SJA. jaarverslag & jaarrekening 2009

Stichting de Woonmensen/ SJA jaarverslag & jaarrekening 2009

Stichting de Woonmensen/SJA Jaarverslag en jaarrekening 2009

Apeldoorn, juni 2010.

Algemene gegevens Stichting de Woonmensen/SJA Plaats van vestiging: Deventerstraat 54 7321 CA APELDOORN Postbus 831 7301 BB Apeldoorn Telefoonnummer: 055 - 5 484 848 Faxnummer: 055 - 5 484 840 Opgericht blijkens akte d.d. 29 mei 1952 Toelating:

Bij Koninklijk Besluit nummer 44 d.d. 26 mei 1953 Verlenging van de toelating bij Koninklijk Besluit nummer 21 d.d. 20 mei 1981

Werkgebied:

Regio ‘Stedendriehoek’ (gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Diepenveen, Epe, Gorssel, Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen)

Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zutphen onder no. 08025175. Aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties.

1

Inhoud Sectie Hoofdstuk

Blz.

Aanbiedingsbrief I

Algemeen

II

Organisatie 1. 2. 3. 4. 5.

III

Het bestuur Het interne toezicht Maatschappelijke verantwoording Belangenhouders Werkorganisatie

7 7 11 12 14

Volkshuisvestingsverslag 1. 2. 2a. 2b. 2c. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

IV

3

Huisvesten van de doelgroep Kwaliteit van de woningvoorraad - duurzaamheid - nieuwbouw - onderhoud, woningaanpassing en –verbetering Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Financieel beleid en beheer Leefbaarheid Wonen en zorg Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting Het overleg met de gemeente Verbindingen met andere rechtspersonen en de daarmee samenhangende activiteiten Verklaring van de bestuurder Mededeling van de Raad van Commissarissen

18 24 24 25 32 33 34 37 40 41 42 43 54 54

Jaarrekening 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Kengetallen en kerncijfers Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 Kasstroomoverzicht 2009 Algemene toelichting Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 Enkelvoudige balans en winst & verliesrekening per 31 december 2009 Overige gegevens - accountantsverklaring

2

55 58 60 61 62 69 85 92

96

Aanbiedingsbrief In dit verslag zijn de activiteiten beschreven die de stichting de Woonmensen/SJA in 2009 heeft verricht en de financiële uitkomsten daarvan. Naar onze mening geeft dit verslag een goed inzicht in het gevoerde beleid, de werkzaamheden en de financiële positie van de stichting. Deze jaarstukken zijn door de directeur/bestuurder op 9 juni 2010 vastgesteld, waarop goedkeuring is verkregen van de Raad van Commissarissen in zijn vergadering d.d. 9 juni 2010. Stichting de Woonmensen/SJA Apeldoorn,

P. Koburg, Directeur/bestuurder

3

I

Algemeen

1.1 Maatschappelijke context De Woonmensen is een bijzondere organisatie. Een woonzorgorganisatie, bestaande uit twee separate stichtingen, een voor wonen en een voor zorg. De twee stichtingen werken via een personele unie samen en treden onder één naam naar buiten, de Woonmensen. De pijlers van de Woonmensen zijn wonen, de buurt en de zorg. De Woonmensen richt zich op buurten en haar bewoners. Bewoners die gewoon plezierig willen leven, maar waarbij in toenemende mate het leefplezier eerder af dan toeneemt. Juist in deze context en vanuit onze gekozen en unieke combinatie van wonen, buurt en zorg is de Woonmensen in staat om positieve impulsen te geven. Impulsen die mensen steunen om hun kwaliteit van leven op peil te houden. Vanuit de wetgeving is een strikte scheiding van beide stichtingen noodzakelijk. Daar houden wij ons aan. Dit verslag is gericht op de activiteiten van de stichting Woonmensen /SJA, de woningcorporatie. Woningcorporaties en daarmee ook de Woonmensen, staan nog steeds volop in de belangstelling. In deze economisch lastige tijden zijn het corporaties die naar vermogen blijven investeren. Investeren in nieuwe woningen en in het onderhoud van woningen, maar daarnaast ook blijven investeren in leefbaarheid. Investeren in buurten waar het plezierig wonen is. Daarbij hoort ook het investeren in mogelijkheden van mensen en in voorzieningen voor mensen die alleen met de nodige begeleiding in staat zijn om zelfstandig te wonen. Dat is onze maatschappelijke taak. 1.2 Visie, missie en strategie “Dorp in de stad” dat is onze visie. Binnen de stedelijke kwaliteiten van Apeldoorn werken we eraan om op buurtniveau het dorpse gevoel terug brengen. De positieve verandering die we willen bewerkstelligen komt in deze visie tot uitdrukking. Buurten als dorpen in de stad, waar mensen met elkaar leven, elkaar kennen en elkaar helpen. Dit moet leiden tot plezierige woonbuurten. Waar maatschappelijke problemen verminderd worden of voorkomen worden. Problemen zoals vereenzaming, sociaal onwenselijk gedrag, vervuiling voorkomen wordt of gestopt wordt. Dat is het maatschappelijke effect dat we willen bereiken. De missie die we hebben vastgesteld past daar heel goed bij: “Wij bieden mensen kwaliteit van leven in hun buurt. Wij doen dit samen, met anderen en vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Wij bieden passende en betaalbare woningen, in een plezierige leefomgeving en bieden waar nodig (thuis)zorg en ondersteuning” Onze volkshuisvestelijke opgaven (goede en voldoende woningen voor mensen die niet zelfstandig op de vrije markt een woning kunnen vinden) combineren we met leefbaarheid. Het unieke van de strategie van de Woonmensen is dat we vervolgens de leefbaarheid combineren met de zorg- en welzijnsactiviteiten van onze eigen zorgorganisatie (aparte stichting). Op deze wijze zijn we in staat met zorg, huishoudelijke ondersteuning en welzijn mensen langer thuis te laten wonen en dus kwaliteit van leven te bieden. We kiezen nadrukkelijk voor een buurtgerichte strategie. Zo hebben we 14 buurten vastgesteld, die we als dorp willen benaderen. In deze buurten zijn we al volop bezig.

4

Voorbeelden hiervan zijn: Gentiaan, Kerschoten (met oa Hubertus), Sluisoord, Centrum/Beekpark en de Componistenbuurt (met Sainte Marie als middelpunt en oa ook Nieuw Zuidzicht, Symfonie en De Veste). In 2010 voegen we daar twee nieuwe kernbuurten aan toe, namelijk Orden en De Maten- de Velden. In alle buurten werken we vanuit onze +Punten. We combineren daar informatie met buurtzorg, maar vooral ook buurtactiviteiten van en door buurtvrijwilligers. Per buurt is de opzet anders. Waar mogelijk werken we samen met andere maatschappelijke partners zoals Wisselwerk, MEE Veluwe en met andere corporaties of met zorginstellingen etc. Soms echter starten we als Woonmensen ook gewoon zelfstandig. In alle gevallen zijn we erop gericht om de buurtbewoners actief te laten participeren. Onze rol is die van initiator. Zodra we kunnen nemen vrijwilligers, de buurtbewoners, onze rol over. Onze drie pijlers de woning, de buurt en de zorg vormen telkens de basis van onze activiteiten. We hebben doelstellingen voor 2015 geformuleerd. Onder andere willen we duurzaamheid en energiebesparing extra aandacht geven. We trekken hier extra financiële middelen voor uit. We doen al veel en we willen veel. We verhuren 5300 woningen, we bieden zorg bij mensen thuis, maar ook in Sainte Marie en Hubertus en straks in 2012 in het Kristal en De Groene Hoven. We bieden welzijn via het combineren van dagbesteding, buurtactiviteiten en informatie in onze +Punten. Al sinds 2004 maakt de stichting de Woonmensen/SJA deel uit van een personele unie met de zorgstichting de Woonmensen/KWZA. Beide stichtingen vormen één organisatie gericht op wonen, welzijn en zorg. Bestuur en medewerkers zijn ervan overtuigd dat waar de overheid wonen en zorg financieel uit elkaar haalt, het onder één regie brengen van de diensten van beide organisaties juist een toegevoegde waarde is voor onze klanten.

1.3 Maatschappelijke opbrengsten Juist door de buurtgerichte strategie en de gekozen drie pijlers: wonen, buurt en zorg (ondersteuning/welzijn) is de Woonmensen in staat om bredere doelstellingen waar te maken dan uitsluitend de volkshuisvestelijke. Doelstellingen juist op buurtniveau, bijvoorbeeld uitgedrukt in een cijfer dat buurtbewoners aan hun buurt geven. Samen met de gemeente, welzijnsinstellingen en ook de indicatoren uit de effectenarena (SEV) stellen we volgbare indicatoren op per buurt. Nadrukkelijk willen we de zachte effecten combineren met de meetbare om het succes van de interventies op buurtniveau te volgen en bij te stellen. Jaarlijks geven we via het boekje ‘onze beloftes’ aan wat we het komende jaar willen bereiken. Meetbare doelstellingen en plannen. Voor 2010 inmiddels op buurtniveau. In het zelfde boekje blikken we ook jaarlijks terug en geven we aan wat wel en wat niet van eerdere beloftes terecht is gekomen. Op deze wijze denken we een optimale transparantie te bieden aan onze belanghouders en staan we ook open voor kritiek en suggesties voor verbetering. In 2009 is Ecorys gestart met de maatschappelijke visitatie. Deze zal naar verwachting voor de zomer van 2010 worden afgerond. Voor 2009 hebben we onze beloftes grotendeels waargemaakt. Alleen op het terrein van onderhoudswerkzaamheden zijn enkele projecten vertraagd.

5

1.4 Toekomst Jaarlijks toetsen we de voortgang van gestelde lange termijndoelstellingen en stellen we de strategie waar nodig bij. We combineren de resultaten van metingen en onze eigen waarnemingen met de input vanuit onze belanghouders. Dit alles wordt verwerkt in bijgestelde lange termijnplannen en bijvoorbeeld het strategisch voorraad beleid en de daaruit volgende bouw / verbouw / onderhoudsplannen. Ook in de samenwerking van de Apeldoornse corporaties (VSW) bespreken we de voortgang van ons gezamenlijke aanbod (Prachtkansen 2008). In 2010 zal de nieuwe prestatieafspraak met de gemeente Apeldoorn uitgewerkt zijn. Ook geven we jaarlijks aan wat we gaan doen (vooruit kijken) en vervolgens achteraf wat daar van terecht is gekomen. We doen dit aan alle huurders en andere belanghouders via het boekje ‘Onze beloftes 2010’.

6

II Organisatie 1.

Het bestuur

Er is sprake van een éénhoofdig bestuur, uitgeoefend door de directeur, de heer ir P. Koburg. Bij afwezigheid van de bestuurder treedt de manager Bedrijfsbeheer, de heer W.C.I. Vonk RA, als plaatsvervanger op. De verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen is vastgelegd in de statuten en in reglementen. 2.1.1 Bezoldiging bestuurder De directeur/bestuurder is in dienst bij stichting de Woonmensen/SJA. Zijn salariskosten worden voor 33% in rekening gebracht bij de stichting de Woonmensen/KWZA. De beloning van de directeur/bestuurder valt binnen de kaders van de adviezen van de commissie Izeboud. De belangrijkste bestuursbesluiten in het verslagjaar betroffen het vaststellen van: de jaarstukken 2008; het ondernemingsplan 2010-2015 “Dorp in de stad”; de begroting 2010; de complianceregeling, de klokkenluiderregeling, het integriteitsbeleid, de procuratierichtlijnen en investeringsbeslissingen. Samenstelling Raad van Bestuur Naam Ir P.Koburg 2.

Bestuursfunctie Bestuurder

Nevenfuncties Voorzitter Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)

Raad van Commissarissen

Het toezicht op het bestuur werd uitgeoefend door de Raad van Commissarissen, die per 1 januari 2010 als is samengesteld. Naam Functie Benoemd Aftredend Geboortedatum Functie dagelijks leven Relevante nevenfuncties

: de heer J.A.M. van der Vorst : benoemd tot voorzitter per 1 juni 2009 : 2006 : 2010, herkiesbaar : 31 december 1954 : ondernemer : voorzitter VVD afdeling Gelderland

Naam Functie Benoemd Aftredend Geboortedatum Functie dagelijks leven

: de heer prof. dr. J.J.L. van der Klink : commissaris, tevens vicevoorzitter : 2001 : 1 januari 2011, niet herkiesbaar : 30 mei 1953 : Programmadirecteur/wetenschappelijk onderzoeker, hoogleraar sociale geneeskunde RU Groningen. : - lid commissie WIA Gezondheidsraad, - voorzitter subcommissie Gezondheidsraad, - lid College Sociale Geneeskunde

Relevante nevenfuncties

7

Naam Functie Benoemd Aftredend Geboortedatum Functie dagelijks leven Relevante nevenfuncties

: de heer H.G.M. Maathuis : commissaris : 2001 : 1 januari 2011, niet herkiesbaar : 24 juli 1949 : Ondernemer : nvt


: de heer W.J.J.M. Weijers : commissaris, tevens huurderszetel : 2006 : 1 januari 2010, herkiesbaar : 24 mei 1952 : zelfstandig fiscaal ondernemer : penningmeester Stichting Spelenderwijs (Apeldoorn)

Naam Functie Benoemd Aftredend Geboortedatum Functie dagelijks leven

: de heer Th. Oosterhuis : commissaris : 2010 : 1 januari 2014, herkiesbaar : 29 maart 1952 : zelfstandig ondernemer. adviseur voor directie en toezichthouders in de Vastgoedbranche en woningcorporaties. : - commissaris RvT ROC Flevoland - commissaris RvT Roelof van Echten College - commissaris RvC woningstichting SWZ te Zwolle (per 1 januari 2010) - bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland - gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Groningen

Relevante nevenfuncties

De Raad van Commissarissen in bovenstaande samenstelling vormt tevens het intern toezichthoudend orgaan van de stichting “de Woonmensen/KWZA”. De Raad kent de volgende commissies: Aandachtsgebied Auditcommissie Governancecode, Renumeratie en overigen

Commissaris J. van der Vorst, W. Weijers Th. Oosterhuis J. van der Vorst en J. van der Klink

Afgetreden als lid van de Raad van Commisarissen per 1/1/2010: Naam Functie Benoemd Aftredend Geboortedatum Functie dagelijks leven Relevante nevenfuncties

: de heer drs. J.T.N.M. Wanningen : als voorzitter afgetreden per 1 juni 2009 : 1996 : 1 januari 2010, niet herkiesbaar : 15 juli 1957 : Ondernemer : nvt

8


: de heer T.M. Jordaan : commissaris, tevens huurderszetel : 1996 : 1 januari 2010, niet herkiesbaar : 22 december 1932 : Gepensioneerd Officier KL : nvt

Integriteit. De leden van de Raad van Commissarissen opereren onafhankelijk van de Woonmensen. Er is in 2009 geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Alle leden voldoen aan de door de organisatie vastgestelde Profielschets Raad van Commissarissen. Geen der leden van de raad heeft een arbeidsovereenkomst met één der stichtingen van de Woonmensen. Per 1 januari 2010 zijn de heren J.Wanningen en T.Jordaan afgetreden als lid van de raad. In het tweede helft van 2009 heeft de raad in samenwerking met de bestuurder en de voorzitter van de huurdersvereniging (voordrachtskandidaat) een profiel opgesteld voor de te benoemen nieuwe commissaris. Een extern bureau is gevraagd de selectie te begeleiden. Per 1 januari 2010 is de heer Th. Oosterhuis toegetreden tot de Raad. Honorering Raad van Commissarissen De bezoldiging van de Raad is opgenomen in de toelichting op de winsten verliesrekening van de jaarrekening. Secretariaat Het secretariaat van de Raad van Commissarissen is onder verantwoordelijkheid van de directeur/bestuurder uitgevoerd door de directiesecretaresse. Activiteiten van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen toetst de strategie en de financiële risicobeheersing onder andere aan de hand van de voortgang van het vastgestelde ondernemingsplan, het Jaarplan en de vastgestelde begroting. De rapportage vindt plaats op basis van ondermeer kwartaalrapportages. In deze rapportages komen de volkshuisvestelijke – en maatschappelijke doelstellingen alsmede de financiële doelstellingen en de behaalde resultaten uitgebreid aan de orde. De raad van commissarissen is in het verslagjaar vijf maal bijeen geweest in reguliere vergaderingen met de bestuurder en de plaatsvervangend bestuurder (manager bedrijfsbeheer van de organisatie). De raad heeft eenmaal onderling vergaderd waarbij gelijktijdig ook de eigen evaluatie aan de orde is geweest. Er is één vergadering geweest waarbij een delegatie van de raad heeft gesproken met de GOR. Tijdens een themadag heeft de raad met de bestuurder en het voltallige managementteam een dag besteed aan het bezoeken van diverse bouwlocaties, buurtactiviteiten, twee +Punten en de twee zorginstellingen. Op deze dag heeft ook de afrondende bespreking plaatsgevonden over de strategische visie voor komende jaren welke formeel is vastgesteld in de december vergadering van de raad. De zelfevaluatie van de raad, zonder aanwezigheid van de bestuurder, heeft plaatsgevonden in november. Tijdens deze zelfevaluatie is nader bekeken op welke wijze de raad als geheel dan wel in deelcommissies, haar taken nog beter kan afstemmen in lijn met de maatschappelijke ontwikkelingen en regelgeving.

9

In combinatie met een toenemende complexiteit als gevolg van de economische en financiële omstandigheden, zal de raad haar functioneren steeds onderling afstemmen en de deeltaken verdelen om het toezicht verder inhoud geven. Vanaf januari 2010 wordt een nieuwe onderlinge taakverdeling opgesteld. Uitgangspunt voor de raad blijft het toezicht houden op de maatschappelijk (regionale) taak van de Woonmensen, in kwantitatieve en kwalitatieve zin en dit geheel nadrukkelijk gekoppeld aan financiële degelijkheid op lange termijn. Incidenteel vond buiten de reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen ook bilateraal overleg plaats tussen leden van de raad en de bestuurder en/of onderling. De raad heeft de volgende voorgenomen bestuursbesluiten goedgekeurd: - Jaarstukken 2008 incl. accountantsverslag en maatschappelijke verantwoording Zorg - Begroting 2010 inclusief kennisname van de meerjarenbegroting 2014 - Ondernemingsplan “Dorp in de Stad” 2010-2015 Daarnaast heeft de raad een besluit genomen m.b.t.: - de opvolging van de heer J. Wanningen door de heer J. van der Vorst als voorzitter van de Raad - de aanstelling van de heer Th. Oosterhuis als lid van de Raad In de vergaderingen van de raad zijn, naast bovengenoemde punten, de volgende onderwerpen aan de orde geweest: - Voortgangsrapportages en bevindingen interne audit - Nieuwbouwplannen De Groene Hoven, Kristal, Kanaalzone; - Samenwerking projectontwikkeling (Landstad, Welgelegen); - Overige bouwprojecten: in een themavergadering is het gehele vastgoedbeleid aan de orde gekomen inclusief risico’s - Risicomanagement en beheersing; - Samenwerking met belanghouders (oa gemeente en VSW partners); - Rapportage klachtencommissie In de beleidsvisie (ondernemingsplan ‘dorp in de stad 2015’) is een goed evenwicht vastgelegd tussen de specifieke maatschappelijk taken van de corporatie en de te behalen doelstelling t.a.v. bouw en financiële degelijkheid. Op alle onderdelen zal steeds de voortgang worden gevolgd en daarin is het boekje “Onze beloftes” een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke verantwoording t.b.v. de belanghouders van de Woonmensen De kwartaalrapportages zijn steeds tijdig verstrekt door het bestuur van de corporatie en besproken op de reguliere vergaderingen van de raad. In deze besprekingen is ook aandacht gegeven aan de interne bedrijfsvoering. Met een delegatie van de raad (auditcie) zijn de financiële rapportages twee maal in detail besproken en is specifiek aandacht besteed aan de kasstroom voor het lopende jaar en de prognoses voor de komende jaren mede in het licht van de omvangrijke nieuw te starten bouwactiviteiten. De bestuurder heeft een analyse gemaakt van bestaande samenwerkingsverbanden en deelnemingen met commerciële partijen en besproken met een delegatie van de raad. Kennisnemende van de analyse heeft de raad in haar december vergadering ingestemd met de voortzetting van deze samenwerkingsverbanden op basis van een nieuw op te stellen overeenkomst.

10

Een afvaardiging van de raad heeft overleg gehad met de ondernemingsraad en is regelmatig in contact geweest met de huurdersvereniging. Regelmatig heeft de voorzitter van de raad contact met de bestuurder over de algemene voortgang en hebben andere leden van de raad ook incidenteel contact met MT leden. De raad heeft kennis genomen van diverse externe publicaties, die van invloed kunnen zijn op het functioneren van de Woonmensen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om (voorgenomen) beleidsbesluiten van het ministerie van VROM. Contacten met de accountant. Jaarlijks worden de bevindingen van de accountant vanuit de controle van de administratie en de jaarrekening met de accountant besproken. De managementletter is besproken tussen bestuurder en accountant en is ook aan de orde geweest tijdens een reguliere vergadering van de raad. In de voorjaarsvergadering van 2009 is het jaarverslag 2008 besproken in aanwezigheid van de accountant. De accountant heeft aangegeven, dat de interne organisatie goed functioneert. Over de ontwikkelingen van de organisatie is van gedachte gewisseld mede naar aanleiding van de opgestelde managementletter. Er is een goedkeurende verklaring over 2008 afgegeven zonder voorbehoud. De Raad van Commissarissen neemt kennis van het jaarverslag 2009 van Stichting de Woonmensen/SJA. Het jaarverslag inclusief de jaarstukken is in juni 2010 uitgebracht door de directeur-bestuurder en besproken in de vergadering van de raad op 9 juni 2010. Ernst & Young heeft op 9 juni 2010een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2009 afgegeven. De raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2009 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant. Al deze documenten geven een helder inzicht in de inspanningen en activiteiten van de Woonmensen/SJA in het verslagjaar. Deze passen binnen de doelstellingen van de stichting en sluiten aan op de regelgeving die binnen de zorgsector van toepassing is. De Raad spreekt haar waardering uit aan het bestuur en de medewerkers van de organisatie over hetgeen in 2009 is gerealiseerd. 3.

Maatschappelijke verantwoording

Via het document ‘onze beloftes 2010’ worden alle belanghouders individueel geïnformeerd over de realisatie van de plannen die begin 2009 werden gecommuniceerd. Tevens worden de plannen voor 2010 toegelicht. Via de website zijn zowel de beloftes 2009 en 2010, als de verkorte samenvatting van de stichtingsresultaten (Jaarbericht 2008) als ook de uitgebreide jaarverslagen beschikbaar. Periodiek (3x/jaar) ontvangen alle belanghouders het Woonmensen Magazine met daarin een representatief overzicht van alle activiteiten van de organisatie. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats tussen diverse medewerkers van de Woonmensen, inclusief directie en medewerkers van de verschillende belanghouders. Toetsing van wederzijdse verwachtingen en belangen komt daarbij op bilateraal niveau aan de orde.

11

De gezamenlijke VSW corporaties hebben in de zomer van 2009 de voortgang van de Prachtkansen uit 2008 toegelicht in een document, bestemd voor de gemeente. Ook hebben de gezamenlijk corporaties, verenigd in Woonkeus, in de zomer van 2009 voor alle regionale belanghouders een thematische (jongerenmarkt) netwerkbijeenkomst in Zutphen georganiseerd. Andere specifieke belanghoudersbijeenkomsten worden niet georganiseerd. In 2010 zal de maatschappelijke visitatie door Ecorys worden afgerond. 4.

Belanghouders

De belangrijkste belanghouders voor de Woonmensen zijn: Stichting Woonmensen/KWZA De eigen zorgorganisatie van de Woonmensen huurt het vastgoed tegen marktconforme tarieven van de woningcorporatie. In nauw overleg worden nieuwbouw en verbouwplannen doorgesproken en gerealiseerd. Huurdersvereniging De Groene Stad (DGS) Per 1 januari 2010 zijn alle huurders (gratis) lid van de huurdersbelangenvereniging. De Woonmensen helpt bij het opzetten van bewonerscommissies per buurt of complex. Periodiek vindt er constructief tussen de Woonmensen en DGS plaats. Gemeente Apeldoorn Het gaat binnen de gemeente om een groot aantal verschillende diensten, zoals Ruimtelijke Ordening, Samenleving, Welzijn, Grondzaken, Openbare Ruimte, Verkeer etc. Zowel met de betrokken wethouders als ook ambtelijk vindt er constructief en regelmatig overleg plaats. Stichting Paraat Paraat levert persoonlijke alameringsservice aan onder andere cliënten van de Woonmensen. Samen met de andere Apeldoornse woningcorporaties De Goede Woning en Ons Huis participeert de Woonmensen bestuurlijk en financieel in de Stichting Paraat. Stichting De Passarel De Passarel is een samenwerkingspartner voor diverse wooncomplexen en complexen voor dagbesteding in Apeldoorn, maar ook in omliggende gemeenten (Epe, Voorst). Verdere samenwerking ontstaat ook op het vlak van dagbesteding en buurtvoorzieningen via onder andere de +Punten. VSW partners Met de 3 andere Apeldoornse woningcorporaties wordt samengewerkt in de stichting VSW. Rondom diverse volkshuisvestelijke onderwerpen worden waar nodig activiteiten onderling afgestemd. Voorbeelden betreffen de afspraken met betrekking tot de prestatieovereenkomst met de gemeente of de Laatste kans beleid, buurtbemiddeling ed. BWSA: De Woonwagenzaken worden vanuit de stichting BWSA, een gezamenlijke stichting van de vier Apeldoornse corporaties, beheerd. De gemeente draagt alle woonwagens en bijbehorende terreinen over aan de corporaties, die vervolgens per corporatie een locatie, al dan niet met huurwagen, in haar balans opneemt.

12

Stichting RIWIS Voorheen RIBW is voor de Woonmensen een partner in woonvoorzieningen. Diverse complexen voor begeleid wonen in Apeldoorn zijn door RIWIS en haar cliënten in gebruik. Stichting Philadelphia Philadelphia huurt diverse panden voor maatschappelijke doeleinden en voor woonvoorzieningen in Apeldoorn. Stichting SIZA Dorpgroep In Teuge huurt SIZA een voormalig en inmiddels verbouwde basisschool van de Woonmensen. In het complex vinden dagactiviteiten plaats voor SIZA cliënten. Stichting Kids College Apeldoorn De Woonmensen stelt haar kantoorgebouw aan de Deventerstraat beschikbaar tijdens weekeinden aan het Kids College. Deze stichting biedt talentvolle kinderen uit achterstandssituaties extra mogelijkheden voor ontwikkeling aan. Stichting Wisselwerk Met de Apeldoornse welzijnsorganisatie Wisselwerk wordt op veel locaties en +Punten samengewerkt. In alle gevallen betreft het leefbaarheidsprojecten en -trajecten. Overige partners en belanghouders Ook met andere, vaak maatschappelijke organisaties, onderhoudt de Woonmensen contact en wordt samengewerkt om gezamenlijke maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Voorbeelden van partners zijn Leger des Heils, MEE Veluwe, Stichting Mudanthe, Vrije Tijds Plaza, Stadsbank, Voedselbank, Stichting Wijkwerk, etc.

13

5.

De werkorganisatie

5.1

algemeen

Met ingang van 1 januari 2009 is onderstaande structuur voor de werkorganisatie van de wooncorporatie van toepassing: Dir / bestuurder

Directiesecretariaat

Marketing

Klantadviseurs

Wonen & Vastgoed

Communicatie & PR

Bedrijfsbeheer

Beleid

P&O

Vastgoed beheer

ICT

Projectontwikkeling

Fin. adm. Wonen

Wijkontwikkeling

Planning & Control

Woonzaken / Verhuur

Facilitaire zaken

Juridische zaken

Directie en Management Vanwege de personele unie die de Woonmensen vormt, is naast het bestuur/directie en de RvC ook het managementteam samengesteld vanuit beide organisatieonderdelen. Het managementteam wordt gevormd door de managers van de afdelingen Bedrijfsbeheer, Wonen/Vastgoed, Marketing en Zorgdiensten onder voorzitterschap van de directeur/bestuurder. Wonen & Vastgoed De afdeling bestaat uit vier units met elk een unitleider en daarnaast uit twee beleidsmedewerkers. De voormalige Reparatieservice maakt onderdeel uit van de unit Vastgoedbeheer. Nieuw als aparte unit is de unit Woonzaken. Beleid richt zich op energie, duurzaamheid, domotica, strategisch voorraadbeleid en onder andere marktonderzoek.

14

Marketing De afdeling marketing, met aan het hoofd de marketingmanager is nieuw in 2009. Naast klantadvies en marketingcommunicatie (alle interne- en externe communicatie) richt marketing zich op de implementatie van de strategie, het buurtconcept met de +Punten en de samenwerking tussen wonen en zorg binnen de Woonmensen als gehele organisatie. Bedrijfsbeheer Bedrijfsbeheer ondersteunt de primaire afdelingen Wonen/Vastgoed en Zorg vanuit diverse afdelingen en expertisegebieden. De balie/telefonie van het kantoor Deventerstraat en de algemene inkoop valt onder de Facilitaire Dienst. Planning en Control verzorgt de rapportages en interne audits. De financiële administratie is gesplitst in de unit Wonen en de unit Zorg. De afdeling Personeel & Organisatie richt zich op de gehele personele organisatie. De afdeling ICT ondersteunt alle IT zaken en werkplekken. Een medewerker juridische zaken ondersteunt de gehele organisatie en tevens de (G)OR’s . 5.2

Personeel

Per ultimo 2009 bedroeg het aantal medewerkers 77, hetgeen overeenkomt met 63,94 fte (fulltime equivalent). Deze aantallen zijn exclusief 5 oproepmedewerkers en inclusief 36 personen op deeltijdbasis. In 2009 zijn 18 medewerkers in dienst gekomen, waarvan 2 oproepmedewerkers en 9 medewerkers met een tijdelijk contract. In 2009 zijn 10 medewerkers uit dienst gegaan, waarvan 1 oproepmedewerker en 7 medewerkers met een tijdelijk contract. De tijdelijke contracten zijn onder andere ingezet voor specifieke opdrachten, vakantie-inzet of tijdens zwangerschap. Op 31 december 2009 zijn 42 vrouwen en 40 mannen in dienst. Naast de vaste personeelsformatie zijn op enkele afdelingen tijdelijke krachten ingezet via uitzend- en detacheringbureaus. Ziekteverzuim en verzuimbeleid Het ziekteverzuim bedroeg in 2009 2,2% (exclusief zwangerschap- en bevallingsverlof). In 2008 was het ziekteverzuim 4,4%. Het verzuimbeleid is geactualiseerd en meer gericht op preventie. Eind 2009 is een samenwerking gestart met een nieuwe bedrijfsarts om tot een actief en preventief verzuimbeleid te komen. HR-control onderzoek De afdeling P&O heeft samen met een adviesbureau een HR-control onderzoek opgestart om de P&O-, salaris- en financiële werkprocessen en formulieren door te lichten en eventueel te verbeteren. Uitgangspunten zijn hierbij de in 2009 benoemde risico’s. Via controles is de voortgang per risico’s getoetst. Arbeidsvoorwaarden De Woonmensen wil zich als werkgever in positieve zin onderscheiden. Veel aandacht wordt gegeven aan de balans tussen werk en privé. Flexibele werktijden, vakantieaanvragen, tijd voor tijd-verschuivingen zijn in overleg mogelijk. Mede hierdoor werken relatief veel mensen in deeltijd. Afhankelijk van de functie van medewerkers is het in 2009 mogelijk geworden om vanuit huis te werken. Dit wordt mede gesteund door IT mogelijkheden. In 2009 is ingestemd om vanaf 1 januari 2010, met een proefperiode van 1/2 jaar, 4x9 uur te werken. Een positieve bijdrage wordt tevens geleverd door een zeer actieve personeelsvereniging die regelmatig druk bezochte evenementen organiseert.

15

Loopbaanontwikkeling In het kader van de loopbaanontwikkeling is het beoordeling- en beloningsbeleid geëvalueerd en doorontwikkeld. Iedere medewerker heeft minimaal jaarlijks een formeel gesprek, waarin naast het functioneren van de medewerker en de leidinggevende ook de behoefte tot scholing/ontwikkeling van de medewerker wordt besproken. Mede hierdoor hebben enkele unitleiders de opleiding ‘Middle Management’ gevolgd en hebben verschillende medewerkers naast diverse groepstrainingen ook individueel trainingen gevolgd die aansluiten op hun behoefte. Arbo De arbo-commissie heeft diverse actiepunten naar aanleiding van de RI&E opgepakt en afgehandeld. Een aantal actiepunten wordt in 2010 verder uitgewerkt. In 2009 hebben twee cursussen plaatsgevonden in het kader van arbobeleid. De cursus “Asbest: van monsteropname tot sloop’ en een algemene cursus ‘’Arbo’’. Medewerkers van de units Vastgoedbeheer en Projectontwikkeling hebben deze cursus gevolgd om zich bewust te worden van de risico’s en verplichtingen tijdens het uitvoeren van hun werkzaamheden in relatie tot arbo. In 2009 heeft de arbo-commissie een evaluatie gehouden waaruit is gebleken dat deze commissie een nieuwe impuls kan gebruiken en met name praktische adviezen wil hebben voor een verdere goede oppak in de vorm van een meerjarenplan. In 2010 komt een externe adviseur hierin ondersteunen. Om de arbocommissie wat meer zwaarte te geven is een MTlid toegevoegd en een OR-lid Wonen. 5.3

Ondernemingsraad

De OR Wonen bestaat uit 5 leden, waarbij de secretaris en voorzitter tevens zitting hebben in de GOR. De OR heeft in totaal 6 keer vergaderd met de manager Wonen/Vastgoed (namens de directie) waarvan een keer met een afvaardiging van de RvC. De bestuurder vergadert 3 maal per jaar met de GOR. In 2009 zijn de volgende instemmingsverzoeken aan de orde gekomen • Collectieve vrije dag (OR heeft ingestemd) • 4 x 9 uur werken (OR heeft ingestemd) • Klokkenluidersregeling (OR heeft ingestemd) • Gemoderniseerde Integriteitscode (OR heeft ingestemd) • Vernieuwde Werving en selectie procedure (OR heeft ingestemd) In 2009 zijn de volgende adviesverzoeken aan de orde gekomen • Organisatorische aanpassingen (positief advies GOR onder voorwaarde van een evaluatie) • Scholingsplan (nog geen advies uitgebracht) Ter informatie zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: • Inperken overwerk en verschoven werktijden • Introductie bedrijfsfitness (GOR akkoord met inhoud van regelingen) • Aanstelling vertrouwenspersoon (GOR akkoord met inhoud van regelingen) • Deelname in de Arbocommissie • Opstellen profiel nieuw RvC lid Naast de bovengenoemde onderwerpen is OR Wonen eveneens ingelicht over de acties/besluiten van het bestuur, financiële cijfers van de onderneming, waaronder het jaarverslag en de begroting, het jaarplan en het ondernemingsplan "Dorp in de Stad".

16

Tevens heeft een mogelijke nieuwe CAO Woondiensten de OR beziggehouden. Eind 2009 is hierover een principe akkoord bereikt tussen Aedes en de vakbonden. Deze nieuwe CAO krijgt een minimumkarakter met uitzondering van de pensioenen, het functiewaarderingssysteem en de salarisschalen. Dit minimumkarakter wil zeggen dat er ruimte is voor woningcorporaties om hun medewerkers op ondernemingsniveau maatwerk te bieden door afspraken over aanvullende arbeidsvoorwaarden tussen werkgever en ondernemingsraad. 5.4

Interne informatievoorziening

De informatievoorziening aan de medewerkers verloopt via een aantal kanalen: digitaal, soms meerdere malen per week via de Nieuwsflits, de plenaire medewerkerbijeenkomsten, het werk- resp. afdelingsoverleg en het intranet. Via intranet hebben de medewerkers direct toegang tot allerlei interne en externe informatie, waaronder internet. Medewerkers en vrijwilligers kregen overigens ook periodiek het klantenmagazine ' Woonmensen Magazine’ (3x) en het personeelsblad 'De Intercom' (3x). Per kwartaal wordt de kwartaalrapportage toegelicht en besproken met alle unitleiders en beleidsmedewerkers samen. In 2009 zijn in samenwerking met alle unitleiders en beleidsmedewerkers gezamenlijk het ondernemingsplan en de doelstellingen voor 2015 opgesteld. De kernwaarden en bijbehorende cultuurgedragsregels zijn vastgesteld. De uitkomsten hiervan zijn in diverse bijeenkomsten door de directie toegelicht. 5.5

Integriteit

In 2009 is een nieuw integriteitbeleid opgesteld inclusief een Klokkenluiderregeling. Twee vertrouwenspersonen zijn benoemd.

17

III

Volkshuisvestingverslag

1.

Huisvesten van de doelgroep

Overzicht aantal woningzoekenden Het aantal woningzoekenden dat ultimo 2009 voor een huurwoning in de gemeente Apeldoorn stond ingeschreven bedraagt 26.283 huishoudens. Eind 2008 waren 23.928 huishoudens ingeschreven. Dit betekent een stijging van 9,8%. Het aantal actief woningzoekenden in 2009 was 4.095 (2008: 4.394). Dit betekent een daling van circa 7%. Dit aantal actief woningzoekenden is 15,6% van het aantal ingeschrevenen. Woningbezit De voor verhuur beschikbare voorraad was eind 2009 als volgt samengesteld: Type

Totaal (31-12-2009)

Eengezinswoning met plat dak Eengezinswoning met vlizo Eengezinswoning met zolder Flat met lift Flat zonder lift Fokuswoning Kangoeroewoning Maisonnette Maisonnette met zolder Multifunctionele woning Seniorenwoning gestapeld Seniorenwoning laagbouw Zorgwoning Totaal woningen Kamers Bijzondere woonvorm Twee verzorgingshuizen (plaatsen) Standplaatsen Woonwagens Parkeervoorzieningen Erfpacht grond Overige verhuureenheden Totaal overige verhuurvormen Totaal

Totaal (31-12-2008)

405 886 812 1.153 757 25 16 49 35 34 241 425 66 4.904

400 886 812 1.148 750 25 16 49 35 34 241 425 66 4.887

37 136 199 44 11 172 81 85 765

32 131 199 44 13 128 81 82 710

5.669

5.597

Bijzondere woonvormen De bijzondere woonvormen betreffen wooneenheden die zijn verhuurd aan stichting Philadelphia Zorg, die hier mensen met een verstandelijke en/of visuele beperking in huisvesten, en wooneenheden die verhuurd zijn aan stichting Riwis. Verder worden wooneenheden verhuurd aan Hera voor begeleid wonen en aan de Passerel. In Teuge (een voormalige school, aangekocht door de Woonmensen) is Siza Dorp Groep gehuisvest die daar dagbesteding voor mensen met een beperking verzorgt.

18

Samenstelling woningvoorraad Er hebben geen grote verschuivingen plaats gevonden voor wat betreft de samenstelling van ons woningbestand. Het percentage eengezinswoningen is in 2009 42,9% (2008: 42,5%). Het percentage hoogbouw (flats met lift, flats zonder lift, seniorenwoningen gestapeld en maisonettes) staat op 45,3%. Dit is exclusief gestapelde zorgwoningen. Het percentage woningen dat bijzonder voor ouderen geschikt is (seniorenwoningen, multifunctionele woningen en zorgwoningen) is eveneens ongeveer gelijk gebleven (16,3%). De mutaties in de totale voorraad verhuureenheden in het verslagjaar 2009 waren: Aankoop Nieuwbouw Splitsing Sloop Verkoop Totale toename

10 55 12 -/- 1 -/- 4 72

Aankoop Totaal is in 2009 aangekocht: • 1 woning is teruggekocht in het kader van Betaalbaar kopen en weer in de verhuurvoorraad opgenomen. • 7 overige aankoop van woningen bestemd voor verhuur. • 2 bedrijfspanden in de Kanaalzone. Splitsing Door splitsing van drie woningen in kamers zijn in totaal 11 eenheden toegevoegd. Verder is één berging afzonderlijk opgenomen. Sloop In 2009 is één gebouw aan de Rigolettostraat gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Nieuwbouw In totaal zijn in 2009 opgeleverd: • 11 vrije sector huurwoningen aan de van Halstraat (Welgelegen Haven Melbourne) • 44 parkeerplaatsen Welgelegen Haven. Verkoop van huurwoningen De Woonmensen voert een terughoudend beleid met betrekking tot de verkopen van woningen. Enkele complexen zijn in 1998 en 2002 aangewezen om te worden verkocht. In 2009 is de methode "Betaalbaar Kopen" vervangen door “Koopgarant”. Het concept Koopgarant houdt in dat huurders de woning met 25 procent korting kunnen kopen. De Woonmensen/SJA heeft een terugkoopplicht. In 2009 zijn 2 woonwagens en 2 huurwoningen verkocht. Deze laatste zijn onder de Koopgarant-regeling verkocht. Koopwoningen in voorraad Eind 2008 stonden nog twee woningen te koop. In 2009 zijn drie woningen teruggekocht, die met korting (Betaalbaar kopen) waren verkocht. In totaal zijn dit verslagjaar drie woningen verkocht, waarvan één in de vrije verkoop en twee met koopgarant. Per saldo staan eind 2009 twee woningen te koop.

19

Koophuur Als gevolg van de invoering van het nieuwe belastingstelsel valt Koophuur niet meer onder de eigen-woningregeling. Hierdoor is de rente van de Koophuurfinanciering niet langer aftrekbaar. Het product wordt dan ook afgebouwd bij de Woonmensen. In totaal heeft de Woonmensen eind 2009 nog 27 koophuurders. Woningbezit naar specifieke kenmerken De verdeling van het woningbezit naar subsidiabele huur is als volgt (zie onderstaande tabel). De bijzondere woonvormen zijn buiten beschouwing gelaten. Subsidiabele huur 713 (14,5 %) 3.806 (77,6 %) 287 (5,9 %) 98 (2,0%) 4.904 (100 %)

Goedkoop (tot € 357,37) Betaalbaar (vanaf € 357,37 tot € 548,18) Duur (vanaf € 548,18 tot € 647,53) Vrije sector (vanaf € 647,53) Totaal aantal woningen

Eind 2008 valt 92% van onze woningvoorraad binnen de betaalbare voorraad (vanaf 1 juli 2009: woningen tot € 548,18). Echter 98% van ons bezit valt in de categorie met een huurprijs tot € 647,53, waarmee men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Huurprijsbeleid In het verslagjaar 2009 is het huurbeleid vastgesteld voor de periode van 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2010. Het huurbeleid is hetzelfde als in de voorgaande jaren en is gericht op het bewerkstelligen van een evenwichtige prijs-/kwaliteitverhouding. De huurprijs van een woning wordt bepaald door de puntenwaarde en de aantrekkelijkheid. Vanuit de puntenwaardering ontstaat een maximaal redelijke huur voor een woning. De gemiddelde huur van onze woningen is aanzienlijk lager dan het maximaal redelijke tarief en bedraagt 64,3%. (nota bene: de huurwaarde van een woning op de vrije huurmarkt ligt doorgaans aanzienlijk hoger dan de maximaal redelijke huurwaarde…) Bij het bepalen van de kwaliteit is de marktpositie van de woning van belang. Het huurprijsbeleid is gericht op een optimale huurharmonisatie. In 2009 heeft de Woonmensen een gedifferentieerd huurprijsbeleid toegepast, waarbij de streefhuur per complex kan variëren van 72% tot 100% van de maximaal redelijke huur volgens de WWS-systematiek. Voor de meeste woningen is de streefhuur op een niveau van 80% van de maximaal redelijke huur vastgesteld. Het percentage voor zeer gewilde en kwalitatief goede woningen zal iets hoger liggen, voor kwalitatief minder goede woningen ligt het percentage juist lager. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële bereikbaarheid van voldoende woningen voor de primaire doelgroep (gezinsinkomen tot € 33.000) en met bijzondere aandachtsgroepen. De overheid bepaalt de maximale huurverhoging per woning of woonruimte en de maximale huursomstijging per corporatie. Voor 2009 is de gemiddelde huurverhoging vastgesteld op maximaal 2,5% (in 2008 was dit 1,6%). De huren zijn daarom op 1 juli 2009 aangepast met dit percentage, voor zo ver er voldoende ruimte was tussen de huur en de streefhuur. Voor woningen met een huur die hoger ligt dan de streefhuur, is geen huurverhoging toegepast. Bij mutatie wordt de huur van woningen in een keer opgetrokken naar de streefhuur. Gemiddeld bedroeg de huurverhoging per 1 juli 2009 2,2%.

20

Gemiddelde huur Ultimo 2009 bedroeg de gemiddelde kale huur € 436. De gemiddelde subsidiabele huur bedroeg € 447.

Ultimo 2009 Ultimo 2008 Ultimo 2007 Ultimo 2006 Ultimo 2005 Ultimo 2004

Gemiddelde kale huur € 436 € 421 € 401 € 398 € 387 € 378

Gemiddelde subsidiabele huur € 447 € 431 € 410 € 407 € 396 € 386

De kwaliteit van de woningvoorraad naar kwaliteitspunten Punten

Niet van toepassing 1- 25 26-50 51-75 76-100 101-125 126-150 151-175 176-200 201-225 >226 Totaal

Ultimo 2009

Ultimo 2008

78

18

0 0 80 374 606 1639 1750 308 69 0 4.904

0 0 80 371 587 1707 1751 304 69 0 4.887

Ultimo 2007

0 5 92 375 630 1665 1679 320 69 0 4.835

ultimo 2006

0 5 92 375 637 1.719 1.697 303 67 0 4.895

ultimo 2005

0 6 91 279 629 1.627 1.528 546 110 3 4.819

ultimo 2004

0 6 91 281 618 1.639 1.545 545 96 2 4.823

Huurachterstand De huurachterstand van zittende huurders, inclusief de personen die in de Wet Schuldsanering zitten, is 1,17% van de jaarhuur (2008: 1,13%). Zonder deze WSNP-ers is de huurachterstand 0,96% (2008: 0,85%). Bij het ontstaan van huurachterstanden wordt contact gezocht met de huurder; het beleid is gericht op het handhaven van de huurovereenkomst. In 2009 is vooral ingezet om de huurder nog eerder op te zoeken bij huurachterstand. We hebben een convenant met de Stadsbank gesloten waarin we een contactpersoon hebben die onze klanten direct in behandeling kan nemen. Wij hebben nog steeds het beleid om veel inspanningen te doen om een huisuitzetting te voorkomen. We hebben steeds meer instrumenten om ons daarbij te helpen. In 2009 vonden vier huisuitzettingen plaats (in 2007 en 2008 waren dit er 2). Mutatiegraad Het aantal verhuizingen in de bestaande voorraad was in 2009 331. Hiermee komt de mutatiegraad op 6,7%. Dit is beduidend lager dan de mutatiegraad van vorig jaar (9,1%, incl. herstructureringskandidaten Hubertus en Gentiaan, excl. 8,2%). Het komt dichterbij de mutatiegraad in 2007 (7,1%).

21

Weigeringsgraad De vrijgekomen woningen werden in 2009 gemiddeld 1,5 keer aangeboden ( 331 verhuringen en 177 weigeringen). Dit betekent een weigeringsgraad van 0,5 (ten opzichte van 0,8 in 2008). Herstructurering In verband met het groot onderhoud aan de Gentiaanstraat zijn 9 herstructureringsurgenties toegewezen om daarmee met voorrang te kunnen reageren op woningen. Dit in verband met de veranderingen op de eerste verdieping en het samenvoegen van een aantal woningen voor Philadelphia. Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van de woningen is goed. De Woonmensen heeft één van de betere marktposities van de woningcorporaties in de Stedendriehoek. In 2009 reageerden gemiddeld 97,8 (bron: Jaarverslag Woonkeus Stedendriehoek) woningzoekenden op een gepubliceerde woning van de Woonmensen (gemiddeld voor heel Apeldoorn was dit 85 reacties per advertentie). Ter vergelijking: in 2008 en 2007 waren er respectievelijk 114 en 141 reacties per woning van de Woonmensen. Geslaagde kandidaten in Apeldoorn hadden in 2009 een gemiddelde inschrijfduur van 5,6 jaar (in 2008 4,4 jaar). Frictieleegstand De frictieleegstand bedroeg in 2009 3.030 dagen voor 144 woningen. Dit is gemiddeld 21 dagen per mutatie. Alleen de verhuurleegstand (voorheen noemden we dit mutatieleegstand) is hierin meegenomen. In 2008 en 2007 was het gemiddelde respectievelijk 20 dagen en 8,5 dagen per mutatie. Ook in 2009 zijn grote renovaties uitgevoerd hetgeen gevolgen heeft voor de leegstand. Sinds dit jaar wordt de leegstand als gevolg van groot onderhoud en als gevolg van het gebruik van wisselwoningen apart geregistreerd. De renovatieleegstand bedroeg in 2009 4.743 dagen. In totaal waren er 11.313 leegstandsdagen i.v.m. wisselwoningen. De totale leegstand in 2009 is minder dan vorig jaar: 21.699 dagen (in 2008 26.998). Aantal verhuringen naar BBSH-huurprijsklasse

Goedkoop (tot € 357,37) Betaalbaar (vanaf € 357,38 tot € 548,17) Duur (vanaf € 548,18 tot € 647,52) Vrije sector (Vanaf € 647,53) Totaal aantal verhuringen bron: eigen bestand, cijfers Woonkeus nog niet bekend

Aantal verhuringen 49 160 97 25 331

Bijzondere doelgroepen Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen gelden voor 2009 de volgende afspraken. Met betrekking tot statushouders moeten 3 woningen per maand geleverd worden (normaal 1 woning, maar in het kader van de pardonregeling 3). Met de gemeente is op 4 november 2004 een convenant gesloten waarin de gezamenlijke Apeldoornse woningcorporaties zich bereid verklaard hebben om op jaarbasis samen maximaal 100 woningen te reserveren voor maatschappelijke opvang. Dat is inclusief nieuwbouw. Per maand moet 1 opstapwoning geleverd worden (woning voor maatschappelijke opvang).

22

Voor Hera (vrouwenopvang) moeten met de andere corporaties gezamenlijk maximaal 15 woningen per jaar geleverd worden. Over huisvesting voor overige bijzondere doelgroepen (veelal gehandicaptenzorg) is opgenomen dat de gezamenlijke corporaties in 2010 300 clusterwoningen beschikbaar hebben. In het nieuwbouwprogramma is hierin reeds voorzien. In 2009 zijn twee projecten voor bijzondere doelgroepen of met een bijzondere bestemming opgeleverd. Het betreft 10 clusterwoningen aan de Boterbloem t.b.v. Passerel en 8 woningen aan de 1e Wormenseweg t.b.v. RIWIS. Deze woningen worden niet rechtstreeks aan de cliënten verhuurd, maar via een huurcontract met de betreffende stichting. De Woonmensen/SJA heeft in 2009 32 reguliere woningen uit de bestaande voorraad toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Dit is exclusief de woningen waarvoor we een huurcontract hebben afgesloten met de stichtingen of zorgorganisaties. Per doelgroep is het volgende aantal woningen verhuurd in 2009: - 11 woningen voor statushouders; - 3 woningen voor vrouwenopvang Hera; - 5 opstap-woningen; - 3 woningen voor overige maatschappelijke opvang (t.b.v. Iriszorg); - 2 woningen voor overige bijzondere doelgroepen (t.b.v. Stichting de Passerel, Stichting Philadelphia Zorg en de J.P. van den Bent stichting); - 8 zorgwoningen. Huurovereenkomsten, niet rechtstreeks met bewoners De Woonmensen/SJA verhuurt een groot aantal woningen aan instellingen, ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Onderstaand het overzicht van het totaal aantal lopende huurcontracten per instelling. Hierbij is het contract afgesloten met de instelling zelf, niet met de bewoner. In 2009 zijn 10 van dergelijke contracten afgesloten. -

De Passerel (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (37 woningen, inclusief 10 woningen aan de Wilhelm Tellstraat); Stichting Philadelphia Zorg (huisvesting van verstandelijk gehandicapten) (77 woningen); Leger des Heils (huisvesting van alcoholverslaafden) (11 woningen); Iriszorg (huisvesting van mensen die woonbegeleiding nodig hebben) (17 woningen); HERA (“Blijf van mijn lijf”) (4 woningen); RIWIS (voorheen RIBW, woonbegeleiding voor mensen met een psychiatrische beperking) (13 woningen); De Woonmensen/KWZA (verzorgingshuisplaatsen in De Symfonie) (16 woningen); Hoenderloo Groep (2 woningen); J.P. van den Bent Stichting (dienstverlening aan mensen met een verstandelijke handicap) (10 woningen); Colpa (3 woningen).

23

2.

Kwaliteit van de woningvoorraad

2a.

Duurzaamheid

Het afgelopen jaar is een aanzet gegeven tot het beschrijven van een milieu- c.q. duurzaamheidsplan. Hierin komen zaken aan de orde zoals ambities met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van onze woningen, het milieubewust inkopen, energiezuiniger vervoer, afvalstromen en kleine, praktische zaken. In dat kader zijn bijvoorbeeld een aantal fietsen aangeschaft waarvan onze medewerkers gebruik maken voor vervoer over kortere afstanden. Onderstaand wordt meer toelichting gegeven op een aantal ingezette acties op zowel nieuwbouw als onderhoudsprojecten en de bereikte resultaten. Passiefhuisproject De ontwikkeling van het passiefhuisproject is in 2009 bijna afgerond. De laatste zaken worden in het 1e kwartaal van 2010 afgehandeld, zodat daarna de bouw kan starten. Het betreft de bouw van 12 sociale huurwoningen, waarvan 7 bestemd zijn voor woonwagenbewoners. Met de realisatie van dit project wordt ervaring opgedaan met betrekking tot energiezuinig bouwen. Door kennisdeling in de bouwkolom verwachten wij niet alleen een bijdrage te leveren aan het duurzamer bouwen in Apeldoorn, maar ook landelijk. Energielabels Wij hebben de ambitie uitgesproken om in 2019 onze woningvoorraad minimaal op het niveau van label C te hebben gebracht. Per eind 2009 had 50% van onze woningen een label C of beter. De CO2 uitstoot is afgenomen van 14.912.584 kg eind 2008 naar 14.303.995 kg eind 2009. Een afname met ruim 4%. CO2 em issie totaal in kg per jaar

ENERGIELABELS 1600 1400

Aantal woningen

A 1000

B C

800

D E

600

F 400

Kilogrammen

Energielabel

1200

G

200

15.000.000 14.900.000 14.800.000 14.700.000 14.600.000 14.500.000 14.400.000 14.300.000 14.200.000 14.100.000 14.000.000 13.900.000

CO2 emissie

1

0 2008

2.009

2 2008 en 2009

Overzicht per jaar

HRe ketels Begin 2009 is een start gemaakt met het plaatsen van een aantal HRe ketels in de wijk Woudhuis. Deze ketels produceren naast warmte ook stroom. Dit project is een samenwerking van Gasterra, Alliander, Nuon, de provincie Gelderland, de gemeente Apeldoorn, Remeha, de Woonmensen en in de 2e fase onze collega-corporatie Ons Huis. Het doel is onder andere om de effecten te monitoren van het terugleveren van elektriciteit aan het net. Daarnaast zijn een aantal nevendoelen die bijvoorbeeld inzicht geven in energiestromen en de reactie van bewoners op het gebruik van deze ketel. Totaal worden ca. 170 ketels geplaatst.

24

Groene stroom Eind 2009 hebben wij voor onze algemene voorzieningen zoals galerij- en trappenhuisverlichting, gebruik van liften en ketelhuizen e.d. een contract afgesloten voor de inkoop van groene stroom. Ook dit past in ons beleid om zo duurzaam mogelijk te handelen en maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Beter Peter Omdat bewoners door eigen gedragsverandering en bewust omgaan met energiegebruik ook veel kunnen besparen, hebben wij ons aangesloten bij het initiatief “Beter Peter”. Onze bewoners kunnen zich (kostenloos) aanmelden voor dit initiatief. Zij kunnen zelf energiebesparingsdoelstellingen formuleren en worden hier een aantal malen in begeleid om te zien of dit ook tot resultaten leidt. WKO De Apeldoornse woningcorporaties, die gezamenlijk projecten ontwikkelen in de Kanaalzone Zuid, hebben een aanbesteding gehouden om te kunnen beoordelen of de aanleg van een WKO installatie voor dit gebied een goede en haalbare optie is. Ook bij de ontwikkeling van de Groene Hoven (herontwikkeling van dit bestaande gebied) is een traject ingezet om een WKO installatie aan te leggen. 2b.

Nieuwbouwbeleid

Het continu verbeteren van de woningvoorraad is een kernactiviteit. Thema's als wooncomfort, inspelen op de marktvraag, keuzevrijheid voor huurders, geschikt maken van de woning voor het verlenen van zorg, lage kosten voor onderhoud, duurzaamheid en energieverbruik spelen een grote rol in onze nieuwbouwprojecten. Bouwkundig gezien wordt de nadruk gelegd op levensloopbestendig, toekomstgericht, aanpasbaar, flexibel en multifunctioneel. Tevens zijn we van mening dat een bouwwerk architectonische kwaliteit moet bezitten om in haar omgeving extra waarde toe te voegen, ook op de lange termijn. Het nieuwbouwbeleid van de Woonmensen is gebaseerd op: 1. de eigen corporatiedoelstellingen zoals beschreven in het strategisch voorraadplan en in het ondernemingsplan; 2. de afspraken met de gemeente, onder meer vertaald in ‘Prachtkansen” en de prestatieafspraken. Deze afspraken worden gemaakt tussen de gemeente Apeldoorn en de vier locale woningcorporaties. Van het jaarlijks in Apeldoorn te realiseren aantal goedkopere huurwoningen neemt de Woonmensen/SJA ongeveer een vierde deel voor haar rekening. Daarnaast bouwen we zo veel mogelijk (koop)woningen in verschillende prijsklassen en met inachtneming van de bepalingen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De opbrengsten van koopwoningen worden aangewend ter gedeeltelijke dekking van de onrendabele top van sociale huurwoningen of als dekking van de investeringen in leefbaarheid. Bouwlocaties worden verworven via eigen acquisitie, samenwerking met derden of via de gemeente. Met betrekking tot de (commerciële) nieuwbouw werkt de Woonmensen al vanaf 1999 structureel samen met projectontwikkelaar Le Clercq Planontwikkeling te Deventer via Landstad Projecten BV, een 50% deelneming (zie hoofdstuk III.9. “Verbindingen”).

25

De Woonmensen neemt al 15 jaar actief deel aan de stichting Europahouse. Deze internationale stichting zet zich in voor de ontwikkeling van “levensloopbestendige” woningen, waarbij kennis en ervaring uit de aangesloten landen worden gebundeld. De stichting heeft in dat verband ontwerpregels ontwikkeld. De woningen zijn onder meer herkenbaar aan hun royale beukmaat. De Woonmensen probeert zoveel mogelijk van de consumentvriendelijke ontwerpregels op te nemen in de bestekseisen voor nieuwbouw. Er zijn reeds drie “Europahouse-projecten” ontwikkeld en een vierde project (Welgelegen Haven) is in uitvoering. We streven er met succes naar om in ieder nieuwbouwproject van enige omvang een woonvoorziening voor een bijzondere doelgroep op te nemen. Überhaupt steekt de Woonmensen veel energie in huisvestingsoplossingen voor bijzondere doelgroepen. Risicobeheersing in projecten De inhoud en omvang van de projecten maakt dat dit vanuit risicomanagement bijzondere aandacht verdient. Binnen de Woonmensen worden de projecten aangestuurd en beheerst op basis van de eigen Planning & Control-cyclus en op basis van het Handboek Vastgoedontwikkeling. Daardoor zijn onder andere standaardformulieren, beslisdocumenten, heldere besluitvormingsmomenten en beheersing van tijd en geld continu aan de orde. Maandelijks worden de projecten aan de hand van projectenoverzichten besproken en krijgen met name de planning en de financiën veel aandacht. In het projectenoverzicht zijn per project ook de risico's benoemd; deze worden besproken en beheersmaatregelen worden bepaald. Een aantal vaste projectmomenten worden in het Management Team besproken. Hier kan tevens de besluitvorming plaats vinden.

In de bijgevoegde tabel (zie bijlage) is een overzicht opgenomen van de ontwikkeling ultimo 2009.

26

Huurwoningen "zeker of behoorlijk zeker" (al dan niet via deelnemingen) 2010 Project

Omschrijving

MG/EG

Halstraat (Welgelegen Haven Athene)

Sociale huurwoningen

MG(11)EG(27)

Ugchelen, Passerel locatie

Groepswoningen tbv Passerel

MG

Zuiderpoort fase 2


EG

Jan Steenlaan & Paulus Potterlaan

Binnenstedelijke herstructurering

EG

Kanaal zuid v.d. Ploeg (Kanaalzone)


MG

Nobelstraat

Tijdelijke huisvesting intramuraal

MG

Boterbloem


MG

2011

2012

38 100 82 70 9


MG

Sociale huurwoningen (CPOG)

EG

Waterlei (Terassen)

Sociale huur waarvan 7 voor woonwagenbewoners

EG

Rijksstraatweg Wilp

Clusterwoningen t.b.v. Passerel

MG

Boerhaavestraat

Binnenstedelijke herstructurering

EG

Boerhaavestraat (fase 2)


MG(36)EG(20)

13 10 12 4 8

Groene Hoven, Bamboe

Zorgwoningen/seniorenwoningen (soc. Huur)

MG

58

Groepswoningen tbv KWZA/Passerel

MG

42

Groene Hoven, Slinger

Zorgwoningen/seniorenwoningen (vrije sector huur)

MG

27

Het Kristal

Zorgwoningen/seniorenwoningen (soc. Huur)

MG

100 54

Groepswoningen tbv KWZA/Passerel

MG EG

Kayersdijk (Kanaalzone)

Sociale huurwoningen t.b.v. kunstenaars

EG

28 5

Wilhelm Tellstraat


EG

Aalscholverweg (Kanaalzone)


MG(12)EG(4)

Rigolettostraat (Geode)


MG

26

20

16 22

Totaal sloop

0

Totaal oplevering Mutatie woningaantallen VHE's per 1-1-2010

8

56

Groene Hoven, Bloemenhof


60 18

Groot Zonnehoeve (CPOG)

Het Kristal

2014

26

Hoofdstraat Epe

Nobelstraat

2013

Sloop Oplevering Sloop Oplevering Sloop Oplevering Sloop Oplevering Sloop Oplevering

0 73 73

5.669

Groei t.o.v. het voorgaande jaar

27

108 348 348

70 171 63

8 78 8

186 56 48

5.742

6.090

6.153

6.161

6.209

1,29%

6,06%

1,03%

0,13%

0,78%

726 540

9,29%

Koopwoningen (eigen ontwikkeling) Kanaal zuid v.d. Ploeg (Kanaalzone)

Koopappartementen

28

Zuidbroek, het Rooster

Koopwoningen

90

Aalscholverweg (Kanaalzone)

Terraswoningen

Lepelaarweg (Kanaalzone)

(Sociale) koop

Welgelegen Park Boog & Cluster

(Sociale) koopwoningen

14 21 87

Totaal oplevering

0

0

108

132

0

240

0

0

161

Deelnemingen (in uitvoering of nog te realiseren) Groene hoven

Koopwoningen

Groene Hoven, Slinger

Koopwoningen

Welgelegen haven c.v.

Koopwoningen

Welgelegen park v.o.f.

Koopwoningen

87 7 16 51

Totaal oplevering

7

28

103

51

Nieuwbouwrealisatie Nieuwbouw opgeleverd in 2009 - 11 vrije sector huurwoningen (patio) aan Welgelegen Haven: blok 4, Melbourne - 44 parkeerplaatsen Welgelegen Haven. Nieuwbouw in uitvoering Welgelegen Haven fase 2a / 2b Ontwikkelaar: Landgoed Welgelegen CV (zie hoofdstuk III.9. “Verbindingen”). Programma: - 40 vrije sector koopwoningen en 1300 m2 commerciële ruimte, Blok 2, Sydney, (in uitvoering, oplevering 1e kwartaal 2010). De woningen zijn uiteindelijk door de Woonmensen met Koopgarant in de markt gezet en op drie na verkocht. - 16 vrije sector koopwoningen en 704 m2 commerciële ruimte Blok 3 “New York” (in voorbereiding; afhankelijk van de marktontwikkelingen zal dit begin 2011 worden opgestart). - 38 sociale huurwoningen, concept “Europahouse” Blok 5 en 6, Athene: (24 eengezinswoningen en 14 appartementen (oplevering april 2010). Hubertus – Drieschoten: woningen met voorzieningen en (extramurale) zorg voor ouderen (Projectnaam: De Groene Hoven) Ontwikkelaar: Landstad Projecten CV. Opdrachtgever: de Woonmensen/SJA. Het multifunctioneel centrum wordt ontwikkeld i.s.m. de Gemeente Apeldoorn. Programma: - 58 sociale huurwoningen geschikt voor ouderen - 27 vrije sector huurwoningen - bijzondere woonvorm (36 eenheden) voor ouderen met p.g.-zorg - 94 dure koopwoningen - ruimten en voorzieningen voor ouderenzorg - buurthuis, ontmoetingsruimten - kinderdagverblijf - praktijkruimte voor o.m. fysiotherapie - kantoor/praktijkruimte thuiszorg - parkeergarage voor 242 auto’s. De te realiseren huurwoningen en (een deel van) de ruimten voor diverse voorzieningen worden verhuurd door de Woonmensen/SJA. Start bouw: december 2009. Prognose oplevering: 2e helft 2011. Zuidbroek, “Het Kristal” Ontwikkelaar: de Woonmensen/SJA. Opdrachtgever: de Woonmensen/SJA in samenwerking met Gemeente Apeldoorn (scholen) Programma: - ca. 100 sociale huurappartementen met zorg voor ouderen - 54 eenheden voor bijzondere doelgroepen - 1000 m2 commercieel - overige voorzieningen (zorginfrastructuur). Start bouw: december 2009. Rigolettostraat Ontwikkelaar: de Woonmensen/SJA. Opdrachtgever: de Woonmensen/SJA. Ten behoeve van stichting de Passerel worden 22 wooneenheden gerealiseerd voor mensen met een beperking. Start bouw: oktober 2009. Prognose oplevering: 2e helft 2010.

29

Epe, Hoofdstraat Ontwikkelaar: de Woonmensen/SJA. Opdrachtgever: de Woonmensen/SJA. Ten behoeve van stichting de Passerel wordt 400m2 dagbestedingsruimte gerealiseerd voor mensen met een beperking. Start bouw: november 2009. Prognose oplevering: 2e kwartaal 2010. Nieuwbouw in voorbereiding Als actieve corporatie hebben we ook in 2009 een groot aantal haalbaarheidsonderzoeken opgestart en uitgevoerd. Dit is met name ingegeven door het strategisch voorraadbeleid op basis waarvan locaties en complexen zijn beschouwd op kwaliteit en waarde. De haalbaarheidsonderzoeken zullen leiden tot een aantal voorstellen voor nieuwbouw, renovatie of herontwikkeling. Groot Zonnehoeve Ontwikkelaar: De Woonmensen/SJA Drie locaties voor Collectief Particulier Opdracht Geverschap (CPOG) met drie verschillende thema’s waarvan één locatie met waarschijnlijk huurwoningen. Twee initiatiefgroepen zijn gestart onder begeleiding van de Woonmensen. Prognose start uitvoering voor de twee koopwoningenprojecten: 2010. De huurwoningen worden enkele jaren later opgeleverd, planvorming hiervoor moet nog gaan lopen. Kanaalzone Zuid vlek 2, 3.1. en 4 (pilot) Ontwikkelaar: Goede Woning, Ons Huis en de Woonmensen Samen met de Goede Woning, Ons Huis, de Woonmensen, de Provincie en de gemeente worden hier circa 250 koop- en huurwoningen gerealiseerd. Iedere corporatie heeft een derde aandeel in deze opstalontwikkeling. Voor de grondexploitatie is in 2009 een Samenwerkingsovereenkomst aangegaan tussen de corporaties, de provincie Gelderland en de gemeente Apeldoorn. Door de economische situatie en marktontwikkelingen wordt door partijen begin 2010 bezien wat de consequenties daarvan zijn. Dit kan tot planinhoudelijke wijzigingen en fasering leiden. Prognose start bouw: 2010 (geldt voor een huurdeel t.b.v. de Passerel). Waterlei (de Terrassen) Ontwikkelaar: de Woonmensen/SJA. Bijzonder nieuwbouwproject met 12 sociale huurwoningen (laagbouw) waarvan 7 bestemd voor woonwagenbewoners. Het betreft de bouw van zogenaamde passiefhuis woningen. Dit zijn energiezuinige woningen waarbij ons speerpunt duurzaamheid extra tot uitdrukking komt. Prognose start bouw: 2e kwartaal 2010. Prognose oplevering is 1e kwartaal 2011. Diverse projecten voor de Passerel Ontwikkelaar: de Woonmensen/SJA Voor Stichting de Passerel, een organisatie voor mensen met een verstandelijke beperking, worden verschillende projecten gerealiseerd (of komen gronden vrij). Concreet zijn hierbij het project 5 wooneenheden Rijksstraatweg Wilp en realisatie van 15 wooneenheden Hoofdstraat te Epe. In onderzoek zijn nog de herontwikkeling van dagbestedingslocatie Rakkersveld, de vrijkomende locatie aan de Homerusstraat en tot slot de vrijkomende locatie aan de Pinksterbloem (Doggersbank).

30

Welgelegen Park Boog & Cluster Ontwikkelaar: Ontwikkelingsmaatschappij Apeldoorn (OMA) Opdrachtgever: de Woonmensen/SJA voor de huurwoningen. Programma: - 60 sociale koopwoningen (appartementen en maisonettes) - 27 vrije sector koopwoningen (appartementen en stadswoningen) Prognose: start bouw is afhankelijk van voorverkooppercentage (verwachting eind 2010, begin 2011). Nobelstraat Het project betreft de herontwikkeling van een te slopen schoolgebouw. Ontwikkelaar: Landstad Projecten CV. Programma: ca. 28 grondgebonden sociale huurwoningen. De huurwoningen worden gekocht en in exploitatie genomen door de stichting de Woonmensen/SJA. De realisatie is uitgesteld omdat deze locatie wordt gebruikt voor de tijdelijke huisvesting Hubertus. Prognose start bouw: in 2012. ROC lokatie Boerhavestraat (fase 1) Ontwikkelaar: Landstad Projecten CV. Indicatief programma bestaat uit circa 56 sociale huurwoningen Prognose start bouw: 2011 Diverse projecten Philadelphia Ontwikkelaar: De Woonmensen/SJA Voor Stichting Philadelphia Zorg werden een drietal projecten ontwikkeld: Anklaarseweg, de Bovenkruier (oude IJsbaan) en Houttuinen-oost. Deze projecten zouden na oplevering worden verhuurd aan Philadelphia. Inmiddels is de situatie met Philadelphia dusdanig dat de kans op doorgang van deze projecten zeer klein is geworden. Andere mogelijkheden en andere partijen voor deze locaties worden nu verkend. Prognose start bouw: niet bekend Jan Steenlaan & Paulus Potterlaan Ontwikkelaar: De Woonmensen/SJA Binnenstedelijke herstructurering. Na de sloop van 82 gestapelde woningen (voornamelijk portiek etagewoningen) worden hier met name EGZ woningen gerealiseerd. Programma: - circa 42 laagbouwwoningen (sociale huur) - circa 18 gestapelde wooneenheden (sociale huur, bijzondere doelgroep) Prognose: oplevering in 2013 en start bouw: 2012 Wilhelm Tellstraat Ontwikkelaar: De Woonmensen/SJA Prognose: circa 40 appartementen (huur/koop) oplevering in 2014 (programma wijzigt mogelijk nog). Herontwikkeling van de bestaande locatie als onderdeel van Wijkontwikkelingsplan Zevenhuizen. Na sloop komt op deze locatie mogelijk een tijdelijk winkelcentrum. Prognose start bouw: 2013 Zuiderpoort Fase 2 Ontwikkelaar: De Woonmensen Herontwikkeling van een bestaande locatie, circa 84 grondgebonden woningen (eensgezinswoningen, seniorenwoningen, e.d.) en mogelijk enkele appartementen. Prognose start bouw: 1e helft 2011.

31

Haalbaarheidsonderzoeken Een veranderende markt met veranderende eisen aan duurzaamheid en woongenot, maar ook omdat de kansen zich voordoen, worden een aantal locaties en bestaand bezit onderzocht op hun haalbaarheid van (her)ontwikkeling. Naast nieuwe locaties in Epe, Ugchelen en Zuidbroek betreft dat het bestaand bezit in delen van de Maten, Zuid en Zevenhuizen.

Verklaring van de bestuurder: De Woonmensen/SJA heeft in het verslagjaar geen bouw van huurwoningen aanbesteed of door derden laten aanbesteden waarbij de koopsom van de bouwrijpe grond, vermeerderd met de aanneemsom van de in die aanbesteding begrepen woningen gemiddeld per woning hoger ligt dan € 240.000

2c.

Onderhoud, woningaanpassing en -verbetering

Onderhoudsbeleid Op basis van de evaluatie van het onderhoudsbeleid in 2009 zullen in 2010 aanpassingen worden doorgevoerd. De afgelopen jaren zijn veel projecten met betrekking tot binnenrenovaties uitgevoerd en vanaf 2009 worden deze binnenrenovaties gecombineerd met het energiezuiniger maken van de woningen. Nadrukkelijk wordt het verband gelegd tussen nieuwbouw en onderhoud van woningen. Onderhoudsprojecten Een aantal van de belangrijkste werkzaamheden in het kader van het planmatig onderhoud betreft de volgende werkzaamheden: Rivierenbuurt: Cluster 08 130 eengezinswoningen Kerschoten: Cluster 04 145 etagewoningen Cluster 09 144 etagewoningen

De Maten: Cluster 28 100 eengezinswoningen

Cluster 32 155 eengezinswoningen Zevenhuizen: Cluster 10 120 flatwoningen

Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken

Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken Renovatie van de buitengevel

Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken. Badkamerrenovatie, betegelen van toiletten en vervangen van de keukenblokken

In de Gentiaanbuurt in Apeldoorn Noord wordt groot onderhoud uitgevoerd aan een drietal flats (ieder 100 woningen groot); binnen- en buitenzijde worden verbeterd. Een deel daarvan (circa 50%) zal via de koopgarant-constructie te koop worden aangeboden aan de zittende huurders.

32

Aanpassingen en verbeteringen aan woningen en woongebouwen Woningverbeteringen In 2009 is wederom een aantal woningverbeteringen uitgevoerd. Het betreft hier onder andere het verbeteren van badkamers, het aanleggen van c.v.-installaties en het aanbrengen van isolerende beglazing. De binnenrenovatie van 144 woningen aan de Koninginnelaan is gerealiseerd. Ook is met succes het project aan de Fauststraat, 120 woningen gerealiseerd. De voorbereidingen voor badkamer-, toilet- en keukenrenovatie aan de Pythagoras- en Agricolastraat hebben plaatsgevonden. In 2010 zullen de werkzaamheden in deze flats plaatsvinden. De genoemde renovatiewerkzaamheden hebben we gecombineerd met de sociale kant. Ook hierbij heeft samenwerking met de afdeling leefbaarheid plaatsgevonden. Er is gekeken naar de behoefte van de bewoners op zowel technisch als sociaal vlak. Daar waar nodig zijn wisselwoningen beschikbaar gesteld zodat de huurders zo min mogelijk overlast ondervonden van de werkzaamheden. In 2009 is gestart met toepassing en gebruik van labeling. Zie ook paragraaf 2a. De gehele voorraad is gelabeld en op basis daarvan zijn doelstellingen geformuleerd voor de toekomst. Vanaf 2010 zal bij ieder schilderwerk dubbel glas (isolatieglas) geplaatst worden daar waar het nog niet zit. Dit betekent dat in een periode van 7 jaar al het bezit is voorzien van isolerende beglazing. Dit is een eerste stap in een totaalpakket van energetische maatregelen die op grotere schaal zullen worden toegepast. WMO gerichte woningaanpassingen Om mensen langer thuis te laten wonen zijn regelmatig woningaanpassingen nodig. Het aanvraagproces voor bewoners is vaak lang en daarom is in 2009 door collega corporatie Ons Huis een pilot uitgevoerd om een en ander te versnellen. De pilot is succesvol gebleken waardoor de Woonmensen in 2010 ook zelf de indicaties gaat stellen en met de snellere procedure gaat werken: eerst de woningaanpassingen aanbrengen, daarna de administratieve WMO afhandelingen voor de bewoner regelen.

3.

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

Algemeen Een goede relatie met onze huurders vinden we erg belangrijk. Via diverse communicatiekanalen, wijkschouwen, bewonersavonden, flatraden, bewonerscommissies en natuurlijk via afstemming met de huurdersbelangenvereniging De Groene Stad geven wij hier vorm aan. Uitdrukkelijk vragen we om bewonersparticipatie op verschillende terreinen. Onze buurtgerichte aanpak en de +Punten per buurt vormen hierin een belangrijke schakel. Huurdersvereniging “De Groene Stad” Medio 2009 is het convenant besproken en aangepast. Ook is de nieuwe overlegwet hierbij betrokken. In goede samenwerking is een nieuw convenant gesloten in december 2009 en is besloten dat alle huurders gratis lid kunnen zijn van de huurdersorganisatie: de Woonmensen neemt de kosten voor haar rekening. De financiële bijdrage van de Woonmensen/SJA in 2009 bedroeg € 18.500. Sinds alle huurders automatisch lid zijn ligt de focus van De Groene Stad op het begeleiden, adviseren en informeren van haar leden. Dit zal in 2010 verder vorm krijgen. De Woonmensen kiest ervoor om meer te doen dan minimaal vereist met betrekking tot de ondersteuning van de huurdersorganisatie.

33

In 2009 zijn 5 reguliere besprekingen met de huurdersvereniging De Groene Stad gevoerd. Tevens vindt geregeld extra afstemming plaats tussen bestuursleden en medewerkers. De besproken onderwerpen zijn: • Jaarplan en begroting 2009 • strategisch voorraadbeleid / portefeuillestrategie • huurbeleid • de Beloftes 2009 • stand van zaken nieuwbouwprojecten • bewonerscommissie protocol • communicatie tussen de huurdersvereniging en de Woonmensen • evaluatie 2008 • ondernemingsplan "Dorp in de Stad" Klantmonitor Vertrokken huurders gaven in 2009 gemiddeld een 7,7 voor de dienstverlening van de Woonmensen. In 2008 was dit gemiddeld een 7,9. Nieuwe huurders gaven gemiddeld een 7,8. Dit was in 2008 een 7,9. De waardering voor de dienstverlening rondom reparatieverzoeken kwam net als in 2008 uit op een 8,1. In 2009 zijn tevens enkele klantonderzoeken uitgevoerd gericht op de evaluatie van binnenwerkzaamheden. De uitkomsten hiervan worden nog verwerkt. Klachtenadviescommissie Overeenkomstig het BBSH zijn de huurders in de gelegenheid om klachten in te dienen met betrekking tot de dienstverlening door de corporatie. Hiertoe functioneert de klachtenadviescommissie. Deze bestond ultimo 2009 uit de volgende personen: Naam Mw. mr. M.L.J. Wekking Dhr. M.J.G.W.M. Koppelmans Dhr. B. Heemsbergen Dhr. W.C.I. Vonk RA Dhr. J.H. Kret

Functie voorzitter secretaris lid lid lid

Aftredend in 2012 2013 2014 2010 2011

Het functioneren van de commissie is geregeld in een afzonderlijk reglement dat door het bestuur van de corporatie is vastgesteld. De voorzitter neemt een onafhankelijke positie in ten opzichte van de corporatie. In het verslagjaar was aftredend dhr. B. Heemsbergen. Hij heeft met verlenging van zijn lidmaatschap ingestemd. Derhalve is de heer Heemsbergen aftredend in 2014. In 2009 kwam de klachtenadviescommissie tweemaal in vergadering bijeen. Eind 2008 was er nog één klacht in behandeling. In het verslagjaar zijn twee nieuwe klachten ontvangen.

34

4.

Financieel beleid en beheer

Algemeen Het beleid van de Woonmensen/SJA is gericht op het uitvoeren van haar taken op de verschillende prestatievelden waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn gewaarborgd blijft. Hiervoor wordt een solvabiliteit van 10 tot 15% noodzakelijk geacht. De solvabiliteit geeft aan in hoeverre een organisatie ook op lange termijn aan al haar financiële verplichtingen kan voldoen. Ultimo 2009 bedroeg onze solvabiliteit 14,2% tegenover 17,4% ultimo 2008. Deze daling komt voornamelijk door de toename van het lang vreemd vermogen in 2009 met € 51 miljoen. In het resultaat 2009 is nog geen rekening gehouden met een eventuele last uithoofde van de vennootschapsbelasting. Voor 2009 was een negatief resultaat begroot van € 3,1 miljoen. Het positieve resultaat van € 1,6 mln wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere afwaardering materiële activa, lagere rentelasten en de incidentele opbrengst van de energiesubsidie, waar 3 jaar geleden al een voorziening voor was getroffen. Ten opzichte van de begroting heeft in 2009 een hogere afboeking op onrendabele toppen plaats gevonden. Hiertegenover staat echter een niet begrote terugname van de bedrijfswaarde op bestaand bezit. In de begroting was rekening gehouden met een afwaardering. De werkelijk rentelasten zijn aanzienlijk lager dan begroot. Dit komt enerzijds door het aantrekken van leningen met een gunstiger rentepercentage dan begroot en anderzijds door meer ontvangen rente op liquide middelen door vertraging in de uitgaven van nieuwbouwprojecten. Ontwikkeling van de financiële kengetallen De Meerjarenbegroting 2010-2014 vertoont het volgende beeld: 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Solvabiliteit Rentabiliteit Eigen Vermogen Rentabiliteit Vreemd Vermogen

14,2

13,6

11,5

10,4

12,1

12,5

4,2 3,9

4,1 4,2

5,2 4,2

-8,8 4,6

15,2 5,0

3,7 4,8

De solvabiliteit neemt in 2010 en latere jaren verder af. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijk te betalen vennootschapsbelasting. Intern dient nog een beslissing te worden genomen over hoe wij de uitgaven in het kader van verbeteringen en onderhoud fiscaal dienen te verwerken. De uitkomst van dit besluit zal leiden tot het al dan niet moeten opnemen van een post te betalen vennootschapsbelasting. In de meerjarenbegroting is vooralsnog uitgegaan dat geen vennootschapsbelastingafdracht noodzakelijk is. In 2013 zien we weer een lichte toename van de solvabiliteit. De afname van de solvabiliteit wordt veroorzaakt door het forse aantal nieuwbouwwoningen en zorgvoorzieningen, die in de komende jaren gebouwd zullen worden, omdat vernieuwen van de voorraad met daaraan gekoppelde activiteiten op het gebied van maatschappelijke ondersteuning en zorg als een belangrijk strategisch doel wordt beschouwd. In de meerjarenbegroting 2010-2014 is hiermee rekening gehouden. Door het voorgaande voorzien wij dat geen overtollige middelen duurzaam elders in de volkshuisvesting kunnen worden ingezet. Solvabiliteit Het eigen vermogen neemt toe met ca. € 1,6 miljoen naar € 39,1 mln. Rentabiliteit De rentabiliteit van het eigen vermogen is 4,16%. De rentabiliteit van het vreemd vermogen is 3,9%. De rentabiliteit van het totale vermogen bedraagt 3,6%.

35

Liquiditeit/treasury De current ratio bedraagt 1,8 (2008: 0,25). In principe wordt bewust een krappe liquiditeit aangehouden, maar door vertraging in de bouwprojecten zijn eind 2009 aangetrokken middelen ter financiering van projecten niet volledig besteed. Vanaf 2007 is een interne treasurycommissie samengesteld, die circa 6 x per jaar de liquiditeitspositie beoordeelt en tijdig knelpunten signaleert. In 2009 heeft dit geleid tot het aantrekken van diverse leningen van in totaal € 55 miljoen tegen gunstige rentepercentages. Bij het aantrekken van nieuwe liquide middelen wordt de huidige leningenportefeuille meegenomen. Gekeken wordt naar voldoende differentiatie in de leningportefeuille op gebied van: - vaste en variabele rente - verschillende geldverstrekkers - variatie in looptijd - flexibiliteit in de hoogte van de lening. Liquiditeitstekorten kunnen worden opgevangen door een krediet in rekening courant ad € 7 miljoen bij de ING-bank te Apeldoorn. Voor 2010 is een treasury-jaarplan opgesteld, waaruit blijkt dat financieringsbehoefte in 2010 circa € 40 mln zal zijn. In 2010 zal het bestaande treasurystatuut (uit 2000) herijkt worden en zal de leningportefeuille extern doorgelicht worden. Financiële instrumenten In het treasurystatuut (2000) wordt het gebruik maken van niet complexe derivaten toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast ter beperking van renterisico’s en looptijdrisico’s. Evenals in 2008 is ook in 2009 geen gebruik gemaakt van derivaten. Financierings- en beleggingsbeleid Het financierings- en beleggingsbeleid is gericht op interne financiering van investeringen. Aan externe beleggingen dient een specifiek bedrijfsdoel ten grondslag te liggen. Maatschappelijk rendement In 2009 is € 760.000 uitgegeven aan leefbaarheid en is € 280.000 afgedragen ten behoeve van de 40 achterstandswijken. De waardeverandering materiële vaste activa bedraagt per saldo € 685.000 (bate). De bedrijfswaardeberekening eind 2009 heeft per saldo geleid tot een terugname van € 1.550.000 voor bestaande complexen. Voor onrendabele top nieuwbouw- en renovatieprojecten heeft een afboeking plaats gevonden van € 2.977.000. Daarnaast heeft als gevolg van gewijzigde plannen een (positive) bijstelling plaats gevonden op reeds genomen onrendabele toppen van circa € 5.216.000. Matching van taken en middelen In het kader van de solidariteit binnen de sector is in december 1999 een lening van € 1.361.340 verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds. De looptijd was 10 jaar en het rentepercentage bedroeg 4,05%. Corporaties met een zwakke solvabiliteit en een grote investeringsopgave kunnen uit dit fonds goedkoop middelen betrekken. Op verzoek van het Wooninvesteringsfonds en met instemming van het CFV en het WSW is deze lening in december 2005 verhoogd en omgezet in certificaten van een achtergestelde geldlening tot een nominale waarde van € 2.500.000. In 2009 is het renteresultaat over 2008 omgezet in deelcertificaten. Deze verwerkingswijze is conform voorgaande jaren. Jaarresultaat Het jaarresultaat 2009 bedraagt circa € 1,6 miljoen voor vennootschapsbelasting. Het operationele resultaat bedraagt € 0,6 mln positief. In 2009 is dit resultaat negatief beïnvloed door onder andere hogere onderhoudslasten dan in voorgaande jaren.

36

Waarde woningbezit Eind 2009 is de boekwaarde van de woningvoorraad € 242 miljoen en de bedrijfswaarde € 335 miljoen. De bedrijfswaarde is per financieel complex berekend aan de hand van deels complexspecifieke en deels algemene parameters. Een analyse is opgenomen in de jaarrekening op pagina 72. Jaarlijks wordt de boekwaarde van de woningvoorraad op complexniveau getoetst aan de bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vindt afwaardering tot deze lagere bedrijfwaarde plaats. Dit heeft in 2009 geresulteerd in een afwaardering van € 5.599.000. Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde, vindt een terugname plaats van in het verleden geboekte afwaarderingen tot maximaal de historische kostprijs van het complex. Dit heeft in 2009 geresulteerd in een terugname van € 4.045.000. Deze terugname is met name het gevolg van gewijzigd huurbeleid en gewijzigde levensduur van complexen. Voor een meer uitgebreide toelichting op de berekening van de bedrijfswaarde verwijzen wij naar de toelichting op de jaarrekening. 5.

Wijkontwikkeling en leefbaarheid 2009

De Woonmensen kiest voor een buurtgerichte strategie, met leefbaarheid als centraal thema. De Woonmensen stelt zich hierbij als initiator en katalysator op waarbij samenwerking van groot belang is. Samenwerking vindt plaats met onder andere buurtbewoners en vrijwilligers, bewonerscommissies, wijkraden, collega-corporaties, gemeente, wijkteams, politie en zorginstellingen. In 2009 is de rol van de +Punten als buurtontmoetingsplekken verder uitgewerkt. Per buurt proberen we invulling te geven aan deze laagdrempelige buurthuiskamers. We vinden het belangrijk dat bewoners zelf de regie nemen om activiteiten te organiseren, wij zullen hen hierin ondersteunen. Wijkschouwen De wijkschouwen vormen een belangrijk middel om per buurt betrokkenheid van buurtbewoners te combineren met gerichte verbeteracties. In 2009 zijn 22 wijkschouwen uitgevoerd. Ook zijn we begonnen met wijkschouwen in de avonduren en op zaterdagen. Dit om nog meer bewoners te kunnen betrekken. Alle bewoners uit de buurt krijgen de gelegenheid om mee te lopen. Samen met de medewerker Wijkontwikkeling, de rayonbeheerder en de bewonerscommissie beoordelen zij de buurt op fysieke aspecten van de woonomgeving die gevolgen hebben voor de woonbeleving. Op basis daarvan worden concrete maatregelen genomen, zoals het aanspreken van huurders op het tuinonderhoud, het (doen) verbeteren van de kwaliteit van het openbaar groen of grijs, het laten verwijderen van graffiti en grof vuil of het (doen) vergroten van de veiligheid van de buurt. Ook maatregelen aan de complexen en woningen zelf kunnen worden afgesproken. Net als vorig jaar is de controle van de tuinen een belangrijk onderdeel van de wijkschouw. Diverse bewoners zijn op hun tuinonderhoud aangesproken, wat beter onderhouden tuinen heeft opgeleverd. De tevredenheid onder bewoners over het instrument wijkschouw is onveranderd groot. Vanaf 2009 hebben we ook gebruik gemaakt van onze Buurtbus om de wijken te bezoeken. De bewoners hebben dan de gelegenheid om vooraf samen met ons even de punten door te nemen en we zijn duidelijk herkenbaar in de wijk.

37

Samenwerking met het Natuurhuis. Vanuit de samenwerkingsovereenkomst (2006) met het Natuurhuis (Centrum voor Natuur en milieueducatie) en ter bevordering van de leefbaarheid in de wijken is gekozen voor een structurele samenwerking en 2 tot 4 educatieve projecten per jaar. Zo is bijvoorbeeld in de wijk de Maten een buurttuin ingericht als project van de Woonmensen met de gemeente en het Natuurhuis. Ongeveer 30 kinderen en 6 begeleiders beheren wekelijks een tuin in deze buurttuin. Sociale aanpak Het grootonderhoud aan de flats in de Gentiaanbuurt is een voorbeeld van de combinatie van bouwkundige werkzaamheden, met het verbeteren van de fysieke leefomgeving (openbare ruimte) en met de sociale samenhang van de buurt. De bewonersparticipatie is opgezet via diverse flatraadbijeenkomsten. De Woonmensen werkt hierbij samen met stichting Wisselwerk. De bewoners geven aan welke verbeteringen zij wenselijk achten en ook geven ze aan waar ze zelf aan mee willen werken. Bewoners gaven aan vooral sociale activiteiten en speeltoestellen voor de jongste kinderen te missen. Tijdens de avond is een bewonersgroep opgericht die tal van activiteiten gaat organiseren in het Gentiaangebied. Inmiddels is een actieve groep van ongeveer 20 bewoners ontstaan. De flatraadbijeenkomsten hebben als effect dat bewoners elkaar goed hebben leren kennen en zich ook verantwoordelijk zijn gaan voelen voor bijvoorbeeld de woonomgeving. In samenwerking met Wisselwerk is ook een speciale avond georganiseerd voor de doelgroep die de Nederlandse taal niet goed begrijpt. Tijdens deze avond is uitleg gegeven over het aanstaande grootonderhoud. Sociale activering Pythagorasstraat, Rentmeestersveld en Spinnersdonk Voorafgaand aan het grootonderhoud zijn we begonnen met sociale huisbezoeken. Het doel van deze huisbezoeken is dat wij de kansen en problemen van huurders in beeld krijgen. Via bewonersavonden proberen wij ook de betrokkenheid te vergroten. In de Pythagorasstraat en Edisonlaan was een groot aantal bewoners aanwezig tijdens de bewonersavond. Via een discussie over bijvoorbeeld onze leefregels en een presentatie van Wisselwerk proberen wij een begin te maken met het vergroten van de betrokkenheid. Sociale teams Orden, Zevenhuizen en de Maten Vanaf 2006 nemen wij deel aan de sociale teams in Zevenhuizen en Orden en vanaf 2009 de Maten. Het doel van de sociale teams is om via korte lijnen een adequate aanpak van ‘probleemhuishoudens’ in het werk te stellen. Bewoners worden ingebracht tijdens een bijeenkomst van het sociaal team, dan wel vooraf gemeld bij de voorzitter. Het sociaal team bespreekt kort de casus van de bewoner en besluit of een interdisciplinaire aanpak gewenst is. Wijkbeheer In de wijken en buurten zetten verschillende medewerkers zich in om de leefbaarheid en de kwaliteit van die buurt te beheersen of te verbeteren. De wijkbeheerders dragen zorg voor de leefbaarheid in en rondom een aantal complexen. Dit jaar hebben we uitbreiding gekregen met één wijkbeheerder om nog beter in te spelen op onze nieuwe visie ”het dorp in de stad” met diverse pluspunten in de wijken. Dit houdt onder andere in dat hij gemeenschappelijke ruimten inspecteert en controleert op bijvoorbeeld de aanwezigheid van grofvuil of andere goederen die daar niet thuis horen. Ook reageert hij op calamiteiten en overlastzaken in de wijk. Een ander facet van zijn functie is dat hij de bewoners betrekt via projecten in de buurt bij de woonomgeving. Zo ondersteunt hij bijvoorbeeld twee buurtpreventieprojecten in Kerschoten en in Orden. Hiernaast onderhoudt hij contacten met diverse organisaties die werkzaam zijn voor de Woonmensen, zoals milieupolitie, wijkagenten, schoonmakers, wijkserviceteam enz.

38

Evenals in voorgaande jaren zijn drie huismeesters werkzaam in vaste complexen, respectievelijk in de flats aan de Fauststraat, Agricolastraat en Pythagorasstraat, de flats aan de Gentiaanstraat en de Zonnedauw en de ouderencomplexen Nieuw Zuidzicht en Elizabethshof. De huismeesters leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de complexen en aangrenzende omgeving. Ze onderhouden relaties met huurders, zodat snel op wensen en klachten kan worden gereageerd. De huismeesters hebben tevens een controlerende taak ten aanzien van schoonmaak en onderhoud van de complexen en omliggende terreinen. Verder zijn in de buurten klantadviseurs actief die de behoeften van bewoners op het gebied van wonen en zorg inventariseren en bedienen. Tevens zijn sociale projectmedewerkers betrokken bij groot onderhoudsprojecten, waarbij veel op de huurders afkomt. Zij gaan het gesprek aan met bewoners en bieden hen oplossingen voor vele soorten problemen. In 2009 zijn zo'n 350 huisbezoeken afgelegd (gesprekken "achter de voordeur"). Belangrijk daarbij is dat de Woonmensen een gezicht heeft en dat bewoners hun verhaal kunnen doen. Vaak zijn het ook kleine technische vragen waarbij we kunnen doorverwijzen naar de juiste afdeling. Tijdens grootonderhoud scheelt dit veel onnodige vragen, ze weten de medewerkers van ons te vinden en ze kennen de medewerkers. Van de 350 zijn rond de 20 doorverwezen naar sociale teams die multiproblem-gezinnen begeleiden. Die begeleiding heeft meestal resultaat. - Ongeveer 40 bewoners met betalingsproblemen zijn bezocht en hebben extra advies gekregen. - Ongeveer 50 bewoners zijn actief geworden in de wijk. - Ongeveer 100 bewoners zijn geholpen aan extra subsidiemogelijkheden. In verband met grootonderhoud zijn diverse bewoners geholpen met inpakken van spullen en heeft doorverwijzing/begeleiding naar een wisselwoning plaats gevonden. Wijkteams De Woonmensen participeert in diverse wijkteams. In deze teams zijn bewoners (wijkraden), de gemeente, stichting Wisselwerk, de woningcorporaties en de politie (wijkagent) vertegenwoordigd. Aan elk wijkteam is door de gemeente een wijkmanager toegevoegd, die verantwoordelijk is voor het dagelijks functioneren. Wijkteams vervullen een taak in probleemsignalering, visieontwikkeling en coördinatie van werkzaamheden. In 2005 is een start gemaakt met een meer daadkrachtige aanpak van het wijkgericht werken. In 2006 is dit via proeftuinen ingevoerd. In 2007 is de gehele wijkgerichte aanpak goedgekeurd door de gemeenteraad en zal verder uitgewerkt worden in een toekomstagenda en stadsdeelplannen. Wijkservice team Het wijkserviceteam is een team in dienst van de gemeente, dat zorg draagt voor een snelle afhandeling van kleinschalige klachten over de openbare ruimte. De Woonmensen/SJA huurt hun diensten in op basis van een door de wijkbeheerder opgesteld complexen-schema. De werkzaamheden bestaan uit additionele opruimen schoonmaakwerkzaamheden. Stichting Wijkwerk De Woonmensen heeft een overeenkomst met stichting Wijkwerk voor de verwijdering van graffiti in de gehele woningvoorraad. De Woonmensen betaalt hiervoor een vaste abonnementsprijs. Stichting Wijkwerk garandeert verwijdering van gemelde graffiti binnen twee dagen. Daarnaast wordt stichting Wijkwerk structureel ingezet bij de flats aan de Agricolastraat, Pythagorasstraat, de Fauststraat en Koninginnelaan voor het opruimen van zwerfvuil en veegwerkzaamheden. In de Gentiaanstraat voeren zij taken uit onder de noemer assistent huismeester. Voorts is de Woonmensen/SJA in 2008 gestart met het rond onze complexen verwijderen van onkruid van de tegels middels een onkruidbrander.

39

Tevens verricht stichting Wijkwerk op afroep additionele werkzaamheden op regiebasis. Hierbij kan gedacht worden aan extra schoonmaakwerkzaamheden, verwijderen en afvoeren van grof vuil en dergelijke. Leefregels Het handboek met procedures is in 2008 ingevoerd. Hier staat bijvoorbeeld in hoe wij handelen wanneer een fiets mee de lift in wordt genomen of wanneer een vuilniszak op de galerij staat. De leefregels zijn inmiddels in diverse flats verspreid en opgehangen in het mededelingenkastje. Ook zijn we met een proef begonnen waarin we in de avonduren en in de weekenden controleren of zich onregelmatigheden afspelen rondom de flat. Overlastbeleid In 2009 waren ongeveer 50 overlastzaken in behandeling. Dit aantal blijft stabiel ten opzichte van de voorgaande jaren. Het merendeel van de klachten betrof geluidsoverlast. In slechts een zeer beperkt aantal gevallen was sprake van ernstige overlast. Via samenwerking met de wijkagenten, hulpverlenende instanties en buurtbemiddeling streven we naar oplossingen. Ongeveer 20 bewoners hebben wij doorverwezen naar het meldpunt Buurtbemiddeling. Een aantal overlastgevallen heeft een permanent karakter en houdt verband met psychiatrische problematiek. In verband met het extramuraliseringsbeleid van de overheid nemen deze gevallen in aantal toe. In deze zaken wordt samengewerkt met het OGGZmeldpunt (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Via dit meldpunt worden zogenaamde "Zorgwekkende Zorgmijders" actief door professionele hulpverleners benaderd en mogelijk begeleid (in 2009 zeven gevallen). Huurincasso Via diverse maatregelen en nieuw beleid werken wij aan het verlagen van het huurachterstandspercentage. Zo willen wij dat alle bewoners voor de eerste van de maand hun huur betaald hebben. Verder is de afdeling huurincasso vanaf 2009 vaker op huisbezoek gegaan om bewoners die een beginnende huurachterstand hebben op tijd te helpen met bijvoorbeeld hulpverlening. "Vroeg erop af" is het credo en moet zijn vruchten af gaan werpen. Zowel gemeente, instanties als bewoners zijn over het algemeen erg tevreden over de inspanningen van de Woonmensen, de inzet in de buurten en de betrokkenheid van de medewerkers. 6.

Wonen en Zorg

Ons streven is om mensen langer thuis te laten wonen. Vanwege de vergrijzing en de verdunning heeft echter een toenemend aantal mensen ondersteuning nodig om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Juist om deze mensen goed van dienst te kunnen zijn is de combinatie met een ‘eigen’ zorgorganisatie in 2004 opgezet. De Woonmensen is een woonzorgcorporatie. De woningcorporatie de Woonmensen/SJA vormt samen met zorginstelling de Woonmensen/KWZA via een personele unie één organisatie. Het (zorg)vastgoed is in eigendom van de Woonmensen/SJA. De zorgstichting de Woonmensen/KWZA levert de zorg en is gescheiden van de woningcorporatie. De woningcorporatie levert woningen, algemene ruimten en vastgoedbeheer aan in totaal 12 zorginstellingen in Apeldoorn en omgeving.

40

De samenwerking tussen wonen en zorg komt onder andere tot uitdrukking op wijkniveau (thuiszorg, dagbesteding, vrijwilligers) en bij het gezamenlijk ontwikkelen van vastgoed waarbij wonen en zorg gecombineerd worden. Voorbeelden hiervan zijn: • Thuiszorg via buurtteams waardoor mensen in staat zijn om langer zelfstandig in hun huis te blijven wonen. Klantadviseurs voeren gesprekken met cliënten en huurders en ondersteunen hen bij de vaak ondoorzichtige tocht langs indicatiestellers, gemeentelijke loketten, belastingdienst en zorgkantoren. Vervolgens bieden we via eigen zorgteams verzorging en/of huishoudelijke hulp (thuiszorg) aan. De financiering verloopt via de AWBZ en WMO en de indicatiestelling via het CIZ;

7.

•

Nieuwbouw woonzorggebied De Groene Hoven (Kerschoten): vervangende nieuwbouw Hubertus, compleet met multifunctioneel buurtcentrum, medische voorzieningen en restaurant. In dit gebied worden diverse woonvormen gerealiseerd zoals kleinschalige woonzorg units, sociale huurwoningen, zorgwoningen, koopwoningen met zorg alsmede diverse algemene ruimten. In 2008 is de voormalige bebouwing gesloopt en in december 2009 is gestart met de bouw;

•

Nieuwbouw Het Kristal (Zuidbroek): dit project is medio 2009 Europees aanbesteed en in december 2009 is de bouw gestart. Het project, dat vanwege de vier schoolgebouwen in samenwerking met de gemeente wordt uitgevoerd, verloopt volgens plan. Het plan omvat de realisatie van ongeveer 100 (zorg)woningen, medische en paramedische voorzieningen, scholen, sportaccommodatie, een restaurant en diverse commerciële ruimten (winkels). De oplevering zal in 2011 plaatsvinden;

•

De samenwerking met de Passerel is in 2009 verder geïntensiveerd. Vanuit regulier overleg worden steeds weer de mogelijkheden gezocht van samenwerking, zowel ten aanzien van huisvesting als van de zorg als inleen van personeel. Voorbeelden hiervan zijn een aantal nieuwbouw-/verbouwprojecten, verwerving van winkel/woongebouw in Epe (geschikt voor dagbesteding en wonen erboven), een boerderij in Wilp (die geschikt is voor mensen met een intensieve zorgbehoefte), maar ook het verzorgen van de catering in het kantoor van de Woonmensen aan de Deventerstraat. In 2008 heeft de Passerel de exploitatie van het + Punt Beekpark overgenomen. In 2010zal de samenwerking verder worden uitgebouwd, waarbij ook het LangeTermijnHuisvestingsplan van de Passerel nadere aandacht krijgt.

Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting

Lekker Leven In maart 2000 introduceerde de Woonmensen een goedkoop abonnement op Lekker Leven. Stichting Lekker Leven bemiddelt in woon-, zorg- en gemaksdiensten. Huurders hebben de mogelijkheid om voor € 1 per maand zich hierop te abonneren. De overige abonnementskosten zijn voor rekening van de Woonmensen. Ultimo 2009 hadden 255 (2008: 250) huurders een abonnement op Lekker Leven. Paraat De stichting Paraat verzorgt personenalarmering met zorgopvolging. Het is een gezamenlijke onderneming van de Apeldoornse corporaties. Ultimo 2009 hadden 139 huurders van de Woonmensen een abonnement op “Paraat” (2008: 116).

41

WoonEnergie Huurders van de Woonmensen kunnen hun energie betrekken via WoonEnergie. Hierdoor zijn zij verzekerd van lage tarieven vanwege bulkinkoop door de aangesloten corporaties. De verrekening en communicatie verlopen rechtstreeks tussen huurder en WoonEnergie Nederland. Verder is in 2009 de energiebespaarcoach ‘Beter Peter’ geïntroduceerd. Hiermee kunnen huurders zelf hun energieverbruik monitoren en op basis hiervan energiebesparingsmaatregelen nemen. Bewustwording is een belangrijk middel om CO2 uitstoot via energiebesparing te verminderen.

8.

Het overleg met de gemeente

Als Woonmensen zijn we actief op vele terreinen waar de gemeente ook haar focus heeft. Met talloze diensten van de gemeente Apeldoorn en ook met alle wethouders voeren we zeer frequent overleg. Dat gebeurt in een plezierige en constructieve sfeer. Duidelijk is dat de belangen van de Woonmensen en die van de gemeente elkaar deels overlappen of complementair zijn. Afstemming, informatieoverdracht en prioriteitstelling zijn van belang. Via verschillende werkgroepen, stuurgroepen en bestuurlijk overleg vinden de contacten plaats. Enkele specifieke punten noemen we: Regulier overleg Een kleine greep uit de overlegvormen waar de Woonmensen met de gemeente in deelneemt zijn onder andere afstemmingsoverleg woonservicegebieden, bestuurlijk overleg Complete Wijken, afstemmingsoverleg sociale teams, bestuurlijk overleg Kanaalzone, afstemming Kleurrijk Zevenhuizen, afstemming Zuid, afstemmingsoverleg Kristal, bestuurlijk regionaal overleg Woonkeus. Prestatieafspraken In samenwerking met de VSW corporaties is een nieuwe prestatieovereenkomst in voorbereiding. De huidige overeenkomst liep formeel af per 1 januari 2010. Het is de verwachting dat een nieuwe overeenkomst, gebaseerd op wederzijdse belangen en inspanningen, vóór de zomer van 2010 gereed zal zijn. Prachtkansen In 'Prachtkansen' (2008) hebben de VSW-corporaties concrete aanbiedingen gedaan op het brede terrein van de volkshuisvesting. Jaarlijks wordt een tussenstand gegeven. Uit de tussenstand van 2009 komt naar voren dat de corporaties goed op koers liggen met een lichte achterstand in het aantal nieuwbouwwoningen. Deze achterstand komt deels voort uit 'normale' procedurele vertragingen en de vastgoed/kredietcrisis.

42

9.

Verbindingen met andere rechtspersonen en de daarmee samenhangende activiteiten

Interne beheersing verbindingen Bij het oprichten van de verbinding wordt door de corporatie en de risicodragende markt partijen reeds stilgestaan bij eventuele risico’s. De meeste verbindingen van de Woonmensen/SJA hebben een rechtsvorm als C.V. of V.o.f in verband met de korte bestaansduur van de activiteiten binnen die verbindingen. De corporatie neemt de volgende maatregelen om de (financiële) risico’s van haar verbindingen in de hand te houden: in bestuursstatuten en- reglementen wordt de onderlinge samenwerking en de verhouding van het bestuur en toezicht vastgelegd; de zeggenschap bij – belangrijke – beleidsbeslissingen en besluiten wordt geregeld en vastgelegd, zoals insamenwerkingsovereenkomsten; periodieke voortgangsvergaderingen worden door de directeur/bestuurder en/of de managers Wonen en Bedrijfsbeheer bijgewoond; vastgestelde regels om de financiële inbreng, winstuitkeringen en liquidatie af te bakenen of te beperken; vooraf vastgestelde regels ten aanzien van verplicht percentage voorverkoop bij koopwoningprojecten om het bouwrisico te verkleinen.

43

St. Joseph Holding B.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van St Joseph Holding B.V. bestaan voornamelijk uit het beleggen met vermogen, het voeren van bestuur over andere vennootschappen en ondernemingen, houden van aandelen in andere vennootschappen, deelnemen in of betrokken zijn bij andere ondernemingen, opnemen en verstrekken van geldleningen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden. St. Joseph Holding B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Vastgoed B.V. , St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen, na consolidatie met de werkmaatschappijen € 1.618.412 (2008: € 2.316.031). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De B.V. heeft geen eigen personeel in dienst. Door de corporatie is € 6.100 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2009 (2008: € 8.500). Het verlies van St. Joseph Holding B.V. bedroeg in 2009 € 697.619. Het gestorte kapitaal bedraagt € 36.302. Door de corporatie is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 7.894.081 aan achtergestelde leningen verstrekt aan St. Joseph Holding B.V. tegen een rente percentage van 8%. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 9.772.681 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen een rente percentage van 8%. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De jaarrekening 2009 is integraal geconsolideerd. Hierbij worden zoveel mogelijk de waarderingsgrondslagen van de Woonmensen/SJA gehanteerd. Op 14 mei 2009 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2008 van St. Joseph Holding B.V. verstrekt. De jaarrekening 2008 is op 23 juni 2009 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Bestuurlijke betrokkenheid De stichting de Woonmensen/SJA is enig aandeelhouder. De B.V. wordt in rechte vertegenwoordigd door de bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA onder toezicht van de Raad van Commissarissen. St. Joseph Vastgoed B.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van St. Joseph Vastgoed B.V. bestaan voornamelijk uit het exploiteren van registergoederen, geen sociale huurwoningen zijnde, het houden van aandelen in andere vennootschappen, het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en het verrichten van alle handelingen die met het vorenstaande verband houden.

44

Ultimo 2009 waren de volgende objecten in bezit: - twee winkels in de wijk De Maten (complex de Wilde Roos) - 850 m2 winkelruimte in complex “Zeelandia”, hoek Stationsdwarsstraat/Hoofdstraat - vier kantoren - twee bedrijfsruimten - bedrijfspand Molenstraat 150 te Apeldoorn - bedrijfspand Auroralaan 19 te Apeldoorn - commerciële ruimte in het project Beekpark, fase 3 en 4. - vier woningen aan het Ordenplein. - woning aan de Bouwelandlaan St. Joseph Vastgoed B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 2.352.119 negatief (2008: € 1.948.792 negatief). De jaaromzet in 2009 bedroeg € 664.183 (2008: € 637.568). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De B.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door de corporatie gevoerd. Bovendien worden werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud door personeel van de corporatie verricht. Door de corporatie is € 6.000 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2009 (2008: € 11.700). Het verlies van St. Joseph Vastgoed B.V. bedroeg in 2009 € 403.327 (2008: € 461.685 verlies). Het gestorte kapitaal bedraagt € 18.151. Door St. Joseph Holding B.V. is ter financiering van bedrijfspanden voor een bedrag van € 9.772.681 aan leningen verstrekt aan St. Joseph Vastgoed B.V. tegen een rente percentage van 8%. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De jaarrekening 2009 is integraal geconsolideerd in de jaarrekening van St. Joseph Holding B.V. Hierbij worden zoveel mogelijk de waarderingsgrondslagen van de Woonmensen/SJA gehanteerd. Op 14 mei 2009 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2008 van St. Joseph Vastgoed B.V. verstrekt. De jaarrekening 2008 is op 23 juni 2009 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Bestuurlijke betrokkenheid St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. De B.V. wordt in rechte vertegenwoordigd door de bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA onder toezicht van de Raad van Commissarissen. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit het ontwikkelen van vastgoedprojecten, in hoofdzaak bestaande uit woningen, zowel in de (sociale) huur als in de koopsector.

45

De huurwoningen worden in beginsel ontwikkeld in opdracht van de stichting de Woonmensen/SJA, de koopwoningen worden verkocht onder de ter plaatse geldende gemeentelijke voorwaarden. De opbrengst van de koopwoningen komt ten goede aan het resultaat van de Holding B.V. en daarmee (na afdracht van vennootschapsbelasting) aan enig aandeelhouder, de stichting de Woonmensen/SJA. Ultimo 2009 heeft St. Joseph Projectontwikkeling B.V. een woning aan de Anklaarseweg in bezit. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Holding B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en Joseph Specials B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 50% in ADZ Beheer B.V. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft als commanditaire vennoot een aandeel van 48% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Per 1 januari 2009 is Atrium Projectontwikkeling B.V. opgeheven. Het 50% belang in deze B.V. is hierdoor komen te vervallen. Als gevolg hiervan is het aandeel van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. gestegen naar 48% en het aandeel in A.D.Z. beheer B.V. gestegen naar 50%. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 1.793.516 (2008: € 2.192.390). De jaaromzet was in 2009 € 6.075 (2008 € 3.000). De stichting de Woonmensen/SJA staat tot een bedrag van € 226.890 garant ter zake van de door het GIW verstrekte garanties betreffende door St. Joseph Projectontwikkeling B.V. gebouwde nieuwbouwwoningen. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De B.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door de corporatie gevoerd. Bovendien worden werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud door personeel van de corporatie verricht. Door de corporatie is € 4.500 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2009 (2008: € 16.845). Het verlies van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2009 € 398.870 (2008: € 285.804 verlies). Het gestorte kapitaal bedraagt € 18.151. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De jaarrekening 2009 is integraal geconsolideerd in de jaarrekening van St. Joseph Holding B.V. Hierbij worden zoveel mogelijk de waarderingsgrondslagen van de Woonmensen/SJA gehanteerd. Op 14 mei 2009 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2008 van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. verstrekt. De jaarrekening 2008 is op 23 juni 2009 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Bestuurlijke betrokkenheid St. Joseph Holding B.V. is enig aandeelhouder. De B.V. wordt in rechte vertegenwoordigd door de bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA onder toezicht van de Raad van Commissarissen.

46

Joseph Specials B.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van Joseph Specials B.V. bestaan voornamelijk uit het al dan niet met derden (doen) ontwikkelen van (bouw)projecten. Joseph Specials B.V. vormt samen met stichting de Woonmensen/SJA, St. Joseph Projectontwikkeling B.V., St. Joseph Vastgoed B.V. en St. Joseph Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 25% in Landgoed Welgelegen C.V. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 30% in Parkstad V.o.f. Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van 33,3% in Welgelegen park V.o.f. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 601.794 (2008 € 591.859) De jaaromzet in 2009 bedroeg € 25.000 (2008: € 95.666). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De B.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door de corporatie gevoerd. Bovendien worden werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud door personeel van de corporatie verricht. Door de corporatie is € 27.600 in rekening gebracht wegens dienstverlening over 2009 (2008: € 19.200). De winst van Joseph Specials B.V. bedroeg in 2009 € 9.935 (2008: € 80.719). Het gestorte kapitaal bedraagt € 18.151. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De jaarrekening 2009 is integraal geconsolideerd in de jaarrekening van St. Joseph Holding B.V. Hierbij worden zoveel mogelijk de waarderingsgrondslagen van de Woonmensen/SJA gehanteerd. Op 14 mei 2009 heeft de controlerend accountant Ernst&Young een accountantsverklaring bij de jaarrekening 2008 van Joseph Specials B.V. verstrekt. De jaarrekening 2008 is op 23 juni 2009 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Bestuurlijke betrokkenheid St. Joseph Projectontwikkeling B.V. is enig aandeelhouder. De B.V. wordt in rechte vertegenwoordigd door de bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA onder toezicht van de Raad van Commissarissen. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. Aard van de activiteiten Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. is een commanditaire vennootschap met als commanditaire vennoten St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. en met als beherende vennoot ADZ Beheer B.V. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. verwerft, ontwikkelt en realiseert vastgoedbouwprojecten binnen de plangebieden van de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel , Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen.

47

De te realiseren huurwoningen worden door de corporatie afgenomen tegen kostprijs. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 3.254.803 (2008: € 3.671.436). De jaaromzet in 2009 bedroeg € 4.907.142 (2008: € 2.546.976). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. Het verlies van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. bedroeg in 2009 € 179.320 (2008 verlies: € 23.064). Het aandeel hierin van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedraagt € 86.073 (2008: € 11.071). Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De financiële verhouding is verwerkt tegen netto vermogenswaarde (48% aandeel). Bestuurlijke betrokkenheid St. Joseph Projectontwikkeling B.V. neemt rechtstreeks voor 48% deel in de C.V.

Atrium Projectontwikkeling B.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van Atrium Projectontwikkeling B.V. zijn het uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn met name ter uitvoering van de ondermeer in het besluit beheer sociale huursector vastgestelde taken van woningcorporaties. Atrium Projectontwikkeling B.V. heeft een belang van 32% in Vastgoedontwikkeling Landstad Projectontwikkeling C.V. en een belang van 33,33% in ADZ Beheer B.V. De aandelen van Atrium Projectontwikkeling B.V. zijn voor 50% in handen van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. Op 1 januari 2009 is Atrium Projectontwikkeling B.V. gesplitst en opgeheven. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € nihil (2008: € 1.317.924). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het resultaat van Atrium Projectontwikkeling B.V. bedraagt in 2009 € nihil (2008: verlies € 43.717). ADZ Beheer B.V. Aard van de activiteiten ADZ Beheer B.V. is een BV met St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V. als aandeelhouders. ADZ Beheer B.V. is bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. moeten worden verricht, alsmede deze C.V. in en buiten rechte te vertegenwoordigen met dien verstande dat voorafgaand unanieme goedkeuring van de Raad van Toezicht is vereist. Deze Raad van Toezicht bestaat uit St. Joseph Projectontwikkeling B.V. en Triëntalis Vastgoed B.V.

48

ADZ Beheer B.V. heeft een 4% belang in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. als beherend vennoot. St. Joseph Projectontwikkeling B.V. heeft rechtstreeks een belang van 50% in ADZ Beheer B.V. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 205.501 (2008: € 213.206). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het verlies van ADZ Beheer B.V. bedroeg in 2009 € 7.705 (2008 verlies: € 3.291). Het gestorte kapitaal bedraagt € 20.420 Het aandeel in het verlies voor St. Joseph Projectontwikkeling B.V. bedroeg in 2009 € 3.853 (2008 verlies: € 1.147) Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De jaarrekening 2009 is tegen netto vermogenswaarde geconsolideerd in de jaarrekening van St. Joseph Projectontwikkeling B.V. Parkstad V.o.f. Aard van de activiteiten Per 23 juni 1998 zijn Joseph Specials B.V. en Galjoen in de Vaart B.V. te Zwolle een vennootschap onder firma aangegaan. De vennootschap draagt de naam Parkstad V.o.f. De activiteiten van Parkstad V.o.f. bestaan voornamelijk uit het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van een bouwproject in de Gemeente Apeldoorn binnen het plangebied aan en nabij het Beekpark. De bedoeling is om tezamen een project bestaande uit circa 200 woningen, 4000m2 kantoren, 3100 m2 commerciële ruimte en circa 700 parkeerplaatsen te ontwikkelen. Ultimo 2009 is dit project grotendeels gerealiseerd.

Statutair vermogen en jaaromzet Het boekjaar van Parkstad V.o.f. loopt van 1 november tot en met 31 oktober. Per 31 oktober 2009 bedraagt het eigen vermogen € 221.970 (2008: € 258.752 negatief). De jaaromzet in 2009 bedroeg € 491.292 (2008: € 5.337.380). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.o.f. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Galjoen in de Vaart B.V. gevoerd. De gerealiseerde huurwoningen zullen tegen kostprijs worden overgedragen aan de corporatie. De verliesverrekening in 2009 bedroeg aan St. Joseph Specials B.V. € 5.873 zijnde 30% (2008: € 1). Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De financiële resultaten van de V.o.f. worden tegen nettovermogenswaarde verwerkt. Bestuurlijke betrokkenheid Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 30% als vennoot.

49

C.V. Presta Aard van de activiteiten De activiteiten van C.V. Presta bestaan voornamelijk uit het ontwikkelen en realiseren van (verkoop)woningen, respectievelijk het doen uitgeven van gronden welke bestemd zijn voor de realisatie van (verkoop)woningen. In het kader van de met de Gemeente Apeldoorn overeengekomen prestatieafspraken krijgen de corporaties jaarlijks een zeker contigent vrije-sector koopwoningen te ontwikkelen. Dit contigent is niet gelijkmatig verdeeld over de corporaties. Voor een rechtvaardige verevening van de revenuen over de Apeldoornse corporaties is in 1998 de commanditaire vennootschap C.V. Presta opgericht met als beherend vennoot de stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW) en als commanditaire vennoot de vier Apeldoornse corporaties. De C.V. Presta is in 2009 opgeheven. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € nihil (2008: 5.222). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding In de statuten is bepaald dat de Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW) deelt voor 4%, Stichting De Woonmensen/SJA voor 30%, “Ons Huis” Christelijke Woningstichting voor 30%, Woningstichting De Goede Woning voor 30% en Woningstichting Beter Wonen deelt voor 6% in de totaal behaalde winst casu quo het geleden verlies. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De financiële resultaten van de C.V. worden tegen nettovermogenswaarde verwerkt. Bestuurlijke betrokkenheid De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 30% als commanditair vennoot. De beherend vennoot VSW is bevoegd voor de vennootschap te handelen en te tekenen een en ander echter alleen binnen het doel van de vennootschap gesteld en na voorafgaande goedkeuring door alle commanditaire vennoten.

Landgoed Welgelegen C.V. Aard van de activiteiten De activiteiten van Landgoed Welgelegen C.V. bestaan voornamelijk uit het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Halstraat, de achtergrens van de percelen gelegen aan de Deventerstraat en vervolgens de oever van het Apeldoorns Kanaal. In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een C.V. onder de naam “Landgoed Welgelegen C.V.’. De stichting de Woonmensen/ SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot en Joseph Specials B.V. als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%.

50

De C.V. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van huur- en koopwoningen, bedrijfsruimte en gebouwde parkeervoorzieningen. De stichting de Woonmensen/SJA heeft hiertoe het grootste deel van de te bebouwen terreinen verworven voor een bedrag van ca. € 9.000.000. De totale projectkosten bedragen ca. € 59.000.000. Statutair vermogen en jaaromzet Per 31 december 2009 bedraagt het eigen vermogen € 1.643.273 (2008: € 1.470.655). De jaaromzet in 2009 bedroeg € 9.948.916 (2008: € 11.686.861). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De C.V. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Joseph Specials B.V. gevoerd. Bovendien worden werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en onderhoud door personeel van de corporatie verricht. Door Joseph Specials B.V. is voor deze werkzaamheden in 2009 € 20.000 in rekening gebracht (2008: € 20.000). De winstuitkering in 2009 bedroeg aan de corporatie € 43.155, zijnde 25% en aan Joseph Specials B.V. € 43.155 zijnde 25%. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De financiële resultaten van de C.V. worden tegen nettovermogenswaarde verwerkt. Bestuurlijke betrokkenheid De stichting de Woonmensen/SJA heeft een aandeel van 25% als commanditair vennoot, Joseph Specials B.V. heeft als beherend vennoot een aandeel van eveneens 25%. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Participaties B.V. vormen het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Welgelegen Park V.o.f. Aard van de activiteiten Op 22 maart 2006 hebben Joseph Specials B.V., Nijhuis bouw B.V. en de Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. de V.o.f. Welgelegen Park opgericht. De activiteiten van Welgelegen Park V.o.f. bestaan voornamelijk uit het verwerven, ontwikkelen, realiseren en afzetten van vastgoedbouwprojecten en voorts al datgene wat het voorgaande kan dienen. Dit betreft het gebied binnen de gemeente Apeldoorn begrensd door de Molenstraat, Welgelegenweg en de Floralaan. In het kader van de herstructurering van het gebied Kanaaloevers, deelplan Welgelegen Haven, en in het kader van de revitalisering van de binnenstad is een samenwerkingsverband opgezet met twee commerciële partijen in de vorm van een V.o.f. onder de naam “Welgelegen Park V.o.f.” . De V.o.f. heeft een projectovereenkomst gesloten met de gemeente Apeldoorn met betrekking tot de ontwikkeling van huur- en koopwoningen, bedrijfsruimte en gebouwde parkeervoorzieningen. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De V.o.f. heeft geen eigen personeel in dienst. De administratie wordt door Joseph Specials B.V. gevoerd. Bovendien worden werkzaamheden op het terrein van aankoop, beheer en

51

onderhoud door personeel van de corporatie verricht. Door Joseph Specials B.V. wordt is voor deze werkzaamheden in 2009 € 5.000 in rekening gebracht (2008: € 25.000). De gerealiseerde huurwoningen zullen tegen kostprijs worden overgedragen aan de corporatie. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De financiële resultaten van de V.o.f. worden tegen nettovermogenswaarde verwerkt. Bestuurlijke betrokkenheid Joseph Specials B.V. heeft een aandeel van 33,3% als vennoot. Joseph Specials B.V., Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. en Nijhuis Bouw B.V. vormen gezamenlijk het bestuur van de vennootschap en zijn bij uitsluiting bevoegd tot alle beheersen beschikkingsdaden, die in het kader van de uitoefening van de onderneming van Welgelegen moeten worden verricht. Stichting Verenigde Samenwerkende Woningcorporaties (VSW) Aard van de activiteiten De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting VSW, het lokale samenwerkingsverband voor beleidsontwikkeling en belangenbehartiging. Door de bundeling van huisvesting en personeel van front-office en back-office van de stichting wordt een substantieel efficiencyvoordeel gerealiseerd. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de Stichting VSW. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening Door de stichting VSW doorberekende kosten over 2009 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 49.442 (2008: € 50.000). Bestuurlijke betrokkenheid De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Beter Wonen en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. Stichting Woonkeus Aard van de activiteiten Woonkeus Stedendriehoek is het centrale punt voor woonruimteverdeling in de regio Stedendriehoek. Woonkeus geeft informatie over huurmogelijkheden in de Stedendriehoek, publiceert wekelijks het aanbod aan huurwoningen en verwerkt de reacties op dit aanbod. Financiële relatie tussen corporatie en verbinding Het Back-office van de stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1. Hier is tevens gevestigd het Apeldoornse front-office voor de woonruimteverdeling en het secretariaat van de Stichting VSW.

52

Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening Door de stichting Woonkeus Stedendriehoek vooralsnog doorberekende kosten over 2009 aan de Woonmensen/SJA bedroegen € 92.956 (2008: € 103.254.) Bestuurlijke betrokkenheid Woonkeus Stedendriehoek is een samenwerkingsverband van woningstichtingen in de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. Stichting BWSA Aard van de activiteiten De Woonmensen/SJA neemt, samen met drie andere Apeldoornse corporaties, deel in de stichting BWSA ( Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn) het lokale samenwerkingsverband voor het beheer van woonwagens en standplaatsen ( inclusief werklocaties). Financiële relatie tussen corporatie en verbinding De stichting is gevestigd te Apeldoorn aan de Vlijtseweg 1 en alle economische resultaten van het beheer worden in de stichting verantwoord. De financiële administratie wordt verzorgd door de eveneens aangesloten corporatie Ons Huis. De Woonmensen/SJA heeft in 2009 voor € 157.483 bijgedragen in het resultaat over 2008 van de stichting BWSA. Waarderingsgrondslagen in de jaarrekening De woonwagens en standplaatsen zijn juridisch eigendom van de stichting en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. In 2007 zijn 9 standplaatsen aangekocht. In de komende jaren zullen nog enkele woonwagenlocaties door de Gemeente aan de corporaties worden overgedragen. Bestuurlijke betrokkenheid De bestuurders van de aangesloten corporaties Ons Huis, De Goede Woning, Beter Wonen en de Woonmensen/SJA vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting.

53

10.

Verklaring van de bestuurder

De directeur/bestuurder van de stichting de Woonmensen/SJA verklaart dat alle activiteiten van de stichting zijn verricht op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting, gericht op het realiseren van betaalbare huisvesting voor de statutaire doelgroep en de aandachtsgroepen van overheidsbeleid, alsmede op de continuïteit van de onderneming. Alle uit de bedrijfsvoering voortvloeiende resultaten komen ten goede aan de volkshuisvesting. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die tijdens het verslagjaar in eigendom en/of beheer waren bij de Woonmensen/SJA, bevonden zich binnen het statutair vastgestelde werkgebied. De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan Ernst & Young Accountants. Apeldoorn, juni 2010 Directeur/bestuurder, P. Koburg

11.

……………………………………….

Mededeling van de Raad van Commissarissen

In dit jaarverslag treft u de jaarrekening 2009 aan zoals deze door de directeur/bestuurder is vastgesteld en door onze Raad is goedgekeurd in haar vergadering d.d. 9 juni 2010. De jaarrekening is conform artikel 25 van de statuten gecontroleerd door Ernst & Young Accountants. De volledige tekst van de accountantsverklaring is weergegeven op pagina 92 van dit jaarverslag. Met de inhoud van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2009 kunnen wij ons verenigen. Apeldoorn, juni 2010 Raad van Commissarissen,

J.A.M. van der Vorst, voorzitter

……………………………………….

Prof. dr. J.J.L. van der Klink, vice voorzitter …………………………………………

H.G.M. Maathuis

…………………………………………

W.J.J.M. Weijers FB

…………………………………………

Th. Oosterhuis

………………………………………...

54

Geconsolideerde Jaarrekening 2009 Stichting de Woonmensen/SJA

55

IV

Geconsolideerde Jaarrekening 2009

1. Kengetallen en kerncijfers Boekjaar

2009

2008

2007

2006

2005

1,80

0,25

0,21

0,27

0,37

Financiële continuïteit (ultimo verslagjaar) Liquiditeit (current ratio) Vlottende activa / vlottende passiva Solvabiliteit Eigen vermogen / totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Jaarresultaat / groeps vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit vreemd vermogen Rente lang vreemd vermogen / totaal vreemd vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit totaal vermogen (Jaarresultaat +verschuldigde rente+belastingen) / totaal vermogen

14,24%

17,38% 19.76% 19,36% 22,00%

4,16%

-15,64%

3,87%

4,47%

4,81%

4,63%

4.76%

3,60%

0,69%

4,71%

1,16%

1,56%

Algemeen Huurachterstand zittende huurders ultimo verslagjaar uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur

1,17%

1,13%

1,29%

0,99%

0,97%

Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

1,39%

1,31%

0,69%

0,47%

0,91%

Overige reserves einde verslagjaar per verhuureenheid

6.608

7.888

7.145

7.871

8.594

Percentage van de overige reserve aan het einde van het verslagjaar aangewend voor interne financiering materiële vaste activa

100%

100%

100%

100%

100%

426

417

394

381

378

Gemiddelde netto huuropbrengst per verhuureenheid per maand

56

8,95% -9,93% -7,42%

KERNCIJFERS Boekjaar Aantal verhuureenheden (Vhe’s) (ultimo verslagjaar) In exploitatie : A: Huurwoningen B: Verzorgingstehuizen C: Overige wooneenheden D: Standplaatsen E: Woonwagens F: Overige verhuureenheden: Kamers Bijzondere woonvormen Projecten Garages/parkeerplaatsen Winkels/bedrijfsruimten Erfpacht grond In aanbouw : Huurwoningen Overige verhuureenheden Totaal

2009

2008

2007

2006

2005

4.904 199 44 11

4.887 199 44 13

4.835 241 39 13

4.844 259 82 30 13

4.854 241 63 -

37 136 172 85 81 5.669

32 131 128 82 81 5.597

32 79 66 78 54 5.437

10 66 65 54 5.423

11 66 46 54 5.335

239 86

11 1

109 1

9 1

-

5.994

5.609

5.547

5.433

5.335

Gegevens over balans en winsten verliesrekening * € 1.000 Balans Vaste activa Huurachterstand Liquide middelen Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden

248.431 233.400 203.507 194.925 185.611 212 99 222 389 213 13.776 375 426 471 956 39.087 37.462 42.401 38.607 42.443 9.245 17.211 14.784 15.259 8.344 211.592 160.176 128.900 128.865 121.461

Balans totaal

274.465 215.547 214.625 199.401 192.931

Winst- en verliesrekening Huren Vergoedingen Netto resultaat

29.042 1.663 1.625

57

27.548 1.371 - 5.859

25.557 1.541 3.793

24.659 1.411 -3.835

24.103 1.308 -3.150

2.

Geconsolideerde Balans per 31 december 2009

ACTIVA

31-12-2009 €

€

31-12-2008 €

€

Vaste activa Immateriële vaste activa Goodwill

-

Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 224.041.059 Onroerende zaken in ontwikkeling 9.507.246 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.410.339

256.490

213.621.956 4.845.874 8.733.414 241.958.644

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten Latentie te verrekenen vennootschapsbelasting Leningen u/g

227.201.244

2.631.007 2.853.985

2.174.501 2.731.132

864.724 122.140

914.123 122.478 6.471.856

5.942.234

55.971

70.278

2.651.068

2.721.570

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Apeldoorn Overige vorderingen Vorderingen op deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

212.130 310.637 2.559.856 2.589.524

98.587 53.742 265.432 838.929

1.812.274 2.066.432

53.606 1.904.307

Liquide middelen

Totaal

58

9.550.853

3.214.603

13.776.318

374.525

274.464.710

239.780.944

PASSIVA

31-12-2009 €

Groepsvermogen

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening verplichting jubileum uitkeringen

€

31-12-2008 €

39.087.206

9.196.557

37.462.451

17.164.556

48.717

46.361 9.245.274

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen

211.591.511 46.166

17.210.917

160.175.741 40.159 211.637.677

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

160.215.900

4.184.230 3.100.576

16.124.184 2.379.902

1.427.074 5.782.673

756.401 5.631.189

Totaal

59

€

14.494.553

24.891.676

274.464.710

239.780.944

3.

Geconslideerde Winst- en verliesrekening over 2009 2009 €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

28.674.429 1.663.405 345.540 3.528.362

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

€

2008 € 27.111.410 1.370.540 167.634 780.794

34.211.736

29.430.378

256.490

256.490

6.383.450

5.699.339

- 685.385 2.925.226 336.630 590.623 9.260.065 5.998.084

7.921.923 3.021.347 298.663 504.398 6.278.418 5.456.114

Som der bedrijfslasten Exploitatieresultaat

€

25.065.183

29.436.692

9.146.553

- 6.314

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 703.867 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 133.222 Rentelasten en soortgelijke kosten - 8.349.783

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelastingen Mutatie latente belastingen Resultaat deelnemingen

1.187.720 132.156 - 7.341.511 - 7.512.694

- 6.021.635

1.633.859

- 6.027.949

92.850 - 49.399 - 52.555

Resultaat na belastingen

60

150.369 - 7.361 25.307 - 9.104

168.315

1.624.755

- 5.859.634

4.

Kasstroomoverzicht 2009 (indirecte methode) 2009 €

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaten

2008 €

9.146.553

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen materiële vaste activa - Mutatie voorzieningen jubilea

- 6.314

6.639.940

5.955.827

- 685.385 2.356

5.541.074 2.427.210 5.956.911

Verandering in werkkapitaal Afname kortlopende vorderingen Afname voorraden Afname kortlopende schulden Toename waarborgsommen

- 6.319.353 14.307 - 10.343.517 6.007

13.924.111

- 1.009.135 - 6.413 3.247.266 - 919.246 - 16.642.556

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Resultaat deelnemingen Mutatie latente belastingen Ontvangen rente Ontvangen uit financiële activa Betaalde rente Belastingen

- 1.539.092 - 52.555 - 49.399 703.867 133.222 - 8.349.783 92.850

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

15.230.269 25.307 - 7.361 1.187.720 132.156 - 7.341.511 150.369

- 7.521.798

- 5.853.320

- 9.060.890

9.376.949

- 28.936.477 513.010 - 579.357 49.737

- 43.036.056 2.397.209 - 64.956 - 28.953.087

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende leningen Aflossingen van langlopende leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.312.472

55.600.000 - 4.184.230

Mutatie liquide middelen

Liquide middelen begin boekjaar Liquide middelen einde boekjaar Mutatie liquide middelen

61

- 40.703.803

53.000.000 - 21.724.184 51.415.770

31.275.816

13.401.793

- 51.038

374.525 13.776.318 13.401.793

425.563 374.525 51.038

5.

Algemene toelichting

Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor deze sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningstichting de Woonmensen/SJA en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De waarderingsgrondslagen van Woningstichting de Woonmensen/SJA worden zoveel mogelijk toegepast. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: - St. Joseph Holding B.V. te Apeldoorn (100% belang) - St. Joseph Vastgoed B.V. te Apeldoorn (100% belang) - St. Joseph Projectontwikkeling B.V. te Apeldoorn (100% belang) - Joseph Specials B.V. te Apeldoorn (100% belang) Vanaf 1 januari 2004 vormt Stichting de Woonmensen/SJA een personele unie in Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen met Stichting de Woonmensen/KWZA. Volgens de richtlijnen van de jaarverslaggeving betekent het vormen van een personele unie, namelijk eenheid in bestuur en toezicht, dat consolidatieplicht van toepassing is. Gezien het feit dat de twee stichtingen verschillende activiteiten bedrijven, namelijk een woningcorporatie en een zorginstelling en te maken hebben met verschillende verantwoordingsorganen (min. VROM en min. VWS) is besloten geen consolidatie toe te passen. Grondslagen van balanswaardering en bepaling van het resultaat

Balans Waardering De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. - Goodwill Goodwill is hetgeen wat bij acquisitie van deelnemingen betaald wordt boven de bepaalde nettovermogenswaarde. Indien noodzakelijk wordt hierbij rekening gehouden met waardeverminderingen. De goodwill wordt in 3 jaar afgeschreven ten laste van het resultaat.

62

- Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning onherroepelijk is. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen onder de “Niet uit de balans blijkende verplichtingen”. - Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs onder aftrek van afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De aanschafwaarde wordt bepaald als de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. De waarde van het woningbezit bestemd voor de verhuur wordt jaarlijks getoetst aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening ultimo 2009 gelden de volgende uitgangspunten: de jaarlijkse huurverhoging voor de eerste vier jaren bedraagt respectievelijk 1,0%, 1,5%, 1,75% en 2,00%. Daarna bedraagt de verhoging 2,25%. het huurdervingpercentage is op complexniveau bepaald en gebaseerd op de werkelijke huurderving van boekjaar 2009. De percentages variëren van 0,1% tot 1,0%. de jaarlijkse stijging van de variabele lasten loopt op van 1,5% in 2011 naar 2,5% in 2015. de variabele lasten (belastingen, verzekering en algemeen beheer) per verhuureenheid bedragen circa € 1.415,-; de kosten van dagelijks- en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar; de kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting voor 50 jaar. 5 jaar voor einde exploitatie van een complex is geen planmatig onderhoud meer opgenomen. Inrekenen van verkoop, renovatie en sloop. de rekenrente bedraagt 6,0%. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt tevens rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaarde correctie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en het voor de bedrijfswaarde gehanteerde rekenrente percentage. De grond wordt als restwaarde aangemerkt. Hoewel een deel van het bezit is geoormerkt voor verkoop is in de balans geen rekening gehouden met de hogere directe opbrengstwaarde van dit bezit. De complex indeling sluit aan op de wijze waarop het beheer wordt gevoerd.

63

- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen historische uitgaafprijs. In geval van projecten, waarvoor intern een besluit is genomen om het uit te gaan voeren en hierover externe communicatie heeft plaatsgevonden, worden de verwachte stichtingskosten getoetst aan de bedrijfswaarde. Voor het onrendabele deel van de investeringen wordt een voorziening gevormd. Zolang de voorziening toereikend is, worden de uitgaven van de betreffende projecten eerst ten laste van deze voorziening gebracht. Het rendabele deel van de investeringen wordt daarna verantwoord onder de “onroerende zaken in ontwikkeling”. In het geval dat er sprake is van een gecombineerd bouwproject (huur en koop) dan worden de investeringskosten vermeld in de post voorraden onderhanden projecten. De verkoopwinst wordt bij het aangaan van de verplichting gesaldeerd met het waardeverminderingsverlies van de huurwoningen. Bij de oplevering van het project wordt de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies afzonderlijk in de winsten verliesrekening gepresenteerd. - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. - Deelnemingen De deelnemingen, waarin de Woningstichting de Woonmensen een meerderheidsbelang heeft dan wel waarin zij een beslissende zeggenschap heeft, worden integraal geconsolideerd. Minderheidsdeelnemingen zullen blijvend worden opgenomen tegen de netto vermogenswaarde. - Effecten De effecten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. - Latentie te verrekenen vennootschapsbelasting Met ingang van 2008 is er sprake van een actieve belastinglatentie voor de vennootschapsbelasting. De belastinglatentie wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en hun belastinggrondslag. De berekening geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarief en wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. -Voorraden onderhoudsmaterialen Waardering van voorraden onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. -Onderhanden projecten De waardering van onderhanden projecten vindt plaats tegen uitgaafprijzen, verminderd met de van kopers ontvangen termijnen. De gerealiseerde winst wordt verantwoord bij oplevering van het betreffende (deel)project. - Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op interne schattingen. - Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

64

-Voorziening onrendabele investeringen Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van voorgenomen investeringen in projecten. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. - Voorziening verplichting jubileumuitkeringen Volgens artikel 271 van de Richtlijn voor de jaarverslaggeving, moet er een voorziening getroffen worden voor toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. - Langlopende Schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. - Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

65

Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd en verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht; hetzelfde geldt voor de baten en lasten welke aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend, voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn gerekend. - Huuropbrengsten Deze post betreft de netto huuropbrengsten exclusief de vergoedingen voor zaken en diensten. De huren zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau. - Vergoedingen Dit betreft bijdragen van huurders voor levering van goederen en diensten voor zover deze uit huurovereenkomsten voortvloeien. - Verkoop onroerende goederen De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Resultaat uit nieuwbouwprojecten wordt genomen op basis van projectvoortgang. Eventuele verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder de Betaalbaar kopen-regeling en koopgarant is evenals voorgaande jaren verantwoord als verkoopopbrengst, hetgeen in de sector tot nu toe algemeen gebruikelijk werd geacht. De met verkoop van de woningen verband houdende terugkoopverplichtingen zijn toegelicht onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. - Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn verantwoord de geactiveerde bedrijfskosten werkorganisatie zijnde de toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling. Tevens zijn hier onder verantwoord overige opbrengsten welke niet direct aan de primaire bedrijfsactiviteiten zijn toe te rekenen. - Afschrijvingen op immateriële vaste activa De afschrijvingen op immateriële vaste activa worden gebaseerd op aankoopprijs. De afschrijvingen vinden plaats in 3 jaar volgens de lineaire methode. Deze afschrijvingstermijn is gebaseerd op de verwachte terugverdienperiode op basis van gereed te komen nieuwbouwprojecten in Landstad Projectontwikkeling CV. - Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode voor de woningen in exploitatie en volgens de lineaire methode voor de vaste activa ten dienste van de exploitatie, op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op de grond wordt niet afgeschreven. 66

- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. - Pensioenlasten De pensioenregeling is te typeren als een toegezegde pensioenregeling. Verwerking in de jaarrekening dient dan ook plaats te vinden conform het gestelde in de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Aangezien de benodigde gegevens voor het verwerken als toegezegde pensioenregeling niet of slechts tegen onevenredig hoge kosten verstrekt kunnen worden door het bedrijfstakpensioenfonds, maakt de Woonmensen/SJA gebruik van de mogelijkheid die de richtlijnen voor de jaarverslaggeving geven om de pensioenregeling te verwerken als zou het om een toegezegde bijdrageregeling gaan. De Woonmensen/SJA heeft de in aanmerking te nemen verschuldigde premie in de resultatenrekening verwerkt. Indien sprake is van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft de Woonmensen/SJA geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Ultimo 2009 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2008: 96%). - Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks en mutatie-onderhoud heeft betrekking op de kosten van derden, alsmede op de kosten van het materiaalverbruik. De kosten van de eigen dienst zijn elders gepresenteerd. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. - Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. - Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. - Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Woonmensen/SJA integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten belasting te betalen. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

67

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

68

6. Toelichting op de geconsolideerde Balans per 31 december 2009 VASTE ACTIVA Materiële vaste activa € 241.958.644 De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Onroerende en roerende zaken in exploitatie € Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waarde verminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari

Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken in zaken t.d.v. ontwikkeling de exploitatie € €

Totaal 2009 €

Totaal 2008 €

266.240.726

11.720.795

10.215.027

288.176.548 242.743.283

-52.618.770

- 6.874.921

- 1.481.613

- 60.975.304 - 49.734.892

213.621.956

4.845.874

8.733.414

227.201.244 193.008.391

13.342.830

15.344.505

249.142

28.936.477

43.036.056

- 454.291

-

- 58.719

- 513.010

- 2.397.209

- 5.869.953

-

- 513.497

- 6.383.450

- 5.699.338

329.387

- 7.612.001

-

- 7.282.614

- 5.541.074

Overboekingen

3.071.130

- 3.071.130

-

-

-

Totaal mutaties

10.419.103

4.661.374

- 323.074

14.757.403

29.398.436

Mutaties boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeaanpassingen

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waarde verminderingen en afschrijvingen

282.200.395

23.760.170

10.026.077

315.986.642 288.176.548

- 58.159.336

- 14.252.924

- 1.615.738

- 74.027.998 - 60.975.304

Boekwaarden per 31 december

224.041.059

9.507.246

8.410.339

241.958.644 227.201.244

69

Onroerende en roerende zaken in exploitatie € 224.041.059 Investeringen € 13.342.830 Dit betreft in het boekjaar voor € 5.628.306 onderhouds- en geriefsinvesteringen waar een levensduurverlenging tegenover staat. In 2009 zijn er 2 woningen teruggekocht voor € 269.770 die middels een betaalbaar kopen constructie verkocht waren met een terugkoop plicht. In 2009 zijn er bedrijfspanden aangekocht aan de Condorweg 8 en Kayersdijk 33 voor een totaal bedrag van € 1.107.347. Daarnaast zijn er in 2009 5 woningen aan de Veste aangekocht voor € 1.061.628 en een woning in de Kanaalzone voor € 174.849. In 2009 is er voor herontwikkeling en renovatie geïnvesteerd in panden welke momenteel in exploitatie zijn. Dit betreffen o.a. de renovatie van de Moerbosch flat, herontwikkeling van de Kanaalzone, groot onderhoud aan de Koninginnelaan en de renovatie aan de Boterbloem met een totale investering van € 5.100.930. De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake onroerende zaken in exploitatie bedraagt € 25.001.293 inclusief btw. Desinvestering € - 454.291 In 2009 is de Grifolet aan de Rigolettostraat gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. De grond is overgeboekt naar de activa in ontwikkeling. Tevens zijn er 2 woningen in exploitatie verkocht. Afschrijvingen € - 5.869.953 De gehanteerde afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek zijn als volgt: Grond Opstallen CV-installaties Liften Vervoermiddelen Meubilair Automatiseringsapparatuur Overige inventarissen Commercieel bezit

geen afschrijvingen Annuïtair Annuïtair Annuïtair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair

Jaar 50 25 20 7 10 3 5 30

Overboekingen € 3.071.130 In verband met opleveringen in 2009 zijn onder andere de volgende projecten in exploitatie genomen: - Nieuwbouw 11 vrije sector huurwoningen Welgelegen Haven Melbourne - 44 parkeerplaatsen Welgelegen Haven Melbourne.

70

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling € 9.507.248 Investeringen € 15.344.505 De investeringen hebben grotendeels betrekking op de volgende projecten: * € 1.000 Nieuwbouw Hubertus/Drieschoten de Groene Hoven Nieuwbouw commerciële plint Welgelegen Haven Sydney Nieuwbouw 11 vrije sector huurwoningen Welgelegen Haven Melbourne Nieuwbouw 38 sociale huurwoningen Welgelegen Haven Athene Nieuwbouw Rigolettostraat Nieuwbouw Zuidbroek het Kristal Overige projecten

2.814 293 856 5.680 766 3.181 1.755 15.345

De niet uit de balans blijkende verplichtingen richting aannemers inzake de onroerende zaken in ontwikkeling nieuwbouw bedraagt € 27.465.560 inclusief btw. Waardeaanpassingen € - 7.612.001 Ten behoeve van een aantal nieuwbouw projecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen, wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen. Betreffende het huidige boekjaar zijn de volgende bedragen onttrokken aan de investeringen middels de waardeaanpassingen materiële vaste activa in ontwikkeling: Nieuwbouw Hubertus/Drieschoten € 1.966.618 Nieuwbouw Zuidbroek het Kristal € 3.181.100 Nieuwbouw 38 sociale huurwoningen Welgelegen Haven Athene € 2.160.877 Nieuwbouw 11 vrije sector huurwoningen Welgelegen Haven Melbourne € 234.000 Nieuwbouw Rigolettostraat € 69.406 € 7.612.001 Verzekering Het woningbezit is verzekerd tegen een premie, onafhankelijk van de werkelijke waarde van de woningen. Zekerheid Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met overheidsleningen en met kapitaalmarktleningen. Op alle leningen is de WSW-garantie van toepassing.

71

Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op bedrijfswaarde, bedraagt circa € 335 mln (2008: € 319 mln).

Overzicht bedrijfswaarde in boekjaar: * € 1 mln.

2009 €

2008 €

Bedrijfswaarde volgens parameters Restwaarde grond Rentabiliteitswaarde correctie leningen

268,1 34,3 32,5

269,3 32,8 16,8

Totaal bedrijfswaarde

334,9

318,9

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde, indien rekening wordt gehouden met de waarde van de grond en de rentabiliteitswaarde van de leningen, met € 16 mln toegenomen. Deze toename in de bedrijfswaarde kan als volgt worden toegelicht: Jaarresultaat De jaarwissel (1 jaar opschuiven) heeft geleid tot een toename van de bedrijfswaarde van € 5,8 mln. Daarnaast heeft een stelselwijziging plaats gevonden als gevolg van het inrekenen van bestaande sloopplannen (plannen 2008). Dit heeft een afname van de bedrijfswaarde met € 1,7 mln tot gevolg. Gevolgen van mutaties in bezit De bedrijfswaarde ultimo 2009 is met € 6,4 mln. gestegen door de oplevering en aankoop van woningen en overige verhuureenheden. De verkoop en sloop van woningbezit had per saldo een daling van € 0,1 mln tot gevolg. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - In 2009 heeft de Woonmensen een gedifferentieerd huurbeleid toegepast, waarbij de streefhuur per complex kan variëren van 72% tot 100% van de maximaal redelijke huur volgens de WWS-systematiek. In 2008 was rekening gehouden met een maximum van 80%. Als gevolg van het aanpassen van de inflatiehoogte zijn de huurparameters voor de eerste vier jaren naar beneden bijgesteld. Tevens zijn de huren als gevolg van investeringen aangepast. Bovengenoemde bijstellingen leiden tot een toename van € 9,1 mln. - In 2009 hebben veranderingen in het strategisch voorraad beleid geleid tot levensduuraanpassingen. Dit komt door vervroegen en uitbreiden van sloopplannen, wijzigingen in het verkoopbeleid van bestaande huurwoningen door o.a. het product Koopgarant aan te bieden en door het toevoegen van een tweetal renovatieprojecten en energetische maatregelen. De afname van de bedrijfswaarde bedraagt circa € 17,0 mln. - Het actualiseren van het meerjarenonderhoudsbeleid heeft een afname van € 3,6 mln. tot gevolg. - Wijzigingen in de variabele lasten (o.a. personeels- en algemene beheerskosten), inflatieparameters en loonfactoren hebben een afname tot gevolg van € 0,1 mln. van de bedrijfswaarde. 72

Restwaarde grond De restwaarde van de grond is in totaal met € 1,5 mln. toegenomen als gevolg van opgeleverde nieuwbouwwoningen, aankoop bestaand bezit en verkoop/sloop van bestaand bezit in 2009. Rentabiliteitswaarde correctie leningen De toename van de RW correctie wordt veroorzaakt door het aantrekken van nieuwe leningen met gunstige rentepercentages en het verdisconteren van de opgelopen rente. Per saldo bestaat een toename van € 15,7 mln. Recapitulatie toename bedrijfswaarde in € 16 mln. € 318,9

Bedrijfswaarde per 31 december 2008 Aanpassing i.v.m. jaarwissel (1 jaar opschuiven) Stelselwijziging inrekenen sloopbeleid Mutaties in het bezit (verkoop en oplevering) Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten: - Wijzigingen in huurbeleid - Wijzigingen in levensduur - Wijzigingen in onderhoudsbeleid - Wijzigingen in variabele lasten Toename restwaarde grond Toename rentabiliteitswaarde correctie leningen

9,1 - 17,0 - 3,6 - 0,1 1,5 15,7

Bedrijfswaarde per 31 december 2009

334,9

73

5,8 - 1,7 6,3

Immateriële vaste activa € 256.490 31-12-2009 Goodwill € Betaalde goodwill Afschrijving goodwill Stand per 31 december

€

€

€

256.490 - 256.490

31-12-2008 €

512.979 - 256.490 256.490

-

De betaalde goodwill betreft de aankoop van de aandelen van Atrium Projectontwikkeling B.V. De goodwill wordt in 3 jaar afgeschreven. Financiële vaste activa € 8.609.489 Deelnemingen € 2.631.007

De deelnemingen betreffen:

Aandeel

Parkstad V.o.f. Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. A.D.Z. Beheer B.V. Welgelegen Park V.o.f. Landgoed Welgelegen C.V.

Resultaat boekjaar €

Nettovermogens waarde per 31-12-2009 €

30%

- 5.783

66.590

48% 50% 33,3% 50%

- 86.074 - 3.853 43.155 - 52.555

1.540.080 102.697 100.000 821.640 2.631.007

De Stichting de Woonmensen/SJA te Apeldoorn is commanditair vennoot binnen de Landgoed Welgelegen C.V. en deelt voor 25% in de winst. Joseph Specials B.V. is voor 25% beherend vennoot binnen Landgoed Welgelegen C.V. Geconsolideerd maakt dit een aandeel van 50%. Het resultaat van Parkstad V.o.f. betreft de periode van 1 november 2008 tot en met de balansdatum van 31 oktober 2009. De stichting de Woonmensen/SJA is beherend vennoot en deelt voor 30% in de winst. Op 1 januari 2009 is Atrium Projectontwikkeling B.V. opgeheven. Het 50% belang in deze BV is hierdoor komen te vervallen. Als gevolg hiervan is het aandeel van stichting de Woonmensen/SJA in Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. gestegen naar 48% en het aandeel in A.D.Z. Beheer B.V. gestegen naar 50%. Effecten € 2.853.985

100 aandelen Woningnet N.V. 5 certificaten in Woon Investerings Fonds In deelcertificaten omgezet renteresultaat WIF

74

31-12-2009 €

31-12-2008 €

1.070 2.500.000 352.915 2.853.985

1.070 2.500.000 230.062 2.731.132

Latentie te verrekenen vennootschapsbelasting € 864.724 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Stand per 1 januari Mutatie boekjaar: Agio Disagio

914.123

921.484

44.948 - 94.347

44.651 - 52.012

Stand per 31 december

864.724

914.123

In het kader van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting is het verschil bepaald tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningen o/g. Aangezien de economische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde. Ultimo boekjaar bestaat de latente belastingvordering uit een agio van € 66.492 en een disagio van € 931.216. Leningen u/g € 122.140 De specificatie van de leningen u/g is als volgt:

Rentepercentage

Stichting Paraat Stichting Senoria A.A. Tijink, Hofstraat 63

4,05% 0,00% 0,00%

Totaal

31-12-2009

31-12-2008

€

€

117.647 4.493

117.647 883 3.948

122.140

122.478

Aan de Stichting Paraat te Apeldoorn is een lening verstrekt ad. € 117.647 met een looptijd van 15 jaar tegen een rentepercentage van Euribor per 31 december van het voorgaand jaar vermeerderd met een opslag van 1%. De aflossing van deze lening zal plaatsvinden in 2017. Aan de Stichting Senoria te Apeldoorn is voor de aanschaf van inventarisgoederen een renteloze lening verstrekt. De lening wordt in maximaal 10 jaar afgelost. Deze stichting is in 2009 opgeheven. Aan A.A. Tijink, Hofstraat 63, wordt in het kader van herstructurering van een woon/winkelpand tot oktober 2010 een bijdrage verstrekt in de vorm van een renteloze lening. Uiterlijk april 2015 zal de lening volledig zijn afgelost.

75

VLOTTENDE ACTIVA Vlottende activa € 5.768.225 Voorraden € 55.971 31-12-2009 €

31-12-2008 €

55.971

70.278

287.095 2.363.973

287.095 2.434.475

2.651.068

2.721.570

Het verloop van de post is als volgt: Stand per 1 januari Bij: Bestedingen boekjaar Gerealiseerde winst koopwoningen en grond Af: Van kopers ontvangen termijnen

2.721.624 11.465 - 82.021

2.904.293 2.417.109 340.714 - 2.940.546


2.651.068

2.721.570

Voorraad onderhoudsmaterialen

Onderhanden projecten € 2.651.068 Voorraad woningen bestemd voor verkoop Grondaankopen

De voorraad woningen bestemd voor verkoop betreft de boekwaarde van de grond en opstallen van een nog niet verkochte woning in het project “de Apeldoornse brug”. De grondaankopen bevatten de onverkochte gronden binnen het project Welgelegen.

Huurdebiteuren € 212.130

Huurdebiteuren Vooruitontvangen

Vorderingen in WSNP

Af: voorziening wegens oninbaarheid voorziening WSNP Totaal

31-12-2009 €

31-12-2008 €

657.350 - 332.692 324.658

550.139 - 367.386 182.753

81.364 406.022

100.183 282.936

- 153.210 - 40.682

- 184.349 -

212.130

98.587

Als gevolg van het per ultimo 2008 uitbetalen van de waarborgsommen zijn de achterstanden van de zittende huurders hiermee verrekend.

76

31-12-2009 €

31-12-2008 €

Stand 1 januari Af: Afgeboekte oninbare vorderingen Vrijval voorziening oudere jaren Bij:Toegevoegd ten laste van het resultaat

184.349 - 49.970 - 7.895 26.726

187.345 - 32.995 - 19.074 49.073


153.210

184.349

De mutatie in de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

De vordering op huurders bestaat grotendeels uit vorderingen op vertrokken huurders. De voorziening voor oninbaarheid is bepaald op basis van individuele beoordeling van de nog openstaande vorderingen. De achterstand van zittende huurders bedraagt 1,17% van de jaarhuur (2008: 1,13%). Gemeente Apeldoorn € 310.637 31-12-2009 €

31-12-2008 €

101.142 209.495

53.742 -

310.637

53.742

31-12-2009 €

31-12-2008 €

Energiepremie Belastingdienst Overige vorderingen

2.483.789 76.067

265.432

Totaal

2.559.856

265.432

Eenmalige bijdragen voor woningaanpassingen Overige vorderingen

Overige vorderingen € 2.559.856

Vorderingen op deelnemingen € 2.589.524 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Rente op vooruitgefinancierde grond Landgoed Welgelegen CV Vordering Landgoed Welgelegen CV Rekening courant Atrium Projectontwikkeling B.V.

451.891 2.137.633 -

357.791 481.138

Totaal

2.589.524

838.929

Over het rekening courant met Atrium Projectontwikkeling B.V. wordt over het gemiddelde saldo 4,5% rente op jaarbasis berekend.

77

Belastingen en premies sociale verzekeringen € 1.812.274

Vennootschapsbelasting

31-12-2009 €

31-12-2008 €

1.812.274

53.606

Overlopende activa € 2.066.432 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Door te berekenen aan derden Omzetbelasting 2005 inzake erfpacht Te vorderen rente Kanaalzone Te vorderen rente effecten Te vorderen rente liquide middelen Overige overlopende activa

128.806 1.471.594 128.381 204.693 132.958

153.209 424.011 1.160.842 122.853 43.392

Totaal

2.066.432

1.904.307

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen. De aankopen en de rente t/m 2008 zijn per 1 januari 2009 ingebracht in de grondexploitatie. Vanaf 2009 valt de exploitatie van de panden in de Kanaalzone ten gunste van de grondexploitatie van de samenwerkende partijen.

Liquide middelen € 13.776.318 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Direct opvraagbaar: Kas en tegoeden in rekening-courant SNS Bank

- 223.682 14.000.000

374.525 -

Totaal

13.776.318

374.525

De Woonmensen beschikt over een kredietfaciliteit in rekening courant met kasgeld-optie bij de ING bank tot een maximum van € 8.133.770. Voor deze kredietfaciliteit zijn geen zekerheden afgegeven.

78

Groepsvermogen Voor een toelichting op het verloop van het groepsvermogen verwijzen wij naar de toelichting op het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening.

VOORZIENINGEN Voorzieningen € 9.196.557 Voorziening onrendabele investeringen € 9.196.557 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Stand per 1 januari

17.164.556

14.783.707

Dotatie Onttrekking

- 2.238.600 - 5.729.399

11.729.042 - 9.348.193

9.196.557

17.164.556


Conform de eisen volgens richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, wordt een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de voorgenomen investeringen. Dit betreft projecten, die in de nabije toekomst vrijwel zeker gerealiseerd zullen worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De voorziening onrendabele investeringen bevat ultimo 2009 aan onrendabele investeringen voor de volgende projecten: - Nieuwbouw Hubertus/Drieschoten de Groene Hoven € 2.881.102 - Nieuwbouw Zuidbroek het Kristal € 4.217.373 - Renovatie Gentiaan Gentiaanflat € 1.058.704 - Renovatie Gentiaan ’t Sluisje € 1.039.378 € 9.196.557

Voorziening verplichting jubileumuitkeringen € 48.717 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Stand per 1 januari

46.361

-

Mutatie voorziening Stand per 31 december

2.356 48.717

46.361 46.361

Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2009 en rekening houdend met onder andere de blijfkans, is een berekening gemaakt van de te verwachten uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Het bedrag is contant gemaakt naar ultimo 2009 en als voorziening op de balans opgenomen overeenkomstig de Raad voor de Jaarverslaggeving artikel 271.

79

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen € 211.591.511 Leningen Overheid

Stand per 1 januari 2008

Leningen kredietinstellingen

Totaal Leningen

€

€

€

3.600.000

140.265.265

143.865.265

Bij:

nieuwe leningen

-

53.000.000

53.000.000

Af:

aflossing ineens Aflossing jaarlijks

-

19.890.105 675.235

19.890.105 675.235

3.600.000

172.699.925

176.299.925

Aflossingen komend boekjaar Stand per 31 december 2008

3.600.000

16.124.184 156.575.741

16.124.184 160.175.741

Stand per 1 januari 2009

3.600.000

172.699.925

176.299.925

Stand per 31 december 2008

Bij:

nieuwe leningen

-

55.600.000

55.600.000

Af:

aflossing ineens Aflossing jaarlijks

-

15.557.557 566.627

15.557.557 566.627


3.600.000

212.175.741

215.775.741

Af : aflossingen komend boekjaar

3.600.000

584.230

4.184.230

-

211.591.511

211.591.511


Renterisico * € 1.000

2010

2011

2012

2013

2014

€

€

€

€

€

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

3.600 -

13.692

12.879

15.219

20.860

Totaal aflossingen

3.600

13.692

12.879

15.219

20.860

Totaal rente risico

3.600

13.692

12.879

15.219

20.860

Aflossingsschema herfinancieringen

De aflossingsverplichtingen, die op de leningen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2009 bedraagt € 4.184.230 De gemiddelde rente van de leningen beloopt 3,90 % (2008: 4,56 %) De gemiddelde restant looptijd bedraagt 18 jaar (2008: 11,5 jaar). Op de leningen zijn geen hypothecaire zekerheden verstrekt.

80

Reële waarde De reële waarde van de leningen bedraagt ultimo 2009 ruim € 201 mln. De reële waarde van de langlopende schulden (schuldrestant einde boekjaar) is geschat door de contante waarde van de leningen te berekenen aan de hand van het geschatte rendement passend bij de looptijden van de geldende contracten aan het eind van het jaar. Als rentepercentage is gehanteerd 5,0%. Waarborgsommen € 46.166 Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: 31-12-2009 €

31-12-2008 €

38.670 1.489 40.159

722.320 237.085 959.405

6.200 - 193

- 683.650 - 235.596

31 december Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

44.870 1.296

38.670 1.489

Totaal

46.166

40.159

1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Mutaties per saldo Waarborgsommen Rente

In 2008 heeft de Woonmensen besloten de waarborgsommen af te schaffen voor de verhuurde woningen. Dit heeft geresulteerd in een terugbetaling van de waarborgsommen inclusief de opgebouwde rente, rekeninghoudende met eventuele huurachterstanden. Ultimo 2009 bestaat deze post uit enkele ontvangen waarborgsommen betreffende bedrijfspanden en waarborgsommen inzake uitgegeven tags ten behoeve van parkeerkelders. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen € 4.184.230 31-12-2009 €

31-12-2008 €

- Aflossingen geldleningen komend boekjaar

4.184.230

16.124.184

Totaal

4.184.230

16.124.184

81

Belastingen en premies sociale verzekeringen € 1.427.074 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Omzetbelasting Omzetbelasting integratieheffing Loonbelasting en premies pensioenen/sociale verzekeringen

1.299.955 -

304.307 348.712

127.119

103.382

Totaal

1.427.074

756.401

31-12-2009 €

31-12-2008 €

Niet vervallen rente geldleningen Vooruitontvangen huur Te verrekenen zaken en diensten aan huurders Vooruitontvangen huurtoeslag Compensatie Landstad Projecten C.V. Te vergoeden compensatie zonnepanelen aan huurders Te betalen salarissen Te betalen rente liquide middelen Overige overlopende passiva

3.472.088 1.512.409 62.282 184.739 410.820

3.177.560 1.354.565 178.619 208.182 367.664

4.757 135.578

103.517 109.652 26.543 104.887

Totaal

5.782.673

5.631.189

Overlopende passiva € 5.782.673

Voor het middels de Landgoed Welgelegen C.V. ontwikkelen van koopwoningen zal de Woonmensen/SJA 50% van het resultaat compenseren aan Landstad Projecten C.V.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Aangegane verplichtingen leveranciers Aangegane verplichtingen voor planmatig onderhoud en leefbaarheid

Aangegane verplichtingen investeringen Aangegane verplichtingen investeringen

82

31-12-2009 €

31-12-2008 €

1.270.559

5.142.873

52.466.853

4.701.370

Waarborgverplichtingen

31-12-2009 €

31-12-2008 €

4.350.500

2.618.000

611.579

643.678

P.M.

P.M.

6.358.871

6.093.123

3.000.000

3.000.000

Lening Nijhuis Bouw B.V. Naast Joseph Specials B.V. zijn St Joseph Holding B.V., Nijhuis participaties B.V. en Ontwikkelings Maatschappij Apeldoorn B.V. ieder hoofdelijk en voor het geheel aansprakelijk voor de door Nijhuis Bouw B.V. verstrekte lening ad € 459.302 aan Landgoed Welgelegen C.V.

459.302

445.881

Gemeente Apeldoorn Conform de prestatieafspraken Apeldoorn zijn -onder voorbehoud van goedkeuring door de Europese Commissie- geen bouwleges verschuldigd voor nieuwe sociale huurwoningen. In afwachting van de uitspraak hoeven de leges niet betaald te worden.

629.000

280.648

15.409.252

13.081.330

Obligo verplichting Obligo verplichting aan het WSW uit hoofde van door het WSW geborgde leningen die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aansparaken van het WSW te dekken. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Kredietinstelling t.b.v. koophuur Ter financiering van de koophuur van de binnenkant van de woning hebben koophuurders een lening aangetrokken. Indien de koper niet aan zijn verplichting aan de geldgever kan voldoen dan kan de vordering door de financier worden gecedeerd aan de stichting met overname van alle rechten Terugkooprecht en –plicht verkoop huurwoningen Betreft eind 2009 27 woningen Terugkoopverplichtingen Betaalbaar kopen Dit betreft het resultaat met betrekking tot de woningen welke zijn verkocht onder de voorwaarden Betaalbaar kopen en koopgarant. Tot en met 2009 zijn een 76 tal woningen verkocht in het kader van Betaalbaar kopen en koopgarant met een terugkoopverplichting. Landgoed Welgelegen C.V. Garantstelling voor Landstad Projecten C.V. tegenover de ABN AMRO Bank terzake van verstrekte kredietfaciliteiten ten behoeve van de normale bedrijfsuitoefening. Het deposito dient mede tot zekerheid en kan daardoor niet worden opgenomen.

83

Consequenties integrale belastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekeningen 2009 en 2008 bestaat geen duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Met name op het gebied van het fiscale onderscheid onderhoud versus verbetering bestaat nog veel onduidelijkheid vanuit de VSO2 en de toelichting. Op dit moment is de Woonmensen bezig een voorstel te maken hoe om te gaan met onderhoud versus verbetering in de fiscale aangifte. Dit voorstel zal binnenkort worden voorgelegd aan de belastingdienst. Omdat, op basis van voorlopige berekeningen, de verwachting bestaat dat de komende jaren geen fiscale winsten worden gemaakt, heeft de Woonmensen geen vennootschapsbelasting verplichting/vordering opgenomen.

84

7. Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2009 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten € 28.674.429 2009 €

2008 €

27.826.594 1.215.316 29.041.910

26.373.875 1.173.776 27.547.651

35.840

22.883

Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid

350.583 52.738 403.321

331.227 30.671 361.898

Af: huurderving zonnepanelen compensatie huurderving zonnepanelen compensatie huurderving zonnepanelen 2007

29.812 - 29.812 -

117.697 -117.697 - 97.226 97.226

28.674.429

27.111.410

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Erfpachtopbrengsten

Totaal

De huren zijn met name gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging; - verhoging wegens woningverbeteringen; - aanpassing tot streefhuur bij mutatie; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en bedrijfspanden of van aangekocht bezit - verkoop van woningen; De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2009 voor woningen en woongebouwen bedroeg maximaal 2,5% (2008: 1,6%). Voor onroerende zaken niet zijnde woningen zijn de huren verhoogd op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De totale huurderving bedraagt 1,41% van de huren (2008:1,34%).

Vergoedingen € 1.663.405 Vergoedingen voor zaken en diensten Af: Derving wegens leegstand en oninbaarheid

1.690.282 - 26.877

1.400.582 - 30.042

Totaal

1.663.405

1.370.540

De vergoedingen betreffen de ontvangen voorschotten voor servicekosten en stookkosten.

85

Verkoop onroerende goederen € 345.540 2009 €

2008 €

70.556 - 59.091 11.465

2.599.832 2.259.118 340.714

Correctie achterstallige rentevergoeding uit grondverkopen Verkoopresultaat nieuwbouw en grond

94.101 105.566

- 237.145 103.569

Opbrengst verkoop bestaand bezit Af: boekwaarde en kosten Verkoopresultaat bestaand bezit

484.177 244.203 239.974

395.525 331.460 64.065

Totaal

345.540

167.634

Verkoop nieuwbouw en grond: Opbrengst verkopen Af: kostprijs

Vanuit de grondbank heeft de verkoop van grond via Landgoed Welgelegen C.V. in 2009 € 11.465 opgeleverd. Vanuit het renteresultaat 2009 heeft € 94.101 betrekking op voorgaande jaren. Het verkoopresultaat bestaand bezit betreft de verkoop van 3 woningen. In 2009 is er 1 woning onder Betaalbaar kopen verkocht (2008: 2) en zijn er 2 woningen onder de koopgarant constructie verkocht waarbij de boekwinsten conform voorgaande jaren in het resultaat zijn verantwoord. In de Betaalbaar kopen en koopgarant-regeling verleent de corporatie een korting op de verkoopprijs en is de koper bij doorverkoop verplicht de woning als eerste aan de corporatie aan te bieden waarbij de corporatie verplicht is tot terugkoop (aanbied- en terugkoopplicht). De corporatie en de verkoper delen bij terugkoop gezamenlijk in de waardeontwikkeling. Mocht door marktontwikkelingen de terugkoopprijs op balansdatum boven de marktwaarde liggen, dan wordt voor de verkochte woningen een voorziening gevormd. Voor de omvang van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de toelichting onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa. Overige bedrijfsopbrengsten € 3.528.362 2009 €

2008 €

Energiepremie PV-project Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouwkundige projecten Divers gebruiksrecht en elektraverbruik antennes Verkoopresultaat overige activa Vergoeding huurcontracten Resultaat uit vermogensvoordeel koopgoedkoop Resultaat meerwerk en overige posten

2.483.789

-

970.823 34.766 - 21.119 13.055 47.048

590.469 30.943 - 19.777 16.100 3.745 159.314

Totaal

3.528.362

780.794

86

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op immateriële vaste activa € 256.490

Afschrijving goodwill

2009 €

2008 €

256.490

256.490

5.869.953

5.136.385

513.497

562.954

6.383.450

5.699.339

Afschrijvingen op materiële vaste activa € 6.383.450 Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa € - 685.385 Aanpassing eerdere onrendabele investeringen Dotatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Terugname bestaand bezit Bestaand bezit Totaal overige waardeveranderingen

- 5.216.091 2.977.491

11.729.042

- 4.045.616 5.598.831

- 5.285.031 1.477.912

- 685.385

7.921.923

In het boekjaar zijn van de volgende projecten de onrendabele toppen genomen: Project het Kristal € 1.500.000 Project Gentiaan ’t Sluisje € 1.075.491 Project Welgelegen haven Blok 4 € 234.000 Project Hoofdstraat Epe € 168.000 € 2.977.491 Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van de investeringen. De dotatie van dit onrendabele deel vormt een onderdeel van de “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Bij de jaarlijkse toetsing van de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie aan de bedrijfswaarde heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 5,6 miljoen en is een bedrag van € 4 miljoen teruggenomen.

87

Salarissen € 2.925.226 2009 €

2008 €

Salarissen Kosten externe ondersteuning

2.800.621 124.605

2.788.041 233.306

Totaal salarissen

2.925.226

3.021.347

Dit betreft de bruto salarissen inclusief vakantietoeslag en het doorbetaalde salaris tijdens ziekte, onder aftrek van eventueel ontvangen ziekengelden. Conform de CAO Woondiensten 2009-2010 zijn de salarissen per 1 oktober 2009 met 1,5% verhoogd. Tevens heeft op 1 november 2009 een eenmalige uitkering van 1,25% van het jaarsalaris plaats gevonden. Lasten onderhoud € 9.260.065 Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Af: elders gepresenteerde kosten Totaal onderhoud

6.862.979 1.634.360 908.578 - 145.852

4.424.069 1.403.700 585.971 -135.322

9.260.065

6.278.418

Overige bedrijfslasten € 5.998.085 2009 € Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Commerciële verhuur en verkoopkosten Inventariskosten Kosten wagenpark Accountantskosten Advieskosten Algemene beheerskosten Automatiseringskosten Subtotaal beheerkosten

Heffingen en verzekeringen Belastingen Verzekeringen Sector specifieke heffing: Contributie Aedes Subtotaal heffingen en verzekeringen

€

250.210 231.354 306.993 55.054 93.934 55.125 202.520 431.904 427.338

2008 € 352.943 160.596 403.744 55.478 74.372 50.552 198.416 395.588 250.673

2.054.432

1.110.888 148.249

1.942.362

965.658 157.055

49.442

44.477 1.308.579

88

€

1.167.190

2009 € Servicekosten Kosten huismeesters Kosten glaszetten Geiser-/boilerhuur Kosten tuinonderhoud Kosten trappenhuizen Stookkosten Diverse overige kosten Af: elders gepresenteerde kosten Afrekening zaken en diensten voorgaande jaren Subtotaal servicekosten

2008 €

€

59.813 46.464 76.273 118.117 655.270 610.387 69.837 1.636.161 - 97.211

53.348 45.701 79.658 109.037 521.264 573.087 64.640 1.446.735 - 104.266

- 58.447

- 111.428 1.480.503

Diverse bedrijfslasten Kosten leefbaarheid Oninbare vorderingen bij huurachterstand Bijdrage 40 achterstandswijken Afboeken voorbereidingskosten wegens het niet doorgaan van diverse nieuwbouwinitiatieven Sloopkosten Exploitatieresultaat t/m 2007 strategische aankopen Overige bedrijfslasten Subtotaal diverse bedrijfslasten

1.231.041

762.768 50.519 289.567

640.515 55.442 284.389

2.929 -

871.757 27.546

48.788

- 778.280 14.152

Totaal overige bedrijfslasten

€

1.154.571

1.115.521

5.998.085

5.456.114

Per 1 januari 2008 zijn de strategische aankopen in de verhuur overgeboekt van de activa in ontwikkeling naar de activa in exploitatie. De exploitatie resultaten hiervan zijn in 2008 gecorrigeerd. FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rente baten en soortgelijke opbrengsten € 703.867 2009 €

2008 €

Rente op liquide middelen in rekening courant Rente belastingdienst Rente Landgoed welgelegen CV Rente Kanaalzone

205.831 2.493 37.633 457.910

5.653 1.160.842

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

703.867

1.187.720

Als gevolg van herontwikkeling van de Kanaalzone zijn alle strategische aankopen hierin rentedragend geworden vanaf het moment van aankoop door de Woonmensen.

89

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten € 133.222 2009 €

2008 €

4.764 128.458 133.222

9.303 122.853 132.156

Rente leningen o/g Rente kredietinstellingen Disagio lening Rente waarborgsommen Rente belastingdienst Overige rente

8.191.009 66.657 28.980 13 53.826 9.298

7.162.327 129.074 10.005 23.377 15.488 1.240

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

8.349.783

7.341.511

2009 €

2008 €

Rente leningen u/g Rente effecten Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Rentelasten en soortgelijke kosten € 8.349.783

Vennootschapsbelasting € - 92.850

Belastingen voorgaande jaren Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-

92.850

- 157.527 7.158

Vennootschapsbelasting

-

92.850

-/- 150.369

Vanaf 2008 is de Woonmensen/SJA integraal belastingplichtig. In 2009 is hiervoor een vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst afgesloten, over specifieke, nog onduidelijke aspecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting. Deze vaststellingsovereenkomst (VSO 2) is met terug werkende kracht vanaf 1 januari 2008 van toepassing. Als gevolg van deze onduidelijkheden is het mogelijk dat de vennootschapsbelastinglast 2008 materieel kan afwijken. Op basis van de richtlijnen VSO 2 heeft de Woonmensen het fiscale belastbare bedrag over 2008 en 2009 uitgerekend. Aangezien het belastbare bedrag negatief is uitgevallen is de belastingdruk voor stichting de Woonmensen nihil. Op het moment van het samenstellen van deze jaarrekening heeft de Woonmensen/SJA de VSO 2 ondertekend. Mutatie latente belastingen € 49.399 49.399

Mutatie latente belastingen

7.361

In het kader van de VSO2 is de latente belastingvordering bepaald. Aangezien de bedrijfseconomische waardering van de leningen o/g hoger is dan de fiscale waardering, is er sprake van een latente belastingvordering. De eerste mutatie van deze actieve belastingvordering wordt onder deze post in de winst-en verliesrekening verantwoord.

90

Resultaat deelnemingen € - 52.555

Vastgoedontwikkeling Landstad Projecten C.V. A.D.Z. Beheer B.V. Atrium Projectontwikkeling B.V. Landgoed Welgelegen C.V. Parkstad V.o.f. Totaal resultaat deelnemingen Resultaat 2009 Landgoed Welgelegen C.V. Compensatie Landstad Projecten C.V. Resultaat deelneming Landgoed Welgelegen C.V.

2009 €

2008 €

86.074 - 3.853 43.155 - 5.783 - 52.555

- 7.380 - 1.147 - 21.883 55.718 -1 25.307

-

€ 86.310 € 43.155 € 43.155

Voor het middels Landgoed Welgelegen C.V. ontwikkelen van koopwoningen zal de Woonmensen/SJA 50% van het resultaat compenseren aan Landstad Projecten C.V. Bezoldiging Raad van Commissarissen en Raad van Bestuur Bezoldiging Raad van Commissarissen: J.A.M. van der Vorst Prof. Dr. J.J.L. van der Klink H.G.M. Maathuis Drs. J.T.N.M. Wanningen W.J.J.M. Weijers FB T.M. Jordaan

2009

Lid van RvC, voorzitter 9.703 Lid van RvC, vice voorzitter 9.314 Lid van RvC 8.798 Lid van RvC 12.666 Lid van RvC 8.798 Lid van RvC 8.798 58.077

2008 8.798 9.314 8.798 13.074 8.798 8.798 57.580

Bezoldiging Raad van Bestuur: Ir. Ing. P. Koburg , voorzitter Periode in dienst Voorzitter Beëindiging dienstverband Afspraken werktijden Deeltijdfactor Bruto salaris Bruto onkostenvergoeding Werkgeversbijdrage soc.lasten Werkgeversbijdrage pensioen Ontslagvergoeding Variabel inkomen Totaal bruto inkomen Cataloguswaarde auto van de zaak Eigen bijdrage auto van de zaak Belastbaar inkomen

2009 01-01 t/m 31-12 Ja Nee Nee 100% 119.192 0 6.934 31.593 nvt 157.719 35.695 1.200 122.022

91

2008 19-05 t/m 31-12 Ja Nee Nee 100% 68.176 0 4.260 18.230 nvt 90.666 35.695 419 67.180

Accountantshonorarium € 55.129

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein

8.

2009 €

2008 €

41.055 14.074 55.129

37.728 1.488 13.137 52.353

Enkelvoudige jaarrekening

Algemeen Voor zover posten uit de balans en winsten verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De waarderingsgrondslagen voor de balans en grondslagen voor de resultaatbepaling zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen zoals weergegeven bij de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

92

Enkelvoudige Balans per 31 december 2009 ACTIVA

31-12-2009 €

€

31-12-2008 €

€

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie 214.984.160 Onroerende zaken in ontwikkeling 9.504.376 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 8.410.339

204.307.105 4.845.873 8.701.491 232.898.876

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten Latentie te verrekenen vennootschapsbelasting Leningen u/g

217.854.469

2.029.232 2.853.985

2.685.353 2.731.132

864.724 8.141.013

914.123 8.266.141 13.888.954

14.596.749

55.971

70.278

2.363.973

2.434.475

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Apeldoorn Groepsmaatschappijen Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

193.157 310.637 627.538 2.525.774

85.782 53.742 403.560 235.682

1.735.160 4.834.635

65.200 2.460.398

Liquide middelen

Totaal

93

10.226.901

3.304.364

14.749.976

1.284.957

274.184.651

239.545.292

PASSIVA

31-12-2009 €

€

31-12-2008 €

€

Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar

37.462.451

43.322.085

1.624.755

- 5.859.634 39.087.206

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening verplichting jubileum uitkeringen

37.462.451

9.196.557

17.164.556

48.717

46.361 9.245.274

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen

211.591.511 28.270

17.210.917

160.175.741 33.263 211.619.781

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

160.209.004

4.184.230 3.096.486

16.124.184 2.383.449

1.417.435 5.534.239

742.662 5.412.625

Totaal

94

14.232.390

24.662.920

274.184.651

239.545.292

Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over 2009 2009 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

28.138.922 1.663.405 345.540 3.559.678

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

2008 € 26.605.575 1.370.540 167.634 705.050

33.707.545

28.848.799

6.122.308

5.441.636

- 685.385 2.897.286 336.630 590.623 9.236.043 6.048.203

7.921.923 2.959.234 298.663 504.398 6.238.800 5.521.704

Som der bedrijfslasten Exploitatieresultaat

€

24.545.708

28.886.358

9.161.837

- 37.559

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.352.867 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 133.222 Rentelasten en soortgelijke kosten - 8.297.730

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Mutatie latente belastingen Resultaat deelnemingen

1.863.048 132.156 - 7.274.142 - 6.811.641

- 5.278.938

2.350.196

- 5.316.497

- 49.399 - 676.042

Resultaat na belastingen

95

- 7.361 - 535.776 - 725.441

- 543.137

1.624.755

- 5.859.634

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2009 EIGEN VERMOGEN Overige reserves € 37.462.451 Het verloop is als volgt: 31-12-2009 €

31-12-2008 €

Stand per 1 januari Bij: Resultaat vorig boekjaar

43.322.085 - 5.859.634

39.528.700 3.793.385


37.462.451

43.322.085

1.624.755

- 5.859.634

Resultaat boekjaar

Het resultaat boekjaar zal in het volgende boekjaar toegevoegd worden aan de overige reserves.

9.Accountantsverklaring Op de navolgende pagina is de door Ernst & Young Accountants afgegeven accountantsverklaring over het verslagjaar 2009 opgenomen.

96

97

98

SJA. jaarverslag & jaarrekening 2009

Recommend Documents