Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013 de Woonmensen/SJA De Woonmensen/SJA
1
Jaarverslag 2013
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2013 van woningcorporatie de Woonmensen. Het geeft een beeld van onze activiteiten en prestaties in een tijd waarin de corporatiesector beperkt wordt in haar taken én haar financiële mogelijkheden. De hoge schuldenlast in combinatie met de verhuurdersheffing en toenemende regelgeving maken het moeilijk onze primaire taak uit te oefenen. Nieuwbouw van betaalbare woningen zal zelfs pas over enkele jaren weer kunnen worden opgepakt. Ondanks de onzekerheid over de toekomst heeft de organisatie in 2013 veerkracht getoond bij het zoeken naar verlaging van de bedrijfskosten en het optimaliseren van de dienstverlening. Bij de Woonmensen wordt gedacht in kansen. Gevolgen herziene Woningwet In tegenstelling tot eerdere berichten krijgen we vanaf 2015 te maken met de herziene Woningwet. Vanaf dan ligt voor woningcorporaties het accent op het ontwikkelen en realiseren van sociale huurwoningen. Nieuwbouw van koopwoningen en vrije sector huurwoningen worden uitzonderingen. Dat heeft in 2013 geleid tot een versnelde discussie over de volkshuisvesting en de rol van woningcorporaties. Een fusieverkenning onder de Apeldoornse woningcorporaties was daar mede het gevolg van en samen met Ons Huis hadden we plannen voor een meerwaardeonderzoek. Volkshuisvestelijk zou zo’n fusie Apeldoorn veel kunnen opleveren, echter bedenkingen over de snelheid van het proces zorgde ervoor dat de pijlen vooralsnog gericht worden op operationele samenwerking. Eind 2013 hebben de corporaties samen met stakeholders besproken waar we ons in 2014 op zouden moeten richten. De thema’s die naar voren kwamen, waren: zorg & welzijn, betaalbaarheid & portfoliobeleid en draagkracht in wijken. In de Vereniging Samenwerkende Woningcorporaties Apeldoorn (VSW) zullen deze onderwerpen in 2014 worden voorbereid en met partners en huurders worden uitgewerkt. De Woonmensen zal mede gelet op de wensen van al haar belanghouders én de nieuwe wettelijke kaders haar toekomst naar taak, plaats en positie gaan vastleggen in een toekomstbestendig ondernemingsplan. De planning is deze eind 2014 te hebben afgerond.
De Woonmensen/SJA
De woningmarkt De woningmarkt is de afgelopen jaren vastgelopen. Dit gold ook voor het jaar 2013. De markt is ten opzichte van 2012 nagenoeg ongewijzigd gebleven. Door het stilvallen van de woningverkoop blijven investeringen in nieuwbouw uit. Het aantal woningzoekenden is daardoor niet gedaald. Ondanks enige lichtpuntjes op het gebied van de economie, valt te verwachten dat het nog wel enige jaren zal duren voordat de woningmarkt echt weer gaat aantrekken. De Woonmensen heeft in 2013 uiteindelijk nog 30 woningen verkocht en 132 nieuwbouwwoningen in Orden en Welgelegen opgeleverd. Gezien de omstandigheden is dit een mooi resultaat. Personele unie voorbij Ook de interne organisatie is het afgelopen jaar goed tegen het licht gehouden. Onder de naam ‘de Woonmensen’ werkten in Apeldoorn twee instellingen met elkaar samen: een woningcorporatie en een zorginstelling. Begin 2013 is de personele unie op het niveau van bestuur en Raad van Commissarissen opgeheven. Beide stichtingen hebben vanaf dat moment een eigen bestuur en een eigen Raad van Commissarissen. Stap voorwaarts Lag in 2012 de nadruk op ‘een pas op de plaats’ met forse afwaarderingen van de vastgoedportefeuille, uitstel van nieuwbouwprojecten en het opstellen van een reorganisatieplan. In 2013 is een forse stap voorwaarts gezet. Alle stappen waren gericht op het optimaliseren van een efficiënte en klantgerichte werkwijze in combinatie met het reduceren van de bedrijfskosten. Zo is de organisatie afgeslankt en zijn werkprocessen geoptimaliseerd. Het effect zal de komende periode merkbaar worden door enerzijds meer interne betrokkenheid waar de organisatie voor staat én anderzijds door de één-loketfunctie voor onze huurders. Door al deze veranderingen zal de Woonmensen de focus nog meer op haar missie kunnen richten. We zijn er immers niet voor onszelf, maar voor onze bewoners. Zij moeten in een goede en betaalbare woning kunnen wonen, in een prettige en veilige buurt en kunnen rekenen op onze service en samenwerking. Daar blijven we voor gaan. Vincent van Oordt Directeur-bestuurder
2
Jaarverslag 2013
Inhoud 1. Wij ondernemen 1.1. Maatschappelijke context . .............................................................................................................6 1.2. Visie, missie & strategie.....................................................................................................................6 1.3. Beleidsplannen en -documenten..................................................................................................7 1.4. Prestatieafspraken..............................................................................................................................7
2. Governance 2.1. Hoofdlijnen Governancestructuur . .............................................................................................9 2.2. Raad van Bestuur............................................................................................................................. 10 2.3. Raad van Commissarissen............................................................................................................. 12
3. Wij werken samen 3.1. Onze partners.................................................................................................................................... 18 3.2. Ondernemingsraad......................................................................................................................... 19 3.3. Huurdersparticipatie....................................................................................................................... 20
4. Wij verhuren 4.1. Woonruimteverdeling.................................................................................................................... 22 4.2. Huurprijsbeleid................................................................................................................................. 22 4.3. Huurachterstanden......................................................................................................................... 24 4.4. Woningvoorraad.............................................................................................................................. 25 4.5. Verhuur................................................................................................................................................ 27 4.6. Markt & doelgroepen...................................................................................................................... 28 4.7. Huurderscommunicatie................................................................................................................. 29 4.8. Tevreden huurders........................................................................................................................... 30 4.9. Klachten............................................................................................................................................... 30
5. Wij onderhouden 5.1. Onderhoudsbeleid.......................................................................................................................... 32 5.2. Prestaties............................................................................................................................................. 32 5.3. Dagelijks onderhoud...................................................................................................................... 33 5.4. Mutatieonderhoud.......................................................................................................................... 33 5.5. Planmatig onderhoud en investeringen................................................................................. 33
De Woonmensen/SJA
3
Jaarverslag 2013
6. Wij bouwen 6.1. Nieuwbouw........................................................................................................................................ 35 6.2. Grondaankopen................................................................................................................................ 35
7. Wij werken in buurten 7.1. Werkgebied........................................................................................................................................ 37 7.2. Buurtgerichte strategie.................................................................................................................. 38 7.3. +Punten............................................................................................................................................... 38 7.4. Wijkschouwen................................................................................................................................... 38 7.5. Sociale aanpak.................................................................................................................................. 38 7.6. Medewerkers in de buurt.............................................................................................................. 39 7.7. Samenwerking in de buurt........................................................................................................... 39 7.8. Convenant Woonfraude................................................................................................................. 41 7.9. Overlast................................................................................................................................................ 41
8. Wij zijn... 8.1. Organisatiestructuur....................................................................................................................... 43 8.2. Interne organisatie.......................................................................................................................... 44 8.3. Personeel............................................................................................................................................. 44 8.4. Sponsoring......................................................................................................................................... 45 8.5. Verbindingen..................................................................................................................................... 46 8.6. Risicomanagement.......................................................................................................................... 53 8.7. Planning & Control........................................................................................................................... 55 8.8. Kostenbeheer.................................................................................................................................... 56
Jaarrekening Geconsolideerde Jaarrekening............................................................................................................ 60
De Woonmensen/KWZA
4
1. Wij ondernemen
maatschappelijke context | visie, missie en strategie | beleidsplannen en -documenten | prestatieafspraken
Jaarverslag 2013
1.1 Maatschappelijke context Einde gecombineerde woon-zorgorganisatie De Woonmensen was tot begin 2013 een woonzorgorganisatie, bestaande uit twee separate stichtingen: de Woonmensen/SJA (wonen) en de Woonmensen/KWZA (zorg). De twee stichtingen werkten via een personele unie samen en traden onder één naam naar buiten: de Woonmensen. Begin 2013 is de personele unie beëindigd. Met als belangrijkste motief dat daardoor de bestuurlijke kracht en transparantie van beide stichtingen versterkt zal worden. De oorspronkelijk geformuleerde doelstellingen kwamen sinds 2004 dan ook niet goed tot zijn recht. Dit heeft er toe geleid dat zowel het zorgbedrijf als de woningcorporatie van de Woonmensen elk een eigen bestuurder en een eigen Raad van Commissarissen hebben aangesteld. In 2013 is tussen partijen gewerkt aan een zorgvuldige en volledige ontvlechting. Een aantal punten, waaronder de naamgeving en de aanpak van de locatie Sainte Marie, is nog niet afgerond en wordt in 2014 afgewikkeld. Kwaliteit van wonen De Woonmensen richt zich op buurten en haar bewoners. Samen met Ons Huis en De Goede Woning is in de wijk Orden een pilot gestart om gezamenlijk met bewoners het woon- en leefklimaat vorm te geven. Wat willen de bewoners daadwerkelijk met hun buurt en hoe kunnen betrokken corporaties en overige maatschappelijke organisaties het beste hierin faciliteren. Een blauwdruk hiervoor is er niet. Wat in de ene buurt leeft en qua aanpak slaagt, kan niet één op één in andere buurten worden toegepast. Desondanks is de Woonmensen in staat positieve impulsen te geven. Investeren als maatschappelijke taak Woningcorporaties en daarmee ook de Woonmensen, staan nog steeds volop in de belangstelling. In deze economisch lastige tijden zijn het lange tijd vooral de corporaties geweest die naar vermogen bleven investeren. Zowel in betaalbare woningen als in de bewoners ervan. Omdat de financiële mogelijkheden van de afgelopen jaren ontbreken, is de Woonmensen op zoek naar nieuwe opties om uiteindelijk een goede balans te vinden tussen wens en haalbaarheid. De oorspronkelijk (ver)brede maatschappelijke taak en daarmee ook de verwachting naar de sector is zodanig versmald dat
De Woonmensen/SJA
de Woonmensen én de belanghouders zich realiseren dat het echt anders wordt. Eén feit staat inmiddels vast en dat is dat de ‘woningcorporaties 2.0’ zich primair zullen richten op het ontwikkelen en beheren van sociale huurwoningen. Zonder ingrijpende veranderingen in de sector, zal sociale nieuwbouw niet tot nauwelijks van de grond komen door de financiële beperkingen. Het vinden van antwoorden op deze opgave ziet de Woonmensen dan ook als één van haar belangrijkste investeringen om tot een goede invulling te komen van haar maatschappelijke taak.
1.2 Visie, missie en strategie Visie Ondanks de (externe) ontwikkelingen ziet de Woonmensen geen aanleiding om haar visie los te laten. In tegendeel. Juist in deze tijd zal de Woonmensen er alles aan doen om de visie ‘het laten ontstaan van buurten waar mensen met plezier leven’ vorm te geven. Het leidende thema blijft ‘dorp in de stad’. Door een dorp in de stad als metafoor te kiezen, wordt gewerkt aan de sociale cohesie, aan fijne en goede woningen, aan zorg en welzijn voor en met elkaar. Missie De missie die is vastgesteld, past daar heel goed bij: “Wij bieden mensen kwaliteit van leven in hun buurt. Wij doen dit samen, met anderen en vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Wij bieden passende en betaalbare woningen, in een plezierige leefomgeving.” Strategie De strategie die de organisatie volgt, is die van een buurtgerichte aanpak. Buurten hebben een menselijke maat. De Woonmensen zet zich in om de leefomgeving zo plezierig mogelijk te maken mét en vóór haar bewoners. Participatie is het antwoord op de vergrijzing. Wat kunnen mensen zelf bijdragen? Kan een latente zorgvraag uitgesteld of zelfs afgesteld worden door mensen weer mee te laten doen. Dat kan via dagbesteding op buurtniveau, als deelnemer, als vrijwilliger. Door mensen met elkaar in contact te brengen, o.a. via de +Punten van de Woonmensen.
6
Jaarverslag 2013
1.3 Beleidsplannen en -documenten Strategisch plan Het meerjarenbeleid van de Woonmensen is in januari 2013 vastgelegd in het jaarplan en de meerjarenbegroting 2013 - 2017. Wetende dat de doorkijk naar 2017 nog te veel geënt is op de huidige werkelijkheid en nog niet anticipeert op de vraag hoe de Woonmensen haar maatschappelijke taak het beste vorm zou moeten geven. Het is dan ook niet zonder reden dat op het voorblad van de begroting de volgende tekst vermeld staat: ‘We kunnen niet langer ver vooruit kijken. En wat er komt kan mee of tegen vallen. Maar we moeten het samen doen.’ Eind 2013 werd meer duidelijk waar in de toekomst rekening mee gehouden moet worden. De wettelijke contouren liggen vast. Daarom kan en zal in 2014 hard gewerkt worden aan een nieuw toekomstbestendiger ondernemingsplan. In deze paragraaf zal een korte terugblik worden gegeven op datgene wat in 2013 aan beleid is uitgevoerd én wat ontwikkeld is. Een eerste uitwerking van de missie en visie is de verbijzondering naar kritische succesfactoren (KSF’s). In 2013 zijn aan elke KSF operationele doelen gehangen die meetbaar zijn. Ook wel prestatieindicatoren genoemd waar de werkprocessen op afgestemd zijn. In de loop van 2013 is de PDCA-cyclus opgesteld en vastgesteld. Dit is in feite de routekaart waarlangs het beleid tot ontwikkeling én uitvoering komt met een verankering in de eerstvolgende (jaar)begroting. Strategisch voorraadbeleid Eind 2013 zijn de wensen met betrekking tot de woningportefeuille vastgesteld. Deze zijn gebaseerd op wat volkshuisvestelijk in Apeldoorn als wenselijk wordt aangemerkt. Door diverse oorzaken is het voor de Woonmensen echter niet mogelijk om tot uitvoering ervan te komen. Bij vaststelling is aangeven wat tot de mogelijkheden behoort, gelet op de financiële beperkingen. In afwachting van het nieuwe ondernemingsplan moet rekening worden gehouden met een aanpassing van wat nu als haalbaar wordt aangemerkt. Temeer omdat de verwachting is dat binnen een termijn van tien jaar circa 25 tot 30 procent van de voorraad verkocht moet worden om toekomstbestendig te zijn.
basiskwaliteit van een woning vastgelegd, waardoor een woningmutatie volgens een vast stramien wordt uitgevoerd. Het voornemen is om in 2014 op complexniveau tot een onderhoudsafspraak te komen waardoor voor de organisatie, maar met name voor de bewoners duidelijk wordt wat en wanneer zij werkzaamheden aan hun woning kunnen verwachten. Een belangrijk aspect bij het benodigd onderhoudsbudget is de wijze waarop het onderhoud tot uitvoering wordt gebracht. In 2013 is een begin gemaakt met het in kaart brengen van alle mogelijke contracten en afspraken met derden die onderhoudswerkzaamheden voor de Woonmensen uitvoeren. In de eerste helft van 2014 zal het inkoopbeleid met betrekking tot onderhoudswerkzaamheden worden vastgesteld. Verhuurbeleid Het verhuurbeleid, met name de hoogte van de huren, is begin 2014 vastgesteld. De onderwerpen betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen vormen hierin een belangrijk thema.
1.4 Prestatieafspraken De vier Apeldoornse corporaties waren in 2012 in VSW-verband (Vereniging Samenwerkende Woningcorporaties) vrijwel rond met het convenant met de gemeente Apeldoorn. De economische situatie en de politieke ontwikkelingen hebben echter een dermate grote aanslag op de kas van de corporaties veroorzaakt dat gezamenlijk en in overleg met de gemeente is besloten het convenant niet te tekenen. De aangekondigde bouwproductie en de maatregelen op het gebied van duurzaamheid kunnen immers niet gegarandeerd worden. Er is vanuit de gemeente begrip voor de beperkte investeringsmogelijkheden van de corporaties. In 2013 is samen gekeken naar mogelijkheden wat het beste is voor de stad Apeldoorn. Inmiddels heeft de gemeente een woonvisie in concept opgesteld, waarbij de Apeldoornse corporaties in VSW-verband inspraak hebben gehad. De woonvisie is nog niet ondertekend door de Apeldoornse corporaties.
Onderhoudsbeleid Ten behoeve van de begroting 2014 en verder, zijn de onderhoudscycli van het planmatig onderhoud herijkt en op onderdelen bijgesteld. Hierbij is de
De Woonmensen/SJA
7
2. Governance Hoofdlijnen governancestructuur | Raad van Bestuur | Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2013
2.1 Hoofdlijnen governancestructuur Stichting de Woonmensen/SJA is op grond van de Woningwet, Koninklijk Besluit van 26 mei 1953, nummer 44, een toegelaten instelling. Het werkveld is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).Transparantie en intern toezicht spelen in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol als het gaat om invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. De Woonmensen heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de geldende Aedescode en de in 2011 geactualiseerde GovernanceCode. De codes vragen corporaties transparant te handelen en dienovereenkomstig zich te verantwoorden. De Woonmensen onderschrijft de codes en voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen en principes van de beide codes. Het bestuursmodel en de taakverdeling staan vermeld in hoofdstuk 2.2 en 2.3. Op enkele onderdelen wordt afgeweken; een motivatie daarvoor staat aangegeven in een apart overzicht dat te vinden is op www.woonmensen.nl.
Vertrouwenspersoon De vertrouwenspersoon heeft in 2013 met een aantal medewerkers contact gehad. De vraagstellingen waren divers van aard. De advisering en ondersteuning heeft tot een aanvaardbare oplossing geleid. In de casuïstiek waren algemene trends in het kader van de reorganisatie herkenbaar.
De GovernanceCode verlangt van de corporaties dat zij zich eens per vier jaar laten visiteren. In 2014 wordt de Woonmensen weer gevisiteerd. In overleg met de Apeldoornse corporaties is in januari 2014 afgesproken dat de visitatie gecombineerd gaat plaatsvinden. Voor de zomervakantie vindt de selectie van diverse bureaus plaats. Integriteitscode De organisatie heeft een integriteitscode en werkt actief aan het uitdragen hiervan richting de medewerkers. Er is via intranet een document beschikbaar dat dient als houvast om elkaar aan te spreken op gedrag en verantwoordelijkheden. Ook op de website van de Woonmensen is de integriteitscode te downloaden. Binnen de code is onder andere opgenomen hoe het best omgegaan kan worden met social media. Klokkenluidersregeling De Woonmensen kent ook een klokkenluidersregeling. Medewerkers die vermoeden dat er een misstand is, kunnen dit op een eenvoudige en veilige manier melden. De regeling is terug te vinden op intranet en op de website.
De Woonmensen/SJA
9
Jaarverslag 2013
2.2 Raad van Bestuur Per 1 januari 2012 is de heer drs. K. Parie aangesteld als directeur-bestuurder (ad interim) van de Woonmensen/SJA en bestuurder (ad interim) van de Woonmensen/KWZA. De Raad van Commissarissen heeft de heer Parie gevraagd, gezien de sterk gewijzigde externe omstandigheden, de strategische visie van de Woonmensen/SJA te herijken en daarbij de samenwerking – met name de personele unie bij de Raad van Commissarissen en het bestuur – met de Woonmensen/KWZA te betrekken. In 2012 is deze bestuurlijke structuur uitgebreid geëvalueerd. De conclusie was dat – ondanks de gemeenschappelijke visie op wonen en zorg en een beperkte overlap aan activiteiten – het beëindigen van de personele unie de bestuurlijke kracht en transparantie van beide stichtingen zou versterken. Op 13 februari 2013 is de Raad van Commissarissen gesplitst in twee aparte raden, te weten de Raad van Commissarissen de Woonmensen/SJA voor de corporatie en de Raad van Commissarissen de Woonmensen/KWZA voor de zorginstelling. Beide raden zijn versterkt met één commissaris. In de Raad van Commissarissen zijn daarmee de kwaliteiten, zoals benoemd in de profielschets vertegenwoordigd. Op 10 april 2013 is op bestuurlijk niveau de personele unie beëindigd. De heer Parie heeft de bestuurlijke verantwoordelijkheden en taken van de Woonmensen/KWZA overgedragen aan de heer B. van Hilst, bestuurder a.i. van de Woonmensen/KWZA. De verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie en in de reglementen. Deze stukken zijn op te vragen bij de Woonmensen. Bezoldiging bestuurder Het honorarium dat de Woonmensen/SJA aan de interim-bestuurder uitkeerde, bedroeg in 2013 € 164.409 (excl. btw). De vergoeding voor reis- en verblijfskosten was € 13.925. Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar betroffen: 1. De opheffing van de personele unie tussen de Woonmensen/KWZA en de Woonmensen/SJA op 13 februari 2013 op het niveau van de Raad van Commissarissen en op 10 april 2013 op bestuurlijk niveau.
De Woonmensen/SJA
2. De start van een nieuwe organisatie op 1 april 2013. Een sociaal plan is opgesteld in overleg met de vakbonden. 3. De aanpassing van diverse beleidsplannen. 4. De verkenning van een fusie met Ons Huis onder begeleiding van KPMG Advisory N.V. Het besluit van de bestuurder en de Raad van Toezicht van Ons Huis was om geen meerwaardeonderzoek naar een fusie met de Woonmensen te starten. 5. De vaststelling van de jaarstukken van de Woonmensen/SJA 2012. 6. Het financiële kader van een zelfstandige organisatie. 7. De wijziging van de statuten in verband met de overheveling van het vastgoed en de financiële afwikkeling daarvan. 8. De ontwikkeling en de oplevering van het restaurant, de eerstelijnszorg en de detailhandel in het Kristal. 9. De ontwikkeling van het restaurant en de eerstelijnszorg in De Groene Hoven. 10. Vereenvoudiging eigen bv-structuur en overige deelnemingen, waaronder de afronding met Landstad over de ontvlechting van de samenwerkingsovereenkomst met Landstad. 11. Het Treasuryjaarplan 2013. 12. De vaststelling van het jaarplan en begroting van de Woonmensen/SJA 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2018. 13. De implementatie van het nieuwe automatiseringssysteem onder begeleiding van HC&H, gestart op 19 december 2013. 14. In VSW-verband zijn besluiten genomen over het huurverhogingspercentage, de jaarrekening, de begroting, de ondertekening van de overeenkomst GEN Kerschoten met de gemeente Apeldoorn, de samenwerkingsovereenkomst met Mooiland. Ook is afgesproken om voor de visitatie 2014 hetzelfde bureau te kiezen. 15. In VSW-verband is op 21 november 2013 een stakeholdersconferentie georganiseerd. Deze wordt elke twee jaar georganiseerd. Ruim 40 maatschappelijke organisaties namen eraan deel. De onderwerpen die besproken zijn: betaalbaarheid van wonen, kwaliteit van woningen, urgentiebesef op veranderingen in de zorg, leefbaarheid en eigen kracht van burgers in buurten en wijken. 16. Het BWSA-bestuur heeft besluiten genomen over het jaarverslag en de jaarrekening, de afboeking van de ORT en de begroting.
10
Jaarverslag 2013
Samenstelling Raad van Bestuur Naam De heer K. Parie geb. 25-08-1950 Benoemd van 1 januari 2012 tot 31 december 2013. Bestuursfunctie Directeur-bestuurder a.i. Nevenfuncties
In november 2013 heeft de Raad van Commissarissen het besluit genomen over de benoeming van de heer M.J. van Merwerode tot directeur-bestuurder a.i. Op 1 januari 2014 heeft de heer Van Merwerode de heer Parie opgevolgd. De werving en selectie van een directeurbestuurder voor de Woonmensen/SJA is in januari 2014 gestart en in maart afgerond. De heer drs. V. van Oordt is per 1 mei 2014 benoemd tot directeur-bestuurder van de Woonmensen/SJA.
K. Parie is verbonden aan ORKA-Advies en vervulde in 2013 de volgende nevenfuncties: • commissaris van Woningstichting Wooncompagnie te Hoorn • voorzitter a.i. van de Raad van Commissarissen van woningbouwvereniging Laurentius te Breda.
De Woonmensen/KWZA
11
Jaarverslag 2013
2.3 Raad van Commissarissen Het toezicht op het bestuur en op de algemene zaken bij de Woonmensen en de met haar verbonden ondernemingen werd uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen toetst de strategie, het beleid en de uitvoering hiervan via de jaarplannen, begrotingen, rapportages en (mondelinge) toelichtingen. Vaste onderdelen zijn financiën, toezicht en risicobeheersing. De Raad heeft periodiek afstemming met de bestuurder. Samenstelling Raad Tot 13 februari 2013 was de Raad als volgt samengesteld: Naam
Aandachtsgebied
Functie dagelijks leven
Nevenfunctie(s)
De heer C.H.P. Oosterwijk (waarnemend voorzitter) geb. 22-02-1951
Governance en Organisatie
•
•
Volkshuisvesting
•
Partner BMC
• • •
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar De heer Th. Oosterhuis geb. 29-03-1952 benoemd 2010 aftredend 2014, herbenoemd in 2014 en aftredend in 2018
Zelfstandig ondernemer (Oosterhuis Advies)
• • • • •
Mevrouw drs. G.M. Siegerink geb. 23-07-1951
Zorg
•
Zelfstandig ondernemer
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar
De heer J.H.N. van der Meer RA geb. 01-09-1951 benoemd 2012 aftredend 2016, herkiesbaar
• • • •
Wonen/Zorg Financieel
•
Zelfstandig ondernemer
• • • •
Voorzitter RvC UWoon, Harderwijk Lid RvC Wooninc., Eindhoven Lid RvA Staatsbosbeheer Vennoot DichterbijKunst en auteur Lid RvT Roelof van Echten College, Hoogeveen Lid RvC woningstichting SWZ, Zwolle Lid Raad van Advies van Mainplus, Rijswijk Visitator van woningcorporaties bij Cognitum Gastdocent masteropleiding (MRE) bij Hanzehogeschool, Groningen Lid RvT Stichting Thuiszorg Midden Gelderland Lid RvT Stichting Woondiensten Casade Bestuurslid Vereniging Het Zonnehuis Bestuurslid Stichting Voorzorg Utrecht Lid RvT Lentis Lid RvC Woningstichting SWZ (Zwolle) en voorzitter auditcommissie Lid RvT Carint Reggeland Groep en lid auditcommissie Lid RvC Countus B.V.
De Raad van Commissarissen in bovenstaande samenstelling vormde tot 13 februari 2013 ook het intern toezichthoudend orgaan van stichting de Woonmensen/KWZA.
De Woonmensen/SJA
12
Jaarverslag 2013
Wijzigingen samenstelling Raad Ter verbetering van het toezicht en door de aangescherpte eisen van de Herzieningswet, beëindigen de commissarissen de personele unie met de Woonmensen/KWZA op 13 februari 2013. Twee raden werden opgericht: een Raad van Commissarissen voor de Woonmensen/SJA en een Raad van Commissarissen voor de Woonmensen/KWZA. Mevrouw Siegerink en de heer Van der Meer traden vervolgens af bij de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA. De heren Oosterwijk en Oosterhuis deden dat bij de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/KWZA. Beide raden zijn vervolgens versterkt met één commissaris. Bij de Woonmensen/SJA werd dat de heer B.L.M.T. van Moerkerk. De heer Th. Oosterhuis werd benoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA. Op 13 november 2013 is de heer Oosterhuis herbenoemd tot voorzitter voor vier jaar. De samenstelling van de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA was vanaf 13 februari 2013: Naam
Aandachtsgebied
Functie dagelijks leven
Nevenfunctie(s)
De heer Th. Oosterhuis (voorzitter) geb. 29-03-1952
Volkshuisvesting
•
•
Zelfstandig ondernemer (Oosterhuis Advies)
benoemd 2010 aftredend 2014, herbenoemd in 2014 en aftredend in 2018
• • • •
De heer C.H.P. Oosterwijk (vicevoorzitter) geb. 22-02-1951
Governance en Organisatie
•
Financieel
•
Partner BMC
• • •
benoemd 2011 aftredend 2015, herkiesbaar
De heer B.L.M.T. van Moerkerk geb. 03-12-1962 benoemd 2013 aftredend 2017, herkiesbaar
•
Zelfstandig ondernemer (Bluez Corporate Finance & Advice)
• • •
Lid RvT Roelof van Echten College, Hoogeveen Lid RvC woningstichting SWZ, Zwolle Lid Raad van Advies van Mainplus, Rijswijk Visitator van woningcorporaties bij Cognitum Gastdocent masteropleiding (MRE) bij Hanzehogeschool, Groningen Voorzitter RvC UWoon, Harderwijk Lid RvC Wooninc., Eindhoven Lid RvA Staatsbosbeheer Vennoot DichterbijKunst en auteur
lid RvC Stichting Volkshuisvesting Arnhem lid RvC deltaWonen Zwolle lid RvT Cultuurmij Oost
Daar de gesprekken met de Apeldoornse corporatie Ons Huis niet hebben geleid tot een meerwaardeonderzoek naar een fusie, is afgesproken om de Raad van Commissarissen met één commissaris te versterken. De procedure werving en selectie van een commissaris is in december 2013 gestart. Op 29 januari 2014 is een nieuwe commissaris benoemd: mevrouw C.H.M.A.T. Welling. Vanaf 29 januari 2014 bestaat de Raad uit vier leden. De statuten worden hierop aangepast.
De Woonmensen/SJA
13
Jaarverslag 2013
Geen tegenstrijdige belangen De leden van de Raad van Commissarissen opereren onafhankelijk van de Woonmensen. Er is in 2013 geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Alle leden voldoen aan de door de organisatie vastgestelde eisen voor de Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met één van de stichtingen van de Woonmensen. Zelfevaluatie De zelfevaluatie over het functioneren van de Raad in 2013 is op 8 januari 2014 uitgevoerd. Aan de hand van een uitgebreide checklist hebben de commissarissen hun eigen functioneren beoordeeld. Naar aanleiding hiervan zijn aandachts- en verbeterpunten geformuleerd. Honorering De bezoldiging van de Raad is opgesteld volgens de richtlijnen van de VTW en de Wet Normering Topinkomens. Deze is opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening van de jaarrekening. Secretariaat Het secretariaat van de Raad van Commissarissen is onder verantwoordelijkheid van de bestuurder uitgevoerd door het directiesecretariaat. Vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het verslagjaar twaalf keer bijeen geweest. Er is één gezamenlijke vergadering met de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA en KWZA geweest, er zijn zeven reguliere vergaderingen met de bestuurder geweest, één themavergadering met de bestuurder en de MT-leden, twee vergaderingen met de ondernemingsraad zonder bestuurder, één vergadering met de ondernemingsraad met de bestuurder en één vergadering met huurdersvereniging De Groene Stad. De Raad is één keer bijeen geweest voor een kennismaking met de Raad van Toezicht van woningstichting Ons Huis. In de vergadering met de ondernemingsraad zonder de bestuurder is de reorganisatie, de invoering van het nieuwe automatiseringssysteem en de verkenning van de fusie met woningstichting Ons Huis besproken. In de vergadering met de ondernemingsraad en de bestuurder is de opvolging van de heer Parie en de voortgang van de organisatie besproken. In de reguliere vergadering van juni zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van de accountant, Deloitte.
De Woonmensen/SJA
Taakverdeling In combinatie met een toenemende complexiteit, als gevolg van de economische en financiële omstandigheden, zal de Raad van Commissarissen haar functioneren steeds onderling afstemmen. Uitgangspunt voor de Raad van Commissarissen blijft het toezicht houden op de maatschappelijke (regionale) taak van de Woonmensen/SJA, in kwantitatieve en kwalitatieve zin en dit geheel nadrukkelijk gekoppeld aan financiële degelijkheid op lange termijn. De Raad van Commissarissen besteedt op individueel niveau tijd en aandacht aan kennis- en deskundigheidsontwikkeling, o.a. door lidmaatschap van de VTW, het deelnemen aan themabijeenkomsten, abonnementen op relevante vakliteratuur en overige zaken. Bestuursbesluiten De Raad heeft de volgende bestuursbesluiten goedgekeurd: • Het jaarverslag en de jaarrekening, inclusief het accountantsverslag 2012. • De Raad heeft in januari 2013 kennis genomen van de meerjarenbegroting 2013-2017. De begroting 2013 is in januari 2013 aangepast in verband met de aangescherpte eisen van het kabinet Rutte II. • De definitieve opheffing van de personele unie tussen de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA op bestuurlijk niveau. • De verkenning van een fusie met Ons Huis onder begeleiding van KPMG Advisory N.V. • Goedkeuring om een lastgeving/volmacht van 5.442 vhe’s aan het WSW te verstrekken. Een verklaring is door alle commissarissen ondertekend. • Het reorganisatieplan van de Woonmensen/SJA. • De statutenwijziging in verband met het overhevelen van het vastgoed van BV’s naar de stichting. • De begroting 2014 en de meerjarenbegroting Wonen 2014-2018. • Het Treasuryjaarplan 2013. Rapportages & commissies De kwartaalrapportages zijn tijdig verstrekt door het bestuur en besproken in de reguliere vergaderingen van de Raad. In deze besprekingen is aandacht gegeven aan de interne bedrijfsvoering en de impact van de economische en financiële omstandigheden van de corporatiesector op de organisatie.
14
Jaarverslag 2013
Omdat de Raad tijdelijk uit drie commissarissen bestond, werd de auditcommissie en de commissie remuneratie en governance niet afzonderlijk, maar gezamenlijk bemenst. Er zijn twee auditvergaderingen geweest. In deze vergaderingen zijn besproken: de kwartaalrapportages, de jaarverslagen van de organisatie met haar deelnemingen en de (meerjaren)begroting. De accountant, Deloitte, heeft volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode de controle van de jaarstukken 2013 uitgevoerd. De voorzitter van de Raad en de bestuurder hebben diverse malen ter voorbereiding van de vergaderingen overleg gehad. Ook zijn er diverse overleggen geweest over de verkenning van de fusie met Ons Huis. Verder zijn binnen de Raad afspraken gemaakt over de bezoldiging van de bestuurder en de commissarissen en de samenwerking tussen bestuurder en de Raad. De Raad heeft besluiten genomen over: • De beëindiging van de personele unie met de Woonmensen/KWZA op 13 februari 2013 voor de Raad van Commissarissen en op 10 april 2013 voor de bestuurder. • De oprichting van de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA en de samenstelling daarvan op 13 februari 2013. • De benoeming op 13 februari 2013 van de heer B.L.M.T. van Moerkerk als commissaris. • De benoeming op 13 februari 2013 van de heer Th. Oosterhuis tot voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Woonmensen/SJA. • De herbenoeming van de heer Th. Oosterhuis op 13 november 2013. • De evaluatie en voortgang van het contract van de directeur-bestuurder ad interim van de Woonmensen/SJA: de heer K. Parie, op 10 april 2013. • De beëindiging van het contract bestuurder ad interim van de Woonmensen/KWZA: de heer K. Parie, op 10 april 2013. • De beëindiging van het contract van de directeur-bestuurder ad interim van de Woonmensen/SJA: de heer K. Parie, op 31 december 2013. • De aanstelling op 1 januari 2014 tot directeurbestuurder ad interim van de Woonmensen/SJA: de heer M. van Merwerode. • De start van een meerwaardeonderzoek naar een fusie met Ons Huis. • De jaarlijkse opdrachtverstrekking aan de accountant, Deloitte, in december.
De Woonmensen/KWZA
• • • • •
De bezoldiging van de commissarissen en de bestuurder volgens de richtlijnen van de VTW en de eisen van de Wet Normering Topinkomens. Het reglement van de remuneratie en governancecommissie. De samenstelling van de Raad van Commissarissen van drie leden naar vier. De procedure werving en selectie van een commissaris in januari 2014 en het profiel van een commissaris. De procedure werving en selectie van een directeur-bestuurder in januari 2014 en het profiel van een directeur-bestuurder.
Externe publicaties De Raad heeft kennis genomen van diverse externe publicaties die van invloed zijn op het functioneren van de Woonmensen. Het gaat hierbij om besluiten van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Centraal Fonds Volkshuisvesting, het WSW, de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW). De organisatie hanteert bij haar besluitvorming de normen o.a. voor solvabiliteit zoals deze vanuit het WSW en het CFV worden gesteld. De Raad heeft kennisgenomen van de beoordeling van het WSW inzake het faciliteringsvolume. Besproken onderwerpen • Bevindingen van de interim bestuurder over de Woonmensen. • Strategie en missie van de Woonmensen. • De opheffing van de personele unie en de toekomst van de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA afzonderlijk. • De samenwerking met de Woonmensen/KWZA. • De voortgang van de reorganisatie: het nieuwe organisatieplan. • De gevolgen van het regeerakkoord. • Het treasurybeleid: derivatenportefeuille en kasstromen. • Voortgang van de ICT-processen inzake de invoering van het nieuwe automatiseringssysteem. • Risicomanagement en -beheersing. • Voortgangsrapportages per kwartaal. • Bevindingen van de accountant, Deloitte, over de organisatie en de evaluatie van de accountant door de Raad. • De (on)mogelijkheden tot financiering van de herstructurering van de zorglocatie Sainte Marie. • Voortgangsrapportages en bevindingen van externe partijen (WSW, CFV, VTW). • Rapportages portefeuillestrategie: risicoscan projecten.
15
Jaarverslag 2013
• • • • • • • •
Voortgang ontvlechting Landstad cv. Samenwerking met belangenhouders (o.a. gemeente en VSW-partners). Verkenning fusie met woningstichting Ons Huis. Het financiële kader tot en met 2018 van de Woonmensen. Het jaaroverzicht van de KlachtenAdviesCommissie 2012. De reglementen van de commissies. Honorering commissarissen en bestuurder. Het visiedocument “De Woonmensen: één naam voor twee maatschappelijke ondernemingen in Apeldoorn”.
Verbindingen/deelnemingen De verbindingen en de daarmee samenhangende activiteiten van de Woonmensen zijn te vinden in hoofdstuk 8.5. Het beleid is erop gericht zo min mogelijk activiteiten te ontwikkelen in deelnemingen met commerciële partijen. De deelnemingsstructuur is zo ver mogelijk vereenvoudigd. Contacten met de accountant In de vergadering van 17 juni 2013 is het jaarverslag 2012 besproken en vastgesteld in aanwezigheid van de accountant, Deloitte. De accountant heeft een goedkeurende verklaring over 2012 afgegeven. In december heeft de Raad de controle door de accountant geëvalueerd en volgens de richtlijnen van de Aedes GovernanceCode heeft de Raad Deloitte opnieuw opdracht gegeven de controle voor het jaarverslag 2013 uit te voeren. De Raad van Commissarissen zal kennisnemen van het jaarverslag 2013 van de Woonmensen. Het jaarverslag inclusief de jaarrekening wordt besproken in de vergadering van de Raad op 26 juni 2014. Deloitte heeft een controleverklaring bij de jaarrekening 2013 afgegeven. De Raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2013 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant.
De Woonmensen/KWZA
Nawoord van de voorzitter van de Raad van Commissarissen de Woonmensen/SJA Het is gebruikelijk bij het opstellen van het jaarbericht het achterliggende jaar te kenschetsen als een bijzonder jaar. De vraag is dan of dat ook inderdaad het geval is. Immers het voorafgaande jaar was ook al in alle opzichten bijzonder. Desondanks zijn wij van mening dat 2013 om de volgende redenen bijzonder was. De afgelopen jaren is de Woonmensen financieel en organisatorisch door een dal gegaan. Een omvangrijke sanering en reorganisatie waren noodzakelijk en hebben een grote wissel getrokken op de organisatie. Gelukkig heeft de kwaliteit van de dienstverlening daar niet al teveel onder geleden. In 2013 is duidelijk weer een opgaande lijn waar te nemen. Wij hebben in 2013 veel energie gestoken in een fusieproces met collega corporatie Ons Huis. Uiteindelijk is besloten op dit moment geen fusie aan te gaan. Jammer, omdat - zoals uit een vooronderzoek bleek - een fusie een grote meerwaarde voor de volkshuisvesting in Apeldoorn kan hebben. Gelukkig blijven we in gesprek met Ons Huis over samenwerking. In de wetenschap dat de middelen beperkt zijn, is er een degelijk jaarplan gepresenteerd, waarin we het vernieuwende zoeken in de samenwerking met bewoners en partners op buurtniveau. We kunnen weer met vertrouwen naar de toekomst kijken en we gaan een nieuwe bestuurder aantrekken. De tijd van de “interimmers” is voorbij. Wij bedanken Koos Parie voor zijn grote inzet en behaalde resultaten, samen met de betrokken medewerkers van de Woonmensen. Samen met een nieuwe bestuurder gaan we met vertrouwen verder bouwen aan de kwaliteit van de volkshuisvesting in Apeldoorn. De Raad van Commissarissen
16
3. Wij werken samen
onze partners | ondernemingsraad | huurdersparticipatie
Jaarverslag 2013
3.1 Onze partners De primaire belanghebbenden van de Woonmensen/ SJA zijn de klanten en medewerkers. Daarnaast werkt de Woonmensen samen met diverse groeperingen en organisaties. Hieronder zijn de belangrijkste stakeholders van de Woonmensen/SJA opgesomd en wordt de aard van de samenwerking toegelicht. Stichting de Woonmensen/KWZA Met onze naamgenoot zijn de lijnen kort over nieuwbouw- en verbouwplannen. Vastgoed wordt gehuurd tegen marktconforme tarieven. Huurdersvereniging De Groene Stad (DGS) Sinds 1 januari 2010 zijn alle huurders (gratis) lid van de huurdersbelangenvereniging. De Woonmensen helpt bij het opzetten van bewonerscommissies per buurt of complex. Periodiek vindt constructief overleg plaats tussen de Woonmensen en DGS. In 2013 werd regelmatig gesproken over de actuele situatie in de sector. DGS was betrokken bij de werving van een nieuwe commissaris en van een nieuwe bestuurder. In 2013 is afgesproken dat een vernieuwd samenwerkingsconvenant zal worden opgesteld. Daarnaast is verkend op welke wijze de huurders nadrukkelijker bij bepaalde thema’s betrokken kunnen worden. Dit laatste vormt een belangrijk speerpunt in de samenwerking voor het jaar 2014. Gemeente Apeldoorn Het gaat binnen de gemeente om een groot aantal verschillende diensten, zoals Ruimtelijke Ordening, Samenleving, Welzijn, Grondzaken, Openbare Ruimte, Verkeer etc. Zowel met de betrokken wethouders als ook ambtelijk vindt constructief en regelmatig overleg plaats. Stichting De Passerel De Passerel is een samenwerkingspartner voor diverse wooncomplexen en complexen voor dagbesteding in Apeldoorn, maar ook in omliggende gemeenten (Epe, Voorst). In het Kristal wordt het restaurant Briljant gerund door De Passerel.
Stichting Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn (BWSA) De woonwagenzaken worden vanuit de stichting BWSA, een gezamenlijke stichting van de vier Apeldoornse corporaties, beheerd. Stichting RIWIS RIWIS is voor de Woonmensen een partner in woonvoorzieningen. Diverse complexen voor begeleid wonen in Apeldoorn zijn door RIWIS en haar cliënten in gebruik. Stichting Philadelphia Philadelphia huurt panden voor maatschappelijke doeleinden en woonvoorzieningen in Apeldoorn. Stichting SIZA Dorpgroep In Teuge huurt SIZA een verbouwde basisschool van de Woonmensen. In het complex vinden dagactiviteiten plaats voor SIZA-cliënten. Stichting Kids College Apeldoorn De Woonmensen stelt haar kantoorgebouw aan de Deventerstraat beschikbaar tijdens weekeinden aan Kids College Apeldoorn. Deze stichting biedt talentvolle kinderen uit achterstandsituaties extra mogelijkheden voor ontwikkeling. Stichting Wisselwerk Met welzijnsorganisatie Wisselwerk wordt op veel locaties en +Punten samengewerkt. In alle gevallen betreft het leefbaarheidsprojecten en -trajecten. Overige partners en belanghouders Ook met andere, vaak maatschappelijke organisaties, onderhoudt de Woonmensen contact en wordt samengewerkt om gezamenlijk maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Voorbeelden van partners zijn: Leger des Heils, MEE Veluwe, Stadsbank, Voedselbank, FeluaGroep, etc.
Vereniging Samenwerkende Woningcorporaties Met de drie andere Apeldoornse woningcorporaties wordt samengewerkt in de stichting VSW. Rondom diverse volkshuisvestelijke onderwerpen worden waar nodig activiteiten onderling afgestemd. Een belangrijk thema waar gezamenlijk beleid op ontwikkeld moet worden, is de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen.
De Woonmensen/SJA
18
Jaarverslag 2013
3.2 Ondernemingsraad Verslag van de Ondernemingsraad “Het jaar 2013 was voor de OR Wonen een jaar van vele veranderingen. De reorganisatie die in 2012 was ingezet, werd een feit en vanaf april volgde de implementatie. Het werd een druk bezet jaar. Twee keer per maand werd er vergaderd, als OR zelfstandig en met de bestuurder Koos Parie. Halverwege het jaar legde Michiel Lucas zijn functie als voorzitter en OR-lid neer. Robert van Dijk werd de nieuwe voorzitter en na tussentijdse verkiezingen werd Anno van de Weide verwelkomd als nieuw OR-lid. Andere OR-leden waren: Desmond Sagel, Albert Pool en Johan Bos (secretaris). Ambtelijk secretaris was Betsie Vermeulen (Bureau Boom). In vervolg op de doorgevoerde wijzigingen in de Wet op de OndernemingsRaden werd het OR-reglement aangepast. Onderstaand volgen de belangrijkste bespreekpunten. Reorganisatie De reorganisatie van de Woonmensen was het grootste en meest ingewikkelde bespreekpunt. Niet alleen vanwege het komen tot een advies gelieerd aan een goed sociaal plan, maar ook om als OR alert te zijn op een correcte implementatie. De inrichting van de nieuwe organisatie, de herplaatsing van het personeel en de effecten van de invoering van nieuwe ICT-systemen kregen hierbij de nadrukkelijke aandacht. Verder was er zorg voor een goede communicatie, bewaakte de OR de werkdruk en een juiste omgang met de boventallige collega’s. In het najaar heeft de OR samen met de bestuurder gekeken hoe de nieuwe organisatie gestalte heeft gekregen. Hierbij is het eerder gegeven advies kritisch meegenomen.
Financiële zaken Regelmatig heeft de bestuurder de OR geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de financiën. Begrotingen, de jaarrekening en de planning & controlcyclus werden uitgebreid besproken in het licht van de actuele ontwikkelingen. Samenwerking met andere organisaties Al in maart 2013 waren er plannen om samenwerkingsvormen met andere organisaties in Apeldoorn en omstreken te onderzoeken. Aanleiding hiervoor was onder andere landelijke politieke ontwikkelingen. De meerwaarde en de mogelijkheden van een fusie met Ons Huis werden onderzocht. De OR volgde het proces nauwlettend en werd door de bestuurder op de hoogte gehouden. Verbaasd was de OR toen rond de zomer de Raad van Commissarissen van Ons Huis aangaf vooralsnog niet verder te willen gaan in het uitgestippelde proces. Overzicht advies en instemmingen • Wijzigingen organisatie en inkrimping: positief advies • Werktijdenregeling: instemming • Vaststelling vrije dagen: instemming • Werving en selectie nieuw lid Raad van Commissarissen: positief advies • Aanstelling adviseur fusietraject: positief advies • Onderzoek naar meerwaarde van fusie de Woonmensen en Ons Huis: is teruggetrokken • Aanvraag benoeming interim-bestuurder: positief advies Informatief zijn besproken: het plan van interne verhuizing, de bedrijfsautoregeling en de telefoonkostenregeling.”
Raad van Commissarissen Nadat de personele unie tussen de Woonmensen/SJA en de Woonmensen/KWZA opgeheven was, is de OR betrokken geweest bij de samenstelling van de nieuwe Raad van Commissarissen. Ook werd regelmatig met de Raad van Commissarissen overlegd over actuele zaken zoals de reorganisatie, samenwerking met andere organisaties en de werving & selectie van een nieuwe bestuurder.
De Woonmensen/SJA
19
Jaarverslag 2013
3.3 Huurdersparticipatie Huurdersvereniging De Groene Stad behartigt de belangen van alle huurders van de Woonmensen. Huurders zijn ook allemaal gratis lid, tenzij men expliciet aangeeft dit niet te willen. Het bestuur bestaat uit acht leden en er zijn momenteel 23 actieve bewonerscommissies (BC’s). Zij zijn de ogen en oren van de vereniging en organiseren vaak allerlei activiteiten voor de buurt, zoals een barbecue of een burendag. Hierdoor kunnen de buurtbewoners in een ongedwongen sfeer nader met elkaar kennismaken. Helaas zijn er ook nog 19 wijken waar geen BC is. Huurdersvereniging De Groene Stad is nog op zoek naar mensen die zich voor hun buurt willen inzetten. De BC’s spelen ook een leidende rol bij de wijkschouwen, waarbij met de Woonmensen en een lid van het bestuur door de wijk gelopen wordt om diverse zaken op te sporen en te laten herstellen. Het bestuur heeft het afgelopen jaar een aantal bijeenkomsten georganiseerd voor de BC’s. Er werd voorlichting gegeven over diverse zaken die de bewoners aangaan, zoals de afgelopen
De Woonmensen/SJA
huurverhoging, waar nogal veel ophef over is geweest. Ook zijn diverse besprekingen gevoerd met het management team van de Woonmensen, om informatie uit te wisselen en bewonerszaken te regelen. Omdat de Woonmensen de intentie had een fusie aan te gaan met Ons Huis, is het bestuur van De Groene Stad ook besprekingen aangegaan met het bestuur van Ons Woongoed (de huurdersvereniging voor de bewoners van Ons Huis). Besproken werd wat de consequenties zouden zijn bij een eventuele fusie van de Woonmensen met Ons Huis. Toen de fusie niet doorging, zijn ook deze besprekingen stopgezet. De Groene Stad is ook ingeschakeld bij de selectie en keuze van een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen. Ook in 2014 moeten er veel zaken in gezamenlijkheid worden opgepakt. Zo gaan we de vorm van bewonersparticipatie herzien en hier zal dan ook een nieuw convenant uit moeten komen. Alles met de bedoeling het voor de huurder zo goed mogelijk te regelen.
20
4. Wij verhuren woonruimteverdeling | huurprijsbeleid | huurachterstanden | woningvoorraad | verhuur | markt & doelgroepen | huurderscommunicatie | tevreden huurders | klachten
Jaarverslag 2013
4.1 Woonruimteverdeling
4.2 Huurprijsbeleid
In Apeldoorn wordt de woonruimteverdeling georganiseerd door Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. Samen willen de corporaties de huurwoningen in de regio eerlijk, eenduidig en transparant verhuren. Er wordt bijzondere aandacht gegeven aan kwetsbare doelgroepen die aangewezen zijn op een urgentieverklaring of directe bemiddeling. Het gezamenlijke woningaanbod wordt via de website van Woonkeus Stedendriehoek gepubliceerd.
Het huurbeleid is gericht op het realiseren van betaalbare woningen voor de doelgroep, waarbij gestreefd wordt naar een evenwichtige prijs-/ kwaliteitverhouding. De maximale huurprijs wordt bepaald door de puntenwaarde (volgens de woningwaarderingssystematiek) en de liberalisatiegrens. De gemiddelde huur van de woningen van de Woonmensen is aanzienlijk lager (circa 30%) dan het maximaal redelijke tarief. Van ongeveer 65% van de woningen ligt de maximale huur boven de liberalisatiegrens.
In 2013 hebben geen grote wijzigingen plaatsgevonden op het gebied van woonruimteverdeling. Er zijn goede ervaringen opgedaan met het verloten van woningen. Het afschaffen van de Woningkrant heeft geen noemenswaardige problemen opgeleverd.
Streefhuur Bij mutatie wordt de huurprijs van de woningen opgetrokken naar de streefhuur. De streefhuurprijs wordt bepaald op basis van de puntenwaarde en de aantrekkelijkheid van de woning. De marktpositie van een complex geeft een indicatie van deze aantrekkelijkheid. In 2013 zijn de streefhuren voor alle woningen opnieuw bijgesteld. Voor de meeste woningen ligt de streefhuur op een niveau van 85% van de maximaal redelijke huur. Het percentage voor zeer gewilde, kwalitatief goede woningen zal hoger liggen, voor kwalitatief minder goede woningen ligt het percentage juist lager. Er wordt ook rekening gehouden met de financiële bereikbaarheid van de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot € 34.085) en met de bijzondere aandachtsgroepen.
Als gevolg van de voortschrijdende extramuralisatie zullen corporaties steeds vaker te maken krijgen met kwetsbare burgers die zelfstandig moeten wonen zonder of met minder begeleiding. Deze ontwikkelingen leiden tot een aantal vraagstukken over de woonruimteverdeling. De Woonmensen houdt de ontwikkelingen scherp in de gaten om hier zo goed mogelijk op te kunnen anticiperen. In 2014 blijft dit onderwerp hoog op de agenda staan. In oktober 2013 heeft de Raad van Toezicht van Woonkeus Stedendriehoek aan een projectgroep, bestaande uit een vertegenwoordiging van de deelnemende corporaties, de opdracht gegeven om met een advies te komen voor een dienstverleningsconcept voor het woonruimteverdeelsysteem. Een zo klantgericht en efficiënt mogelijk automatiserings- en informatiesysteem en kostenreductie waren daarbij de belangrijkste uitgangspunten. In april 2014 is het advies uitgebracht en aangenomen. In 2014 vindt de implementatie plaats.
Huurverhoging De overheid bepaalt de maximale huurverhoging per woning of woonruimte. Voor 2013 is de maximale huurverhoging vastgesteld op 1,5% boven inflatie (2,5%). Deze extra huurverhoging (boven inflatie) is ingesteld ter compensatie van de verhuurdersheffing. De huren zijn in 2013 dan ook met 4% verhoogd (2012: 2,3%). Naast deze standaard huurverhoging is voor het eerst de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Bij huurders van een sociale huurwoning met een inkomen vanaf € 33.614 is de huur met 4,5% of 6,5% verhoogd. Gemiddeld is de huurverhoging in 2013 uitgekomen op 4,3% (2012: 2,3%). Gemiddelde huur Eind 2013 bedroeg de gemiddelde kale huurprijs van de woningvoorraad € 519 (2012: € 488). De gemiddelde subsidiabele huurprijs bedroeg € 531 (2012: € 499).
De Woonmensen/SJA
22
Jaarverslag 2013
Verdeling woningbezit De verdeling van het woningbezit naar subsidiabele huurprijs is te zien in onderstaande tabel. De bijzondere woonvormen en studentenkamers zijn buiten beschouwing gelaten. Eind 2013 valt 69,4% (2012: 76%) van de woningvoorraad binnen de betaalbare voorraad tot circa € 575. Het aantal woningen met een huurprijs boven de € 681 is sterk gestegen. In deze categorie zitten naast geliberaliseerde woningen ook gereguleerde woningen die als gevolg van (inkomensafhankelijke) huurverhoging in deze prijscategorie terecht zijn gekomen. Dit laatste betreft 238 woningen. Prijscategorie
Aantal woningen 2013
Aantal woningen 2012
Percentage 2013
Percentage 2012
Goedkoop tot en met € 374,44
425
552
8,2%
10,6%
Betaalbaar vanaf € 374,45 tot en met € 574,35
3173
3386
61,2%
65,1%
Duur vanaf € 574,36 tot en met € 681,02
1162
1113
22,4%
21,3%
Vrije sector vanaf € 681,03
426
156
8,2%
3,0%
Totaal
5186
5207
100%
100%
De Woonmensen/SJA
23
Jaarverslag 2013
4.3 Huurachterstanden Het beleid van de Woonmensen is erop gericht huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Als achterstanden ontstaan, benadert de Woonmensen de betreffende huurders persoonlijk en zo snel mogelijk. Daarmee wordt voorkomen dat huurschulden nog verder oplopen. Ook wordt het inkomsten- en renteverlies beperkt, net als de sociale problematiek. Vroeg erop af De Woonmensen is in 2010 een ‘Vroeg erop af-actie’ gestart om de huurachterstanden aan te pakken. Deze aanpak heeft zeker invloed gehad. Met een daling van de huurachterstand in absolute zin tot gevolg. Ondanks deze actie waren er echter nog altijd diverse financiële moeilijkheden waarmee huurders in dit crisisjaar te maken kregen. Door de veranderde economische situatie hebben huishoudens steeds meer moeite hun huur te betalen, bijvoorbeeld door werkloosheid en hogere energierekeningen. Hierdoor steeg het aantal huurders met een huurachterstand. Bij ‘Vroeg erop af’ bezoeken medewerkers van de afdeling Buurt de huurder al in een vroeg stadium thuis, als hij een huurachterstand heeft. In 2013 waren dit 40 huisbezoeken en rond de 125 telefoongesprekken. Deze actie kan voorkomen dat een nog grotere huurachterstand ontstaat, of (in het ergste geval) ontruiming. Na een huisbezoek kan een passende betalingsregeling worden geboden. In de meer complexere schuldhulpverleningstrajecten wordt samengewerkt met andere partijen, zoals de Stadsbank, MD Veluwe, Leger des Heils en het Vierde Huis. In deze gevallen zijn de betaaltermijnen wel langer en is er een langere periode van hogere huurachterstand.
Sociaal team Uit nadere analyse van de huurachterstanden blijkt dat een kleine groep huurders grote financiële problemen heeft. Is een huurachterstand ontstaan, dan blijkt het oplossen hiervan voor deze groep vrijwel onmogelijk. Eenmaal opgelopen achterstanden worden slechts met uitzonderlijk veel moeite en begeleiding weer ingelopen. Uit gesprekken met bewoners blijkt dat naast financiële problemen ook vaak sprake is van andere problemen zoals werkloosheid, relatie-, opvoedingsen verslavingsproblemen. Samen met andere partijen vormt de Woonmensen sociale teams die deze probleemgezinnen benaderen om een voorstel te doen voor een gezamenlijke aanpak en ondersteuning. Indien deze preventieve middelen geen effect blijken te hebben, is er de mogelijkheid van een laatste kans waarbij onder dwang maatregelen worden getroffen. Wanneer deze niet worden nagekomen, volgt ontruiming. Ontruimingen Het aantal ontruimingen in het boekjaar bedroeg elf. In 2012 waren dit er slechts twee. In vier gevallen hebben bewoners zelf de sleutels ingeleverd. De toename van het aantal ontruimingen ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door drie zaken met burenoverlast en door het afronden van een aantal lang lopende zaken, waarbij diverse interventies niet het gewenste resultaat hebben opgeleverd. De Woonmensen wil huisuitzettingen uiteraard het liefst voorkomen. Als een uitzetting uiteindelijk toch onvermijdelijk is, werkt de Woonmensen samen met haar sociale netwerk om voor adequate opvang te zorgen.
In 2013 zijn uiteindelijk 314 betalingsregelingen afgesloten en zijn 256 zaken aan een deurwaarder overgedragen.
Huurincasso
2013
2012
aantal
bedrag
gemiddeld
aantal
bedrag
gemiddeld
Huurachterstand huidig
480
€ 229.482
€ 478
336
€ 244.274
€ 727
Huurachterstand vertrokken
108
€ 193.395
€ 158
136
€ 437.894
€ 3.219
De Woonmensen/SJA
24
Jaarverslag 2013
4.4 Woningvoorraad Woningbezit Onze woningvoorraad bestaat voor 51% uit grondgebonden woningen (eengezinswoningen, multifunctionele woningen en seniorenwoningen) en voor 46% uit appartementen (inclusief flats gelabeld voor senioren en Fokuswoningen). Totaal 31-12 2013
Percentage 2013
Eengezinswoning met plat dak
414
8
Eengezinswoning met vlizo
875
17
Eengezinswoning met zolder
864
17
1.227
24
Flat zonder lift
732
14
Fokuswoning
26
1
Kangoeroewoning
16
0
Maisonnette
73
1
Maisonnette met zolder
35
1
Multifunctionele woning
56
1
Seniorenwoning gestapeld
372
7
Seniorenwoning laagbouw
425
8
71
1
5.186
100
15
1
Verzorgingshuisplaatsen
124
9
Overige wooneenheden
346
25
Standplaatsen
44
3
Woonwagens
10
1
Parkeervoorzieningen
655
48
Overige verhuureenheden
176
13
Totaal overige verhuurvormen
1.370
100
Totaal
6.556
Woningtype
Flat met lift
Zorgwoning Totaal woningen Kamers
De Woonmensen/SJA
25
Jaarverslag 2013
Mutaties verhuurvoorraad De mutaties naar woningtype in de totale voorraad in 2013 zijn terug te vinden in de volgende tabel.
In exploitatie
Uit exploitatie
Totaal
94
115
- 21
Kamers
0
9
-9
Verzorgingshuisplaatsen
0
2
-2
Woonwagens
0
1
-1
211
15
196
31
33
-2
336
175
161
Huurwoningen
Parkeervoorzieningen Overige verhuureenheden Totaal
In exploitatie In 2013 zijn door nieuwbouw, aankoop en samenvoeging 94 nieuwe huurwoningen aan de woningvoorraad van de stichting toegevoegd. Ook zijn door nieuwbouw 39 parkeervoorzieningen toegevoegd. Daarnaast zijn 172 bestaande parkeervoorzieningen apart opgevoerd. Voorheen werden deze niet los gezien van de woning. De stichting heeft een aantal ‘overige verhuureenheden’, waaronder 25 bedrijfspanden, overgenomen van Sint Joseph Vastgoed BV en Sint Joseph Projectontwikkeling BV. Omdat dit een totaaloverzicht betreft, staan deze mutaties zowel onder ‘in exploitatie’ als onder ‘uit exploitatie’.
De Woonmensen/SJA
Uit exploitatie Door sloop en verkoop zijn 115 woningen uit exploitatie genomen. Hieronder de 82 woningen die in Orden gesloopt zijn. Een aantal kamers zijn samengevoegd tot appartementen. Verkoop De Woonmensen heeft in 2013 enkele complexen toegevoegd aan haar verkoopvijver. Verkoop heeft plaatsgevonden zonder kortingsconstructies, zoals Koopgarant. Eind 2013 is nogmaals de verkoopvijver vergroot waardoor een duurzame verkoopportefeuille is ontstaan.
26
Jaarverslag 2013
Kwaliteit woningvoorraad (naar kwaliteitspunten) Ultimo 2013
Ultimo 2012
Ultimo 2011
Ultimo 2010
Ultimo 2009
Ultimo 2008
Ultimo 2007
1-25
0
0
0
0
0
0
0
26-50
0
0
0
0
0
0
5
51-75
16
64
78
80
80
80
92
76-100
293
273
365
367
374
371
375
101-125
654
738
577
597
606
587
630
126-150
1.113
1.086
1.528
1.671
1.639
1.707
1.665
151-175
1.960
1.829
1.873
1.681
1.750
1.751
1.679
176-200
888
817
356
357
308
304
320
201-225
191
137
70
69
69
69
69
>226
1
1
0
0
0
0
0
n.n.b.
70
262
110
118
78
18
5.186
5.207
4.957
4.940
4.904
4.887
Punten
Totaal
4.835
4.5 Verhuur Mutatiegraad en nieuwe verhuringen In 2013 zijn in totaal 479 contracten opgezegd. Hiermee komt de mutatiegraad op 8,7% (2012: 10,2%). Het betreft hier alleen woningen. In 2013 hebben totaal 574 nieuwe verhuringen plaatsgevonden, waarvan 532 woningen. Het verschil wordt veroorzaakt door oplevering nieuwbouw, te verkopen woningen, leegstaande woningen vanuit verhuur, renovatie en tijdelijke verhuur.
Weigeringsgraad De vrijgekomen woningen werden in 2013 gemiddeld 1,8 keer aangeboden (532 verhuringen en 437 weigeringen). Dit betekent een weigeringsgraad van 0,8 (2012: 0,2). De toename van de weigeringsgraad wordt vooral veroorzaakt doordat meer groepsbezichtigingen hebben plaatsgevonden en omdat vaker de financiële en/of persoonlijke situatie aangegeven wordt als reden om te weigeren.
Aantal verhuringen naar BBSH-prijsklasse (op basis van subsidiabele huur bij aanvang huurovereenkomst)
Aantal verhuringen 2013
Aantal verhuringen 2012
Goedkoop tot en met € 374,44
41
87
Betaalbaar vanaf € 374,45 tot en met € 574,35
150
180
Duur vanaf € 574,36 tot en met € 681,02
265
437
Vrije sector vanaf € 681,03
76
40
Totaal aantal verhuringen
532
744
De Woonmensen/SJA
27
Jaarverslag 2013
Marktpositie De marktpositie geeft een indicatie van de gewildheid van het woningbezit. Het wordt berekend door het aantal reacties te delen door het aantal weigeringen. Hoe hoger de marktpositie, des te beter. De marktpositie van de Woonmensen is in het jaar 2013 gedaald naar 20 (2012: 28). Wel hebben we – net als voorgaande jaren – een betere marktpositie dan onze collega’s in Apeldoorn (gemiddeld 16) en in de regio Stedendriehoek (gemiddeld 15). De beste marktpositie was voor appartementen zonder lift in de lotingmodule (marktpositie van 61), gevolgd door multifunctionele woningen die verdeeld zijn op basis van inschrijfduur (marktpositie van 46). Deze woningen ontvangen veel reacties en relatief weinig weigeringen. Leegstand De totale leegstand in 2013 was 37.285 dagen over 468 woningen (= 80 dagen per woning). In 2012 was dit 39.760 dagen over 607 woningen (= 66 dagen per woning). Dit aantal is inclusief sloop (82 woningen, 8.252 dagen) en nieuwbouw (72 woningen, 6.172 dagen). Het grotere aantal dagen leegstand per woning ten opzichte van 2012 wordt met name veroorzaakt door relatief veel dagen leegstand in nieuwbouwcomplex Boog & Cluster, een complex dat moeilijk te verkopen en verhuren was. De frictieleegstand, leegstand verhuur (5.805 dagen) over het aantal opzeggingen (479) is ten opzichte van 2012 gestegen naar gemiddeld 12,1 dagen (2012: 11,5 dagen).
4.6 Markt & doelgroepen Actief woningzoekenden In het jaar 2013 hebben 3.737 woningzoekenden uit Apeldoorn tenminste eenmaal gereageerd op een woning (via Woonkeus Stedendriehoek). Zij hadden een gemiddelde slaagkans van 28%. De slaagkans van 65-plussers in de regio Stedendriehoek was met 46% duidelijk beter dan woningzoekenden uit andere leeftijdscategorieën. De slaagkans van woningzoekenden in de leeftijd van 18 tot 23 jaar is verbeterd ten opzichte van 2012. Deze groep heeft echter nog steeds de kleinste kans om een woning te vinden: hun slaagkans was 20% (2012: 15%). Inkomensgroepen Vanaf 1 januari 2013 ligt de wettelijke inkomensgrens voor het verhuren van een huurwoning uit de DAEBcategorie (Diensten van Algemeen Economisch Belang, d.w.z. woningen met een kale aanvangshuur tot € 681,02) op maximaal € 34.229. In 2013 zijn 479 verhuringen relevant voor de inkomenstoets. 16 zijn aan huurders met een hoger inkomen toegewezen. Daarnaast hebben 12 verhuringen door derden plaatsgevonden. Dat betekent dat 96,7 % is toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.229.
Verhuringen DAEB-woningen naar inkomenscategorie en huurprijsklasse kale huur (op basis van kale aanvangshuur) inkomenscategorie totaal m.b.t. inkomenstoets
inkomen n.v.t.
0
42
4
46
1
0
166
1
167
249
6
5
260
1
261
456
7
5
468
6
474
t/m € 34.229
€ 34.230 t/m € 43.786
boven € 43.786
42
0
€ 374,45 t/m € 574,35
165
€ 574,36 t/m € 681,02 Totaal DAEB
categorie kale huurprijs
t/m € 374,44
Totaal niet-DAEB (> € 681,02) Totaal
De Woonmensen/SJA
totaal verhuringen
58 532
28
Jaarverslag 2013
Bijzondere doelgroepen Met de gemeente zijn een aantal afspraken gemaakt waarin de gezamenlijke Apeldoornse woningcorporaties zich bereid verklaard hebben om op jaarbasis samen een aantal woningen te reserveren voor maatschappelijke opvang, inclusief nieuwbouw. Per maand moet door de Woonmensen onder andere 1 opstapwoning geleverd worden (woning voor maatschappelijke opvang). Voor Moviera (vrouwenopvang) moeten met de andere corporaties gezamenlijk maximaal 15 woningen per jaar geleverd worden, waarvan in 2010 is afgesproken dat de helft via de opstapconstructie wordt toegewezen. In 2013 heeft de Woonmensen/SJA 34 verhuringen aan bijzondere doelgroepen verricht. Per doelgroep is het volgende aantal woningen verhuurd in 2013: • 9 woningen voor statushouders; • 2 woningen voor vrouwenopvang Moviera; • 10 opstapwoningen (Iriszorg); • 9 omklapwoningen; • enkele woningen voor overige bijzondere doelgroepen, verstandelijk beperkten (t.b.v. stichting Philadelphia Zorg); • 3 woningen voor overige bijzondere bemiddeling. Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners De Woonmensen verhuurt een groot aantal woningen en complexen aan instellingen, ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Onderstaand het overzicht van het totaal aantal lopende huurovereenkomsten per instelling (per 31 december 2013). Hierbij is de overeenkomst afgesloten met de instelling zelf, niet met de bewoner. • De Passerel (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (69 overeenkomsten, inclusief 16 woningen aan de Wilhelm Tellstraat); • Stichting Philadelphia Zorg (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (87 overeenkomsten, inclusief Houttuinen, Boomgaard en Stationsdwarsstraat); • Leger des Heils (huisvesting van alcoholverslaafden) (5 overeenkomsten); • Iriszorg (huisvesting van mensen die woonbegeleiding nodig hebben) (13 overeenkomsten);
De Woonmensen/SJA
• • • • •
Moviera (“Blijf van mijn lijf”) (3 overeenkomsten); RIWIS (woonbegeleiding voor mensen met een psychiatrische beperking) (7 overeenkomsten); stichting Pluryn (6 overeenkomsten); de Woonmensen/KWZA (verzorgingshuisplaatsen in De Symfonie) (10 overeenkomsten); J.P. van den Bent Stichting (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke handicap) (9 overeenkomsten).
4.7 Huurderscommunicatie Via verschillende kanalen communiceert de Woonmensen met huurders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld via de website, social media, persberichten in de media en diverse publicaties. Veel communicatie met huurders gaat via persoonlijke contacten (op kantoor, op huisbezoek, in de wijk, of in de +Punten), telefonisch, via brieven, e-mail, informatiebijeenkomsten en brochures. Ook de website speelt een belangrijke rol. Er zijn in 2013 zo’n 60 nieuwsberichten geplaatst over uiteenlopende onderwerpen. Ongeveer 30 keer verscheen de organisatie in de krant. Veelal positieve berichten. Ook zijn een aantal radio-interviews gegeven bij RTV Apeldoorn en is redactionele aandacht verkregen in wijkkranten. Het huurders- en relatieblad Woonmensen Magazine verscheen drie keer en er zijn twee digitale nieuwsbrieven verstuurd. De rol van sociale media groeit. Het aantal volgers op Twitter lag eind 2013 op 1.200 (eind 2012: 980). Het is overigens niet bekend hoeveel procent daarvan huurder is. De Woonmensen had eind 2013 zo’n 200 Facebook-vrienden (2012: 120).
29
Jaarverslag 2013
4.8 Tevreden huurders De Woonmensen hecht veel waarde aan de kwaliteit van dienstverlening. Op vaste momenten worden huurders om feedback gevraagd. In 2013 is dit wederom gedaan met behulp van schriftelijke enquêtes. In onderstaande tabel is het gemiddelde eindoordeel weergegeven van nieuwe huurders, vertrokken huurders en huurders die een reparatieverzoek hebben ingediend.
rapportcijfers
‘13
‘12
‘11
‘10
nieuwe huurders
7,8
7,9
8,0
7,9
vertrokken huurders
7,8
8,0
7,9
7,9
reparatieverzoeken
8,3
8,3
8,1
8,2
gemiddeld
7,9
8,1
8,0
8,0
In bovenstaande cijfers van 2013 is de waardering van ruim 720 huurders meegenomen in het eindoordeel. De waardering voor de dienstverlening rondom reparatieverzoeken is op het hoge niveau van 2012 gebleven. De beoordeling van de dienstverlening rondom nieuwe verhuringen en huuropzegging is gemiddeld genomen licht gedaald. Ongeveer 3,5% van de respondenten heeft een onvoldoende gegeven voor de dienstverlening. Dit ligt ruim onder de norm van 5%. De Woonmensen besteedt het klantonderzoek niet uit, maar organiseert dit zelf. De reorganisatie heeft gevolgen gehad voor de uitvoering van het onderzoek. Zo is er minder capaciteit om schriftelijke vragenlijsten in te voeren. Vanaf 2014 wordt onder meer om deze reden toegewerkt naar de invoering van online enquêtes.
4.9 Klachten Huurders die niet tevreden zijn over de Woonmensen, kunnen op verschillende manieren met hun klacht bij de Woonmensen terecht. Leidt dit niet tot de gewenste oplossing, dan kan de KlachtenAdviesCommissie (KAC) ingeschakeld worden. Het functioneren van de commissie is geregeld in een afzonderlijk reglement dat door het bestuur van de corporatie is vastgesteld. De voorzitter neemt een onafhankelijke positie in ten opzichte van de corporatie.
De Woonmensen/SJA
KlachtenAdviesCommissie In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is bepaald dat huurders bij een onafhankelijke partij klachten in moeten kunnen dienen over de dienstverlening van de corporatie. De KlachtenAdviesCommissie draagt bij aan een praktische, eerlijke en snelle oplossing van conflicten van huurders met hun verhuurder. Klachten worden conform het reglement in behandeling genomen waarna een advies volgt aan de bestuurder van de Woonmensen. Het bestuur beslist uiteindelijk over de wijze van afhandeling van de klacht. De KlachtenAdviesCommissie bestond in 2013 uit de volgende personen:
Naam
Functie
Mw. M.L.J. Wekking
voorzitter
Aftredend in 2017
Dhr. M.J.G.W.M. Koppelmans
secretaris
2013
Dhr. W.C.I. Vonk
lid
2015
Dhr. J.H. Kret
lid
2016
Dhr. R. Evers
lid
2018
Mevr. J.M. Sluis
lid
2018
In het jaar 2013 zijn enkele wisselingen geweest in de samenstelling van de KAC. In maart 2013 is de heer Vonk afgetreden en heeft de heer Evers zijn plek ingenomen. Ook de heer Koppelmans nam na 10 jaar afscheid van de KAC. Mevrouw Sluis is per 1 april 2013 aan de KAC toegevoegd. Vergaderingen Een vergadering wordt uitsluitend gehouden als daartoe reden is. Wanneer er geen klachten zijn die behandeld dienen te worden en er ook geen andere agendapunten zijn, wordt de vergadering geannuleerd. De KAC heeft in het jaar 2013 één keer vergaderd: op 27 maart 2013. Er is slechts één klacht binnengekomen. De commissie heeft geoordeeld dat de Woonmensen in deze situatie adequaat heeft gehandeld. De klacht is ongegrond verklaard.
30
5. Wij onderhouden onderhoudsbeleid | prestaties | dagelijks onderhoud | mutatieonderhoud | planmatig onderhoud en investeringen
Jaarverslag 2013
5.1 Onderhoudsbeleid Zoals al bij het onderdeel beleid is gemeld, zijn de onderdelen dagelijks -, mutatie- en het planmatig onderhoud doorgelicht. Van alle vormen van onderhoud is in beeld gebracht wat de afspraken zijn met externe partijen. Deze zullen nader worden geanalyseerd. Dit zal in 2014 leiden tot vernieuwde afspraken met als uitgangspunten dat de processen worden geoptimaliseerd, de facturenstroom wordt gereduceerd en er duurzamer wordt ingekocht. Strak financieel beheer In 2012 is ook een begin gemaakt met een strakker financieel beheer van de onderhoudsbudgetten. Extra benodigde middelen moeten niet achteraf zichtbaar zijn, maar vooraf bespreekbaar worden. De introductie van een nieuw automatiseringssysteem in 2013 is hier een belangrijk hulpmiddel bij. Dit is het doel voor 2013. Handhaven van de onderhoudskwaliteit binnen een taakstellend budget.
5.2 Prestaties Aan onderhoud en investeringen in de vastgoedvoorraad is circa € 5,75 miljoen besteed. Circa € 4 miljoen is besteed aan dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Aan investeringen is in 2013 circa € 1,75 miljoen besteed.
De Woonmensen/SJA
Te denken valt aan investeringen in onder meer energetische maatregelen, opplussen van woningen, maar ook het vervangen van keukens, badkamers en sanitair. Alle genoemde bedragen zijn inclusief btw. Begroting 2014 Evenals vorig jaar is ook dit jaar bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting kritisch gekeken naar de noodzakelijke budgetten. Mede door het lagere btw-tarief heeft een budgetaanpassing plaatsgevonden waarbij de frequentie van grootonderhoud op onderdelen is verlaagd. Uiteraard met oog voor behoud van kwaliteit. Energetische maatregelen Door onvoldoende financiële ruimte zijn de ambities voor het realiseren van een bepaalde energetische kwaliteit naar beneden bijgesteld. De ambitie op complexniveau ligt nu op gemiddeld label C of beter. Het jaartal 2020 is daarbij ook losgelaten. Op corporatieniveau heeft het woningbezit gemiddeld energielabel C met een gemiddelde energieindex van 1,50. In de afgelopen jaren is regelmatig geïnvesteerd om dit te bereiken. CO2 De CO2-emissie (in kilogram per woning) is de afgelopen jaren sterk gedaald. Van 3.001 kg in 2008 naar 2.521 kg in 2013. Onderstaande afbeelding geeft deze daling weer.
32
Jaarverslag 2013
5.3 Dagelijks onderhoud Voor alle complexen is een bedrag opgenomen voor dagelijks onderhoud. Totaal is in 2013 ruim € 1,73 miljoen besteed. Hiervoor was 1,7 miljoen begroot. De werkzaamheden omvatten het behandelen van vragen/reparatieverzoeken en afhandelen van onderhoudsklachten. Verder valt onder dagelijks onderhoud het keuren van liften, contractonderhoud (zoals cv-ketels, liften e.d.), schoonspuiten van standleidingen e.d. In een aantal nieuwe complexen vielen de kosten hoger uit dan geraamd. Onder andere de nazorg en afhandeling van opleverpunten bij het Kristal zorgden voor een overschrijding (totaal circa € 80.000). Woningen in complexen waar asbest is verwijderd, hebben ook voor een overschrijding van de gemaakte kosten gezorgd.
5.4 Mutatieonderhoud
5.5 Planmatig onderhoud en investeringen Er is in 2013 circa € 3,16 miljoen besteed aan planmatig onderhoud en investeringen. Hiervoor was € 6,3 miljoen begroot. Zowel planmatig onderhoud als investeringen zijn fors lager uitgevallen door de reeds genoemde factoren als btw-voordeel, verscherpt inkoopbeleid, confrontatie theoretische onderhoudsinterval versus feitelijke onderhoudstoestand. Ook het laten vervallen van bepaalde werkzaamheden als gevolg van onder meer verkoopplannen en het nog eens kritisch beoordelen van de urgentie speelden een rol. Daarnaast werd een aantal geplande werkzaamheden doorgeschoven naar volgende jaren. Het betreft onder andere het budget voor grootonderhoud en energiebesparende maatregelen in Kerschoten (circa € 660.000) en de vervanging van de dakbedekking van bergingsdaken en cv-ketels in Sluisoord en De Mheen (circa € 240.000).
In 2013 is circa € 847.000 aan mutatieonderhoud uitgevoerd. Hiervoor was € 670.000 begroot. Vooral de mutaties bij woningen in oudere complexen brengen hoge kosten met zich mee. Veelal bevindt zich asbest in de woning, zijn de plafonds slecht en moeten wanden opnieuw worden gestuukt. Soms is bij mutatie ook grootonderhoud uitgevoerd. Met name in gevallen waarbij de vorige bewoner niet mee wilde doen aan onderhoudswerkzaamheden in de woning. Door de oplevering van nieuwbouwcomplex De Groene Hoven, zijn in het aangrenzende complex veel senioren verhuisd. Hier is dan ook een stijging van het aantal mutaties merkbaar. Omdat dit oudere woningen zijn, zijn de mutatiekosten veelal hoger door asbestsaneringen, slecht stucwerk en scheuren in plafonds (totaal € 129.128).
De Woonmensen/SJA
33
6. Wij bouwen nieuwbouw | grondaankopen
Jaarverslag 2013
6.1 Nieuwbouw Gelet op de beperkte investeringsmogelijkheden zijn nagenoeg alle vastgoedprojecten stilgezet. Het merendeel van de projectvoornemens zal niet voor 2018 opgepakt kunnen worden. Projecten die onomkeerbaar waren, zijn onverkort doorgezet. De projecten Boog & Cluster, Caretex en Hobbemalaan zijn opgeleverd. De projecten Aalscholverweg, Jan Steenlaan en Paulus Potterlaan zullen in 2014 worden afgerond. Dit jaar is besloten om de renovatie van Sainte Marie geen doorgang te laten vinden. In overleg met de Woonmensen/KWZA wordt nu bekeken wat mogelijke alternatieven zijn. Kanaalzone De beperkte investeringsmogelijkheden betekenen ook dat de gebiedsontwikkeling van de Kanaalzone voorlopig een pas op de plaats maakt. Een project dat samen met corporatie Ons Huis, de gemeente Apeldoorn en de provincie Gelderland is opgepakt. Partijen onderzoeken aan de hand van diverse scenario’s de mogelijke alternatieven. Temeer omdat een groot deel van de geplande woningen verkocht zou worden. In de huidige tijd is dat niet haalbaar. Bestuurlijk is afgesproken om in 2014 een geactualiseerd plan van aanpak vast te stellen. Het Kristal Over de verhuur van de ruimten voor eerstelijnszorg zijn afspraken gemaakt. In het voorjaar van 2014 is gestart met de inrichting. De verhuur van de commerciële ruimten is nog onderwerp van gesprek. De Groene Hoven Het restaurant van het multifunctioneel centrum was in 2012 nog niet verhuurd, maar in de eerste helft van 2013 is met de Felua Groep een overeenkomst gesloten. Deelprojecten Esdoorn, Linde en Berk (allemaal woningen) moeten De Groene Hoven compleet maken, maar worden voorlopig op de lange baan geschoven.
De Woonmensen/SJA
Boog & Cluster Dit project wordt door Welgelegen Park V.O.F. ontwikkeld. Het programma omvat 87 wooneenheden gedifferentieerd naar: • 4 penthouses • 23 stadswoningen • 44 appartementen • 16 maisonnettes De oplevering van het eerste deel heeft eind 2012 plaatsgevonden. Het tweede deel is begin 2013 opgeleverd. Dit laatste deel betreft 41 woningen waarvan er 17 in de verhuur zijn genomen. Orden Dit project bestaat uit de deelprojecten Caretex, Hobbemalaan, Jan Steenlaan en Paulus Potterlaan. Het bouwprogramma ziet er als volgt uit: • 43 eengezinswoningen • 16 multifunctionele woningen • 21 wooneenheden voor een zorginstelling. Een deel van de woningen is in het voorjaar van 2013 opgeleverd. De 14 woningen aan de Paulus Potterlaan zijn in het voorjaar van 2014 opgeleverd. Medio 2014 volgen de zorgeenheden. Het investeringsvolume is geraamd op circa € 12,4 miljoen. Aalscholverweg In mei 2012 is met een deel van de bouw van dit woon-zorgcomplex voor zorginstelling de Passerel gestart. Voor de rest van het bouwproject moest nog een aannemingsovereenkomst worden gesloten. In de tweede helft van 2012 werd namelijk duidelijk dat het versoberde plan van eind 2011/begin 2012 niet op voorhand op goedkeuring van de gemeente kon rekenen. De bouw is in 2013 weer opgepakt. Oplevering is voorzien medio 2014. Het uiteindelijke investeringsvolume is circa € 3,0 miljoen.
6.2 Grondaankopen Er zijn geen gronden aangekocht in 2013.
35
7. Wij werken in buurten werkgebied | buurtgerichte strategie | +Punten | wijkschouwen | sociale aanpak medewerkers & samenwerking in de buurt | woonfraude | overlast
Jaarverslag 2013
7.1 Werkgebied De Woonmensen heeft haar werkgebied vooral in Apeldoorn. Veertien buurten hebben speciale aandacht van de Woonmensen en/of haar samenwerkingspartners als het gaat om wonen en woonomgeving. Die buurten worden focusbuurten genoemd en zijn in het kaartje met blauw aangeduid. Binnen de focusbuurten heeft de Woonmensen zeven ‘eigen locaties’: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
de Woonmensen: kantoorlocatie De Groene Hoven: informatie & activiteiten Kristal: informatie & activiteiten +Punt Sluisoord: informatie & activiteiten +Punt Gentiaan: activiteiten +Punt Orden: informatie & activiteiten +Punt Beekpark, Ontmoet & Co: informatie & activiteiten
Kristal De Woonmensen/SJA
37
Jaarverslag 2013
7.2 Buurtgerichte strategie De Woonmensen kiest voor een buurtgerichte strategie, met leefbaarheid als centraal thema. De Woonmensen stelt zich hierbij op als initiator en katalysator. Samenwerking is van groot belang. Dit vindt plaats met onder andere buurtbewoners, vrijwilligers, bewonerscommissies, wijkraden, collega-corporaties, gemeente, wijkteams, politie en zorg- en welzijnsinstellingen. Buurtbeleid Mensen willen zich thuisvoelen in hun buurt. Onderscheid wordt gemaakt in de fysieke kwaliteit, veiligheid en sociale kwaliteit. Bewoners zijn in hoge mate verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun leven. De Woonmensen wil daarvoor voorwaarden creëren of mensen een duwtje in de goede richting geven. Voor bewoners die daartoe niet meer in staat zijn, wil de Woonmensen ondersteuning bieden met respect voor individuele wensen en leefstijl. Verder is de Woonmensen begonnen, in het kader van co-makership, met het geven van meer verantwoordelijkheid aan bewoners. In de wijk Zuid in nieuwbouwcomplex De Melodie onderhouden bewoners zelf de binnentuinen. Hierdoor worden minder servicekosten in rekening gebracht. In de nieuwbouw aan de Morinistraat in Orden geldt hetzelfde principe. Daar onderhouden de bewoners de beukenhagen in het openbaar gebied.
7.3 +Punten In 2013 zijn de +Punten verder verankerd als ontmoetingsplek en informatiepunt in de buurt. Deze laagdrempelige buurthuiskamers worden gedragen door buurtbewoners, die zelf de regie nemen om activiteiten te organiseren. Indien gewenst, met ondersteuning van de Woonmensen. In de +Punten zijn diverse succesvolle activiteiten georganiseerd zoals: • •
•
Nieuwjaarsreceptie voor alle bewoners uit de buurt in Orden en de Gentiaanstraat. In +Punt Orden zijn diverse activiteiten georganiseerd waaronder een paasbrunch. Verder is een schoonmaakgroep actief geworden die één keer per maand de buurt schoon houdt. Deze groep heeft zich aangesloten bij de actie van de gemeente: ‘Apeldoorn Rein’. Handen-uit-de-mouwen-dag in Zevenhuizen. Tijdens deze dag hebben bewoners met elkaar
De Woonmensen/SJA
• •
de buurt schoon gemaakt. Als afsluiting is een barbecueplaats gemaakt naast het +Punt. Hollandse middag in +Punt Beekpark voor 60+’ers en voor mensen met een beperking. Lunchactiviteit in Orden. Bewoners met een laag inkomen kunnen tegen een gereduceerd tarief een lunch krijgen. Gemiddeld maakten zo’n 20 bewoners gebruik van deze mogelijkheid.
Activiteiten in het Kristal: Onder begeleiding van de sociaal beheerder van de Woonmensen hebben de activiteiten rondom het Kristal steeds meer vorm gekregen in 2013. Verschillende participanten maken gebruik van het centrale hart van het Kristal. Enkele successen: • • • • • • •
Nieuwjaarsborrel met participanten & bewoners. Samenwerkingsplannen zijn tot stand gekomen. Twee keer in de week koffiedrinken met de buurtbewoners (40 personen). Een wekelijkse bibliotheek met gratis boekuitleen. Diverse activiteiten: van het Kristalkoor tot klaverjassen. Burendag met ruim 200 buurtbewoners. Kinderboekenweek en kleedjesmarkt. Er is een gezamenlijke huiskamer gemaakt waar bewoners kunnen koffiedrinken.
7.4 Wijkschouwen De wijkschouwen vormen een belangrijk middel om per buurt de betrokkenheid van buurtbewoners te combineren met gerichte verbeteracties. In 2013 zijn zes wijkschouwen uitgevoerd. Er zijn diverse zaken gerealiseerd die al lang op het lijstje van bewoners stonden. Zo is er bij complex Athene een fietsenberging gekomen. Verder zijn de bloembakken bij flat de Gentiaan gevuld met bloeiende planten.
7.5 Sociale aanpak De bewonersactiviteiten van de Woonmensen zijn gericht op ontmoeting en vragen een actieve rol van bewoners in hun buurt en wijk. Op deze manier leren bewoners elkaar beter kennen en spreken elkaar makkelijker aan, daar waar gewenst. Hierna een aantal activiteiten, die de Woonmensen ondersteund heeft of het initiatief toe heeft genomen.
38
Jaarverslag 2013
Vakantie voor minima De Woonmensen regelde ook in 2013 vakanties voor huurders die zich dit financieel niet kunnen veroorloven. Hiervoor werd samenwerking gezocht met de Zeeuwse corporatie Zeeuwland uit Zierikzee. Tegelijkertijd kwamen gezinnen uit Zeeland vakantie vieren in wisselwoningen van de Woonmensen. Materiaaluitleen Dit jaar is ongeveer 20 keer gebruik gemaakt van de materiaaluitleen. Hier staan goederen, zoals statafels en feesttenten, die ingezet kunnen worden voor buurtactiviteiten. Dit jaar is het assortiment aangevuld met sport- en spelmateriaal. Door het systeem van gratis uitleen organiseren bewoners net iets makkelijker activiteiten en de Woonmensen treedt niet meer op als financieel sponsor. Orden In Orden zijn een aantal bewoners uit de Jan Steenlaan en de Paulus Potterlaan verhuisd naar hun nieuwbouwwoning aan de Morinistraat. Bewoners die daar zelf niet meer toe in staat waren, zijn ondersteund bij de verhuizing. Vanuit de ‘oude buurt’ is een actieve groep ontstaan die het opleverfeest heeft georganiseerd. Deze bewonersgroep is verdergegaan als buurtpreventieteam. Samen met woningcorporaties Ons Huis en De Goede Woning onderzoekt de Woonmensen hoe nauwer samengewerkt kan worden in de wijk Orden op het gebied van technisch en sociaal beheer. Deze samenwerking moet leiden tot een positief effect op de leefbaarheid in de hele wijk en financiële voordelen voor de corporaties. In 2014 starten sociaal (wijk)beheerders met rondes in elkaars complexen en gezamenlijke, complexoverschrijdende leefbaarheidsprojecten. Gentiaanbuurt De Gentiaanbuurt is de laatste jaren door inspanningen van diverse bewoners en instanties veranderd in een buurt waar bewoners graag wonen. Voor de zevende keer op rij is het Gentiaan Zomer Event georganiseerd door buurtvrijwilligers. Deze bewonersgroep heeft, met ondersteuning van de Woonmensen, voor het eerst zelf de financiën geregeld. Het Kluspunt voor fietsreparatie loopt goed. Afgelopen jaar hebben zo’n 100 bewoners hun fiets daar laten repareren. Daarnaast hebben ze voorlichting gekregen over hoe hun fiets zelf op te knappen. Hierdoor wordt het Kluspunt geen ‘gratis fietsenmaker’.
De Woonmensen/SJA
Kunstproject de Melodie in Zuid Op verzoek van en in samenwerking met bewoners hebben zes kunstenaars kunst opgehangen. Dit om de entrees wat levendiger te maken. De kunst wordt om de drie maanden gewisseld. Matenvelden In de Matenvelden is samen met bewoners een omgevingsplan voor het Rentmeestersveld gemaakt. Hierbij zijn in de achtertuinen hederaschermen geplaatst om het aanzicht van de buurt te verbeteren. Diverse fysieke aandachtspunten zoals een gevaarlijke plek voor fietsers en een verwaarloosd speelveldje worden in 2014 opgepakt. Burendag In het kader van de landelijke Burendag zijn in het weekend van 13 en 14 september diverse activiteiten georganiseerd. In de Rivierenbuurt en ook aan de Koninginnelaan en Damhertstraat bruiste het van de activiteiten, georganiseerd door buurtbewoners. De opening van het multifunctioneel centrum van De Groene Hoven viel hiermee samen.
7.6 Medewerkers in de buurt Wijkbeheerders/Buurtbeheerders/ Buurtontwikkelaar In 2013 hebben diverse medewerkers van de afdeling Buurt samen met bewoners activiteiten opgezet om de samenhorigheid te vergroten. Het jaar heeft in het teken gestaan van de oprichting van een aantal buurtpreventieteams in Orden en de Gentiaanbuurt. Deze teams houden toezicht op de veiligheid in de buurt en hebben korte lijnen met de wijkagent.
7.7 Samenwerking in de buurt Wijkteams De Woonmensen participeert in diverse wijkteams die gevormd worden door een stadsdeelmanager, bewoners (wijkraden), de gemeente, stichting Wisselwerk, de woningcorporaties en de wijkagent. Deze wijkteams vervullen een taak in probleemsignalering, visieontwikkeling en coördinatie van werkzaamheden. De wijkteams zijn verantwoordelijk voor de stadsdeelplannen voor de buurt. Hier staan acties in die bewoners hebben doorgegeven. Dit kunnen bijvoorbeeld zaken zijn als: meer speelveldjes, betere verlichting, groenonderhoud op hoger niveau, meer controles op snelheid in de buurt, etc.
39
Jaarverslag 2013
Felua Groep Vijf medewerkers van de Felua Groep zijn bij de Woonmensen gedetacheerd om medewerkers in de wijk te ondersteunen bij het opruimen van bijvoorbeeld zwerfafval en het opknappen van verwaarloosde tuinen. Ook verrichten ze tal van hand- en spandiensten bij bewonersactiviteiten en bij de materiaaluitleen.
De Woonmensen/SJA
40
Jaarverslag 2013
7.8 Convenant Woonfraude In 2010 is het convenant Woonfraude getekend. Partijen zijn de VSW corporaties, district Apeldoorn inclusief de vreemdelingenpolitie en de gemeente Apeldoorn. Bij onrechtmatige bewoning wordt gezamenlijk opgetreden, waarbij de corporatie het initiatief neemt. Dit resulteert over het algemeen in een vrijwillige huuropzegging. De cijfers voor 2013 zijn:
In zo’n gezin spelen vaak ook huurachterstand en weerstand tegen hulpverlening een rol. Het aantal multiprobleemhuishoudens neemt toe. Een instrument van de sluitende buurtaanpak is het sociale team. In Apeldoorn zijn vier sociale teams actief. Voor multiprobleemhuishoudens worden integrale hulpverleningsplannen gemaakt. In 2013 zijn 35 huishoudens van de Woonmensen behandeld in de sociale teams.
Woonfraude Nieuw geregistreerd
20
In portefeuille
25
In behandeling
4
Wachtdossier Afgehandelde woonfraudezaken
21 6
Afgehandeld: Vrijwillig opgezegd
2
Vonnis
1
Hennep
1
Geen fraude
1
Waarschuwing
1
Bij de opgeloste zaken kan de huur verhoogd worden, met als gevolg meer huuropbrengsten.
7.9 Overlast In 2013 waren ongeveer 150 overlastzaken in behandeling. Het merendeel van de klachten betrof geluidsoverlast. In een beperkt aantal gevallen was sprake van ernstige overlast. De Woonmensen streeft naar het oplossen van de overlast en in vrijwel alle gevallen lukt dit, vaak in samenwerking met wijkagenten, hulpverlenende instanties en Buurtbemiddeling. In 2013 moest één juridische procedure worden gestart in verband met overlast. In twee gevallen was de overlast dusdanig dat de betreffende huurder binnen het woningbezit van de Woonmensen is verhuisd met een laatste-kans-contract. Een aantal overlastgevallen heeft een permanent karakter en houdt verband met psychiatrische problematiek. Ook is in een aantal zaken overlast onderdeel van meerdere problemen in multiprobleemhuishoudens.
De Woonmensen/SJA
41
8. Wij zijn... organisatiestructuur | interne organisatie | personeel | sponsoring | verbindingen risicomanagement | planning & control | kostenbeheer
Jaarverslag 2013
8.1 Organisatiestructuur In 2013 was onderstaande structuur voor de werkorganisatie van de woningcorporatie van toepassing:
Raad van Commissarissen
directie/bestuur
Secretariaat
P&O
Juridische zaken
Communicatie
Vastgoed
Ontwikkeling & Voorbereiding Technisch beheer & Realisatie
De Woonmensen/SJA
Financiën en Control
Wonen
Klantenservice
Financiën
Woonzaken
ICT
Buurt
Facilitair
43
Jaarverslag 2013
8.2 Interne organisatie Directie en management In 2013 is na de splitsing van de personele unie tussen het woon- en zorgbedrijf van de Woonmensen gewerkt met een managementteam bestaande uit een interim-bestuurder, de manager Financiën & Control, de manager Wonen en een interimmanager Vastgoed. Hierbij stond vast dat zodra een bestuurder zou worden aangetrokken, deze ook de portefeuille vastgoed toebedeeld zou krijgen. De functie van manager Vastgoed kwam hiermee te vervallen. Omdat in het tweede kwartaal de verkenning naar een mogelijke fusie met Ons Huis werd opgestart, werd besloten vooralsnog geen afscheid te nemen van de interim MT-leden. Nadat het fusieproces eind 2013 geen doorgang vond, is de vacature voor directeur-bestuurder opengesteld en is eind december afscheid genomen van de interim bestuurder Koos Parie. Ter overbrugging van de vacatureperiode is de interim-manager Vastgoed, Matthie van Merwerode, benoemd tot interimbestuurder, die daarnaast ook de portefeuille Vastgoed behield. In de eerste helft van 2014 is met Vincent van Oordt een nieuwe directeur-bestuurder aangetrokken.
8.3 Personeel Personeelsmutaties en formatie Er zijn 3 medewerkers in dienst gekomen. Daarnaast zijn 23 medewerkers uit dienst getreden, waarvan 4 medewerkers met een oproepovereenkomst. Het betrof 15,97 fte. Het aantal medewerkers bedroeg op 31 december 2013 63 personen. Van de 63 personen werken 34 personen op deeltijdbasis. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (fte) bedroeg de totale formatie eind 2013 49,60 fte. Op 31 december 2013 waren 35 vrouwen en 28 mannen in dienst. Naast de vaste personeelsformatie werden in 2013 op diverse afdelingen tijdelijke krachten ingezet via uitzenden detacheringbureaus. Dit als gevolg van de reorganisatie en de implementatie van een nieuw automatiseringssysteem. Griepvaccinatie In het kader van goed werkgeverschap en het
De Woonmensen/SJA
werken aan een preventief verzuimbeleid is aan alle medewerkers een gratis griepvaccinatie aangeboden. Slechts één medewerker heeft hier gebruik van gemaakt. Scholing Vanwege de reorganisatie hebben medewerkers geen scholing gevolgd ten behoeve van de uitoefening van hun functie. Verschillende medewerkers hebben een opleiding gevolgd ten behoeve van hun persoonlijke ontwikkeling, deze scholing is bekostigd met het Individueel Loopbaan Ontwikkelings Budget (ILOB). Stagiaires Binnen de afdeling Buurt hebben in 2013 vier studenten stage gelopen. Het betrof twee stagiaires HBO Sociaal Juridische dienstverlening en twee studenten hebben een oriënterende stage gelopen. Jaargesprekken Binnen de Woonmensen worden medewerkers jaarlijks beoordeeld op basis van competenties en individuele resultaat- en ontwikkelafspraken. Dit vindt plaats in de vorm van een jaargesprek. Vanwege de hoge werkdruk als gevolg van de herinrichting van de organisatie, hebben managers deze gesprekken niet binnen de gestelde termijn gevoerd. In het eerste kwartaal van 2014 vinden de laatste gesprekken plaats. Bedrijfsautoregeling In verband met noodzakelijke bezuinigingen heeft de Woonmensen besloten de bedrijfsautoregeling van 2008 op een aantal onderdelen te herzien. De directeur-bestuurder a.i. heeft de ondernemingsraad hierover ingelicht en zijn argumenten hiervoor uiteengezet. Bedrijfshulpverlening Ten gevolge van de reorganisatie zijn een aantal bedrijfshulpverleners gestopt. Hierdoor zijn nieuwe medewerkers benaderd om het BHV-team per 1 januari 2014 te versterken. Deze medewerkers hebben hiervoor inmiddels een training gehad. Ziekteverzuim en verzuimbeleid Het ziekteverzuim bedroeg in 2013 4,37% (exclusief zwangerschaps- en bevallingsverlof ). In 2012 was dit 4,28%. In het vierde kwartaal is vanwege de reorganisatie (wegens vrijgestelde medewerkers) en het implementeren van nieuwe processen en nieuwe systemen de werkdruk en/of workload binnen teams verhoogd. In het vierde kwartaal is dan ook meer
44
Jaarverslag 2013
verzuim geweest dan in de overige kwartalen van 2013. Vanwege deze extra workload zijn binnen diverse afdelingen extra uren gewerkt. Reorganisatie Het jaar 2013 stond voor P&O geheel in het teken van de reorganisatie. De vakbonden zijn vanaf het begin nauw betrokken geweest bij het opstellen van het sociaal plan. Ook de ondernemingsraad was gedurende de reorganisatie nauw betrokken en heeft haar advies uitgebracht over het nieuwe ontwerp van de organisatie. Voor alle functies binnen de organisatie zijn (nieuwe) functiebeschrijvingen opgesteld met de bijbehorende functie-indelingen en competentieprofielen. Met alle medewerkers zijn belangstellingsregistratiegesprekken gevoerd door MT-leden en P&O. Na een zorgvuldige plaatsingsprocedure conform het sociaal plan zijn diverse medewerkers boventallig verklaard. Boventalligen hebben een gesprek gehad met het betreffende MT-lid en een P&O adviseur. Individuele afspraken zijn gemaakt voor het verrichten van werkzaamheden in de oude functie of het verrichten van tijdelijke werkzaamheden. Ook zijn een aantal boventallige medewerkers vrijgesteld van werk. Op basis van het sociaal plan hebben eind april drie outplacementbureaus zich gepresenteerd. De boventallige medewerker heeft volgens het sociaal plan recht op het volgen van een outplacementtraject, het bureau kon zelf gekozen worden. Hierin is sprake van maatwerk met de boventallige medewerker.
resultaten van het POP niet binnen het jaar behaald worden, kan de medewerker alsnog boventallig verklaard worden en is het sociaal plan van toepassing. Het merendeel van de boventallig verklaarde medewerkers heeft met ingang van 1 december 2013 de organisatie verlaten.
8.4 Sponsoring De Woonmensen levert bijna geen financiële sponsorbijdragen meer. Er worden wel initiatieven ondersteund die ten goede komen aan de leefbaarheid in een buurt, echter dit wordt opgelost met het uitlenen van materialen uit het materiaaldepot. De uitgaven aan sponsoring/donatie die nog wel gedaan zijn: De Stichting Apeldoorn Trofee zet vrijwilligers in Apeldoorn in het zonnetje. Ook woningcorporaties hebben veel te danken aan het goede werk van vrijwilligers in de buurt. De Stichting Apeldoorn Trofee heeft van de Woonmensen een sponsorbedrag ontvangen van € 1.000. De Voedselbank heeft een donatie ontvangen van € 8.770. Voedselbanken doen goed werk in het werkgebied en helpen mensen die het financieel minder goed hebben aan een hogere kwaliteit van leven.
Drie boventallige medewerkers hebben bezwaar ingediend bij de geschillencommissie. Twee van de drie geschillen hebben positief uitgepakt voor de werkgever. Alle medewerkers hebben een aanvulling gehad op hun arbeidsovereenkomst (zogenoemd aanhangsel) waarin de nieuwe situatie is vastgesteld. Dit kan zaken betreffen als functiewijziging, urenwijziging en salariswijziging. Een aantal medewerkers heeft een jaar de tijd om zich de nieuwe functie eigen te maken (kennis, vaardigheden). Hiervoor is door het MT-lid in samenwerking met P&O een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP) opgesteld. Indien de
De Woonmensen/SJA
45
Jaarverslag 2013
8.5 Verbindingen In 2013 zijn verdere acties genomen om de bvstructuur te vereenvoudigen en te minimaliseren. Zo is het sociale bezit overgeheveld vanuit de bv’s naar stichting de Woonmensen/SJA. Daarnaast wordt gewerkt aan uittreding uit Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F. Door de Woonmensen is een uittredingsvoorstel gedaan welke voor alle vennoten onherroepelijk leidt tot een afwaardering. In 2014 moet afwikkeling plaatsvinden. In 2013 zijn binnen de juridische nevenstructuur van stichting de Woonmensen/SJA de deelnemingen in Landstad Projecten C.V. en ADZ Beheer B.V. opgeheven vanwege beëindiging van de bedrijfsactiviteiten. In onderstaand overzicht staan de verbindingen van stichting de Woonmensen/SJA met andere rechtspersonen en/of vennootschappijen als bedoeld in artikel 11 van het BBSH. Alle activiteiten in de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en worden daarmee beschouwd te zijn uitgevoerd als onderdeel van, en ten dienste van de kerntaken van stichting de Woonmensen/SJA.
De corporatie neemt de volgende maatregelen om de (financiële) risico’s van haar verbindingen te beheersen: • Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor stichting de Woonmensen/ SJA enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Berekenen van worstcasescenario’s. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. • In bestuursstatuten en -reglementen wordt de onderlinge samenwerking en de verhouding van het bestuur en toezicht vastgelegd. • De zeggenschap bij – belangrijke – beleidsbeslissingen en besluiten wordt geregeld en vastgelegd, zoals samenwerkingsovereenkomsten. • Periodieke voortgangsvergaderingen worden door de directeur-bestuurder bijgewoond. • Vastgestelde regels om de financiële inbreng, winstuitkeringen en liquidatie af te bakenen of te beperken. • Vooraf vastgestelde regels ten aanzien van verplicht percentage voorverkoop bij koopwoningprojecten om het bouwrisico te verkleinen. Indien personeel en/of bedrijfsmiddelen van stichting de Woonmensen/SJA voor haar verbindingen en deelnemingen wordt ingezet, staat hiertegenover een reële vergoeding. In de verbindingen waar de Woonmensen/SJA 100% van de aandelen in bezit heeft, is geen personeel in dienst.
jaarresultaat voor belastingen
omzet
eigen vermogen
maatschappelijk kapitaal
geplaatst en gestort kapitaal
478.506
-
195.115
158.813
36.302
2.955.161
144.921
216.929
198.778
18.151
-41.192
-
-68.983
-87.134
18.151
-467.728
3.500
-82.679
-100.830
18.151
-9.983
-
-
-
-
ADZ Beheer B.V.
-722
-
-
-
-
Parkstad V.O.F.
-160
-
128.826
-
-
-503.194
-
-1.078.896
-
-
-
-
450.000
-
-
Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2013 St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Vastgoed B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. Joseph Specials B.V. Landstad Projecten C.V.
Landgoed Welgelegen C.V. Welgelegen Park V.O.F.
De Woonmensen/SJA
46
Jaarverslag 2013
In 2013 was de onderstaande juridische nevenstructuur van stichting de Woonmensen/SJA van toepassing. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van stichting de Woonmensen/SJA. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen.
De Woonmensen/SJA
47
Jaarverslag 2013
St. Joseph Holding B.V.
St. Joseph Vastgoed B.V.
Stichting de Woonmensen/SJA is 100% aandeelhouder van St. Joseph Holding B.V. St. Joseph Holding B.V. fungeert als holding-vennootschap voor de overige verbindingen. Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. St. Joseph Holding B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Vastgoed B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
De activiteiten van St. Joseph Vastgoed B.V. bestaan voornamelijk uit het exploiteren van registergoederen, geen sociale huurwoningen zijnde, het houden van aandelen in andere vennootschappen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden.
St. Joseph Holding B.V. is opgericht op 8 januari 1997. Stichting de Woonmensen/SJA is enig aandeelhouder en bestuurder. St. Joseph Holding B.V. houdt zich bezig met het ondernemen in de ruimste zin van het woord (holding) met hierbij als grondslag de publieke taak van stichting de Woonmensen/SJA om in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.
Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door stichting de Woonmensen/SJA is € 3.500 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2013. Door stichting de Woonmensen/SJA was ter financiering van bedrijfspanden € 6.069.711 aan achtergestelde leningen verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. tegen rentepercentages van 6%. In 2013 is al het sociale vastgoed tegen boekwaardes overgeheveld naar stichting de Woonmensen/SJA. Dit vooruitlopend op de nieuwe herzieningswet om de Daeb en niet-Daeb activiteiten te scheiden. Na deze overheveling bestaat de post uit een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. van € 800.000 tegen een rentepercentage van 6%. Deze lening is binnen de jaarrekening onder de post Leningen o/g gepresenteerd. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van het commerciële bezit in St. Joseph Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 800.000 aan leningen verstrekt tegen een rentepercentage van 6%. Deze lening is binnen de jaarrekening onder de post Leningen u/g gepresenteerd. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2013 is integraal geconsolideerd. Op 17 juni 2013 heeft de controlerend accountant Deloitte een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van St. Joseph Holding B.V. verstrekt. De jaarrekening 2012 is op 8 juli 2013 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.
De Woonmensen/SJA
St. Joseph Vastgoed B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Vastgoed B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Vastgoed B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting.
Ultimo 2013 waren de volgende objecten in bezit: • bedrijfspand Stationsstraat 122 te Apeldoorn • bedrijfspand Molenstraat 150 te Apeldoorn • bedrijfspand Germanenlaan 370/Ln van Orden te Apeldoorn Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Door de corporatie is € 2.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2013. Door St. Joseph Holding B.V. was ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 7.933.726 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen rentepercentages van 6%. In 2013 is al het sociale vastgoed tegen boekwaardes overgeheveld naar stichting de Woonmensen/SJA. Dit vooruitlopend op de nieuwe herzieningswet om de Daeb en nietDaeb activiteiten te scheiden. Na deze overheveling bestaat de post Leningen o/g uit een achtergestelde lening verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. van € 800.000 tegen een rentepercentage van 6%. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2013 is integraal geconsolideerd. Op 17 juni 2013 heeft de controlerend accountant Deloitte een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van St. Joseph Vastgoed B.V. verstrekt. De jaarrekening 2012 is op 8 juli 2013 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.
48
Jaarverslag 2013
St. Joseph Projectontwikkeling B.V.
St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is opgericht op 8 januari 1997. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. maakt onderdeel uit van een groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. St. Joseph Projectontwikkeling heeft ten doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten, in hoofdzaak bestaande uit woningen, zowel in de (sociale) huur als in de koopsector. Echter als gevolg van de gewijzigde wet- en regelgeving vindt er geen projectontwikkeling in deze B.V. meer plaats. Ultimo 2013 heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. geen objecten meer in bezit. Vanuit het vereenvoudigen van de verbindingsstructuur is de enige woning in maart 2013 aan stichting de Woonmensen/SJA verkocht. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. had als beherend vennoot een aandeel van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. had als commanditaire vennoot een aandeel van 48% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Beide deelnemingen zijn in 2013 beëindigd. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd alsmede werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud. Door de corporatie is € 2.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2013. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2013 is integraal geconsolideerd. Op 17 juni 2013 heeft de controlerend accountant, Deloitte, een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verstrekt. De jaarrekening 2012 is op 8 juli 2013 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.
Joseph Specials B.V.
Joseph Specials B.V. is opgericht op 22 januari 1998. St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. Joseph Specials B.V. maakt onderdeel uit van een
De Woonmensen/SJA
groep rechtspersonen waarvan St. Joseph Holding B.V. het hoofd is. Joseph Specials B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Joseph Specials B.V. houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van (bouw)projecten al dan niet met derden. In 2013 waren dit voornamelijk projecten via Landgoed Welgelegen C.V. en Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 25% in Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 30% in Parkstad V.O.F. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 33,3% in Welgelegen park V.O.F. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De administratie wordt door stichting de Woonmensen/SJA gevoerd. Door de corporatie is € 5.500 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2013. Waarderingsgrondslagen Voor de waardering van de verbindingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. De jaarrekening 2013 is integraal geconsolideerd. Op 17 juni 2013 heeft de controlerend accountant, Deloitte, een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 van Joseph Specials B.V. verstrekt. De jaarrekening 2012 is op 8 juli 2013 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.
Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V.
Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is opgericht per 1 april 1999 met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en realiseren van vastgoedbouwprojecten binnen de plangebieden van de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel, Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is een commanditaire vennootschap met als commanditaire vennoten St. Joseph Projectontwikkeling B.V. (48% aandeel) en Triëntalis Vastgoed B.V. (48% aandeel) en met als beherende vennoot ADZ Beheer B.V. (4% aandeel).
49
Jaarverslag 2013
Per 8 mei 2013 zijn de bedrijfsactiviteiten van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. beëindigd en is deze C.V. ontbonden. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. Het verlies van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. bedroeg in 2013 € 20.798 Het aandeel hierin van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedraagt € 9.983. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde.
ADZ Beheer B.V.
ADZ Beheer B.V. is opgericht per 2 juli 1999. ADZ Beheer B.V. is een B.V. met St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. als aandeelhouders. ADZ Beheer B.V. heeft een 4% belang in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. als beherend vennoot. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft rechtstreeks een belang van 50% in ADZ Beheer B.V. Per 8 mei 2013 zijn de bedrijfsactiviteiten van ADZ Beheer B.V. beëindigd en is deze B.V. ontbonden. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het verlies van ADZ Beheer B.V. bedroeg in 2013 € 1.444 Het aandeel in de winst voor St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2012 € 722. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde
Parkstad V.O.F.
Parkstad V.O.F. is per 23 juni 1998 opgericht. Parkstad V.O.F. is een vennootschap onder firma met als firmanten Joseph Specials B.V. en Galjoen in de Vaart B.V. te Zwolle. Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 30%. De V.O.F. Parkstad is verantwoordelijk voor de uitvoering van de herstructureringsplannen binnen het plangebied aan en nabij het Beekpark binnen de gemeente Apeldoorn. Ultimo 2006 is het project gerealiseerd bestaande uit circa 200 woningen, 4000 m2 kantoren, 3100 m2 commerciële ruimte en circa 700 parkeerplaatsen. In 2014 zal Parkstad V.O.F. worden opgeheven.
De Woonmensen/SJA
Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. In 2012 is het faillissement van Galjoen in de Vaart B.V. uitgesproken als gevolg van haar moederbedrijf Moes Bouw BV. Met de faillietverklaring zal Parkstad V.O.F. in 2014 worden geliquideerd. Hiermee worden alle vorderingen en schulden naar verhouding verdeeld. Het verlies van Parkstad V.O.F. bedroeg in 2013 € 533. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 160 zijnde 30%. Waarderingsgrondslagen De deelneming is binnen Joseph Specials B.V. verwerkt tegen netto vermogenswaarde. Het boekjaar van Parkstad V.O.F. loopt van 1 november tot en met 31 oktober.
Landgoed Welgelegen C.V.
Landgoed Welgelegen C.V. is opgericht per 1 januari 2000. De doelstelling van de C.V. is gericht op het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Halstraat, de achtergrens van de percelen gelegen aan de Deventerstraat en vervolgens de oever van het Apeldoorns Kanaal. In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een C.V. onder de naam Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot en Joseph Specials B.V. als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%. Het totaalprogramma van dit project bestaat uit 207 koop- en huurwoningen, commerciële ruimtes en 2 parkeergarages. In 2012 zijn er geen woningen opgeleverd en geen woningen of parkeerplaatsen uit de bestaande voorraad verkocht. Sinds 2008/2009
50
Jaarverslag 2013
is de voortgang van verkoop vertraagd door de kredietcrisis en de woningmarktcrisis. Dit leidt tot tegenvallende geconsolideerde resultaten en zet de ontwikkeling van het laatste deelproject van 17 woningen en enkele commerciële ruimtes op losse schroeven. Daarnaast dwingen de nieuwe kabinetsplannen stichting de Woonmensen/SJA een soberdere koers te gaan varen. In 2012 heeft dit geleid tot het in gesprek gaan met elkaar om onderlinge belangen en risico’s te herverdelen. In 2013 heeft de Woonmensen aangegeven te willen uittreden als commanditair vennoot uit de stichting de Woonmensen/SJA en als beherend vennoot uit Joseph Specials B.V. Hiertoe is door de Woonmensen een afwikkelvoorstel gedaan welke binnen de Woonmensen leidt tot een extra afwaardering in 2013 van € 413.000 in stichting de Woonmensen/SJA en € 100.000 in Joseph Specials B.V.
Molenstraat, Welgelegenweg en de Floralaan. In het kader van de herstructurering van dit gebied is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een V.O.F. onder de naam Welgelegen Park V.O.F. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheers- en beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Hierin heeft Joseph Specials B.V. een aandeel van 33,3% als vennoot.
Ten aanzien van dit laatste deelproject en nog enkele onverkochte woningen heeft Landgoed Welgelegen C.V. nog een koopverplichting ten aanzien van de grond van € 1.630.907 aan stichting de Woonmensen/SJA.
Sinds 2008/2009 is voortgang van het project vertraagd door de kredietcrisis en de woningmarktcrisis. Dit leidt tot tegenvallende geprognosticeerde verkopen en zet de ontwikkeling van het project op losse schroeven. Daarnaast dwingen de nieuwe kabinetsplannen stichting de Woonmensen/SJA en hiermee haar dochter Joseph Specials BV een soberdere koers te gaan varen. In 2012 heeft dit geleid tot het in gesprek gaan met elkaar om onderlinge belangen en risico’s te herverdelen. In 2013 heeft de Woonmensen aangegeven uit te willen treden als vennoot uit Welgelegen Park V.O.F. Hiertoe heeft zij een afwikkelvoorstel neergelegd bij de overige vennoten. Ultimo 2013 is hier nog geen antwoord op.
Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2013 betaalde vergoeding bedraagt € 2.000. Het resultaat van Landgoed Welgelegen C.V. bedroeg in 2013 € 35.848. Het aandeel hierin van Joseph Specials B.V. bedraagt € 7.368, zijnde 25%. Als commanditair vennoot heeft stichting de Woonmensen/SJA een aandeel van 25%, zijnde een resultaat in 2012 van € 7.368. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen stichting de Woonmensen/SJA als Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Als gevolg van de uittreding van de Woonmensen en het hiermee samenhangende voorstel heeft de controlerend accountant Mazars Paardekooper en Hoffman N.V. nog geen accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 en 2013 van Landgoed Welgelegen C.V. te Apeldoorn verstrekt.
Welgelegen Park V.O.F.
Welgelegen Park V.O.F. is opgericht per 22 maart 2006. De doelstelling van de V.O.F. is het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de
De Woonmensen/SJA
De V.O.F. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen met gebouwde parkeervoorzieningen en het afnemen van de grond hiervoor.
Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.O.F. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door stichting de Woonmensen/ SJA gevoerd. De hiervoor in 2013 betaalde vergoeding bedraagt € 1.500. Waarderingsgrondslagen De deelneming wordt binnen Joseph Specials B.V. tegen netto vermogenswaarde verwerkt. Als gevolg van de uittreding van de Woonmensen en het hiermee samenhangende voorstel heeft de controlerend accountant, Mazars Paardekooper en Hoffman N.V., nog geen accountantsverklaring bij de jaarrekening 2012 en 2013 van Welgelegen Park V.O.F. te Apeldoorn verstrekt.
51
Jaarverslag 2013
Vereniging Samenwerkende Woningcorporaties (VSW)
De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting VSW, het lokale samenwerkingsverband voor beleidsontwikkeling en belangenbehartiging tussen de Apeldoornse woningcorporaties en de gemeente Apeldoorn. De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Sprengenland Wonen en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. Door de bundeling van huisvesting en personeel van front-office en back-office van de stichting wordt een substantieel efficiencyvoordeel gerealiseerd. Het back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Deventerstraat 43. Hier is ook het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling gevestigd en het secretariaat van de stichting VSW. Door de stichting VSW doorberekende kosten over 2013 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 102.053.
Stichting Woonkeus Stedendriehoek
Stichting Woonkeus Stedendriehoek is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. De Woonmensen/SJA maakt hier deel van uit. Woonkeus is het centrale punt voor woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek. Woonkeus geeft informatie over huurmogelijkheden in de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen), publiceert wekelijks het aanbod aan huurwoningen en verwerkt reacties op dit aanbod.
De Woonmensen/SJA
52
Jaarverslag 2013
8.6 Risicomanagement Iedere onderneming heeft te maken met risico’s. Risico’s die haar beoogde doelstellingen en resultaten, zowel in tijd als geld, negatief kunnen beïnvloeden. Zo zijn er externe risico’s als politieke en maatschappelijke ontwikkelingen die kunnen zorgen voor waardevermindering van het vastgoed van de Woonmensen. Maar ook interne risico’s als onvoldoende kennis of vaardigheden, integriteit en de risico’s in de basisprocessen kunnen leiden tot schade in doorlooptijden, in financiën of in imago.
De afgelopen jaren heeft het risicomanagement zich beperkt tot een procesmatige en projectmatige benadering en is een gestructureerde, integrale benadering nog niet uit de verf gekomen. In 2013 is aan de beheerkant van de corporatie vooral tijd en aandacht besteed aan de optimalisatie van de werkprocessen en het inrichten van een nieuw automatiseringssysteem. Eind 2014 zal werk worden gemaakt van het ontwikkelen van een integrale risicobenadering en het implementeren van een breed gedragen risicobewustzijn.
Risico’s
Financieel/treasury
De schuldenlast van de Woonmensen is hoog ten opzichte van het landelijke gemiddelde (circa € 54.000 per vhe). De solvabiliteit en de jaarlijkse operationele kasstroom staan onder druk. In de zomer van 2013 is het financieel beleid vastgesteld waarin de schuldenlast in aankomende vijf tot tien jaar naar een aanvaardbaar niveau van circa € 40.000 tot € 45.000 moet worden teruggebracht. Om de financiële positie van de Woonmensen op peil te krijgen en niet voor onverwachte liquiditeitsvraagstukken komen te staan, zijn in 2013 de twee bestaande derivaten met een mutual breakclausule (voor het eerst in 2016) omgezet naar zes derivaten met een mandatory breakclausule vanaf 2020 tot en met 2025.
Projectontwikkeling
De financiële positie van de Woonmensen noodzaakt een bijstelling van het nieuwbouwbeleid. In 2013 is de nieuwbouwontwikkeling van sociale huurwoningen op een zeer laag pitje gezet, waarbij lopende projecten werden afgerond. In 2013 zijn twee nieuwbouwprojecten opgeleverd en in 2014 zullen voorlopig de laatste twee nieuwbouwprojecten worden afgerond. Vooralsnog wordt tot en met 2018 geen nieuwbouw meer opgestart. Daarnaast is de beheersing van nieuwbouwprojecten verbeterd. In 2013 heeft een procesoptimalisatie plaatsgevonden ter voorbereiding op de inrichting van een nieuw automatiseringssysteem in 2014.
Grondposities
De Woonmensen heeft een drietal grondposities in haar bezit, die voorlopig niet worden ontwikkeld. De posities worden zo goed mogelijk ingeschat en eventueel getaxeerd door een makelaar. In 2012 heeft hierop al een aanzienlijke afwaardering plaatsgevonden.
Herstructurering
De herstructurering van een aantal complexen heeft afgelopen jaren geleid tot het aantrekken van externe financiering. Veel investeringen hebben nagenoeg niet tot huurverhogingen geleid en zijn daarmee deels onrendabel. De druk op de operationele kasstroom is dusdanig toegenomen dat een kritische grens is bereikt. Gezien de financiële mogelijkheden van de Woonmensen, is kritisch gekeken naar de herstructureringsplannen. In de meerjarenbegroting 2014-2018 is één grootschalige renovatie van een complex met 119 woningen opgenomen, waarbij ook verkoop en subsidiemogelijkheden nader worden onderzocht. Met de zorgorganisatie wordt bekeken hoe de renovatie van een woonzorgcentrum financieel vorm kan worden gegeven. De corporatie heeft geen financieringsruimte om de grootte van de verwachte investering te kunnen voldoen. Verkoop van het woonzorgcentrum kan hierbij een optie zijn.
De Woonmensen/SJA
53
Jaarverslag 2013
Risico’s (vervolg)
Landelijke politiek
Door politieke beslissingen op landelijk niveau is de financiële positie van de Woonmensen – zoals van zo veel corporaties – sterk verslechterd. Dit heeft gevolgen voor de toekomstige investeringscapaciteit en leidt tot een discussie of het zelfstandig voortbestaan van de organisatie voldoende waarborgen geeft om in Apeldoorn een aanvaardbaar volkshuisvestelijk ambitieniveau te kunnen realiseren.
Deelnemingen
Projectontwikkeling is de afgelopen jaren voor een groot deel in samenwerkingsverbanden uitgevoerd. De afwikkeling van Landstad Projecten CV heeft in 2013 zijn beslag gekregen. In 2013 zijn gesprekken gevoerd met de partners O.M.A. en Nijhuis over de ontbindingen van de VOF Welgelegen Park en de CV Welgelegen Haven. In 2014 zal dit zijn beslag krijgen. In maart 2013 zijn ook stappen gezet om de eigen BV-structuur te minimaliseren. Het sociale en maatschappelijke vastgoed in de bestaande BV ’s is overgedragen aan de stichting, waarmee de uitstaande leningen grotendeels zijn afgelost. In St Joseph Vastgoed BV zitten nog drie commerciële panden met als doestelling deze te verkopen. De intentie is om één van de vier BV’s te laten bestaan voor toekomstige ontwikkelingen (bijv. de mogelijke juridische splitsing commercieel vastgoed).
Marktrisico
Sluit de samenstelling van het bezit van de Woonmensen nu en in de toekomst aan op de vraag in de markt? De huidige financiële positie en de voortdurende veranderingen in de politieke, economische en maatschappelijke omgeving maken het echter onmogelijk de wensportefeuille te kunnen realiseren die de Woonmensen in haar portefeuillestrategie beoogt. Dit heeft eind 2013 geleid tot een bijgestelde portefeuillestrategie van de Woonmensen, waarbij nog rekening moet worden gehouden met de wijzigingen in de wet- en regelgeving (DAEB en niet-DAEB).
De Woonmensen/SJA
54
Jaarverslag 2013
8.7 Planning & Control Een doelmatig en efficiënt beheer van de bestaande woningvoorraad is een doelstelling van de Woonmensen. De doelgroep is aangewezen op deze woningen en de Woonmensen is afhankelijk van het resultaat dat met het beheer kan worden behaald. Optimaal woningbeheer maakt woningen sneller beschikbaar voor de klant en zorgt voor minder huurderving.
het eerste jaar. Op het moment dat je plannen maakt voor het komende jaar, ben je tegelijkertijd bezig met het uitvoeren van eerder opgesteld beleid. Wanneer voor de juiste borging in de organisatie gezorgd wordt (procesmanagement), kan de PDCA-cyclus een nuttig hulpmiddel worden bij het doorlopend verbeteren van interne processen om zo steeds efficiënter en effectiever te worden. Onderstaande afbeelding brengt dit duidelijk in beeld:
De Woonmensen heeft in 2013 een verbeterslag in werkprocessen gemaakt en een nieuw automatiseringssysteem ingericht. Het systeem ondersteunt de procesgerichte werkuitvoering en maakt processturing mogelijk. Nieuw is ook de Klantenservice, een eerste aanspreekpunt voor klanten en relaties. In 2014 zal verder aandacht worden besteed aan efficiency. Er worden webportalen voor huurders en externe partijen opgezet, de mutatieopnamemodule en woningcartotheek worden ingericht en het inkoopbeleid wordt verder aangescherpt. Daarnaast zal het procesmanagement een plek krijgen in de organisatie. Procesmanagement Procesmanagement omvat alle activiteiten die nodig zijn voor het continu verbeteren en op elkaar aan laten sluiten van bedrijfsprocessen. De PDCA-cyclus wordt hierbij doorlopend toegepast. Processen worden beschreven, uitgevoerd, gecontroleerd, bijgestuurd en uiteindelijk opnieuw beschreven. Een groot deel van de medewerkers van de Woonmensen is werkzaam voor één of meerdere processen en heeft binnen zijn procesteam verantwoordelijkheid om dit proces zo effectief en efficiënt mogelijk te laten verlopen. Het procesmanagement richt zich, in de persoon van de assistent controller, op de ondersteuning van de proceseigenaren en de samenhang tussen de verschillende bedrijfsprocessen. PDCA-cyclus De PDCA-cyclus van Deming is een hulpmiddel voor (proces)besturing. De cirkel bestaat uit vier stappen: Plan, Do, Check en Act. Deze stappen volgen elkaar continu op en zullen elkaar na verloop van tijd overlappen. Binnen de Woonmensen is de PDCAcyclus een jaarlijkse cyclus die telkens gestart wordt bij het maken van nieuwe plannen voor het komende jaar. De stappen van de cyclus overlappen elkaar na
De Woonmensen/SJA
Plan: de PDCA-cyclus begint bij het uitzetten van de strategische koers van de organisatie. Vanuit de missie/visie wordt strategisch beleid ontwikkeld. Het beleid schrijft voor wat de Woonmensen wil realiseren binnen de kaders die aanwezig zijn. Het door het MT vastgestelde beleid is de basis voor het opstellen van doelen en vervolgens procesdoelstellingen waarmee bepaald wordt wat per proces bereikt moet worden om tot het gewenste eindresultaat te komen. Do: het daadwerkelijk uitvoeren van het beschreven proces. Hierbij worden knelpunten, inefficiënties en processtappen die niet bijdragen aan de procesdoelstellingen verzameld welke de basis vormen voor een verdere verbetering van het proces. Check: om tijdig te kunnen bijsturen, is het monitoren van kritische prestatie-indicatoren (KPI’s) belangrijk. Bij deze controles wordt duidelijk waar de knelpunten in het proces zitten en welke onderdelen in het proces verantwoordelijk zijn voor het scoren boven of onder doelstelling. Hierna kan gericht gezocht worden naar verbeteringen in het proces. Act: verbeteringen in het proces worden besproken en vastgesteld. De cyclus begint nu weer opnieuw, met het herschrijven van het proces inclusief de verbeteringen.
55
Jaarverslag 2013
Stand van zaken beleid In 2013 heeft de Woonmensen haar financieel beleid vastgesteld. Het doel van dit beleid is gericht op het op orde brengen van de financiële positie van de Woonmensen door de schuldenlast te verlagen in de aankomende 5 tot 10 jaar. Een onderdeel hiervan was de omzetting van de derivatenportefeuille, waarbij het liquiditeitsrisico meer naar de toekomst is verschoven (vanaf 2020 en over meer jaren verspreid). Portefeuillestrategie In 2013 heeft verdere uitwerking van de portefeuillestrategie plaatsgevonden. Echter de financiële positie van de Woonmensen en de markten politieke ontwikkelingen maken het onmogelijk om alle ambities waar te maken. Eind 2013 is een bijgesteld plan vastgesteld. Dit leidt ertoe dat nieuwe complexen zijn aangewezen om te verkopen, met name de grotere eengezinswoningen. Het realiseren van de begrote verkoopopbrengsten is als taakstelling opgenomen in de meerjarenbegroting 2014-2018.
8.8 Kostenbeheer Financieel beleid Het beleid van de Woonmensen is gericht op het uitvoeren van haar taken op de verschillende prestatievelden waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn gewaarborgd blijft. Hiervoor wordt een solvabiliteit (op basis van waardering op historische kosten of lagere bedrijfswaarde) van 10 tot 15% noodzakelijk geacht. Eind 2013 bedraagt de solvabiliteit 7,81%. In 2013 heeft de Woonmensen haar financieel beleid vastgesteld, waarin duidelijk is verwoord dat de schuldenlast de aankomende vijf tot tien jaar naar beneden moet worden gebracht, zodat de solvabiliteit weer voldoet aan de huidige gestelde eisen en de schuld per woning naar een aanvaardbaar niveau kan worden gebracht. De operationele kasstroom is een steeds belangrijker wordend stuurmiddel. Voor het verkrijgen van financiële middelen met WSW-borging is een positieve operationele kasstroom noodzakelijk.
Huurbeleid In 2013 zijn de eerste contouren van het nieuwe huurbeleid duidelijk geworden. De recente ontwikkelingen als DAEB/niet-DAEB, inkomensafhankelijke huurverhoging, energielabels in de woningwaardering en parkeerbeleid vragen om een goed onderbouwd huurbeleid. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen komt steeds meer onder druk te staan. In 2014 wordt dit definitief vormgegeven.
In 2013 heeft de Woonmensen een reorganisatie doorgevoerd die moet leiden tot een goedkopere en efficiëntere beheerorganisatie en een verbetering van de operationele kasstroom. De reorganisatie is eind 2013 geëffectueerd, de inrichting en werking van de procesgerichte beheerorganisatie is begin 2014 van start gegaan en zal in 2014 nog verder worden aangescherpt. De verbetering van de operationele kasstroom zal al met al pas in 2015 zichtbaar zijn.
Onderhoudsbeleid In 2013 zijn alle documenten in het kader van onderhoud opnieuw beoordeeld (waaronder het beleid, zelf aangebrachte voorzieningen en ‘rekening huurder of verhuurder’). Dit heeft geleid tot een nieuw onderhoudsbeleid eind 2013. De onderhoudscycli zijn aangepast aan de onderhoudstoestand van de vastgoedvoorraad. Ook het onderscheid tussen investeringen en planmatig onderhoud op basis van de ingevoerde componentenmethode (RJ645) is duidelijk. In 2014 zal de ingevoerde componentenmethode weer nader beoordeeld worden, aangezien het WSW vanaf 2014 andere eisen stelt aan de verdeling tussen investeringen en planmatig onderhoud.
In 2014 zullen nog twee nieuwbouwprojecten worden opgeleverd, waardoor het in 2014 nog niet mogelijk is een deel op de leningenportefeuille af te lossen. Vanaf 2015 zullen de operationele kasstromen aangewend worden om leningen af te lossen. Noodzakelijke investeringen zullen moeten worden gefinancierd uit verkopen.
De Woonmensen/SJA
56
Jaarverslag 2013
Jaarresultaat Voor 2013 was een positief resultaat begroot van € 0,7 mln. Het positieve resultaat van € 19,3 mln wordt voornamelijk veroorzaakt door de positieve bedrijfswaardecorrectie van € 22,1 mln. Deze mutatie in de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt door: • een hoger dan begrote (2013) inkomensafhankelijke huurverhoging (begroot 3,5% en werkelijk 4,3 %); • een beter inzicht in de vastgestelde wetgeving rondom de verhuurdersheffing, waardoor een betere toerekening heeft plaatsgevonden; • meer verkopen ingerekend in beleid en begroting dan voorgaand jaar. • aangescherpt beleid ten aanzien van beheer en onderhoud. Het jaar 2013 wordt sterk beïnvloed door bijzondere posten: Resultaat 2013
4.
5.
6.
7.
€ 19,3 mln
Bijzondere posten: 1. Voorziening projecten 2. Waardeverandering sociaal vastgoed 3. Waardeverandering commercieel vastg. 4. Vrijval voorziening woonwagens
€ 1,2 mln - € 22,1 mln € 1,2 mln - € 0,5 mln
5. Voorziening WIF
€ 2,4 mln
6. Aanvullende voorziening reorganisatie
€ 0,3 mln
7. VPB last belastinglatentie
€ 0,5 mln
8. Overige posten Operationeel resultaat
Overige afwijkingen ten opzichte van begroting: •
- € 3,3 mln - € 1 mln
•
Korte toelichting: 1. De huidige marktsituatie dwingt ons kritisch te zijn op bestaande grondposities. In 2012 zijn al voorzieningen getroffen voor mogelijke verliezen. In 2013 heeft nogmaals een afwaardering plaats gevonden van circa € 1,2 mln. 2. De waardeverandering sociaal vastgoed bedraagt circa € 22,1 mln. Zoals onder jaarresultaat beschreven, leiden verbeterde beleidsuitgangspunten tot een terugname van lagere genomen bedrijfswaarde. 3. Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde.
De Woonmensen/SJA
Deze laatste is de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat of bedrijfswaarde. Voor 2013 leidt dit tot een afwaardering van € 1,2 mln. In 2012 is een voorziening gevormd van € 2 mln voor de bijdrage van de Woonmensen in de afwaardering van de woonwagens in BWSA. De definitieve afrekening valt lager uit, waardoor € 0,5 mln vrijvalt. De verslechterde financiële positie van het Wooninvesteringsfonds (WIF) noodzaakt de Woonmensen een voorziening te treffen ter dekking van de volledige waarde van haar certificaten. Voor 2013 betekent dit een extra voorziening van € 2,4 mln. In 2013 is de reorganisatie geëffectueerd. In 2014 worden afspraken die nog voortvloeien uit het sociaal plan beoordeeld. Voor dit risico is een aanvullende voorziening gevormd van € 0,3 mln. In de jaarrekening 2013 is een voorziening opgenomen voor opbrengsten uit te verkopen woningen van € 2 mln. Daarnaast is € 2 mln inzake de latente compensabele verliezen vrijgevallen en € 0,5 inzake leningen o/g genomen. Naar verwachting zal de Woonmensen vanaf 2017 vennootschapsbelasting betalen. Tot die tijd zal de voorziening afnemen ten laste van het resultaat.
•
•
De huuropbrengsten zijn lager dan begroot (circa € 0,3 mln). Enerzijds is dit veroorzaakt door een hogere huurderving en latere oplevering van nieuwbouwprojecten, anderzijds was de overdracht van de sociaal en maatschappelijk vastgoed uit de BV’s naar de stichting niet begroot. De onderhoudslasten liggen circa € 1,4 mln lager dan begroot, met name in planmatig onderhoud. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door positieve aanbestedingsresultaten en btw-voordeel. De beheerslasten zijn circa € 0,4 mln lager. Voor 2013 was een bijdrage voor de exploitatie van de woonwagens begroot van € 1 mln. Deze is in 2012 al als voorziening in de jaarrekening opgenomen. Daarnaast zijn de kosten voor externe inhuur en advieskosten in het kader van de implementatie van een nieuw ict-systeem te laag begroot (overschrijding € 0,5 mln). De rentelasten blijven € 0,7 mln onder de begroting. In 2013 is minder financiering aangetrokken en tegen gunstigere percentages dan in de begroting was opgenomen.
57
Jaarverslag 2013
Ontwikkeling van de financiële kengetallen De meerjarenbegroting 2014-2018 vertoont het volgende beeld: Resultaat Jaarresultaat
2014
2015
2016
2017
2018
€ 1.523
€ 2.658
€ 3.500
€ 4.304
€ 4.642
Eigen vermogen
€ 24.626
€ 27.284
€ 30.783
€ 35.088
€ 39.730
Totaal vermogen
€ 361.786
€ 353.950
€ 347.705
€ 340.615
€ 333.438
Solvabiliteit (%)
6,81
7,71
8,85
10,3
11,92
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
4,00
3,99
3,93
3,93
3,95
Gemiddelde schuldrestant per begrotings-vhe
€ 52.400
€ 50.800
€ 48.900
€ 47.500
€ 45.600
Operationele kasstroom
€ 5.691
€ 9.921
€ 11.662
€ 9.497
€ 10.834
Aflossingsfictie leningen (2%)
€ 6.206
€ 6.161
€ 5.950
€ 5.701
€ 5.478
€ 12.967 1,44
€ 12.833 1,77
€ 12.177 1,96
€ 12.308 1,77
€ 11.319 1,96
0,97
1,20
1,32
1,21
1,32
Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR) Debt service coverage ratio (DSCR)
Het Centraal Fonds heeft in haar toezichtsbrief vermeld dat verdere interventies nodig zijn na hun bureauonderzoek. De Woonmensen heeft het Centraal Fonds op de hoogte gebracht van het financieel beleid dat na de zomer van 2013 is vastgesteld. Uit de rapportages van het Centraal Fonds blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van de Woonmensen eind 2012 boven het landelijk gemiddelde zit (28,9% ten opzichte van 25%). Ook eind 2017 ligt dit boven het landelijk gemiddelde (31,2% ten opzichte van 28,7%). De solvabiliteit in 2013 bedraagt circa 7,81% en zal vanaf 2015 weer toenemen naar circa 12% ultimo 2018. Hiermee voldoet de Woonmensen weer aan de intern gestelde kaders van 10%-15%. De aangiften vennootschapsbelasting 2008 tot en met 2011 zijn door de Belastingdienst vastgesteld met een totaal verlies van € 26,6 mln. De aangifte 2012, met een fiscaal verlies van € 1,1 mln, is in mei 2014 ingediend. Begin 2014 is een globale fiscale meerjarenplanning opgesteld, waaruit bleek dat de Woonmensen vanaf 2017 vennootschapsbelasting moet betalen. In het financieel beleid en de meerjarenbegroting 2014-2018 is hier rekening mee gehouden. Bij het opstellen van de jaarrekening 2012 is dan ook een voorziening ‘latente belasting’ opgenomen voor de verwachte compensabele fiscale verliezen.
De Woonmensen/SJA
Treasury De current ratio bedraagt 0,33 (2012: 0,51). De Woonmensen houdt bewust een krappe liquiditeit aan. Vanaf 2014 berekent de bank provisie voor het aanhouden van een rekeningcourant kredietfaciliteit. De Woonmensen heeft in 2013 besloten haar faciliteit van € 7 mln op te zeggen en de (maandelijks) variabele rolloverlening te gebruiken om liquiditeitstekorten te kunnen opvangen. De Woonmensen heeft een interne treasurycommissie samengesteld, die circa vier keer per jaar de liquiditeitspositie beoordeelt en tijdig knelpunten signaleert. Twee keer per jaar wordt de treasurycommissie versterkt door een extern adviseur. In 2013 heeft dit geleid tot het aantrekken van leningen van in totaal € 14 miljoen tegen gunstige rentepercentages. Bij het aantrekken van nieuwe liquide middelen wordt de huidige leningenportefeuille meegenomen. Gekeken wordt naar voldoende differentiatie in de leningenportefeuille op gebied van: • vaste en variabele rente; • verschillende geldverstrekkers; • variatie in looptijd; • flexibiliteit in de hoogte van de lening.
58
Jaarverslag 2013
Het gemiddelde rentepercentage over 2013 was 3,51%. In het ‘corporatie in perspectief 2012’ was dit 3,99%, aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde van 4,19% in 2012.
Matching van taken en middelen In 2013 is € 1,2 mln afgedragen ten behoeve van saneringssteun. De Woonmensen heeft € 248.000 uitgegeven aan leefbaarheid in diverse buurten.
De intrest coverage ratio bedraagt 1,8. In het ‘corporatie in perspectief 2012’ was dit 1,6 tegenover een landelijke gemiddelde van 1,8. Door de investeringen in woningen in 2013 neemt de financieringsbehoefte en daarmee de rentelasten in de jaren 2013 en 2014 toe.
De Woonmensen participeert met 25 certificaten van € 100.000 in het Wooninvesteringsfonds. Het betreft een achtergestelde lening met een onbepaalde looptijd. De vaste rente bedraagt 2,25% per jaar. De variabele rente bedraagt 3,25%. Deze wordt, indien voldaan is aan de randvoorwaarden, na vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening uitgekeerd. Gezien de financiële positie van het WIF, heeft de Woonmensen een voorziening genomen voor de volledige waarde op haar aandeel van circa € 3 mln.
In het huidige treasury statuut wordt het gebruikmaken van niet-complexe derivaten toegestaan. Het treasury statuut dateert van 2011. Hierin is nog geen rekening gehouden met de beleidsregels derivaten, de organisatiewijzigingen van het afgelopen jaar en de effecten uit de (concept) herzieningswet. De derivaten worden uitsluitend toegepast ter beperking van renterisico’s en looptijdrisico’s. De Woonmensen heeft in 2011 een tweetal payerswaps van elk € 15 mln afgesloten om het renterisico op lange termijn (40-50 jaar) af te dekken. Deze swaps zijn afgesloten zonder de zogenaamde ‘margin calls’. Dit betekent dat geen bijstorting noodzakelijk is indien een negatieve marktwaarde ontstaat. Daarentegen is met de bank een (wederzijdse) breakclause-afspraak gemaakt om de 5 jaar, voor het eerst in 2016. Het risico dat de breakclausule wordt uitgeoefend in 2016 is hoog. De Woonmensen heeft in het kader van haar liquiditeitspositie en het toekomstige liquiditeitsrisico in oktober 2013, besloten de twee derivaten om te zetten naar zes payerswaps van € 5 mln met een mandatory breakclausule vanaf 2020 tot en met 2025. Voor 2014 is een treasury jaarplan opgesteld, waaruit een financieringsbehoefte blijkt van circa € 19 mln. In 2014 wordt eerst een groot deel van de ruimte op de roll-overlening benut voordat een nieuwe financiering wordt aangetrokken. Het faciliteringsvolume van het WSW, afgegeven in februari 2014, bedraagt € 38 mln. Vooralsnog biedt dit voldoende ruimte om de herfinanciering in 2014 te financieren. Het treasury statuut wordt in 2014 herzien.
De Woonmensen/SJA
Waarde woningbezit Eind 2013 is de boekwaarde van alle verhuureenheden circa € 317 mln, de bedrijfswaarde € 477 mln en WOZ-waarde € 888 mln. In de jaarrekening wordt onderscheid gemaakt tussen sociaal en commercieel vastgoed. Voor sociaal vastgoed geldt dat jaarlijks de boekwaarde van de woningvoorraad op complexniveau wordt getoetst aan de bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vindt afwaardering tot deze lagere bedrijfswaarde plaats. Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde, vindt een terugname plaats van in het verleden geboekte afwaarderingen tot maximaal de historische kostprijs van het complex. Dit heeft in 2013 geresulteerd in een terugname van € 22 mln. De bedrijfswaarde is afhankelijk van de beleidsontwikkeling van de organisatie, zoals in paragraaf 8.7 is opgenomen. De impact van het nieuwe beleid op de bedrijfswaardebepaling krijgt voor het eerst in de begroting 2014 zijn beslag. In 2014 wordt onderzocht welke waarderingssystematiek het best passend is voor het vastgoed van de Woonmensen. Hierbij wordt rekening gehouden met de denkrichting zoals opgenomen in de conceptnovelle van minister Blok. De waardering van commercieel bezit (woningen en bedrijfsmatig vastgoed) geschiedt op basis van marktwaarde. Dit heeft een afwaardering van € 1,3 mln tot gevolg in 2013.
59
Jaarrekening
Jaarverslag 2013
Geconsolideerde Jaarrekening 2013 9
Kengetallen en kerncijfers ........................................................................................................... 62
10 Geconsolideerde balans per 31 december 2013.................................................................. 64 11 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013...................................................... 66 12 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013............................................................................. 67 13 Algemene toelichting..................................................................................................................... 68 14 Overige gegevens............................................................................................................................ 69
De Woonmensen/SJA
61
Geconsolideerde Jaarrekening 2013 9
Kengetallen en Kerncijfers
Gegevens over bezit Aantal verhuureenheden (vhe's) in exploitatie A: Huurwoningen B: Verzorgingshuizen C: Overige wooneenheden D: Standplaatsen E: Woonwagens F: Overige verhuureenheden: Garages/parkeerplaatsen Winkels/bedrijfsruimten Erfpacht grond Totaal
2013
2012
2011
2010
2009
5.186 124 361 44 10
5.207 126 370 44 11
4.957 199 208 44 11
4.940 199 198 44 11
4.904 199 173 44 11
655 95 81 6.556
459 97 81 6.395
262 82 81 5.844
246 78 81 5.797
172 85 81 5.669
Gegevens over balans en winst- en verliesrekening Groepsvermogen 29.038 Voorzieningen 1.994 Langlopende schulden 311.508 Totaal vermogen 371.923
9.686 28.767 32.969 39.366 6.023 981 3.089 9.245 312.577 282.057 236.592 212.176 363.211 346.514 300.376 286.852
Huren Vergoedingen Totale rentelasten Overige bedrijfslasten Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
33.353 1.368 11.801 7.514 -19.634
35.572 1.357 11.185 7.560 19.352
62
31.305 1.248 10.243 6.111 -4.966
30.230 1.495 8.746 6.184 -5.918
29.042 1.663 8.191 6.038 1.625
Kengetallen en kerncijfers Ultimo verslagjaar
2013
2012
2011
2010
2009
0,33
0,51
0,23
0,46
1,68
7,81%
2,67%
8,30%
Gegevens over financiële continuiteit Current ratio Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen
66,64%
10,98% 13,63%
-202,70% -17,26% -17,95%
4,16%
Rentabiliteit vreemd vermogen
3,59%
3,48%
3,52%
3,70%
3,86%
Rentabiliteit totaal vermogen
8,47%
-0,41%
1,53%
0,94%
3,49%
Gegevens over treasury Leningenportefeuille
311.508
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
312.577 282.057 236.592 212.176
3,51%
3,53%
3,62%
4,02%
3,90%
Gemiddelde restant looptijd in jaren
13,1
13,4
13,4
14,0
18,0
Rentedekkingsgraad
1,77
1,40
1,63
1,47
1,65
Loan to value o.b.v. bedrijfswaarde
72,61%
78,93%
68,13%
Loan to value o.b.v. WOZ-waarde
35,09%
32,21%
-
-
-
531
566
273
318
545
Huren en vergoedingen
36.929
34.721
32.553
31.724
30.705
Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen Totale huurderving
1,44%
1,63%
0,84%
1,00%
1,77%
1.140
1.087
477
425
360
Huurderving in % van huren en vergoedingen
3,09%
3,13%
1,46%
1,34%
1,17%
11
2
6
11
4
4,29%
2,30%
1,30%
1,20%
2,50%
532
744
412
415
329
8,11%
11,63%
7,05%
7,16%
5,80%
64,82% 63,34%
Gegevens over huur en verhuur Totale huurachterstand (x € 1.000)
Aantal ontruimingen Gemiddeld % huurverhoging per 1 juli Aantal verhuringen woningen Verhuringsgraad in % van het aantal woningen
63
10
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na winstverwerking) Ref.
31 december 2013 €
31 december 2012 €
€
€
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
16.1. 16.1.1.
279.367.127
264.166.877
16.1.2.
6.687.966
13.826.867
16.1.3.
9.837.619
9.444.832 295.892.712
Vastgoedbeleggingen 16.2. Commercieel vastgoed in exploitatie 16.2.1. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 16.2.2.
287.438.576
38.628.167
30.923.616
18.980.751
17.664.724 57.608.918
Financiële vaste activa Deelnemingen Overige effecten Latente belastingvordering Leningen u/g Overige financiële vaste activa
16.3.1. 16.3.2. 16.3.3. 16.3.4. 16.3.5.
278.826 1.070 6.938.719 1.145.635
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 16.4. Voorraad bestemd voor de verkoop 16.4.1. Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 16.4.2. Overige voorraden
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Som der vlottende activa
48.588.340
16.3.
463.713 2.347.176 6.993.282 120.097 1.012.563 8.364.250 361.865.880
10.936.831 346.963.747
465.557
3.249.220
3.807.468 83.914 4.356.939
1.709.511 81.921 5.040.652
16.5.
530.535 13.623
566.151 498.658
1.881.073 861.992
864.691 3.934.038 919.769
16.5.1. 16.5.2. 16.5.3. 16.5.4. 16.5.5.
16.6.
TOTAAL ACTIVA
64
3.287.223
6.783.307
2.412.874 10.057.036
4.423.382 16.247.341
371.922.916
363.211.088
31 december 2013
Ref.
€ GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen
31 december 2012 €
€
29.038.342
16.7.
16.8. VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen 16.8.1. Voorziening loopbaanontwikkeling 16.8.2. Voorziening jubileum uitkeringen 16.8.3. Voorziening reorganisatiekosten 16.8.4. Voorziening negatieve deelnemingen 16.8.5. Overige voorzieningen 16.8.6.
83.561 131.774 450.000 1.078.896 250.000
9.686.093
1.921.714 84.637 140.840 1.300.000 575.702 2.000.000 1.994.231
16.9 LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen 16.9.1. Waarborgsommen 16.9.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 16.9.3.
290.401.688 40.281
6.022.893
297.537.978 48.395
19.740.835
18.288.776 310.182.804
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
€
315.875.149
16.10. 16.10.1. 16.10.2. 16.10.3. 16.10.4.
TOTAAL PASSIVA
65
21.106.286 1.195.703
15.038.839 5.923.705
605.240 7.800.310
1.260.543 9.403.866 30.707.539
31.626.953
371.922.916
363.211.088
11
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 2013 €
Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
18.1. 18.2. 18.3. 18.4. 18.5.
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
2012 €
35.572.359 1.356.539 2.643.017
33.352.622 1.367.974 1.104.038
188.116 693.621
554.813 378.981 40.453.652
10.944.271
10.626.556
18.7.
-22.109.842 3.870.490 441.531 546.554 3.772.073 248.347 1.369.272 5.942.238
17.647.924 5.007.958 452.453 617.124 5.025.254 281.685 1.235.907 5.996.186
18.8. 18.9. 18.10. 18.11. 18.12. 18.13. 18.14.
18.15.
5.024.934
46.891.047
35.428.718
-10.132.619
-1.211.818
-3.263.806
18.16.
-2.410.718
-570.000
18.17.
245.454
385.644
18.18.
65.116 -12.195.881
67.658 -11.889.386
18.19.
18.20. 18.21.
-14.296.029
-12.006.084
19.920.871
-25.402.509
-54.563 -514.059
6.255.739 -487.250 -568.622 19.352.249
Resultaat na belastingen
66
€
36.758.428
18.6.
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
€
5.768.489 -19.634.020
12
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) 2013
Bedragen x € 1.000
€
2012 €
€
€
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Ontvangsten van huurders Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstroom Uitgaven Personeelsuitgaven Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing Leefbaarheid Belastingen Saldo uitgaande kasstroom Kasstroom uit operationele activiteiten
33.403 1.320 215 277
33.363 1.254 411 1.184 35.215
5.595 3.772 5.332 13.300 1.344 248 -870
36.212
4.760 5.025 4.759 10.515 104 282 28.721 6.494
Kasstroom uit investeringsactviteiten Investeringen in materiële vaste activa Verkoopkosten Verkopen Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-13.857 -125 6.379
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit financiële vaste activa Ontvangsten uit langlopende leningen Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
168 14.000 -15.069
25.445 10.767
-40.714 -142 4.737 -7.603
-36.119
126 51.000 -20.480 -901
30.646
Mutatie geldmiddelen
-2.010
5.294
Mutatie geldmiddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen 31 december
4.423 -2.010 2.413
-871 5.294 4.423
67
13
Algemene toelichting
13.1. Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn 645, voor de verslagjaren vanaf 2005, van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor deze sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd, welke vanaf 2012 van kracht zijn. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
13.2. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie zijn de financiële gegevens van stichting de Woonmensen/SJA en haar groepsmaatschappij opgenomen. Als groepsmaatschappij wordt aangemerkt de maatschappij die tot de economische eenheid van stichting de Woonmensen/SJA behoort en waarin over zakelijk en financieel beleid beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Dit betreft deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De waarderingsgrondslagen van stichting de Woonmensen/SJA worden zoveel mogelijk toegepast op groepsmaatschappijen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: - St. Joseph Holding B.V. te Apeldoorn - St. Joseph Vastgoed B.V. te Apeldoorn - St. Joseph Projectontwikkeling B.V. te Apeldoorn - Joseph Specials B.V. te Apeldoorn
100% belang 100% belang 100% belang 100% belang
Vanaf 1 januari 2004 vormt de Woonmensen/SJA een personele unie in Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen met stichting de Woonmensen/KWZA. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving betekent het vormen van een personele unie, namelijk eenheid in bestuur en toezicht, dat consolidatieplicht van toepassing is. Gezien het feit dat de twee stichtingen verschillende activiteiten bedrijven, namelijk een woningcorporatie en een zorginstelling en te maken hebben met verschillende verantwoordingsorganen (min. VROM en min. VWS) is besloten geen consolidatie toe te passen. Per 13 februari 2013 is de personele unie beëindigd door splitsing van de Raad van Commissarissen. Per 1 april 2013 hebben beide organisaties ook een afzonderlijke bestuurder.
13.3. Schattingswijziging Vanuit een wijziging in het beleid is door de Woonmensen/SJA een andere wijze van het verantwoorden van parkeerplaatsen doorgevoerd. Parkeerplaatsen in eigendom van de Woonmensen werden tot en met 2012 onder het sociaal vastgoed in exploitatie gepresenteerd. Vanaf 2013 worden deze parkeerplaatsen onder het commercieel vastgoed gepresenteerd. Deze wijziging van beleid heeft een herclassificatie van € 4.533.791 tot gevolg.
13.4. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
68
14. Overige gegevens Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen Voor de bezoldiging van bestuurders van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 253.097 (2012: € 283.690) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2013 een bedrag van € 27.180 (2012: € 31.715) ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen inclusief sociale lasten van de woningcorporatie is als volgt: Overige Overige Bezoldiging vergoedingen Bezoldiging vergoedingen 2013 2013 2012 2012 € € € € J.A.M. van der Vorst J.H.M. van der Meer C.H.P. Oosterwijk Th. Oosterhuis Drs. G.M. Siegerink W.J.J.M. Weijers FB B.L.M.T. van Moerkerk
Lid, Voorzitter Lid Lid, Vice Voorzitter Lid, Voorzitter Lid Lid Lid
1.760 7.750 10.850 6.820
94 396 845 440
3.477 4.023 7.980 6.923 6.963 2.349 -
514 605 722 474 -
27.180
1.775
31.715
2.315
Voorstel resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming is om de winst ter grootte van € 19.352.249 toe te voegen aan de overige reserves van stichting de Woonmensen/SJA. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2013 verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan met belangrijke gevolgen voor zowel de financiële toestand per balansdatum, als ook de financiële toestand na balansdatum. Controleverklaring Op de navolgende pagina is de door Deloitte Accountants afgegeven controleverklaring over het verslagjaar 2013 opgenomen.
69
Jaarverslag 2013
Verklaring van de bestuurder
Mededeling van de Raad van Commissarissen
De bestuurder van de stichting de Woonmensen/ SJA verklaart dat alle activiteiten van de stichting zijn verricht op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting, gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor de statutaire doelgroep en de aandachtsgroepen van overheidsbeleid, alsmede op de continuïteit van de onderneming. Alle uit de bedrijfsvoering voortvloeiende resultaten komen ten goede aan de volkshuisvesting. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die tijdens het verslagjaar in eigendom en/of beheer waren bij de Woonmensen/SJA, bevonden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied. De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan Deloitte Accountants.
Bij dit jaarverslag treft u de jaarrekening 2013 aan zoals deze door de bestuurder is vastgesteld en door de Raad is goedgekeurd in haar vergadering d.d. 26 juni 2014. De jaarrekening is conform artikel 25 van de statuten gecontroleerd door Deloitte Accountants. De volledige tekst van de accountantsverklaring is weergegeven op de hierna volgende pagina’s. Met de inhoud van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2013 kunnen wij ons verenigen.
Apeldoorn, 26 juni 2014 V. van Oordt, directeur-bestuurder
De Woonmensen/SJA
Apeldoorn, 26 juni 2014 Raad van Commissarissen, Th. Oosterhuis C.H.P. Oosterwijk B.L.M.T. van Moerkerk C.H.M.A.T. Welling
