemer Adviseur voor directie en toezichthouders in de vastgoedbranche en woningcorporaties
•
Lid RvT Roelof van Echten College Lid RvC woningstichting SWZ Zwolle Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Groningen
Ondernemer
•
benoemd 2006 aftredend 2010, herkozen De heer C.H.P. Oosterwijk (vicevoorzitter) geb. 22-02-1951
• • •
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar De heer W.J.J.M. Weijers geb. 24-05-1952
Voorzitter RvC UWoon, Harderwijk Lid RvC Wooninc., Eindhoven Lid RvA Staatsbosbeheer Vennoot DichterbijKunst en auteur
benoemd 2006 aftredend 2010, herkozen De heer Th. Oosterhuis geb. 29-03-1952
•
benoemd 2010 aftredend 2014, herkiesbaar
Mevrouw drs. G.M. Siegerink geb. 23-07-1951 benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar
De Woonmensen/SJA
Zorg
•
• • •
• • •
Lid RvT Stichting Thuiszorg Midden Gelderland Lid RvT Stichting Woondiensten Casade Bestuurslid Vereniging Het Zonnehuis Bestuurslid Stichting Voorzorg Utrecht
13
Jaarverslag 2012
Wijzigingen samenstelling 2012 De voorzitter, de heer J.A.M. van der Vorst en de commissaris, de heer W.J.J.M. Weijers zijn afgetreden op 3105-2012. In de RvC-vergadering d.d. 31-05-2012 is de heer J.H.M. van der Meer benoemd als commissaris van de Woonmensen, op bindende voordracht van de huurdersorganisatie De Groene Stad. In verband met het aftreden van de heer J.A.M. van der Vorst neemt de heer C.H.P. Oosterwijk het voorzitterschap tijdelijk waar. De samenstelling vanaf 31-05-2012 was: Naam
Aandachtsgebied
Functie dagelijks leven
Nevenfunctie(s)
De heer C.H.P. Oosterwijk (waarnemend voorzitter) geb. 22-02-1951
Personeel en Organisatie
•
•
Volkshuisvesting
•
Partner BMC
• • •
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar De heer Th. Oosterhuis geb. 29-03-1952
•
benoemd 2010 aftredend 2014, herkiesbaar
Mevrouw drs. G.M. Siegerink geb. 23-07-1951
Zorg
benoemd 2012 aftredend 2016, herkiesbaar
•
Ondernemer
•
• • •
•
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar
De heer J.H.N. van der Meer RA geb. 01-09-1951
•
Zelfstandig ondernemer Adviseur voor directie en toezichthouders in de vastgoedbranche en woningcorporaties
• •
Wonen/Zorg financieel
• • • •
Voorzitter RvC UWoon, Harderwijk Lid RvC Wooninc., Eindhoven Lid RvA Staatsbosbeheer Vennoot DichterbijKunst en auteur Lid RvT Roelof van Echten College Lid RvC woningstichting SWZ Zwolle Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Groningen Lid RvT Stichting Thuiszorg Midden Gelderland Lid RvT Stichting Woondiensten Casade Bestuurslid Vereniging Het Zonnehuis Bestuurslid Stichting Voorzorg Utrecht Lid RvT Lentis Lid RvC Woningstichting SWZ (Zwolle) en voorzitter auditcommissie Lid RvT Carint Reggeland Groep en lid auditcommissie Lid RvC Countus B.V.
De Raad van Commissarissen in bovenstaande samenstellingen vormde ook het intern toezichthoudend orgaan van stichting de Woonmensen/KWZA.
De Woonmensen/SJA
14
Jaarverslag 2012
De RvC kent de volgende onderlinge commissies: Aandachtsgebied
van 1 januari tot 31 mei 2012
van 31 mei tot 31 december 2012
Auditcommissie
W.J.J.M. Weijers Th. Oosterhuis Mevrouw G.M. Siegerink
Th. Oosterhuis Mevrouw G.M. Siegerink J.H.M. van der Meer
Governance, remuneratie en organisatie
J.A.M. van der Vorst C.H.P. Oosterwijk
C.H.P. Oosterwijk
Geen tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen opereren onafhankelijk van de Woonmensen. Er is in 2012 geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Alle leden voldoen aan de door de organisatie vastgestelde profielschets voor de Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met een van de stichtingen van de Woonmensen. Honorering De bezoldiging van de Raad is opgesteld volgens de richtlijnen van de VTW en is opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening van de jaarrekening. Op 1 januari 2013 treedt de Wet Normering voor Topinkomens (WNT) in werking. Honoreringsafspraken die gemaakt zijn voor 1 januari 2013 worden gerespecteerd tot het einde van de termijn. Bij herbenoeming na 1 januari 2013 gelden de WNT maxima. Wijzigingen 2013 Ter verbetering van het toezicht en door de aangescherpte eisen van de Herzieningswet beëindigen de commissarissen de personele unie met de Woonmensen/KWZA. Mevrouw Siegerink en de heer Van der Meer zullen in 2013 aftreden bij de Raad van Commissarissen SJA. De heren Oosterwijk en Oosterhuis zullen aftreden bij de Raad van Commissarissen KWZA. Op 13 februari 2013 zal de heer Th. Oosterhuis het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen SJA op zich nemen en zal de heer B.L.M.T. van Moerkerk toetreden tot de Raad van Commissarissen SJA. Secretariaat Het secretariaat van de Raad van Commissarissen is onder verantwoordelijkheid van de bestuurder uitgevoerd door het directiesecretariaat.
De Woonmensen/KWZA
Werkwijze De RvC toetst de strategie, het beleid en de uitvoering hiervan via de jaarplannen, begrotingen, rapportages en (mondelinge) toelichtingen. Vaste onderdelen zijn financiën, toezicht en risicobeheersing. Vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het verslagjaar veertien keer bijeen geweest. Er zijn vijf reguliere vergaderingen met de bestuurder geweest, drie themavergaderingen met de bestuurder, één themavergadering met de bestuurder en de MTleden Wonen en Zorg, drie vergaderingen met een afvaardiging van de huurdersvereniging De Groene Stad en de Centrale Cliëntenraad. De eerste vergadering in januari met een afvaardiging van de huurdersvereniging en de Centrale Cliëntenraad betrof de evaluatie van 2011. De Raad heeft één vergadering met de ondernemingsraad gehouden zonder de bestuurder. Tot slot heeft een afvaardiging van de Raad tijdens een brede bijeenkomst met de huurdersvereniging De Groene Stad, de Centrale Cliëntenraad, de OR Wonen, de OR Zorg, de directeur Zorg, de MT-leden van Wonen en Zorg en de bestuurder, het aftreden van de voorzitter van de Raad van Commissarissen en lid van de Raad toegelicht. De Raad heeft twee keer zonder de aanwezigheid van de bestuurder vergaderd. In deze vergaderingen werd het eigen functioneren besproken. In februari werd deze zelfevaluatie – waarin het handelen in 2011 centraal stond – besproken, onder begeleiding van een externe adviseur, de heer J. Roncken. In november werd het werken in 2012 geëvalueerd. In de themavergaderingen werd besproken: de evaluatie van de personele unie, het bestaansrecht van de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA, de toekomst van beide organisaties en de impact van de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord
15
Jaarverslag 2012
op de beide organisaties. In de vergadering met de ondernemingsraad zonder de bestuurder is de reorganisatie van de Woonmensen/SJA besproken. In de reguliere vergadering van juni zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van de accountant, Deloitte. Taakverdeling In combinatie met een toenemende complexiteit, als gevolg van de economische en financiële omstandigheden, zal de Raad haar functioneren steeds onderling afstemmen en de deeltaken verdelen om het toezicht verder inhoud geven. Uitgangspunt voor de Raad blijft het toezicht houden op de maatschappelijke (regionale) taak van de Woonmensen, in kwantitatieve en kwalitatieve zin en dit geheel nadrukkelijk gekoppeld aan financiële degelijkheid op lange termijn. De Raad besteedt op individueel niveau tijd en aandacht aan kennis- en deskundigheidsontwikkeling o.a. door lidmaatschap van de VTW, het deelnemen aan themabijeenkomsten, abonnementen op relevante vakliteratuur en overige zaken. Bestuursbesluiten De Raad heeft de volgende bestuursbesluiten goedgekeurd: • Het jaarverslag en de jaarrekening de Woonmensen/SJA, inclusief het accountantsverslag 2011. • De begroting Wonen 2013 inclusief jaarplan. In januari 2013 is de meerjarenbegroting 2013-2017 aangepast in verband met de aangescherpte eisen van het kabinet Rutte II. • De opheffing van de personele unie tussen de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA. • Het visiedocument: één naam voor twee maatschappelijke ondernemingen in Apeldoorn. • Het reorganisatieplan van de Woonmensen/SJA. • De statutenwijziging in verband met het overhevelen van het vastgoed van BV’s naar de stichting. Rapportages & commissies De kwartaalrapportages zijn tijdig verstrekt door het bestuur en besproken in de reguliere vergaderingen van de Raad. In deze besprekingen is aandacht gegeven aan de interne bedrijfsvoering en de impact van de economische en financiële omstandigheden van de corporatiesector op de organisatie.
De Woonmensen/KWZA
Met de auditcommissie zijn de financiële rapportages besproken. De accountant Deloitte heeft volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode de controle van de jaarstukken 2012 uitgevoerd. De voorzitter van de Raad en de bestuurder hebben diverse malen ter voorbereiding van de vergaderingen overleg gehad. Verder zijn binnen de Raad afspraken gemaakt over de bezoldiging van de bestuurder en de commissarissen en de samenwerking tussen bestuurder en de Raad. De Raad heeft in het afgelopen jaar nader aandacht gegeven aan de verbetering van de rapportages en de verbetering van het risicomanagement. Een verdere optimalisatie, waarbij de informatievoorziening samenhangt met goed beschreven en gemanagede werkprocessen, is nog een absolute must om tot een inzichtelijke rapportagestructuur te komen. De Raad heeft besluiten genomen over: • De benoeming in mei van de heer J.H.M. van der Meer RA als commissaris. • De aanstelling op 1 januari 2012 van bestuurder - een ad interim -, de heer K. Parie, de uitbreiding van de uren van de bestuurder in mei op basis van het bestaande contract en het aanhouden van de aanstelling in september. In april 2013 wordt het functioneren opnieuw geëvalueerd. • De jaarlijkse opdrachtverstrekking aan de accountant Deloitte in december. Deloitte is werkzaam als accountant van de Woonmensen SJA vanaf 2012. • De bezoldiging van de commissarissen en de bestuurder volgens de richtlijnen van de geldende Aedes GovernanceCode 2011. Voor 2013 gelden de eisen van de Wet Normering Topinkomens. Met ingang van 1 januari 2013 worden alle commissarissen btw-plichtig. Elke commissaris zal factureren vanuit eigen onderneming. • De beëindiging van de personele unie met de Woonmensen/KWZA. Voor de Raad van Commissarissen werd dit in februari 2013 geëffectueerd. Voor het bestuur wordt later in dat jaar een moment vastgesteld.
16
Jaarverslag 2012
Externe publicaties De Raad heeft kennis genomen van diverse externe publicaties, die van invloed zijn op het functioneren van de Woonmensen/SJA. Het gaat hierbij om besluiten van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Centraal Fonds, Waarborgfonds, vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW). De organisatie hanteert bij haar besluitvorming de normen o.a. voor solvabiliteit zoals deze vanuit het WSW en het CFV worden gesteld. De Raad heeft kennisgenomen van de beoordeling van het WSW die per brief in december 2012 heeft aangegeven dat bij alle deelnemende corporaties de borging van de financieringsbehoefte (investeringen en herfinancieringen) worden beperkt tot en met het jaar 2013. Dit betekent voor de Woonmensen dat het faciliteringsvolume voor 2014 volledig wordt beklemd. Op basis van de in te dienen dPi in januari 2013 zal het WSW het af te geven faciliteringsvolume opnieuw beoordelen. Besproken onderwerpen • Bevindingen van de interim bestuurder over de Woonmensen/SJA. • Strategie en missie van de Woonmensen. • Toekomst van de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA: een nieuwe koers. • Opheffing van de personele unie: visiedocument. • Reorganisatie in 2013: nieuw organisatieplan van de Woonmensen/SJA. • Turbulentie in de corporatiesector: regeerakkoord. • Treasurybeleid: derivatenportefeuille en kasstromen. • Plan van aanpak en uitvoering ICT-processen. • Risicomanagement en beheersing. • Voortgangsrapportages per kwartaal. • Bevindingen van de accountant Deloitte over de organisatie en de evaluatie van de accountant door de Raad. • Voortgangsrapportages en bevindingen van interne audits en externe partijen (WSW, CFV, VTW). • Herijking vastgoedportefeuille. • Rapportages portefeuillestrategie: risicoscan projecten. • Temporiseren van nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten. • Oplevering nieuwbouwprojecten De Groene Hoven, het Kristal en de Melodie. • Voortgang ontvlechting Landstad cv. • Samenwerking met belanghouders (o.a. gemeente en VSW-partners).
De Woonmensen/SJA
• • • •
Jaaroverzicht van de KlachtenAdviesCommissie 2011. Zelfevaluatie. Aanpassing reglementen. Honorering commissarissen en bestuurder.
Uitvoerig is stilgestaan bij de visie op leven, wonen en zorg, vastgelegd in het visiedocument “De Woonmensen: één naam voor twee maatschappelijke ondernemingen in Apeldoorn”.
FRAGMENT UIT VISI EDOCUMENT
De Woonmensen: éé twee maatschappel n naam voor ondernemingen in ijke Apeldoorn Mensen richten hu n leven doorgaan s graag op hun eige n manier in. Een goede gezondheid en ee n dak boven het ho of d vormen daarvoor een goede basis, ma ar zijn slechts een onderdeel. Volwaardig deelne men aan de maatschappij, ge zien en gekend wo rden zijn aspecten va n het leven die ze ker zo wezenlijk zijn. Een goed huis en professionele zo rg zijn dan niet ge noeg. Het gaat ve el meer om een omge ving waar mensen elkaar ontmoeten en waar mensen naar elka ar omkijken. Waar pr ivacy en veilighe id samengaan met le vendigheid en betrokkenheid. Va nuit die visie op de samenleving wil de Woonmensen wo ne n en zorg mogelijk ma ken. Mensen zijn in ho ge mate verantwoordelijk voor de kwalitei t van hun leven. De Wo onmensen wil daar aa n een bijdrage leve ren door daarvoor de voorwaarden te cr eëren of door me nsen een duwtje in de goede richting te geven. Voor mens en die daartoe ec ht niet meer in staat zi jn wil de Woonme ns en zorg van hoogwaar dige kwaliteit le ve ren of helpen organi seren met respec t vo or individuele wens en en leefstijle n.
17
Jaarverslag 2012
Verbindingen/deelnemingen De verbindingen en de daarmee samenhangende activiteiten van de Woonmensen/SJA zijn te vinden in hoofdstuk 9.5. Het beleid is erop gericht zo min mogelijk activiteiten te ontwikkelen in deelnemingen met commerciële partijen en veel meer met samenwerkingsovereenkomsten projecten te realiseren, zodat verantwoordelijkheden transparant gescheiden zijn. In 2012 is besloten de deelnemingsstructuur en de samenwerkingsverbanden te vereenvoudigen en eventueel op te heffen. In 2013 wordt dit verder uitgewerkt. Contacten met de accountant In de vergadering van 20 juni 2012 is het jaarverslag 2011 besproken en vastgesteld in aanwezigheid van de accountant Deloitte. De accountant heeft een goedkeurende verklaring over 2011 afgegeven zonder voorbehoud. In december heeft de Raad de controle door de accountant Deloitte geëvalueerd en volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode heeft de Raad de accountant Deloitte opnieuw opdracht gegeven de controle voor het jaarverslag 2012 uit te voeren. De Raad van Commissarissen zal kennisnemen van het jaarverslag 2012 van stichting de Woonmensen/ SJA. Het jaarverslag inclusief de jaarrekening worden besproken in de vergadering van de Raad op 17 juni 2013. Deloitte heeft een controleverklaring bij de jaarrekening 2012 afgegeven. De Raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2012 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant. Tot slot Een gedenkwaardig verslagjaar ligt achter ons. Zowel binnen de Woonmensen, als in de wereld om ons heen veranderde het perspectief in snel tempo. De noodzaak om kritisch te kijken naar onze eigen organisatie kwam aan het licht tijdens een aantal indringende werkbijeenkomsten, waaruit bleek dat ongewijzigd beleid zou betekenen dat we niet meer aan onze historisch bepaalde verplichtingen zouden kunnen voldoen. En die verplichtingen liggen primair bij het verzorgen van huisvesting voor onze huurders en voor de organisatie, waarmee wij in 2012 in de vorm van een personele unie samenwerkten, en het verlenen van adequate zorg aan onze cliënten. Deze urgentie leidt onherroepelijk tot het herijken van ons programma voor de komende jaren.
De Woonmensen/SJA
Daarin hebben we, om bovenomschreven reden, stevig moeten ingrijpen. Vervolgens is met de bestuurder afgesproken om ook de eigen organisatie tegen het licht te houden. Dat bracht ons al in woelige bestuurlijke wateren, maar Rutte II deed daar nog eens een schepje bovenop. De verhuurdersheffing was al een zware belasting voor de corporaties, maar bovendien kwamen daar de onverrekenbare verliezen door het Vestia-debacle nog eens bovenop. En dit alles doen we omdat we ervan overtuigd zijn dat onze huurders en cliënten recht hebben op onze primaire zorg en toewijding en dat we alle risico’s bij lopende projecten of nog aan te gane verplichtingen moeten vermijden. Ook onze Raad heeft zich intensief en met grote inzet op zijn taak gericht. Juist in deze tijden moeten we proberen om tot gezamenlijke keuzes te komen met draagvlak en een duurzame operationele uitvoering. Tijdens onze jaarlijkse zelfevaluatie heeft de Raad vastgesteld dat we na de turbulentie in 2012, behoefte hebben aan rustiger vaarwater. Niet extern, op Rutte II hebben we niet veel invloed, maar juist in onze eigen gelederen. Met wederzijds respect en volle inzet willen we ook in 2013 werken aan het verder vormgeven van onze missie, . Het spreekt voor zich dat we met het beëindigen van de personele unie aan de maximale belasting van ons bestuur en organisatie zitten. Beide afzonderlijke Raden zijn inmiddels versterkt met een nieuwe commissaris, die we bij de woningcorporatie samen hebben geworven met de huurdersvereniging De Groene Stad en bij de zorginstelling samen met de Centrale Cliëntenraad. Daarmee zien we deze nieuwe fase met vertrouwen tegemoet. Pas bij zwaar weer leer je de zeilkunst van de bemanning kennen en wij hebben daar alle vertrouwen in. De Raad van Commissarissen
18
3. Wij werken samen
onze partners | ondernemingsraad | huurdersparticipatie
Jaarverslag 2012
3.1 Onze partners De primaire belanghebbenden van de Woonmensen/ SJA zijn de klanten en medewerkers. Daarnaast werkt de Woonmensen samen met diverse groeperingen en organisaties. Hieronder zijn de belangrijkste stakeholders van de Woonmensen/SJA opgesomd en wordt de aard van de samenwerking toegelicht. Stichting de Woonmensen/KWZA Met onze naamgenoot zijn de lijnen kort over nieuwbouw- en verbouwplannen. Vastgoed wordt gehuurd tegen marktconforme tarieven. Huurdersvereniging De Groene Stad (DGS) Sinds 1 januari 2010 zijn alle huurders (gratis) lid van de huurdersbelangenvereniging. De Woonmensen helpt bij het opzetten van bewonerscommissies per buurt of complex. Periodiek vindt er constructief overleg plaats tussen de Woonmensen en DGS. In 2012 werd regelmatig gesproken over de actuele situatie in de sector. Voorts werden de eerste gesprekken gevoerd over vernieuwing van de participatiestructuur. Gemeente Apeldoorn Het gaat binnen de gemeente om een groot aantal verschillende diensten, zoals Ruimtelijke Ordening, Samenleving, Welzijn, Grondzaken, Openbare Ruimte, Verkeer etc. Zowel met de betrokken wethouders als ook ambtelijk vindt er constructief en regelmatig overleg plaats. Stichting Paraat Paraat levert persoonlijke alameringsservice aan onder andere cliënten van de Woonmensen. Samen met de andere Apeldoornse woningcorporaties De Goede Woning en Ons Huis participeert de Woonmensen bestuurlijk en financieel in de Stichting Paraat. In 2012 werd de stichting door de corporaties verkocht aan zorginstelling Vérian. Stichting De Passerel De Passerel is een samenwerkingspartner voor diverse wooncomplexen en complexen voor dagbesteding in Apeldoorn, maar ook in omliggende gemeenten (Epe, Voorst, Wilp). In het Kristal wordt het restaurant Briljant gerund door De Passerel. VSW-partners Met de drie andere Apeldoornse woningcorporaties wordt samengewerkt in de stichting VSW. Rondom diverse volkshuisvestelijke onderwerpen worden waar nodig activiteiten onderling afgestemd. Bijvoorbeeld de afspraken met betrekking tot de
De Woonmensen/SJA
prestatieovereenkomst met de gemeente of LaatsteKans-beleid, Buurtbemiddeling e.d. >> Meer over VSW in hoofdstuk 8.5 BWSA De woonwagenzaken worden vanuit de stichting BWSA, een gezamenlijke stichting van de vier Apeldoornse corporaties, beheerd. De gemeente draagt alle woonwagens en bijbehorende terreinen over aan de corporaties, die vervolgens per corporatie een locatie, al dan niet met huurwagen, in haar balans opneemt. >> Meer over BWSA in hoofdstuk 8.5 Stichting RIWIS RIWIS is voor de Woonmensen een partner in woonvoorzieningen. Diverse complexen voor begeleid wonen in Apeldoorn zijn door RIWIS en haar cliënten in gebruik. Stichting Philadelphia Philadelphia huurt panden voor maatschappelijke doeleinden en woonvoorzieningen in Apeldoorn. Stichting SIZA Dorpgroep In Teuge huurt SIZA een verbouwde basisschool van de Woonmensen. In het complex vinden dagactiviteiten plaats voor SIZA-cliënten. Stichting Kids College Apeldoorn De Woonmensen stelt haar kantoorgebouw aan de Deventerstraat beschikbaar tijdens weekeinden aan Kids College Apeldoorn. Deze stichting biedt talentvolle kinderen uit achterstandsituaties extra mogelijkheden voor ontwikkeling. Stichting Wisselwerk Met welzijnsorganisatie Wisselwerk wordt op veel locaties en +Punten samengewerkt. In alle gevallen betreft het leefbaarheidsprojecten en -trajecten. Stichting Mudanthe Met Mudanthe worden muziek- en dansactiviteiten in buurten opgepakt met als doel een prettige leefomgeving. Stichting Mudanthe brengt mensen van diverse nationaliteiten, culturen en leeftijden samen door laagdrempelige activiteiten en projecten. Overige partners en belanghouders Ook met andere, vaak maatschappelijke organisaties, onderhoudt de Woonmensen contact en wordt samengewerkt om gezamenlijk maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Voorbeelden van partners zijn Leger des Heils, MEE Veluwe, Stichting, Stadsbank, Voedselbank, Stichting Wijkwerk, etc.
20
Jaarverslag 2012
3.2 Ondernemingsraad Verslag van de Ondernemingsraad “Het afgelopen jaar stond in het teken van samenwerken tot verbetering. Niet alleen samenwerking binnen een OR maar ook met de bestuurder en met de achterban. Het was een moeilijk jaar waarin gezocht is naar oplossingen tot verbetering van de organisatie met een reorganisatie tot gevolg. Alles in goed overleg met de bestuurder. Aan het begin van het jaar is, op aanbeveling van de bestuurder, de samenwerking gezocht met een externe ambtelijk secretaris. Dit is van toegevoegde waarde gebleken voor de OR. Het aantal overlegmomenten is in frequentie verhoogd. Dit heeft geleid tot verbetering van de informatieoverdracht. Het heeft ook meer ruimte gecreëerd voor de bestuurder om de OR als klankbord te gebruiken bij de ontwikkelingen in de organisatie. Bij het werven van een nieuw lid voor de RvC heeft de OR een positief advies gegeven. Dit, nadat het profiel ter informatie was toegezonden aan de OR en er een prettig gesprek met de beoogde kandidaat heeft plaatsgevonden. Ook heeft tussentijds een overleg plaatsgevonden tussen de OR en de RvC. In de loop van het jaar is gebleken dat de samenwerking tussen Wonen en Zorg geen extra toegevoegde waarde meer kon brengen binnen de organisatie. Hierdoor is besloten de personele unie te beëindigen. Ook in dit traject is de OR betrokken en goed geïnformeerd door de bestuurder. In de loop van het jaar heeft de bestuurder zijn zorgen geuit over de positie van de Woonmensen. Op financieel gebied is er weinig ruimte en deze wordt verder beperkt door de dreigende heffingen van de overheid. Daarnaast is er ruimte om de organisatie efficiënter te laten werken met de implementatie van een nieuw ICTsysteem. Dit alles heeft geleid tot een organisatieplan. In verschillende sessies is dit plan besproken met de OR. Overigens zonder dat de OR verantwoordelijk is voor de inhoud van de plannen. Nut en noodzaak is aangetoond door de bestuurder en met de OR als klankbord is een sociaal plan opgesteld door de bestuurder en de vakbonden. De OR heeft ten aanzien van de organisatieplannen positief geadviseerd. Het is de verwachting dat de nieuwe organisatie in financiële en structurele vorm zorgt dat de toekomst van de Woonmensen er weer goed uitziet. ”
De Woonmensen/SJA
In 2012 zijn de volgende verzoeken aan de orde gekomen: Instemming • Aanpassing werktijdenregeling. Positief. • Beleid grensoverschrijdend gedrag. Positief. Advies • Voortzetting contract bestuurder. Positief. • Benoeming lid RvC. Positief. In 2013 is bovendien positief geadviseerd over de reorganisatieplannen.
3.3 Huurdersparticipatie Huurdersvereniging De Groene Stad behartigt de belangen van huurders van de Woonmensen. Sinds 1 januari 2010 zijn alle huurders van de Woonmensen gratis lid van de huurdersvereniging. Hierdoor heeft De Groene Stad zo’n 5200 leden. Het bestuur bestaat uit negen leden. In 2012 vond vier keer overleg plaats tussen De Groene Stad en de Woonmensen. Voorkomende problemen werden in gezamenlijkheid opgelost. Behalve met De Groene Stad, heeft de Woonmensen ook contacten met diverse bewonerscommissies. Zij vertegenwoordigen de bewoners van een complex en zijn namens hen de gesprekspartner van de Woonmensen bij bijvoorbeeld grootonderhoud. Momenteel zijn er 22 actieve bewonerscommissies. In 2012 hebben diverse bewonerscommissies initiatieven getoond om buurten en wijken leuker te maken. Zo werd in de Rivierenbuurt een preuvenement opgezet waarbij bewoners elkaar beter konden leren kennen. Bij Museumstede was er een barbecue en in Orden werden hapjes en drankjes geregeld voor de feestelijke start van de nieuwbouw. Nieuwe bewonerscommissies in 2012: Staatslieden, De Melodie, De Warenar en het Kristal. Het aantal wijken zonder bewonerscommissie is echter nog 17. De Groene Stad blijft daarom op zoek naar actieve en betrokken bewoners. Een afstudeerder heeft in 2012 gekeken naar participatievormen tussen verhuurder en bewoner bij de Woonmensen. De conclusie was dat de huidige participatievorm niet de meest optimale is. Samen met de huurdersvereniging en de bewonerscommissies kijken we vanaf 2013 hoe we de participatie kunnen vormgeven.
21
4. Wij verhuren woonruimteverdeling | huurprijsbeleid | huurachterstanden | woningvoorraad | verhuur | markt & doelgroepen | huurderscommunicatie | tevreden huurders | klachten
Jaarverslag 2012
4.1 Woonruimteverdeling
4.2 Huurprijsbeleid
In Apeldoorn wordt de woonruimteverdeling georganiseerd door Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerkingsverband van wooncorporaties in de regio Stedendriehoek. Samen willen de corporaties de huurwoningen in de regio eerlijk, eenduidig en transparant verhuren. Er wordt bijzondere aandacht gegeven aan kwetsbare personen die aangewezen zijn op een urgentieverklaring of directe bemiddeling. Het gezamenlijk huurwoningenaanbod wordt via de website van Woonkeus Stedendriehoek gepubliceerd.
Het huurbeleid is gericht op een evenwichtige prijs-/ kwaliteitverhouding. De huurprijs wordt bepaald door de puntenwaarde en de aantrekkelijkheid van de woning. De gemiddelde huur van de woningen van de Woonmensen is aanzienlijk lager (circa 30%) dan het maximaal redelijke tarief.
Veranderingen in woonruimteverdeling In 2012 zijn enkele belangrijke veranderingen op het gebied van de woonruimteverdeling doorgevoerd. Sinds 1 januari 2012 wordt circa 10% van de beschikbare woningen verloot onder woningzoekenden zonder rekening te houden met hun inschrijfduur. Dit biedt extra kansen voor personen die met weinig inschrijfduur toch op korte termijn willen verhuizen (spoedzoekers). Vooral de wat minder populaire woningen worden via loting aangeboden. Belangrijke verandering in 2012 was ook het afschaffen van de papieren Woningkrant per 1 september 2012. Dit heeft geen grote problemen gegeven. Per 1 september 2012 publiceert Woonkeus Stedendriehoek twee keer per week nieuw woningaanbod van de corporaties. Op die manier moet het verhuurproces sneller gaan.
De Woonmensen/SJA
Bij het bepalen van de kwaliteit is de marktpositie van de woning van belang. Het huurprijsbeleid is gericht op een optimale huurharmonisatie en op differentiatie. De streefhuur per complex kan variëren met als basis de maximaal redelijke huur volgens de woningwaarderingssystematiek. Voor de meeste woningen is de streefhuur op een niveau van 80% van de maximaal redelijke huur vastgesteld. Het percentage voor zeer gewilde, kwalitatief goede woningen zal hoger liggen, voor kwalitatief minder goede woningen ligt het percentage juist lager. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële bereikbaarheid van voldoende woningen voor de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot € 34.085) en met bijzondere aandachtsgroepen. Bij mutatie wordt de huur van de woningen in één keer opgetrokken naar de streefhuur. Bij huurders die met een inkomen vanaf € 33.614 in een sociale huurwoning wonen, zal de Woonmensen vanaf 2013 naast de standaard huurverhoging een inkomensafhankelijke verhoging doorvoeren.
23
Jaarverslag 2012
Huurverhoging De overheid bepaalt de maximale huurverhoging per woning of woonruimte. Voor 2012 is de gemiddelde huurverhoging vastgesteld op 2,3% (2011: 1,3%). De huren zijn daarom op 1 juli 2012 met dit percentage verhoogd. Er zijn een aantal uitzonderingen. Gemiddelde huur Eind 2012 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs van de woningvoorraad € 488 (2011: € 462). De gemiddelde subsidiabele huurprijs bedroeg € 499 (2011: € 473). Verdeling woningbezit De verdeling van het woningbezit naar subsidiabele huurprijs is te zien in onderstaande tabel. De bijzondere woonvormen en studentenkamers zijn buiten beschouwing gelaten. Eind 2012 valt 76% van de woningvoorraad binnen de betaalbare voorraad. Een onverminderd groot deel, 97% van het bezit, valt in de categorie met een huurprijs tot € 664,66 waarmee men in aanmerking kan komen voor Huurtoeslag.
Prijscategorie
Aantal woningen 2012
Aantal woningen 2011
Percentage 2012
Percentage 2011
Goedkoop tot en met € 366,37
552
615
10,6%
12,4%
Betaalbaar vanaf € 366,38 tot en met € 561,98
3386
3550
65,1%
71,6%
Duur vanaf € 561,99 tot en met € 664,66
1113
651
21,3%
13,1%
Vrije sector vanaf € 664,67
156
141
3,0%
2,9%
Totaal
5207
4957
100%
100%
De Woonmensen/SJA
24
Jaarverslag 2012
4.3 Huurachterstanden Het beleid van de Woonmensen is erop gericht huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Als achterstanden ontstaan, benadert de Woonmensen de betreffende huurders persoonlijk en zo snel mogelijk. Daarmee wordt voorkomen dat de huurschulden nog verder oplopen. Ook wordt het inkomsten- en renteverlies beperkt, net als de sociale problematiek. Vroeg erop af De Woonmensen is in 2010 een ‘Vroeg erop af-actie’ gestart om de huurachterstanden aan te pakken. Deze aanpak heeft zeker invloed gehad met een daling van de huurachterstand in absolute zin tot gevolg. Ondanks deze actie waren er echter nog altijd diverse financiële moeilijkheden waarmee huurders in dit crisisjaar te maken kregen. Door de veranderde economische situatie hebben huishoudens steeds meer moeite hun huur te betalen, bijvoorbeeld door werkloosheid en hogere energierekeningen. Hierdoor steeg het aantal huurders met een huurachterstand. Bij ‘Vroeg erop af’ bezoeken medewerkers van de afdeling huurincasso de huurder al in een vroeg stadium thuis, als hij een huurachterstand heeft. In 2012 waren dit 100 huisbezoeken en rond de 35 telefoongesprekken. Deze actie kan afglijden naar een nog grotere huurachterstand en (in het ergste geval) ontruiming helpen voorkomen. Na een huisbezoek kan een passende betalingsregeling worden geboden. In de meer complexere schuldhulpverleningstrajecten wordt samengewerkt met andere partijen, zoals de Stadsbank, MD Veluwe, Leger des Heils en het Vierde Huis. In deze gevallen zijn de betaaltermijnen wel langer en is er een langere periode van hogere huurachterstand. Uiteindelijk zijn in 2012 293 betalingsregelingen afgesloten en zijn 124 zaken aan de deurwaarder uit handen gegeven.
Huurincasso
Sociaal team Uit nadere analyse van de huurachterstanden blijkt dat een kleine groep huurders grote financiële problemen heeft. Is een huurachterstand ontstaan, dan blijkt het oplossen hiervan voor deze groep vrijwel onmogelijk. Eenmaal opgelopen achterstanden worden slechts met uitzonderlijk veel moeite en begeleiding weer ingelopen. Uit gesprekken met bewoners blijkt dat naast financiële problemen ook vaak sprake is van andere problemen zoals werkloosheid, relatie-, opvoedings- en verslavingsproblemen. Samen met andere partijen vormt de Woonmensen sociale teams die deze probleemgezinnen benaderen om een voorstel te doen voor een gezamenlijke aanpak en ondersteuning. Indien deze preventieve middelen geen effect blijken te hebben, is er de mogelijkheid van een laatste kans waarbij onder dwang maatregelen worden getroffen. Wanneer deze niet worden nagekomen, volgt ontruiming. Ontruimingen Het aantal ontruimingen in het boekjaar bedroeg twee. In 2011 waren dit er nog zes. In één geval hebben bewoners zelf de sleutels ingeleverd. Eén ontruiming was het gevolg van huurachterstand, de andere van burenoverlast. De Woonmensen wil huisuitzettingen uiteraard het liefst voorkomen. Als een uitzetting uiteindelijk toch onvermijdelijk is, werkt de Woonmensen samen met haar sociale netwerk om voor een adequate opvang te zorgen. Don Bosco De medewerkers huurincasso hebben in samenwerking met jongerencentrum Don Bosco een project opgestart om vooral jonge huurders tot 27 jaar te bezoeken. Jongeren worden gewezen op de subsidiemogelijkheden zoals huurtoeslag, zorgtoeslag en vrijstelling OZB (belasting). Dit om preventieve begeleiding te bieden om huurachterstanden te voorkomen. In 2012 zijn complexen in de Matenvelden bezocht en complexen aan de Pythagorasstraat, Agricolastraat en Fauststraat. Ook kunnen medewerkers helpen bij bijvoorbeeld schuldsanering.
2012
2011
aantal
bedrag
gemiddeld
aantal
bedrag
gemiddeld
Huurachterstand huidig
336
€ 244.274
€ 727
309
€ 266.236
€ 862
Huurachterstand vertrokken
136
€ 437.894
€ 3.219
121
€ 398.771
€ 3.296
De Woonmensen/SJA
25
Jaarverslag 2012
4.4 Woningvoorraad Woningbezit Onze woningvoorraad bestaat voor 45% uit flatwoningen (inclusief flats gelabeld voor senioren), 41% eengezinswoningen en 8% grondgebonden seniorenwoningen. Totaal 31-12 2012
Percentage 2012
Eengezinswoning met plat dak
415
8
Eengezinswoning met vlizo
894
17
Eengezinswoning met zolder
854
16
1191
23
Flat zonder lift
791
15
Fokuswoning
26
1
Kangoeroewoning
16
0
Maisonnette
73
1
Maisonnette met zolder
35
1
Multifunctionele woning
46
1
Seniorenwoning gestapeld
372
7
Seniorenwoning laagbouw
425
8
69
1
5207
100
23
2
Bijzondere woonvorm
347
30
Twee verzorgingshuizen (plaatsen)
126
11
Standplaatsen
44
4
Woonwagens
11
1
459
40
Erfpacht grond
81
7
Overige verhuureenheden
97
6
Totaal overige verhuurvormen
1188
100
Totaal
6395
Woningtype
Flat met lift
Zorgwoning Totaal woningen Kamers
Parkeervoorzieningen
De Woonmensen/SJA
26
Jaarverslag 2012
Mutaties verhuurvoorraad De mutaties naar woningtype in de totale voorraad in 2012 zijn terug te vinden in de volgende tabel.
In exploitatie
Uit exploitatie
Totaal
Eengezinswoning met plat dak
0
1
-1
Eengezinswoning met vlizo
8
0
8
60
12
48
169
6
163
Flat zonder lift
12
0
12
Fokuswoning
1
0
1
Kamer
0
9
-9
Multifunctionele woning
12
0
12
Seniorenwoning gestapeld
20
0
20
0
13
-13
171
0
171
0
73
-73
197
0
197
17
7
10
Overig
5
0
5
Totaal
672
121
551
Woningen
Eengezinswoning met zolder Flat met lift
Zorgwoning Bijzondere woonvormen Bijzondere woonvormen (eenheden) Verzorgingshuisplaatsen Parkeervoorzieningen Garage Overige verhuureenheden Bedrijfsruimte
In exploitatie In 2012 zijn door nieuwbouw en omlabeling 282 huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Daarnaast zijn door nieuwbouw en omlabeling 17 bedrijfsruimten, 5 overige eenheden, 171 bijzondere woonvormen (eenheden) en 197 parkeereenheden toegevoegd. Uit exploitatie Door verkoop zijn 16 huurwoningen en 9 kamers aan de verhuurvoorraad onttrokken. Door sloop zijn 7 bedrijfsruimtes aan de voorraad onttrokken. Daarnaast zijn 73 verzorgingshuisplaatsen en 16 eenheden door omlabeling uit exploitatie genomen.
De Woonmensen/SJA
Verkoop De Woonmensen heeft enkele complexen en eenheden gelabeld om verkocht te worden. Een gedeelte hiervan is met een kortingsconstructie (Koopgarant) verkocht. In het verleden werd nog gewerkt met constructies als ‘Betaalbaar Kopen’ en ‘Koophuur’. Deze zijn niet meer van toepassing, maar deze woningen moeten bij verkoop wel door de Woonmensen worden teruggekocht. Daarnaast is een aantal woningen vrij verkocht zonder verplichtingen.
27
Jaarverslag 2012
Kwaliteit woningvoorraad (naar kwaliteitspunten) Ultimo 2012
Ultimo 2011
Ultimo 2010
Ultimo 2009
Ultimo 2008
Ultimo 2007
Ultimo 2006
n.v.t.
93
110
118
78
18
1-25
0
0
0
0
0
0
0
26-50
0
0
0
0
0
5
5
51-75
64
78
80
80
80
92
92
76-100
273
365
367
374
371
375
375
101-125
738
577
597
606
587
630
637
126-150
1.086
1.528
1.671
1.639
1.707
1.665
1.719
151-175
1.829
1.873
1.681
1.750
1.751
1.679
1.697
176-200
817
356
357
308
304
320
303
201-225
137
70
69
69
69
69
67
>226
1
0
0
0
0
0
0
n.n.b.
169 4.957
4.940
4.904
4.887
4.835
4.895
Punten
Totaal
5.207
4.5 Verhuur
Weigeringsgraad De vrijgekomen woningen werden in 2012 gemiddeld 1,2 keer aangeboden (744 verhuringen en 131 weigeringen). Dit betekent een weigeringsgraad van 0,2 (2011: 0,4).
Mutatiegraad en nieuwe verhuringen In 2012 zijn in totaal 530 contracten opgezegd. Hiermee komt de mutatiegraad op 10,2% (2011: 8,7 %). Het betreft hier alleen woningen. In 2012 hebben totaal 744 nieuwe verhuringen plaatsgevonden. Het verschil wordt veroorzaakt door oplevering nieuwbouw, te verkopen woningen, leegstaande woningen vanuit verhuur, renovatie en tijdelijke verhuur.
Aantal verhuringen naar BBSH-prijsklasse
Aantal verhuringen 2012
Aantal verhuringen 2011
Goedkoop tot en met € 366,37
87
71
Betaalbaar vanaf € 366,38 tot en met € 561,98
180
149
Duur vanaf € 561,99 tot en met € 664,66
437
154
Vrije sector vanaf € 664,67
40
38
Totaal aantal verhuringen
744
412
De Woonmensen/SJA
28
Jaarverslag 2012
Marktpositie De marktpositie geeft een indicatie van de gewildheid van het woningbezit. Het wordt berekend door het aantal reacties te delen door het aantal ‘weigeringen’. Hoe hoger de marktpositie, des te beter. De woonmensen heeft over het jaar 2012 een gemiddelde marktpositie van 28. Daarmee hebben we een betere marktpositie dan onze collega’s in Apeldoorn (gemiddeld 20) en in de regio Stedendriehoek (gemiddeld 21). Met name de eengezinswoningen en maisonnettes ontvangen veel reacties en relatief weinig weigeringen.
4.6 Markt & doelgroepen
Leegstand De totale leegstand in 2012 was 39.760 dagen over 607 woningen. In 2011 was dit 27.450 dagen over 342 woningen. Deze grote toename komt met name door het opleveren van een aantal nieuwbouwcomplexen (11.527 dagen). De frictieleegstand, leegstand verhuur (6.069 dagen) over het aantal verhuringen (634) is ten opzichte van 2011 gedaald naar gemiddeld 9,57 dagen (2011: 13,6 dagen).
Inkomensgroepen Vanaf 1 januari 2012 ligt de wettelijke inkomensgrens voor het verhuren van een sociale huurwoning op maximaal € 34.085. In 2012 kunnen 715 verhuringen als sociale verhuring worden aangemerkt, waarvan bij 645 verhuringen de inkomenstoets van toepassing was. Daarvan zijn er 29 aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.085 toegewezen. Van alle sociale verhuringen, die van toepassing waren voor de inkomenstoets, is 95% toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.085.
Verhuringen naar inkomenscategorie en huurprijsklasse
Actief woningzoekenden In het jaar 2012 hebben 4.002 woningzoekenden tenminste éénmaal gereageerd op een woning in Apeldoorn (via Woonkeus Stedendriehoek). Zij hadden een gemiddelde slaagkans van 23%. De slaagkans van 65-plussers was met 66% duidelijk beter dan woningzoekenden uit andere leeftijdscategorieën. Woningzoekenden in de leeftijd van 18 tot 23 jaar hadden de kleinste kans om een woning te vinden, hun slaagkans was 15%.
Inkomenscategorie t/m € 34.085
€ 34.086 t/m € 43.000
boven € 43.001
36
0
0
51
87
€ 366,38 t/m € 561,98
121
1
2
56
180
€ 561,99 t/m € 664,66
387
14
7
29
437
Totaal sociale huur
544
15
9
136
704
77,3%
2,1%
1,3%
5
10
18
7
549
25
27
143
73,8%
3,4%
3,6%
Huurprijscategorie t/m € 366,37
% op totaal sociale huur > € 664,67 Totaal incl. vrije sector % op totaal (incl. vrije sector)
De Woonmensen/SJA
onbekend
19,3%
19,2%
Totaal
100% 39 744 100%
29
Jaarverslag 2012
Bijzondere doelgroepen Met de gemeente is een aantal afspraken gemaakt waarin de gezamenlijke Apeldoornse woningcorporaties zich bereid verklaard hebben om op jaarbasis samen een aantal woningen te reserveren voor maatschappelijke opvang, inclusief nieuwbouw. Per maand moet door de Woonmensen onder andere 1 opstapwoning geleverd worden (woning voor maatschappelijke opvang). Voor Hera (vrouwenopvang) moeten met de andere corporaties gezamenlijk maximaal 15 woningen per jaar geleverd worden, waarvan in 2010 is afgesproken dat de helft via de opstapconstructie wordt toegewezen. In 2012 zijn twee projecten voor bijzondere doelgroepen opgeleverd voor Stichting de Passerel en Woonmensen/KWZA. Het gaat om wooneenheden en dagbestedingen voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze woningen worden niet rechtstreeks aan de cliënten verhuurd, maar via een huurcontract met de stichtingen. In 2012 heeft de Woonmensen/SJA 56 verhuringen aan bijzondere doelgroepen verricht. Per doelgroep is het volgende aantal woningen verhuurd in 2012: • 15 woningen voor statushouders; • 3 woningen voor vrouwenopvang Hera; • 8 opstapwoningen (Iriszorg); • 12 omklapwoningen; • 5 woningen voor overige bijzondere doelgroepen, verstandelijk beperkten (t.b.v. stichting de Passerel, stichting Philadelphia Zorg, Plurijn en ‘s Heerenloo); • woningen voor short stay vroegtijdige schoolverlaters (Wonen met Kansen); • 8 woningen voor overige bijzondere bemiddeling; • 3 Fokuswoningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners De Woonmensen verhuurt een groot aantal woningen en complexen aan instellingen, ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Onderstaand het overzicht van het totaal aantal lopende huurcontracten per instelling (per 31-12-2012). Hierbij is het contract afgesloten met de instelling zelf, niet met de bewoner. • de Passerel (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (67 contracten, inclusief 16 woningen aan de Wilhelm Tellstraat); • Stichting Philadelphia Zorg (huisvesting van
De Woonmensen/SJA
• • • • • • • •
verstandelijk gehandicapten) (89 contracten, inclusief Houttuinen, Boomgaard en Stationsdwarsstraat); Leger des Heils (huisvesting van alcoholverslaafden) (6 contracten); Iriszorg (huisvesting van mensen die woonbegeleiding nodig hebben) (14 contracten); HERA (“Blijf van mijn lijf”) (6 contracten); RIWIS (woonbegeleiding voor mensen met een psychiatrische beperking) (11 contracten); stichting Pluryn (6 contracten); de Woonmensen/KWZA (verzorgingshuisplaatsen in De Symfonie) (16 woningen); J.P. van den Bent Stichting (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke handicap) (9 contracten); ’s Heerenloo (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking) (2 contracten).
Woonruimteverdeling Vanaf 1 januari 2012 kunnen woningzoekenden reageren op loting-woningen. Een nieuw initiatief van de woningcorporaties in de Stedendriehoek om spoedzoekers sneller aan een woning te helpen. Uitgangspunt is om minimaal 10% van het aanbod via loting aan te bieden. In 2012 heeft de Woonmensen 8,6% van de woningen via loting aangeboden. SEV-experiment In 2011 is de Woonmensen gestart met het SEV-experiment Verlengde verhuisketens. De Woonmensen heeft hiervoor vier verhuizingen gerealiseerd in 2012. >> Meer over dit experiment op pagina 31 Herstructurering Op korte termijn vindt in twee gebieden herstructurering plaats. De woningen worden gesloopt en vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd. Het betreft in totaal 82 woningen in de wijk Orden waarvan alle bewoners inmiddels zijn voorzien van nieuwe woonruimte. Daarnaast 43 woningen in de wijk Sluisoord. Eind 2012 moeten hiervan nog drie huishoudens worden voorzien van nieuwe woonruimte.
30
Jaarverslag 2012
Het succes van het SEV-experiment
In 2011 begonnen de Apeldoornse corporaties en de gemeente Apeldoorn met het project ‘kleiner wonen’ (verlengde verhuisketens). Hierbij werden senioren in grote eengezinswoningen op weg geholpen naar een kleinere, meer passende woning. Het leverde tientallen verhuisbewegingen op. Mevrouw Hospers had maar liefst 50 jaar gewoond aan de Rembrandtlaan totdat haar zoon haar wees op een seniorenwoning in de Josine Reulingstraat. “Hij vertelde me: ‘ma, je moet makkelijker gaan wonen, nu kan het nog’. De honderd euro huurkorting trok me over de streep. Ik woon nu heerlijk met alles gelijkvloers.” Familie Sahin woonde zo’n zeven jaar in een appartement aan de Uraniumweg. Totdat mevrouw Hospers de eengezinswoning aan de Rembrandtlaan verliet. “We vinden vooral de tuin hier erg prettig. En ik hoef niet meer al die trappen op met mijn boodschappen”, aldus mevrouw Sahin. Met de verhuizing van de familie Sahin kwam er aan de Uraniumweg op vier hoog een startersappartement vrij. Zo leverde de beslissing van mevrouw Hospers dus drie verhuisbewegingen op en kon iedereen wooncarrière maken.
De Woonmensen/SJA
31
Jaarverslag 2012
4.7 Huurderscommunicatie Via verschillende kanalen communiceert de Woonmensen met huurders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld via de website, Twitter, Facebook persberichten in de media en diverse publicaties. Veel communicatie met huurders gaat via persoonlijke contacten (op kantoor, op huisbezoek, in de wijk, of in onze +Punten), telefonisch, via brieven, e-mail, informatiebijeenkomsten en brochures. Ook de website speelt een belangrijke rol. Er zijn in 2012 zo’n 100 nieuwsberichten geplaatst over uiteenlopende onderwerpen. Ongeveer 40 keer verscheen de organisatie in de krant. Veelal positieve berichten. Er zijn een handvol radiointerviews gegeven bij RTV Apeldoorn en er is vrij veel redactionele aandacht geweest in wijkkrantjes. Het huurders- en relatieblad Woonmensen Magazine verscheen twee keer en er zijn drie digitale nieuwsbrieven verstuurd. De rol van sociale media groeit. Het aantal volgers op Twitter lag eind 2012 op 980 (eind 2011: 560). Het is overigens niet bekend hoeveel procent daarvan huurder is. De Woonmensen had eind 2012 zo’n 120 Facebook-vrienden.
De Woonmensen/SJA
32
Jaarverslag 2012
4.8 Tevreden huurders De Woonmensen hecht veel waarde aan de kwaliteit van dienstverlening. Op vaste momenten worden huurders om feedback gevraagd. In 2012 is dit wederom gedaan met behulp van schriftelijke enquêtes. In onderstaande tabel is het gemiddelde eindoordeel weergegeven van nieuwe huurders, vertrokken huurders en huurders die een reparatieverzoek hebben ingediend.
rapportcijfers
‘12
‘11
‘10
‘09
nieuwe huurders
7,9
8,0
7,9
7,8
vertrokken huurders
8,0
7,9
7,9
7,8
reparatieverzoeken
8,3
8,1
8,2
8,1
gemiddeld
8,1
8,0
8,0
7,9
In bovenstaande cijfers van 2012 is de waardering van ruim 700 huurders meegenomen in het eindoordeel. Gemiddeld genomen is de waardering ten opzichte van voorgaande jaren iets gestegen. Deze stijging komt vooral door een gestegen waardering van de afhandeling van reparatieverzoeken. Ruim 82% van de respondenten gaf een rapportcijfer 8 of hoger op dit onderdeel van onze dienstverlening. Van de nieuwe huurders gaf 70% een 8 of hoger en bij de vertrokken huurders gold dit voor 73% van de respondenten.
4.9 Klachten
Naam
Functie
Mw. M.L.J. Wekking
voorzitter
Aftredend in 2017
Dhr. M.J.G.W.M. Koppelmans
secretaris
2013
Dhr. B. Heemsbergen
lid
2014
Dhr. W.C.I. Vonk
lid
2015
Dhr. J.H. Kret*
lid
2016
In het verslagjaar is de heer Heemsbergen per 25 september afgetreden. Met zijn aftreden voldoet de commissie nog aan het in het reglement bepaalde aantal leden. De commissie is van mening dat 4 leden voldoende is voor een zorgvuldige behandeling van de klachten en heeft daarom besloten geen nieuw lid te werven. In het verslagjaar was mevrouw Wekking aftredend. Zij heeft met verlenging van haar lidmaatschap ingestemd. Derhalve is mevrouw Wekking aftredend in 2017. Vergaderingen In 2012 kwam de klachtenadviescommissie viermaal in vergadering bijeen. In het verslagjaar zijn tien nieuwe klachten ontvangen. Acht klachten zijn ongegrond verklaard. De overige twee klachten zijn gegrond verklaard. De klachtenadviescommissie heeft inzake deze twee klachten advies aan de Woonmensen uitgebracht. De feitelijke afhandeling van de klachten is veelal in handen van de organisatie gesteld. De commissie heeft de klagers over het verloop op de hoogte gehouden.
Huurders die niet tevreden zijn over de Woonmensen kunnen op verschillende manieren met hun klacht bij de Woonmensen terecht. Leidt dit niet tot de gewenste oplossing, dan kan de klachtenadviescommissie ingeschakeld worden. Het functioneren van de commissie is geregeld in een afzonderlijk reglement dat door het bestuur van de corporatie is vastgesteld. De voorzitter neemt een onafhankelijke positie in ten opzichte van de corporatie. Klachtenadviescommissie Overeenkomstig het BBSH zijn de huurders in de gelegenheid om klachten in te dienen met betrekking tot de dienstverlening door de corporatie. De klachtenadviescommissie bestond eind 2012 uit de volgende personen:
De Woonmensen/SJA
33
5. Wij onderhouden onderhoudsbeleid | prestaties | dagelijks onderhoud | mutatieonderhoud | planmatig onderhoud en investeringen
Jaarverslag 2012
5.1 Onderhoudsbeleid
5.2 Prestaties
Het bezit van de Woonmensen staat er goed bij. In 2012 is het onderhoudsniveau ten opzichte van de afgelopen jaren niet gewijzigd. Het (voorspelbaar) planmatig onderhoud is volgens de algemeen geldende normen uitgevoerd. Mutatieonderhoud vindt plaats zodra een woning opnieuw verhuurd gaat worden. Daarbij zijn ook dit jaar woningen die sterk gedateerd zijn, tijdens mutatie aangepakt. Vragen en klachten zijn door een klein team vakmensen gericht aangepakt, soms ondersteund door onderhoudsbedrijven. Uit enquêtes blijkt dat het afhandelen ervan in het algemeen naar tevredenheid is opgelost. In het verslagjaar is tijdens het grootonderhoud een fors aantal energetische maatregelen uitgevoerd aan de eengezinswoningen in met name de Talmastraat en de Colijnstraat.
Aan onderhoud en investeringen in de vastgoedvoorraad is ca. € 12,8 miljoen besteed. Ca. € 5,7 miljoen is besteed aan dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Aan investeringen is in 2012 ca. € 7,1 miljoen besteed. Te denken valt aan investeringen in onder meer energetische maatregelen, opplussen van woningen maar ook het vervangen van keukens, badkamers en sanitair. Alle genoemde bedragen zijn inclusief btw.
Onderhoud doorgelicht In de loop van 2012 werd duidelijk dat de corporatiesector en de Woonmensen er financieel niet goed voorstaan. Dit was een extra stimulans om na te denken over de vraag of het beheer en onderhoud van de vastgoedvoorraad nog efficiënter en effectiever kon worden uitgevoerd. Het onderhoudsbeleid zal in 2013 geheel herijkt worden. Daarbij zal allereerst helder worden gemaakt wat de gewenste basis onderhoudskwaliteit van de woningvoorraad moet zijn en blijven. Van daaruit zullen alle onderhoudsprogramma’s worden doorgelicht. Ook zal worden nagegaan of meerjarige raamovereenkomsten met marktpartijen lagere kosten zullen opleveren. Dit alles zal in de loop van 2013 moeten leiden tot een nieuw evenwicht tussen gewenst onderhoud enerzijds en de financiële mogelijkheden van de Woonmensen anderzijds.
Energetische maatregelen Om ook te kunnen blijven voldoen aan de financiële verplichtingen, is het beleid van de Woonmensen ten aanzien van energetische maatregelen voorlopig aangepast. De doelstelling om tenminste 75% van het bezit in 2020 te voorzien van een label C of hoger is onderwerp van discussie geworden. Of een en ander haalbaar is, hangt af van de financieringsmogelijkheden van de Woonmensen. In 2013 zal ook dit onderwerp bij de beleidsdiscussie worden betrokken.
Begroting 2013 Bij het opstellen van de begroting 2013 en de meerjarenbegroting (2013- 2017) heeft een eerste budgetaanpassing plaatsgevonden waarbij met oog voor kwaliteitsbehoud de frequentie van grootonderhoud op onderdelen is verlaagd.
Strak financieel beheer In 2012 is ook een begin gemaakt met een strakker financieel beheer van de onderhoudsbudgetten. Extra benodigde middelen moeten niet achteraf zichtbaar zijn, maar vooraf bespreekbaar worden. De introductie van een nieuw automatiseringssysteem in 2013 is hier een belangrijk hulpmiddel bij. Dit is het doel voor 2013. Handhaven van de onderhoudskwaliteit binnen een taakstellend budget.
De Woonmensen/SJA
35
Jaarverslag 2012
Hieronder is voor de verschillende vormen van onderhoud en investeringen in de vastgoedvoorraad kort toegelicht wat in 2012 zoal is uitgevoerd. Aandacht wordt achtereenvolgens besteed aan dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud en investeringen.
5.3 Dagelijks onderhoud Voor alle complexen is een bedrag opgenomen voor dagelijks onderhoud. Totaal is in 2012 ruim € 1,7 miljoen besteed. De werkzaamheden omvatten het behandelen van vragen/reparatieverzoeken en afhandelen van onderhoudsklachten. Voorts valt onder dagelijks onderhoud het keuren van liften, contractonderhoud (zoals cv-ketels), schoonspuiten van standleidingen e.d. In een aantal complexen vielen de werkzaamheden hoger uit dan geraamd. Enkele voorbeelden zijn: • houtrot van een vloer in de Eemstraat; • meer daklekkages en rioleringsproblemen in woningen aan de Venkel/Tormentil/Kruizemunt; • meer storingen in elektra en rioolverstoppingen in de Gentiaanflats dan verwacht. Daartegenover staat dat in een aantal complexen (flats Pythagorasstraat, eengezinswoningen Bronsgietersdonk e.o. alsmede flats Houttuinen) aanmerkelijk minder vragen en reparatieverzoeken binnenkwamen dan geraamd.
5.4 Mutatieonderhoud In 2012 was er sprake van 530 huuropzeggingen. Een mutatiegraad waar qua budgettering rekening mee gehouden was. Zodra een woning leegkomt, wordt het zogenoemde mutatieonderhoud uitgevoerd. In 2012 is ca. € 859.000 aan mutatieonderhoud uitgevoerd. Soms is bij mutatie ook grootonderhoud uitgevoerd. Met name in gevallen waarbij de vorige bewoner niet mee wilde doen aan onderhoudswerkzaamheden in de woning. Dit betrof o.a. een aantal woningen in het Rivierenkwartier en Sluisoord.
5.5 Planmatig onderhoud en investeringen In 2012 werd een aantal geplande werkzaamheden doorgeschoven naar het volgende jaar. Het betreft met name voegwerk aan woningen aan de Venkelstraat e.o. maar ook woningen aan de Gentiaanstraat/Dotterbloem. Dit geldt ook voor het vervangen van dakgoten (Ratelaar/ Akkerwinde/Zonnedauw) en het vervangen van keukens en cv (Cort van der Lindenstraat/Johan van Oldebarneveltstraat). Het merendeel van het budget voor planmatig onderhoud/investeringen is besteed aan schilderwerk, dakonderhoud (incl. goten) en (binnen)onderhoud. Onderstaand schema geeft een overzicht van de werkzaamheden die in 2012 zijn afgerond. 113 eengezinswoningen Staatsliedenkwartier vervanging badkamer, keuken, toilet en energetische maatregelen kosten: € 5.533.000 360 flatwoningen Anklaar vervanging dakbedekking kosten: € 1.025.000 63 flatwoningen Staatsliedenkwartier vervanging badkamer, toilet en cv-ketel kosten: € 202.000 56 eengezinswoningen, 169 HAT-woningen Matengaarden schilderwerk kosten: € 387.000 40 HAT-woningen Centrum vervanging badkamer kosten: € 163.000 58 flatwoningen Zuid vervanging keuken kosten: € 124.000
Kristal De Woonmensen/SJA
36
6. Wij bouwen nieuwbouw | grondaankopen
Jaarverslag 2012
6.1 Nieuwbouw Gelet op de beperkte investeringsmogelijkheden zijn in 2012 nagenoeg alle vastgoedprojecten stilgezet. Einde tweede kwartaal werd steeds duidelijker dat het merendeel van de projectvoornemens niet eerder dan na 2016 opgepakt kunnen worden. Projecten die onomkeerbaar waren of nagenoeg waren afgerond, zijn onverkort doorgezet. De projecten Kristal, De Groene Hoven en de Melodie zijn opgeleverd. De projecten Boog en Cluster en Orden zullen in 2013 worden afgerond. Wellicht dat ook het woon-zorgproject aan de Aalscholverweg in 2013 tot afronding komt. In 2013 zal ook worden bezien of en zo ja wanneer het woon-zorgcomplex Sainte Marie wordt herontwikkeld. Kanaalzone Dit betekent ook dat de gebiedsontwikkeling van de Kanaalzone voorlopig een pas op de plaats maakt. Een project dat samen met corporatie Ons Huis, de gemeente Apeldoorn en de Provincie Gelderland is opgepakt. Partijen onderzoeken aan de hand van diverse scenario’s de mogelijke alternatieven. Temeer omdat een groot deel van de geplande woningen verkocht zouden worden. In de huidige tijd is dat niet haalbaar. Bestuurlijk is afgesproken om in het tweede kwartaal van 2013 een geactualiseerd plan van aanpak vast te stellen.
De Woonmensen/SJA
Kristal Het multifunctionele complex in de nieuwe wijk Zuidbroek is samen met de gemeente Apeldoorn tot stand gekomen. Naast de voor rekening van de Woonmensen ontwikkelde functies heeft de gemeente in het complex enkele scholen, een zwembad en sportzaal gerealiseerd. Het programma van de Woonmensen ziet er als volgt uit: • • • • • • • •
100 sociale huurappartementen waar ook zorg geleverd kan worden 54 wooneenheden voor intramurale zorg eerstelijnscentrum restaurant dagbesteding gemeenschappelijke hal commerciële/maatschappelijke ruimte waar wellicht een supermarkt gaat komen 73 parkeerplaatsen in parkeergarage
Alle ruimten zijn verhuurd behalve het eerstelijnscentrum en de commerciële-/ maatschappelijke ruimte. Van de parkeerplaatsen zijn er 50 verhuurd. Alles wordt er aan gedaan om ook de overige ruimten in 2013 verhuurd te hebben. Het project Kristal omvat een investering voor de Woonmensen van € 34,5 miljoen.
38
Jaarverslag 2012
De Groene Hoven Het programma van de Woonmensen ziet er als volgt uit: • 85 appartementen waar ook zorg geleverd kan worden • 45 wooneenheden voor intramurale zorg • kinderdagverblijf • eerstelijnscentrum • multifunctioneel centrum met o.a. restaurant, keuken, speelbox en stiltecentrum • 140 parkeerplaatsen in parkeergarage Bij De Groene Hoven, gebiedsontwikkeling bij de Koninginnelaan, is een aantal functies vergelijkbaar met het Kristal tot ontwikkeling gebracht. Het gebied bestaat uit meerdere deelprojecten. Begin 2011 werden met Kastanje (16 huurappartementen) en Plataan (6 koopwoningen) de eerste woningen van De Groene Hoven opgeleverd. De 16 huurwoningen werden vrij eenvoudig verhuurd. Plataan is in 2012 verkocht aan een commerciële belegger. In 2012 zijn deelprojecten Eik en Vlier opgeleverd. Eik bestaat uit 58 huurappartementen, een parkeergarage en ruimte voor een medisch cluster (eerstelijnszorg). Vlier heeft 11 huurappartementen, kleinschalig wonen en voorzieningen. Alle ruimtes zijn in 2012 verhuurd op het medisch cluster na. In de eerste helft van 2013 zijn met huisartsen overeenkomsten gesloten. Het hart van De Groene Hoven is het multifunctioneel centrum (mfc), waarvan de bouw in 2011 startte. Het huidige wijkcentrum krijgt hier een plek en er komt een ontmoetingsruimte met horeca en een speelbox. Het mfc is na de zomer van 2012 in gebruik genomen. Het restaurant van het mfc was in 2012 nog niet verhuurd. In de eerste helft van 2013 is met een partij een overeenkomst gesloten. Deelprojecten Esdoorn, Linde en Berk moeten De Groene Hoven compleet maken, maar worden voorlopig op de lange baan geschoven. Het betreft gebieden waar oorspronkelijk koopwoningen tot ontwikkeling zouden worden gebracht. In 2013 zal worden bezien of en zo ja wat met deze deelgebieden zou kunnen gebeuren. Het project De Groene Hoven omvat een investering voor de Woonmensen van € 34,3 miljoen.
De Woonmensen/SJA
39
Jaarverslag 2012
De Melodie De Melodie is een herontwikkeling/ nieuwbouwproject aan de Ravenweg e.o. Het bouwprogramma omvat 92 sociale huurwoningen en 5 koopwoningen gedifferentieerd naar: • 65 eengezinswoningen • 8 eindwoningen met tuin • 12 appartementen • 12 multifunctionele woningen Alle huurwoningen zijn verhuurd. Drie woningen zijn nog te koop. De totale investering bedroeg € 17,1 miljoen. Boog en Cluster Dit project wordt in het kader van Welgelegen Park vof ontwikkeld wordt. Het programma omvat 87 wooneenheden gedifferentieerd naar: • 4 penthouses • 23 stadswoningen • 44 appartementen • 16 maisonnettes De oplevering heeft deels plaatsgevonden eind 2012 en vindt voor het resterende deel plaats omstreeks het einde van het eerste kwartaal 2013. Circa 50% van de woningen is verkocht. Het niet verkochte deel zal in 2013 in de verhuur worden genomen. Het investeringsvolume is geraamd op ca. € 18,4 miljoen.
worden dat in 2013 de geplande bouw alsnog plaatsvindt. Het uiteindelijke investeringsvolume van ca. € 2,0 miljoen hangt mede af van het gemeentelijk standpunt.
6.2 Grondaankopen In 2012 zijn geen gronden actief aangekocht. Dat zal de komende jaren ook niet meer plaatsvinden. Wel was de Woonmensen verplicht om in de Kanaalzone gronden van de gemeente Apeldoorn af te nemen. Afspraken daarover zijn verankerd in de samenwerkingsovereenkomst. Het betreft vijf bouwpercelen met een totale grootte van ca. 5.600 m2. De overdracht in eigendom heeft eind december 2012 plaatsgevonden. Dat geldt ook voor drie kleine percelen (totale omvang 413 m2) in de omgeving van de Aalscholverweg die door De Goede Woning, om niet, aan de Woonmensen is overgedragen. Deze overdracht was een nog in te lossen afspraak uit de periode dat De Goede Woning uit het project Kanaalzone is getreden.
Orden Dit project bestaat uit de deelprojecten Caretex, Hobbemalaan, Jan Steenlaan en Paulus Potterlaan. Het bouwprogramma ziet er als volgt uit: • 43 eengezinswoningen • 16 multifunctionele woningen • 21 wooneenheden t.b.v. een zorginstelling. De planning is er op gericht dat de woningen in 2013 opgeleverd zijn. De wooneenheden worden medio 2014 opgeleverd. Het investeringsvolume is geraamd op ca. € 12,4 miljoen. Aalscholverweg In mei 2012 is met een deel van de bouw van dit woon-zorgcomplex voor zorginstelling de Passerel gestart. Voor de rest van het bouwproject moest nog een aannemingsovereenkomst worden gesloten. Met de aannemer kan pas tot overeenstemming worden gekomen als de gemeente Apeldoorn zowel bouwtechnisch als esthetisch de plannen onderschrijft. In de tweede helft van 2012 werd namelijk duidelijk dat het versoberde plan van eind 2011/begin 2012 niet op voorhand op goedkeuring van de gemeente kon rekenen. Verwacht mag
De Woonmensen/SJA
40
7. Wij werken in buurten werkgebied | buurtgerichte strategie | +Punten | wijkschouwen | sociale aanpak medewerkers & samenwerking in de buurt | woonfraude | overlast
Jaarverslag 2012
7.1 Werkgebied De Woonmensen heeft haar werkgebied vooral in Apeldoorn. Veertien buurten hebben speciale aandacht van de Woonmensen als het gaat om zorg, wonen en buurt. Die buurten worden focusbuurten genoemd en zijn in het kaartje met blauw aangeduid. Binnen de focusbuurten heeft de Woonmensen negen ‘eigen locaties’:
4
Kristal informatie, activiteiten & thuiszorgteam
5
+Punt Zuid informatie & thuiszorgteam
6
+Punt Sluisoord informatie, activiteiten & thuiszorgteam
1
de Woonmensen kantoorlocatie
7
+Punt Gentiaan activiteiten
2
Sainte Marie woon-zorgcentrum
8
+Punt Orden informatie, activiteiten
3
De Groene Hoven informatie, activiteiten & thuiszorgteam
9
+Punt Beekpark informatie, activiteiten
De Woonmensen/SJA
42
Jaarverslag 2012
7.2 Buurtgerichte strategie De Woonmensen kiest voor een buurtgerichte strategie, met leefbaarheid als centraal thema. De Woonmensen stelt zich hierbij op als initiator en katalysator. Samenwerking is van groot belang Dit vindt plaats met onder andere buurtbewoners, vrijwilligers, bewonerscommissies, wijkraden, collega-corporaties, gemeente, wijkteams, politie en zorg- en welzijnsinstellingen. Buurtbeleid In 2012 is een start gemaakt met focusteams. Het doel van deze teams is om met een organisatiebreed gedragen concreet actieplan te werken, waarbij verbeterpunten worden gerealiseerd in en rond onze complexen. In 2012 zijn buurtanalyses gemaakt. Mensen moeten zich immers ‘thuis ’voelen in hun buurt. Er wordt hierin onderscheid gemaakt in de fysieke kwaliteit, veiligheid en sociale kwaliteit. Bewoners zijn in hoge mate verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun leven. De Woonmensen wil daarvoor voorwaarden creëren of mensen een duwtje in de goede richting geven. Voor bewoners die daartoe niet meer in staat zijn, wil de Woonmensen zorg van hoogwaardige kwaliteit leveren of helpen organiseren met respect voor individuele wensen en leefstijl.
7.3 +Punten In 2012 zijn de +Punten verder verankerd als ontmoetingsplek en informatiepunt in de buurt. Deze laagdrempelige buurthuiskamers worden gedragen door buurtbewoners, die zelf de regie nemen om activiteiten te organiseren. Indien gewenst, met ondersteuning van de Woonmensen. In de +Punten zijn diverse succesvolle activiteiten georganiseerd zoals: • • •
• • •
Nieuwjaarsreceptie voor alle bewoners uit de buurt in Orden en Gentiaanstraat. Doedag in Orden, aanleg kruidentuin bij +Punt Orden. Handen-uit-de-mouwen-dag in Zevenhuizen. Tijdens deze dag hebben bewoners met elkaar de buurt schoon gemaakt. Als afsluiting is een barbecueplaats gemaakt naast het +Punt. Hollandse middag in +Punt Beekpark voor 60+’ers en voor mensen met een beperking. Taalles en naaicursus in +Punt Gentiaan. Volksdansgroep Marnix in +Punt Gentiaan.
De Woonmensen/SJA
• •
Inburgeringscursus in +Punt Gentiaan. Lunchactiviteit in Orden. Bewoners met een laag inkomen kunnen tegen een gereduceerd tarief een lunch krijgen. Gemiddeld maakten zo’n 20 bewoners gebruik van deze faciliteit.
Activiteiten rondom Kristal en De Groene Hoven In maart 2012 is in de nieuwbouwwijk Zuidbroek het Kristal opgeleverd. Het Kristal is een multifunctioneel centrum waar jong en oud samenkomen. Doordat verschillende participanten gebruikmaken van het Kristal, ontstaat er een diversiteit aan ideeën en activiteiten, zowel georganiseerd door de participanten als door buurtbewoners. Verschillende successen in het Kristal zijn: • Nieuwjaarsborrel met participanten & bewoners, samenwerkingsplannen zijn tot stand gekomen. • Twee keer in de week koffie drinken met de buurt (40 personen). • Twee keer in de maand eten de bewoners van het Kristal gezamenlijk in het restaurant (35 personen). • Een wekelijkse bibliotheek met gratis boekuitleen. • Diverse activiteiten, van het Kristalkoor tot klaverjassen. • Burendag met ruim 200 buurtbewoners. • Kinderboekenweek en kleedjesmarkt. • Kerstmarkt en lichtjestocht door de buurt, met ruim 600 buurtbewoners. • Elke vrijdagavond sporten met de jongeren uit de buurt (30 kinderen). • ‘Houd het Kristal netjes’, enkele bewoners ruimen elke week in en om het Kristal op. • Porsche-tour voor alle kinderen met een beperking. • Lampionnen versieren met de kinderen uit de buurt (120 kinderen). Dit alles wordt georganiseerd door ruim 50 vrijwilligers in en om het Kristal, met medewerking van de participanten. Begin september is in de wijk Kerschoten De Groene Hoven opgeleverd. Hier werkt de Woonmensen samen met Accres, Wisselwerk en gemeente Apeldoorn. De Woonmensen is verantwoordelijk voor: • Het stiltecentrum, verhuurd aan de Hubertuskerk. • Klussenruimte, gerund door vrijwilligers. • Speelbox. • Restaurant.
43
Jaarverslag 2012
7.4 Wijkschouwen De wijkschouwen vormen een belangrijk middel om per buurt de betrokkenheid van buurtbewoners te combineren met gerichte verbeteracties. In 2012 zijn negen wijkschouwen uitgevoerd. Dit waren actieve wijkschouwen waarbij deelnemers met een vuilprikker en vuilniszak al lopende zwerfvuil hebben meegenomen. Ook buurtkinderen zijn hierbij betrokken. Na het actieve gedeelte was er bij de Buurt+Bus gelegenheid om geconstateerde punten door te nemen.
7.5 Sociale aanpak De bewonersactiviteiten van de Woonmensen zijn gericht op ontmoeting en vragen een actieve rol van bewoners in hun buurt en wijk. Op deze manier leren bewoners elkaar beter kennen en spreken elkaar makkelijker aan, daar waar gewenst. Hieronder een aantal activiteiten, dat de Woonmensen ondersteund heeft of het initiatief toe heeft genomen.
Vakantie voor minima De Woonmensen regelde ook in 2012 vakanties voor huurders die zich dit financieel niet kunnen veroorloven. Hiervoor werd samenwerking gezocht met de Zeeuwse corporatie Zeeuwland uit Zierikzee. Tegelijkertijd kwamen gezinnen uit Zeeland vakantie vieren in wisselwoningen van de Woonmensen in Apeldoorn. Materialendepot Voor bewoners is een materialendepot ingericht. Deze goederen, zoals statafels en feesttenten, kunnen ingezet worden voor buurtactiviteiten. Het beheer van deze ruimte ligt bij een vrijwilliger. Door dit systeem organiseren bewoners net iets makkelijker activiteiten en de Woonmensen treedt niet meer op als (financieel) sponsor. Staatsliedenbuurt In dit cluster van eengezinswoningen is in 2012 grootonderhoud gepleegd. Hierdoor is een bewonersgroep geactiveerd. 40 mensen hebben, met ondersteuning van de Woonmensen, schuttingen vervangen om het aanzicht in de buurt te verbeteren.
Gentiaanbuurt De Gentiaanbuurt is de laatste jaren door inspanningen van diverse bewoners en instanties veranderd in een buurt waar bewoners graag wonen. Vanuit de flatraden, die tijdens het grootonderhoud actief waren, zijn in diverse flats groepjes ontstaan die activiteiten organiseren. Hieronder volgt een opsomming van activiteiten die georganiseerd zijn.
Matenvelden in de Matenvelden is samen met bewoners een omgevingsplan gemaakt. Het centrale pleintje heeft een facelift gekregen en is ingericht als ‘dorpsplein’. Bewoners hebben dit ontwerp gemaakt en onderhouden vanaf de oplevering van het groen. In 2012 zijn diverse activiteiten op het pleintje georganiseerd door de bewonersgroep.
•
Burendag In het kader van de landelijke Burendag zijn in het weekend van 11 en 12 september diverse activiteiten georganiseerd. Ook aan de Koninginnelaan en Damhertstraat bruiste het van de activiteiten, georganiseerd door buurtbewoners.
•
•
•
Door een groep vrijwilligers en bewoners is een buurtontmoetingsplek met barbecue geopend. Afgelopen zomer is deze barbecueplek uitgebreid gebruikt door de bewoners. Tijdens twee bewonersavonden met als thema ‘het gevoel van onveiligheid in de buurt’, georganiseerd voor de Gentiaanflat en de flat ’t Sluisje, zijn ongeveer 180 bewoners geweest. Met de politie, gemeente, wijkraad en de bewoners is buurtpreventie opgericht. Verder is de wijkagent afwisselend spreekuren gaan houden in de drie flats. In ‘t Sluisje zijn tijdens de schoolvakanties in de ontmoetingsruimte diverse activiteiten georganiseerd voor kinderen en door ouders en vrijwilligers. Bewoners hebben ook dit jaar in juni het grote jaarlijkse GentiaanZomer Event georganiseerd.
De Woonmensen/SJA
NL Doet Op drie plaatsen zijn activiteiten georganiseerd in het kader van NL Doet. De wijkraad Welgelegen, bewoners en oudercomité Welgelegen, hebben, met ondersteuning van de Woonmensen, in het kantoor van de Woonmensen een lunch voor de buurt gereorganiseerd met producten die door de plaatselijke middenstand beschikbaar werden gesteld. In Gentiaanstraat is een schoonmaakdag georganiseerd waar de diverse bewonersgroepen uit de wijk aan mee deden (Somalische, Afghaaanse en Antilliaanse gemeenschap).
44
Jaarverslag 2012
7.6 Medewerkers in de buurt Wijkbeheerders/Buurtbeheerders/ Buurtontwikkelaar In 2012 hebben diverse medewerkers van de afdeling Buurt samen met bewoners activiteiten opgezet om de samenhorigheid te vergroten. Dit jaar heeft de focus, op verzoek van diverse bewonerscommissies, onder andere gelegen op verbetering van de woonafspraken voor de hoogbouw. Verder heeft dit team toegezien dat buurten schoon, heel, veilig en plezierig zijn. Klantadviseurs & sociaal projectmedewerkers Klantadviseurs hebben bewoners op weg geholpen met hun vragen rondom het gebied van wonen, zorg en welzijn. De sociaal projectmedewerkers zijn betrokken geweest bij grootonderhoudsprojecten, ter ondersteuning van bewoners.
7.7 Samenwerking in de buurt Wijkteams De Woonmensen participeert in diverse wijkteams die gevormd worden door een stadsdeelmanager, bewoners (wijkraden), de gemeente, stichting Wisselwerk, de woningcorporaties en de wijkagent. Deze wijkteams vervullen een taak in probleemsignalering, visieontwikkeling en coördinatie van werkzaamheden. De wijkteams zijn verantwoordelijk voor de stadsdeelplannen voor de buurt. Hier staan acties in die bewoners hebben doorgegeven. Dit kunnen bijvoorbeeld zaken zijn zoals: meer speelveldjes, betere verlichting, groen onderhoud op hoger niveau, meer controles op snelheid in de buurt, etc. Felua Groep Vier medewerkers van de Felua Groep zijn bij de Woonmensen gedetacheerd om medewerkers in de wijk te ondersteunen bij het opruimen van bijvoorbeeld zwerfafval en het opknappen van verwaarloosde tuinen. Ook verrichten ze tal van hand- en spandiensten bij bewonersactiviteiten van bewoners en bij het materiaaldepot.
De Woonmensen/SJA
45
Jaarverslag 2012
7.8 Convenant Woonfraude Op 8 november 2010 is het convenant Woonfraude getekend. Partijen zijn de VSW corporaties, district Apeldoorn inclusief de vreemdelingenpolitie en de gemeente Apeldoorn. Bij onrechtmatige bewoning wordt gezamenlijk opgetreden, waarbij de corporatie het initiatief neemt. Dit resulteert over het algemeen in een vrijwillige huuropzegging. De cijfers voor 2012 zijn: Woonfraude Nieuw geregistreerd
47
In portefeuille
30
In behandeling
4
Wachtdossier
0
Afgehandelde woonfraudezaken
13
Afgehandeld: Vrijwillig opgezegd
9
Vonnis
1
Hennep
1
Geen fraude
1
Waarschuwing
1
Van deze vrijgekomen woningen is er één nadien verkocht. De rest is weer verhuurd. De huurharmonisatie bedroeg € 6.052,80. In één
De Woonmensen/SJA
geval was er sprake van woonfraude in een woning die gesloopt zou worden. Daardoor is een verhuiskostenvergoeding van € 5.520 bespaard.
7.9 Overlast In 2012 waren ongeveer 150 overlastzaken in behandeling. Het merendeel van de klachten betrof geluidsoverlast. In een beperkt aantal gevallen was sprake van ernstige overlast. De Woonmensen streeft naar het oplossen van de overlast en in vrijwel alle gevallen lukt dit, vaak in samenwerking met wijkagenten, hulpverlenende instanties en Buurtbemiddeling. In 2012 moest één juridische procedure worden gestart in verband met overlast. In twee gevallen was de overlast dusdanig dat de betreffende huurder binnen het woningbezit van de Woonmensen is verhuisd met een laatstekans-contract. Een aantal overlastgevallen heeft een permanent karakter en houdt verband met psychiatrische problematiek. Ook is in een aantal zaken overlast onderdeel van meerdere problemen in multiprobleemhuishoudens. In zo’n gezin spelen vaak ook huurachterstand en weerstand tegen hulpverlening een rol. Het aantal multiprobleemhuishoudens neemt toe. Een instrument van de sluitende buurtaanpak is het sociale team. In Apeldoorn zijn vier sociale teams actief. Voor multiprobleemhuishoudens worden integrale hulpverleningsplannen gemaakt. In 2012 zijn 25 huishoudens van de Woonmensen behandeld in de sociale teams.
46
8. Wij zijn... organisatiestructuur | interne organisatie | personeel | sponsoring | verbindingen risicomanagement | planning & control | kostenbeheer
Jaarverslag 2012
8.1 Organisatiestructuur In 2012 was onderstaande structuur voor de werkorganisatie van de wooncorporatie van toepassing:
Raad van Commissarissen
directie/bestuur
Secretariaat P&O
Juridische zaken Communicatie
Vastgoed
Beleid
Financiën en Control
Wonen
Vastgoedbeheer
Beleid
Buurt
Planning en Control
Beheer
Wijkontwikkeling
Financiële/ salarisadministratie
Onderhoud
Buurtbeheer
ICT
Reparatieservice
Incasso
Archief
Showroom
Woonzaken Projectontwikkeling
Overige verhuur/verkoop
Verhuur Administratie Klantadvies
De Woonmensen/SJA
48
Jaarverslag 2012
8.2 Interne organisatie Directie en management Vooruitlopend op de beëindiging van de personele unie werden de twee stichtingen, de woningcorporatie de Woonmensen (SJA) en de zorginstelling de Woonmensen (KWZA), geleid door twee gescheiden managementteams, die onder leiding van de bestuurder in 2012 nog enkele malen gezamenlijk vergaderden. Begin 2012 werd als tussenstap naar een verdergaande reorganisatie een nieuwe managementstructuur geïntroduceerd: een directeur/bestuurder, een manager Financiën & Control, een manager Wonen en een manager Vastgoed. De laatste afdeling wordt sinds medio 2012 geleid door een interim-manager.
8.3 Personeel Personeelsmutaties en formatie Er zijn twee medewerkers in dienst gekomen, waarvan één oproepmedewerker. Zeven medewerkers zijn uit dienst getreden. Het aantal medewerkers bedroeg op 31 december 2012: 84, exclusief 6 oproepmedewerkers (in 2011: 84 medewerkers). Van de 84 medewerkers werken 42 er op deeltijdbasis. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte) bedroeg de totale formatie 65,92 fte. Op 31 december 2012 waren 44 vrouwen in dienst en 40 mannen in dienst. Naast de vaste personeelsformatie werden in 2012 op enkele afdelingen tijdelijke krachten ingezet via uitzend- en detacheringbureaus. Ziekteverzuim en verzuimbeleid Het ziekteverzuim bedroeg in 2012 4,28% (exclusief zwangerschaps- en bevallingsverlof ). In 2011 was dit 3,92% Griepvaccinatie In het kader van goed werkgeverschap en het werken aan een preventief verzuimbeleid, is aan alle medewerkers een gratis griepvaccinatie aangeboden. Twee medewerkers hebben hier gebruik van gemaakt.
De Woonmensen/SJA
Scholing Medewerkers van de unit Projectontwikkeling, bouwkundig medewerkers en rayonbeheerders hebben deelgenomen aan de cursus ‘Inleiding Arbo en VCA voor opdrachtgevers’. Buurtbeheerders en onderhoudsmedewerkers hebben de praktijkopleiding ‘elektrotechniek en installatietechniek’ gevolgd. Verschillende medewerkers hebben een opleiding gevolgd ten behoeve van hun persoonlijke ontwikkeling uit het Individueel Loopbaan Ontwikkelings Budget. Stagiaires Binnen de unit Buurt hebben twee stagiaires HBO Sociaal Juridische Dienstverlening stage gelopen. Binnen Klantadvies hebben twee stagiaires MBO Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening stage gelopen. Binnen de unit Vastgoedbeheer heeft één student HBO Vastgoed stage gelopen. Beleid De bedrijfsautoregeling wordt versoberd, maar tot een nieuwe regeling is het nog niet gekomen. In 2013 staat deze weer op de agenda ter bespreking met de OR. De OR heeft ingestemd met een aanpassing in de werktijdenregeling. Het is met uitzondering mogelijk om dagen van 9 uren te werken, verdeeld over minder dan 4 dagen. Hiervoor is wel toestemming van het MT nodig. Arbo De OR heeft ingestemd met het nieuwe beleid ten aanzien van ‘grensoverschrijdend gedrag’ (dit was voorheen het beleid ‘agressie en geweld’). In het scholingsbeleid wordt opgenomen dat trainingen voor grensoverschrijdend gedrag één keer per twee jaar worden georganiseerd. Jaargesprekken Binnen de Woonmensen worden medewerkers jaarlijks beoordeeld op basis van competenties en individuele resultaatafspraken. Dit vindt plaats in de vorm van een jaargesprek. Binnen alle afdelingen hebben deze gesprekken dit jaar binnen de gestelde termijn plaatsgevonden.
Reorganisatie
49
Jaarverslag 2012
In 2013 gaat de Woonmensen reorganiseren om de bedrijfskosten sterk terug te dringen. Er is een nieuw organogram gemaakt en voor de nieuwe organisatie zijn alle functies beschreven en ingedeeld. Tussen bestuurder, OR en P&O zijn meerdere overleggen geweest in het kader de personele consequenties van de reorganisatie en het Sociaal Plan. Daarnaast hebben diverse onderhandelingsrondes met de vakbonden plaatsgevonden. In 2013 komen bestuur en vakbonden tot een akkoord en ligt er een definitief Sociaal Plan.
8.4 Sponsoring Stichting de Woonmensen/SJA sponsort initiatieven die ten goede komen aan de leefbaarheid in een buurt of aan de zwakkeren in de samenleving. De sponsoractiviteiten sluiten aan bij het beleid Dorp in de stad. De hoofddoelstelling voor sponsoring is het creëren van een leefbare en prettige buurt met betrokken bewoners.
sponsoring van het Drakenbootfestival (€ 3.057) en het Zuiderparkfestival (€ 250). Beide activiteiten vinden plaats in het stedelijk gebied waar de corporatie een belangrijke bijdrage heeft geleverd in de ontwikkeling/bouw ervan. Maar belangrijker nog: beide evenementen geven de leefbaarheid en het woongenot in de wijk een boost. Kijk bijvoorbeeld naar de Drakenbootrace op zondag, waar buurten het tegen elkaar opnemen. De Voedselbank heeft een sponsorbijdrage ontvangen van € 8.400. Voedselbanken doen goed werk in het werkgebied en helpen mensen die het financieel minder goed hebben aan een hogere kwaliteit van leven.
Om een sponsoraanvraag te kunnen toetsen, heeft de Woonmensen een aantal criteria. Aan hoe meer criteria de sponsoraanvraag voldoet, hoe interessanter het sponsorproject is voor de Woonmensen. •
•
• • •
De activiteit is georganiseerd voor en door bewoners in een van de wijken van de Woonmensen en is bij voorkeur gericht op verbetering van de leefbaarheid in de buurt. De activiteit is van een (charitatieve) instelling die werkzaam is in het werkgebied van de Woonmensen en heeft een duidelijk raakvlak met de activiteiten van de Woonmensen (wonen, zorg, welzijn). De activiteit wordt georganiseerd door een organisatie waarmee personeelsleden betrokkenheid hebben. De identiteit van de te sponsoren organisatie past bij de Woonmensen, wij vinden de organisatie sympathiek. De activiteit levert duidelijk voordelen op voor de Woonmensen (bijv. publiciteit, imago).
Hiernaast staan gemotiveerd de grootste sponsoruitgaven over het verslagjaar: Onder de noemer sport, cultuur en buurtactiviteiten heeft de Woonmensen een sponsorbijdrage van € 5.271 uitgegeven. Daaronder vallen ook de
De Woonmensen/SJA
50
Jaarverslag 2012
8.5 Verbindingen Projectontwikkeling is de afgelopen jaren voor een groot deel in samenwerkingsverbanden uitgevoerd. Afwikkeling van Landstad Projecten bv, de VOF Welgelegen Park en de cv Welgelegen Haven is in 2011 respectievelijk 2012 in gang gezet. Er dient rekening te worden gehouden met een finale afwikkeling van genoemde samenwerkingsverbanden in 2013. In 2012 zijn ook stappen gezet om de ‘eigen BVstructuur’ te minimaliseren. Het vastgoed in de bestaande BV’s zal worden overgedragen aan de stichting, waarmee de uitstaande leningen grotendeels afgelost kunnen worden. Hiervoor is echter een statutenwijziging noodzakelijk. De intentie is om twee van de vier BV’s te laten bestaan voor toekomstige ontwikkelingen. Onderstaand overzicht geeft de verbindingen weer van stichting de Woonmensen/SJA met andere rechtspersonen en/of vennootschappijen als bedoeld in artikel 11 van het BBSH. Alle activiteiten in de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en worden daarmee beschouwd te zijn uitgevoerd als onderdeel van, en ten dienste van de kerntaken van stichting de Woonmensen/SJA. Ter beperking van de risico’s voert de Woonmensen/ SJA het beleid om grootschalige projecten zoals Welgelegen, te ontwikkelen in verbindingen; in samenwerking met derden, waaronder commerciële partijen, door middel van CV/VOF-constructies. Daarnaast wordt vaak voor zulke constructies gekozen in verband met de korte bestaansduur van de activiteiten binnen die verbindingen.
De corporatie neemt de volgende maatregelen om de (financiële) risico’s van haar verbindingen te beheersen: • Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor stichting de Woonmensen/ SJA enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Berekenen van worstcasescenario’s. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. • In bestuursstatuten en -reglementen wordt de onderlinge samenwerking en de verhouding van het bestuur en toezicht vastgelegd. • De zeggenschap bij – belangrijke – beleidsbeslissingen en besluiten wordt geregeld en vastgelegd, zoals samenwerkingsovereenkomsten. • Periodieke voortgangsvergaderingen worden door de directeur/bestuurder bijgewoond. • Vastgestelde regels om de financiële inbreng, winstuitkeringen en liquidatie af te bakenen of te beperken. • Vooraf vastgestelde regels ten aanzien van verplicht percentage voorverkoop bij koopwoningprojecten om het bouwrisico te verkleinen. Indien personeel en/of bedrijfsmiddelen van stichting de Woonmensen/SJA voor haar verbindingen en deelnemingen wordt ingezet, staat hiertegenover een reële vergoeding. In de verbindingen waar de Woonmensen/SJA 100% van de aandelen in bezit heeft, is geen personeel in dienst.
jaarresultaat voor belastingen
omzet
eigen vermogen
maatschappelijk kapitaal
geplaatst en gestort kapitaal
St. Joseph Holding B.V.
-320.458
-
-283.391
-356.760
36.302
St. Joseph Vastgoed B.V.
-295.450
446.184
-2.738.232
-2.756.383
18.151
St. Joseph Projectontwikkeling B.V.
-122.345
17.381
-27.791
-45.942
18.151
Joseph Specials B.V.
-414.464
10.000
385.049
366.898
18.151
Landstad Projecten C.V.
464.932
4.163.782
326.855
306.435
20.420
ADZ Beheer B.V.
151.087
-
55.780
35.360
20.420
-5.180
-
429.955
-
-
-940.897
-
-451.414
-
-
-
-
450.000
-
-
Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2012
Parkstad V.O.F. Landgoed Welgelegen C.V. Welgelegen Park V.O.F.
De Woonmensen/SJA
51
Jaarverslag 2012
In 2012 bleef de onderstaande juridische nevenstructuur van stichting de Woonmensen/SJA ongewijzigd. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van stichting de Woonmensen/SJA. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen.
De Woonmensen/SJA
52
Jaarverslag 2012
St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. is opgericht op 8 januari 1997. Stichting de Woonmensen/SJA is enig aandeelhouder en bestuurder. St. Joseph Holding B.V. houdt zich bezig met het ondernemen in de ruimste zin van het woord (holding) met hierbij als grondslag de publieke taak van stichting de Woonmensen/SJA om in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Stichting de Woonmensen/SJA is 100% aandeelhouder van St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. fungeert als holding vennootschap voor de overige verbindingen. Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. St. Joseph Holding B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Vastgoed B.V. , St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door stichting de Woonmensen/SJA is € 5.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2012. Door stichting de Woonmensen/SJA is ter financiering van bedrijfspanden € 6.069.711 aan achtergestelde leningen verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. tegen een rentepercentage van 6%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Daarnaast is in 2012 door stichting de Woonmensen/SJA een kortlopend overbruggingskrediet verstrekt van € 200.000. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden in St. Joseph Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 7.933.726 aan leningen verstrekt tegen een rentepercentage van 6%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen u/g gepresenteerd. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2012 is integraal geconsolideerd. St. Joseph Vastgoed B.V. St. Joseph Vastgoed B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Vastgoed B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Vastgoed B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de
De Woonmensen/SJA
vennootschapsbelasting. De activiteiten van St. Joseph Vastgoed B.V. bestaan voornamelijk uit het exploiteren van registergoederen, geen sociale huurwoningen zijnde, het houden van aandelen in andere vennootschappen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden. Ultimo 2012 waren de volgende objecten in bezit: • 850 m2 winkelruimte in complex “Zeelandia”, hoek Stationsdwarsstraat/Hoofdstraat • vier kantoren • een bedrijfsruimte • bedrijfspand Molenstraat 150 te Apeldoorn • bedrijfspand Auroralaan 19 te Apeldoorn • commerciële ruimte in project Beekpark, fase 3 en 4 • vier woningen aan het Ordenplein In 2013 heeft stichting de Woonmensen/SJA het vereenvoudigen van de verbindingsstructuur voortgezet op een dusdanige wijze dat per 1 april 2013 alleen de bedrijfsruimte en twee bedrijfspanden nog in bezit van St. Joseph Vastgoed B.V. zijn. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door de corporatie is € 5.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2012. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 7.933.726 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen een rentepercentage van 6%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2012 is integraal geconsolideerd. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
53
Jaarverslag 2012
St. Joseph Projectontwikkeling heeft ten doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten, in hoofdzaak bestaande uit woningen, zowel in de (sociale) huur als in de koopsector. Echter als gevolg van de gewijzigde wet- en regelgeving vindt geen projectontwikkeling in deze B.V. meer plaats. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2013 op te heffen. Ultimo 2012 heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een woning aan de Anklaarseweg in bezit. Vanuit het vereenvoudigen van de verbindingenstructuur is deze woning in 2013 aan stichting de Woonmensen/ SJA verkocht. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als commanditaire vennoot een aandeel van 48% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Beide deelnemingen zullen in 2013 worden beëindigd. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd alsmede werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud. Door de corporatie is € 4.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2012. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2012 is integraal geconsolideerd. Joseph Specials B.V. Joseph Specials B.V. is opgericht op 22 januari 1998. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is enig aandeelhouder. Joseph Specials B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. Joseph Specials B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2013 op te heffen. Joseph Specials B.V. houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van (bouw)projecten al dan niet met derden. In 2012 waren dit voornamelijk projecten via Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F.
De Woonmensen/SJA
Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 25% in Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 30% in Parkstad V.O.F. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 33,3% in Welgelegen park V.O.F. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. Door de corporatie is € 12.500 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2012. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2012 is integraal geconsolideerd. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is opgericht per 1 april 1999 met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en realiseren van vastgoedbouwprojecten binnen de plangebieden van de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel , Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is een commanditaire vennootschap met als commanditaire vennoten St. Joseph Projectontwikkeling B.V. (48% aandeel) en Triëntalis Vastgoed B.V. (48% aandeel) en met als beherende vennoot ADZ Beheer B.V. (4% aandeel). St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft met werking vanaf 1 januari 2011 haar deelname in het samenwerkingsverband Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. opgezegd. Op 15 december 2011 hebben de vennoten van de commanditaire vennootschap de ontbindingsovereenkomst getekend. In 2012 zijn geen nieuwe projectontwikkelingsactiviteiten opgestart. Op 20 december 2012 hebben beide vennoten besloten om ieder één van de resterende twee projecten over te nemen aangezien de ontwikkeling van deze projecten een langere termijn vergt dan verwacht. In deze vergadering is ook besloten dat op basis van de jaarrekening 2012 de eindafrekening zal worden gemaakt en de vennootschap zal worden ontbonden.
54
Jaarverslag 2012
Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De winst van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. bedroeg in 2012 € 464.932 Het aandeel hierin van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedraagt € 156.890. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen de St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Op 19 april 2013 heeft de controlerend accountant Schimmel&Plante een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. te Deventer verstrekt. ADZ Beheer B.V. ADZ Beheer B.V. is opgericht per 2 juli 1999. ADZ Beheer B.V. is een B.V. met St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. als aandeelhouders. ADZ Beheer B.V. heeft een 4% belang in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. als beherend vennoot. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft rechtstreeks een belang van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft met werking vanaf 1 januari 2011 haar deelname in het samenwerkingsverband Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. opgezegd. Op 15 december 2011 hebben de vennoten van de commanditaire vennootschap de ontbindingsovereenkomst getekend. Tevens is afgesproken om op basis van de jaarrekening 2012 de eindafrekening op te stellen en ADZ Beheer BV in 2013 te ontbinden. ADZ Beheer B.V. is bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. moeten worden verricht, alsmede deze C.V. in en buiten rechte te vertegenwoordigen met dien verstande dat voorafgaand unanieme goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Deze Raad van Toezicht bestaat uit St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De winst van ADZ Beheer B.V. bedroeg in 2012 € 151.087. Het aandeel in de winst voor St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2012 € 75.543. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto
De Woonmensen/SJA
vermogenswaarde. Op 19 april 2013 heeft de controlerend accountant Schimmel&Plante een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van ADZ Beheer B.V. te Deventer verstrekt. Parkstad V.O.F. Parkstad V.O.F. is per 23 juni 1998 opgericht. Parkstad V.O.F. is een vennootschap onder firma met als firmanten Joseph Specials B.V. en Galjoen in de Vaart B.V. te Zwolle. Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 30%. De V.O.F. Parkstad is verantwoordelijk voor de uitvoering van de herstructureringsplannen binnen het plangebied aan en nabij het Beekpark binnen de gemeente Apeldoorn. Ultimo 2006 is het project gerealiseerd bestaande uit circa 200 woningen, 4000 m2 kantoren, 3100 m2 commerciële ruimte en circa 700 parkeerplaatsen. In 2013 zal Parkstad V.O.F. worden opgeheven. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Galjoen in de Vaart B.V. gevoerd. Het verlies van Parkstad V.O.F. bedroeg in 2012 € 5.180. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 1.554 zijnde 30%. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen Joseph Specials B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Het boekjaar van Parkstad V.O.F. loopt van 1 november tot en met 31 oktober. Landgoed Welgelegen C.V. Landgoed Welgelegen C.V. is opgericht per 1 januari 2000. Het doel van de C.V. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Halstraat, de achtergrens van de percelen gelegen aan de Deventerstraat en vervolgens de oever van het Apeldoorns Kanaal. In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een C.V. onder de naam Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen
55
Jaarverslag 2012
moeten worden verricht.
Molenstraat, Welgelegenweg en de Floralaan.
De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot en Joseph Specials B.V. als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%.
In het kader van de herstructurering van dit gebied is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een V.O.F. onder de naam Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Hierin heeft Joseph Specials B.V. een aandeel van 33,3% als vennoot.
Het totaalprogramma van dit project bestaat uit 207 woningen, commerciële ruimtes en 2 parkeergarages. In 2012 zijn geen woningen opgeleverd en geen woningen of parkeerplaatsen uit de bestaande voorraad verkocht. Sinds 2008/2009 is voortgang van verkoop vertraagd door de kredietcrisis en de woningmarktcrisis. Dit leidt tot tegenvallende geconsolideerde resultaten en zet de ontwikkeling van het laatste deelproject van 17 woningen en enkele commerciële ruimtes op losse schroeven. Daarnaast dwingen de nieuwe kabinetsplannen stichting de Woonmensen/SJA een soberdere koers te gaan varen. In 2012 heeft dit geleid tot het in gesprek gaan met elkaar om onderlinge belangen en risico’s te herverdelen. Ultimo 2012 zijn de uitkomsten van deze gesprekken nog niet bekend. Ten aanzien van dit laatste deelproject en nog enkele onverkochte woningen heeft Landgoed Welgelegen C.V. nog een koopverplichting ten aanzien van de grond van € 1.709.511 naar stichting de Woonmensen/SJA. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2012 betaalde vergoeding bedraagt € 5.000. Het resultaat van Landgoed Welgelegen C.V. bedroeg in 2012 € 940.897. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 235.224, zijnde 25%. Als commanditair vennoot heeft stichting de Woonmensen/SJA een aandeel van tevens 25%, zijnde een resultaat in 2012 van € 235.224. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen stichting de Woonmensen/SJA als Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Welgelegen Park V.O.F. Welgelegen Park V.O.F. is opgericht per 22 maart 2006. Het doel van de V.O.F. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de
De Woonmensen/SJA
De V.O.F. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen met gebouwde parkeervoorzieningen en het afnemen van de grond hiervoor. Sinds 2008/2009 is voortgang van het project vertraagd door de kredietcrisis en de woningmarktcrisis. Dit leidt tot tegenvallende geprognosticeerde verkopen en zet de ontwikkeling van het project op losse schroeven. Daarnaast dwingen de nieuwe kabinetsplannen stichting de Woonmensen/SJA en hiermee haar dochter Joseph Specials BV een soberdere koers te gaan varen. In 2012 heeft dit geleid tot het in gesprek gaan met elkaar om onderlinge belangen en risico’s te herverdelen. Ultimo 2012 zijn de uitkomsten van deze gesprekken nog niet bekend. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2012 betaalde vergoeding bedraagt € 5.000. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW) De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting VSW, het lokale samenwerkingsverband voor beleidsontwikkeling en belangenbehartiging tussen de Apeldoornse woningcorporaties en de gemeente Apeldoorn. De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting.
56
Jaarverslag 2012
Door de bundeling van huisvesting en personeel van front-office en back-office van de stichting wordt een substantieel efficiencyvoordeel gerealiseerd. Het back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Deventerstraat 43. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de stichting VSW. Door de stichting VSW doorberekende kosten over 2012 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 104.726.
Vereniging van Eigenaren Stichting de Woonmensen/SJA heeft middels 307 Vhe’s in Apeldoorn appartementsrechten in haar bezit. Uit dien hoofde is stichting de Woonmensen/ SJA lid van 10 Verenigingen van Eigenaren. In 5 van deze verenigingen is de Woonmensen de beheerder en dus belast met het technisch en administratief beheer voor de betreffende verenigingen.
Stichting Woonkeus Stedendriehoek Stichting Woonkeus Stedendriehoek is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. Stichting de Woonmensen/ SJA maakt hier deel van uit. Woonkeus is het centrale punt voor woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek. Woonkeus geeft informatie over huurmogelijkheden in Apeldoorn, Deventer, Voorst, Zutphen, Lochem en Brummen en publiceert wekelijks het aanbod aan huurwoningen en verwerkt reacties op dit aanbod. Het back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Deventerstraat 43. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de stichting VSW. Door de stichting Woonkeus Stedendriehoek vooralsnog doorberekende kosten over 2012 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 97.857. Stichting BWSA De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting BWSA (Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn), het lokale samenwerkingsverband voor het beheer van woonwagens en standplaatsen (inclusief werklocaties). De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. De stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Deventerstraat 43 en alle economische resultaten van het beheer worden in de stichting verantwoord. De financiële administratie wordt verzorgd door de eveneens aangesloten corporatie Ons Huis. De Woonmensen/SJA heeft in 2012 voor € 302.361 bijgedragen in het resultaat over 2012 van de stichting BWSA. De woonwagens en standplaatsen zijn juridisch eigendom van de stichting en worden verantwoord onder de materiële vaste activa.
De Woonmensen/SJA
57
Jaarverslag 2012
8.6 Risicomanagement Iedere onderneming heeft te maken met risico’s. Risico’s die beoogde doelstellingen en resultaten, zowel in tijd als geld, negatief kunnen beïnvloeden. Zo zijn er externe risico’s als politieke en maatschappelijke ontwikkelingen die kunnen zorgen voor waardevermindering van vastgoed. Maar ook interne risico’s als onvoldoende kennis of vaardigheden, integriteit en de risico’s in de basisprocessen kunnen leiden tot schade in doorlooptijden, in financiën of in imago.
De afgelopen jaren heeft het risicomanagement zich beperkt tot een procesmatige en projectmatige benadering en is een gestructureerde integrale benadering nog niet uit de verf gekomen. In 2012 is aan de beheerkant van de corporatie vooral tijd en aandacht besteed aan de optimalisatie van de werkprocessen en bij projectontwikkeling aan het in kaart brengen van de ontwikkel- en de exploitatierisico’s. Eind volgend jaar zal werk worden gemaakt van het ontwikkelen van een integrale risicobenadering en het implementeren van een breed gedragen risicobewustzijn.
Risico’s
Projectontwikkeling
De Woonmensen heeft vorig jaar een groot deel van de ontwikkelportefeuille on hold gezet. De beheersing van projecten is verbeterd. De procedures rondom beslisdocumenten, het maandelijks projectenoverleg en het opstellen van een risicoanalyse per project, die per kwartaal wordt bijgesteld, vormen nu de basis voor sturing en beheersing van de projecten.
Herstructurering
De herstructurering van een aantal complexen heeft afgelopen jaren geleid tot het aantrekken van externe financiering. Veel investeringen hebben nagenoeg niet tot huurverhogingen geleid en zijn daarmee deels onrendabel. De druk op de operationele kasstroom is daarmee dusdanig toegenomen dat een kritische grens is bereikt.
Landelijke politiek
Door politieke beslissingen op landelijk niveau is de financiële positie van de Woonmensen – zoals van zo veel corporaties – sterk verslechterd. Dit heeft gevolgen voor de toekomstige investeringscapaciteit en leidt zelfs in 2013 tot een discussie of het zelfstandig voortbestaan van de organisatie voldoende waarborgen geeft om in Apeldoorn een aanvaardbaar volkshuisvestelijk ambitieniveau te kunnen realiseren.
Deelnemingen
Projectontwikkeling is de afgelopen jaren voor een groot deel in samenwerkingsverbanden uitgevoerd. De afwikkeling van Landstad Projecten CV, de VOF Welgelegen Park en de CV Welgelegen Haven is in 2011 respectievelijk 2012 in gang gezet. Er dient rekening te worden gehouden met een finale afwikkeling van genoemde samenwerkingsverbanden in 2013. In 2012 zijn ook stappen gezet om de ‘eigen BV-structuur’ te minimaliseren. Het vastgoed in de bestaande BV ’s zal worden overgedragen aan de stichting, waarmee de uitstaande leningen grotendeels afgelost kunnen worden. De intentie is om twee van de vier BV’s te laten bestaan voor toekomstige ontwikkelingen.
Marktrisico
Sluit de samenstelling van het bezit van de Woonmensen nu en in de toekomst aan op de vraag in de markt? In 2011 is gestart met het herijken van de portefeuillestrategie, waarbij rekening wordt gehouden met de wijzigingen in de wet- en regelgeving (DAEB en niet-DAEB) en de huidige economische situatie. Door de voortdurende veranderingen in de politieke, economische en maatschappelijke omgeving zal dit plan pas in 2013 worden afgerond.
De Woonmensen/SJA
58
Jaarverslag 2012
8.7 Planning & Control De Woonmensen heeft de afgelopen jaren een grote ontwikkelingsopgave gerealiseerd. In de komende jaren zullen slechts in beperkte mate nieuwbouwplannen worden uitgevoerd. Ook in de beheerorganisatie zullen veranderingen moeten worden doorgevoerd. De Woonmensen is de afgelopen jaren een te dure organisatie geworden. Daarnaast moet worden geconstateerd dat de klantcontacten nog op een (te) traditionele wijze verlopen. De basis van het werk van de Woonmensen moet zijn: het doelmatige en efficiënte beheer van woningen voor mensen die daar op aangewezen zijn. Omdat de Woonmensen afhankelijk is van het resultaat van het beheer, moet dit optimaal verlopen. Dit geeft de organisatie minder huurderving en de klant een woning die sneller beschikbaar is. De uitvoering van alle activiteiten in het beheer wordt opnieuw ontworpen, gericht op klantvriendelijkheid, snelheid van uitvoering en kostenbewustzijn. Het gaat dan om activiteiten als de verhuur- en mutatieprocedure, planmatig en dagelijks onderhoud, huurincasso en dergelijke. In de organisatie komt dus meer accent te liggen op de organisatie van het beheer en op de optimale inrichting en uitvoering van werkprocessen. Daardoor wordt een beter resultaat geboekt op het beheer en neemt de kwaliteit van de dienstverlening toe. We maken de organisatie doelgerichter en efficiënter, waarmee de continuïteit van de organisatie wordt verzekerd. Eind 2012 is een reorganisatieplan opgesteld waarin de nieuwe inrichting van de Woonmensen staat beschreven. Parallel hieraan is een project gestart ter verbetering van de werkprocessen in het licht van het per 1 januari 2014 in te voeren automatiseringssysteem. In 2013 zullen de prestatieindicatoren en procesindicatoren worden vastgesteld die moeten bijdragen aan het behalen van de organisatiedoelstellingen. Strategisch voorraadbeleid Naast bovengenoemde ontwikkelingen is de Woonmensen in 2012 gestart het strategisch voorraadbeleid opnieuw in kaart te brengen en zijn de ambities bepaald. Deze ambities vormen samen met de marktontwikkeling binnen de gemeente Apeldoorn de zogenaamde wensportefeuille. Deze portefeuille is afgezet tegen het huidige bezit en op
De Woonmensen/SJA
hoofdlijnen is uit financieel oogpunt bekeken wat dit betekent voor de strategie (slopen, verkopen, nieuwbouw, renovatie) op organisatieniveau. De strategie op complexniveau wordt in 2013 bepaald. Verkoopbeleid In 2012 is het verkoopbeleid vastgesteld. KoopGarant zal niet meer worden toegepast en het accent ligt op verkoop van een deel van de bestaande voorraad aan huurders en beleggers. Bij het vaststellen van de te verkopen complexen wordt de buurtvisie van de Woonmensen in acht genomen. Huurbeleid Eind 2012 is gestart met het vernieuwen van het huurbeleid. De recente ontwikkelingen als DAEB/ niet-DAEB, inkomensafhankelijke huurverhoging, energielabels in de woningwaardering en parkeerbeleid vragen om een goed onderbouwd huurbeleid. Ook de huidige kabinetsplannen en de effecten daarvan zullen in ogenschouw worden genomen. Begin 2013 moet dit zijn gerealiseerd. Onderhoudsbeleid De richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 645) schrijven voor dat de componentenmethode voor investeringen in vastgoed gehanteerd moet worden. In het najaar van 2012 is uitgezocht wat dit betekent voor huidige wijze van verwerking van onderhoudsen investeringsuitgaven. De gevolgen van toepassing van de componentenmethode zijn verwerkt in 2012 en in de voorliggende begroting doorgevoerd. In 2013 zal het onderhoudsbeleid verder worden uitgewerkt. Jaarplan Elk jaar wordt een jaarplan inclusief meerjarenbegroting opgesteld, waarin doelstellingen (financieel en niet-financieel) worden opgenomen die zijn afgeleid van de ondernemingsstrategie. In de kwartaalrapportages vindt een terugkoppeling plaats van de realisatie van die doelstellingen, onder andere door middel van prestatie-indicatoren. Financieel wordt elk kwartaal een analyse opgesteld van de realisatie van het kwartaal en het verwachte jaarresultaat ten opzichte van de begroting. Door middel van een periodiek bijgestelde liquiditeitsprognose worden de kasstromen en daarmee de beschikbare financieringsmiddelen bewaakt.
59
Jaarverslag 2012
Jaarlijks vindt een evaluatie plaats van het jaarplan. Afhankelijk van de behaalde doelstellingen, de ontwikkelingen in de markt en wijzigingen in wet- en regelgeving kan een bijstelling van de ondernemingsstrategie plaatsvinden.
8.8 Kostenbeheer Algemeen Het beleid van de Woonmensen is gericht op het uitvoeren van haar taken op de verschillende prestatievelden waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn gewaarborgd blijft. Hiervoor wordt een solvabiliteit (op basis van waardering op historische kosten of lagere bedrijfswaarde) van 10 tot 15% noodzakelijk geacht. De solvabiliteit geeft aan in hoeverre een organisatie ook op lange termijn aan al haar financiële verplichtingen kan voldoen. Door onder andere de verplichtingen uit hoofde van de Koopgarantregeling, tegenvallende (nieuwbouw) koopprojecten en de huidige kabinetsplannen komt de solvabiliteit verder onder druk te staan. In haar beleid gaat de Woonmensen uit van een verwachte huurverhoging van circa 3,5% voor de eerste vijf jaar en daarna inflatievolgend. De verhuurdersheffing die vanaf 2013 ingevoerd wordt, is volledig meegenomen in het beleid. Dit heeft tot gevolg dat een aanzienlijke afwaardering in de bedrijfswaarde plaatsvindt als gevolg van toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing (circa € 15 mln). De operationele kasstroom is een steeds belangrijker wordend stuurmiddel. Voor het verkrijgen van financiële middelen met WSW-borging is een positieve operationele kasstroom noodzakelijk, rekening houdend met 2% genormeerde aflossing van de leningenportefeuille.
De Woonmensen/SJA
60
Jaarverslag 2012
Jaarresultaat Voor 2012 was een positief resultaat begroot van € 0,2 miljoen. Het negatieve resultaat van € 19,6 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door het treffen van diverse verliesvoorzieningen voor (koop)projecten, afwaardering van het vastgoed als gevolg van de verhuurdersheffing en een reorganisatievoorziening. Het jaar 2012 wordt sterk beïnvloed door bijzondere posten: Resultaat 2012
- € 19,6 Overige afwijkingen ten opzichte van begroting: mln •
Bijzondere posten: 1. Voorziening projecten
5. De verslechterde financiële positie van het Wooninvesteringsfonds noodzaakt de Woonmensen een voorziening te treffen van € 0,6 mln op de waarde van haar certificaten. 6. De voorgenomen reorganisatie in 2013 leidt tot een voorziening van € 1,3 mln. 7. In 2013 is op basis van een fiscale meerjarenbegroting duidelijk geworden dat de Woonmensen vanaf 2012 fiscale winst zal maken. Conform de verslaggevingsrichtlijnen is de verliescompensatie ad. € 6,4 mln. opgenomen in een actieve belastinglatentie.
€ 2 mln
2. Waardecorrectie kabinetsplannen
€ 15 mln •
3. Afwaardering woonwagens
€ 2,9 mln
4. Waardecorrectie commercieel vastgoed
€ 2,9 mln
5. Voorziening WIF
€ 0,6 mln
6. Voorziening reorganisatie
€ 1,3 mln
7. Actieve belastinglatentie
- € 6,4 mln • € 18,3 mln
Resultaat ‘12 zonder bijzondere posten
- € 1,3 mln
Korte toelichting: 1. De huidige marktsituatie dwingt de Woonmensen kritisch te zijn op de projecten in ontwikkeling. Voor een aantal projecten zijn voorzieningen getroffen voor mogelijke verliezen (totaal circa € 2 mln). 2. Het in de bedrijfswaarde opnemen van de kabinetsplannen inzake huurverhoging en verhuurdersheffing leidt tot een bedrijfswaardecorrectie van circa € 15 mln. 3. De waardering van de woonwagens binnen het samenwerkingsverband BWSA noodzaakt een financiële bijdrage van de Woonmensen ad € 2,9 mln. 4. De waardering op marktwaarde van commercieel bezit (woningen en bedrijfspanden) heeft een afwaardering van circa € 2,9 mln tot gevolg.
De Woonmensen/SJA
• •
•
De begrote huuropbrengsten zijn niet gerealiseerd door latere oplevering van projecten en leegstand (circa € 1 mln). De onderhoudslasten liggen circa € 1,4 mln lager dan begroot, met name in planmatig onderhoud. Enerzijds door toepassing van de componentenmethode op grond van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving en anderzijds door positieve aanbestedingsresultaten. De leefbaarheidsuitgaven liggen € 0,4 mln lager dan begroot door minder uitgaven in het kader van laatste kansbeleid en preventieve woonbegeleiding. Ook de verwachte bijdrage in de exploitatie van twee in 2012 op te leveren ontmoetingsruimten bleek niet noodzakelijk. De salarissen liggen € 1,4 mln hoger dan begroot door bovengenoemde reorganisatievoorziening en externe inhuur van diverse functies. De beheerslasten zijn circa 0,2 mln hoger door externe inhuur en advieskosten in het kader van de voorbereiding en selectie van een nieuw ICTsysteem. De rentelasten blijven € 0,4 mln onder de begroting. In 2012 is financiering aangetrokken tegen gunstigere percentages dan in de begroting was opgenomen.
61
Jaarverslag 2012
Ontwikkeling van de financiële kengetallen De meerjarenbegroting 2013-2017 vertoont het volgende beeld: Resultaat
2013
2014
2015
2016
2017
Jaarresultaat
€ 683
€ 169-
€ 1.788
€ 1.457
€ 2.348
Eigen vermogen
€ 9.024
€ 8.855
€ 10.643
€ 12.100
€ 14.448
Totaal vermogen
€ 358.375
€ 351.745
€ 344.928
€ 341.586
€ 328.779
Solvabiliteit (%)
2,52
2,52
3,09
3,54
4,39
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
3,92
3,94
3,92
3,89
3,85
Operationele kasstroom
€ 6.265
€ 6.810
€ 8.100
€ 9.534
€ 8.800
Aflossingsfictie leningen (2%)
€ 6.232
€ 6.400
€ 6.338
€ 6.258
€ 6.253
€ 33
€ 410
€ 1.762
€ 3.276
€ 2.547
€ 12.521 1,50
€ 12.909 1,53
€ 12.767 1,63
€ 12.859 1,74
€ 12.908 1,68
Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie * Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR) *
In haar oordeelsbrief 2012 heeft het Centraal Fonds zich positief uitgesproken over de continuïteit en solvabiliteit van de Woonmensen (voldoende solvabiliteit). Het vermogen van de Woonmensen op 31 december 2011 is groter dan het voor ons vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Uit de rapportages van het Centraal Fonds blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van de Woonmensen eind 2011 boven het landelijk gemiddelde zit (30,2% ten opzichte van 27,7%). Eind 2016 ligt dit echter onder het landelijk gemiddelde (19% t.o.v. 24% landelijk). Door het inrekenen van de kabinetsplannen ten aanzien van de huurverhoging en verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde daalt de solvabiliteit in 2012 naar 2,67% en neemt weer toe naar 4% in 2017. Hiermee voldoen we niet aan de intern gestelde kaders van 10%-15%. In 2012 is besloten een groot aantal nieuwbouwprojecten in ontwikkeling uit te stellen tot minimaal 2018. Ook de reorganisatie, geoptimaliseerde werkprocessen ondersteund door een nieuw ICT-systeem moeten leiden tot een efficiëntere beheerorganisatie vanaf 2014. Door de huidige economische marktsituatie, de gewijzigde wet- en regelgeving en de financiering van niet-DAEB-activiteiten is de Woonmensen genoodzaakt haar schuldenlast en het renterisico terug te brengen. In 2013 zal verder uitgewerkt worden hoe dit gerealiseerd kan worden.
De Woonmensen/SJA
De aangiften vennootschapsbelasting 2008 en 2009 met een fiscaal verlies van circa € 7 respectievelijk € 1 mln zijn door de Belastingdienst vastgesteld. De aangifte 2010 met een fiscaal verlies van € 11,5 mln is begin 2013 ingediend. In juni 2013 zal de aangifte 2011 worden opgesteld met naar verwachting ook fiscaal verlies van ruim € 8 mln. Gezien de grootte van de te verrekenen fiscale verliezen, was in de meerjarenbegroting nog geen rekening gehouden met een afdracht voor vennootschapsbelasting. In mei 2013 is een globale fiscale meerjarenbegroting opgesteld. Hieruit blijkt echter dat de Woonmensen fiscale winst zal maken en dat de fiscale verliezen uit het verleden verrekend kunnen worden. Volgens de richtlijnen van de verslaggeving dient derhalve een actieve belastinglatentie opgenomen te worden. Deze bedraagt € 6,4 mln. Treasury De current ratio bedraagt 0,51 (2011: 0,22). De Woonmensen houdt bewust een krappe liquiditeit aan. De rekeningcourantfaciliteit bij de bank kan eventuele schommelingen opvangen. De Woonmensen heeft een interne treasurycommissie samengesteld, die circa vier keer per jaar de liquiditeitspositie beoordeelt en tijdig knelpunten signaleert. Twee keer per jaar wordt de treasury-commissie versterkt door een extern adviseur. In 2012 heeft dit geleid tot het aantrekken van diverse leningen van in totaal € 51 miljoen tegen gunstige rentepercentages.
62
Jaarverslag 2012
Bij het aantrekken van nieuwe liquide middelen wordt de huidige leningenportefeuille meegenomen. Gekeken wordt naar voldoende differentiatie in de leningenportefeuille op gebied van: • vaste en variabele rente; • verschillende geldverstrekkers; • variatie in looptijd; • flexibiliteit in de hoogte van de lening. Liquiditeitstekorten kunnen worden opgevangen door een krediet in rekening courant ad. € 7 mln. bij de ING-bank. Het gebruik van een variabele rollover lening geeft flexibiliteit in de leningenportefeuille (circa € 10 mln wordt hiermee flexibel aangehouden). Het gemiddelde rentepercentage over 2012 was 3,53%. In 2011 was dit 3,62%, hetgeen aanzienlijk lager ligt dan het landelijk gemiddelde van 4,17% in 2011. De intrest coverage ratio bedraagt 1,4. In 2011 was dit 1,6 tegenover een landelijke gemiddelde van 1,8. Door de investeringen in woningen in 2013 neemt de financieringsbehoefte en daarmee de rentelasten in de jaren 2013 en 2014 toe. In 2013 zal gekeken worden hoe de schuldenlast kan worden teruggedrongen. In het treasurystatuut wordt het gebruikmaken van niet complexe derivaten toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast ter beperking van renterisico’s en looptijdrisico’s. De Woonmensen heeft een tweetal swaps om het renterisico op langer termijn (40-50 jaar) af te dekken. Deze swaps zijn afgesloten zonder de zogenaamde ‘margin calls’. Dit betekent dat geen bijstorting noodzakelijk is indien een negatieve marktwaarde ontstaat. Daarentegen is met de bank een (wederzijdse) breakclause-afspraak gemaakt om de vijf jaar, voor het eerst in 2016. Voor 2013 is een treasury-jaarplan opgesteld, waaruit een financieringsbehoefte blijkt van circa € 23 miljoen. Op dit moment is voor 2013 reeds € 10 mln aan nieuwe leningen aangetrokken. Het faciliteringsvolume van het WSW afgeven in april 2013 bedraagt € 23 mln. Dit biedt onvoldoende ruimte om de investeringen en herfinancieringen in 2013 en 2014 te kunnen financieren. Intern wordt gezocht naar passende maatregelen, zoals verkoop en verdere bezuinigingen. Matching van taken en middelen In 2012 is € 104.000 afgedragen voor de 40 achterstandswijken. De Woonmensen heeft € 281.000 uitgegeven aan leefbaarheid in buurten.
De Woonmensen/SJA
De Woonmensen participeert met 25 certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Het betreft een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. De variabele rente bedraagt 3,25%. Deze wordt, indien voldaan is aan de randvoorwaarden, na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening uitgekeerd. Gezien de financiële positie van het WIF heeft de Woonmensen besloten een voorziening te vormen op haar aandeel van € 570.000. Waarde woningbezit Eind 2012 is de boekwaarde van alle verhuureenheden circa € 293 miljoen, de bedrijfswaarde € 438 miljoen en WOZ-waarde € 901 miljoen. De bedrijfswaarde is per financieel complex berekend aan de hand van deels complex-specifieke en deels algemene parameters. Een analyse is opgenomen in de jaarrekening vanaf pagina 64. In de jaarrekening wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal en commercieel vastgoed. Voor sociaal vastgoed geldt dat jaarlijks de boekwaarde van de woningvoorraad op complexniveau wordt getoetst aan de bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vindt afwaardering tot deze lagere bedrijfswaarde plaats. Dit heeft in 2012 geresulteerd in een afwaardering van € 14.629.000, als gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing. Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde, vindt een terugname plaats van in het verleden geboekte afwaarderingen tot maximaal de historische kostprijs van het complex. Dit heeft in 2012 geresulteerd in een terugname van € 322.000. De bedrijfswaarde is afhankelijk van de beleidsontwikkeling van de organisatie, zoals in paragraaf 8.7 is opgenomen. De impact van nieuw beleid op de bedrijfswaardebepaling zal voor het eerst in de begroting 2014 zijn beslag krijgen. Er worden scenarioberekeningen uitgevoerd om de effecten van gemaakte beleidskeuzes op de waardering van het vastgoed nader te kunnen onderbouwen. Grote verschillen tussen boekwaarde en bedrijfswaarde zullen verder worden geanalyseerd. De waardering van commercieel bezit (woningen en bedrijfsmatig vastgoed) geschiedt op basis van marktwaarde. Dit heeft een afwaardering van € 2,9 mln tot gevolg in 2012.
63
Jaarrekening geconsolideerde jaarrekening | enkelvoudige jaarrekening | overige gegevens
Jaarverslag 2012
Jaarrekening 2012 Geconsolideerde Jaarrekening 9
Kengetallen en kerncijfers ........................................................................................................... 66
10 Geconsolideerde balans per 31 december 2012.................................................................. 68 11 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012...................................................... 70 12 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012............................................................................. 71 13 Algemene toelichting..................................................................................................................... 72 14 Grondslagen voor waardering van activa en passiva......................................................... 74 15 Grondslagen voor bepaling van het resultaat . .................................................................... 80 16 Toelichting op de geconsolideerde balans............................................................................. 83 17 Financiële instrumenten................................................................................................................ 98 18 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening.....................................100 Enkelvoudige Jaarrekening 19 Enkelvoudige balans per 31 december 2012 .....................................................................110 20 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012...........................................................112 21 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en
winst- en verliesrekening over 2012.......................................................................................113
Overige gegevens 22 Voorstel resultaatbestemming..................................................................................................141 23 Gebeurtenissen na balansdatum.............................................................................................141 24 Controleverklaring van onafhankelijk accountant............................................................141
De Woonmensen/SJA
65
Geconsolideerde Jaarrekening 2012 9
Kengetallen en Kerncijfers
Gegevens over bezit Aantal verhuureenheden (vhe's) in exploitatie A: huurwoningen B: Verzorgingstehuizen C: Overige wooneenheden D: Standplaatsen E: Woonwagens F: Overige verhuureenheden: Garages/parkeerplaatsen Winkels/bedrijfsruimten Erfpacht grond Totaal
2012
2011
2010
2009
2008
5.207 126 370 44 11
4.957 199 208 44 11
4.940 199 198 44 11
4.904 199 173 44 11
4.887 199 163 44 13
459 97 81 6.395
262 82 81 5.844
246 78 81 5.797
172 85 81 5.669
128 82 81 5.597
Gegevens over balans en winst- en verliesrekening Bedrijfswaarde 439.000 414.000 365.000 335.000 318.900 Groepsvermogen 9.686 28.767 32.969 39.366 37.462 Voorzieningen 6.023 981 3.089 9.245 17.211 Langlopende schulden 312.577 282.057 236.592 212.176 172.700 Totaal vermogen 363.211 346.514 300.376 286.852 239.727 Huren Vergoedingen Totale rente lasten Overige bedrijfslasten Jaarresultaat
33.353 1.368 11.801 7.514 -19.634
66
31.305 1.248 10.243 6.111 -4.966
30.230 1.495 8.746 6.184 -5.918
29.042 1.663 8.191 6.038 1.625
27.548 1.371 7.162 5.456 -5.859
Ultimo verslagjaar
2012
2011
2010
2009
2008
0,51
0,23
0,46
1,68
0,25
2,67%
8,30%
10,98% 13,63%
15,63%
Gegevens over financiële continuiteit Current ratio Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen
-202,70% -17,26% -17,95%
Rentabiliteit vreemd vermogen
4,16% -15,64%
3,48%
3,52%
3,70%
3,86%
4,15%
-0,41%
1,53%
0,94%
3,49%
0,62%
1,40
1,63
1,47
1,65
1,83
Loan to value o.b.v. bedrijfswaarde
71,20%
68,13%
64,82% 63,34%
54,15%
Loan to value o.b.v. WOZ-waarde
32,21%
Rentabiliteit totaal vermogen Rentedekkingsgraad
Gegevens over huur en verhuur Totale huurachterstand (x € 1.000)
566
273
318
545
469
Huren en vergoedingen
34.721
32.553
31.724
30.705
28.918
Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen Totale huurderving
1,63%
0,84%
1,00%
1,77%
1,62%
1.087
477
425
360
362
Huurderving in % van huren en vergoedingen
3,13%
1,46%
1,34%
1,17%
1,25%
2
6
11
4
2
2,30%
1,30%
1,20%
2,50%
1,60%
744
412
415
329
453
11,63%
7,05%
7,16%
5,80%
8,09%
Aantal ontruimingen Gemiddeld % huurverhoging per 1 juli Aantal verhuringen woningen Verhuringsgraad in % van het aantal woningen Gegevens over treasury Leningen portefeuille
312.577 282.057 236.592 212.176 172.700
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Gemiddelde restant looptijd in jaren
67
3,53%
3,62%
4,02%
3,90%
4,56%
13,4
13,4
14,0
18,0
11,5
10
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na verliesverwerking) Ref.
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31 december 2012 €
€
31 december 2011 €
16.1. 16.1.1.
264.166.877
227.681.610
16.1.2.
13.826.867
49.122.475
16.1.3.
9.444.832
9.756.160 287.438.576
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
16.2.
Financiële vaste activa Deelnemingen Overige effecten Latente belastingvordering Leningen u/g Overige financiële vaste activa
16.3.
286.560.245
16.2.1.
30.923.616
29.360.097
16.2.2.
17.664.724
15.450.307 48.588.340
16.3.1. 16.3.2. 16.3.3. 16.3.4. 16.3.5.
463.713 2.347.176 6.993.282 120.097 1.012.563
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA 16.4. Voorraden Voorraad bestemd voor de verkoop 16.4.1. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor 16.4.2. de verkoop 16.4.3. Overige voorraden
Onderhanden projecten
16.5.
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
16.6.
Liquide middelen Som der vlottende activa
€
16.6.5.
10.936.831 346.963.747
6.214.056 337.584.705
3.249.220
196.204
1.709.511 81.921 5.040.652
4.693.008 78.245 4.967.457
-
920.956
272.959 707.648
864.691 3.934.038 919.769
864.691 353.946 638.255
16.6.2.
16.6.4.
525.286 2.853.985 737.543 121.187 1.976.055
566.151 498.658
16.6.1.
16.6.3.
44.810.404
16.7.
TOTAAL ACTIVA
68
6.783.307
2.837.499
4.423.382 16.247.341
203.749 8.929.661
363.211.088
346.514.366
31 december 2012 €
Ref.
GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen Voorziening loopbaanontwikkeling Voorziening jubileum uitkeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening negatieve deelnemingen Overige voorzieningen
€
31 december 2011 €
9.686.093
16.8.
28.767.305
16.9.
1.921.714 84.637 140.840 1.300.000 575.702 2.000.000
16.9.1. 16.9.2. 16.9.3. 16.9.4. 16.9.5. 16.9.6.
673.560 97.556 59.380 150.025 6.022.893
LANGLOPENDE SCHULDEN 16.10 Schulden/leningen kredietinstellingen 16.10.1. 16.10.2. Waarborgsommen Verplichtingen uit hoofde van onroerende 16.10.3. zaken verkocht onder voorwaarden
980.521
297.537.978 48.395
261.576.817 48.395
18.288.776
15.794.075 315.875.149
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
€
277.419.287
16.11. 16.11.1. 16.11.2. 16.11.3. 16.11.4.
TOTAAL PASSIVA
69
15.038.839 5.923.705
21.554.691 5.965.817
1.260.543 9.403.866
3.451.200 8.375.545 31.626.953
39.347.253
363.211.088
346.514.366
11
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 2012 €
Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefuille Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
18.1. 18.2. 18.3. 18.4. 18.5.
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
2011 €
33.352.622 1.367.974 1.104.038
31.305.082 1.247.722 31.008
554.813 378.981
562.915 1.039.497 36.758.428
10.626.556
9.002.790
18.7.
17.647.924 5.007.958 452.453 617.124 5.025.254 281.685 1.235.907 5.996.186
2.795.205 3.393.143 450.023 648.757 6.317.878 1.235.150 1.116.622 3.758.728
18.8. 18.9. 18.10. 18.11. 18.12. 18.13. 18.14.
18.15.
46.891.047
28.718.296
-10.132.619
5.467.928
-3.263.806
-416.368
18.16.
-570.000
-
18.17.
385.644
547.404
18.18.
67.658 -11.889.386
67.140 -10.347.512
18.19.
18.20. 18.21.
-12.006.084
-9.732.968
-25.402.509
-4.681.408
6.255.739 -487.250
-87.957 -196.449 5.768.489 -19.634.020
Resultaat na belastingen
70
€
34.186.224
18.6.
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
€
-284.406 -4.965.814
12
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) 2012 €
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) Mutatie voorzieningen
2011 €
€
-10.132.619
26.118.295 4.616.695
5.467.928
11.914.927 -2.258.866 30.734.990
Veranderingen in werkkapitaal Operationele vorderingen Voorraden Onderhanden werk Operationele schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Resultaat deelnemingen Mutatie latente belastingen Ontvangen rente Ontvangsten uit financiële vaste activa Betaalde rente Belastingen
-3.826.808 -73.195 958.929 -575.492
9.656.061 -31.630 -3.752.477 -338.138 4.274.466
-3.516.566 17.085.805 0 -2.190.657 92.176 67.658 -10.484.658 -
152.221 15.276.210 -196.449 -87.957 382.554 67.140 -10.286.767 -
-12.515.481 4.570.324 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
-31.271.143 0 -1.019.558 0
-10.121.479 5.154.731 -62.239.939 4.184.389 285.495
-32.290.701 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Terugkoopverplichting Mutatie waarborgsommen
€
51.000.000 -20.479.987 2.494.701 0
-57.770.055 52.000.000 -6.534.708 1.573.982 351
Mutatie liquide middelen
33.014.714 5.294.337
47.039.625 -5.575.699
Liquide middelen begin boekjaar Schulden aan kredietinstellingen begin boekjaar Liquide middelen einde boekjaar Mutatie liquide middelen
203.749 -1.074.704 4.423.382 -5.294.337
4.704.744 -870.955 -5.575.699
71
13
Algemene toelichting
13.1. Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn 645, voor de verslagjaren vanaf 2005, van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor deze sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor de verslagjaren vanaf 2012. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
13.2. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie zijn de financiële gegevens van stichting de Woonmensen/SJA en haar groepsmaatschappij opgenomen. Als groepsmaatschappij wordt aangemerkt de maatschappij die tot de economische eenheid van stichting de Woonmensen/SJA behoort en waarin over zakelijk en financieel beleid beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Dit betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De waarderingsgrondslagen van stichting de Woonmensen/SJA worden zoveel mogelijk toegepast op groepsmaatschappijen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: - St. Joseph Holding B.V. te Apeldoorn - St. Joseph Vastgoed B.V. te Apeldoorn - St. Joseph Projectontwikkeling B.V. te Apeldoorn - Joseph Specials B.V. te Apeldoorn
100% belang 100% belang 100% belang 100% belang
Vanaf 1 januari 2004 vormt de Woonmensen/SJA een personele unie in Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen met Stichting de Woonmensen/KWZA. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving betekent het vormen van een personele unie, namelijk eenheid in bestuur en toezicht, dat consolidatieplicht van toepassing is. Gezien het feit dat de twee stichtingen verschillende activiteiten bedrijven, namelijk een woningcorporatie en een zorginstelling en te maken hebben met verschillende verantwoordingsorganen (min. VROM en min. VWS) is besloten geen consolidatie toe te passen.
13.3. Stelselwijzigingen In het verslagjaar heeft de Woonmensen/SJA verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in haar resultaat, vermogenspositie en kasstromen. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving(RJ) de herziene richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: - Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening - Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie - Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen - De methode van afschrijven - De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.).
72
De richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Naar aanleiding van de herziene RJ 645 heeft de Woonmensen/SJA een stelselwijziging doorgevoerd. Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen historische kostprijs cq. lagere bedrijfswaarde. Vanaf 2012 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie waarbij het commerciële vastgoed in exploitatie gewaardeerd wordt tegen historische kosten of lagere marktwaarde in verhuurde staat. De bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. In 2012 heeft de Woonmensen/SJA op grond van de overgang naar de herziene RJ645 een stelselwijziging doorgevoerd inzake de verkopen onder voorwaarden. 2012 €
2011 €
Eigen vermogen 1 januari Invloed van stelselwijziging Verkopen onder Voorwaarden
28.767.305 552.808
32.969.316 763.803
Herrekend eigen vermogen 1 januari
29.320.113
33.733.119
2012 €
2011 €
Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging Effect van stelselwijziging Verkopen onder Voorwaarden
-19.081.212 -552.808
-4.202.011 -763.803
Resultaat boekjaar na stelselwijziging
-19.634.020
-4.965.814
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 heeft stichting de Woonmensen/SJA herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.
13.4. Schattingswijziging Vanuit de herziene Richtlijn 645 is door de Woonmensen/SJA een andere wijze van afschrijven doorgevoerd namelijk die van de componentenmethode. Dit houdt in dat de materiële vaste activa onderscheiden worden in de 4 componenten: Grond, Casco, Technische installaties en Inrichting. Waarbij iedere component zijn eigen afschrijvingstermijn heeft. Hierop is echter een uitzondering mogelijk wanneer de financiële omvang van de genoemde componenten niet (gezamenlijk) meer dan 10% bedraagt van de totale kosten van de woning. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van de leningen op de balans. Het effect van deze schattingswijziging op de bedrijfswaarde is € 19 mln negatief.
13.5. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
73
De Woonmensen/SJA past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. De Woonmensen/SJA documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
13.6. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende goederen in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. De Woonmensen/SJA heeft voor het categoriaal model gekozen.
14
Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva
14.1. Waardering De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld.
14.2. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning, heeft plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen onder de “Niet uit de balans blijkende verplichtingen”.
14.3. Materiële vaste activa 14.3.1. Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De Woonmensen/SJA kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien de Woonmensen/SJA een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
74
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De waarde van het bezit bestemd voor de verhuur wordt jaarlijks getoetst aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2012 gelden de volgende uitgangspunten: de jaarlijkse huurverhoging bedraagt 3,5% tot 2018. Daarna alleen de inflatie. het huurdervingpercentage is op complexniveau bepaald en gebaseerd op de werkelijke huurderving van boekjaar 2012. De percentages variëren van 0,1% tot 1,0%. de jaarlijkse stijging van de variabele lasten loopt op van 2% in 2013 naar 3% in 2018. de variabele lasten (belastingen, verzekering en algemeen beheer) per verhuureenheid bedragen circa € 1.469,-. de kosten van dagelijks- en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar. De jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten bedraagt van 2,5% in 2013 naar 3% in 2016. de kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar. 5 jaar voor einde exploitatie van een complex is geen planmatig onderhoud meer opgenomen. Inrekenen van verkoop voor 5 jaar. de rekenrente bedraagt 5,25%. De grond wordt als restwaarde aangemerkt. Hoewel een deel van het bezit is geoormerkt voor verkoop is in de balans geen rekening gehouden met de hogere directe opbrengstwaarde van dit bezit. De complexindeling sluit aan op de wijze waarop het beheer wordt gevoerd. 14.3.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
75
14.3.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
14.4
Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. 14.4.1. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat. Het commercieel vastgoed is getaxeerd door een makelaar. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 14.4.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie, worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
76
14.5. Financiële vaste activa 14.5.1. Deelnemingen De deelnemingen, waarin de stichting de Woonmensen/SJA een meerderheidsbelang heeft dan wel waarin zij een beslissende zeggenschap heeft, worden integraal geconsolideerd. Minderheidsdeelnemingen zullen blijvend worden opgenomen tegen de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen wordt de nettovermogenswaarde berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de Woonmensen/SJA geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Woonmensen/SJA ten behoeve van deze deelnemingen. 14.5.2. Overige effecten De effecten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. Alle waardemutaties van deze effecten worden rechtstreeks in het resultaat (onder financiële baten en lasten verantwoord). De financiële instrumenten worden tegen kostprijs gewaardeerd en er wordt (kostprijs) hedge accounting toegepast. Waardeveranderingen in de markt van de financiële instrumenten worden niet opgenomen in de Winst- en verliesrekening voor zover dit effectieve posities betreffen. De marktwaarde van de financiële instrumenten wordt vermeld onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Indien “break clauses” zijn opgenomen kan hiermee het derivaten contract ontbonden worden. Ondanks dat de marktwaarde hierbij verrekend moet worden is de woningcorporatie niet meer ingedekt tegen het rente risico. 14.5.3. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in de jaarrekening gevolgd worden anderzijds, uitgaande van de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008. Waardering vindt plaats indien en voor zover in de toekomst verrekening kan plaatsvinden. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De opgenomen actieve latenties hebben betrekking op langlopende schulden en compensabele verliezen. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. 14.5.4. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende vorderingen. 14.5.5. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
14.6. Voorraden 14.6.1. Voorraad bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-
77
opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 14.6.2. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 14.6.3. Overige voorraden Waardering van de overige voorraden vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
14.7. Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
14.8. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
14.9. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
78
14.10. Voorzieningen 14.10.1. Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van voorgenomen investeringen in nieuwbouwprojecten. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt in geval van bestaande bouw voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 14.10.2. Voorziening verwachte verliezen onderhanden werken De voorziening is gevormd voor te verwachten verliezen voor een project, voor zover deze groter is dan de voor dit project geactiveerde bedragen. 14.10.3. Voorziening loopbaanontwikkeling Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. 14.10.4. Voorziening jubileum uitkeringen Volgens artikel 271 van de Richtlijn voor de jaarverslaggeving, moet er een voorziening getroffen worden voor toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. 14.10.5. Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten en wordt gevormd indien voor de groep een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. Voor reorganisaties waarvoor per balansdatum een plan is geformaliseerd, maar waarvoor pas na balansdatum hetzij de gerechtvaardigde verwachting is gewekt richting betrokkenen dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd, hetzij is gestart met de implementatie van het reorganisatieplan, is een voorziening in de balans opgenomen. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde. 14.10.6. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichting af te wikkelen.
14.11. Langlopende Schulden Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. De Woonmensen/SJA heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De Woonmensen/SJA maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past de Woonmensen/SJA met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
14.12. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Deze voorziening wordt jaarlijks bepaald op basis van historische ervaringscijfers (dynamische bepaling).
79
15
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
15.1.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
15.2. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
15.3. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
15.4. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling en planmatig onderhoud worden hieronder verantwoord.
15.5. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord de overige opbrengsten welke niet direct aan de primaire bedrijfsactiviteiten zijn toe te rekenen.
15.6. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op de grond wordt niet afgeschreven. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
80
15.7. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
15.8. Salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
15.9. Pensioenlasten De pensioenregeling van de Woonmensen/SJA is te typeren als een toegezegde pensioenregeling. Verwerking in de jaarrekening dient dan ook plaats te vinden conform het gestelde in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Aangezien de benodigde gegevens voor het verwerken als toegezegde pensioenregeling niet of slechts tegen onevenredig hoge kosten verstrekt kunnen worden door het bedrijfstakpensioenfonds, maakt de Woonmensen/SJA gebruik van de mogelijkheid die de richtlijnen voor de jaarverslaggeving geven om de pensioenregeling te verwerken als zou het om een toegezegde bijdrageregeling gaan. De Woonmensen/SJA heeft de in aanmerking te nemen verschuldigde premie in de resultatenrekening verwerkt. Indien sprake is van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft de Woonmensen/SJA geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2012 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2011: 101%).
15.10. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks en mutatie-onderhoud heeft betrekking op de kosten van derden, alsmede op de kosten van het materiaalverbruik. In de resultatenrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
15.11. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
15.12. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
15.13. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
15.14. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
81
15.15 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
15.16. Belastingenresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 valt stichting de Woonmensen/SJA integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. De Woonmensen/SJA heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. De Woonmensen/SJA heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
15.17. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de Woonmensen/SJA geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
15.18. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
82
16
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012
VASTE ACTIVA 16.1. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo per 1 januari Cummulatieve vervaardigingsprijs Cummulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Overboekingen Totaal mutaties Saldo per 31 december Cummulatieve vervaardigingsprijs Cummulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
Onroerende Vastgoed in en roerende ontwikkeling zaken ten bestemd voor de dienste van de eigen exploitatie exploitatie € € €
Totaal €
297.955.174
67.470.753
12.202.654
377.628.581
-70.273.564
-18.348.278
-2.446.494
-91.068.336
227.681.610
49.122.475
9.756.160
286.560.245
10.014.744 -1.218.409 -9.597.673 -5.395.504 -
26.590.876 -325.665 -
178.258 -75.750 -413.836
-
-
36.783.878 -1.619.824 -10.011.509 -5.395.504 -
-14.306.830 56.988.939
14.063.344 -75.624.163
-
-243.486 -18.635.224
36.485.267
-35.295.608
-311.328
878.331
358.344.944
18.111.801
12.305.162
388.761.907
-94.178.067
-4.284.934
-2.860.330
-101.323.331
264.166.877
13.826.867
9.444.832
287.438.576
16.1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen In 2012 is voor o.a. € 7,8 mln geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat, met name in de Staatsliedenbuurt en de Gentiaanflat. Daarnaast hebben voor € 0,2 mln aan kleinere diverse investeringen plaats gevonden.
83
Desinvestering In 2012 zijn 9 woningen verkocht middels Verkoop onder Voorwaarden met een boekwaarde van € 0,6 miljoen en 7 woningen zonder bijzondere verkoopconstructie met een boekwaarde van € 0,2 miljoen. Door de Woonmensen/SJA is een verkoopplan opgesteld waarin 808 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 32 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4.4 mln. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
40-50 jaar 25 jaar 15 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Overboekingen In verband met opleveringen van nieuwbouwprojecten is onroerend goed in exploitatie genomen. Voor 2012 betreffen dit: - De Groene Hoven - Het Kristal - De Melodie Verzekering De materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn per 31 december 2012 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid De materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen. Op alle leningen is de WSW-garantie van toepassing. Bedrijfswaarde Het verloop van de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie is als volgt: De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 396 mln (2011: € 383 mln). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: x € 1 mln.
2012 €
2011 €
Bedrijfswaarde volgens parameters Restwaarde grond Rentabiliteitswaarde correctie leningen
359 37 -
335 29 19
Totaal bedrijfswaarde
396
383
84
Recapitulatie bedrijfswaarde x € 1 mln.
2012 €
Saldo bedrijfswaarde per 1 januari
383
Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering)
-35 54
Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: - wijziging vermogensvoet - wijzigingen huurbeleid - wijzigingen in bezit verbeteringsprojecten en verkopen - wijzigingen in onderhoudsbeleid - inrekenen verhuurdersheffing - wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond Vervallen rentabiliteitswaarde correctie leningen
8 -3 12 -33 21 8 -19 396
Het effect van de verhuurdersheffing bestaat uit de negatieve uitgaven van € 83 mln en een positieve opbrengst aan huren van € 50 mln. 16.1.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Investeringen De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten: x € 1.000 Nieuwbouw De Groene Hoven Nieuwbouw Orden Nieuwbouw het Kristal Nieuwbouw Melodie Nieuwbouw Boog&Cluster Nieuwbouw diversen
10.556 3.531 3.827 3.359 4.969 0 349 26.591
Totaal
De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 18,6 mln inclusief btw. Desinvesteringen De desinvesteringen betreffen de overboekingen van initiatiefkosten van niet doorgegane projecten. Waardeaanpassingen Ten behoeve van een aantal nieuwbouwprojecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen. Overboekingen De overboekingen betreffen o.a. een overboeking van € 76.331.131 naar Sociaal vastgoed in exploitatie, een overboeking van € 2.278.700 naar de onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden en een overboeking van € 3.739.350 naar de voorraad woningen bestemd voor de verkoop.
85
16.1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De investeringen en desinvesteringen betreffen voornamelijk mutaties binnen het wagenpark. Afschrijvingen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen Automatisering Overige inventarissen
lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
50 jaar 50 jaar 10 jaar 7 jaar 7 jaar 10 jaar
16.2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
Commercieel vastgoed in exploitatie
Saldo per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Overboekingen Totaal mutaties Saldo 31 december Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € €
Totaal €
31.590.801
15.741.446
47.332.247
-2.230.704 29.360.097
-291.139 15.450.307
-2.521.843 44.810.404
51.636 -35.527 -615.047 5.395.504 -2.925.109
1.230.375 -94.499 -1.200.159
1.282.011 -130.026 -615.047 5.395.504 -4.125.268
-307.938 1.563.519
2.278.700 2.214.417
1.970.762 3.777.936
36.694.476
19.156.022
55.850.498
-5.770.860 30.923.616
-1.491.298 17.664.724
-7.262.158 48.588.340
16.2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 132 woningen, 9 bedrijfspanden en 90 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente taxaties van deze eenheden bedraagt € 25,7 miljoen.
86
Overboekingen Dit betreffen gesloopte commerciële panden ten behoeve van nieuwbouw. Bedrijfswaarde Het verloop van de bedrijfswaardeberekening van het commercieel vastgoed in exploitatie is als volgt: De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 43 mln (2011: € 31 mln). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: x € 1 mln.
2012 €
2011 €
Bedrijfswaarde volgens parameters Restwaarde grond
36 7
25 6
Totaal bedrijfswaarde
43
31
Recapitulatie bedrijfswaarde x € 1 mln.
2012 €
Saldo bedrijfswaarde per 1 januari
31
Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering)
-1 8
Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: - wijziging vermogensvoet - wijzigingen huurbeleid - wijzigingen in bezit verbeteringsprojecten en verkopen - wijzigingen in levensduur on onderhoudsbeleid - wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond
1 3 1 43
16.2.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 148 eenheden opgenomen. De contracten betreffen enkel terugkoop verplichtingen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben en worden kortingen gegeven met een bandbreedte tussen 10% en 35%. Het verschil tussen de actief post en de verplichting is ontstaan door de korting die door de Woonmensen/SJA is verstrekt. Investeringen In het boekjaar zijn 9 woningen uit bestaand bezit verkocht middels koopgarant welke gewaardeerd zijn tegen 85% van de taxatiewaarde. Overboekingen De overboeking betreft 17 woningen uit vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie betreffende het nieuwbouwproject de Boog Blok 4.2B.
87
16.3. Financiële vaste activa 31-12-2012 €
31-12-2011 €
525.286
571.710
Mutaties in het boekjaar: - Voorziening - Resultaat
425.677 -487.250
150.025 -196.449
Saldo per 31 december
463.713
525.286
16.3.1. Deelnemingen Saldo per 1 januari
De deelnemingen betreffen:
Aandeel Parkstad V.O.F. Landstad Projecten C.V. ADZ Beheer B.V. Welgelegen Park V.O.F. Landgoed Welgelegen C.V.
Netto vermogens waarde 1 januari
30,00% 48,00% 50,00% 33,30% 50,00%
Resultaat
Mutatie Voorziening
Netto vermogens waarde 31 december
130.540 150.000 244.746
-1.554 259.208 75.544 -820.448
-102.318 -47.707 575.702
128.986 156.890 27.837 150.000 -
525.286
-487.250
425.677
463.713
De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. Joseph Specials B.V. is voor 25% beherend vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. Geconsolideerd maakt dit een aandeel van 50%. Het resultaat van Parkstad V.o.f. betreft de periode van 1 november 2011 tot en met de balansdatum van 31 oktober 2012. Joseph Specials B.V. is beherend vennoot en deelt voor 30% in de winst. 16.3.2. Overige effecten
31-12-2012 €
31-12-2011 €
100 aandelen Woningnet N.V. 25 certificaten in Woon Investerings Fonds In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF
1.070 1.930.000 416.106
1.070 2.500.000 352.915
Totaal overige effecten
2.347.176
2.853.985
Sinds 1 januari 2008 werkt de Woonmensen/SJA voor de woonruimteverdeling via Woonkeus met Woningnet. Een van de voorwaarden om met dit systeem te mogen werken is dat deelnemende corporaties aandelen hebben in Woningnet N.V. De Woonmensen/SJA heeft het minimaal vereiste aantal van 100 aandelen in 2008 aangeschaft. De Woonmensen/SJA participeert met vijfentwintig certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds in een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het Fonds verkocht. Het betreft hier een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend geschieden als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop uitoefent. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. Het variabele rentedeel bedraagt 3,25% per jaar en zal na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening van het WIF uitgekeerd worden indien aan de randvoorwaarden hiervoor is voldaan.
88
Gezien de huidige financiële situatie van het WIF is de vaste rente over 2012 € 63.191 niet uitgekeerd maar omgezet in deelcertificaten. Daarnaast heeft de Woonmensen/SJA in 2012 voorzichtigheidshalve een afwaardering van € 570.000 doorgevoerd. 16.3.3. Latente belastingvorderingen
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen Compensabele verliezen
559.282 6.434.000
737.543 -
Saldo per 31 december
6.993.282
737.543
In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 10.512 en een disagio van € 569.794. De compensabele verliezen zijn gewaardeerd tegen contante waarde en zijn berekend tegen 4%. De verwachting is dat vanaf 2013 fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie. 16.3.4. Leningen u/g
Stichting Paraat A.A. Tijink, Hofstraat 63
2,25% 0,00%
Saldo per 31 december
31-12-2012 €
31-12-2011 €
117.647 2.450
117.647 3.540
120.097
121.187
De stichting Paraat is in 2012 verkocht. Aflossing zal in 2013 en 2014 plaatsvinden. Over de verstrekte lening zal een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1% in rekening worden gebracht (2012 2,95%). Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost. 16.3.5. Overige financiële vaste activa
Te vorderen rente Kanaalzone
31-12-2012 €
31-12-2011 €
1.012.563
1.976.055
Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen/SJA. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. In 2012 heeft een eerste aflossing plaatsgevonden van € 1.256.960 middels overdracht van gronden en een toevoeging middels een rentebate van € 293.468.
89
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Voorraad woningen bestemd voor de verkoop Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
3.249.220 1.709.511 81.921
196.204 4.693.008 78.245
Saldo per 31 december
5.040.652
4.967.457
16.4. Voorraden
16.4.1. Voorraad woningen bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd: Boekwaarde 1 januari Overboekingen Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
196.204 -196.204 4.329.350 4.329.350 -1.080.130
196.204 196.204 -
3.249.220
196.204
De voorraad woningen bestemt voor de verkoop betreft 3 nieuwbouwwoningen Melodie € 590.000 en 26 nieuwbouwwoningen Blok 4.2B met parkeerplaatsen € 3.739.350 de Boog. 16.4.2. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd: Boekwaarde 1 januari Overboekingen Opleveringen Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
4.693.008 -1.737.498 -1.487.644 241.645 -
1.137.615 3.855.393 -300.000
1.709.511
4.693.008
De post voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop bevat voor € 1.709.511 door de Woonmensen/SJA aangekochte gronden inzake de nog te verkopen woningen binnen Landgoed Welgelegen CV. Binnen de CV is hiervoor gedeeltelijk een voorziening genomen.
16.5.
Onderhanden projecten 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Voorziening voor verwachte verliezen
-
3.162.455 -1.831.136 1.331.319 -410.363
Boekwaarde per 31 december
-
920.956
Het verloop van de post is als volgt: Onderhanden projecten in opdracht van derden Af: Van kopers ontvangen termijnen
90
16.6. VORDERINGEN 16.6.1. Huurdebiteuren 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Zittende huurdebiteuren Vertrokken huurdebiteuren
567.533 437.164 1.004.697
266.236 398.771 665.007
Vorderingen in WSNP
67.861 1.072.558
46.854 711.861
-455.511 -50.896
-403.761 -35.141
566.151
272.959
Af: voorziening wegens oninbaarheid voorziening WSNP Saldo per 31 december
In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstelkosten en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 0,72% van de jaarhuur (2011: 0,84%). 16.6.2. Vorderingen op gemeenten 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Gemeentelijke Diensten Overige vorderingen
2.782 495.876
10.982 696.666
Saldo per 31 december
498.658
707.648
31-12-2012 €
31-12-2011 €
864.691
864.691
31-12-2012 €
31-12-2011 €
3.934.038
353.946
Deze post is als volgt samengesteld:
16.6.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: Vennootschapsbelasting
16.6.4. Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: Saldo per 31 december
De overige vorderingen bestaan voor € 592.040 uit bouwtermijnen project de Boog, voor € 1.309.511 aan vorderingen wegens verkopen bestaand bezit, een vordering van € 1.464.340 op de Woonmensen/KWZA en voor € 568.147 aan overige vorderingen.
91
16.6.5. Overlopende activa 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Te vorderen rente Landgoed Welgelegen C.V. Te vorderen rente Landstad Projectontwikkeling C.V. Te vorderen exploitatieresultaat Ordenplein Door te berekenen aan derden Te vorderen rente liquide middelen Overige overlopende activa
389.223 52.270 209.409 160.058 83.252 25.557
331.008 36.997 116.480 121.027 30.775 1.968
Totaal
919.769
638.255
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar)
6.062 4.417.320
4.086 199.663
Totaal
4.423.382
203.749
Deze post is als volgt samengesteld:
16.7. Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld:
92
16.8. Groepsvermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
16.9. Voorzieningen
Beginsaldo
Dotatie
Onttrekking
Eindsaldo
Onrendabele investeringen Loopbaanontwikkeling Jubileum uitkeringen Reorganisatiekosten Negatieve deelnemingen Overige voorzieningen
673.560 3.123.752 97.556 59.380 90.166 - 1.300.000 150.025 575.702 - 2.000.000
-1.875.598 -12.919 -8.706 -150.025 -
1.921.714 84.637 140.840 1.300.000 575.702 2.000.000
Totaal
980.521 7.089.620
-2.047.248
6.022.893
16.9.1. Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen over 2012 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Orden € 1.495.752 - Terugname Groot Zonnehoeve € - 372.000 € 1.123.752 - Nieuwbouw Kanaalzone € 2.000.000 € 3.123.752 De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Met uitzondering van de Nieuwbouw Kanaalzone welke is verantwoord onder de Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. De onttrekking aan de voorziening onrendabele investeringen over 2012 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 6.705 - Nieuwbouw Orden € - 1.495.752 - Nieuwbouw Kanaalzone € - 78.286 - Nieuwbouw Aalscholverweg € - 35.478 - Nieuwbouw De Groene Hoven € - 272.787 € - 1.875.598 De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2012 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: - Nieuwbouw Kanaalzone € 1.921.714 16.9.2. Voorziening loopbaanontwikkeling Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de individuele loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 15.000,- binnen een jaar wordt besteed. 16.9.3. Voorziening jubileumuitkeringen Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2012 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2012 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271. 16.9.4. Voorziening reorganisatiekosten De voorziening reorganisatiekosten is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 1.300.000 binnen een jaar wordt gerealiseerd.
93
16.9.5. Voorziening negatieve deelnemingen De voorziening negatieve deelnemingen heeft betrekking op de verwachte terugbetaling inzake de deelneming Landgoed Welgelegen C.V. 16.9.6. Overige voorzieningen Onder de overige voorzieningen is een inschatting opgenomen van het nog te betalen bedrag aan de stichting BWSA. Inzake de afwaardering van de binnen de stichting aanwezige woonwagens zal stichting de Woonmensen/SJA € 2 mln bijdragen.
16.10. LANGLOPENDE SCHULDEN 16.10.1. Schulden/leningen kredietinstellingen 2012 €
2011 €
Saldo per 1 januari
282.056.804
236.591.512
Bij: nieuwe leningen
51.000.000
52.000.000
Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december
-20.479.987 312.576.817
-6.534.708 282.056.804
Aflossingen komend boekjaar Saldo per 31 december
-15.038.839 297.537.978
-20.479.987 261.576.817
Rente percentages Variabel 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6%
€ 47.000.000 8.350 129.000.000 123.568.467 13.000.000
Renteherzieningsperiode 1 - 3 maanden 3 - 6 maanden 6 maanden - 1 jaar 1 - 5 jaar 5 - 10 jaar > 10 jaar
312.576.817
€
Resterende looptijd
€
47.000.000 20.000.000 15.000.000 0 29.000.000
< 1 jaar 1 - 5 jaar 5 - 10 jaar 10 - 15 jaar 15 - 20 jaar > 20 jaar
14.833.816 55.360.000 125.680.494 54.000.000 5.702.507 57.000.000
111.000.000
312.576.817
De aflossingsverplichtingen, die op de doorlopende leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn niet opgenomen in bovenstaand schema maar onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2012 bedraagt € 15.038.839. De totale aflossingsverplichting korter dan 5 jaar bedraagt € 59.486.000. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,53% (2011: 3,62%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 13,4 jaar (2011: 13,4 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt.
94
16.10.2. Waarborgsommen 31-12-2012 €
31-12-2011 €
47.595 800 48.395
47.245 800 48.045
-
350 -
Saldo 31 december Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen
47.595 800
47.595 800
Totaal
48.395
48.395
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Mutaties in Waarborgsommen Rente
Ultimo 2012 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 16.10.3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. 31-12-2012 €
31-12-2011 €
15.738.114 55.961 15.794.075
13.778.446 441.647 14.220.093
3.509.075 -94.500 -919.874 2.494.701
2.155.500 -195.832 -385.686 1.573.982
Saldo 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen
19.152.689 -863.913
15.738.114 55.961
Totaal
18.288.776
15.794.075
De samenstelling en het verloop van deze post is als volgt: Saldo 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Mutaties in - Verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten - Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afwaarderingen Saldo mutaties
Gedurende 2012 zijn 26 woningen (2011: 16) middels een koopgarant constructie aan derden verkocht. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 3.509.075 (2011: € 2.155.500). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 6,5%, daalt de terugkoopverplichting in 2012 met € 919.874.
95
16.11. KORTLOPENDE SCHULDEN 16.11.1. Schulden aan kredietinstellingen Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Kortlopend deel van de langlopende leningen Overige schulden aan kredietinstellingen
15.038.839 -
20.479.987 1.074.704
Schulden aan kredietinstellingen
15.038.839
21.554.691
31-12-2012 €
31-12-2011 €
1.075.613 184.930
3.283.181 168.019
1.260.543
3.451.200
31-12-2012 €
31-12-2011 €
37.973 125.275 5.133.604 226.783 967.257 2.286.109 361.963 186.778 78.124
73.701 3.900.766 54.893 967.257 558.000 2.006.665 475.635 185.666 152.962
9.403.866
8.375.545
31-12-2012 €
31-12-2011 €
2.763.655 -2.572.298 191.357 -229.330
-
-37.973
-
16.11.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen
16.11.4. Overlopende passiva
Onderhanden projecten Nog te betalen vakantiedagen Niet vervallen rente geldleningen Niet vervallen SWAP rente Nog te betalen participatiebijdrage Nog te betalen bijdrage Kanaalzone Vooruitontvangen huur Te verrekenen zaken en diensten aan huurders Vooruitontvangen huurtoeslag Overige overlopende passiva
Onderhanden projecten
Het verloop van de post is als volgt: Onderhanden projecten in opdracht van derden Af: Van kopers ontvangen termijnen Voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
De post onderhanden projecten in opdracht van derden bevat 21 verkochte woningen betreffende het blok 4.2A project de Boog.
96
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 12.159.340 (2011:€ 10.945.820), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Bankgaranties Inzake de levering van percelen bouwterrein gelegen aan de Jan Steenlaan is een bankgarantie gesteld ad € 1.000.000 bij de ING-bank. Deze garantie loopt af per 30 juni 2013. Inzake eventuele claims bij oplevering van het project De Boog Zuid is een bankgarantie gesteld ad € 162.560 bij de ING-bank van 5% van de aanneemsom. Deze opleveringsgarantie loopt af per 31 maart 2013. Inzake eventuele claims bij oplevering van het project De Boog Noord is een bankgarantie gesteld ad € 197.575 bij de ING-bank van 5% van de aanneemsom. Deze opleveringsgarantie loopt af per 30 juni 2013. Aangegane verplichtingen nieuwbouw en onderhoud Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 373.469 inzake werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 7.372.770 inzake werkzaamheden met betrekking tot nieuwbouw- en renovatieprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Terugkooprechten De Woonmensen/SJA heeft in het verleden woningen verkocht middels Betaalbaar kopen. Middels deze constructie heeft de Woonmensen/SJA het terugkooprecht van deze woningen. Het betreft hier 19 woningen met een marktwaarde van € 2.342.929. Kredietinstelling Koophuur Ter financiering van de koophuur van de binnenkant van de woning hebben koophuurders een financiering aangetrokken. Indien de koper niet aan zijn verplichting aan de geldgever kan voldoen dan kan de vordering door de financier worden gecedeerd aan de stichting de Woonmensen/SJA met overname van alle rechten. Ultimo 2012 betreffen dit 23 woningen met een financiering van € 526.731. Gemeente Apeldoorn Conform de prestatieafspraken Apeldoorn zijn -onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie- geen bouwleges verschuldigd voor nieuwe sociale huurwoningen. In afwachting van de uitspraak hoeven de leges niet betaald te worden. Ultimo 2012 bedroegen de in rekening gebrachte leges € 586.739. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting de Woonmensen/SJA vormt samen met St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de dochtermaatschappijen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Leningen o/g Per 5 december 2012 is stichting de Woonmensen SJA de verplichting aangegaan tot het aantrekken van een lening van € 10 mln bij de BNG welke per 3 januari 2013 is ontvangen.
97
Onbeperkte aansprakelijkheid Stichting de Woonmensen/SJA is onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van Parkstad V.O.F., Landstad Projectontwikkeling C.V., Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F. Ordenplein Apeldoorn In het kader van een voorgenomen projectontwikkeling aan het Ordenplein in Apeldoorn heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. in opdracht van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. vier appartementen en twee garageboxen aangekocht voor een totaalbedrag van € 672.182. De appartementen en garageboxen worden beheerd en geëxploiteerd door de Woonmensen. Een recht vergelijkbaar met het economisch eigendom van de appartementen en garageboxen berust bij de commanditaire vennootschap die uit dien hoofde het exploitatieresultaat incl. de financieringslasten voor haar rekening neemt. De appartementen en de garageboxen, die begin 2011 getaxeerd op een marktwaarde van € 590.000, staan te koop. Op 20 december 2012 is besloten dat St. Joseph Projectontwikkeling B.V. het projectdeel appartementen en garageboxen van het project Ordenplein overneemt voor € 500.000, waarna alle verplichtingen van Vastgoedontwikkeling Landstad C.V. zijn vervallen. Dit heeft geleid tot een verhoging van de afwaardering binnen Landstad met € 90.000 tot een bedrag van € 172.182. (Voorgenomen) kabinetsbeleid Het huidige kabinet heeft in 2013 het woonakkoord gesloten. Hierin zijn diverse (voorgenomen) maatregelen opgenomen die ook de Woonmensen zullen treffen. Deze maatregelen betreffen onder meer: - de Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; - een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Het CFV heeft reeds aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. Voor wat dit specifiek voor de Woonmensen/SJA betreft zie overige gegevens.
17. Financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen van de leningenportefeuille van het laatst afgesloten boekjaar (conform de norm van het WSW). Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: -Forward Rate Agreement (voor het fixeren van de korte rente) -Cap, Floor of Collar (voor het begrenzen van de korte rente) -Interest Rate Payers Swap (voor het verlengen van de rentetypische looptijd) -Interest Rate Receivers Swap (voor het verkorten van de rentetypische looptijd) -Payers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) -Receivers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de Woonmensen/SJA interestderivaten(SWAPS) afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past de Woonmensen/SJA met betrekking tot deze derivaten (hedge-instumenten) kostprijshedge-accounting toe. Deze SWAPS zijn geen margin calls waarbij marktwaarde verrekening van toepassing is. Met de bank zijn 5 jaarlijkse Mutual Break Clause momenten ingebouwd, voor het eerst in 2016.
98
De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is per ultimo 2012 € 13,2 miljoen negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012:
Dealcode Interest rate swap
Euribor
Hoofdsom Ingangsx € 1 mln datum
Einddatum
Rente
4050409L 4050417L
3M 3M
15 15
1-mei-51 1-okt-61
3,7400% 3,7375%
1-mei-11 1-okt-11
Totaal
marktwaarde
-6.370.490 -6.856.168 -13.226.658
Renterisico De Woonmensen/SJA loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Woonmensen/SJA risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Woonmensen/SJA risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Kredietrisico Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating), zoals opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van de Woonmensen/SJA en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. De Woonmensen/SJA heeft inmiddels op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening courant faciliteiten beschikbaar. Ook worden door de Woonmensen/SJA flexibele financieringsarrangementen afgesproken, waarbij geld opname kan plaatsvinden al naar gelang de behoefte. Valutarisico De Woonmensen/SJA doet conform het treasurystatuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s. Verliesverrekening vennootschapsbelasting De Woonmensen/SJA heeft, op basis van voorlopig ingediende en berekende aangiftes, voor toekomstige fiscale winsten nog € 28.179.000 aan verliezen te verrekenen. De verliezen kunnen 9 jaar vooruit gecompenseerd worden. De verliezen zijn als volgt opgebouwd: Jaar
Verrekenbaar verlies
2008 2009 2010 2011
6.828.404 1.025.450 11.686.395 8.638.751
Totaal
28.179.000
99
18. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 18.1. Huuropbrengsten
2012 €
2011 €
Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
32.291.826 2.077.810
30.252.441 1.470.413
Totaal netto huuropbrengsten
34.369.636
31.722.854
69.857
57.780
-1.011.866 -37.828
-439.138 -37.595
-37.177
1.181
33.352.622
31.305.082
Erfpachtopbrengsten Af huurderving: - wegens leegstand - wegens oninbaarheid Mutatie huren in voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal huuropbrengsten
De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; - verhoging wegens woningverbeteringen; - aanpassing tot streefhuur bij mutatie; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en maatschappelijk vastgoed; - verkoop van woningen. De maximale huurverhoging per 1 juli 2012 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 2,3% en is daarmee gelijk aan de inflatie van 2011 (2011: 1,3%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens de huurovereenkomst. 18.2. Opbrengsten servicecontracten
2012 €
2011 €
Vergoedingen voor leveringen en diensten Af: opbrengstenderving wegens leegstand opbrengstenderving wegens oninbaar
1.405.117 -38.545 1.402
1.269.684 -21.962 -
Totaal opbrengsten servicekosten
1.367.974
1.247.722
De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld. 18.3. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen. Een verkoopverlies uit verkopen uit projecten is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa.
100
Verkoop grond Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoop grond
Resultaat uit verkopen grond
2012 €
2011 €
26.867 955.198 121.973
31.008 -
1.104.038
31.008
2012 €
2011 €
26.867
31.008
In 2012 hebben geen verkopen van grond via Landgoed Welgelegen C.V. plaats gevonden. De gerealiseerde rente op de voorraad grond bedraagt in 2012 € 26.867. Sociaal vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie
18.4. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
101
2012 €
2011 €
1.218.191 -70.907 -192.086
-
955.198
-
2012 €
2011 €
157.500 -35.527
-
121.973
-
2012 €
2011 €
554.813
562.915
18.5. Overige bedrijfsopbrengsten
2012 €
2011 €
Verhuur bedrijfsmatig onroerende zaken Beheerdiensten Verkoopresultaat overige activa Afsluiten huurcontracten Overige opbrengsten
26.977 40.911 22.915 288.178
40.206 19.611 1.704 16.370 961.606
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
378.981
1.039.497
2012 €
2011 €
9.631.511 -33.838 615.047 413.836
8.587.419 -33.838 449.209
10.626.556
9.002.790
BEDRIJFSLASTEN
18.6. Afschrijvingen op materiële vaste activa
Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Doorbelaste afschrijvingen aan BWSA Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
18.7. Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Aanpassing eerdere onrendabele investeringen Dotatie voorziening onrendabele investeringen Waardevermeerdering bestaand bezit Waardevermindering bestaand bezit Commerciële plint Kristal Koopwoningen Boog&Cluster Koopwoningen Kanaalzone
Verkoopresultaten vanuit projecten Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan van diverse nieuwbouwinitiatieven Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Verkoopresultaten vanuit projecten
Opbrengst verkopen Af: boekwaarde/vervaardigingskosten Totaal verkoopresultaat projecten
102
2012 €
2011 €
-372.000 1.495.752 -322.495 14.629.325 14.915 1.842.211 17.287.708
-2.242.188 2.283.000 -6.529.184 5.934.685 300.000 410.363 1.524.800 1.681.476
35.655
768.513
324.561
345.216
17.647.924
2.795.205
2012 €
2011 €
1.459.807 -1.495.462
1.251.568 -2.020.081
-35.655
-768.513
18.8. Salarissen
2012 €
2011 €
Salarissen Kosten externe ondersteuning
4.553.657 454.301
3.229.436 163.707
Totaal
5.007.958
3.393.143
Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2012 zijn de salarissen per 1 januari met 1,25% en per 1 juli met 0,65% verhoogd. Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 65,9 werknemers in dienst (2011 68,9). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
18.11. Onderhoudslasten
2012 €
2011 €
2.488.630 1.874.686 858.690 5.222.006
3.826.067 1.847.597 806.841 6.480.505
-196.752
-162.627
Totaal onderhoudslasten
5.025.254
6.317.878
18.12. Leefbaarheid
2012 €
2011 €
281.685
1.235.150
2012 €
2011 €
66.473 69.771 65.859 129.839 531.422 396.063 45.902 1.305.329
72.875 44.149 68.631 110.513 503.784 348.833 52.242 1.201.027
-72.910 3.488
-100.201 15.796
1.235.907
1.116.622
Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud
Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd
Totaal leefbaarheid
18.13. Lasten servicecontracten
Kosten huismeesters Kosten glaszetten Geiser-/boilerhuur Kosten tuinonderhoud Kosten trappenhuizen Stookkosten Diverse overige kosten
Af: Kosten eigen dienst elders gepresenteerd Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar Totaal lasten servicecontracten
103
18.14. Overige bedrijfslasten Beheerskosten
2012 €
2011 €
171.600 157.406 198.751 48.039 93.184 40.318 635.988 429.080 238.102
210.980 174.059 279.474 48.702 105.856 46.247 167.408 398.377 365.752
2.012.468
1.796.855
2012 €
2011 €
Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes
1.389.329 217.293 50.990
1.241.000 187.244 50.532
Totaal heffingen en verzekeringen
1.657.612
1.478.776
2012 €
2011 €
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Commerciële verhuur en verkoopkosten Inventariskosten Kosten wagenpark Accountantskosten Advieskosten Algemene beheerskosten Automatiseringskosten Totaal beheerskosten Heffingen en verzekeringen
Diverse bedrijfslasten
Oninbare vorderingen bij huurachterstanden Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbare kosten deurwaarder en schades Doorbelaste exploitatie Ordenplein Bijdrageheffing bijzondere projectsteun CFV Verrekening exploitatie Kanaalzone Bijdrage woonwagens stichting BWSA Dotatie overige voorzieningen Overige bedrijfslasten
55.951
40.208
30.328 -92.929 104.035 136.034 2.000.000 92.687
91.287 -116.480 318.838 109.965 39.289
Totaal diverse bedrijfslasten
2.326.106
483.107
Totaal overige bedrijflasten
5.996.186
3.758.728
18.15. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2012 €
2011 €
Waardeverandering commercieel vastgoed Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.925.109 338.697
416.368
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
3.263.806
416.368
104
De mutatie waardeverschillen Verkopen onder Voorwaarden bevat over het afgelopen boekjaar: Mutatie waardering activa V.o.V. € 1.200.159 Mutatie terugkoopverplichting V.o.V. € - 919.874 Afwaardering in eigen beheer gerealiseerde woningen verkocht middels V.o.V. € 58.114 € 338.697 In 2012 zijn 26 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 17 in eigen beheer ontwikkeld en met gemiddeld 23,5% korting verkocht. Van de overige 9 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 69.268, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 15%.
18.16. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
2012 €
2011 €
570.000
-
2012 €
2011 €
Rente op liquide middelen in rekening courant Rente belastingdienst Rente Kanaalzone Overige rente
83.417 293.468 8.759
30.940 103.382 347.767 65.315
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
385.644
547.404
2012 €
2011 €
Rente leningen u/g Opbrengsten effecten
3.467 64.191
2.949 64.191
Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de financiële vaste activa behoren en effecten
67.658
67.140
2012 €
2011 €
Rente leningen o/g Rente derivaten Rente kredietinstellingen Disagio leningen Overige rente en kosten
10.886.109 914.632 4.307 63.618 20.720
9.930.710 311.967 9.971 48.714 41.532
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
11.889.386
10.342.894
Waardeverandering effecten
18.17. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
18.18. Opbrengsten van vorderingen die tot de financiële vaste activa behoren en effecten
18.19. Rentelasten en soortgelijke kosten
105
18.20. Belastingen uit de gewone bedrijfsuitoefening
2012 €
2011 €
Acute belastingdruk vennootschapsbelasting Mutatie actieve latenties: (Dis)agio leningportefeuille Mutatie compensabele verliezen boekjaar
-
-
-178.261 6.434.000
-87.957
Totaal belastingen uit de gewone bedrijfsuitoefening
6.255.739
-87.957
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% (20% voor de winst < € 200.000). De lagere effectieve belastingdruk vennootschapsbelasting ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit renovatieprojecten, afschrijvingen op vastgoed, de verwerking van de interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: 2012 € Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening Bij:
Fiscaal lagere afschrijving MVA Fiscaal geen waardeveranderingen Bijdrage heffing bijz.projectsteun wijkenaanpak Waarderingsverschil op Leningen u/g Waarderingsverschil op Leniingen o/g Mutatie belastinglatentie
-19.634.020 9.784.943 22.109.554 104.035 284 358.957 -6.255.739 26.102.034
Af:
Fiscaal lagere opbrengsten woningverkopen Fiscaal hogere lasten onderhoud Fiscaal geen geactiveerde productie eigen bedrijf
-1.104.038 -806.002 -554.813 -2.464.853 4.003.161 -4.003.161 -
Belastbaar resultaat Af: te verrekenen verliezen Belastbaar bedrag 2012
Fiscale eenheid De woningstichting vormt samen met haar dochters St Joseph Holding B.V., St Joseph Vastgoed B.V., St Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Een overzicht van de vennootschapsbelasting van de dochters is geconsolideerd opgenomen binnen St Joseph Holding B.V. voor het totaal dat de dochters verschuldigd zouden zijn, rekening houdend met voor de B.V.’s geldende fiscale faciliteiten. Mutatie actieve belastinglatentie In het kader van de VSO2 is de latente belastingvordering bepaald. Aangezien de bedrijfseconomische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, is er sprake van een latente belastingvordering. De mutatie van deze actieve belastingvordering wordt onder deze post in de winst- en verliesrekening verantwoord.
106
18.21. Resultaat deelnemingen
2012 € Resultaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Voorziening Vrijval voorziening
156.890 102.318
2011 €
-8.148 -102.318 259.208
A.D.Z. Beheer B.V. Voorziening Vrijval voorziening
27.837 47.707
-110.466 -44.876 -47.707 -
75.544
-92.583
Welgelegen Park V.O.F. Parkstad V.O.F.
-820.448 -1.554
10.388 -3.788
Totaal
-487.250
-196.449
Landgoed Welgelegen C.V. Extra voorziening
-470.448 -350.000
107
Accountantshonoraria
2012 €
2011 €
Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten op fiscaal terrein
40.318 20.058
46.247 49.906
Totaal
60.376
96.153
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen Voor de bezoldiging van bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 206.842 (2011: € 210.500) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 38.318 (2011: € 40.950) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van bestuurders omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld en presentiegelden); • periodiek betaalde facturen inclusief btw. De bezoldiging van de bestuurders van de woningcorporatie is als volgt: 2012 2011 € € Naam K. Parie J.E. van Geest Periodieke betaalde beloning 206.842 40.447
Functie Duur dienstverband Omvang dienstverband Type dienstverband
Directeur Bestuurder 1-1 t/m 31-12 32 uur per wk Ad interim
2011 € P. Koburg 170.053
Directeur Directeur Bestuurder Bestuurder 1-12 t/m 31-12 1-1 t/m 30-11 36 uur per wk 36 uur per wk Ad interim Loondienst
Vanwege de personele unie tussen de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA is over 2011 22% van de bezoldiging van de bestuurder doorbelast naar de Woonmensen/KWZA. Voor 2011 was dit een bedrag van € 51.922. Inzake 2012 heeft de bestuurder de bezoldiging rechtstreeks bij de Woonmensen/KWZA in rekening gebracht. De bezoldiging van de commissarissen inclusief sociale lasten/btw van de woningcorporatie is als volgt:
Overige Bezoldiging vergoedingen Bezoldiging 2012 2012 2011 € € € J.A.M. van der Vorst J.H.M. van der Meer C.H.P. Oosterwijk Th. Oosterhuis Drs. G.M. Siegerink W.J.J.M. Weijers FB
Lid, Voorzitter Lid Lid, Vice Voorzitter Lid Lid Lid
108
3.477 4.923 7.980 8.414 8.414 2.795
514 605 722 474 -
8.346 7.467 8.379 8.379 8.379
36.003
2.315
40.950
Enkelvoudige Jaarrekening 2012 Stichting de Woonmensen/SJA
109
19.
Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na verliesverwerking) Ref.
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31 december 2012 €
€
31 december 2011 €
21.9. 21.9.1.
259.033.311
222.535.985
21.9.2.
13.826.867
49.122.475
21.9.3.
9.444.832
9.756.160 282.305.010
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
281.414.620
21.10 21.10.1.
30.223.640
21.10.2.
17.664.724
28.287.031 15.450.307 47.888.364
Financiële vaste activa Deelnemingen Overige effecten Latente belastingvordering Leningen u/g Overige financiële vaste activa
21.11.1. 21.11.2. 21.11.3. 21.11.4. 21.11.5.
2.347.176 6.993.282 1.596.953 1.012.563
VLOTTENDE ACTIVA 21.12. Voorraden Voorraad bestemd voor de verkoop 21.12.1. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor 21.12.2. de verkoop 21.12.3. Overige voorraden
21.13.
21.14. Vorderingen Huurdebiteuren 21.14.1. 21.14.2. Vorderingen op gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen 21.14.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 21.14.4. 21.14.5. Overige vorderingen Overlopende activa 21.14.6.
Liquide middelen Som der vlottende activa
43.737.338
21.11.
Som der vaste activa
Onderhanden projecten
€
159.440 2.853.985 737.543 6.440.479 1.976.055 11.949.974 342.143.348
12.167.502 337.319.460
3.249.220
196.204
1.709.511 81.921 5.040.652
4.693.008 78.245 4.967.457
-
920.956
521.403 498.658 514.085
248.296 707.648 203.307
869.642 3.922.088 5.541.533
869.642 342.045 637.936
21.15.
TOTAAL ACTIVA
110
11.867.409
3.008.874
4.205.176 21.113.237
203.749 9.101.036
363.256.585
346.420.496
Ref.
EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen Voorziening loopbaanontwikkeling Voorziening jubileum uitkeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening negatieve deelnemingen Overige voorzieningen
31 december 2012 €
€
31 december 2011 €
9.686.093
21.16.
28.767.305
21.17.
1.921.714 84.637 140.840 1.300.000 571.242 2.000.000
21.17.1. 21.17.2. 21.17.3. 21.17.4. 21.17.5. 21.17.6.
673.560 97.556 59.380 6.018.433
LANGLOPENDE SCHULDEN 21.18. Schulden/leningen kredietinstellingen 21.18.1. Waarborgsommen 21.18.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 21.18.3.
297.537.978 30.599
830.496
261.576.817 30.599
18.288.776
15.794.075 315.857.353
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
€
277.401.491
21.19. 21.19.1. 21.19.2. 21.19.3.
15.038.839 5.920.636 98.790
21.544.858 5.965.122 124.559
1.257.525 9.378.916
3.448.452 8.338.213
21.19.4. 21.19.5.
TOTAAL PASSIVA
111
31.694.706
39.421.204
363.256.585
346.420.496
20.
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 2012 €
Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefuille Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
21.20. 21.21. 21.22. 21.23. 21.24.
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
2011 €
32.912.998 1.367.974 1.104.038
30.855.658 1.247.722 31.008
554.813 395.031
562.915 1.055.415 36.334.854
10.356.568
8.736.153
21.26.
17.647.924 5.007.958 452.453 617.124 5.016.181 281.685 1.235.907 6.021.277
2.795.205 3.393.143 450.023 648.757 6.309.283 1.235.150 1.116.622 3.930.882
21.27. 21.28. 21.29. 21.30. 21.31. 21.32. 21.33.
21.34.
46.637.077
28.615.218
-10.302.223
5.137.500
3.248.645
416.368
21.35.
-570.000
-
21.36.
464.796
458.982
21.37.
385.644 -11.888.649
547.404 -10.342.894
21.38.
21.39. 21.40.
-11.608.209
-9.336.508
-25.159.077
-4.615.376
6.255.739 -730.682
-87.957 -262.481 5.525.057 -19.634.020
Resultaat na belastingen
112
€
33.752.718
21.25.
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
€
-350.438 -4.965.814
21.
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en winsten verliesrekening over 2012
21.1. Algemene toelichting Stichting de Woonmensen/SJA heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelselwijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie hoofdstuk 5). In onderstaande paragrafen worden de financiële consequenties voor de enkelvoudige jaarrekening uiteengezet.
21.2. Stelselwijzigingen In 2012 heeft zich op grond van de overgang naar de herziene RJ 645 bij de Woonmensen/SJA een stelselwijziging voorgedaan. Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen historische kostprijs cq. lagere bedrijfswaarde. Vanaf 2012 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie waarbij het commerciële vastgoed in exploitatie gewaardeerd wordt tegen historische kosten of lagere marktwaarde in verhuurde staat. De bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. In 2012 heeft de Woonmensen/SJA op grond van de overgang naar de herziene RJ645 een stelselwijziging doorgevoerd inzake de verkopen onder voorwaarden. 2012 €
2011 €
Eigen vermogen 1 januari Invloed van stelselwijziging Verkopen onder Voorwaarden
28.767.305 552.808
32.969.316 763.803
Herrekend eigen vermogen 1 januari
29.320.113
33.733.119
2012 €
2011 €
Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging Effect van stelselwijziging Verkopen onder Voorwaarden
-19.081.212 -552.808
-4.202.011 -763.803
Resultaat boekjaar na stelselwijziging
-19.634.020
-4.965.814
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 heeft stichting de Woonmensen/SJA herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.
21.3. Schattingswijziging Vanuit de herziene Richtlijn 645 is door de Woonmensen/SJA een andere wijze van afschrijven doorgevoerd namelijk die van de componentenmethode. Dit houdt in dat de materiële vaste activa onderscheiden worden in de 4 componenten: Grond, Casco, Technische installaties en Inrichting. Waarbij iedere component zijn eigen afschrijvingstermijn heeft. Hierop is echter een uitzondering mogelijk wanneer de financiële omvang van de genoemde componenten niet (gezamenlijk) meer dan 10% bedraagt van de totale kosten van de woning. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van de leningen op de balans. Het effect van deze schattingswijziging op de bedrijfswaarde is € 19 mln negatief.
113
21.4. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De Woonmensen / SJA past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. De Woonmensen/SJA documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
21.5. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende goederen in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. De Woonmensen/SJA heeft voor het categoriaal model gekozen.
21.6. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de in hoofdstuk 5 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.
21.7. Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met hoofdstuk 5 in de geconsolideerde jaarrekening.
21.8. Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
114
VASTE ACTIVA 21.9. Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo per 1 januari Cummulatieve vervaardigingsprijs Cummulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Overboekingen Totaal mutaties Saldo per 31 december Cummulatieve vervaardigingsprijs Cummulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie € €
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €
Totaal €
290.980.798
67.470.753
12.202.654
370.654.205
-68.780.437
-18.348.278
-2.446.494
-89.575.209
222.200.361
49.122.475
9.756.160
281.078.996
10.014.744 -1.118.409 -9.349.990 -5.395.504 -
26.590.876 -325.665 -
178.258 -75.750 -413.836
-
-
36.783.878 -1.519.824 -9.763.826 -5.395.504 -
-14.306.830 56.988.939
14.063.344 -75.624.163
-
-243.486 -18.635.224
36.832.950
-35.295.608
-311.328
1.226.014
351.470.568
18.111.801
12.305.162
381.887.531
-92.437.257
-4.284.934
-2.860.330
-99.582.521
259.033.311
13.826.867
9.444.832
282.305.010
21.9.1. Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen In 2012 is voor o.a. € 7,8 mln geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat, met name in de Staatsliedenbuurt en de Gentiaanflat. Daarnaast hebben voor € 0,2 mln aan kleinere diverse investeringen plaats gevonden.
115
Desinvesteringen In 2012 zijn 9 woningen verkocht middels Verkoop onder Voorwaarden met een boekwaarde van € 0,6 miljoen en 7 woningen zonder bijzondere verkoopconstructie met een boekwaarde van € 0,2 miljoen. Door de Woonmensen/SJA is een verkoopplan opgesteld waarin 808 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 32 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 4.4 mln. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
40-50 jaar 25 jaar 15 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.
Overboekingen In verband met opleveringen van nieuwbouwprojecten is onroerend goed in exploitatie genomen. Voor 2012 betreffen dit: - De Groene Hoven - Het Kristal - De Melodie Verzekering De materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn per 31 december 2012 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid De materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen. Op alle leningen is de WSW-garantie van toepassing. Bedrijfswaarde Het verloop van de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie is als volgt: De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 396 mln (2011: € 383 mln). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: x € 1 mln.
2012 €
2011 €
Bedrijfswaarde volgens parameters Restwaarde grond Rentabiliteitswaarde correctie leningen
359 37 -
335 29 19
Totaal bedrijfswaarde
396
383
116
Recapitulatie bedrijfswaarde x € 1 mln.
2012 €
Saldo bedrijfswaarde per 1 januari
383
Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering)
-35 54
Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: - wijziging vermogensvoet - wijzigingen huurbeleid - wijzigingen in bezit verbeteringsprojecten en verkopen - wijzigingen in onderhoudsbeleid - inrekenen verhuurdersheffing - wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond Vervallen rentabiliteitswaarde correctie leningen
8 -3 12 -33 21 8 -19 396
Het effect van de verhuurdersheffing bestaat uit de negatieve uitgaven van € 83 mln en een positieve opbrengst aan huren van € 50 mln. 21.9.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Investeringen De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten: x € 1.000 Nieuwbouw De Groene Hoven Nieuwbouw Orden Nieuwbouw het Kristal Nieuwbouw Melodie Nieuwbouw Boog&Cluster Nieuwbouw diversen
10.556 3.531 3.827 3.359 4.969 349
Totaal
26.591
De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 18,6 mln inclusief btw. Desinvesteringen De desinvesteringen betreffen de overboekingen van initiatiefkosten van niet doorgegane projecten. Waardeaanpassingen Ten behoeve van een aantal nieuwbouwprojecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen. Overboekingen De overboekingen betreffen een overboeking van € 76.331.131 naar Sociaal vastgoed in exploitatie, een overboeking van € 2.278.700 naar de onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden en een overboeking van € 3.739.350 naar de voorraad woningen bestemd voor de verkoop.
117
21.9.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De investeringen en desinvesteringen betreffen voornamelijk mutaties binnen het wagenpark. Afschrijvingen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen Automatisering Overige inventarissen
lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
50 jaar 50 jaar 10 jaar 7 jaar 7 jaar 10 jaar
21.10. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Onroerende Commercieel zaken verkocht vastgoed in onder exploitatie voorwaarden € € Saldo per 1 januari Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Overboekingen Totaal mutaties Saldo 31 december Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
Totaal €
30.629.590
15.741.446
46.371.036
-2.006.935 28.622.655
-291.138 15.450.308
-2.298.073 44.072.963
51.636 -35.527 -592.742 5.395.504 -2.909.948
1.230.375 -94.500 -1.200.159
1.282.011 -130.027 -592.742 5.395.504 -4.110.107
-307.938 1.600.985
2.278.700 2.214.416
1.970.762 3.815.401
35.733.265
19.156.021
54.889.286
-5.509.625 30.223.640
-1.491.297 17.664.724
-7.000.922 47.888.364
21.10.1. Commercieel vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 132 woningen, 9 bedrijfspanden en 90 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente taxaties van deze eenheden bedraagt € 25,7 miljoen.
118
Overboekingen Dit betreffen gesloopte commerciële panden ten behoeve van nieuwbouw. Bedrijfswaarde Het verloop van de bedrijfswaardeberekening van het commercieel vastgoed in exploitatie is als volgt: De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 43 mln (2011: € 31 mln). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: x € 1 mln.
2012 €
2011 €
Bedrijfswaarde volgens parameters Restwaarde grond
36 7
25 6
Totaal bedrijfswaarde
43
31
Recapitulatie bedrijfswaarde x € 1 mln.
2012 €
Saldo bedrijfswaarde per 1 januari
31
Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering)
-1 8
Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: - wijziging vermogensvoet - wijzigingen huurbeleid - wijzigingen in bezit verbeteringsprojecten en verkopen - wijzigingen in levensduur on onderhoudsbeleid - wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond
1 3 1 43
21.10.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 148 eenheden opgenomen. De contracten betreffen enkel terugkoop verplichtingen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben en worden kortingen gegeven met een bandbreedte tussen 10% en 35%. Het verschil tussen de actief post en de verplichting is ontstaan door de korting die door de Woonmensen/SJA is verstrekt. Investeringen In het boekjaar zijn 9 woningen uit bestaand bezit verkocht middels koopgarant welke gewaardeerd zijn tegen 85% van de taxatiewaarde. Overboekingen De overboeking betreft 17 woningen uit vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie betreffende het nieuwbouwproject de Boog Blok 4.2B.
119
21.11 FINANCIELE VASTE ACTIVA
21.11.1. Deelnemingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Voorziening - Resultaat
31-12-2012 €
31-12-2011 €
159.440
421.921
571.242 -730.682
-262.481
-
159.440
Saldo per 31 december De deelnemingen betreffen:
St Joseph Holding B.V. Landgoed Welgelegen C.V.
Netto vermogens waarde Aandeel 1 januari Resultaat 100,00% 25,00%
Mutatie Voorziening
Netto vermogens waarde 31 december
37.067 122.373
-320.458 -410.224
283.391 287.851
-
159.440
-730.682
571.242
-
De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen de Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. 21.11.2.Overige effecten
31-12-2012 €
31-12-2011 €
100 aandelen Woningnet N.V. 25 certificaten in Woon Investerings Fonds In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF
1.070 1.930.000 416.106
1.070 2.500.000 352.915
Totaal overige effecten
2.347.176
2.853.985
Sinds 1 januari 2008 werkt de Woonmensen/SJA voor de woonruimteverdeling via Woonkeus met Woningnet. Een van de voorwaarden om met dit systeem te mogen werken is dat deelnemende corporaties aandelen hebben in Woningnet N.V. De Woonmensen/SJA heeft het minimaal vereiste aantal van 100 aandelen in 2008 aangeschaft. De Woonmensen/SJA participeert met vijfentwintig certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds in een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het Fonds verkocht. Het betreft hier een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend geschieden als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop uitoefent. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. Het variabele rentedeel bedraagt 3,25% per jaar en zal na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening van het WIF uitgekeerd worden indien aan de randvoorwaarden hiervoor is voldaan. Gezien de huidige financiële situatie van het WIF is de vaste rente over 2012 € 63.191 niet uitgekeerd maar omgezet in deelcertificaten. Daarnaast heeft de Woonmensen/SJA in 2012 voorzichtigheidshalve een afwaardering van € 570.000 doorgevoerd.
120
21.11.3. Latente belastingvorderingen
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen Compensabele verliezen
559.282 6.434.000
737.543 -
Saldo per 31 december
6.993.282
737.543
In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 10.512 en een disagio van € 569.794. De compensabele verliezen zijn gewaardeerd tegen contante waarde en zijn berekend tegen 4%. De verwachting is dat vanaf 2013 fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie. 21.11.4. Leningen u/g
St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. Stichting Paraat A.A. Tijink, Hofstraat 63
6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 2,25% 0,00%
Aflossingen komend boekjaar Saldo per 31 december
31-12-2012 €
31-12-2011 €
1.000.000 1.372.683 1.800.000 2.021.820 117.647 2.450
1.000.000 1.497.472 1.800.000 2.021.820 117.647 3.540
6.314.600 -4.717.647
6.440.479 -
1.596.953
6.440.479
Ter financiering van de aankoop van woningen is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 1.000.000. Gedeeltelijke aflossing vindt plaats in komend boekjaar. Ter financiering van de aankoop van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.495.791. Gedeeltelijke aflossing vindt plaats in komend boekjaar. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.021.819. Gedeeltelijke aflossing vindt plaats in komend boekjaar. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St Joseph Holding B.V. ter grootte van € 1.800.000. De stichting Paraat is in 2012 verkocht. Aflossing zal in 2013 en 2014 plaatsvinden. Over de verstrekte lening zal een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1% in rekening worden gebracht (2012 2,95%). Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost.
121
21.11.5.
Overige financiële vaste activa
Te vorderen rente Kanaalzone
31-12-2012 €
31-12-2011 €
1.012.563
1.976.055
Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen/SJA. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. In 2012 heeft een eerste aflossing plaatsgevonden van € 1.256.960 middels overdracht van gronden en een toevoeging middels een rentebate van € 293.468.
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Voorraad woningen bestemd voor de verkoop Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
3.249.220 1.709.511 81.921
196.204 4.693.008 78.245
Saldo per 31 december
5.040.652
4.967.457
21.12. Voorraden
21.12.1. Voorraad woningen bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd: Boekwaarde 1 januari Overboekingen Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
196.204 -196.204 4.329.350 4.329.350 -1.080.130
196.204 196.204 -
3.249.220
196.204
De voorraad woningen bestemt voor de verkoop betreft 3 nieuwbouwwoningen Melodie € 590.000 en 26 nieuwbouwwoningen Blok 4.2B met parkeerplaatsen € 3.739.350 de Boog.
21.12.2. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt opgebouwd: Boekwaarde 1 januari Overboekingen Opleveringen Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
4.693.008 -1.737.498 -1.487.644 241.645 -
1.137.615 3.855.393 -300.000
1.709.511
4.693.008
De post voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop bevat voor € 1.709.511 door de Woonmensen/SJA aangekochte gronden inzake de nog te verkopen woningen binnen Landgoed Welgelegen CV. Binnen de CV is hiervoor gedeeltelijk een voorziening genomen.
122
21.13. Onderhanden projecten 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Voorziening voor verwachte verliezen
-
3.162.455 -1.831.136 1.331.319 -410.363
Boekwaarde per 31 december
-
920.956
31-12-2012 €
31-12-2011 €
522.785 437.164 959.949
241.573 398.771 640.344
67.861 1.027.810
46.854 687.198
-455.511 -50.896
-403.761 -35.141
521.403
248.296
Het verloop van de post is als volgt: Onderhanden projecten in opdracht van derden Af: Van kopers ontvangen termijnen
21.14 VORDERINGEN 21.14.1. Huurdebiteuren
Zittende huurdebiteuren Vertrokken huurdebiteuren
Vorderingen in WSNP
Af: voorziening wegens oninbaarheid voorziening WSNP Saldo per 31 december
In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstelkosten en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 0,72% van de jaarhuur (2011: 0,84%). 21.14.2. Vorderingen op gemeenten 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Gemeentelijke Diensten Overige vorderingen
2.782 495.876
10.982 696.666
Saldo per 31 december
498.658
707.648
Deze post is als volgt samengesteld:
123
21.14.3. Vorderingen op groepsmaatschappijen 31-12-2012 €
31-12-2011 €
St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Vastgoed B.V. Joseph Specials B.V.
496.151 5.228 12.706
188.850 1.873 12.584
Saldo per 31 december
514.085
203.307
Deze post is als volgt samengesteld:
21.14.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: Vennootschapsbelasting
31-12-2012 €
31-12-2011 €
869.642
869.642
21.14.5. Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: Saldo per 31 december
31-12-2012 €
31-12-2011 €
3.922.088
342.045
De overige vorderingen bestaan voor € 592.040 uit bouwtermijnen project de Boog, voor € 1.309.511 aan vorderingen wegens verkopen bestaand bezit, een vordering van € 1.464.340 op de Woonmensen/KWZA en voor € 556.197 aan overige vorderingen. 21.14.6. Overlopende activa 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Aflossingen komend boekjaar Te vorderen rente Landgoed Welgelegen C.V. Te vorderen rente Landstad Projectontwikkeling C.V. Te vorderen rente leningen St Joseph Holding B.V. Door te berekenen aan derden Te vorderen rente liquide middelen Overige overlopende activa
4.717.647 389.223 52.270 113.526 160.058 83.252 25.557
331.008 36.997 115.546 121.027 30.775 2.583
Totaal
5.541.533
637.936
Deze post is als volgt samengesteld:
21.15. Liquide middelen 31-12-2012 €
31-12-2011 €
Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar)
6.062 4.199.114
4.086 199.663
Totaal
4.205.176
203.749
Deze post is als volgt samengesteld:
124
Eigen vermogen 21.16. Overige reserves
2012 €
2011 €
Stand per 1 januari Ongerealiseerde waardeveranderingen
28.767.302 552.808
32.969.316 763.800
Stand per 1 januari
29.320.110
33.733.116
Resultaat boekjaar
-19.634.020
-4.965.814
9.686.090
28.767.302
Stand per 31 december
Ultimo 2012 is in totaal € 1.316.608 aan ongerealiseerde waardeveranderingen uit Verkopen onder Voorwaarden in de overige reserves begrepen (2011: € 763.800). Verkopen onder Voorwaarden
2012 €
2011 €
1.230.375 -606.660 -70.907
1.765.500 -909.631 -92.069
552.808
763.800
Dotatie
Onttrekking
Eindsaldo
Onrendabele investeringen Jubileum uitkeringen Reorganisatiekosten Loopbaanontwikkeling Negatieve deelnemingen Overige voorzieningen
673.560 3.123.752 59.380 90.166 - 1.300.000 97.556 571.242 - 2.000.000
-1.875.598 -8.706 -12.919 -
1.921.714 140.840 1.300.000 84.637 571.242 2.000.000
Totaal
830.496 7.085.160
-1.897.223
6.018.433
Opbrengst Verkopen onder Voorwaarden Boekwaarde van verkochte woningen Verkoopkosten Resultaat Verkopen onder Voorwaarden
21.17. Voorzieningen
Beginsaldo
21.17.1. Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen over 2012 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Orden € 1.495.752 - Terugname Groot Zonnehoeve € - 372.000 € 1.123.752 - Nieuwbouw Kanaalzone € 2.000.000 € 3.123.752 De dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Met uitzondering van de Nieuwbouw Kanaalzone welke is verantwoord onder de Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa.
125
De onttrekking aan de voorziening onrendabele investeringen over 2012 bevat de volgende projecten: - Nieuwbouw Groot Zonnehoeve € 6.705 - Nieuwbouw Orden € - 1.495.752 - Nieuwbouw Kanaalzone € - 78.286 - Nieuwbouw Aalscholverweg € - 35.478 - Nieuwbouw De Groene Hoven € - 272.787 € - 1.875.598 De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2012 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: - Nieuwbouw Kanaalzone € 1.921.714 21.17.2. Voorziening loopbaanontwikkeling Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de individuele loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 15.000,- binnen een jaar wordt besteed. 21.17.3. Voorziening jubileumuitkeringen Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2012 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2012 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271. 21.17.4. Voorziening reorganisatiekosten De voorziening reorganisatiekosten is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 1.300.000 binnen een jaar wordt gerealiseerd. 21.17.5. Voorziening negatieve deelnemingen De voorziening negatieve deelnemingen heeft betrekking op de verwachte terug betaling inzake de deelnemingen St. Joseph Holding B.V. en Landgoed Welgelegen C.V. 21.17.6. Overige voorzieningen Onder de overige voorzieningen is een inschatting opgenomen van het nog te betalen bedrag aan de stichting BWSA. Inzake de afwaardering van de binnen de stichting aanwezige woonwagens zal stichting de Woonmensen/SJA € 2 mln bijdragen.
21.18. LANGLOPENDE SCHULDEN 21.18.1. Schulden/leningen kredietinstellingen 2012 €
2011 €
Saldo per 1 januari
282.056.804
236.591.512
Bij: nieuwe leningen
51.000.000
52.000.000
Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december
-20.479.987 312.576.817
-6.534.708 282.056.804
Aflossingen komend boekjaar Saldo per 31 december
-15.038.839 297.537.978
-20.479.987 261.576.817
126
Rente percentages Variabel 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6%
€ 47.000.000 8.350 129.000.000 123.568.467 13.000.000
Renteherzieningsperiode 1 - 3 maanden 3 - 6 maanden 6 maanden - 1 jaar 1 - 5 jaar 5 - 10 jaar > 10 jaar
312.576.817
€
Resterende looptijd
€
47.000.000 20.000.000 15.000.000 0 29.000.000
< 1 jaar 1 - 5 jaar 5 - 10 jaar 10 - 15 jaar 15 - 20 jaar > 20 jaar
14.833.816 55.360.000 125.680.494 54.000.000 5.702.507 57.000.000
111.000.000
312.576.817
De aflossingsverplichtingen, die op de doorlopende leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn niet opgenomen in bovenstaand schema maar onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2012 bedraagt € 15.038.839. De totale aflossingsverplichting korter dan 5 jaar bedraagt € 59.486.000. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,53% (2011: 3,62%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 13,4 jaar (2011: 13,4 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt. 21.18.2. Waarborgsommen 31-12-2012 €
31-12-2011 €
29.799 800 30.599
29.499 800 30.299
-
300 -
Saldo 31 december Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen
29.799 800
29.799 800
Totaal
30.599
30.599
Het verloop van deze post is als volgt: Saldo 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Mutaties in Waarborgsommen Rente
Ultimo 2012 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 21.18.3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.
127
31-12-2012 €
31-12-2011 €
15.738.114 55.961 15.794.075
13.778.446 441.647 14.220.093
3.509.075 -94.500 -919.874 2.494.701
2.155.500 -195.832 -385.686 1.573.982
Saldo 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen
19.152.689 -863.913
15.738.114 55.961
Totaal
18.288.776
15.794.075
De samenstelling en het verloop van deze post is als volgt: Saldo 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Mutaties in - Verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten - Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afwaarderingen Saldo mutaties
Gedurende 2012 zijn 26 woningen (2011: 16) middels een koopgarant constructie aan derden verkocht. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 3.509.075 (2011: € 2.155.500). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 6,5%, daalt de terugkoopverplichting in 2012 met € 919.874.
21.19. KORTLOPENDE SCHULDEN 21.19.1. Schulden aan kredietinstellingen Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012 €
31-12-2011 €
Kortlopend deel van de langlopende leningen Overige schulden aan kredietinstellingen
15.038.839 -
20.479.987 1.064.871
Schulden aan kredietinstellingen
15.038.839
21.544.858
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. De Woonmensen/SJA heeft bij de ING Bank een kredietfaciliteit ter grootte van € 7.000.000 (2011: € 7.000.000). Op balansdatum is deze faciliteit niet gebruikt (2011: € 1.064.871). 21.19.3. Schulden aan groepsmaatschappijen Deze post is als volgt samengesteld: St. Joseph Projectontwikkeling B.V.
128
31-12-2012 €
31-12-2011 €
98.790
124.559
21.19.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen
21.19.5. Overlopende passiva
Onderhanden projecten Nog te betalen vakantiedagen Niet vervallen rente geldleningen Niet vervallen SWAP rente Nog te betalen participatiebijdrage Nog te betalen bijdrage Kanaalzone Vooruitontvangen huur Te verrekenen zaken en diensten aan huurders Vooruitontvangen huurtoeslag Overige overlopende passiva
31-12-2012 €
31-12-2011 €
1.072.595 184.930
3.280.433 168.019
1.257.525
3.448.452
31-12-2012 €
31-12-2011 €
37.973 125.275 5.133.604 226.783 967.257 2.271.114 361.963 186.778 68.169
73.701 3.900.766 54.893 967.257 558.000 1.988.358 475.635 185.666 133.937
9.378.916
8.338.213
31-12-2012 €
31-12-2011 €
2.763.655 -2.572.298 191.357 -229.330
-
-37.973
-
Onderhanden projecten
Het verloop van de post is als volgt: Onderhanden projecten in opdracht van derden Af: Van kopers ontvangen termijnen Voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
De post onderhanden projecten in opdracht van derden bevat 21 verkochte woningen betreffende het blok 4.2A project de Boog.
129
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 12.159.340 (2011:€ 10.945.820), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Bankgaranties Inzake de levering van percelen bouwterrein gelegen aan de Jan Steenlaan is een bankgarantie gesteld ad € 1.000.000 bij de ING-bank. Deze garantie loopt af per 30 juni 2013. Inzake eventuele claims bij oplevering van het project De Boog Zuid is een bankgarantie gesteld ad € 162.560 bij de ING-bank van 5% van de aanneemsom. Deze opleveringsgarantie loopt af per 31 maart 2013. Inzake eventuele claims bij oplevering van het project De Boog Noord is een bankgarantie gesteld ad € 197.575 bij de ING-bank van 5% van de aanneemsom. Deze opleveringsgarantie loopt af per 30 juni 2013. Aangegane verplichtingen nieuwbouw en onderhoud Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 373.469 inzake werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad € 7.372.770 inzake werkzaamheden met betrekking tot nieuwbouw- en renovatieprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Terugkooprechten De Woonmensen/SJA heeft in het verleden woningen verkocht middels Betaalbaar kopen. Middels deze constructie heeft de Woonmensen/SJA het terugkooprecht van deze woningen. Het betreft hier 19 woningen met een marktwaarde van € 2.342.929. Kredietinstelling Koophuur Ter financiering van de koophuur van de binnenkant van de woning hebben koophuurders een financiering aangetrokken. Indien de koper niet aan zijn verplichting aan de geldgever kan voldoen dan kan de vordering door de financier worden gecedeerd aan de stichting de Woonmensen/SJA met overname van alle rechten. Ultimo 2012 betreffen dit 23 woningen met een financiering van € 526.731. Gemeente Apeldoorn Conform de prestatieafspraken Apeldoorn zijn -onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie- geen bouwleges verschuldigd voor nieuwe sociale huurwoningen. In afwachting van de uitspraak hoeven de leges niet betaald te worden. Ultimo 2012 bedroegen de in rekening gebrachte leges € 586.739. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting de Woonmensen/SJA vormt samen met St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de dochtermaatschappijen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Leningen o/g Per 5 december 2012 is stichting de Woonmensen/SJA de verplichting aangegaan tot het aantrekken van een lening van € 10 mln bij de BNG welke per 3 januari 2013 is ontvangen.
130
Onbeperkte aansprakelijkheid Stichting de Woonmensen/SJA is onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van Parkstad V.O.F., Landstad Projectontwikkeling C.V., Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F. (Voorgenomen) kabinetsbeleid Het huidige kabinet heeft in 2013 het woonakkoord gesloten. Hierin zijn diverse (voorgenomen) maatregelen opgenomen die ook de Woonmensen zullen treffen. Deze maatregelen betreffen onder meer: - de Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; - een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Het CFV heeft reeds aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. Voor wat dit specifiek voor de Woonmensen/SJA betreft zie overige gegevens.
Financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen van de leningenportefeuille van het laatst afgesloten boekjaar (conform de norm van het WSW). Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: -Forward Rate Agreement (voor het fixeren van de korte rente) -Cap, Floor of Collar (voor het begrenzen van de korte rente) -Interest Rate Payers Swap (voor het verlengen van de rentetypische looptijd) -Interest Rate Receivers Swap (voor het verkorten van de rentetypische looptijd) -Payers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) -Receivers Swaption (voor het begrenzen van de lange rente) Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de Woonmensen/SJA interestderivaten(SWAPS) afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past de Woonmensen/SJA met betrekking tot deze derivaten (hedge-instumenten) kostprijshedge-accounting toe. Deze SWAPS zijn geen margin calls waarbij marktwaarde verrekening van toepassing is. Met de bank zijn 5 jaarlijkse Mutual Break Clause momenten ingebouwd, voor het eerst in 2016. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is per ultimo 2012 € 13,2 miljoen negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012:
131
Dealcode Interest rate swap
Euribor
Hoofdsom Ingangsx € 1 mln datum
Einddatum
Rente
4050409L 4050417L
3M 3M
15 15
1-mei-51 1-okt-61
3,7400% 3,7375%
1-mei-11 1-okt-11
Totaal
marktwaarde
-6.370.490 -6.856.168 -13.226.658
Renterisico De Woonmensen/SJA loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Woonmensen/SJA risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Woonmensen/SJA risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Kredietrisico Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating), zoals opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van de Woonmensen/SJA en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. De Woonmensen/SJA heeft inmiddels op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening courant faciliteiten beschikbaar. Ook worden door de Woonmensen/SJA flexibele financieringsarrangementen afgesproken, waarbij geld opname kan plaatsvinden al naar gelang de behoefte. Valutarisico De Woonmensen/SJA doet conform het treasurystatuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s. Verliesverrekening vennootschapsbelasting De Woonmensen/SJA heeft, op basis van voorlopig ingediende en berekende aangiftes, voor toekomstige fiscale winsten nog € 28.179.000 aan verliezen te verrekenen. De verliezen kunnen 9 jaar vooruit gecompenseerd worden. De verliezen zijn als volgt opgebouwd: Jaar
Verrekenbaar verlies
2008 2009 2010 2011
6.828.404 1.025.450 11.686.395 8.638.751
Totaal
28.179.000
132
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 21.20. Huuropbrengsten
2012 €
2011 €
Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
32.291.826 1.638.186
30.252.441 1.011.084
Totaal netto huuropbrengsten
33.930.012
31.263.525
69.857
57.780
-1.011.866 -37.828
-429.233 -37.595
-37.177
1.181
32.912.998
30.855.658
Erfpachtopbrengsten Af huurderving: - wegens leegstand - wegens oninbaarheid Mutatie huren in voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal huuropbrengsten
De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; - verhoging wegens woningverbeteringen; - aanpassing tot streefhuur bij mutatie; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en maatschappelijk vastgoed; - verkoop van woningen. De maximale huurverhoging per 1 juli 2012 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 2,3% en is daarmee gelijk aan de inflatie van 2011 (2011: 1,3%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens de huurovereenkomst.
21.21. Opbrengsten servicecontracten
2012 €
2011 €
Vergoedingen voor leveringen en diensten Af: opbrengstenderving wegens leegstand opbrengstenderving wegens oninbaar
1.405.117 -38.545 1.402
1.269.684 -21.962 -
Totaal opbrengsten servicekosten
1.367.974
1.247.722
De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld.
21.22. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen. Een verkoopverlies uit verkopen uit projecten is verantwoord onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa.
133
Verkoop grond Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoop grond
Resultaat uit verkopen grond
2012 €
2011 €
26.867 955.198 121.973
31.008 -
1.104.038
31.008
2012 €
2011 €
26.867
31.008
In 2012 hebben geen verkopen van grond via Landgoed Welgelegen C.V. plaats gevonden. De gerealiseerde rente op de voorraad grond bedraagt in 2012 € 26.867. Sociaal vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie
21.23. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
134
2012 €
2011 €
1.218.191 -70.907 -192.086
-
955.198
-
2012 €
2011 €
157.500 -35.527
-
121.973
-
2012 €
2011 €
554.813
562.915
21.24. Overige bedrijfsopbrengsten
2012 €
2011 €
Verhuur bedrijfsmatig onroerende zaken Beheerdiensten Afsluiten huurcontracten Overige opbrengsten
26.977 67.411 22.915 277.728
40.206 46.381 16.370 952.458
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
395.031
1.055.415
2012 €
2011 €
9.383.828 -33.838 592.742 413.836
8.320.782 -33.838 449.209
10.356.568
8.736.153
BEDRIJFSLASTEN 21.25. Afschrijvingen op materiële vaste activa
Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Doorbelaste afschrijvingen aan BWSA Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
21.26. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Aanpassing eerdere onrendabele investeringen Dotatie voorziening onrendabele investeringen Waardevermeerdering bestaand bezit Waardevermindering bestaand bezit Commerciële plint Kristal Koopwoningen Boog & Cluster Koopwoningen Kanaalzone
Verkoopresultaten vanuit projecten Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan van diverse nieuwbouwinitiatieven Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Verkoopresultaten vanuit projecten
Opbrengst verkopen Af: boekwaarde/vervaardigingskosten Totaal verkoopresultaat projecten
135
2012 €
2011 €
-372.000 1.495.752 -322.495 14.629.325 14.915 1.842.211 17.287.708
-2.242.188 2.283.000 -6.529.184 5.934.685 300.000 410.363 1.524.800 1.681.476
35.655
768.513
324.561
345.216
17.647.924
2.795.205
2012 €
2011 €
1.459.807 -1.495.462
1.251.568 -2.020.081
-35.655
-768.513
21.27. Salarissen
2012 €
2011 €
Salarissen Kosten externe ondersteuning
4.553.657 454.301
3.229.436 163.707
Totaal
5.007.958
3.393.143
Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2012 zijn de salarissen per 1 januari met 1,25% en per 1 juli met 0,65% verhoogd. Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 65,9 werknemers in dienst (2011 68,9). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
21.30. Onderhoudslasten
2012 €
2011 €
2.488.630 1.865.613 858.690 5.212.933
3.826.067 1.839.002 806.841 6.471.910
-196.752
-162.627
Totaal onderhoudslasten
5.016.181
6.309.283
21.31. Leefbaarheid
2012 €
2011 €
281.685
1.235.150
Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud
Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd
Totaal leefbaarheid
21.32. Lasten servicecontracten
Kosten huismeesters Kosten glaszetten Geiser-/boilerhuur Kosten tuinonderhoud Kosten trappenhuizen Stookkosten Diverse overige kosten
Af: Kosten eigen dienst elders gepresenteerd Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar Totaal lasten servicecontracten
136
2012 €
2011 €
66.473 69.771 65.859 129.839 531.422 396.063 45.902 1.305.329
72.875 44.149 68.631 110.513 503.784 348.833 52.242 1.201.027
-72.910 3.488
-100.201 15.796
1.235.907
1.116.622
21.33. Overige bedrijfslasten Beheerskosten
2012 €
2011 €
171.600 157.406 147.282 48.039 93.184 30.754 635.988 429.080 238.102
210.980 174.059 262.867 48.702 105.856 36.683 167.409 398.377 365.752
1.951.435
1.770.685
2012 €
2011 €
Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes
1.373.827 214.753 50.990
1.227.202 184.746 50.532
Totaal heffingen en verzekeringen
1.639.570
1.462.480
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Commerciële verhuur en verkoopkosten Inventariskosten Kosten wagenpark Accountantskosten Advieskosten Algemene beheerskosten Automatiseringskosten Totaal beheerskosten Heffingen en verzekeringen
Diverse bedrijfslasten
2012 €
2011 €
Oninbare vorderingen bij huurachterstanden Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbare kosten deurwaarder en schades Bijdrageheffing bijzondere projectsteun CFV Verrekening exploitatie Kanaalzone Bijdrage woonwagens stichting BWSA Dotatie overige voorzieningen Overige bedrijfslasten
55.951
40.208
30.328 104.035 136.034 2.000.000 103.924
91.287 318.838 109.965 106.308 31.111
Totaal diverse bedrijfslasten
2.430.272
697.717
Totaal overige bedrijflasten
6.021.277
3.930.882
2012 €
2011 €
Waardeverandering commercieel vastgoed Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.909.948 338.697
416.368
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
3.248.645
416.368
21.34. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
137
De mutatie waardeverschillen Verkopen onder Voorwaarden bevat over het afgelopen boekjaar: Mutatie waardering activa V.o.V. € 1.200.159 Mutatie terugkoopverplichting V.o.V. € - 919.874 Afwaardering in eigen beheer gerealiseerde woningen verkocht middels V.o.V. € 58.412 € 338.697 In 2012 zijn 26 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 17 in eigen beheer ontwikkeld en met gemiddeld 23,5% korting verkocht. Van de overige 9 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 69.268, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 15%.
21.35. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Waardeverandering effecten
21.36. Opbrengsten van vorderingen die tot de financiële vaste activa behoren en effecten
2012 €
2011 €
570.000
-
2012 €
2011 €
Rente leningen u/g St. Joseph Holding B.V. Rente leningen u/g Opbrengsten effecten
397.138 3.467 64.191
391.842 2.949 64.191
Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de financiële vaste activa behoren en effecten
464.796
458.982
21.37. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2012 €
2011 €
Rente op liquide middelen in rekening courant Rente belastingdienst Rente Kanaalzone Overige rente
83.417 293.468 8.759
30.940 103.382 347.767 65.315
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
385.644
547.404
2012 €
2011 €
Rente leningen o/g Rente derivaten Rente kredietinstellingen Disagio leningen Overige rente en kosten
10.886.109 914.632 3.570 63.618 20.720
9.930.710 311.967 9.971 48.714 41.532
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
11.888.649
10.342.894
21.38. Rentelasten en soortgelijke kosten
138
21.39. Belastingen uit de gewone bedrijfsuitoefening
2012 €
2011 €
Acute belastingdruk vennootschapsbelasting Mutatie actieve latenties: (Dis)agio leningportfeuille Mutatie compensabele verliezen boekjaar
-
-
-178.261 6.434.000
-87.957 -
Totaal belastingen uit de gewone bedrijfsuitoefening
6.255.739
-87.957
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% (20% voor de winst < € 200.000). De lagere effectieve belastingdruk vennootschapsbelasting ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit renovatieprojecten, afschrijvingen op vastgoed, de verwerking van de interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Fiscale eenheid De woningstichting vormt samen met haar dochters St Joseph Holding B.V., St Joseph Vastgoed B.V., St Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Een overzicht van de vennootschapsbelasting van de dochters is geconsolideerd opgenomen binnen St Joseph Holding B.V. voor het totaal dat de dochters verschuldigd zouden zijn, rekening houdend met voor de B.V.’s geldende fiscale faciliteiten. Mutatie actieve belastinglatenties In het kader van de VSO2 is de latente belastingvordering bepaald. Aangezien de bedrijfseconomische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, is er sprake van een latente belastingvordering. De mutatie van deze actieve belastingvordering wordt onder deze post in de winst- en verliesrekening verantwoord.
21.40. Resultaat deelnemingen
2012 €
2011 €
St. Joseph Holding B.V. Landgoed Welgelegen C.V.
-320.458 -410.224
-267.675 5.194
Totaal
-730.682
-262.481
Resultaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen
139
Overige gegevens
140
22. Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het verlies ter grootte van € 19.634.020 ten laste van de overige reserves van de Stichting de Woonmensen/SJA te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2012 verwerkt.
23. Gebeurtenissen na balansdatum (Voorgenomen) kabinetsbeleid Het huidige kabinet heeft in 2013 het woonakkoord gesloten. Hierin zijn diverse (voorgenomen) maatregelen opgenomen die ook de Woonmensen/SJA zullen treffen. Deze maatregelen betreffen onder meer: - de Wet verhuurdersheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; - een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Het CFV heeft reeds aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. De Woonmensen/SJA heeft in haar financiële prognose rekening gehouden met 4,5%, 4,5%, 4,5%, 1,5% en 1,5% voor respectievelijk de jaren 2013 t/m 2017. De verwachte financiële gevolgen voor de Woonmensen/SJA bedragen: Jaar Verhuurdersheffing (€) Saneringssteun (€) 2013 202.000 1.425.000 2014 3.433.000 1.425.000 2015 4.103.000 1.425.000 2016 4.806.000 475.000 2017 5.302.000 475.000 De Woonmensen/SJA heeft de gevolgen van het kabinetsbeleid doorgerekend in de haar kasstroomprognoses. De conclusie van de Woonmensen/SJA naar aanleiding van deze berekeningen luidt dat zij aan de verwachte heffingen zal kunnen blijven voldoen, echter hierbij zal zij de volgende wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering doorvoeren: - doorzetting van de reeds voorgenomen reorganisatie; - de Woonmensen/SJA zal moeten bezien in hoeverre gebruik wordt gemaakt van de verruiming van het verhuurbeleid. Met bovenstaande maatregelen kan de Woonmensen/SJA in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen loan to value, rentedekkingsgraad en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren. Bedrijfswaarde Het voorgenomen kabinetsbeleid zal ook een impact hebben op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie. Deze materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de historische kosten. In de jaarrekening 2012 is in de bedrijfswaardeberekening rekening gehouden met de verhuurdersheffing.
24. Controleverklaring Op de laatste pagina’s is de door Deloitte Accountants afgegeven controleverklaring over het verslagjaar 2012 opgenomen.
141
Verklaring van de bestuurder De bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA verklaart dat alle activiteiten van de stichting zijn verricht op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting, gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor de statutaire doelgroep en de aandachtsgroepen van overheidsbeleid, alsmede op de continuïteit van de onderneming. Alle uit de bedrijfsvoering voortvloeiende resultaten komen ten goede aan de volkshuisvesting. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die tijdens het verslagjaar in eigendom en/of beheer waren bij de Woonmensen/SJA, bevonden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied. De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan Deloitte Accountants. Apeldoorn, 17 juni 2013 K. Parie, bestuurder a.i.
Mededeling van de Raad van Commissarissen Bij dit jaarverslag treft u de jaarrekening 2012 aan zoals deze door de bestuurder is vastgesteld en door de Raad is goedgekeurd in haar vergadering d.d. 17 juni 2013. De jaarrekening is conform artikel 25 van de statuten gecontroleerd door Deloitte Accountants. De volledige tekst van de accountantsverklaring is weergegeven op de hierna volgende pagina’s. Met de inhoud van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2012 kunnen wij ons verenigen. Apeldoorn, 17 juni 2013 Raad van Commissarissen, Th. Oosterhuis C.H.P. Oosterwijk B.L.M.T. van Moerkerk
142
