Second opinion Serena 2 Zevenbergen 22 september 2015 Inleiding Bewonerscomité ZZBR heeft het Woonbond Kennis- en Adviescentrum benaderd voor een second opinion op het verbeter- en onderhoudsplan dat verhuurder Brabantse Waard heeft gemaakt voor Serena 2. Het bewonerscomité vraagt zich af of het een goed plan is en of het plan voorziet in het voorkomen van verschillende klachten (o.a. met betrekking tot vocht/grondwater, kozijnen, balustrades en balkons). Het project bestaat uit 87 portiek- en galerijwoningen en 20 eengezinswoningen uit 1977. De woningen zijn gelegen aan Zoetendaal, Zandberg en Burgemeester Reijndersstraat in Zevenbergen. De verhuurder heeft bewoners uit dit gebied benaderd om mee te denken over de plannen; zij zijn vertegenwoordigd in een zogenoemd ‘klantenpanel’. Ook is bij alle bewoners gepolst of en klachten/wensen/ideeën waren over woning, woonomgeving en complex. Ondanks de inbreng van het klantenpanel, heeft het bewonerscomité twijfels over de kwaliteit van de plannen. In december 2014 zijn 3 architecten benaderd om een voorstel te doen. Eén voorstel kreeg duidelijk de voorkeur, zowel van Brabantse Waard als van het klantenpanel: het voorstel van Vergouwen Van Rijen Architecten uit Etten-Leur. Voor het energetisch verbeterplan is bureau Atriënsis uit Eindhoven in de arm genomen.
Aanleiding Voor Serena 2 zijn verbeter- en onderhoudswerkzaamheden voorgesteld. Verbeterwerkzaamheden brengen een huurverhoging met zich mee, andere werkzaamheden vallen onder regulier onderhoud, waarvoor geen huurverhoging wordt berekend. Uit oogpunt van beheer en om kostentechnische redenen wordt een onderhouds- en verbeterplan in de regel bij alle betreffende woningen uitgevoerd. Voorwaarde is wel dat minimaal 70% van de bewoners akkoord gaat met het plan, inclusief huurverhoging. Daartoe wordt een draagvlakmeting gehouden door de verhuurder. Voorafgaand aan de draagvlakmeting door Brabantse Waard heeft het bewonerscomité begin 2015 (januari/begin februari) een huis-aan-huis-mailing bezorgd, en daarna persoonlijk, ruim de helft van de betreffende huurders gevraagd hoe zij tegenover een verbeterplan met huurverhoging stonden. Deze waren vrijwel unaniem tegen, resulterend in 56 getekende verklaringen tegen. Op 21 mei 2015 is -samen met het definitieve verbetervoorstel- een akkoordverklaring naar de huurders gestuurd. Daarna zijn 8 informatiebijeenkomsten gehouden waarbij bewoners zoveel mogelijk per blok uitleg konden krijgen over de inhoud van de plannen. Omdat niet alle verklaringen binnen waren is er vanuit de verhuurder actie ondernomen om verklaringen binnen te krijgen om een zo groot mogelijke respons te hebben. De verhuurder blijft vooralsnog doorgaan met het benaderen van huurders totdat ze met iedereen contact hebben gehad. Op die manier kan een goede eindconclusie worden getrokken en wordt tegelijk duidelijk welke woningen niet bewoond zijn of in onderhuur zijn. Volgens het bewonerscomité voelen veel huurders zich door deze benadering onder druk gezet. Volgens de verhuurder reageren mensen juist positief op de telefonische benadering, omdat een en ander meer duidelijk wordt. Uit het klantenpanel hebben zich inmiddels 2 (van de 4) personen zich teruggetrokken, omdat ze zich niet langer in de rol konden vinden.
Deze second opinion is bedoeld om helderheid te krijgen over de technisch-inhoudelijke kwaliteit van het verbeterplan en de manier waarop dit is gecommuniceerd richting huurders.
Stand van zaken draagvlak Op 26 augustus hadden 90 huurders (84% van de in totaal 107 huurders), het formulier ingevuld. 70 van hen gaan akkoord met het voorstel, 20 niet; 65% van de huurders heeft vóór het verbetervoorstel gestemd, 19% tegen. 17 huurders (16%) hebben om verschillende redenen nog geen formulier terug gestuurd. Stand van zaken onderhouds- en verbetervoorstel Serena voor tegen geen reactie 70 huishoudens 20 huishoudens 17 huishoudens 65% 19% 16%
2 op 26-08-2015 totaal 107 huishoudens 100%
Ten behoeve van de second opinion zijn door het bewonerscomité en Brabantse Waard de volgende documenten ter beschikking gesteld: 1. Nieuwsbrieven Serena 2 (1 t/m 4) van april, respectievelijk mei en juli (2 maal) 2015; 2. Uitnodiging voor de tweede informatiebijeenkomst d.d. 21-05-2015 3. Akkoordverklaring en toelichting op de huurverhoging voor energiebesparende maatregelen; 4. Kwaliteitsdocument van 21-05-2015 (voor aannemers); 5. Presentatieboekje van architect van 23-01-2015 (voor de opdrachtgever en klantenpanel); 6. Overzicht besparingsberekeningen van Atriënsis (excel-bestand) 7. Energetisch verbeterplan complex 2075 Brabantse Waard van Atriënsis d.d. 11-02-2015; NB na uitgifte van dit rapport zijn enkele wijzigingen in het plan geweest. Deze zijn niet in een nieuw rapport verwoord, maar wel in de EPA-berekeningen verwerkt; 8. EPA-berekeningen van Atriënsis (Vabi-bestanden) 9. Krantartikel (BN de Stem) van 1 september j.l. met de kop ‘Laatste stuk Zoetendaal Zevenbergen wordt opgeknapt’ 10. Diverse mails van de heer Krijnen namens Bewonerscomité ZZBR Op 27 augustus is telefonisch overleg tussen Henk Verweij en ondergetekende en er is gebruik gemaakt van de informatie die te vinden is op http://www.bewonerscomitezzbr.nl/ZZBR-info en http://www.brabantsewaard.nl.
Bevindingen De doelstelling van Brabantse Waard m.b.t. de verbeterplannen voor Serena 2 wordt in verschillende documenten anders beschreven: Energetische verbeterplan van Atriënsis d.d. 11-02-2015: energielabel B (1,06 < EI < 1,3); Kwaliteitsdocument Vergouwen & Van Rijen d.d.21-05-2015: energie-index < 0,95 Voor toetsing van de plannen gaan wij uit van de doelstelling uit het kwaliteitsdocument (zie ook punt 7 in de aanleiding). Er is op verschillende aspecten getoetst: uitganspunten huidige situatie energiebesparende maatregelen, berekening energiebesparing, berekening huurverhoging en tot slot de communicatie.
1. Uitgangspunten huidige situatie Ten behoeve van de besparingsberekeningen heeft Atriënsis de huidige kwaliteit van de woningen onderzocht. De uitgangspunten in de berekeningen zijn gangbaar voor woningen uit 1977. Tussen 2009 en 2013 zijn energielabels afgegeven voor dit project; gemiddeld label C met een gemiddelde energie index (EI) van 1,47. Voor eengezinswoningen betekent dat 22 huurpunten, voor appartementen 15. Later is de regelgeving en de bijbehorende berekeningsmethodiek veranderd. Atriënsis heeft opnieuw de energie index berekend: gemiddelde EI = 1,36 (conform de methode die t/m 31-12-2014 van kracht was). Later is de berekening opnieuw gemaakt (conform de methode die vanaf 1-1-2015 van kracht is). In het overzicht besparingsberekeningen worden 2 gemiddelde energie-indexen genoemd: 1,59 (huidige staat) en 1,39 voor de huidige staat met energiebesparende maatregelen die geen gevolgen hebben voor de huurverhoging. Het is dus onduidelijk wat het uitgangspunt voor de besparingsberekening is. Atriënsis geeft aan dat er ‘ten opzichte van de afgemelde energielabels verschillen aanwezig zijn in de uitgangspunten’ (pag. 17). Het zou kunnen zijn dat hiermee het vervangen van de CV-ketels wordt bedoeld, maar dat wordt niet expliciet genoemd in het rapport. NB Voor woningen waarvoor geen energielabel bepaald is, wordt standaard uitgegaan van het bouwjaar. Voor de woningen in Serena 2 zou dat voor eengezinswoningen 4 punten opleveren en voor appartementen 1 punt. Atriënsis merkt op dat de dikte van de spouwmuurisolatie wellicht kan variëren, omdat steenwol zonder cacheerlaag is toegepast (een cacheerlaag is een toplaag die voorkomt dat het isolatiemateriaal nat wordt en daardoor zijn isolatiewaarde verliest en/of gaat uitzakken). Dit is later gecontroleerd d.m.v. destructief onderzoek (op verschillende plekken wordt een stuk muur open gemaakt om te kijken hoeveel isolatie er werkelijk in de spouw zit). Op deze manier zijn ook het daken begane grondvloerisolatie gecontroleerd. Deze bevindingen zijn verwerkt in de EPA-berekeningen. In het rapport wordt alleen iets gezegd over kierdichting bij de draaiende delen en een voldoende afgedichte dakdoorvoer. Er wordt niet gesproken over de kwaliteit van de kierdichting bij de aansluiting van bv kozijnwerk/panelen op metselwerk, gevel op dak en de nok. In de invoer van de EPA-berekeningen wordt in de huidige situatie uitgegaan van kierdichting op diverse plaatsen. Gezien de leeftijd van de woningen, is het twijfelachtig of deze kierdichting nog goed is. Hier had een infraroodopname duidelijkheid kunnen bieden over de luchtlekken bij verschillende aansluitingen. Deze invoer heeft tot gevolg dat de te verwachten energiebesparing iets lager ligt dan in werkelijkheid. Gunstig dus voor de berekende huurverhoging, die 50% van de te verwachten besparing bedraagt. In de nieuwe situatie vindt kierdichting plaats volgens de eisen van de bouwbesluit (BB), d.w.z. rubbers bij draaiende delen (ramen en deuren) en naaddichting bij aansluitingen kozijnwerk/panelen op metselwerk, gevel op dak en de nok. In de EPA-berekening is uitgegaan van dezelfde situatie als die van vóór de verbeteringen. Ook dat heeft weer een gunstig effect voor de berekende huurverhoging. Al met al heeft Atriënsis voor wat betreft de kierdichting conservatief gerekend, ten voordele van de huurders.
2. Energiebesparende maatregelen Voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningen is een aantal maatregelen voorgesteld. Deze komen aan bod in het rapport van Atriënsis, in het kwaliteitsdocument van Vergouwen & Van Rijen en in de EPA-berekeningen van Atriënsis. Het klantenpanel heeft het kwaliteitsdocument gezien, maar niet het rapport en de berekeningen van Atriënsis (dat mocht wel, maar is erg technisch). Dat betekent dat zij een ander beeld kunnen hebben van wat er nou echt gaat gebeuren. Bovendien gaat het vooral om technische maatregelen. De consequenties voor de bewoners (overlast? tijdelijk uit huis? kunnen de gordijnen straks worden terug gehangen? e.a. ) komen niet aan de orde. Pas wanneer het project doorgaat en de aannemer bekend is, wordt er een bewonersboekje gemaakt, waarin dit aan de orde komt. Dat is jammer; precies weten waar je aan toe bent, vergemakkelijkt de besluitvorming met betrekking tot wel/niet instemmen met het verbeterplan. In de tabel hierna is te zien om welke maatregelen het gaat, hoe deze verwoord zijn in het kwaliteitsdocument en hoe deze verwerkt zijn in de EPA-berekeningen. Ook is aangegeven waar de Woonbond kanttekeningen bij zet.
Beschrijving maatregel Vervanging ramen door kunststof kozijnen met HR++glas met Ugl=1.1 [W/m2K] Vervanging mechanische ventilatie door vraaggestuurde ventilatie met ZR-roosters *) Dak
Dakisolatie aanbrengen Rc=6.0 [m2K/W] (BB-eis voor nieuwbouw)
Na-isoleren gevelbekleding dak met Rc=6.0 [m2K/W] (BB-eis voor nieuwbouw) Spouwmuren na-isoleren Rc=1,86 [m2W/K] Isoleren onderkant begane grondvloer met 100 mm PUR Rc=3,01 [m2K/W] Kier- en naaddichting Vervangen CV ketel en keukengeiser (3 woningen) Vervangen radiatorknoppen door thermostaatknoppen op de radiatoren *)
**)
***)
Kwaliteitsdocument Vervangen dubbel glas door HR++-glas
EPAberekening Vervangen enkel en dubbel glas door HR++-glas
Letterlijk zo beschreven
Ingevoerd in berekening
Asbestvrije golfplaten vervangen Vervangen en isoleren daken
n.v.t.
Ingevoerd
Rc=6,0 [m2K/W]
Wordt niet genoemd
In overzicht (excel-bestand)
Na-isoleren spouw
Ingevoerd
In overzicht (excel-bestand) Geen maatregel genoemd AWB ThermoElegance CW4 Wordt niet genoemd
Geen maatregel ingevoerd Ingevoerd in berekening Kan niet worden ingevoerd
Opmerkingen/vragen 1 dag per gevelvlak Waarom kunststof i.p.v. hout? Terugplaatsen gordijnen mogelijk? Dit gebeurt inclusief energiezuinige gelijkstroom-ventilator NB er zijn geen asbesthoudende golfplaten aanwezig Vervangen dak heeft veel impact voor bewoners. Waarom geen PV(T)-dak als hele dak vervangen wordt? **) Hiermee wordt het verticale dak van de appartementen bedoeld De kwaliteit van de reeds aanwezige isolatie is gecontroleerd. Alternatief***)voor PUR? Ook Kruipluiken worden geïsoleerd In nieuwe situatie volgens BB-eisen voor nieuwbouw
Radiatoren in slk van thermostaatknoppen voorzien
ZR-roosters zijn ventilatie roosters in de ramen die meer of minder open staan al naar gelang de behoefte aan frisse lucht. Daarmee wordt dus genoeg geventileerd en wordt voorkomen dat er meer geventileerd wordt dan nodig (wat m.n. ’s winters gunstig is). een PVT dak is een dak waarin installaties zijn opgenomen om zowel warm water als elektriciteit op te wekken (zie http://www.duurzaammkb.nl/tips/tip/963/pvt-collectoren/). De AWB Thermo Elegance is helaas niet geschikt voor naverwarming van water uit een Zonnecollector (gemiste kans), maar de dakvlakken die gunstig liggen t.o.v. de zon (ZO-ZW) zouden (100%) PV-daken kunnen zijn. Brabantse Waard biedt huurders van eengezinswoningen aan om tegen een huurverhoging- PV-panelen op het dak te plaatsen. De Woonbond krijgt regelmatig klachten/vragen over PUR en heeft de kanttekeningen en alternatieven op een rijtje gezet. Hierover is op 8 september een mail naar Brabantse Waard verstuurd.
De ambitie van Brabantse Waard is in de loop van het voorbereidingstraject veranderd. In eerste instantie wilde de verhuurder de woningen verbeteren naar energielabel B (beleid Brabantse Waard), later werd dit label A, in combinatie met esthetische verbeteringen.
3. Berekening energiebesparing Bureau Atriënsis heeft alle woningen doorgerekend met EPA-software. Daarmee is voor elke woning het energielabel bepaald in de huidige situatie. Vervolgens is voor elke woning het effect (energiebesparing, investeringskosten, terugverdientijd) van verschillende verbetermaatregelen berekend. Uit de berekende varianten is uiteindelijk het voorgestelde verbeterpakket gekozen. Vóór de rekensessie van Atriënsis zijn al eerder energielabels berekend en afgemeld (2009-2013). Daarna is de rekenmethodiek herhaaldelijk gewijzigd en vervolgens is per 1 januari 2015 de methodiek nog een keer aangepast n.a.v. het Nader Voorschrift, wat grote invloed had op de resultaten. Dat is ingewikkeld en moeilijk uit te leggen. Voor de berekeningen van Atriënsis komt het hierop neer: eind 2014: gemiddelde energielabel C met een energie-index (EI) van 1,36 1 januari 2015 (met Nader Voorschrift): gemiddelde EI van 1,59 aantal WWS punten is in beide gevallen hetzelfde, ondanks het verschil in EI. Voor het berekenen van de te verwachten energiebesparing is het belangrijk dat de zogenoemde ‘nulsituatie’ duidelijk is. Daarbij kun je uitgaan van de huidige situatie (‘standaardberekening’ in figuur). Alle maatregelen die energie besparen leiden dan tot huurverhoging. De huurverhoging bedraagt 50% van de gemiddelde te verwachten besparing. Bij Serena 2 is ervoor gekozen om uit te gaan van een andere ‘nul-situatie’. Eerst is een berekening gemaakt waarin een aantal maatregelen zijn opgenomen die vanuit oogpunt van onderhoud sowieso worden uitgevoerd. Sommigen daarvan zorgen ook voor energiebesparing (bijvoorbeeld een energiezuinig vraaggestuurd ventilatiesysteem bij de appartementen), maar worden niet verrekend in de huurverhoging. De nul-situatie (0-variant) ziet er dus anders uit. Vervolgens worden de energiebesparende maatregelen ingevoerd die wel worden verrekend in de huurverhoging. De huurverhoging bedraagt 50% van de gemiddelde dan te verwachten -lagere- energiebesparing. Het resultaat is dat er minder huurverhoging betaald hoeft te worden dan in de ‘standaard’ berekeningswijze.
Standaard berekening
Berekening met 0-variant
EPA-software rekent standaard met zogenoemd ‘theoretisch gasverbruik’, een gasverbruik waarbij geen rekening is gehouden met ‘bewonersgedrag’. ‘Bewonersgedrag’ wordt gedefinieerd in een aantal begrippen. De belangrijksten zijn: het aantal mensen dat in een woning woont, de gemiddelde binnentemperatuur of het werkelijk gasverbruik (die hebben met elkaar te maken). Rekenen met theoretisch gasverbruik geeft een onrealistisch beeld van wat je werkelijk kunt besparen. Hoe is Atriënsis daarmee omgegaan in de berekeningen? Het werkelijk energieverbruik is (geanonimiseerd) per cluster opgevraagd bij de netwerkbeheerder. Daaruit blijkt dat het gemiddelde werkelijke energieverbruik bij de appartementen (type B en C) iets hoger is dan het theoretisch berekende verbruik. Dat betekent dat de berekende te verwachten (gemiddelde) energiebesparing t.g.v. de maatregelen lager is dan de werkelijke (gemiddelde) energiebesparing. De huurverhoging voor de verbetermaatregelen is 50% van de te verwachten energiebesparing, dus in dit geval is het rekenen met het theoretisch verbruik gunstig voor de huurders. Bij de eengezinswoningen (type E) is het werkelijke verbruik 16% lager dan het theoretisch verbruik. Dat betekent dat de te verwachten besparing te rooskleurig zou zijn. Daarom heeft Atriënsis in de eindresultaten de te verwachten besparing met 84% gecorrigeerd. Gemiddeld verbruik meergezinswoningen
Gemiddeld verbruik eengezinswoningen
Gemiddeld werkelijk gasverbruik voor ruimteverwarming, warm tapwater en koken, 1.110 1.595 gecorrigeerd (m³/j) over 2008 - 2014 Theoretisch gasverbruik voor ruimteverwarming, 1.051 1.891 warm tapwater en koken (m³/j) Verhouding (werkelijk/theoretisch) 106% 84% Tabel 2.1 uit rapport Atriënsis, omgerekend naar de rekenmethodiek die per 1-1-2015 van kracht is. Sinds de nieuwe rekenmethodiek is te zien dat dezelfde uitgangspunten vaak tot een hoger (theoretisch) gasverbruik leiden. Ten aanzien van de clustering van verschillende woningtypen valt het volgende te zeggen: De (107) woningen zijn ondergebracht in een vijftal woningtypen: eengezinswoning, en 4 typen appartementen (afhankelijk van de begrenzing: dak en/of begane grondvloer of tussengelegen appartement). Per woningtype is een gemiddelde besparing berekend, rekening houdend met het gemiddelde (theoretische) energieverbruik. Deze onderverdeling is op zichzelf goed, omdat de te verwachten besparing voor een belangrijk deel afhankelijk is van het verliesoppervlakte (dak, gevel, vloer) van de woning. Echter is geen rekening gehouden met de oriëntatie. Sommige woningen/appartementen zijn NZ georiënteerd, anderen OW. Bij een energie-besparingsberekening wordt de oude situatie met de nieuwe situatie vergeleken. In de berekening van Atriënsis is het effect van de energiebesparende maatregelen berekend, maar met het zogenoemd ‘bewonersgedrag’ in de nieuwe situatie is geen rekening gehouden. Bij ‘bewonersgedrag’ wordt ook de gemiddelde binnentemperatuur aangegeven. Het is bekend dat wanneer woningen beter worden geïsoleerd, de gemiddelde binnentemperatuur ook iets toeneemt. Dat scheelt ongeveer 1oC. De Woonbond is daarom voorstander van het invoeren van een iets hogere
binnenlucht temperatuur (in de nieuwe situatie) bij EPA-berekeningen; sommige adviseurs hebben deze berekeningswijze inmiddels overgenomen. Atriënsis heeft dit effect niet meegenomen in de berekening; dat hoeft ook niet volgens de regelgeving rondom EPA-berekeningen. Maar de berekende (gemiddelde) besparing is daardoor wel iets hoger dan wat werkelijk verwacht wordt. Aan de andere kant heeft Atriënsis ook enkele maatregelen niet berekend die wel worden uitgevoerd. Deze besparen dus wel energie, maar worden niet in de huurverhoging doorberekend: naad- en kierdichting volgens de eisen van het bouwbesluit isolatie tegen plafonds van onverwarmde ruimten vervangen mechanische ventilatie door vraaggestuurd systeem met energiezuinige ventilator. 4. Berekening huurverhoging De berekende huurverhoging is 50% van de te verwachten gemiddelde energiebesparing. Dat is heel schappelijk. Er zijn ook verhuurders die 70 of 80% doorberekenen in de huur. Enkele kanttekeningen: er is onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypen. Behalve de eerder genoemde opmerking over clustering, is het goed te bedenken dat geen enkele bewoner gemiddeld is. Dat betekent dus dat sommige mensen veel zullen besparen (meestal degenen die nu een hoge rekening hebben) en anderen minder. In de meeste gevallen zullen de totale woonlasten (huur + energierekening) na de het uitvoeren van de verbeterplannen lager zijn dan nu. Maar in uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat 50% van de gemiddelde besparing meer is dan wat ze individueel werkelijk besparen; in dat gevel worden de woonlasten hoger. Dit is wel op de informatiebijeenkomsten aan de orde gekomen, maar wordt niet genoemd in de schriftelijke berichtgeving. Alle huurders krijgen door de verbetermaatregelen een comfortabeler woning. Bovendien wordt tegelijkertijd ook de omgeving verbeterd: o.a. meer veiligheid, betere sociale controle, meer groen, gezamenlijke afvalinzameling. 5. Communicatie Er zijn door Brabantse Waard verschillende middelen ingezet om de voorgestelde onderhouds- en verbetermaatregelen te communiceren met de bewoners. Toch heeft dat tot nu toe niet kunnen leiden tot algehele goedkeuring van de verbeterplannen. Enkele kritische kanttekeningen: Klantenpanel: dit panel is betrokken bij de planvorming. De belangrijkste rol van het klantenpanel is meedenken over het plan zelf. Er wordt in de eerste nieuwsbrief o.i. een behoorlijk zware verantwoordelijkheid bij het klantenpanel neergelegd: ‘we blijven benadrukken dat u voor vragen over dit project terecht kunt bij uw klantenpanel’. De bedoeling is om daarmee een laagdrempelig contactmogelijkheid te realiseren. Wat opvalt is dat de panelleden met naam en toenaam worden genoemd, terwijl van de verhuurder alleen een algemeen telefoonnummer (zonder naam, zonder tijden van bereikbaarheid) wordt genoemd. Overigens worden op alle brieven de naam en contactgegevens van de woonconsulent wel vermeld. De verhuurder geeft aan dat huurders op verzoek extra uitleg kunnen krijgen, telefonisch of tijdens een huisbezoek. Ook kan op verzoek contact gelegd worden tussen huurder en Atriënsis, voor nog specifiekere uitleg.
Nieuwsbrieven: er is een viertal verspreid. Sommige formuleringen in de nieuwsbrieven zijn onduidelijk, bv het voorbeeld van het vervangen van een kozijn + raam in het stukje over zaken waar je wel of geen huurverhoging mag berekenen (1 e nieuwsbrief). Verderop in dezelfde nieuwsbrief gaat het over woningtypen en ‘werkelijke energieverbruiken’; dit stukje is leesbaar voor mensen die EPA-berekeningen maken of met planmatig onderhoud bezig zijn, maar niet voor de ‘leek’ die de nieuwsbrief in de bus krijgt. Ook in de 4e nieuwsbrief staan in de ‘toelichting op de huurverhoging’ een hoop onduidelijkheden. Voor wat betreft de tabel zou het verhelderend zijn als hier schematisch de gevelaanzichten bij staan met vermelding van straatnamen, huisnummers, waarin (bv met verschillende kleuren) de verschillende woningtypen kunnen worden onderscheiden. Onder ‘huurverhoging’ (zelfde nieuwsbrief) wordt ook vakjargon gebruikt: ‘esthetische maatregelen’, ‘technisch noodzakelijk te vervangen voorzieningen’ etc. Het ligt voor de hand om over concrete maatregelen te praten als ‘vervangen van de gevel van het trappenhuis’ (esthetische maatregel), ‘repareren van de dakgoot’ (technisch noodzakelijk), ‘vervanging van kozijnen’ (technisch/esthetisch), ‘vervangen van enkel glas door HR++-glas’ (energetische verbetering) De Verhuurder geeft aan dat dit samen met de aannemer gebeurt in het bewonersboekje dat gemaakt wordt wanneer het project definitief doorgaat. Informatiebijeenkomsten: er zijn 8 verschillende bijeenkomsten geweest; de opkomst was laag en dat is jammer. Wellicht zou een modelwoning, waarin alle maatregelen te zien en ervaren zijn, meer tot de verbeelding spreken. Dan kun je horen of die mechanische ventilatie lawaai maakt en voelen dat HR++-glas kou/warmte tegenhoudt en zien hoe een nieuwe pui eruit ziet, etc. Een ‘plan op papier’ is niet voor iedereen leesbaar. De verhuurder geeft aan dat er al een woning leeg is t.b.v. een modelwoning. Toelichting op de huurverhoging bij de akkoordverklaring: hier wordt een uitspraak gedaan die niet waargemaakt kan worden: ‘Ondanks de huurverhoging gaat u er in uw portemonnee dus op vooruit’. Gemiddeld klopt dat, maar in een uitzonderlijk geval kan het voorkomen dat dit niet klopt (zie ook opmerking bij ‘berekening huurverhoging’.
In de informatie die wij ontvangen hebben mist een antwoord op veel vragen, bijvoorbeeld: Hoe lang duren de werkzaamheden? Moeten bewoners hun huis uit tijdens de werkzaamheden? Kunnen de bewoners meer verbeteringen aanvragen (vervanging keuken/badkamer/toilet)? Kan er gestemd worden over de kleur van de kozijnen? Wie is de aannemer? Waar kunnen we terecht bij schade? Wanneer gaat de huurverhoging voor de verbeterwerkzaamheden in? Ook dit komt allemaal in het bewonersboekje te staan.
Conclusies en aanbevelingen Naar aanleiding van dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd en aanbevolen: verbeterplan: het verbeterplan voor Serena 2 voorziet in een groot aantal maatregelen die het comfort in de woningen verbeteren. Daarnaast wordt ook voorzien in verbetering van de woonomgeving. Of daarmee alle klachten die er nu zijn worden opgelost, is op basis van de beschikbaar gestelde documenten niet te zeggen. Aanbeveling: professionele ondersteuning van de huurders in het vervolgtraject. energiebesparende maatregelen: het pakket maatregelen voorziet in comfortverbetering in de woningen. Een aantal aanvullende maatregelen kunnen het comfort verder verbeteren (bv thermostaatknoppen op radiatoren in de slaapkamers, opnieuw inregelen van verwarming na uitvoering van verbetermaatregelen) en meer energie besparen (PV-panelen). berekening energiebesparing: de berekening is in het algemeen zorgvuldig uitgevoerd en is op sommige punten conservatief te noemen (voordeel voor de huurders). Alleen qua clustering en ‘bewonersgedrag’ (aanpassen binnenlucht temperatuur in situatie na verbeteringen) zou nog een verbeterslag gemaakt kunnen worden. De berekende te verwachten energiebesparing zal dan iets wijzigen. berekening huurverhoging: de huurverhoging bedraagt 50% van de gemiddelde te verwachten energiebesparing. Dat is een redelijke huurverhoging. In de meeste gevallen zullen de totale woonlasten (huur + energierekening) na de het uitvoeren van de verbeterplannen lager zijn dan nu. draagvlak: op dit moment gaat minder dan 70% van de huurders akkoord met het verbeterplan van Brabantse Waard; een goed plan met een redelijke huurverhoging. Aanbeveling: om het vertrouwen onder de huurders te vergroten, kan aanvullend een woonlastenwaarborg worden opgesteld. Voor meer informatie daarover, zie: http://wkacentrum.nl/advies/energie/woonlastenwaarborg/ communicatie: er is vanuit de verhuurder geprobeerd effectief te communiceren, maar dat heeft niet op alle fronten het gewenste resultaat opgeleverd. Bij een verbeterplan moet geen misverstand kunnen ontstaan over wat de huidige klachten zijn, wat er gaat gebeuren, hoe het gaat gebeuren en wat de voordelen en de financiële consequenties zijn. Het best communiceer je via het geschreven woord en beeld én het gesproken woord en een voorbeeld (modelwoning). En soms moeten berichten herhaald worden om echt iedereen te bereiken. patstelling: de communicatie tussen Bewonerscomité ZZBR en de verhuurder is op dit moment slecht. Informatie die beide partijen aan de Woonbond aanleveren is tegenstrijdig en over en weer worden verwijten geuit. In een second opinion kan dit niet worden opgelost. Aanbeveling: met elkaar (en met open vizier) om de tafel gaan zitten. WKA kan hierin ondersteuning bieden en doet desgewenst graag een aanbieding. ir. Anne Q. Ubbels adviseur woningkwaliteit van het Kennis en Adviescentrum van de Woonbond E
[email protected] T 020 – 55 177 84 M 06 – 112 777 55
