SJA

De Woonmensen/SJA

n/ SJA

en

Wo o

de

Jaa

rve

se

rsl nm ag

20

10

Jaarverslag 2010

1

Jaarverslag 2010

Voorwoord De Woonmensen is een bijzondere organisatie, want we combineren onze activiteiten voor wonen, welzijn en zorg. We doen dit vanuit onze vaste overtuiging dat we op deze wijze mensen het best kunnen helpen om zo plezierig mogelijk te leven. De mens centraal. Om onze doelstellingen te bereiken en daarmee dichter bij de realisatie van onze visie te komen, hebben we in 2010 een aantal belangrijke extra stappen gezet. Extra stappen? Ja, want we blijven ‘gewoon’ ons werk doen. We bieden mensen kwaliteit van leven in hun eigen buurt. We kiezen ‘onze’ buurten op basis van ons vastgoedbezit en op mogelijkheden voor leefbaarheidsverbetering. Buurten hebben ten opzichte van wijken een menselijker maat. Qua buurtbewoners gaat het ons om meer dan alleen de ‘eigen’ huurders. Mensen leven immers in een sociale context met elkaar. Participatie is hierbij een kernbegrip. De Woonmensen zet zich vooral in om te constateren, initiëren en faciliteren. Samenwerking met derden, oa met onze ‘eigen’ zorgorganisatie, is hierbij belangrijk. Wat kunnen mensen zelf bijdragen en hoe laten we ze weer mee doen? Dat kan door mensen met elkaar in contact te brengen, bijvoorbeeld in onze +Punten. Maar ook denken we de samenleving te helpen door juist wonen, zorg en welzijn te combineren.

En de extra stappen dan? Deze zitten in het versterken van het samenwerken tussen wonen en zorg, met andere organisaties en met buurtbewoners. Het extra zit ook in de wijze waarop we werken. Zo effectief en efficiënt mogelijk, met oog voor een gezonde financiële bedrijfsvoering, met oog voor een betrouwbare en integere werkwijze en niet in de laatste plaats met oog voor het belang van bewoners en onze medewerkers. O.a. de interne programma’s cultuurwaarden, integriteit, bij elkaar buurten, kwaliteitsdagen en ook de extra aandacht voor duurzaamheid en goed werkgeversschap, dragen hieraan veel bij. Dit document, het jaarverslag met ook de financiele verantwoording 2010, is specifiek gericht op onze woningcorporatie: de separate stichting Woonmensen/SJA. Ik ben er trots op dat we met al onze medewerkers en vrijwilligers in 2010 geslaagd zijn om het alweer iets beter te doen. Als organisatie gaat we vooruit en helpen we onze bewoners weer iets beter. Blijkbaar doen we dat op een zodanige wijze dat Apeldoorn dat waardeert. Daar ben ik trots op! Peter Koburg Bestuurder

Dat alles is ons ‘gewone’ werk. Vanuit de corporatie bouwen we +Punten uit naar buurtontmoetingscentra voor en van de buurtbewoners. Op deze plaatsen komen wonen, welzijn en zorg bij elkaar. We doen gewoon ons werk en doen dat met plezier. Dat we goed op weg zijn, blijkt gelukkig regelmatig uit de waardering hierover. Mensen in Apeldoorn waarderen wat we doen en hoe we dit doen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de cijfers die we krijgen, uit de reacties van onze klanten, uit visitatierapporten, opmerkingen van diverse belanghouders, maar ook van onze eigen medewerkers. Dat maakt ons trots!

De Woonmensen/SJA

2

Jaarverslag 2010

Inhoud 1. Wij ondernemen 1.1. Maatschappelijke context

5.3. Woningaanpassingen

1.2. Visie, missie & strategie

5.4. Begroting

1.3. Beleidsplannen en -documenten

5.5. Samenwerking

1.4. Visitatie

5.6. Onderhoudsprojecten

1.5. Prestatieafspraken 1.6. Prachtkansen

2. Wij besturen 2.1. Raad van Bestuur

6. Wij bouwen 6.1. Nieuwbouw 6.2. Grondaankopen 6.3. Nieuwbouwprojecten

2.2. Raad van Commissarissen 2.3. Normen voor goed bestuur

3. Wij werken samen

7. Wij werken in buurten 7.1. Werkgebied 7.2. Buurtgerichte strategie

3.1. Onze partners

7.3. +Punten

3.2. Ondernemingsraad

7.4. Wijkschouwen

3.3. Huurdersvereniging De Groene Stad

7.5. Sociale aanpak 7.6. Medewerkers in de buurt

4. Wij verhuren 4.1. Huurprijsbeleid 4.2. Huurachterstanden 4.3. Woningvoorraad

7.7. Achter de voordeur 7.8. Samenwerking in de buurt 7.9. Convenant Woonfraude 7.10. Overlast

4.4. Verhuur 4.5. Markt & doelgroepen 4.6. Huurderscommunicatie 4.7. Tevreden huurders 4.8. Klachten

8. Wij zijn energiebewust 8.1. De Woonmensen en energie 8.2. Energielabels 8.3. Energie & onderhoud 8.4. Energie & nieuwbouw

5. Wij onderhouden 5.1. Successen en teleurstellingen

8.5. HRe-ketels 8.6. BeterPeter

5.2. ZAV-beleid

De Woonmensen/SJA

3

Jaarverslag 2010

9. Wij zijn... 9.1. Organisatiestructuur 9.2. Interne organisatie 9.3. Personeel 9.4. Sponsoring 9.5. Verbindingen 9.6. Risicomanagement 9.7. Planning & Control 9.8. Kostenbeheer

10. Jaarrekening 10.1. Kengetallen en kerncijfers 10.2. Geconsolideerde balans 10.3. Geconsolideerde winst- & verliesrekening 10.4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 10.5. Algemene toelichting 10.6. Toelichting op de geconsolideerde balans 10.7. Toelichting op de geconsolideerde winst& verliesrekening 10.8. Enkelvoudige jaarrekening 10.9. Overige gegevens

11. Wij controleren 11.1. Accountantscontrole

De Woonmensen/KWZA

4

1. Wij ondernemen

maatschappelijke context | visie, missie en strategie | prachtkansen beleidsplannen en -documenten | visitatie | prestatieafspraken

Jaarverslag 2010

1.1 Maatschappelijke context Een bijzondere organisatie De Woonmensen is een bijzondere organisatie. Een woon-zorgorganisatie, bestaande uit twee separate stichtingen, een voor wonen en een voor zorg. De twee stichtingen werken via een personele unie samen en treden onder één naam naar buiten: de Woonmensen. De pijlers van de Woonmensen zijn zorg, wonen en buurt. Kwaliteit van leven De Woonmensen richt zich op buurten en haar bewoners. Bewoners die gewoon plezierig willen leven, maar waarbij in toenemende mate het leefplezier eerder af- dan toeneemt. Juist in deze context en vanuit de gekozen en unieke combinatie van zorg, wonen en buurt is de Woonmensen in staat om positieve impulsen te geven. Impulsen die mensen steunen om hun kwaliteit van leven op peil te houden. Investeren als maatschappelijke taak Woningcorporaties en daarmee ook de Woonmensen, staan nog steeds volop in de belangstelling. In deze economisch lastige tijden zijn het corporaties die naar vermogen blijven investeren. In nieuwe woningen en in het onderhoud van woningen, maar daarnaast ook in leefbaarheid. Investeren in buurten waar het plezierig wonen is. Daarbij hoort ook het investeren in mogelijkheden van mensen en in voorzieningen voor mensen die alleen met de nodige begeleiding in staat zijn om zelfstandig te wonen. Dat is de maatschappelijke taak van de Woonmensen.

1.2 Visie, missie en strategie Visie De visie van de Woonmensen is het laten ontstaan van buurten waar mensen met plezier leven. Zoals vaak in een dorp het geval is. Het leidende thema is ‘dorp in de stad’. Door een dorp in de stad als metafoor te kiezen, wordt gewerkt aan de sociale cohesie, aan fijne en goede woningen, aan zorg en welzijn voor en met elkaar. Op een dorpse schaal, waar mensen elkaar kennen en samen leven. Belangrijke begrippen zijn daarbij: thuisheid, menselijke maat, herkenbaar en dichtbij; kleinschalig dus.

De Woonmensen/SJA

Missie De missie die is vastgesteld, past daar heel goed bij: “Wij bieden mensen kwaliteit van leven in hun buurt. Wij doen dit samen, met anderen en vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Wij bieden passende en betaalbare woningen, in een plezierige leefomgeving en bieden waar nodig (thuis)zorg en ondersteuning” Strategie De strategie die de organisatie volgt, is die van een buurtgerichte aanpak. Buurten hebben een menselijke maat. De Woonmensen zet zich in om de leefomgeving zo plezierig mogelijk te maken mét en vóór haar bewoners. Participatie is het antwoord op de vergrijzing. Wat kunnen mensen zelf bijdragen? Kan een latente zorgvraag uitgesteld of zelfs afgesteld worden door mensen weer mee te laten doen. Dat kan via dagbesteding op buurtniveau, als deelnemer, als vrijwilliger. Door mensen met elkaar in contact te brengen, o.a. via de +Punten van de Woonmensen.

1.3 Beleidsplannen en -documenten Strategisch plan Het meerjarenbeleid van de Woonmensen is gegoten in het document Dorp in de stad, Strategisch plan 2010 – 2015. Hierin zijn de onderstaande onderdelen terug te vinden. • • • • • • • • • •

direct en indirect rendement door buurtfocus op portefeuilleniveau initiëren en faciliteren van buurtactiviteiten in combinatie met zorg en welzijn voldoende (goede) woningen beschikbaar (huur en koop) voor doelgroepen wonen gericht op doorstroming en grondgebonden woningen focus verschuiven van huur- naar woonlasten wijkontwikkeling: dorpsbeleving initiëren en uitbouwen vastgoeddifferentiatie in buurten duurzaamheid creëert lange termijn waarde en is maatschappelijk speerpunt alleen via partners naar omliggende regio positief bedrijfsresultaat

6

Jaarverslag 2010

Jaarplan 2010 Op 2 december 2009 is het Jaarplan 2010 definitief gemaakt. De input is afkomstig van beleidsmedewerkers en leidinggevenden uit de organisatie. Op deze wijze heeft het jaarplan een breed draagvlak in de organisatie. De hoofdthema’s uit het jaarplan 2010 zijn: • buurtgericht werken (36) • duurzaamheid (41) • risicomanagement (55) n.b. Het nummer achter het thema geeft aan op welke pagina ze verderop in dit Jaarverslag aan de orde komen. Onze beloftes Sinds 2009 geeft de Woonmensen jaarlijks het boekje ‘Onze beloftes’ uit. Concrete doelstellingen en plannen. Vanaf 2010 zelfs specifiek op buurtniveau. In hetzelfde boekje wordt ook jaarlijks teruggekeken en wordt aangegeven wat wel en wat niet van eerdere beloftes terecht is gekomen. Op deze wijze wordt een optimale transparantie geboden aan de belanghouders en huurders en staat de Woonmensen open voor kritiek en suggesties voor verbetering. Zestig beloftes, niet alles is gelukt In ‘Onze beloftes 2010’ zijn ongeveer 60 beloftes te lezen. Is de Woonmensen die allemaal nagekomen? Nee, helaas is niet alles gehaald. Zo is er in de Maten nog geen geschikte locatie gevonden voor een nieuw +Punt. Ook zijn er te weinig ervaringen opgedaan met de mogelijkheden van domotica. Het onderhoud van de Gentiaanflats verloopt helaas langzamer dan verwacht en ook het grootonderhoud van 119 eengezinswoningen in Kerschoten heeft vertraging opgelopen. Het grootonderhoud aan 113 eengezinswoningen in de Staatsliedenbuurt is, vanwege nieuwe inzichten, verschoven.



... De jaarlijkse belofteboekjes zijn te downloaden op www.woonmensen.nl.

De Woonmensen/SJA

1.4 Visitatie Ecorys heeft in 2010 voor de Woonmensen de visitatie uitgevoerd. Over de Woonmensen werd het volgende gezegd: “een ondernemende en maatschappelijk gedreven corporatie die ruim voldoende tot goed presteert”. Hieronder een samenvatting. Het volledig document is te downloaden op www.woonmensen.nl. Presteren naar eigen ambities en doelstellingen: ruim voldoende Prestaties op de onderdelen innovaties/ duurzaamheid en leefbaarheid worden goed waargemaakt. Voor de ambities ten aanzien van nieuwbouw en onderhoud geldt dat deze wel worden gerealiseerd maar met vertraging. Presteren naar opgaven: ruim voldoende De inzet, o.a. op gebied van leefbaarheid is duidelijk zichtbaar. Als het gaat om nieuwbouwproductie blijven de prestaties wat achter. Dit heeft niet alleen met de economische crisis te maken, maar ook met de lat die door de organisatie zelf erg hoog wordt gelegd. Presteren volgens stakeholders: goed De stakeholders vinden de geleverde prestaties over het algemeen goed tot zeer goed. Met name de prestaties op het gebied van leefbaarheid, bijzondere doelgroepen, innovatie en de integraties van wonen, zorg en welzijn. Aandachtspunten zijn de efficiency/ slagvaardigheid in besluitvorming, transparantie van de organisatie en de beheersbaarheid van het (hoge) ambitieniveau. Presteren naar vermogen: ruim voldoende De prestaties laten een duidelijke ontwikkeling zien. Er is een ambitieus investeringsprogramma en daardoor is er een sterke bereidheid om te investeren in maatschappelijke processen. Het kapitaal wordt goed ingezet. Presteren met betrekking tot Governance: goed Er is een betrokken Raad van Commissarissen en de verantwoording richting de maatschappij is professioneel. Er is grote bereidheid zichtbaar om gezamenlijk met en voor stakeholders opgaven op te pakken. Een verbeterslag is mogelijk bij het betrekken van stakeholders bij het beleid en de strategie.

7

Jaarverslag 2010

1.5 Prestatieafspraken Per 31 december 2009 liepen de prestatieafspraken met de gemeente af. De afspraken zijn gemaakt vanuit het samenwerkingsverband VSW, de Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties te Apeldoorn met de gemeente Apeldoorn. In 2010 zijn besprekingen opgestart om o.a. met behulp van een externe partij te komen tot een nieuwe set aan afspraken. Het proces verliep vruchtbaar en in een goede onderlinge verstandhouding. Zowel bestuurlijk als ambtelijk zijn grote vorderingen gemaakt. Vanwege de gemeenteraadsverkiezingen is in onderling overleg besloten het proces op te schorten. Tevens is afgesproken dat de lopende afspraken doorlopen totdat nieuwe afspraken gemaakt zijn. Het is de verwachting dat de nieuwe afspraken voor de zomer van 2011 gereed zullen zijn. Van belang is dat bij de nieuwe afspraken per corporatie duidelijk is wie welk aandeel in de betreffende afspraak voor rekening zal nemen. Dit was in de vorige versie onvoldoende inzichtelijk.

1.6 Prachtkansen Naast de prestatieafspraken hebben de VSWcorporaties in 2008 een breed pakket aan beloftes, verwoordt in het aanbod ‘Prachtkansen’ aan de Apeldoornse College van B&W aangeboden. Jaarlijks is de voortgang van de belofte gemonitored. In 2010 is tevens een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd met als thema ‘jongeren op de woningmarkt’. Tijdens deze bijeenkomst is ook de voortgang van de beloften toegelicht. De resultaten van de beloften worden op de volgende pagina samengevat.

De Woonmensen/SJA

8

Jaarverslag 2010

1. Corporaties stellen meer woningen beschikbaar In Prachtkansen hebben de corporaties de ambitie uitgesproken om van 1.000 naar 1.550 woningtoewijzingen per jaar te gaan. In totaal zijn in 2010 echter 1.226 betaalbare woningen geleverd aan de markt. De doelstelling is dus niet gehaald. Dit komt vooral door het achterblijven van de nieuwbouwproductie en het aantal mutaties. 2. Corporaties maken betaalbaar wonen mogelijk De ambitie is het streven naar betere betaalbaarheid van huur- en koopwoningen voor mensen met lagere inkomens. Om de woonlasten voor bewoners te verlagen, investeren de corporaties ook in energiemaatregelen binnen de bestaande woningvoorraad. In Prachtkansen hebben de gemeenschappelijke corporaties beloofd circa 3.800 woningen volgens het Te Woon-concept te labelen. In 2010 kwam het tot 3.300. Ook zijn de corporaties in 2010 verder gegaan met het gedoseerd aanbieden van koopwoningen met korting. In 2010 zijn er 114 woningen verkocht via Koopgarant. Met deze constructies kunnen kopers hun woning met korting kopen. Met dit aantal is het gepland aantal van 135 niet gehaald. De corporaties hebben in 2010 energiebesparende maatregelen getroffen in circa 2.000 woningen. Veel meer dan het streven van 900. Het ging hierbij om HR++ glas, mechanische ventilatieboxen, HR(e)ketels en gevel- en vloerisolatie. In Prachtkansen is aangegeven dat er in een tijdsbestek van drie jaar 8 miljoen euro in duurzaamheid wordt geïnvesteerd. De investering was in drie jaar ruim 13,5 miljoen euro (2008 - 2010). In hoofdstuk 8 is overigens meer te lezen over energie & duurzaamheid. 3. Corporaties zorgen voor huisvesting van bijzondere doelgroepen De corporaties werken intensief samen met zorginstellingen, maatschappelijke organisaties en de gemeente Apeldoorn om te voorzien in huisvesting van bijzondere doelgroepen: huishoudens die een bijzondere huisvestingsvraag hebben of die een vorm van zorg of begeleiding nodig hebben. In 2010 zijn 127 bestaande woningen geleverd aan bijzondere doelgroepen, zoals asielzoekers, GGZ en zorgbehoevenden. Van de nieuwbouw wordt 10% ingezet voor bijzondere doelgroepen.

De Woonmensen/SJA

4. Corporaties maken veilig wonen in een leefbare buurt mogelijk Voor het bieden van een leefbare en veilige woonomgeving zijn de corporaties mede verantwoordelijk. Met partners worden krachten gebundeld om bewoners perspectieven te kunnen bieden. Er is veel geïnvesteerd in een veilige en leefbare woonomgeving. Dit gebeurt op zowel fysiek als sociaal vlak. Alle corporaties hebben leefbaarheid hoog op de agenda staan. De Woonmensen wil vooral de verantwoordelijkheid bij de bewoners neerleggen: “Wij streven naar zelfregie bij bewoners. Via flatraden in het Gentiaangebied hebben we bewoners zelf veel keuzevrijheid gegeven. Dit heeft geresulteerd in een grote groep vrijwilligers in de wijk. Ook rondom de +Punten hebben we veel vrijwilligers die dit draaiende houden. Dit is wel de essentie van ons beleid.” 5. Corporaties geven impuls aan de nieuwbouwproductie De corporaties hebben de ambitie om in goed overleg met de gemeente alle middelen en menskracht in te zetten voor een daadwerkelijke realisatie van de voorgenomen bouwproductie. Er zijn in 2010 497 woningen opgeleverd in de nieuwbouw. De nieuwbouwproductie is in 2010 behoorlijk hoog geweest. Vertraagde projecten zijn versneld afgebouwd. Toch is dit aanzienlijk minder dan gepland. 6. Kwaliteit en vernieuwing Uiteraard gaan de corporaties door met allerlei onderhoudsplannen, woningverbeteringen en vernieuwingsopgaven. Daarbij worden de investeringen in energiebesparing geïntensiveerd en krijgen bewoners meer ruimte om de gewenste woonkwaliteit te realiseren.



... Alle prachtkansen-documenten zijn te downloaden via www.woonmensen.nl/prachtkansen.

9

2. Wij besturen en zien toe Raad van Bestuur | Raad van Commissarissen | Normen voor goed bestuur

Jaarverslag 2010

2.1 Raad van Bestuur Er is sprake van een eenhoofdig bestuur, uitgeoefend door de directeur, de heer ir P. Koburg. Bij afwezigheid van de bestuurder treedt de manager Bedrijfsbeheer, de heer W.C.I. Vonk RA, als plaatsvervanger op. De verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten van de organisatie en in reglementen. Deze stukken zijn op te vragen bij de Woonmensen. Bezoldiging bestuurder De directeur/bestuurder is in dienst bij stichting de Woonmensen/SJA. Van zijn salariskosten wordt 22% in rekening gebracht bij de stichting de Woonmensen/KWZA. Het salaris blijft binnen de Izeboud-normen voor bestuurders van corporaties. Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar betroffen:

Daarnaast zijn er bestuursbesluiten genomen voor diverse vastgoedprojecten betreffende initialiseren, voortgang, afronding, evaluatie en tevens bestuursbesluiten betreffende zaken aangaande de interne bedrijfsvoering (o.a. P&O-zaken). Samenstelling Raad van Bestuur Naam De heer ir P. Koburg geb. 16-04-1961 benoemd 2008 Bestuursfunctie Bestuurder Nevenfuncties • •

Voorzitter Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn) Lid Raad van Toezicht Stichting Iriszorg

1. Aanpassingen in het ZAV-beleid. 2. Europahouse: partnerschap aan de Europahouse Stichting is opgezegd. 3. Opzegging samenwerkingsovereenkomst Landstad: uitwerking naar verdere afwikkeling wordt opgestart. 4. Samenwerkingsafspraken Mudanthe zijn vastgelegd. 5. Vaststelling jaarstukken de Woonmensen/SJA 2009. 6. Vaststelling begroting en jaarplan de Woonmensen/SJA 2011. 7. Ondertekening convenant Woonfraude met VSW-partners, gemeente, politie, Activerium/ RISC en brandweer. 8. Ondertekening convenant aanpak hennepoverlast met VSW-partners, gemeente, politie, openbaar Ministerie en Liander. 9. Ondertekening Sociaal Statuut herstructurering en herhuisvesting met gemeente en VSWpartners. 10. Ondertekening samenwerkingsovereenkomst woningen voor Hera met VSW-partners. 11. Ondertekening convenant VSW en VAC. 12. Afronding resultaten Prachtkansen 2008-2010 met VSW-partners.

De Woonmensen/SJA

11

Jaarverslag 2010

2.2 Raad van Commissarissen Het toezicht op het bestuur werd uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De RvC heeft periodiek afstemming met de bestuurder en was in 2010 als volgt samengesteld: Samenstelling Raad van Commissarissen Naam

Aandachtsgebied

Functie dagelijks leven

Nevenfunctie(s)

De heer J.A.M. van der Vorst (voorzitter) geb. 31-12-1954

Financieel

•

Ondernemer

niet van toepassing

Zorg

• •

Programmadirecteur Wetenschappelijk onderzoeker Hoogleraar sociale geneeskunde RU Groningen

•

benoemd 2006 aftredend 2010, herkozen De heer prof. dr. J.J.L. van der Klink (vice voorzitter) geb. 30-05-1953

•

benoemd 2001 aftredend 2011, niet herkiesbaar De heer W.J.J.M. Weijers geb. 24-05-1952

• •

Lid commissie WIA Gezondheidsraad Voorzitter subcommissie Gezondheidsraad Lid College Sociale Geneeskunde

Financieel

•

Zelfstandig fiscaal ondernemer

•

Penningmeester Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)

Volkshuisvesting

•

Zelfstandig ondernemer Adviseur voor directie en toezichthouders in de vastgoedbranche en woningcorporaties

• •

Lid RvT ROC Flevoland Lid RvT Roelof van Echten College Lid RvC woningstichting SWZ te Zwolle (per 1-1-2010) Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Groningen

benoemd 2006 aftredend 2010, herkozen De heer Th. Oosterhuis geb. 29-03-1952

•

benoemd 2010 aftredend 2014, herkiesbaar

• • •

De heer H.G.M. Maathuis geb. 24-07-1949

Zorg

•

Ondernemer

niet van toepassing

benoemd 2001 aftredend 2011, niet herkiesbaar De Raad van Commissarissen in bovenstaande samenstelling vormt ook het intern toezichthoudend orgaan van stichting de Woonmensen/KWZA.

De Woonmensen/SJA

12

Jaarverslag 2010

De RvC kent de volgende onderlinge commissies: Aandachtsgebied

Naam

Auditcommissie

W.J.J.M. Weijers Th. Oosterhuis

Governance, renumeratie en organisatie

J.A.M. van der Vorst J.J.L. van der Klink

Twee leden zijn per 31 december 2010 afgetreden: Naam

Functie dagelijks leven

Nevenfunctie(s)

De heer prof. dr. J.J.L. van der Klink (vice voorzitter) benoemd 2001

• •

Programmadirecteur Wetenschappelijk onderzoeker Hoogleraar sociale geneeskunde RU Groningen

•

Ondernemer

niet van toepassing

De heer H.G.M. Maathuis benoemd 2001

•

•

Nieuwe leden 2011 Per 31 december 2010 zijn de heren Van der Klink en Maathuis als lid van de raad afgetreden wegens het verstrijken van de daartoe gestelde zittingstermijn. Een extern bureau is gevraagd de selectie voor de nieuwe RvC-leden te begeleiden. Per 1 januari 2011 zijn twee nieuwe leden benoemd, te weten mevrouw drs. G.M. Siegerink en de heer C.H.P. Oosterwijk. Geen tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen opereren onafhankelijk van de Woonmensen. Er is in 2010 geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Alle leden voldoen aan de door de organisatie vastgestelde profielschets voor Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de raad heeft een arbeidsovereenkomst met een van de stichtingen van de Woonmensen. Honorering De bezoldiging van de raad is opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening van de jaarrekening.

De Woonmensen/SJA

• •

Lid commissie WIA Gezondheidsraad Voorzitter subcommissie Gezondheidsraad Lid College Sociale Geneeskunde

Secretariaat Het secretariaat van de Raad van Commissarissen is onder verantwoordelijkheid van de bestuurder uitgevoerd door het directiesecretariaat. Werkwijze De RvC toetst de strategie, het beleid en de uitvoering hiervan via de jaarplannen, begrotingen, rapportages en (mondelinge) toelichtingen. Vaste onderdelen zijn financiën en risicobeheersing. Vergaderingen De RvC is in het verslagjaar vijf keer bijeen geweest in reguliere vergaderingen met de bestuurder. Tijdens nagenoeg alle vergaderingen was ook de manager Bedrijfsbeheer (W. Vonk) aanwezig. Tijdens het bespreken van de jaarstukken was de accountant, Ernst & Young, aanwezig. In september heeft een delegatie van de RvC vergaderd met een afvaardiging van de OR. In november heeft de RvC, zonder aanwezigheid van de bestuurder, vergaderd, waarbij de eigen evaluatie aan de orde is geweest.

13

Jaarverslag 2010

Naast genoemde vergaderingen heeft de RvC, samen met de bestuurder en leden van het MT, in november een thema-/strategiedag gehad. Het thema was buurtgericht werken. Ook is een bezoek gebracht aan het nieuwbouwproject Kristal. In de middag heeft de raad met de bestuurder gesproken over de organisatie en de wijze van samenwerking via deelcommissies. In december heeft de RvC, in bijzijn van de bestuurder, vergaderd met een afvaardiging van huurdersvereniging De Groene Stad. De raad heeft kennisgenomen dat de huurdersvereniging tevreden is over het functioneren van de organisatie. Taakverdeling In combinatie met een toenemende complexiteit, als gevolg van de economische en financiële omstandigheden, zal de raad haar functioneren steeds onderling afstemmen en de deeltaken verdelen om het toezicht verder inhoud geven. Vanaf 1 januari 2010 is een nieuwe onderlinge taakverdeling opgesteld. Uitgangspunt voor de raad blijft het toezicht houden op de maatschappelijke (regionale) taak van de Woonmensen, in kwantitatieve en kwalitatieve zin en dit geheel nadrukkelijk gekoppeld aan financiële degelijkheid op lange termijn. Bestuursbesluiten De raad heeft de volgende bestuursbesluiten goedgekeurd: • jaarverslag en jaarrekening de Woonmensen/SJA inclusief accountantsverslag 2009; • jaarrekening St. Joseph Holding B.V. inclusief accountantsverslag 2009; • jaarrekening St. Joseph Vastgoed B.V. inclusief accountantsverslag 2009; • jaarrekening St. Joseph Projectontwikkeling B.V. inclusief accountantsverslag 2009; • jaarrekening Joseph Specials B.V. inclusief accountantsverslag 2009; • begroting 2011 inclusief jaarplan; • project Boog & Cluster: voortzetten project. Rapportages & commissies De raad heeft in het afgelopen jaar veel aandacht gegeven aan het optimaliseren van de rapportagemodellen. De bestuurder heeft in samenspraak met de auditcommissie voorstellen gedaan welke begin 2011 zullen worden afgerond tot een aangepaste opzet van de interne kwartaalverslaggeving met name t.a.v. de financiële paragraaf. De rapportages zijn dan aangescherpt en eenduidig voor alle projecten inclusief de investering in nieuwbouw en geven een duidelijk inzicht in het

De Woonmensen/KWZA

verloop, steeds drie jaar voortschrijdend van de kasstroomontwikkelingen. Met betrekking tot het treasurystatuut heeft de bestuurder besloten, met hulp van een externe partij, het lopende treasurystatuut te vernieuwen. In 2011 zal dit statuut aan de raad, conform de statuten, ter goedkeuring worden voorgelegd. De kwartaalrapportages zijn tijdig verstrekt door het bestuur en besproken op de reguliere vergaderingen van de raad. In deze besprekingen is ook aandacht gegeven aan de interne bedrijfsvoering. Met de auditcommissie zijn de financiële rapportages besproken, is specifiek aandacht besteed aan kasstroommanagement en risicomanagement en is accountant Ernst & Young volgens de richtlijnen van de governancecode na evaluatie in november vervangen door Deloitte. De GRO-commissie (Governance, Renumeratie en Organisatie) is niet bijeen geweest. De voorzitter van de raad en de bestuurder hebben diverse malen ter voorbereiding van de vergaderingen bilateraal overleg gehad. Verder zijn er binnen de raad afspraken gemaakt over de zittingstermijnen van de commissarissen, de bezoldiging van de bestuurder en de werving en selectie van twee nieuwe commissarissen. In 2011 zal de GRO-commissie zich beraden over het reglement en de bezoldiging van de commissarissen. De raad heeft besluiten genomen over: • de aanstelling van twee commissarissen: mevrouw drs. G.M. Siegerink en de heer C.H.P. Oosterwijk als leden van de raad; • de zittingstermijnen van de commissarissen, conform het advies van de governancecode; • de evaluatie en vervanging van accountant Ernst&Young door accountant Deloitte. Externe publicaties De raad heeft kennis genomen van diverse externe publicaties, die van invloed kunnen zijn op het functioneren van de Woonmensen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om (voorgenomen) beleidsbesluiten van het ministerie van VROM. De organisatie hanteert bij haar besluitvorming de normen o.a. voor solvabiliteit zoals deze vanuit het WSW en het CFV worden gesteld. De gehanteerde norm is 15%. De raad heeft kennisgenomen van de beoordeling van het WSW welke per brief in december 2010 heeft aangegeven dat de Woonmensen volledig gebruik kan maken van de financieringsfaciliteiten welke onder borging van het WSW vallen.

14

Jaarverslag 2010

Besproken onderwerpen • verbeteren risicomanagement bij projecten • verbeteren inzicht in treasurybeleid en kasstromen • ontwikkelen en verbeteren toetsings- en besluitvormingskader • voortgangsrapportages per kwartaal • evaluatie en vervanging accountant (Ernst&Young is vervangen door Deloitte) • keuze (via extern bureau) en benoeming van twee nieuwe leden voor de RvC i.v.m. het reguliere aftreden van twee leden • voortgangsrapportages en bevindingen van interne audits en externe partijen (WSW, CFV) • goedkeuring bestuursbesluiten m.b.t. jaarstukken 2009, begroting en jaarplan 2011 • zelfevaluatie en beoordeling bestuurder • visitatie van de Woonmensen/SJA door ECORYS is afgerond met goede bevindingen: een stakeholdersbijeenkomst ter terugkoppeling wordt in 2011 georganiseerd • diverse nieuwbouwprojecten in het bijzonder De Groene Hoven, Kristal, pilot Kanaalzone Zuid en Boog & Cluster • voortgang binnen de verbindingen (o.a. Landstad cv en Welgelegen Park cv) • risicomanagement en beheersing • samenwerking met belanghouders (o.a. gemeente en VSW-partners) • rapportage klachtencommissie • verschillende onderzoeken, te weten naamsbekendheid en medewerkerstevredenheid In de beleidsvisie Dorp in de stad, Strategisch plan 2010 - 2015 is een goed evenwicht vastgelegd tussen de specifieke maatschappelijk taken van de corporatie en de te behalen doelstelling t.a.v. bouw en financiële degelijkheid. Op alle onderdelen zal steeds de voortgang worden gevolgd en daarin is het boekje ‘Onze beloftes’ een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke verantwoording t.b.v. de belanghouders van de Woonmensen. Verbindingen/deelnemingen De verbindingen en de daarmee samenhangende activiteiten van de Woonmensen/SJA zijn te vinden in hoofdstuk 9.5. De raad heeft ingestemd met de voorstellen van de bestuurder om de exclusieve samenwerking met een projectontwikkelaar te herijken en deels af te bouwen. Voor de toekomst is het beleid erop gericht om zo min mogelijk activiteiten te ontwikkelen in deelnemingen met commerciële partijen en veel meer middels samenwerkingsovereenkomsten projecten te

De Woonmensen/KWZA

realiseren, zodat verantwoordelijkheden transparant gescheiden zijn. Verslag van de Raad van Commissarissen De bestuurder heeft met instemming van de raad een aantal verkopen gestimuleerd door zogenaamde koopgarantregeling, waardoor leegstand is voorkomen. De ontwikkeling van de grootschalige nieuwbouw van De Groene Hoven is deels in heroverweging genomen, om met name risico’s in de verkoop van vrijesectorwoningen te voorkomen. De realisatie van het project De Groene Hoven ligt t.a.v. sociale huurwoningen en de kleinschalige woon/zorgeenheden op schema en zal eind 2011 op basis van de huidige voortgang kunnen worden opgeleverd. De ontwikkeling van Kristal, dat in samenwerking met de gemeente Apeldoorn wordt gerealiseerd, ligt goed op schema. Eind 2010 heeft de raad tijdens de jaarlijkse themadag een rondleiding gehad op de bouwplaats en een presentatie van de projectleider. Ook hier is de oplevering vastgelegd rond eind 2011 en zal op basis van de huidige stand van de voortgang binnen het geraamde budget worden gerealiseerd. De raad heeft met voldoening kunnen constateren dat de wijkontwikkelingen met ondermeer de +Punten succesvol worden uitgebouwd en worden gewaardeerd door de bewoners en andere stakeholders van de Woonmensen. Ook is geconstateerd dat het overleg met de huurdersvereniging De Groene Stad goed verloopt en leidt tot meer initiatieven om bewoners te betrekken bij de ontwikkelingen en onderhoudsprojecten. In 2010 heeft de Woonmensen zich laten visiteren door ECORYS. De raad heeft zich uitgebreid laten informeren over de, overigens positieve uitkomsten, van de visitatie. De mening van de belanghouders heeft hierbij specifieke aandacht gekregen, echter er waren geen zwaarwegende verbeteringsvoorstellen die extra aandacht van de raad vroegen. De bestuurder heeft met de twee ingestelde RvCcommissies regelmatig overleg t.a.v. deeltrajecten van het toezicht. In de jaarlijkse evaluatie van de raad is ondermeer aandacht gegeven en afspraken gemaakt t.a.v. alle governance onderwerpen. Met de bestuurder wordt gekeken naar additionele ondersteuning om steeds tijdig alle onderdelen te toetsten, zodat de Woonmensen steeds kan blijven voldoen aan de richtlijnen zoals die worden aanbevolen door de brancheorganisatie en deels

15

Jaarverslag 2010

ook worden opgelegd door de overheid. Tijdens de evaluatie van de raad is ook het functioneren van de bestuurder besproken en de raad stelt vast dat de bestuurder zijn taken goed heeft uitgevoerd en adequaat inspeelt op de veranderde economische omstandigheden en de Woonmensen binnen Apeldoorn goed weet te profileren als maatschappelijke organisatie. In 2010 heeft de raad extra aandacht gegeven aan het risicomanagement. Hierbij lag het accent op de financiële risicobeheersing, maar ook bredere bedrijfsrisico’s kwamen aan de orde en de liquiditeitsprognoses. Contacten met de accountant In de vergadering van 7 juni 2010 is het jaarverslag 2009 besproken in aanwezigheid van de accountant Ernst & Young. De accountant heeft aangegeven dat de interne organisatie goed functioneert en over ontwikkelingen van de organisatie is van gedachte gewisseld, mede ook naar aanleiding van de door de accountant opgestelde managementletter. Er is een goedkeurende verklaring over 2009 afgegeven zonder voorbehoud. In november heeft de raad besloten, volgens de richtlijnen van de governancecode, om een nieuwe accountant te benoemen over het jaar 2010 en is accountantskantoor Deloitte benoemd. De Raad van Commissarissen zal kennisnemen van het jaarverslag 2010 van Stichting de Woonmensen/ SJA. Het jaarverslag inclusief de jaarrekening worden besproken in de vergadering van de raad op 18 mei 2011. Deloitte heeft een controleverklaring bij de jaarrekening 2010 afgegeven. De raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2010 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant. Al deze documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten van de Woonmensen/ SJA in het verslagjaar. De raad spreekt haar waardering uit aan het bestuur en de medewerkers van de organisatie over hetgeen in 2010 is gerealiseerd.

2.3 Normen voor goed bestuur De Woonmensen heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de Governancecode Woningcorporaties. De Woonmensen voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen in deze code. Op enkele onderdelen wordt er afgeweken. Een motivatie daarvoor staat aangegeven in een apart overzicht dat te vinden is op www.woonmensen.nl. Compliance officer De organisatie heeft een governance compliance officer ingesteld. Deze interne toezichthouder controleert samen met het MT of de Woonmensen aan de verplichte wet- en regelgeving voldoet. De belangrijkste taken van de compliance officer zijn: • • • • • •

bijhouden van nieuwe wet- of regelgeving op het gebied van compliance ondersteunen en adviseren van het management over compliance vraagstukken creëren van compliance bewustzijn in de organisatie meten en monitoren van compliance binnen de organisatie goede dialoog met externe toezichthouders identificeren van compliance risico’s

Integriteitscode De organisatie heeft een integriteitscode en werkt actief aan het uitdragen hiervan richting de medewerkers. Er is via intranet een document beschikbaar dat dient als houvast om elkaar aan te spreken op gedrag en verantwoordelijkheden. Ook op de website van de Woonmensen is de integriteitscode te downloaden. Binnen de code is sinds 2010 opgenomen hoe het best omgegaan kan worden met social media. Daarnaast laten verschillende stellingen op intranet de medewerkers actief meedenken over items rondom integriteit. In 2010 is er één schending van de integriteitscode is geweest, welke tot beëindiging van de arbeidsovereenkomst heeft geleid. Klokkenluidersregeling De Woonmensen kent ook een klokkenluidersregeling. Medewerkers die vermoeden dat er een misstand is, kunnen dit op een eenvoudige en veilige manier melden. De regeling is terug te vinden op intranet en op de website. foto: de Raad van Commissarissen per 1-1-2011, vlnr: dhr. Oosterhuis, dhr. Van der Vorst, mevr. Siegerink, dhr. Weijers en dhr. Oosterwijk.

De Woonmensen/SJA

16

3. Wij werken samen

onze partners | ondernemingsraad | huurdersvereniging De Groene Stad

Jaarverslag 2010

3.1 Onze partners De primaire belanghebbenden van de Woonmensen/ SJA zijn de klanten en medewerkers. Daarnaast werkt de Woonmensen samen met diverse groeperingen en organisaties. Hieronder zijn de belangrijkste stakeholders van de Woonmensen/SJA opgesomd en wordt de aard van de samenwerking toegelicht. Stichting de Woonmensen/KWZA De eigen zorgorganisatie van de Woonmensen huurt het vastgoed tegen marktconforme tarieven van de woningcorporatie. In nauw overleg worden nieuwbouw en verbouwplannen doorgesproken en gerealiseerd. Huurdersvereniging De Groene Stad (DGS) Per 1 januari 2010 zijn alle huurders (gratis) lid van de huurdersbelangenvereniging. De Woonmensen helpt bij het opzetten van bewonerscommissies per buurt of complex. Periodiek vindt er constructief overleg plaats tussen de Woonmensen en DGS. Gemeente Apeldoorn Het gaat binnen de gemeente om een groot aantal verschillende diensten, zoals Ruimtelijke Ordening, Samenleving, Welzijn, Grondzaken, Openbare Ruimte, Verkeer etc. Zowel met de betrokken wethouders als ook ambtelijk vindt er constructief en regelmatig overleg plaats. Stichting Paraat Paraat levert persoonlijke alameringsservice aan onder andere cliënten van de Woonmensen. Samen met de andere Apeldoornse woningcorporaties De Goede Woning en Ons Huis participeert de Woonmensen bestuurlijk en financieel in de Stichting Paraat. Stichting De Passerel De Passerel is een samenwerkingspartner voor diverse wooncomplexen en complexen voor dagbesteding in Apeldoorn, maar ook in omliggende gemeenten (Epe, Voorst). VSW-partners Met de drie andere Apeldoornse woningcorporaties wordt samengewerkt in de stichting VSW. Rondom diverse volkshuisvestelijke onderwerpen worden waar nodig activiteiten onderling afgestemd. Voorbeelden betreffen de afspraken met betrekking tot de prestatieovereenkomst met de gemeente of Laatste-Kans-beleid, Buurtbemiddeling e.d. >> Meer over VSW in hoofdstuk 9.5

De Woonmensen/SJA

BWSA De woonwagenzaken worden vanuit de stichting BWSA, een gezamenlijke stichting van de vier Apeldoornse corporaties, beheerd. De gemeente draagt alle woonwagens en bijbehorende terreinen over aan de corporaties, die vervolgens per corporatie een locatie, al dan niet met huurwagen, in haar balans opneemt. >> Meer over BWSA in hoofdstuk 9.5 Stichting RIWIS RIWIS, voorheen RIBW, is voor de Woonmensen een partner in woonvoorzieningen. Diverse complexen voor begeleid wonen in Apeldoorn zijn door RIWIS en haar cliënten in gebruik. Stichting Philadelphia Philadelphia huurt diverse panden voor maatschappelijke doeleinden en voor woonvoorzieningen in Apeldoorn. Stichting SIZA Dorpgroep In Teuge huurt SIZA een verbouwde basisschool van de Woonmensen. In het complex vinden dagactiviteiten plaats voor SIZA cliënten. Stichting Kids College Apeldoorn De Woonmensen stelt haar kantoorgebouw aan de Deventerstraat beschikbaar tijdens weekeinden aan Kids College Apeldoorn. Deze stichting biedt talentvolle kinderen uit achterstandssituaties extra mogelijkheden voor ontwikkeling aan. Stichting Wisselwerk Met de Apeldoornse welzijnsorganisatie Wisselwerk wordt op veel locaties en +Punten samengewerkt. In alle gevallen betreft het leefbaarheidsprojecten en -trajecten. Stichting Mudanthe Met Mudanthe worden er muziek- en dansactiviteiten in buurten opgepakt met als doel een prettige leefomgeving. Stichting Mudanthe brengt mensen van verschillende nationaliteiten, culturen en leeftijden samen door laagdrempelige activiteiten en projecten. Overige partners en belanghouders Ook met andere, vaak maatschappelijke organisaties, onderhoudt de Woonmensen contact en wordt samengewerkt om gezamenlijke maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Voorbeelden van partners zijn Leger des Heils, MEE Veluwe, Stichting, Stadsbank, Voedselbank, Stichting Wijkwerk, etc.

18

Jaarverslag 2010

3.2 Ondernemingsraad Verslag van de Ondernemingsraad Wonen De Ondernemingsraad Wonen (de Woonmensen/ SJA) bestond in 2010 uit vijf medewerkers. Allereerst is het goed te vermelden dat de OR Wonen als team goed heeft gefunctioneerd. Het was bij het bespreken van allerlei onderwerpen vooral prettig dat alle afdelingen vertegenwoordigd waren. In 2010 zijn de volgende verzoeken aan de orde gekomen: Instemming • Wachtdienstregeling. Er is een eigen bereikbaarheidsregeling (afwijkend van de bereikbaarheidsregeling van de CAO) opgezet. De OR heeft positief ingestemd. • Beoordeling-beloningsregeling. De OR heeft ingestemd met de aangepaste versie die na een evaluatie is vastgesteld (juni 2010). Het invoeren van een proefperiode 4 x 9 werken voor fulltime medewerkers onder bepaalde voorwaarden. Dit gaat om een wijziging van de werktijdenregeling. (mee ingestemd). • Definitief invoeren van 4 x 9 uur werken en spelregels ten aanzien van incidenteel thuiswerken. De OR heeft positief ingestemd. • Verschoven werktijden: De OR is nog niet akkoord met deze regeling en in afwachting van een aangepaste regeling. • Implementatieplan ARBO: De OR heeft ingestemd en wil graag per kwartaal geïnformeerd worden over de voortgang. • Scholingsregeling: De OR heeft positief ingestemd. Advies • Organisatorische aanpassingen (positief advies GOR. Voorwaarde na een half jaar en een jaar evalueren). Deze evaluatie zou meegenomen worden in het MTO-onderzoek. Helaas is dat niet gebeurd. Op dit moment lopen er gesprekken met de bestuurder hoe de aandachtspunten van toen aan de orde komen. Informatie • kennismaking met bedrijfsarts • ZAV-beleid • sponsor- & donatiebeleid • Commissie Ongewenste Omgangsvormen • visitatie ECORYS • MTO-rapportage

De Woonmensen/SJA

• •

referentiegesprek maatschappelijke stages

En verder Eind 2010 liep de zittingstermijn van drie jaar voor de huidige leden van de OR Wonen af. Uiteindelijk hebben drie leden besloten te stoppen met het ORwerk. In hun plaats hebben drie andere medewerkers zich kandidaat gesteld. Dat betekent dat er geen verkiezingen gehouden zijn. De twee overige leden hebben aangegeven nog een jaar zitting te willen nemen in de OR om de continuïteit te handhaven.

3.3 Huurdersvereniging De Groene Stad Verslag van Peter Kwant, voorzitter De Groene Stad: “Sinds 1 januari 2010 zijn alle huurders van de Woonmensen gratis lid van de huurdersvereniging. Dit is mede op advies van de directeur van de Woonmensen, heer P. Koburg. Het inkomensverlies wat wij hierdoor leden, is door de Woonmensen overgenomen. Tot 1 januari ging namelijk een groot gedeelte van onze tijd zitten in het trachten om het ledenaantal op peil te houden, door ledenwerfacties in de diverse wijken. Nu kunnen we onze aandacht meer richten op het adviseren en ondersteunen van Bewonerscommissies en het trachten om in elke buurt een Bewonerscommissie op te richten. Nu wij alle huurders als lid hebben, hebben we een veel groter potentieel om hiervoor leden te werven en lukt dit ook bijzonder goed. We hebben dit jaar al vier nieuwe BC’s opgericht, te weten Maten Centrum, De Faust, Eikepage en Athene. Voor het komende jaar staan er alweer een paar op stapel, die nog nader ingevuld moeten worden. Uit dit relaas blijkt wel dat de relatie met de verhuurder zeer goed te noemen is, zodat wij de huurders belangen optimaal kunnen behartigen. Dit liet in het verleden nogal te wensen over. Waren wij eerst een soort veredelde klachtencommissie, nu praten wij meer over concrete zaken met het Managementteam van de Woonmensen. Hiertoe komen we vier keer per jaar bij elkaar en worden ook de toekomstplannen van beide zijden toegelicht. Uiteraard komen er nog wel structurele problemen naar voren, maar die kunnen gelukkig in harmonie besproken worden, waarna er naar een oplossing gezocht wordt.

19

Jaarverslag 2010

Een punt dat nog steeds onze aandacht vereist, is de communicatie van de Woonmensen naar de bewoners toe. Hier is men nog niet altijd tevreden met de gang van zaken en blijven sommige problemen te lang op de plank liggen. Het afgelopen jaar hebben we het onder andere gehad over de nieuwbouwprojecten en onderhoudsplannen. Ook worden wij betrokken bij de diverse renovatieprojecten. Bij de diverse feestelijkheden ter gelegenheid van de afsluiting van een onderhoudsproject of het bereiken van het hoogste punt van een nieuwbouwproject geven wij acte de présence. Ook lopen wij mee in de wijkschouwen, die er in de diverse wijken gehouden worden, om te zien hoe deze erbij staan en waar correcties aangebracht moeten worden. Dit kunnen aanpassingen zijn die de Woonmensen moeten verrichten, maar ook door de gemeente gedaan moeten worden. Ook bewoners worden gemaand om bepaalde zaken te herstellen, zoals satellietontvangers, die aan de voorzijde van de woning zijn aangebracht, tuinen die niet onderhouden worden of schuttingen die op omvallen staan. Kortom, er wordt hiermee getracht om de buurten netjes en goed leefbaar te houden. Dit jaar is een druk jaar geweest voor ons, omdat wij van ongeveer 1700 leden naar 5000 leden zijn gegaan en de hele organisatie hierop hebben moeten aanpassen. Het geven van een voorlichtingsavond over energiebesparing en duurzaam wonen voor alle bewoners was helaas geen succes en dit gaan we in de toekomst meer buurtgericht organiseren. Al met al, zien wij de toekomst met goede verwachtingen tegemoet en zullen de contacten met de Woonmensen alleen maar verbeteren.”

De Woonmensen/SJA

20

4. Wij verhuren huurprijsbeleid | huurachterstanden | woningvoorraad | verhuur | klachten markt & doelgroepen | huurderscommunicatie | tevreden huurders

Jaarverslag 2010

4.1 Huurprijsbeleid Het huurbeleid is gericht op een evenwichtige prijs-/ kwaliteitverhouding. De huurprijs wordt bepaald door de puntenwaarde en de aantrekkelijkheid van de woning. De gemiddelde huur van de woningen van de Woonmensen is aanzienlijk lager (circa 20%) dan het maximaal redelijke tarief. Bij het bepalen van de kwaliteit is de marktpositie van de woning van belang. Het huurprijsbeleid is gericht op een optimale huurharmonisatie en gericht op differentiatie. De streefhuur per complex kan variëren met als basis de maximale redelijke huur volgens de woningwaarderingssystematiek. Voor de meeste woningen is de streefhuur op een niveau van 80% van de maximale redelijke huur vastgesteld. Het percentage voor zeer gewilde kwalitatieve goede woningen zal iets hoger liggen, voor kwalitatief minder goede woningen ligt het percentage juist lager. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële bereikbaarheid van voldoende woningen voor de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot € 33.614) en met bijzondere aandachtsgroepen. Bij mutatie wordt de huur van de woningen in één keer opgetrokken naar de streefhuur.

Huurverhoging De overheid bepaalt de maximale huurverhoging per woning of woonruimte. Voor 2010 is de gemiddelde huurverhoging vastgesteld op 1,2% (2009: 2,5%). De huren zijn daarom op 1 juli 2010 met dit percentage verhoogd met een aantal uitzonderingen. Gemiddelde huur Eind 2010 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs van de woningvoorraad € 449 (2009: € 436). De gemiddelde subsidiabele huurprijs bedroeg € 460 (2009: € 447). Verdeling woningbezit De verdeling van het woningbezit naar subsidiabele huurprijs is te zien in onderstaande tabel. De bijzondere woonvormen zijn buiten beschouwing gelaten. Eind 2010 valt 89,2% van de woningvoorraad binnen de betaalbare voorraad en 97,6% van het bezit valt in de categorie met een huurprijs tot € 652,52 waarmee men afhankelijk van de persoonlijke situatie in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.

Prijscategorie

Aantal woningen 2010

Aantal woningen 2009

Percentage 2010

Percentage 2009

Goedkoop tot en met € 361,66

682

713

13,8%

14,5%

Betaalbaar vanaf € 361,67 tot en met € 554,76

3728

3806

75,4%

77,6%

Duur vanaf € 554,77 tot en met € 652,52

413

287

8,4%

5,9%

Vrije sector vanaf € 652,53

117

98

2,4%

2,0%

Totaal

4940

4904

100%

100%

De Woonmensen/SJA

22

Jaarverslag 2010

4.2 Huurachterstanden Het beleid van de Woonmensen is erop gericht om huurachterstanden zo veel mogelijk te voorkomen en te beperken. Als achterstanden ontstaan, benadert de Woonmensen de betreffende huurders persoonlijk en zo snel mogelijk. Daarmee wordt voorkomen dat de huurschulden nog verder oplopen. Ook wordt het inkomsten- en renteverlies beperkt, net als de sociale problematiek. Uit de incassocijfers blijkt dat er in 2010 meer betalingsproblemen waren. De Woonmensen is in 2010 een ‘Vroeg erop af’ actie gestart om de huurachterstanden aan te pakken. Deze aanpak heeft zeker invloed gehad met een daling van de huurachterstand in absolute zin tot gevolg. Ondanks deze actie waren er echter nog altijd diverse financiële moeilijkheden waarmee huurders in dit crisisjaar te maken kregen. Door de veranderde economische situatie hebben huishoudens steeds meer moeite om hun huur te betalen, bijvoorbeeld in geval van werkloosheid en hogere energierekeningen. Hierdoor steeg het aantal huidige huurders met een huurachterstand. Vroeg erop af Bij ‘Vroeg erop af’ bezoeken medewerkers van de afdeling huurincasso al bij een huurachterstand van twee maanden de huurder thuis. In 2010 waren dit 398 huisbezoeken. Deze actie kan afglijden naar een nog grotere huurachterstand en (in het ergste geval) ontruiming helpen voorkomen. Na een huisbezoek kan er een passende betalingsregeling worden geboden. In de meer complexere schuldhulpverleningstrajecten wordt er samengewerkt met andere partijen, zoals de Stadsbank, MDVeluwe, Leger des Heils en het Vierde Huis. Hierdoor zijn de betaaltermijnen wel langer, en is er een langere periode van hogere huurachterstand. Huurincasso

Sociaal team Uit nadere analyse van de huurachterstanden blijkt dat een kleine groep huurders grote financiële problemen heeft. Is een huurachterstand ontstaan, dan blijkt het oplossen hiervan voor deze groep vrijwel onmogelijk. Eenmaal opgelopen achterstanden worden slechts met uitzonderlijk veel moeite en begeleiding weer ingelopen. Uit gesprekken met bewoners blijkt dat er naast financiële problemen ook vaak sprake is van andere problemen zoals werkloosheid, relatie-, opvoedings- en verslavingsproblemen. Samen met andere partijen vormt de Woonmensen sociale teams welke deze probleemgezinnen benaderen om een voorstel te doen voor een gezamenlijke aanpak en ondersteuning. Indien deze preventieve middelen geen effect blijken te hebben, is er de mogelijkheid van een laatste kans waarbij onder dwang maatregelen worden getroffen. Wanneer deze niet worden nagekomen, volgt ontruiming. Ontruimingen Het aantal ontruimingen in het boekjaar bedroeg 11. In 2009 was dit nog 4. Bij 2 van deze ontruimingen was er sprake van overlast. De andere 9 waren het gevolg van huurachterstand. De stijging van het aantal ontruimingen is een direct gevolg van de stevigere aanpak bij huurachterstanden. Als gevolg van deze ontruimingen stijgt ook het aantal en het bedrag aan huurachterstanden van vertrokken huurders. De Woonmensen wil huisuitzettingen op basis van huurachterstanden het liefst voorkomen. Als een uitzetting uiteindelijk toch onvermijdelijk is, werkt de Woonmensen samen met haar sociale netwerk om voor een adequate opvang te zorgen.

2010

2009

aantal

bedrag

gemiddeld

aantal

bedrag

gemiddeld

1.311

€ 300.343

€ 229

1.227

€ 360.756

€ 294

Huurachterstand vertrokken

116

€ 354.446

€ 3.056

100

€ 296.594

€ 2.966

Vooruitbetalingen

933

€ 354.254

€ 380

851

€ 332.692

€ 391

Huurachterstand huidig

De Woonmensen/SJA

23

Jaarverslag 2010

4.3 Woningvoorraad Woningbezit Het woningbezit van de Woonmensen bestond eind 2010 uit de volgende voorraad:

Totaal 31-12 2010

Totaal 31-12 2009

Eengezinswoning met plat dak

406

405

Eengezinswoning met vlizo

886

886

Eengezinswoning met zolder

810

812

1051

1153

Flat zonder lift

761

757

Fokuswoning

25

25

Kangoeroewoning

16

16

Maisonnette

73

49

Maisonnette met zolder

35

35

Multifunctionele woning

34

34

Seniorenwoning gestapeld

352

241

Seniorenwoning laagbouw

425

425

66

66

4940

4904

32

37

Bijzondere woonvorm

166

136

Twee verzorgingshuizen (plaatsen)

199

199

Standplaatsen

44

44

Woonwagens

11

11

246

172

Erfpacht grond

81

81

Overige verhuureenheden

78

85

857

765

5797

5669

Woningtype

Flat met lift

Zorgwoning Totaal woningen Kamers

Parkeervoorzieningen

Totaal overige verhuurvormen Totaal

De Woonmensen/SJA

24

Jaarverslag 2010

Mutaties verhuurvoorraad De mutaties in de totale voorraad in 2010 waren:

Woningen

In exploitatie

Uit exploitatie

Reclassificatie

38

4

2

Kamers

-5

Bijzondere woonvormen

32

Parkeervoorzieningen

74

Overige verhuureenheden Totaal

-2

3

2

-8

147

6

- 13

In exploitatie In 2010 zijn door (ver)nieuwbouw 38 huurwoningen en 32 eenheden voor bijzondere doelgroepen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ook zijn bij nieuwbouw 74 parkeervoorzieningen opgeleverd. Door aankoop zijn 2 bedrijfsruimten en 1 ruimte voor maatschappelijke doeleinden aan de verhuurvoorraad toegevoegd. Uit exploitatie Door verkoop zijn 4 woningen en 2 winkels aan de verhuurvoorraad onttrokken. Reclassificatie Via herbestemmingen van het gebruik zijn in totaal 13 eenheden gereclassificeerd Verkoop De Woonmensen heeft enkele complexen en eenheden gelabeld om verkocht te worden. Het grootste gedeelte hiervan wordt met een kortingsconstructie (Koopgarant) verkocht. In het verleden werd er nog gewerkt met constructies als ‘Betaalbaar Kopen’ en ‘Koophuur’. Deze zijn niet meer van toepassing, maar deze woningen moeten bij verkoop wel door de Woonmensen worden teruggekocht.

De Woonmensen/SJA

25

Jaarverslag 2010

Kwaliteit woningvoorraad (naar kwaliteitspunten) Ultimo 2010

Ultimo 2009

Ultimo 2008

Ultimo 2007

Ultimo 2006

Ultimo 2005

Ultimo 2004

n.v.t.

118

78

18

1-25

0

0

0

0

0

0

0

26-50

0

0

0

5

5

6

6

51-75

80

80

80

92

92

91

91

76-100

367

374

371

375

375

279

281

101-125

597

606

587

630

637

629

618

126-150

1.671

1.639

1.707

1.665

1.719

1.627

1.639

151-175

1.681

1.750

1.751

1.679

1.697

1.528

1.545

176-200

357

308

304

320

303

546

545

201-225

69

69

69

69

67

110

96

0

0

0

0

0

3

2

4.940

4.904

4.887

4.835

4.895

4.819

4.823

Punten

>226 Totaal

De Woonmensen/SJA

26

Jaarverslag 2010

4.4 Verhuur Mutatiegraad en nieuwe verhuringen In 2010 zijn in totaal 347 contracten opgezegd. Het aantal nieuwe verhuringen in de bestaande voorraad was in 2010 415. Hiermee komt de mutatiegraad op 6,9% (2009: 6,7%). In 2010 hebben totaal 415 nieuwe verhuringen plaatsgevonden. Dit aantal is meer dan het aantal opgezegde huurcontracten. Het verschil zit met name in de oplevering van nieuwbouw in 2010 en leegstaande woningen vanwege grootonderhoud die weer beschikbaar zijn gekomen voor de verhuur. Weigeringsgraad De vrijgekomen woningen werden in 2010 gemiddeld 1,5 keer aangeboden (415 verhuringen en 202 weigeringen). Dit betekent een weigeringsgraad van 0,5 (net als in 2009). Leegstand

Leegstand De totale leegstand in 2010 was 19.023 dagen over 295 woningen. De frictieleegstand (2719 dagen) is ten opzichte van 2009 afgenomen. Per leegstaande woning (183 leegstaande woningen verhuur) is de leegstand gemiddeld 14,86 dagen. De totale leegstand is in 2010 nog steeds aanzienlijk doordat er door het aantal renovatieprojecten nog een groot aantal wisselwoningen in gebruik zijn.

2010

2009

183

144

Verhuurleegstand

2.719

2.880

Frictieleegstand

14,86

20,00

295

269

19.023

21.580

Verhuur leegstaande woningen

Totale leegstaande woningen Totale leegstand

Aantal verhuringen naar BBSH-prijsklasse

Aantal verhuringen 2010

Aantal verhuringen 2009

Goedkoop tot en met € 361,66

60

49

Betaalbaar vanaf € 361,67 tot en met € 554,76

164

160

Duur vanaf € 554,77 tot en met € 652,52

160

97

Vrije sector vanaf € 652,53

31

23

Totaal aantal verhuringen

415

329

De Woonmensen/SJA

27

Jaarverslag 2010

4.5 Markt & doelgroepen

Marktpositie De marktpositie geeft een indicatie van de gewildheid van het woningbezit. De marktpositie bedraagt 24 (geheel Apeldoorn 22) en is gebaseerd op de verhuringen door Woonkeus Stedendriehoek. De marktpositie is bepaald door het gemiddeld aantal reacties per advertentie te delen door het gemiddeld aantal aanbiedingen.

Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden dat eind 2010 stond ingeschreven voor een huurwoning in de gemeente Apeldoorn bedraagt 28.744 huishoudens (2009: 26.283). Het aantal actief woningzoekenden was 4.343 (2009: 4.095). Van het aantal actief woningzoekenden is 15% (2009: 16%) geslaagd in 2010 om een huurwoning te verkrijgen.

Inkomen Van de 415 verhuringen in 2010 is van 289 huishoudens het inkomen opgenomen in Wocas (70%). 269 woningen uit deze groep vielen in de sociale huur (tot € 652,52). In de sociale sector – in dat deel waarbij het inkomen van de huurders bekend is – is 92,2% toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614.

Verhuringen Woonkeus Stedendriehoek De woonruimteverdeling voor reguliere sociale huurwoningen vindt plaats via Woonkeus Stedendriehoek. In totaal hebben 263 verhuringen van de Woonmensen in 2010 via Woonkeus Stedendriehoek plaatsgevonden. Van de 263 verhuringen zijn 158 verhuringen ten goede gekomen aan reguliere woningzoekenden op basis van inschrijfduur en de overige aan urgenten of directe bemiddelingen. Het aantal verhuringen wijkt af van het eerder genoemde aantal verhuringen doordat niet alles via Woonkeus Stedendriehoek verloopt (bijvoorbeeld zorgwoningen, kamers, vrije sector, nieuwbouw).

Inkomenscategorie t/m € 33.614

€ 33.615 t/m € 43.000

€ 43.001 t/m € 180.000

Totaal

36

0

0

34

€ 361,67 t/m € 554,76

101

6

0

105

€ 554,77 t/m € 652,52

111

7

8

121

Totaal sociale huur

248

13

8

269

92,2%

4,8%

3,0%

100%

9

3

8

20

257

16

16

289

88,9%

5,5%

5,5%

100%

Huurprijscategorie € 80 tm € 361,66

% op totaal sociale huur > € 652,53 t/m € 955 Totaal incl. vrije sector % op totaal (incl. vrije sector)

De Woonmensen/SJA

28

Jaarverslag 2010

Bijzondere doelgroepen Met de gemeente is op 4 november 2004 een convenant gesloten waarin de gezamenlijke Apeldoornse woningcorporaties zich bereid verklaard hebben om op jaarbasis samen maximaal 100 woningen te reserveren voor maatschappelijke opvang. Dat is inclusief nieuwbouw. Per maand moet 1 opstapwoning geleverd worden (woning voor maatschappelijke opvang). Voor Hera (vrouwenopvang) moeten met de andere corporaties gezamenlijk maximaal 15 woningen per jaar geleverd worden, waarvan in 2010 is afgesproken dat de helft via de opstapconstructie wordt toegewezen. Over huisvesting voor overige bijzondere doelgroepen (veelal gehandicaptenzorg) is opgenomen dat de gezamenlijke corporaties in 2010 het aantal van 300 clusterwoningen beschikbaar hebben. In het nieuwbouwprogramma is hierin al voorzien. Daarnaast wordt op verzoek binnen de mogelijkheden voor overige bijzondere doelgroepen geleverd, met name instellingen voor verstandelijk gehandicapten. In 2010 zijn twee projecten voor bijzondere doelgroepen opgeleverd. De Geode (22 wooneenheden aan de Rigolettostraat) en De Boterbloem (10 wooneenheden). In beide gevallen gaat het om wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze woningen worden niet rechtstreeks aan de cliënten verhuurd, maar via een huurcontract met stichting De Passerel. In 2010 heeft de Woonmensen/SJA 41 reguliere woningen uit de bestaande voorraad toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Dit is exclusief de woningen waarvoor we een huurcontract hebben afgesloten met de stichtingen of zorgorganisaties. Per doelgroep is het volgende aantal woningen verhuurd in 2010: • 12 woningen voor statushouders; • 6 woningen voor vrouwenopvang Hera; • 4 opstapwoningen (Iriszorg); • 8 woningen voor overige bijzondere doelgroepen, verstandelijk beperkten (t.b.v. stichting De Passerel, stichting Philadelphia Zorg, Plurijn en ‘s Heerenloo); • 3 woningen voor short stay vroegtijdige schoolverlaters (Wonen met Kansen); • 4 woningen voor woonwagenbewoners

De Woonmensen/SJA

•

(reguliere woningen); 4 woningen voor overige bijzondere bemiddeling.

Daarnaast zijn 8 bijzondere woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen, namelijk: • 7 zorgwoningen voor mensen met een zorgindicatie; • 1 Fokuswoning voor mensen met een lichamelijke beperking. Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners De Woonmensen verhuurt een groot aantal woningen aan instellingen, ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Onderstaand het overzicht van het totaal aantal lopende huurcontracten per instelling (per 31-122010). Hierbij is het contract afgesloten met de instelling zelf, niet met de bewoner. In 2010 zijn 14 van dergelijke contracten afgesloten. • •

• • • • • • • • • • •

De Passerel (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (48 woningen, inclusief 16 woningen aan de Wilhelm Tellstraat); Stichting Philadelphia Zorg (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (86 woningen, inclusief Houttuinen, Boomgaard en Stationsdwarsstraat); Leger des Heils (huisvesting van alcoholverslaafden) (8 woningen); Iriszorg (huisvesting van mensen die woonbegeleiding nodig hebben) (10 woningen); HERA (“Blijf van mijn lijf”) (7 woningen); RIWIS (voorheen RIBW, woonbegeleiding voor mensen met een psychiatrische beperking) (7 woningen); De Woonmensen/KWZA (verzorgingshuisplaatsen in De Symfonie) (16 woningen); J.P. van den Bent Stichting (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke handicap) (9 woningen); De Hoenderloo groep (specialistische hulpverlening aan jongeren met gedragsproblemen) (3 woningen); Plurijn (ondersteuning van licht verstandelijk gehandicapte kinderen) (2 woningen) ’s Heerenloo (dienstverleninng aan mensen met een verstandelijke beperking) (1 woning); Hera (vrouwenopvang) (5 woningen); Fokus (ADL-eenheden) (2 woningen).

29

Jaarverslag 2010

4.6 Huurderscommunicatie

4.8 Klachten

Via verschillende kanalen communiceert de Woonmensen met huurders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld via de website, persberichten in de media en diverse publicaties.

Huurders die niet tevreden zijn over de Woonmensen kunnen op verschillende manieren met hun klacht bij de Woonmensen terecht. Leidt dit niet tot de gewenste oplossing, dan kan de klachtenadviescommissie ingeschakeld worden.

Veel communicatie met huurders gaat via persoonlijke contacten (op kantoor, op huisbezoek, in de wijk, of in onze +Punten), telefonisch, via brieven, e-mail, informatiebijeenkomsten en brochures. Ook de website speelt een belangrijke rol. Er zijn in 2010 zo’n 100 nieuwsberichten geplaatst over uiteenlopende onderwerpen. Ongeveer evenveel keer verscheen de organisatie in de krant. Positieve berichten, zonder negatieve uitschieters. Er zijn een handvol radio-interviews gegeven bij RTV Apeldoorn en er is vrij veel redactionele aandacht geweest in wijkkrantjes. Het huurders- en relatieblad Woonmensen Magazine verscheen drie keer en de plannen van de organisatie werden gedeeld in de uitgave Onze beloftes, te downloaden op www.woonmensen.nl.

4.7 Tevreden huurders De Woonmensen hecht veel waarde aan kwaliteit van dienstverlening. De tevredenheid van huurders wordt gemeten bij reparatieverzoeken en bij vertrek uit de woning. Ook de tevredenheid van nieuwe huurders wordt gemeten. De resultaten zijn als volgt:

Klachtenadviescommissie Overeenkomstig het BBSH zijn de huurders in de gelegenheid om klachten in te dienen met betrekking tot de dienstverlening door de corporatie. Hiertoe functioneert de klachtenadviescommissie. Deze bestond eind 2010 uit de volgende personen:

Naam

Functie

Mw. M.L.J. Wekking

voorzitter

Aftredend in 2012

Dhr. M.J.G.W.M. Koppelmans

secretaris

2013

Dhr. B. Heemsbergen

lid

2014

Dhr. W.C.I. Vonk

lid

2015

Dhr. J.H. Kret

lid

2011

Het functioneren van de commissie is geregeld in een afzonderlijk reglement dat door het bestuur van de corporatie is vastgesteld. De voorzitter neemt een onafhankelijke positie in ten opzichte van de corporatie. In het verslagjaar was de heer Vonk aftredend. Hij heeft met verlenging van zijn lidmaatschap ingestemd. Derhalve is de heer Vonk aftredend in 2015. In 2010 kwam de klachtenadviescommissie tweemaal in vergadering bijeen. In het verslagjaar zijn zeven nieuwe klachten ontvangen. Vier klachten zijn ongegrond verklaard. De overige drie klachten zijn gegrond verklaard. De klachtenadviescommissie heeft inzake deze drie klachten advies aan de Woonmensen uitgebracht. De feitelijke afhandeling van de klachten is veelal in handen van de organisatie gesteld. De commissie heeft de klagers over het verloop op de hoogte gehouden.

De Woonmensen/SJA

30

5. Wij onderhouden successen en teleurstellingen | ZAV-beleid | woningaanpassingen begroting | samenwerking | onderhoudsprojecten

Jaarverslag 2010

5.1 Successen en teleurstellingen

5.3 Woningaanpassingen

In 2010 zijn veel van de onderhoudswerkzaamheden gecombineerd met energetische maatregelen. Zo wordt per 1 januari 2010 bij schilderwerk het enkel glas kosteloos vervangen voor dubbel glas. Wanneer in de toekomst die woningen muteren worden de kosten wel in rekening gebracht. Voor sommige huurders was dit een teleurstelling omdat ze vroeger zelf hebben gekozen voor dubbel glas tegen een huurverhoging. Met uitleg dat ze ook het voordeel hiervan genoten hebben met daarbij de keuze van de Woonmensen om energetisch te investeren én het helpen van mensen die dit niet kunnen betalen, is het over het algemeen positief ontvangen.

Een ambitieus plan om een aantal complexen op te plussen is helaas niet tot uitwerking gekomen. Het opplussen was bedoeld om de toegankelijkheid van de woningen te verbeteren (mobiliteitsklasse) door middel van ingrepen in de vorm van drempelvrij maken van woningen, verbreden en automatiseren van deuren, etc. Er is wel een duidelijke stap gemaakt om de plannen concreet te maken en een groot deel van de niet uitgevoerde werkzaamheden zullen in 2011 worden uitgevoerd.

Er is kritisch gekeken naar de begroting van 2010. Dit heeft met zich meegebracht dat we grootonderhoud aan een aantal woningen (Eburonenstraat e.o en Colijnstraat e.o.) hebben moeten uitstellen. Dit heeft een negatief effect gehad op het uitvoeren van de begrote plannen maar een positief effect op het uitwerken van de plannen. Er is gekeken naar aanvullende maatregelen om deze woningen weer in goede staat te krijgen.

Extra aandacht is geschonken aan het opstellen van de begroting voor 2011. Verscherping van de aannames op basis van historie en verwachting. Onderdelen ten aanzien van energetische maatregelen zijn toegevoegd en per complex gespecificeerd. Met name het inspecteren van de complexen en onderbouwen van de uitgangspunten voor het opstellen van de begroting, hebben een positieve bijdrage geleverd aan het vaststellen van de uit te voeren werkzaamheden en de daaraan gekoppelde kosten.

Het verschuiven van de plannen heeft ook een positief effect gehad op de werkvoorbereiding voor 2011. Er is meer tijd en ruimte ontstaan om in het najaar van 2010 de plannen voor 2011 voor te bereiden waardoor een groot deel van de werkzaamheden in 2011 voor juli kunnen worden afgerond. Hiermee wordt optimaal gebruik gemaakt van de verlaagde btw-regeling ingesteld door de overheid.

5.2 ZAV-Beleid In 2010 is ook het ZAV-beleid aangepast. ZAV staat voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Er zijn twee zaken die erg belangrijk zijn ten behoeve van ZAV. Ten eerste wil de Woonmensen bewoners de mogelijkheid geven, maar ook stimuleren, de woning naar eigen smaak in te richten. Ten tweede moeten huurders verantwoord bouwen/klussen in hun woning. Hier voldeed het oude ZAV-beleid niet aan. Het nieuwe beleid geeft duidelijk aan wat wel en wat niet in de woning door de huurder zelf uitgevoerd mag worden. Daarnaast is er een vergoedingsregeling opgenomen waardoor de huurder gestimuleerd wordt de voorziening te melden en daardoor (controle van de Woonmensen) ook technisch goed uit te voeren.

De Woonmensen/SJA

5.4 Begroting

5.5 Samenwerking In 2010 is ook veel aandacht besteed aan samenwerking. Niet alleen daar waar het noodzakelijke onderhoud op de planning/begroting stond, maar ook de wensen en behoeften van huurders hebben de nodige aandacht gekregen. Zo is er, in samenwerking met de bewonerscommissie aan de Faustraat, extra aandacht besteedt aan het schilderwerk van de balkons en plafonds van de galerijen. Ook de prettige samenwerking met huurdersvereniging De Groene Stad heeft geleid tot oplossingsgericht denken en uitvoeren. Als laatste heeft ook interne samenwerking tot veel goede verbeteringen geleid. Het proces m.b.t. mutatie is samen met de afdeling Wonen geëvalueerd.

32

Jaarverslag 2010

5.6 Onderhoudsprojecten project

Werkzaamheden

Status

113 woningen

Colijnstraat e.o.

grootonderhoud

onderzoek/ voorbereiding

119 woningen

Edisonlaan e.o.

grootonderhoud

onderzoek

100 woningen

Gentiaanstraat (flat ‘t Sluisje)

grootonderhoud buitenzijde, badkamer, keuken en toilet

start bouw

100 woningen

Gentiaanstraat (flat de Gentiaan)

grootonderhoud buitenzijde, badkamer, keuken en toilet

start bouw

75 woningen

Kapelmeestershoeve

grootonderhoud badkamer, keuken en toilet

start bouw

144 woningen

Koninginnelaan & Damhertstraat

esthetische verfraaiing buitenzijde, verbetering (opplussen) van 55+ flats en energetische maatregelen

opgeleverd

120 woningen

Fauststraat

grootonderhoud badkamer, keuken en toilet

opgeleverd

240 woningen

Pythagorasstraat & Agricolastraat

grootonderhoud badkamer, keuken en toilet

opgeleverd

99 woningen

Griffiersveld & Holtrichtersveld

keukenvervanging

opgeleverd

24 woningen

Barnewinkel & Zadelmakersdonk

grootonderhoud badkamer en keuken

opgeleverd

48 woningen

Het Kasteel

grootonderhoud badkamer, keuken en toilet

opgeleverd

De Woonmensen/SJA

33

6. Wij bouwen nieuwbouw | grondaankopen | nieuwbouwprojecten

Jaarverslag 2010

6.1 Nieuwbouw Het continu verbeteren van de woningvoorraad is een kernactiviteit. Thema’s als wooncomfort, inspelen op de marktvraag, keuzevrijheid voor huurders, geschikt maken van de woning voor het verlenen van zorg, lage kosten voor onderhoud, duurzaamheid en energieverbruik spelen een grote rol in de nieuwbouwprojecten van de Woonmensen. Bouwkundig gezien wordt de nadruk gelegd op levensloopbestendig, toekomstgericht, aanpasbaar, flexibel en multifunctioneel. Ook is de organisatie van mening dat een bouwwerk architectonische kwaliteit moet bezitten om in haar omgeving extra waarde toe te voegen, ook op de lange termijn. Het nieuwbouwbeleid van de Woonmensen is gebaseerd op: 1. de eigen corporatiedoelstellingen zoals beschreven in het strategisch voorraadplan en in het ondernemingsplan; 2. de afspraken met de gemeente, onder meer vertaald in Prachtkansen en de prestatieafspraken. Deze afspraken worden gemaakt tussen de gemeente Apeldoorn en de vier lokale woningcorporaties. Van het jaarlijks in Apeldoorn te realiseren aantal goedkopere huurwoningen neemt de Woonmensen ongeveer een vierde deel voor haar rekening. Daarnaast bouwt de Woonmensen zoveel mogelijk woningen (waaronder ook koopwoningen) in verschillende prijsklassen en met inachtneming van de bepalingen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Bij de koopwoningen worden de opbrengsten aangewend ter gedeeltelijke dekking van de onrendabele top van sociale huurwoningen of als dekking van de investeringen in leefbaarheid. Bouwlocaties worden verworven via eigen acquisitie, samenwerking met derden of via de gemeente.

De Woonmensen/SJA

In de tabel op de volgende pagina is een overzicht opgenomen van de ontwikkeling ultimo 2010. Verder is ook het volgende gedaan: •

• • • • •

Nieuw plan t.b.v. Kanaalzone Zuid gemaakt, dat beter aansluit bij de markt, daardoor nu een programma met minder woningen en meer laagbouw. Plannen naar voren gehaald i.v.m. 6% btwregeling op arbeid. Aannemersselectie Zuiderpoort fase 2 (conceptueel bouwen) + aankoop grond van De Goede Woning (zie hoofdstuk Grondaankopen). Stedebouwkundige verkenning i.v.m. herstructurering Jan Steenlaan, Paulus Potterlaan en Frans Halslaan. Stedebouwkundige verkenning i.v.m. herstructurering Dovenetel, Ereprijs en Zonnedauw. Studie i.v.m. toekomstige aanpassing Sainte Marie.

6.2 Grondaankopen Hieronder worden vermeld de door stichting de Woonmensen/SJA in het boekjaar aangekochte gronden. Zowel met bouw- als zonder bouwbestemming (eventueel inclusief onroerende zaken) en die tijdelijk geëxploiteerd kunnen worden en waar derhalve nog geen sprake is van directe sloop om daarna nieuwbouw te plegen. Op 31 december 2010 is er ten behoeve van het project Zuiderpoort een perceel grond aangekocht nabij de Ravenweg, Flamingoweg en Oude Beekbergerweg ad € 3.871.000.

35

Jaarverslag 2010

6.3 Nieuwbouwprojecten project

Status

De Boog

87 koopwoningen in de wijk Welgelegen Park. Variërend van stadswoningen met een voor- en achtertuin tot maisonnettes, appartementen en penthouses met een ruim balkon.

Start bouw

De Groene Hoven

16 appartementen Kastanje, 58 appartementen Eik en 46 appartementen en zorgeenheden Vlier + parkeergarage en sociaal maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

Start bouw

Kristal

100 zorgwoningen, 54 zorgeenheden, parkeergarage en ca. 3.300 m2 sociaal maatschappelijke en commerciële ruimte.

Start bouw

Groot Zonnehoeve

10 koopwoningen ’t Zonnebosch (waarvan 3 Koopgarant) en 7 koopwoningen Heerenstede in plan Groot Zonnehoeve. Collectief particulier opdrachtgeversschap. De Woonmensen ondersteunt bij planvorming en bouw.

Start bouw

Waterlei

12 sociale huurwoningen volgens Passiefhuis-concept aan De Waterlei

Start bouw

Athene

38 woningen aan de Bouwe Landlaan en de Halstraat

Opgeleverd

De Geode

22 wooneenheden voor cliënten van stichting De Passerel aan de Rigolettostraat

Opgeleverd

Boterbloem

10 wooneenheden voor cliënten van stichting De Passerel aan de Boterbloem

Opgeleverd

De Vlijt

400 m2 maatschappelijke ruimte ten behoeve van stichting De Passerel aan de Hoofdstraat in Epe

Opgeleverd

Sydney

1300 m2 commerciële ruimte Sydney aan de Baron Sloetkade

Opgeleverd

De Woonmensen/SJA

36

7. Wij werken in buurten werkgebied | buurtgerichte strategie | +Punten | wijkschouwen | sociale aanpak medewerkers & samenwerking in de buurt | achter de voordeur | woonfraude overlast

Jaarverslag 2010

7.1 Werkgebied De Woonmensen is werkzaam in de regio Stedendriehoek, maar vooral in en rond Apeldoorn. Veertien buurten hebben speciale aandacht van de Woonmensen als het gaat om zorg, wonen en buurt. Die buurten worden focusbuurten genoemd. Onze locaties zijn als volgt: 1

de Woonmensen kantoorlocatie

2

Sainte Marie woon-zorgcentrum

3

Hubertus woon-zorgcentrum

De Woonmensen/SJA

4

+Punt Beekpark informatie, activiteiten & thuiszorgteam

5

+Punt Zuid informatie & thuiszorgteam

6

+Punt Sluisoord informatie, activiteiten & thuiszorgteam

7

+Punt Kerschoten informatie, activiteiten & thuiszorgteam

8

+Punt Gentiaan activiteiten

9

+Punt Orden informatie, activiteiten

38

Jaarverslag 2010

7.2 Buurtgerichte strategie De Woonmensen kiest voor een buurtgerichte strategie, met leefbaarheid als centraal thema. De Woonmensen stelt zich hierbij op als initiator en katalysator waarbij samenwerking van groot belang is. Samenwerking vindt plaats met onder andere buurtbewoners en vrijwilligers, bewonerscommissies, wijkraden, collega-corporaties, gemeente, wijkteams, politie en zorg- en welzijnsinstellingen.

7.3 +Punten In 2010 is de rol van de +Punten als buurtontmoetingsplekken verder uitgewerkt. Per buurt wordt geprobeerd invulling te geven aan deze laagdrempelige buurthuiskamers. De Woonmensen vind belangrijk dat bewoners zelf de regie nemen om activiteiten te organiseren, en zal hen hierin desgewenst ondersteunen. Om de bewonersbetrokkenheid te vergroten zijn in enkele buurten dit jaar nieuwe +Punten geopend waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Dit zijn de +Punten Gentiaan, Kerschoten en Orden. Tijdens deze openingen zijn er feesten georganiseerd om de bewoners te laten kennismaken met de +Punten. In de +Punten zijn diverse succesvolle activiteiten georganiseerd zoals de iftar-maaltijden waar in Orden en de Gentiaanstraat ongeveer 300 bewoners aan mee hebben gedaan.

De Woonmensen/SJA

39

Jaarverslag 2010

7.4 Wijkschouwen De wijkschouwen vormen een belangrijk middel om per buurt de betrokkenheid van buurtbewoners te combineren met gerichte verbeteracties. In 2010 zijn 17 wijkschouwen uitgevoerd. Ook is begonnen met wijkschouwen in de avonduren en op zaterdagen. Dit om nog meer bewoners er bij te kunnen betrekken. Alle bewoners uit de buurt krijgen de gelegenheid om mee te lopen. Samen met de medewerker Wijkontwikkeling, de rayonbeheerder en de bewonerscommissie beoordelen zij de buurt op fysieke aspecten van de woonomgeving die gevolgen hebben voor de woonbeleving. Op basis daarvan worden concrete maatregelen genomen, zoals het aanspreken van huurders op het tuinonderhoud, het (doen) verbeteren van de kwaliteit van het openbaar groen of grijs, het laten verwijderen van graffiti en grof vuil of het (doen) vergroten van de veiligheid van de buurt. Ook maatregelen aan de complexen en woningen zelf kunnen worden afgesproken. Net als vorig jaar is de controle van de tuinen een belangrijk onderdeel van de wijkschouw. Diverse bewoners zijn op hun tuinonderhoud aangesproken, wat beter onderhouden tuinen heeft opgeleverd. De tevredenheid onder bewoners over het instrument wijkschouw is onveranderd groot. Vanaf 2009 wordt ook gebruik gemaakt van de Woonmensen Buurt+bus om wijken te bezoeken. De bewoners hebben dan de gelegenheid om vooraf samen met medewerkers van de Woonmensen even de punten door te nemen. Bovendien zorgt de bus voor herkenbaarheid in de wijk. Dankzij de wijkschouw... Naar aanleiding van de wijkschouw aan de Mathilde Wibautstraat is besloten de entree en het trappenportaal te verfraaien. Ook zijn er op diverse zichtlocaties erfafscheidingen vervangen.

7.5 Sociale aanpak Flatraden Het grootonderhoud aan de flats in de Gentiaanbuurt is een voorbeeld van de combinatie van bouwkundige werkzaamheden, met het verbeteren van de fysieke leefomgeving (openbare ruimte) en met de sociale samenhang van de buurt. De bewonersparticipatie is opgezet via diverse flatraadbijeenkomsten. De bewoners geven aan welke

De Woonmensen/SJA

verbeteringen zij wenselijk achten en ook geven ze aan waar ze zelf aan mee willen werken. Dit jaar is ook begonnen met het uitgeven van een nieuwsflits per flat met daarin het laatste nieuws uit de flats.

Sociale activering Pythagorasstraat en Kapelmeestershoeve Voorafgaand aan het grootonderhoud aan de Pythagorasstraat en Kapelmeestershoeve zijn er eerst sociale huisbezoeken afgelegd. Het doel van deze huisbezoeken is om kansen en problemen van huurders in beeld te krijgen. Via bewonersavonden wordt getracht ook de betrokkenheid van bewoners te vergroten. Sociale teams Apeldoorn Al vanaf 2006 neemt de Woonmensen deel aan de sociale teams in Zevenhuizen en Orden en vanaf 2009 in de Maten. In 2010 is de stad verdeeld in vier gedeeltes waar sociale teams actief zijn. Het doel van de sociale teams is om via korte lijnen een adequate aanpak van ‘probleemhuishoudens’ in het werk te stellen. Bewoners worden ingebracht tijdens een bijeenkomst van het sociaal team, dan wel vooraf gemeld bij de voorzitter. Het sociaal team bespreekt kort de casus van de bewoner en besluit of een interdisciplinaire aanpak gewenst is.

40

Jaarverslag 2010

7.6 Medewerkers in de buurt Wijkbeheerders In de wijken en buurten zetten verschillende medewerkers zich in om de leefbaarheid en de kwaliteit van die buurt te beheren of te verbeteren. De wijkbeheerders dragen zorg voor de leefbaarheid in en rondom een aantal complexen. Gemeenschappelijke ruimten worden gecontroleerd op bijvoorbeeld de aanwezigheid van grofvuil. Ook reageren wijkbeheerders op calamiteiten en overlastzaken in de wijk en betrekken ze bewoners via projecten/activiteiten in de buurt bij hun woonomgeving. De wijkbeheerder ondersteunt buurtpreventieprojecten in Kerschoten en in Orden en hij onderhoudt contacten met o.a. de milieupolitie, wijkagenten, schoonmakers, wijkserviceteams en afvalverwerkers. Huismeesters Evenals in voorgaande jaren waren er ook in 2010 huismeesters werkzaam in de flats aan de Fauststraat, Agricolastraat en Pythagorasstraat, de flats aan de Gentiaanstraat en de Zonnedauw en de ouderencomplexen aan de Roekenhof en Elizabethshof. De huismeesters leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de complexen en aangrenzende omgeving. Ze onderhouden relaties met huurders, zodat snel op wensen en klachten kan worden gereageerd. De huismeesters hebben daarnaast een controlerende taak ten aanzien van schoonmaak en onderhoud van de complexen en omliggende terreinen. Klantadviseurs & sociaal projectmedewerkers Verder zijn in de buurten klantadviseurs actief die de behoeften van bewoners op het gebied van wonen en zorg inventariseren en bedienen. Ook zijn sociale projectmedewerkers betrokken bij grootonderhoudsprojecten, waarbij veel op de huurders afkomt. Zij gaan het gesprek aan met bewoners en bieden hen oplossingen voor diverse soorten problemen.

7.7 Achter de voordeur In 2010 zijn zo’n 300 huisbezoeken afgelegd. Belangrijk daarbij is dat de Woonmensen een gezicht krijgt en dat bewoners hun verhaal kunnen doen. Vaak zijn het ook kleine technische vragen waarbij snel doorverwezen kan worden naar de juiste afdeling. Tijdens grootonderhoud scheelt dit veel onnodige vragen, want men weet de juiste medewerkers snel te vinden. In 2010 is Intern

De Woonmensen/SJA

casusoverleg opgestart om probleemgevallen te bespreken. Van de 300 huisbezoeken zijn rond de 20 doorverwezen naar sociale teams die multiprobleem-gezinnen begeleiden. Die begeleiding heeft meestal resultaat: • ongeveer 20 bewoners zijn actief geworden in de wijk; • ongeveer 100 bewoners zijn geholpen aan extra subsidiemogelijkheden. Tijdens grootonderhoud zijn diverse bewoners geholpen met inpakken van spullen en heeft doorverwijzing/begeleiding naar een wisselwoning plaatsgevonden.

7.8 Samenwerking in de buurt Wijkteams De Woonmensen participeert in diverse wijkteams. In deze teams zijn bewoners (wijkraden), de gemeente, stichting Wisselwerk, de woningcorporaties en de politie (wijkagent) vertegenwoordigd. Aan elk wijkteam is door de gemeente een wijkmanager toegevoegd, die verantwoordelijk is voor het dagelijks functioneren. Wijkteams vervullen een taak in probleemsignalering, visieontwikkeling en coördinatie van werkzaamheden. Stichting Wijkwerk De Woonmensen heeft een overeenkomst met stichting Wijkwerk voor de verwijdering van graffiti in de gehele woningvoorraad. De Woonmensen betaalt hiervoor een vaste abonnementsprijs. Daarnaast wordt Wijkwerk structureel ingezet bij de flats aan de Agricolastraat, Pythagorasstraat, de Fauststraat en Koninginnelaan voor het opruimen van zwerfvuil en voor veegwerkzaamheden. In de Gentiaanstraat voeren zij taken uit onder de noemer assistent huismeester. Daarnaast verricht Wijkwerk op afroep additionele werkzaamheden. Hierbij kan gedacht worden aan extra schoonmaakwerkzaamheden, verwijderen en afvoeren van grof vuil en dergelijke. Stichting Mudanthe Vanuit de samenwerkingsovereenkomst met Stichting Mudanthe en ter bevordering van de leefbaarheid in de wijken is gekozen voor een structurele samenwerking voor 5 jaar. Stichting Mudanthe zal in de wijken diverse eetcafés en muzikale activiteiten gaan organiseren. In 2010 zijn ze daar bij de diverse openingen van de +Punten al mee begonnen.

41

Jaarverslag 2010

7.9 Convenant Woonfraude

7.10 Overlast

Dit jaar is het convenant Woonfraude afgesloten. Dit convenant houdt in dat de Woonmensen samen met andere organisaties in Apeldoorn actief bezig gaat met de opsporing van woonfraude. Wanneer onrechtmatige bewoning bekend is, onderneemt de Woonmensen actie om deze onrechtmatige situatie zo snel mogelijk te beëindigen. Wanneer de huurder zijn hoofdverblijf ergens anders heeft, maken we een einde aan de huurovereenkomst.

In 2010 waren ongeveer 50 overlastzaken in behandeling. Dit aantal blijft stabiel ten opzichte van de voorgaande jaren. Ook in 2009 waren er zo’n 50 overlastzaken. Het merendeel van de klachten betrof geluidsoverlast. In slechts een zeer beperkt aantal gevallen was sprake van ernstige overlast. Via samenwerking met de wijkagenten, hulpverlenende instanties en Buurtbemiddeling streven we naar oplossingen. Ongeveer 20 bewoners zijn doorverwezen naar het meldpunt Buurtbemiddeling. Een aantal overlastgevallen heeft een permanent karakter en houdt verband met psychiatrische problematiek. In verband met het extramuraliseringsbeleid van de overheid nemen deze gevallen in aantal toe. In deze zaken wordt samengewerkt met het OGGZ-meldpunt (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Via dit meldpunt worden ‘Zorgwekkende Zorgmijders’ actief door professionele hulpverleners benaderd en mogelijk begeleid. In 2010 waren er 8 gevallen.

De Woonmensen/SJA

42

8. Wij zijn energiebewust de Woonmensen en energie | energielabels | energie & onderhoud energie & nieuwbouw | HRe-ketels | BeterPeter

Jaarverslag 2010

8.1 De Woonmensen en energie Het is allang geen nieuws meer dat energiebesparing steeds belangrijker wordt. Niet alleen uit milieutechnisch oogpunt, maar ook voor de portemonnee. Ook de Woonmensen is actief bezig met energiebesparing, zowel in de eigen organisatie als richting huurders en klanten. Sterker nog, de Woonmensen heeft een ambitie om bekend te staan als de energiebewuste woonzorgcorporatie. Waarom? Omdat energie belangrijk is. Voor iedereen.

8.2 Energielabels In 2008 hebben we al onze woningen voorzien van een energielabel. Toen had 43% van de woningen label C of beter. In 2010 steeg dit naar 50% door diverse energiebesparende maatregelen. Het doel is overigens om in 2015 geen woningen meer hebben met een label lager dan C.

Afbeelding: beglazing woningbezit

Als een bewoner verhuisd, wordt, voordat de nieuwe huurder komt, gekeken welke isolatiemaatregelen getroffen kunnen worden. Eventueel wordt ook de cv-ketel vervangen. Dit wordt bewust gedaan tussen twee huurperiodes in zodat niemand overlast ondervindt. Investering Gentiaanflats In 2010 kwam de opknapbeurt van de Gentiaanflats goed op stoom. Moerbosch, ’t Sluisje en de Gentiaan krijgen een grote opknapbeurt waarbij de bewoners via de flatraden nauw betrokken worden. De grootschalige onderhoudsbeurt betekent ook dat de woningen van een D/E energielabel naar een C-label of beter gaan. Een investering van miljoenen euro’s en een enorme CO2-reductie. De flat Moerbosch is inmiddels gereed.

Afbeelding: verdeling energielabels

8.3 Energie & onderhoud In 2010 zijn veel van de onderhoudswerkzaamheden gecombineerd met energetische maatregelen. Zie ook hoofdstuk 5.1. Naast het plaatsen van dubbele beglazing bij schilderwerk zijn ook diverse woningen voorzien van een nieuwe energiezuinige CV-ketel en bepaalde vormen van isolatie (vloer en/of dak). Er is goed gekeken naar de werkzaamheden die nodig zijn om de woningen te voorzien van minimaal een Clabel. De noodzakelijke maatregelen per cluster zijn grotendeels onderzocht en worden opgenomen in de begroting. In 2011 worden meer energetische maatregelen genomen.

De Woonmensen/SJA

44

Jaarverslag 2010

8.4 Energie & nieuwbouw Ook bij nieuwbouw speelt energie een belangrijke rol. We bouwen nieuwbouw met een een EPC-waarde van 0,4. EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt. Hierbij wordt rekening gehouden met zaken als isolatiewaarde van wanden, vloeren en beglazing, maar ook met kierdichting, ventilatiesystemen, zonnecollectoren en zonnecellen. Hoe lager het EPC-getal, hoe energiezuiniger het ontwerp van de woning. Sinds 1 januari 2006 is de maximaal toegestane EPC-waarde voor nieuwbouwhuizen 0,8. In 2011 gaat dit naar 0,6.

8.5 HRe-ketels In 2010 werd in de wijk Het Kasteel in Apeldoorn een nieuw type CV-ketel geïnstalleerd. Als eerste wijk in Nederland kreeg een groot aantal woningen de beschikking over een HRe-ketel. Deze ketel verzorgt niet alleen de warmte en het warme water voor de woning, maar produceert ook een flink stuk van de elektriciteit die het huishouden jaarlijks verbruikt. Goed voor de portemonnee van de bewoner én voor het milieu! De bewoners waarbij deze ketel is geplaatst, hoeven minder elektriciteit in te kopen bij hun leverancier. Wel stijgt het gasverbruik iets. Er is berekend dat deze ketel per saldo een besparing van ca. 20% kan opleveren. Het gaat in totaal om 150 woningen. Een gezamenlijk project met Ons Huis, Remeha, Liander, Nuon, gemeente Apeldoorn en Provincie Gelderland.

De Woonmensen/SJA

8.6 BeterPeter Als energiebewuste woon-zorgorganisatie doet de Woonmensen natuurlijk mee met het landelijke energiebespaarprogramma BeterPeter. Met een persoonlijk actieplan met adviezen en tips kunnen huurders jaarlijks geld besparen op hun energiekosten. Het aantal deelnemers stond per 31 december 2010 op zo’n 50. Dit blijft achter bij de verwachtingen.

45

9. Wij zijn... organisatiestructuur | interne organisatie | personeel | sponsoring | verbindingen risicomanagement | planning & control | kostenbeheer

Jaarverslag 2010

9.1 Organisatiestructuur In 2010 was onderstaande structuur voor de werkorganisatie van de wooncorporatie van toepassing:

De Woonmensen/SJA

47

Jaarverslag 2010

9.2 Interne organisatie Directie en Management Vanwege de personele unie die de Woonmensen vormt, is naast het bestuur/directie en de RvC ook het managementteam samengesteld vanuit beide organisatieonderdelen. Het managementteam wordt gevormd door de managers van de afdelingen Bedrijfsbeheer, Wonen, Marketing en Zorgdiensten onder voorzitterschap van de directeur/bestuurder. Wonen De afdeling bestaat uit vier units: Vastgoedbeheer, Projectontwikkeling, Woonzaken en Wijkontwikkeling. De units hebben allemaal een unitleider en er zijn twee beleidsmedewerkers die zich richten op energie, duurzaamheid, domotica, strategisch voorraadbeleid en onder andere marktonderzoek. Marketing Naast klantadvies en marketingcommunicatie (alle interne- en externe communicatie) richt marketing zich op de implementatie van de strategie, het buurtconcept met de +Punten en de samenwerking tussen wonen en zorg binnen de Woonmensen als gehele organisatie. Bedrijfsbeheer Bedrijfsbeheer ondersteunt de afdeling Wonen vanuit diverse units en expertisegebieden.

9.3 Personeel Personeelsmutaties en formatie Er zijn 18 medewerkers in dienst gekomen en 4 nieuwe oproepmedewerkers, terwijl er 2 vaste medewerkers uitdienst zijn gegaan. Het aantal medewerkers bedroeg op 31 december 2010: 86 personen, exclusief 5 oproepmedewerkers, waarvan 36 personen op deeltijdbasis. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte) bedroeg de totale formatie 68,35 fte. Er waren op 31 december 2010, 46 vrouwen in dienst en 40 mannen in dienst. Naast de vaste personeelsformatie werden er in 2010 op enkele afdelingen tijdelijke krachten ingezet via uitzend- en detacheringbureaus.

De Woonmensen/SJA

Ziekteverzuim en verzuimbeleid Het ziekteverzuim bedroeg in 2010 3,84% (exclusief zwangerschap- en bevallingsverlof ). In 2009 was dit 2,2% In 2010 is een samenwerking gestart met een nieuwe bedrijfsarts om met de organisatie mee te denken en samen te werken aan een preventief verzuimbeleid. In 2011 zal deze samenwerking met de bedrijfsarts binnen Wonen versterkt worden. Voor leidinggevenden zullen workshops georganiseerd worden i.s.m. de bedrijfsarts en P&O. Beoordelings- en beloningssystematiek en competentiemanagement De beoordelings- en beloningssystematiek en competentiemanagement is door P&O met alle leidinggevenden geëvalueerd. Dit heeft geleid tot een aangepaste regeling waarin we spreken van een jaargesprek. De Woonmensen heeft de regeling aangepast zodat deze aan zowel medewerkers als leidinggevenden handvatten biedt om met elkaar in gesprek te gaan over het functioneren van beiden. Deze regeling vindt zijn uitwerking in de vorm van een jaargesprek. Dit jaargesprek bestaat uit twee onderdelen: functioneren en beoordelen. De leidinggevende spreekt in het onderdeel beoordelen zijn oordeel uit over de medewerker betreffende het afgelopen jaar. Dit kan een salarisconsequentie hebben. Griepvaccinatie In het kader van goed werkgeverschap en het werken aan een preventief verzuimbeleid is aan alle medewerkers een gratis griepvaccinatie aangeboden. Twee medewerkers Wonen hebben hier gebruik van gemaakt. In 2011 wordt meer aandacht besteed aan deze mogelijkheid. Verlofvormen In de taskforce ‘verzuim’ is besproken dat het wenselijk is om meer duidelijkheid te verschaffen over de verschillende verlofvormen. Voor medewerkers is een leaflet gemaakt waarin de mogelijkheden voor verlof benoemd staan. Voor leidinggevenden heeft P&O een overzicht gemaakt met verschillende verlofvormen. Door open te communiceren over andere mogelijkheden, kan oneigenlijk gebruik van ziekmeldingen voorkomen worden. Door inzicht te bieden in verlofvormen voorkomt de organisatie onterecht verzuim.

48

Jaarverslag 2010

MTO In april en mei 2010 heeft het medewerkerstevredenheidsonderzoek plaatsgevonden. De Woonmensen heeft landelijk als derde gescoord wat betreft de respons; te weten een deelname van 72,5%. De resultaten van het onderzoek op het gebied van de kwaliteit van de dienstverlening, de aantrekkelijkheid van het werk en de toekomst van de organisatie zijn binnen alle geledingen van de organisatie gepresenteerd; MT, GOR en leidinggevenden (kwartaalbijeenkomst). De resultaten zijn tevens in de teams besproken. Verbeteracties worden in activiteitenplannen 2011 van de teams opgenomen. Arbo Een externe veiligheidsdeskundige heeft een zogenaamde quickscan arbo uitgevoerd. De resultaten zijn gepresenteerd aan het MT en de OR Wonen. Dit heeft geleid tot een gedegen plan van aanpak. De arbocommissie is opnieuw samengesteld en komt met regelmaat bijeen om het plan van aanpak te bespreken. In 2011 wordt iedere maand een locatie bezocht om een audit te houden. De resultaten worden besproken in de arbocommissie en met betreffende leidinggevenden. Alle leidinggevenden hebben een arbo-presentatie gehad die zij zelf aan hun medewerkers presenteren. Zodoende krijgen leidinggevenden en medewerkers zicht op het plan van aanpak arbo, en bovendien staat het onderwerp vanaf 2011 weer geheel op de agenda. Scholing De praktijkopleider is organisatiebreed gaan werken. Zij coördineert beroepspraktijkvorming door het plannen en organiseren van stages, maatschappelijke stages (MAS) en afstudeerders.

Maatschappelijke stage bij de Woonmensen? Afhankelijk van de mogelijkheden van de afdelingen kan de Woonmensen bijvoorbeeld de volgende projecten aanbieden: • meehelpen in de Speelbox (speluitleen) • spelletjes organiseren voor ouderen • assisteren bij events en buurtfeesten • verzorgen van dieren • tuin- en groenonderhoud in onze tuinen • ontspanningsactiviteiten uitvoeren

De Woonmensen/SJA

De scholingsregeling voor de Woonmensen is definitief geformuleerd en geïmplementeerd. Deze regeling is samen met het thema Individueel loopbaanontwikkelbudget in bijeenkomsten toegelicht aan alle medewerkers. Alle medewerkers van de units Wijkontwikkeling, Woonzaken en Klantadvies hebben de maatwerktraining ‘gespreksvaardigheden’ gevolgd. Het doel van deze training is dat medewerkers de zwaardere gesprekken met meer gemak en zelfvertrouwen kunnen voeren. De evaluatie heeft plaatsgevonden. Medewerkers hebben inzicht gekregen in hun eigen verbeterpunten en ook hebben zij handvatten aangereikt gekregen om deze zwaardere gesprekken effectiever te voeren. Acht medewerkers van de afdeling Vastgoed hebben een opleiding EPA-labeling gevolgd. Het doel van deze opleiding was om voor de opname van woningen gediplomeerde EPA-opnemers te krijgen. En voor de invoering van deze gegevens gediplomeerde EPA-adviseurs te krijgen. 4x9 werken en incidenteel thuiswerken Aan de hand van een evaluatie, gehouden onder alle betrokken medewerkers en leidinggevenden, hebben het MT en GOR positief ingestemd met de definitieve invoering van de mogelijkheid om 4x9 uren te werken binnen de organisatie. In 2011 wordt de aangepaste werktijdenregeling in het handboek opgenomen waarin alle spelregels inzake 4x9 uren werken en incidenteel thuiswerken zijn opgenomen. Cultuurwaarden De cultuurwaarden helpen de organisatie bij het uitvoeren van de doelen. Tien waarden die belangrijk gevonden worden voor de wijze van handelen. Op verschillende manieren worden de medewerkers met de cultuurwaarden geconfronteerd. De cultuurwaarden van de Woonmensen zijn: • • • • • • • • • •

wij delen onze successen en teleurstellingen wij spreken elkaar persoonlijk aan wij brengen mensen bij elkaar wij geven en nemen verantwoordelijkheid wij nemen en waarderen initiatief wij luisteren oprecht wij maken concrete afspraken en komen die na wij denken in mogelijkheden wij ondernemen verantwoord wij zijn gastvrij

49

Jaarverslag 2010

9.4 Sponsoring Stichting de Woonmensen/SJA sponsort initiatieven die ten goede komen aan de leefbaarheid in een buurt of aan de zwakkeren in de samenleving. Onze sponsoractiviteiten sluiten aan bij ons beleid Dorp in de stad. Onze hoofddoelstelling voor sponsoring is het creëren van een leefbare en prettige buurt met betrokken bewoners. Om een sponsoraanvraag te kunnen toetsen, hebben we een aantal criteria. Aan hoe meer criteria de sponsoraanvraag voldoet, hoe interessanter het sponsorproject is voor de Woonmensen. •

•

• • •

de activiteit is georganiseerd voor en door bewoners in een van de wijken van de Woonmensen en is bij voorkeur gericht op verbetering van de leefbaarheid in de buurt de activiteit is van een (charitatieve) instelling die werkzaam is in het werkgebied van de Woonmensen en heeft een duidelijk raakvlak met de activiteiten van de Woonmensen (wonen, zorg, welzijn) de activiteit wordt georganiseerd door een organisatie waarmee personeelsleden betrokkenheid hebben de identiteit van de te sponsoren organisatie past bij de Woonmensen, wij vinden de organisatie sympathiek de activiteit levert duidelijk voordelen op voor de Woonmensen (bijv. publiciteit, imago)

Hiernaast staan gemotiveerd de grootste sponsoruitgaven over het verslagjaar:

De Woonmensen/SJA

In het kader van sport- en buurtactiviteiten heeft de Woonmensen een sponsorbijdrage van € 12.069 uitgegeven. Deze bijdrage is te verdelen in een bijdrage van € 6.248 aan sportclubs en een huurderving middels het beschikbaar stellen van woonruimte van € 5.821. De sportclubs verzorgen bijvoorbeeld demonstraties in de buurt. Op deze wijze bevordert sport de leefbaarheid, het woongenot en het welzijn in de wijk. De Voedselbank heeft een sponsorbijdrage ontvangen van € 8.400. Voedselbanken doen goed werk in ons werkgebied en helpen mensen die het financieel minder goed hebben aan een hogere kwaliteit van leven. In de wijk Welgelegen vinden jaarlijks het Drakenbootfestival en het Kanaalconcert plaats. De Woonmensen heeft respectievelijk € 4.696 en € 1.785 gesponsord. Beide activiteiten vinden plaats in het stedelijk gebied waar de corporatie een belangrijke bijdrage heeft geleverd in de ontwikkeling/bouw ervan. Maar belangrijker nog: beide evenementen geven de leefbaarheid en het woongenot in de wijk een boost. Kijk bijvoorbeeld naar de Drakenbootrace op zondag, waar buurten het tegen elkaar opnemen. Wij dragen graag financieel bij zodat dergelijke initiatieven kunnen blijven bestaan. Tot slot zijn er enkele kleine donaties geweest aan goede doelen. Bijvoorbeeld Alpe d’HuZes. Een actie waarbij fietsers, alleen of in een team, geld bijeen fietsen om een bijdrage te leveren aan de strijd tegen de gevolgen van kanker. De Woonmensen heeft hiervoor € 1.250 overgemaakt.

50

Jaarverslag 2010

9.5 Verbindingen In onderstaand overzicht staan de verbindingen van stichting de Woonmensen/SJA met andere rechtspersonen en/of vennootschappijen als bedoeld in artikel 11 van het BBSH. Alle activiteiten in de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en worden daarmee beschouwd te zijn uitgevoerd als onderdeel van, en ten dienste van de kerntaken van stichting de Woonmensen/SJA. Ter beperking van de risico’s voert de Woonmensen/ SJA het beleid om grootschalige projecten als Welgelegen en Beekpark, te ontwikkelen in verbindingen; in samenwerking met derden, waaronder commerciële partijen, door middel van C.V./B.V.- constructies. De meeste verbindingen van de Woonmensen/SJA hebben een rechtsvorm als C.V. of V.O.F. in verband met de korte bestaansduur van de activiteiten binnen die verbindingen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van stichting de Woonmensen/SJA. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen.

De corporatie neemt de volgende maatregelen om de (financiële) risico’s van haar verbindingen in de hand te houden: • Streven naar een optimalisatie tussen risico minimalisatie voor stichting de Woonmensen/ SJA enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. • In bestuursstatuten en- reglementen wordt de onderlinge samenwerking en de verhouding van het bestuur en toezicht vastgelegd. • De zeggenschap bij – belangrijke – beleidsbeslissingen en besluiten wordt geregeld en vastgelegd, zoals samenwerkingsovereenkomsten. • Periodieke voortgangsvergaderingen worden door de directeur/bestuurder bijgewoond. • Vastgestelde regels om de financiële inbreng, winstuitkeringen en liquidatie af te bakenen of te beperken. • Vooraf vastgestelde regels ten aanzien van verplicht percentage voorverkoop bij koopwoningprojecten om het bouwrisico te verkleinen. Indien personeel en/of bedrijfsmiddelen van stichting de Woonmensen/SJA voor haar verbindingen en deelnemingen wordt ingezet, staat hiertegenover een reële vergoeding. In de verbindingen waar de Woonmensen/SJA 100% van de aandelen in bezit heeft, is geen personeel in dienst.

Aandeel

Eigen vermogen per 31-12-2010

Omzet 2010

Jaarresultaat 2010

St. Joseph Holding B.V.

100%

€ 304.742

€0

- € 1.313.670

St. Joseph Vastgoed B.V.

100%

- € 2.210.159

€ 1.118.171

€ 141.960

St. Joseph Projectontwikkeling B.V.

100%

€ 221.148

€ 7.501

- € 1.572.367

Joseph Specials B.V.

100%

€ 802.667

€ 25.000

€ 200.872

Landstad Projecten C.V.

48%

€ 63.277

€ 3.224.498

- € 3.191.526

ADZ Beheer B.V.

50%

€ 89.859

-

- € 115.642

Parkstad V.O.F.

30%

€ 447.764

-

€ 367.794

Landgoed Welgelegen C.V.

50%

€ 468.706

€ 12.972.140

€ 759.946

33,3%

€ 450.000

-

-

Deelneming

Welgelegen Park V.O.F.

De Woonmensen/SJA

51

Jaarverslag 2010

St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. is opgericht op 8 januari 1997. Stichting de Woonmensen/SJA is enig aandeelhouder en bestuurder. St. Joseph Holding B.V. houdt zich bezig met het ondernemen in de ruimste zin van het woord (holding) met hierbij als grondslag de publieke taak van stichting de Woonmensen/SJA om in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Stichting de Woonmensen/SJA is 100% aandeelhouder van St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. fungeert als holding vennootschap voor de overige verbindingen. Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. St. Joseph Holding B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Vastgoed B.V. , St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door stichting de Woonmensen/SJA is € 5.800 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2010. Door stichting de Woonmensen/SJA is ter financiering van bedrijfspanden € 6.319.291 aan achtergestelde leningen verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden in St. Joseph Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 8.322.681 aan leningen verstrekt tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen u/g gepresenteerd. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2010 is integraal geconsolideerd. Op 9 juni 2010 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van St. Joseph Holding B.V. verstrekt. De jaarrekening 2009 is op 1 juli 2010 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. St. Joseph Vastgoed B.V. St. Joseph Vastgoed B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Vastgoed B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Vastgoed B.V. vormt

De Woonmensen/SJA

samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V. , St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De activiteiten van St. Joseph Vastgoed B.V. bestaan voornamelijk uit het exploiteren van registergoederen, geen sociale huurwoningen zijnde, het houden van aandelen in andere vennootschappen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden. Ultimo 2010 waren de volgende objecten in bezit: • 850 m2 winkelruimte in complex Zeelandia, hoek Stationsdwarsstraat/Hoofdstraat • vier kantoren • twee bedrijfsruimten • bedrijfspand Molenstraat 150 te Apeldoorn • bedrijfspand Auroralaan 19 te Apeldoorn • commerciële ruimte in het project Beekpark, fase 3 en 4 • vier woningen aan het Ordenplein Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door de corporatie is € 4.800 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2010. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 8.322.681 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen rentepercentages van 6% en 8%. Deze leningen zijn binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2010 is integraal geconsolideerd. Op 9 juni 2010 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van St. Joseph Vastgoed B.V. verstrekt. De jaarrekening 2009 is op 1 juli 2010 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding

52

Jaarverslag 2010

B.V. , St. Joseph Vastgoed B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. St. Joseph Projectontwikkeling heeft ten doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten, in hoofdzaak bestaande uit woningen, zowel in de (sociale) huur als in de koopsector. Echter als gevolg van de gewijzigde wet- en regelgeving vindt er geen projectontwikkeling in deze B.V. meer plaats. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2011 op te heffen. Ultimo 2010 heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een woning aan de Anklaarseweg in bezit. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als commanditaire vennoot een aandeel van 48% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd alsmede werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud. Door de corporatie is € 4.400 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2010. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2010 is integraal geconsolideerd. Op 9 juni 2010 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verstrekt. De jaarrekening 2009 is op 1 juli 2010 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Joseph Specials B.V. Joseph Specials B.V. is opgericht op 22 januari 1998. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is enig aandeelhouder. Joseph Specials B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. Joseph Specials B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V. , St. Joseph Vastgoed B.V. en St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De stichting de Woonmensen/SJA is voornemens deze B.V. in 2011 op te heffen. Joseph Specials B.V. houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van (bouw)projecten al dan niet met derden. In 2010 waren dit voornamelijk projecten via Landgoed Welgelegen C.V. en

De Woonmensen/SJA

Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 25% in Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 30% in Parkstad V.O.F. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 33,3% in Welgelegen park V.O.F. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. Door de corporatie is € 27.600 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2010. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2010 is integraal geconsolideerd. Op 9 juni 2010 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van Joseph Specials B.V. verstrekt. De jaarrekening 2009 is op 1 juli 2010 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is opgericht per 1 april 1999. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is een commanditaire vennootschap met als commanditaire vennoten St. Joseph Projectontwikkeling B.V. (48% aandeel) en Triëntalis Vastgoed B.V. (48% aandeel) en met als beherende vennoot ADZ Beheer B.V. (4% aandeel). Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. heeft als doel het verwerven, ontwikkelen en realiseren van vastgoedbouwprojecten binnen de plangebieden van de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel , Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Onder andere door de economische crisis zijn huidige projecten op haalbaarheid beoordeeld. Dit heeft geleid tot extra afboekingen van plankosten in 2010. Ook heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. met werking vanaf 1 januari 2011 haar deelname in het samenwerkingsverband Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. opgezegd. De projecten welke voor deze datum in aanbouw zijn genomen worden voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap afgewikkeld. Er zullen geen nieuwe projectontwikkelingsactiviteiten meer worden opgestart.

53

Jaarverslag 2010

Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. Het verlies van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. bedroeg in 2010 € 3.191.526. Het aandeel hierin van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedraagt € 1.531.932. In het kader van een kredietfaciliteit bij ABN AMRO ad. € 3.000.000 hebben St. Joseph Holding B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. een Networth-overeenkomst afgesloten. Hierin verplichten beide B.V.’s zich zorg te dragen dat het garantievermogen van de kredietnemer te allen tijde ten minste € 3.000.000 bedraagt. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen de St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Op 14 juni 2010 heeft de controlerend accountant Schimmel&Plante een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. te Deventer verstrekt. ADZ Beheer B.V. ADZ Beheer B.V. is opgericht per 2 juli 1999. ADZ Beheer B.V. is een B.V. met St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. als aandeelhouders. ADZ Beheer B.V. heeft een 4% belang in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. als beherend vennoot. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft rechtstreeks een belang van 50% in ADZ Beheer B.V. ADZ Beheer B.V. is bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. moeten worden verricht, alsmede deze C.V. in en buiten rechte te vertegenwoordigen met dien verstande dat voorafgaand unanieme goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Deze Raad van Toezicht bestaat uit St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het verlies van ADZ Beheer B.V. bedroeg in 2010 € 115.642. Het aandeel in het verlies voor St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2010 € 57.821. Het samenwerkingsverband in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. zal worden beëindigd met werking vanaf 1 januari 2011. De projecten welke voor deze datum in aanbouw zijn genomen worden

De Woonmensen/SJA

voor rekening en risico van de commanditaire vennootschap afgewikkeld. Er zullen geen nieuwe projectontwikkelingsactiviteiten meer worden opgestart. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Op 14 juni 2010 heeft de controlerend accountant Schimmel&Plante een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van ADZ Beheer B.V. te Deventer verstrekt. Parkstad V.O.F. Parkstad V.O.F. is per 23 juni 1998 opgericht. Parkstad V.O.F. is een vennootschap onder firma met als firmanten Joseph Specials B.V. en Galjoen in de Vaart B.V. te Zwolle. Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 30%. De V.O.F. Parkstad is verantwoordelijk voor de uitvoering van de herstructureringsplannen binnen het plangebied aan en nabij het Beekpark binnen de gemeente Apeldoorn. Ultimo 2010 is het project gerealiseerd bestaande uit circa 200 woningen, 4000 m2 kantoren, 3100 m2 commerciële ruimte en circa 700 parkeerplaatsen. In 2011 zal Parkstad V.O.F. worden opgeheven. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Galjoen in de Vaart B.V. gevoerd. Het resultaat van Parkstad V.O.F. bedroeg in 2010 € 367.794. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 110.338, zijnde 30%. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen Joseph Specials B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Het boekjaar van Parkstad V.O.F. loopt van 1 november tot en met 31 oktober. Op 10 april 2010 heeft de controlerend accountant Boon een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2008-2009 van Parkstad V.O.F. te Zwolle verstrekt. Landgoed Welgelegen C.V. Landgoed Welgelegen C.V. is opgericht per 1 januari 2000. Het doel van de C.V. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Halstraat, de achtergrens van de percelen gelegen aan de Deventerstraat en vervolgens de oever van het Apeldoorns Kanaal.

54

Jaarverslag 2010

In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een C.V. onder de naam Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot en Joseph Specials B.V. als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%. Het totaalprogramma van dit project bestaat uit 207 woningen, commerciële ruimtes en 2 parkeergarages. In 2010 is het project Sydney opgeleverd, bestaande uit 40 woningen en een commerciële plint. Stichting de Woonmensen/SJA heeft 31 onverkochte woningen overgenomen van Landgoed Welgelegen C.V. en onder een Koopgarant-constructie verkocht. In 2011 zal gestart worden met het laatste deelproject van 17 woningen en enkele commerciële ruimtes. Ten aanzien van dit laatste deelproject en nog enkele onverkochte woningen heeft Landgoed Welgelegen C.V. nog een koopverplichting ten aanzien van de grond van € 1.785.007 naar stichting de Woonmensen/SJA. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2010 betaalde vergoeding bedraagt € 20.000. Het resultaat van Landgoed Welgelegen C.V. bedroeg in 2010 € 759.946. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 189.987, zijnde 25%. Als commanditair vennoot heeft stichting de Woonmensen/SJA een aandeel van tevens 25%, zijnde een resultaat in 2010 van € 189.987. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen stichting de Woonmensen/SJA als Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Op 27 mei 2010 heeft de controlerend accountant Mazars Paardekooper Hoffman N.V. een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van Landgoed Welgelegen C.V. te Apeldoorn verstrekt.

De Woonmensen/SJA

Welgelegen Park V.O.F. Welgelegen Park V.O.F. is opgericht per 22 maart 2006. Het doel van de V.O.F. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Molenstraat, Welgelegenweg en de Floralaan. In het kader van de herstructurering van dit gebied is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een V.O.F. onder de naam Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Hierin heeft Joseph Specials B.V. een aandeel van 33,3% als vennoot. De V.O.F. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen en gebouwde parkeervoorzieningen. Het totaalproject bestaat uit 50 koopwoningen waarvan de bouw in 2011 zal starten. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2010 betaalde vergoeding bedraagt € 5.000. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Op 27 mei 2010 heeft de controlerend accountant Mazars Paardekooper Hoffman N.V. een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 van Welgelegen park V.O.F. te Apeldoorn verstrekt. Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW) De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting VSW, het lokale samenwerkingsverband voor beleidsontwikkeling en belangenbehartiging tussen de Apeldoornse woningcorporaties en de gemeente Apeldoorn. De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting.

55

Jaarverslag 2010

Door de bundeling van huisvesting en personeel van front-office en back-office van de stichting wordt een substantieel efficiencyvoordeel gerealiseerd. Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de Stichting VSW.

De woonwagens en standplaatsen zijn juridisch eigendom van de stichting en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. In de komende jaren zullen enkele woonwagenlocaties door de Gemeente aan de corporaties worden overgedragen.

Door de stichting VSW doorberekende kosten over 2010 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 68.691. Stichting Woonkeus Stedendriehoek Stichting Woonkeus Stedendriehoek is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. Stichting de Woonmensen/ SJA maakt hier deel van uit. Woonkeus is het centrale punt voor woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek. Woonkeus geeft informatie over huurmogelijkheden in de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen) en publiceert wekelijks het aanbod aan huurwoningen en verwerkt reacties op dit aanbod. Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de Stichting VSW. Door de stichting Woonkeus Stedendriehoek vooralsnog doorberekende kosten over 2010 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 106.108. Stichting BWSA De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting BWSA (Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn), het lokale samenwerkingsverband voor het beheer van woonwagens en standplaatsen (inclusief werklocaties). De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. De stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1 en alle economische resultaten van het beheer worden in de stichting verantwoord. De financiële administratie wordt verzorgd door de eveneens aangesloten corporatie Ons Huis. De Woonmensen/SJA heeft in 2010 voor € 162.797 bijgedragen in het resultaat over 2009 van de stichting BWSA.

De Woonmensen/SJA

56

Jaarverslag 2010

9.6 Risicomanagement Iedere onderneming heeft te maken met risico’s. Risico’s die haar resultaten, zowel in tijd als geld, kunnen beïnvloeden. Zo zijn er externe risico’s als politieke en maatschappelijke ontwikkelingen die kunnen zorgen voor waardevermindering van ons vastgoed. Maar ook interne risico’s als onvoldoende kennis of vaardigheden, integriteit en de risico’s in de basisprocessen kunnen leiden tot schade in doorlooptijden, in financiën of in imago.

Ruim twee jaar geleden heeft de Woonmensen haar risico’s beschreven, geanalyseerd en opgenomen in een risicokaart, waarbij de waarschijnlijkheid en impact van het risico zijn gemeten. In onderstaand overzicht worden de belangrijkste risico’s benoemd. Door de gewijzigde marktomstandigheden, de effecten van de economische crisis op verkoopmarkt en het maatschappelijk speelveld, zullen in 2011 opnieuw alle mogelijke risico’s worden gewogen en mogelijk worden bijgesteld.

Risico’s

Projectontwikkeling

De Woonmensen heeft een redelijke grote portefeuille projecten in ontwikkeling. De beheersing van projecten is dan ook zeer belangrijk. De procedures rondom beslisdocumenten, het maandelijks projectenoverleg en het opstellen van een risicoanalyse per project, die per kwartaal wordt bijgesteld vormen een goede sturing en beheersing van de projecten. In 2011 zal de risico-analyse per project nog verder geoptimaliseerd worden.

Herstructurering

De herstructurering van een aantal complexen heeft afgelopen jaren geleid tot het aantrekken van externe financiering. Veel investeringen leiden nagenoeg niet tot huurverhogingen en zijn daarmee mogelijk deels onrendabel. De druk op de operationele kasstroom neemt hiermee toe. Ook voor nieuwe herstructureringsprojecten wordt een interne risico-analyse opgesteld.

Landelijke politiek

Er bestaat een spanningsveld tussen de landelijke politiek en de corporaties. Deze spanning heeft geleid tot onder andere de invoering van integrale vennootschapsbelasting voor corporaties, een verplichte financiële bijdrage aan de herstructureringswijken en met ingang van 1 januari 2011 de EU-regeling. Deze regelingen hebben financiële consequenties en leiden mogelijk tot beperking van bestedingen. De Woonmensen brengt de gevolgen van wet- en regelgeving in kaart en waar nodig wordt externe expertise ingehuurd.

Deelnemingen

De Woonmensen heeft een aantal deelnemingen en samenwerkingsverbanden. De risico’s van de deelnemingen zijn in kaart gebracht. Bestaande samenwerkingsverbanden worden geëvalueerd en mogelijk opgeheven. In 2011 zal gekeken worden in hoeverre de eigen BV-structuur vereenvoudigd kan worden.

Marktrisico

Sluit de samenstelling van het bezit van de Woonmensen nu en in de toekomst aan op de vraag in de markt? In 2008 is de portefeuillestrategie van de Woonmensen vastgesteld. In 2011 zal mede door de wijzigingen in de wet- en regelgeving opnieuw worden beoordeeld of deze strategie nog passend is.

De Woonmensen/SJA

57

Jaarverslag 2010

9.7 Planning & Control

9.8 Kostenbeheer

Elk jaar wordt een jaarplan inclusief meerjarenbegroting opgesteld, waarin doelstellingen (financieel en niet-financieel) worden opgenomen die zijn afgeleid van de ondernemingsstrategie. In de kwartaalrapportages vindt een terugkoppeling plaats van de realisatie van die doelstellingen, onder andere door middel van prestatie-indicatoren.

Algemeen Het beleid van de Woonmensen is gericht op het uitvoeren van haar taken op de verschillende prestatievelden waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn gewaarborgd blijft. Hiervoor wordt een solvabiliteit van 10 tot 15% noodzakelijk geacht.

Financieel wordt elk kwartaal een analyse opgesteld van de realisatie van het kwartaal en het verwachte jaarresultaat ten opzichte van de begroting. Door middel van een periodiek bijgestelde liquiditeitsprognose worden de kasstromen en daarmee de beschikbare financieringsmiddelen bewaakt. De nieuwbouw- en herstructuringsprojecten kennen diverse fasen. Elke fase wordt vastgelegd in een beslisdocument, welke door de afdeling Planning & Control wordt beoordeeld. Jaarlijks vindt een evaluatie plaats van het jaarplan. Afhankelijk van de behaalde doelstellingen, de ontwikkelingen in de markt en wijzigingen in wet- en regelgeving kan een bijstelling van de ondernemingsstrategie plaatsvinden. Met het aantrekken van een nieuwe medewerker voor Kwaliteit en Control in de loop van 2010 wordt een impuls gegeven aan het actualiseren van procedures, processen, het kwaliteitshandboek en interne audits. In 2011 zullen interne controleaspecten middels een controleplan verder worden geformaliseerd.

De solvabiliteit geeft aan in hoeverre een organisatie ook op lange termijn aan al haar financiële verplichtingen kan voldoen. De operationele kasstroom is een steeds belangrijker wordend stuurmiddel. Voor het verkrijgen van financiële middelen met WSW-borging is een positieve operationele kasstroom noodzakelijk, rekening houdend met 2% genormeerde aflossing van de leningportefeuille. De invoering van de Europese staatssteunregeling per 1 januari 2011 geeft aanleiding om het strategische beleid en als onderdeel het financiële beleid van de Woonmensen te herijken. Momenteel zijn de effecten van de uitvoering van deze regeling nog te onduidelijk. Zodra meer duidelijkheid verkregen wordt over de financiering van met name de huidige ‘niet-DAEB-activiteiten’ (Diensten van Algemeen en Economische Belang) kan dit worden vertaald in het meerjarenbeleid van de Woonmensen. Jaarresultaat Voor 2010 was een positief resultaat begroot van € 1,6 miljoen. Het negatieve resultaat van € 5,9 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere afwaardering van materiële activa en hogere afschrijvingslasten als gevolg van gewijzigde regels in het kader van de Jaarverslaggeving. Het jaar 2010 wordt sterk beïnvloed door bijzondere posten:

Resultaat 2010

- € 5,9 mln

Bijzondere posten: 1. Waardering “verkoop onder voorwaarden”

€ 1,6 mln

2. Onrendabele toppen

€ 2,5 mln

3. Extra afschrijving agv toepassen lineaire methode

€ 1,0 mln

4. Resultaat deelnemingen

€ 1,0 mln € 6,1 mln

Resultaat 2010 zonder bijzondere posten

De Woonmensen/SJA

€ 0,2 mln

58

Jaarverslag 2010

Korte toelichting: 1. De waardering van “verkoop onder voorwaarde” op de balans heeft een afwaardering van € 1,6 mln. tot gevolg die niet was voorzien ten tijde van opstellen van de begroting. 2. In 2010 heeft een afboeking onrendabele toppen voor drie nieuwbouwprojecten plaatsgevonden, welke in een later jaar in de begroting waren opgenomen. 3. De Raad van de Jaarverslaggeving acht de bepaling van de jaarlijkse afschrijving van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de annuïteitenmethode niet meer passend voor deze tijd. 4. Het resultaat deelneming wordt sterk negatief beïnvloed het negatieve resultaat van Landstad Projecten C.V. Overige afwijkingen ten opzichte van begroting: • De huuropbrengsten liggen circa € 0,6 mln. lager dan begroot. In de begroting was onvoldoende rekening gehouden met de leegstand van wisselwoningen. In totaal is € 0,4 mln. aan huurderving geboekt. Tevens heeft de beoordeling van de opbouw van de voorziening huurdebiteuren geleid tot extra dotatie aan de voorziening. • De werkelijke rentelasten zijn aanzienlijk lager dan begroot (€ 1,3 mln.). Dit komt voornamelijk door het aantrekken van leningen met een gunstiger rentepercentage dan begroot en anderzijds door het later aantrekken van de financiering door vertraging in de uitgaven van nieuwbouwprojecten. Ontwikkeling van de financiële kengetallen De meerjarenbegroting 2011-2015 vertoont het volgende beeld: Resultaat 2010

2010

2011

2012

2013

2014

2015

11%

13%

10%

10%

11%

11%

Operationele kasstroom

€ 4,6 mln

€ 7,6 mln

€ 7,0 mln

€ 10,0 mln

€ 9,7 mln

€ 9,1 mln

Operationele kasstroom na 2% genormeerde aflossing WSW

€0

€ 3,0 mln

€ 1,4 mln

€ 4,0 mln

€ 3,6 mln

€ 2,9 mln

Solvabiliteit

De Woonmensen/SJA

59

Jaarverslag 2010

In haar oordeelsbrief 2011 heeft het Centraaf Fonds zich positief uitgesproken over de continuïteit en solvabiliteit van de Woonmensen (A1). De voorgenomen activiteiten in periode 2011 tot en met 2015 zijn passend bij de financiële mogelijkheden. Uit de rapportages van het Centraal Fonds blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van de Woonmensen boven het landelijk gemiddelde zit. De solvabiliteit neemt in 2011 en latere jaren verder af, maar blijft binnen de gestelde kaders. In 2010 heeft in het kader van horizontaal toezicht overleg plaatsgevonden met de Belastingdienst en onze belastingadviseur over de fiscale verwerking van verbeteringen en onderhoud. Naar aanleiding hiervan is in de meerjarenbegroting vooralsnog uitgegaan dat geen vennootschapsbelastingafdracht noodzakelijk is. De afname van de solvabiliteit wordt veroorzaakt door het forse aantal nieuwbouwwoningen en zorgvoorzieningen, die in de komende jaren gebouwd zullen worden. Dit omdat vernieuwen van de voorraad met daaraan gekoppelde activiteiten op het gebied van maatschappelijke ondersteuning en zorg als een belangrijk strategisch doel wordt beschouwd. In de meerjarenbegroting 2011-2015 is hiermee rekening gehouden. Door het voorgaande wordt voorzien dat er geen overtollige middelen duurzaam elders in de volkshuisvesting kunnen worden ingezet. Treasury De current ratio bedraagt 0,52 (2009: 1,8). In principe wordt bewust een krappe liquiditeit aangehouden, maar door vertraging in de bouwprojecten zijn eind 2009 aangetrokken middelen ter financiering van projecten niet volledig besteed. De Woonmensen heeft een interne treasurycommissie samengesteld, die circa zes keer per jaar de liquiditeitspositie beoordeelt en tijdig knelpunten signaleert. In 2010 heeft dit geleid tot het aantrekken van diverse leningen van in totaal € 41 miljoen tegen gunstige rentepercentages. Bij het aantrekken van nieuwe liquide middelen wordt de huidige leningenportefeuille meegenomen. Gekeken wordt naar voldoende differentiatie in de leningportefeuille op gebied van: • vaste en variabele rente; • verschillende geldverstrekkers; • variatie in looptijd; • flexibiliteit in de hoogte van de lening.

De Woonmensen/SJA

Liquiditeitstekorten kunnen worden opgevangen door een krediet in rekening courant ad. € 7 miljoen bij de ING-bank te Apeldoorn. In de loop van 2010 is het bestaande treasurystatuut (uit 2000) opnieuw beoordeeld. In 2011 zal het nieuwe treasurystatuut worden vastgesteld en zal met externe ondersteuning meer inhoud worden gegeven aan de treasury-functie. Voor 2011 is een treasury-jaarplan opgesteld, waaruit blijkt dat financieringsbehoefte in 2011 circa € 70 miljoen zal zijn. Het faciliteringsvolume van het WSW biedt voldoende ruimte om investeringen in 2011 en 2012 te kunnen financieren. In het treasurystatuut wordt het gebruik maken van niet complexe derivaten toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast ter beperking van renterisico’s en looptijdrisico’s. Evenals in 2009 is ook in 2010 geen gebruik gemaakt van derivaten. In 2011 is besloten een tweetal SWAPs af te sluiten om het renterisico op langer termijn (40-50 jaar) af te dekken. Matching van taken en middelen In het kader van de solidariteit binnen de sector is in december 1999 een lening van € 1.361.340 verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds. De looptijd was 10 jaar en het rentepercentage bedroeg 4,05%. Corporaties met een zwakke solvabiliteit en een grote investeringsopgave kunnen uit dit fonds goedkoop middelen betrekken. Op verzoek van het Wooninvesteringsfonds en met instemming van het CFV en het WSW is deze lening in december 2005 verhoogd en omgezet in certificaten van een achtergestelde geldlening tot een nominale waarde van € 2.500.000. In 2009 is het renteresultaat over 2008 omgezet in deelcertificaten. In 2010 is het renteresultaat over 2009 uitgekeerd. In 2010 is € 303.000 afgedragen ten behoeve van de 40 achterstandswijken. De Woonmensen heeft € 595.000 uitgegeven aan leefbaarheid in diverse buurten. Voor drie nieuwbouwprojecten (112 woningen en 20 kleinschalige zorgeenheden) is in 2010 een onrendabele top genomen voor in totaal € 2,5 miljoen. Waarde woningbezit Eind 2010 is de boekwaarde van alle verhuureenheden circa € 239 miljoen, de bedrijfswaarde € 365 miljoen en WOZ-waarde € 930 miljoen. De bedrijfswaarde is per financieel complex berekend aan de hand van deels complex-specifieke en deels algemene parameters. Een analyse is opgenomen in de jaarrekening vanaf pagina 61.

60

Jaarverslag 2010

Jaarlijks wordt de boekwaarde van de woningvoorraad op complexniveau getoetst aan de bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vindt afwaardering tot deze lagere bedrijfswaarde plaats. Dit heeft in 2010 geresulteerd in een afwaardering van € 2.131.000. Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde, vindt een terugname plaats van in het verleden geboekte afwaarderingen tot maximaal de historische kostprijs van het complex. Dit heeft in 2010 geresulteerd in een terugname van € 4.926.000. Deze terugname is met name het gevolg van ingerekende investeringen en gewijzigde levensduur van complexen. Een meer uitgebreide toelichting op de berekening van de bedrijfswaarde is te lezen in de toelichting op de jaarrekening.

De Woonmensen/SJA

61

10. Jaarrekening kengetallen en kerncijfers | balans | winst- & verliesrekening | kasstroomoverzicht | toelichtingen

Jaarverslag 2010

10. Jaarrekening 2010 10.1

Kengetallen en kerncijfers

10.2

Geconsolideerde balans

10.3

Geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.4

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

10.5

Algemene toelichting

10.6

Toelichting op de geconsolideerde balans

10.7

Toelichting op de geconsolideerde winst- & verliesrekening

10.8

Enkelvoudige jaarrekening

10.9

Toelichting op de enkelvoudige balans

10.10

Toelichting op de enkelvoudige winst- & verliesrekening

10.11

Overige gegevens

De Woonmensen/SJA

63

Jaarverslag 2010

10.1

Kengetallen en kerncijfers 2010

2009

2008

2007

2006

0,46

1,68

0,25

0,21

0,27

10,94%

13,63%

15,63%

20,10%

19,36%

-17,84%

4,16%

-15,64%

8,76%

-9,93%

Rentabiliteit vreemd vermogen

3,80%

3,87%

4,47%

4,81%

4,63%

Rentabiliteit totaal vermogen

0,93%

3,49%

0,62%

4,69%

1,16%

1,22

1,73

0,72

1,80

0,69

63,03%

63,16%

50,23%

46,94%

48,16%

Huurachterstand in % van de huren

1,00%

1,17%

1,13%

1,29%

0,99%

Huurderving in % van de huren

1,38%

1,24%

1,31%

0,69%

0,47%

€ 6.742

€ 6.608

€ 7.888

€ 7.316

€ 7.871

Overige bedrijfslasten minus leefbaarheidsuitgaven per vhe

€ 964

€ 931

€ 877

€ 813

€ 722

Gemiddelde netto huuropbrengst per vhe per maand

€ 442

€ 426

€ 417

€ 394

€ 379

Ultimo verslagjaar Continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen

Rentedekkingsgraad Loan to value

Algemeen

Overige reserves einde verslagjaar per vhe

(bedragen in euro’s en x 1.000)

2010

2009

2008

2007

2006

Gegevens over balans en winst- & verliesrekening Vaste activa

294.047

261.957

233.400

203.507

194.925

Bedrijfswaarde

365.000

335.000

318.900

274.600

267.600

Groepsvermogen

33.169

39.087

37.462

43.322

38.607

Overige reserve

39.087

37.462

43.322

39.529

42.443

Langlopende schulden

230.057

211.592

160.176

128.900

128.865

Totaal vermogen

303.327

286.852

239.727

215.547

199.401

30.750

29.042

27.548

25.557

24.548

Vergoedingen

1.495

1.663

1.371

1.541

1.411

Totale rentelasten

8.789

8.350

7.341

6.309

6.158

Overige bedrijfslasten

6.184

6.038

5.456

4.620

4.104

-5.918

1.625

-5.859

3.793

-3.835

Huren

Jaarresultaat

De Woonmensen/SJA

64

Jaarverslag 2010

10.1

Kengetallen en kerncijfers (vervolg) 2010

2009

2008

2007

2006

4.940

4.904

4.887

4.835

4.844

Verzorgingsplaatsen

199

199

199

241

259

Overige wooneenheden

198

173

163

111

82

Standplaatsen

44

44

44

39

30

Woonwagens

11

11

13

13

13

-

-

-

-

10

Garages/parkeerplaatsen

246

172

128

66

66

Winkels/bedrijfsruimten

78

85

82

78

65

Erfpacht grond

81

81

81

54

54

5.797

5.669

5.597

5.437

5.423

Ultimo verslagjaar Aantal verhuureenheden (vhe’s) Huurwoningen

Overige verhuureenheden: Projecten

Totaal

De Woonmensen/SJA

65

Jaarverslag 2010

10.2

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (bedragen in euro’s)

ACTIVA

2010

2009

Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie

245.117.215

224.041.059

Onroerende zaken in ontwikkeling

15.468.767

9.507.246

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

17.170.918

12.054.410

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.076.519

8.410.339 287.833.419

254.013.054

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten Latente belastingvordering Rente Kanaalzone Leningen u/g

571.710

2.631.007

2.853.985

2.853.985

825.500

864.724

1.840.023

1.471.594

122.276

122.140 6.213.494

7.943.450

660.183

343.066

1.137.615

2.363.973

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren

317.890

544.822

Gemeente Apeldoorn

948.260

310.637

Overige vorderingen

368.324

2.559.856

-

2.589.524

Belastingen en premies sociale verzekeringen

864.691

1.812.274

Overlopende activa

277.885

594.784

Vorderingen op deelnemingen

Liquide middelen Totaal

De Woonmensen/SJA

2.777.050

8.411.897

4.704.744

13.776.318

303.326.505

286.851.758

66

Jaarverslag 2010

PASSIVA

2010

2009

Groepsvermogen Eigen vermogen

33.169.316

39.087.206

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening jubileumuitkeringen

2.830.061

9.196.557

59.301

48.717 2.889.362

9.245.274

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting woningen v.o.v.

230.056.804

211.591.511

48.045

46.166

17.170.918

12.054.410 247.275.767

223.692.087

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

6.534.708

4.184.230

Schulden aan leveranciers

3.578.452

3.100.576

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.655.238

1.427.074

Overlopende passiva

8.223.662

6.115.311

Totaal

De Woonmensen/SJA

19.992.060

14.827.191

303.326.505

286.851.758

67

Jaarverslag 2010

10.3

Geconsolideerde winst- & verliesrekening per 31 december 2010 (bedragen in euro’s) 2010

2009

Bedrijfsopbrengsten Huren

30.229.516

28.674.429

1.494.619

1.663.405

Verkoop onroerende goederen

728.404

345.540

Overige bedrijfsopbrengsten

739.923

3.528.362

Vergoedingen

Som van de bedrijfsopbrengsten

33.192.462

34.211.736

Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa

-

256.490

Afschrijvingen op materiële vaste activa

8.567.743

6.383.450

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

1.593.424

-682.456

Salarissen

3.184.342

2.925.226

Sociale lasten

404.706

336.630

Pensioenlasten

645.008

590.623

Lasten onderhoud

9.231.915

9.260.065

Overige bedrijfslasten

6.183.553

6.038.310

Som van de bedrijfslasten

Exploitatieresultaat

29.810.691

25.108.338

3.381.771

9.103.398

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

493.129

703.867

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

134.849

133.222

-8.788.974

-8.349.783

Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-8.160.996

-7.512.694

-4.779.225

1.590.704

Vennootschapsbelasting

-39.224

43.451

Resultaat deelnemingen

-1.099.441

-9.400

Resultaat na belastingen

De Woonmensen/SJA

-1.138.665

34.051

-5.917.890

1.624.755

68

Jaarverslag 2010

10.4

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode) (bedragen in euro’s) 2010

2009

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

3.381.771

9.146.553

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

8.567.743

6.639.940

Waardeveranderingen materiële vaste activa

1.626.914

-685.385

-550.908

-970.823

10.584

2.356

Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouwkundige projecten Mutatie voorziening jubilea

9.654.333

4.986.088

Veranderingen in werkkapitaal: Kortlopende vorderingen

4.687.264

-6.319.353

-317.117

14.307

Onderhanden werk

1.226.358

-

Kortlopende schulden

2.814.391

-10.343.517

Voorraden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Resultaat deelnemingen

8.410.896

-16.648.563

21.447.000

-2.515.922

-1.099.441

-52.555

Mutatie latente belastingen

-39.224

-49.399

Ontvangen rente

493.129

703.867

Ontvangsten uit financiële vaste activa

134.849

133.222

-8.788.974

-8.349.783

947.583

92.850

Betaalde rente Belastingen

Kasstroom uit operationele activiteiten

-8.352.078

-7.521.798

13.094.922

-10.037.720

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Overboekingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

-52.634.198

-27.965.654

2.665.779

513.010

137.807

-

-368.565

-579.357

2.098.521

49.737

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-48.100.656

-27.982.264

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende leningen

41.000.000

55.600.000

Aflossingen van langlopende leningen

-20.184.229

-4.184.230

5.116.508

-

1.881

6.007

Terugkoopverplichting Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

25.934.160

51.421.777

Liquide middelen begin boekjaar

13.776.318

374.525

Liquide middelen einde boekjaar

4.704.744

13.776.318

-9.071.574

13.401.793

Mutatie liquide middelen

Mutatie liquide middelen

Jaarverslag 2010

10.5

Algemene toelichting

Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- & verliesrekening opgenomen en zijn voor deze sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie zijn de financiële gegevens van stichting de Woonmensen/SJA en haar groepsmaatschappij opgenomen. Als groepsmaatschappij wordt aangemerkt de maatschappij die tot de economische eenheid van stichting de Woonmensen/SJA behoort en waarin over zakelijk en financieel beleid beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Dit betreft deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De waarderingsgrondslagen van stichting de Woonmensen/SJA worden zoveel mogelijk toegepast op groepsmaatschappijen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: • • • •

St. Joseph Holding B.V. te Apeldoorn, 100% belang; St. Joseph Vastgoed B.V. te Apeldoorn, 100% belang; St. Joseph Projectontwikkeling B.V. te Apeldoorn, 100% belang; Joseph Specials B.V. te Apeldoorn, 100% belang.

Vanaf 1 januari 2004 vormt stichting de Woonmensen/SJA een personele unie in Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen met stichting de Woonmensen/KWZA. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving betekent het vormen van een personele unie, namelijk eenheid in bestuur en toezicht, dat consolidatieplicht van toepassing is. Gezien het feit dat de twee stichtingen verschillende activiteiten bedrijven, namelijk een woningcorporatie en een zorginstelling en te maken hebben met verschillende verantwoordingsorganen (min. VROM en min. VWS) is besloten geen consolidatie toe te passen. Stelselwijzigingen In het verslagjaar heeft de Woonmensen/SJA een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Met ingang van 1 januari 2010 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht on balance verwerkt als ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ en gewaardeerd tegen taxatieprijs onder aftrek van de verleende aankoopkorting. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toe- of afname van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2009 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het effect van de stelselwijziging op het vermogen hierdoor is nihil. Schattingswijzigingen In het verslagjaar is vooruitlopend op oRJ645 de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuitair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 1,5 miljoen toegenomen. Bij lineaire afschrijving wordt in de aanvangsjaren meer afgeschreven dan bij annuitair. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in het mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde.

De Woonmensen/SJA

70

Jaarverslag 2010

Geconsolideerde grondslagen voor waardering van de balansposten Waardering De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder ‘Stelselwijzigingen’. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning, heeft plaatsgevonden.

De waarde van het woningbezit bestemd voor de verhuur, wordt jaarlijks getoetst aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2010 gelden de volgende uitgangspunten: •

De jaarlijkse huurverhoging voor de eerste twee jaren bedraagt respectievelijk 1,5% en1,75%. Daarna bedraagt de verhoging 2%.

•

Het huurdervingspercentage is op complexniveau bepaald en gebaseerd op de werkelijke huurderving van boekjaar 2010. De percentages variëren van 0,1% tot 1,0%.

•

De jaarlijkse stijging van de variabele lasten loopt op van 1,75% in 2012 naar 3% in 2016.

•

De variabele lasten (belastingen, verzekering en algemeen beheer) per verhuureenheid bedragen circa € 1.495.

•

De kosten van dagelijks- en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar.

•

De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar. Vijf jaar voor einde exploitatie van een complex is geen planmatig onderhoud meer opgenomen.

•

Inrekenen van verkoop, renovatie en sloop.

•

De rekenrente bedraagt 5,25%.

Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen onder de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’. Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De aanschafwaarde wordt bepaald door de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Ook worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De Woonmensen/SJA

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt ook rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en het voor de bedrijfswaarde gehanteerde rekenrentepercentage.

71

Jaarverslag 2010

De grond wordt als restwaarde aangemerkt. Hoewel een deel van het bezit is geoormerkt voor verkoop, is in de balans geen rekening gehouden met de hogere directe opbrengstwaarde van dit bezit. De complexindeling sluit aan op de wijze waarop het beheer wordt gevoerd. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling ‘verkoop onder voorwaarden’ (vov) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als een financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van vov. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële, dan is de verwerking overeenkomstig de waarde van het terugkooprecht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of -recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/-recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de uitgegeven en toegerekende kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. In geval van projecten, waarvoor intern een besluit is genomen om het uit te gaan voeren en hierover externe communicatie heeft plaatsgevonden,

De Woonmensen/SJA

worden de geprognosticeerde stichtingskosten getoetst aan de bedrijfswaarde. Voor het onrendabele deel van de investeringen wordt een voorziening gevormd. Zolang de voorziening toereikend is, worden de uitgaven van de betreffende projecten eerst ten laste van deze voorziening gebracht. Het rendabele deel van de investeringen wordt daarna verantwoord onder de ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Met betrekking tot de zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post ‘onderhanden projecten’. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabel deel van het gecombineerde project - voor zover dit project niet in een deelneming wordt gerealiseerd - wordt het onrendabele deel gesaldeerd met het verwachte verkoopresultaat en in de resultatenrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Verkoopopbrengsten van de nieuwbouw van koopwoningen die in verbindingen worden ontwikkeld, worden als ‘resultaat deelnemingen’ verantwoord, tijdsevenredig aan de realisatie van de verkoop aan derden van deze woningen. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Deelnemingen De deelnemingen, waarin de stichting de Woonmensen/SJA een meerderheidsbelang heeft dan wel waarin zij een beslissende zeggenschap heeft, worden integraal geconsolideerd. Minderheidsdeelnemingen zullen blijvend worden opgenomen tegen de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen wordt de nettovermogenswaarde berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Effecten De effecten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. Alle

72

Jaarverslag 2010

waardemutaties van deze effecten worden rechtstreeks in het resultaat (onder financiële baten en lasten) verantwoord. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in de jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorraden Waardering van voorraden onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. De voorraad onderhanden werk (onroerende zaken in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Onderhanden projecten De waardering van onderhanden projecten vindt plaats tegen uitgaafprijzen, verminderd met de van kopers ontvangen termijnen. De gerealiseerde winst wordt verantwoord bij oplevering van het betreffende (deel)project. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor

De Woonmensen/SJA

risico’s van oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van voorgenomen investeringen in projecten nieuwbouw. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd in het geval van bestaande bouw. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening onderhanden projecten De voorziening is gevormd voor te verwachten verliezen voor een project, voor zover deze groter is dan de voor dit project geactiveerde bedragen. Voorziening jubileumuitkeringen Volgens artikel 271 van de Richtlijn voor de jaarverslaggeving, moet er een voorziening getroffen worden voor toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden, heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het

73

Jaarverslag 2010

economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Deze voorziening wordt jaarlijks bepaald op basis van historische ervaringscijfers (dynamische bepaling).

De Woonmensen/SJA

74

Jaarverslag 2010

Geconsolideerde grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd en verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht; hetzelfde geldt voor de baten en lasten welke aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend, voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn gerekend. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of completion’methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- & verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post ‘onderhanden projecten’.

De Woonmensen/SJA

Huuropbrengsten Deze post betreft de netto huuropbrengsten exclusief de vergoedingen voor zaken en diensten. De huren zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit inflatievolgend op woningniveau. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau. Vergoedingen Dit betreft bijdragen van huurders voor levering van goederen en diensten voor zover deze uit huurovereenkomsten voortvloeien. Verkoop onroerende goederen De post ‘verkoop onroerende zaken’ betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Resultaat uit nieuwbouwprojecten wordt genomen naar rato van projectvoortgang. Eventuele verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post ‘langlopende schulden: terugkoopverplichting vov’ en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord de geactiveerde bedrijfskosten werkorganisatie zijnde de toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling alsmede de toe te rekenen toezichtkosten betreffende renovaties. Tevens zijn hier onder verantwoord overige opbrengsten welke niet direct aan de primaire bedrijfsactiviteiten zijn toe te rekenen.

75

Jaarverslag 2010

Afschrijvingen op immateriële vaste activa De afschrijvingen op immateriële vaste activa worden gebaseerd op aankoopprijs. De afschrijvingen vinden plaats in 3 jaar volgens de lineaire methode. Deze afschrijvingstermijn is gebaseerd op de verwachte terugverdienperiode op basis van gereed te komen nieuwbouwprojecten in Landstad Projectontwikkeling C.V. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op de grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De overige waardeveranderingen hebben betrekking op de afboeking dan wel terugname van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van stichtingskosten. Pensioenlasten De pensioenregeling van stichting de Woonmensen/SJA is te typeren als een toegezegde pensioenregeling. Verwerking in de jaarrekening dient dan ook plaats te vinden conform het gestelde in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Aangezien de benodigde gegevens voor het verwerken als toegezegde pensioenregeling niet of slechts tegen onevenredig hoge kosten verstrekt kunnen worden door het bedrijfstakpensioenfonds, maakt de Woonmensen/SJA gebruik van de mogelijkheid die de richtlijnen voor de jaarverslaggeving geven om de pensioenregeling te verwerken als zou het om een toegezegde bijdrageregeling gaan. De Woonmensen/SJA heeft de in aanmerking te nemen verschuldigde premie in de resultatenrekening verwerkt. Indien sprake is van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft de Woonmensen/SJA geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2010 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 104% (ultimo 2009: 106%).

De Woonmensen/SJA

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks en mutatieonderhoud heeft betrekking op de kosten van derden, alsmede op de kosten van het materiaalverbruik. In de resultatenrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort ‘lonen en salarissen’. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- & verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. De Woonmensen/SJA heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

76

Jaarverslag 2010

De Woonmensen/SJA heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2010 en het fiscale resultaat 2010 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winst- & verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- & verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

De Woonmensen/SJA

77

Jaarverslag 2010

10.6

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 (bedragen in euro’s)

ACTIVA, materiële vaste activa 2010

2009

Aanschaffingswaarde

282.200.395

266.240.726

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-58.159.336

-52.618.770

224.041.059

213.621.956

Investeringen

20.614.587

13.342.830

Desinvesteringen

-2.615.719

-454.291

Afschrijvingen

-8.118.792

-5.869.953

Waardeaanpassingen

1.449.239

329.387

Overboekingen

9.746.843

3.071.130

21.076.158

10.419.103

Aanschaffingswaarde

309.374.215

282.200.395

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-64.257.000

-58.159.336

245.117.215

224.041.059

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo per 1 januari

Boekwaarde per 1 januari

Mutaties in het boekjaar

Saldo per 31 december

Boekwaarde per 31 december

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Investeringen In 2010 is voor € 2,4 miljoen geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat. Daarnaast heeft er in het boekjaar voor € 0,9 miljoen aan aankopen plaatsgevonden in o.a. een woning aan de Bouwelandlaan 2, een woonwagen aan de Fauststraat 254 en 30 parkeerplaatsen Sydney. In 2010 is voor € 17 miljoen aan herontwikkeling en renovatie geïnvesteerd in panden welke momenteel in exploitatie zijn. Dit betreffen o.a. het grootonderhoud van de flats Moerbosch en ’t Sluisje voor € 12,2 miljoen, de Hoofdstraat in Epe € 0,4 miljoen en het grootonderhoud aan de Koninginnelaan/Damhertstraat en Fauststraat/ Phytagorasstraat/Agricolastraat voor € 4,4 miljoen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 12,5 miljoen, inclusief btw. Desinvestering In 2010 zijn 5 woningen verkocht waarvan 4 middels verkoop onder voorwaarden. Vanuit St. Joseph Holding B.V. is de grond onder het kantoor van de toegelaten instelling verkocht aan stichting de Woonmensen/SJA voor € 1,9 miljoen en zijn er 2 winkelpanden verkocht.

De Woonmensen/SJA

78

Jaarverslag 2010

Afschrijvingen De gehanteerde afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek luiden als volgt: Grond

geen afschrijving

Jaar

Stichtingskosten

lineair

50

C.V.-installaties

lineair

50

Liften/isolatie

lineair

50

Vervoermiddelen

lineair

7

Kantoorinventaris

lineair

10

Automatisering

lineair

7

Overige inventarissen

lineair

5

Bedrijfsruimten

lineair

33

Overboekingen In verband met opleveringen in 2010 zijn onder andere de volgende nieuwbouwprojecten in exploitatie genomen: •

Wooncomplex De Geode (Rigolettostraat) ten behoeve van stichting De Passerel

•

Commerciële plint Sydney (Baron Sloetkade)

•

38 huurwoningen Athene (Bouwe Landlaan en Halstraat)

Verzekering De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2010 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met kapitaal-marktleningen. Op alle leningen is de WSWgarantie van toepassing.

De Woonmensen/SJA

79

Jaarverslag 2010

2010

2009

23.760.170

11.720.795

-14.252.924

-6.874.921

9.507.246

4.845.874

23.412.917

15.344.505

-137.807

-

-

-

Waardeaanpassingen

-7.502.623

-7.612.001

Overboekingen

-9.810.967

-3.071.130

5.961.520

4.661.374

33.939.915

23.760.170

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-18.471.148

-14.252.924

Boekwaarde per 31 december

15.468.767

9.507.246

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Saldo per 1 januari Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

Saldo per 31 december Aanschaffingswaarde

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Investeringen De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten: Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Eik

1.285.000

Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Vlier

1.086.000

Nieuwbouw De Groene Hoven, deelproject Kastanje

2.269.000

Nieuwbouw De Groene Hoven, parkeerkelder Noord

1.458.000

Nieuwbouw De Geode (Rigolettostraat)

2.626.000

Nieuwbouw commerciële plint Sydney (Baron Sloetkade)

356.000

Nieuwbouw Athene (Bouwe Landlaan en Halstraat)

861.000

Nieuwbouw Kristal (Zuidbroek)

8.705.000

Nieuwbouw Zuiderpoort Fase II (Ravenweg)

4.289.000

Diverse projecten Totaal

478.000 23.413.000

De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 20,7 mln. inclusief btw.

De Woonmensen/SJA

80

Jaarverslag 2010

Waardeaanpassingen Ten behoeve van een aantal nieuwbouwprojecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen. Betreffende het huidige boekjaar zijn de onderstaande bedragen onttrokken aan de investeringen middels de waardeaanpassingen materiële vaste activa in ontwikkeling: Nieuwbouw De Groene Hoven

1.160.515

Nieuwbouw Kristal (Zuidbroek)

4.217.373

Grootonderhoud flat de Gentiaan Grootonderhoud flat 't Sluisje

307.159 1.039.378

Nieuwbouw Aalscholverweg, t.b.v. De Passerel

126.827

Nieuwbouw Waterlei, Passiefhuis

439.908

Nieuwbouw Zuiderpoort Fase II (Ravenweg) Totaal

De Woonmensen/SJA

1.558.000 8.849.160

81

Jaarverslag 2010

2010

2009

11.708.010

-

346.400

-

12.054.410

-

7.056.534

11.708.010

-1.940.026

346.400

5.116.508

12.054.410

Verkrijgingsprijzen

18.764.544

11.708.010

Herwaardering

-1.593.626

346.400

17.170.918

12.054.410

Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

Saldo per 1 januari Verkrijgingsprijzen Herwaardering Boekwaarde per 1 januari

Mutaties in het boekjaar Toevoeging v.o.v. Herwaardering

Saldo per 31 december

Boekwaarde per 31 december

De toevoeging betreft 31 woningen binnen het project Sydney die per balansdatum gewaardeerd zijn tegen 70% van de aankoopwaarde. Daarnaast zijn er 4 woningen verkocht die gewaardeerd zijn tegen 75% en 85% van de taxatiewaarde. Alle 35 verkochte woningen in 2010 zijn verkocht onder het principe van Koopgarant. De 31 woningen Sydney zijn in 2010 geherwaardeerd naar lagere marktwaarde. 2010

2009

Aanschaffingswaarde

10.026.077

10.215.027

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-1.615.738

-1.481.613

Boekwaarde per 1 januari

8.410.339

8.733.414

2.101.068

249.142

-50.060

-58.719

-448.952

-513.497

-

-

64.124

-

1.666.180

-323.074

Aanschaffingswaarde

12.073.804

10.026.077

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-1.997.285

-1.615.738

10.076.519

8.410.339

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Saldo per 1 januari

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeaanpassingen Overboekingen

Saldo per 31 december

Boekwaarde per 31 december

De Woonmensen/SJA

82

Jaarverslag 2010

Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 365 mln. (2009: € 335 mln.). Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar

2010

2009

311.000.000

268.000.000

Restwaarde grond

35.000.000

34.000.000

Rentabiliteitswaarde correctie leningen

19.000.000

33.000.000

365.000.000

335.000.000

Bedrijfswaarde volgens parameters

Totaal bedrijfswaarde

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde, indien rekening wordt gehouden met de waarde van de grond en de rentabiliteitswaarde van de leningen, met circa € 30 mln. toegenomen. Deze toename in de bedrijfswaarde wordt op de volgende pagina toegelicht:

De Woonmensen/SJA

83

Jaarverslag 2010

Jaarresultaat De jaarwissel (1 jaar opschuiven) heeft geleid tot een toename van de bedrijfswaarde van € 18 mln. Gevolgen van mutaties in bezit De bedrijfswaarde ultimo 2010 is met € 13 mln. gestegen door de verkoop, oplevering en aankoop van woningen en overige verhuureenheden. In 2010 zijn in totaal 105 verhuureenheden toegevoegd aan het bezit. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten •

•

•

In 2010 heeft wijziging van de discontovoet van 6% naar 5,25% plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot positief effect op de bedrijfswaarde van € 28 mln. De Woonmensen heeft in 2010 evenals in 2009 een gedifferentieerd huurbeleid toegepast, waarbij de streefhuur per complex kan variëren van 72% tot 100% van de maximaal redelijke huur volgens de WWS-systematiek. Naast de jaarlijkse huurverhoging en harmonisatie zijn de huren gestegen als gevolg van investeringen in bestaande complexen. Bovengenoemd beleid en bijstellingen leidt tot een toename van € 21 mln. In 2010 hebben veranderingen in het strategisch voorraadbeleid geleid tot levensduuraanpassingen. Dit komt door het bijstellen van de sloop- en verkoopplannen. Daarnaast zijn een aantal grote investeringen in 2009 ingerekend, die in 2010 zijn uitgevoerd. Deze wijzigingen hebben een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 4 mln.

•

In 2010 is de levensduur van de bestaande complexen beoordeeld. Besloten is de levensduur van de complexen op minimaal 25 jaar te zetten, tenzij anders bepaald als gevolg van sloop-, verkoop- en of investeringsplannen. Samen met het actualiseren van het meerjarenonderhoudsbeleid leidt dit tot een toename van de bedrijfswaarde met € 16 mln.

•

Wijzigingen in de variabele lasten (o.a. personeels- en algemene beheerskosten), de uitgaven voor leefbaarheid en aanpassing van de inflatieparameters en loonfactoren hebben een afname tot gevolg van € 50 mln. van de bedrijfswaarde.

De Woonmensen/SJA

Restwaarde grond De restwaarde van de grond is in totaal met € 1 mln. toegenomen als gevolg van opgeleverde nieuwbouwwoningen, aankoop bestaand bezit en verkoop/sloop van bestaand bezit in 2010. Rentabiliteitswaarde correctie leningen De toename van de RW-correctie wordt veroorzaakt door het aantrekken van nieuwe leningen met gunstige rentepercentages en het verdisconteren van de opgelopen rente. De disconteringsvoet is naar beneden bijgesteld van 6% naar 5,25% conform de uitgangspunten van het WSW. Per saldo leidt dit tot een afname van € 13 mln. Recapitulatie bedrijfswaarde (x 1 mln.)

‘10

‘09

Saldo bedrijfswaarde per 1 januari

335

319

18

6

-

-2

13

6

Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Stelselwijziging inrekenen sloopbeleid Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering)

Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: Wijziging vermogensvoet

28

Wijzigingen huurbeleid

21

Wijzigingen in sloop-, verkoop- en investeringsplannen

-4

Wijzigingen in levensduur on onderhoudsbeleid

16

-21

-50

0

1

2

-13

16

365

335

Wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond Toename rentabiliteitswaarde correctie leningen

9

84

Jaarverslag 2010

Financiële vaste activa 2010

2009

2.631.007

2.174.501

-959.856

465.906

-1.099.441

-9.400

571.710

2.631.007

Deelnemingen

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Stortingen/uitkeringen Resultaat Saldo per 31 december

De deelnemingen betreffen: Aandeel

Netto vermogenswaarde 1 januari

Resultaat

Stortingen/ uitkeringen

Netto vermogenswaarde 31 december

Parkstad V.O.F.

30,00%

66.590

110.338

-42.600

134.328

Landstad Projecten C.V.

48,00%

1.540.080

-1.531.932

-

8.148

ADZ Beheer B.V.

50,00%

102.697

-57.821

-

44.876

Welgelegen Park V.O.F.

33,30%

100.000

-

50.000

150.000

Landgoed Welgelegen C.V.

50,00%

821.640

379.974

-967.256

234.358

2.631.007

-1.099.441

-959.856

571.710

De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. Joseph Specials B.V. is voor 25% beherend vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. Geconsolideerd maakt dit een aandeel van 50%. Het resultaat van Parkstad V.O.F. betreft de periode van 1 november 2009 tot en met de balansdatum van 31 oktober 2010. Joseph Specials B.V. is beherend vennoot en deelt voor 30% in de winst. 2010

2009

1.070

1.070

2.500.000

2.500.000

352.915

352.915

2.853.985

2.853.985

Effecten

100 aandelen Woningnet N.V. 5 certificaten in Woon Investerings Fonds In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF Saldo per 31 december

Sinds 1 januari 2008 werkt de stichting de Woonmensen/SJA voor de woonruimteverdeling via Woonkeus met Woningnet. Een van de voorwaarden om met dit systeem te mogen werken, is dat deelnemende corporaties aandelen hebben in Woningnet N.V. De Woonmensen/SJA heeft het minimaal vereiste aantal van 100 aandelen in 2008 aangeschaft. Stichting de Woonmensen/SJA participeert met vijf certificaten in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds in een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het Fonds verkocht. Het betreft hier een achtergestelde lening met een onbeperkte looptijd. Aflossing zal uitsluitend geschieden als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop uitoefent. De rente bedraagt 4,5% en zal niet worden herzien gedurende de looptijd.

De Woonmensen/SJA

85

Jaarverslag 2010

2010

2009

864.724

914.123

22.323

44.948

-61.547

-94.347

825.500

864.724

Latente belastingvordering

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Agio Disagio Saldo per 31 december

In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting, is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 44.169 en een disagio van € 869.669. 2010

2009

1.840.023

1.471.594

1.840.023

1.471.594

Rente Kanaalzone

Te vorderen rente Kanaalzone Saldo per 31 december

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen/SJA. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. De oplevering van dit project staat gepland voor 2017. 2010

2009

117.647

117.647

4.629

4.493

122.276

122.140

Leningen u/g

Stichting Paraat A.A. Tijink, Hofstraat 63 Saldo per 31 december

Aan de Stichting Paraat te Apeldoorn is een lening verstrekt ad. € 117.647 met een looptijd van 15 jaar tegen een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1%; 2010 2,25% (2009: 4,05%). De aflossing van deze lening zal plaatsvinden in 2017. Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost.

De Woonmensen/SJA

86

Jaarverslag 2010

ACTIVA 2010

2009

77.365

55.971

-

287.095

582.818

-

660.183

343.066

-163.865

-

873.716

-

709.851

-

Af: voorziening voor verwachte verliezen

-127.033

-

Totaal onderhanden werken

582.818

-

Voorraden

Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad koopwoningen Voorraad onderhanden werk Saldo per 31 december

De voorraad onderhanden werk is als volgt opgebouwd: Gefactureerde termijnen Vervaardigingskosten koopwoningen

De voorraad koopwoningen betrof ultimo 2009 een onverkochte woning in het project ‘de Apeldoornse brug’. In 2010 is dit pand uit de verkoop genomen en in exploitatie genomen. Voorraad onderhanden werk betreft de ontwikkeling van 87 koopwoningen project Boog & Cluster voor € 603.704 en 3 reeds verkochte woningen uit het CPOG-project Zonnebosch, welke middels een Koopgarantconstructie zijn verkocht. Ultimo 2010 waren alle 3 de woningen reeds verkocht en was dit project nog onderhanden. Voor zover het verwachte verlies groter is dan de geactiveerde bedragen is hiervoor een voorziening gevormd. 2010

2009

2.363.973

2.434.529

20.437

11.465

Af: van kopers ontvangen termijnen

-1.246.795

-82.021

Saldo per 31 december

1.137.615

2.363.973

Onderhanden projecten

Saldo per 1 januari Bij: gerealiseerde winst

Onderhanden projecten inzake verkoopprojecten bevat de door de Woonmensen/SJA aangekochte gronden inzake de nog te verkopen woningen binnen Landgoed Welgelegen C.V.

De Woonmensen/SJA

87

Jaarverslag 2010

2010

2009

Zittende huurdebiteuren

300.343

360.756

Vetrokken huurdebiteuren

354.446

296.594

654.789

657.350

74.937

81.364

729.726

738.714

-355.633

-153.210

-56.203

-40.682

317.890

544.822

Huurdebiteuren

Vorderingen in WSNP

Af: voorziening wegens oninbaarheid Af: voorziening WSNP Saldo per 31 december

In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstel- en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 1,00% van de jaarhuur (2009: 1,17%). De mutatie in de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt: Saldo per 1 januari Af: afgeboekte oninbare vorderingen Af: vrijval voorziening oudere jaren Bij: toegevoegd ten laste van het resultaat Saldo per 31 december

153.210

184.349

-60.054

-49.970

-8.622

-7.895

271.099

26.726

355.633

153.210

2010

2009

23.393

101.142

924.867

209.495

948.260

310.637

Gemeente Apeldoorn

Gemeentelijke Diensten Overige vorderingen Saldo per 31 december

De Woonmensen/SJA

88

Jaarverslag 2010

2010

2009

-

2.483.789

584.324

76.067

584.324

2.559.856

Af: voorziening voor oninbaarheid

-216.000

-

Saldo per 31 december

368.324

2.559.856

2010

2009

Rente op vooruitgefinancierde grond Landgoed Welgelegen C.V.

-

451.891

Vordering Landgoed Welgelegen C.V.

-

2.137.633

Saldo per 31 december

-

2.589.524

2010

2009

864.691

1.812.274

864.691

1.812.274

2010

2009

Door te berekenen aan derden

136.500

128.806

Te vorderen rente effecten

128.381

128.381

1.957

204.693

11.047

132.958

277.885

594.838

Overige vorderingen

Energiepremie belastingdienst Overige vorderingen

Vorderingen op deelnemingen

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Vennootschapsbelasting Totaal

Overlopende activa

Te vorderen rente liquide middelen Overige overlopende activa Totaal

De Woonmensen/SJA

89

Jaarverslag 2010

2010

2009

13.347

2.481

4.691.397

-226.163

-

14.000.000

4.704.744

13.776.318

2010

2009

37.462.451

43.322.085

1.624.755

-5.859.634

Saldo per 31 december

39.087.206

37.462.451

Resultaat boekjaar

-5.917.890

1.624.755

Liquide middelen

Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) SNS Bank Totaal

Groepsvermogen Overige reserves Saldo per 1 januari Bij: resultaat vorig boekjaar

Het resultaat boekjaar zal in het volgende boekjaar toegevoegd worden aan de overige reserves.

Voorzieningen Onrendabele investeringen Jubileumuitkeringen Totaal

Beginsaldo 2009

Dotatie

Onttrekking

Eindsaldo 2010

9.196.557

2.482.664

-8.849.160

2.830.061

48.717

10.584

-

59.301

9.245.274

2.493.248

-8.849.160

2.889.362

Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2010 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: Nieuwbouw De Groene Hoven, Parkeergarage Noord Nieuwbouw Aalscholverweg t.b.v. stichting De Passerel

1.720.587 56.837

Grootonderhoud flat de Gentiaan

751.545

Nieuwbouw Waterlei, Passiefhuis

301.092

Totaal

2.830.061

Voorziening jubileumuitkeringen Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2010 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2010 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271.

De Woonmensen/SJA

90

Jaarverslag 2010

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

Totaal leningen

Saldo per 1 januari 2009

3.600.000

172.699.925

176.299.925

Bij: nieuwe leningen

55.600.000

55.600.000

Af: aflossing ineens

-15.557.557

-15.557.557

-566.627

-566.627

Af: aflossing jaarlijks Saldo per 31 december 2009

3.600.000

212.175.741

215.775.741

Aflossingen komend boekjaar

-3.600.000

-584.230

-4.184.230

Saldo per 31 december 2009

0

211.591.511

211.591.511

3.600.000

212.175.741

215.775.741

41.000.000

41.000.000

-16.000.000

-19.600.000

-584.229

-584.229

Saldo per 1 januari 2010 Bij: nieuwe leningen Af: aflossing ineens

-3.600.000

Af: aflossing jaarlijks Saldo per 31 december 2010

0

236.591.512

236.591.512

Aflossingen komend boekjaar

0

-6.534.708

-6.534.708

Saldo per 31 december 2010

0

230.056.804

230.056.804

Renterisico (x € 1.000)

2011

2012

2013

2014

2015

6.534

20.480

15.069

15.506

12.758

Herfinancieringen Leningen kredietinstellingen

De aflossingsverplichtingen, die op de doorlopende leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2010 bedraagt € 6.534.708. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,02% (2009: 3,90%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 14 jaar (2009: 18 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt. De leningen kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW. De gemeente Apeldoorn fungeert hierbij als achtervang. Reële waarde De reële waarde van de leningen bedraagt ultimo 2010 iets meer dan € 221 mln. De reële waarde van de langlopende schulden (schuldrestant einde boekjaar) is geschat door de contante waarde van de leningen te berekenen aan de hand van het geschatte rendement passend bij de looptijden van de geldende contracten aan het eind van het jaar. Als rentepercentage is gehanteerd 5,0%.

De Woonmensen/KWZA

91

Jaarverslag 2010

2010

2009

44.870

38.670

1.296

1.489

46.166

40.159

2.375

6.200

-496

-193

47.245

44.870

800

1.296

48.045

46.166

Waarborgsommen

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Saldo 1 januari Mutaties in: Waarborgsommen Rente Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Saldo 31 december

Ultimo 2010 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Terugkoopverplichting woningen v.o.v. De terugkoopverplichting woningen v.o.v. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling ‘verkoop onder voorwaarden’ zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. 2010

2009

11.708.010

-

346.400

-

12.054.410

-

5.122.021

11.708.010

-

346.400

-5.513

-

5.116.508

12.054.410

16.830.031

11.708.010

340.887

346.400

17.170.918

12.054.410

Terugkoopverplichting woningen v.o.v.

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Saldo 1 januari Mutaties in: Terugkoopverplichting a.g.v. overdrachten gedurende het boekjaar Opwaardering Afwaardering Saldo mutaties Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Saldo 31 december

In 2010 zijn 35 woningen (waarvan 31 in het project Sydney) middels een koopgarant constructie aan derden verkocht. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 5.116.508. Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 1%, daalt de terugkoopverplichting in 2010 met € 5.513.

De Woonmensen/SJA

92

Jaarverslag 2010

Kortlopende schulden 2010

2009

6.534.708

4.184.230

1.620.037

1.299.955

35.201

127.119

1.655.238

1.427.074

58.053

-

3.840.021

3.472.088

967.257

-

1.983.355

1.845.101

Vooruitontvangen grondaflossing

235.107

-

Te verrekenen zaken en diensten aan huurders

365.244

62.282

Vooruitontvangen huurtoeslag

185.144

184.739

Compensatie Landstad projecten C.V.

525.000

410.820

-

4.757

64.481

135.524

8.223.662

6.115.311

Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopend deel van de langlopende leningen Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen

Overlopende passiva Nog te betalen vakantiedagen Niet vervallen rente geldleningen Nog te betalen participatiebijdrage Vooruitontvangen huur

Te betalen rente liquide middelen Overige overlopende passiva

Voor het middels de Landgoed Welgelegen C.V. ontwikkelen van koopwoningen zal de Woonmensen/SJA 50% van het resultaat compenseren aan Landstad Projecten C.V.

De Woonmensen/SJA

93

Jaarverslag 2010

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 5.929.000 (2009: € 4.350.500), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Aangegane verplichtingen nieuwbouw en onderhoud Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant) verplichting ad € 1.197.373 inzake werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Inzake leefbaarheidsprojecten bestaat er een (restant)verplichting ad. € 10.197. Ultimo boekjaar is er sprake van een (restant)verplichting ad. € 41.227.034 inzake werkzaamheden met betrekking tot nieuwbouw- en renovatieprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld.

Gemeente Apeldoorn Conform de prestatieafspraken Apeldoorn zijn -onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie- geen bouwleges verschuldigd voor nieuwe sociale huurwoningen. In afwachting van de uitspraak hoeven de leges niet betaald te worden. Ultimo 2010 bedroegen de in rekening gebrachte leges € 629.000. Kredietfaciliteit Landstad Projecten C.V. In het kader van een kredietfaciliteit bij ABN AMRO ad. € 3.000.000 hebben St. Joseph Holding B.V. en Le Clerq P.O. Holding B.V. een Networth-overeenkomst afgesloten. Hierin verplichten beide B.V.’s zich zorg te dragen dat het garantievermogen van de kredietnemer te alle tijde ten minste € 3.000.000 bedraagt. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting de Woonmensen/SJA vormt samen met St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de dochtermaatschappijen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Kredietinstelling Koophuur Ter financiering van de koophuur van de binnenkant van de woning, hebben koophuurders een financiering aangetrokken. Indien de koper niet aan zijn verplichting aan de geldgever kan voldoen dan kan de vordering door de financier worden gecedeerd aan de stichting de Woonmensen/SJA met overname van alle rechten. Ultimo 2010 betreffen dit 27 woningen met een financiering van € 611.579. Lening Nijhuis Bouw B.V. Middels een door Landgoed Welgelegen C.V. aangetrokken lening bij Nijhuis Bouw B.V. ad. € 470.831 zijn o.a. Joseph Specials B.V. en St. Joseph Holding B.V. ieder hoofdelijk en voor het geheel aansprakelijk.

De Woonmensen/SJA

94

Jaarverslag 2010

10.7

Toelichting op de geconsolideerde winst- & verliesrekening over 2010

Bedrijfsopbrengsten 2010

2009

29.179.397

27.826.594

1.570.607

1.215.316

30.750.004

29.041.910

48.836

35.840

-394.993

-350.583

-30.063

-9.836

-144.268

-42.902

30.229.516

28.674.429

Huren

Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal netto huuropbrengsten Erfpachtopbrengsten Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal

De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; • verhoging wegens woningverbeteringen; • aanpassing tot streefhuur bij mutatie; • het in exploitatie komen van nieuwe woningen en bedrijfspanden of van aangekocht bezit; • verkoop van woningen. De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2010 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 1,2% (2009: 2,5%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De totale huurderving bedraagt 1,38% van de huren (2009:1,24%). 2010

2009

1.514.234

1.690.282

-19.615

-26.877

1.494.619

1.663.405

Vergoedingen

Vergoedingen voor zaken en diensten Af: vergoedingsderving Totaal

De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die per complex wordt opgesteld.

De Woonmensen/SJA

95

Jaarverslag 2010

2010

2009

Opbrengst verkopen grond

1.246.795

70.556

Af: Kostprijs

1.072.011

-59.091

174.784

11.465

-100.106

94.101

74.678

105.566

Verkoop onroerende goederen

Correctie rentevergoeding uit grondverkopen Verkoopresultaat uit verkopen grond

Vanuit de grondbank heeft de verkoop van grond via Landgoed Welgelegen C.V. in 2010 € 174.784 opgeleverd. Vanuit het renteresultaat 2010 heeft € 100.106 betrekking op voorgaande jaren. 2010

2009

1.035.611

239.974

Af: verkoopresultaat uit verkoop onder voorwaarden

-381.885

-

Resultaat uit verkoop van onroerende zaken

653.726

239.974

Bestaand bezit

Resultaat verkopen bestaand bezit incl. v.o.v.

Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) worden geclassificeerd, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. De opbrengsten van deze woningen worden gepresenteerd onder de post ‘overige waardeveranderingen’ materiële vaste activa. In 2010 zijn 35 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 31 aangekocht en met 30% korting verkocht. Van de overige 4 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 95.471, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 20%. Het verkoopresultaat bestaand bezit, niet Koopgarant, betreft de verkoop van 1 woning en 2 winkelpanden en kan als volgt worden gespecificeerd: 2010

2009

Opbrengst verkoop bestaand bezit

1.244.500

484.177

Af: boekwaarde en verkoopkosten

-590.774

-244.203

Resultaat uit verkoop bestaand bezit

653.726

239.974

2010

2009

-

2.483.789

550.908

970.823

Divers gebruiksrecht en vergoedingen antennes

38.606

34.766

Doorberekende administratiekosten en beheer aan derden

12.856

45.772

1.954

-21.119

14.105

13.055

121.494

1.276

739.923

3.528.362

Overige bedrijfsopbrengsten

Energiepremie PV-project Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouwkundige projecten

Verkoopresultaat overige activa Afsluiten huurcontracten Overige opbrengsten Totaal

De Woonmensen/SJA

96

Jaarverslag 2010

Bedrijfslasten 2010

2009

-

256.490

2010

2009

8.260.352

6.005.166

-141.561

-135.213

448.952

513.497

8.567.743

6.383.450

Afschrijvingen op immateriële vaste activa

Afschrijving goodwill

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Doorbelaste afschrijvingen aan BWSA Afschrijving onroerende zaken ten dienste van Totaal

In 2010 is vooruitlopend op oRJ645 de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuitair naar lineair. 2010

2009

Aanpassing eerdere onrendabele investeringen

-

-5.216.091

Dotatie voorziening onrendabele investeringen

2.482.664

2.977.491

-4.926.481

-4.045.616

Bestaand bezit

2.130.705

5.598.831

Mutatie waardeverschillen v.o.v.

1.552.628

-

353.908

2.929

1.593.424

-682.456

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Terugname bestaand bezit

Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan van diverse nieuwbouwinitiatieven Totaal

De Woonmensen/SJA

97

Jaarverslag 2010

In het boekjaar zijn van de volgende projecten de onrendabele toppen genomen: Project Aalscholverweg, t.b.v. De Passerel

183.664

Project Waterlei, Passiefhuis

741.000

Project Zuiderpoort Fase II

1.558.000

Totaal

2.482.664

Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van de investeringen. De dotatie van dit onrendabele deel vormt een onderdeel van de ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Bij de jaarlijkse toetsing van de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie aan de bedrijfswaarde heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 2,1 miljoen en is een bedrag van € 4,9 miljoen teruggenomen. 2010

2009

3.097.668

2.800.621

86.674

124.605

3.184.342

2.925.226

Salarissen

Salarissen Kosten externe ondersteuning Totaal

Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2009-2010 zijn de salarissen per 1 januari met 1,0% verhoogd. 2010

2009

Planmatig onderhoud

6.996.129

6.862.979

Dagelijks onderhoud

1.610.900

1.634.360

794.086

908.578

9.401.115

9.405.917

-169.200

-145.852

9.231.915

9.260.065

Lasten onderhoud

Mutatie onderhoud

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd Totaal

De Woonmensen/SJA

98

Jaarverslag 2010

Overige bedrijfslasten 2010

2009

Overige personeelskosten

279.347

250.210

Huisvestingskosten

211.957

231.354

Commerciële verhuur en verkoopkosten

353.753

306.993

38.053

55.054

Kosten wagenpark

102.781

93.934

Accountantskosten

46.044

55.125

Advieskosten

160.534

202.520

Algemene beheerskosten

516.529

431.904

Automatiseringskosten

341.657

427.338

2.050.655

2.054.432

2010

2009

1.200.508

1.110.888

189.722

148.249

51.420

49.442

1.441.650

1.308.579

2010

2009

Kosten huismeesters

63.640

59.813

Kosten glaszetten

47.975

46.464

Geiser-/boilerhuur

70.680

76.273

Kosten tuinonderhoud

122.571

118.117

Kosten trappenhuizen

563.372

655.270

Stookkosten

448.148

610.387

57.999

69.837

1.374.385

1.636.161

-89.525

-97.211

13.059

-58.447

1.297.919

1.480.503

Beheerskosten

Inventariskosten

Totaal

Heffingen en verzekeringen

Belastingen Verzekeringen Sector specifieke heffing: Contributie Aedes Totaal

Leveringen en diensten

Diverse overige kosten

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar Totaal

De Woonmensen/SJA

99

Jaarverslag 2010

2010

2009

Compensatie Landstad Projecten C.V.

114.179

43.155

Leefbaarheid

594.525

762.768

30.503

33.909

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbare kosten schades en L&D

143.097

16.610

Bijdrage 40 achterstandswijken

303.243

289.567

Overige bedrijfslasten

207.782

48.787

1.393.329

1.194.796

6.183.553

6.038.310

Diverse bedrijfslasten

Oninbare vorderingen bij huurachterstanden

Totaal Totaal overige bedrijflasten

Voor het middels Landgoed Welgelegen C.V. ontwikkelen van koopwoningen zal de Woonmensen/SJA 50% van het resultaat compenseren aan Landstad Projecten C.V.

De Woonmensen/SJA

100

Jaarverslag 2010

Financiële baten en lasten 2010

2009

190.501

205.831

54.315

2.493

-

37.633

221.270

457.910

27.043

-

493.129

703.867

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op liquide middelen in rekening courant Rente belastingdienst Rente Landgoed Welgelegen C.V. Rente Kanaalzone Overige rente Totaal

Inzake de rente Kanaalzone is als gevolge van economische ontwikkelingen het rentepercentage met terugwerkende kracht bijgesteld naar 3% over het ingebrachte vastgoed. 2010

2009

6.468

4.764

128.381

128.458

134.849

133.222

2010

2009

8.746.478

8.191.009

6.146

66.657

36.225

28.980

-457

13

-

53.826

582

9.298

8.788.974

8.349.783

2010

2009

-

92.850

Mutatie actieve belastinglatentie

-39.224

-49.399

Totaal

-39.224

43.451

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Rente leningen u/g Rente effecten Totaal

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen o/g Rente kredietinstellingen Disagio leningen Rente waarborgsommen Rente belastingdienst Overige rente en kosten Totaal

Vennootschapsbelasting

Acute belastingdruk vennootschapsbelasting

De Woonmensen/SJA

101

Jaarverslag 2010

Vanaf 2008 is de Woonmensen/SJA integraal belastingplichtig. In 2009 is hiervoor een vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst afgesloten, over specifieke, nog onduidelijke aspecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting. Deze vaststellingsovereenkomst (VSO 2) is met terug werkende kracht vanaf 1 januari 2008 van toepassing. Als gevolg van deze onduidelijkheden is het mogelijk dat de vennootschapsbelastinglast 2008 materieel kan afwijken. Op basis van de richtlijnen VSO 2 heeft de Woonmensen het fiscale belastbare bedrag over 2008 en 2009 uitgerekend. Aangezien het belastbare bedrag negatief is uitgevallen, is de belastingdruk voor stichting de Woonmensen nihil. Op het moment van het samenstellen van deze jaarrekening heeft de Woonmensen/SJA de VSO 2 ondertekend. Mutatie actieve belastinglatentie In het kader van de VSO2 is de latente belastingvordering bepaald. Aangezien de bedrijfseconomische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, is er sprake van een latente belastingvordering. De eerste mutatie van deze actieve belastingvordering wordt onder deze post in de winst- & verliesrekening verantwoord. 2010

2009

-1.531.932

-86.074

A.D.Z. Beheer B.V.

-57.821

-3.853

Landgoed Welgelegen C.V.

379.974

86.310

-

-

110.338

-5.783

-1.099.441

-9.400

2010

2009

Onderzoek van de jaarrekening

46.044

41.055

Adviesdiensten op fiscaal terrein

25.368

14.074

Totaal

71.412

55.129

Resultaat deelnemingen

Resultaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V.

Welgelegen Park V.O.F. Parkstad V.O.F. Totaal

Accountantshonorarium

De Woonmensen/SJA

102

Jaarverslag 2010

Bezoldiging Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur 2010

2009

11.256

9.703

9.314

9.314

10.469

-

8.798

8.798

-

12.666

W.J.J.M. Weijers FB, lid van RvC

8.798

8.798

T.M. Jordaan, lid van RvC

4.398

8.798

53.033

58.077

2010

2009

1-1 t/m 31-12

1-1 t/m 31-12

Ja

Ja

Beëindiging dienstverband

Nee

Nee

Afspraken werktijden

Nee

Nee

100%

100%

131.318

119.192

Onkostenvergoeding

1.800

1.800

Werkgeversbijdrage sociale lasten

7.387

6.934

33.080

31.593

Ontslagvergoeding

nvt

nvt

Variabel inkomen

nvt

nvt

171.785

157.719

35.695

35.695

1.200

1.200

132.877

122.022

Bezoldiging Raad van Commissarissen:

J.A.M. van der Vorst, lid van RvC, voorzitter Prof. Dr. J.J.L. van der Klink, lid van RvC, vice voorzitter Th. Oosterhuis, lid van RvC H.G.M. Maathuis, lid van RvC Drs. J.T.N.M. Wanningen, lid van RvC

Totaal

Bezoldiging Raad van Bestuur:

Ir. Ing. P. Koburg, Voorzitter Periode in dienst Voorzitter

Deeltijdfactor Bruto salaris

Werkgeversbijdrage pensioen

Totaal bruto inkomen

Cataloguswaarde auto van de zaak Eigen bijdrage auto van de zaak Belastbaar inkomen

De Woonmensen/SJA

103

Jaarverslag 2010

10.8

Enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Voor zover posten uit de balans en winst- & verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- & verliesrekening. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De waarderingsgrondslagen voor de balans en grondslagen voor de resultaatbepaling zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen zoals weergegeven bij de geconsolideerde balans en winst- & verliesrekening.

De Woonmensen/SJA

104

Jaarverslag 2010

Enkelvoudige balans per 31 december 2010 (bedragen in euro’s) ACTIVA

2010

2009

Materiele vaste activa Onroerende zaken in exploitatie

238.589.279

214.984.160

Onroerende zaken in ontwikkeling

15.468.767

9.504.376

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

17.170.918

12.054.410

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.076.519

8.410.339 281.305.483

244.953.285

Financiele vaste activa Deelnemingen

421.921

2.029.232

2.853.985

2.853.985

825.500

864.724

Rente Kanaalzone

1.840.023

1.471.594

Leningen u/g

6.566.360

8.141.013

Effecten Latente belastingvordering

12.507.789

15.360.548

660.183

55.971

1.137.615

2.363.973

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren

317.259

544.822

Gemeente Apeldoorn

948.260

310.637

Groepsmaatschappijen

391.786

627.538

Overige vorderingen

344.524

2.525.774

Belastingen en premies sociale verzekeringen

869.642

1.735.160

Overlopende activa

409.247

3.363.041

Vorderingen op deelnemingen

Liquide middelen Totaal

De Woonmensen/SJA

3.280.718

9.106.972

4.558.095

14.749.976

303.449.883

286.590.725

105

Jaarverslag 2010

PASSIVA

2010

2009

Groepsvermogen Eigen vermogen

33.169.316

39.087.206

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening jubileumuitkeringen

2.830.061

9.196.557

59.301

48.717 2.889.362

9.245.274

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting woningen v.o.v.

230.056.804

211.591.511

30.299

28.270

17.170.918

12.054.410 247.258.021

223.674.191

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

6.534.708

4.184.230

Schulden aan leveranciers

3.577.458

3.096.486

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.652.360

1.417.435

Overlopende passiva

8.368.658

5.885.903

Totaal

De Woonmensen/SJA

20.133.184

14.584.054

303.449.883

286.590.725

106

Jaarverslag 2010

Enkelvoudige winst- & verliesrekening over 2010 (bedragen in euro’s) 2010

2009

Bedrijfsopbrengsten Huren

29.755.427

28.138.922

1.494.619

1.663.405

Verkoop onroerende goederen

155.003

345.540

Overige bedrijfsopbrengsten

753.319

3.559.678

Vergoedingen

Som van de bedrijfsopbrengsten

32.158.368

33.707.545

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

8.284.161

6.122.308

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

1.580.562

-682.456

Salarissen

3.184.342

2.897.286

Sociale lasten

404.706

336.630

Pensioenlasten

645.008

590.623

Lasten onderhoud

9.209.658

9.236.043

Overige bedrijfslasten

6.025.519

6.066.852

Som van de bedrijfslasten

Exploitatieresultaat

29.333.956

24.567.286

2.824.412

9.140.259

Financiele baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

1.068.584

1.352.867

134.849

133.222

-8.782.828

-8.297.730

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen

-7.579.395

-6.811.641

-4.754.983

2.328.618

Vennootschapsbelasting

-39.224

-49.399

Resultaat deelnemingen

-1.123.683

-654.464

Resultaat na belastingen

De Woonmensen/SJA

-1.162.907

-703.863

-5.917.890

1.624.755

107

Jaarverslag 2010

10.9

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010 (bedragen in euro’s)

ACTIVA, materiële vaste activa 2010

2009

Aanschaffingswaarde

271.404.931

255.445.262

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-56.420.771

-51.138.158

214.984.160

204.307.104

20.347.657

13.342.830

-103.401

-454.291

-7.835.210

-5.612.000

Waardeaanpassingen

1.449.239

329.387

Overboekingen

9.746.843

3.071.130

23.605.128

10.677.056

Aanschaffingswaarde

301.396.021

271.404.931

Cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen

-62.806.742

-56.420.771

238.589.279

214.984.160

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo per 1 januari

Boekwaarde per 1 januari

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

Saldo per 31 december

Boekwaarde per 31 december

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Investeringen In 2010 is voor € 2,4 miljoen geïnvesteerd in geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat. Daarnaast heeft er in het boekjaar voor € 0,9 miljoen aan investeringen plaatsgevonden in o.a. aankopen van een woning aan de Bouwelandlaan 2, een woonwagen aan de Fauststraat 254 en 30 parkeerplaatsen Sydney. In 2010 is voor € 17 miljoen aan herontwikkeling en renovatie geïnvesteerd in panden welke momenteel in exploitatie zijn. Dit betreffen o.a. het grootonderhoud van de flats Moerbosch en ’t Sluisje voor € 12,2 miljoen, de Hoofdstraat in Epe € 0.4 miljoen en het grootonderhoud aan de Koninginnelaan en Fauststraat/ Phytagorasstraat/Agricolastraat voor € 4,4 miljoen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 12,5 miljoen inclusief btw. Desinvestering In 2010 zijn 5 woningen verkocht waarvan 4 middels verkoop onder voorwaarden. Vanuit St. Joseph Holding B.V. is de grond onder het kantoor van de toegelaten instelling verkocht aan stichting de Woonmensen/SJA voor € 1,9 miljoen.

De Woonmensen/SJA

108

Jaarverslag 2010

Afschrijvingen De gehanteerde afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek luiden als volgt: Grond

geen afschrijving

Jaar

Stichtingskosten

lineair

50

C.V.-installaties

lineair

50

Liften/isolatie

lineair

50

Vervoermiddelen

lineair

7

Kantoorinventaris

lineair

10

Automatisering

lineair

7

Overige inventarissen

lineair

5

Overboekingen In verband met opleveringen in 2010 zijn onder andere de volgende projecten in exploitatie genomen: •

Wooncomplex De Geode (Rigolettostraat) ten behoeve van stichting De Passerel

•

Commerciële plint Sydney (Baron Sloetkade)

•

38 huurwoningen Athene (Bouwe Landlaan en Halstraat)

Verzekering De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2010 verzekerd tegen het risico van branden stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met kapitaal-marktleningen. Op alle leningen is de WSWgarantie van toepassing.

De Woonmensen/SJA

109

Jaarverslag 2010

Financiële vaste activa 2010

2009

2.029.232

2.683.696

-483.628

-

-1.123.683

-654.464

421.921

2.029.232

Deelnemingen

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Stortingen/uitkeringen Resultaat Saldo per 31 december

De deelnemingen betreffen:

St Joseph Holding B.V.

Aandeel

Netto vermogenswaarde 1 januari

100,00% 25,00%

Landgoed Welgelegen C.V.

Resultaat

Stortingen/ uitkeringen

Netto vermogenswaarde 31 december

1.618.412

-1.313.670

-

304.742

410.820

189.987

-483.628

117.179

2.029.232

-1.123.683

-483.628

421.921

De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. 2010

2009

Zittende huurdebiteuren

299.712

360.756

Vetrokken huurdebiteuren

354.446

296.594

654.158

657.350

74.937

81.364

729.095

738.714

-355.633

-153.210

-56.203

-40.682

317.259

544.822

153.210

184.349

-60.054

-49.970

-8.622

-7.895

271.099

26.726

355.633

153.210

Huurdebiteuren

Vorderingen in WSNP

Af: voorziening wegens oninbaarheid Af: voorziening WSNP Saldo per 31 december

De mutatie in de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt: Saldo per 1 januari Af: afgeboekte oninbare vorderingen Af: vrijval voorziening oudere jaren Bij: toegevoegd ten laste van het resultaat Saldo per 31 december

De Woonmensen/SJA

110

Jaarverslag 2010

In bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, herstel- en servicekosten verantwoord van zowel zittende als vertrokken bewoners. De voorziening voor oninbaarheid is voor de zittende huurders bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De huurachterstand van zittende huurders exclusief herstel- en servicekosten bedraagt 1,00% van de jaarhuur (2009: 1,17%). 2010

2009

352.165

619.058

St. Joseph Projectontwikkeling B.V.

1.309

3.954

St. Joseph Vastgoed B.V.

7.789

3.753

30.523

773

391.786

627.538

2010

2009

Groepsmaatschappijen

St. Joseph Holding B.V.

Joseph Specials B.V. Saldo per 31 december

Leningen u/g

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

1.000.000

1.000.000

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

1.622.265

1.747.054

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

-

2.021.819

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

-

250.000

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

1.800.000

1.800.000

St. Joseph Holding B.V.

8,00%

-

1.200.000

St. Joseph Holding B.V.

6,00%

2.021.819

-

Stichting Paraat

2,25%

117.647

117.647

A.A. Tijink, Hofstraat 63

0,00%

4.629

4.493

6.566.360

8.141.013

Saldo per 31 december

Ter financiering van de aankoop van woningen is een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. ter grootte van € 1.000.000. Ter financiering van de aankoop van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.495.791. De aflossing is € 124.790 per jaar vanaf het jaar 2004. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. ter grootte van € 2.021.819 welke in 2010 is geherfinancierd tegen 6%. Ter financiering van de bouw van de bedrijfspanden is een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Holding B.V.. ter grootte van € 1.800.000. Aan de Stichting Paraat te Apeldoorn is een lening verstrekt ad. € 117.647 met een looptijd van 15 jaar tegen een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1%; 2010 2,25% (2009: 4,05%). De aflossing van deze lening zal plaatsvinden in 2017. Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, is in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost.

De Woonmensen/SJA

111

Jaarverslag 2010

2010

2009

-

2.483.789

560.524

41.985

560.524

2.525.774

Af: voorziening voor oninbaarheid

-216.000

-

Saldo per 31 december

344.524

2.525.774

2010

2009

869.642

1.735.160

869.642

1.735.160

2010

2009

Rente op vooruitgefinancierde grond Landgoed welgelegen

-

451.891

Vordering Landgoed Welgelegen

-

2.137.633

Te vorderen rente leningen St. Joseph Holding B.V.

131.407

203.299

Door te berekenen aan derden

136.500

128.806

Te vorderen rente effecten

128.381

128.381

1.912

204.693

11.047

108.338

409.247

3.363.041

Overige vorderingen

Energiepremie belastingdienst Overige vorderingen

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Vennootschapsbelasting Totaal

Overlopende activa

Te vorderen rente liquide middelen Overige overlopende activa Totaal

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie tegen 3%. 2010

2009

13.347

2.481

4.544.748

747.495

-

14.000.000

4.558.095

14.749.976

Liquide middelen

Kas Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar) SNS Bank Totaal

De Woonmensen/SJA

112

Jaarverslag 2010

Eigen vermogen 2010

2009

37.462.451

43.322.085

1.624.755

-5.859.634

Saldo per 31 december

39.087.206

37.462.451

Resultaat boekjaar

-5.917.890

1.624.755

Overige reserves

Saldo per 1 januari Bij: resultaat vorig boekjaar

Het resultaat boekjaar zal in het volgende boekjaar toegevoegd worden aan de overige reserves. 2010

2009

26.974

31.774

1.296

1.489

28.270

33.263

2.525

-4.800

-496

-193

29.499

26.974

800

1.296

30.299

28.270

Waarborgsommen

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Saldo 1 januari Mutaties in: Waarborgsommen Rente

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Saldo 31 december

Ultimo 2010 bestaat deze post uit ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Loonbelasting en premies sociale lasten/pensioenen

De Woonmensen/SJA

1.617.159

1.290.316

35.201

127.119

1.652.360

1.417.435

113

Jaarverslag 2010

Overlopende passiva Nog te betalen vakantiedagen

58.053

-

3.840.021

3.472.088

Nog te betalen participatiebijdrage

967.257

-

Nog te betalen winstuitkering Joseph Specials B.V.

483.628

Niet vervallen rente geldleningen

Vooruitontvangen huur

1.951.622

1.841.278

Vooruitontvangen grondaflossing

235.107

-

Te verrekenen zaken en diensten aan huurders

365.244

62.282

Vooruitontvangen huurtoeslag

185.144

184.739

Compensatie Landstad projecten C.V.

224.597

205.410

57.985

120.106

8.368.658

5.885.903

Overige overlopende passiva

Voor het middels de Landgoed Welgelegen C.V. ontwikkelen van koopwoningen zal de Woonmensen/SJA 50% van het resultaat compenseren aan Landstad Projecten C.V.

De Woonmensen/SJA

114

Jaarverslag 2010

10.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- & verliesrekening over 2010 2010

2009

29.179.397

27.826.594

1.096.518

679.809

30.275.915

28.506.403

48.836

35.840

-394.993

-350.583

-30.063

-9.836

-144.268

-42.902

29.755.427

28.138.922

Huren

Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal netto huuropbrengsten Erfpachtopbrengsten Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren Totaal

De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; • verhoging wegens woningverbeteringen; • aanpassing tot streefhuur bij mutatie; • het in exploitatie komen van nieuwe woningen en bedrijfspanden of van aangekocht bezit; • verkoop van woningen. De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2010 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 1,2% (2009: 2,5%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De totale huurderving bedraagt 1,38% van de huren (2009:1,24%). 2010

2009

Opbrengst verkopen grond

1.246.795

70.556

Af: kostprijs

1.072.011

-59.091

174.784

11.465

-100.106

94.101

74.678

105.566

Verkoop grond

Correctie rentevergoeding uit grondverkopen Resultaat uit verkoop van onroerende zaken

Vanuit de grondbank heeft de verkoop van grond via Landgoed Welgelegen C.V. in 2010 € 174.784 opgeleverd. Vanuit het renteresultaat 2010 heeft € 100.106 betrekking op voorgaande jaren.

De Woonmensen/SJA

115

Jaarverslag 2010

2010

2009

462.210

239.974

-381.885

0

80.325

239.974

Verkoop onroerende goederen

Resultaat verkopen bestaand bezit incl. v.o.v. Af: verkoopresultaat uit verkoop onder voorwaarden Resultaat uit verkoop van onroerende zaken

Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) worden geclassificeerd, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. De opbrengsten van deze woningen worden gepresenteerd onder de post ‘overige waardeveranderingen’ materiële vaste activa. In 2010 zijn 35 woningen onder Koopgarant overgedragen aan derden. Hiervan zijn er 31 aangekocht en met 30% korting verkocht. Van de overige 4 woningen bedroeg het gemiddelde resultaat op deze overdrachten € 95.471, bij een gemiddelde korting op de taxatiewaarde van 20%. Het verkoopresultaat bestaand bezit, niet Koopgarant, betreft de verkoop van 1 woning en kan als volgt worden gespecificeerd:

2010

2009

-

2.483.789

550.908

970.823

Divers gebruiksrecht en vergoedingen antennes

38.606

34.766

Doorberekende administratiekosten en beheer aan derden

55.456

45.772

1.954

-9.003

Afsluiten huurcontracten

14.105

13.055

Overige opbrengsten

92.290

20.476

753.319

3.559.678

2010

2009

7.976.770

5.747.213

-141.561

-135.213

448.952

510.308

8.284.161

6.122.308

Overige bedrijfsopbrengsten

Energiepremie PV-project Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouwkundige projecten

Verkoopresultaat overige activa

Totaal

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Doorbelaste afschrijvingen aan BWSA Afschrijving onroerende zaken ten dienste van Totaal

In 2010 is vooruitlopend op oRJ645 de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuitair naar lineair.

De Woonmensen/SJA

116

Jaarverslag 2010

2010

2009

Aanpassing eerdere onrendabele investeringen

-

-5.216.091

Dotatie voorziening onrendabele investeringen

2.482.664

2.977.491

-4.926.481

-4.045.616

Bestaand bezit

2.130.705

5.598.831

Mutatie waardeverschillen v.o.v.

1.552.628

-

341.046

2.929

1.580.562

-682.456

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Terugname bestaand bezit

Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan van diverse nieuwbouwinitiatieven Totaal

In het boekjaar zijn van de volgende projecten de onrendabele toppen genomen: Project Aalscholverweg, t.b.v. De Passerel

183.664

Project Waterlei, Passiefhuis

741.000

Project Zuiderpoort Fase II

1.558.000

Totaal

2.482.664

Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van de investeringen. De dotatie van dit onrendabele deel vormt een onderdeel van de ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Bij de jaarlijkse toetsing van de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie aan de bedrijfswaarde heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 2,1 miljoen en is een bedrag van € 4,9 miljoen teruggenomen.

2010

2009

Planmatig onderhoud

6.996.129

6.862.979

Dagelijks onderhoud

1.588.643

1.610.338

794.086

908.578

9.378.858

9.381.895

-169.200

-145.852

9.209.658

9.236.043

Lasten onderhoud

Mutatie onderhoud

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd Totaal

De Woonmensen/SJA

117

Jaarverslag 2010

2010

2009

Overige personeelskosten

279.347

250.210

Huisvestingskosten

274.749

356.938

Commerciële verhuur en verkoopkosten

335.280

276.520

38.053

55.054

Kosten wagenpark

102.781

90.229

Accountantskosten

36.593

41.229

Advieskosten

159.338

187.464

Algemene beheerskosten

516.529

431.904

Automatiseringskosten

341.657

427.338

2.084.327

2.116.886

2010

2009

1.186.156

1.094.100

186.867

145.003

51.420

49.442

1.424.443

1.288.545

2010

2009

Kosten huismeesters

63.640

59.813

Kosten glaszetten

47.975

46.464

Geiser-/boilerhuur

70.680

76.273

Kosten tuinonderhoud

122.571

118.117

Kosten trappenhuizen

563.372

655.270

Stookkosten

448.148

610.387

57.999

79.004

1.374.385

1.645.328

-89.525

-97.211

13.059

-58.447

1.297.919

1.489.670

Beheerskosten

Inventariskosten

Totaal

Heffingen en verzekeringen

Belastingen Verzekeringen Sector specifieke heffing: Contributie Aedes Totaal

Leveringen en diensten

Diverse overige kosten

Af: kosten eigen dienst elders gepresenteerd Afrekening leveringen en diensten voorgaand jaar Totaal

De Woonmensen/SJA

118

Jaarverslag 2010

2010

2009

19.186

21.578

594.525

762.768

30.503

33.909

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren inzake oninbare kosten schades en L&D

143.097

16.610

Bijdrage 40 achterstandswijken

303.243

289.567

Overige bedrijfslasten

128.276

47.319

1.218.830

1.171.751

2010

2009

Rente op liquide middelen in rekening courant

190.501

205.831

Rente leningen u/g St. Joseph Holding B.V.

575.264

651.493

54.506

-

-

37.633

221.270

457.910

27.043

-

1.068.584

1.352.867

Diverse bedrijfslasten

Compensatie Landstad Projecten C.V. Leefbaarheid Oninbare vorderingen bij huurachterstanden

Totaal

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente belastingdienst Rente Landgoed Welgelegen C.V. Rente Kanaalzone Overige rente Totaal

Inzake de rente Kanaalzone is als gevolge van economische ontwikkelingen het rentepercentage met terugwerkende kracht bijgesteld naar 3% over het ingebrachte vastgoed. 2010

2009

8.746.478

8.191.009

-

17.610

36.225

28.980

-457

13

-

53.826

582

6.292

8.782.828

8.297.730

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente leningen o/g Rente kredietinstellingen Disagio leningen Rente waarborgsommen Rente belastingdienst Overige rente en kosten Totaal

De Woonmensen/SJA

119

Jaarverslag 2010

2010

2009

-1.313.670

-697.619

189.987

43.155

-1.123.683

-654.464

Resultaat deelnemingen

Resulaten ten gunste van c.q. ten laste van de post deelnemingen St. Joseph Holding B.V. Landgoed Welgelegen C.V. Totaal

10.11 Overige gegevens Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om het verlies ter grootte van € 5.917.890 ten laste van de overige reserves van de Stichting de Woonmensen/SJA te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2010 verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan met belangrijke gevolgen voor zowel de financiële toestand per balansdatum, als ook de financiële toestand na balansdatum. Controleverklaring Op pagina 122 is de door Deloitte Accountants afgegeven controleverklaring over het verslagjaar 2010 opgenomen.

De Woonmensen/SJA

120

Jaarverslag 2010

Verklaring van de bestuurder

Mededeling van de Raad van Commissarissen

De bestuurder van de stichting de Woonmensen/ SJA verklaart dat alle activiteiten van de stichting zijn verricht op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting, gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor de statutaire doelgroep en de aandachtsgroepen van overheidsbeleid, alsmede op de continuïteit van de onderneming. Alle uit de bedrijfsvoering voortvloeiende resultaten komen ten goede aan de volkshuisvesting. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die tijdens het verslagjaar in eigendom en/of beheer waren bij de Woonmensen/SJA, bevonden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied. De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan Deloitte Accountants.

In dit jaarverslag treft u de jaarrekening 2010 aan zoals deze door de bestuurder is vastgesteld en door onze Raad is goedgekeurd in haar vergadering d.d. 15 juni 2011. De jaarrekening is conform artikel 25 van de statuten gecontroleerd door Deloitte Accountants. De volledige tekst van de accountantsverklaring is weergegeven op pagina 109 van dit jaarverslag. Met de inhoud van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2010 kunnen wij ons verenigen. Apeldoorn, juni 2011 Raad van Commissarissen,

Apeldoorn, 9 juni 2011 J. A. M. van der Vorst P. Koburg, bestuurder W. J. J. Weijers FB

Th. Oosterhuis

Drs. M. G. Siegerink

C. H. P. Oosterwijk

De Woonmensen/SJA

121