1. VÝCHOZÍ STAV Úvaly rostly pĜi císaĜské silnici a jejich rozvoj urþovaly zejména dopravní tahy. U kostela v pĤvodním historickém jádru bylo tČžištČ, do kterého míĜí východo-západní osa ulice Pražské. Kolem vznikala zástavba „historického centra“. Silná osa ulice Pražské konþí v nevýrazném prostoru „námČstí“ které postrádá centrální funkci tČžištČ. S výjimkou bytových domĤ pĜi jižní stranČ západního konce ulice Pražské se jedná o individuální vilovou zástavbu. Tento stavební charakter je pomČrnČ kompaktní a má jasná pravidla. PĜi jižní stranČ Slovan však v dnešní dobČ vzniká zástavba bytových a Ĝadových domĤ, která se vymyká pĤvodnímu charakteru individuální zástavby. Podél železniþní trati vznikly historicky prĤmyslovČ využívané plochy, které jsou dodnes pĜevážnČ extenzivnČ využívány. Intenzivní tlak investorĤ na výstavbu v tomto „druhém pásmu“ obklopujícím Prahu indikuje Ĝadu pozitivních i negativních jevĤ, které se v tomto pásmu dĜíve nevyskytovaly, které je potĜebné definovat – a samotný rozvoj mČsta zamČĜit správným smČrem. Jedním z dĤsledkĤ sílícího zájmu investorĤ je i vznik „konkurence“ mezi jednotlivými obcemi a mČsty; v tomto smyslu mĤže být význam Úval teoreticky oslaben rozvojem obce Jirmy a mČstyse Škvorec. Jedná se o faktor, který mĤže znaþnČ oslabit pozici Úval jako „obslužného srdce mikroregionu“. MČsto Úvaly je limitováno ve svém rozvoji smČrem východním (území mČsta Tuklaty) a západním (Klánovický les, hranice Prahy); posledními možnostmi je rozšíĜení smČrem jižním a smČrem severním. RozšiĜování severním smČrem je znaþnČ limitováno, a to hranicí s obcí Horoušany – a také existenci budovy podniku Essa – Czech. SmČrem jižním pĜichází v úvahu rozšíĜení k pĜedpokládanému budoucímu obchvatu Úval, na které akcentuje poslední zmČna ÚPN. 36
37
Rozvojové tendence v oblasti Úval ovšem narážejí i na pĜirozené prostorové bariery: PĜirozenou prostorovou barieru vytváĜí údolí Výmoly na jihozápadním a severovýchodním okraji Úval. Na jihovýchodČ tuto barieru tvoĜí údolí Škvoreckého potoka. PĜirozenou absolutní rozvojovou bariérou pro zástavbu Úval PĜedstavuje Klánovický les a Škvorecká obora. Jistá, pĜírodnČ nepĜímo podmínČná omezení, které však vzhledem k lokalizaci nepĜedstavují bariery územního rozvoje, jsou pozĤstatky po starém rudním dolování. V registru starých dĤlních dČl a poddolovaných území jsou v registru Geofondu vedena poddolovaná území:
Úvaly 1 (v lese Vinice na severovýchod od mČsta), Úvaly 2 (v Klánovickém lese na západní hranici katastru), Úvaly 3 (v Klánovickém lese na severozápadní hranici katastru) a Úvaly 4 (na severní hranici katastru u Horoušánek).
Celkové možnosti rozvoje obytné funkce a s tím související potĜeba transformace dalších ploch jsou vyznaþeny v mapové pĜíloze jako plochy „R“ (rozvoj bydlení) a „T“ plochy (transformaþní). Je potĜebné konstatovat, že rozvojové a transformaþní oblasti jsou pouze návrhem, který nedokumentuje celou tíži problémĤ spojených s pĜípadným rozšiĜováním Úval. Jakým zpĤsobem – a zda-li se budou Úvaly dále rozšiĜovat, je vČcí a) rozvoje potĜebné infrastruktury, b) politického rozhodnutí zastupitelstva mČsta. Popisy k níže uvedenému schématu: R = Rozvojové plochy pro bydlení T = Transformaþní oblasti •
•
•
•
R1 - Plocha v okolí Radlické þtvrti vymezená komunikací na Dobroþovice údolím Škvoreckého potoka. V této rozvojové ploše mĤže být okolo 1800 nových obyvatel. R2 - Plocha vymezená údolím Škvoreckého potoka a oblastí Hostín. V této rozvojové ploše mĤže být okolo 3 800 nových obyvatel. R-2 rozvojová plocha nepĜekroþí území za plánovanou pĜeložkou I/12 do doby schválení nového územního plánu R 1 – výstavba v této rozvojové ploše bude omezena na území ohraniþené stávající vnČjší hranicí Radlické þtvrti a Slovan (vþetnČ již pĜipravované výstavby 43 rodinných domĤ a dvojdomĤ), VEGACOMU a chatové oblasti nacházející se mezi Radlickou štvrtí a úvalskými rybníky. R3 - Plocha vymezená zemČdČlským areálem, hĜbitovem a zelenou plochou táhnoucí se východnČ od Ĝíþky Výmola. V této rozvojové ploše mĤže být okolo 300 nových obyvatel a doporuþujeme zde lokalizovat sportovní zaĜízení s lokalizací stĜední školy. Sportovní zaĜízení by sloužilo jak základní škole na námČstí tak další nové škole. R4 - Plocha vymezená Klánovickým lesem, prĤmyslovým areálem, komunikací II/ 101 a obcí Horoušánky. V této rozvojové ploše mĤže být okolo 1 500 nových obyvatel. Výstavba v této lokalitČ mĤže být povolena pouze tehdy, pokud bude 38
•
vyĜešeno uspokojivé napojení nové výstavby na infrastrukturu mČsta a zároveĖ nedojde k narušení soustavy biokoridorĤ. R5 - Plocha na západním okraji Úval severnČ od ulice Pražské (Výpustek). V této rozvojové ploše mĤže být okolo 200 nových obyvatel.
39
KromČ výše uvedených R-oblastí s potenciálním rozvojem týkajícím se bydlení, byly navrženy i tak zvané „transformaþní oblasti“ , jejichž význam mĤže být rĤznorodý. V Úvalech byly vytypovány následující transformaþní oblasti: • T1 - Nové centrum propojující pĤvodní historické námČstí a oblast bývalého cukrovaru až ke komunikaci I/12. Jedná se o pĜirozené tČžištČ Úval které má obrovský potenciál pĜírodního zázemí (rybník, kaĖon Výmoly) architektonické památky – železniþní viadukt a smČrem severním školu, kostel. Stávající námČstí již zcela nepostaþuje významu mČsta. V tomto centru je možné lokalizovat nové úĜady, služby a vybavení a oddechové aktivity, které posílí význam mČsta Úvaly. • T 2 - V okolí železnice a železniþního nádraží je možné v rámci nevyužitých ploch budovat služby a vybavení vþetnČ odstavných parkovacích stání. • T 3 - Na severní stranČ železniþní trati u kĜížení s komunikací II/101 jsou prĤmyslové plochy, které skýtají nevyužitý potenciál pro lokalizaci služeb kulturního a zábavního vybavení a obchodu. • T 4 - Po vybudování obchvatu se zklidní komunikace I/12 a pĜi její severní stranČ bude možné umisĢovat obchodní vybavení a nerušící prĤmysl, který bude mít výhodnou polohu dopravní. • T 5 - Území skladĤ a skládek pĜi dolním toku PĜišimašského potoka. Zde mĤže vzniknou rehabilitace potoka formou rekreaþní zelenČ a vybudování ochranných retenþních nádrží. • T 6 - Východní þást Úval v okolí železniþní trati a silnice I/12. v této oblasti mohou vznikat prĤmyslové a obchodní aktivity (napĜíklad logistické areály) vyžadující napojení na kvalitní dopravní spojení. UmisĢování výrobních, logistických a pĜepravních areálĤ v této zónČ je s ohledem na blízkost nového centra nežádoucí. • R - SpeciálnČ je vyjmutá plocha R, kde by výhledovČ mohlo být umístČno napĜíklad golfové hĜištČ, které by bylo v pĜímé vazbČ na kvalitní údolí Ĝíþky Výmoly. Odpoþinkové a relaxaþní oblasti, napĜíklad typu Klánovického lesa, jsou v Úvalech rozloženy nerovnomČrnČ; v jižní þásti katastru mČsta – zejména v oblasti Radlické þtvrti je nedostatek oddychového prostoru pro obþany. Tento nedostatek se mĤže prohlubovat následkem další výstavby. V prĤbČhu projednávání SRPu byly nČkterými obþany a sdruženími rozdČleny rozvojové oblasti (zejména typu R) na tak zvaný „intravilán“ a „extravilán“ a zároveĖ byla nastolena otázka, zda-li je vhodné „pustit“ výstavbu do extravilánu. V tomto smyslu byly vedeny þetné diskuze a doposud není na tuto vČc jednoznaþný vČtšinový názor. Byla též vyslovena námitka, že rozvojové území R 2 nelze považovat za „extravilán“, neboĢ „nedeformuje“ tvar hranic mČsta – a naopak za extravelán by bylo možné považovat výstavbu v severních partiích mČsta. Z jiného hlediska lze však lokality vytypované pro další rozvoj mČsta ve smyslu obytné výstavby (dále jen „rozvojové lokality“) rozdČlit na dva typy: 40
a) typ dividovaný, kdy developer pouze buduje technickou infrastrukturu a následnČ rozprodává jednotlivé parcely (pĜíkladem mĤže být lokalita Hodov, Hájovna, Horoušánky), b) typ komplexní, kdy jediný investor zastavuje celou rozvojovou lokalitu (pĜíkladem mĤže být výstavba na Slovanech). V pĜípadČ dividovaného typu by mČl být stanoven a schválen regulaþní plán, který by investora zavázal zajistit výstavbu komunikací, inženýrských sítí, ploch pro rozvoj vybavenosti a služeb a dalších záležitostí. Již nikdy by se nemČla opakovat situace známá ze severních oblastí mČsta Úvaly. V pĜípadČ komplexního typu by mČla být zpracována a schválena podrobná a kvalitní urbanistická studie zahrnující mimo jiné i oblast infrastruktury a služeb. Jakákoli výstavba, aĢ již „dividovanou“ þi „komplexní“ formou musí být v souladu a v návaznosti na mČsto jako celek, centrum mČsta musí být zachováno jako nejvýznamnČjší a nejváženČjší lokalita. Jakékoli výstavbČ musí pĜedcházet vybudování technické a sociální infrastruktury; v pĜípadČ, že sociální infrastruktura má vzniknout až v procesu výstavby,pak je nutné vytvoĜit závazné dokumentĤ, které zajistí její realizaci. V prĤbČhu pĜipomínkového Ĝízení se objevil i názorový stĜet, který se týkal zpĤsobu možné další zástavby; napĜíklad pan profesor Masák zastává názor, že by se další výstavba mČla dít „klánovickým stylem“, tedy parcelací pozemkĤ o velikosti cca 8001000 m s výstavbou individuálních rodinných domĤ a vil. K tomuto názoru byly vysloveny pĜipomínky, a to zejména následujícího typu: a)
další rozšiĜování mČsta do plochy formou výstavby rodinných domkĤ s rozsáhlejšími pozemky, tedy „Ĝídká výstavba“ by vedla ke vzniku ve svČtČ dnes velmi kritizované „sídelní kaše“ se všemi negativními dĤsledky (viz. napĜ. publikace Sídelní kaše, Pavel Hniliþka, vydavatelství ERA, 2005, ISBN 80-7366028-8 – kniha je k dispozici v mČstské knihovnČ Úvaly)
b)
vzhledem k vysoké tržní cenČ pozemkĤ v Úvalech by se tento styl výstavby stal nedostupným pro „stĜední“ vrstvy – a právČ imigrace stĜedních vrstev je pro Úvaly velmi dĤležitá z hlediska rozvoje služeb, zvyšování poþtu pracovních míst pĜímo ve mČstČ – a relativního snižování poštu obþanĤ dojíždČjících za prací do Prahy.
Další výstavba rodinných domĤ a vil „klánovickým stylem“ je proto vhodná pouze tam, kde se jedná o „dostavbu ploch uvnitĜ mČsta“; pokud by mČlo jít o výstavbu v periferních rozvojových oblastech, je potĜeba postupovat velmi obezĜetnČ, ctít zkušenosti provČĜené praxí v jiných mČstech a zachovávat zásady urbanistického rozvoje. Jakákoli výstavba však musí být realizována v kontextu územního plánu akceptujícího moderní urbanistické principy a vycházejícího ze strategických závČrĤ a definovaných cílĤ. 41
V souvislosti s projednáváním Strategického rozvojového plánu a v souvislosti s doposud dodanými pĜipomínkami obþanĤ, spolkĤ, firem a obþanských sdružení ke stávajícímu návrhu SRP uložilo zastupitelstvo vedení mČsta zajistit v rámci pĜípravy strategického rozvojového plánu mČsta zpracovat SWOT analýzu obou typĤ výstavby. Zejména šlo o stanovení teoretické výše pĜíspČvku investorĤ na rozvoj infrastruktury mČsta. Výpoþet investiþního pĜíspČvku pro „volné zastavitelné plochy“ byl proveden postupem stanoveným v obecnČ závazné vyhlášce o zhodnocení pozemku s možností napojení na vodovod a kanalizace – dle uvedeného vzorce je pĜedpokládána v souladu s doporuþenými regulativy 25% zastavČnost pozemku u obytných ploch a 30% zastavČnost u výrobních ploch. Výpoþet dle vzorce byl zvolen z dĤvodu nutnosti odpoþtu ploch veĜejných prostranství a komunikací od celkové plochy lokality a neznalosti konkrétních projektĤ a návrhu zástavby. InvestoĜi, navíc, budou nuceni pĜedávat do majetku mČsta veškerou infrastrukturu dané lokality. V pĜípadČ tak zvaného „intravilánu“ byly zhodnoceny lokality Horoušánky, Výpustek 2. etapa, Lokalita mezi pražskou ulicí a silnicí I/12, V Rohožni – mezi Radlickou þtvrtí a Slovany, dále smČrem k pĜeložce I/12, Homolka, Pod Vinicí, Vinice, Dobroþovická, SkeĜíkov – smČrem k pĜeložce I/12, Zálesí, Parketárna, lokalita patĜící PT servisu, k Hostínu a pod tratí. Za „extravilán“ je považována rozvojová oblast R 2 – Hostín, která má v podstatČ dvČ þásti – pĜed a za pĜedpokládanou pĜeložkou silnice I/12. Jak „intravilán“, tak „extravilán“ se skládá z þásti pro þistČ obytné území a z þásti pro „nerušící výrobu“. Výsledek výpoþtĤ shrnuje následující tabulka:
INTRAVILÁN EXTRAVILÁN pĜed pĜeložkou EXTRAVILÁN za pĜeložkou
plocha obytné funkce
plocha nerušící výroby
Kþ za obytné území 84 mil
Kþ za území nerušící výroby 15 mil
60 ha
15 ha
cca 100 mil
20 ha
8 ha
29 mil
6 mil
cca 35 mil
25 ha
0
24 mil
0
cca 59 mil
celkem
42
Z tabulky vyplývá, že kdyby mČsto požadovalo na investorovi výstavby v oblasti R 2 finanþní pĜíspČvek v „obvyklé“ výši, mohlo by obdržet „pouze“ 59 mil. Kþ. NepĜímo však z této tabulky vyplývá i to, že pokud by se toto území „rozštČpilo“ mezi více vlastníky a výstavba by se realizovala „dividovaným“ zpĤsobem (napĜíklad po pĜípadné nedohodČ se souþasným investorem), získalo by mČsto skuteþnČ pouze onČch 59 milionĤ Kþ. K uvedeným þástkám, které se týkají výstavby v „intravilánu“ je tĜeba dodat následující komentáĜ: Tyto finanþní prostĜedky nelze získat najednou, nýbrž ve velmi dlouhém þasovém intervalu, pravdČpodobnČ delším deseti let. Vyjmenované pozemky jsou v majetku mnoha subjektĤ, což je jedním z faktorĤ blokujících jejich rychlé využití – a zejména využití ve smyslu komplexní urbanistické studie. Tyto prostĜedky nelze použít na kofinancování dotací ze strukturálních fondĤ EU (v žádném pĜípadČ se to nestihne) a zvýšit tak celkovou þástku na rekonstrukci a dostavbu infrastruktury mČsta. Získání tČchto prostĜedkĤ je do znaþné míry odvislé na pĜedchozí rekonstrukci a dostavbČ stávající infrastruktury mČsta, oddalováním této rekonstrukce se oddaluje i získávání výše uvedených finanþních prostĜedkĤ. SouhrnnČ a obecnČ lze k další výstavbČ v Úvalech konstatovat následující: 1. Jakékoli další výstavbČ v Úvalech, aĢ již v „intravilánu“ þi „extravilánu“ musí pĜedcházet rekonstrukce a dostavba infrastruktury ve stávající þásti mČsta. Její rozsah je v souþasné dobČ již velmi pĜesnČ definován v Integrovaném plánu rozvoje. Není v rozpoþtových silách samotného mČsta zvládnout investice do rekonstrukce a dostavby stávající infrastruktury – a to i v pĜípadČ þerpání fondĤ z EU, neboĢ mČsto nemá ani na povinné spolufinancování. 2. Výstavba jednotlivých rodinných domkĤ s oplocenými pozemky, popĜ. menších bytových domĤ s oplocenými pozemky je Úvalech vhodná pouze v pĜípadČ výstavby v oblasti proluk a volných lokalit uvnitĜ souþasné mČstské zástavby. 3. Výstavba jednotlivých rodinných domkĤ s oplocenými pozemky, popĜ. menších bytových domĤ s oplocenými pozemky není v Úvalech vhodná v pĜípadČ výstavby na rozsáhlých pozemcích a v pĜípadČ plošného rozšiĜování mČsta. 4. V pĜípadČ „dividovaného“ typu výstavby musí být vyžadováno zpracování a schválení regulaþního plánu. Suburbánní Ĝešení volných ploch vedoucích ve vzniku „sídelní kaše“ musí být vylouþeno. 5. V pĜípadČ „komplexního“ typu výstavby bude vyžadováno zpracování a schválení urbanistické studie. 6. Urbanistické studie v pĜípadČ „komplexní“ výstavby musí pĜedstavovat vznik „mČstských þtvrtí“, nikoli izolovaných satelitĤ. 7. Historické centrum mČsta musí zĤstat centrem všech mČstských þástí. 8. PĜi zpracování nového územního plánu je tĜeba respektovat požadavek rozšíĜení území odpoþinku pro obyvatele v jižních þástech mČsta, 43
pĜedevším v oblasti R 1 mezi úvalskými rybníky a Radlickou þtvrtí, preferovanČ formou veĜejné zelenČ a lehkých sportovišĢ. 9. DostavbČ intravilánu musí pĜedcházet pĜísun vČtších finanþních prostĜedkĤ na rekonstrukci a dostavbu infrastruktury, což nelze ve vČtší míĜe realizovat (není reálné, pokud se nejedná o pĜípady spadající do vyhlášky o zhodnocování pozemkĤ, v pĜedstihu vybrat od souþasných desítek vlastníkĤ pozemkĤ v intravilánu investiþní prostĜedky jen z toho dĤvodu, že jsou vlastníky pozemkĤ). Varianta „intravilán“ je tedy pro mČsto Úvaly nepĜínosná. 10. Závazky a finanþní plnČní budou Ĝešeny smluvním vztahem mezi mČstem a investorem.
44
