Samen verder met Zaans Mozaïek Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015-2019
1
Inhoud 1. Inleiding
3
2. Actieplan versnelling en kwaliteit nieuwbouw
4
3. Actieplan verbeteren kwaliteit bestaande voorraad
7
4. Actieplan benutting sociale voorraad en borgen betaalbaarheid
10
5. Actieplan wijkontwikkeling
14
6. Actieplan langer thuis wonen
16
7. Monitoring
18
2
1. Inleiding ‘Samen verder met Zaans Mozaïek’ geeft onze ambitie voor de lange termijn voor het wonen in Zaanstad weer. De uitvoering van de woonvisie pakken we de komende vijf jaar op via vijf actieplannen. Ze staan in verbinding met elkaar, maar met het oog op de uitvoerbaarheid is voor de volgende indeling gekozen: Versnelling en kwaliteit nieuwbouw Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad Betere benutting sociale voorraad en borgen betaalbaarheid Wijkontwikkeling Langer zelfstandig wonen Hoe gaan we deze opgaven aanpakken? Gezamenlijk: geen van de partijen kan deze opgaven alleen oplossen. We zullen moeten samenwerken en over de grenzen van onze eigen ‘hokjes’ heen durven denken en doen. Nadrukkelijk zien we het belang van co-creatie om tot een gedeelde aanpak te komen. De resultaten van de Woonalliantiefabriek van 31 maart 2015 zijn daarom opgenomen in dit uitvoeringsprogramma. Innovatief: we zoeken naar een nieuwe balans tussen maatschappij, markt en overheid. Gefaseerd: we moeten niet alleen naar de korte termijn kijken, maar ook naar de mogelijke behoefte op langere termijn. Concreet: hoewel het realiseren van onze ambities een kwestie van lange adem is, willen we concrete en zichtbare stappen zetten om deze dichterbij te brengen. Het uitvoeringsprogramma vormt richting corporaties de opmaat voor de prestatieafspraken.
3
2. Actieplan versnelling en kwaliteit nieuwbouw Zaanstad faciliteert de verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn door het bouwen van minstens 600 woningen per jaar. Daarnaast wil Zaanstad vraaggericht bouwen voor doelgroepen die Zaanstad binnen haar gemeente wil (blijven) huisvesten. Dit woningbouwprogramma moet leiden tot meer doorstroming op de Zaanse woningmarkt. Door sterker te sturen op kwaliteit en gedifferentieerde woonmilieus kan Zaanstad een veelzijdige en aantrekkelijke stad blijven en haar positie in de regio versterken. Stroomlijnen interne processen Het proces om te komen tot een vergunning wordt gescand op onderdelen die vertraging opleveren. Voor deze onderdelen moet een verbeterde aanpak komen. Het moet duidelijk zijn voor een initiatiefnemer waar hij terecht kan met een initiatief en wie op welk moment zijn aanspreekpunt is. Dit voorkomt shopgedrag, dat hinderlijk kan zijn in het vervolgproces. Bij tegenstrijdige belangen in de advisering op een initiatief kan het lang duren voor dat we er uit zijn en een besluit hebben genomen over het vervolg. We moeten sneller keuzes maken en duidelijkheid bieden. Locatiescan: sturen op programmering en versnellen We maken een kaart van de stad met alle potentiele ontwikkellocaties (grond en vastgoed) die op korte of lange termijn in aanmerking kunnen komen voor woningbouw. Het gaat ook bijvoorbeeld om bedrijventerreinen die kunnen verkleuren naar wonen. Aan deze kaart is informatie gekoppeld: eigenaar, bestemming, belemmeringen, eerdere plannen, omgevingskenmerken, eventueel gewenst of vereist programma. Met deze kaart kunnen we actief sturen op wat we willen en kunnen we initiatiefnemers snel naar een locatie verwijzen die geschikt is voor wat zij willen realiseren, of gericht marktpartijen zoeken. Niet elk marktsegment wordt gemakkelijk door de markt opgepakt, zoals nieuwbouw voor senioren, nieuwbouw in een wat hoger marktsegment of juist in het sociale segment. De locatiescan kan ons laten zien dat bepaalde plekken in de stad specifiek geschikt zijn voor deze vraag. Met een heldere set regels kunnen de kavels gericht en slagvaardig op de markt worden gezet. We kunnen niet alles tegelijk aanpakken. We wijzen daarom versnellingslocaties aan: locaties waarvan we verwachten dat een beperkte inzet snel resultaat oplevert. Op deze plekken is extra aandacht nodig voor het goed in de etalage plaatsen van deze locaties. Aantrekken investeerders en gerichte acquisitie We willen aan investeerders laten zien wat er mogelijk is in Zaanstad en maken duidelijk dat we ruimte willen geven aan goede initiatieven. Zo mogelijk zoeken we gericht marktpartijen voor locaties waar we kansen voor specifieke doelgroepen zien. In een acquisitieplan wordt een plan van aanpak geformuleerd om investeerders aan te trekken en te binden. Waar mogelijk aantal regels op ontwikkellocaties verminderen Te veel regels, die soms zelfs strijdig zijn, staan snelle ontwikkeling in de weg. De nota ‘Project Prioritering: Kiezen is noodzakelijk’ geeft een aanzet om gemeentelijk beleid te differentiëren. Op die onderwerpen of in die gebieden waar sturing nodig is, moeten we heldere regels hebben. Op locaties of thema’s die of minder kwetsbaar zijn of die de markt zelf goed kan oppakken, willen we initiatiefnemers meer ruimte bieden. We experimenten op enkele gemeentelijke locaties met het loslaten van ruimtelijke regels. In navolging van de leidraad Ruimtelijke Kwaliteit kijken we ook voor regels rondom wonen op welke locaties gestuurd moet worden en wat vrijgelaten kan worden. Voor het wonen vraagt de gebiedsindeling van de Nota Prioritering om een verdere verfijning. Benutten van sturingsmiddelen Sommige woonproducten of de ontwikkeling van sommige locaties (of de combinatie van beide) kunnen niet aan de markt overgelaten worden. Sturen op woningbouwprogramma is niet altijd even
4
makkelijk, als gemeente hebben we een beperkte invloed en kunnen we een product niet afdwingen. Het is nodig om een goed beeld te hebben van waar we kunnen sturen of waar we met informatie of met financiële prikkels kunnen stimuleren. Wanneer we de middelen paraat hebben, kunnen we voor elke locatie waar we een gewenst programma hebben een gepaste strategie toe passen. Het gaat, naast gerichte acquisitie en het maken van kavelpaspoorten, bijvoorbeeld om het opnemen van richtlijnen voor potentiële ontwikkellocaties in bestemmingsplannen. Wegnemen financiële drempels voor investeerders en kopers In het verleden is een aantal Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)-constructies toegepast zodat de woningen makkelijker verkocht konden worden. Beide regelingen zorgden er voor dat een bouwproject sneller van start kan gaan. Ons beleid is dat de BKZ terughoudend wordt ingezet, alleen in specifieke gevallen om een maatschappelijk effect te bereiken waarin de markt niet voorziet. Er is meer mogelijk om een project los te trekken. Bijvoorbeeld het toestaan van een gefaseerde betaling van grond bij grondverkoop van de gemeente. Onderzocht moet worden of deze constructies nog steeds zinvol en wenselijk zijn om toe te passen of dat er behoefte is aan andere varianten. Inzetten op een structureel intensievere samenwerking tussen de markt en de gemeente We maken met marktpartijen een plan van aanpak om de samenwerking structureel te verbeteren. Uitgangspunt voor deze samenwerking vormt de kennisuitwisseling over vraag en aanbod, de beschikbare locaties voor woningbouw en de wijze waarop allianties tussen verschillende bloedgroepen gevormd kunnen worden die leiden tot rendabele business cases. Dit zou via een nieuw platform kunnen of uitbreiding van Zaans Bouwplatform (uitkomst Woonalliantiefabriek). Ook in het ruimtelijk beleid en de vergunningverlening zoeken we naar mogelijkheden om meer gebruik te maken van de professionaliteit van de markt. We onderzoeken en experimenteren welke onderdelen in het vergunningsproces een initiatiefnemer kan overnemen. Dat doen we al met het uitwerken van bestemmingsplannen. We gaan experimenteren met het verantwoordelijk stellen van een initiatiefnemer voor het organiseren van draagvlak van zijn plan in de buurt. Regionale samenwerking in de bouwopgave Zaanstad maakt onderdeel van een regionale woningmarkt. De samenhang op de regionale woningmarkt wordt voor een belangrijk deel bepaald door de verhuisbewegingen die de inwoners maken tussen de gemeenten van de stadsregio, waarbij voor Zaanstad de verhuisrelatie met Amsterdam domineert. De samenwerkingsopgave kent verschillende elementen die de gemeenten in combinatie met elkaar inzetten om de gezamenlijke bestuurskracht van gemeenten te vergroten bij de aanpak van regionale opgaven. Het doel van de regionale samenwerking is te zorgen voor een evenwichtige regionale woningmarkt (ongedeelde regio) met voldoende omvang en diversiteit van het woningaanbod naar prijs, type en kwaliteit om starters en doorstromers te bedienen. Dit wordt uitgewerkt in de volgende subdoelen: - Toegankelijke woningmarkt: uitwerking intentieverklaring betaalbare voorraad, huisvestingswet (afspraken woonruimteverdeling) en huisvesting (bijzondere) doelgroepen - Samenwerking woningbouwopgaven regionale woningmarkt: bevorderen samenwerking overheden en marktpartijen, regionale afstemming vraag en aanbod, gezamenlijke lobby richting provincie- en rijk - Inzicht in de werking van de woningmarkt: ontwikkeling woningbehoefte, de woningbouwcapaciteit (omvang en locatie) en concrete vraag De doelen van regionale samenwerking sluiten aan bij de ambities en belangen van Zaanstad en de gemeente zal zich daarom actief inzetten voor een betere werking van de regionale woningmarkt. Inzet op zelfbouw Zelfbouw kan in slechte tijden de woningbouwproductie op gang houden, maar is vooral een woonproduct dat we graag aan Zaanstad willen toevoegen omdat het een ultieme vorm van vraaggericht bouwen is. In 2014 is particulier opdrachtgeverschap, zowel individueel als collectief,
5
uitgerold als een manier van werken om delen van de locatie- en vastgoedportefeuille in de markt te zetten. Doel is om via Zelf Doen 60 woningen per jaar te realiseren (BW besluit 2014). Het betreft locaties die geschikt zijn voor wonen, woon-werkcombinaties, woon-zorgcombinaties en werken. De locaties zijn uitgewerkt in drie marktsegmenten: bouwen op eigen kavel, klus- of cascobouw of bouwen in groepen. Als onderdeel van de locatiescan worden kavels aangewezen die geschikt zijn voor zelfbouw. De komende tijd zullen we veel ervaring opdoen in het goed voorbereid aanleveren van locaties en vervolgens het goed en efficiënt kunnen begeleiden van de kopers in hun bouwproces. Ook sloop van een oude woning en vervangende nieuwbouw op die kavel is een waardevolle vorm van particulier initiatief waarmee de woonkwaliteit van de stad kan worden verbeterd. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke regelgeving in deze situaties. Transformatie leegstaande panden Onderdeel van de locatiescan is inzichtelijk maken van leegstaande panden en/of panden waarvan we weten dat die op termijn leeg komen te staan. Aan de hand van de locatiescan moet dan bepaald worden hoe groot het leegstandsprobleem is en wat een passende aanpak is. Ontwikkelstrategie lange termijn We brengen locaties in beeld met ontwikkelpotenties op de wat langere termijn. Dit gaat om locaties die nu nog niet beschikbaar zijn. Om deze tot ontwikkeling te brengen zal het nodig zijn om bijvoorbeeld de milieuhinder aan te pakken, de bereikbaarheid te garanderen of draagvlak te zoeken voor het bebouwen van een plek. Ook brengen we in beeld wat er nodig is om enkele verouderde bedrijventerreinen te laten verkleuren naar wonen. Om ook in de toekomst door te kunnen gaan met de woningbouwproductie moeten we nu nadenken over wat we moeten doen om die locaties beschikbaar te krijgen. Er moet een strategie ontwikkeld worden aan de hand waarvan ook de nodige financiering geregeld kan worden. Keuzes over woningbouwlocaties voor de lange termijn zijn onderdeel van het proces van Plan van de Stad.
6
3. Actieplan verbeteren kwaliteit bestaande voorraad Meer woonkwaliteit betekent ook dat de bestaande woningvoorraad, die op verschillende plekken in de stad versleten is, volop onze aandacht verdient. We zoeken in deze kwaliteitsslag naar ondernemerschap en nieuwe allianties. We beseffen ook dat kwaliteit geld kost en dat de gemeente een actieve rol moet hierin moet oppakken. Niet alleen door de rode loper voor goede initiatieven uit te leggen, maar ook door gericht te investeren. De basiskwaliteit moet op orde. Dat betekent dat woningen op zijn minst veilig moeten zijn. Ook investeringen in energiezuinige woningen vinden we een belangrijke kwaliteitsverbetering. Zaanstad streeft ernaar om een klimaatneutrale stad te zijn. Verbeteren kwaliteit particuliere voorraad en funderingsherstel Funderingsproblemen vragen voortdurende alertheid. Er ligt een opgave van zo’n 8.200 particuliere vooroorlogse woningen, daar komen corporatiewoningen en mogelijke risico’s bij naoorlogse woningen nog bij. Door monitoring van zakkingen en risico-inventarisaties heeft de gemeente de afgelopen jaren meer grip op de funderingsproblematiek gekregen, is de veiligheid gewaarborgd en is het mogelijk werken in de openbare ruimte gemakkelijker uit te voeren. Tegelijkertijd is te zien dat het aantal eigenaren dat zijn woning herstelt lager ligt dan enkele jaren geleden. De hoge kosten zijn – zeker in een periode dat een deel van de eigenaren ‘onder water staat’- niet voor iedereen op te brengen. Voor ongeveer een derde van de woningen is binnen tien jaar herstel nodig. De drievoudige doelstelling van het funderingsbeleid blijft: vergroten van de veiligheid mogelijk maken van werken in de openbare ruimte (zoals nieuwe rioleringen in straten met oude woningen) het verbeteren van de woonkwaliteit. We gaan verder op de ingeslagen weg van ‘wortel en stok’. Tegelijkertijd zetten we in op versnelling van het tempo van herstel en op het echt verbeteren van de woonkwaliteit, niet alleen onder de grond maar ook van de opstal. Dat vraagt een integrale aanpak en een forse inzet, want particuliere woningverbetering is een kwestie van maatwerk en vergt een lange adem. Maatregelen zijn: Faciliteren in combinatie met toezicht en handhaving: eigenaren op weg helpen via onderzoeksubsidie, informatie en advies, monitoring van zakkingen, risicoanalyses maken en indien nodig eigenaren aanschrijven Samenwerking en lobby: we zien de funderingsproblematiek als een gezamenlijk probleem, waarbij eigenaren, bouwers, makelaars, banken, rijksoverheid en gemeente vanuit hun eigen rol kunnen bijdragen aan een oplossing. We blijven de funderingsproblematiek landelijk voor het voetlichting brengen. We brengen bewoners bij elkaar: voor eigenaren zijn er kostenvoordelen te behalen door gezamenlijk met elkaar op te trekken in het proces van funderingsherstel. Op blokniveau is samenwerking technisch noodzakelijk. We zetten sterker in op combinaties om woningen tegelijkertijd energiezuiniger en levensloopbestendiger te maken (zie actieplan duurzaamheid en langer zelfstandig wonen). In sommige wijken is te zien dat niet alleen de fundering, maar ook de woning boven de grond versleten is. Het gaat om delen van Krommenie-Oost, Wormerveer-Zuid, Wormerveer omgeving Javastraat, Zuiddijk omgeving Parkstraat, Koog aan de Zaan omgeving Machinistenstraat, Rosmolenwijk, Zaandam Oudwest, Zaandam Russische Buurt, Zaandam Prins Hendrikbuurt. In dit soort situaties zoeken we naar passende vormen van woningverbetering of – als de kosten van herstel niet meer in verhouding staan tot de waarde van de woning - herstructurering. We ronden studies naar nieuwe financieringsinstrumenten af en zijn waar nodig bereid om de onrendabele top te financieren. Het gaat om: een evaluatie van de overeenkomst tussen
7
Zaanstad en Parteon om in de Rosmolenbuurt met samen ingebrachte gelden woningen op kleinschalige schaal aan te kopen en op te knappen, de haalbaarheidsstudie om de BKZ bv meer in te zetten voor het verbeteren van de bestaande voorraad, erfpachtconstructie of een landelijke maatregel en de maatwerklening van de SVn. Energieagenda wonen Voor energiebesparing in het woondomein zetten we in op de Zaanse Energie Agenda. Deze biedt goed passende maatregelen gericht op corporaties en particuliere eigenaren vanuit de lijnen: verduurzamen wonen – optimaliseren en besparen duurzame energie – warmte, zon, wind, biomassa organisatie & financieringsvraagstuk invlechting Corporaties In 2024 hebben de corporatiewoningen gemiddeld label B. De samenwerking met de woningbouwcorporaties is gericht op het verder verkennen van mogelijkheden om tot grootschaliger verduurzaming van huurwoningen te komen. Hierbij zetten we in op levering van duurzame (rest)warmte en duurzame elektriciteit van zonnepanelen voor huurders. Maar ook blijven we zoeken naar manieren om de investeringen in energiebesparende maatregelen te helpen vergroten en/of te versnellen. Inzet is om gemiddeld label B behalen in 2024, zoals de corporaties landelijk hebben afgesproken. Hiermee moet uiteindelijk niet alleen veel energie bespaard en verduurzaamd worden, maar moeten ook de lagere energiekosten leiden tot beperking van woonlasten voor huurders. We werken aan: Duurzamere en goedkopere warmte voor huurders: Open en Slim Energienet Zaanstad; Duurzamere en goedkopere elektriciteit van zonnepanelen voor huurders via de constructie van een Energy Service Company (ESCo); Mede verkennen en verbeteren van financieringsmogelijkheden ten behoeve van (ook) energiebesparende maatregelen voor corporatiewoningen vanuit fondsen en door regelgeving rondom ESCo’s en samenwerking met huurders; Faciliteren van samenwerking en kennisuitwisseling tussen de corporaties en ontwikkelende partijen. Particulieren Centraal staat het stimuleren van eigenaren om te investeren in energiebesparing en duurzame energie. Hierbij willen we massa en vaart maken door verbinden van vraag en aanbod in combinatie met het ontzorgen van de eigenaar. Inzet hierbij is: een langere levensduur van de woning, vermindering van energielasten en daardoor een betere betaalbaarheid. We zoeken in regionaal verband naar een juiste mix van maatregelen, die aanvullend is op wat landelijke organisaties al doen en goed aansluit bij verschillende doelgroepen. We denken hierbij aan: informatie en bewustwording, stimuleren met subsidieregeling energiezuinige woning, collectieve inkoop van isolatie, de realisatie van voorbeeldwoningen ‘nul op de meter’ en het financieel ondersteunen van business cases. Voor vooroorlogse woningen zetten we in op een brede aanpak van particuliere woningverbetering, waarbij energiebesparende maatregelen in combinatie met funderingsherstel worden aangepakt. We werken aan: evaluatie en voortzetting subsidieregeling Energiezuinige Woning informatie- en begeleidingstraject voor verduurzaming VvE-woningen (afhankelijk van subsidietoekenning door de provincie Noord-Holland)
8
uitvoeringsklaar maken van de pilots waarbij funderingsaanpak wordt gecombineerd met nulop-de-(energie)meter-aanpak (zie financiële maatregelen funderingsherstel) informerende factsheet ontwikkelen over combineren van funderingsaanpak en verduurzamen opstal voor verschillende woningtypen, met overzicht van financiële mogelijkheden voor eigenaren (uitkomst Woonalliantiefabriek) marktpartijen rondom funderingsaanpak en verduurzamen van de opstal samenbrengen met het oog op het ontwikkelen en aanbieden van een geïntegreerde aanpak (uitkomst Woonalliantiefabriek) ondersteuning Urgenda-initiatief 100 woningen nul-op-de-meter in Wormerveer-Noord met informatie en verkenning van financieringsmogelijkheden mede vanuit gemeente Zaanstad; laten uitvoeren van collectieve inkoop actie isolatie, wellicht met aanbod van financieel arrangement (subsidie en/of gespreid betalen – optie) uitbouw van www.DuurzaamBouwloket.nl tot actief platform dat eigenaren informeert en vraag en aanbod helpt te verbinden combineren met voorlichtingsacties, bijvoorbeeld door Energie Cafés, buurtgerichte trajecten, Duurzame Huizenroutes en Energy Battles deelname aan Urban Learning project: samen met Amsterdam neemt Zaanstad deel aan dit project dat onderdeel uitmaakt van het Europees programma Horizon2020. Het heeft als doelstelling om te zorgen voor een meer geïntegreerde energieplanning binnen de eigen organisatie door van elkaar te leren.
Afspraken met corporaties over renovatie en herstructurering. In de prestatieafspraken leggen we met de corporaties afspraken over kwaliteitsverbetering van de sociale huurwoningen vast. Inbraakpreventie via uitvoering van de pilot Veilig Wonen De gemeente Zaanstad, politie en corporaties werken nauw samen in de aanpak tegen woninginbraken. De inbraakwerendheid van sociale huurwoningen en de omgeving wordt vergroot door extra aandacht en maatregelen voor veilig wonen in hotspotgebieden. Veiligheid is een thema bij plannen voor onderhoud, renovatie en mutatie. Partijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de communicatie richting bewoners. In de nieuwe pilot Veilig Wonen worden de werkafspraken met diverse corporaties verder vormgegeven en uitgevoerd.
9
4. Actieplan betere benutting sociale voorraad en borgen betaalbaarheid De druk op de sociale woningvoorraad is onverminderd groot. De voorraad sociale huur- en koopwoningen is in principe voldoende om huishoudens met een inkomen tot modaal te huisvesten, maar niet iedereen zit op een (financieel) passende plek. Omdat huurwoningen maar mondjesmaat vrijkomen, moeten nieuwe woningzoekenden lang wachten. We willen meer beweging op de sociale huurmarkt krijgen, de scheefheid verminderen en de betaalbare voorraad beter benutten. Deze wens tot betere benutting door flexibiliteit en doorstroming sluit aan bij de Intentieverklaring Betaalbare Voorraad die regionale woonpartners in 2014 hebben ondertekend. We zijn zuinig op onze betaalbare voorraad huurwoningen. Mensen met een inkomen tot modaal en ook de laagste inkomensgroepen willen we een goed perspectief en een redelijke kans op de woningmarkt bieden. De meest kwetsbare groepen worden ontzien en er is ruimte voor maatwerkoplossingen. Energie is onderdeel van het woonlastenbeleid. Betaalbaarheid gaat boven kwaliteit: een (tijdelijk) lagere woontechnische kwaliteit is acceptabel als dit een lagere huurprijs betekent. Pullmaatregelen betere benutting: Nieuwbouw zet doorstroming in gang Door versnelling van de nieuwbouw en voldoende aanbod in het middensegment (huur en koop) komt er meer aantrekkelijke woonruimte voor mensen die willen verhuizen en ontstaan er doorstroomketens (marktpartijen, corporaties, gemeente).
Intensiveren maatwerkbenadering De ervaring van Zaanse corporaties leert dat een persoonlijke benadering en het geven van voorlichting mensen over de streep kan helpen naar een passender woning te verhuizen. Voor senioren zijn hier recent al resultaten mee bereikt. Deze aanpak wordt voortgezet en uitgebreid naar meer doelgroepen (Corporaties Parteon en ZVH, RIBW, HOZ en gemeente) (uitkomst Woonalliantiefabriek).
Pushmaatregelen betere benutting: Inkomensafhankelijke huurverhoging Bovenmodale inkomensgroepen in een sociale huurwoning krijgen een extra huurverhoging (corporaties) Illegale verhuur tegen gaan. Door bestrijding van illegale verhuur komt woonruimte beschikbaar voor mensen op de wachtlijst. Uitvoeren van het vernieuwde convenant Woonwijs (gemeente, corporaties, politie) Overige maatregelen betere benutting: Delen van woonruimte bevorderen, zowel de vrije sector als in de sociale huursector. In de particuliere huursector is het soms al mogelijk om als huurder samen met één of twee vrienden een woning te huren. Dit gaat via het zogeheten Friends-contract. Ook corporaties kunnen hun vrije sectorwoningen op die manier verhuren. Rochdale gaat hiermee ook in Zaanstad starten (uitkomst Woonalliantiefabriek). In de sociale huursector zijn er diverse wettelijke en administratieve belemmeringen, maar het is het onderzoeken waard of woningdelen mogelijk te maken is en er op die manier meer betaalbare woonruimte kan worden geboden. Doelgroepen zijn bijvoorbeeld jongeren, GGZ-cliënten en statushouders. We kijken in regionaal verband wat passende mogelijkheden voor Zaanstad zijn (uitkomst Woonalliantiefabriek) Woonvormen met tijdelijke en/of flexibele contracten bieden
10
Veel gemeenten in de regio werken bijvoorbeeld met tijdelijke contracten die gekoppeld zijn aan de toewijzing van jongerenwoningen. Zaanstad heeft deze contractvorm nog niet. Het is het onderzoeken waard of dit soort woonvormen een goede toevoeging betekent om het toetreders op de markt gemakkelijker te maken. Labeling bekijken op nut en noodzaak. Als er weinig belangstelling voor bepaalde complexen seniorenwoningen zijn, is het beter de woningen aan een andere of bredere doelgroep aan te bieden. Ruimte bieden voor ‘financiële doorstroming’ Door verkoop aan zittende huurders komt investeringsvermogen beschikbaar, bijvoorbeeld voor de realisatie van nieuwe sociale woonruimte (uitkomst Woonalliantiefabriek).
Bodemafspraak maken over het aantal bereikbare woningen (tot € 711) - De verhouding tussen omvang van de sociale voorraad en het aantal huishoudens tot modaal is in evenwicht - In 2019 zijn er minstens 25.100 corporatiewoningen met een bereikbare huur Zaanstad wil ook mensen met een inkomen tot modaal een goed perspectief op de woningmarkt bieden. We streven ernaar de verhouding tussen de omvang van de sociale voorraad (inclusief sociale huurwoningen van beleggers/particulieren en sociale koop) en de omvang van de groep mensen die hierop is aangewezen – mensen met een inkomen tot modaal - in evenwicht te houden. Op dit moment is er een kleine overmaat (29.600 woningen ten opzichte van 28.000 huishoudens). Corporaties spelen een belangrijke rol in het bewaren van dit evenwicht. Zaanstad telt per 1 januari 2014 25.100 corporatiewoningen met een bereikbare huurprijs (< € 711). We streven ernaar dit aantal gelijk te houden. Ook andere marktpartijen kunnen een rol spelen in het bieden van sociale huur- en koopwoningen en zo zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod.
Aanbiedingsafspraak met de corporaties maken over het jaarlijkse woningaanbod met een betaalbare huur (tot € 618) - We vragen corporaties hun voorraad- en huurbeleid zo in te richten dat voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens de kans op een woning niet verslechtert. Vanaf 1 juli 2015 moeten corporaties bij nieuwe verhuringen scherper gaan toetsen op passendheid wat betreft inkomen: de primaire doelgroep moet voor 95% woningen toegewezen krijgen in de betaalbare voorraad. De corporatie moet zorgen voor voldoende aanbod voor deze groep. Deze strakkere toewijzing naar inkomen verbetert de betaalbaarheid voor woningzoekenden met een laag inkomen, maar vermindert de kans op een woning. Veel mensen met een laag inkomen verhuisden de afgelopen jaren namelijk naar een woning met een huurprijs tussen de € 600 en € 700. Dit is door de invoering van de passendheidstoets niet meer mogelijk. We willen dat mensen met een laag inkomen een substantiële kans op een woning blijven houden en vragen de corporaties daarom hun voorraad- en huurprijsbeleid af te stemmen op de nieuwe regelgeving. We volgen jaarlijks hoe de vraag zich ontwikkelt en wat de slagingspercentages van de verschillende inkomensgroepen zijn. Zo nodig passen we de doelstellingen aan.
Terughoudendheid met toepassing extra tijdelijke verruiming voor modale groepen De inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt tijdelijk (5 jaar) verruimd. In aanvulling op de bestaande mogelijkheid om 10% van de woningvoorraad aan inkomens boven de
11
€ 34.000 toe te wijzen, komt er nog eens 10% extra ruimte voor de categorie tussen € 34.000 en € 38.000 euro. Vanwege een optimale benutting van de sociale voorraad vragen we corporaties terughoudend te zijn met de inzet van deze tijdelijke verruiming en deze alleen te benutten in de vorm van maatwerk voor groepen huishoudens die dit gezien hun financiële situatie het hardst nodig hebben, bijvoorbeeld eenverdieners met kinderen.
Zittende huurders met te hoge woonlasten ontzien Ons ideaal is dat huren kunnen meebewegen met onverwachte inkomensschommelingen. Zolang dit niet mogelijk is, willen we voorkomen dat zittende huurders te maken krijgen met extreem hoge woonlasten en daardoor in problemen komen. Bijvoorbeeld door bepaalde kwetsbare groepen te ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging, door huren voor mensen met lage inkomens niet boven de aftoppings- of vrije sectorgrens te laten stijgen of door individuele oplossingen. Iets van flexibiliteit is zichtbaar in het Amsterdamse experiment flexibel huren. We volgen deze pilot nauwlettend en bekijken op basis van de evaluatie wat passende mogelijkheden voor Zaanstad zijn. Ook de huursombenadering die vanaf 2016 wordt ingevoerd biedt ruimte voor meer flexibiliteit. We vragen de corporaties maximaal in te zetten vormen van mee-ademen en staan open voor onderzoek naar nieuwe instrumenten die deze flexibiliseringen mogelijk maken.
Maatwerkoplossingen voor mensen met financiële problemen We zien armoede toenemen. De stijgende woon- maar ook energielasten vormen een stukje van de puzzel. Als lokale overheid kennen we uiteraard inkomen- en minimaregelingen en voorzieningen. We kijken hoe we als gemeente inwoners beter kunnen bereiken en beter aansluiten op hun vraag. Daarnaast proberen we via regelingen Zaanse huishoudens bestaanszekerheid te geven en de mogelijkheid tot participatie, en ontwikkelen we ‘maatwerk voor minima’. Zaanstad wil op verschillende niveaus de armoedeopgave oppakken als integrale aanpak. Hierbij zetten we in op preventie en vroegsignalering om problemen zoveel mogelijk te voorkomen. We werken aan thema’s als nieuwe oplossingen voor schulddienstverlening. Een belangrijke rol is weggelegd voor de Sociaal Wijkteams. Dat is de plek waar organisaties gezamenlijk zorgdragen voor een sluitende route om tot een passende oplossing voor iemand te komen. Dit betreft zowel de zorg en ondersteuning als het bieden van bestaanszekerheid, waaronder huisvesting. Een goede afstemming en samenwerking met corporaties en het Sociaal Medisch Team is daarbij uitermate belangrijk. Er is met een pilot een budget toebedeeld aan de Sociaal Wijkteams en de Jeugdteams, dit vanuit het idee om snel te kunnen opereren en een doorbraak te forceren als dat nodig is. Toch zal preventief beleid niet altijd kunnen voorkomen dat inwoners in schulden geraken. De gemeente Zaanstad wil in samenwerking met maatschappelijke en commerciële partners kijken naar een alternatieve route in onze schuldenaanpak. Gemeente en corporaties hebben begin 2015 een convenant afgesloten om te voorkomen dat de huurschuld van mensen zo ver oploopt dat ze gedwongen hun huis moeten verlaten. Dit convenant voeren we met elkaar uit. Als onderdeel van het armoedebeleid werken we met de gemeenten Leeuwarden en Enschede een experiment inclusieve stad uit voor de landelijke Agenda Stad gericht op integrale ondersteuning en activering. Verschillende regel- en financieringsystemen op het gebied van bijvoorbeeld wonen, werk en inkomen zitten elkaar in de weg. Door regulering en maatwerk komen we tot een beter ondersteuningsplan voor huishoudens. Daarnaast onderzoeken we gezamenlijk de mogelijkheden om uitgaven te beperken, onder andere door innovatie op het gebied van energie ten goede te laten komen aan kwetsbare huishoudens.
12
Aanbod en verdeling van schaarste als regionale verantwoordelijkheid: intentieverklaring betaalbare voorraad en regionale huisvestingsverordening Het behoud van een substantiële voorraad sociale huurwoningen voor groepen die daarop zijn aangewezen zien we als een regionale verantwoordelijkheid. In de Intentieverklaring Betaalbare Voorraad (2014) hebben partners in de regio dit met elkaar onderstreept. Met onze regionale partners werken we verder aan de uitbouw van deze intenties. De nieuwe regionale huisvestingsverordening geeft vorm aan een rechtvaardige en transparante verdeling van de schaarse woningen.
13
5. Actieplan wijkontwikkeling De inbreng van het woonbeleid in het wijkgerichte werken betekent inzet op een gedifferentieerd woningaanbod naar eigendom, type en prijs, waarmee een eenzijdige bevolkingssamenstelling wordt voorkomen en mensen de gelegenheid wordt gekomen een wooncarrière binnen de wijk te maken. We zoeken in de wijkvernieuwing naar ondernemerschap en nieuwe allianties. Russische Buurt als pilot voor wijkvernieuwing 2.0 De Russische buurt staat model voor het uitvinden van een nieuwe aanpak ‘wijkvernieuwing 2.0’. Hoe kun je in zo’n gebied de wijkvernieuwing op een heel andere manier toch op gang helpen? Hoe bereik je de particuliere eigenaren en ontstaat er beweging? Het is een buurt met twee gezichten. Aan de ene kant is er een aantal opgaven te zien: woningen die gebrekkig zijn onderhouden, woningen met funderingsproblemen terwijl de eigenaren geen geld voor herstel hebben, woningen die worden doorverhuurd voor kamertjesverhuur – deels aan migranten die weinig binding met de wijk hebben. Op straat is er overlast door afval en drankgebruik. Maar er zijn ook volop kansen. Er zijn actieve buurtbewoners die activiteiten willen organiseren om de leefbaarheid te verbeteren en er zijn dertigers die zich in de wijk vestigen omdat ze het een mooie centrumbuurt vinden vlakbij Amsterdam. De buurt heeft toeristische trekpleisters als het blauwe huis van Monet en het Czaar Peterhuis, er staat een mooi, groot pand leeg dat kans biedt voor een nieuwe invulling en enkele marktpartijen zijn geïnteresseerd om te investeren in de wijk. Bovenal zijn er talloze al bestaande prachtige plekken en panden waarvan je ziet dat als die een redelijke investering krijgen, waar nodig met een combinatie van ‘wortel’ en ‘stok’, de buurt als geheel er direct van opknapt. Er is echter nog niet altijd samenhang in alle mogelijke maatregelen die er lopen. Er is kans op versnelling door bundeling. De ambitie is om een netwerk van 100 mede-investeerders te vinden. De aanpak is gericht op: 1. Netwerken, netwerken organiseren, en uitdragen en communiceren 2. Top 10 panden / ‘rotte kiezen’ gecoördineerd aanpakken met stok van gecoördineerde handhaving en wortel van nieuwe investeerders Gemeente en een ontwikkelaar gaan samen in gesprek met een aantal eigenaren van beeldbepalende panden met een slechte uitstraling die, wanneer aangepakt, het aanzicht van de Russische Buurt duidelijk verbeteren. Een voorbereidingsgroep maakt een shortlist van panden. De lijst wordt afgestemd met de bewoners (uitkomst Woonalliantiefabriek). 3. Financieel vehikel voor funderingsvraagstuk en combineren met duurzaamheid. 4. Verkeersruimte verbeteren, beleving voetgangers en fietsers, circulatie en wayfinding. 5. Placemaking! Plekken samen activeren, programmeren en steeds blijven verbeteren. De gemeente organiseert een placegame met actieve bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden. De focus bij deze eerste placegame zal liggen op de Krimp en directe omgeving (uitkomst Woonalliantiefabriek). 6. Betere plinten en Zaanse ambachten. 7. Sleutelplekken verbeteren. 8. Beeldkwaliteit en historisch karakter. 9. Beter handhaven in gezamenlijke teams. 10. Veiligheid op straat verbeteren.
Wooncarrières in de wijk mogelijk maken door sturen op een gedifferentieerd woningaanbod 15% tot 50% van de woningvoorraad in de wijk is een sociale huurwoning De inbreng van het woonbeleid in het wijkgerichte werken betekent inzet op een gedifferentieerd woningaanbod naar eigendom, type en prijs, waarmee een eenzijdige bevolkingssamenstelling wordt voorkomen en de gelegenheid wordt geboden een wooncarrière binnen de wijk te maken.
14
Instrumenten zijn nieuwbouw (soms in combinatie met sloop), aanpassingen van bestaande woningen en verkoop van (sociale) huurwoningen. We zetten in op een bandbreedte van 15% tot 50% sociale huurwoningen per wijk. Verkoopplannen van corporaties toetsen we mede aan dit criterium, waarbij het bereiken van de ondergrens reden is voor het afwijzen van een verkoopplan. In eenzijdige wijken met veel huurwoningen streven we naar meer menging. Leefbaarheid verbeteren door passend toewijzen Door de invoering van de Huisvestingswet vervalt de basis waarop de gemeente en corporaties via de woonruimteverdeling kunnen sturen op leefbaarheid (convenant Passend Aanbieden). We vragen corporaties het passend toewijzen op privaatrechtelijke grond voort te zetten.
15
6. Actieplan langer thuis wonen Samen met de partners in de stad creëren we de randvoorwaarden waaronder langer thuis wonen echt mogelijk is. Dat doen we door te zorgen voor een passend woningaanbod in een geschikte woonomgeving, met als het nodig is een goede aansluiting op intramuraal wonen. Drie opgaven staan centraal: vergrijzing, kwetsbare groepen en vervangende woonruimte. De opgaven willen als volgt oppakken: Gezamenlijk: we zullen moeten samenwerken en over de grenzen van onze eigen ‘hokjes’ heen durven denken en doen. Innovatief: de transformatie die gaande is in het maatschappelijk domein moet ook zijn weerslag krijgen in het fysieke domein. Dat betekent zoeken naar een nieuwe balans tussen maatschappij, markt en overheid. Gefaseerd: we willen een aantal scenario’s opstellen voor de ‘Wijk van de Toekomst’: niet als blauwdruk, maar om van daaruit te kijken wat het handelingsperspectief is voor de komende jaren, en welke opties we open moeten houden gelet op de trends en ontwikkelingen die zich mogelijk voordoen Concreet: hoewel met name het faciliteren van de vergrijzing een opgave van lange adem is, willen we concrete en zichtbare stappen zetten. Bijvoorbeeld door gericht aan de slag te gaan met enkele wijken, en/of door te kijken of er op bepaalde locaties ‘maatschappelijke broedplaatsen’ kunnen ontstaan waar verschillende stakeholders gezamenlijk tot nieuwe oplossingen komen.
Allianties We faciliteren de allianties die tot stand zijn gekomen tijdens de Woonalliantiefabriek. Zo gaan organisaties van particulieren/senioren voorlichting geven over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, willen architecten laten zien dat levensloopbestendig bouwen ook bij kleine betaalbare woningen mogelijk is, kijken marktpartijen (een ontwikkelaar en een bedrijf in IT-oplossingen) wat ze in de opgave van langer thuis wonen kunnen bijdragen, en verkennen enkele zorgaanbieders samen met corporaties of er combinaties mogelijk zijn in woonvormen voor specifieke doelgroepen (uitkomsten Woonalliantiefabriek).
Wijk van de Toekomst We stellen een aantal mogelijke scenario’s op voor de ‘Wijk van de Toekomst’, samen met Haarlemmermeer en onder begeleiding van Platform 31. Deze vertalen we naar handelingsperspectief voor de gemeente in de komende jaren.
Analyse van behoefte in relatie tot aanbod We brengen samen met stakeholders in beeld wat de behoefte en het aanbod is aan woningen; zowel voor ouderen (al dan niet met een zorgvraag) als voor kwetsbare groepen, en zowel stedelijk als per wijk; daarbij kijken we ook naar de intramurale planning van het zorgkantoor. Deze analyse biedt houvast om onze regierol op het gebied van wonen, zorg en welzijn gestalte te geven.
Kansenkaart nieuwbouw voor senioren (zie ook 2 – actieplan nieuwbouw) We brengen nieuwbouwlocaties die bij uitstek geschikt zijn voor senioren in beeld en zoeken daar gericht marktpartijen bij die een passend product op die plek willen ontwikkelen.
Nieuwe woonvormen stimuleren We verlenen medewerking aan haalbaarheidsonderzoeken voor nieuwe woonvormen, zoals het Thuishuis. Ook staan we open voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, en kijken we of daar belemmeringen zijn in bijvoorbeeld regelgeving die we kunnen wegnemen.
16
Bewustwording van woningaanpassing: uitvoering project Comfortabel wonen 2.0 Via het project Comfortabel Wonen worden senioren bewust gemaakt van hun huidige woonsituatie en welke aanpassingen zij kunnen doen om hun woning comfortabeler te maken. We vervolgen en verbreden het project door het opnieuw onder de aandacht te brengen en nieuwe organisaties die van belang zijn erbij te betrekken, zoals ondernemers en de zorgverzekeraar. Ook wordt de marketing beter ingericht op specifieke groepen senioren.
Met de corporaties afspraken maken over woningaanpassingen Levensloopbestendig maken van woningen en wooncomplexen is een van de onderwerpen in de prestatieafspraken met de corporaties.
Maatwerkbenadering senioren (zie ook 4 - betere benutting sociale voorraad) We vragen corporaties hun maatwerkbenadering om senioren te stimuleren te verhuizen te vervolgen.
Mantelzorgwoningen faciliteren Zowel via de woonruimteverdeling (urgentieregeling in Huisvestingsverordening) als via nieuwbouw pakken we dit op. In G32-verband nemen we het voortouw om de mogelijkheden voor het faciliteren van mantelzorgwoningen in beeld te brengen.
Regierol nieuwe invulling vrijkomend zorgvastgoed Als door de extramuralisering zorgvastgoed beschikbaar komt (bijvoorbeeld een voormalig verzorgingshuis) dan vervult de gemeente een regierol door partijen bij elkaar te brengen en te kijken of een nieuwe invulling met een sluitende businesscase mogelijk is. Eventuele belemmeringen in regelgeving, ruimtelijk of anderszins, nemen we weg.
Proeftuin gerichte preventie We starten in samenwerking met een aantal stakeholders en het ministerie van VWS een proeftuin gerichte preventie. De proeftuin vindt plaats in een nader te bepalen wijk, en richt zich op het terugdringen van eenzaamheid onder ouderen door het versterken van de regie op het eigen leven. Inzet is dat dit leidt tot meer welbevinden, een betere gezondheid en langer thuis kunnen blijven wonen.
Benutten mogelijkheden op de particuliere markt We stimuleren dat mensen die dat willen en kunnen, op de particuliere markt oplossingen kunnen vinden op het gebied van langer thuis wonen, onder meer via het convenant Vitaal Thuis (een soort keurmerk voor producten en diensten).
(Regionale) toekomstvisie beschermd wonen Voor het deel beschermd wonen waar de gemeente de verantwoordelijkheid over krijgt, geldt een overgangstermijn van vijf jaar. Voor de langere termijn stellen we een toekomstvisie voor beschermd wonen op. Gelet op de centrumgemeente-functie die Zaanstad daarbij mogelijk heeft voor de Zaanstreek, doen we dit in regionaal verband.
Vervangende woonruimte / doorstroomwoningen We zorgen dat er een aantal tijdelijke ‘doorstroomwoningen’ beschikbaar is met zo nodig begeleiding. We maken werkafspraken tussen Vangnet, Sociaal Wijkteams/Jeugdteams en Sociaal Medisch Team over de toeleiding, en over het signaleren of het aanbod aansluit bij de behoefte en wat de effecten zijn - bijvoorbeeld op de zelfredzaamheid van de betrokken bewoners.
17
7. Monitoring De ambities en doelstellingen van de woonvisie worden via de P&C-cyclus op hoofdlijnen gevolgd. Via marktpartijen komt veel informatie over de woningmarkt beschikbaar, zoals verkoopcijfers over koopwoningen van makelaars, gegevens via Woningnet en nieuwe informatiesystemen over energielabels. Dat neemt niet weg dat we als gemeente op specifieke deelonderwerpen zelf moeten zorgen voor goede sturingsinformatie. Dat geldt vooral voor de nieuwbouwmonitor, waarin zowel voor acquisitie, gerichte sturing op kwantitatieve en kwalitatieve beleidsdoelstellingen en evaluatie goede informatie nodig is. Ontwikkelingen op de sociale huurmarkt worden in regionaal verband gemonitord (SRA, PWNR). Specifieke Zaanse punten rondom monitoring van de sociale huurmarkt worden gekoppeld aan de prestatieafspraken die we met de corporaties zullen maken. Ook goed zicht op de woningvraag in de vorm van woonwensenonderzoek is belangrijk. We maken hierbij gebruik van het grootschalige regionale onderzoek Wonen in de Amsterdamse Regio (WIRA), dat in 2013 is gestart en iedere twee jaar wordt geactualiseerd.
18
