Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling De Sterpassage, winkelcentrum In de Bogaard te Rijswijk Uitgebreide omgevingsvergunning, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, ex artikel 2.1 lid 1 onder c juncto 2.12 lid 1a sub 3

Gemeente Rijswijk

oktober 2012

1

Inhoudsopgave 1 INLEIDING........................................................................................................................... 3 1.1 Beknopte planomschrijving............................................................................................ 3 1.2 Ligging en beschrijving van de omgeving en huidige situatie......................................... 3 1.3 Stedenbouwkundige inpassing ...................................................................................... 4 1.4 Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................... 4 1.5 Procedure ..................................................................................................................... 4 1.6 Leeswijzer ..................................................................................................................... 5 2 PLANBESCHRIJVING ......................................................................................................... 6 2.1. Ligging en beschrijving planlocatie .................................................................................... 6 2.2. Omschrijving plan ............................................................................................................. 8 2.3 Ruimtelijke inpassing / stedenbouw............................................................................... 9 2.4 Invulling bouwplan ........................................................................................................... 9 3 RUIMTELIJK BELEIDSKADER.......................................................................................... 10 3.1 Rijksbeleid ................................................................................................................... 10 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................ 10 3.3 Regionaal beleid ......................................................................................................... 12 3.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................... 13 3.5 Conclusie ruimtelijk beleid ........................................................................................... 15 4 MILIEUASPECTEN ........................................................................................................... 16 4.1 Bodem......................................................................................................................... 16 4.2 Geluid.......................................................................................................................... 18 4.3 Luchtkwaliteit............................................................................................................... 18 4.4 Externe veiligheid ........................................................................................................ 19 4.5 Water .......................................................................................................................... 23 4.6 Ecologie ...................................................................................................................... 24 4.7 Archeologie ................................................................................................................. 25 4.8 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................ 25 4.9 M.E.R.- beoordeling .................................................................................................... 25 5 RUIMTELIJK-ECONOMISCHE AFWEGINGEN ................................................................. 27 5.1 Ruimtelijk-Economische aspecten ............................................................................... 27 5.2 Verkeer en parkeren.................................................................................................... 27 6 UITVOERBAARHEID ........................................................................................................ 29 6.1 Financiële uitvoerbaarheid .......................................................................................... 29 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................... 29 BIJLAGE 1 – Toetsing luchtkwaliteit en verkeerslawaai, Van Kooten Akoestisch Advies........... 30 BIJLAGE 2 – Notitie Marktonderbouwing revitalisatie In de Bogaard Sterpassage Rijswijk, WPM .................................................................................................................................................. 31 BIJLAGE 3 – Visuele inspectie flora en fauna Sterpassage, Groenteam ................................... 32 BIJLAGE 4 – Eindrapportage natuurtoets Herontwikkeling Sterpassage Boogaard – Rijswijk, Groenteam ................................................................................................................................ 33 BIJLAGE 5 – Parkeerbalans Sterpassage Rijswijk, Cleton & Com ............................................ 34

.

2

1

INLEIDING

1.1

Beknopte planomschrijving

Vastgoedpartij NSI, eigenaar van het grootste deel van De Sterpassage, is voornemens dit deel van het winkelcentrum In de Bogaard te revitaliseren. De Sterpassage bevat momenteel onder meer kledingzaken, winkels voor dagelijkse behoefte en warenwinkels. In totaal gaat het om 45 winkels met een totaal vloeroppervlak van ca. 10.500 m². De structuur van Sterpassage is verouderd, de uitstraling gedateerd en er is (hierdoor) sprake van afnemende trekkracht en toenemende leegstand. NSI is dan ook voornemens de Sterpassage te revitaliseren tot een eigentijds winkelcentrum, onder meer door het aanpassen van looplijnen en winkelverkaveling en het vernieuwen van een groot deel van de gevels. In de nieuwe opzet worden de overdekte passages vervangen door één (buiten)passage en ontstaan grotere winkelunits, waardoor het totale vloeroppervlak toeneemt tot ca. 12.600 m². 1.2

Ligging en beschrijving van de omgeving en huidige situatie

De projectlocatie is gelegen in winkelgebied In de Bogaard te Rijswijk, waarvan winkelpassage De Sterpassage onderdeel uitmaakt. Onderstaand figuur geeft het plangebied van de Sterpassage weer via het rode kader en het blauwe kader betreft In de Bogaard:

3

In de Bogaard is het belangrijkste winkelgebied van Rijswijk en ligt, zoals op bovenstaand figuur te zien is, op loopafstand van NS-station Rijswijk. 1.3

Stedenbouwkundige inpassing

De Sterpassage maakt onderdeel uit van een bestaand winkelcentrum; In de Bogaard. Voor de Sterpassage is daarmee aansluiting nodig op de aangrenzende delen van het winkelcentrum en op een aantal omringende routes en gebieden. Binnen het winkelcentrum voegt de Sterpassage zich in de rooilijn die hier reeds aanwezig is aan de zuidoostzijde. De nu aanwezige rondingen en hoeken worden zoveel mogelijk rechtgetrokken. Buiten het winkelcentrum gaat het met name om de Steenvoordelaan en het Wethouder Hillenaarplantsoen. Langs de Steenvoordelaan zal weinig verandering plaatsvinden. De Sterpassage zal hier net als in de huidige situatie een begeleidende wand vormen met winkels. De huidige doorgang door de Sterpassage naar de Prins Johan Friso Promenade ligt in het verlengde van het Wethouder Hillenaarplantsoen. Dit zal ook in de toekomstige situatie zo blijven. De doorgang zal daarbij een directere verbinding gaan vormen doordat de stervorm verdwijnt en daarvoor in de plaats een eenvoudige rechte doorsteek wordt aangebracht. Hierdoor wordt de langzaamverkeersroute vanaf het wethouder Hillenaarplantsoen als het ware doorgetrokken het winkelcentrum in. Voor de fietser zal dit feitelijk niet zo werken omdat fietsen door het winkelcentrum niet mogelijk c.q. gewenst is. Voor de wandelaar zal dit echter wel zo functioneren. Er ontstaat hiermee een zo goed mogelijke langzaamverkeersaansluiting. Qua hoogte en massa is aangesloten bij de aanwezige hoogtes en massaopbouw van het winkelcentrum. Bij de vormgeving en architectuur is rekening gehouden met de bestaande setting, in het bijzonder als het gaat om de nieuwe gevel en passage. In paragraaf 2.3 wordt nog uitgebreider ingegaan op de vormgeving van de vernieuwde Sterpassage. 1.4

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is “In de Bogaard”, vastgesteld d.d. 28 maart 2000 in de raad van Rijswijk. De bestemming voor de locatie Sterpassage is “centrumvoorzieningen”. De gewenste vernieuwing en uitbreiding van De Sterpassage is op sommige punten in strijd met de bestemming en bijbehorende regels en overige voorwaarden uit de planregels. Het gaat om strijdigheid met de positie van de winkelpassages, strijdigheid met het totaal aantal toegestane bouwlagen (ter plekke van de gevel die aangepast wordt) en voor wat betreft het maximaal toegestane vloeroppervlak detailhandel in het bestemmingsplan. Gezien bovenstaande is het noodzakelijk een omgevingsvergunning met afwijken van het bestemmingsplan aan te vragen (zie paragraaf 1.5). 1.5

Procedure

De plannen voor de herontwikkeling van de Sterpassage zijn in strijd met het vigerende bestemmingsplan (zie 1.4). Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een uitgebreide planologische procedure noodzakelijk, op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo). Hierbij dienen de procedureregels conform afdeling 3.4 van de Awb gevolgd te worden. Dit houdt in dat:

4

• De doorlooptijd, na indiening van een ontvankelijke aanvraag, 26 weken bedraagt; • De ontwerpvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen 6 weken ter visie worden gelegd; • Een verklaring van geen bedenkingen moet worden aangevraagd bij de gemeenteraad. In dit geval is ervoor gekozen een gefaseerde omgevingsvergunning aan te vragen conform art. 2.5 van de Wabo. Fase 1 betreft de planologische ontheffingsvraag, fase 2 de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (en evt. slopen). Bij de fase 1-aanvraag hoort onderhavige ruimtelijke onderbouwing. Bouwtekeningen en bouwaanvraag volgen in fase 2. 1.6

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat uitgebreider in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 zal, voor zover relevant, in hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente worden weergeven. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de relevante milieu- en omgevingsaspecten (bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid). In hoofdstuk 5 zullen de ruimtelijk-economische aspecten worden toegelicht (ruimtelijke inpassing, winkelstructuur, verkeer en parkeren). Hoofdstuk 6 verantwoordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

5

2

PLANBESCHRIJVING

2.1.

Ligging en beschrijving planlocatie

De Sterpassage maakt onderdeel uit van het grote winkelgebied In de Bogaard en is dichtbij station Rijswijk gelegen (binnen loopafstand: 300 meter). De locatie is goed ontsloten voor het autoverkeer via de snelwegen A4 (binnen 1,2 km.), A12 en A13.

6

De Sterpassage kent een eigendomsdeel van NSI en eigendomsdeel van Delta Lloyd en beslaat in de huidige situatie totaal ca. 15.200 m². Het deel van De Sterpassage dat eigendom is van NSI dateert van 1966 (in 1994 na brand herbouwd) en omvat in totaal zo’n 10.500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, met 45 winkels die langs de winkelstraat (buiten) en/ of overdekte passage zijn georiënteerd. De branchering bestaat vooral uit mode/ luxe, in/ om huis en diensten (o.a. uitzendbureau, makelaardij/ hypotheekadvies en horeca). Het deel van de Sterpassage in eigendom van Delta Lloyd grenst aan het deel van NSI (zie bovenstaand figuur) en bedraagt ca. 4.700 m². Hier bevindt zich een supermarkt (Hoogvliet) en overige detailhandel (Xenos, Kruidvat, Schoenenreus). Het Sterpassage-deel van NSI kent een overdekt gedeelte (de eigenlijke passages) en een nietoverdekte buitenzijde, verdeeld over de Steenvoordelaan, Willem Alexander Promenade en Johan Friso Promenade. In onderstaande figuren is de bestaande structuur weergegeven; hierop zijn duidelijk de twee overdekte winkelpassages te zien, als ook de gekromde gevellijn aan de Johan Friso Promenade.

7

2.2.

Omschrijving plan

De voorgenomen herontwikkeling van de Sterpassage wordt vooral ingegeven door de fysieke kenmerken van het vastgoed (uitstraling, opzet, verkaveling, ontsluiting). Het is van belang om de potentie van de locatie beter te benutten, de winkelrouting te verbeteren en de uitstraling te moderniseren. De belangrijkste kenmerken van het nieuwe plan zijn: • Twee bestaande overdekte passages vervallen; • Eén nieuwe, niet-overdekte doorgang vanaf de Steenvoordelaan naar de Johan Friso Promenade; • De gekromde gevellijn langs de Johan Friso Promenade wordt rechtgetrokken en gedeeltelijk vernieuwd; • Eén centrale ontsluiting naar de verdieping vanaf de Johan Friso Promenade; • Grotere, rechthoekige winkelunits; • Meer winkelunits over twee lagen en intern ontsloten. Onderstaande figuren geven indicatief aan hoe de nieuwe situatie eruit zal zien (bovenste figuur is verdieping, onderste begane grond):

8

2.3

Ruimtelijke inpassing / stedenbouw

De herontwikkeling van de Sterpassage betreft de revitalisering van een bestaand winkelcentrum. De nieuwe ontwerpen voor de winkelpassage sluiten zo veel mogelijk aan op de omgeving en de stedenbouwkundige en architectonische stijl van het totale winkelcentrum De gevels, met name die aan de Prins Johan Friso Promenade, zullen een nieuwe uitstraling krijgen. De luchtbrug bij de Hoogvliet blijft behouden en eindigt in de ruimte die hier reeds aanwezig is. De luchtbrug vanaf de Hema blijft ook behouden en zal eindigen in een nieuw te maken opgang met roltrappen. Aan de binnenzijde van de Sterpassage worden winkelruimtes anders ingedeeld en gerenoveerd. Daarnaast wordt de stervormige passage verwijderd en vervangen door een rechtere open voetgangersdoorgang. 2.4 Invulling bouwplan Programma Het nieuwe programma voor de Sterpassage omvat voornamelijk detailhandel, aangevuld met horeca en dienstverlenende functies. De totale oppervlakte voor winkelcentrum de Sterpassage komt op ca. 17.300 m² bvo, waar in de huidige situatie circa 15.200 m² bvo aan functies is ingevuld (NSI en Delta Lloyd). Het detailhandelsprogramma van NSI richt zich op het vergroten van de trekkracht van De Sterpassage door toevoeging van onder andere modeketens in combinatie met schaalvergroting (grotere en courantere winkelunits). In totaal wordt door de herontwikkeling ca. 2.100 m² bvo toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie. Het andere deel van de Sterpassage, in eigendom van Delta Lloyd, blijft onveranderd met een oppervlakte van ca. 4.700 m². Hier bevinden zich een supermarkt (Hoogvliet) en overige detailhandel (Xenos, Kruidvat, Schoenenreus). Supermarkt In verband met het reeds bestaande supermarktaanbod in het winkelcentrum ‘In de Bogaard’ heeft NSI de gemeente toegezegd de Sterpassage – na uitvoering van het bouwplan - niet te voorzien van grootschalige detailhandel in dagelijkse levensmiddelen (een supermarktformule). Indien het bestaande supermarktaanbod in de toekomst wijzigt en hierdoor ruimte ontstaat voor een nieuwe supermarktformule treden gemeente en NSI op eerste verzoek van NSI in overleg om de mogelijkheden voor een supermarkt-invulling in de Sterpassage te heroverwegen.

9

3

RUIMTELIJK BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de nieuwe nationale nota Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De visie vervangt de Nota Ruimte en voegt niet alleen ruimtelijk en mobiliteitsbeleid samen, maar verandert ook de wijze van sturing. De nadruk komt (nog) meer te liggen op decentrale sturing op het ruimtelijk beleid. Ten aanzien van verstedelijking wordt een ‘duurzame ladder van verstedelijking’ geïntroduceerd, die zal worden vastgelegd in het Besluit Ruimtelijke Ordening. Deze ladder beoogt ‘een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte’ te realiseren. De herontwikkeling van de Sterpassage sluit om de volgende redenen op dit nieuwe rijksbeleid aan: • Het plan draagt bij aan het verbeteren van het vestigingsklimaat van de regio door het benutten van de bereikbaarheid (de Sterpassage ligt vlakbij station Rijswijk). • Het plan draagt bij aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland. • Het plan neemt geen extra ruimte in, wat aansluit bij bovenstaande uitgangspunten. 3.1.2 Conclusie rijksbeleid De geprojecteerde ontwikkeling in de Sterpassage past functioneel en ruimtelijk binnen het rijksbeleid. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Zuid-Holland Structuurvisie Provinciale Staten Zuid-Holland stelden op vrijdag 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda vast. In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De Structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening is in de plaats gekomen van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte. De provincie kiest er voor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Op de Functiekaart zijn het stedelijk netwerk en alle daarbuiten gelegen kernen in Zuid-Holland omgeven door bebouwingscontouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. De bebouwingscontouren zijn strak getrokken om het bestaand stedelijk gebied en de kernen, rekening houdend met plannen waar de provincie al mee heeft ingestemd. Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan. De gronden van onderhavige ontwikkeling liggen binnen deze bebouwingscontouren en hebben de functie ‘stads en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer’. Het projectgebied maakt onderdeel uit van het winkelgebied In de Bogaard. De gewenste herontwikkeling draagt bij aan de provinciale ambitie ‘stedelijke detailhandelsstructuur versterken’, als genoemd in par 4.7.1 en 5.6.1 van de Structuurvisie. Het plan past goed binnen dit beleid. Het plan sluit bovendien aan op één van de speerpunten van de provinciale belangen

10

tot 2020: “Het optimaal benutten van bestaande ruimte voor economische clusters”, als genoemd in paragraaf 4.7: Divers en samenhangend stedelijk netwerk. Verordening Ruimte De Verordening Ruimte geeft aan dat detailhandelsontwikkelingen boven de 2.000 m² (bvo) op gronden gelegen binnen winkelcentra aan toetsing onderhevig moeten zijn; dit is geformuleerd in lid 5 van artikel 9 Detailhandel. Dit houdt in dat er een distributie planologisch onderzoek (DPO) voor opgesteld moet worden, waaruit tevens moet blijken dat er geen ontwrichting is van de bestaande detailhandelsstructuur, en dat het getoetst moet worden door het Regionaal Economisch Overleg (REO). Onderhavig project, de herontwikkeling van Sterpassage, kent een omvang van ca. 2.100 m² (bvo) en is onderworpen aan een DPO (zie bijlage 2 en paragraaf 5.1). Hieruit blijkt dat er geen ontwrichting is van de bestaande detailhandelsstructuur. Het REO-advies over de ontwikkeling wordt in geval van Rijswijk gegeven door het overlegorgaan van Stadsgewest Haaglanden. Er is door de werkgroep Detailhandel van dit regionaal orgaan al aangegeven dat het project een passende binnenstedelijke ontwikkeling betreft waar geen probleem mee wordt verwacht (zie par 3.3.2). Ook het Dagelijks Bestuur (DB) van Haaglanden heeft op 13 juni 2012 ingestemd met de ontwikkeling. 3.2.2 Detailhandelsvisie: Structuurvisie detailhandel Provincie Zuid-Holland 2007 Algemeen detailhandelsbeleid provincie De provincie Zuid-Holland voert een actief en strikt detailhandelsbeleid. Zij richt zich op ontwikkelingen met bovenlokale impact om bemoeienis op detailniveau met het beleid van gemeenten zoveel mogelijk te voorkomen. De provincie stelt onder meer: • De gemeenten zijn verantwoordelijk voor meer lokale onderwerpen • Wij kiezen voor de volgende lijn. Vanwege de verwachting dat de winkelmarkt op korte en middellange termijn een groeimarkt zal zijn, maar op lange termijn vooral een vervangingsmarkt zal worden, wil de provincie de dynamiek zoveel mogelijk binnen de bestaande structuur accommoderen en slechts bij uitzondering instemmen met nieuwe regionale aankoopplaatsen. Dit vereist (boven)regionaal maatwerk. Specifieke beleidsuitspraken voor In de Bogaard / Sterpassage • Eén van de belangrijkste opgaven voor het detailhandelsbeleid van gemeenten, regio’s en de provincie is ruimte in of pal tegen de centra te scheppen om het proces van schaalvergroting te accommoderen. Op deze wijze komt de dynamiek in de detailhandel zoveel mogelijk ten goede aan de structuur, in plaats van deze te ontwrichten. Op deze manier kunnen ook kleine bedrijven van de passantenstroom profiteren. • De provincie stemt in met kleinschalige ontwikkelingen op locaties met veel passanten, omdat wij hiervan geen ontwrichtende gevolgen voor de structuur verwachten. Relevantie In de Bogaard Winkelcentrum In de Bogaard is in de Structuurvisie detailhandel van de provincie aangeduid op de kaart ‘detailhandelsstructuur Haaglanden’ met de status van regionaal centrum / stadsdeelcentrum. Zuid-Holland en haar partners willen de knooppunten en Stedenbaanlocaties wat betreft de detailhandel vooral benutten voor op passanten gerichte voorzieningen. In de Bogaard ligt binnen loopafstand van een Stedenbaanlocatie. Een beperkt aantal knooppunten en

11

Stedenbaanlocaties leent zich volgens de provincie in principe voor grootschalige detailhandel of voor een thematische ontwikkeling. Het zou daarbij kunnen gaan om ontbrekende functies waarvoor in de bestaande structuur geen ruimte is en die niet leiden tot duurzame ontwrichting van de verzorgingsstructuur. De provincie geeft aan geen voorstander te zijn van een verdere grote toename van het aanbod in In de Bogaard, omdat dat ten koste kan gaan van het centrum van Den Haag. Concluderend sluiten de beleidsuitgangspunten uit de detailhandelsvisie goed aan op de ontwikkeling in de Sterpassage; de provincie voert beleid dat erop gericht is om kleinschalige ontwikkelingen op locaties met veel passanten te faciliteren en tegelijkertijd detailhandel rondom knooppunten te benutten voor op passanten gerichte voorzieningen. 3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden Op 16 april 2008 heeft het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het "Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020" (RSP) vastgesteld. Voor de negen gemeenten in de regio Haaglanden vormt het RSP het integrale regionale beleidskader voor gemeentelijke ruimtelijk beleid en de inhoud van bestemmingsplannen. Het RSP bevat richtinggevende en kaderstellende uitspraken, die bepalend zijn voor de inhoudelijke betrokkenheid van het Stadsgewest bij de voorbereiding en toetsing van gemeentelijke visies en bestemmingsplannen en bij bovenregionaal beleid. Winkelcentrum In de Bogaard / Sterpassage wordt in het structuurplan aangeduid als ‘Goed functionerend regionaal netwerk, winkelcentrum’ op de kaart Ontwikkelingsbeeld Haaglanden. Ook wordt het aangeduid als bestaand gebied op Projectenkaart Haaglanden. Met andere woorden: vanuit regionaal beleid wordt de locatie gezien als een goed functionerend winkelcentrum. Uitvoeringsprogramma In het uitvoeringsprogramma van het Structuurplan worden ten aanzien van Stadsgewest van wijken en buurten diverse doelen gesteld voor 2020: • Voldoende vestigingsmogelijkheden voor het midden- en kleinbedrijf; • Meer mogelijkheden voor menging van wonen en werken en opvang van arbeidsaanbod in de buurt; • Voldoende differentiatie in winkelaanbod. In het uitvoeringsprogramma van het Structuurplan wordt gememoreerd aan een mogelijke uitbreiding In de Bogaard. Detailhandel In het uitvoeringsprogramma Structuurplan wordt ook verwezen naar de regionale detailhandelsvisie (zie par. 2.3.2). Hoewel de detailhandelsvisie een tijdshorizon kent van 2011, blijft genoemde inzet ook gelden voor daarna. Uitbreiding van winkelareaal na 2011 zal in lijn moeten zijn met de bevolkingsgroei en dient tevens voor het grootste deel binnen de bestaande concentraties te worden ingepast. Daarnaast moet Haaglanden een regio blijven waar dynamiek en vernieuwing worden gestimuleerd. De Regionale Structuurvisie Detailhandel werkt vijf locatieprofielen uit: bovenregionaal verzorgende centra, regionaal verzorgende centra, lokaal verzorgende centra, kleine kernen en perifere detailhandelsvestigingen. Regionaal verzorgende centra zijn de stadscentra van Zoetermeer, Delft en Naaldwijk (Westland) en de winkelcentra Leidsenhage (Leidschendam-Voorburg) en In de Bogaard (Rijswijk).

12

3.3.2 Regionale structuurvisie detailhandel Haaglanden Algemeen uitgangspunt Het richtinggevende document voor het detailhandelsbeleid van Haaglanden is de Regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest Haaglanden 2006-2011. De kern van deze structuurvisie is dat prioriteit wordt gegeven aan het instandhouden en kwalitatief versterken van de bestaande detailhandelstructuur in Haaglanden. De inzet is om de bestaande structuur te behouden en daar waar nodig de komende vijf jaar kwalitatief te verbeteren. De visie stelt dat In de Bogaard een sterke positie heeft in de regio, een compleet aanbod heeft en goed scoort op bereikbaarheid. Er wordt overigens gewerkt aan een nieuwe structuurvisie in samenwerking met de Stadsregio Rotterdam. Tot voltooiing van deze visie geldt de bovengenoemde structuurvisie als geldend beleid. Toetsing plannen in regionaal centrum Winkelcentrum In de Bogaard wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘regionaal verzorgend centrum’, waarbij volgens de visie een marktruimte geldt van 8.700 tot 12.400 m². Plannen van 1.000 m² wvo of meer dienen in dit regionale centrum te worden gemeld aan en getoetst door de werkgroep detailhandel. Regionale instemming met deze plannen is vereist. Ook veranderingen in de branchering worden gemeld en getoetst wanneer het gaat om omzetting van PDV naar GDV of van PDV/GDV naar gewone detailhandel. Dit betreft in alle gevallen uitbreidingen boven 1.000 m². Ook moet worden gekeken naar of het initiatief past binnen de detailhandelsstructuur en of er voldoende ruimte aanwezig is. Het voorliggende plan, ca. 2100 m² (bvo), voldoet volgens het recent uitgevoerde Distributie Planologisch Onderzoek (DPO – zie bijlage 2) aan het beleid en leidt niet tot ontwrichting van de detailhandelsstructuur. De resultaten worden uitgebreider behandeld in hoofdstuk 5. Advies regionale werkgroep detailhandel Haaglanden De werkgroep Detailhandel van stadsgewest Haaglanden vindt dat het initiatief in de Sterpassage geen uitgebreide toetsing of advies behoeft, omdat het een uitbreiding in een bestaand winkelgebied is. Door deze binnenstedelijke herontwikkeling kan, door beter tegemoet te komen aan de vraag naar grotere winkelunits - de leegstand worden aangepakt en een bijdrage worden geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het winkelgebied. Niettemin wordt nog een formeel advies gevraagd van het stadsgewest. Zoals in paragraaf 3.2.1 aangegeven, zal dit regionaal orgaan naar verwachting positief adviseren. De plannen voor de Sterpassage passen gezien het bovenstaande goed in de beleidslijn van de regionale detailhandelsvisie en het daaruit voortvloeiende beleid. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Economische visie Ruimtelijk-economische strategie 2010-2018 uit de Economische visie Rijswijk heeft in potentie een aantrekkelijk vestigingsmilieu en een uitstekende ligging. De laatste jaren heeft Rijswijk echter last van de wet van de remmende voorsprong. De werkgelegenheidsgroei blijft achter bij die van Haaglanden, zelfs in sectoren waar Rijswijk van oudsher sterk in is. Oorzaken hiervoor zijn vooral de veroudering van het vastgoed, de functiescheiding en het ontbreken van een duidelijk imago. Vernieuwing en een duidelijke

13

profilering zijn daarom essentieel. Dit moet gestalte krijgen door middel van het inzetten op een viertal pijlers: de Plaspoelpolder, In de Bogaard, Oud-Rijswijk en het internationale vestigingsklimaat. Met deze vier pijlers kan Rijswijk zich regionaal profileren. Beleid Detailhandel De Rijswijkse winkelcentra moeten gekoesterd worden, waarbij een impuls wel noodzakelijk geacht wordt. Er is een aantal bedreigingen waarneembaar, maar tevens ligt er een aantal kansen. De winkelcentra In de Bogaard en Oud-Rijswijk bieden potentieel voor een regionale profilering. Beleidslijn In de Bogaard Winkelcentrum In de Bogaard is de tweede pijler. Het versterken van de positie van het regionale winkelcentrum In de Bogaard is noodzakelijk om de regionale concurrentie de baas te blijven. Het centrum dient zich verder te ontwikkelen tot een volwaardig, levendig en onderscheidend centrum met een hoger winkelsegment. Om dit te bereiken is het creëren van een onderscheidend vermogen noodzakelijk door middel van een verbetering van de profilering, het verhogen van het economisch draagvlak door middel van het verbeteren van het woonklimaat en het verbeteren van de aantrekkelijkheid van het gebied. Het gebied kan aantrekkelijker gemaakt worden door het toevoegen van andere functies, beperkte uitbreiding van niet-dagelijkse detailhandel, vernieuwing en het optimaliseren van de bereikbaarheid. Kansen liggen er ook bij het creëren van sfeerbeleving en een onderscheidend karakter. Dit sluit aan bij diverse nationale trends. Rijswijk doet er goed aan om in te steken op trends als het huisvesten van funshoppen en run-shoppen bij voorkeur op één locatie, de stijgende vraag naar leisurefuncties en vermaak in de winkelgebieden (vrijetijdseconomie) en branche- en sectorvervaging. Een bedreiging vormt echter de toenemende concurrentie van andere winkelgebieden in combinatie met de zwakkere punten van het winkelcentrum; mogelijke inperking van het winkelaanbod door toenemende leegstand en beperkte aanvullende functies (bijv. groen, wonen, leisure en avondhoreca). Om deze ambitie te halen zijn de volgende beleidsspeerpunten neergelegd voor In de Bogaard: • Verbetering profilering; • Toevoeging van andere functies; • Beperkte uitbreiding niet-dagelijkse detailhandel; • Vernieuwing; • Optimaliseren bereikbaarheid. Relevantie Sterpassage De ontwikkelingsplannen voor de Sterpassage passen binnen de beleidsruimte van bovenstaande beleidsuitgangspunten voor In de Bogaard. Niet alleen is het wenselijk om zo de leegstand tegen te gaan, maar kan het ook als noodzakelijk worden geacht om bij te dragen aan het realiseren van de doelstellingen voor de beleidspijler In de Bogaard: Het centrum dient zich verder te ontwikkelen tot een volwaardig, levendig en onderscheidend centrum met een hoger winkelsegment. 3.4.2 Structuurvisie mobiliteit Om de ontwikkelingen op het terrein van de mobiliteit optimaal te benutten, is de ‘Structuurvisie Mobiliteit Rijswijk 2020’ opgesteld. Hoewel Rijswijk goed bereikbaar is, neemt de druk op het wegennet toe doordat de vraag naar mobiliteit toeneemt. De reiziger stelt steeds hogere eisen

14

aan de kwaliteit van het openbaar vervoer en de informatievoorziening. Ook door ruimtelijke ontwikkelingen zoals in Rijswijk Zuid en Eikelenburg dienen verkeersnetwerken te worden aangepast en uitgebreid. Aan de hand van 10 kernpunten wordt het mobiliteitsbeleid van de gemeente vorm gegeven. De kernpunten zijn in te delen in drie thema’s, te weten: Bereikbaarheid, Verkeersveiligheid en Leefbaarheid. Relevantie In de Bogaard / Sterpassage Voor winkelcentrum In de Bogaard is bereikbaarheid een belangrijk thema. Deze structuurvisie onderkent dit belang en zorgt voor een goede en veilige verkeersontsluiting rondom het winkelcentrum. Dit plan past binnen deze structuurvisie. 3.4.3 Milieubeleidsplan en duurzaamheidsagenda Het milieubeleid van de gemeente Rijswijk heeft als uitgangspunten vermindering van de milieubelasting en verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Dit is verwoord in het Milieubeleidsplan 2012-2010 Rijswijk. Het duurzaamheidsbeleid van Rijswijk wordt neergelegd in de Duurzaamheidsagenda: Rijswijk in 2020. In 2020 is de gemeente Rijswijk een duurzame, groene, schone en milieuvriendelijke gemeente. In hoofdstuk 4 worden de milieueffecten bij de herontwikkeling van de Sterpassage beschreven. Bij de herontwikkeling worden deze effecten zoveel mogelijk beperkt. 3.4.4 Hoogbouwvisie Op 24 april 2007 heeft de gemeenteraad van Rijswijk de ‘Hoogbouwvisie Rijswijk’ vastgesteld. In de hoogbouwvisie worden de bestaande bebouwde situatie en de betekenis van hoogbouw voor de stad geanalyseerd. Op basis van de ruimtelijke structuur, de woningvoorraad en herstructureringsopgaven worden kansrijke zones voor hoogbouw aangewezen. In de overige gebieden wordt hoogbouw in principe uitgesloten. De visie is géén blauwdruk, maar een indicatie voor hoogbouwkansen in Rijswijk. Relevantie In de Bogaard / Sterpassage De hoogbouwvisie ziet winkelcentrum In de Bogaard als concentratiegebied voor hoogbouw, met de volgende typering in de huidige situatie: ‘Overwegend 4-6 lagen’ en met beleid: ‘Concentratie van hoogbouw’. Onderhavig plan past daarmee binnen de ambities en uitgangspunten van de hoogbouwvisie. 3.5

Conclusie ruimtelijk beleid

De diverse ruimtelijke plannen bieden voldoende beleidsruimte voor de ontwikkeling in de Sterpassage. Tevens blijkt dat er geen ontwrichting zal zijn van de voorzieningenstructuur, zoals uitgebreider wordt beschreven in hoofdstuk 4.

15

4

MILIEUASPECTEN

4.1

Bodem

Algemeen Ten behoeve van de herontwikkeling vinden er slechts op beperkte schaal graafwerkzaamheden plaats. Ter plaatse van de nieuwe gevel aan de Johan Friso Promenade wordt tot 1,5 meter onder maaiveld gegraven. Tevens is ter plaatse van Steenvoordelaan 410 is (zie onder) een liftschacht gepland, waarbij tot 1,5 meter onder het maaiveld gegraven wordt. Op basis van de beschikbare informatie (zie hieronder) zijn er geen aanwijzingen gevonden dat ter plaatse van de geplande graafwerkzaamheden potentiële bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan wel dat er verontreinigde grond aanwezig is. De huidige bestemming (winkelcentrum) van de locatie blijft gehandhaafd, er wordt geen “gevoeligere bestemming” aan de locatie toegekend. Historisch onderzoek Voor een uitgebreide beschrijving van de historische informatie wordt verwezen naar met name de rapporten 13 en 14 uit onderstaand overzicht. Uitgevoerde onderzoeken 1. Verkennend bodemonderzoek op een parkeerplaats nabij de Steenvoordelaan 370A te Rijswijk (Grontmij, maart 1993, referentie 34597-00); 2. Milieukundig bodemonderzoek Steenvoordelaan 362 te Rijswijk (Interproject, januari 1996, referentie 5273.10.02); 3. Aanvullend bodemonderzoek Steenvoordelaan 362 te Rijswijk (Interproject, mei 1996, referentie 6072.10.02); 4. Verkennend NVN-bodemonderzoek locatie a/d Steenvoordelaan te Rijswijk (Inpijn en Blokpoel, augustus 1998, referentie MB-2317); 5. Milieukundig bodemonderzoek in het winkelcentrum “in den bogaard” te Rijswijk (Fugro, september 1993, referentie p-5581); 6. Verkennend bodemonderzoek in de Boogaard te Rijswijk (Interproject, oktober 1994, referentie 1076.10.12.4268); 7. Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van winkelcentrum “in de boogaard” te Rijswijk (Grontmij, januari 1991, referentie 90-9150); 8. Indicatief bodemonderzoek “in den Boogaard Rijswijk” (Interproject, november 1993, referentie 608.10.05.324); 9. Inventariserend bodemonderzoek Chemische reiniging A. Hoenen B.V. Palthe (Ecobrain, juli 1999, referentie 991103); 10. Eindsituatie-onderzoek Steenvoordelaan 410 te Rijswijk (concept) (Tauw, juli 2003, referentie 4289057) 11. Historisch onderzoek NVN-5725 Prins Johan Friso Promenade (Search, februari 2009, referentie 259008.50); 12. Nader bodemonderzoek Steenvoordelaan 410 te Rijswijk (search, maart 2009, referentie 259124.1); 13. Nader bodemonderzoek Steenvoordelaan 410 (Winkelcentrum Sterpassage) te Rijswijk (Royal Haskoning, maart 2011, referentie 9W3633.01/R0001/422650/Nijm); 14. Nader bodemonderzoek Steenvoordelaan 410 (fase 2) (Winkelcentrum Sterpassage) te Rijswijk (Royal Haskoning, maart 2012, referentie 9W5515.01/R0003/423370/Nijm

16

Op 3 maart 2011 zijn door Royal Haskoning de resultaten gerapporteerd van een nader bodemonderzoek dat is uitgevoerd op de locatie Steenvoordelaan 410 te Rijswijk (referentienummer 9W3633.01/R0001/422650/Nijm). Deze locatie maakt deel uit van het winkelcentrum “in den Boogaard” in de gemeente Rijswijk. Een historisch onderzoek vormde een onderdeel van dit nader bodemonderzoek. Uit het historisch onderzoek blijkt onder meer het volgende: •

•

Op en in de directe omgeving van de onderzoekslocatie zijn reeds een groot aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Een opsomming van de in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken is hierboven vermeld; De onderzoeken hebben onder meer betrekking op de locatie Steenvoordelaan 410 te Rijswijk, echter ook andere terreindelen van het winkelcentrum zijn onderzocht. Op de locatie Steenvoordelaan 410 is in het verleden in chemische wasserij aanwezig geweest.

Uit het onderzoek van maart 2011 blijkt dat de locatie tot eind jaren 50 / begin jaren 60 landbouwgrond betrof, waarna er vervolgens vanaf circa 1963 gefaseerd een winkelcentrum is gebouwd. Als gevolg van diverse aanpassingen aan bestaande gebouwen, en een lokale brand die omstreeks 1995 heeft plaats gevonden, hebben er in de loop van de jaren diverse (ver)bouwingsactiviteiten plaats gevonden. Bodemkwaliteit Johan Friso Promenade en Steenvoordelaan 410 Onderaan deze paragraaf is een tekening toegevoegd waarop de ligging van de voormalige chemische wasserij en de geplande liftschacht, waar ook graafwerkzaamheden voor nodig zijn, is aangegeven (Steenvoordelaan 410). Tevens is op deze tekening aangegeven waar de andere genoemde graafwerkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Op basis van bovenstaande onderzoeksresultaten zijn er geen concrete aanwijzingen dat er potentiële bodembedreigende activiteiten op de geplande graafwerkzaamheden aan de Johan Friso Promenade zijn uitgevoerd. Ter plaatse van de locatie Steenvoordelaan 410 is de bodem sterk verontreinigd met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl). Er zijn echter alleen verhoogde concentraties in het grondwater aangetroffen. Deze en bovengenoemde resultaten geven dan ook geen aanleiding om andere relevant verhoogde concentraties aan verontreinigende stoffen in de bodem (grond en grondwater) te verwachten dan de oplosmiddelen ter plaatse van de voormalige chemische wasserij aan de Steenvoordelaan 4101. Er zijn, gezien bovenstaande, geen concrete aanwijzingen dat de bodem die wordt ontgraven ter plaatse van de geplande liftschacht, Steenvoordelaan 410, verontreinigd zal zijn. Nader onderzoek / conclusie De gemeente Rijswijk heeft aangegeven dat indien de locatie geen “gevoeligere bestemming” krijgt, een nader bodemonderzoek niet noodzakelijk is. Er wordt in dit geval geen gevoeligere bestemming mogelijk gemaakt. Op basis van de conclusies van het historisch onderzoek is er evenmin noodzaak tot het uitvoeren van een nader onderzoek, omdat er geen verontreinigingen worden verwacht ter plaatse van de graafwerkzaamheden. Dit wordt ten tijde van de bouw (fase 2) nogmaals beschouwd. 1

Vooralsnog is door Royal HaskoningDHV gesteld dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging die spoedeisend is. Hiervoor wordt na extra onderzoek een definitieve beschikking door de provincie Zuid-Holland afgegeven. Dit onderzoek wordt nog uitgevoerd.

17

De bodemsituatie vormt voor de planologische afwijking (fase 1) gezien bovenstaande geen belemmering. Ten behoeve van het bouwgedeelte, fase 2, is in ieder geval wel een bodemonderzoek ter plekke van de Prins Johan Friso Promenade (nieuwe passage) en Steenvoordelaan 410 (liftschacht) noodzakelijk in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit, aangezien de vrijkomende grond zal worden afgevoerd naar een andere plek.

4.2

Geluid

Detailhandel betreft geen geluidsgevoelige bestemming in de zin van de Wet Geluidhinder. Wel heeft de uitbreiding van detailhandel gevolgen voor de verkeersintensiteiten en daarmee eveneens op de geluidsbelasting langs omliggende wegen. Het onderzochte plan ontmoet echter geen bezwaren vanuit verkeerslawaai, zo blijkt uit het onderzoek ‘Toetsing luchtkwaliteit en verkeerslawaai’, Van Kooten Akoestisch Advies, 2 maart 2012 (bijlage 1). De conclusie van het onderzoek is dat de gevolgen van het plan voor het verkeerslawaai in de omgeving beperkt zullen zijn. Bestaande woningen ondervinden een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai van maximaal circa 60 dB. Deze geluidsbelasting staat een goed woon- en leefklimaat niet in de weg. De toename in geluidsbelasting vanwege de verkeersaantrekkende werking van het onderzochte plan bedraagt in het meest ongunstige geval 0,3 dB. Een dergelijke geringe toename van de geluidsbelasting past binnen een goede ruimtelijke ordening, te meer daar de ontwikkeling plaatsvindt in het centrale winkelgebied van Rijswijk. 4.3

Luchtkwaliteit

Conform artikel 5.16, lid 2, sub f onder 2, van de Wet milieubeheer moet bij een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), waarin afgeweken wordt van het bestemmingsplan, getoetst worden aan de invloed op de luchtkwaliteit in het plangebied. In Nederland treden in de praktijk alleen nog potentiële overschrijdingen op van de grenswaarden voor de componenten PM10 (fijn stof) en NO2. Dergelijke knelpunten zijn voornamelijk te verwachten langs rijkswegen in de randstad en het oostelijk deel van Noord-Brabant, alsmede langs zeer drukke stedelijke wegen in de grote steden.

18

Uit de onlangs uitgevoerde inventarisatie ‘Toetsing luchtkwaliteit en verkeerslawaai’, Van Kooten Akoestisch Advies, 2 maart 2012 (bijlage 1) blijkt dat de planontwikkeling geen belemmeringen ontmoet vanuit de gestelde luchtkwaliteitseisen. Uit een berekening blijkt dat het plan (en de bijbehorende verkeerstoename) voldoet aan de eisen als vastgelegd in het Besluit ‘Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. Tevens blijkt uit de Monitoringstool Luchtkwaliteit dat ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden langs de aansluitende wegen Generaal Spoorlaan, Steenvoordelaan en Churchilllaan. Daarnaast is er vanwege de relatief lage verkeersintensiteit in en rondom het plangebied geen overschrijding van de wettelijke grenswaarden te verwachten. Om die reden is er geen sprake van verhoogde blootstelling van mensen aan slechte luchtkwaliteit en past het plan in dit opzicht binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening. De realisatie van het project ontmoet derhalve geen bezwaren vanuit de gestelde luchtkwaliteitseisen. 4.4

Externe veiligheid

Externe veiligheid ziet op de risico's die ontstaan door gevaarlijke stoffen. Tijdens productie, opslag, gebruik en transport kunnen er calamiteiten voordoen met alle mogelijk gevolgen van dien. Deze risico’s worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico, waarbij in de normering onderscheid wordt gemaakt in bestaande en toekomstige situaties. In Nederland wordt in de wetgeving rondom externe veiligheid onderscheid gemaakt tussen bedrijven en inrichtingen waar gevaarlijke stoffen opgeslagen (kunnen) zijn en transport van gevaarlijke stoffen over weg, water, spoor en via leidingen. In het kader van het bestemmingsplan dient inzichtelijk te worden gemaakt of er in de buurt van de planlocatie risicobronnen aanwezig zijn die van invloed kunnen zijn op de voorgestane bestemmingen. Toetsingskader bedrijven inrichtingen Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. Het Bevi legt veiligheidsnormen en zoneringen op aan bedrijven en/of activiteiten die een risico vormen voor personen. Op grond van bovengenoemde regelgeving dienen bij ruimtelijke ontwikkelingen verplichte afstandsnormen tussen gevaarlijke inrichtingen of activiteiten als chemische fabrieken, LPG- tankstations en het vervoer van gevaarlijke stoffen (inclusief transportleidingen) en (beperkt) kwetsbare objecten in acht te worden genomen. Toetsingskader transportroutes gevaarlijke stoffen Voor transport van gevaarlijke stoffen wordt een aandachtszone van 200 meter gehanteerd. Voor transportroutes die zich binnen 200 meter bevinden van het project is in ieder geval nader onderzoek vereist. Een aandachtszone van 200 meter aan weerszijde van een transportroute vloeit voort uit de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, de afweging van vervoer, veiligheid en omgeving (n-RNVGS)5. De betekenis is dat er in principe geen beperkingen aan het ruimtegebruik worden gesteld in het gebied buiten 200 m van de rand van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Binnen de zone van 200 meter kunnen beperkingen aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden gesteld, dit is afhankelijk van de 10-6/jr risicocontour. Het groepsrisico dient altijd verantwoord te worden. Met de verschijning van de 'Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico', is een aanzet gegeven aan gemeenten hoe met deze plicht om te gaan. Met de verantwoordingsplicht wordt beoogd een situatie te creëren, waarbij zoveel als mogelijk de risico's zijn afgewogen en geanticipeerd is op de mogelijke gevolgen van een incident.

19

De verantwoordingsplicht behelst onder meer de volgende aspecten: o Ligging curven van het groepsrisico (GR) ten opzichte van de oriëntatiewaarde o Zelfredzaamheid van de bevolking o Bestrijdbaarheid (vluchtroutes, bluswatervoorzieningen) o Toekomstverwachting (horizonplicht) o Nut en noodzaak van de ontwikkeling Inventarisatie Bedrijven en inrichtingen Om te bepalen of er bedrijven zijn die van invloed zijn op het plangebied, is de risicokaart van Nederland geraadpleegd. Op de risicokaart worden alle locaties met een significant risico ten aanzien van externe veiligheid weergegeven. De kaarten geven risico’s weer als ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoringen van de openbare orde. Er zijn in de omgeving geen risicobronnen die een belemmering vormen voor het plan.

Inventarisatie transportroutes gevaarlijke stoffen Weg De Prinses Beatrixlaan is vastgesteld als gemeentelijke transportroute voor gevaarlijke stoffen. Deze laan bevindt zich gedeeltelijk (nipt) binnen de 200 meter, die geldt als aandachtsgebied voor het groepsrisico. Zodoende dient het groepsrisico verantwoord te worden. Het project ziet op de revitalisatie van het winkelcentrum, onder meer door het aanpassen van looplijnen en winkelverkaveling en het vernieuwen van een groot deel van de gevels. In de nieuwe opzet worden de overdekte passages vervangen door één (buiten)passage en ontstaan

20

grotere winkelunits, waardoor het totale vloeroppervlak toeneemt met bijna 2.100 m². De totale winkelvloeroppervlakte neemt toe met ca. 1.600 m². Ten behoeve van het vaststellen van het bestemmingsplan voor de Muziekbuurt te Rijswijk, heeft Tauw berekeningen uitgevoerd om het effect op de externe veiligheid te bepalen. Het transport over de Prinses Beatrixlaan levert zowel in 2010 als in 2020 geen plaatsgebonden 1×10-6 risicocontour op. Hierdoor wordt zowel in de huidige als toekomstige situatie voldaan aan de norm voor het plaatsgebonden risico. De oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt wel overschreden: de normwaarde is 0,01957 ten opzichte van oriëntatiewaarde 0,01.

Motivatie groepsrisico Het college acht de toename van het groepsrisico toelaatbaar om de volgende redenen: 1. Gezien de afstand tussen de Sterpassage en de Prinses Beatrixlaan en gezien de tussenliggende bebouwing, wordt de kans dat een calamiteit op de Prinses Beatrixlaan zal leiden tot slachtoffers in de Sterpassage zeer klein geacht. De afstand bedraagt op het dichtstbijzijnde punt ca. 140 meter. 2. De toename van het groepsrisico kan niet exact worden voorspeld, maar zal vermoedelijk gering zijn. Het bruto winkelvloeroppervlakte neemt immers slechts marginaal toe. Het winkelend publiek dat in de nieuwe situatie van de Sterpassage gebruik zal maken, zal door de zeer beperkte uitbreiding vermoedelijk navenant zeer beperkt toenemen.

21

3. Het winkelend publiek bestaat over het algemeen uit zelfredzame mensen, die bij een calamiteit gemakkelijk kunnen wegvluchten. Onder het winkelend publiek bevinden zich doorgaans relatief weinig gehandicapten, immobiele ouderen en kindergroepen. Bovendien bevindt winkelend publiek zich in een relatief actieve houding (lopend of staand), wat vluchten gemakkelijker maakt. 4. Mocht zich een calamiteit voordoen op de Prinses Beatrixlaan dan voorziet de Sterpassage in voldoende in- en uitgangen die van de risicobron af zijn gelegen (richting Steenvoordelaan). 5. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Prinses Beatrixlaan beperkt zich tot tankwagens met LPG. De LPG-sector heeft inmiddels alle autogas tankauto’s laten bekleden met hittewerende bescherming bestaande uit twee lagen: een 12mm dikke Fibercon Silica Needlet Blanket, afgedekt met een beschermende Insulcloth deken, gefixeerd door een roestvrijstalen harnas en afgedekt met een kunststof cocon welke op haar plaats wordt gehouden met roestvrijstalen banden. Alle LPG-tankwagens van Nederlandse leveranciers zijn inmiddels daadwerkelijk voorzien van een hittewerende coating, zodat het risico op een calamiteit enorm is afgenomen. 6. De beperkte verdichting vanwege de beperkte uitbreiding van de Sterpassage leidt weliswaar tot een lichte toename van het aantal aanwezigen gerelateerd aan de woningen, maar hiertegenover staat de daling van de gemiddelde woningbezetting in de wijk. Deze landelijke, algemene trend zal voor het gehele invloedsgebied per saldo juist voor een lichte afname van het aantal aanwezigen zorgen ten opzichte van de huidige situatie. 7. Het plan is voorgelegd aan de Veiligheidsregio (en als onderdeel daarvan de brandweer). De Veiligheidsregio geeft aan dat met deze omgevingsvergunning geen maatregelen aan de risicobron mogelijk zijn. Wel worden effectreducerende maatregelen aanbevolen. Hier zal in de (verdere uitwerking) van het ontwerp rekening mee gehouden. Allereerst de afschakelbaarheid van ventilaties. Voor de mechanische ventilatie in het expeditiehof wordt met de brandweer door de beheerder in een nadere fase overlegd over de wijze van uitschakelen; daarnaast verdwijnen de ventilatiekanalen in de huidige passages, omdat een open passage ervoor in de plaats komt. De winkels tenslotte, krijgen ieder een eigen ventilatie; deze kan individueel worden uitgeschakeld. In de risicocommunicatie dient hier aandacht aan te worden besteed. Tevens wordt het huidig geldende ontruimingsplan met installatieklasse A en het gesproken woord (risicocommunicatie) gehandhaafd in de nieuwe situatie. Dit blijkt een zeer effectieve manier van werken te zijn. Externe calamiteiten worden hierin ook meegenomen. Met de Veiligheidsregio is tot slot ook de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en de thans aanwezige bluswatervoorzieningen besproken; er wordt aangegeven dat hier geen aanvullingen voor nodig zijn omdat alles in de huidige situatie voldoet. In de toekomstige situatie zal de bereikbaarheid voor hulpdiensten geborgd blijven doordat de hoofdingang van het winkelcentrum aan de Steenvoordelaan blijft; dit is een hoofdroute. Daarnaast blijven er voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig. 8. Het college acht de revitalisering van de Sterpassage van groot belang voor het gebied. Het plan betreft een upgrading om de Sterpassage vitaal te maken. Daarmee draagt het bij aan de uitstraling van In de Bogaard, dat zijn functie als regionaal koopcentrum wil blijven

22

vervullen. De beoogde herinvulling en schaalvergroting sluit aan bij het winkelprofiel van In de Bogaard. Een goede marktconforme inpassing van trekkers komt ten goede aan de totale aantrekkelijkheid van het winkelcentrum. De herontwikkeling van de Sterpassage betreft momenteel het enige plan in ontwikkeling voor In de Bogaard. Om deze redenen worden nieuwe Groepsrisicoberekeningen niet zinvol geacht. Het college vindt de toename van het groepsrisico aanvaardbaar. Overige transportlijnen Op zo’n 200 meter van het plangebied ligt het ondergrondse treinstation Rijswijk. De spoorlijn die hier loopt (tussen Rotterdam, Delft en Den Haag) is een druk bezette lijn, maar er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Derhalve vormt deze spoorlijn geen knelpunt. In de omgeving van het plangebied zijn geen (auto)wegen of waterwegen die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Er is in de directe omgeving evenmin een hogedrukaardgasleiding. Conclusie Vanuit het oogpunt van externe veiligheid zijn er derhalve voor het bouwplan geen knelpunten te verwachten. 4.5

Water

Beleid Door de gemeente Rijswijk is het Waterplan Rijswijk 2008-2015 vastgesteld. Dit plan is in samenspraak met Hoogheemraadschap Delfland opgesteld en sturend voor wateraspecten in ruimtelijke plannen. De gemeente Rijswijk en het Hoogheemraadschap van Delfland streven gezamenlijk naar een duurzaam, veilig en robuust watersysteem binnen de gemeente Rijswijk, te bereiken door een optimale samenwerking tussen de verschillende partijen. Het plangebied van In de Bogaard / de Sterpassage bevindt zich in de Plaspoelpolder / Schaapweipolder. De Plaspoel- en Schaapweipolder en de Hoekpolder vormen waterhuishoudkundig gezien een eenheid. De Plaspoel- en Schaapweipolder heeft een oppervlak van ca. 755 ha en de Hoekpolder 254 ha. Het oppervlak aan open water in beide polders bedraagt in totaal ruim 51 ha. Beide polders staan in open verbinding met elkaar via drie duikers onder de Sir Winston Churchilllaan (ten noorden van de A4), een duiker onder de Prinses Beatrixlaan ten noorden van de A4 en een duiker onder de Prinses Beatrixlaan ten zuiden van de A4. Het hoofdpeilvak heeft een winterstreefpeil van NAP -1,25 m, terwijl het zomerstreefpeil NAP 1,15 m. bedraagt. Peilbeheersing vindt plaats met behulp van twee gemalen. Beide gemalen lozen op de boezem. Aan de zuidwestzijde wordt het grondgebied van Rijswijk begrensd door de diverse boezemwateren. Door de hoge mate van verstedelijking in het noordelijke deel zijn veel (lange) duikers aanwezig, onder meer in en rond het winkelcentrum De Bogaard. Waterinlaat vindt op een groot aantal inlaatpunten plaats vanuit de boezem (buiten het stedelijk gebied). Riolering Het stedelijk gebied van deze polder heeft een gemengd stelsel (vijf gebieden) met een groot aantal overstorten verspreid over het gebied. De vijf gemengde stelsels lozen onder vrijverval op het stelsel van Den Haag. Binnen de bemalingsgebieden zijn geen bergbezinkbassins

23

aanwezig. Het stelsel voldoet aan de emissie-eisen. De nieuwbouw aan de Vliethaven heeft een gescheiden stelsel zodat regenwater direct wordt geloosd op de Delftsche Vliet. Wateropgave In de Plaspoel- en Schaapweipolder komen de volgende waterkwantiteitsknelpunten voor: • Onvoldoende berging in alle peilvakken volgens de ABC werknormen. De bergingsopgave bedraagt totaal 68.200 m3 waarvan 50.000 m3 ten noorden van de A4 en 18.200 m3 ten zuiden van de A43. • Onvoldoende bemalingscapaciteit; • Onvoldoende afvoercapaciteit. Watertoets Op de zuidgrens van het plangebied is in de Steenvoordelaan en ter plaatse van de Prins Willem Alexander Promenade een duiker aanwezig. De werkzaamheden hebben hier echter geen invloed op. De werkzaamheden worden uitgevoerd op reeds bestaand verhard oppervlak en daarmee is er geen toename van verhard oppervlak. Er zal geen water worden toegevoegd. 4.6

Ecologie

Inleiding Het bouwplan heeft geen invloed op beschermde natuurgebieden of de Ecologische Hoofdstructuur, die op ca. 700 meter afstand liggen. Gezien de afstand worden geen effecten op beschermde gebieden verwacht. NSI voert alleen werkzaamheden uit in en direct langs de Sterpassage en komt niet in aanraking met flora en fauna in groenvoorzieningen. De bomen langs Steenvoordelaan maken ook geen onderdeel uit van de Rijswijkse hoofdgroenstructuur. Wel is de gebouwde constructie van de Sterpassage nader beschouwd ten aanzien van de aanwezigheid van beschermde soorten en broedvogels, via zowel een visuele inspectie als via veldonderzoek. Visuele inspectie De aan te passen / te slopen onderdelen van de Sterpassage zijn middels een visuele inspectie op 14 januari 2012 (Groenteam, zie bijlage 3) wel onderzocht op de aanwezigheid van vleermuizen en of andere ontheffingsplichtige flora en fauna. De open stootvoegen aan de gevelwand kunnen dwergvleermuizen toegang bieden tot de spouwruimte. Deze stootvoegen zijn zowel aan de voor -als achterkant aanwezig van de Sterpassage, waar op beide plekken sloopwerkzaamheden plaatsvinden. Ook zijn er gevelconstructies waarin zich eveneens gaten kunnen bevinden. Consequenties In het kader van de Flora- en faunawet geldt de verplichting om met onderzoek aan te tonen of er met een ingreep mogelijk natuurschade kan ontstaan aan juridisch zwaarder beschermde soorten. Hiertoe dient een Natuurtoets te worden uitgevoerd, waarin wordt onderbouwd welke juridisch zwaarder beschermde soorten (op voorhand) kunnen worden uitgesloten en welke nadere veldinventarisatie vergen. In dit geval zijn dat in ieder geval vleermuizen. Nader onderzoek: natuurtoets Er is een volledige Natuurtoets uitgevoerd, die bijgevoegd is in bijlage 4. De volgende conclusies volgen hier uit:

24

•

• •

De kans dat er op/aan het gebouw ‘gewone’, algemeen voorkomende vogels broeden lijkt uitermate gering. Indien sloopwerkzaamheden in het broedseizoen gaan plaatsvinden is echter altijd een voorafgaande controle verstandig: nesten dienen zolang ze in gebruik zijn, altijd te worden ontzien; Het gebouw wordt op geen enkele manier gebruikt door juridisch zwaarder beschermde soorten en een ontheffing is niet benodigd; Met betrekking tot overige (flora en) fauna zijn ook géén voorzorgsmaatregelen nodig.

Onderdeel van de Natuurtoets was naast een gebiedsverkenning en habitatsbeoordeling, een volledig vleermuisonderzoek, uitgevoerd in de periode mei-juli en in periode 15 augustus en eind september. Zoals bovengenoemd, is er geen vleermuisgebruik aangetroffen en is er daarmee geen ontheffing nodig in het kader van de Flora- en faunawet. Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat, met inachtneming van de voorwaarde bij sloopwerk in het broedseizoen, flora en fauna geen belemmering vormt voor de uitvoering voor het project. 4.7

Archeologie

Het plangebied valt deels binnen een zone die is aangemerkt als ‘archeologisch waardevol gebied’. Ten behoeve van de herontwikkeling vinden beperkte grondwerkzaamheden (< 1,5 meter) plaats ter plaatse van de nieuwe gevel aan de Johan Friso Promenade. Er is advies ingewonnen bij het Bureau Monumentenzorg en Archeologie van de gemeente Rijswijk. In principe geldt op deze locatie een middelhoge kans om archeologische resten aan te treffen. Gezien het feit dat er zich ter plaatse al eerder bebouwing bevond, dient deze verwachting naar beneden te worden bijgesteld. De kans dat met de herontwikkeling gepaard gaande grondwerkzaamheden een bedreiging vormen voor nog intacte archeologische waarden is ter plaatse gering. Er hoeft om die reden voorafgaand geen archeologisch onderzoek plaats te vinden. Tijdens de werkzaamheden dient vrijgekomen grond onderzocht te worden op archeologische resten. Er geldt een wettelijke meldingsplicht indien tijdens grondwerkzaamheden archeologische resten worden gevonden. Na een eerste inspectie zal worden bekeken of aanvullende inspecties nodig zijn; dat zal t.z.t. met de betrokkenen worden gecommuniceerd. 4.8

Bedrijven en milieuzonering

Uitgaande van de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (VNG, 2009) behoort de exploitatie van een warenhuis, zoals aanwezig in de Sterpassage, tot een activiteit in milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter tot de perceelgrens van een milieugevoelige functie, zoals wonen. De afstand tussen de Sterpassage en de meest nabijgelegen woning is in de huidige situatie 33 meter. In de nieuwe situatie zal die afstand niet kleiner worden. De beperkte uitbouw vindt namelijk richting de andere zijde plaats. Er is zodoende vanuit het oogpunt van milieuzonering geen knelpunt te verwachten. 4.9

M.E.R.- beoordeling

Sinds de inwerkingtreding van het gewijzigde Besluit M.E.R. op 1 april 2011 zijn er twee vormen van m.e.r.-beoordelingen. Al verplicht was het opstellen voor een m.e.r.-beoordeling voor

25

projecten die vallen onder bijlage D van het Besluit m.e.r. Voor deze m.e.r.-beoordeling gelden specifieke procedure-eisen. Met het nieuwe Besluit is ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Dit wordt de vergewisplicht genoemd. Dit houdt in dat het nodig is om bij elk plan of besluit dat betrekking heeft op activiteiten als genoemd in het Besluit aandacht te besteden aan de beoordeling ten aanzien van de M.E.R. plicht. Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling gelden twee voorwaarden: • •

Het gaat over één of meer activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. De omvang van al die activiteit(en) ligt onder de drempelwaarde (kolom 2 van de D-lijst).

Het onderhavige project heeft betrekking op activiteiten als genoemd in de D-lijst, onder D 11.2. en zit daarnaast onder de gegeven drempelwaarde van 2000 woningen of 100 hectare als genoemd in kolom 2 ‘gevallen’. Vervolgens is het project en haar condities getoetst aan de selectiecriteria voor een vormvrije M.E.R. uit Bijlage III van de Europese richtlijn. Deze criteria besteden aandacht aan: • •

• • •

Een globale beschrijving van de ingreep -effectrelaties en dosis-effectrelaties van de voorgenomen activiteit; Wat zijn maatgevende effecten van de voorgenomen activiteit? Is er sprake van emissies (bijvoorbeeld van geluid, lucht), verkeersaantrekkende werking e.d.? Wat is het ruimtebeslag? Wat is de afstand van de activiteit(en) tot gebieden die gevoelig zijn? Zijn er met betrekking tot de activiteit indicatieve invloedsafstanden bekend? (bijvoorbeeld uit het 'groene boekje') Waarvoor zijn de gebieden gevoelig? Heeft de voorgenomen activiteit daar invloed op?

In dit hoofdstuk en in het volgende hoofdstuk wordt aangetoond dat de milieugevolgen niet zodanig zijn dat daarvoor een M.E.R. procedure voor moet worden doorlopen. Conclusie, naar aanleiding van hetgeen beschreven, is dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk.

26

5

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE AFWEGINGEN

5.1

Ruimtelijk-Economische aspecten

WPM heeft onderzocht wat de gevolgen van het herontwikkelingsinitiatief zijn voor de bestaande winkelstructuren van Rijswijk en de regio (‘Notitie marktonderbouwing revitalisatie In de Bogaard – Sterpassage’, WPM, april 2012 – zie bijlage 2). In de volgende alinea’s de belangrijkste conclusies uit dit rapport. 5.1.1 Aansluiting op marktprofiel en toekomstperspectief Het planinitiatief betreft een upgrading om de Sterpassage vitaal te maken. Daarmee draagt het bij aan de uitstraling van In de Bogaard, dat zijn functie als regionaal koopcentrum wil blijven vervullen. De beoogde herinvulling en schaalvergroting sluit aan bij het winkelprofiel van In de Bogaard. Een goede marktconforme inpassing van trekkers komt ten goede aan de totale aantrekkelijkheid van het winkelcentrum. De herontwikkeling van de Sterpassage betreft momenteel het enige plan in ontwikkeling voor In de Bogaard. Gegeven de sterke uitgangspunten van In de Bogaard en het relatief stabiele economisch functioneren, is het toekomstperspectief voor het winkelcentrum gunstig. Het inwonerdraagvlak neemt – als belangrijkste drager voor winkelaanbod - zowel lokaal als regionaal nog flink toe. 5.1.2 Beoordeling initiatief in relatie tot winkelstructuur Gezien de aard en omvang van het initiatief zullen er geen effecten voor de verhoudingen binnen de winkelstructuur zijn; noch lokaal, noch regionaal. Van structuurverstorende effecten zal beslist geen sprake zijn. De impact op het functioneren van omliggende winkelgebieden zal verwaarloosbaar zijn. Het plan is immers een aantrekkelijke oplossing om de noodzakelijke vernieuwing van de retailsector te faciliteren. De beoordeling van het revitaliseringsplan voor de Sterpassage is op alle criteria positief te noemen, met als belangrijkste: • Het gaat om een marginale toevoeging van winkelmeters die geen verstoring zullen hebben van de concurrentieverhoudingen en geen duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Tevens heeft Stadsgewest Haaglanden kennis genomen van de herontwikkelingsplannen. Het Stadsgewest heeft aangegeven de onderbouwing van het initiatief voldoende te vinden, daar het een uitbreiding binnen bestaand gebied is en leegstand wordt aangepakt. 5.2

Verkeer en parkeren

5.2.1 Verkeer Uit het gemeentelijke verkeersmodel blijkt dat de te verwachten verkeersintensiteiten in 2020 op de Steenvoordelaan, de belangrijkste ontsluitingsweg langs de Sterpassage, relatief beperkt zijn (4104 motorvoertuigen per dag).

27

Uit het onderzoek van Van Kooten Advies (Bijlage 1) blijkt vervolgens dat er per dag gemiddeld 305 extra voertuigbewegingen als gevolg van de ontwikkeling van de Sterpassage kunnen komen, wat neerkomt op een totaal van 4409 motorvoertuigen per etmaal. Er worden door deze geringe toename geen gevolgen voor de doorstroming verwacht. 5.2.2 Parkeren Uit de Parkeerbalans van Cleton & Com (april 2012 – bijlage 5) blijkt dat onder invloed van de toename van detailhandelsfunctie het aantal benodigde parkeerplaatsen voor winkelcentrum de Sterpassage met 81 zal stijgen, gebaseerd op de geldende parkeernormen van de gemeente Rijswijk. In de omgeving van de Sterpassage is een groot aantal parkeerplaatsen aanwezig. Q-Park exploiteert en beheert ca. 2650 parkeerplaatsen in 6 parkeergarages in en rondom In de Bogaard. Echter, de parkeergarages en –velden van Q-Park rondom ‘in de Bogaard’ zijn aangelegd ten behoeve van bezoekers, bewoners en werknemers voor In de Bogaard. De parkeervraag van de Sterpassage zou dan ook in beginsel in deze garages en terreinen opgevangen moeten worden. Daarnaast zijn binnen 600 meter van de Sterpassage (parkeernorm gemeente) op straat ca. 600 gemeentelijke parkeerplaatsen beschikbaar in de blauwe zone. Er is onderzocht in hoeverre de toename van parkeerbehoefte opgevangen kan worden op bovengenoemde parkeerplaatsen. Conform de Nota Parkeernormen zijn de piekmomenten voor detailhandel de zaterdagmiddag en donderdagvond, waarbij het maatgevende moment de donderdagavond (koopavond) is. De hoofdconclusie vanuit de parkeerbalans is dat de toename van het aantal benodigde parkeerplaatsen goed op te vangen is in de parkeergarages van Q-Park. Gezamenlijk wordt over de zes garages op deze piekmomenten voldoende restcapaciteit geboden om de toename van parkeerbehoefte op te vangen, uiteenlopend van ca. 15 tot 55%.

28

6

UITVOERBAARHEID

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

Voor voorliggende ruimtelijk plan hoeft conform art. 6.12 van de wro en 6.2.1 onder e van het Bro geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal op een andere manier geregeld is (‘anderszins verzekerd’). Financiële zaken en grondrechtelijke zaken zijn op hoofdlijnen geregeld via een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar. De kosten voor de herontwikkeling, inclusief eventuele planschade, worden gedragen door de ontwikkelaar zelf. 6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De voorgenomen herontwikkeling zal de leefbaarheid van het winkelgebied In de Bogaard naar verwachting verbeteren, omdat door de vernieuwing en komst van nieuwe trekkers meer levendigheid en sociale veiligheid ontstaat in het gebied. De nieuwe vestiging zal een sterke aantrekkingskracht hebben op bewoners van Rijswijk (en mogelijk daarbuiten) en betekent een toename van het winkelend publiek in In de Bogaard / Sterpassage. Dit heeft een grotere kwaliteit van leefbaarheid en sociale veiligheid tot gevolg. Er zijn vooroverlegreacties ontvangen van het waterschap Delfland, de provincie, de Veiligheidsregio Haaglanden en Stadsgewest Haaglanden. Alle vooroverlegpartners staan positief tegenover de ontwikkeling en stemmen er mee in, al dan niet onder enkele voorwaarden; (i) het waterschap verzocht het juiste waterpeil en de aanwezigheid van een duiker in de onderbouwing op te nemen. Dit is verwerkt; (ii) de Veiligheidsregio verzocht enkele van hun aanbevolen risico-beperkende maatregelen op te nemen in het plan. Dit is verwerkt; (iii) het stadsgewest Haaglanden heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met het regionale beleid (iv) de provincie heeft aangegeven dat er geen provinciaal belang bij de ontwikkeling gemoeid is De ruimtelijke onderbouwing zal met bijbehorende stukken gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegd.

29

BIJLAGE 1 – Toetsing luchtkwaliteit en verkeerslawaai, Van Kooten Akoestisch Advies

30

BIJLAGE 2 – Notitie Marktonderbouwing revitalisatie In de Bogaard Sterpassage Rijswijk, WPM

31

BIJLAGE 3 – Visuele inspectie flora en fauna Sterpassage, Groenteam

32

BIJLAGE 4 – Eindrapportage natuurtoets Herontwikkeling Sterpassage Boogaard – Rijswijk, Groenteam

33

BIJLAGE 5 – Parkeerbalans Sterpassage Rijswijk, Cleton & Com

34