RUIMTELIJKE ANALYSE. Historische route

R U I M T E L I J K E A N A LY S E

1868

2007

Historische route Over het eiland loopt een deel van een eeuwenoude route tussen Oosterhout (centrum) en Den Hout. Eén van de belangrijkste structuurbepalende elementen op het eiland. In de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan voor Vrachelen 4/5 zal deze historische route met haar lintbebouwing als één van de dragers in het plan worden opgenomen. Daarnaast is er de ambitie de route zoveel mogelijk herkenbaar terug te laten komen in het gebied. Het historisch lint wordt gekenmerkt met karakteristieke, historische bebouwing op grote kavels. Deze kavels zijn op het lint georiënteerd en begeleiden daarmee de structuur van de historische route. Het Markkanaal doorbreekt deze route op twee punten. Visueel is het wenselijk de route te verbinden over het water. Dit kan door middel van duidelijke zichtlijnen, herkenningspunten en identieke inrichting aan beide zijden van het kanaal. Toevoeging van een bijzonder object op het punt waar de historische route ‘botst’ op het kanaal versterken de aanwezigheid van de doorlopende lijn (zie inspiratiebeelden).

HISTORISCHE ROUTE Bayens Oosterhout / mei 2008

21

R U I M T E L I J K E A N A LY S E

Enclave Omdat de enclave zal gaan functioneren als een onderdeel van de weg met een eigen intiem karakter, is de hoogte van de toekomstige bebouwing gerelateerd aan de bebouwing aan de overzijde. De bedoeling is onder meer om met de toekomstige bebouwing en nieuwe inrichting van de openbare ruimte samen een grotere eenheid te creëren tussen oost en west. Daarnaast zal het eilandgevoel benadrukt worden door de hoogteverschillen in en ten opzichte van de weg. Op de schaal van het eiland moet het maken van een recreatieve wandeling langs het water, tussen het groen, worden gestimuleerd. De toegankelijkheid van een dergelijke route en oversteekplaatsen ter plaatse van Lage Molenpolderweg moeten zorgvuldig worden meegenomen in het ontwerp. De bestaande boomgaard aan de noordzijde zal als landschappelijke kwaliteit behouden moeten blijven.

E N C L AV E 22

© 2008 / van den Oever, Zaaijer & Partners architecten

R U I M T E L I J K E K A D E R S E N R A N D V O O R W A A R D E N L O C AT I E B AY E N S

RANDEN

ENTREEMOMENTEN

4 lagen

BOUWHOOGTEN 24

2 lagen +kap

Z I C H T B A A R H E I D / T R A N S PA R A N T I E © 2008 / van den Oever, Zaaijer & Partners architecten


De in dit hoofdstuk omschreven ruimtelijke kaders gelden voornamelijk en specifiek voor de Bayenslocatie, de locatie waarvoor concrete (her)ontwikkelingsambities bestaan. Daarnaast is ook een aantal andere niet bebouwde locaties in de visie meegenomen. Voorop staat dat de wens is, ook vanuit het standpunt van de gemeente Oosterhout, deze locaties onbebouwd te laten, echter zijn met het oog op eventuele toekomstige ontwikkelingen toch de strikte randvoorwaarden en uitgangspunten voor de locaties vastgelegd. De Bayenslocatie, waarop het bedrijf Bayens is gevestigd omvat meerdere kadastrale percelen en is in totaal circa 7.900m2 groot. Bayens is een bedrijf met landbouw mechanisatie toebehoren. Voor de herontwikkeling van deze locatie tot woningbouwlocatie is de Woonvisie van de gemeente van toepassing, wat concreet betekent dat er naast commerciële woningen ook een vastgesteld percentage aan sociale woningen moet worden gerealiseerd. Bayenslocatie: twee karakters De Bayenslocatie kent twee karakters, die bij de herontwikkeling van de locatie afleesbaar moeten worden, zonder dat de onderlinge samenhang van de locatie tekort wordt gedaan. De oostzijde van de locatie is georiënteerd op de schaal, maat en het karakter van het eiland, op het historische lint tussen Den Hout en het centrum van Oosterhout. Dat wil zeggen: kleinschalige bebouwing, met een geringe korrelgrootte, woningen van één tot twee bouwlagen met een kap, parkeren op maaiveld. De westzijde van de locatie is gerelateerd aan de centrale as, met haar verkeersfunctie en omliggend openbaar gebied. Dit deel van de locatie bepaalt het beeld vanaf de weg en vormt de entree van het gehele gebied en van het oostelijke eilanddeel. Daarom mag de bebouwing qua schaal en maat forser zijn, met materiaalgebruik dat aansluit bij het karakter van de plek. Zicht op en vanuit de locatie is een belangrijk uitgangspunt, wat een harde wandvormende randbebouwing parallel aan de Weststadweg/Lage Molenpolderweg uitsluit. De bebouwing dient te worden gekenmerkt door transparantie, een bouwhoogte van maximaal vier lagen, kleinschalige volumes met een korrelgrootte die zich voegt in de korrel van het oostelijke deel van het eiland en een zorgvuldige materialisering en detaillering. Een geëigend woningtype zijn appartementen.

Bayens Oosterhout / mei 2008

Weststadweg/Lage Molenpolderweg (rand Bayenslocatie) Reeds in voorgaande is aan de orde gekomen dat de aansluiting vanaf het oostelijke eilanddeel, waaronder vanaf de Bayenslocatie, op de Weststadweg/Lage Molenpolderweg niet eenvoudig is en niet altijd even vloeiend verloopt. Herprofilering van de hoofdontsluiting en een zorgvuldige verkeersaansluiting van het eiland en de Bayenslocatie vormen een aandachtspunt. Aanvullend op de ruimtelijke herontwikkeling van de Bayenslocatie ligt er dus ook een verkeerskundige en verkeerstechnische opgave, waarbij enkele ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten zijn: - veilige en heldere aansluitingen voor alle verkeer; - oversteekbaarheid van de Lage Molenpolderweg (ook in relatie tot de voorzieningen); - zichtbaarheid van de naastgelegen locaties (waaronder de Bayenslocatie) vergroten; - profilering en inrichting toepassen die een snelheidsremmende werking heeft; - groen (waaronder bomen) zodanig inpassen dat deze visuele relaties met de naastgelegen locaties versterkt. Water en groen (randen en omgeving Bayenslocatie) Het groene karakter van het eiland wordt benadrukt door het opgaand groen zoveel mogelijk de waterlijn te laten volgen, zodat het eiland wordt omsloten door een groene zoom. Deze groene zoom begeleidt het wandelpad. Bij het aanplanten van het openbaar groen moet rekening gehouden worden met: - de ecologische hoofdstructuur; - de waterkerende functie van de dijken en kades; - de aansluiting op de bestaande omliggende soorten. Bebouwing (Bayenslocatie) - Bouwhoogte en bebouwingstype De bebouwing is een markant punt langs de Weststadweg/Lage Molenpolderweg. Voor de bebouwing wordt gedacht aan appartementen in het groen, langs de weg. In de tweede lijn, ten oosten van de appartementen, kunnen grondgebonden (rij)woningen worden toegepast. Aansluiten in schaal en maat bij de bestaande woningen is daarbij uitgangspunt. Voor de bebouwing aan de Weststadweg geldt een maximale bouwhoogte van vier lagen. Voor de bebouwing in de tweede lijn (grondgebonden woningen) geldt een maximale bouwhoogte van twee lagen met een kap. 25


10m

11m

kleine korrel, aansluiten bij schaal en maat omliggende bebouwing

5m

PLANGRENS

MAX BEBOUWINGSGRENS

KORRELGROOTTE

R E P R E S E N TAT I E V E Z O N E

PA R K E R E N C O M PA C T

ONTSLUITING

26



- Rooilijnen De positie van de bebouwing is niet gerelateerd aan rooilijnen: de oostzijde van de weg heeft een ander stedenbouwkundig karakter dan de westzijde. De positie van de bebouwing is wel gerelateerd aan de stedenbouwkundige opzet en de positie van de bebouwing binnen deze opzet, zoals bebouwing ter plaatse van de ontsluiting(sweg) van het eiland, bebouwing aan het kanaal en ook zicht, uitzicht en bezonning spelen mee. - Bebouwingsafstand tot de weg De bebouwingsafstand tot de plangrens aan de zijde van de Weststadweg/Lage Molenpolderweg is minimaal 11 meter. Dit in verband met de uitstraling naar de weg en het beeld vanaf de weg. In deze representatieve zone ontstaat ruimte voor (semi-openbaar) groen. De afstand tot de weg wordt daarnaast bepaald vanuit de geluidsbelasting vanaf de weg. - Korrelgrootte In tegenstelling tot de overzijde krijgt de bebouwing hier een kleinere korrel, die past bij het karakter van dit deel van het eiland. Geen bebouwde wandwerking, maar een overwegend groene uitstraling van deze zijde van de weg. Door een strategische positionering van kleinschalige bebouwing zijn zicht van en naar dit deel van het eiland optimaal, evenals de bezonning van de woningen. Dit kan uiteraard wel in combinatie met parkeren in het openbaar gebied. - Architectonische uitstraling Eigentijdse architectuur, passend in de omgeving. Toepassing van duurzame materialen, zoals onder andere metselwerk. Maar ook metalen als zink, staal en koper. Eventuele bijgebouwen vormen een onlosmakelijk onderdeel van de architectonische compositie (schaal, maat en materiaalgebruik).


- Erfafscheidingen Erfafscheidingen met de openbare ruimte worden zijn maximaal 1 meter hoog in de vorm van een haag. Erfafscheidingen tussen de percelen en aan de achterzijde sluiten aan bij het materiaalgebruik van de woningen en zijn geen standaard schuttingen, maar bijvoorbeeld een haag of een open hekwerk. - Parkeren Het parkeren voor bewoners dient op eigen terrein te worden opgelost. Het aantal moet voldoen aan de norm. Voor de grondgebonden woningen betekent dit parkeren op eigen kavel en voor de gestapelde woningen (appartementen) wordt gedacht aan (half)verdiept parkeren onder een (gedeeltelijk) groen ingericht dek, om zoveel mogelijk het parkeren uit het zicht te halen. In het gebied dient ook ruimte te worden gereserveerd voor bezoekersparkeren (op eigen kavel/ in een (half)verdiepte parkeeroplossing/ op maaiveld in het openbaar gebied). Ook hier geldt dat het aantal aan de norm moet voldoen. - Ontsluiting De locatie wordt ontsloten via de Vrachelsedijk op de Weststadweg/Lage Molenpolderweg. Openbare ruimte (Bayenslocatie) Bij de inrichting van de openbare ruimte geldt een aantal uitgangspunten: - toepassen van duurzame kwalitatief hoogwaardige materialen (materialen die mooier worden in de loop der tijd en relatief weinig onderhoud vragen); - aansluiting op bestaande inrichting qua groen en materiaalgebruik, waaronder verharding; - inrichtingselementen, zoals verlichting, inpassen aansluitend op de directe omgeving. (zie referentiebeelden en foto’s bestaande situatie)

27

V O O R B E E L D V E R K AV E L I N G

28


V O O R B E E L D V E R K AV E L I N G

Locatie Bayens totale oppervlakte perceel: ca. 7.903 m2

1.

2.

1.

appartementen 4 lagen

2.


3.


4.

grondgebonden rijwoningen

5.

gebouwd parkeren onder groen dek

4.

5. 3.


29

I N S P I R AT I E E N A M B I T I E L O C AT I E B AY E N S , A P PA R T E M E N T E N

30


I N S P I R AT I E E N A M B I T I E L O C AT I E B AY E N S , E E N G E Z I N S L A A G B O U W


31

I N S P I R AT I E E N A M B I T I E O V E R I G E L O C AT I E S , V R I J S TA A N D E W O N I N G E N

32


I N S P I R A T I E E N A M B I T I E be ë indiging H I S T O R I S C H L I N T


33

I N S P I R AT I E E N A M B I T I E O P E N B A A R G E B I E D

34


O V E R I G E L O C AT I E S

Ruimtelijke kaders en randvoorwaarden overige locaties Deze locaties maken liggen aan of in de directe nabijheid van de historische route, die over dit gedeelte van het eiland loopt. De bebouwing moet in schaal, maat en architectuurbeeld aansluiten op de bestaande bebouwing op dit deel van het eiland en gerelateerd zijn aan de bebouwing, die te vinden is langs deze historische route. - De bouwhoogte bestaat uit maximaal twee lagen met een kap; - De kaprichting is vrij; - De footprint van de bebouwing beslaat maximaal 20% van de uit te geven kavel; - De maximale rooilijn ligt op tenminste 10 meter uit de zijkant van de weg. De historische route moet een groen karakter blijven houden: dat betekent dat de kavels grote (voor) tuinen moeten krijgen. Er is geen verplichte rooilijn, het wordt juist aangemoedigd de woning anders op de kavel te positioneren dan de naastgelegen kavel; - Er wordt een architectonische differentiatie nagestreefd; - Toepassing van duurzame materialen, die in de loop der tijd door verouderring mooier worden; - Materiaalgebruik: metselwerk, hout, metalen, zink, koper, riet en pannen (geen geglazuurde pannen); - Elke kavel moet (indirect) een eigen ontsluiting hebben op de bestaande weg; - Elke kavel moet ruimte bieden om twee auto’s op eigen terrein te parkeren, al dan niet overdekt/inpandig; - Bijgebouwen vormen onlosmakelijk onderdeel van de architectonische compositie (in schaal, maat en materiaalgebruik); - Bijgebouwen niet op de perceelgrens positioneren; - Erfafscheidingen met de openbare ruimte worden door gebruik van grote voortuinen overbodig of zijn maximaal 1 meter hoog in de vorm van een haag. Erfafscheidingen tussen de percelen en aan de achterzijde zijn geen schuttingen, maar een haag of een open hekwerk.

3 vrije kavels

3 vrije kavels Bayens Oosterhout / mei 2008

35

RUIMTELIJKE ANALYSE. Historische route

Recommend Documents