SAMEN VATTING JAAR VERSLAG 2013

INHOUD

KERNCIJFERS

JAAR VERSLAG 2013

SAMENVATTING

INHOUD

KERNCIJFERS

1

3 BERICHT VAN DE CEO

1

1

1

5 WIE WE ZIJN EN WAT WE TE BIEDEN HEBBEN

7 STRATEGIE

8 STRATEGISCHE PRINCIPES

9 STRUCTUUR VAN CORIO

11 RAAD VAN COMMISSARISSEN

14 TOP-10 WAARDE

16 AANDEELHOUDERS INFORMATIE & INVESTOR RELATIONS

20 FINANCIEEL OVERZICHT

1

10 KERNCIJFERS

1

1

24 VIJFJARENOVERZICHT

27 WAARDERINGEN

34 ONTWIKKELINGS OVERZICHT

36 PIJPLIJNPROJECTEN

39 OPERATIONEEL OVERZICHT

41 NEDERLAND

44 FRANKRIJK

47 ITALIË

50 SPANJE/ PORTUGAL

53 DUITSLAND

65 CORPORATE GOVERNANCE & RISICOMANAGEMENT

71 TOP-10 HUURDERS

88 PIJPLIJN

89 ADRESSEN EN OVERIGE INFO

1

56 TURKIJE

59 CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY

1

72 EPRA BEST PRACTICES

62 REMUNERATIE RAPPORT

1

77 KERNCIJFERS

83 PORTEFEUILLE

DIT IS EEN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG 2013 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAAREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO WWW.CORIO-EU.COM BIJ EVENTUELE AFWIJKINGEN TUSSEN DEZE NEDERLANDSTALIGE SAMENVATTING EN HET ENGELSTALIGE JAARVERSLAG, IS DE ENGELSTALIGE LEIDEND.

INHOUD

BERICHT VAN DE CEO

1

WIE WE ZIJN EN WAT WE TE BIEDEN HEBBEN

STRATEGIE

STRATEGISCHE PRINCIPES

KERNCIJFERS

2

3 CORIO JA ARVERSLAG 2013

BERICHT VAN DE CEO GERARD GROENER (1958) CEO en voorzitter Raad van Bestuur Benoemingstermijn 1 mei 2012 tot 1 mei 2016 Nederlandse nationaliteit Nevenfuncties Geen

Terugkijkend op 2013 kunnen we niet tevreden zijn over de operationele resultaten. Dat werd al zichtbaar in het eerste halfjaar. We zijn het anders gaan aanpakken: meer nadruk op de operationele activiteiten, een flexibelere cultuur en een krachtige uitvoering van onze strategie. Meer bijeenkomsten met de landenmanagers en een andere agenda gericht op de dagelijkse bedrijfsactiviteiten hebben effect gesorteerd: in het tweede halfjaar van 2013 zagen we de bezoekersaantallen verbeteren en ook de omzet van onze huurders nam toe. We hebben tegelijkertijd ook de herontwikkeling van een aantal grote objecten afgerond en deze weer volledig in gebruik genomen. ONS WERKTERREIN 2013 was een moeilijk jaar voor veel Europese retailers die te lijden hadden van het aanhoudend zwakke economische klimaat. Midden in een periode van uitblijvende consumentenbestedingen zijn wij gaan werken aan de verbetering van onze portefeuillemix, de kwaliteit van onze centra en de efficiëntie van onze operaties. De vooruitgang die we hiermee boekten plaatst ons in een betere positie. Ook los van de conjunctuur verandert het bestedingsgedrag fundamenteel. We zien elk jaar wel weer een deel van de retailomzet de overstap maken van de fysieke naar de virtuele markt. We volgen de ontwikkelingen in de consumentenbestedingen op de voet en geloven nog altijd in het belang van een centrale fysieke markt als aanvulling op online verkopen. We zijn ons er echter van bewust dat de spelregels voortdurend veranderen, dat we goed bij de les moeten blijven en altijd klaar moeten staan voor die volgende stap, willen we het spel kunnen meespelen.

MIDDEN IN EEN PERIODE VAN STAGNERENDE CONSUMENTENBESTEDINGEN HEBBEN WIJ GEWERKT AAN DE VERBETERING VAN ONZE PORTEFEUILLEMIX, DE KWALITEIT VAN ONZE CENTRA EN DE EFFICIËNTIE VAN ONZE OPERATIES. DE VOORUITGANG DIE WE HIERMEE BOEKTEN PLAATST ONS IN EEN BETERE POSITIE.

Beperken we ons tot de monocultuur van de detailhandel, dan wordt het moeilijk om winstgevend te blijven als traditioneel vastgoedbedrijf. Commerciële winkelcentra kunnen en moeten daarom een belangrijk element van ontspanning, vrije tijd en dienstverlening toevoegen. We blijven dat element verder ontwikkelen. Het aantal restaurants en cafés in onze winkelcentra neemt toe en datzelfde geldt voor culturele en muziekevenementen, openluchtbioscopen, speelterreinen en tentoonstellingen. Met andere woorden: we ondernemen actie in de huidige economische neergang. Tegelijkertijd maken we ons op voor de toekomst en voegen we kortlopende plannen samen met de strategie op de lange termijn. Dat is en blijft de sleutel. HERONTWIKKELING: NU LASTIG, STRAKS WAARDEVOL De portefeuille is volgens ons nu een stuk sterker dan een jaar geleden, al zal het even duren voordat dat zichtbaar wordt. Een winkelcentrum herontwikkelen en daar opnieuw huurders bij zoeken, zet altijd de kortetermijnresultaten onder druk. Door de bouwwerkzaamheden en (tijdelijke) verhuizing van huurders dalen de bezoekersaantallen, vervolgens de omzet en uiteindelijk ook de huuropbrengsten. Onze drie grootste winkelcentra in Italië en ons grootste winkelcentrum in Frankrijk zaten in 2013 midden in dit proces; de projecten waren allemaal voor het einde van het jaar klaar. In die opgeleverde winkelcentra plukken we nu al de vruchten van de veranderingen: we hebben de relatie met de belangrijke merken Inditex, H&M en Primark versterkt en ons horeca-aanbod sterk verbeterd; acties die hogere bezoekersaantallen en omzet hebben opgeleverd en tot een duurzamere huurgroei kunnen leiden. In 2014 leggen we de laatste hand aan de herontwikkeling van St. Jacques in Metz en Centrum Galerie in Dresden.

Het resultaat? Een sterkere uitgangspositie voor een betere inkomstengroei van onze winkelcentra. VERSNELD VERKOOPPLAN Het plan om onze niet-kernobjecten te verkopen was de uitkomst van een nadere verfijning van onze Favourite Meeting Places-strategie. We passen nu nog strengere criteria toe op de locatie, het concept en het management van een commercieel winkelcentrum. Het verkoopplan zou aanvankelijk drie à vier jaar gaan duren en, in combinatie met de nieuwe ontwikkelingsprojecten uit onze pijplijn, zorgen voor een stabiele verbetering van de winst. In de loop van 2014 zagen wij kansen om dat programma te versnellen. We hebben daar direct op ingespeeld en daarmee meer focus in de organisatie gebracht, de balans versterkt en de transitiefase versneld. AANGEPAST BEDRIJFSMODEL BRENGT DE CONSUMENT DICHTERBIJ De gekozen strategie brengt ons dichterbij de consument. Acties die ons direct in contact brengen met de consument, of dat nu wegwijzer-apps zijn, Facebook-pagina’s of toegepaste gaming en loyalty tools, brengen een interactieve dialoog met onze bezoekers op gang. Meer en betere communicatie betekent ook dat we beter en sneller kunnen inspelen op de voortdurend veranderende behoeften van die bezoekers. Naarmate deze relatie zich verder ontwikkelt, kunnen we samen met onze huurders de bezoekersaantallen en de omzet verder omhoog stuwen, wat bijdraagt aan het succes van het winkelcentrum als geheel. We moeten onze managers in de winkelcentra ook de middelen en wendbaarheid bieden om dit voor elkaar te krijgen, duidelijke verantwoordelijkheid geven voor de resultaten die zij boeken en een snelle en duidelijke besluitvorming over

INHOUD

BERICHT VAN DE CEO

1


STRATEGIE


KERNCIJFERS

2


CAMPANIA, NAPELS

programma’s mogelijk maken. We hebben de besluitvormingslijnen verkort en het aantal mana gementlagen gereduceerd. De organisatie is er slagvaardiger en efficiënter van geworden. ONZE MANAGERS MOTIVEREN OM KRACHTIG EN VOORTVAREND TE HANDELEN Door de meer frequente contacten tussen de Raad van Bestuur en de landenmanagers, in combinatie met een scherpere focus op het dagelijkse resultaat, kan de Raad van Bestuur de bedrijfsactiviteiten veel beter ondersteunen. In de winkelcentra zelf geven we het management steeds meer de ruimte om het initiatief te nemen en snel te handelen. We leggen de verantwoordelijkheid voor belangrijke managementbeslissingen lager in de bedrijfsorganisatie. Dat maakt onze managers tot leiders en ondernemers, werkt als een krachtige en positieve stimulans en zorgt dat ze alert, slagvaardig en actief blijven. Deze aanpak levert veel nieuwe en goede ideeën ‘uit het veld’ op; meer onafhankelijkheid en verantwoordelijkheid blijkt aan te zetten tot lateraal denken en een gro-

ter aanpassingsvermogen. Bovendien motiveert dit onze managers om bij belangrijke projecten de best beschikbare expertise aan te trekken. Gerard Groener Chief Executive Officer Corio N.V.

DE ECONOMISCHE SITUATIE BLIJFT MOEIZAAM. DANKZIJ DE ENORME INSPANNING VAN AL ONZE MENSEN IN HET AFGELOPEN JAAR STAAN WE ER NU BETER VOOR. WE BLIJVEN STERK AFHANKELIJK VAN ONS TEAM OM EVENTUELE STORMEN HET HOOFD TE BIEDEN DIE 2014 VOOR ONS IN PETTO HEEFT. IK WIL ONZE MEDEWERKERS DIT KEER DAN OOK EXTRA BEDANKEN!

INHOUD


1

BERICHT VAN DE CEO

STRATEGIE


KERNCIJFERS

2



MARKTHAL, ROTTERDAM

CAMPANIA, NAPELS

HOOG CATHARIJNE, UTRECHT

MAREMAGNUM, BARCELONA

CORIO IS EEN WINKELVASTGOEDONDERNEMING. ONZE KERNACTIVITEIT IS HET CREËREN VAN FAVOURITE MEETING PLACES DOOR HET SELECTEREN, ONTWIKKELEN EN EXPLOITEREN VAN WINKELCENTRA IN EUROPA. ONZE VISIE RICHT ZICH OP HET SCHEPPEN VAN PLEKKEN WAAR MENSEN ELKAAR GRAAG ONTMOETEN EN WEER TERUGKOMEN, OM TE WINKELEN, ZICH TE ONTSPANNEN EN TIJD MET ELKAAR DOOR TE BRENGEN.

INHOUD


1

BERICHT VAN DE CEO

STRATEGIE


KERNCIJFERS

2


CENTRUM GALERIE, DRESDEN

VISIE

De winkelmarkt verandert snel. Retail is steeds minder gewoon winkelen en steeds meer een sociale ervaring. En duurzaamheid maakt in toenemende mate deel uit van ons dagelijks leven. Bij Corio passen we ons aan deze nieuwe realiteit aan. Onze vaardigheden en de technologische mogelijkheden stellen ons in staat om iets geheel nieuws te doen. Om plekken te creëren waar mensen zich verbinden, met onze centra en met elkaar: plekken waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en inspiratie kunnen opdoen.

MISSIE

Onze missie is om onze positie als toonaangevende Europese winkelvastgoedonderneming te verbeteren. Dat doen we door onze winkelcentra voortdurend aan te passen aan de veranderende behoeften en eisen van de consument.

WAAROM

Mensen gaan al van oudsher naar de markt, niet alleen om hun basisboodschappen te doen maar ook om deel te nemen aan gemeenschappelijke activiteiten, om ervaringen te delen, om het laatste nieuws te horen, om ideeën uit te wisselen en van elkaar te leren, om te ontsnappen aan het dagelijkse leven en om gemeenschapszin te smeden. In een wereld die steeds verder verstedelijkt en alsmaar commerciëler wordt, waarin traditionele sociale structuren afbrokkelen en zich een netwerksamenleving ontwikkelt, krijgt onze maatschappelijke realiteit een nieuwe invulling: we zien het als onze opdracht om hieraan bij te dragen door zinvolle plekken te creëren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Favourite Meeting Places zijn ons antwoord op deze veranderende behoeften. We verschuiven van het verhuren van vierkante meters naar het geven van betekenis aan het menselijk bestaan. We vinden de winkel ervaring opnieuw uit en bewegen ons van kanaaldenken naar klantdenken. Van producten naar oplossingen. Van een traditioneel winkelcentrum naar een levendige bestemming die het leven van consumenten verrijkt en die de consument en de gemeenschap verzorgt en bedient.

CORIO WIL DAARTOE: De handen ineenslaan met de beste retailers en hen helpen een outperformance te realiseren. Bij de ontwikkeling van grootschalige projecten in het stadscentrum op de shortlist van gemeenten prijken. Op het gebied van maatschappelijke en milieuprestaties tot de besten van de sector behoren. Een sterk financieel profiel handhaven. Beleggers toegang bieden tot kwaliteitsvastgoed in retail op de belangrijkste markten van het vasteland van Europa. De werkgever zijn waar professionals bij voorkeur willen werken.

INHOUD

STRATEGIE

BERICHT VAN DE CEO



KERNCIJFERS

1 7 CORIO JA ARVERSLAG 2013

STRATEGIE

ARNEKEN GALERIE, HILDESHEIM

DOELSTELLINGEN VOOR DE MIDDELLANGE TERMIJN

Eind 2012 heeft Corio een aantal doelstellingen gedefinieerd voor de middellange termijn (3 tot 4 jaar). Deze zijn gericht op het toepassen van onze strategie, het verhogen van de kwaliteit van onze portefeuille en het verbeteren van het resultaat voor onze stakeholders. Hieronder de stand van zaken wat betreft onze vier belangrijkste doelstellingen.

DESINVESTERINGS PLAN UITVOEREN Corio heeft in 2013 objecten ter waarde van € 225 miljoen verkocht en overgedragen, en voor nog eens € 357 miljoen verkocht aan objecten die begin 2014 worden overgedragen. De totale opbrengsten uit desinvesteringen sinds het plan van start ging, bedragen € 582 miljoen. De in totaal 27 objecten werden aan een aantal beleggers verkocht. Corio loopt hiermee voor op haar 3-4 jarenplan. We hebben de kwaliteit en de gemiddelde omvang van onze winkelcentra vergroot. Dit resulteerde in een stijging van de gemiddelde ºwaarde van € 87 miljoen eind 2012 naar € 116 miljoen.

LAGERE LEVERAGE Door het versnellen van ons desinvesteringsplan hebben we belangrijke stappen gezet bij het verlagen van de leverage naar circa 41% (na aftrek van opbrengsten uit alle ondertekende verkooptransacties). Toch hebben we onze doelstelling van 35% à 38% nog niet bereikt. Eind 2013 stond de leverage op 43,7%. Het proces werd vooral vertraagd door de negatieve herwaarderingen. We blijven ons desinvesteringsplan uitvoeren om de pijplijn te kunnen financieren. Hierbij houden wij de leverage in de hand. Tegelijkertijd kunnen verbeterde bedrijfsresultaten de waarde van het vastgoed vergroten. Bovendien zullen wij het gewenste niveau bereiken door een duurzamer dividendbeleid en door kapitaal op gedegen wijze te blijven ‘hergebruiken’ (asset recycling).

BEHEERSKOSTEN VERLAGEN

CULTUUR

Het is van groot belang dat Ondanks het feit dat wij in een onze strategie voortvarend wordt uitgevoerd. Een grotere overgangsjaar zaten, hebben wendbaarheid en cashflow als wij de beheerskosten als percentage van GTRI weten te invalshoek zijn hiervoor een voorwaarde. We veranderen verlagen van 8,9% in 2012 ons bedrijfsmodel, waarbij naar 7,6% in 2013. Ervan uitgaande dat deze grote stap verantwoordelijkheden en vooruit ook een weerspiegeling bevoegdheden lager in de is van hogere doorbelaste kos- organisatie worden gelegd. ten verwachten we in 2014 een De Raad van Bestuur en de landenmanagers werken nu relatieve stijging. We hebben er echter alle vertrouwen in dat nauwer samen en we hebben we de langetermijndoelstelling managementlagen weggehaald. Door kortere communivan gemiddeld 8% per jaar catielijnen en door dichter bij zullen halen. de business te staan, kunnen wij de bedrijfsvoering verbeteren. Dit geeft een positieve impuls en zal ervoor zorgen dat managers van winkelcentra en leasingmanagers zich blijven richten op hun uitvoerende taken.

INHOUD


BERICHT VAN DE CEO


STRATEGIE

KERNCIJFERS




AANPASSINGSVERMOGEN & FLEXIBILITEIT

DUURZAAMHEID

Wij weten hoe belangrijk het is om de veranderende eisen en gewoonten van mensen – evenals de trends waardoor die mensen zich laten leiden – te herkennen en daar snel op in te spelen. We richten onze winkelcentra zo in dat ze met veranderingen kunnen meegaan. Bij Corio gebeurt alles intern: onze winkelcentra worden beheerd, in de markt gezet en verhuurd door onze eigen mensen. Dat is volgens ons de enige manier om de flexibiliteit te creëren die nodig is om ons op tijd te kunnen aanpassen.

We zijn van mening dat onze winkelcentra, willen ze succes boeken, duurzaam moeten zijn zowel financieel als op het gebied van milieu en maatschappij. We zien duurzaamheid als een impuls voor groei en als een positieve bijdrage aan de economische en maatschappelijke ontwikkeling van de regio’s waarin onze winkelcentra gevestigd zijn. Die bijdrage leveren wij bijvoorbeeld door onze locaties te upgraden met nieuwe en aantrekkelijke voorzieningen, door banen te scheppen en door gemeenschappen te bouwen.

KRITISCHE MASSA

FLEXIBELE FINANCIERING

Ondanks dat onze aanpak van asset allocatie zich in eerste instantie op steden richt, beseffen we heel goed dat we gespeciali seerd lokaal management nodig hebben om bovengemiddeld te presteren. In elk land hebben we kritische massa nodig om efficiënt te kunnen werken en om de beste teams aan ons te binden. Dat is in alle kernmarkten van Corio gelukt. Omvang is niet het enige of uiteindelijke doel, maar omvang maakt wel uit: om op het niveau van een winkelcentrum een effectieve marketingstrategie te kunnen voeren, moet het winkelcentrum een dominante positie hebben in het verzorgingsgebied. Vanuit die startpositie hebben we dan diverse mogelijkheden om marktaandeel te winnen door het centrum commercieel aantrekkelijker te maken, te herontwikkelen of uit te breiden.

In het financieringsprogramma van onze onderneming hebben we een vergelijkbare flexibiliteit ingebouwd: een combinatie van vaste en variabele rente, naast evenwicht in looptijden van een verscheidenheid aan financieringsbronnen. Met die gediversi fieerde en solide kapitaalbasis hebben we voldoende armslag om snel op kansen te kunnen inspelen.

INNOVATIE We hebben onder de naam LaunchLab een intern platform opgezet dat ons moet helpen te innoveren en de Favourite Meeting Places-strategie uit te voeren. Met dat programma wil Corio nieuwe strategische inzichten opdoen, innovatieve ideeën ondersteunen om snel tot actie over te gaan en op die manier de opbrengsten uit andere inkomstenstromen bevorderen.

OPERATIONELE EXCELLENTIE Operationele excellentie betekent dat we ons bedrijf op de meest winstgevende manier runnen. En door de hechte samenwerking tussen de marketing, de verhuur, het ontwerp en de ontwikkeling van winkelcentra kunnen we bij het beheer, de (her)ontwikkeling en de uitbreiding van onze portefeuille maximale waarde en kansen creëren. Onze plannen zijn gebaseerd op diepgaand onderzoek naar en analyses van de wensen van de consument. Op die manier komen we trends en behoeften vroeg op het spoor, waardoor we ons bedrijf kunnen blijven uitbreiden en nieuwe inkomstenbronnen voor onze winkelcentra kunnen aanboren. Dit wordt verder versterkt door de managers van winkelcentra en leasingmanagers meer verantwoordelijkheid te geven, door bevoegdheden lager in de organisatie te leggen en door vanuit het hoofdkantoor en het landenmanagement meer ondersteuning te bieden.

INHOUD

STRUCTUUR VAN CORIO

KERNCIJFERS

KERNCIJFERS


GEOGRAFISCHE SPREIDING IN WAARDE

FMP TRC SPREIDING IN WAARDE

SECTOR SPREIDING IN WAARDE

€ 7,0 MILJARD

€ 7,0 MILJARD

PIJPLIJN SPREIDING IN WAARDE

€ 7,0 MILJARD

€ 1,2 MILJARD

NEDERLAND 26%

FMP 87%

RETAIL 99%

NEDERLAND 57%

FRANKRIJK 23%

TRC 9%

OVERIG 1%

FRANKRIJK 6%

ITALIË 18%

TRC 4% VERKOCHT MAAR

ITALIË 15% DUITSLAND 22%

SPANJE/PORTUGAL 9%

NOG NIET OVERGEDRAGEN

DUITSLAND 15%

OP VERSLAGDATUM

TURKIJE 8% OVERIG 1%

STRUCTUUR VAN CORIO RAAD VAN COMMISSARISSEN DERK DOIJER VOORZITTER ROBERT VAN DER MEER VICEVOORZITTER GOBERT BEIJER ROEL VAN DEN BERG JOHN CARRAFIELL

INVESTOR RELATIONS HUMAN RESOURCES MANAGEMENT CORPORATE PR & COMMUNICATIONS DESIGN & DEVELOPMENT RESEARCH & CONCEPTS CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY TRC DISPOSAL TEAM CORIO NEDERLAND

CORIO FRANCE

OFFICE SUPPORT

RAAD VAN BESTUUR GERARD GROENER CEO BEN VAN DER KLIFT CFO FREDERIC FONTAINE CDO

CORIO ITALIA

CORIO ESPAÑA

MARKETING LEASING CENTER MANAGEMENT

LEGAL & COMPLIANCE RISK MANAGEMENT TREASURY FINANCE & CONTROL TAX INFORMATION MANAGEMENT

CORIO DEUTSCHLAND

CORIO TÜRKIYE

BUSINESS SUPPORT

INHOUD

KERNCIJFERS

STRUCTUUR VAN CORIO

KERNCIJFERS


KERNCIJFERS

PORTA DI ROMA, ROME

2013

2012

Aantal bezoekers

420 miljoen

415 miljoen

Retailcontracten

5.600

6.200

2

1.8 miljoen m2

96,4%

96,9%

Operationele portefeuille

€ 6,4 miljard

€ 6,6 miljard

Pijplijn (committed en deferrable)

€ 1,2 miljard

€ 1,8 miljard

Nettohuuropbrengsten retail (inclusief geassocieerde deelnemingen)

€ 410,8 miljoen

€ 422,2 miljoen

Nettohuuropbrengsten FMP (inclusief geassocieerde deelnemingen)

€ 343,0 miljoen

€ 342,5 miljoen

Nettohuuropbrengsten TRC (inclusief geassocieerde deelnemingenI)

€ 67,8 miljoen

€ 79,7 miljoen

Like-for-like nettohuuropbrengsten retail

-4,4%

-0,6%

Like-for-like nettohuuropbrengsten FMP

-2,2%

0,0%

€ 261,2 miljoen

€ 262,0 miljoen

Indirect resultaat

-€ 511,7 miljoen


Nettoresultaat


€ 16,0 miljoen

€ 3,2 miljard

€ 3,3 miljard

€ 2,13

€ 2,76

NAV per aandeel

€ 37,07

€ 42,44

NNNAV per aandeel

€ 37,65

€ 41,20

BVO retail Gemiddelde bezettingsgraad FMP

Direct resultaat

Marktkapitalisatie Dividend per aandeel

1.8 miljoen m

INHOUD

RAAD VAN COMMISSARISSEN

1

2

REMUNERATIE RAPPORT

CORPORATE GOVERNANCE

KERNCIJFERS

3


RAAD VAN COMMISSARISSEN D.C. DOIJER DERK, 1949 Voorzitter van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2005 Lopende termijn tot 2017 Voorzitter van de Selectiecommissie Aanwezigheid 100% Lid van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Commissariaten Lucas Bols Holding B.V. (voorzitter), Koninklijke Ahold N.V.

R.A.H. VAN DER MEER ROBERT, 1949 Vice-voorzitter Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2004 Lopende termijn tot 2015 Voorzitter van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functies Hoogleraar Finance, Rijksuniversiteit Groningen en plaatsvervangend raadsheer van de Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam

G.A. BEIJER GOBERT, 1950 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 92% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2009 Lopende termijn tot 2017 Voorzitter van de Remuneratiecommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functies Onafhankelijk adviseur en associé bij BoerCroon Management

R.C. VAN DEN BERG ROEL, 1957 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2011 Lopende termijn tot 2015 Lid van de Remuneratiecommissie Aanwezigheid 100% Lid van de Selectiecommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functies Oprichter/mede-eigenaar van de netwerkorganisatie ‘Access to Quality’, lid van de Adviesraad van My Cognition, lid van de Raad van Toezicht van de Stichting GGTO

J.A. CARRAFIELL JOHN, 1965 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 92% Amerikaanse nationaliteit Eerste benoeming in 2012 Lopende termijn tot 2016 Lid van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functies Oprichter en managing partner van GreenOak en lid van de ‘Dean’s Council’ van de Yale School of Architecture

Commissariaten European Asset Trust N.V. en Kas Bank N.V.

Commissariaat Staedion

INHOUD


1

2

REMUNERATIE RAPPORT


KERNCIJFERS

3


AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde jaarverslag en de jaarrekening over 2013 aan. Het volledige jaarverslag en de jaarrekening zijn beschikbaar in het Engels op de website van Corio www.corio-eu.com. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierbij een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij stellen u voor om de jaarrekening ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad van Bestuur voor 2013 een dividend vast te stellen van € 2,13 per aandeel (in contanten en/of in aandelen). Corio keert ten minste eenmaal per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBI-eisen te voldoen en 80-90% van het totale directe resultaat uit te keren als dividend. Corio kan aan de Algemene Vergadering voorstellen om dit dividend binnen de FBI-eisen uit te keren in contanten of aandelen of een combinatie daarvan. SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen van Corio telt vijf leden: de heer Derk Doijer (voorzitter), de heer Robert van der Meer (vicevoorzitter), de heer Gobert Beijer, de heer Roel van den Berg en de heer John Carrafiell. Elke commissaris heeft specifieke competenties en/of een bepaalde achtergrond waardoor de Raad van Commissarissen over een brede deskundigheid beschikt in overeenstemming met het profiel van de Raad van Commissarissen. Zie voor meer informatie hierover de curricula vitae in dit verslag. Alle leden van de Raad van Commissarissen beschikken over genoeg tijd om voldoende aandacht te geven aan de zaken die er bij de vennootschap spelen. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk conform de criteria die in de Nederlandse Corporate Governance Code zijn beschreven. Op 1 januari 2013 trad de Wet Bestuur en Toezicht in werking. Deze wet schrijft een evenwichtige vertegenwoordiging van mannen en vrouwen voor in de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen bij vennootschappen die onder deze wet vallen. Van een evenwichtige participatie van mannen en vrouwen wordt geacht sprake te zijn als ten minste 30% van de zetels door mannen wordt ingevuld en ten minste 30% door vrouwen. Op dit moment hebben er bij Corio geen vrouwen zitting in de Raad van Commissarissen of de Raad van Bestuur. In dit opzicht leeft Corio de wet niet na. De Raad van Commissarissen onderkent de voordelen van diversiteit, inclusief een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen. Wel is de Raad van Commissarissen van mening dat het man/vrouw-vraagstuk slechts één aspect is van diversiteit. Corio blijft leden van de Raad van Commissarissen en van de Raad van Bestuur

selecteren op basis van een breed spectrum van ervaring, achtergrond, vaardigheden, kennis en inzichten. De Raad van Commissarissen blijft streven naar meer diversiteit in zowel de Raad van Commissarissen als de Raad van Bestuur en geeft daarom de voorkeur aan vrouwelijke kandidaten. Meer informatie hierover is te vinden in het profiel van de Raad van Commissarissen op de website van Corio www.corio-eu.com. VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In 2013 heeft de Raad van Commissarissen 12 keer plenair vergaderd met de Raad van Bestuur (waarvan vijf keer via een conference call). De Raad van Commissarissen kwam daarnaast drie keer afzonderlijk bijeen voorafgaand aan een plenaire vergadering van de Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was regelmatig afwezig bij deze vergaderingen. De aanwezigheid van de commissarissen bedroeg 97% voor de plenaire bijeenkomsten. Zie voor de aanwezigheidscijfers van de individuele leden het curriculum vitae van de commissaris in kwestie in dit verslag. Voor Corio was 2013 een moeilijk jaar. In een tijd waarin de waarderingen onder druk staan en het winkelgedrag in hoog tempo verandert, richt Corio zich in toenemende mate op Favourite Meeting Places en verkoopt het bedrijf zijn traditionele winkelcentra. Tijdens vergaderingen van de Raad van Commissarissen werden de financiële resultaten van Corio uitgebreid besproken, zowel in het algemeen als ter voorbereiding op de publicatie van de kwartaalberichten, de halfjaarcijfers, het jaarverslag en de jaarrekening. De externe accountant heeft tijdens de besprekingen van de halfjaarcijfers en de jaarrekening de bevindingen van de controles

gepresenteerd. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie hebben de bevindingen van de uitgevoerde controles met de externe accountant besproken. De Raad van Commissarissen heeft ten minste één keer met de externe accountant gesproken zonder dat daarbij (een lid van) de Raad van Bestuur aanwezig was. Tijdens de vergaderingen met de Raad van Bestuur heeft de Raad van Commissarissen zich in 2013 vooral gebogen over het toezicht op de uitvoering van de strategie van Corio, in het bijzonder de vooruitgang die is geboekt met betrekking tot het desinvesteringsplan, beleggingsvoorstellen, risicobeheer en –controlesystemen, de interne accountantscontrole, compliance, financieringen, operationele efficiëntie, organisatiestructuur, de rating van Corio, CSR, doelstellingen, de pijplijn en de jaarbegroting. De commissarissen beoordeelden en bespraken verder diverse scenario’s waarin verschillende marktomstandigheden en de invloed daarvan op de activiteiten en financiering van Corio waren opgenomen. Tijdens een tweedaagse jaarlijkse vergadering van de Raad van Commissarissen in september 2013 om de strategie te bespreken, ging alle aandacht uit naar de stappen die zijn gezet bij de toepassing van de Favourite Meeting Places-strategie en de governance- en organisatiestructuur van Corio. Door de nieuwe organisatiestructuur, waarbij de Raad van Bestuur nauwer betrokken is bij de bedrijfsvoering, komt er meer nadruk te liggen op operationele excellentie. De reorganisaties die hiervan het gevolg zijn, worden in 2014 afgerond. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de Raad van Bestuur kwamen geregeld bijeen om algemene zaken bij Corio door te nemen.

INHOUD


1

2

REMUNERATIE RAPPORT


KERNCIJFERS

3



De Raad van Commissarissen heeft het eigen functioneren besproken evenals het functioneren van de diverse commissies en hun individuele leden. De evaluatie werd geleid door de voorzitter van de Raad van Commissarissen en betrof de regelmaat, aan- en afwezigheid en onderwerpen van de vergaderingen evenals de dynamiek van de discussies. Aan alle commissarissen is gevraagd een enquête in te vullen over de vergaderingen van de Raad van Commissarissen en over de vergaderingen van de commissies waartoe zij behoren. De uitkomst was dat de Raad van Commissarissen als geheel en de individuele commissarissen goed presteerde(n). Het functioneren van de Raad van Bestuur als college en individueel is eveneens besproken en geëvalueerd. Net als bij de evaluatie van de Raad van Commissarissen lag de leiding in handen van de voorzitter van de Raad van Commissarissen. HERBENOEMINGEN De Raad van Commissarissen zal de heer Ben van der Klift voor herbenoeming voordragen als lid van de Raad van Bestuur (CFO) voor een periode van vier jaar. De heer Van der Klift heeft zijn functie als lid van de Raad van Bestuur goed vervuld en hij levert met zijn financiële deskundigheid een waardevolle bijdrage aan de besluitvorming binnen de Raad van Bestuur. VERSLAG VAN DE SELECTIECOMMISSIE De Selectiecommissie is in 2013 twee keer bijeengekomen. De leden bespraken onder andere de opvolgingsplanning en de vacature van COO. De commissie zoekt samen met een professioneel wervingsbureau naar nog twee leden voor de Raad van Commissarissen. Hierbij wordt vooral gezocht naar iemand met operationele en vastgoedkennis. De commissie geeft bij gelijke geschiktheid de voorkeur aan een vrouw. Ook de herbenoeming van de heer Van der Klift kwam aan de orde. VERSLAG VAN DE REMUNERATIECOMMISSIE De Remuneratiecommissie kwam in 2013 drie keer bijeen. Onderwerpen die daarbij aan de orde kwamen, waren onder andere de korte- en langetermijnbonussen van de Raad van Bestuur, het functioneren van leden van de Raad van Bestuur, de ontwikkelingen op het gebied van de beloning van het managementkader net onder

de Raad van Bestuur, het beloningsbeleid en het remuneratierapport. De Remuneratiecommissie voerde scenarioanalyses uit om te bepalen of de maximale contante waarde van de fictieve prestatieaandelen (Performance Phantom-aandelen) nog altijd redelijk was. De Remuneratiecommissie stelde dat de uitkomst van de scenarioanalyses in overeenstemming was met de geest en de principes van het Performance Phantom Share Plan. Het plan zelf werd ook besproken en is met een jaar verlengd. Het remuneratierapport is door de Raad van Commissarissen overgenomen. Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het beloningsbeleid is terug te vinden in het remuneratierapport in dit jaarverslag en op de website van Corio www.corio-eu.com. Het proces dat in 2013 is gevolgd, is in lijn met het op 29 april 2008 door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgestelde beloningsbeleid. VERSLAG VAN DE AUDITCOMMISSIE De Auditcommissie is in 2013 vier keer bijeengekomen. De belangrijkste onderwerpen van gesprek waren de kwartaalcijfers, het verslag van de externe accountant, de managementletters en de prestaties van de externe accountant. Wat dit laatste betreft concludeerde de Auditcommissie dat deze prestaties voldoende waren. De Auditcommissie heeft in 2013 ten minste één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed aan de onderwerpen risicobeheer, het desinvesteringsplan, waarderingen, grondslagen voor financiële verslaggeving, kosten van de jaarlijkse accountantscontrole, de interne accountantscontrole, IT-systemen, treasury-activiteiten en -beleid, en de finan ciële resultaten en positie van de vennootschap. Informatie over de benadering van Corio ten aanzien van niet-controlewerkzaamheden en de genomen stappen die de onafhankelijkheid van de accountant moeten beschermen, is te vinden in het eerder genoemde beleid, beschikbaar via www.corio-eu.com. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie voeren ten minste één keer in de vier jaar een grondige beoordeling uit van het functioneren van de externe accountant. De Auditcommissie heeft de managementletter met de externe accountant besproken en informeerde de Raad

van Commissarissen dat er geen zaken waren die toegelicht dienden te worden. De Auditcommissie heeft de Raad van Commissarissen geadviseerd om PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te dragen als externe accountant voor 2014. De Raad van Commissarissen heeft hiermee ingestemd. De Auditcommissie heeft in 2013 de noodzaak van een Interne Audit-functie beoordeeld en kwam tot de conclusie dat dit wenselijk was. Op basis van deze conclusie adviseerde de Raad van Commissarissen de Raad van Bestuur om een Interne Audit-functie in te stellen. De Raad van Bestuur heeft dit advies overgenomen en een interne auditor aangesteld. Vervolgens zijn er een handvest, het Internal Audit Charter, en een risicogebaseerd jaarplan voor de interne accountantscontrole, het Internal Audit Plan, opgesteld. Deze zijn na overleg met de Raad van Bestuur en de externe accountant door de Auditcommissie goedgekeurd. MEDEWERKERS Op 1 april 2013 trad de heer Jaap Blokhuis af als lid van de Raad van Commissarissen om de leiding op zich te nemen van het desinvesteringsplan voor de traditionele winkelcentraportefeuille. Het desinvesteringsplan is in volle gang en het proces is geïntegreerd in de bestaande organisatie. De heer Blokhuis heeft de Raad van Commissarissen ervan op de hoogte gesteld dat hij de ambitie heeft om een voltijdse functie te vervullen en dat hij daarom helaas niet beschikbaar is voor herbenoeming tot de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen betreurt, maar respecteert zijn besluit. Zowel de Raad van Commissarissen als de Raad van Bestuur bedanken de heer Blokhuis voor zijn waardevolle bijdrage aan de onderneming en wensen hem veel succes in zijn nieuwe functie. Ten slotte maken wij graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen en toewijding gedurende een moeilijk jaar. Utrecht, 17 februari 2014 De Raad van Commissarissen

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7


1

TOP 10 WAARDE PORTA DI ROMA ROME

WAARDE € 476,2 MILJOEN TOTAAL BVO 130.000 M2 FOOTFALL 18,7 MILJOEN WINKELS 224 PARKEERPLAATSEN 7200 VERZORGINGSGEBIED 2.400.000

8

9

10

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


2

TOP 10 WAARDE HOOG CATHARIJNE UTRECHT

WAARDE € 461,0 MILJOEN TOTAAL BVO 89.500 M2 FOOTFALL 26 MILJOEN WINKELS 180 PARKEERPLAATSEN 2320 VERZORGINGSGEBIED 1.400.000

10

INHOUD

AANDEELHOUDERSINFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS

1

KERNCIJFERS

2


AANDEELHOUDERS INFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS

DE RAAD VAN BESTUUR EN DE AFDELING INVESTOR RELATIONS HECHTEN ERAAN OM AANDEELHOUDERS, HOUDERS VAN SCHULDPAPIER, ANDERE STAKEHOLDERS EN ALLE ANDERE GEÏNTERESSEERDE PARTIJEN OP GELIJKWAARDIGE BASIS, (GELIJK)TIJDIG EN OP EEN DUIDELIJKE EN EENDUIDIGE WIJZE VAN INFORMATIE TE VOORZIEN. BELANGRIJKE AANDEELHOUDERS Stichting Pensioenfonds ABP (via directe en indirecte belangen), Amundi, BlackRock en State Street Corporation bezitten meer dan 3% van het geplaatste aandelenkapitaal. Het ABP heeft conform de meldingsplicht op 2 februari 2010 bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gemeld 36,77% van het aantal geplaatste aandelen Corio in bezit te hebben. Eind 2013 was dat, zo liet ABP aan Corio weten, 30,58% (ultimo 2012: 32,65%). Volgens de AFM had Amundi 4,95% van de aandelen Corio in bezit (geregistreerd op 17 december 2013), State Street Corporation 3,89% (geregistreerd op 1 juli 2013) en BlackRock 4,96% (geregistreerd op 7 februari 2013).

KOSTENRATIO Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn beleggingsinstellingen verplicht hun kostenratio’s te rapporteren, waaronder de Lopende Kosten Factor (LKF). Deze verplichting is ingesteld ten behoeve van de beschikbaarheid van duidelijke en vergelijkbare informatie over kostenniveaus. Met ingang van 2006, en in overeenstemming met de Nadere regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), wordt de LKF berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), exclusief de rentelasten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vier kwartalen van het boekjaar. In 2013 bedroeg de kostenratio van Corio 2,64% vergeleken met 2,66% in 2012.

HET AANDEEL Het aandeel Corio N.V. is genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. Het aandeel is opgenomen in diverse relevante, toonaangevende indices, waaronder de AEX, EPRA, GPR, STOXX Europe 600, EURO STOXX, FTSE4good, DJSI (Europa en Wereld) en de ASPI Index.

SHOPVILLE GRAN RENO, BOLOGNA

PRIJS EN OMZET CORIO AANDELEN € 400 MILJOEN

2012

2013

€ 40

300

30

200

20

100

10

0

J

F

M

A

M

J

J

A

S

O

N

D

J

F

M

A

M

J

J

A

S

O

N

D

0

INHOUD

AANDEELHOUDERSINFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS

1

KERNCIJFERS

2


NAVE DE VERO, VENETIË

FINANCIËLE KALENDER Jaarresultaten Eerste kwartaal update Halfjaarresultaten 1e negen maanden update Alg. vergadering van aandeelhouders Ex-dividend datum aandeel Begin keuzeperiode dividend Einde keuzeperiode dividend Betaalbaarstelling dividend

2014 12 februari 7 mei 6 augustus 5 november 17 april 23 april 28 april 28 mei 3 juni

2015 11 februari 6 mei 5 augustus 4 november 16 april


VIJFJARENOVERZICHT Koers ultimo (€)* Gemiddelde koers (€)* Hoogste slotkoers (€)* Laagste slotkoers (€)* Gemiddelde aantal verhandelde aandelen per dag (€)* Aantal uitstaande aandelen Beurswaarde ultimo (x € miljoen) *

2013 32,58 33,48 36,95 28,90 358.559 98.295.391 3.202,5

2012 34,32 34,94 40,93 31,45 405.037 96.186.136 3.300,6

2011 33,61 41,78 50,23 28,83 384.103 92.291.961 3.101,5

2010 48,02 45,61 53,95 36,74 309.044 91.002.947 4.369,5

2009 47,69 37,43 49,20 25,87 300.800 76.363.025 3.641,8

Op NYSE Euronext Amsterdam.

DIVIDEND Corio keert ten minste eenmaal per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBI-eisen te voldoen en 80-90% van het totale directe resultaat uit te keren als dividend. Corio kan aan de Algemene Vergadering voorstellen om dit dividend binnen de FBI-eisen uit te keren in contanten of aandelen of een combinatie daarvan. In overeenstemming met het voorstel van de Raad van Bestuur stelt de Raad van Commissarissen van Corio over het jaar 2013 een dividend voor van € 2,13 per aandeel (2012: € 2,76 in contanten of aandelen naar keuze van de aandeelhou-

ders). Dit komt neer op een uitkeringspercentage van circa 80%. Het dividend wordt in contanten of aandelen betaalbaar gesteld, binnen de beperkingen van de FBI-status van de onderneming. Het dividendrendement bedraagt 6,4% op basis van de gemiddelde koers in 2013. Het dividendvoorstel wordt op 17 april 2014 ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. Het dividend wordt op 3 juni 2014 betaalbaar gesteld.

Neem voor verdere informatie contact op met de afdeling Investor Relations via [email protected]

Bellen kan ook: +31 30 2346743. Volg ons op twitter: @CORIOIR. Corio onderhoudt nauwe banden met beleggers door actief deel te nemen aan conferenties, door het organiseren van roadshows en door op onze kantoren of onze diverse locaties persoonlijk met beleggers in gesprek te treden.

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


3

TOP 10 WAARDE BOULEVARD BERLIN BERLIJN


10

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


4

TOP 10 WAARDE GRAND LITTORAL MARSEILLE

WAARDE € 361,6 MILJOEN TOTAAL BVO 110.500 M2 FOOTFALL 12 MILJOEN WINKELS 190 PARKEERPLAATSEN 5000 VERZORGINGSGEBIED 940.000

10

INHOUD

FINANCIEEL OVERZICHT

1

2

VIJFJARENOVERZICHT

3

KERNCIJFERS

4


FINANCIEEL OVERZICHT BEN VAN DER KLIFT (1959) CFO en lid van de Raad van Bestuur Benoemingstermijn 1 mei 2010 tot 1 mei 2014

DIRECT EN INDIRECT RESULTAAT € MILJOEN

DIRECT RESULTAAT € MILJOEN

400

300

Nederlandse nationaliteit

100

Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht Hypotheekfondsen van Syntrus Achmea Vastgoed B.V.

300 200 250

0 -100 -200

200

-300

INDIRECT

-400

DIRECT 150

-500 ’09

’10

’11

’12

’13

’09

’10

’11

’12

’13

15 VERKOPEN IN 2013 In 2013 hadden onze huurders, vooral in Spanje, Nederland en in mindere mate in Frankrijk, te maken met ongunstige economische omstandigheden in de eurozone, een laag consumentenvertrouwen en dalende winkelverkopen. In de mode en elektronica stonden de omzetten en prijzen onder druk terwijl de verkoop van voedingsmiddelen stabiel bleef. Er bestonden weliswaar verschillen per land, maar door deze algemene trend waren huurders steeds minder in staat om de marktconforme huren te betalen. Het aantal betalingsachterstanden groeide en huurders waren steeds vaker genoodzaakt hun winkel te sluiten. Hierdoor kwamen onze like-for-like nettohuuropbrengsten onder druk te staan. Dit weerspiegelt vooral een hogere leegstand en kortingen en een stijging van het aantal dubieuze debiteuren. Bepalend hierbij waren de locatie en de specifieke producteigen schappen, en dit heeft geleid tot een steeds grotere kloof tussen de resultaten van onze tradi tionele TRC-portefeuille en onze FMP-portefeuille. De totale waarde van de portefeuille van Corio bedroeg eind 2013 € 7,1 miljard in vergelijking met € 7,4 miljard eind 2012. Dit werd beïnvloed door de overgedragen verkopen van € 225,1 miljoen en een negatieve herwaardering van € 404,5 miljoen, die deels werden gecompenseerd door acquisities ter waarde van € 404,1 miljoen en investeringen van € 170,7 miljoen. De nettohuuropbrengsten daalden naar € 379,7 miljoen in 2013, van € 397,5 miljoen in 2012. De nettohuuropbrengsten uit acquisities van € 21,9 miljoen werden meer dan gecompenseerd door het effect van desinvesteringen ter waarde van € 20,5 miljoen, de lagere inkomsten uit

Stad Coignières, building I (Frankrijk) Issy les Moulineaux (Frankrijk) Laval (Frankrijk) Montreuil (Frankrijk) Mulhouse (Frankrijk) Orgeval in Parijs (Frankrijk) Ivry sur Seine (Frankrijk) Rouen (Frankrijk) Sainte Geneviève de Bois in Parijs (Frankrijk) Alkmaar (Nederland) Emmen (Nederland) Nieuwegein (Nederland) Purmerend (Nederland) Spijkenisse (Nederland) Malatya (Turkije)

Project Les Portes de Chevreuse Les Trois Moulins La Mayenne La Grande Porte Monoprix Art de Vivre Quais d’Ivry Galerie de l’Espace du Palais La Croix Blanche De Mare De Weiert Apartments above Cityplaza Weidevenne Maaswijk Land

In totaal zijn er in 2013 15 projecten verkocht voor in totaal € 332 miljoen, hiervan zijn 10 projecten met een waarde van € 225 miljoen in 2013 overgedragen. In het begin van 2014 zijn er in Nederlands en Frankrijk 12 projecten verkocht voor in totaal € 250 miljoen, hetgeen het totaal van de transacties van ons verkoopprogramma op € 582 miljoen brengt op 17 februari 2014. VERKOOPPLAN BRUG (€ miljoen) Verkoopprogramma aangekondigd op 4 december 2012 Overgedragen van TRC naar FMP (Akmerkez) Waarde TRC portefeuille (verkoopplan) jaareinde 2012 Overgedragen van FMP naar TRC tijdens Q1 2013 Waarde TRC portefeuille (verkoopplan) Verkocht en overgedragen in 2013 Verkocht en overdracht in 2014 Negatieve herwaardering in 2013 van TRC (inclusief boekverlies op verkopen) Waarde van de TRC portefeuille (verkoopplan) op jaareinde 2013

1,446 -190 1,256 195 1,451 -225 -357 -287 582

INHOUD


1

2

VIJFJARENOVERZICHT

3

KERNCIJFERS

4


ontwikkelingsprojecten van € 3,4 miljoen en de negatieve invloed van de like-for-like nettohuuropbrengsten van € 15,9 miljoen. De like-for-like nettohuuropbrengsten uit de winkelportefeuille bedroegen 4,4% negatief; de like-for-like opbrengsten voor de FMP-portefeuille bedroegen 2,2% negatief. Het directe resultaat bedroeg € 261,2 miljoen vergeleken met € 262,0 miljoen in 2012 en het directe resultaat per aandeel daalde van € 2,77 naar € 2,68, ook onder invloed van het hogere aantal aandelen na de vrijwillige aankoop van aandelen ter waarde van 28,5% van het totale dividend dat in 2013 werd uitgekeerd. DESINVESTERINGEN In het kader van onze strategische doelstellingen hebben we een portefeuille voor de verkoop van 45 objecten samengesteld. Eind 2012 hadden zij een totale boekwaarde van circa € 1,4 miljard, na desinvesteringen ter waarde van € 329,4 miljoen in 2012. In 2013 en begin 2014 deden we 27 objecten met een totale waarde van € 582 miljoen van de hand. DIRECT RESULTAAT Het directe resultaat bedroeg € 261,2 miljoen vergeleken met € 262,0 miljoen in 2012. Wanneer we het resultaat van onze FMP-portefeuille vergelijken met dat van onze TRC-portefeuille, zien we dat de like-for-like nettohuuropbrengsten van de FMP-portefeuille (2,2% negatief) hoger waren dan die van de TRC-portefeuille (13,2% negatief). De nettobeheerskosten kwamen uit op € 39,1 miljoen, een daling ten opzichte van 2012 (€ 45,4 miljoen). Uitkomend op 7,6% van de bruto theoretische huuropbrengsten hebben we hiermee onze doelstelling van 8% overtroffen. De netto directe financieringslasten namen in 2013 met € 5,8 miljoen af, naar € 97,7 miljoen (2012: € 103,5 miljoen), vooral onder invloed van de rentedaling. Al met al hebben de lagere beheerskosten en rentetarieven de negatieve like-for-like nettohuuropbrengsten grotendeels goedgemaakt. RESULTAAT VAN DE FMP-PORTEFEUILLE NEDERLAND Nederland had nog altijd te kampen met moeilijke macro-economische omstandigheden. Dit resulteerde in lagere winkelverkopen. Onze Nederlandse portefeuille blijft hier last van ondervinden en zag de like-for-like nettohuuropbrengsten met 2,0% afnemen. Deze daling was vooral het gevolg van de hogere voorzieningen voor dubieuze debiteuren, hoofdzakelijk in verband met faillissementen. Ondanks tekenen van een geleidelijk herstel blijven we wat de korte termijn betreft voorzichtig nu retailers zich geconfronteerd zien met liquiditeits- en solvabiliteitsproblemen. We verwachten

echter dat de kernportefeuille na de verkoop van het merendeel van onze niet-kernactiviteiten in Nederland goed gepositioneerd zal zijn om in te spelen op het herstel zodra dat daadwerkelijk op gang komt. Daarnaast boeken wij goede vooruitgang met de renovatie van ons grootste winkelcentrum in Nederland, Hoog Catharijne. FRANKRIJK Het feit dat Primark haar eerste Franse winkel heeft geopend in Grand Littoral Marseille onderstreept het strategische belang van dit winkelcentrum voor de regio. Door het binnenhalen van een dergelijke belangrijke klantentrekker is het bezoekersaantal in Grand Littoral na de opening in december met 20% gestegen. Bovendien verwachten we dat de leegstand in dit winkelcentrum fors zal dalen met de komst van sterke internationale merken. De like-for-like nettohuuropbrengsten in Frankrijk van 2,2% negatief (exclusief Grand Littoral en Metz, die werden gerenoveerd) hadden te lijden van een licht hogere leegstand en hogere voorzieningen voor dubieuze debiteuren. Nieuwe verhuur en huurverlengingen stegen met 9,5%. We verwachten dat we de renovatie in Metz in het derde kwartaal van 2014 kunnen afronden en dat het winkelcentrum begin 2015 stabiel zal zijn. ITALIË In de loop van 2013 zijn de winkelcentra Le Gru, Campania en Porta di Roma ingrijpend gerenoveerd en hebben zich nieuwe huurders aangediend. Als gevolg hiervan is de leegstand in onze Italiaanse portefeuille gereduceerd tot bijna 1% ultimo 2013. Ondanks alle verbouwingsactiviteiten stegen de like-for-like nettohuuropbrengsten in 2013 met 1,4%. Nieuwe verhuur en huurverlengingen kwamen uit op 10,5% positief. Dit weerspiegelt de kracht van de portefeuille. DUITSLAND In Duitsland waren drie winkelcentra verantwoordelijk voor een stijging van de like-for-like nettohuuropbrengsten van 4,9% in 2013. Forum Duisburg is de grootste van de drie en bleef goed presteren. Berlijn en Dresden zijn nog niet opgenomen in de like-for-like cijfers. Boulevard Berlin is medio januari 2013 aangekocht en Centrum Galerie Dresden wordt herontwikkeld. We verwachten dat het ondertekenen van een overeenkomst in januari 2014 voor de opening van een vestiging van Primark in Centrum Galerie Dresden een groot positief effect zal hebben door het aantrekken van nieuwe, sterke modemerken. Dit zal op zijn beurt de aantrekkingskracht van het winkelcentrum versterken en de leegstand in 2014 doen dalen. Omdat onze winkelcentra in Duitsland jong zijn, was er nog geen sprake van nieuwe verhuur of huurverlengingen. SPANJE/PORTUGAL Ondanks de aanhoudend goede prestaties van

onze hoogwaardige winkelcentra Maremagnum en Príncipe Pío hebben veel van onze huurders in regionale locaties in Spanje nog altijd te kampen met een weerbarstig handelsklimaat. De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden in 2013 met 13,7%. TURKIJE In Turkije daalden de like-for-like nettohuuropbrengsten met 5,5%. Rekening houdend met de invloed van het aflopen van de huurgarantie voor het winkelcentrum Anatolium in Bursa (gelijk aan € 2,7 miljoen) bleven de like-for-like nettohuuropbrengsten stabiel. Nieuwe verhuur en huurverlengingen stegen met 1,7%. INDIRECT RESULTAAT In 2013 bedroegen de totale herwaarderingen van onze operationele portefeuille € 359,6 miljoen negatief (een daling van 5,4%). Dit is inclusief het verlies op desinvesteringen, bestaande uit € 53,3 miljoen (1,0%) voor onze FMP-portefeuille, € 286,7 miljoen (21,7%) voor onze TRC-portefeuille en € 19,7 miljoen (30,2%) voor onze kantoren. Met name onze TRC-portefeuilles in Frankrijk, Spanje en Nederland ondervonden hiervan de gevolgen. Het rendementsverschil tussen eersteklas en secundair vastgoed neemt op het Europese vasteland toe. Het taxatierendement voor onze gehele FMP-portefeuille bleef stabiel. Voor onze Italiaanse portefeuille gold een positieve herwaardering van 3,3%. De herwaardering van onze ontwikkelingsportefeuille bedroeg € 43,6 miljoen negatief. Dit was grotendeels het gevolg van een negatieve herwaardering van € 22,8 miljoen voor Centrum Galerie in Dresden en van het feit dat initiatieven in Frankrijk en Nederland niet doorgingen. We hebben in januari 2014 een overeenkomst getekend met Primark en we verwachten dat de positie en de waarde van dit winkelcentrum in Dresden zal worden versterkt door de komst van vooraanstaande modemerken. Het overig indirecte resultaat bedroeg € 107,2 miljoen negatief en bestond hoofdzakelijk uit: • € 23,0 miljoen aan negatieve herwaarderingen van geassocieerde deelnemingen; • een bijzondere waardevermindering van € 21,2 miljoen op het ontwikkelingsproject Leidsche Rijn vanwege het hogere risiconiveau, zoals eerder door onze taxateurs ingeschat; • een bijzondere waardevermindering van € 9,5 miljoen op twee Italiaanse ontwikkelingsprojecten die werden geannuleerd; • € 29,1 miljoen aan indirecte financieringslasten vooral als gevolg van vervroegde aflossingen op leningen, valutakoersverschillen en waardeveranderingen van de indexleningen; • € 19,2 miljoen aan uitegstelde belastingver plichtingen.

INHOUD


1

VIJFJARENOVERZICHT

2

3

KERNCIJFERS

4


LOOPTIJD LENINGEN EN RENTEHERZIENINGSDATUM € MILJOEN LENINGEN RENTEHERZIENINGSDATUM

800 700

€ 1.193 MILJOEN VARIABELE LENINGEN WORDEN HERZIEN IN 2014

600

Leverage (%) Gemiddelde rente op nettoschuld in het 4e kwartaal (%) Gemiddelde looptijd van leningen (in jaren) % leningen tegen een vast rentepercentage Rentedekking Gecommitteerde financieringsfaciliteiten (€ miljoen)

31-12-13 43,7 3,5 4,8 65 3,5 611

31-12-12 40,3 3,7 4,7 69 3,4 750

500 400 300 200 100 2014

2015

2016

2017

2018

2019

PIJPLIJN De waarde van de totale pijplijn daalde met 33% van € 1,8 miljard naar € 1,2 miljard in 2013. Drie projecten zijn in bedrijf genomen en één project in Italië ging niet door. Er waren geen nieuwe toevoegingen aan de pijplijn. In Berlijn is Boulevard Berlin aan de populaire Schlosstrasse gekocht voor een bedrag van € 366 miljoen, met een BVO van 86.000 m2 en een nettoaanvangsrendement van 6,0% op 15 januari 2013. Verder werd in Zoetermeer een kleiner project in bedrijf genomen voor een totaalbedrag van € 39,5 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement van 6,4% op 1 januari 2013. De zone Azur in Grand Littoral ging in het vierde kwartaal van 2013 open en de belangrijkste publiekstrekker, Primark, opende op 16 december 2013 haar deuren. Samen zijn deze projecten goed voor een BVO van 127.600 m2. Palazzo del Lavoro in Turijn is om administratieve redenen geannuleerd en is daarom uit de pijplijn gehaald. In het eerste kwartaal van 2013 hebben we ons gecommitteerd om de tweede fase van de herontwikkeling van Hoog Catharijne te realiseren. Met dit project is een investering van € 287 miljoen gemoeid; het is overgegaan van de deferrable pijplijn naar de committed pijplijn. FINANCIERINGSACTIVITEITEN Na twee onderhandse plaatsingen van obligaties ter waarde van in totaal € 235 miljoen in december 2012 hebben we in februari 2013 ter waarde van € 500 miljoen een openbare uitgifte van obligaties gedaan, met een coupon van 3,25% en een looptijd van acht jaar. De helft van de opbrengsten uit deze obligatie-uitgifte is gebruikt voor de vervroegde aflossing van vastrentende leningen die oorspronkelijk in augustus 2014 zouden aflopen; de andere helft is gebruikt om kortlopende leningen met variabele rente af te lossen. De doorlopende kredietfaciliteiten bedroegen € 905 miljoen. Voor een bedrag van € 775 mil-

2020

2021

>2021

joen is de looptijd verlengd tot het derde kwartaal van 2018. Doorlopende kredietfaciliteiten van in totaal € 130 miljoen blijven tot in de tweede helft van 2016 beschikbaar. Na deze verlenging is voor € 162 miljoen afgelost op de Italiaanse hypotheekleningen die oorspronkelijk tussen december 2015 (€ 135 miljoen) en medio 2016 (€ 27 miljoen) zouden aflopen. Kredietbeoordelaar Moody’s heeft onze rating voor de lange termijn in de loop van het jaar met één stap verlaagd naar Baa2; Standard & Poor’s verlaagde het vooruitzicht naar negatief. De ratings voor de korte termijn van beide kredietbeoordelaars blijven ongewijzigd.

voor 65% van de rentedragende nettoschuld van de groep. De rentelasten daalden in 2013 als gevolg van de lagere rente. Dit werd voor een deel tenietgedaan door een hoger gemiddeld leenbedrag. De nettofinancieringslasten namen in 2013 af van € 103,5 miljoen in 2012 naar € 97,7 miljoen.

Eind 2013 had Corio nog € 611 miljoen van de doorlopende kredietfaciliteit vrij beschikbaar; het eigen vermogen bedroeg € 3.643,7 miljoen (ultimo 2012: € 4.082,5 miljoen) oftewel € 37,07 per aandeel (2012: € 42,44). De daling per aandeel kan grotendeels worden verklaard door de negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. We hebben in juni ons aandelenkapitaal uitgebreid met de uitgifte van 2,1 miljoen aandelen in de vorm van stockdividend.

VALUTARISICO Het valutarisico van Corio houdt verband met onze investeringen in Turkije. De USD investeringen in Akmerkez en Adacenter zijn gedekt door een lening van $ 190 miljoen en door een swapcontract van $ 81 miljoen om te voorkomen dat valutaschommelingen de resultaten van de groep beïnvloeden. Deze investeringen hebben een gezamenlijke waarde van $ 270 miljoen. Een waardedaling van de dollar ten opzichte van de euro van 10% zou neerkomen op een verlies op deze investeringen van € 17,7 miljoen en op een vermogenswinst op de gecombineerde hedge-instrumenten van € 17,5 miljoen. Eind 2013 werden deze investeringen gedekt door leningen en swaps met een waarde van $ 270 miljoen. Corio ontvangt huuropbrengsten in Amerikaanse dollars uit de winkelcentra Akmerkez en Adacenter in Turkije; deze worden gedeeltelijk gehedged door de rente in dollars op de lening van $ 190 miljoen.

Ultimo 2013 bedroeg de leverage 43,7% (2012: 40,3%). De rentedekking was 3,5 (2012: 3,4). Voor onderhandse leningen hanteren we een drempel van maximaal 55% voor de leverage en minimaal 2,2 voor de rentedekking. De gemiddelde looptijd van de nettoschuld steeg licht naar 4,8 jaar eind 2013 (2012: 4,7 jaar). RENTEPOSITIE In het vierde kwartaal van 2013 bedroeg de gemiddelde rente op leningen 3,5% (2012: 3,7%). Over het jaar als geheel bedroeg het gemiddelde 3,6% (2012: 3,9%). Vastrentende leningen met een resterende looptijd van één jaar of minder worden aangemerkt als variabel. Ultimo 2013 waren langlopende vastrentende leningen goed

In 2014 is een renteherziening van toepassing op circa € 1.193 miljoen aan leningen. Deze bestaat uit een herziening van de schuld van € 293 miljoen op maandbasis, € 486 miljoen op kwartaalbasis, € 296 miljoen elk halfjaar en € 118 miljoen aan schuldaflossingen.

FISCALE STATUS Onze huidige structuur bestaat uit een mix van belaste en onbelaste structuren. Op dit moment ontplooien wij activiteiten in zeven landen: Frankrijk, Italië, Nederland, Spanje, Turkije, Duitsland en één winkelcentrum in Portugal. In Nederland

INHOUD


1

2

VIJFJARENOVERZICHT

3

KERNCIJFERS

4


NNNAV (EPRA) PER AANDEEL (€ 1)

NAV VOOR WINSTBESTEMMING PER AANDEEL (€ 1)

DIVIDEND PER AANDEEL €

50

50

3,00

40

40

30

30

2,50

2,00

1,50 20

20

1,00 10

10

0,50

0

0

0 ’09

’10

’11

’12

’13

’09

’10

’11

’12

’13

’09

’10

’11

’12

’13

12 VERKOPEN NA BALANSDATUM Stad Alphen aan den Rijn (Nederland) Amsterdam (Nederland) Dordrecht (Nederland) Goirle (Nederland) Heerlen (Nederland) Leiderdorp (Nederland) Spijkenisse (Nederland) Tegelen (Nederland) Veldhoven (Nederland) Zeist (Nederland) Coignières building II (Frankrijk) Cherbourg (Frankrijk)

en Frankrijk vallen wij onder specifieke belastingregimes (respectievelijk FBI en SIIC), waardoor de onderneming voor nagenoeg de gehele lokale portefeuille effectief 0% belasting verschuldigd is over de hiermee samenhangende beleggingswinst. De fiscaalvriendelijke belastingregimes in Nederland en Frankrijk zijn onderhevig aan bepaalde voorwaarden. Wij bewaken deze voorwaarden voortdurend om de juiste naleving zeker te stellen. Met ingang van 2014 is het Nederlandse FBI-regime herzien en mogen beleggingsinstellingen bijkomstige activiteiten aanbieden mits deze direct verband houden met hun kernactiviteit: beleggen. Hierdoor wordt het risico dat wij de FBI- status zouden verliezen verder verkleind. De wetswijziging stelt ons in staat om onze portefeuille op dynamische wijze te blijven beheren en om in te spelen op de veranderende wensen van consumenten en huurders. Voor de activiteiten in Italië, Spanje, Turkije, Duitsland en Portugal geldt het gangbare belastingtarief. Het effectieve belastingtarief kan echter als gevolg van het gecombineerde effect van rentelasten, afschrijvingen en overige exploitatiekosten lager liggen. In deze landen, vooral in Spanje, ontstaat er een opwaartse druk op de belastbare

Project Aarhof Reigersbos Slangenburg De Hovel Corio Center Meubelplein Kopspijker/Stadsplein/Kolkplein Kerkstraat City Passage Belcour Les Portes de Chevreuse Cotentin

winst door bezuinigingsmaatregelen waarbij het aantal aftrekposten wordt beperkt. In reactie hierop blijven we de mogelijkheden van alternatieve beleggingsstructuren actief onderzoeken.

komen te liggen. Hierdoor kunnen we ons volledig richten op onze sterke objecten en kunnen we ons in de toekomst structureler toeleggen op het opnieuw inzetten van kapitaal.

NA BALANSDATUM Corio heeft in de eerste twee maanden van 2014 twaalf retailobjecten in Nederland en Frankrijk verkocht voor een totaalbedrag van € 250,0 miljoen. De desinvesteringen vonden vooral in Nederland plaats en betroffen kleine of middelgrote winkelcentra, over het algemeen buiten de Randstad. Na afronding van deze verkooptransacties loopt Corio voor op haar schema voor de uitvoering van het desinvesteringsplan in Nederland en Frankrijk. De desinvesteringen zullen een negatief effect hebben op het directe resultaat van 2014.

Na deze desinvesteringen zullen we onze organisaties in Nederland en Frankrijk verder stroomlijnen. We zullen niet alleen banen moeten schrappen, maar tegelijk in de eerste helft van 2014 de organisatiestructuur aanpassen. Dit met het oog op het verder ontwikkelen van een wendbare, prestatiegerichte cultuur. Zowel in Frankrijk als in Nederland gaan we het aantal lagen in de organisatie verminderen en op het niveau van individuele winkelcentra de winstverantwoordelijkheid vergroten.

Inclusief deze transactie heeft Corio sinds het begin van het desinvesteringsplan 27 projecten verkocht voor een totaalbedrag van € 582 miljoen aan uiteenlopende kopers. Hierbij hebben we 1) de gemiddelde omvang van onze winkelcentra vergroot, 2) de bezettingsgraad verhoogd, en 3) de leverage verlaagd. We hebben er vertrouwen in dat we met deze transacties vóór op schema

In 2013 zijn er in totaal 15 objecten verkocht voor € 332 miljoen; daarvan zijn 10 objecten ter waarde van € 225 miljoen overgedragen. Begin 2014 heeft Corio nog eens 12 objecten in Nederland en Frankrijk van de hand gedaan voor een totaalbedrag van € 250 miljoen. Hierdoor kwam de waarde van de afgeronde transacties in het kader van ons desinvesteringsplan op 17 februari 2014 uit op € 582 miljoen.

INHOUD

VIJFJARENOVERZICHT


KERNCIJFERS


VIJFJARENOVERZICHT

(x € miljoen) FINANCIEEL Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) Nettohuuropbrengsten Resultaat geassocieerde deelnemingen Herwaarderingen (inclusief resultaat op verkopen) Resultaat geassocieerde deelnemingen

2013

2012

2011

2010*

2009

462,2 -82,5 379,7 25,7 -404,5 -23,0

475,6 -78,1 397,5 22,7 -219,6 -7,1

460,3 -63,8 396,5 21,0 2,6 -15,5

429,6 -61,7 367,9 18,1 164,4 3,0

390,8 -53,8 337,0 8,7 -389,7 -5,6

Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat

-250,5 261,2 -511,7

16,0 262,0 -246,0

218,2 267,0 -48,8

375,7 251,0 124,7

-131,9 218,2 -350,1

7.007,2 7.459,5 3.643,7 43,7 3,5 97,41

7.082,9 7.631,0 4.082,5 40,3 3,4 94,66

7.426,5 7.961,2 4.206,0 41,0 3,3 91,80

6.988,8 7.816,9 4.195,6 38,2 3,7 87,25

5.885,5 6.291,2 3.384,1 40,4 3,4 72,16

Cijfers per aandeel (€ 1) Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat

-2,57 2,68 -5,25

0,17 2,77 -2,60

2,38 2,91 -0,53

4,31 2,88 1,43

-1,83 3,02 -4,85

Eigen vermogen aandeelhouders

37,07

42,44

45,57

46,10

44,32

Dividend

2,13**

2,76**

2,76**

2,69**

2,65**

36,95 28,90 32,58 358.559 3,2

40,93 31,45 34,32 405.037 3,3

50,23 28,83 33,61 384.103 3,1

53,95 36,74 48,02 309.044 4,4

49,20 25,87 47,69 300.800 3,6

96,4*** -2,2*** -0,5*** 99 1,2 6,8 420

96,9*** 0,0*** 0,4*** 99 1,8 6,6 415

96,2 1,9 6,6 97 1,9 6,5 410

96,2 1,9 3,8 96 2,5 6,5 400

96,3 1,7 7,2 94 2,0 6,7 360

Investeringen in vastgoed Balanstotaal Eigen vermogen aandeelhouders (exclusief minderheidsbelang) Leverage (%) Rentedekkingsratio Gemiddeld aantal uitstaande aandelen (miljoen)

Hoogste slotkoers Laagste slotkoers Koers ultimo Gemiddelde omzet op de NYSE (aandelen per dag) Beurswaarde ultimo (€ miljard) BUSINESS Gemiddelde financiële bezettingsgraad inclusief huurgaranties (%) Like-for-like retail (%) Nieuwe verhuur en huurherzieningen, mutatie in huur (%) Aandeel portefeuille in retail (%) Pijplijn (€ miljard) Gemiddelde Netto Theoretisch Rendement retail portefeuille (%) Totaal bezoekersaantallen in Corio centra (miljoen) Getallen met betrekking tot geassocieerde deelnemingen zijn herzien. In contanten of aandelen. *** FMP. *

**

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7


5

TOP 10 WAARDE LE GRU TURIJN


8

9

10

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7


6

TOP 10 WAARDE CAMPANIA NAPELS


8

9

10

INHOUD

WAARDERINGEN

1

PORTEFEUILLE EPRA BEST PRACTICES

2

3

4

KERNCIJFERS

5


WAARDERINGEN

CAMPANIA,NAPELS

TAXATIEPROCEDURE EN METHODE De operationele en ontwikkelingsportefeuille van Corio wordt elk kwartaal getaxeerd op marktwaarde. De externe taxaties vinden tweemaal per jaar plaats, op 30 juni en 31 december. Die taxaties betreffen alle operationele beleggingsobjecten die huuropbrengsten genereren en alle relevante beleggingsobjecten in ontwikkeling. Alle externe taxaties zijn in overeenstemming met IFRS en worden verricht conform de taxatiestandaarden van het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de internationale taxatiestandaarden van het International Valuation Standard Committee (IVSC). Ze worden verricht door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs met erkende en relevante professionele kwalificaties en ervaring met de lokale markt en de categorie objecten die wordt getaxeerd. De drie taxateurs die sinds 2010 door Corio zijn geselecteerd, zijn: CB Richard Ellis (CBRE), DTZ en Jones Lang LaSalle (JLL). Een deel van de portefeuille is nog door de voormalige taxateurs beoordeeld. Dit betreft de resterende Franse kantorenportefeuille (JLL Frankrijk), Real Estate Investment Trust Akmerkez (EVA) en de Porta di Roma joint venture (Cushman & Wakefield). Elke lokale business unit van Corio werkt met ten minste twee onafhankelijke taxateurs. Minstens één keer in de drie jaar wordt van taxateur gewisseld. Conform dit beleid is de portefeuille voor de waarderingsperiode 20142016 over de taxateurs herverdeeld. Om de onafhankelijkheid van de taxateurs te waarborgen, zijn de taxatievergoedingen niet direct gerelateerd aan de waarde van de objecten. Voor de taxaties van medio en ultimo 2013 is de helft van de portefeuille beoordeeld op basis van een volledige taxatie en de andere helft op basis

van een update-taxatie. Corio voorzag de taxateur van voldoende informatie om een goede taxatie te kunnen uitvoeren. De gebruikte waarderingsmethodes zijn de contante waarde-methode en de directe kapitalisatiemethode, waarbij de marktparameters met betrekking tot huur en rendementen gebaseerd zijn op vergelijkbare en recente markttransacties. Referentietransacties voor zowel markthuur als rendement zijn opgenomen in het taxatierapport. Voor de taxatie van ontwikkelingsprojecten wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. De residuele waarde wordt berekend door de marktwaarde van het object bij oplevering te verminderen met de geschatte resterende kosten, rekening houdend met winst en risico. De marktwaarde bij oplevering wordt bepaald door middel van een van de bovenstaande methodes. Interne taxaties worden elk jaar op 31 maart en 30 september verricht. De lokale business units voeren deze interne taxaties uit in overleg met de holding en met de externe taxateurs. De externe taxateurs maken voor Corio een kwartaalupdate voor de vastgoedmarkten waarin Corio actief is met daarin de verwachte ontwikkelingen in rendementen en markthuren. De interne taxaties worden verricht op basis van de directe kapitalisatiemethode. De hieronder gerapporteerde cijfers zijn exclusief geassocieerde deelnemingen, tenzij anders vermeld. Alle referenties aan waardes zijn gebaseerd op de getaxeerde waarden vóór IFRS correctie van geactiveerde huurkortingen. Eind 2013 bedroeg de IFRS correctie € 1,3 miljoen negatief. RETAIL BELEGGINGSMARKT IN EUROPA Het investeringsvolume op de Europese commerciële vastgoedmarkt kwam in het vierde kwartaal van 2013 uit op € 53,4 miljard, 19% hoger dan

in dezelfde periode in 2012 en 46% meer dan in het derde kwartaal van 2013. De Europese retailbeleggingen groeiden in het vierde kwartaal naar € 13,7 miljard, een stijging van 50% ten opzichte van het kwartaalgemiddelde van € 9,2 miljard over de laatste drie jaar. Evenals in het derde kwartaal van 2013 was er in het laatste kwartaal duidelijk sprake van een toenemende vraag van beleggers; bovendien waren sommige beleggers bereid om wat meer risico te nemen. Deze sentimentsverandering houdt voornamelijk verband met de recente verbetering van het economische klimaat en de relatieve prijzen en beschikbaarheid van producten. De totale Europese retailbeleggingen kwamen in in 2013 uit op € 37 miljard, een stijging van 9% ten opzichte van 2012. In de thuismarkten van Corio was er sprake van een wisselend beeld op de markt voor retailbeleggingen. In de Zuid-Europese markten Italië en Spanje waren er tekenen van herstel en spelen steeds meer beleggers in op de kansen die ontstaan. In 2013 leidde dit tot een hogere beleggingsactiviteit van respectievelijk 52% en 124% ten opzichte van 2012. In de meeste landen van West-Europa was het volume van retailbeleggingen in 2013 echter lager dan in 2012. In Frankrijk en Duitsland wordt de beschikbaarheid van eersteklas retailbeleggingen steeds beperkter. Sinds eind 2010 zijn veel van de beste objecten van eigenaar gewisseld, terwijl het aantal nieuwe ontwikkelingsprojecten achterblijft. Deze beperkingen worden ook weerspiegeld in het transactievolume: er zijn minder transacties van boven de € 100 miljoen afgesloten en beduidend minder winkelcentra verkocht.

INHOUD

WAARDERINGEN

1


2

3

4

KERNCIJFERS

5


RETAIL VASTGOED INVESTERINGSVOLUME IN EUROPA EN PER LAND €MILJARD

2010

2011

2012

SPANJE/ PORTUGAL

ITALIË

BENELUX

2013

20

15

10

5

0

UK

DUITSLAND

NORDICS

CEE

FRANKRIJK

Bron: CBRE 21 januari 2014

NETTO YIELDS VAN EERSTEKLAS WINKELCENTRA %

NEDERLAND

FRANKRIJK

ITALIË

SPANJE

OVERIG

DUITSLAND

PORTUGAL

8

7

6

Q4 2013

Q3 2013

Q2 2013

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

Q4 2007

4

Q3 2007

5

Bron: CBRE Research

Nederland was het enige Europese land waar retailbeleggingen in het vierde kwartaal 2013 afnamen ten opzichte van het kwartaalgemiddelde van de afgelopen drie jaar. Nederland blijft achter bij de andere Europese landen wat betreft het economisch herstel, het consumentenvertrouwen en de winkelverkopen. Er wordt dan ook verwacht dat het herstel van de retailmarkt langer op zich zal laten wachten. De groeiende belangstelling van beleggers voor winkelvastgoed in Italië and Spanje volgt op een sterke stijging van de rendementen op deze markten tijdens de crisisjaren. Het feit dat de beleggingsactiviteit weer aantrekt, geeft aan dat de rendementen beginnen te stabiliseren en dat het prijsverschil tussen verkopers en kopers kleiner wordt. Dit geldt echter vooral voor objecten op toplocaties en voor goedpresterend secundair vastgoed omdat die nog altijd schaars zijn. Frankrijk en Duitsland hadden te maken met eenzelfde situatie. Hier was zelfs spake van een daling van

de aanvangsrendementen op eersteklas vastgoed in het laatste kwartaal van 2013. Ook hierop vormde Nederland een uitzondering – aanvangsrendementen op toplocaties namen licht toe met 0-10 basispunten. Slechts de allerbeste objecten op de Nederlandse markt waren immuun voor deze rendementsstijgingen. De rendementen op minder presterend secundair vastgoed, vertoonden in 2013 echter op alle thuismarkten van Corio een aanzienlijke stijging. Omdat deze objecten vaak te lijden hebben onder een toenemende leegstand, zwakke bedrijfsresultaten of sterke concurrentie, waren potentiële kopers nog altijd terughoudend. RENDEMENTEN VOOR DE PORTEFEUILLE De rendementsbewegingen in de markt zijn ook terug te zien in de waarderingen van Corio per 31 december 2013. De netto aanvangsrendementen voor de beste objecten bleven over het algemeen op hetzelfde niveau als eind 2012. Rendementen op secundair vastgoed daarentegen namen

toe met 25 tot 350 basispunten. Dit was vooral het geval in Nederland, Frankrijk en Spanje. Als gevolg hiervan steeg het aanvangsrendement voor de totale retailportefeuille van Corio in 2013 met 20 basispunten van 6,6% naar 6,8%. Wanneer binnen de retailportefeuille een onderscheid gemaakt wordt tussen Favourite Meeting Places (FMP’s) en traditionele winkelcentra (TRC’s) zien we dat het rendement op de TRC-portefeuille in 2013 met 181 basispunten steeg naar 9,3%, terwijl het rendement op de FMP-portefeuille met gemiddeld 2 basispunten daalde tot een gemiddeld niveau van 6,4%. Binnen de FMP-portefeuille in Nederland bleven de rendementen op de beste locaties, zoals de uitbreiding van Hoog Catharijne in Utrecht en Alexandrium in Rotterdam, stabiel. Voor minder hoogwaardig vastgoed, met name in de TRC-portefeuille, zoals Kopspijker in Spijkenisse, namen de aanvangsrendementen rendementen fors toe. Terwijl het gemiddelde rendement voor de

INHOUD

WAARDERINGEN

1


2

3

4

KERNCIJFERS

5


GEWOGEN GEMIDDELDE THEORETISCH RENDEMENT* VOOR DE OPERATIONELE PORTEFEUILLE INCLUSIEF GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN JOINT VENTURES**

Totaal Retail Nederland Frankrijk Italië Duitsland Spanje/Portugal Turkije Totaal Overig Totaal Corio

7,1% 6,1% 6,6% 6,0% 8,0% 8,4% 6,8% 14,9% 6,9%

31-12-2013 NTR FMP TRC 6,4% 5,5% 6,5% 6,0% 7,0% 8,3% 6,4%

10,5% 8,4% 7,4% 10,1% 8,8% 9,3%

Totaal 6,7% 6,3% 6,7% 5,8% 7,7% 8,4% 6,7% 13,1% 6,8%

30-06-2013 NTR FMP TRC 6,3% 5,6% 6,6% 5,8% 7,0% 8,4% 6,4%

8,1% 8,0% 7,4% 9,1% 7,4% 8,1%

Totaal 6,5% 6,0% 6,6% 6,2% 7,5% 8,2% 6,6% 10,7% 6,7%

31-12-2012 NTR FMP TRC 6,3% 5,6% 6,5% 6,2% 7,0% 8,1% 6,4%

7,3% 7,0% 7,1% 8,8% 8,4% 7,5%

Verschil in basispunten 2012-2013 Totaal FMP TRC 60 9 2 -20 46 21 20 412 23

11 -7 0 -20 7 21 -2

318 136 26 126 40 181

Het Netto Theoretisch Rendement (NTR) wordt berekend door de netto theoretische huur te delen door de marktwaarde kosten koper. De netto theoretische huur is de som van de contractuele huur op jaarbasis (exclusief huurkortingen en incentives) plus de omzet gerelateerde huur plus overige inkomsten plus markthuur voor leegstand minus de totale niet exploitatiekosten voor rekening van de eigenaar. ** Bij het berekenen van het rendement zijn de vastgoedwaardes en inkomsten van de geassocieerde deelnemingen en joint ventures naar rato van het aandeel van Corio meegenomen. Deze hebben betrekking op de objecten CC Mayol (40% aandeel Corio), Le Kupka (40% aandeel Corio), Porta di Roma (50% aandeel Corio), Città Fiera (49% aandeel Corio) en Akmerkez (47% aandeel Corio). *

Nederlandse FMP-portefeuille in 2013 met 11 basispunten steeg naar 6,4%, nam het rendement voor de TRC-portefeuille met 318 basispunten toe naar 10,5%. Deze stijging was voor een deel het gevolg van het aanwenden van de verwachte verkoopprijs als boekwaarde voor een aantal objecten, die begin 2014 zijn verkocht. In Frankrijk bleven de rendementen op het beste vastgoed in de FMP-portefeuille in 2013 stabiel. In sommige gevallen was er zelfs sprake van een lichte daling. Het gemiddelde rendement voor de FMP-portefeuille daalde met 7 basispunten naar 5,5%. In het geval van de de TRC-portefeuille, nam het gemiddelde netto aanvangsrendement in de tweede helft van 2013 toe met 36 basispunten, na een stijging van 100 basispunten in de eerste helft van het jaar, en kwam daarmee uit op 8,4%. Ook in Frankrijk was een deel van de rendementsstijging in de TRC-portefeuille het gevolg van een neerwaarste bijstelling van de waarde voor een groep objecten die in het vierde kwartaal van 2013 zijn verkocht. Deze objecten zullen pas in 2014 aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. Dit betreft Quais d’Ivry, La Grand Porte, La Mayenne, Galerie de l’Espace du Palais en Portes de Chevreuse. Het rendement voor de Italiaanse operationele retailportefeuille, die grotendeels uit eerstklas vastgoed bestaat, bleef in 2013 stabiel op 6,6%. Dit kan worden verklaard door de sterke prestatie en bewezen stabiliteit van de meeste objecten. Het rendement op de minst aantrekkelijke locaties in de TRC-portefeuille steeg in 2013 met 26 basispunten naar 7,4%. Voor de TRC-portefeuille in Spanje nam het rendement toe met 126 basispunten naar 10,1%. Het rendement op de FMP-portefeuille bleef ongewij-

zigd en stabiliseerde op 7,0%. Het gemiddelde rendement voor de totale portefeuille in Spanje steeg met 46 basispunten naar 8,0%. Voor het Duitse operationeel vastgoed daalde het gewogen gemiddelde rendement in 2013 met 20 basispunten van 6,2% naar 6,0%. Dit was het gevolg van de toevoeging aan de portefeuille van Boulevard Berlin, die ultimo 2013 een rendement van 5,6% had. Aangezien Centrum Galerie in Dresden in het tweede kwartaal naar de ontwikkelingsportefeuille is overgegaan, is het netto theoretisch rendement voor dit object van 5,8% niet opgenomen in het gemiddelde rendement voor de Duitse operationele portefeuille per ultimo van het jaar. Het rendement in Turkije stabiliseerde in de tweede helft van 2013 op 8,4% na in de eerste helft met 20 basispunten te zijn gestegen. Deze stijging heeft met name betrekking op winkelcentra Tarsu en Ada, die beide te maken hadden met huurverlagingen, een groter risico op leegstand en toenemende concurrentie. WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE In 2013 is de getaxeerde waarde van de operationele vastgoedportefeuille gedaald naar € 6.065,1 miljoen van € 6.228 miljoen. Totale herwaarderingen bedroegen over deze periode € 359,6 miljoen negatief waarvan € 165,7 miljoen negatief in de eerste helft van het jaar en € 193,9 miljoen in de tweede helft. Dit is inclusief een netto boekverlies op verkopen van € 37,1 miljoen. Het totaal van de herwaarderingen over 2013 omvat het saldo van € 76,3 miljoen aan positieve herwaarderingen (inclusief winst op verkopen) en € 435,9 miljoen aan negatieve herwaarderingen (inclusief verlies op verkopen). Overige invloeden op de totale waarde waren voornamelijk verkopen en nieuwe toevoegingen aan de portefeuille, hetzij

door acquisities, hetzij door ontwikkelingen die in gebruik werden genomen en investeringen in de portefeuille. De acquisities in 2013 hebben betrekking op het winkelcentrum Boulevard Berlin in Berlijn (€ 366 miljoen) in het eerste kwartaal en op het winkelcentrum Oosterheem in Zoetermeer (€ 38,1 miljoen), dat in het eerste kwartaal werd opgeleverd en aan de beleggingsportefeuille werd toegevoegd. Verder werden de zone Azur in Grand Littoral in Marseille en een aantal kleinere herontwikkelingen opgeleverd en aan het eind van het derde kwartaal overgeheveld van de ontwikkelingsportefeuille naar de operationele portefeuille. Het resterende operationele gedeelte van Centrum Galerie Dresden is eveneens in het tweede kwartaal naar de ontwikkelingsportefeuille overgegaan omdat de herontwikkelingsactiviteiten de verhuur in het grootste gedeelte van het centrum beïnvloedden. Ten slotte zijn er in 2013 tien objecten voor in totaal € 225 miljoen verkocht en getransporteerd. Het ging hier om acht operationele objecten ter waarde van € 204 miljoen en twee objecten in de ontwikkelingsportfeuille van € 21 miljoen. De waarde van de vastgoedportefeuille in ontwikkeling, inclusief grond, steeg van € 486,6 miljoen naar € 594,5 miljoen. De totale herwaardering bedroeg € 43,6 miljoen negatief. Dit was het saldo van € 2,9 miljoen aan positieve herwaarderingen en € 46,5 miljoen aan negatieve herwaarderingen, inclusief verlies op verkopen. Door de overheveling van het resterende gedeelte van Centrum Galerie Dresden naar de ontwikkelingsportefeuille, is de waarde van deze portefeuille in 2013 gestegen. Dit werd voor een deel weer tenietgedaan door de overheveling van zone Azur naar de operationele portefeuille. De objecten Monoprix in Mulhouse in Frankrijk en een perceel grond in Malatya in Turkije zijn in 2013 verkocht.

INHOUD

WAARDERINGEN

1


2

3

4

KERNCIJFERS

5


HERWAARDERINGEN VAN DE PORTEFEUILLE IN 2013 EXCLUSIEF GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN (€ miljoen) Retail Retail (%) FMP FMP (%) TRC TRC (%) Overig Overig (%) Operationeel Operationeel (%) Ontwikkeling Ontwikkeling (%) Totaal Retail Totaal Retail (%) Totaal FMP Totaal FMP (%) Totaal TRC Totaal TRC (%) Totaal Overig Totaal Overig (%) Totaal Totaal (%) *

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje/ Portugal -100,0 -14,0% -51,7 -10,2% -48,3 -20,4%

Duitsland

Turkije

Totaal

-160,3 -8,2% -30,2 -1,9% -130,1 -26,1% -16,9 -32,6% -177,2 -8,9% -7,2 -5,7% -167,4 -8,1% -37,2 -2,2% -130,2 -26,1% -17,0 -32,8% -184,4 -8,7%

-100,4 -6,2% -1,5 -0,1% -98,9 -19,1% -2,8 -20,7% -103,1 -6,4% -11,7 -5,0% -112,1 -6,3% -12,5 -1,0% -99,6 -18,8% -2,8 -9,5% -114,9 -6,4%

38,1 3,3% 40,8 3,6% -2,6 -8,4%

-10,7 -1,2% -10,7 -1,2%

-6,7 -1,9% 0,0 0,0% -6,8 -19,3%

38,1 3,3% 0,0 0,0% 38,1 3,3% 40,8 3,6% -2,6 -8,4%

-100,0 -14,0%

-10,7 -1,2% -22,8 -7,0% -33,5 -3,0% -33,5 -3,0%

-6,7 -1,9% -1,8 -13,5% -8,5 -2,3% 0,0 0,0% -8,6 -17,7%

38,1 3,3%

-100,0 -14,0%

-33,5 -3,0%

-8,5 -2,3%

-340,0 -5,1% -53,3 -1,0% -286,7 -21,7% -19,7 -30,2% -359,6 -5,4% -43,6 -6,6% -383,4 -5,3% -94,1 -1,6% -289,3 -21,3% -19,8 -24,4% -403,2* -5,5%

-100,0 -14,0% -51,7 -10,2% -48,3 -20,4%

Exclusief IFRS correcties van geactiveerde huurincentives van € 1,3 miljoen.

Nieuwe investeringen in ontwikkelingsprojecten (€ 97,9 miljoen) vonden voornamelijk plaats in Centrum Galerie Dresden in Duitsland, Grand Littoral in Frankrijk en NHC in Nederland. HERWAARDERING VAN DE PORTEFEUILLE In 2013 was de totale herwaardering van de portefeuille 5,5% negatief. Voor de operationele FMP-portefeuille waren de herwaarderingspercentages voor alle thuismarkten aanzienlijk minder negatief . De herwaardering van de operationele FMP-portefeuille was 1,0% negatief (min € 53,3 miljoen) vergeleken met 21,7% negatief (min € 286,7 miljoen) voor de TRC-portefeuille. Dit verschil kan grotendeels worden verklaard door herwaarderingen van TRC-objecten in Nederland, Spanje en Frankrijk. Een belangrijk deel van de TRC-portefeuille in Nederland werd kort na balansdatum verkocht, waarbij de afgesproken verkoopprijs als balanswaarde werd opgenomen. Voor de ontwikkelingsportefeuille was er alleen in Nederland sprake van een positieve herwaardering. Deze had te maken met het Nieuw Hoog Catharijne-project. Als gevolg van deze herwaarderingen kwam de totale herwaardering van de operationele portefeuille in Nederland uit op € 177,2 miljoen negatief (-8,9%). Voor alleen de retailportefeuille was dit € 160,3 miljoen negatief (-8,2%). Deze bedragen zijn inclusief de totale winst en verlies op verkopen van € 11,8 miljoen negatief. Positieve herwaarderingen in Nederland hadden betrek-

king op slechts een kleine selectie van het beste vastgoed in de portefeuille zoals Hoog Catharijne in Utrecht en Alexandrium in Rotterdam. De totale herwaarderingen voor de ontwikkelingsportefeuille bedroegen € 7,2 miljoen negatief. Voor het Leidsche Rijn-project bij Utrecht was een aanvullende voorziening nodig vanwege een daling van de marktwaarde van het winkelcentrum bij oplevering. Dit hield verband met een verdere verslechtering van de omstandigheden op de Nederlandse retail- en beleggingsmarkt. De aanvullende voorziening bedroeg € 21,8 miljoen. Hierdoor kwam de totale voorziening voor het project in 2013 uit op € 35,9 miljoen. Omdat het hier om een turnkey-project gaat, komt de voorziening niet tot uiting in de herwaarderingen over 2013. De herwaardering van de operationele portefeuille in Frankrijk, exclusief geassocieerde deelnemingen, bedroeg € 103,1 miljoen negatief, waarvan € 25,2 miljoen aan nettoverlies op verkopen. Dit betekent een daling van 6,4% vergeleken met ultimo 2012. Positieve herwaarderingen waren er alleen voor de FMP’s Grand Place, Centre Deux en Nice TNL. De herwaardering van de operationele portefeuille in Italië was daarentegen positief. Dit weerspiegelt de goede prestaties van de Italiaanse objecten in een nog altijd lastig economisch klimaat. De toename bedroeg in totaal € 38,1 miljoen exclusief geassocieerde deelnemingen.

De herwaarderingen hielden grotendeels verband met de huurgroei door nieuwe verhuur en huurverlengingen en indexeringen. Voor de geassocieerde deelneming Porta di Roma was de herwaardering licht positief. De huidige renovatie van dit object, die zal bijdragen aan een groei van het de huurinkomsten, is in de waardering meegenomen. De waarde van het enige ontwikkelingsproject, Nave de Vero in Venetië, is gestegen. Dit weerspiegelt enkel de investeringen die in de loop van het jaar zijn gedaan. Er was geen sprake van een herwaardering. Eind 2013 bedroegen de totale herwaarderingen voor de Spaanse portefeuille € 100 miljoen negatief. De waarde van de objecten die beter presteerden en een stabiele concurrentiepositie hadden, zoals Ruta de la Plata en Maremagnum, bleef gelijk of vertoonde een relatief kleinere daling. Op jaarbasis bedroeg de herwaardering van de Duitse operationele portefeuille € 10,7 miljoen negatief. Positieve herwaarderingen hadden betrekking op Boulevard Berlin en Forum Duisburg. De herwaarderingen voor de Turkse portefeuille waren negatief (een daling van in totaal € 8,5 miljoen exclusief Akmerkez). Positieve herwaarderingen waren er voor Tekira, dankzij een stijging van de huurinkomsten, en voor Anatolium, waar sprake was van lagere exploitatiekosten en een verbeterde positionering van het winkelcentrum.

INHOUD

WAARDERINGEN

1


2

3

4

KERNCIJFERS

5


VERANDERINGEN IN WAARDE: OPERATIONELE PORTEFEUILLE PER LAND

VERANDERINGEN IN WAARDE: ONTWIKKEL PORTEFEUILLE PER LAND

Retail

Retail

Nederland Frankrijk Italië Duitsland Spanje/Portugal Turkije Totaal Retail FMP TRC Total Overig Totaal Operationeel

€ miljoen 31-12-’13 1.708,5 1.382,7 1.193,6 769,5 612,8 352,5 6.019,6 5.191,8 827,8 45,5 6.065,1

Herwaardering € miljoen

31-12-’12 1.895,4 1.519,0 1.152,0 537,7 707,4 359,6 6.171,1 5.057,1 1.114,0 56,9 6.228,0

-160,3 -100,4 38,1 -10,7 -100,0 -6,7 -340,0 -53,3 -286,7 -19,7 -359,6

Other Movements % € miljoen

-8,2% -6,2% 3,3% -1,2% -14,0% -1,9% -5,1% -1,0% -21,7% -30,2% -5,4%

-27 -36 3 242 5 0 188 188 0 8 197

Net Market Value

Herwaardering

€ miljoen 31-12-’13 31-12-’12 116,6 93,1 141,9 198,8 4,9 7,5 303,6 146,4

Nederland Frankrijk Italië Duitsland Spanje/Portugal Turkije Totaal Retail FMP TRC Total Overig Totaal Ontwikkeling

0,0 578,6 563,6 15,0 15,9 594,5

€ miljoen

13,3 470,6 432,5 38,2 15,9 486,6

Other Movements % € miljoen

-7,1 -11,7 0,0 -22,8

-5,6% -5,4% 0,0% -7,0%

31 -45 -3 180

-1,8 -43,4 -40,8 -2,6 -0,1 -43,6

-13,5% -6,8% -6,8% -6,8% -0,9% -6,6%

-11 151 172 -21 0 152

De positieve herwaarderingen zijn inclusief winst op verkopen en de negatieve herwaarderingen zijn inclusief verliezen op verkopen. ** Totale IFRS aanpassing van geactiveerde huurincentives voor de Corioportefeuille bedraagt € 1,3 miljoen. Hiervan heeft € 1,2 miljoen betrekking op de operationele portefeuille. *

De waardes voor Teras Park en 365 bleven nagenoeg stabiel. In Teras Park had de komst van Media Markt een positief effect op de waarde. De herwaardering van de vastgoedwaarde van Akmerkez was negatief (€ 17,3 miljoen lager). De ontwikkelingsportefeuille voor Turkije bestond uit een perceel grond in Malatya, dat in het vierde kwartaal is verkocht.

*

IFRS aanpassingen

31-12-2013

Transfers

Verkopen

Neg Herwaarderingen

Pos Herwaarderingen

Investeringen*

Aankopen

31-12-12

31-12-2013 aangep. marktwaarde

IFRS aanpassingen

200

31-12-2013

5.500

Verkopen

400

Neg Herwaarderingen

6.000

Pos Herwaarderingen

600

FX Resultaten

6.500

Transfers

800

Investeringen*

7.000

Aankopen

VERANDERINGEN IN WAARDE: ONTWIKKEL PORTEFEUILLE** € MILJOEN

31-12-12

VERANDERINGEN IN WAARDE: OPERATIONELE PORTEFEUILLE** € MILJOEN

31-12-2013 aangep. marktwaarde

Net Market Value

Investeringen zijn inclusief gekapitaliseerde rente. Totale IFRS aanpassing van geactiveerde huurincentives voor de Corioportefeuille bedraagt € 1,3 miljoen; hiervan heeft € 0,02 miljoen betrekking op de ontwikkelingsportefeuille.

**

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8


7

TOP 10 WAARDE GRAND PLACE GRENOBLE


9

10

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


8

TOP 10 WAARDE ALEXANDRIUM ROTTERDAM


10

INHOUD

ONTWIKKELINGSOVERZICHT

1

2

PIJPLIJNPROJECTEN

PIJPLIJNPORTEFEUILLE

KERNCIJFERS

3


ONTWIKKELINGSOVERZICHT FRÉDÉRIC FONTAINE (1958) CDO en lid van de Raad van Bestuur Benoemingstermijn 1 mei 2012 tot 1 mei 2016 Franse nationaliteit Nevenfuncties Geen

In Le Gru in Turijn is de Zara winkel verplaatst en uitgebreid van 1600 naar 2800 m² en heeft Bershka haar intrek genomen in het winkelcentrum (1400 m² BVO).

In Grand Littoral in Marseille opende Primark een winkel met een BVO van 7500 m² en hebben H&M en Zara hun BVO uitgebreid naar respectievelijk 2400 en 2200 m².

DE BESTE RETAILERS WILLEN MEER FLAGSHIPSTORES DE KRACHT VAN DE FLAGSHIPSTORE BEREIKTE IN 2013 NIEUWE HOOGTEN. BIJ CORIO KONDEN WE HIER GOED OP INSPELEN OMDAT VEEL VAN ONZE OBJECTEN INGRIJPEND WERDEN HERONTWIKKELD OM AAN DE BEHOEFTEN VAN RETAILERS TE VOLDOEN.

Porta di Roma kreeg dankzij grootschalige renovatie nieuwe huurders: Pelizzari opende een eersteklas multibrand winkel (2800 m² BVO), H&M breidde uit naar 2800 m², en Desigual (600 m²) en Massimo Duti (800 m²) namen er hun intrek.

In Anatolium in Bursa heeft een toonaangevend Turks merk, Koton, eveneens het winkeloppervlak uitgebreid, naar 1600 m².

De paradox wil dat in deze economisch weerbarstige tijden de meest succesvolle retailers nog altijd nieuwe winkels openen – veelal flagshipstores – in de beste Europese winkelcentra. Deze flagshipstores zijn groter dan de gemiddelde winkel in het verleden en zijn zo ingericht dat individuele merken optimaal tot hun recht komen. Corio loopt al een aantal jaren vooruit op deze trend. Wij bieden zowel retailers als het winkelend publiek dankzij onze uitgekiende renovatieprojecten de beste merken in inspirerende concept stores. Deze bijzondere flagshipstores maken allemaal deel uit van bredere herontwikkelingsprojecten waardoor veel nieuwe merken hun weg naar deze winkelcentra vinden. En dit biedt bezoekers een nog overtuigender propositie. De herontwikkelingen zijn nog steeds gaande; sommige projecten zijn al een eind op weg, zoals de nieuwe fase van

IN 2013 ZAGEN WE VOOR HET EERST DE VRUCHTEN VAN ONS HUIDIGE HERONTWIKKELINGSPROGRAMMA, DAT DEEL UITMAAKT VAN ONZE FAVOURITE MEETING PLACES-STRATEGIE. EEN PAAR TREFFENDE VOORBEELDEN: In La Loma in Jaen was de opening van de eerste H&M winkel met een oppervlak van 1500 m² een belangrijke gebeurtenis, die het bezoekersaantal deed stijgen.

In Campania bij Napels heeft Zara het winkeloppervlak vergroot van 1700 naar 3500 m². Deze vestiging werd daarmee de op een na grootste Zara winkel in Italië.

de uitbreiding van Hoog Catharijne in Utrecht en de herontwikkeling van Centrum Galerie in Dresden, waar de eerste verdieping is omgebouwd tot spectaculaire winkels met een ‘dubbele verdieping’ voorgevel. Samen met de Primark winkel zal dit een indrukwekkende, aantrekkelijke winkelomgeving bieden. Naast deze herontwikkelingen bouwt Corio ook nieuwe winkelcentra zoals het Nave de Vero-project in Venetië. Dankzij de toplocatie en opzienbarende architectuur trekt dit project de beste nationale en internationale merken aan, waardoor Nave de Vero het meest hoogwaardige winkelcentrum in de regio belooft te worden. Het winkelcentrum opent in het tweede kwartaal van 2014 zijn deuren. Een ander nieuw project is Markthal in Rotterdam, dat in het vierde kwartaal van 2014 voor het publiek opengaat. Bezoekers kunnen hier dan terecht voor het meest innovatieve aanbod van

INHOUD


1

2

PIJPLIJNPROJECTEN


KERNCIJFERS

3


BETALINGSSCHEMA COMMITTED (€ MLN) 350

350

300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

50

Reeds ’14 betaald

’15

’16

’17

SPREIDING PIJPLIJN IN WAARDE (%)

BETALINGSSCHEMA DEFERRABLE (€ MLN)

> ’17

Reeds ’14 betaald

’15

’16

’17

> ’17

SPREIDING PIJPLIJN COMMITTED/ DEFERRABLE IN WAARDE (%)

SPREIDING PIJPLIJN EIGEN ONTWIKKELING/ TURN KEY IN WAARDE (%)

€ 1.2 MILJARD

€ 1.2 MILJARD

€ 1.2 MILJARD

Nederland 57%

Committed 64%

Eigen ontwikkeling 81%

Frankrijk 6%

Deferrable 36%

Turn key 19%

Italië 15% Duitsland 22%

TOTALE PIJPLIJN (€ MLN) 31 DECEMBER 2013 Reeds geïnvesteerd Resterende investeringen Totaal pijplijn % van totaal

verse kwaliteitsproducten en eetgelegenheden in Nederland. De totale pijplijn daalde in 2013 met 33% van € 1,8 miljard naar € 1,2 miljard. Drie projecten zijn in bedrijf genomen en één project in Italië is geannuleerd. Het Palazzo del Lavoro-project in Turijn gaat om administratieve redenen niet door en is daarom uit de pijplijn gehaald. Corio heeft besloten om de herontwikkeling van de zone Emeraude uit te stellen om meer profijt te halen uit de succesvolle opening van zone Azur. Tijdens het eerste kwartaal van 2013 hebben we ons ook gecommitteerd om de tweede fase van de herontwikkeling van Hoog Catharijne te realiseren. Hiermee is een investering van € 287 miljoen gemoeid. We hebben dit project overgeheveld van de deferrable pijplijn naar de committed pijplijn. Een overzicht van de samenstelling van de pijplijn, inclusief deze en een aantal kleinere veranderingen, wordt gegeven in bovenstaande tabel. Het netto aanvangsrendement van de pijplijn verbeterde van 7,4% eind 2012 naar 7,6% eind 2013. In deze investeringen zijn financieringskosten en interne kosten begrepen. PIJPLIJN Op 31 december 2013 had Corio 11 projecten in de ontwikkelingspijplijn, allemaal FMP’s. De pijplijn bestaat uit eigen (her)ontwikkelingsprojecten, die goed zijn voor 81% van de totale waarde van de pijplijn; het resterende deel (19%) bestaat uit turnkey-projecten. De projecten in de pijplijn worden naar gelang de status van het project

Committed 125,3 654,8 780,1 64%

Deferrable 139,1 303,8 442,9 36%

onderverdeeld in committed en deferrable (gecommitteerd en uitstelbaar). In tegenstelling tot projecten in de committed pijplijn zijn projecten in de deferrable pijplijn nog niet van start gegaan. Corio heeft in die fase volledige zeggenschap en bepaalt wanneer het juiste moment is aangebroken om zich definitief vast te leggen. Projecten worden continu geëvalueerd op basis van het risico/rendementsprofiel in het licht van de veranderende marktomstandigheden enerzijds en de (lange)termijnstrategie van Corio anderzijds. Door de veranderende omstandigheden en lange (aan)looptijden van dit soort winkelprojecten kunnen de investeringsbedragen die daarmee gemoeid zijn, de opleveringsdata en het verwachte rendement van tijd tot tijd veranderen. Deze worden daarom nauwlettend bewaakt. De waarde van projecten in de committed pijplijn was ultimo 2013 gedaald naar € 780,1 miljoen (inclusief € 125,3 miljoen reeds geïnvesteerd) vergeleken met € 887,3 miljoen (inclusief € 123,4 miljoen reeds geïnvesteerd) eind 2012. De committed pijplijn bestaat uit zeven projecten, drie nieuwe en vier in verband met bestaande winkelcentra. In 2013 zijn drie projecten uit de committed pijplijn in bedrijf genomen: Boulevard Berlin, Oosterheem in Zoetermeer en zone Azur in Grand Littoral in Marseille. Een deel van Hoog Catharijne is overgegaan van de deferrable naar de committed pijplijn. Per 31 december 2013 bedroeg het verwachte rendement op de totale kosten van de projecten in de committed pijplijn 7,0% (geschatte nettohuuropbrengsten als percentage van de investeringen, inclusief financieringskosten en projectmanagementkosten).

Totaal 264,4 958,6 1.223,0 100%

% van totaal 22% 78% 100%

De projecten in de deferrable pijplijn waren eind 2013 goed voor een totale investering van € 442,9 miljoen (2012: € 920,6 miljoen), inclusief € 139,1 miljoen (2012: € 159,6 miljoen) reeds geïnvesteerd. Deze categorie van de pijplijn bestond uit vier projecten, waarvan één nieuw en drie uitbreidingen van bestaande winkelcentra. Ultimo 2013 bedroeg het verwachte rendement op de totale kosten zoals hierboven gedefinieerd 8,8% voor dit deel van de pijplijn. Ga voor een compleet overzicht van de committed pijplijn naar het overzicht achter in dit verslag. REEDS GEÏNVESTEERD EN ZEKERHEDEN Het is beleid bij Corio om zekerheden (zoals een bankgarantie) te verlangen voor bedragen die Corio al heeft geïnvesteerd in projecten die nog kunnen worden geannuleerd. De reeds geïnvesteerde bedragen in de eigen ontwikkelingsprojecten van Corio maken daarentegen deel uit van de ontwikkelingsportefeuille. Deze bedragen worden in de geconsolideerde balans verantwoord onder ‘vastgoed in ontwikkeling’.

INHOUD


1

2

PIJPLIJNPROJECTEN


KERNCIJFERS

3


PIJPLIJNPROJECTEN HOOG CATHARIJNE UTRECHT Hoog Catharijne is het drukst bezochte winkelcentrum van Nederland en telt jaarlijks meer dan 26 miljoen bezoekers. Het enorme complex bevindt zich halverwege een 10-jarig herontwikkelingsplan dat moet uitmonden in de meest aantrekkelijke retaillocatie van het land. De eerste fase – Vredenburg – is nu afgerond en is al een groot succes, met flagshipstores zoals Zara, Starbucks, Polarn o Pyret en The Sting als grote trekkers. Dit is veelbelovend voor de volgende fasen die tussen nu en 2018 geleidelijk opengaan. Het project biedt uitzonderlijke mogelijkheden voor nationale en internationale retailers om een indrukwekkende flagshipstore neer te zetten en innovatieve formules en diensten te ontwikkelen.

MARKTHAL ROTTERDAM Markthal Rotterdam is een overdekte hal met marktkramen vol verse kwaliteitsproducten in combinatie met restaurants, winkels en een supermarkt. De bouw vordert gestaag en oplevering vindt naar verwachting in het vierde kwartaal van 2014 plaats. De bijzondere architectuur en innovatieve commerciële concepten in combinatie met de hoge bezoekersaantallen in dit deel van de stad leveren een spannende nieuwe bestemming op in hartje Rotterdam.

NAVE DE VERO, MARGHERA / VENETIË Nave de Vero is een winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 38.800 m2 waarvan de opening wordt voorzien voor het tweede kwartaal van 2014. De bouw ligt op schema en binnen de begroting. Samen met de bestaande Multiplexbioscoop en de Leroy Merlin-winkel naast Marghera wordt dit kwaliteitscentrum de belangrijkste winkelbestemming in de regio Venetië. De verhuurcampagne is succesvol en biedt bezoekers de beste nationale en internationale merken.

CENTRUM GALERIE DRESDEN Sinds de opening in september 2009 kan Centrum Galerie dankzij de A-locatie in Prager Strasse, de beste winkelstraat van Dresden, rekenen op goede bezoekersaantallen. Door zwakke plekken in het concept en een slechte winkelmix wordt het volledige potentieel echter niet ontsloten. Met het herinrichtingsproject wordt goede vooruitgang geboekt. De Media Markt-winkel is verplaatst en heeft nu een kleiner oppervlak van 3500 m² en de afdeling met eet- en drinkgelegenheden heeft haar deuren eind november 2013 opnieuw geopend. Centrum Galerie zit nu in de laatste fase van dit project, met de komst van Primark en grote modenamen op de eerste verdieping.

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


9

TOP 10 WAARDE FORUM DUISBURG DUISBURG


10

INHOUD

TOP 10 WAARDE

1

2

KERNCIJFERS

3

4

5

6

7

8

9


10

TOP 10 WAARDE CENTRUM GALERIE DRESDEN


10

INHOUD

OPERATIONEEL OVERZICHT

1

TOP 10 HUURDERS

KERNCIJFERS

2



PORTEFEUILLE OVERZICHT ULTIMO

FMP TRC Overig Totaal

BVO* (x 1,000 m2) 2013 2012 1.354 1.368 472 456 91 93 1.917 1.917

Jaarhuur** (€ miljoen) 2013 2012 405,5 405,4 102,5 103,9 15,0 14,9 523,0 524,2

Bezettingsgraad (%) 2013 2012 96% 97% 87% 90% 77% 82% 94% 94%

Waarde** (€ miljoen) 2013 2012 5.942 5.851 1.027 1.295 91 115 7.060 7.260

FMP RETAIL (PER LAND ULTIMO 2013)

Verhuurbare oppervlakte (x 1,000 m2)* Bezettingsgraad (financieel) (%) Waarde operationele portefeuille (€ miljoen)** Jaarhuur (€ miljoen)** Jaarhuur per m2 per year (€) Waarde per m2 (€)

Nederland

Frankrijk

Italië

Duitsland

325 97% 1.398 92 283 4.305

221 93% 1.227 71 322 5.563

284 98% 1.640 115 404 5.770

191 99% 769 45 235 4.031

Nederland

Frankrijk

Italië

Duitsland

186 90% 311 33 177 1.669

128 86% 295 28 221 2.305

56 92% 205 16 294 3.673

Spanje/ Portugal 108 86% 425 35 323 3.932

Turkije

Totaal

225 94% 482 48 213 2.142

1.354 96% 5.942 405 300 4.390

Spanje/ Portugal 77 82% 188 22 285 2.427

Turkije

Totaal

25 89% 28 3 111 1.140

472 87% 1.027 102 217 2.175

TRC RETAIL (PER LAND ULTIMO 2013)

Verhuurbare oppervlakte (x 1,000 m2)* Bezettingsgraad (financieel) (%) Waarde operationele portefeuille (€ miljoen)** Jaarhuur (€ miljoen)** Jaarhuur per m2 per year (€) Waarde per m2 (€) *

Verhuurbare oppervlakte inclusief 100% van de verhuurbare oppervlakte van joint ventures. Waarde inclusief 100% van de waarde en jaarhuur van joint ventures.

**

Corio heeft in december 2012 aangekondigd de portefeuille volledig te willen toespitsen op het Favourite Meeting Places (FMP) concept. Doel van dit concept is om strategisch gelegen, aantrekkelijke bestemmingen te creëren voor winkelen en vrijetijdsbesteding, waar mensen graag rondslenteren, even kijken, winkelen, iets eten of drinken. Een plek waar ze weer terugkomen, niet omdat het moet, maar omdat ze dat graag willen. We zijn ervan overtuigd dat Favourite Meeting Places een grotere economische bedrijvigheid met zich meebrengen, die zich vertaalt naar hogere bezoekersaantallen en conversiepercentages. Omdat FMP’s aantrekkelijker zijn voor huurders leveren ze met de tijd hogere cashflow op en mogelijkheden voor uitbreiding en herontwikkeling.

PORTEFEUILLE Eind 2013 was winkelvastgoed goed voor 99% van de portefeuille van Corio; FMP’s nemen circa 87% van de totale waarde van de portefeuille voor hun rekening. Met andere woorden, Corio richt zich nu uitsluitend op retail en beweegt zich met haar FMP’s en desinvesteringsprogramma naar de bovenkant van de markt. De gemiddelde omvang van onze FMP’s bedraagt nu 48.800 m2, met een gemiddelde waarde van € 138,2 miljoen. Ter vergelijking: onze traditionele winkelcentra hebben een gemiddeld oppervlak van 25.000 m2 en een gemiddelde waarde van € 32,1 miljoen.

Sinds 2012 rapporteren we onze resultaten gesegmenteerd. We vermelden de resultaatontwikkeling van vastgoed dat aan onze definitie van Favourite Meeting Places voldoet los van de traditionele winkelcentra (Traditional Retail Centres, TRC’s). Ons overige vastgoed betreft de rest van onze kantorenportefeuille en twee bedrijfsruimten. Deze zijn op basis van de waardering goed voor

De bovenstaande tabel laat duidelijk zien dat FMP’s gemiddeld hogere jaarhuren per m2 kennen, naast een hogere bezettingsgraad en een hogere waarde per m2. De cijfers maken de hogere kwaliteit van dit soort vastgoed onmiskenbaar duidelijk. In 2013 was de bezettingsgraad van de FMP-objecten met name hoog in Nederland en Italië.

1% van de totale portefeuille.

Terwijl Corio nog altijd kantoren bezit met een BVO van 46.200 m², die van strategisch belang zijn voor de winkelportefeuille in Nederland, zijn we van plan om vastgoed in de Franse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille met een totaal BVO van 44.400 m² te verkopen. De theoretische jaarhuur van de totale portefeuille (inclusief geassocieerde deelnemingen) is licht gedaald, van € 524,2 miljoen ultimo 2012 naar € 523,0 miljoen ultimo 2013. De nettohuuropbrengsten voor de totale portefeuille zijn licht gedaald van € 422,2 miljoen naar € 410,8 miljoen. De bijdrage van ontwikkelingsvastgoed en acquisities aan het resultaat over 2013 bedroeg € 18,5 miljoen. Tegelijkertijd is € 20,5 miljoen aan nettohuuropbrengsten met de desinvesteringen verloren gegaan. De netto like-for-like groei van de huuropbrengsten van de winkelportefeuille als geheel was 4,4% negatief; de like-for-like ontwikkeling van de FMP-portefeuille was daarentegen 2,2% positief.

INHOUD


1

TOP 10 HUURDERS

KERNCIJFERS

2


CAMPANIA,NAPELS

NIEUWE VERHUUR EN HUURVERLENGINGEN

EXPIRATIESCHEMA RETAIL HUUR (%)

%

50 40 30 20 10 Leegstand incl. geass. deelnem.

In onder handeling

Door lopend

2014

2015

In 2013 is voor 9,2% (2012: 6,9%) van de jaarlijkse huur, oftewel 630 huurovereenkomsten, een verlenging of nieuwe huur afgesproken, wat gemiddeld een verlaging van de huuropbrengsten opleverde van 4,1%. Tussen de zes thuismarkten onderling varieerden de cijfers sterk. De resultaten voor huurverlengingen en nieuwe verhuur waren beter voor de FMP’s dan voor de TRC’s. De vervaldata van de huurcontracten in de portefeuille zijn goed gespreid over de jaren en slechts een relatief klein deel van 7% komt in 2014 in aanmerking voor huurverlenging of nieuwe verhuur.

2016

2017

> 2018

FMP Toename huur

TRC Toename huur

Totaal Toename huur

-4,2 9,5 10,5 -40,7 1,7 -0,5

-14,1 -3,1 -22,1 -42,7 -8,8 -19,7

-7,4 4,0 10,2 -41,5 0,4 -4,1

Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Turkije Totaal

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De bezoekersaantallen in de winkelportefeuille waren stabiel: 420 miljoen mensen hebben in 2013 onze winkelcentra bezocht. De omzet van huurders is met 1,2% gedaald, waarbij de cijfers tussen de diverse thuismarkten sterk verschilden. Nadere informatie over bezoekersaantallen en omzet per land is te vinden in het overzicht per land.

Totaal % van totale huur 4,7 7,7 18,5 11,8 15,9 9,2

KANTOREN- EN BEDRIJFSRUIMTEPORTEFEUILLE De kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille was eind 2013 goed voor slechts 1% van de totale portefeuille. De waarde van de kantorenportefeuille stond ultimo 2013 op € 63,8 miljoen (aandeel Corio).

INHOUD

NEDERLAND

1

FRANKRIJK

2

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

3


NEDERLAND HOOG CATHARIJNE

In 2013 zijn diverse mijlpalen bereikt in de ontwikkeling van Hoog Catharijne. De eerste was de opening van Vredenburg, dat met 6.000 m2 winkelruimte een belangrijke pijler vormde van het totale herontwikkelingsprogramma. De opening is op 18 april 2013 groots gevierd: om de banden tussen (de klanten van) Hoog Catharijne en de stad Utrecht nog sterker aan te halen, hebben we deze heuglijke gebeurtenis luister bijgezet met een optreden van de bekende Nederlandse band Di-rect. Een groot succes en veel publiciteit! Het Vredenburg-gebouw is nu volledig verhuurd en heeft een aantrekkelijke huurdersmix met onder andere Zara, Sting, Polarn o Pyret en Starbucks. Het jaar is van start gegaan met de sloop van een van de oude gebouwen in het complex. De sloop was gekoppeld aan een Facebook-wedstrijd waarvan de winnaar het startschot voor de sloop heeft mogen geven. Dit alles heeft veel positieve aandacht in de pers en op televisie gekregen. In september zijn de werkzaamheden aan de nieuwe parkeergarage in het centrum van Hoog Catharijne (en tegelijk ook hartje Utrecht) gestart. De parkeergarage levert een belangrijke service aan het stadscentrum en de stad als geheel. Het spectaculaire gebouw heeft vijf ondergrondse parkeerniveaus die via twee tunnels kunnen worden benaderd. Er is plaats voor 1.250 auto’s. De eerste fase gaat in 2016 open.

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

INHOUD

NEDERLAND

FRANKRIJK

1

2

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


NEDERLAND

TOP-5 WAARDE

1 HOOG CATHARIJNE

2 ALEXANDRIUM

3 CITYPLAZA

4 MIDDENWAARD

5 CITY CENTRE ALMERE

HOOGTEPUNTEN 2013

JANUARI > Oosterheem in Zoetermeer wordt in gebruik genomen. > Alexandrium gaat van start met een nieuw klantenbindingsprogramma; het eerste jaar doen er al meer dan 10.000 mensen mee. FEBRUARI > De eerste editie van de Huiskamer van Utrecht in Hoog Catharijne. Het winkelcentrum wordt omgebouwd tot gezellige huiskamer, met mode, voedsel, muziek en plezier. > Met ingang van deze maand is Hoog Catharijne elke zondag open. > Sting opent een winkel van 2700 m2 in de eerste afgeronde fase van Hoog Catharijne. De verhuur voor de rest van de winkeleenheden wordt zekergesteld door overeenkomsten met Polarn O Pyret en Starbucks.

APRIL > De winnaar van de Facebook-wedstrijd slaat een sloopkogel door een van de oude winkels in Hoog Catharijne, startsein voor de tweede fase van de herontwikkeling. > Spectaculaire opening van De Vredenburg, het eerste nieuwe gebouw in het Hoog Catharijneproject. Zo’n 1250 bewoners van Utrecht en 350 andere gasten genieten van een spectaculair feest. Diezelfde avond nog hebben we er 2000 Facebook-fans bij. MEI > Corio komt met een boek over Nederlandse retailmerken. Zestig Nederlandse retailnamen nemen deel aan deze marketingexercitie op basis van storytelling.

JUNI > Niet-kernobjecten De Mare in Alkmaar, Weidevenne in Purmerend en Maaswijk in Spijkenisse worden verkocht. > Alexandrium in Rotterdam beschikt vanaf deze maand over het grootste groene renovatiedak van Europa. Circa 21.000 m2 van het dak is bedekt met sedum en gras. Beter uitzicht voor het naastgelegen kantoorgebouw en goed voor de isolatie en afvoer van regenwater. > Kunst in Hoog Catharijne met de ‘Call of the Mall’. Kunst in een winkelcentrum trekt 100.000 extra bezoekers in een periode van twee maanden. Hoog Catharijne wordt hiermee in deze periode ineens het drukste museum van Nederland.

SEPTEMBER > Middenwaard in Heerhugowaard organiseert eerste streekmarkt en trekt 30% meer bezoekers naar de 40 marktkraampjes gehuurd door lokale boeren, ambachtslieden en retailers. De streekmarkt is zo’n succes dat deze om de maand georganiseerd gaat worden. OKTOBER > Een pop-up store met producten van de immens populaire Britse boyband One Direction opent in Hoog Catharijne. De winkel wordt in de twee weken na de opening bezocht door meer dan 20.000 tieners. DECEMBER > Google Indoor Maps wordt in alle winkelcentra geïntroduceerd.

INHOUD

NEDERLAND

FRANKRIJK

1

2

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


TOP-10 HUURDERS 1 Ahold 2 Blokker 3 Metro 4 Lion Capital 5 As Watson 6 Coltex Retail Group 7 The Sting 8 Macintosh Retail Group N.V. 9 Miss Etam 10 Hennes & Mauritz TOTAAL

Albert Heijn, Etos, Gall & Gall Blokker, Marskramer, Xenos, Bart Smit, E-Plaza Makro, Mediamarkt, Saturn Hema Kruidvat Didi, Vet, SPS, Steps Lady Sting, The Sting Scapino, Dolcis, Manfield, Invito H&M

GTRI %

# contracten

4,9% 3,9% 3,3% 2,2% 2,2% 2,2% 1,9% 1,8% 1,7% 1,7% 25,8%

34 43 8 19 23 32 5 25 17 7 213

TRC -5,1 33 -14,1 93,3 1.669 -8,8 -26,1

Total -1,0 125 -7,4 96,3

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP 1,4 92 -4,2 97,8 4.305 -2,0 -1,9

Mutatie footfall (%) Jaarhuur (€ m) Nieuwe verhuur en huurverlengingen (%) Gemiddelde bezettingsgraad (%) Waarde in € per m2 Like-for-like netto huurgroei (%) Herwaarderingen (%)

SECTOR SPREIDING IN HUUR (%)

FMP/TRC SPREIDING IN WAARDE (%)

€ 1.9 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN

FMP 85%

RESTAURANTS EN BARS

TRC 6%

MODE

TRC 9% VERKOCHT MAAR NOG NIET

AUTO’S

OVERGEDRAGEN OP VERSLAGDATUM

HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Jan Willem Weissink CEO Corio Nederland

ECONOMIE Het winkelklimaat in Nederland was ook in 2013 weer lastig. De consumentenbestedingen daalden verder door de bezuinigingsmaatregelen, de btw-verhoging, de verlaging van de overheidsuitgaven en de verhoging van de AOW-leeftijd. De huizenprijzen zijn nog verder gedaald en de werkloosheid is gestegen. Allemaal factoren die de winkelverkopen onder druk hebben gezet.

-4,0 -8,9

WINKELCENTRA CORIO De bezoekersaantallen in de Nederlandse FMP-portefeuille, exclusief Hoog Catharijne, zijn in 2013 met 1,4% gegroeid. Hoog Catharijne in Utrecht, dat ingrijpend werd herontwikkeld, zag de bezoekersaantallen met 4,1% afnemen. Dankzij de invoering van de koopzondag hebben Alexandrium in Rotterdam en Pieter Vreedeplein in Tilburg daarentegen positief bijgedragen. Gezien het uiterst beperkte aantal op omzet gebaseerde huurcontracten op de Nederlandse markt zijn omzetcijfers niet beschikbaar. De totale likefor-like nettohuuropbrengsten zijn met 4,0% gedaald, waarvan 2,0% negatief voor FMP’s en 8,8% negatief voor TRC’s.

INHOUD

FRANKRIJK

1

NEDERLAND

2

ITALIË

3


FRANKRIJK GRAND LITTORAL

Primark heeft in Frankrijk voor het eerst een winkel geopend en wel op 16 december 2013 in het Corio-winkelcentrum Grand Littoral in Marseille. Behalve dat de komst van Primark de bezoekersaantallen en omzet ten goede komt, gaf dit ook andere huurders een zetje om te investeren. Bestaande huurders zoals Zara en H&M hebben hun contract verlengd en het winkeloppervlak uitgebreid, terwijl spelers als Starbucks, Burger King, Decimas en Tamaris zich voor het eerst in Grand Littoral vestigden. De bezoekersaantallen zijn sinds de opening van Primark met 20% gegroeid en de bestedingen aan voeding en dranken zijn uitzonderlijk sterk gegroeid met ruim 40%.

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

INHOUD

FRANKRIJK

NEDERLAND

1

2

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


FRANKRIJK TOP-5 WAARDE

1 GRAND LITTORAL

2 GRAND PLACE

3 MONDEVILLE 2

4 TNL NICE

5 ST. JACQUES

HOOGTEPUNTEN 2013

JANUARI > Eric Damiron wordt benoemd als CEO Corio France. Hij volgt Frédéric Fontaine op, die CDO is geworden in het bestuur van Corio. FEBRUARI > Rugby Club Toulonnais besluit om een restaurant en winkel te openen in winkelcentrum Mayol in Toulon, vlakbij het stadion Mayol.

APRIL > Retailmerken Crocs en Haribo kiezen voor Nailloux Outlet Village in Toulouse voor hun nieuwe outlet-winkels. MEI > Corio wordt het met Primark eens over de huurovereenkomst in zone Azur van Grand Littoral in Marseille. > Gratis muziekconcert ‘Tendance Live 2013’ op de parkeerplaats van Mondeville 2 in Caen, in samenwerking met de lokale radiozender, Tendance Ouest, en Franse beroemdheden.

JUNI > Quais d’Ivry Academy organiseert live dance show met alle Ludo-dansers in Quais d’Ivry in Parijs. JULI > Monoprix-gebouw in Mulhouse verkocht. AUGUSTUS > Les Trois Moulins in Moulineaux verkocht. > Nieuwe servicegebieden (rust, spel) in Grand Littoral in Marseille in gebruik genomen. > Columbus Café & Co opent in Mondeville 2 in Caen. SEPTEMBER > Start BriteLayerklantenbindingsprogramma in Grand Littoral, Marseille: 2.000 geregistreerde leden einde eerste week; 7.800 eind januari 2014, 63.700 kassabonnen verzameld en 20 miljoen punten verdiend. > La Mondevillaise in Mondeville 2 in Caen: meer dan 1400 vrouwen namen deel aan deze race tegen kanker.

> Les voiliers de légende: tentoon stelling van miniatuurzeilschepen van 20 tot 30 september in Mayol in Toulon. De tentoonstelling is door alle scholen van Toulon bezocht.

OKTOBER > Eerste deel Les Portes de Chevreuse in Coignières verkocht. > Oplevering van de opknapwerk zaamheden in La Grande Porte in Montreuil. > ‘Fier de ton action’ onderschei dingen in Grand Place in Grenoble: het winkelcentrum vraagt de consument om te stemmen op de vereniging waar deze het meest trots op is. Er is een voorselectie gemaakt van 60 kanshebbers. NOVEMBER > Start renovatie en herontwikkeling in Saint-Jacques in Metz.

DECEMBER > De eerste Primark van Frankrijk opent haar deuren in Grand Littoral op 16 december, in aanwezigheid van Jean Claude Gaudin, senator en burgemeester van Marseille. > Persconferentie van Corio France met Senator en burgemeester van Metz op 20 december over de herontwikkeling en leaseactiviteiten rond Saint-Jacques. > Art de Vivre in Orgeval verkocht. > Quais d’Ivry in Parijs, La Grande Porte in Montreuil, La Meienne in Laval en Galerie de l’Espace du Palais in Rouen verkocht.

INHOUD

FRANKRIJK

NEDERLAND

1

2

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


TOP-10 HUURDERS 1 Carrefour 2 Celio Groupe 3 Hennes & Mauritz 4 Go Sport Group 5 Inditex 6 Steinhoff International 7 Armand Thiery 8 PPR Group 9 Etam Group 10 Grandvision TOTAAL

Carrefour, Champion Celio, Jennifer H&M Go Sport, Couries Zara, Berschka, Stradivarius, Pull & Bear Conforama Armand Thiery, Toscane FNAC, Puma, Redcats Etam, 123

GTRI % 3,7% 3,5% 2,6% 2,5% 2,2% 2,0% 2,0% 1,7% 1,7% 1,4% 23,3%

# contracten

TRC -4,0 -3,4 28 -3,1 89,7 2.305 -9,2

Totaal -2,0 -2,3 99 4,0 93,0

6 20 5 12 7 3 12 6 15 11 97

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP -1,1 -1,9 71 9,5 95,7 5.563 -2,2

Mutatie footfall (%) Mutatie verkopen van huurders (%) Jaarhuur (€ m) Nieuwe verhuur en huurverlengingen (%) Gemiddelde bezettingsgraad (%) Waarde in € per m2 Like-for-like netto huurgroei (%)

SECTOR SPREIDING IN HUUR (%)


€ 1.6 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN RESTAURANTS EN BARS MODE AUTO’S

FMP 79% TRC 10% TRC 11% VERKOCHT MAAR NOG NIET OVERGEDRAGEN OP VERSLAGDATUM

ECONOMIE De particuliere bestedingen zijn in 2013 aan de lage kant gebleven. De Franse economie staat onder druk en wordt negatief beïnvloed door de stijgende werkloosheid (10,5% eind derde kwartaal 2013). De prognose was dat de consumptie in 2013 met slechts 0,4% zou stijgen. Gezien de btw-verhoging van 19,6% naar 20,0% per 1 januari zal hierin op de korte termijn geen verbetering komen. De Franse detailhandelsverkopen zijn in 2013 gedaald.

-4,3

WINKELCENTRA CORIO De omzet van de rapporterende eenheden van Corio kwam in 2013 1,9% lager uit. De bezoekersaantallen in de Franse FMP’s daalden met 1,1%, in overeenstemming met de terughoudende opstelling van de consument. Nice TNL realiseerde een outperformance met een toename van de bezoekersaantallen. Mondeville 2 in Caen bleef achter. De gemiddelde occupancy cost ratio (huurderslasten als percentage van de omzet) was stabiel op 10,7% (10,7% voor 2012). De like for like groei van retail nettohuuropbrengsten in de Franse winkelcentra van Corio was 4,3% negatief, waarvan 2,2% negatief voor de FMP-portefeuille en 9,2% negatief voor TRC’s. Er zijn in 2013 in totaal 111 huurovereenkomsten getekend, tegen een 4,0% hogere huur.

HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Eric Damiron CEO Corio France

INHOUD

ITALË

1

NEDERLAND

2

FRANKRIJK

3


ITALIE PORTA DI ROMA

Porta di Roma is een belangrijke publiekstrekker in Rome en het omliggende verzorgingsgebied. Toch is er ruimte voor verbetering van de positie als winkelcentrum en als FMP voor gemeenschapsactiviteiten. En dus wordt er intern opgeknapt. Allianz en Corio werken samen aan een meer stedelijke, op mode gerichte en prettige locatie door een paar kleine veranderingen aan te brengen aan de basisgebouwen. De eerste fase van de werkzaamheden is eind 2013 afgerond. Het decor en de interne inrichting op de tweede verdieping zijn veranderd en verbeterd. Het resultaat? Nieuwe winkels met een groter vloeroppervlak en merken van een hogere kwaliteit. De interne opknapbeurt betrof een oppervlakte van 3.200 m2 en heeft de volgende merken meer winkelruimte opgeleverd: Stroili Oro (sieraden), Optissimo (opticiën) en Imperial (damesmode). Desigual, Twin-Set, Piazza Italia en Massimo Dutti waren nieuwe namen die na de verbeteringen in het centrum een winkel hebben geopend. Vrijwel het volledige voormalige Fnac-vloeroppervlakte is nu aan Pellizzari verhuurd, een kwaliteitsformule met meerdere merken. Een deel is terechtgekomen bij H&M, dat meer kantoorruimte heeft gecreëerd. De Porta di Roma-renovatie heeft gezorgd voor verbetering van de kwaliteit van het commerciële aanbod en van de efficiëntie van de bezoekersstromen in het winkelcentrum.

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

INHOUD

ITALË

NEDERLAND

1

2

FRANKRIJK

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


ITALIE

TOP-5 WAARDE

1 PORTA DI ROMA

2 LE GRU

3 CAMPANIA

4 GLOBO

5 GRAND EMILIA

HOOGTEPUNTEN 2013

APRIL > Porta di Roma viert het 90-jarig bestaan van de Italiaanse luchtmacht. Het plein bij het winkelcentrum wordt een weeklang omgetoverd tot een luchtmachtbasis met vier gevechtsvliegtuigen waarvan duizenden bezoekers foto’s nemen. Piloten en ingenieurs communiceren met gezinnen via multimedia-sta tions, informatiepanels en vlieg simulatie.

JUNI/AUGUSTUS > GruVillage, het live muziek- en show festival dat Shopville Le Gru jaarlijks organiseert, beleeft in 2013 zijn achtste editie. Het programma is ongeëvenaard in complexiteit, kwaliteit en verscheidenheid aan artistieke uitingen en trekt zo’n 40.000 enthousiaste bezoekers. Echte superstars in de jazz zoals George Benson treden er op, naast ook Skunk Anansie en Morcheeba. SEPTEMBER > Campania: een belangrijk deel van Campania wordt opnieuw verhuurd: Eldo (een elektronicaketen) maakt plaats voor Zara. De Inditex-groep realiseert het nieuwe Zara-concept op een vloeroppervlak-

te van 3500 m2, een verdubbeling van de eerdere winkelruimte, en boekt daarmee uitstekende resultaten. Het gevolg is een verhuizing en uitbreiding van de belangrijkste merken van de Inditex-groep die zich al in het winkelcentrum bevinden, naast ook een positief economisch resultaat. Nieuwe winkelopening voor Bershka, Pull&Bear en Stradivarius.

OKTOBER > Campania: L’orto in Campania, de leertuin van het Campania-centrum, verzorgt jaarlijks meer dan 100 slow food-lessen waarmee circa 5000 kinderen van lokale scholen en hun familie worden bereikt. Alice Waters brengt een bezoek aan L’orto in Campania en praat met diverse jonge professionals die dagelijks helpen om de leertuin nog verder te verbeteren. Alice Waters is in de Verenigde Staten een van de belangrijkste figuren in de wereld van duurzaamheid, gezonde streekproducten en leertuinen voor kinderen. In die leertuinen raken leerlingen onder andere vertrouwd met duurzaamheid, seizoenen, (gezonde) streekproducten, en recycling van afval.

OKTOBER > Porta di Roma: Viering van de Italiaanse luchtmacht. Porta di Roma verwelkomt 425.000 bezoekers die een unieke ervaring kunnen hebben. Behalve de informatiepunten en de tentoonstelling zelf laat de luchtmacht ook zien welke banen er mogelijk zijn en hoe de militaire wereld in elkaar steekt. NOVEMBER > Shopville Le Gru: Zara opent na de interne opknapbeurt van het centrum in verband met de sluiting van Fnac een nieuwe conceptwinkel. Oppervlakte: 2800 m2. Pull&Bear gaat naast Zara zitten en breidt het vloeroppervlak uit; Stradivarius en Bershka openen nieuwe winkels. > Porta di Roma: werkzaamheden worden gepland voor een meer stedelijke, prettige en op mode gerichte locatie. De eerste fase van de werkzaamheden wordt eind 2013 afgerond. Het decor en de interne inrichting op de tweede verdieping zijn veranderd en verbeterd. Het resultaat? Nieuwe winkels met een groter vloeroppervlak en merken van een hogere kwaliteit.

De interne opknapbeurt betreft een oppervlakte van 3200 m2 en levert de volgende merken meer winkelruimte op: Stroili Oro (sieraden), Optissimo (opticiën) en Imperial (damesmode). Desigual, Twin-Set, Piazza Italia en Massimo Dutti zijn nieuwe namen voor het centrum die hier na de kwaliteitsverbeteringen een winkel openen. Vrijwel het volledige voormalige Fnac-vloeroppervlakte wordt aan Pellizzari verhuurd, een kwaliteitsformule met meerdere merken. Een deel komt terecht bij H&M, dat meer kantoorruimte creëert. De Porta di Roma-renovatie zorgt voor verbetering van de kwaliteit van het commerciële aanbod en van de efficiëntie van de bezoekersstromen in het winkelcentrum. De renovatie fungeert als vliegwiel dat positief doorwerkt in meerdere huurverlengingen. De perceptie is dat het hele winkelcentrum vernieuwt.

DECEMBER > Corio Italia uitgeroepen tot een van de beste plekken in het land om te werken.

INHOUD

ITALË

NEDERLAND

1

2

FRANKRIJK

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


TOP-10 HUURDERS 1 Inditex 2 Metro 3 Gruppo Miroglio 4 Gruppo COIN 5 Compar S.p.A. 6 Bencom s.r..l. 7 Cisalfa Sport S.r.l. 8 Hennes & Mauritz 9 Gruppo Percassi 10 Conbipel S.p.A. TOTAAL

Zara, Zara Home, Zara Kids, Berschka, Stradivarius, Pull & Bear, Oysho, M. Dutti Mediamarket, Saturn, Media World Motivi, Oltre, Fiorella Rubino, Elena Mirò Coin, OVS Industry, OVS Kids Athletes World, Bata, AW Lab Sisley, United Colors of Benetton, Undercolors, 012 Benetton Cisalfa, Intersport H&M Calvin Klein Jeans, Kiko, Levi Strauss & Co., Nike Conbipel

GTRI %

# contracten

9,0% 5,2% 2,9% 2,1% 1,9% 1,9% 1,8% 1,7% 1,6% 1,5% 29,6%

25 6 24 6 10 12 4 3 14 5 109

TRC -0,4 -3,8 16 -22,1 96,0 3.673 -1,3 -8,4

Totaal -0,4 0,6 131 10,2 97,7

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP -0,4 1,2 115 10,5 97,8 5.770 1,4 3,6

Mutatie footfall (%) Mutatie verkopen van huurders (%) Jaarhuur (€ m) Nieuwe verhuur en huurverlengingen (%) Gemiddelde bezettingsgraad (%) Waarde in € per m2 Like-for-like netto huurgroei (%) Herwaarderingen (%) SECTOR SPREIDING IN HUUR (%)


€ 1.3 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN

FMP 94%

RESTAURANTS EN BARS

TRC 6%

MODE AUTO’S HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING

ECONOMIE De economie is in 2013 volgens de prognoses met weer 1,8 % gekrompen. In combinatie met de hoogste werkloosheid in 36 jaar betekent dit dat de winkelverkopen in grote lijnen onder druk bleven staan. Die winkelverkopen zijn in november 2013 voor de 33ste achtereenvolgende maand gedaald, waarmee het land de langste recessie in retail doormaakt sinds het begin van de datareeks. De zwakke arbeidsmarkt, beleidswijzigingen, bezuinigingsmaatregelen en een relatief geringe koopkracht drukten ernstig op het consumentenvertrouwen en het reëel besteedbare inkomen. WINKELCENTRA CORIO De Italiaanse winkelcentra van Corio ontwikkelden zich ook dit jaar weer relatief veerkrachtig in een markt die onder druk stond. De bezoekersaantallen waren solide en de winkelverkopen steeds beter dankzij de hoge kwaliteit van de winkels en de strategische geografische locaties.

SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Ermanno Niccoli CEO Corio Italia

1,2 3,3

De bezoekersaantallen in de winkelcentra van Corio Italia waren op like for like basis stabiel ten opzichte van 2012. Dat was in het bijzonder te danken aan een hoger aantal bezoekers bij Campania (3,7%) na de winkelopeningen van de Inditex-groep, bij Porta di Roma in Rome (2,1%) en bij GrandEmilia in Modena (1,8%). De omzet van de FMP-portefeuille op like for like basis is ondanks het lastige economische klimaat met 1,2% toegenomen en ligt boven het landelijke gemiddelde. De gemiddelde occupancy cost ratio (huurderslasten als percentage van de omzet) van de Italiaanse winkelcentra was nog altijd solide op 11,9%, een bescheiden toename ten opzichte van 2012. Onze activiteiten in Italië lieten verder een positieve groei van de like-for-like nettohuuropbrengsten zien van 1,2% in 2013, waarvan 1,4% voor de FMP-portefeuille en 1,3% negatief bij de TRC’s. De likefor-like nettohuuropbrengsten voor de FMP-portefeuile werd grotendeels beïnvloed door het hogere aantal huurverlengingen en herzieningen (10,5%).

INHOUD

SPANJE/PORTUGAL

1

2

NEDERLAND

3


SPANJE PRÍNCIPE PÍO

Het Estación del Norte, of Príncipe Pío is een van de belangrijkste gebouwen van Madrid. Príncipe Pío is in de negentiende eeuw gebouwd door de Compañía de los Caminos de Hierro del Norte de España als eindstation voor het traject Madrid-Irun. Het station is opgetrokken aan de voet van de Campo del Moro op een heuvel die toen wijd en zijd bekend stond als de Príncipe Pío-berg omdat deze deel uitmaakte van het uitgebreide grondbezit van dit lid van de Saboya-familie. Príncipe Pío ging eind 2004 open en is in juni 2009 door Corio gekocht. Het winkelcentrum heeft een BVO van 28.700 m2 en is verbonden met het Príncipe Pío-treinstation. Er zijn 1000 parkeerplaatsen in de ondergrondse garage. Het winkelcentrum verwelkomt 11,4 miljoen bezoekers per jaar.

FRANKRIJK

ITALIË

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

INHOUD

SPANJE/PORTUGAL

1

2

NEDERLAND

FRANKRIJK

ITALIË

DUITSLAND

TURKEY TURKIJE

KERNCIJFERS

3


SPANJE/PORTUGAL

TOP-5 WAARDE

1 PRÍNCIPE PÍO

2 MAREMAGNUM

3 ESPACIO TORRELODONES

4 RUTA DE LA PLATA

5 LA LOMA

HOOGTEPUNTEN 2013

MAART > Het succes van de centrummarkt in Maremagnum, de meest chique ‘stedelijke bazaar’ van Barcelona, is aanleiding om deze geweldige straatmarkt met muziek en een uitstekende sfeer voortaan elke twee maanden te organiseren. MEI > Zeer goede ontvangst van de MVO-communicatiecampagne in het belangrijkste winkelcentrum Príncipe Pío. Sterk effect op bewustzijn en goed resultaat persoonlijke ambities. > Bekrachtiging overeenkomst Corio en Eroski Hypermarket over de uitbreiding van het winkelcentrum naar 3000 m2 door een deel van de hypermarkt in Ruta de la Plata aan Príncipe Pío toe te voegen. JUNI > De eerste H&M van de stad Jaén opent in La Loma en is een daverend succes. De bezoekersaantallen van het winkelcentrum varen er wel bij. > Gezondheid en sportmaand: een omvangrijk programma over gezond leven en sport in Ruta de la Plata.

JULI > Introductie eerste versie Britelayer-programma in Maremagnum. Na zes maanden zijn er al 8000 leden. > Groot succes Diesel pop-up store met een scheepscontainer in Maremagnum. > Opening Vitoria Football Club-winkel in Espaço Guimaraes; Nike is de exclusieve merksponsor voor het voetbalteam. De burgemeester, mensen van Nike en alle voetbalspelers wonen de openingsceremonie bij. AUGUSTUS > Espacio Torrelodones lanceert in overeenstemming met de strategie van Corio een Free Cinema & Popcorn Project in het kader van de positionering als gezinsuitje. SEPTEMBER > Renovatie en verbetering 2300 m2 winkeloppervlak in Espacio Torrelodones, het buitenterras, de foodcourt en het klooster. > Volledige digitalisatie bioscopen in La Loma in Jaén.

OKTOBER > El Ferial schrijft in samenwerking met de gemeente een wedstrijd uit voor ondernemers. De winnaar krijgt de vrije beschikking over een bedrijfseenheid in El Ferial SC om daarin zijn of haar bedrijfje te starten. > Overeenkomst wijziging parkeerbeheer Príncipe Pío. Besparing per jaar: € 150.000. NOVEMBER > Overeenkomst met Centro de Transportes de Madrid (CTM) over betere bewegwijzering van Príncipe Pío. > Opening kwaliteitsrestaurant en loungebar van 880 m2 (Allegra) op de bovenverdieping van Maremagnum. > Corio en de gemeente Torrelodones worden het eens over een tunnel vanaf de A6 met directe toegang naar de Espacio Torrelodones. > Implementatie Work Space Hub bij Gran Turia, een multifunctionele ruimte waar mensen uit de lokale gemeenschap samen kunnen werken met andere ondernemers, nieuwe projecten kunnen opzetten, conferenties kunnen houden met en

voor de gemeenschap over thema’s als zelfstandig ondernemerschap en innovatie.

DECEMBER > We gaan van start met een Kids’ Power-concept, onder andere met een speelterrein van zo’n tien meter op twee niveaus in Espacio Torrelodones. Ons belangrijkste doel? Kinderen en hun familie de beste winkelervaring ten noorden van Madrid bieden. > Het concept ‘keuken in de gemeenschap’ (op basis van voedsel ervaring) is begin 2013 met succes getest en wordt nu permanent in Sexta Avenida ingevoerd. > Opening van de nieuwe foodcourt in Espacio Guimarães. Als decoratie is gebruikgemaakt van het kenmerkende borduurontwerp van de stad.

INHOUD

SPANJE/PORTUGAL

1

2

NEDERLAND

FRANKRIJK

ITALIË

DUITSLAND

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


TOP-10 TENANTS

GTRI % # contracten

1 Inditex Group Zara, Lefties, Zara Home, Pull & Bear, Bershka, Stradivarius, Oysho, Massimo Dutti, Kiddy's Class 2 Cortefiel Group Cortefiel, Pedro del Hierro, Women's Secret, Springfield 3 Hennes & Mauritz H&M 4 Cinesa 5 Mc Donald's 6 Decimas Decimas, Polinesia 7 El Corte Inglés Opencor, Telecor, Sfera 8 Calzedónia Tezenis, Calzedónia, Intimissimi 9 El Chipirón de Monchos 10 Blanco TOTAAL

11,2% 3,6% 2,8% 1,8% 1,8% 1,6% 1,5% 1,3% 1,3% 1,2% 27,9%

30 14 3 2 5 10 5 8 3 3 83

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP -2,3 -9,5 35 -40,7 90,5 3.932 -13,7 -10,2



€ 0.6 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN

FMP 70%

RESTAURANTS EN BARS

TRC 30%

MODE AUTO’S HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Christophe Mouton CEO Corio España

ECONOMIE Ook 2013 was weer een lastig jaar voor retailers in Spanje. De consumentenbestedingen zijn door bezuinigingen en de hoge werkloosheid verder gedaald. Tegen het einde van het jaar waren er voortekenen van een verbetering. De economie is nu mogelijk het dieptepunt voorbij en de consumptie herstelt zich. De indrukwekkende groei in de sector toerisme, de lagere kosten van de overheidsschuld en de gunstige werkloosheidscijfers voor december wijzen allemaal op een positievere trend. WINKELCENTRA CORIO De bezoekersaantallen in onze 11 winkelcentra zijn in 2013 aan een herstel begonnen. Sterker nog, zes van de 11 winkelcentra meldden een toename van de bezoekersaantallen over het hele jaar. Maremagnum in Barcelona trok 1,3 miljoen meer bezoekers in 2013 en bereikte daarmee een totaal van 10,7 miljoen, een toename van 14% ten opzichte van 2012. La Loma in Jaén noteerde eveneens een aanzienlijke groei: 14,1%. Príncipe Pío, het meest bezochte winkelcentrum in de Spaanse portefeuille van Corio (11,4 miljoen bezoekers

TRC -1,0 -3,4 22 -42,7 84,9 2.427 -27,7 -20,4

Total -1,8 -7,5 57 -41,5 88,5 -18,5 -14,0

in 2013), zag zich daarentegen geconfronteerd met een daling van 7,5% in de bezoekersaantallen. De oorzaak: nieuwe regels voor zondagsopening in Madrid, waardoor Príncipe Pío meer concurrentie kreeg van andere centra die op de traditionele rustdag opengingen. De andere vier Spaanse winkelcentra van Corio kregen te maken met lagere bezoekersaantallen. De omzet daalde in 2013 bij al deze winkelcentra. Bij zeven van de 11 winkelcentra trok de omzet de laatste maanden van 2013 echter aan - mogelijk een teken van herstel. De occupancy cost ratio (huurderslasten als percentage van de omzet) bedroeg 14,9%. Dat is hoog maar niet veel veranderd in vergelijking met vorig jaar. De FMP-portefeuille realiseerde een daling van de like-for-like nettohuuropbrengsten van 13,7%. Dit was grotendeels te wijten aan de sterke daling van de huuropbrengsten bij Espacio Torrelodones en Gran Turia. De TRCportefeuille noteerde een daling van 27,7%.

INHOUD

DUITSLAND

1

NEDERLAND

2

FRANKRIJK

ITALIË

3


DUITSLAND CENTRUM GALERIE

Begin 2013 is Corio het met Primark eens geworden over de opening van een Primark-winkel in Centrum Galerie in Dresden. De Primark-winkel wordt de publiekstrekker van het winkelcentrum en komt op drie verdiepingen. Dit wordt de eerste Primark in Oost-Duitsland en de twaalfde in heel Duitsland. Op basis van eerdere ervaringen is Corio ervan overtuigd dat de Primark-winkels een flinke impuls zullen vormen voor de bezoekersaantallen, de verkopen en daarmee ook de kwaliteit en waarde van het winkelcentrum, in het bijzonder in Dresden. De maatwerktransactie is de uitkomst van nauwe samenwerking tussen de teams van Primark en Corio. De winkel gaat fungeren als een belangrijke trekker voor het winkelcentrum. We zijn verder met een aantal A-merken onder de internationale modeketens in een vergevorderd stadium van onderhandelingen over onze nieuw ontworpen bovenverdieping. Het niveau van het centrum en de huurdersmix worden daardoor zeer aantrekkelijk.

SPANJE/ PORTUGAL

TURKIJE

KERNCIJFERS

INHOUD

DUITSLAND

NEDERLAND

1

2

FRANKRIJK

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

TURKIJE

KERNCIJFERS

3


DUITSLAND

TOP-5 WAARDE

1 BOULEVARD BERLIN

2 FORUM DUISBURG

3 CENTRUM GALERIE

4 ARNEKEN GALERIE

5 KÖNIGSGALERIE

HOOGTEPUNTEN 2013

JANUARY > Overname Boulevard Berlin als laatste stap in de samenwerking met Multi in Duitsland.

MEI > Centrum Galerie in Dresden organiseert de REWE Team Challenge, die 24.000 bezoekers trekt.

FEBRUARI > Arneken Galerie fungeert als de filmset voor ‘Dance & Run’.

JUNI > Forum Duisburg en Königsgalerie in Duisburg organiseren in samenwerking met de Duisburger Hochschule für Musik de Tag der Music. Deze uiterst succesvolle ‘dag van de muziek’ zorgt voor 22% meer bezoekers in beide winkelcentra.

MARCH > Harlem Shake in Arneken Galerie trekt 23.200 bezoekers en wordt de grootste Shake in Nedersaksen. APRIL > Arneken Galerie neemt deel aan Speed 4, hardloopkampioenschappen voor kinderen van de basisschool.

SEPTEMBER EN OKTOBER > Centrum Galerie Dresden fungeert als locatie voor de halve finale en finale van de Face of Germany, de grootste talentenjacht van Duitsland. Het zeer succesvolle evenement trekt vooral bij de halve finale extra bezoekersaantallen. > Boulevard Berlin is de locatie van het live concert van Maggie Reilly met circa 15.000 bezoekers.

NOVEMBER > Opening nieuwe foodcourt en opening geherpositioneerde Media Market in Centrum Galerie, Dresden. > Opening eerste Pop up Village met een unieke winkelcentrumformule in Boulevard Berlin. DECEMBER > Onderhandelingen met Primark over een winkel in Centrum Galerie Dresden komen rond.

INHOUD

DUITSLAND

NEDERLAND

1

2

FRANKRIJK

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

TURKIJE

KERNCIJFERS

GTRI %

# contracten

17,0% 9,0% 8,2% 4,4% 4,0% 3,1% 2,0% 2,0% 1,9% 1,6% 53,2%

4 4 4 2 1 4 2 5 1 3 30

3


TOP-10 HUURDERS 1 Karstadt 2 Metro 3 Osnabrücker Parkgesellschaft 4 The Sting 5 Peek & Cloppenburg 6 Hennes & Mauritz 7 New Yorker 8 DM Drogerie 9 Cofra Group 10 s.Oliver Bernd Freier GmbH & Co. KG TOTAAL

Karstadt Makro, Metro, Mediamarket Lady Sting, The Sting Peek & Cloppenburg H&M New Yorker DM Drogerie C&A s. Oliver

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP 0,1 -1,0 45 NA 99,5 4.031 4,9 -1,2



€ 1.1 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN

FMP 100%

RESTAURANTS EN BARS MODE AUTO’S HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Jörg Banzhaf CEO Corio Deutschland

ECONOMIE De detailhandelsverkopen zijn in 2013 slechts licht gestegen: de Duitse consument stond niet te springen om zijn geld uit te geven, deels in de verwachting dat zijn salaris zal stagneren. De verkopen zijn in de periode januari tot en met november met 0,3% gestegen ten opzichte van de vergelijkbare periode een jaar eerder; voor het jaar als geheel zijn die detailhandelsverkopen volgens de prognoses van het nationaal bureau voor de statistiek circa 0,4% hoger dan in 2012, gecorrigeerd voor inflatie. Het leeuwendeel van deze lichte toename komt voor rekening van sterkere voedselverkopen.

WINKELCENTRA CORIO De like-for-like bezoekersaantallen in de Duitse winkelcentra van Corio waren vergelijkbaar met 2012: een stijging van 0,1%. De bezoekersaantallen in Boulevard Berlin stegen in 2013 met 20%. Ondanks de geringe toename van de bezoekersaantallen zijn de like-for-like nettohuuropbrengsten in Duitsland (met andere woorden voor de drie operationele FMP’s Forum Duisburg en Königsgalerie in Duisburg en Arneken Galerie sinds de opening in maart 2012) met 4,9% gestegen. De winkelverkopen zijn in de centra in 2013 met 1,0% gedaald.

INHOUD

TURKIJE

1

NEDERLAND

2

3


TURKIJE AKMERKEZ

De belangrijkste regio voor Corio’s winkelcentra in Turkije is en blijft Istanboel, voor wat betreft merkdiversiteit, verkoopefficiëntie per m2 en retailomzet. Akmerkez, het belangrijkste object in de portefeuille van Corio Turkiye, realiseerde ondanks hevige concurrentie een like-for-like omzetgroei van 3,1%. Onderdeel van de herontwikkeling was de opening van een nieuwe bioscoop met een moderne, trendy uitstraling. Akmerkez heeft een bouwvergunning gekregen om de oude gevel te vervangen door een prachtige glaspui. De bedoeling is om luxe dineren uit te breiden met de populairste restaurants en cafés van Istanboel langs die nieuwe gevels. Beymen, de succesvolle trekker van het winkelcentrum, heeft eveneens aangekondigd dat de winkel op alle drie de niveaus een facelift krijgt.

FRANKRIJK

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL

DUITSLAND KERNCIJFERS

INHOUD

TURKIJE

NEDERLAND

1

2

FRANKRIJK

ITALIË

SPANJE/ PORTUGAL


3


TURKIJE

TOP-5 WAARDE

1 AKMERKEZ

2 ANATOLIUM

3 TEKIRA

4 TERASPARK

5 TARSU

HOOGTEPUNTEN 2013

JANUARI > Tarsu start met het gebruik van bronwater, waardoor het waterverbruik van het winkelcentrum maandelijks met 2.500 m3 omlaag kan. De investering betaalt zich binnen 1,5 maand terug. FEBRUARI > Anatolium maakt speciale afspraken met Tofas, een van de grootste autofabrikanten van Turkije. Medewerkers van Tofas krijgen in het vervolg cadeaukaarten die alleen bij Anatolium Bursa kunnen worden besteed. Dat brengt € 0,5 miljoen aan extra omzet in het laatje. MAART > De huurovereenkomst met New Castle Cafe Pub bij 365 Shopping Center komt tegemoet aan de behoefte aan een horecaconcept in het winkelcentrum. APRIL > Opening van een ‘ecologisch huis’, dat zijn eigen energie produceert en afvalwater kan hergebruiken. Het project wordt gesponsord door Corio.

MEI > Anatolium Academy wordt opgericht onder de vleugels van het Anatolium Shopping Center. De academie gaat trainingen over ondernemerschap verzorgen voor universitaire studenten en jonge ondernemers. > LC Waikiki tekent een overeenkomst voor de huur van een winkelpand op twee verdiepingen. Een eigen roltrap gaat de verdiepingen met elkaar verbinden. JUNI > Teraspark Shopping Center organiseert samen met 20 scholen een popmuziekfestival. Het festival trekt 5.000 bezoekers. AUGUSTUS > De gemeente verwijdert

een kleine heuvel waardoor de voorgevel van het winkelcentrum 365 beter zichtbaar wordt. > Het O-Card loyaliteitsprogramma gaat van start in Tekira. Eind december 2013 hadden 11.186 klanten zich aangemeld.

SEPTEMBER > Lancering van de Turkse op locatie gebaseerde winkel applicatie Boni op smartphones in Anatolium, het eerste winkelcentrum in Bursa dat hier aan meedoet. Boni is een populaire app: de klant

kan bonuspunten verdienen als hij alleen maar door een winkel loopt. Winkelen wordt hierdoor leuker en levert de klant ook nog wat op ook. De app is al door 1.700 gebruikers gedownload.

OKTOBER > Het O-Card loyaliteits programma gaat van start in het winkelcentrum 365. Eind december 2013 hadden 9.200 klanten zich aangemeld. > Autobeurs in Teraspark met de laatste modellen van alle lokale autoverkopers. De beurs duurt twee dagen en trekt 57.000 bezoekers. NOVEMBER > De foodcourt van winkelcentrum 365 ondergaat een makeover. Er komen een buitenterras en twee nieuwe winkeleenheden in het verhuurbare deel van het winkelcentrum. > In Anatolium wordt Corio het eens met Koton over de verhuur van de tweede verdieping, waardoor het vloeroppervlak bijna verdubbelt naar 1.600 m2. > Huurovereenkomst voor een winkel van 558 m2 in met Oleg Cassini, ontwerper van bruidsjurken en avondkleding.

> Bouw Media Markt-winkel in Teraspark. De hoop is dat de elektronicawinkel complementaire winkels aantrekt. Opening over 100 dagen.

DECEMBER > Huurovereenkomst met Benzin Cafe/Bar voor een oppervlakte van 389 m2 in Anatolium. De horecagelegenheid is naar verwachting vooral populair bij jonge bezoekers. > Start werkzaamheden aan een nieuwe ingang aan de oostkant van het Tarsu-centrum. De zichtbaarheid van het centrum wordt hiermee vergroot en de toegang makkelijker. Aan de huidige cul-de-sac-situatie komt hierdoor een einde. > Akmerkez krijgt bouwvergunning om gevel te renoveren en daar nieuwe cafés en restaurants in te zetten. > Een nieuw, modern bioscoopcomplex met acht zalen en Dolby 4-geluid opent in Akmerkez. De bioscoop is in één klap de populairste van de stad.

INHOUD

TURKIJE

NEDERLAND

SPANJE/ PORTUGAL


TOP-10 HUURDERS

GTRI %

# contracten

1 Sabanci 2 Ikea 3 Leroy Merlin 4 LC Waikiki 5 Koton 6 Deichmann 7 Metro 8 Kipa 9 Boyner 10 Colins TOTAAL

9,8% 5,9% 4,8% 3,6% 1,7% 1,7% 1,7% 1,6% 1,3% 1,3% 33,4%

81 1 1 7 6 6 1 1 2 4 37

TRC -7,4 -9,7 3 -8,8 91,9 1.140 -36,2 -19,3

Totaal 0,4 1,5 51 0,4 93,7

1

2

FRANKRIJK

ITALIË

3


Carrefour, Teknosa

Makro, Metro, Media Markt

BELANGRIJKE INDICATOREN VOOR DE RETAIL PORTEFEUILLE FMP 1,1 3,1 48 1,7 93,9 2.142 -5,5 0,0



€ 0.5 MILJARD

VOEDINGSMIDDELEN

FMP 95%

RESTAURANTS EN BARS

TRC 5%

MODE AUTO’S HUISH. APPARATUUR/DOE HET ZELF CULTUUR, CADEAUS EN VRIJE TIJD GEZONDHEID EN PERS. VERZORGING SERVICES AMUSEMENTSDIENSTEN SUPERMARKTEN/HYPERMARKTEN WARENHUIZEN SPECIAALVERHUUR

Cem Alfar CEO Corio Türkiye

ECONOMIE De Turkse economie is de afgelopen tien jaar met gemiddeld 5% gegroeid. De winkelsector is de motor achter deze groei. Als Turkije deel zou uitmaken van de EU dan zou het land de op zes na grootste winkelmarkt van de EU hebben. De snelle groei en steeds hoger ontwikkelde consumentenvraag in de Anatolische steden beginnen de aandacht te trekken van internationale retailers. De winkelbestedingen zijn in 2013 met 6,4% gestegen (2012: 4,0%). De Turkse munt verloor daarentegen aan terrein door de situatie rond Syrië en de Turkse politiek, in het bijzonder in december 2013. De Turkse lira (TRY) is in 2013 in totaal met circa 24,9% gedaald ten opzichte van de euro. De inflatie versnelde naar 7,4% (2012: 6,1%) door de hoge energieprijzen en zwakkere TRY. De Turkse bbp-groei bedroeg in 2013 4,0% en de werkloosheid was licht hoger op 9,4% (2012: 9,22%).

-7,8 -1,9

WINKELCENTRA CORIO Het totale bezoekersaantal was bij de Turkse objecten in 2013 0,4% hoger dan een jaar eerder. De weinig stabiele politieke situatie had een negatief effect op de bezoekersaantallen in december. Het gevolg was dat de bezoekersaantallen bij de FMP’s in 2013 maar met 1,1% stegen. In euro’s was sprake van een groei van de verkopen van 1,5%. De totale omzet voor de FMP’s steeg met 3,1%. De occupancy cost ratio (huurderslasten als percentage van de omzet) daalde naar 12,3% (2012: 12,6%).

INHOUD

CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY

1

2

KERNCIJFERS

3



Key performance indicator

2013

2012

◊

71

66

Nettohuuropbrengsten geïnvesteerd in 3E-projecten (%) ◊

1,43

0,85

Maatschappelijke strategie geïmplementeerd

Gehouden consumentenenquêtes (%)

Doelstelling

100% van alle winkelcentra elke twee jaar

Elektriciteitsverbruik (kWh/m )

◊

84,4

97,5

- 15% voor 2015 (2007 - 2015)

Intensiteit CO2 uitstoot (tonnes CO2/m2)

◊

0,018

0,028

- 15% voor 2015 (2007 - 2015)

Ondertekende groene huurcontracten (%)

◊

2

98

57

75% groene huurcontracten eind 2013

Standaard groene huurcontracten ingevoerd (%)

100

83

100% ingevoerd eind 2013

Groene leverancierscontracten (%)

100

81

100% ingevoerd eind 2013

100

20

100% nieuwe ontwikkeling BREEAM ‘Good’

100

80

Actief management toeleveringsketen

BREEAM-certificaten (%)

◊

Gedragscode voor leveranciers

WE ZIJN ERVAN OVERTUIGD DAT CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY (CSR) VAN CRUCIAAL BELANG IS VOOR DE UITVOERING VAN ONZE FMP-STRATEGIE. CSR BETEKENT VOOR ONS DAT WIJ ONS ECHT VERBINDEN MET ONZE KLANTEN, EN AL HELEMAAL IN DE SNEL VERANDERENDE WERELD WAARIN WE NU LEVEN. SHARED VALUE

CSR bij Corio betekent innovatief samenwerken met onze retailers. Het betekent dat we onze medewerkers een solide werkomgeving willen bieden, waarin ze het beste uit zichzelf kunnen halen. Het betekent ook dat onze winkelcentra bijdragen aan de samenleving door de negatieve invloed op het milieu tot een minimum te beperken en onze sociale en economische invloed te maximaliseren. Met andere woorden, maatschappelijk verantwoord ondernemen maakt ons interessanter als bedrijf. Onze Favourite Meeting Places voldoen eenvoudigweg niet aan de definitie als ze niet bewust en duurzaam worden gerund. Uiteindelijk gaat CSR over het effect van onze winkelcentra op het leven van consumenten, het succes van onze huurders, de kwaliteit van onze portefeuille en het welzijn van de gemeenschap. Onze Favourite Meeting Places- of FMP-strategie is onze manier om dat te realiseren.

OVERZICHT RESULTATEN

Uit de realisatie van targets en onze KPI-prestaties blijkt dat Corio uitstekende voortgang boekt op alle CSR-aspecten, op zowel sociaal als milieugebied. Van de duurzaamheidsdoelstellingen van de groep is in 2013 83% gerealiseerd (65% in 2012). We liggen daardoor ruim voor op onze doelstellingen voor de lange termijn en goed op koers met de doelstellingen op de korte termijn. Hoogtepunten zijn: de groepsbrede invoering van groene huurcontracten (98%), groene clausules in leverancierscontracten (100%) en een sterke toename van het aantal leveranciers dat onze gedragscode heeft ondertekend (van 80% naar 100%). Deze prestaties vormen een goede basis om onze banden met belanghebbenden als huurders en leveranciers verder uit te bouwen.

De daling van het elektriciteitsverbruik per m2 met 13% in 2013 is het directe resultaat van diverse maatregelen die wij op centraal niveau op het gebied van de energie-efficiëntie hebben getroffen. Onze CO2-uitstoot is daardoor verminderd met 36%. Het elektriciteitsverbruik per m2 is sinds 2009 gedaald met 26%, waardoor wij én onze huurders nu lagere exploitatiekosten hebben. Corio ligt met dat resultaat twee jaar vóór op schema voor wat betreft de CO2-uitstoot en elektriciteitsintensiteit. Terugkijkend op het afgelopen jaar constateren we met genoegen dat onze CSR-strategie en de uitvoering daarvan zich ontwikkelen in de richting van kwaliteit: kwaliteit van beheer, gebouwen en retaildiensten. Sommige van die stappen bleven in 2013 ook voor de buitenwereld niet onopgemerkt: Marseille Grand Littoral kreeg de CNCC-onderscheiding in de categorie duurzaamheid en Corio Nederland won met Moeders met Lef de ICSC Solal Marketing Award in de categorie Cause Related Marketing.

BELEGGERS

Duurzaamheid wordt ook voor onze beleggers en aandeelhouders steeds relevanter. Trots zijn we dan ook dat we in een nieuwe ESG-index zijn opgenomen: de Euronext Vigeo Eurozone 120. We zien dit als beloning voor onze voortgaande inspanningen om onze CSR-prestaties te verbeteren en CSR volledig te integreren in de manier waarop wij zakendoen. We hebben daarnaast onze plaats behouden in alle duurzaamheidsindices die ertoe doen, waaronder de Dow Jones Sustainability Index Europe en World.

CSR ASSURANCE

Het CSR-verslag is voor een deel gecontroleerd aan de hand van een selectie van key performance

indicators, aangegeven met ‘◊’ in de bovenstaande tabel.

VOORUITZICHTEN

Ons streven is om CSR zo dicht mogelijk bij onze operationele bedrijfsactiviteiten te krijgen. In het kader daarvan ligt de focus in 2014 op: • Verbetering van het certificeringsniveau van de gebouwen door middel van een BREEAM-in-use programma. • Krachtig milieubeheer, waaronder een plan voor water- en energiebesparing. • Evaluatie van duurzaamheidsrisico’s van de portefeuille en op basis daarvan een uitvoerbaar plan voor de risicobeheersing. • Verdere verbetering van de kwaliteit en reikwijdte van CSR-prestatiebeheer en verslaglegging. We hebben hiertoe in 2013 een nieuw CSR-beheerinformatiesysteem geimplementeerd. Ons voornemen voor 2014 is om een plan ter verbetering van de meting en beheersing van prestatie-indicatoren te onderzoeken en uit te voeren. Een belangrijk onderwerp in 2014 is de stimulering van duurzaam gedrag onder medewerkers van Corio, vooral door mensen op alle niveaus in de organisatie hiervoor verantwoordelijkheid te geven. Zelf het eigenaarschap en het initiatief opeisen en niet wachten tot iemand anders iets doet, daar komt het op aan. De tijd is aangebroken om de geleerde lessen en alles wat we weten toe te passen en onze prestaties naar een hoger plan te tillen. Het streven is om een situatie te creëren waarin iedereen de schouders zet onder de realisatie van de financiële en de niet-financiële doelstellingen. Beide komen immers samen in ons proces van waardecreatie.

INHOUD


1

2

KERNCIJFERS

3


PRESTATIES PER AANDACHTSGEBIED CONSUMENT CENTRAAL

Consumenten en bezoekers zijn van essentieel belang voor Corio. Wij streven er daarom naar om Favourite Meeting Places te creëren die consumenten prettig genoeg vinden om steeds weer naar terug te keren. Die ambitie is zowel een aspiratie als een verantwoordelijkheid.

DOEL OP DE MIDDOEL OP DE LANGE DELLANGE TERMIJN TERMIJN Klantgedrag bewaken en de resultaten daarvan vertalen naar het dagelijkse beheer van onze winkelcentra.

Consumenten in staat stellen om verantwoorde aankopen te doen en hun invloed op het milieu te verminderen en zo hun leven rijker te maken. Wij willen ze daartoe inspireren en met ze in gesprek gaan.

FMP-prestaties Key Performance Indicatoren Winkelcentra die jaarlijks een enquête onder klanten houden (%) Winkelcentra met een communicatiestrategie over onze duurzaamheidsresultaten op het niveau van het winkelcentrum (%)

2013* ◊ 71

2012 ◊ 66

2011 63

2010 50

67

67

67

n/a

Voor dit belangrijke onderwerp hebben we in de FMP-portefeuille 80% van onze groene doelstellingen gerealiseerd.

IN HET HART VAN DE SAMENLEVING

Onze winkelcentra vervullen een belangrijke maatschappelijke en economische rol in de gemeenschap, niet alleen als ontmoetingsplek maar ook als bron van werkgelegenheid, onderwijs en ondernemerschap, ons ‘3E’-bereik (drie E’s voor ‘employment, education & entrepreneurship’). Gericht investeren in de gemeenschap levert waarde op voor de samenleving en voor Corio zelf.

DOEL OP DE MIDDOEL OP DE LANGE DELLANGE TERMIJN TERMIJN Onze lokale invloed doorgronden en deze integreren in ons lokale management.

De ontwikkeling van de gemeenschap versterken door blijvende sociale en economische kansen te bieden.

FMP-prestaties Key Performance Indicatoren Het aantal projecten in de operationele centra binnen 3E-bereik Leegstaande BVO gebruikt voor projecten binnen 3E-bereik (%)

2013* 36

2012 121

2011 90

2010 50

◊ 1,43

◊ 0,85

1,58

geen data


LEIDERSCHAP EN ONZE CULTUUR

Onze mensen zijn onze toekomst. En onze toekomstige leiders moeten zich ontwikkelen en continu inspireren en geïnspireerd worden. Wij moedigen onze mensen aan om zich de kernwaarden van Corio eigen te maken: teamwork, empathie, inspireren, betrouwbaar en lef in hun leiderschapsrol binnen de organisatie. Dat alles met als doel om duurzame waarde te creëren.

DOEL OP DE MIDDOEL OP DE LANGE DELLANGE TERMIJN TERMIJN Onze bedrijfswaarden borgen en een stijl van leiderschap tonen die onze cultuur verankert.

Een cultuur van leiderschap bevorderen die het verband tussen vertrouwen en transparantie benadrukt en waar vrijheid en verantwoording niet los van elkaar kunnen worden gezien.

HR data Aantal medewerkers Vrouwen (%) Mannen (%) Totaal FTE Vrouwen in management posities (%) Beloning medewerkers* (brutoloon per FTE in €) Verzuim (%) Verloop (%) *

2013 595 51 49 574,4 27,5 53.393

2012 599 51 49 577,5 28.6 57.028

2011 571 51 49 553,1 30,5 59.992

2010 462 55 45 444,8 geen data 55.493

2,46 11,9

2,22 15,8

1,89 11,9

2,06 9,6

Totale loonsom: inkomen en bonussen van alle medewerkers inclusief managers en Raad van Bestuur.

◊ Key Performance Indicators waarvoor beperkte controle (limited assurance) is uitgevoerd.

In het kader van onze strategische keuzes rapporteren we voor 2013 over consumentenenquêtes en leegstaand BVO dat in onze FMP’s beschikbaar wordt gesteld voor investeringen in de gemeenschap. Dit houdt niet alleen een strategische wijziging in, ook het aantal prestatie-indicatoren voor dit belangrijke onderwerp verandert hierdoor. Zie voor een nadere toelichting de duurzaamheidsverklaringen in ons CSR-verslag.

*

INHOUD


1

2

KERNCIJFERS

3



DUURZAAMHEID IN ONZE BEDRIJFSVOERING

Voor Corio betekent duurzaamheid het vinden van de juiste balans tussen sociale, milieu- en economische kwaliteit. Willen wij het duurzaamheidspotentieel van onze portefeuille realiseren, dan betekent dat samen met onze huurders en leveranciers werken aan groene huurovereenkomsten en groene bepalingen.

DOEL OP DE MIDDOEL OP DE LANGE DELLANGE TERMIJN TERMIJN Onze winkelcentra op zo’n manier runnen dat we onze invloed op het milieu tot een minimum beperken en de samenwerking met onze partners maximaliseren.

Het duurzaamheids potentieel van onze portefeuille realiseren door samen met huurders en leveranciers te werken aan een efficiënt gebruik van hulpbronnen, verlaging van de CO2-uitstoot en stimulering van het welbevinden.

FMP en TRC prestaties Key Performance Indicatoren Elektriciteitsverbruik (kWh/m2) Intensiteit CO2-uitstoot (ton CO2/m2) Ondertekende groene huurcontracten als percentage van alle nieuwe contracten (%) BU’s die standaard groene contracten hebben ingevoerd (%) In werking zijnde duurzaamheidsclausules in reguliere contracten met leveranciers (%)

2013 ◊ 84,4 ◊ 0,018 ◊ 98

2012 ◊ 97,5 ◊ 0,028 ◊ 57

2011 101,6 0,031 20

2010 103,8 0,039 N/A

100

83

83

N/A

100

81

39

N/A


DUURZAME WINKELCENTRA CREËREN

Corio verzekert haar economische duurzaamheid door te investeren in de ecologische en sociale ontwikkeling van haar winkelcentra. We willen flexibele, levensvatbare en toekomstbestendige winkelcentra creëren.

DOEL OP DE MIDDOEL OP DE LANGE DELLANGE TERMIJN TERMIJN Duurzaamheid volledig integreren in het ontwerp en de (her) ontwikkeling van onze winkelcentra.

FMP en TRC prestaties

Flexibele, levensvatbare Key Performance Indicatoren en toekomstbestendige BREEAM ‘Good’ of hoger voor nieuwe ontwikkelingsprojecten (%) winkelcentra creëren.

Leveranciers in ontwikkelingsprojecten die de gedragscode hebben ondertekend (%)

◊

2013 100

2012 ◊ 20

2011 11

2010 N/A

100

80

92

N/A

Voor dit belangrijke onderwerp hebben we in de FMP-portefeuille 100% van onze groene doelstellingen gerealiseerd. ◊ Key Performance Indicators waarvoor beperkte controle (limited assurance) is uitgevoerd. Zie ook het CSR-verslag voor de volledige prestatiegegevens en activiteiten in 2013 of ga naar www.corio-eu.com/csr.html

INHOUD

REMUNERATIE RAPPORT

1

2



KERNCIJFERS

3


REMUNERATIERAPPORT

IN DIT RAPPORT WORDT EEN OVERZICHT GEGEVEN VAN DE BELONING VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN. TEVENS WORDT TOEGELICHT HOE HET BELONINGSBELEID VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN IN 2013 IS TOEGEPAST 013 INLEIDING Het beloningsbeleid van Corio is op 29 april 2008 goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Nadere gegevens over dit beleid zijn te vinden op onze website. DOELSTELLING EN REIKWIJDTE VAN HET BELONINGSBELEID De remuneratiegrondslagen hebben betrekking op het niveau en de structuur van het beloningspakket voor de Raad van Bestuur. Het beloningsbeleid heeft tot doel om Corio de mogelijkheid te bieden bestuurders aan te trekken die beschikken over de vereiste managementvaardigheden en die de vereiste achtergrond en ervaring hebben in de vastgoedmarkt. Dat beleid moet bovendien door zijn concurrerende aard de leden van de Raad van Bestuur motiveren en behouden, en daarmee bijdragen aan de prestaties en doelstellingen voor winstgevende groei van Corio. Corio heeft de voor 2013 geplande evaluatie van het beloningsbeleid van de Raad van Bestuur uitgesteld omdat de huidige marktomstandigheden daartoe geen aanleiding geven. De evaluatie staat nu gepland voor 2014. Corio zal, indien van toepassing, in 2015 eventuele wijzigingen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorleggen. A. NIVEAU VAN DE REMUNERATIE Om te voldoen aan de doelstellingen van het beloningsbeleid stemt Corio het niveau van de bezoldiging (zowel het vaste als het variabele gedeelte) af op het niveau van vergelijkbare Nederlandse en Europese ondernemingen. Daarnaast heeft Corio als externe referentie voor de waarde van het totale beloningspakket een specifieke arbeidsmarktreferentiegroep gedefinieerd. De Raad van Commissarissen herziet de

referentiegroep periodiek en past deze indien nodig aan. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat uit vastgoedbeleggingsbedrijven met een focus op retail die in verschillende Europese markten actief zijn (pan-Europese strategie) en naar omvang en complexiteit vergelijkbare Nederlandse beursgenoteerde bedrijven die in de vastgoedsector werkzaam zijn. De bedrijven die in 2013 deel uitmaakten van de arbeidsmarktreferentiegroep zijn: Beni Stabili Intu Properties (voorheen Capital Shopping Centres Group) Deutsche EuroShop Eurocommercial Properties Hammerson IVG Immobilien Klépierre Mercialys Redevco Unibail-Rodamco VastNed Retail Wereldhave De bepaling van het beloningsniveau is tevens gebaseerd op algemene informatie over de beloningspraktijken bij Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen van een vergelijkbare omvang en complexiteit en op de inzichten en ervaring van de Remuneratiecommissie. B. OPBOUW VAN DE REMUNERATIE De totale beloning van de Raad van Bestuur van Corio is als volgt samengesteld: • Basissalaris • Kortetermijnbonus(regeling) • Langetermijnbonus(regeling) • Pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden • Afvloeiingsregeling bij einde dienstverband Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een evenwichtige verdeling tussen de vaste en de variabele componenten. Corio wil een resultaatgedreven pakket bieden in een evenwichtige en gecontroleerde omgeving. BASISSALARIS Salarisverhogingen worden bepaald door de Raad van Commissarissen, uitgaande van het principe dat het jaarsalaris van een bestuurslid binnen drie jaar na benoeming tot de Raad van Bestuur het referentieniveau bereikt, op voorwaarde dat de persoonlijke prestaties op z’n minst bevredigend zijn. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vinden plaats op 1 mei van elk jaar,

waarbij omstandigheden in ogenschouw worden genomen zoals de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassingen van de salarissen bij Corio en de doorgroeisystematiek indien het normniveau nog niet door het bestuurslid is bereikt. Het basissalaris van de heer Groener is in 2013 gehandhaafd op € 452.000. Ook van de heer Van der Klift is het basissalaris onveranderd: € 312.000. Het basissalaris van de heer Fontaine ging omhoog van € 275.000 naar € 295.000, in overeenstemming met zijn benoeming als fulltime lid van de Raad van Bestuur per 1 januari 2013. VARIABELE BELONING Ieder lid van de Raad van Bestuur komt in aanmerking voor variabele beloning als hij of zij voldoet aan vooraf afgesproken prestatiecriteria die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen. De variabele beloning hangt samen met zowel de kortetermijn- als de langetermijndoelstellingen van Corio. De jaarlijkse kortetermijn variabele beloning bij een prestatie volgens verwachting (een ‘on target’-beoordeling) bedraagt 40% van het basissalaris met een maximum van 60% van het basissalaris bij een outperformance. De langetermijn variabele beloning bestaat uit een jaarlijkse toekenning van fictieve prestatieaandelen (Performance Phantom shares) gelijk aan 60% van het basissalaris. Het aantal fictieve prestatieaandelen dat na drie jaar onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totale rendement voor aandeelhouders en kan uiteenlopen van 0 tot 1,5 maal het aantal Performance Phantom aandelen. De variabele beloning is afgestemd op de doelstellingen van Corio, namelijk het jaarlijks realiseren van operationele resultaten en van rendement voor aandeelhouders op de lange termijn. Door de langetermijnbonus op de prestatie-indicatoren voor de lange termijn af te stemmen en door de kortetermijnbonus te baseren op een veelzijdige mix van financiële en niet-financiële doelstellingen doet de Raad van Commissarissen recht aan het risicoprofiel dat bij beide soorten prestatiedoelstellingen hoort. De Raad van Commissarissen heeft de discretionaire bevoegdheid om de jaarlijkse variabele beloning van de Raad van Bestuur te veranderen. De Raad van Commissarissen heeft de bevoegdheid om de variabele beloning die al is toegekend geheel of gedeeltelijk te verlagen, te laten vervallen of terug te vorderen indien later blijkt dat deze ten onrechte is toegekend (op grond van onjuiste financiële gegevens of anderszins).

INHOUD

REMUNERATIE RAPPORT

1

2



KERNCIJFERS

3



A. KORTETERMIJNBONUS(REGELING) De kortetermijnbonusregeling heeft betrekking op de bedrijfsresultaten van de vennootschap en omvat zowel financiële als niet-financiële indicatoren die de waardecreatie bepalen. De kortetermijnbonus is voor twee derde afhankelijk van de ‘gecontroleerde groei van het bedrijfsresultaat van Corio’ en voor een derde van meetbare individuele doelstellingen. De gecontroleerde groei van het bedrijfsresultaat bestond uit doelstellingen voor het directe resultaat, de beheerskosten en het desinvesteringsplan. Individuele kwalitatieve doelstellingen hielden verband met CSR, systemen en een verbetering van de performance van onze objecten. De doelstellingen voor het directe resultaat en het directe resultaat per aandeel en het totaal van de exploitatiekosten en beheerskosten zijn niet gehaald. Het streefdoel voor het desinvesteringsplan is overtroffen voor wat betreft het volume maar de verkoopprijzen bleven achter bij de doelstelling. De individuele kwalitatieve doelstellingen zijn voor een deel gehaald. Op basis van de hierboven vermelde gegevens is de jaarlijkse kortetermijnbonus voor alle leden van de Raad van Bestuur uitgekomen op 15,3% van het jaarlijkse basissalaris. B. LANGETERMIJNBONUSREGELING Onder het Performance Phantom Share Plan worden jaarlijks voorwaardelijke Performance Phantom-aandelen toegekend. Drie jaar na de datum van toekenning worden de onvoorwaardelijk geworden aandelen in contanten uitbetaald. Het aantal Performance Phantom-aandelen dat onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totaalrendement voor aandeelhouders dat in de desbetreffende periode van drie jaar door Corio is behaald vergeleken met het totaalrendement voor aandeelhouders dat door ondernemingen in een vooraf gedefinieerde vergelijkingsgroep is ge-

realiseerd. Het bedrag dat voor de voorwaardelijk geworden aandelen moet worden betaald, is de waarde van de Performance Phantom-aandelen op de betaaldatum. Niet onvoorwaardelijk geworden Performance Phantom-aandelen komen te vervallen. Het aantal Performance Phantom-aandelen vertegenwoordigt de gemiddelde waarde van het aandeel Corio over een periode van drie maanden, beginnend op 1 januari. Met dit driemaandsgemiddelde wordt beoogd de invloed van kortetermijnschommelingen van de koers van het aandeel tot een minimum te beperken. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt voor het berekenen van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders van Corio en van de ondernemingen in de referentiegroep. In de regeling is een bepaling opgenomen die verzekert dat koersschommelingen die het gevolg zijn van uitzonderlijke transacties de waarde van de Performance Phantom-aandelen niet beïnvloeden. Zo wordt in het geval van een overname de waarde van een Performance Phantom-aandeel ‘bevroren’ door deze te beperken tot de waarde gemeten over de desbetreffende periode van drie maanden voorafgaand aan de maand waarin een verandering in zeggenschap bekend wordt gemaakt. De jaarlijkse waarde bij toekenning van de Performance Phantom-aandelen bedraagt niet meer dan 60% van het jaarlijkse basissalaris zoals bepaald na 1 mei in het jaar van toekenning. Het toegepaste percentage is onderdeel van het beloningsbeleid zoals goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en wordt vastgelegd in de arbeidsovereenkomst van de betreffende bestuurder. In 2013 bedroeg het percentage 60% voor de heer Groener, 60% voor de heer Van der Klift en 60% voor de heer Fontaine.

Onderstaande schaal is van toepassing bij het bepalen van het aantal Performance Phantom-aandelen dat onvoorwaardelijk wordt, afhankelijk van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders. Het percentage Performance Phantom-aandelen dat onvoorwaardelijk wordt, varieert van 0% in het geval van een performance onder het gemiddelde van de referentiegroep tot 150% van het aantal toegekende Performance Phantom-aandelen in het geval dat Corio binnen de referentiegroep op de eerste plaats staat. De staffel is als volgt: POSITIE UITKERINGSPERCENTAGE* 1. 150% 6. 0% 2. 130% 7. 0% 3. 110% 8. 0% 4. 90% 9. 0% 5. 70% *

Dit percentage heeft betrekking op het aantal Performance Phantom-aandelen dat (voorwaardelijk) is toegekend drie jaar voorafgaand aan de datum van onvoorwaardelijk worden.

De referentiegroep bestaat uit Corio en acht andere beursgenoteerde vastgoedondernemingen met een focus op retail. De bedrijven die naast Corio ten behoeve van de toekenningen in 2013 deel uitmaakten van de prestatiereferentiegroep zijn: Deutsche Euroshop Intu Properties Eurocommercial Properties Unibail-Rodamco Hammerson VastNed Retail Klépierre Wereldhave De Raad van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past deze indien nodig aan.

INHOUD

REMUNERATIE RAPPORT

1

2



KERNCIJFERS

3


BOULEVARD BERLIN, BERLIJN

In 2013 zijn uit hoofde van deze regeling voor het jaar 2013 voorwaardelijke Performance Phantom-aandelen toegekend aan de heer Groener, de heer Van der Klift en de heer Fontaine. De toegekende Performance Phantom-aandelen voor het jaar 2010, gebaseerd op de ranking in de referentiegroep, resulteerde niet in uitbetaling voor de heer Groener, de heer Van der Klift en de heer Fontaine. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 scenarioanalyses laten uitvoeren om te beoordelen of de maximale contante waarde van de fictieve prestatieaandelen nog altijd redelijk is. De Raad van Commissarissen heeft geconcludeerd dat de uitkomst van de scenarioanalyses overeenstemt met de uitgangspunten van het Performance Phantom Share Plan. Het Performance Phantom Share Plan, dat jaarultimo 2013 zou eindigen, is met nog een jaar verlengd. Financiële informatie met een overzicht van de totale kosten voor de onderneming in 2013 is te vinden op pagina 107 van het Engelstalige jaarverslag. Financiële informatie over de toegekende langetermijnbonus staat op pagina 108 van het Engelstalige jaarverslag. Eind 2013 waren er behalve de in het overzicht op pagina 108 genoemde rechten geen andere uitstaande voorwaardelijke aandelen of aandelenopties. PENSIOEN Corio stelt aan elk bestuurslid een jaarlijkse pensioenbijdrage ter beschikking. Er wordt vanuit gegaan dat leden van de Raad van Bestuur op 65-jarige leeftijd met pensioen gaan. Er bestaat dan ook geen regeling voor vervroegde uittreding van de leden van de Raad van Bestuur. De bijdrage van de onderneming aan de persoonlijke pensioenregeling van de CEO, CFO en CDO is vastgesteld op 20% van het jaarlijkse basissalaris. Dit percentage is in overeenstemming

met de in Nederland gebruikelijke werkwijze voor pensioenregelingen die uitgaan van het gemiddelde bijdrageniveau. Meer informatie over de kosten van de pensioenbijdragen voor de vennootschap is te vinden op pagina 107 van het Engelstalige jaarverslag. OVERIGE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDEN Corio biedt een concurrerend pakket secundaire arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur, in lijn met de voorwaarden die voor andere medewerkers gelden. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer een ongevallenverzekering, een arbeidsongeschiktheidsverzekering, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio verstrekt geen leningen aan de leden van de Raad van Bestuur. ARBEIDSOVEREENKOMST EN AFVLOEIINGSREGELING Het geheel aan arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur wordt vastgelegd in een arbeidsovereenkomst. Bestuursleden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Indien dit redelijk wordt geacht, kan het bestuurslid in kwestie in aanmerking komen voor een ontslagvergoeding gelijk aan maximaal één jaarsalaris of in speciale gevallen twee jaarsalarissen. WIJZIGINGEN IN DE SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR In overeenstemming met het besluit van 2012 is de heer Fontaine met ingang van 2013 als CDO volwaardig lid van de Raad van Bestuur geworden. BELONINGSBELEID EN TOEPASSING IN DE KOMENDE JAREN In 2013 hebben we de andere salarisniveaus binnen Corio getoetst op deugdelijkheid en consistentie met het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur en zijn we tot de conclusie gekomen dat ze volledig in overeenstemming zijn met dit beleid.

REMUNERATIE RAAD VAN COMMISSARISSEN De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 21 april 2011 een aanpassing van de bezoldiging van de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Die aanpassing houdt in dat met ingang van 1 mei 2011 de jaarlijkse vergoeding voor de voorzitter € 45.000 bedraagt, voor de vicevoorzitter € 40.000 en voor de andere leden € 35.000. Commissarissen ontvangen daarnaast de volgende vaste jaarlijkse vergoedingen voor het bijwonen van vergaderingen van de commissies waarvan zij lid zijn: Auditcommissie Voorzitter € 10.000 Leden € 7.500 Remuneratiecommissie Voorzitter € 7.500 Leden € 5.000 Selectiecommissie Voorzitter € 7.500 Leden € 5.000 Deze vergoedingen zijn niet prestatiegebonden. Leden van de Raad van Commissarissen komen niet in aanmerking voor aandelen in de vennootschap als onderdeel van hun remuneratie. Financiële informatie over het bezoldigingsniveau in 2013 is te vinden op pagina 108 van het Engelstalige jaarverslag. Namens de remuneratiecommissie Gobert Beijer, voorzitter

CONTENT INHOUD


1

2

RISICOMANAGEMENT

3

1

2

RAAD VAN REMUNERATIE COMMISSARISSEN

KERNCIJFERS ACCOUNTS

3


CORPORATE GOVERNANCE & RISICOMANAGEMENT

CORIO IS EEN BEURSGENOTEERDE VENNOOTSCHAP NAAR NEDERLANDS RECHT. DE VENNOOTSCHAP WORDT BESTUURD DOOR EEN RAAD VAN BESTUUR, DIE WORDT GECONTROLEERD DOOR EEN RAAD VAN COMMISSARISSEN. BEIDE RADEN ZIEN TOE OP GOED ONDERNEMINGSBESTUUR BINNEN CORIO EN ZIJN VERANTWOORDING VERSCHULDIGD AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS. INLEIDING Corio streeft naar een corporate governance structuur die aan de belangen van alle stake-holders tegemoetkomt en die voldoet aan de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code (de ‘Code’). De vennootschap heeft de voor haar van toepassing zijnde principes en best practice-bepalingen nageleefd en zal dat ook in 2014 blijven doen. In het Corporate Governance Statement op de website van Corio (www.corio-eu. com) is een checklist te vinden waaruit is af te lezen in welke mate Corio op dit moment de principes en best practice-bepalingen naleeft. Tevens wordt hier een overzicht gegeven van de corporate governance-structuur van de vennootschap. RAAD VAN BESTUUR De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de algemene managementtaken, voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het beleid en voor het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen. De Raad van Bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Beide hebben op hun beurt een verantwoordingsplicht jegens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Bestuur bestaat uit ten minste twee bestuurders, die door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden (her) benoemd op een niet-bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen kan één van de bestuurders benoemen tot voorzitter van de Raad van Bestuur, wat bij Corio het geval is. De Raad van Commissarissen bepaalt het aantal bestuurders. Leden van de Raad van Bestuur worden (her)benoemd voor een periode van maximaal vier jaar en hun zittingstermijn eindigt vier jaar nadat ze zijn benoemd op de dag van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, tenzij ze eerder aftreden. De Raad van Bestuur van Corio bestaat uit drie leden, namelijk de heer Gerard Groener (CEO), de heer Ben van der Klift (CFO) en de heer Frédéric Fontaine (CDO). De heer Van der Klift wordt bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van

17 april 2014 voor herbenoeming voorgedragen. Het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur is op 29 april 2008 vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de Raad van Commissarissen. Meer informatie is in het remuneratierapport op pagina 62 van dit jaarverslag over 2013 te vinden. Corio streeft ernaar iedere vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Bestuur te vermijden. In 2013 hebben zich geen gevallen van een dergelijk tegenstrijdig belang zich voorgedaan. RAAD VAN COMMISSARISSEN De rol van de Raad van Commissarissen is om toezicht uit te oefenen op het functioneren van de Raad van Bestuur en op de algemene ontwikkelingen binnen de vennootschap en de daarmee samenhangende activiteiten, alsmede om de Raad van Bestuur met advies bij te staan. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen prestaties en bestaat uit ten minste drie leden. De leden van de Raad van Commissarissen worden (her)benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen kan een niet-bindende voordracht doen. Leden van de Raad van Commissarissen treden op zijn laatst af per de eerste Algemene Vergadering van Aandeelhouders vier jaar na de datum van hun (her)benoeming. Een lid van de Raad van Commissarissen heeft maximaal twaalf jaar zitting in de raad. Het beloningsniveau van de leden van de Raad van Commissarissen wordt bepaald door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen heeft uit zijn leden een Audit-, Remuneratie- en Selectiecommissie benoemd. De taak van deze commissies is om voorbereidende werkzaamheden uit te voeren ter ondersteuning van het besluitvormingsproces van de Raad van Commissarissen. Er zijn voor iedere commissie specifieke regels opgesteld, die zijn terug te vinden op de website van Corio www.corio-eu.com. Meer

informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen en de verschillende commissies is te vinden in het Verslag van de Raad van Commissarissen elders in dit jaarverslag. Corio streeft ernaar elke vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In 2013 was er in twee gevallen sprake van een ogenschijnlijk tegenstrijdig belang. De heer Carrafiell is partner bij GreenOak Real Estate, dat Corio bij een van haar projecten adviseert. De heer Carrafiell heeft niet deelgenomen aan het overleg en de besluitvorming over deze onderwerpen in de Raad van Commissarissen, noch heeft de vennootschap enige informatie over de besluitvorming met hem gedeeld, conform artikel 11 van het reglement van de Raad van Commissarissen. Access to Quality, waarvan de heer Van den Berg mede-eigenaar is, heeft Corio geadviseerd over een aantal zaken die verband houden met het Favourite Meeting Places-concept. Meer informatie is te vinden op pagina’s 116 en 121 van het Engelstalige jaarverslag, repectievelijk noot 28 Related Parties (‘verbonden partijen’) en noot 12 Related Parties. In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek (BW) worden eventuele transacties tussen de vennootschap en verbonden partijen, inclusief de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen en grootaandeelhouders, vermeld in de toelichting op de jaarrekening. Er hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden tussen de vennootschap en een andere partij met een direct belang. SECRETARIS VAN DE VENNOOTSCHAP De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. De secretaris van de vennootschap ziet erop toe dat de juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen handelt in overeenstemming

CONTENT INHOUD


1

2

RISICOMANAGEMENT

3

1

2



3


met de wettelijke en statutaire verplichtingen en bevoegdheden en met de van toepassing zijnde regels voor deugdelijk ondernemingsbestuur. AANDEELHOUDERS Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders worden ofwel door de Raad van Bestuur ofwel door de Raad van Commissarissen belegd. Zij worden ten minste eenmaal per jaar gehouden om de bedrijfsvoering over het afgelopen jaar te bespreken, de jaarrekening goed te keuren, een besluit te nemen over het dividendvoorstel, en om het door de Raad van Bestuur gevoerde beleid (decharge van bestuurders) en het door de Raad van Commissarissen uitgevoerde toezicht (decharge van commissarissen) in stemming te brengen. Overige taken zijn het benoemen van leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De goedkeuring van de aandeelhouders is noodzakelijk voor besluiten met een aanmerkelijke invloed op de vennootschap en haar risicoprofiel. Zie ook ‘Nadere financiële informatie in de zin van artikel 10 van de overnamerichtlijn’. In overeenstemming met de statuten van de vennootschap zal/zullen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen tevens door aandeelhouders op de agenda geplaatste moties voorleggen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Houders van aandelen met een totale nominale waarde van ten minste € 10 miljoen kunnen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen verzoeken om een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht op het uitbrengen van één stem voor elk aandeel dat ze in bezit hebben en kunnen indien nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten nadrukkelijk een grotere meerderheid voorschrijven. Om aandeelhouders die per volmacht wensen te stemmen voldoende gelegenheid te bieden om een grondige analyse uit te voeren, worden de agenda en de daarmee samenhangende documentatie op z’n laatst 42 kalenderdagen voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders beschikbaar gesteld via de website en op het bezoekadres van Corio. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen voorzien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van alle vereiste informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap anders voorschrijft. BELONING Naast het beloningsbeleid dat voor de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Corio is vastgelegd, heeft Corio voor alle andere functies binnen de onderneming een beloningsbeleid op schrift gesteld. Dit beleid is gebaseerd op de volgende principes: • Medewerkers ontvangen een marktconform remuneratiepakket. Dit pakket wordt periodiek

intern door de Raad van Bestuur en het hoofd Human Resources en extern door consultants onder de loep genomen en waar nodig aangepast; • Het remuneratiepakket bestaat uit een vast gedeelte, een mogelijke kortetermijn- en langetermijnbonus en een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden voor het senior management; • De beloning van medewerkers is gekoppeld aan een performance management-systeem dat beloning relateert aan de individuele prestaties en aan de resultaten van de organisatie als geheel. EXTERNE ACCOUNTANT De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen doet daartoe een voordracht, waarbij zowel de Auditcommissie als de Raad van Bestuur advies uitbrengen aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op voordracht van de Auditcommissie en na overleg met de Raad van Bestuur. De externe accountant brengt over zijn controlebevindingen van de jaarrekening gelijktijdig verslag uit aan de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders mag de externe accountant vragen stellen over de verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. Met het oog hierop mag de externe accountant de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijwonen en daar het woord voeren. De inhoud van de jaarrekening is de primaire verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur. Op voordracht van de Raad van Commissarissen en behoudens de goedkeuring van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 17 april 2014 wordt PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. voorgedragen om de accountantscontrole van de jaarrekening over 2014 uit te voeren. TOEZICHTHOUDERS Het financieel toezicht wordt in Nederland uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, wat inhoudt dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. (Zie ook www.dnb.nl). De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Op 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Met de invoering van de Wet op het financieel toezicht (Wft) op 1 januari 2007 is deze vergunning automatisch omgezet in een Wft vergunning. De

AIFM-richtlijnen (EU Directive on Alternative Investment Fund Managers) is opgenomen in de Nederlandse wet en treedt op 22 juli 2014 in werking. De Europese Commissie heeft nog niet besloten of beursgenoteerde beleggingsmaatschappijen ook onder de AIFM-richtlijn vallen en het is op dit moment dus onzeker of Corio hiermee te maken krijgt. Wordt de richtlijn wel van toepassing op Corio, dan kan dat effect hebben op de positie en vereisten voor het liquiditeitsbeheer, de waarderingen en de leverage waaraan Corio volgens de toezichthouder moet voldoen. Corio zou dan eventueel een bewaarder moeten aanstellen. REGLEMENTEN EN BELEID Corio streeft ernaar handel met voorwetenschap in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wft te voorkomen. Om dit te waarborgen heeft de vennootschap een Compliance Code opgesteld voor de medewerkers van Corio en een Reglement Beleggingen voor de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Er zijn naast de Corporate Compliance Officer ook op het niveau van de business units compliance officers benoemd. De Corporate Compliance Officer brengt over deze zaken elk kwartaal verslag uit aan de voorzitter van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Daarnaast omvat het beleid van Corio onder andere de Gedragscode waarin de grondbeginselen zijn opgenomen die van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar medewerkers zich horen te gedragen. In 2013 werd van alle medewerkers van Corio verlangd dat ze aan een verplichte e-learning deelnamen. In de training werd hen circa 25 vragen of denkbeeldige situaties voorgelegd aan de hand waarvan de Gedragscode van Corio duidelijk werd gemaakt en werd aangegeven wat Corio gepast gedrag vindt en van haar medewerkers verwacht. Corio heeft daarnaast een procedure voor het melden van een misstand (klokkenluidersregeling). De medewerker kan een vermoeden van een misstand melden bij zijn leidinggevende en/of een lokale vertrouwenspersoon. Sinds eind 2011 is het voor medewerkers mogelijk om, in rechtsgebieden waarin dat is toegestaan, een vermoeden anoniem te melden. We hebben in 2013 zeven meldingen uit hoofde van de klokkenluidersregeling ontvangen. Al deze meldingen zijn onderzocht en afgerond. Geen van alle veroorzaakt reputatieschade of heeft belangrijke financiële gevolgen voor de onderneming. Voor meer informatie over de diverse reglementen en de volledige tekst van de reglementen kunt u terecht op www.corio-eu.com. FINANCIËLE MARKTEN, COMMUNICATIEBELEID EN BILATERALE CONTRACTEN MET AANDEELHOUDERS Anders dan op feitelijkheden worden analistenrapportages en taxaties van analisten niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd. De vennootschap

CONTENT INHOUD


1

2

RISICOMANAGEMENT

3

1

2



3


PORTA DI ROMA, ROME

verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap aantasten en vice versa. De vennootschap spant zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld doorlopend te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden. Hiervoor maakt Corio gebruik van de diensten van een distributeur van persberichten. Deze persberichten en andere belangrijke informatie worden ook via de website verstrekt. Corio heeft beleid opgesteld ten aanzien van bilaterale contacten met (potentiële) aandeelhouders. Dit beleid staat op de website www.corio-eu.com. NADERE FINANCIËLE INFORMATIE IN DE ZIN VAN ARTIKEL 10 VAN DE OVERNAMERICHTLIJN Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 2.000.000.000, verdeeld in 200.000.000 aandelen, elk met een nominale waarde van € 10,00. Per aandeel kan één stem worden uitgebracht. Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen zijn de volgende meldingen aan de AFM gedaan: • Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) en Algemene Pensioen Groep N.V. (APG) hebben op 3 februari 2010 hun deelneming in Corio van 36,77% geregistreerd, waarbij ABP een indirect belang heeft en APG (een dochteronderneming van ABP) een direct belang. ABP heeft gemeld dat het indirecte belang van ABP in de onderneming eind 2013 30,58% bedroeg; • op 7 februari 2013 heeft BlackRock Inc. haar deelneming in Corio van 4,96% geregistreerd; • op 1 juli 2013 heeft State Street Corporation haar deelneming in Corio van 3,89% geregistreerd; en • op 17 december 2013 heeft Amundi zich aangemeld als aandeelhouder met een belang van 4,95%. Melding is vereist wanneer het belang van een aandeelhouder 3% of meer bedraagt van het geplaatste kapitaal en telkens wanneer het belang een bepaalde drempelwaarde bereikt of

overschrijdt, dan wel wanneer een deelneming onder deze drempelwaarden zakt (3%, 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%). Corio heeft een Raad van Bestuur en een Raad van Commissarissen. De leden van de Raad van Bestuur worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Moet er een lid van de Raad van Bestuur worden benoemd, dan kan de Raad van Commissarissen hiertoe een niet-bindende voordracht doen. Leden van de Raad van Bestuur kunnen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden ontslagen. De Raad van Commissarissen kan aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders een voorstel doen om een bestuurslid te ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan tot benoeming of ontslag besluiten door middel van een motie die met een absolute meerderheid van de uitgebrachte stemmen wordt aangenomen. Een voorstel tot benoeming of ontslag van een lid van de Raad van Bestuur of de Raad van Commissarissen dat niet op voordracht van de Raad van Commissarissen plaatsvindt, kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden goedgekeurd met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van de stemmen die meer dan 50% van het geplaatste aandelenkapitaal vertegenwoordigen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Raad van Commissarissen hebben te allen tijde het recht om een lid van de Raad van Bestuur te schorsen. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Moet er een lid van de Raad van Commissarissen worden benoemd, dan kan de Raad van Commissarissen hiertoe een niet-bindende voordracht doen. Leden van de Raad van Commissarissen kunnen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden ontslagen. De Raad van Commissarissen kan aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders een voorstel doen om een commissaris te ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan

tot benoeming of ontslag besluiten door middel van een motie die met een absolute meerderheid van de uitgebrachte stemmen wordt aangenomen. Een voorstel tot benoeming of ontslag van een lid van de Raad van Bestuur of de Raad van Commissarissen dat niet op voordracht van de Raad van Commissarissen plaatsvindt, kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden goedgekeurd met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van de stemmen die meer dan 50% van het geplaatste aandelenkapitaal vertegenwoordigen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft te allen tijde het recht om een lid van de Raad van Commissarissen te schorsen. Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de Raad van Commissarissen bevoegd zijn tot uitgifte en inkoop van aandelen. Toch zal Corio, zoals gebruikelijk in de markt, zich beperken tot uitgifte van maximaal 10% van het uitgegeven aandelenkapitaal voor een periode van anderhalf jaar bij een gewone aandelenemissie of terugkoop van aandelen en nog eens maximaal 10% van het uitgegeven aandelenkapitaal bij een aandelenemissie ten behoeve van een eventuele fusie of overname. Investeringen en desinvesteringen van meer dan 20% (nu 33 1/3%) van de totale balans worden ter goedkeuring voorgelegd aan Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van de Raad van Commissarissen. In de langlopende leningovereenkomsten van Corio is de bepaling opgenomen dat de geldverstrekkers bij een wijziging van de zeggenschap bij Corio de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval kunnen zijn na een overname.

CONTENT INHOUD


1

2

RISICOMANAGEMENT

3

1

2



3


RISICOMANAGEMENT EN INTERNE BEHEERSING INLEIDING CORIO STUURT HAAR BEDRIJFSACTIVITEITEN AAN VANUIT EEN HOLDING DIE ONDER LEIDING STAAT VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN DIE DE VOLGENDE FUNCTIES OMVAT: INVESTOR RELATIONS, CORPORATE PR & COMMUNICATIONS, INVESTMENT STRATEGY & ACQUISITIONS, TREASURY, RESEARCH & CONCEPTS, CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY, TRC DISPOSAL TEAM, FINANCE & CONTROL, LEGAL & COMPLIANCE, INFORMATION MANAGEMENT, TAX, HUMAN RESOURCES MANAGEMENT, RISK MANAGEMENT EN INTERNAL AUDIT. De feitelijke bedrijfsvoering vindt plaats in zes business units (BU’s) verdeeld naar de landen waarin we onze activiteiten ontplooien. Een BU is naar lokale omstandigheden en inzichten ingericht. Een BU is binnen haar eigen werkgebied verantwoordelijk voor operationele functies, waaronder primaire processen, ontwikkeling, verhuur en beheer van de winkelcentra alsook voor de ondersteunende processen. Het management van de BU bewaakt de effectiviteit en efficiency van deze processen. Corio is een organisatie met een combinatie van centrale gespecialiseerde functies en decentrale operationele functies. Op die manier kan het management snel en adequaat reageren op veranderende marktomstandigheden, kansen benutten en eventuele risico’s in een vroeg stadium signaleren. Aan de holding wordt door de BU op maandelijkse basis gerapporteerd over KPI’s en op kwartaalbasis over de afgelopen periode en de vooruitzichten voor de rest van het jaar. Deze rapportages zijn gebaseerd op goedgekeurde jaarbegrotingen en (des)investeringsvoorstellen en zijn in overeenstemming met de Corio Accounting Manual. Overlegstructuren zoals regelmatige bestuursvergaderingen, maandelijkse business unit CEO-vergaderingen, apart CFO-overleg en gespecialiseerde werkgroepen (bijvoorbeeld over Concepts & Design, CSR, onderzoek, waarderingen en verslaglegging) verschaffen doorlopend overzicht en scheppen de voorwaarden voor ‘hands on’ management door de Raad van Bestuur. Groepsbrede codes en beleid, zoals de investeringsprocedure, het waarderingsbeleid, screeningbeleid, autorisatieprocedures, financieringsbeleid, verzekeringsbeleid, de Compliance Code en de Gedragscode bevatten onze regels en principes. Deze dienen als leidraad bij onze activiteiten. De strategie wordt jaarlijks in overleg met de Raad van Commissarissen door de Raad van Bestuur geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Besluiten zijn gebaseerd op de strategie en worden door de Raad van Bestuur goedgekeurd.

In bijzondere gevallen, die nader zijn omschreven in het reglement voor de Raad van Bestuur, is de goedkeuring vereist van de Raad van Commissarissen. Alle besluitvorming van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen wordt vastgelegd in notulen. HOE WIJ RISICO’S BEHEERSEN Corio beschikt over een gestructureerd en proactief risicoraamwerk dat is ontwikkeld op basis van de richtlijnen van het Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO). In dat raamwerk ligt de nadruk op materiële strategische, operationele, compliance- en financiële verslagleggingsrisico’s. De Corporate Risk Manager helpt de leden van de Raad van Bestuur bij hun verantwoordelijkheid voor het in stand houden en verbeteren van dit raamwerk. Alle business units en de holding doorlopen een systematisch proces waarmee risico’s en de beheersing daarvan worden gesignaleerd en geëvalueerd. Waar nodig wordt de beheersing van de risico’s verbeterd. In de hierboven beschreven rapportages en overlegstructuren brengen de business units en staffuncties verslag uit over hun activiteiten, inclusief de effectiviteit van de risicomanagementactiviteiten. Het management van iedere business unit ondertekent twee keer per jaar een Letter of Representation (LOR). Deze LOR omvat verklaringen over de financiële rapportage en andere verklaringen ten aanzien van risicobeheersing, CSR, integriteit, naleving van de gedragscode, de Accounting Manual, wettelijke bepalingen en naleving van andere weten regelgeving. De uitkomsten van het interne risico- en controle-evaluatieproces en de LOR worden in de Raad van Bestuur besproken en gerapporteerd aan de Auditcommissie. Corio heeft in 2013 een Internal Audit functie opgezet. De reikwijdte van de Internal Audit omvat, maar is niet beperkt tot, de beoordeling en evaluatie van de toereikendheid en effectiviteit van de corporate governance, het risicobeheer en de interne controlemechanismen van Corio. Het

Internal Audit jaarplan is risk based en wordt na overleg met de Raad van Bestuur en de externe accountant, besproken en goedgekeurd door de Auditcommissie. Het hoofd Internal Audit leidt de audits en werkt daartoe samen met andere functies op holding- of BU-niveau. Bevindingen en aanbevelingen op basis van de audits worden besproken met het management van de activiteiten die een audit hebben ondergaan. Zij ontwikkelen vervolgens een actieplan en bepalen een deadline waarop de aandachtspunten moeten zijn opgelost. De interne rapportages worden naar de Raad van Bestuur en de Auditcommissie gestuurd. Van de actieplannen wordt de geboekte voortgang bewaakt door middel van periodieke vervolgaudits. Door deze processen worden de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waarin niet eerder gesignaleerde risico’s aan het licht komen of waarin de gevolgen van de gesignaleerde risico’s ernstiger zijn dan eerder werd ingeschat. RISICOPROFIEL EN RISICOBEREIDHEID Kansen, zoals het betreden van nieuwe markten of het verwerven van bestaande portefeuilles, en belangrijke risico’s, zoals de economische crisis, worden doorlopend gesignaleerd en geëvalueerd. De keuzes die Corio op basis hiervan maakt en in de toekomst zal maken, weerspiegelen onze kernwaarden en risicobereidheid. Dit betekent dat we bepaalde risico’s vermijden en andere bewust nemen. Onze strategische keuzes bepalen zowel ons speelveld als de spelregels. Met die strategische keuzes bakenen we bijvoorbeeld de zijlijnen af, zoals onze keuze om ons op een pure retail-portefeuille toe te spitsen of om eigen ontwikkelingsprojecten aan de portefeuille toe te voegen. Maar ook aan de basisregels van het spel liggen strategische keuzes ten grondslag, zoals de keuze voor management in eigen beheer en onze nadruk op CSR. Zie ook de volgende pagina’s voor een overzicht van de risico’s waarvoor wij ons dagelijks gesteld zien.

CONTENT INHOUD


1

2

RISICOMANAGEMENT

3

1


2


3

69 CORIO JA ARVERSLAG 2013 NG RI OE ITV EU UR ND HU RE ST VA A RT NA OO N GE ,V ME TA EN RO EV EN C ST DR R EN GE PE IX ST IE M W LO RS RS OM E K HF VE N I N RD AS U CO RE ,C IN HU M DE AR EN EN AD N BA AN N LE PT ND E L E TA WE EX NC AN 8% OP CO -3 SA N ER RE 5% 3 EK DE N IN ZO VA AR BE RM E JA R VE AG R PE VE 6% LE N 4LA N SP VA NG LIO RI FO TE RT ES PO NV SI DE

RISICO’S

Doelstellingen

E RO IG NR

IF

MP

IN DEZE TABEL ZIJN DE RISICO’S GEKOPPELD AAN DE STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN WAAR ZE MOGELIJK EEN DIRECT EFFECT OP HEBBEN.

Asset allocatie risico Het risico dat we ons risico-rendementsprofiel niet met succes managen. We beheersen dat risico door periodiek hold/sell-analyses uit te voeren en zo te bepalen wat de beste objecten zijn om aan te houden, te herontwikkelen of te verkopen. Waarderingsrisico Het risico dat de objecten niet correct zijn gewaardeerd. Een belangrijk controlemechanisme in het waarderingsproces van Corio betreft externe taxaties die twee keer per jaar door externe internationale taxateurs op roulerende basis worden verricht. Toch zijn we afhankelijk van de mening van de markt over de gebruikte waarderingsmodellen en het risicoprofiel van winkelvastgoed in de verschillende gebieden waar we actief zijn. De marktliquiditeit, die de waardering van onze objecten en daarmee ook de uitvoering van ons desinvesteringsplan negatief zou kunnen beïnvloeden, wordt eveneens in ons asset allocatie proces meegenomen.

•

•

•

•

•

•

•

•

Concurrentie- en vervangingsrisico’s Het risico dat consumenten in toenemende mate gebruikmaken van andere winkelkanalen, zoals e-commerce. Eigen researchteams houden op dit gebied een vinger aan de pols; ze bestuderen algemene ontwikkelingen en brengen de mogelijke gevolgen hiervan op de activiteiten van de onderneming in kaart. We treden ook met andere partners in gesprek over ontwikkelingen, innovatieve producten en/of retailconcepten, consumentengedrag enz.

•

•

•

•

Economisch risico Het risico dat het consumentenvertrouwen afneemt met als gevolg dat de consumentenbestedingen teruglopen, wat op zijn beurt kan leiden tot het vertrek van huurders. Wij beheersen deze risico’s door met ons eigen gedecentraliseerde verhuurmanagement de huurdersmix te optimaliseren. We onderhouden via onze lokale managers nauwe contacten met consumenten en huurders. Op die manier kunnen we snel inspelen op veranderingen in vraag en aanbod.

•

•

•

•

Investeringsselectie risico’s Het risico dat de projecten waarin Corio besluit te investeren geen echte FMP’s blijken te zijn en dat in de toekomst ook niet zullen worden. Het risico van een verzwakking van de marktpositie in veranderende (lokale) marktomstandigheden beheersen we door de planologische ontwikkelingen en marktpijplijn nauwlettend te volgen. Hierbij is ons lokaal management verantwoordelijk voor afstemming met (veranderende) kenmerken van het verzorgingsgebied.

•

•

•

•

•

(Her)ontwikkelings- en constructierisico Het risico dat de kostenbegroting wordt overschreden of de geplande inkomsten achterblijven. Corio kiest voor het insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten om daarmee de rendementen te verbeteren. Dankzij de ervaring en kennis die we in eigen huis hebben met betrekking tot de succesvolle ontwikkeling van hoogwaardige winkelcentra kunnen we de bouwrisico’s beperken.

•

•

Belastingrisico Het risico dat we in Nederland en/of Frankrijk in overtreding zijn van de voorwaarden verbonden aan onze belastingvrije status, deze status verliezen of te maken krijgen met fors hogere belastingen op onze andere markten. We bewaken continue onze activiteiten en de ontwikkelingen in de regelgeving. Op die manier volgen we het behoud van de belastingvrije status en naleving van de (veranderende) plaatselijke belastingregimes op de voet.

•

Financieringsrisico Het risico dat onze activiteiten niet langer winstgevend zijn doordat wij ons niet kunnen financieren als gevolg van een gebrek aan beschikbare middelen of tegen te hoge kosten. Het financieringsbeleid van Corio is erop gericht om de continuïteit van de activiteiten zeker te stellen met een gediversifieerde en flexibele financieringsbasis. Op die manier zorgen we ervoor dat het management de strategische doelstellingen kan realiseren. Daarnaast streven we ernaar om de financieringskosten zo laag mogelijk te houden. Informatie over de financieringsstructuur, belangrijkste ratio’s en risicobereidheid is te vinden in dit verslag en in de toelichting op de jaarrekening.

•

Risico van niet-naleving van weten regelgeving Niet-naleving kan leiden tot boetes en reputatieverlies voor Corio. Wij beheersen compliance risico’s door voortdurend (verwachte) veranderingen in weten regelgeving te monitoren, het effect daarvan op onze organisatie te beoordelen en deze te vertalen naar beleid en procedures op lokaal en groepsniveau. Continue bewaking en periodieke training zorgen voor effectief beleid en effectieve procedures.

•

Personeelsrisico’s Als Corio er niet in slaagt om medewerkers met de juiste vaardigheden en kennis aan te trekken en te behouden, zou de uitvoering van de FMP-strategie kunnen falen en kunnen we eventuele moeilijke marktomstandigheden mogelijk niet het hoofd bieden. Corio beheerst deze risico’s onder andere door de vernieuwing van het functieprofiel voor sleutelposities (zoals van de centermanagers bijvoorbeeld). De huidige medewerkers zijn getoetst aan de hand van dat nieuwe profiel. De prestaties van de medewerkers worden jaarlijks beoordeeld aan de hand van doelstellingen en (veranderende) profieleisen. Corio stemt daarnaast ook de organisatiestructuur en verslaglegging af op de FMP-focus.

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

CONTENT INHOUD


1

RISICOMANAGEMENT

2

3

1

2



3


PORTA DI ROMA, ROME

ARNEKEN, HILDESHEIM


GRAND LITTORAL, MARSEILLE

SHOPVILLE LE GRU, TURIJN

CAMPANIA, NAPELS

GRAND PLACE, GRENOBLE

ALEXANDRIUM, ROTTERDAM

FORUM DUISBURG, DUISBURG

CITYPLAZA, NIEUWEGEIN

ARNEKEN, HILDESHEIM


TARSU, TARSUS

BOULEVARD BERLIN, BERLIJN

365, ANKARA

Voor meer informatie over de risico’s waarmee Corio te maken heeft, kunt u terecht op de Risk Management-pagina’s (in het Engels) van onze website. Een beschrijving van het werkterrein van Corio, de ontwikkelingen in de markt, het effect daarvan op de strategie en de manier waarop Corio daarop inspeelt, zijn te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur. Indicatoren voor de prestaties van Corio op het gebied van mens, milieu en economie staan beschreven in het CSR hoofdstuk van dit verslag.

VERKLARINGEN

van zekerheid dat de financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat.

CORPORATE GOVERNANCE ‘IN CONTROL’ STATEMENT Corio heeft een risicomanagementraamwerk ontwikkeld dat materiële fouten in de financiële verslaglegging moet helpen voorkomen en waarmee tekortkomingen in het managen van strategische, operationele en juridische/ toezichtsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en tot een minimum worden beperkt. De systemen voor risicomanagement en interne beheersing verminderen de risico’s tot een acceptabel niveau maar sluiten beoordelingsfouten in de besluitvorming, menselijk falen, opzettelijke ontduiking van beheersprocessen door medewerkers of derden, dan wel onvoorziene omstandigheden, niet volledig uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen bieden derhalve geen absolute garantie dat de doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het in 2013 uitgevoerde risicomanagementproces wordt jaarlijks herhaald, waarbij voortdurend aandacht wordt geschonken aan de implementatie van actieplannen en de bewaking van de effectiviteit van de beheersingssystemen. De Raad van Bestuur is van mening dat de systemen van Corio voor risicomanagement en interne beheersing voldoen aan de standaarden en best practice-bepalingen van de Nederlandse corporate governance code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief gebleken en bieden derhalve voldoende mate

VERKLARING UIT HOOFDE VAN ARTIKEL 5:25C VAN DE WET OP HET FINANCIEEL TOEZICHT (WFT) De Raad van Bestuur verklaart dat voor zover de Raad bekend (i) de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winsten verliesrekening van Corio en de gezamenlijk in de consolidatie opgenomen ondernemingen, (ii) het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van Corio en van de met Corio verbonden ondernemingen waarvan de gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen, en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de uitgevende instelling wordt geconfronteerd, zijn beschreven. BESLUIT CORPORATE GOVERNANCE De verklaringen zoals vereist uit hoofde van het Besluit Corporate Governance worden gepubliceerd op onze website www.corio-eu.com.

INHOUD

TOP 10 HUURDERS

TOP 10 WAARDE


LANDEN

KERNCIJFERS


TOP 10 HUURDERS 1

2

3

4

5

INDITEX

METRO

KARSTADT

HENNES & MAURITZ

AHOLD

ZARA, ZARA HOME, ZARA KIDS, OYSHO, BERSCHKA, STRADIVARIUS, PULL & BEAR

MAKRO, METRO, MEDIAMARKET

KARSTADT

H&M

ALBERT HEIJN, ETOS, GALL & GALL

HUUR € 16,6 MILJOEN % VAN TOTALE HUUR 3,9 AANTAL CONTRACTEN 58





6

7

8

9

10

BLOKKER

THE STING

COFRA GROUP

CARREFOUR

MCDONALD’S

BLOKKER, MARSKRAMER, BART SMIT

LADY STING, THE STING

C&A

CARREFOUR, CHAMPION

MCDONALD’S






INHOUD

EPRA BEST PRACTICES

1

DIRECT EN INDIRECT RESULTAAT

1

2

WAARDERINGEN

3

KERNCIJFERS

4


EPRA BEST PRACTICES

Het Reporting & Accounting Committee van de European Public Real Estate Association, EPRA, heeft in augustus 2011 haar bijgewerkte aanbevelingen voor best practices (BPR’s) gepubliceerd. De BPR’s zijn aanbevelingen voor het vaststellen van key performance indicators die prestaties van de vastgoedportefeuille meten. Corio onderkent het belang van het standaardiseren van de rapportage van prestatie-indicatoren met het oog op de vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie die aan investeerders en andere lezers van dit jaarverslag wordt verstrekt. De BPR-checklist van EPRA vindt u op onze website: www.corio-eu.com. SAMENVATTING (€ miljoen) Direct resultaat EPRA NAV NNNAV (EPRA definitie) EPRA Net Initial Yield retail (%) EPRA ‘topped up’ NIY retail (%) Leegstand (%) EPRA kosten ratio (inclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (%) EPRA kosten ratio (exclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (%)

2013 261,2 3.908,5 3.700,5 6,0 6,1 6,0 24,2 20,4

2012 262,0 4.299,7 3.963,1 5,8 5,9 6,0 24,0 21,0

2013 37,07 0,28 2,99 -0,58 39,76 -0,28 -1,53 -0,30 37,65 32,58 -13,5%

Per aandeel (€) 2012 42,44 0,02 2,83 -0,59 44,70 -0,02 -3,09 -0,39 41,20 34,32 -16,7%

2013 -250,5 406,9 37,8 – 29,1 19,2 23,0 -4,3 261,2 2,68

2012 16,0 226,7 20,0 1,8 7,5 -14,2 7,1 -2,9 262,0 2,77

RECONCILIATIE AANGEPAST EPRA NAV EN NNNAV

Eigen vermogen aandeelhouders Marktwaarde financiële instrumenten Uitgestelde belastingen (nominaal) Goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen EPRA NAV Marktwaarde financiële instrumenten Mutaties leningen tot marktwaarde Uitgestelde belastingen (EPRA) EPRA NNNAV Slotkoers NNNAV premie/korting ten opzichte van NNNAV

2013 3.643,7 27,6 293,8 -56,6 3.908,5 -27,6 -150,6 -29,7 3.700,5

Totaal (€ miljoen) 2012 4.082,5 1,6 272,2 -56,6 4.299,7 -1,6 -297,6 -37,4 3.963,1

EPRA RESULTAAT OVERZICHT (€ miljoen) Resultaat volgens IFRS winsten verliesrekening Netto herwaarderingen Resultaat op verkopen Bijzondere waardeverandering goodwill Mutatie in waarde van financiele instrumenten en bijkomende kosten Latente belastingen Aanpassingen inzake geassocieerde deelnemingen Minderheidsbelangen EPRA resultaat EPRA resultaat per aandeel

INHOUD

EPRA BEST PRACTICES

1


1

2

WAARDERINGEN

3

KERNCIJFERS

4



Het totale resultaat bij Corio is onderverdeeld in direct en indirect resultaat (zie ook onderstaande tabel). Direct resultaat omvat de terugkerende inkomsten uit de operationele kernactiviteiten en bepaalde bedrijfsspecifieke aanpassingen. Niet-gerealiseerde wijzigingen inwaardering, winsten of verliezen op de verkoop van objecten en bepaalde andere posten geven geen getrouw beeld van de onderliggende operationele resultaten en zijn daarom onderverdeeld in direct en indirect resultaat. RESULTATEN (€ miljoen) Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief netto servicekosten) Nettohuuropbrengsten Beheerskosten Operationeel resultaat Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) EBIT Nettofinancieringslasten (direct) Belastingen Overig direct resultaat Direct resultaat Minderheidsbelang (direct) Direct resultaat (exclusief minderheidsbelang)

2013 462,2 -82,5 379,7 -39,1 340,6 25,7 366,3 -97,7 -6,4 -0,1 262,1 0,9 261,2

2012 475,6 -78,1 397,5 -45,4 352,1 22,7 374,8 -103,5 -6,0 -0,7 264,6 2,6 262,0

Netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed Resultaat op verkopen Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) Waardevermindering goodwill Netto financieringslasten (indirect) Uitgestelde belastingen Overige baten en lasten Indirect resultaat Minderheidsbelang (indirect) Indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang)

-366,7 -37,8 -23,0 – -29,1 -19,2 -40,2 -516,0 -4,3 -511,7

-199,6 -20,0 -7,1 -1,8 -7,5 14,2 -27,1 -248,9 -2,9 -246,0

Totaal resultaat (including minderheidsbelang)

-253,9

15,7

Toe te delen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelang Totaal resultaat

-250,5 -3,4 -253,9

16,0 -0,3 15,7

Resultaat per aandeel (€) gebaseerd op gewogen gemiddelde aantal aandelen Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat

2,68 -5,25 -2,57

2,77 -2,60 0,17

Gewogen gemiddeld aantal aandelen (miljoen)

97,4

94,7

INHOUD

EPRA BEST PRACTICES

1


1

2

WAARDERINGEN

3

KERNCIJFERS

4


EPRA ‘NET INITIAL YIELD’ EN ‘TOPPED-UP NET INITIAL YIELD’ (€ miljoen) Beleggingen in vastgoed - geheel in eigendom IFRS aanpassing Beleggingen in vastgoed - aandeel in joint venture (proportionele vastgoed waarde) Beleggingen in vastgoed (inclusief aandeel van joint ventures) Minus ontwikkelingen Operationele beleggingen in vastgoed Geschatte verkoopkosten Bruto waarde beleggingen in vastgoed

B1 B2

Contractuele huurinkomsten op jaarbasis Aan vastgoed gerelateerde kosten Netto huur op jaarbasis Plus: aflopende huurkortingen ‘Topped up’ netto huurinkomsten EPRA NIY EPRA ‘topped-up’ NIY

A C A/B2 C/B2

Reconciliatievan EPRA NIY tot Corio NTY EPRA ‘topped-up’ huur op jaarbasis Plus: markthuur op jaarbasis voor leegstand Verhuur en marketingkosten en voorziening dubieuze debiteuren Netto Theoretische Huur volgens Corio waardering Netto Theoretisch Rendement volgens Corio waarderingen

C

D D/B1

2013 6.658,3 1,3 555,9 7.215,5 -594,5 6.621,0 344,4 6.965,4

2012 6.714,6 – 585,6 7.300,1 -486,6 6.813,5 352,0 7.165,5

480,2 -60,7 419,5 10,2 429,7 6,0% 6,2%

479,4 -64,1 415,4 9,4 424,8 5,8% 5,9%

429,7 32,7 -5,5 456,9 6,9%

424,8 35,8 -5,9 454,7 6,7%

GEWOGEN GEMIDDELDE RENDEMENTEN INCLUSIEF JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN 31-12-13 EPRA Net Initial Yield* Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Totaal Retail Totaal Overig Totaal Corio

Total 6,2% 5,1% 6,2% 6,6% 5,7% 7,0% 6,0% 10,3% 6,0%

EPRA ’topped-up’ Yield** Total 6,3% 5,2% 6,2% 6,9% 5,8% 7,7% 6,1% 10,8% 6,2%

31-12-13 EPRA Net Initial Yield* FMP 5,7% 4,7% 6,2% 6,2% 5,7% 7,0% 5,8%

EPRA ‘topped-up’ Yield** FMP 5,7% 4,7% 6,2% 6,3% 5,8% 7,8% 5,9%

31-12-13 EPRA Net Initial Yield* TRC 8,7% 6,6% 6,6% 7,7%

EPRA ‘topped-up’ Yield** TRC 8,9% 7,0% 6,6% 8,1%

6,6% 7,5%

7,5% 7,8%

31-12-12 EPRA Net Initial Yield*

EPRA ‘topped-up’ Yield**

31-12-11 EPRA Net Initial Yield*

EPRA ‘topped-up’ Yield **

5,7% 5,0% 6,1% 6,5% 5,4% 7,0% 5,8%

5,7% 5,2% 6,1% 6,7% 5,5% 7,6% 5,9%

5,6% 5,3% 5,6% 5,9% 6,5% 7,8% 5,8%

5,8% 5,5% 5,6% 6,1% 6,5% 8,4% 6,0%

5,8%

5,9%

5,9%

6,0%

EPRA Net Initial Yield (NIY) is gebaseerd op de jaarhuur op contante basis op balans datum minus niet-door te belasten operationele kosten gedeeld door de bruto markt waarde van het vastgoed. Huur op jaarbais is inclusief de indexatie en geschatte omzethuur, parkeerinkomsten en overige inkomsten en is excluisief voorzieningen van dubieuze debiteuren en verhuur en marketing kosten. ** De EPRA “topped-up” Net Initial Yield (NIY) is gebaseerd op de EPRA NIY die aangepast wordt voor nog lopende huurkortingen. *

In de berekening van de rendementen zijn de waardes van het vastgoed van de geassocieerde deelnemingen en Joint Ventures meegenomen

INHOUD

EPRA BEST PRACTICES


1

1

2

WAARDERINGEN

3

KERNCIJFERS

4


LIKE-FOR-LIKE NETTO HUUROPBRENGSTEN (€ miljoen)

Nederland

FMP TRC Overig Totaal Frankrijk FMP TRC Overig Totaal Italië FMP TRC Totaal Spanje/Portugal FMP TRC Totaal Duitsland FMP Overig Totaal Turkije FMP TRC Totaal Totaal FMP TRC Overig Totaal

Like-for- Aankopen like NHO 62,8 3,0 23,5 0,2 86,5 3,0 53,2 20,5 2,6 76,3 0,0 88,1 7,7 95,8 0,0 26,4 11,4 37,8 0,0 21,8 18,9 21,8 35,5 1,9 37,4 287,8 65,0 2,8 355,6

Verkopen

Pijplijn 16,2

1,0 1,0

2,8 19,0 4,7

1,8 1,8

4,7

0,0

0,0 0,2

0,0

0,2 11,3

18,9

0,0

11,3 0,9

0,0 21,9 0,0 0,0 21,9

0,0 0,0 2,8 0,0 2,8

0,9 33,3 0,0 2,8 36,1

Reconciliatie naar winsten verliesrekening NHO Joint ventures en geassocieerde deelnemingen NHO winsten verliesrekening

2013 Totaal 82,0 24,5 3,0 109,5 57,9 22,3 2,6 82,8 88,1 7,7 95,8 26,6 11,4 38,0 52,0 0,0 52,0 36,4 1,9 38,3 343,0 67,8 5,6 416,4

Like-for- Aankopen like NHO 64,1 25,8 0,5 90,4 0,0 54,4 22,6 2,0 79,0 0,0 86,9 7,8 94,7 0,0 30,6 15,7 46,3 0,0 20,8 20,8 37,5 3,0 40,5 294,3 74,9 2,5 371,7

-36,7 379,7

Verkopen

Ontwik keling 16,1

11,8 11,8

3,7 19,8 5,7

5,4 5,9 11,3

5,7

0,0

0,0

0,0

0,0 13,3

0,0

0,1 0,1

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

0,0 0,0 17,2 6,0 23,2

13,3 0,6 0,6 35,7 0,0 3,7 39,4

2012 Totaal 80,2 37,6 4,2 122,0 60,1 28,0 7,9 96,0 86,9 7,8 94,7 30,6 15,7 46,3 34,1 0,1 34,2 38,1 3,0 41,1 330,0 92,1 12,2 434,3

Like-forlike % -2,0% -8,8%

Totaal Δ

-4,3% -2,2% -9,2%

-10,2% -3,7% -20,4%

-3,4% 1,4% -1,3% 1,2% -13,7% -27,7% -18,5% 4,9%

-13,8% 1,4% -1,3% 1,2% -13,1% -27,4% -17,9% 52,5%

4,9% -5,5% -36,2% -7,8% -2,2% -13,2%

52,0% -4,5% -36,7% -6,8% 3,9% -26,4%

-4,3%

-4,1%

2,2% -34,8%

-36,9 397,5

Een aantal projecten zijn overgedragen van FMP naar TRC in 2013, de netto huuropbrengsten in 2012 zijn hiervoor aangepast. De tabel hierboven is inclusief de netto huuropbrengsten van geassocieerde deelnemingen en Joint Ventures. Overig bestaat uit kantoren en bedrijfsruimten.

EPRA KOSTEN RATIO (€ miljoen) Beheerskosten Operationele kosten Netto service kosten Kosten geassocieerde deelnemingen en Joint Ventures Erfpacht EPRA kosten (inclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (A) Kosten gerelateerd aan leegstand EPRA kosten (exclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (B)

2013 39,1 59,2 23,4 9,2 -11,3 119,6 -18,7 100,9

2012 45,4 58,9 19,1 9,4 -10,6 122,2 -15,3 106,9

Brutohuuropbrengsten minus erfpacht Brutohuuropbrengsten minus erfpacht van geassocieerde deelnemingen en Joint Ventures EPRA Bruto huuropbrengsten

450,8 44,3 495,1

465,0 44,7 509,7

EPRA kosten ratio (inclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (A/C) EPRA kosten ratio (exclusief kosten gerelateerd aan leegstand) (B/C)

24,2% 20,4%

24,0% 21,0%

12,3

10,3

Gekapitaliseerde beheerskosten en operationele kosten (inclusief geassocieerde deelnemingen)

INHOUD

EPRA BEST PRACTICES

1


1

2

WAARDERINGEN

3

KERNCIJFERS

4


BELEGGINGEN IN VASTGOED INCLUSIEF GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN – WAARDERINGS DATA

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje/Portugal

Duitsland Turkije

Totaal operationeel

Totaal ontwikkeling Totaal

FMP TRC Totaal Retail FMP TRC Totaal Retail FMP TRC Totaal Retail FMP TRC Totaal Retail FMP FMP TRC Totaal Retail FMP TRC Totaal Retail Overig Totaal Totaal Totaal

Minus: proportionele waarde vastgoed van Joint Ventures en geassocieerde deelnemingen Plus: Eigen vermogen geassocieerde deelnemingen Beleggingen in vastgoed Per balans datum IFRS aanpassing Beleggingen in vastgoed Per balans datum

Marktwaarde beleggingen in vastgoed (€ m) 1.420,6 287,9 1.708,5 1.143,5 295,0 1.438,5 1.402,7 115,0 1.517,7 425,0 187,8 612,8 769,5 481,8 28,4 510,2 5.643,1 914,1 6.557,2 63,8 6.621,0 594,5 7.215,5 555,9

348,9 7.008,5 1,3 7.007,2

Mutatie in waardering (€ m) -30,3 -118,2 -148,5 -1,2 -73,7 -74,9 40,9 -4,4 36,5 -51,7 -48,2 -99,9 -10,7 -17,2 -6,8 -24,0 -70,2 -251,3 -321,5 -24,6 -346,1 -42,9 -389,0

EPRA NIY %

Reversion %

5,7% 8,7% 6,2% 4,7% 6,6% 5,1% 6,2% 6,6% 6,2% 6,2% 7,7% 6,6% 5,7% 7,0% 6,6% 7,0% 5,8% 7,5% 6,0% 10,3% 6,0%

1,8% -10,2% -1,2% 2,6% -6,6% 0,1% -3,9% -6,6% -4,3% -0,1% -9,8% -3,7% -6,9% 2,4% -7,1% 2,0% -0,5% -8,4% -2,0% -8,6% -2,1%

INHOUD

KERNCIJFERS

KERNCIJFERS

78 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

79 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN GEREALISEERDE EN NIET GEREALISEERDE RESULTATEN

80 GECONSOLIDEERDE BALANS

81 GECONSOLIDEERD KASSTROOM OVERZICHT

82 GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT

DIT IS EEN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG 2013 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAAREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO WWW.CORIO-EU.COM BIJ EVENTUELE AFWIJKINGEN TUSSEN DEZE NEDERLANDSTALIGE SAMENVATTING EN HET ENGELSTALIGE JAARVERSLAG, IS DE ENGELSTALIGE LEIDEND.

INHOUD

GECON. WINST- EN VERLIESREKENING

GEC. OVERZ. V. GEREAL./ GECONSOLIDEERDE NIET GEREAL. RESULT. BALANS

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

GECON. MUTATIEOVERZ. V/H EIGEN VERMOGEN

KERNCIJFERS


GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2013

2012

Bruto huuropbrengsten

462,2

475,6

Servicekosten doorbelast aan huurders Servicekosten Netto service kosten

97,0 -120,3 -23,3

94,2 -113,3 -19,1

Exploitatiekosten

-59,2

-59,0

Netto huuropbrengsten

379,7

397,5

Opbrengst van verkopen Boekwaarde verkopen Resultaat op verkopen

225,1 -262,9 -37,8

329,4 -349,4 -20,0

Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaarderingen vastgoedbeleggingen

80,2 -446,9 -366,7

86,4 -286,0 -199,6

-39,1

-45,4

–

-1,8

-40,3

-27,8

Resultaat voor financieringslasten en belastingen

-104,2

102,9

Financieringslasten Financieringsbaten Netto financieringslasten

-136,7 9,9 -126,8

-123,0 12,0 -111,0

2,7

15,6

-228,3

7,5

-4,0 -21,6 -25,6

-6,6 14,8 8,2

Netto resultaat

-253,9

15,7

Toe te rekenen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelangen Netto resultaat

-250,5 -3,4 -253,9

16,0 -0,3 15,7

97.411.238

94.664.641

-2,57 -2,57

0,17 0,17

Beheerskosten Bijzondere waardeverminderingen van activa Overige baten en lasten

Resultaat geassocieerde deelnemingen en joint ventures Resultaat voor belastingen Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen

Gewogen gemiddeld aantal aandelen Resultaat per aandeel (€) Netto resultaat per aandeel Verwaterd netto resultaat per aandeel

INHOUD





KERNCIJFERS


GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERE RESULTATEN Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2013

2012

-250,5 -3,4 -253,9

16,0 -0,3 15,7

-0,3 1,9 1,6

1,7 -13,6 -11,9

Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

-252,3

3,8

Toe te rekenen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelangen Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

-248,9 -3,4 -252,3

4,1 -0,3 3,8

Netto resultaat toe te rekenen aan aandeelhouders Netto resultaat toe te rekenen aan minderheidsbelangen Netto resultaat Niet-gerealiseerde resultaten: Posten die naderhand kunnen worden geherclassificeerd naar de winsten verliesrekening Valuta omrekeningsverschillen voor buitenlandse activiteiten Effectief deel veranderingen in reële waarde van kasstroomafdeliingen Niet-gerealiseerde resultaten over het boekjaar, na belasting *

*

Effectief belastingtarief voor gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten is nihil.

INHOUD





KERNCIJFERS


GECONSOLIDEERDE BALANS (€ miljoen)

31 December 2013

31 December 2012

6.063,8 594,5 348,9 111,3 1,3 63,1 23,1 28,4 18,6 7.253,0

6.228,0 486,6 368,3 135,5 33,9 60,6 23,7 22,5 47,2 7.406,3

174,6 22,6 0,6 8,8 206,6

139,5 75,0 10,2 224,7

7.459,6

7.631,0

983,0 1.404,6 1.506,6 -250,5 3.643,7 52,0 3.695,7

961,8 1.425,8 1.678,9 16,0 4.082,5 48,0 4.130,5

Langlopende leningen en schulden Personeelsregelingen Voorzieningen Uitgestelde belastingverplichtingen Afgeleide financiele instrumenten (derivaten) Overige langlopende passiva Totaal langlopende passiva

2.678,1 39,2 322,2 24,5 45,1 3.109,1

2.761,9 1,1 16,7 294,7 35,4 31,9 3.141,7

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende leningen en schulden Overige kortlopende passiva Afgeleide financiele instrumenten (derivaten) Totaal kortlopende passiva

15,5 401,0 233,4 4,9 654,8

17,3 175,3 166,1 0,1 358,8

Totaal passiva

3.763,9

3.500,5

Totaal eigen vermogen en passiva

7.459,6

7.631,0

ACTIVA Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in ontwikkelingen Investeringen in geass. deelnemingen en joint ventures Overige vastgoedgerelateerde beleggingen Afgeleide financiele instrumenten (derivaten) Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Overige langlopende vorderingen Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Overige vastgoedgerelateerde beleggingen Afgeleide financiele instrumenten (derivaten) Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

EIGEN VERMOGEN Geplaatst kapitaal Agioreserve Reserves Netto resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders Minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

PASSIVA

INHOUD





KERNCIJFERS


GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2013

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat voor belastingen Aanpassingen voor: Resultaat geassocieerde deelnemingen en joint ventures Netto financieringslasten Afschrijvingen/amortisaties/waardeverminderingen Kosten met betrekking tot acquisities Positieve en negatieve herwaarderingen Resultaat op verkopen Mutatie vorderingen Mutatie verplichtingen Mutatie voorzieningen Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen financieringsbaten Betaalde financieringslasten Betaalde belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten

-228,3

7,5

-2,7 126,8 -0,6 3,4 366,7 37,9 14,0 61,4 21,4 400,0 2,9 -117,8 -4,0 281,1

-15,6 111,0 8,4 0,1 199,6 20,0 11,5 -0,7 14,4 356,2 12,1 -129,2 -6,6 232,6

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Opbrengsten van verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures Acquisities van bedrijfscombinaties, onder aftrek van liquide middelen Acquisities van vastgoedbeleggingen Investeringen vastgoedbeleggingen Investeringen in overige vastgoed gerelateerde beleggingen Investeringen in vastgoedbeleggingen in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures Investeringen in materiële vaste activa en overige immateriële vaste activa Ontvangen dividenden Kasstroom uit investeringsactiviteiten

225,0 -3,4 -404,1 -72,8 76,5 -97,9 3,9 -7,0 10,6 -269,2

329,4 -0,1 -22,8 -56,4 -35,9 -124,7 – -5,0 7,6 92,1

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Agio minderheidsbelangen Opname van leningen en schulden Aflossing van leningen en schulden Betaalde dividenden Contante afwikkeling afdekkingsinstrumenten netto investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0,8 784,0 -608,3 -189,9 1,9 -11,5

– 377,9 -605,8 -127,5 -0,7 -356,1

0,4 -7,1 -6,7

-31,4 24,3 -7,1

8,8 -15,5 -6,7

10,2 -17,3 -7,1

Netto mutatie liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december * Reconciliatie van liquide middelen per 31 december.

*

Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen Netto liquide middelen

INHOUD





KERNCIJFERS


GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (€ miljoen)

Geplaatst kapitaal

Agio Algemene Herwaarreserve reserve deringsreserve

Reserve deelnemingen

Afdekkingsreserve

Reserve omrekeningsverschillen

Netto resultaat boekjaar

Totaal

218.2 -218.2 – 16.0

4,206.0 – 4,206.0 16.0 -11.9 4.1

Totaal MinderEigen heidsbelang Vermogen

VOOR HET JAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2012 Stand per 31 december 2011 Resultaatverdeling 2011 Stand per 1 januari 2012 Netto resultaat Niet gerealiseerde resultaten Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten Dividenden aan aandeelhouders Minderheidsbelang als gevolg van acquisities Aanvullende agioreserve minderheidsbelangen Stand per 31 december 2012

922.9

1,464.8

1,375.3 76.0 1,451.3

38.8 -0.8 38.0

5.8

-17.0

1,464.8

197.1 143.0 340.1

922.9

5.8

-17.0

–

–

–

–

–

-13.6 -13.6

1.7 1.7

38.9

-39.0

-127.4

961.8

1,425.8

16.0

48.3 48.3 -0.3 -0.3

4,254.3 – 4,254.3 15.7 -11.9 3.8

-127.5 –

-127.5 –

–

–

212.7

1,451.3

38.0

-7.8

-15.3

16.0

4,082.5

48.0

4,130.5

1,451.3 -104.2 1,347.1

38.0 11.1 49.1

-7.8

-15.3 -15.3

–

–

1.9 1.9

-0.3 -0.3

4,082.5 – 4,082.5 -250.5 1.6 -248.9

48.0

-7.8

16.0 -16.0 – -250.5

-3.4

4,130.5 – 4,130.5 -253.9 1.6 -252.3

-189.9 –

6.6

-189.9 6.6

–

0.8

0.8

3,643.7

52.0

3,695.7

VOOR HET JAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2013 Stand per 31 december 2012 Resultaatverdeling 2012 Stand per 1 januari 20123 Netto resultaat Niet gerealiseerde resultaten Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten Dividenden aan aandeelhouders Minderheidsbelang als gevolg van acquisities Aanvullende agioreserve minderheidsbelangen Stand per 31 december 2013

961.8

1,425.8

961.8

1,425.8

212.7 109.1 321.8

–

–

–

21.2

-21.2

-189.9

983.0

1,404.6

131.9

1,347.1

49.1

-5.9

-15.6

-250.5

-250.5*

48.0 -3.4

De voorgestelde winstverdeling is opgenomen onder de overige gegevens. € 164.5 miljoen van het resultaat over 2013 (2012: € 93.1 miljoen) zal in mindering worden gebracht op de niet-uitkeerbare reserves.

*

INHOUD

PORTEFEUILLE


PIJPLIJN

2

3

4

5

PORTEFEUILLE Nederland 26% Frankrijk 23% Italië 18% Spanje/Portugal 9% Duitsland 15% Turkije 8% Overig 1%

KERNCIJFERS

INHOUD

PORTEFEUILLE

1

PIJPLIJN

2

3

4

KERNCIJFERS

5


PORTEFEUILLE

Stad

Project naam Erfpacht % Corio-belang

Adres

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)

Parkeerinkomsten (€m)

Bezettingsgraad

1986

2012

30.700

30.700

7,99

96%*

De Aarhof

Stadhuisplein/Stationsstraat c.a./ Grote Markt ca. De Aarhof 1 -99

1974

1992

9.400

11.200

3,28

93%

Emiclaer Reigersbos erfpacht ArenA Arcade erfpacht Villa ArenA erfpacht Presikhaaf Sterrenburg Slangenburg De Hovel Middenwaard

Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker Reigersbos 3 -196 ArenA Boulevard 51 -77 ArenA Boulevard 2 -242 Hanzestraat 1-225 c.a. P.A. de Kokplein 93-173 Slangenburg 5 -9 De Hovel 19 c.a. Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108

1993 1984 2000 2001 1967 1983 1980 1973 1974

1993 2004 2000 2001 1987 1993 2010 2007 2011

19.700 12.600 4.100 50.500 35.800 13.100 1.500 5.400 34.900

19.700 12.600 14.400 75.100 35.800 13.100 1.500 5.400 44.900

4,64 2,86 0,60 5,58 5,25 2,82 0,26 1,11 10,23

99% 98% 100% 81% 90% 98% 89% 86% 97%

Corio Center Meubelplein Leiderdorp Cityplaza

Corio Center 3 -46 Elisabethhof 1,4,8,9

1998 1986

1998 2002

18.400 13.500

18.400 35.100

4,10 1,11

97% 100%

Plein/Passage/Markt/Boogstede/ Raadstede In de Bogaard J 5-J 67 Poolsterstraat 3-177 c.a.

1983

2012

44.800

53.700

12,80

94%

1963 1984

2002 2002

19.800 45.100

57.300 108.000

5,40 15,88

Nieuwstraat 105-211/Stadsplein/ Kolkplein

1988

2011

17.700

17.700

3,81

82%

Kerkstraat 1 -81 P.Vreedeplein/Emmapassage 1-29/ Heuvelstraat 36-38 Parkeergarage Strosteeg

1992 1991

1992 2008

2.800 33.700

2.800 33.900

0,52 7,31

85% 99%

1974

2000

-

-

0,13

2,32

Stationsstraverse c.a.

1975

2012

59.500

89.500

19,36

6,16

Meent 1-83/Meiveld 174 Emmaplein 1-29, 210-252 c.a. Oosterheemplein / Westerschelde/ Florence Nightingalelaan Wade 1

1995 1996 2013

1995 1996 2013

7.500 6.900 11.900

7.500 51.000 11.900

2,42 1,75 3,01

91% 90% 100%*

2004

2004

11.500

11.500

2,64

100%

Stationsplein 5, 35-41 Poolsterstraat 145

1986 1984

1986 2006

4.800 1.400

4.800 1.400

0,64 0,18

53% 0%**

Hoog Catharijne

1973

1996

40.000

40.000

7,93

72%

510.800 46.200 557.000

762.700 46.200 808.900

124,9 8,7 133,6

NEDERLAND RETAIL Almere SOLD

SOLD

SOLD SOLD

SOLD SOLD

Alphen aan den Rijn Amersfoort Amsterdam Amsterdam Amsterdam Arnhem Dordrecht Dordrecht Goirle Heerhugo waard Heerlen Leiderdorp Nieuwegein Rijswijk Rotterdam

Almere Centrum

In de Bogaard Alexandrium Shopping Center

0,88

2,29

95% 99%

erfpacht

Spijkenisse SOLD

SOLD

Tegelen Tilburg Utrecht Utrecht

Kopspijker erfpacht Stadsplein/ Kolkplein Kerkstraat Tilburg Centrum Springweg Parkeergarage erfpacht Hoog Catharijne

96%

erfpacht

SOLD SOLD

Veldhoven Zeist Zoetermeer

City Passage Belcour Oosterheem

Zwolle

Stadshagen

KANTOREN Almere Rotterdam

Stationade Alexandrium Shopping Center erfpacht

Utrecht

Hoog Catharijne erfpacht

Totaal Nederland retail Totaal Nederland kantoren TOTAAL NEDERLAND * Financiële bezettingsgraad (gedeeltelijk) gedekt door huurgarantie. ** Strategische leegstand: in verbouwing naar winkelruimte. SOLD

Verkocht, overdracht in 2014.

11,6 11,6

95% 69% 94%

INHOUD

PORTEFEUILLE

1

PIJPLIJN

2

3

4

KERNCIJFERS

5

85 CORIO JA ARVERSLAG 2013 Stad


Adres

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)


Bezettingsgraad

RN 13 Caen 1-5 Avenue du Maréchal Juin RN 13- 50470 La Glacerie La Séguinière-Zone de la Mernardière Rue du Bocage Route National 10

1994 1999 2001 2006

1995 1970 1989 2005

15.900 30.200 6.000 8.300

93.300 32.500 21.700 8.300

8,35 3,96 2,84 2,12

100% 98% 98% 89%

2009

2009

24.700

36.200

2,65

92%

Rue Baudin

2006

1973

6.300

13.900

1,56

72%

55,63 Grand Place 30 Boulevard Paul Vaillant Couturier

1998 2001

2001 2008

53.800 32.600

94.100 60.000

16,91 4,79

95% 91%

46 Avenue de Latre de Tassigny ZAC La Grivonniere C.C. Grand Littoral 11 av St Antoine ZAC Saint-Andre C.C. La Grande Porte 235 Rue Etienne Marcel C.C. Nice TNL 15 bd du general Delfino Capteor 2050 Route des Quarante Sous 78630 Galerie de L'Espace Rue Saint-Lo du Palais La Croix Blanche Rue des Petits Champs

2001

1999

7.200

17.200

2,68

98%

2008 2001 1996 2008

2013 1991 2002 2008

47.900 6.200 19.500 8.600

110.500 18.400 29.600 8.600

19,22 3,26 6,43 0,79

87% 91% 98% 84%

1993

1998

9.400

11.600

1,75

79%

2001

1986

3.000

6.600

0,19

100%

1 -7 Rue des Docteurs Charcot Rue du Murier

1979 1994

2011 1990

28.200 18.800

39.000 42.500

6,66 8,01

91% 96%

Moulin de Nailloux – Le Moulin – Chemin du Gril – 31560 NAILLOUX

2009

2009

22.000

22.000

7,20

73%

Le Stratège

15,17,19 av S. Allende 38130

1999

1999

1.400

1.400

0,15

20%

Le Kupka

14 Rue Hoche La Défense 7

1990

1992

13.000

13.000

4,94

100%

Zac de la Maison Neuve Rue du Poitou 91220 3 Avenue Newton

2002

2002

19.400

19.400

0,74

49%

2006

2006

10.600

10.600

0,41

100%

348.600 14.400 30.000 393.000

666.000 14.400 30.000 710.400

99,4 5,1 1,1 105,6

91% 98% 69% 91%

FRANKRIJK SOLD

SOLD

SOLD

SOLD

SOLD

SOLD

SOLD

RETAIL Caen Caen Cherbourg Cholet

C.C. Mondeville 2 C.C. Côte de Nacre C.C. Cotentin Marques Avenue Cholet Les Portes de Chevreuse C.C. Charras

Coignières (Parijs) Courbevoie (Parijs) Grenoble C.C. Grand Place Ivry-surC.C. Quais d' Ivry Seine (Parijs) Laval C.C. La Mayenne Marseille Montreuil Nice Orgeval (Parijs) Rouen

Sainte Geneviève des Bois (Parijs) Saint-Etienne C.C. Centre Deux Toulon C.C. Mayol 40% Corio-belang

Toulouse

Moulin de Nailloux 75% Corio-belang

KANTOREN Echirolles Grenoble Puteaux (Parijs)

erfpacht, 40% Corio-belang

BEDRIJFSRUIMTEN Brétigny Paris sud Brétigny (Parijs) Clamart Newton TNT (Parijs)

Totaal Frankrijk retail Totaal Frankrijk kantoren Totaal Frankrijk bedrijfsruimten TOTAAL FRANKRIJK GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN C.C. Mayol 40% Corio-belang, BVO van het Corio deel 7,500

Le Kupka 40% Corio-belang, BVO van het Corio deel 5,200

SOLD

Verkocht, overdracht in 2014

INHOUD

PORTEFEUILLE

1

PIJPLIJN

2

3

4

KERNCIJFERS

5



Adres

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)

Porta di Roma


Bezettingsgraad

Via A. Lionello 201 - Roma

2010

2013

72.900

130.000

33,72

96%

Via Italia, 197

2004

2006

30.500

88.800

11,45

100%

Shopville Gran Reno Via M. Monroe, 2 Casalecchio di Reno

2001

1993

13.900

38.800

7,00

99%

Le Vele & Millennium Campania

Via delle Serre snc - Quartucciu (CA)

2010

2013

31.900

44.400

8,92

98%

2006

2013

68.800

108.000

21,33

99%

Shopville Le Gru

A1 - Uscita Caserta Sud S.S. 87 Loc. Aurno Via Crea, 10 Grugliasco

2001

2013

46.500

78.500

22,94

99%

Città Fiera

Via A. Bardelli, 4 Martignacco

2007

1992

48.400

94.500

13,91

91%

Via Emilia Ovest, 1480 S.S. 16 Adriatica Nord, 89

2001 2003

1996 2011

19.800 7.400

55.000 19.800

9,46 2,48

99% 95%

340.100

657.800

131,2

98%

ITALIË RETAIL Bufalotta (Rome) Busnago (Milaan) Casalecchio di Reno (Bologna) Cagliari (Sardinië) Caserta (Napels) Grugliasco (Turijn) Martignacco (Udine) Modena Senigallia

50% Corio-belang

Globo I - II - III

49% Corio-belang

GrandEmilia Il Maestrale

TOTAAL ITALIË GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN Porta di Roma 50% Corio-belang, BVO van het Corio deel 36,700 Città Fiera 49% Corio-belang, BVO van het Corio deel 23,700

DUITSLAND RETAIL Berlijn

Boulevard Berlin

Schlossstrasse 10

2013

2009

87.100

87.100

18,46

100%*

Kuhstraße 33

2011

2011

18.300

18.300

3,30

100%*

Königstraße 48

2010

2008

57.800

57.800

17,37

97%

Arnekenstraße 18

2011

2012

27.700

27.700

5,81

100%*

190.900

190.900

44,9

99%

95% Corio-belang

Duisburg

Königsgalerie 95% Corio-belang

Duisburg

Forum Duisburg 95% Corio-belang

Hildesheim

Arneken Galerie 95% Corio-belang

TOTAAL DUITSLAND Financiële bezettingsgraad (gedeeltelijk) gedekt door huurgarantie

*

SPANJE/PORTUGAL RETAIL Barcelona Cáceres El Plantio (Madrid) Guimarães Irun Jaén Madrid Madrid

Moll de Spanya 2ª Pta. Edif. Maremagnum C/Londres 1 Avenida de la Victoria, 2

2006

2012

21.500

22.000

7,35

1,14

91%

2000 2000

1993 2007

8.400 15.300

19.200 15.300

3,18 3,91

0,07

97% 78%

Rua 25 de Abril nº 210 Barrio de Ventas 80 Ctra. Bailén Gran Via Hortaleza s/n

2010 1999 2000 2001

2009 1997 1991 2001

31.600 9.900 9.700 6.100

48.700 34.700 27.900 20.100

7,63 2,84 2,41 3,67

Pº de la Florida s/n

2009

2004

28.700

28.700

13,45

Las Huertas El Ferial

Avenida de Madrid 37 C/Pinto s/n

2000 2000

1989 1995

6.300 8.200

19.200 24.200

1,35 2,68

86% 74%

Espacio Torrelodones Gran Turia

Avenida Fontanilla s/n

2010

2006

21.600

30.000

4,10

78%

Pza. de Europa s/n

2001

2000

18.200

58.300

4,42

57%

185.500

348.300

57,0

Maremagnum erfpacht Ruta de la Plata Sexta Avenida Espaço Guimarães Txingudi La Loma Gran Via de Hortaleza Príncipe Pío lease hold

76% 90% 97% 93% 0,97

91%

95% Corio-interest

Palencia Parla (Madrid) Torrelodones (Madrid) Valencia

TOTAAL SPANJE/PORTUGAL

2,2

84%

INHOUD

PORTEFEUILLE

1

PIJPLIJN

2

3

4

KERNCIJFERS

5



Adres

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)


Bezettingsgraad

Yeni sakarya Cad. No:324-54200 Erenler/Adapazari Birlik Mah. 428.cad. No:41 YildizCankaya/Ankara Alasar Mah.Yeni Yalova Cad. No:487 Osmangazi/Bursa 55 Sok.No.1 20125 Yenisehir/Denizli

2007

2007

24.900

24.900

2,77

89%

2008

2008

23.000

26.700

5,88

99%

2010

2010

83.400

83.400

11,87

94%

2009

2009

44.600

44.600

4,61

91%

Akmerkez AVM Nispetiye Cad. 34337 Etiler/Istanbul Fevzi Çakmak Mahallesi, Adana Bulvarı 33400 Tarsus, Mersin Erdogdu Mah.Hukumet Cad. No 304 Tekirdag

2005

2010

15.600

33.200

15,65

2012

2012

27.500

27.500

4,36

82%

2009

2008

30.900

30.900

5,47

98%

249.900

271.200

50,6

0,9

94%

1.825.800 60.600 30.000 1.916.400

2.896.900 60.600 30.000 2.987.500

508,0 13,8 1,1 523,0

14,8

94% 78% 69% 94%

TURKIJE RETAIL Adapazari

Adacenter

Ankara

365 erfpacht

Bursa

Anatolium

Denizli

Teras Park 51% Corio-belang

Istanbul

Akmerkez 47% Corio-belang

Tarsus

Tarsu

Tekirdağ

Tekira

TOTAAL TURKIJE GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN Akmerkez 47% Corio-belang, BVO van de Joint Venture 33,200

0,93

96%

TOTAAL PORTEFEUILLE Totaal retail (inclusief geassocieerde deelnemingen) Totaal kantoren Totaal bedrijfsruimten Totaal (inclusief geassocieerde deelnemingen) Beleggingen in vastgoed (€m)

Nederland Frankrijk Italie Duitsland Spanje/Portugal Turkije Overig Corio Totaal

Retail

Kantoren/ bedrijfsruimten

34,9 28,9

Totaal incl. vastgoedwaarde geassocieerde deelnemingen* 1.743,4 1.467,4 1.517,7 769,5 612,8 510,2

Totaal inclusief EV van geassocieerde deelnemingen en IFRS aanpassing** 1.741,8 1.475,6 1.294,4 769,5 611,1 520,3

1.708,5 1.438,5 1.517,7 769,5 612,8 510,2 6.557,2

63,8

6.621,0

6.412,7

De waardes van de geassocieerde deelnemingen geven alleen het Corio deel van het totaal weer. IFRS aanpassing voor gekapitaliseerde huurkortingen.

*

**

14,8

ontwikkelings portefeuille

Balans totaal beleggingen in vastgoed

% van balans

116,6 157,8 4,9 303,6

1.858,4 1.633,4 1,299,3 1.073,1 611,1 520,3 11,6 7.007,2

26,6% 23,3% 18,5% 15,3% 8,7% 7,4% 0,2% 100,0%

11,6 594,5

INHOUD

PIJPLIJN

PORTEFEUILLE

KERNCIJFERS


PIJPLIJN Project

Additionele m² ontwikkeld

Reeds geïnvesteerd inclusief gekapitaliseerde rente (x € m)

Gekapitaliseerde rente (x € m)

Totaal geinvesteerd (x € m)

Verwachte opening

Voorverhuurd m²

Voorverhuurd €

Nettoaanvangs rendement

8.500 11.200 20.600 27.200

1,2 2,2 57,1 3,5 64,0 26,0 90,0

0,3 0,1 7,5 0,4 8,3 5,8 14,1

46,7 50,9 287,4 140,0 525,0 166,6 691,6

Q4 2014 Q4 2014 Q2 2019 Q1 2018

53% 21% 0% 0%

100% 100% 0% 0%

7,0% 6,6% 7,7% 5,5%*

St. Jacques

16.400

1,4 1,4 21,7 23,1

0,3 0,3 2,3 2,6

8,4 8,4 59,2 67,6

Q3 2014

75%

73%

12,0%

Nave de Vero

38.800

27,3 27,3

0,5 0,5

188,8 188,8

Q2 2014

85%

80%

6,7%

27,3

0,5

188,8

32,6 32,6 91,4 124,0

3,1 3,1 7,2 10,3

57,9 57,9 217,1 275,0

Q4 2014

81%

70%

7,5%

125,3 139,1 264,4

12,2 15,3 27,5

780,1 442,9 1,223,0

NEDERLAND Nieuwegein City Plaza Rotterdam Markthal Utrecht Hoog Catharijne, fase 2 Utrecht Leidsche Rijn Centrum Totaal Nederland committed Totaal Nederland deferrable TOTAAL PIJPLIJN NEDERLAND

FRANKRIJK Metz Totaal Frankrijk committed Totaal Frankrijk deferrable TOTAAL PIJPLIJN FRANKRIJK

ITALIË Venetië/Marghera Totaal Italië committed Totaal Italië deferrable TOTAAL PIJPLIJN ITALIË

DUITSLAND Dresden Centrum Galerie Totaal Duitsland committed Totaal Duitsland deferrable TOTAAL PIJPLIJN DUITSLAND

1.000

Totaal committed Totaal deferrable TOTAAL PIJPLIJN *

7,0% 8,8%

7,6%

Voorzieningen zijn getroffen om tegemoet te komen aan het lage rendement.

PIJPLIJN SPREIDING IN WAARDE (%)

€ 1,2 MILJARD

PIJPLIJN SPREIDING COMMITTED/DEFERRABLE IN WAARDE (%) Nederland 57%

Committed 64%

Frankrijk 6%

Deferrable 36%

Italië 15% Duitsland 22%

€ 1,2 MILJARD

PIJPLIJN SPREIDING EIGEN ONTWIKKELING/TURN KEY IN WAARDE (%) Own development 81%

€ 1,2 MILJARD

Turn key 19%

INHOUD

ADRESSEN EN OVERIGE INFO

KERNCIJFERS


ADRESSEN EN OVERIGE INFO

VRAGEN Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: [email protected] of +31 (0) 30 234 67 43. VOLG ONS OP TWITTER @CORIOIR @CORIOHR @CORIOCSR OF VIND ONZE APPS IN ITUNES Euronextcode/ISIN-code NL0000288967; Fondscode 28896; Bloomberg CORA NA; Reuters COR.AS; Datastream H:VIB De samenvatting van het jaarverslag 2013 bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de concurrentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in de weten regelgeving en algemene renteniveaus. DIT IS EEN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG 2013 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAAREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO WWW.CORIO-EU.COM BIJ EVENTUELE AFWIJKINGEN TUSSEN DEZE NEDERLANDSTALIGE SAMENVATTING EN HET ENGELSTALIGE JAARVERSLAG, IS DE ENGELSTALIGE LEIDEND.

CORIO N.V. Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO NEDERLAND Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO FRANCE Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Parijs La Défense cedex, Frankrijk T +33 (0) 1 474 53 000 F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com

CORIO ITALIA Via Fabio Filzi 25, 20124 Milaan, Italië T +39 026 69 63 49 F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO ESPAÑA C.C. Príncipe Pío, local H-13 Paseo de la Florida, nº 2 28008 Madrid, Spanje T +34 91 426 17 77 F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO DEUTSCHLAND Untermauerstraße 34 47051 Duisburg, Duitsland T +49 203 41 96 15 00 F +49 203 41 96 15 01 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO TÜRKIYE KANYON Ofis Blok Büyükdere Cad. No:185 Kat 18 Levent, Istanbul - 34394 TR, Turkije T +90 212 371 30 00 F +90 212 353 54 42 E [email protected], I www.corio-eu.com

SAMEN VATTING JAAR VERSLAG 2013

Recommend Documents