RUIMTELIJKE ONDERBOUWING aanpassing terrein (fase 2) McDonald’s restaurant met McDrive Amersfoortseweg 24 te Huis ter Heide
Ruimtelijke onderbouwing nummer
: 14M03
Datum
: 08 mei 2014
Opdrachtgever
: McDonald’s Nederland bv Paasheuvelweg 14, 1105 BH Amsterdam Zuid-Oost Postbus 22753, 1100 DG Amsterdam Zuid-Oost
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 1 van 21
inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing
pagina
Toelichting 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied
3 4
2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Omgeving 2.1.2 Plangebied 2.2 Vigerend bestemmingsplan 2.3 Toekomstige situatie 2.3.1 aanpassen toegang terrein 2.3.2 verbeteren verkeersveiligheid fietsers 2.3.3 verplaatsen toegang tot de drive en aanpassing routing terrein 2.3.4. aanleggen van een dubbele drive lane
5 5 5 7 9 11 11 11 11
3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid
12 13 13
4. RANDVOORWAARDEN 4.1 Inleiding 4.2 Geluid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Externe veiligheid 4.5 Bodem 4.6 Water 4.7 Flora en Fauna 4.7.1 Beschermde gebieden 4.7.2 Beschermde soorten 4.7.3 Compensatie 4.8 Archeologie 4.9 Bedrijven en milieuzonering
14 14 14 15 15 16 16 16 17 18 18
5. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
19
6. BELEIDSKADER
20
7. CONCLUSIE
21
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 2 van 21
Toelichting 1. INLEIDING 1.1 AANLEIDING McDonald’s Nederland B.V. is voornemens werkzaamheden te verrichten aan het restaurant en het terrein aan de Amersfoortseweg 24 in Huis ter Heide. Deze werkzaamheden zijn onderverdeeld in afzonderlijke fases waarbij de aanpassing van het terrein fase 2 omvat. Deze ruimtelijke onderbouwing gaat in het geheel om deze fase 2, voor de overige werkzaamheden aan het restaurant kan een reguliere vergunningsprocedure doorlopen worden en is geen ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. De herinrichting van het terrein bestaat uit de volgende onderdelen: -
Verplaatsen van de bestaande drive lane en de aanleg van een SBS-drive (hierdoor kunnen twee klanten tegelijkertijd een bestelling doen waardoor de wachttijden korter worden) Wijzigen van de verkeerskundige situatie op het terrein Herindelen van de parkeerplaatsen
Gedurende het proces is ook de Provincie betrokken geraakt bij de ontwikkeling. De Provincie is namelijk voornemens de kruising Amersfoortseweg – Zandbergenlaan anders in te delen. Eén van de onderdelen hiervan is de aanpassing van de loop van het fietspad dat nu om het terrein van McDonald’s loopt. Voor fietsers die van de Zandbergenlaan komen is dit een vrij onlogische routing wat soms tot gevaarlijke situaties leidt. Na overleg tussen de belanghebbenden is er overeenstemming gekomen over de loop van het nieuwe fietspad in het verlengde van de Zandbergenlaan. Om dit te realiseren vindt er een grondruil plaats tussen de Provincie en McDonald’s. Het huidige fietspad zal globaal de perceelgrens van het nieuwe terrein van McDonald’s worden. Gezien de huidige functie van het terrein in het bestemmingsplan is de herinrichting van het terrein en de bijbehorende voorzieningen strijdig met het vigerend bestemmingsplan. Dit document vormt de (ruimtelijke) onderbouwing om het verzoek om af te wijken van het bestaande bestemmingsplan en/of het wijzigen van het bestemmingsplan.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 3 van 21
1.2 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED Het plangebied bevindt zich op de kruising van de Amersfoortseweg en de Zandberglaan te Huis ter Heide.
[ foto plangebied vanaf de Amersfoortseweg ]
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 4 van 21
2. PLANBESCHRIJVING 2.1 HUIDIGE SITUATIE 2.1.1 Omgeving Het restaurant is gelegen op de kruising van de Amersfoortseweg en de Zandberglaan. Het restaurant wordt ontsloten vanaf de Zandbergenlaan en de Ericaweg aan de zuidzijde van het terrein. In de directe omgeving bevinden zich enige woningen, bedrijven en veel groen. Aan de noordzijde van het McDonald’s restaurant ligt tussen de Amersfoortseweg en het kavel van McDonald’s een groenstrook van de provincie. Een belangrijk aspect in het gebied is de doorgaande Amersfoortseweg. Zeist heeft van oudsher bestaan uit een dorpskern en een aantal buiten de bebouwde kom gelegen buurtschappen. Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit bosgebieden, villaparken en voormalige buitenplaatsen/ landgoederen. Deze buitenplaatsen maken onderdeel uit van een historisch verkavelingspatroon loodrecht op de Amersfoortseweg. Een deel van deze historische structuur is nog zichtbaar, op verschillende plaatsen is deze door ontwikkelingen als zodanig niet meer herkenbaar. Continuïteit in beeld en profiel ontbreekt, evenals de herkenbaarheid door inrichting, ritme en herhaling van de scheidingspaden. Ondanks deze onderbrekingen is de Amersfoortseweg met de daarom liggende groenstructuur van cultuurhistorische waarde. Aan de oostzijde van het terrein ligt een fietspad die de Zandbergenlaan/Ericaweg met de Amersfoortseweg verbindt. Het verleggen van dit fietspad is een sterke wens van de Provincie Utrecht. 2.1.2 Plangebied Het bestaande plangebied omvat een McDrive restaurant met omliggend terrein. Het terrein voorziet in 56 parkeerplaatsen en een drive aan de rand van het perceel. Deze drive is toegankelijk vanaf het parkeerterrein. In de huidige situatie ligt het gehele noordelijke deel van de drive in de bestemming ‘Bos’. In de huidige situatie wordt het terrein vanaf de Ericaweg ontsloten (zie ook tekening b-2-911 van TROVIS architectuur bna). De bezoekers die op het terrein parkeren om in het restaurant te gaan eten maken van dezelfde inrit gebruik als de bezoekers die via de drive bestellen. Ditzelfde geldt voor de uitrit terug naar de Ericaweg. In eerdere plannen is een voorstel gemaakt om de toegang tot de drive te verschuiven naar de Ericaweg aan de achterzijde van het perceel zodat beide verkeersstromen gescheiden zouden zijn. Dit stuitte echter op bezwaren van de omwonenden en is komen te vervallen.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 5 van 21
Bestaande situatie [ tekening b-2-911 van TROVIS architectuur bna ]
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 6 van 21
2.2 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Amersfoortseweg e.o.‘ vastgesteld door de gemeenteraad op 15 januari 2008. Het bestemmingsplan geldt voor het plangebied ten noorden van de Rijksweg A28 en omvat het gehele noordelijke grondgebied van de gemeente Zeist, met uitzondering van de kernen Den Dolder en Bosch en Duin. Ter plaatse van de projectlocatie zijn de gronden bestemd voor de detailbestemmingen ‘Horeca’ (H) en ‘Bos’ (BO). De parkeerplaatsen rond het restaurant liggen in de bestemming ‘Horeca’, een deel van de huidige drive lane ligt in de bestaande situatie gedeeltelijk in de bestemming ‘Bos’. Daarnaast dient met de cultuurhistorische waarde van de Amersfoortseweg en de daaraan gelegen groenstructuur rekening gehouden worden.
Bij de herindeling van het terrein zoals voorgesteld wordt de bestaande drive aangepast aan de noord- en oostzijde van het plangebied. Waar nu alleen het noordelijke deel van de drive binnen het bestemmingsvlak ‘Bos’ ligt zal na de herindeling van het terrein het grootste deel van de drive binnen deze bestemming komen te liggen. Conclusie: De herinrichting van het terrein is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. In overleg met de gemeente kan echter gebruik gemaakt worden van de vrijstellingsbevoegdheid om middels het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing de herindeling van het terrein mogelijk te maken mits voldaan wordt aan de vereiste voorwaarden.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 7 van 21
Uitsnede uit het bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. (bron: gemeente Zeist). Te zien is dat aan de noordzijde van het plangebied de bestaande drive buiten het bestemmingsvlak ‘Horeca’ is gesitueerd.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 8 van 21
2.3 TOEKOMSTIGE SITUATIE Voor een McDonald’s vestiging is een goede en snelle service van essentieel belang. Effectiviteit en snelheid binnen het restaurant en een goede doorstroming op het terrein zijn onmisbaar om de klanten op een goede manier van dienst te zijn. Daarbij staat de veiligheid van de klanten op de weg en de parkeerplaatsen bovenaan. Startpunt in de ontwikkeling rond het restaurant zijn enerzijds de wens van McDonald’s om een SBS-drive aan te leggen en anderzijds het restaurant uit te gaan breiden. Een SBS drive is een dubbele drive-lane waarbij twee gasten tegelijk hun bestelling door kunnen geven. Dit verhoogt de doorloopsnelheid en verkort de wachttijd voor de gasten. Nadat er al enige tijd overleg had plaatsgevonden tussen McDonald’s en de gemeente Zeist is ook de provincie Utrecht gesprekspartner geworden in de ontwikkelingen op en rond het terrein van McDonald’s. In de voorgenomen aanpassingen op het terrein van McDonald’s zag de Provincie de kans om het vrij onlogisch gelegen fietspad tussen de Ericaweg en de Amersfoortseweg te verplaatsen. Deze wijziging maakt deel uit van de reeds voorgenomen wijzigingen van de verkeerskundige situatie aan de Amersfoortseweg / Zandbergenlaan. Voor McDonald’s heeft de verplaatsing van het fietspad op zichzelf weinig voordelen. Het enige is dat er incidenteel fietsers over de drive-lane rijden in plaats van dat ze omrijden via het fietspad aan de oostzijde van het terrein. Wel wordt de verkeersveiligheid rond de toegang tot het terrein vanaf de Ericaweg verbeterd doordat daar geen fietsers meer over hoeven te steken. Verder wordt de verkeerskundige situatie voor fietsers in het algemeen veel logischer en overzichtelijker. McDonald’s heeft daarom positief gereageerd op het voorstel van de Provincie zoals nu is verwerkt in het onderhavig plan. McDonald’s is eigenaar van de strook grond waarop het fietspad gerealiseerd zal worden. Er zal een grondruil plaatsvinden tussen de Provincie Utrecht en McDonald’s om voorgenomen aanpassing te kunnen realiseren. Als compensatie breidt het terrein van McDonald’s breidt zich uit in oostelijke richting. De nieuwe perceelgrens zal ongeveer liggen bij het huidige fietspad dat komt te vervallen. Naast de aanleg van een SBS drive-lane zal het terrein, mede door het verleggen van het fietspad en de verandering van de perceelgrenzen, aangepast dienen te worden: 1. 2. 3. 4.
verbeteren toegang terrein verbeteren verkeersveiligheid fietsers verplaatsen toegang tot de drive en aanpassing routing terrein aanleggen van een SBS drive lane
Deze punten worden in de onderstaande sub paragrafen afzonderlijk verder toegelicht. Al deze maatregelen leiden tot een verbetering van de verkeersveiligheid met daarnaast de optimalisatie van parkeerplaatsen en terreininrichting voor McDonald’s . Gevolg van deze veranderingen is dat een groter deel van de bestemming ‘Bos’ gebruikt zal worden voor de bestemming ‘Horeca’. Dit geldt niet voor de aanwezige bebouwing maar voor de parkeerplaats en de drive-lane. Een deel van de huidige aarden wal aan de noordzijde van het plangebied zal hiervoor afgegraven dienen te worden. McDonald’s is bereid mee te werken om de negatieve gevolgen voor het groen zo veel als mogelijk te reduceren.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 9 van 21
Toekomstige situatie [ tekening b-2-912 van TROVIS architectuur bna ]
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 10 van 21
2.3.1 aanpassen toegang terrein In de eerder ingediende plannen is voorgesteld om de inritten voor het restaurant en de drive te splitsen zodat de verkeersstromen meer gescheiden zijn. Dit stuitte echter op tegenstand van de omwonenden. De huidige toegang tot het terrein van McDonald’s wordt deels aangepast. Belangrijkste verandering is om de markering van de weg zo te wijzigen dat de Ericaweg secundair is aan de toegang naar het McDonald’s terrein. Dit geeft helderheid aan de gasten van McDonald’s en hiermee wordt tevens beantwoord aan de wens van de bewoners om auto’s zo veel mogelijk te weren van het deel van de Ericaweg na het McDonald’s terrein. Verder is de breedte van de weg langs de entree verbreedt naar 6,5 meter waardoor er voldoende ruimte is voor in- en uitrijden en bevoorrading. 2.3.2 verbeteren verkeersveiligheid fietsers Het bestaande fietspad vanaf de Zandbergenlaan naar de Amersfoortseweg loopt nu aan de oostzijde langs het McDonald’s terrein. Aangezien dit een flinke omweg is voor veel mensen wordt veelvuldig de drive lane van McDonald’s gebruikt om af te snijden. De provincie is sinds enige tijd bezig met plannen voor de herziening van de kruisig Zandbergenlaan – Amersfoortseweg – Nieuwe Dolderseweg. In nauw overleg tussen de gemeente Zeist, de provincie Utrecht en McDonald’s is overeenstemming bereikt over het recht doortrekken van het fietspad langs de Zandbergenlaan. Om dit mogelijk te maken is er een grondruil voorgesteld. Het huidige fietspad komt hierbij te vervallen en wordt onderdeel van het terrein van McDonald’s. Door het bestaande fietspad langs de Zandbergenlaan door te trekken wordt het voor fietsers duidelijker, hoeven ze minder vaak over te steken en wordt het een stuk veiliger. 2.3.3 verplaatsen toegang tot de drive lane en aanpassing routing terrein Om tot een betere verkeersveiligheid op het terrein te komen is de toegang tot de drive lane verplaatst van de achterzijde van het terrein naar het begin van het parkeerterrein. Op deze wijze vindt er minder hinder plaats tussen de gasten die in het restaurant eten en de gasten die gebruik maken van de drive lane. De keuze voor eenrichtingsverkeer gecombineerd met schuin parkeren geeft helderheid voor de automobilisten. Dit bevordert de doorstroming op het terrein en maakt het voor klanten makkelijker om in te parkeren/weg rijden. 2.3.4 aanleggen van een SBS drive lane Op sommige locaties past McDonald’s een dubbele drive lane toe, dit houdt in dat er op twee plekken tegelijk besteld kan worden. Op deze manier kunnen er meer bestellingen tegelijk opgenomen worden waardoor de wachttijd korter wordt en de doorstroomsnelheid toeneemt. Door dit toe te passen op deze locatie wordt, in combinatie met de langere drive lane, voor een verdere ontlasting van het terrein gezorgd. Door gasten sneller te helpen zijn ze minder lang op het terrein aanwezig.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 11 van 21
3. BELEIDSKADER 3.1 ALGEMEEN Naast de functionele en ruimtelijke inpasbaarheid dient het bestemmingsplan tevens in overeenstemming te zijn met het ruimtelijk beleid van landelijke, provinciale en plaatselijke overheid. Het bestemmingsplan is getoetst op dit ruimtelijk beleid. 3.2 RIJKSBELEID De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk een kader voor de ambities tot 2040 en worden de doelen, belangen en opgaven tot 2028 omschreven. De aanleiding voor het opstellen van deze structuurvisie is het nieuwe politieke accent door veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Dit laatste daar groei, stagnatie en krimp gelijktijdig in verschillende regio’s plaats kan vinden. Deze structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de visie worden ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden. De structuurvisie vervangt alle voorgaande rijksnota’s ten aanzien van ruimte en mobiliteit (waaronder de Nota Ruimte), behalve de Structuurvisie Nationaal Waterplan. Het Rijksbeleid verbindt de ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit waarin de gebruiker centraal wordt gezet. De hoofdlijn in de SVIR is een verder terugtredende overheid die meer verantwoordelijkheden legt bij de provinciale, regionale en gemeentelijke overheden. Er wordt op deze wijze ruimte gemaakt voor maatwerk. Er zijn een aantal gebieden waar deze taak echter primair bij het Rijk blijft: 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland (o.a. mainports) 2. Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat (o.a. infrastructuur) 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn (o.a. werelderfgoed) Naast deze uitgangspunten heeft het Rijk 13 onderwerpen benoemd waar het, aan de hand van de bovenstaande criteria, een taak voor zichzelf ziet weggelegd. Gekoppeld aan deze verantwoordelijkheid stelt het Rijk zich doelen voor de middellange termijn (2028) en de lange termijn (2040) om Nederland concurrerend, veilig en leefbaar te houden. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan op geen enkele wijze het rijksbeleid raakt.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 12 van 21
3.2 PROVINCIAAL BELEID De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is vastgesteld op 4 februari 2013 door Provinciale Staten van Utrecht. De PRS heeft als doel om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.
3.3 GEMEENTELIJK BELEID Het gemeentelijke beleid is vastgelegd in het bestemmingsplan zoals omschreven in paragraaf 2.2 van deze ruimtelijke onderbouwing.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 13 van 21
4. RANDVOORWAARDEN 4.1 INLEIDING Ieder bestemmingsplan dient te voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten. Dit is mede bepalend of een nieuw bestemmingsplan ook uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk worden alle relevante planologische (milieukundige) aspecten besproken.
4.2 GELUID Toetsingskader: In de wet Geluidshinder is bepaald dat er voor geluidgevoelige functies, zoals woningen, de geluidsbelasting voor deze woning onderzocht dient te worden. Het betreft wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Er dient een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden indien het plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en indien het plan mogelijkheden biedt voor: 1. de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012); 2. de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg; 3. functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid). beoordeling / conclusie: In onderhavig plan is geen sprake van geluidsgevoelige objecten, de aanleg van wegen of functieverandering van een niet-geluidsgevoelige functie naar een geluidsgevoelige functie. Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan. 4.3 LUCHTKWALITEIT Toetsingskader: Sinds 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) van kracht. Dit is een van de maatregelen die de overheid getroffen heeft om: 1. negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken; 2. mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor een ruimtelijke ontwikkeling als: 1. 2. 3. 4.
er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging; een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 14 van 21
Het Besluit NIBM De Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor het jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan luchtverontreiniging. De wettelijke ondergrens voor onderzoek naar de luchtkwaliteit ligt bij de bouw van meer dan 1500 woningen. beoordeling / conclusie: Gesteld kan worden dat onderhavig plan niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.
4.4 EXTERNE VEILIGHEID Toetsingskader: Ten aanzien van de externe veiligheid dient de locatie van tweeërlei perspectief bezien te worden. Enerzijds betreft dit de activiteiten op de locatie zelf en anderzijds de effecten van de omgeving op de locatie. De bestaande functie van het gebouw blijft gelijk, het betreft slechts het veranderen van de inrichting van het terrein. Er wordt geen nieuwe bestemming toegevoegd en er worden geen risicovolle inrichtingen gerealiseerd. Wat betreft de invloed van de omgeving op de locatie dient een inventarisatie gemaakt te worden van de functies in de directe omgeving van het restaurant. Direct ten oosten van het perceel aan de Amersfoortse weg ligt een Shell station waar ook LPG verkrijgbaar is. Het perceel ligt net buiten de contour van het invloedsgebied voor het groepsrisico van dit LPG-tankstation. beoordeling / conclusie: In onderhavig plan is er geen spraken van het oprichten/wijzigen van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten met gevolgen voor de personendichtheid binnen het invloedsgebied van een risicobron. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.5 BODEM Bij de voorbereiding van een bouwplan of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Het is in strijd met de ruimtelijke ordening om gevoelige bestemmingen op verontreinigde grond te realiseren. Om deze reden dient beoordeeld te worden of de grond geschikt is voor de beoogde functie. In het onderhavige plan worden geen nieuwe functies toegevoegd en de bestaande functie wordt niet gewijzigd, er zal slechts een herinrichting van het terrein plaatsvinden. Op basis van de planologische regeling is geen bodemonderzoek vereist.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 15 van 21
4.6 WATER Toetsingskader: Het is vanaf 1 november 2003 verplicht om bij ruimtelijke ingrepen de watertoets te doorlopen. Het gaat hierbij om inzichtelijk te maken wat de effecten van het initiatief zijn op de waterhuishouding. In het kader van de watertoets wint de gemeente wateradvies is bij de waterbeheerder. De gemeente en het waterschap kunnen praktische afspraken maken over de wijze waarop het aspect water in het ruimtelijk plan is opgenomen. Het waterschap hanteert in de watertoets een compensatieplicht bij grote toenames van verhard oppervlak. Gezien de beperkte toename van de verharding is compensatie niet noodzakelijk. Uitgangspunt in het plan is dat het regenwater vanaf het verhard oppervlak geïnfiltreerd wordt in de bodem. Gezien het gebruik van de parkeerplaats is er spraken van ‘beperkt verontreinigd regenwater’. Voordat het water in de bodem geïnfiltreerd wordt zal het regenwater gezuiverd worden middels een olieafscheider. Dit om verontreiniging van de bodem te voorkomen. Het Convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug (2010) geeft hierin de beleidsuitgangspunten. beoordeling / conclusie: Het aspect water vormt gezien de beperkte toename in verhard oppervlak geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.7 FLORA EN FAUNA Toetsingskader: Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met gebieden die op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd zijn, met name de beschermde natuurmonumenten en Natura 2000 gebieden. De wetgeving voor flora- en fauna beheer valt uiteen in gebiedsbescherming en soortbescherming. In de Natuurbeschermingswet 1998 ligt de gebiedsbescherming verankerd samen met de gebieden met de status Vogelen/of de Habitatrichtlijnen.
4.7.1 Beschermde gebieden Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met gebieden die op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd zijn, met name de beschermde natuurmonumenten en Natura 2000 gebieden. In artikel 2 van de Flora- en faunawet wordt verwacht, dat iedereen voldoende zorg in acht neemt voor alle (dus ook niet beschermde) planten en dieren en de leefomgeving. Gezien het feit dat de herinrichting van het terrein voor een aanzienlijk deel in de bestemming ‘Bos’ plaatsvindt is een gedegen onderzoek naar Flora en Fauna van groot belang. In dit kader van de Flora- en Faunawet is een ecologische quickscan uitgevoerd door Buro Maerlandt Landschap, Ecologie & Ruimtelijke Ordening. Daarnaast is een bomeninventarisatie gedaan van het betreffende gebied. De ecologische quickscan bestaat uit een veldonderzoek en een bronnenonderzoek. Tijdens het veldonderzoek is het plangebied onderzocht op de aanwezigheid van diersporen zoals uitwerpselen, krap- en graafsporen, en is de vegetatie bekeken. Tevens zijn waarnemingen van aanwezige diersoorten gedaan. Op basis van expert-judgement is een inschatting gemaakt van het mogelijke voorkomen van beschermde soorten. Dit is afgewogen tegen de toekomstige ontwikkelingen. Doel van het onderzoek is een goed onderbouwde inschatting te geven, zodat kan worden gehandeld conform de Flora- en faunawet. RF163/HT/11-01-2006
Pagina 16 van 21
Het oostelijke deel van het plangebied ligt blijkens de kaartviewer van Alterra op de grens van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS toont in een vlekkenplan de hoofdstructuur van de belangrijke natuur in Nederland. Er is door buro Maerlant aanvullend onderzoek gedaan naar de effecten van de ingreep op de EHS, de conclusies worden onder 4.6.2. besproken.
4.7.2 Beschermde soorten Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met individuele dier- en plantensoorten die bescherming genieten. Ongeacht waar deze voorkomen. In de Flora- en Faunawet staan de bepalingen over de bescherming van soorten. Een bouwplan mag er niet toe leiden dat eventuele aanwezige beschermde planten- en dierensoorten worden aangetast. Voor de exacte uitkomsten van het Flora- en Fauna onderzoek wordt verwezen naar het rapport van Buro Maerlandt, in deze ruimtelijke onderbouwing wordt slechts de conclusie en aanbeveling overgenomen: ‘In het plangebied, de groenstrook, worden op eventueel algemene broedende vogels na, géén beschermde natuurwaarden verwacht. Op vleermuizen hebben de plannen géén negatief effect. Een deel van het plangebied (groenstrook) ligt mogelijk in de EHS. Daar de natuurwaarden van de groenstrook beperkt zijn, is slechts sprake van een gering verlies aan oppervlakte. Een negatief effect op de functionaliteit van de EHS is niet aan de orde. Doordat de kans bestaat dat broedende vogels in de groenstrook / het plangebied aanwezig kunnen zijn, wordt aanbevolen de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren: ná half juli en vóór half maart. Het verstoren van broedende vogels is conform de Flora- en faunawet niet toegestaan. Door ruim vóór het broedseizoen te starten, zullen vogels de omgeving van de werkvlakken mijden, in dat geval is werken ná half maart zonder meer mogelijk. De aangegeven periode waarin vogels broeden is slechts een indicatie. Alle broedgevallen zijn onafhankelijk van deze periode beschermd.’
4.7.3 Compensatie Als gevolg van de herinrichting van het terrein zal een aantal bomen gekapt worden en zal een deel van de aarden wal afgegraven dienen te worden. In het rapport van Buro Maerlandt staat een overzicht van de te kappen bomen en de daaraan gekoppelde herplantingsplicht. Om het verlies van kwaliteit van het groen zo veel mogelijk te beperken is de initiatiefnemer voornemens om mee te werken aan de benodigde compensatiemaatregelen. Er heeft overleg plaats gevonden tussen initiatiefnemer, de gemeente en de Monumentencommissie. Gezien de beperkte ruimte op het perceel wil de initiatiefnemer deze compensatie uitvoeren op de strook tussen de nieuwe drive lane en de Amersfoortseweg. Een deel van de te kappen bomen staat namelijk langs deze Amersfoortseweg die van belangrijke waarde is. Met name door het vervallen van het bestaande fietspad kan op die plek verdichting plaatsvinden waardoor de nu onderbroken groenstrook weer een aansluitend geheel wordt.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 17 van 21
Op deze wijze kan de groenstructuur rond de Amersfoortseweg verder verdicht worden zodat de waarde van deze doorgaande as door de voorgenomen activiteiten niet aangetast zal worden. In het rapport van Buro Maerlant staat aangegeven op welke plekken er ruimte is voor bomen en op welke plekken beter gekozen kan worden voor lagere begroeiing. Op deze wijze wordt rekening gehouden met de bestaande groenstructuur en de levensvatbaarheid van nieuwe bomen. De te kappen bomen zijn hoofdzakelijk Zomereiken, bij de herinrichting zullen ook grotendeels Zomereiken gebruikt worden. Lagere beplanting zal de drive lane verder aan het zicht onttrekken nu de aarden wal afgegraven dient te worden. De initiatiefnemer wil deze extra maatregelen in overleg met de gemeente vaststellen. beoordeling / conclusie: In het plangebied, de groenstrook, worden op eventueel algemene broedende vogels na, géén beschermde natuurwaarden verwacht. De werkzaamheden zullen ná half juli en vóór half maart uitgevoerd worden of ruim voor half maart zoals in het rapport omschreven. De grens van de EHS ligt langs het plangebied, een negatief effect op de functionaliteit van de EHS is echter niet aan de orde. Er zal voor compensatie gezorgd worden voor de te kappen bomen in de strook tussen de Amersfoortseweg en het onderhavig perceel en op het perceel zelf. Gesteld kan worden dat het aspect flora en fauna geen belemmering vormt voor de realisatie van het onderhavige plan. 4.8 ARCHEOLOGIE Toetsingskader: De Wet op de archeologische monumentenzorg uit 2007 heeft als doel om waardevolle archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem te behouden. De betreffende gemeente heeft de plicht om zich voldoende te informeren omtrent de archeologische waarde van de grond alvorens bij een plan uitvoerbare bestemmingen aan te wijzen. beoordeling / conclusie: Onderhavig plan valt buiten de zone ‘archeologisch waardevol gebied’. Volgens de vigerende archeologische beleidskaart dient pas bij plangebieden groter dan 10 ha. Archeologisch onderzoek ingesteld te worden. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.9 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING Toetsingskader: Om tot een goede ruimtelijke ordening te komen is het begrip milieuzonering geïntroduceerd. Het gaat hier om de samenhang tussen milieugevoelige functies zoals wonen naast de bedrijfsvoering en milieuruimte van milieubelastende functies. Er dient gezorgd te worden voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Milieuzonering wordt gehanteerd om tot een goede ruimtelijke toetsing te kunnen komen van bedrijfsvestigingen op milieu hygiënische aspecten. Het gaat hierbij om geluid, gevaar, geur en stof. Er word gebruik gemaakt van de VNG brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ die in beginsel alleen van toepassing is op nieuwe situaties. beoordeling / conclusie: Aangezien het om de herinrichting van het terrein gaat en er qua functies niets veranderd op het perceel vormt het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’ derhalve geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 18 van 21
5. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Op grond van artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 van de Wro dient bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling een exploitatieplan opgesteld te worden. De gemeenteraad kan hier echter van afwijken als het kostenverhaal anderszins is verzekerd zoals omschreven in de bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a t/m c. Gezien het feit dat het bouwplan geheel gefinancierd wordt door de initiatiefnemer is het onderdeel economische haalbaarheid niet relevant in onderhavig plan.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 19 van 21
Hoofdstuk 6 Beleidskader 6.1 Inleiding Om het voorgestelde plan ten uitvoer te kunnen brengen dient een vrijstelling verleend te worden op het huidige bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. of zal er een wijziging dienen te komen op het bestemmingsplan. Het is mogelijk de omgevingsvergunning te verlenen zonder het bestemmingsplan te herzien. In deze paragraaf wordt het juridische deel van de omgevingsvergunning nader toegelicht. 6.2 Uitgangspunten Wettelijk kader; Het dagelijks bestuur kan ten behoeve van de verwezenlijking van een project een omgevingsvergunning verlenen in strijd met het bestemmingsplan. Het wettelijk kader wordt sinds 1 oktober 2010 gevormd door de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° is hiervoor van toepassing. Vereisten op grond van de Wabo; De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat bepalingen omtrent een omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan. Aangegeven wordt dat de omgevingsvergunning moet zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. In artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor) is geregeld waaraan een goede ruimtelijke onderbouwing moet voldoen. Voorliggende onderbouwing voldoet aan deze eisen. De bevoegdheid tot het verlenen van de vergunning ligt bij het dagelijks bestuur van de gemeente Zeist.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 20 van 21
Hoofdstuk 7 Conclusie De groenfunctie aan de Amersfoortseweg vervult een belangrijke plaats voor de omgeving. Zoals ook in het bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. omschreven staat is de Amersfoortseweg een belangrijke doorgaande groene buffer. McDonald’s is zich van dit feit bewust en is daarover in gesprek gegaan met de gemeente, de omwonenden en de Monumentencommissie. Tevens is er onder coördinatie van de gemeente contact geweest met alle overige belanghebbenden. Om de in hoofdstuk 2 genoemde maatregelen door te kunnen voeren is meer van de beschikbare ruimte van het kavel nodig. Gevolg hiervan is dat een deel van de drive lane op de ruimte met de bestemming ‘Bos’ geprojecteerd wordt. Zoals omschreven is dit in strijd met het geldende bestemmingsplan. Gezien de huidige situatie en het voornemen om het bestaande fietspad te verleggen is het zeer wenselijk de in hoofdstuk 2 omschreven maatregelen te treffen en af te wijken van het bestemmingsplan. Om het verlies van kwaliteit van het groen zo veel mogelijk te beperken is McDonald’s bereid om mee te werken aan maatregelen om de huidige groenstrook tussen de nieuwe drive lane en de Amersfoortseweg verder te verdichten. Met name waar het huidige fietspad ligt kan de strook sterk verdicht worden zodat er weer een doorgaande groenstrook ontstaat. De te kappen bomen worden in deze strook en op eigen terrein gecompenseerd om zo de bestaande kwaliteit van de groenstructuur en het aanzicht vanaf de Amersfoortseweg zo veel als mogelijk te handhaven.
RF163/HT/11-01-2006
Pagina 21 van 21
