Ruimte voor e-commerce-logistiek

Ruimte voor e-commerce-logistiek

MRE scriptie Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate 2010 - 2012 Auteur: 1ste begeleider: 2de beoordelaar: oktober 2012

Dries Castelein Dr. A.S. Wilts Dr. F. de Vor

Ruimte voor e-commerce-logistiek Onderzoek naar de gevolgen van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland

Colofon Titel: Datum: Instelling: Opleiding: Jaargang: Auteur: E-mail: Telefoon: ASRE 1ste begeleider: ASRE 2de beoordelaar:


Ruimte voor e-commerce-logistiek oktober 2012 Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate (MRE) 2010 - 2012 drs. T.F.H. (Dries) Castelein [email protected] +31 622 409 747 Dr. A.S. Wilts Dr. F. de Vor

2

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING .................................................................................................................. 5 HOOFDSTUK 1 Opzet onderzoek .......................................................................................... 7 1.1 Aanleiding onderzoek....................................................................................................7 1.2 Probleemstelling ...........................................................................................................7 1.3 Onderzoeksopzet ..........................................................................................................8 1.4 Relevantie onderzoek. .................................................................................................11 1.5 Afbakening e-commerce onderzoek ..............................................................................11 HOOFDSTUK 2 Vastgoed en logistiek....................................................................................13 2.1 Inleiding ....................................................................................................................13 2.2 Afbakening logistiek vastgoed in Nederland. ..................................................................13 2.3 Theoretisch kader distributielogistiek .............................................................................15 2.4 De e-commerce keten .................................................................................................19 2.5 E-commerce fulfilment .................................................................................................22 2.6 Conclusies hoofdstuk 2 ...............................................................................................23 HOOFDSTUK 3 Logistiek vastgoedmarkt ................................................................................24 3.1 Inleiding ....................................................................................................................24 3.2 Korte geschiedenis, logistiek vastgoed in Nederland .......................................................24 3.3 De gevolgen van uitbesteding ......................................................................................26 3.4 Voorraad logistiek vastgoed .........................................................................................27 3.5 Conclusies hoofdstuk 3 ...............................................................................................30 HOOFDSTUK 4 Vastgoedmarktpartijen ..................................................................................31 4.1 Inleiding ....................................................................................................................31 4.2 Gebruikersmarkt .........................................................................................................31 4.4 Beleggen in logistiek vastgoed......................................................................................34 4.5 Ontwikkelingsmarkt.....................................................................................................35 4.6 Conclusies hoofdstuk 4 ...............................................................................................36 HOOFDSTUK 5 Verandering door e-commerce ......................................................................37 5.1 Inleiding ....................................................................................................................37 5.2 Fundamentele veranderingen .......................................................................................37 5.3 Aanvullende procesveranderingen ................................................................................39 5.4 Randvoorwaarden.......................................................................................................42 5.5 Conclusies hoofdstuk 5 ...............................................................................................44


3

HOOFDSTUK 6 Ruimtebehoefte e-commerce-logistiek ............................................................46 6.1 Inleiding ....................................................................................................................46 6.2 Veranderingen ten aanzien van locatiecriteria ................................................................46 6.3 Veranderingen ten aanzien van kwantitatieve ruimte .......................................................48 6.4 Veranderingen ten aanzien van kwalitatieve ruimte .........................................................49 6.5 Conclusies hoofdstuk 6 ...............................................................................................51 HOOFDSTUK 7 Gevolgen voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars ........................................52 7.1 Inleiding ....................................................................................................................52 7.2 Nieuwe indeling logistiek vastgoed ...............................................................................52 7.3 Gevolgen voor ontwikkelaars .......................................................................................53 7.4 Gevolgen voor beleggers ............................................................................................55 7.5 Marktafstemming ........................................................................................................55 7.6 Overige effecten in de vastgoedmarkten ........................................................................56 7.7 Conclusies hoofdstuk 7 ...............................................................................................57 HOOFDSTUK 8 Conclusies en aanbevelingen ........................................................................58 8.1 Beantwoording onderzoeksvragen ................................................................................58 8.2 Reflectie.....................................................................................................................59 8.3 Conclusies .................................................................................................................61 8.4 Aanbevelingen ...........................................................................................................62 BIBLIOGRAFIE

..................................................................................................................63

BIJLAGEN

..................................................................................................................65

Bijlage 1 Figurenlijst..........................................................................................................65 Bijlage 2 Opbouw interview ...............................................................................................66 Bijlage 3 Interviews en data ...............................................................................................67 Bijlage 4 Toelichting op vLm e-commerce community seminars ..............................................68


4

SAMENVATTING De wijze waarop consumenten aankopen doen is veranderd. Naast winkels, maakt de consument meer en meer gebruik van het online-kanaal;van websites en apps die bereikbaar zijn vanaf de computer, tablet of smartphone oftewel e-commerce. Dit onderzoek, uitgevoerd in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), heeft ten doel de verandering in de logistieke vastgoedmarkt ten gevolge van de groei van e-commerce vast te stellen. E-commerce veroorzaakt een belangrijke verandering in de supply chain. De procesveranderingen als gevolg van e-commerce ontwikkelingen, spelen zich af binnen de muren van het distributiecentrum. Zij hebben een directe relatie met het vastgoed. Dit onderzoek heeft ten doel vastgoedpartijen inzicht te geven in de logistiek vastgoedmarkt en de gevolgen van de opkomst van e-commerce. De centrale vraag in het onderzoek is: Wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces? Het onderzoek is empirisch opgezet en bestaat uit een literatuurstudie waarvan de resultaten worden getoetst aan de praktijk. Aansluitend volgen de analyse, de conclusies en de aanbevelingen. Allereerst is een bestandsopname gemaakt van de kennis en markt van logistiek vastgoed in Nederland. De huidige voorraad bestaat uit objecten die zijn ingericht naar de bekende specificatie. Het vastgoed kan worden ingedeeld aan de hand van de basisfuncties; voorraadhouden en verdelen. E-commerce heeft de bestaande standaarden in logistieke oplossingen doorbroken. De processen zijn veranderd en daarmee de ruimtebehoefte. Vastgoed dat invulling geeft aan de specifieke ruimtebehoefte van de e-commerce gebruiker is een e-fulfilment center. Het praktijkonderzoek richt zich op het vaststellen van de ruimtebehoefte weergegeven vanuit wijzigingen ten aanzien van de volgende aspecten: (1) locatie, (2) kwantitatieve ruimte en (3) kwalitatieve ruimte. Hiervan worden de afwijkingen ten opzichte van een traditioneel distributiecentrum belicht. De onderzoeksresultaten zijn als volgt: 1. 2. 3.

Onderzoeksresultaat locatiefactoren In het afzetgebied. Nabijheid van pakketnetwerk hubs of depots. Nabijheid van voldoende en flexibel inzetbare arbeidskrachten.

1. 2. 3.

Onderzoeksresultaat kwantitatieve ruimte Grotere ruimtebehoefte in vloeroppervlak van bedrijfsruimte. Grotere kantoorruimtebehoefte bij het e-fulfilment center. Nog geen antwoord mogelijk ten aanzien van de absolute toename van ruimtebehoefte.

1. 2.

Onderzoeksresultaat kwalitatieve ruimte Lagere eisen ten aanzien van de constructieve objectkenmerken. Hogere eisen ten aanzien van aan de kwaliteit van de ruimte, installaties en voorzieningen.

Met e-fulfilment is invulling gegeven aan de nieuwe gebruikersbehoefte. E-fulfilment kent meer en complexere processen dan distributiecentra. Er is sprake van werkelijk structurele verandering in de vastgoedeisen. De groei van e-commerce betekent ook dat verdere groei van dit segment vastgoed wordt verwacht. De vastgoedontwikkelaar dient in te spelen op deze nieuwe behoefte. De ontwikkelkansen liggen in het realiseren van een op het gebruik toegesneden vastgoedproduct.


5

Door de voortdurende veranderingen als gevolg van e-commerce is het ontwikkelproces complexer geworden. Het vraagt om diepgaandere kennis en inzicht. De logistiek vastgoedadviseur kan als verbindende schakel en materiedeskundige fungeren in de gezamenlijke dialoog tussen gebruiker en vastgoedmarktpartijen. De benodigde investering neemt toe en loopt parallel met de lange termijn verwachtingen van belegger en gebruiker. De groeimarkt (toename ruimtebehoefte als gevolg van e-commerce) maakt dit mogelijk. Het antwoord op de centrale vraag, ”wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces?” is als volgt: Er ontstaat een nieuwe segment courant vastgoed, wat kansen en mogelijkheden biedt voor ontwikkelaars en beleggers.


6

HOOFDSTUK 1

Opzet onderzoek

1.1 Aanleiding onderzoek. De wijze waarop consumenten aankopen doen is veranderd. Naast winkels, maakt de consument meer en meer gebruik van het online-kanaal; van websites en apps die bereikbaar zijn vanaf de computer, tablet of smartphone. De transacties die via deze kanalen tot stand komen worden aangeduid met de term “e-commerce”. Dit onderzoek, uitgevoerd in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), heeft ten doel de verandering in de logistieke vastgoedmarkt ten gevolge van de groei van e-commerce bloot te leggen. E-commerce veroorzaakt een belangrijke verandering in de supply chain waardoor nieuwe logistieke oplossingen noodzakelijk zijn. De procesveranderingen welke e-commerce in gang zet, spelen zich bovendien af binnen de muren van het distributiecentrum en hebben dus directe relatie met het vastgoed. In Nederland zijn een groot aantal distributiecentra en andere logistiek vastgoedobjecten. In vastgoedterminologie worden deze objecten gerekend tot de bedrijfsruimte. Logistiek vastgoed is een deel van het commercieel vastgoed dat minder bekend is dan kantoren, winkels of woningen. Pas in de laatste 10 jaar is logistiek vastgoed in de belangstelling gekomen van marktpartijen. Op het gebied van onderzoek kent logistiek vastgoed een achterstand. In de database van de ASRE komen slechts zeven scripties voor met als onderwerp “Logistiek” en/of “Distributiecentrum”. Die onderzoeken hebben steeds de bestaande vastgoedvoorraad als uitgangspunt, veelal gebaseerd op gebouwspecificaties waarmee een vastgoedobject tot het segment logistiek kan worden gerekend. In de vastgoedliteratuur ontbreekt het ook aan eenduidige definities en kerngegevens zoals marktomvang. Teneinde de markt van logistiek vastgoed te begrijpen is een stap terug nodig, de onderzoeker moet terug naar de basisfuncties van het vastgoedobject in de supply chain. Dit fundament is noodzakelijk voor de verdere ontwikkeling van kennis binnen dit vastgoedmarktsegment. Het verdiepend inzicht in de relatie tussen de ontwikkeling in supply chain en logistiek vastgoed is voor vastgoedpartijen van strategische meerwaarde. Om dit te duiden zal het vastgoed worden bezien vanuit het gebruik, de basisfuncties en processen in het object. Door middel van deze benadering kunnen verschillende categorieën van logistiek vastgoed worden vastgesteld. De verandering die als gevolg van de groei van e-commerce-logistiek ontstaat wordt daarmee helder geplaatst in een vastgoedkader, dat locatiecriteria, kwantitatieve- en kwalitatieve ruimte omvat. De gevolgen voor gebruikers, vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars kunnen zo worden uiteengezet.

1.2 Probleemstelling Er is een transitieproces gaande dat een grote verandering omvat in hoe consumenten kopen en hoe deze producten de consument bereiken. De oorzaak hiervan is de snelle opkomst van het internetwinkelen, ofwel e-commerce. Dit proces is niet nieuw, het (verander)proces is al enige tijd gaande. Ondernemingen passen zich voortdurend aan, terwijl nieuwe handelsstromen vragen om veranderingen van logistieke concepten. Desondanks is pas recent te zien dat deze trends leiden tot veranderingen in de ruimtebehoefte naar logistiek vastgoed. Dit onderzoek zal dit proces nader analyseren. Eerst zal in kaart moeten worden gebracht wat er op dit moment wordt verstaan onder logistiek vastgoed (in Nederland), en welk doel in de supply chain


7

dit vastgoed dient. Daarnaast moet worden onderzocht wat de relevante veranderingen zijn die door e-commerce worden veroorzaakt. E-commerce-logistiek vraagt om eigen oplossingen die in vastgoed terminologie zullen moeten worden beschreven. Hiervoor worden locatiefactoren en ruimtebehoefte, zowel kwantitatief (vloeren gebouwoppervlakte) als kwalitatief (vrije hoogte, vloerbelasting, voorzieningen) gebruikt. Vastgoedbeleggers en ontwikkelaars zullen nieuwe oplossingen voor e-commerce-logistiek zien. Dit onderzoek heeft ten doel vastgoedpartijen inzicht te geven in de logistiek vastgoedmarkt en de gevolgen van de opkomst van e-commerce. De centrale vraag van dit onderzoek is: Wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces? Deze hoofdvraag valt uiteen in een aantal subvragen: a. Wat is de aard en omvang van logistiek vastgoed in Nederland? b. Wat zijn de gebruikers(groepen) van e-commerce-logistiek? c. Wat gaat er veranderen in de ruimtebehoefte van gebruikers? d. Hoe is dit vast te stellen in vastgoedtermen, (1) locatie , (2) kwantitatief (vloeroppervlak) en (3) kwalitatief (objectspecificaties)? e. Hoe gaat de veranderde ruimtebehoefte van gebruikers doorwerken in de strategie van vastgoedontwikkelaars en –beleggers?

1.3 Onderzoeksopzet In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze het empirisch deel van dit onderzoek wordt uitgevoerd. Dit betreft de toegepaste afbakeningen, de aard van het onderzoek, de wijze van verzameling van gegevens verschillend per doelgroep en de verwerkingsmethode. 1.3.1 Inleiding De ontwikkeling van e-commerce gaat snel. De daarbij behorende logistieke oplossingen zijn complex en verschillend per productgroep. Bestaand vastgoedonderzoek gericht op e-commerce heeft een focus op de gevolgen in de retail markt. Weinig feitelijke kennis is beschikbaar die ecommerce en e-commerce-logistiek verbindt aan de vastgoedbehoefte van de logistieke gebruiker. De gevolgen hiervan voor de vastgoedbelegger en –ontwikkelaar blijven onduidelijk. Bij het beantwoorden van de hoofd- en subvragen zal de literatuur een rol spelen daar waar het de historische kaders betreft. 1.3.2 Onderzoeksmethode Dit onderzoek is descriptief en exploratief van aard. Een descriptief onderzoek is een onderzoek waarin gebeurtenissen en kenmerken van het onderwerp worden beschreven. Een beschrijving kan empirisch zijn (bijvoorbeeld gebeurtenissen in chronologische volgorde), maar kan ook aan de hand van theoretische begrippen worden geordend (bijvoorbeeld actoren en factoren). Dit onderzoek is descriptief daar waar het gangbare vastgoedtheorie betreft en logistieke principes, evenals de daarin reeds beschreven ontwikkelingen. Een exploratief onderzoek heeft tot doel ideeën te verkennen en te vormen, waarna een open vraag wordt beantwoord, zoals de probleemstelling van dit onderzoek. Het schetsen van de ontwikkelingen kan als exploratief onderzoek worden betiteld. De kwalitatieve benadering heeft als kenmerk dat de theoretische uitgangspunten worden vergeleken met de praktijk (empirische gegevens) om te bezien vanuit welke gedachte de overeenkomsten en verschillen zijn te duiden of te verklaren (Verschuren 2007, p162). Deze wijze Ruimte voor e-commerce-logistiek

8

van onderzoek heeft een groot exploratief vermogen. Bij het onderzoeksdoel, een breed, kwalitatief beeld, past een “survey-onderzoek” (Baarda 2006, p133). Het onderzoek is empirisch opgezet. Empirisch houdt in dat er gekeken is naar opgedane ervaringen en ontwikkelingen in vastgoedelementen. Daarbij is gebruik gemaakt van een literatuurstudie waarvan de resultaten worden getoetst aan de praktijk. Ter toetsing zijn de vermoedens voorgelegd aan experts. Aansluitend volgen de analyse en de conclusies. Welke conclusies kun je wel en niet onderbouwen met deze methode? E-commerce heeft de bestaande standaard in logistieke processen doorbroken. De gebruikersbehoefte wordt steeds gedifferentieerder. Daardoor ontstaan steeds meer deelpopulaties, waarvoor momenteel geen bronnen beschikbaar zijn die een statistische toetsing mogelijk maken. Indien kwantitatief onderzoek zou worden nagestreefd, zou uitsluitend één bepaalde productgroep onderwerp moeten zijn. Voor zo’n afgebakende populatie (productgroep) zou een toetsbare hypothese ten aanzien van de deelvragen geformuleerd kunnen worden. Voor vastgoedbeleggers en-ontwikkelaars zijn meer generalistische handvatten nodig om hun toekomstige beslissingen succesvol te ondersteunen. Daarom is er gekozen voor een algemeen explorerend onderzoek. Door de keuze van deze onderzoeksmethode is causaliteit aantonen moeilijk. Er kan niet gesteld worden dat een herhaalonderzoek exact dezelfde conclusie oplevert. 1.3.3 Literatuurstudie De literatuurstudie maakt gebruik van twee wetenschapsgebieden. Uit de vastgoedliteratuur is een selectie gemaakt van bronnen en publicaties die de logistiek vastgoedmarkt eerder hebben onderzocht. Daarnaast zijn er een aantal standaard werken gebruikt die marktstructuren en vastgoedpartijen beschrijven. Deze, een bestandsopname, is het vertrekpunt van de verkenning (onderzoeksvraag a). De actuele ontwikkelingen in de logistieke markt ten gevolge van e-commerce worden bestudeerd aan de hand een literatuurstudie naar wat e-commerce-logistiek omvat. Daarvoor worden bedrijfseconomische en distributielogistiek literatuur als bronnen gehanteerd. In het bijzonder zal ecommerce-logistiek worden bestudeerd om de veranderingen te identificeren. Hieruit worden de gebruikersgroepen bepaald (onderzoeksvraag b). 1.3.4 Praktijkonderzoek Het praktijkonderzoek kent de volgende pijlers: 1. Interviews (bijlage 2 en 3) 2. Bedrijfsbezoeken (oculaire inspectie) a. Formeel in het kader van dit onderzoek b. Uit hoofde van mijn functie en niet specifiek voor dit onderzoek 3. vLm seminars (bijlage 4) a. Van de Schreur, Lelystad – thema: procesverbeteringen b. Hema, Utrecht – thema: Multi channel oplossing c. Rhenus, Tilburg – thema: “E-fulfilment zonder grenzen” (Single channel oplossing) d. E- commerce fashion, Hilversum – thema: case studies (diverse presentaties) Interviews Om een evenwichtig inzicht van de e-commerce-logistiek praktijk te verkrijgen, zijn zowel gebruikers als logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers benaderd voor een interview. Deze kwamen voort uit het netwerk van de onderzoeker. Door de kwaliteit van de interviews en de persoonlijke contacten is het mogelijk om meer diepgang per interview te bereiken en daarmee het onderzoek breedte en generaliseerbaarheid te geven. Het nadeel van de beperkte groep en het persoonlijk netwerk is dat er sprake kan zijn van subjectiviteit, dit gepoogd te ondervangen door gebruik te maken van een


9

vaste vragenlijst. Hiermee is geborgd dat in elk gesprek de benodigde onderwerpen aan bod zijn gekomen. In eerste instantie zijn vier gebruikers (te weten: DHL, E-ways, Geodis en V&D) ondervraagd alsmede een expert van TNO. De gebruikers die zijn geïnterviewd zijn gekozen op basis van de transitie die zij doormaken/hebben doorgemaakt bij de implementatie van een e-commerce oplossingen. De logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers die zijn geïnterviewd (te weten: CBRE GI, Goodman, WDP) zijn partijen met een aanzienlijke positie in de logistieke vastgoedmarkt in Nederland en Europa. De geïnterviewde (gebruikers en logistiek vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars) zijn zeer verschillend van aard. Daarom is gekozen voor een “open vragen” interview (zie bijlage 1). De interviews met gebruikers zijn daarbij richtinggevend geweest voor de logistieke oplossingen en de daarbij behorende vastgoedbehoefte. De latere interviews met vastgoedbeleggers en –ontwikkelaars hebben meer nadruk gehad op de toetsing van de behoefte van de gebruiker. Een belangrijke beperking ligt in de uitwerking en verantwoording van de interviews. De antwoorden van gebruikers enerzijds en vastgoedbeleggers en –ontwikkelaars op de vragen liggen dermate uiteen dat gedetailleerde uitwerking van de interviews om de conclusies te onderbouwen niet is toegepast. Het onderzoek heeft behoefte aan de algemene trends en ontwikkelingen, die zijn wel behaald met deze methode. Bedrijfsbezoeken De bedrijfsbezoeken hebben als doel aan te tonen dat de logistieke oplossing en inpassing in het object (vastgoed), middels oculaire inspectie, feitelijk waarneembaar is (onderzoeksvraag c). Met name de bezoeken aan (gespecialiseerde) dienstverleners hebben inzicht gegeven in de logistieke oplossingen van meer dan 100 verschillende webshops. De exacte namen hiervan kunnen echter niet worden genoemd (voor verdere toelichting zie paragraaf 8.2 Reflectie). Uit hoofde van zijn professionele functie en niet specifiek voor dit onderzoek heeft de onderzoeker in de afgelopen 16 jaar tal van distributiecentra gezien. De onderzoeker heeft 8 jaar voor logistiek dienstverleners gewerkt (Frans Maas nu onderdeel van DSV en Exel nu onderdeel van DHL) en is 8 jaar actief als vastgoedadviseur voor de logistieke en industriële markt. Deze ervaring heeft de kennis en inzicht gegeven in de veranderingen van e-commerce ten opzichte van de bestaande situatie en vastgoedoplossingen. vLm Seminars Om inzicht te verkrijgen zijn seminars bezocht. Er is gekozen seminars te bezoeken georganiseerd door de e-commerce community vanuit de vereniging logistiek management (vLm). Een overzicht van deze seminars en een nadere uitwerking is opgenomen in bijlage 4. Tijdens deze seminars hebben informele gesprekken plaatsgevonden met specialisten in ecommerce logistiek. Deze interviews zijn niet gestructureerd. De geïnterviewden zijn vooraf geïnformeerd over het feit dat de vragen worden gesteld in het kader van een vastgoedonderzoek naar de gevolgen van e-commerce logistiek. Deze experts (totaal een twintigtal personen) zijn bevraagd naar aanleiding van de presentaties/workshops danwel vanuit hun praktijkervaring om (delen van) resultaten van dit onderzoek te bevestigen. Hierdoor is een breder perspectief ontstaan, zonder de onderzoeksgroep groter te maken. Met deze selectie is de representatieve input voor het onderzoek verbeterd en zorgt verdere ondersteuning van het exploratieve onderzoek.


10

1.3.5 Triangulatie Onder triangulatie, wordt binnen een kwalitatief onderzoek verstaan, het gebruik van verschillende methoden voor het verkrijgen van onderzoeksresultaten. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek, interviews, analyse van de verwachte oplossing, vaststelling van de feitelijke praktijk (bedrijfsbezoeken) en onderbouwing met de mening van experts (seminars). Daarmee worden de resultaten van de analyse in vastgoedtermen (onderzoeksvraag d) onderbouwd en wordt de validiteit van de conclusies door de triangulatie vergroot. Het onderzoeksresultaat heeft een waarde voor vastgoedpartijen indien trends en ontwikkelingen die worden gesignaleerd generiek zijn. Dat is relevante informatie voor vastgoedmarktpartijen (onderzoeksvraag e). De onderzoeksopzet, methodologie en uitwerking van het onderzoek werden begeleid en getoetst door de Amsterdam School of Real Estate.

1.4 Relevantie onderzoek. Dit onderzoek, naar de effecten van e-commerce-logistiek voor de vastgoedmarkt, combineert bestaande kennis met de actuele ontwikkelingen. Het onderzoek is relevant voor de vastgoedwetenschap. Door de elementaire benadering van de rol van logistiek vastgoed in de supply chain, toont het onderzoek aan dat logistiek vastgoed op basis van de twee basisfuncties in vier categorieën te verdelen is. In een meer. Er blijkt in de praktijk weinig verbinding tussen de logistieke gebruikersmarkt en de logistiek vastgoedmarkt, die terug te voeren is op wederzijdse verschillen in belangen en kennisniveau. Nu de gebruikersbehoefte gedifferentieerder wordt, is kennis en inzicht van de concepten noodzakelijk om het gewenst vastgoedmaatwerk te kunnen realiseren. Gebruikers willen moderne, hoogwaardige vastgoedobjecten, toegesneden op specifieke bedrijfsprocessen, maar zijn gevoelig voor (huur)kosten en willen doorgaans slechts korte huurverplichtingen aangaan. Beleggers zien logistiek vastgoed als een primair veilige haven, met een gunstig risico/rendement profiel, maar zoeken lange termijn huurovereenkomsten. Ontwikkelaars zien de kansen die dit vastgoedsegment biedt. Omdat vanuit gebruikers een duidelijke vraag is naar nieuwe kwalitatief hoogwaardige vastgoedobjecten. Echter zij kampen met beperkte financiële middelen. Het onderzoek is relevant voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars omdat de specificaties waaraan logistiek vastgoed moet voldoen om als marktconform te worden gezien, worden omschreven. Gebruikers van logistiek vastgoed treffen in het onderzoek een herkenbaar verhaal over hun markt dat aansluit bij de huidige vastgoedontwikkelingen. De vastgoedwereld heeft een duidelijke zienswijze op logistiek vastgoed alsmede de gevolgen van e-commerce voor dit marktsegment.

1.5 Afbakening e-commerce onderzoek E-commerce is een groot en divers onderzoekgebied is. Allereerst is enige afbakening noodzakelijk. Voor dit onderzoek wordt onder e-commerce verstaan: transacties die via het internet tot stand zijn gekomen. Het is onmiskenbaar dat door de opkomst van e-commerce een verandering heeft plaatsgevonden, met name in het commerciële distributiekanaal (zie 2.3.1). Er zijn verschillende vormen van ecommerce te onderkennen: Ruimte voor e-commerce-logistiek

11

- business to business (B2B): handel tussen twee ondernemingen; - business to consumer (B2C): handel tussen een onderneming en een consument; - consumer to consumer (C2C): handel tussen consumenten (Marktplaats/ e-bay); Dit onderzoek is gericht op het fysieke distributiekanaal van e-commerce in Nederland. Uitsluitend de praktijk en partijen die gebruikmaken van “grootschalige” ruimte zijn onderwerp van het onderzoek. De veranderingen ten gevolge van e-commerce op logistiek vastgoed zijn vooral aanwezig in de B2C processen. Binnen de scope vallen de logistieke activiteiten van grote webwinkels van producenten en grote webwinkels die uitsluitend via internet verkopen (single channel) alsmede de e-commerce activiteiten van retailers (multi channel). Uit onderzoek van TNO blijkt dat consumenten met name kleding en schoenen (fashion), boeken en elektronische apparaten via internet bestellen (TNO, 2010). Buiten beschouwing blijven daardoor thuisondernemers (C2C) en kleine webshops, die het overgrote deel vormen van de circa 20.000 webwinkels in Nederland (ING, 2011). Eveneens blijven buiten beschouwing productieondernemingen en groothandelsondernemingen die hun producten hoofdzakelijk voor ander ondernemingen (B2B) aanbieden via internet. Tevens blijven buiten het onderzoek de veelheid aan diensten en niet fysieke producten zoals reizen, tickets en muziek ect, die via e-commerce worden verkocht. Hoewel deze een belangrijk deel van de omzet en van de grote groei vertegenwoordigen die bij e-commerce wordt gerapporteerd.


12

HOOFDSTUK 2

Vastgoed en logistiek

2.1 Inleiding Hoofdstuk 2 heeft tot doel vast te stellen wat logistiek vastgoed omvat. Hiervoor wordt eerst, aan de hand van de beschikbare vastgoedliteratuur, bezien wat er binnen dit kennisdomein bekend is over logistiek vastgoed in Nederland. In 2.3 zal distributielogistiek aan de orde komen. Waarna wordt vastgesteld dat de supply chain (keten) bepalend is voor de logistieke oplossing en de functie van het vastgoed binnen een keten. De e-commerce keten is onderwerp van paragraaf 2.4. Hierin worden basisvormen van e-commerce-logistiek bepaald en worden gebruikersgroepen onderscheiden. Deze factoren bepalen immers de verdere onderzoeksrichting.

2.2 Afbakening logistiek vastgoed in Nederland. 2.2.1 Inleiding Het geheel van vastgoedobjecten en partijen vormt de vastgoedmarkt voor logistiek vastgoed in Nederland. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de definitie en marktkenmerken. Bedrijfsgebouwen verschaffen ruimte aan een breed scala aan productie- en logistieke processen. Chalabi stelt dat de aard van deze processen, alsmede de gebruikte machines en installaties, invloed uitoefenen op de maatvoering van het vastgoed (Chalabi, 2004). Daardoor zijn veel gebruiker-specifieke objecten ontwikkeld. Dit is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld kantoren. Die bieden onderdak aan administratieve processen, die als nagenoeg gelijk worden gezien in alle branches. Kantoren zijn hierdoor veel meer dan bedrijfsruimten een standaardproduct, dat gemakkelijk uitwisselbaar is tussen gebruikers. Commercieel is vastgoed interessant als het voor meerdere gebruikers geschikt is, de vastgoedbelegger heeft derhalve behoefte aan standaardisatie. 2.2.2 literatuur Logistiek vastgoed is een onderdeel van de vastgoedcategorie bedrijfsruimte. In Nederlandse vastgoedliteratuur is gezocht naar definities en kernbegrippen die in eerdere onderzoeken zijn gebruikt voor de markt van (commercieel) logistiek vastgoed. Van Toor heeft hiermee een begin gemaakt (van Toor, 2004). In latere publicaties en onderzoeksrapporten van adviseurs (DTZ, JLL, CBRE) is nadere invulling gegeven. Deze benadering is nadrukkelijk gericht geweest op en vanuit het vastgoed. Binnen het domein van vastgoedstudies is relevant onderzoek gedaan door Brouns (2006) “De off balance behoefte van logistiek dienstverleners” en Montanus (2007) “De logistieke vastgoedmarkt in Nederland”. Strauss (2009) haalt in het onderzoek “het ontwikkelen van industrieel vastgoed door systeem integratie“ het onderzoek van Chalabi aan (Strauss, 2009). Daarin stelt Chalabi, dat het vastgoed het logistieke proces moet ondersteunen. Vandaar dat logistiek vastgoed tegenwoordig veelal van binnenuit, op basis van de processen die het moet huisvesten, ontwikkeld wordt (Chalabi, 2004 p73). Door de ontwikkelingen in het logistieke proces zijn continu aanpassingen aan het vastgoed aan de orde. Het onderzoek van Strauss vermeldt trends in de sector, waaronder ecommerce. De hierboven genoemde onderzoeken constateren allen dat het ontbreekt aan een eenduidige definitie. Zij gaan uit van een lijst met objectkenmerken waaraan vastgoedobjecten moeten voldoen om tot het segment logistiek vastgoed te worden gerekend.


13

2.2.3 Gebouwkenmerken In de markt wordt, wat betreft bedrijfsruimte, een duidelijk onderscheid gemaakt tussen kleinschalige en grootschalige objecten. De eerste indelingen zijn op die basis gemaakt. De kleinschalige objecten betreft bedrijfsruimten die als werkplaats of opslagloods in gebruik zijn. Het is gebruikelijk om ruimte tot 500 m² in dit segment in te delen. Een volgend segment betreft multi-tenant bedrijfsruimten waarvan een aantal definities in omloop zijn. Vrij vertaald zijn dit bedrijfsruimten met een omvang van 500 m² tot 1.500 m², een vrije hoogte van circa 6 m¹ tot 8 m¹, voorzien van overheaddeuren en eventueel van loadingdocks. Het aandeel kantoorruimte ligt tussen de 15% en 25% van het totaal vloeroppervlak. Hoewel veel e-commerce ondernemingen in dergelijke ruimte onderdak vinden, zijn beide segmenten geen onderdeel van dit onderzoek. Gangbare definities van logistiek vastgoed (van Toor 2004, Hoogvorst 2009, CBRE 2011) zijn: bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie, met een minimale oppervlakte van 5.000 m² een vloerbelasting vanaf 2.500 kg per m², een vrije hoogte van minimaal 8 m¹ en voorzien van loadingdocks (minimaal 1 per 1.500 m² vloeroppervlak). Het aandeel kantoorruimte ligt tussen de 5% en 10% van het totaal vloeroppervlak. Brouns gaat uit van een minimaal oppervlakte van 10.000 m², maar dat is een beperking van het segment die voor bepaalde deelgebieden (zoals Schiphol) zeker niet opgaat (Brouns, 2006). Montanus geeft een nog uitgebreidere checklist voor moderne distributieruimte (Montanus, 2008). In de praktijk echter zijn er nog veel meer criteria waaraan een dergelijk object moet voldoen. 2.2.4 IPD definitie bedrijfsruimte De IPD stelt dat binnen de bedrijfsruimte kan onderscheid worden gemaakt tussen logistiek vastgoed, bedrijfsverzamelgebouwen en overige bedrijfsruimten. De definitie voor logistiek vastgoed die de IPD heeft opgenomen in de definitielijst is als volgt: Het logistiek vastgoed betreft bedrijfsruimtes geschikt voor een logistieke functie. Er worden geen aanvullende fysieke eisen opgenomen in de definitie voor logistiek vastgoed, omdat een afwijking van één van de eisen al uitsluitsel van het segment zou betekenen (IPD, 2011). De IPD definitie gaat uit van de functie van het object, dit in tegenstelling tot de eerder genoemde definitie met een kwantitatief element, (een bepaalde omvang van het vloeroppervlak) en kwalitatieve (object)kenmerken. Daarmee is in principe de juiste keuze gemaakt. Echter, de definitie is daarbij zo ruim gesteld dat deze onvoldoende bruikbaar wordt. Er moet nadere invulling aan worden gegeven, wat in paragraaf 3.5 zal worden gedaan. 2.2.5 Locatie Geen enkele commercieel vastgoeddefinitie kan zonder het begrip locatie. De IPD definitie bevat geen locatie-element en schiet wat dat betreft tekort. Met betrekking tot logistiek vastgoed kan bovendien worden gesteld dat functie en locatie in hoge mate met elkaar verbonden zijn. Wat betreft de locatie voegt Van Toor toe “gelegen in de nabijheid van transportassen” (van Toor, 2004). Montanus stelt in de checklist “nabij snelweg, waterweg, spoorweg en container terminal” (Montanus, 2007). Door CBRE wordt gesteld: “een logistiek object moet een logistieke locatie hebben, dat wil zeggen een locatie gelegen op een van de transportassen die lopen vanaf de Mainports in Nederland (Haven van Rotterdam en Schiphol) naar de consumentenmarkten (Benelux en met name Duitsland) en in de nabijheid van multi-modale (weg, spoor en water) ontsluiting” (CBRE, 2011). Wat betreft de ontsluiting kan in aanvulling hierop worden gesteld dat er sprake moet zijn van directe aansluiting op die infrastructuur, dus direct bij een snelwegaansluiting en/of in de directe nabijheid van een (container)terminal bij spoor of binnenvaart. Dit onderzoek richt zich hier nadrukkelijk tot logistieke vastgoedobjecten. De bedrijfsterreinen waarvan de objecten onderdeel uitmaken zijn niet onderzocht. De Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) opgericht in 2007, ook wel bekend als de Commissie Noordanus heeft hiernaar onderzoek gedaan. De problematiek van bedrijventerreinen raakt de vastgoedmarkt op Ruimte voor e-commerce-logistiek

14

vele aspecten, maar zijn van een andere orde. Voor de relevantie van dit onderzoek zijn algemeenheden van de locatie voldoende. 2.2.6 Conclusie In deze paragraaf is aan de orde geweest welke definities van logistiek vastgoed in de literatuur voorhanden zijn. Diverse onderzoekers blijken te hebben gekeken naar de kenmerken van het object. Deze criteria zijn echter onvolledig, een modern distributiecentrum moet aan veel meer eisen voldoen. De IPD definitie gaat uit van de functie, de juiste keuze. Deze definitie is echter te algemeen gesteld en gaat voorbij aan de locatie. Bij logistiek vastgoed zijn functie en locatie in hoge mate verbonden.

2.3 Theoretisch kader distributielogistiek Het theoretisch kader zal verder worden gevormd door de bedrijfseconomische aspecten van distributielogistiek en ketenaansturing, om zodoende de plaats van logistiek vastgoed in de keten te bepalen. Een waardeketen (value chain) is door Porter omschreven: “de onderlinge samenhang tussen veelsoortige activiteiten” (Porter, 1985). De samenhang van logistiek met andere processen komt goed tot uitdrukking in een waardeketen die primaire processen en ondersteunende processen onderscheidt.

Figuur 2.1: Waardeketen van Porter (1985) Dit onderzoek betreft het deel “outbound logistics” in de hierboven genoemde waardeketen van Porter. Om dit nader weer te geven is in figuur 2.2. een eenvoudige supply chain (keten) van producent naar consument weergegeven. Grondstoffen

Productie

Distributie centrum

Detailhandel (winkel)

Consument

Figuur 2.2: Voorbeeld eenvoudige keten 2.3.1 Distributielogistiek Uit figuur 2.1 en 2.2 wordt duidelijk dat het onderzoeksgebied zich uitstrekt tot het proces vanaf de producent tot de consument. Dit proces wordt omvat met de term distributielogistiek. Van Goor definieert distributielogistiek als volgt: “Onder distributielogistiek verstaan we de effectieve en efficiënte voortstuwing van goederenstromen en informatiestromen tussen producent en afnemers,


15

zodanig dat het gerede product op de juiste plaats en het juiste tijdstip in de juiste kwaliteit aanwezig is bij de afnemers” (van Goor, 2009 p30). Voor dit onderzoek zijn een aantal elementen in deze definitie belangrijk. Allereerst zijn goederenstromen en informatiestromen te onderscheiden. Door van Goor aangeduid als distributiekanalen (van Goor, 2009 p25). Ten tweede zijn er verschillende schakels in de keten die “afnemer” kunnen zijn. Ten derde is (kosten) efficiënt werken een vereiste. Als vierde punt kan het “juiste plaats, juiste tijdstip en juiste kwaliteit” worden samengevat als de servicegraad (service level). Distributiekanalen bepalen de mogelijkheden om consumenten te bereiken. In dit verband is het noodzakelijk onderscheid te maken tussen het commerciële distributiekanaal en het fysieke distributiekanaal. Het commerciële kanaal is de wijze waarop de consument de order kan plaatsen (van Goor, 2009 p25, p267), bijvoorbeeld in de winkel, via telefoon of via internet. Dit kan afwijken van het fysieke kanaal, de manier waarop producten de consument bereiken. Ieder distributiekanaal (fysiek en commercieel) kent een aantal schakels tussen de producerende onderneming en de uiteindelijke consument. Dit wordt duidelijk in onderstaand overzicht. Bedrijfskolom Leverancier

Goederenstroom

Informatiestromen

Geldstromen

Producent

Groothandel

Centraal DC

Detaillist (filiaal)

Consument

Figuur 2.3: Bedrijfskolom (bewerking van figuur 1.3 van Goor 2009) Distributielogistiek is een balans tussen drie deelsystemen (van Goor, 2009), te weten: 1. voorraadhouden van gereed product; 2. interne processen die producten verdelen naar consumenten; 3. extern transport. De manier waarop deze deelsystemen georganiseerd zijn, hangt voornamelijk af van het soort product en de gewenste servicegraad naar de consument, wat duidelijk terug te vinden in het laatste deel van de definitie van distributielogistiek. Verder zijn factoren als waarde-dichtheid en de verpakkingsdichtheid van het product bepalend, alsmede beperkingen met betrekking tot transportroutes en de gewenste doorlooptijd. Er bestaan drie grondvormen die bij nationale distributie kunnen voorkomen te weten (van Goor, 2009): Ruimte voor e-commerce-logistiek

16

-

Directe distributie, waarbij rechtstreeks vanuit de producent naar de afnemer wordt geleverd. Indirecte distributie, waarbij sprake is van meerdere tussenschakels en voorraadpunten in de keten aanwezig zijn. - Filiaal distributie, een variant van indirecte distributie. Daarbij zit er tussen het centraal distributiecentrum van de producent, de detaillist (retailer) met een distributiecentrum en fysieke winkel (filiaal). Een deel van de voorraadfunctie wordt overgedragen aan de detaillist. Internationale ketens zijn doorgaans langer, maar in de basis gelijk In het traditionele proces zijn het commerciële en fysieke kanaal gelijk. De consument gaat naar een fysieke winkel en kan aldaar uit de beschikbare producten een keuze maken. Het fysieke aanbod bepaalt aldus mede het koopgedrag. Hierin wijkt e-commerce nadrukkelijk af. De Nederlandse retail kent van oudsher een structuur waarin een of meerdere centrale distributiecentra de filialen voorzien van producten. Deze ontvangen de producten op haar beurt weer van groothandelsondernemingen (grossiers), die eigen distributiecentra hebben. Weer een stap terug in de keten zijn de distributiecentra van de producenten te vinden. Door de keten heen worden voorraadomvang en zendingsgrootte van de producten verkleind.

Consument

Detaillist (filiaal)

Distributiecentrum

Groothandel

Producent

Figuur 2.4: Voorraadhoudend schakels in de keten en verschijningsvorm van voorraad In werkelijkheid is het systeem natuurlijk veel complexer omdat retailers een breed assortiment aan producten aanbieden, een veelheid aan winkels hebben en miljoenen individuele consumenten via deze winkels kunnen bereiken. De complexiteit van logistieke oplossingen zit juist in deze grote aantallen. Ter nadere illustratie in figuur 2.5 een uitwerking van het fysieke kanaal van de traditionele detailhandelsketen. De kleur en letters verwijzen naar figuur 2.4. Deze structuur wordt in het verdere onderzoek gebruikt.

C

D

DC

D

G

P

G

P P

P

D P

Figuur 2.5: Voorbeeld fysiek kanaal van een traditionele keten Ruimte voor e-commerce-logistiek

17

2.3.2. Afgeleide vraag Naar analogie van de marketing beschrijving van Kotler (1991) ontlenen bedrijven hun bestaansrecht aan waarde toevoeging die plaatsvindt door behoeftebevrediging. Een product is in die visie een bevrediging van een behoefte. Die behoefte is het vertrekpunt. Daaruit kan worden geconstateerd dat logistiek geen doel op zich is, maar een proces om producten bij consumenten te krijgen. Daarom wordt de vraag naar logistiek (de gerelateerde processen zoals opslag, transport, logistieke dienstverlening) gezien als een afgeleide van de vraag naar consumentenproducten (Chalabi, 2004 p11). De vraag naar consumentenproducten wordt sterk bepaald door de economische ontwikkeling en wordt beïnvloed door algemene trends zoals globalisering, het korter worden van productlevenscycli, innovatie enzovoorts. Het “afgeleide vraag” karakter heeft als bijzondere eigenschap dat er sprake is van een sterk volgend patroon, maar ook van een vertraging als gevolg van het effect dat processen die eenmaal in gang zijn gezet niet zomaar wijzigen. In groeiende markten is er sprake van een opslingereffect (van Goor, 2009 p228) wat leidt tot een vergroting van de voorraadpositie. In dalende markten zorgt vraaguitval eveneens voor een tijdelijke voorraadvergroting. E-commerce kent nog sterkere opslingereffecten door de snelheid waarmee informatie in de supply chain komt. Ter illustratie: producten die via social media worden “gehypet” kunnen een vraag creëren waarop de fysieke keten niet snel genoeg kan reageren. 2.3.3 Basisfuncties voorraadhouden en verdelen Uit het voorgaande kunnen de basisfuncties van logistiek vastgoed worden afgeleid. Uit de drie deelsystemen van distributielogistiek zoals gegeven door van Goor alsmede uit de voorbeelden van een supply chain in figuur 2.4 en 2.5, volgt dat, in het logistieke proces om producten bij consumenten te krijgen, behoefte is aan ruimte ten behoeve van: 1. het aanhouden van voorraden (voorraadhouden) 2. processen om de producten te verdelen tot bij de eindconsument (verdelen). In definities van een distributiecentrum die in de literatuur steeds terug te vinden, zoals in de omschrijving van het Hesse: ”By definition, a distribution centre is a physical product line adjustment in the exchange channel. Primary contrast to storage” (Hesse 2002).

worden gevonden zijn deze twee functies begrip distributiecentrum verwoord door facility used to complete the process of emphasis is placed upon product flow in

In de logistieke wetenschap is de definitie van Roodbergen te vinden: “A distribution center is a warehouse in which products from one or more suppliers are collected for delivery to a number of customers” (Roodbergen, 2001 p5). Hierin is verdelen expliciet een basisfunctie en voorraadhouden impliciet ook. Voorraadhouden De eerste basisfunctie van logistiek vastgoed is het houden van voorraad “gereed” product, die nog niet aan een consument(order) is gekoppeld. Hoeveel en hoe producten op voorraad moeten worden gehouden is afhankelijk van vele factoren. Van Goor noemt onder andere producteigenschappen, productie, vraag en vraagvariantie, bestelgrootte, veiligheidsvoorraad en toegankelijkheid als criteria (van Goor, 2009). Het vinden van een optimum aan voorraad is zodoende afhankelijk van de specifieke situatie. Door standaardisatie van logistieke processen (zie 3.2) is de afgelopen jaren het gebruik van europallets als drager van de producten de norm geweest. Het gevolg hiervan is een magazijn dat is voorzien van palletstellingen, die in een brede gangen of smalle gangen opstelling worden gebruikt. Gebouweigenschappen als vrije hoogte, vloerbelastingen, kolomafstanden en sprinklersysteem zijn afgeleid van deze oplossing. Kleinere hoeveelheden worden bewaard in legbordstellingen of in


18

tijdelijke containers (zoals plastic kratten). Deze lenen zich voor mechanische opslag in een miniload of paternoster. Het houden van producten in voorraad biedt als voordeel dat er sneller kan worden uitgeleverd en veranderingen in de vraag kunnen worden opgevangen. De belangrijkste nadelen zijn het kapitaalbeslag en het risico dat voorraad incourant wordt. Verdelen De tweede basis functie is het verdelen van producten naar eindafnemers. Bij overslag is sprake van herverdelen of doorsturen zonder dat de producten in voorraad worden genomen. Orderverzamelen betreft het op klantorder uit de voorraad halen van producten en deze samen te stellen tot en zending. De methode van orderverzamelen hangt af van de producteigenschappen, de ordergrootte, aantal lijnen per order en hoeveelheid per orderlijn. Bepalend voor het proces is ook procesoptimalisatie door het samenstellen van orders, de afleverpunten en afleverfrequentie, de “cut off” tijd van orders en service level dat dient te worden gehaald. Aan het einde van het proces moeten de verzamelde producten gereed worden gemaakt voor het vervolgtransport, door deze opnieuw te verpakken en te voorzien van de juiste documenten en stickers. De verpakkingsactiviteit is als zodanig onderdeel van de basisfunctie verdelen. Teneinde de processen goed te laten verlopen en zendingen klaar te zetten voor transport vraagt het verdeelproces veel ruimte. Hoe complexer de structuur van het proces, hoe meer ruimte (vloeroppervlak) hieraan moet worden gegeven. 2.3.4 Afsluiting: In deze paragraaf was aan de orde hoe producten bij consumenten komen. Dit proces wordt omvat met de term distributielogistiek. Middels een aantal eenvoudige supply chain voorbeelden wordt duidelijk gemaakt welke schakels er in de logistiek keten zijn. Dit levert het inzicht op de dat de plaats in de keten bepalend is voor de functie die het distributiecentrum (vastgoedobject) heeft. Uit het theoretisch kader volgt dat logistiek vastgoed twee basisfuncties heeft, te weten: (1) voorraadhouden van producten en (2) verdelen van de producten. Voor e-commerce-logistiek is het van belang het fysieke distributiekanaal te onderscheiden van het commerciële distributiekanaal. Dit onderscheid is nodig omdat juist daarin e-commerce afwijkt van bestaande concepten.

2.4 De e-commerce keten 2.4.1 Inleiding Bestellingen via internet zijn een grote verandering in de keten. Het gevolg is een rechtstreekse levering vanuit het distributiecentrum aan de consument (B2C), in plaats van via het retail filiaal (detaillist) wat voor de voorliggende schakels in de keten een B2B proces is. De e-commerce keten kent een aantal varianten die in deze paragraaf nader worden besproken, waarna aan het einde de gebruikersgroepen worden geïdentificeerd. 2.4.2 Ketenvarianten Aan het eind van de keten staan de consumenten, die producten in een (internet)winkel kopen. Veelal zijn deze winkels een onderdeel van grotere (internationale) retailketen. Naast (virtuele) verkooppunten hebben deze ondernemingen onder meer inkopers en planners, die zorgen dat de juiste producten op het juiste tijdstip beschikbaar zijn. Tegenover inkopers en planners staan agenten, distributeurs en groothandelsondernemingen. Zij vertegenwoordigen de producenten en


19

merken. Productie vindt voornamelijk plaats buiten de verkoopregio. Logistiek is hier de verbindende schakel. De traditionele keten naar de detailhandel is in paragraaf 2.2 aan de orde gekomen. Diverse onderzoeken geven mogelijkheden aan voor e-commerce distributie. Hobkirk bepaalt er zes concreet en werkt deze volledig uit (Hobkirk, 2012). De zes varianten van Hobkirk zijn echter onvoldoende aangezien in de praktijk een aantal mengvormen zijn af te leiden. Van Goor noemt drie grondvormen aan de hand van het Klant Order Ontkoppel Punt (KOOP) (Van Goor, 2009). Om af te leiden wie nu de vastgoedgebruikers zijn, alsmede voor consistentie met paragraaf 2.2, zal aan de hand van de bedrijfskolom (figuur 2.2) en de traditionele keten (figuur 2.4) een viertal hoofdvormen worden afgeleid aan de hand van het commerciële kanaal en fysieke kanaal. A) Commercieel kanaal: 1. Retail met of zonder fysieke winkels. 2. Direct vanaf de producent of “merk”, geen retail tussenschakel B) Fysiek kanaal: 1. Voorraad en orderverwerking door de partij die de verkoop realiseert. 2. Voorraad en orderverwerking bij een andere schakel in de keten. In aanvulling op het bovenstaande is het mogelijk de keten in eigen beheer dan wel uitbesteed aan gespecialiseerde dienstverleners op te zetten. De vastgoedgebruikers worden bepaald door de vier hoofdvormen nader te bezien. 1. Single channel retailers

C

DC*

2. Multi channel retailers G

P

G

P P

www P P

www DC*

C D

G

P

G

P P P

D P

*) varianten: - eigen beheer of uitbesteed

*) varianten: - eigen beheer of uitbesteed - (2A) centraal DC of (2B) apart e-commerce DC


20

3. Rechtstreeks

4. Virtueel DC*

C

DC*

C

P

P

www

www

De producent of “brand” zet een eigen webwinkel op en verkoopt producten rechtstreeks zonder tussenkomst van een retailer. *) varianten: - (3) af fabriek zonder DC - (4) via DC - eigen beheer of uitbesteed Fysieke stroom Retourstoom Informatiestroom

G

DC*

P

Webwinkel uitsluitend als intermediair, producten zijn veelal niet fysiek aanwezig bij of in het bezit van de verkoper (virtueel of “longtail”). *) varianten: - eigen beheer of uitbesteed DC

Voorraad en orderverwerking

www

Partij die de verkoop realiseert

Figuur 4.1: Verschillende e-commerce supply chains Uit bovenstaande kan worden vastgesteld welke partijen de vastgoedgebruikers zijn van de ecommerce logistiek, dat zijn: 1. Single channel retailers, die de voorraad en orderverwerking in eigen beheer hebben. 2A. Multi channel retailers, die de voorraad en orderverwerking hebben samengevoegd met het filiaal DC. 2B. Multi channel retailers, die een apart DC hebben voor de voorraad en orderverwerking van e-commerce. 3. Producten of merken (verladers) die rechtstreeks af fabriek of uit de centrale voorraad leveren. 4. Producent of groothandelsonderneming levert (virtueel) rechtstreeks uit de eigen voorraad. In alle vier de varianten komt outsourcing voor. Een dienstverlener kan bovendien een multi user site (distributiecentrum van waaruit meerdere klanten worden bediend) opzetten. De gevolgen daarvan zijn onder andere schaalvergroting zoals wordt besproken in 3.2. 5.

Logistiek dienstverleners van partijen die die de logistieke uitvoering hebben uitbesteed. Dit zijn zowel de grote internationale dienstverleners zoals DHL, Geodis en Rhenus alsmede gespecialiseerde kleinere dienstverleners zoals DocData, S+H fulfilment, e-ways, TopPak fulfilment services, Nic. Oud en van der Scheur.

De vaststelling van de gebruikers is relevant voor onderzoeksvraag b. In paragraaf 4.2 komt, aan hand van het model van Osgood, aan de orde dat verschillende gebruikers eigen afwegingen hebben om te komen tot een vastgoedoplossing.


21

2.5 E-commerce fulfilment 2.5.1 Inleiding In deze paragraaf is de basisinrichting van distributielogistiek voor e-commerce aan de orde. Daarin staan centraal de fysieke locatie waar de basisfuncties voorraadhouden en verdelen plaatsvinden. Als laatste stap in de keten moet de consument nog in het bezit komen van het product. 2.5.2 Basisvarianten E-commerce fulfilment of kortweg e-fulfilment, de logistiek achter de webwinkel is in feite niets meer dan het zorgdragen dat online bestelde producten ook daadwerkelijk bij de eindconsument aankomen. De logistieke processen bestaan uit voorraadhouden (opslag) en verdelen wat bestaat uit het verzamelen en gereedmaken (verpakken) van de orders tot zendingen en het transport en de bezorging daarvan. Naarmate e-commerce is gegroeid, is er de afgelopen jaren een duidelijk verschil zichtbaar geworden tussen de “traditionele” winkelbevoorrading en de processen van online verkopen. E-commerce kent een duidelijk ander verkooppatroon omdat de winkeltijden ongelimiteerd zijn, maar ook omdat er anders gekocht wordt. Bovendien, veel internet ondernemingen “zien” de producten die ze hebben verkocht niet zelf (virtueel). Zowel de voorraad als de orderverwerking zitten in een andere schakel in de keten (van Goor, 2009 p265). De Koster (2001) benoemt drie varianten van de voorraadlocatie en de verdeelfunctie voor verkopen die middels het internet, destijds aangemerkt als nieuw verkoopkanaal, tot stand zijn gekomen. In latere onderzoeken zijn vergelijkbare overzichten te vinden. Voordelen Nadelen Vanuit - Eenvoudig op te zetten. - Groter risico van voorraad lokale winkels - Lage investeringen, lage door onvoorspelbaarheid additionele kosten van de vraag - Vergroting marktgebied - Inefficiënte processen - Korte reactietijden - Interferentie met gewone klanten in de winkel Vanuit het centrale distributiecentrum

- Alle voorraad op 1 locatie - Betere afstemming van orders en voorraad - Hele internet assortiment beschikbaar voor e-commerce - Producenten kunnen hiermee de retailers passeren

Vanuit een speciaal opgezet - Lay-out, ontwerp is geschikt e-commerce distributiecentrum voor het (efficiënt) verwerken (eventueel outsourced) van kleine orders - Schaalvoordelen kunnen gerealiseerd worden - Groter afzetgebied bereikbaar - Snelle en zekere leveringen - Mechanisatie mogelijk Figuur 2.7: Voor- en nadelen van verschillende distributiestructuren: en Prologis (2008)


- Een distributiecentrum ingericht voor winkellevering is inefficiënt voor ecommerce orders - Verstoring van processen - Transport afstanden nemen toe, daarmee kosten en tijd - Productgroepen beperking - Kannibalisatie van winkelverkoop - Nieuwe distributie structuren moeten opgezet worden - Decentrale voorraden - Langere transportafstanden - Kannibalisatie van winkelverkoop Bewerking van de Koster (2001)

22

Van Goor voegt daar aan toe dat het ook relevant is te kijken hoe de levering aan de consument plaatsvindt (van Goor, 2009). Daarin zijn 3 varianten te onderkennen: 1. Levering via een bestaande winkel; 2. Levering via een (“third party”) pick-up point (PUP); 3. Levering bij op een door de consument gekozen adres (aan huis of kantoor). Bovenstaande kan worden samengevat in het volgende schema. Van

Naar

Lokale winkel

Lokale winkel

Centraal DC

Pick –up point

e-commerce DC

Gekozen adres

Figuur 2.8: Speelveld e-commerce distributielogistiek 2.5.3 Afsluiting Drie deelsystemen bepalen het speelveld van e-commerce distributielogistiek te weten: voorraadhouden, verdelen en extern transport. De activiteiten die bij e-commerce fulfilment aan de orde zijn omvatten een breed scala aan fysieke en administratieve processen. Dit zal nader worden uitgewerkt in hoofdstuk 5.

2.6 Conclusies hoofdstuk 2 De vraag naar logistiek vastgoed kan worden afgeleid uit de supply chain. De basisfunctie van logistiek vastgoed is daarmee duidelijk: de opslag van producten (voorraadhouden) en het verdelen van deze producten naar de volgende schakels in de keten (verdelen). Deze functies zijn terug te vinden in ieder object, maar niet in gelijke mate. In de bestaande vastgoedliteratuur ontbreekt het aan deze zienswijze. Definities op basis van objectkenmerken gaan voorbij aan de functie. De IPD gaat wel uit van de “logistieke functie“ maar is te algemeen gesteld en onderkent de twee basisfuncties niet. Door een analyse van de e-commerce-keten is bepaald wat de varianten zijn en wie de gebruikers zijn van grootschalige ruimte voor e-commerce (antwoord op onderzoeksvraag b). E-fulfilment omvat echter meer activiteiten, wat nader wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5.


23

HOOFDSTUK 3

Logistiek vastgoedmarkt

3.1 Inleiding De logistieke sector heeft een prominente plaats in de Nederlandse economie. De sector genereert een toegevoegde waarde van circa € 40 mrd (TNO, 2010) en geeft werk aan circa 8,5% van de Nederlandse werkende beroepsbevolking (TNO, 2010). De sector heeft deze omvang doordat Nederland, door de geografische ligging, een belangrijke doorvoerfunctie heeft in Europa. De “Gateway to Europe” is mogelijk door de leidende rol van de Haven van Rotterdam, met afstand de grootste van Europa, de hoogwaardige infrastructuur en een sterk ontwikkelde transport en logistieke sector. De sector heeft invloed op de vastgoedmarkt. In Nederland zijn een groot aantal distributiecentra en andere logistiek vastgoedobjecten.

3.2 Korte geschiedenis, logistiek vastgoed in Nederland 3.2.1 Inleiding De logistieke sector bestaat uit ondernemingen die logistieke werkzaamheden als kernactiviteit hebben. Traditioneel ligt de nadruk bij logistiek op processen met fysieke producten. Deze fysieke processen omvatten transport, opslag en overslag alsmede de administratieve afwikkeling hiervan. De betrokken partijen zijn transporteurs (vervoerder) en expediteurs (organisator). De handelsvoorraad werd doorgaans door de eigenaar van de producten ondergebracht op een geschikte locatie. 3.2.2 Ontwikkeling Oorspronkelijk kon de logistiek van een onderneming worden opgedeeld in drie delen bevoorrading, productie en distributie (Hesse, 2002). Een bedrijf kocht zelf in, liet de goederen leveren door de verlader (bevoorrading), verwerkte dat (productie) en verscheepte het zelf naar de afnemers (distributie). Diverse delen van dit proces zijn in de loop van de tijd uitbesteed aan gespecialiseerde ondernemingen, waardoor een nieuw sector ontstond. De traditionele logistieke activiteiten zijn de activiteiten die de afgelopen 50 jaar synoniem hebben gestaan voor transport. Hieronder vallen ook de expediteurs en cargadoors omdat deze zich bezig houden met de beheersing van de goederenstroom en de administratieve afhandeling daarvan. Expediteurs/cargadoors kunnen gezien worden als experts van het verzenden van producten en daarmee is het een gespecialiseerde activiteit. Uit deze oorspronkelijke partijen groeiden ondernemingen die zij nadrukkelijker specialiseerde in de administratieve afwikkeling van deze goederenstromen. Verder ontwikkeling leidde tot activiteiten die de beheersing en sturing van deze fysieke goederenstromen en administratieve processen omvatten. Daarmee ontstonden logistieke dienstverleners, die supply chain management activiteiten aanbieden als service. Het magazijn werd hierin een belangrijke schakel. Oorspronkelijk was distributie naar de consumentenmarkten regionaal / nationaal georganiseerd. Daarbij wordt iedere consumentenmarkt bedient vanuit een regionaal / nationaal distributiecentrum voor het betreffende gebied, veelal doordat hiervoor een landenorganisatie, importeurs of agent verantwoordelijk is. Van Levelt beschrijft in het artikel “van mainport tot brainport” (van Levelt, 2010) de ontwikkeling vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw van logistieke oplossingen in Nederland.


24

Vanuit nationale distributieconcepten is, met het opengaan van de Europese grenzen in 1992, het Europese distributiecentrum (EDC) ontstaan. Het belangrijkste voordeel hiervan was voorraadintegratie, met als gevolg dat Europese distributiecentra grootschalige vastgoedobjecten verlangden. Met het verder verplaatsen van de productielocaties naar het Verre Oosten nam de jaren daarna containervervoer sterk toe en profiteerde Nederland als vestigingslocatie van de sterke Haven van Rotterdam, één van de grootste havens ter wereld (HbR 2012). Daarnaast is Schiphol een tweede mainport, wat betreft vracht de derde luchthaven van de EU (Eurostat, 2010). Nederland profiteerde van deze sterke positie, gecombineerd met goede infrastructuur en van een goede internationaal erkende reputatie (van Goor 2009, p23) en een sterk ontwikkelde logistiek- en transportsector. Aanhoudende technologische vernieuwing vergrootte de informatiekwaliteit in de keten. Verdere reductie van voorraad in de keten, om zowel te besparen op kapitaalkosten als op het voorkomen te veel incourante voorraad. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot schaalvergroting, vermindering van de opslagfunctie en vergroting van de verdeelfunctie en het ontstaan van nieuwe activiteiten (“value add” functies) in het distributiecentrum. In onderstaande figuur 3.1 is deze ontwikkeling verwoord. Uit het artikel kan ook worden afgeleid dat logistiek de ontwikkelingen volgt die in de economie plaatsvinden. De supply chain oplossingen zijn beïnvloed door algemene trends zoals globalisering, het steeds korter worden van levenscycli van producten, ontwikkelingen in de IT (ERP systemen, Elektronische Data uitwisseling, barcodes, RFID, ect.), alsmede outsourcing. 1990 Distributiecentrum Kernactiviteiten: • opslag • overslag • order verzamelen

2002 Logistiek service centrum Kernactiviteiten: • opslag • overslag • order verzamelen + VAL-activiteiten: • verpakken & `labelen´ • klantspecifiek maken • assemblage • kwaliteitscontrole + VAS-activiteiten: • order management • voorraadbeheer • customer service • financiële diensten

Figuur 3.1: Distributiecentra hebben zich ontwikkeld tot logistieke service centra (NDL, 2005) Uit bovenstaande figuur blijkt wederom dat de basisfuncties van het distributiecentrum zijn: voorraadhouden (opslag) en verdelen (overslag en order verzamelen) zijn. De uitbreiding van activiteiten in het Logistiek Service Center blijkt, na eigen onderzoek, niet direct grote invloed te hebben op de omvang van de objecten en gebouwspecificaties. In de meeste gevallen is de omvang van de VAL en VAS activiteiten gering ten opzichte van het geheel. Een bouwkundige mezzaninevloer, gelegen boven de expeditie ruimte (het gebied direct gelegen aan loading dock) is in veel gevallen hiervoor ingericht. Verandering in de supply chain is alles behalve nieuw. Doordat de logistieke ketens complexer werden ontstond er ruimte voor nieuwe activiteiten en “supply chain management”. De afgelopen jaren is zichtbaar geworden dat ketens aanpassen als gevolg van trends in de economie. De functie van het distributiecentrum daarmee ook. De constante factor in de veranderingen is dat basisfunctie voorraadhouden (opslag) verder afneemt, terwijl de functie verdelen (distributie) toeneemt. Logistiek vastgoed veranderde daardoor, van traditionele pakhuizen en opslagloodsen naar distributiecentra Ruimte voor e-commerce-logistiek

25

met veel ruimte voor het snel verwerken van de goederenstromen, in sommige gevallen zelfs zonder deze in opslag te nemen (x-dock). 3.2.3 Afsluiting: In deze paragraaf is de ontwikkeling van logistiekvastgoed in Nederland in de afgelopen decennia beschreven. Hieruit is af te leiden dat er een voortdurende verandering in de supply chain heeft plaatsgevonden. Naast de basisfuncties kent het Logistiek Service Center al allerlei aanvullende processen. De opkomst van e-commerce is een nieuwe verandering, die het einde van de vorige trend naar centralisatie inluid. Het “one size fits all” model voor de supply chain werkt niet meer.

3.3 De gevolgen van uitbesteding 3.3.1 Inleiding Tot de grootste gebruikers van logistiek vastgoed in Nederland horen gespecialiseerde logistiek dienstverleners die in opdracht van derden de logistieke functies verrichten (CBRE database). Dit is het gevolg van de trend van het uitbesteden (“ousourcing”) van “non core” activiteiten bij verladers, ondernemingen in de industrie en handel. Hesse stelt dat door lean- en flexibele productiemethoden er een alomvattend proces van rationalisatie en specialisatie op gang is gekomen dat zijn neerslag heeft gehad op alle sectoren en facetten van productie (Hesse, 2002). Het uitbesteden van logistieke activiteiten heeft voordelen voor de verlader. Die voordelen zijn te vinden in een focus op de eigen “core business”, beoogde kostenbesparing en flexibiliteit. Dit is uitgewerkt in de rapporten van de commissie van Laarhoven (2006, 2008). De uitbesteding van logistieke activiteiten heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt gehad. 3.3.2 Nederland als vestigingsplaats De sterk ontwikkelde logistieke sector heeft Nederland als vestigingslocatie positief beïnvloed. Dit is omschreven in de vorige paragraaf. 3.3.3 Standaardisatie De opkomst van logistieke dienstverlening heeft ook gezorgd voor een bepaalde mate van standaardisatie van processen. Immers, niet langer is het optimale proces van één gebruiker bepalend, maar moet een logistiek proces voor meerdere gebruikers inzetbaar zijn. Daarmee ontstaat ook flexibiliteit die noodzakelijk is om veranderingen in de supply chain te ondervangen, zoals ten gevolgen van de kortere levenscycli van producten en verplaatsing van productie. 3.3.4 Ontstaan huurdersmarkt Door de standaardisatie van logistieke processen konden gebouwen ontworpen worden aan de hand van gestandaardiseerde specificaties. Daarmee werden logistiek vastgoedobjecten ook interessant voor vastgoedbeleggers. Begin van deze eeuw ontstond er bovendien een grote behoefte aan het beleggen in vastgoed en werd ook logistiek vastgoed als beleggingsproduct “ontdekt”. Gelijktijdig ontstond bij de ondernemingen die het vastgoed tot dan tot in gebruik en bezit hadden de behoefte om het kapitaal dat hierin zat vrij te maken middels een Sale & Lease Back transactie. Dit is onderwerp geweest van de studie van Brouns (2006). Nieuwe distributiecentra die de afgelopen jaren (speculatief) werden gerealiseerd zijn vrijwel zonder uitzondering door beleggers gekocht. In een aantal jaren veranderde een markt die kenmerkend een eigenaar/gebruikersmarkt was, in markt waarin thans circa 70% (CBRE 2011) van de distributiecentra op de logistieke top locaties in handen is van vastgoedbeleggers.


26

3.3.5 Schaalgrootte logistiek vastgoed Logistieke dienstverlening heeft geresulteerd in schaalvergroting van het logistiek vastgoed. Immers, logistiek dienstverleners passen een aantal logistieke concepten toe die bij verladers of “eindgebruikers” niet voorkomen. Zij hebben de mogelijkheid dienstverlening voor meerdere klanten te combineren en onder één dak te brengen. Zowel het “shared use warehouse” als de “campus concept” zijn voorbeelden hiervan. De schaalvergroting is verder versterkt doordat de afgelopen 10 jaar, als gevolg van een golf van fusies en overnames, de van oorsprong kleine transportondernemingen en logistiek dienstverleners zijn opgegaan in grote, internationaal opererende concerns. 3.3.6 Back-to-back huurovereenkomsten Daarnaast kan een logistiek dienstverlener voor één enkele opdrachtgever een logistieke operatie uitvoeren. Er wordt dan gesproken van een “dedicated site”. Ook dit heeft een grote invloed op de logistiek vastgoedmarkt. Dienstverleners hebben voorkeur voor om huurovereenkomsten aan te gaan die gelijk lopen met de contracten voor de dienstverlening, zogenaamde “back to back” contracten, omdat zij anders het risico lopen op leegstand. Nu zijn de belangen en motiveringen voor het afsluiten van een dienstverleningsovereenkomst beduidend afwijkend van de lange termijn keuze voor een locatie of object. Achterliggend verschil is dat dienstverlening moeilijk contractueel is vast te leggen, veel moeilijker dan bijvoorbeeld de huur van een vastgoedobject. Daaruit komt de behoefte ook voort van verladers om dienstverleningsovereenkomsten voor een beperkte periode aan te gaan. Immers, de kwaliteit van dienstverlening is moeilijk te meten en te controleren, alle methode zoals KPI’s en balance score cards ten spijt. Dat de relatief korte “back-to-back” huurovereenkomsten niet de voorkeur hebben van vastgoedbeleggers is duidelijk. De gebruikelijke waardering van vastgoed is gebaseerd op een lange termijn gegarandeerde huurinkomstenstroom. Daarom zijn beleggers gewoonlijk bereid lange huurovereenkomsten te belonen met incentives en andere voordelen. Deze voordelen zijn voor een logistiek dienstverlener niet realiseerbaar, gegeven de wens om uitsluitend back-to-back contracten aan te gaan. Een langere huurovereenkomst met een eindgebruiker zou een oplossing zijn, maar deze problematiek wordt in dit onderzoek niet nader beschouwd. 3.3.7 Afsluiting Het ontstaan van een grote sector “logistieke dienstverlening” heeft veel invloed gehad op de logistiek vastgoedmarkt in Nederland. Zowel qua schaalvergroting van de objecten, als door de opkomst van een huurdersmarkt, met als daarbij de gebruikelijke duur van huurovereenkomsten die worden afgesloten.

3.4 Voorraad logistiek vastgoed 3.4.1 Inleiding Hoewel het niet eenduidig vast staat wat allemaal tot het logistiek vastgoed kan worden gerekend, worden hieronder, een aantal marktkenmerken gegeven op basis van de CBRE database. 3.4.2 Voorraad In 2004 heeft van Toor onderzoek gedaan naar de voorraad logistiek vastgoed in Nederland. Hierbij zijn eerdere studies en rapporten van onderzoeksbureaus (Stec, Buck), banken (ING , Rabo bank) en vastgoedadviseurs (CBRE, C&W, DTZ, JLL) met elkaar vergeleken. Echter die onderzoeken gaven sterk variërende uitkomsten wat betreft de voorraad logistiek vastgoed, zowel voor Nederland als voor de ons omringende landen. Samenvattend komt van Toor in zijn onderzoek tot een ruwe schatting, de voorraad logistiek vastgoed in Nederland ligt tussen 15 en 20 mio m² (van Toor, 2004). Ruimte voor e-commerce-logistiek

27

Later onderzoek van Brouns (2006, p20) geeft een totale voorraad van 11,5 mio m² voor in totaal 530 objecten. Maar hanteert een ondergrens van 10.000 m² per object. De definities uit de vastgoedliteratuur zijn samen te vatten in typische eigenschappen van het vastgoed, zoals omvang en specificaties. CBRE heeft onderzoek gepubliceerd naar de omvang van de voorraad logistiek vastgoed. CBRE hanteert daarbij als criterium bedrijfsgebouwen vanaf 5.000 m² die gebruikt worden, of zijn ontworpen, voor moderne logistieke werkzaamheden. In dit onderzoek wordt een totaal van circa 21 mio m² gerapporteerd en ruim 1.200 objecten (CBRE, 2011). 3.4.3 Matrix grootschalige bedrijfsgebouwen Zoals eerder omschreven en ondersteund door het onderzoek van Chalabi (2004), gaat logistiek in de eerste plaats om processen. In hoofdstuk 2 is vastgesteld wat de twee basisfunctie zijn van logistiek vastgoed. De vastgoedliteratuur gaat niet uit van deze indeling, er wordt ingedeeld naar objectkenmerken. De vastgoedkenmerken zijn, zoals in het voorgaande aangetoond, juist een resultaat van de functie van het object. Dat wordt bevestigd als wordt ingezien dat allerlei objecten die voldoen aan de definitie uit de vastgoedliteratuur, gebruikt worden voor andere dan logistieke activiteiten. Voor het verdere onderzoek zijn de twee basisfuncties daarom bepalend. Ook de IPD definitie gaat uit van de functie, waardoor kan worden gesteld dat vastgoedobjecten op deze grondslag moeten worden ingedeeld in categorieën. Deze verdeling wordt uiteraard gemaakt aan de hand van de twee basisfuncties (1) voorraadhouden en (2) verdelen.

Ja Basisfunctie: Verdelen Nee

Parcel hub X-dock 1e line

Distributiecentrum

Productie Data centers

Commodity opslag

Nee

Ja Basisfunctie: Voorraadhouden

Figuur 3.2: Logistiek vastgoed ingedeeld in vier categorieën op basis van functie 3.4.4 Toelichting op de kwadranten. Objecten die van de buitenzijde voldoen aan de gehanteerde definitie “logistiek vastgoed” op basis van objectkenmerken en locatie, zijn niet allemaal gelijk. Ze vallen ook niet allemaal onder het begrip “distributiecentrum”. In veel bedrijfsgebouwen ontbreekt de voorraad- of verdeelfunctie (vrijwel) geheel. Toch zijn dit objecten die voor de gebruiker onmisbaar zijn voor de bedrijfsvoering. Het bovenstaande onderscheid is van belang omdat: “het ‘op maat’ bouwen tast de courantheid en daarmee verhuurbaarheid van de panden aan. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid van bedrijfsvastgoed voor beleggers” (van Gool, 2007). Met deze kennis is het dus voor de belegger, ontwikkelaar maar ook de taxateur van groot belang onderscheid te maken op basis van de functie van het gebouw, in plaats van (alleen) de objectkenmerken. Hieronder geïllustreerd met voorbeelden.


28

Kwadrant 1 Wel verdelen /geen voorraadhouden X-dock Gebouwen waar zendingen op pallets worden herverdeeld over vrachtwagens. Doorgaans hebben deze gebouwen aan meerdere zijde een volledige laadkuil en loading docks, met een lage bebouwingsgraad van het perceel als gevolg. Vrije hoogte en vloerbelasting spelen geen rol van betekenis. Parcel hub: Sorteercentrum waar pakketten worden verwerkt, lijkt op een x-dock maar dan ingericht voor pakketten (dozen) in plaats van pallets. Veelal voorzien van een gemechaniseerd sorteerinstallatie en speciale laad en los installaties voor kleinere vrachtwagen (bakwagens) en bestelbusjes. 1e linie gebouw: Objecten die direct gelegen zijn tussen twee modaliteiten (air/land of sea/land) en worden gebruikt om producten over te slaan van de ene op de andere modaliteit. Doorgaans geen voorraadfunctie, al kunnen zendingen meerdere dagen in het object blijven staan. Door de locatie en specifieke inrichting van het object is ander gebruik dan overslag onwaarschijnlijk. Veiling: Grootschalige objecten waarin bloemen, groente-/fruit en versproducten worden verdeeld. Hoewel grootschalig (bijvoorbeeld bloemenveiling Aalsmeer) en alle objectkenmerken van een distributiecentrum, vindt in hier geen opslag (voorraadhouden) plaats. Objecten zijn eveneens te vinden rondom traditionele locaties met een (agri)veiling zoals in Aalsmeer, Barendrecht en Venlo. Veelal gelden hiervoor veelal beperkingen in het bestemmingsplan die ander gebruik niet direct toestaan. Kwadrant 2 Wel voorraadhouden en verdeelfunctie Distributiecentra: Uitsluitend distributiecentra voldoen aan de eis dat het object voor meerdere gebruikers bruikbaar is en dat er voldoende vraag is naar dergelijke ruimte. Dit kan dan nog worden aangevuld met criteria voor de locatie en overige objectkenmerken . Enige uitzondering op deze zijn geautomatiseerde/gemechaniseerde hoogbouw magazijnen. Deze zijn door de aard van de constructie veelal geen vastgoedobject, maar dienen als installaties te worden gezien. Kwadrant 3 Wel voorraadhouden /geen verdeelfunctie Commodity opslag: Conventioneel object waar termijngoederen (”Commodities”) in zijn opgeslagen. Veelal betreft dit opslag van producten die lager in de productieketen staan, zoals grondstoffen en halffabricaten. Deze objecten zijn veelal gelegen aan het begin van de keten, bij de productielocatie of in een zeehaven. Door het ontbreken van de verdeelfunctie worden doorgaans geringe eisen aan de specificaties van het object gesteld, tenzij dit specifiek voor de producten noodzakelijk is. Te denken bijvoorbeeld voor diepvries. Objecten op locaties die door de decentrale ligging geen verdeelfunctie toelaten moeten eveneens tot deze categorie worden gerekend. Kwadrant 4 Geen voorraadhoudende en geen verdeelfunctie Betreft de objecten die wel de kenmerken van een logistiek gebouw hebben, maar als zodanig niet (meer) worden gebruikt en niet in die staat terug te brengen zijn. Als voorbeeld hiervan zijn data centers. Productielocaties kunnen tevens grootschalig zijn, maar hebben in de praktijk het karakter op maat (om het productieproces heen) ontwikkelde vastgoedobjecten te zijn. 3.4.5 Afsluiting De voorraad logistiek vastgoed in Nederland, is door gedetailleerd onderzoek van CBRE vastgesteld en gepubliceerd (CBRE, 2011). Voor een verder indeling moet worden gekeken naar de Ruimte voor e-commerce-logistiek

29

basisfuncties. Aldus zijn 4 categorieën te bepalen. Alleen een distributiecentrum kent beide basisfuncties. Commercieel vastgoedpartijen dienen zich bewust te zijn van het specialistische karakter van andere objecten. De vastgoedpartijen die dergelijke objecten commercieel willen beoordelen dienen uit te gaan van stichtingskosten.

3.5 Conclusies hoofdstuk 3 In hoofdstuk drie is de eerste onderzoeksvraag beantwoord middels een bestandsopname van logistiek vastgoed in Nederland. De voorraad logistiek vastgoed in Nederland omvat circa 21 mio m² en ruim 1.200 objecten (CBRE, 2011). De eerdere studies zijn uitgegaan van objectkenmerken om te bepalen wat “logistiek vastgoed” omvat. De kenmerken zijn echter een afgeleide van de functie. Voor verder onderzoek is daarom de functie maatgevend. Aan de hand van de twee basisfuncties wordt een indeling gemaakt in 4 categorieën. De beschreven objecten zijn, behoudens distributiecentra, beperkt in het alternatief gebruik. Voor het begrip van de procesverandering als gevolg van e-commerce is het noodzakelijk deze basisfuncties in het verdere onderzoek te gebruiken.


30

HOOFDSTUK 4

Vastgoedmarktpartijen

4.1 Inleiding In het vierde hoofdstuk wordt gekeken naar de onderzoekvragen die toezien op de verandering van de ruimtebehoefte van gebruikers en de gevolgen voor de ontwikkelingsmarkt. Om deze vragen te beantwoorden staat in paragraaf 4.2 de gebruiker centraal. De gebruikerswensen komen uit de theorie van Corporate Real Estate Management. Het model van Osgood wordt gebruikt om het kader van de verandering in vastgoedtermen weer te geven. De toekomstige ruimtebehoefte is eveneens relevant voor vastgoedbeleggers. In paragraaf 4.3 wordt belicht wat de drijfveren van de vastgoedbelegger zijn. In paragraaf 4.4 wordt het ontwikkelproces nader bezien.

4.2 Gebruikersmarkt 4.2.1 Inleiding Historisch gezien is logistiek vastgoed ontwikkeld vanuit specifieke wensen van de gebruiker. De gebruikerswensen en vastgoedoplossingen is het domein van Corporate Real Estate Management (CREM), dat twee kanten kent; de vastgoedkant en de kant van de onderneming (Krumm 1999 in Syllabus). Voor de logistieke gebruiker is het uiteindelijke belang het behalen van toegevoegde waarde door middel van het vastgoed. Het vastgoed is hierbij een van de productiemiddelen. 4.2.2 Het strategic alignment model van Osgood In het artikel ‘Translating organisational strategy into real estate action’ heeft Osgood de aansluiting tussen de organisatiestrategie en de vastgoedstrategie onderzocht (Osgood, 2004). Osgood geeft aan dat organisatiestrategie uit vijf onderdelen bestaat: (1) missie en visie, (2) klanten en markten, (3) producten en diensten, (4) onderscheidend vermogen en (5) waarden en cultuur. Voor elk van deze onderdelen wordt onderzocht hoe de vastgoedstrategie kan bijdragen aan de organisatiestrategie in termen van de (1) kwaliteit, (2) kosten, (3) hoeveelheid, (4) locatie, (5) technologie en (6) methoden om ruimte beschikbaar te stellen. De samensmelting van de van organisatie- en vastgoedstrategie wordt door Osgood ‘client specific strategy alignment’ genoemd (Osgood, 2004).

Organisation •Mission and vision •Customers and markets •Products and services •Distinctive competencies •Values and culture

Client specific strategy alignment

Real Estate •Quality of space •Cost of space •Quantity of space •Location of space •Technology of space •Practices for providing space

Figuur 4.1: Strategic alignment model van Osgood.


31

De organisatiestrategie zal binnen iedere onderneming afwijkend zijn, dus eveneens de afstemming met de vastgoedmarkt. Retailers, verladers en logistiek dienstverleners hebben eenieder afwijkende ondernemingsstrategieën en zullen de vastgoedaspecten verschillend beoordelen. Historisch was logistiek vastgoed veelal in eigendom. De afgelopen 15 jaar is er een huurdersmarkt ontstaan, zoals in paragraaf 3.3 beschreven. Hieraan lagen verschillende ondernemingsstrategieën ten grondslag. Verschillen in organisatie strategie Food retailers zien de optimalisatie van het distributienetwerk als een succesfactor (“distictive competencies”) en voeren een strategisch beleid om (grootschalige) distributiecentra op de juiste locaties in het land te verwerven. Distributiecentra van non-food retailers zijn door de winkellocaties en transportstructuur (“customers and markets”) vaak tientallen jaren op dezelfde locatie gevestigd. Dergelijke eindgebruikers stellen hogere eisen aan de kwaliteit van de ruimte en gebruiken meer technologie. Bij logistiek dienstverleners is vastgoed meer een productiemiddel (“products en services”). Voorst is af te leiden dat er sprake is van volgend gedrag ten opzichte van opdrachtgevers, in het bijzonder ten aanzien van locatie en contractduur (zie 3.3). De detailuitwerking van bovenstaande komt aan de orde in het onderzoek van BCI gericht op de “fashion” industrie (BCI, 2012). Daaruit blijkt dat de waarde-propositie van de onderneming bepalend is voor de logistieke strategie. De conclusie van BCI is dat iedere onderneming daarom een eigen afwegingen zal maken in de het opzetten van de supply chain (BCI, 2012). Daarbij worden flexibiliteit en betrouwbaarheid steeds belangrijker, wat meestal resulteert in hogere kosten ten opzichte van standaardisatie. Naar het model van Osgood zullen dergelijke doelen, die afgeleid zijn van de organisatiestrategie, de vastgoedaspecten bepalen (Osgood, 2004). Met als gevolg een verdere segmentatie van de gebruikersmarkt en meer heterogeniteit in de vastgoedoplossing. Verschillen in vastgoedaspecten Een beperking kan worden gemaakt ten aanzien van de zes vastgoedaspecten die Osgood noemt (Osgood, 2004). De “kosten van ruimte” is voor iedere logistieke oplossing een aspect dat moet worden geminimaliseerd, blijkens de definitie van distributielogistiek (zie paragraaf 2.3). De methoden om ruimte beschikbaar te stellen zijn voor dit onderzoek niet relevant. In lijn met de overige aspecten van Osgood, zullen de wensen van de gebruiker in dit onderzoek worden beschreven aan de hand van: (1) locatie (Location of space); (2) kwantitatieve ruimte (Quantity of space); (3) kwalitatieve ruimte (Quality of space & Technology of space). Ad 1) Locatiefactoren De locatiekeuze voor distributiecentra heeft drie bepalende elementen op hoog aggregatie niveau:  nabijheid van de productielocatie (begin van de keten);  nabijheid van de afzetmarkt of het servicegebied (einde van de keten);  nabijheid van transportmodaliteiten (optimaal binnen de keten). Nederland scoort goed op deze aspecten, waarbij de Haven van Rotterdam kan worden gezien als het begin van de keten. De Europese grote (kapitaalkrachtige) consumentenmarkten in Noordwest Europa zijn snel bereikbaar en de infrastructuur is uitstekend. De meeste distributiecentra in Nederland zijn te vinden op die locaties waar deze drie factoren gecombineerd aanwezig zijn, op de as van Rotterdam naar Venlo. Op het tweede aggregatie niveau zijn allerlei andere aspecten te vinden die een rol spelen bij locatiekeuze, zoals fiscaliteit, arbeidsmarkt, beschikbaarheid van geschikte vastgoedobjecten en grondposities.


32

Waar traditionele ketens doorgaans locatiefactoren kennen op basis van de inkomende goederenstroom (zeehaven en multi modale containerterminals), ligt de nadruk bij e-commerce op de eindlevering bij de consument, dus in de afzetmarkt. Echter het BCI onderzoek haalt nadrukkelijk de mogelijkheid aan om e-commerce distributie vanaf de productielocatie op te zetten (BCI, 2012). Ad 2) Kwantitatieve ruimte Eerder is aan de orde geweest dat schaalvergroting de norm was de afgelopen jaren. Een nationaal georiënteerd distributiecentrum omvat circa 10.000 m² tot 20.000 m². Bij logistiek dienstverleners zijn distributiecentra met een omvang tussen 40.000 m² en 80.000 m² normaal geworden. Kleinere objecten zijn doorgaans voor dienstverleners niet rendabel te exploiteren. Kleinere objecten hebben daardoor als gebruiker een verlader, groothandelsonderneming of retailers. Ad 3) Kwalitatieve ruimte Voor een logistiekproces gebaseerd op pallets als ladingdrager, dat tot voor kort als standaard werd beschouwd, zijn de specificaties bekend uit eerdere onderzoeken zoals in 2.2.3 beschreven. Opgemerkt dient te worden dat dit slechts de basis is voor een programma van eisen. Voor ecommerce gelden andere eisen die in hoofdstuk 5 en 6 aan de orde komen. 4.2.3 Competenties van de gebruiker De kennisontwikkeling van de gebruiker als vastgoedpartij heeft zich verschillend ontwikkeld. Retailers kennen bijvoorbeeld veel expertise wat betreft winkelvastgoed. Transacties daarin hebben een repeterend karakter. Naar de achterkant van de winkel, het distributiecentrum is minder aandacht uitgegaan. De praktijk laat echter zien dat de logistieke sector, enkele uitzonderingen daargelaten, zich kenmerkt door aanwezigheid van gestructureerd CREM. Dit is eerder opgemerkt door Brouns (2006). De logistieke gebruiker heeft voornamelijk interesse in de functionaliteiten die het object brengt om het primaire bedrijfsproces te huisvesten. De logistieke gebruiker kan dus worden gekenmerkt als bekwaam met betrekking tot het object als “huis” voor de bedrijfsprocessen. De gebruiker is veelal onkundig als vastgoedpartij blijkt uit het onderzoek. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het handelen van logistiek gebruikers op de vastgoedmarkt vooral het stadium van “Analytical” (Joroff, 1993) haalt. Slechts een enkele grote gebruiker komt hoger op de schaal. 4.2.4 Realiseren van toegevoegde waarde met vastgoed. Het uiteindelijke doel van iedere ondernemingsstrategie is het realiseren van toegevoegde waarde met de bedrijfsmiddelen die ter beschikking staan. Ter illustratie, in de logistieke sector ligt de rentabiliteit al jaren tussen 0% (beroepsgoederenvervoer) en 4% fysieke distributie met warehousing (ING, 2011). De lage marges zijn de oorzaak voor de kostengevoeligheid die de logistieke sector kenmerkt. Een distributiecentrum stelt de dienstverlener in staat meer toegevoegde waarde te leveren. Voor vastgoedpartijen is het belangrijk te begrijpen dat de logistieke sector primair wordt gedreven door kostenefficiency. Van Laarhoven constateert echter dat daardoor de sector innovatief is (Commissie van Laarhoven, 2006). 4.5.4 Afsluiting In deze paragraaf is aan de orde gekomen aan de hand van het model van Osgood dat de gebruikers eisen zijn af te leiden uit de strategie van de onderneming. In vastgoedtermen zijn dan relevant (1) locatie, (2) kwantitatieve ruimte (vloeroppervlak) en (3) kwalitatieve ruimte (objectspecificaties).


33

Met de opkomst van e-commerce is de standaardisatie Logistieke gebruikers zijn competent ten aanzien wat betreft het object als “huis” voor de bedrijfsprocessen, maar veelal onkundig als vastgoedpartij.

4.4 Beleggen in logistiek vastgoed 4.4.1 Beleggen in vastgoed Onder beleggen in vastgoed wordt verstaan: “Het direct dan wel indirect vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren” (van Gool, 2007). Voor de belegger ligt de nadruk op de combinatie van exploitatie en verkoop. Van Gool stelt dat wanneer een ontwikkelaar er op gericht is om aan de verkoop van een object te verdienen, valt dit niet onder beleggen. Daarom wordt ontwikkeling van logistiek vastgoed apart behandeld. Het is mogelijk zowel direct als indirect in vastgoed te beleggen. Direct beleggen in vastgoed is het beleggen in stenen. Bij het indirect beleggen in vastgoed wordt geïnvesteerd in vastgoedaandelen of participaties. Voor dit onderzoek is het dit verschil niet van groot belang. Het specifieke karakter van bedrijfsruimten brengt voor de belegger andere risico’s mee dan bijvoorbeeld de beleggingsmarkt voor kantoren of winkels. De waarde hangt daardoor veelal af van de kwaliteit van de huurder(s) (van Gool, 2007). De exploitatiekosten voor de belegger zijn doorgaans laag. Het gepercipieerde risico van de belegger wordt vertaald in een hoger direct rendement. Het direct rendement en de gunstige cash flow worden eveneens door de respondenten in dit genoemd als redenen om in logistiek vastgoed te beleggen. In de periode tussen 1995 en 2005 bedroeg het directe rendement op deze markt 9.6% (van Gool, 2007). Het is interessant om te signaleren dat tussen 2007 en 2008 het directe rendement op bedrijfsvastgoed nagenoeg gelijk gebleven is, terwijl het indirecte rendement is gedaald met 7% (ROZ/IPD NL). Deze dalende trend in indirect rendement is te signaleren in alle vastgoedmarkten. Het is aan te nemen dat de oorzaak hiervan te vinden is in de economische situatie. Het eerdergenoemde bedrijfsspecifieke element bij bedrijfsruimte biedt beleggers de kans om lange huurovereenkomsten met de gebruiker aan te gaan. Gebruikers zijn veelal gebonden aan het object en de locatie. Zoals in paragraaf 2.3.6 aangegeven is het een relatief jonge markt waarbij er veel objecten “op maat” zijn ontwikkeld voor een vooraf bekende huurder. Veelal betrof dit evenwel distributiecentra die voldeden aan de kenmerken van een “gestandaardiseerd“ distributiecentrum. In de periode tot 2008 werden “gestandaardiseerde“ distributiecentra eveneens speculatief ontwikkeld. In het segment kleinere bedrijfsruimte zijn veel particuliere beleggers actief, die profiteren van lokale kennis en contacten. Institutionele beleggers zijn actief in de markt van grootschalige bedrijfsruimte. Een nadeel van het beleggen in bedrijfsvastgoed is dat de grondwaarde en de restwaarde van het vastgoed vaak gering zijn, waardoor herontwikkeling van het vastgoed problemen geeft. Dit is de grootste reden van de huidige problematiek op verouderde bedrijventerreinen. Bij het beleggen in bedrijfsruimten zijn er specifieke voor- en nadelen te onderscheiden, te weten: Voordelen: - Relatief lage bouwkosten. - Relatief korte bouwtijd, daardoor is het mogelijk snel te reageren op ontwikkelingen. - Ruim aanbod maakt het verwerven van goede posities mogelijk. - Mogelijkheden voor diversificatie.


34

Nadelen: - Managementkosten, de gebruikers vragen veel aandacht van de belegger. - Lage grondquote, aandeel van grondwaarde op de totale investering is relatief laag. - Ondoorzichtig karakter van de markt. - Steeds veranderende vestigingsplaatseisen maken continuïteit lastig. Van Gool stelt dat de markt voor bedrijfsvastgoed wordt gekenmerkt door een scheve koop/huur verhouding. Dit is onder andere het gevolg is van het “op maat” bouwen van bedrijfsvastgoed voor de eindgebruiker. Het “op maat” bouwen tast de courantheid en daarmee verhuurbaarheid van de panden aan. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid van bedrijfsvastgoed voor beleggers (van Gool, 2007). In het onderzoek naar de ruimtebehoefte voor e-commerce-logistiek is dit een relevant gegeven. De standaardisatie die beleggers nu in logistiek vastgoed zien, heeft uitsluitend betrekking op proces dat gebaseerd is op het gebruik van (euro)pallets als drager van de producten. Dit is een groot nadeel van de definities van vastgoed en op basis van “lijstjes” met objectspecificaties (zoals aangegeven in paragraaf 2.4). Bovendien omvat een programma van eisen voor een modern distributiecentrum veel meer elementen. In het vervolg zal worden getoetst of een e-commerce oplossing voldoet. Enerzijds vereist e-commerce een aanpassing aan het “standaard distributiecentrum”, anderzijds zouden vastgoedpartijen moeten inzien dat er een nieuwe standaard ontstaat.

4.5 Ontwikkelingsmarkt 4.5.1 Projectontwikkeling Een goede definitie is terug te vinden in de literatuur van Kohnstamm en Regterschot (Gehner, 2003): “Projectontwikkeling is het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed”. In de definitie van Kohnstamm en Regterschot wordt ‘risicodragend’ expliciet genoemd. In de definitie van Nozeman: “de projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de markt, dus niet voor eigen gebruik” (Nozeman, 2010 p19) ontbreekt het risicodragend element. Dit komt wel terug in een latere toelichting. Zowel het investeren als het dragen van financiële risico’s worden respectievelijk als eerste en tweede punt genoemd. Hieruit kan worden geconstateerd dat het dragen van risico de kern van de activiteiten van de projectontwikkelaar is. Door de financiële crisis is dit principe merkbaar veranderd. In de huidige marktomstandigheden is het aangaan van (financiële) risico’s de beperkende factor voor projectontwikkelaars bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. 4.5.2 Dilemma van de snelheid De logistieke markt kent een hoog percentage “outsourcing” (zie paragraaf 3.3). Dat gevolgen heeft voor de ontwikkelingsmarkt. Logistieke dienstverleners krijgen veelal relatief weinig tijd om een operatie voor de (nieuwe) opdrachtgever te starten. Doorgaans is de termijn hiervoor 6 tot maximaal 12 maanden, te kort om een nieuw object te realiseren. De vastgoedmarkt voor distributiecentra vraagt derhalve een redelijk aanbod van direct beschikbare objecten. Hierin liggen kansen voor projectontwikkelaars, maar tevens een uitdaging: het dilemma van snelheid. De afgelopen jaren zijn er vrijwel uitsluitend nieuwe distributiecentra gerealiseerd waarbij vooraf een langjarige huurovereenkomst met de gebruiker was aangegaan. Kijkende naar de succesfactoren voor de ontwikkelaars die de afgelopen jaren projecten hebben gerealiseerd, blijkt iedere keer het verkrijgen van de benodigde financiering essentieel was. Financiering is verkregen door ofwel het inzetten van eigen middelen of door het vinden van alternatieve (private) investeerders. De


35

betreffende gebruikers hebben dus naast de capaciteiten van de ontwikkelaar in de planvorming en realisatie nadrukkelijk gezocht naar partijen die kunnen optreden als investeerder. Projectontwikkelaars van distributiecentra zullen zich steeds meer als concept-planontwikkelaars profileren (Nozeman, 2010 p463). Alleen dan is er kans op succesvolle ontwikkeling van distributiecentra, die immers met een minimale looptijd moeten worden gerealiseerd. Risico’s worden beperkt wat betreft de voorinvestering (in grond) en in de uitvoering. Tijdens het college benoemt Nozeman de ontwikkelaar nieuwe stijl met het volgende schema.

Figuur 4.2: Toekomstperspectief projectontwikkeling, (Nozeman, sheets 6-9-2011)

4.6 Conclusies hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk staan de vastgoedpartijen centraal. De gebruiker zal volgens het model van Osgood een vastgoedoplossing zoeken om de ondernemingsstrategie te realiseren. De verschillende gebruikers hebben echter verschillende drijfveren. Uit het model van Osgood worden de aspecten locatie, kwantitatieve ruimte en kwalitatieve ruimte afgeleid, die in het verder onderzoek worden gebruikt. De kennisontwikkeling van de gebruiker als vastgoedpartij heeft zich verschillend ontwikkeld. De logistieke gebruiker kan dus worden gekenschetst als bekwaam wat betreft het object als “huis” voor de bedrijfsprocessen, maar veelal onkundig als vastgoedpartij. Logistiek vastgoed is aantrekkelijk als vastgoedbelegging. Het heeft doorgaans een hoger rendement, is een sterk cashflow gericht product en zorgt voor spreiding van risico’s in de portefeuille. Door standaardisatie van logistieke processen bij gebruikers is een markt ontstaan waarin vastgoedbeleggers en –ontwikkelaars actief zijn geworden. Inmiddels is het merendeel van de distributiecentra in handen van een belegger. In het Q1 2012 marktrapport van CBRE is bovendien aangegeven dat de leegstand in dit segment gering is, onder de 7 %. Dit maakt het segment tevens voor de lange termijn gezond en interessant. De ontwikkelingsmarkt van logistiek vastgoed wordt gekenmerkt door het dilemma van de snelheid. Voor een gestandaardiseerd product is projectontwikkeling op risico mogelijk en dit voorziet in een marktbehoefte. De huidige financiering- en vastgoedmarkt stelt hieraan beperkingen.


36

HOOFDSTUK 5

Verandering door e-commerce

5.1 Inleiding In het vijfde hoofdstuk komt e-commerce-logistiek nader aan de orde en de onderzoekvragen die gericht zich op e-commerce en verandering ten opzichte van traditionele distributie. Na de voorgaande hoofdstukken is het vertrekpunt bepaald, zowel qua supply chain als de bestaande situatie op de vastgoedmarkt. Hiermee is het mogelijk geworden om vanuit een vastgoedperspectief onderzoek te doen naar e-commerce-logistiek. Dit praktijkonderzoek naar de ontwikkeling van ecommerce-logistiek in Nederland zal de ruimtebehoefte in kaart brengen. De interviews en bedrijfsbezoeken hebben verder een beeld gegeven hoe de respondenten kijken naar een aantal markttrends. Hieruit zijn de algemene conclusies weergegeven om daarmee als basisinformatie te dienen voor de vastgoedbelegger en -ontwikkelaar.

5.2 Fundamentele veranderingen 5.2.1 Inleiding De e-commerce keten, zoals in hoofdstuk 3 beschreven, kent een aantal verschijningsvormen. In het literatuur- en praktijkonderzoek is getracht de algemeenheden van de diverse logistieke oplossingen te doorgronden en deze te vervatten in de afwijkingen die e-commerce processen hebben ten opzichte van traditionele ketens. Echter, het fundament van de verandering zit in de beschrijving van de keten. Bij e-commerce valt er een schakel, de winkel (detaillist), uit het proces. Het distributiecentrum krijgt kleine consumentenorders te verwerken en levert deze uit. C

DC

5.2.2 Voorraadhouden en verdelen Vandaar dat weer naar de basisfuncties van het distributiecentrum moet worden gekeken. Uit met name bedrijfsbezoeken is gebleken dat retailers zijn gewend om winkels te beleveren. Dat betekent grote zendingen, het liefst een vrachtauto vol, naar bekende vaste afleveradressen. De kern van de verandering zit in het direct leveren aan de consument (B2C). Daarmee verandert de aansturing van een Push (naar de winkel) naar een Pull proces (door de eindconsument). Consumenten bestellen kleinere hoeveelheden en minder verschillende producten dan winkels. Consumenten die eerst een winkel binnenstapten voor een aankoop, plaatsen nu allemaal afzonderlijk hun orders die het distributiecentrum moet verwerken. Het aantal orders neemt dus toe, iedere order heeft slechts een paar producten (orderlijnen) doorgaans tussen 1 en 5 en het aantal eenheden per orderlijn is beperkt tot 1 a 2 stuks. Ter illustratie, Hema heeft gemiddeld 9 producten per order, Bol.com 1,5 (eigen onderzoek). Het gevolg is dat de order-verzamelprocessen in het distributiecentrum in complexiteit sterk toenemen. Zendingen worden veel kleiner zodat het hele verdeelproces is veranderd. Teneinde deze orders te verwerken is uiteindelijk een andere manier van voorraadhouden van de producten noodzakelijk. In een e-commerce oplossing treffen we een groot assortiment met een laag voorraadniveau per product aan. De voorraadhouden oplossing is niet op pallets maar veelal liggen producten los of in bakken in een legbordstelling. Deze producten moeten bovendien


37

toegankelijk zijn voor het orderverzamelen, dus op een vloerlocatie in plaats van in de hoogte. Het gevolg is een enorme verlaging van de voorraaddichtheid (hoeveelheid product per m²) ten opzicht van palletopslag. Dit is vastgesteld tijdens de bedrijfsbezoeken en is ook nadrukkelijk aan de orde gekomen tijdens de seminars en aldaar gepresenteerde case studies. De beide basisfuncties van het distributiecentrum (voorraadhouden en verdelen) zijn dus veranderd. Er wordt gesproken van een e-fulfilment center.

Voorraadhouden: Wat Voorraadhouden: Hoe Verdelen: Orders

Traditioneel distributiecentrum Stabiel assortiment Veel voorraad per product

e-fulfilment center Breed en wisselend assortiment Lage voorraad per product

Opslag op pallets In stellingen Hoogte gebruiken

Los of in kratten/bakken Op legborden Direct toegankelijk / vloerlocaties

Grote orders en hoeveelheden Minimale bestelhoeveelheden (doos) Veel orderlijnen per order Vraag stabiel, consistent, voorspelbaar en stuurbaar / Push proces Eenrichting verkeer

Kleine hoeveelheden per product Bestelhoeveelheid 1-2 stuks Weinig lijnen (1-4) per order Vraag gefragmenteerd, onvoorspelbaar en niet stuurbaar / Pull proces Tweerichting verkeer / retouren

Verdelen: Pallets en rolcontainers Zendingen Volle wagens Vaste, beperkte afleveradressen

Pakketten klein en groot Stukgoed leveringen Veel verschillende afleveradressen

Totaal:

Lage orderwaarde, hoge logistieke kosten per product

Hoge orderwaarde, lage logistieke kosten per product

Figuur 5.1: Verschillen in de basisfunctie van het distributiecentrum (Bewerking tabel 9.1 van Goor, 2009). 5.2.3 Piekvorming Uit het onderzoek blijkt dat bij e-commerce is sprake van sterke wisselingen in de hoeveelheid orders die consumenten plaatsen. Er zijn seizoeneffecten en verschillen binnen een dag. In algemeenheid is het seizoeneffect gelijk aan dat wat binnen de retail normaal is. Het patroon binnen de dag kent een lage volume in de ochtend uren en een sterke toename in de namiddag en avond. Van beide effecten zijn verschillende uitkomsten gevonden tijdens het onderzoek. De algemene trend hierin is een afwijking van -50% en +100% ten opzicht van de gemiddelde bezetting. Beide effecten combineren, bijvoorbeeld in de maand december, wat tot nog grotere piekvorming leidt. 5.2.4 Transport Uit bovenstaande blijkt eveneens dat de transportoplossing fundamenteel veranderd. In plaats van volle vrachtwagens die winkels bevoorraadden op vast afleveradressen, zijn bij e-fulfilment vele kleine zendingen onderweg. De goederenstroom wordt “dunner”. De oplossingen hiervoor worden gevonden in de netwerken van de pakketvervoerders. Dit kwam in zowel de interviews als bedrijfsbezoeken aan de orde, maar blijft buiten verder onderzoek.


38

5.3 Aanvullende procesveranderingen 5.3.1 Inleiding De e-commerce maakt logistieke processen veel complexer, dit wordt door alle in het onderzoek betrokken partijen ondersteund. Tegelijkertijd is een goede en betrouwbare logistiek belangrijker dan ooit. Immers, fouten in het logistieke proces hebben direct gevolg voor de consument en daarmee voor de eventuele (vervolg) aankoop. Als de gepercipieerde service van webwinkels te wensen overlaat, zijn consumenten met één klik naar de concurrent verdwenen. Er kan worden gesteld e-fulfilment niet gewoon logistiek is, maar eveneens marketing. Het gaat niet langer alleen om een efficiënt opgezette logistieke operatie, maar ook -of misschien wel vooral- om het waarmaken van de verwachtingen van de klant. Voor de in paragraaf 5.3 genoemde aanvullende procesveranderingen zijn alleen die veranderingen geselecteerd die door alle geïnterviewde gebruikers zijn genoemd én zichtbaar waren tijdens bedrijfsbezoeken én genoemd in de bezochte seminars. De processen die specifiek zijn gebleken voor één enkele onderzochte partij zijn derhalve als niet algemeen geldend beoordeeld en niet opgenomen. Nader onderzoek naar deze elementen (zoals bijvoorbeeld het toevoegen van een folder bij iedere zending van Kleertjes.com) levert wellicht nog enkele te generaliseren veranderingen op (zie daarvoor paragraaf 5.3.5). 5.3.2 Nieuwe e-fulfilment processen E-fulfilment is de logistiek achter de webwinkel. In bredere zin zijn er nog veel meer activiteiten die te onderscheiden die in de waardeketen van Porter (1985) genoemd zijn als ondersteunende processen bij het primaire proces. Die voegen waarde toe aan producten of zendingen (fysiek) of aan het administratieve proces. In figuur 3.1 zijn VAL en VAS activiteiten al benoemd als processen in het distributiecentrum. Tijdens het onderzoek deze figuur gebruikt om vast te stellen of e-fulfilment nog aanvullende nieuwe processen kent. Distributiecentrum Kernactiviteiten: • opslag • overslag • orderverzamelen

= voorraadhouden en verdelen

Logistiek service centrum Kernactiviteiten: • opslag • overslag • orderverzamelen

e- fulfilment center Kernactiviteiten: • opslag • overslag • orderverzamelen

+ VAL-activiteiten: • verpakken & `labelen´ • klantspecifiek maken • assemblage • kwaliteitscontrole

+ VAL-activiteiten: • verpakken & `labelen´ • klantspecifiek maken • assemblage • kwaliteitscontrole

+ VAS-activiteiten: • order management • voorraadbeheer • customer service • financiële diensten

+ VAS-activiteiten: • order management • voorraadbeheer • customer service • financiële diensten

+ e-commerce activiteiten • Retouren • Fotograferen

Figuur 5.2: e-fulfilment activiteiten (bewerking van figuur 3.1)


39

Echter uit het onderzoek komt verder naar voren dat er nauwelijks echt “nieuwe” activiteiten te onderkennen zijn. De intensiteit waarmee de processen voorkomen maakt het bijzonder en vragen aanpassingen in de ruimte. Door de aard en omvang is de afhandeling van retouren apart te benoemen. Het fotograferen van de producten blijkt eveneens een nieuwe activiteit. 5.3.3 Retouren Retouren blijken zodanig veel te worden genoemd in de literatuur en het onderzoek dat het tot de basisprocessen van een e-commerce oplossing moet worden gerekend. De retouren-problematiek is bij e-fulfilment in omvang dermate veel groter dat dit wel als een nieuwe activiteit kan worden aangemerkt. Er zijn verschillende soorten retouren te onderscheiden; zendingen die niet kunnen worden afgeleverd, defecte en beschadigde producten, verkeerd geleverde producten alsmede producten die de klant bij nader inzien toch niet wil hebben. Het aankoopgedrag van consumenten en de service van webwinkels zorgen voor extra logistieke retourstromen. Vroeger namen consumenten twee spijkerbroeken mee het pashokje om één te kiezen en deze af te rekenen bij de kassa. De klanten van postorderbedrijven of webwinkels bestellen vaak meer kledingstukken dan ze nodig hebben. De bestelde producten waarvan de maat of de kleur niet aanstaat worden teruggestuurd. Uit het onderzoek is gebleken dat het percentage van de producten dat retour wordt gestuurd verschillend is per productsoort en webwinkel. Een percentage tussen 10% en 20% kan als normaal worden beschouwd. Tijdens het onderzoek zijn percentages van 40% tot 50% genoemd voor damesmode. Retouren zijn daardoor een omvangrijk en kostbaar proces. Naast dubbele transportkosten hebben de meeste ondernemingen voor de retourstroom een apart proces opgezet. Fysieke afhandeling Afhankelijk van de situatie kan een breed scala aan activiteiten worden genoemd dat met retour ontvangen producten wordt gedaan in het e-fulfilment center zoals; inspecties, sorteren, testen, schoonmaken, reparatie of reconditioneren, opnieuw verpakken ten behoeven van doorverkopen of vernietigen alsmede de verwerking van de retouren om deze weer in voorraad te kunnen. Het geheel blijkt in de praktijk bewerkelijk, de processen hebben een lange doorloop tijd en daardoor vraagt dit om veel vloeroppervlak om het geheel goed te laten verlopen. Administratieve afhandeling Tot de administratieve afhandeling van retouren worden gerekend processen zoals; klantenservice, klachtenafhandeling alsmede de administratieve verwerking van voorraadaanpassing. Financieel Goede financiële afhandeling van retouren in het belang consument en onderneming. Indien de consument achteraf betaald hebben retouren, financiert de onderneming de producten die onderweg zijn naar en van de consument, zonder dat deze producten omzet genereren. Indien de consument vooraf (bij bestelling) betaald, is dit eveneens nadelig voor de consument en webwinkel. Het beperkt de mogelijkheden van de consument om nieuwe aankopen te doen. Webwinkels die snel retouren kunnen afhandelen hebben als voordeel dat consumenten snel weer het aankoopbedrag terugontvangen. Uit het onderzoek blijkt dat consumenten dat veelal weer opnieuw besteden in de webwinkel. 5.3.4 Fotograferen Het maken van foto’s zodra de producten zijn ontvangen is essentieel voor de marketing. In huis fotograferen is positief voor de time-to-market (snel op internet). Uit het onderzoek bllijkt dat van nieuwe producten die worden ontvangen in het e-fulfilment center binnen 48 uur online beschikbaar zijn voor het plaatsen van consumenten orders. Tweede belangrijke aspect dat wordt genoemd is het op de juiste manier in beeld brengen van producten . Dit is bepalend voor succesvolle verkoop. ERuimte voor e-commerce-logistiek

40

fulfilment en marketing raken elkaar hier duidelijk. In e-fulfilment centra blijken aparte fotostudio’s opgezet (onder andere bij E-ways, kleertjes.com, Rhenus). De ruimte impact hiervan is beperkt. 5.3.5 Fysieke processen. Een veelheid van fysieke processen die met e-commerce samenhangen vinden plaats in het efulfilment center te denken aan: - klant-specifiek maken); - producten voorzien van labels; - samenvoegen van producten tot een set of zending; - verpakken als cadeau; - bijvoegen van folders; - bijvoegen van promotie-items of cadeaus; - samenvoegen van zendingen; - zendingen tijdelijk opslaan teneinde compleet en op het gewenste moment af te leveren. Kwaliteitscontrole Kwaliteitscontrole is een belangrijk sluitstuk van het proces. Ter voorkoming van claims en retouren worden gewichtscontrole en steekproeven uitgevoerd. Van iedere vertrekkende zending wordt een foto gemaakt om de inhoud te controleren. Eveneens worden metingen van het zending gewicht vergeleken met de productgegevens om verschillen tijdig te onderkennen. Kwaliteitscontrole voorkomt fouten en verhoogd de klanttevredenheid. Tijdens het onderzoek bleek de uitvoerigheid van deze processtap bij Rhenus waar bovengenoemde werd vastgesteld. 5.3.6 Administratieve processen Uit de vorige paragraaf is duidelijk geworden dat e-fulfilment een directe relatie heeft met de consument. Dit heeft gevolgen aan de eisen die worden gesteld aan informatiestroom naar de consument. Hiervoor zijn administratieve processen naast de fysieke processen in het e-fulfilment centre. Zoals klantenservice (telefoon en email afhandeling) en voorraadbeheer alsmede financiële processen (facturering, controle, debiteurenbeheer). Deze activiteiten hebben een verbinding met de fysieke aanwezigheid van de voorraad of zendingen, zijn daarom in het e-fulfilment center aanwezig en niet op een externe locatie. Klantenservice is tevens het bieden van accurate informatie ten aanzien van de voorraad en zending. 5.3.7 Mechanisatie Belangrijk verschil met traditionele distributiecentra is de mate waarin processen worden gemechaniseerd bij e-fulfilment. In het praktijkonderzoek bleek een vorm van mechanisatie overal voor te komen. Mechanisatie benodigd investeringen, zoals in figuur 5.4 is aangegeven, waarbij voor e-fulfilment oplossingen een hoog investeringsniveau noodzakelijk blijkt.

Figuur 5.3: Investeringen en mechanisatie (Groenewout, 2012 p15).


41

Het gaat te ver om de factoren die bepalend zijn bij de investeringsbeslissing ten aanzien van de mechanisatie van processen hier te behandelen. Relevant is om op te merken dat investeringen moeten worden terugverdiend door een hoog volume (veel order) en lange termijn gebruik. 5.3.8 Afsluiting In deze paragraaf zijn de processen beschreven die in het e-fulfilment centrum voorkomen. Uit het praktijkonderzoek komt naar voren dat veel ondernemingen niet voldoende geëquipeerd voor het verzamelen van consumentenorders in plaats van de retail of B2B orders. Bovendien blijkt dat er beperkingen worden opgelegd door de bestaande vastgoedomgeving. De oplossingen worden veelal gezocht in (gedeeltelijke) mechanisatie van de processen.

5.4 Randvoorwaarden 5.4.1 Inleiding De spectaculaire groei in de afgelopen jaren van e-commerce en de verwachtingen dat de ecommerce-omzet in de komende jaren verder door zal groeien met percentages tussen de 8 en 12% (thuiswinkel.org) per jaar wordt als een gegeven beschouwd en niet in detail onderzocht. Uit onderzoek van CBRE, waarbij 50 toonaangevende internationale retailers met een gezamenlijk wereldwijd winkelnetwerk van in totaal meer dan 32.000 winkels gevraagd naar hun huidige online strategie en naar hun mening over de ontwikkeling ervan in de afgelopen twee jaar, blijkt dat de meerderheid van de deelnemende retailers aan het onderzoek (70%) ziet zichzelf in de eerste plaats als een retailer die nog met name tussen ‘de stenen’ staat (CBRE, 2012). Echter, een soortgelijke meerderheid geeft aan over twee jaar een volledig geïntegreerd model te hanteren waarin verkoop via diverse kanalen centraal staat. Gemiddeld genomen is het aandeel van de online verkopen van de ondervraagde winkeliers op dit moment ongeveer 8% van de totale verkopen. De verwachting is dat dit in twee jaar tijd ongeveer 15% zal zijn (CBRE, 2012).

Figuur 5.4: Ontwikkeling e-commerce verkopen (Groenewout, 2012 p5) Tijdens het onderzoek kwamen een aantal elementen naar voren die bepalend zijn voor het succes van e-commerce. De elementen die relevant zijn voor het onderzoek, worden hieronder genoemd. 5.4.2 Life cylce van e-commerce logistiek E-commerce / business-to-consumer logistiek is allerminst nieuw. Tijdens de interviews is een figuur van een algemene product levenscyclus getoond en gevraagd waar e-commerce-logistiek bevindt.


42

Figuur 5.5: Levencyclus e-commerce-logistiek Bij de ondervraagden is consensus dat e-commerce-logistiek nog aan het begin van de groei curve zit. Dit betekend enerzijds dat er grote groei wordt verwacht, anderzijds dat het echte pionieren voorbij is. 5.4.3 IT Vanzelfsprekend is goed functionerend IT platform noodzakelijk, zowel in het commerciële kanaal als in het fysieke kanaal. Alle geïnterviewde noemen deze succesfactor. Roodbergen noemt dit als eerste veranderen van de logistieke structuur voor e-commerce begint om met alle betrokkenen eenduidige afspraken te maken over informatieverzameling en informatie-uitwisseling (Roodbergen, 2011). De beschikbaarheid van PC’s en breedband internetverbindingen bij consumenten zijn voorwaarden voor e-commerce. Verder merkt Molenaar op dat de opkomst van tablets en smartphones zorgt voor een versnelling van de groei (Molenaar, 2011). 5.4.4 Final mile Uit het onderzoek blijkt dat de grootste logistieke uitdaging ligt in de finale aflevering van de zendingen bij de consument (final mile delivery). Thuisbezorgen maakt de afhandeling van een ecommerce order kostbaar. Deze laatste stap in de keten blijkt in de praktijk bovendien lastig omdat veel zendingen niet kunnen worden bezorgd bij het (thuis)adres van de consument die de bestelling heeft geplaatst. Dit zorgt voor ongemak en extra kosten en hier is verbetering mogelijk en noodzakelijk, want dit wordt genoemd als rem op de groei van e-commerce. Enerzijds lost de praktijk dit op door een ander afleveradres te gebruiken dat ingericht is om zendingen te ontvangen. Anderzijds zullen er in de nabije toekomst meer “afhaalcentra”, (zie paragraaf 2.5 en 7.5) die overigens interessante vastgoedaspecten hebben. Een andere mogelijke oplossing kan worden gevonden door zendingen te consolideren en later als één geheel af te leveren. Dit zou resulteren in meer ruimtebehoefte om zendingen een aantal dagen op te slaan. Op dit moment wordt de bezorging van online aangekochte producten bij de meerderheid al gratis aangeboden. Ook de retournering van online gekochte producten is bij de meerderheid (66%) gratis en verwacht wordt dat dit percentage stijgt naar 78% . 5.4.5 E-commerce marketing Wie de online consument is en hoe deze te benaderen valt buiten het onderzoek. Daarover is veel gepubliceerd. Relevant is de keuze die de onderneming maakt in de commerciële kanalen (zie 2.4). Dat heeft invloed op de structuur van de keten. Verder is marketing de start van het proces om consumenten tot aankoop te brengen (Molenaar, 2011); zonder aankoop geen logistieke behoefte. Echter het onderscheidend vermogen van webwinkels is beperkt, naast prijs van de producten is


43

aangeboden serviceniveau (gratis verzending, binnen 24 uur bezorgd) het meest genoemde element waarop onderscheidend vermogen is te creëren. 5.4.6 Service level Webwinkels blijken in de praktijk veelal de bezorging kosteloos, in combinatie met snelheid “vandaag besteld (tot in de late avonduren), morgen bezorgd” aan te bieden. Deze serviceelementen (gratis en snelheid) zijn oorzaak van tal van logistiek problemen in de keten. Het leidt tot inefficiëntie (piekvorming in de avonduren, waardoor processen niet geoptimaliseerd kunnen worden) in het distributiecentrum en versterkt de “final mile” problematiek. In de opzet van de inrichting van het distributiecentrum moet hiermee rekening worden gehouden. Echter, aangezien dit “market practice” is, moet dit als een gegeven worden beschouwd. 5.4.7 Marktbeperking Inmiddels kan worden gesteld dat vrijwel iedereen in Nederland een online consument kan zijn. Maar niet alles is geschikt om via internet verkocht te worden. Hiervoor zijn een aantal redenen te noemen. Het kan zijn dat het eenvoudigweg niet past bij het type product. Tevens kan de situatie voorkomen waarin geen vaste prijzen worden gehanteerd maar voor iedere transactie moet worden onderhandelen (TNO, 2010). Een aantal ondernemingen geeft aan via wederverkopers te werken en dus niet direct aan consumenten te willen leveren. Andere ondernemingen hebben wel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van e-commerce, maar kwamen tot de conclusie dat de kosten te hoog waren, met name de door logistieke kosten als gevolg van het en de arbeidsintensieve proces. Uit het onderzoek blijkt wel dat grensoverschrijdende e-commerce weinig voorkomt. 5.4.8 Kostenafweging Het onderzoek richt zich niet op de kosteneffecten van de ketenverandering. Er zijn kostenvoordelen doordat partijen in de distributieketen kunnen worden overgeslagen “disintermediatie” (de Koster, 2001). Overduidelijk is dat het wegvallen van de fysieke winkel resulteert in een kostenverlaging. Er wordt bespaard op huur en overige huisvestingskosten, inrichting en personeelskosten en lagere financieringskosten van de voorraad. Zo is het in veel gevallen mogelijk de producten goedkoper aan te bied via internet dan in de winkel. Prijstransparantie via internet maakt dat consumenten de prijzen bij verschillende leveranciers kunnen vergeleken, wat prijsdrukkend werkt (de Koster, 2001). Omdat er geen invoerrechten en BTW geheven zijn over producten afkomstig van buiten de EU of landenverschillen in BTW binnen de EU kunnen eveneens kostenvoordelen worden gehaald. Kostenverhogend zijn onder andere het verlies van schaalgrootte in de opslag en distributie (de Koster, 2001). Wat betreft de opbrengsten zijn er ten opzichte van een fysieke winkel beperkte mogelijkheden tot het realiseren van (additionele) verkopen. Opvallend is dat uit het CBRE onderzoek blijkt dat de meerderheid van de retailers geen prijsverschil hanteert tussen het retail en online kanaal (CBRE, 2012).

5.5 Conclusies hoofdstuk 5 Door de opkomst van e-commerce verandert de logistieke keten. In hoofdstuk vijf zijn de verschillen ten aanzien van de invulling van de basisfuncties voorraadhouden en verdelen bij e-fulfilment aan de orde. In het e-commerce distributiecentrum bevinden zich relatief geringe hoeveelheden van ieder product (laag voorraad niveau per artikelnummer, wel veel artikelnummers). Resultaat hiervan is een lage voorraaddichtheid, en derhalve dus andere opslagmethode. De verdeelfunctie is Ruimte voor e-commerce-logistiek

44

toegenomen, immers er worden zendingen voor de eindconsument gemaakt. Een breed scala aanvullende activiteiten vraagt bovendien meer ruimte. Typische e-commerce markteffecten, zoals piekvorming in de avonduren en retourstromen, vereisen inpassing in de logistieke oplossing. oplossingen maar zijn niet uitgebreid in het onderzoek betrokken. Tevens zijn er aanvullende administratieve en fysieke processen bij e-fulfilment, meer dan bij traditionele distributiecentra. Hier is een nieuwe gebruikersbehoefte ontstaan. Waarbij bovendien verdere groei wordt verwacht. De vastgoedontwikkelaar kan zich niet onttrekken aan deze nieuwe behoefte. Daar liggen kansen ontwikkelkansen, om voor de gebruiker een toegesneden vastgoedproduct te realiseren.


45

HOOFDSTUK 6

Ruimtebehoefte e-commerce-logistiek

6.1 Inleiding Doel van dit onderzoek is de gevolgen van e-commerce voor de vastgoed markt aan te duiden. Allereerst is daarbij is gekeken naar de logistieke keten en de functie van de objecten in de keten. Bestaande kennis inzake het vastgoed is veelal gebaseerd op objectkenmerken. Door gestandaardiseerde processen, zijn standaard oplossingen wat betreft de vastgoedomgeving ontstaan. Dit wordt bevestigd door wetenschappelijk onderzoek naar optimalisatie van processen en de efficiënte lay-out van een distributiecentrum (Roodbergen, 2001). Aansluitend is in dit onderzoek de positie van de gebruiker, belegger en ontwikkelaar aan de orde geweest. In het vorige hoofdstuk is aangetoond dat e-commerce logistiek fundamenteel anders is dan traditionele ketens. De invulling van de basisfuncties voorraadhouden en verdelen is veranderd. Eveneens zijn er aanvullende administratieve en fysieke processen in het distributiecentrum noodzakelijk en zijn additionele randvoorwaarden benoemd. Centraal in het onderzoek staat het in kaart brengen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland. In dit hoofdstuk wordt, aan de hand van de resultaten en bevindingen van het praktijkonderzoek, invulling gegeven aan ruimtebehoefte. Hiervoor worden drie aspecten gebruikt: locatie, kwalitatieve ruimte en kwalitatieve ruimte.

6.2 Veranderingen ten aanzien van locatiecriteria 6.2.1 Inleiding Zoals in paragraaf 4.2.2 aangehaald, zal bij de bepaling van de locatie eerst een keuze worden gemaakt naar de positie in de keten. Traditioneel kiezen retailers voor een optimaal punt in de afzetmarkt, dat te bepalen is middels zwaartepuntanalyse. In Nederland is het optimale punt voor de meeste (non food) retailers te vinden in de regio Utrecht. Europese distributiecentra zijn voornamelijk te vinden op de lijn Rotterdam – Venlo (begin van de Europese keten) en hebben containerterminals voor de inkomende goederenstroom als voornaamste locatiecriterium. De eerste factor die uit het onderzoek nadrukkelijk naar voren komt, is dat de meeste e-fulfilment centra zijn gelegen in de afzetmarkt. Er blijken nog weinig e-commerce bedrijven te zijn die succesvol vanuit één locatie meerdere landen (cross border) bedienen. Opgemerkt wordt, dat e-fulfilment operaties veelal ontstaan vanuit een bestaande onderneming of gegroeid zijn vanuit een kleinschalige start-up. De locatie factor in de afzetmarkt – wordt hiermee bevestigd, want deze bedrijven zijn voor origine Nederlands. Zij blijven veelal trouw aan deze locaties vanwege de arbeidsmarktfactoren (de juiste mensen en flexibiliteit). Als voorbeeld; Kleertjes.com is een bedrijf dat is gestart in Deventer, omdat de initiatiefneemster daar woonde. Het bedrijf is in de laatste 10 jaar sterk gegroeid, maar wel ondanks diverse verhuizen in Deventer gebleven (Seminar 5 oktober 2012). De “echte” nieuwe vestigingen die recent zijn opgestart, door bijvoorbeeld Amazon en Zalando, hebben een vrije locatie keuze gehad. Voor dit onderzoek is het interessant te weten welke factoren daarbij een hoofdrol hebben gespeeld. Raimund Paetzmann van Amazon (European VP Real Estate , in dit kader gesproken tijdens het CBRE Industrial & Logistics conference event in Scheveningen in april 2012) ligt dit toe aan de hand van de vestiging van Amazon (100.000 m²) in het Duitse Leipzig, direct bij de Europese hub van DHL (vliegveld). De lokale arbeidsmarkt wordt ontsloten door een eigen treinstation.


46

6.2.2 Netwerk hubs van pakketvervoerders Bij e-commerce zijn de klanten wisselend, sterk verspreid over het land, met wisselende afleverpunten en dienen kleine zendingen te worden verstuurd. Teneinde de producten bij de klant te bezorgen is een transportoplossing nodig die veelal zal bestaan uit een pakketdienst of gespecialiseerde vervoerder. Locaties nabij consumentenmarkten en bij een netwerk hub1 of depot2 (door sommige partijen terminal genoemd) van een pakketvervoerder, zijn daardoor bij uitstek geschikt voor een e-fulfilment center. De aanbieders van deze diensten zijn aantal grote, internationaal actieve partijen die met een zogenaamd “hub and spoke”model hebben alsmede vele kleine transportondernemingen die veelal een “point-to-point” netwerk hebben . Hiervan zijn er een aantal genoemd in onderstaande tabellen. Vervoerder Post NL DHL

Hubs Waddinxveen, Elst, Den Bosch, Utrecht Schiphol, Eindhoven

DPD

Best

GLS

Utrecht

UPS

Utrecht

Depot Breda, Hengelo, Born, Amersfoort, Goes, Leeuwarden, Den Hoorn Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Drachten, Den Haag, Den Bosch, Hengelo, Hoofddorp, Maastricht, Roosendaal, Rotterdam, en Zwolle. Amsterdam, Rotterdam (Berkel en Rodenrijs), Etten-Leur, Ede, Rijssen, Meppel, Joure en Tynaarlo. Alkmaar, Amsterdam, Den Bosch, Elsloo Enschede, Groningen, Rotterdam, Sliedrecht, Wijchen, Wemeldinge en Zwolle., Apeldoorn, Drachten, Eindhoven en Rotterdam.

Figuur 6.1: Locaties pakketvervoerders in Nederland Wat nationaal geldt, is zeker van toepassing voor fulfilment centers die een internationale markt bedienen. Nabijheid bij die landen om aan te sluiten bij een nationaal pakketvervoernetwerk of nabijheid bij de grote internationale hubs van de pakketvervoerders. Vervoerder TNT DHL UPS

Europese Hubs Luik Leipzig Keulen

Figuur 6.2: Locaties pakketvervoerders in Europa 6.2.3 Arbeidsmarkt Uit het onderzoek blijkt dat arbeidsmarkt een belangrijk criterium is. De directe nabijheid van flexibele arbeidskrachten zijn noodzakelijk vanwege de typische piekvorming in de processen (zie paragraaf 5.2.3). Bijkomend vereiste is een goede ontsluiting per openbaar vervoer, eveneens in de avonduren. Dergelijke locaties direct liggen nabij de grote steden en in de Randstad. Afgelegen locaties zoals bijvoorbeeld, Maasvlakte en Moerdijk, zijn hierdoor minder geschikt voor een fulfilment center.

1 2

Knooppunt in het transportnetwerk waar pakketten worden gesorteerd en overgeslagen. Knooppunt in het transportnetwerk waar pakketten worden gesorteerd, beperk verzorgingsgebied.


47

Soort operatie Laag volume distributiecentrum Traditioneel distributiecentrum Hoog volume retail distributiecentrum E-fulfilment (piek)

Operators per m² vloeroppervlak (bg) ~ 1 op 1.000 m² ~ 1 op 500 m² ~ 1 op 300 m² ~ 1 op 100 m²

Figuur 6.3: Resultaten operators per m² (eigen onderzoek) 6.2.3 Onderzoekresultaat Voor een fulfilment center zijn andere locatiecriteria van belang dan voor een Europees distributiecentrum. Uit het onderzoek blijkt dat de nabijheid van een hub van een pakketvervoerder en een goede lokale arbeidsmarkt de belangrijkste factoren. Van multimodale (binnenvaart, spoor) ontsluiting van locaties wordt aangegeven dat deze van minder belang zijn voor een fulfilment center. 1. 2. 3.


6.3 Veranderingen ten aanzien van kwantitatieve ruimte 6.3.1 Benodigde bedrijfsruimte Met de ketenbenadering is vast te stellen dat de totale kwantitatieve (vloeroppervlak) ruimte die nodig is voor e-commerce zal toenemen. Dit wordt zowel verklaard door de (1) afname van de voorraaddichtheid, (2) extra ruimte voor order-verzamelprocessen en (3) beduidend meer ruimte die nodig is voor aanvullende processen. Daarnaast vragen de retourstromen om extra vloeroppervlak. Dit is uitgewerkt in hoofdstuk 2 en eveneens vastgesteld in de praktijk tijdens de bedrijfsbezoeken. Opgemerkt wordt dat de behoefte aan traditionele distributiecentra niet met een gelijke hoeveelheid afneemt. Deze zal min of meer gelijk blijven, omdat bulkvoorraad gehandhaafd blijft. Om tot een efficiënte operationele schaalgrootte te komen zullen (gespecialiseerde) logistiek dienstverleners meerdere gebruikers onderbrengen in één object. Dit resulteert in verdere schaalgrootte van het vastgoedobject. Geen antwoord op kan worden gegeven hoeveel ruimtetoename er is in absolute zin. Een onderbouwde uitspraak is van te veel factoren afhankelijk. Een antwoord op deze vraag zou wellicht mogelijk zijn door de effecten in een beperkte populatie gedetailleerd te onderzoeken en deze te extrapoleren. Echter, de groeiende ruimtebehoefte kan worden ingevuld door tussenvloeren aan te brengen in het vastgoedobject. Het zichtbare effect in de vastgoedmarkt door vraag naar of opname van het bedrijfsruimte metrage wordt hierdoor beperkt. 6.3.2 Benodigde kantoorruimte De snelheid en directe relatie met de consument die e-commerce kenmerkt, is er meer administratie (klantenservice, voorraadbeheer) en financiële processen (facturering, controle). Deze processen zijn verbonden aan de fysieke locatie van producten. Uit het onderzoek bleek een hoger aandeel kantoorruimte dan bij traditionele distributiecentra. De kantoorruimte neemt toe van 2,5% nu naar circa 5% tot 10% van het totaal vloeroppervlak.


48

6.5.3 Onderzoeksresultaat 1. 2. 3.


6.4 Veranderingen ten aanzien van kwalitatieve ruimte In de breedte laat e-commerce een grote verscheidenheid van logistieke oplossingen zien. In deze paragraaf worden veranderingen omschreven ten opzichte van een gestandaardiseerd distributiecentrum met betrekking tot de constructieve objectkenmerken alsmede de installaties en de voorzieningen. 6.4.1 Constructieve objectkenmerken Vrije hoogte Door het gebruik van legbordenstellingen volstaat een lagere vrije hoogte (4 m¹), waar 10,6 m¹ de gangbare norm is voor een palletstellingen oplossing. Vloerbelasting Door afnemende voorraadfunctie en vermindering van de voorraaddichtheid volstaat een lagere vloerbelasting. De puntbelasting van de vloer is bij het inbouwen van tussenvloeren wel een factor. Loading docks Hierin zit een tegenstelling. Enerzijds zou de vergroting van de verdeelfunctie leiden een behoefte aan meer laad-en losdeuren. Anderzijds is door het verminderen van de voorraadfunctie het volume kleiner en zouden juist met minder laad-en losdeuren kunnen worden volstaan. De praktijk laat zien dat er minder laad en losdeuren nodig zijn, omdat er sprake is van minder volume. Echter, de experts stellen dat er nooit genoeg deuren zijn. De norm kan daardoor gehandhaafd blijven, 1 per 1.000 m² bg. vloeroppervlak. Er blijkt wel behoefte aan laad- en losmogelijkheden specifiek ingericht voor kleinere vrachtwagens en busjes. Beveiliging Doordat veel producten diefstalgevoelig zijn en in kleine hoeveelheden, direct bereikbaar op de plank liggen, is beveiliging zowel constructief als door interne maatregelen noodzakelijk. Dit wijkt niet veel af andere distributiecentra waar hoogwaardige producten worden verwerkt. Bij e-fulfilment is een extra complicatie dat door het productassortiment en de mix van orders, het moeilijker is waardevolle stromen afgescheiden te houden. 6.4.2 Installaties en voorzieningen Sociale voorzieningen Het vastgoedobject moet eveneens qua voorzieningen worden ingericht op de piekbezetting van mensen die er werken. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld additionele toiletten, kantine- en kleedruimten. Mechanisatie Vrijwel geen enkel e-fulfilment proces kan zonder mechanisatie. In het samenbrengen van orders en verpakken van zendingen worden veelvuldig rollerbanen, lopende banden, sorteerinstallaties toegepast. Dit vergt aanpassingen aan het object wat betreft brandveiligheid en klimaatbeheersing.


49

Parkeervoorziening Door de piekvorming in de avonduren en werken in shiften, is een veel groter aanbod van parkeerplaatsen op de site noodzakelijk. Mezzaninevloeren In het onderzoek blijkt dat de noodzaak voor meer vloeroppervlak veelal is gerealiseerd door het inbouwen van mezzaninevloeren (tussenvloeren). Deze worden gebruikt voor opslag, pick/pack processen, de aanvullende processen en retouren. In het onderzoek bleek 50% tot meer dan 100% van het begane grond vloeroppervlak aan tussenvloeren aanwezig is. Deze mezzaninevloeren kunnen constructief of als huurdersinrichting worden gerealiseerd. Echter, de ruimte moet voldoende kwaliteit hebben om het proces en de mensen te ondersteunen. Mezzaninevloeren zijn een aanzienlijke investering door alle aanvullende voorzieningen, zoals sprinkler, verlichting en klimaatbeheersingsaanpassingen. Klimaatbeheersing De installaties om het binnenklimaat te beheersen worden ingericht op de aanwezige mensen (piekbezetting) en de aanwezige mechanisatie. In de praktijk is door de piekvorming in het verwerkingsproces, sprake van een warmtepiek gedurende een korte tijd van de dag. De standaard klimaatinstallaties zijn hierop niet berekend. Echter om productief te werken is een goed binnenklimaat (zowel verwarmen als koelen) noodzakelijk. 6.4.3 Onderzoeksresultaat Gezien de oplossingen die tijdens het praktijkonderzoek zijn vastgesteld, zijn aspecten van de traditionele “lijstjes” veranderd. Het denken in processen geeft vastgoedbeleggers en ontwikkelaars inzicht in de gebruikerseisen voor een e-fulfilment center. De eisen die worden gesteld aan de kwaliteit van de ruimte worden groter, deze vragen om grotere investeringen. 1. 2.

Onderzoeksresultaat kwalitatieve ruimte Lagere eisen ten aanzien van de constructieve objectkenmerken. Hogere eisen ten aanzien van aan de kwaliteit van de ruimte, installaties en voorzieningen.


50

6.5 Conclusies hoofdstuk 6 Het fulfilment center is een distributiecentrum met andere en meer eisen ten aanzien van de locatie en gebouwspecificaties. Dit is samengevat weergegeven in de volgende tabel. Locatie

Traditioneel distributiecentrum

e-fulfilment center

-Lijn Rotterdam-Venlo en Randstad. -Nabijheid inbound containerterminals -Bekende logistieke “hot spots”.

-In het afzetgebied. -Nabijheid van pakketnetwerk hubs of depots. -Nabijheid van voldoende en flexibel inzetbare arbeidskrachten. -Bereikbaarheid met OV ook in de avonduren.

-Vraag naar distributiecentra ruimte daalt niet per definitie. -Kantoorruimte 2% tot max 5% van het totaal vloeroppervlak. -Mezzaninevloer 5 % van het totaal vloeroppervlak.

-Groei in absolute zin is (nog) niet bewezen. - Kantoorruimte 5% tot max 10% van het totaal vloeroppervlak. -Mezzaninevloer tot meer dan 50 % van het totaal vloeroppervlak.

Kwantitatieve ruimte

Kwalitatieve Ruimte Constructie -Vrije hoogte 10,6 m¹ objectkenmerken -Vloerbelasting min. 3.000 kg/m² -1 loading dock per 1.000 m² -Units van 20.000 m² Installaties en voorzieningen

-Vloerlocaties, beperkte hoogte. -Hoge puntbelasting. -Minder loadingdocks nodig, wel overheaddeuren voor pakketdiensten. -Kleinere units.

-Beperkte eisen ten aanzien van -Meer sociale voorzieningen. voorzieningen en installaties. -Meer parkeergelegenheid. -Betere klimaatinstallaties.

Figuur 6.4: Verschillen traditioneel distributiecentrum en e-fulfilment center


51

HOOFDSTUK 7

Gevolgen voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars

7.1 Inleiding De laatste onderzoeksvraag die moet worden beantwoord betreft “hoe gaat de veranderde ruimtebehoefte van gebruikers doorwerken in de strategie van vastgoedontwikkelaars en –beleggers?” In de voorgaande onderzoek en de beschrijving van de resultaten is aan de orde geweest, dat logistieke objecten naar de functie moeten worden beoordeeld. In hoofdstuk 4 is vervolgens geconstateerd dat door e-commerce de wijze waarop producten bij consumenten komen en daarmee op de manier waarop distributiecentra worden gebruikt is veranderd. In hoofdstuk 5 en 6 zijn deze veranderingen beschreven en is de ruimtebehoefte voor het e-fulfilment gebruiker vastgesteld. De gevolgen voor de vastgoedontwikkelaars en –beleggers worden in dit hoofdstuk behandeld.

7.2 Nieuwe indeling logistiek vastgoed In paragraaf 3.2 is indeling gemaakt, aan de hand van de twee basisfuncties (1) voorraadhouden en (2) verdelen.

Ja Basisfunctie: Verdelen Nee

Parcel hub X-dock 1e line

Distributiecentrum

Productie Data centers

Commodity opslag

Nee

Ja Basisfunctie: Voorraadhouden

Figuur 7.1: Indeling logistiek vastgoed (gelijk aan figuur 3.2) E-commerce stelt meer eisen aan de basisfuncties. Uit het onderzoek blijkt dat het e-fulfilment meer, maar vooral complexere processen kent dan de eerder beschreven distributiecentra. De nadruk ligt op de verdeelfunctie in plaats van op het voorraadhouden. Hier is sprake van een graduele verschuiving in de functie-eisen. Door de omvang van de verschuiving is er sprake van werkelijk structurele verandering. Conform de indeling van figuur 7.1 is het e-fulfilment center een distributiecentrum, omdat beide basisfuncties te vinden zijn. Dit onderzoek heeft aangetoond dat er andere vastgoedeisen zijn. Om het e-fulfilment centra te plaatsen in een soortgelijk schema, is een andere benadering van de assen noodzakelijk. Wat betreft de processen wordt de complexiteit de maatstaf, wat duidelijk


52

aansluit op de resultaten van dit onderzoek. Eveneens blijkt voorraadhouden meer varianten te kennen dan alleen gereed product. Met deze benadering is in figuur 7.2 het e-fulfilment center te plaatsen met andere logistiek vastgoedobjecten. Hoog

e-fulfilment center Multi channel

VAL/ VAS

Complexiteit van de processen

e-fulfilment center Single channel

distributiecentrum

parcel hub x-dock Commodity opslag

1e line

Laag

virtueel / retouren

Geen

Pickvoorraad

Bulk voorraad

Voorraadhoudende functies Figuur 7.2: Nieuwe indeling logistiek vastgoed

7.3 Gevolgen voor ontwikkelaars 7.3.1 Inleiding Tot de verantwoordelijkheden van de ontwikkelaar hoort het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed, zoals in paragraaf 3.4 beschreven. Distributiecentra voor e-commerce vereisen andere specificaties dan standaard distributiecentrum. Projectontwikkeling behoeft daarvoor meer kennis, waar dit onderzoek invulling aan geeft. 7.3.2 Ken de gebruiker De vastgoedgebruikers van e-fulfilment centers zijn in groepen ingedeeld in paragraaf 2.5. Met het model van Osgood kan worden bepaald dat de gebruiker de aansluiting tussen de organisatiestrategie en de vastgoedstrategie dient te maken. De ontwikkelaar dient hiervan te zijn doordrongen. Retailer Op hoofdlijnen hebben retailers drie strategische keuzes te maken: 1. Single channel of multi channel. 2. Special e-fulfilment center of gecombineerd in één distributiecentrum. 3. Uitbesteden aan een (gespecialiseerde) dienstverlener of in eigen beheer. Ad 1) Single channel of multi channel. Het recente CBRE onderzoek aan dat retailers verwachten binnen 2 jaar een volledig geïntegreerd model te hanteren waarin verkoop via diverse kanalen centraal staat (CBRE, 2012). Dit bevestigt de ontwikkeling naar multi channel. Ad 2) Voor retailers blijkt het moeilijk om de e-commerce processen (B2C) te integreren in het bestaande distributiecentrum van waaruit de winkels worden beleverd (B2B). Uit het onderzoek blijkt dat de meeste partijen voorkeur geven aan een gecombineerde oplossing op één locatie. Ruimte voor e-commerce-logistiek

53

Vraagpatronen, ordergrootte, orderregels en dergelijke procesbepalende factoren blijken grote verschillen te hebben. Het aanpassen van het bestaande proces aan de eisen die e-commerce orders stellen te kunnen voldoen, vergt aanpassingen aan de inrichting alsmede aan de mechanisatie van de processen. Met het opzetten van een e-fulfilment oplossing zijn aanzienlijke investeringen gemoeid. Ad 3) Het, in eigen beheer houden van de activiteiten of juist het uitbesteden hiervan aan een (gespecialiseerde) dienstverlener, is een keuze die iedere onderneming individueel maakt. Zowel single channel als multi channel ondernemingen blijken e-fulfilment uit te besteden. Grote single channel ondernemingen zoals Amazon hebben een eigen grootschalige (circa 100.000 m²) efulfilment centrum opgezet. Kleinere webwinkels zoals Kleertjes.com (circa 7.000 m²) eveneens, omdat dit organisatiestrategie is. Producenten en groothandelsondernemingen Een toekomstige ontwikkeling zou kunnen zijn dat producenten en groothandelsondernemingen de consument zelf direct gaan benaderen en de retailer “overslaan”. De ontwikkeling van e-commerce creëert hiervoor de randvoorwaarde. Dit is evenwel nog nieuw en derhalve nauwelijks onderzocht. Producenten en groothandelsondernemingen hebben doorgaans een langjarige visie op distributiekanalen, en het maken van de keuze om e-fulfilment in eigen beheer op te zetten of uitbesteden aan een dienstverlener. Daardoor kan er ook een langjarig commitment worden aangegaan. Deze ontwikkeling is een bedreiging voor de retailer. Logistiek dienstverleners De dienstverleners creëren voordelen van schaalgrootte. Deze kunnen de afzonderlijke gebruikers niet zelf realiseren. Dit voordeel komt terug in het object en met de schaalgrote wordt mechanisatie mogelijk. Mechanisatie vergt veelal een grote investering, iets wat logistiek dienstverleners zonder langjarige opdrachtgevers niet doen. Opdrachtgevers sluiten echter veelal korte (3 tot 5 jaar) overeenkomsten af met de dienstverlener. 7.3.3 Kansen voor ontwikkelaars Er is een nieuwe gebruikersbehoefte ontstaan. Enerzijds willen gebruikers moderne, hoogwaardige vastgoedobjecten, toegesneden op de eigen specifieke e-fulfilment bedrijfsprocessen. Anderzijds zijn gebruikers gevoelig voor (huur)kosten en willen doorgaans slechts korte huurverplichtingen aangaan. Bestaand aanbod kan deze vraag niet invullen, ontwikkelaars zien kansen. Echter zij kampen met beperkte financiële middelen. Conceptontwikkeling vormt een passend antwoord op de huidige vraaggerichte markt (Nozeman, 2010 p 136). Nozeman definieert de begrippen concept en conceptontwikkeling als volgt: Een concept is een idee, ontstaan vanuit de visie op de markt en op de toekomst. Het ontwikkelen van het concept is de activiteit om dit idee vorm te geven en te realiseren. Conceptontwikkeling heeft voor vastgoed altijd een ruimtelijke component. Immers: het idee dat ontwikkeld wordt, is de oplossing voor en ruimtelijk vraagstuk (Nozeman, 2010 p123). Om de kans die de nieuwe gebruikersbehoefte biedt om te zetten, zal de vastgoedontwikkelaar het initiatief nemen om dit concept verder uit te werken in samenwerking met partners. De gebruiker en belegger moeten tijdig betrokken worden in het ontwikkelproces.


54

7.4 Gevolgen voor beleggers 7.4.1 Kansen voor beleggers Centraal in de probleemstelling staat de ruimtebehoefte. Volgens de marketingtheorie (Kotler, 1991) ontlenen bedrijven hun bestaansrecht door het invullen van een behoefte waarbij zoveel mogelijk waarde-toevoeging plaatsvindt. Een product is in die visie een bevrediging van een behoefte. Dat geldt ook voor en beleggingsproduct. In deze optiek is een markt, een cluster van behoeften. Dit onderzoek toont aan dat er een nieuwe behoefte is ontstaan, een nieuw cluster in de markt van bedrijfsruimte. Door de vergaande ontwikkeling van e-commerce wordt er een sterke groei verwacht van deze ruimtebehoefte. Vastgoedbeleggers zouden uit voorgaande kunnen concluderen dat er vele soorten logistieke processen bestaan. Daarmee is er geen “one size fits all” als het gaat om de vastgoedoplossing. Voor e-fulfilment is een vastgoedsegment gedefinieerd dat, wat betreft de locatie, de kwantitatieve en de kwalitatieve kenmerken, beschreven is. Zoals in paragraaf 3.4 aangegeven tast “op maat” bouwen, de courantheid en daarmee verhuurbaarheid van de panden aan. Om courant te zijn, moet het object de twee basisfunctie ondersteunen, en is de locatie mede essentieel. Specifiek “op maat” ontwikkelde e-fulfilment centers worden, naar de huidige maatstaven van logistiek vastgoedbelegger als incourant beschouwd. Dit is van belang voor de e-commerce logistiek, het vereist een aanpassing aan het “standaard distributiecentrum”. Vastgoedbeleggers moeten inzien dat er een nieuwe standaard ontstaat. Dat blijkt uit de figuur 7.2. E-commerce is een apart proces, dat de komende jaren een groeiende ruimtebehoefte kent. Dit onderzoek laat zien dat hier voor de belegger een kans ligt op rendement. Er is bovendien behoefte aan een hoger kwaliteitsniveau, dat meer investering vergt, maar ook de kans biedt om lange termijn huurovereenkomst aan te gaan met de gebruiker. De risico’s worden beperkt mits is voldaan aan de locatie-eisen en geïnvesteerd wordt in het kwaliteitsniveau. E-fulfilment centers zijn niet gebruiker-specifiek, maar gebruik-specifiek en helemaal klaar voor de toekomst. 7.4.2 Risico’s Hoewel de ruimtebehoefte voor e-fulfilment groeit, zijn er ook risico’s. Een risico voor de retail is de het model waarin producenten en/of merken rechtsreeks aan consumenten leveren (ketenintegratie). Dit zou een verplaatsing van de ruimtebehoefte naar producenten of dienstverleners kunnen veroorzaken. Een risico voor de Nederlandse vastgoedmarkt ontstaat als producenten rechtstreeks gaan leveren vanaf de productie regio (buiten Nederland). Pakketvervoerders kunnen oplossingen bieden waarmee de producten vanuit het Verre Oosten binnen redelijke termijn bij de consument zijn (BCI, 2012).

7.5 Marktafstemming 7.51.Inleiding Om te komen tot een markt is afstemming tussen gebruiker, ontwikkelaar en beleggers noodzakelijk. Het theoretisch kader en de analyse uit interviews en bedrijfsbezoeken worden vertaald naar een complexere marktafstemming en heterogene behoefte. In deze paragraaf wordt ingegaan op het op elkaar af stemmen van de drie partijen. In onderstaande figuur worden de belangen samengevat weergegeven.


55

Ruimtebehoefte van de gebruiker

Kansen voor projectontwikkelaar

Rendement voor de vastgoedbelegger

Figuur 7.3: Speelveld voor ontwikkeling van e-fulfilment centers De e-commerce ontwikkeling heeft voor een fundamentele verandering gezorgd. De bestaande standaard is doorbroken. Deze verandering vereist diepgaande, gespecialiseerde kennis van de logistieke oplossing voor één bepaalde product- of gebruikersgroep. Voor het realiseren van nieuwe e-fulfilment centra is kennis noodzakelijk, van zowel logistiek en e-commerce alsmede van de vastgoedmarktpartijen zoals beleggers, financiers en ontwikkelaars. Evenwel is er een lange termijn belang dat de drie de groepen samen kan brengen. Hoogwaardige objecten en e-fulfilment oplossingen met een inrichting met daarin veel mechanisatie resulteren in een hoog investeringsniveau. Dit bindt de gebruiker lange termijn aan een object. Het nieuw te ontwikkelen vastgoed zal klant-specifiek zijn. Echter, risicodragend karakter wordt beperkt doordat enerzijds de gebruiker vooraf bekend is en deelneemt in het ontwikkelproces en anderzijds omdat de ruimtebehoefte voor dit soort processen groeit en verder zal groeien. Daarin zijn de investeringen terug te verdienen door het lange termijn gebruik. De vastgoedbelegger heeft hiermee een waardevol beleggingsproduct. Conceptontwikkeling vormt een passend antwoord op de huidige vraaggerichte markt. De ontwikkelaar initieert de gezamenlijke dialoog van gebruiker en vastgoedmarktpartijen onder leiding van materiedeskundigen; de logistiek vastgoed adviseur. De ontwikkelaar is mede risicodragend in het project betrokken door in de voorbereidende en de ontwikkelfase. Uitdiepen hoe dat proces precies moet verlopen en aan welke voorwaarden en condities moet worden voldaan om de ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren, is van de specifieke situatie afhankelijk. Dit vraagt om maatwerk, dat bij een verkennend onderzoek niet verder wordt uitgewerkt.

7.6 Overige effecten in de vastgoedmarkten Als laatste punten kunnen kan uit het onderzoek worden vastgesteld dat er een aantal nieuwe vastgoedconcepten zullen ontstaan. 7.6.1 Pick-up points In logistieke zien zijn deze niet per definitie nieuw, maar door het B2C karakter worden deze wel zichtbaar. Opzet van afhaalpunten of wel PUP (Pick-Up Point) of PUDO (Pick-Up Drop-Off) zal bedrijfsruimte worden ingezet om consumenten hun via internet bestelde producten zelf af te halen. Qua vastgoed zal die bedrijfsruimte een retail-achtige benadering moeten krijgen. De sterkte van de locatie wordt bepaald door het aantal partijen dat aanwezig is in de PUP. Meer partijen betekend meer passanten, dus een hogere waarde voor de locatie.


56

7.6.2 Invloed op de retailmarkt Molenaar stelt dat door internet veranderde koopgedrag grote gevolgen heeft voor het winkellandschap. De leegloop gaat plaatsvinden op A2-, B- en C-locaties. Dat blijkt ook uit figuur 4.2 verkorten van supply chains biedt kansen voor producenten maar ook bedreigingen voor retailers. Keten schakels als de groothandel en retailer kunnen net als de detaillist (filiaal) worden overgeslagen. Het aantal winkels zal dus teruglopen, verwachten retailers zelf, blijkens de resultaten ook uit het CBRE (2012) onderzoek. Een recent onderzoek van Roland Berger verspeld dat er op termijn nog slechts ruimte is voor twee van de vier grote Nederlandse warenhuisketens, door de concurrentie van e-commerce retailers als Amazon, Zalando en Bol.com / Albert Heijn. (Roland Berger in het FD 30 aug 2012). Dat gaat invloed hebben op de A1 locaties in Nederland. Uit het onderzoek blijkt dat allerlei retailers zijn met een met een inhaalslag bezig, zowel op het internet met het verbeteren van de webshop als met het aanpassen van de logistieke processen om een multi channel oplossing te kunnen bedienen. Retail en logistiek raken meer verweven en dat brengt bijkomende vastgoedaspecten naar voren. Zo heeft de rechtbank in Den Bosch geoordeeld in de zaak van de Gemeente Schijndel tegen de webwinkels La-Sensazione. com en Limoncello.nu dat internetmagazijnen als winkels mogen worden beschouwd. Op een locatie die volgens het bestemmingsplan niet voor detailhandel is bestemd, worden producten via internet te koop aangeboden en worden vervolgens de bestellingen geaccepteerd, gecontroleerd, verzameld, verpakt en ter verzending aangeboden. Detailhandel dus.

7.7 Conclusies hoofdstuk 7 De e-commerce ontwikkeling heeft voor een fundamentele verandering gezorgd. Hierdoor is een nieuwe gebruikersbehoefte ontstaan, die geleidt heeft tot het ontstaan van e-fulfilment centers die gebruik-specifiek zijn. Voor de vastgoedontwikkelaar liggen de kansen in het ontwikkelen van deze op de gebruiker toegesneden vastgoedproducten. Dit heeft implicaties voor de vastgoedmarkt. Het tot stand brengen van dergelijke e-fulfilment centers is complex. Door de veranderingen is de noodzakelijke kennis gewijzigd en complexer geworden. Voor het realiseren van nieuwe e-fulfilment centra is diepgaande kennis noodzakelijk Dit vraagt om een gezamenlijke dialoog van gebruiker en vastgoedmarktpartijen onder leiding van materiedeskundigen; de logistiek vastgoed adviseur.


57

HOOFDSTUK 8

Conclusies en aanbevelingen

8.1 Beantwoording onderzoeksvragen Dit onderzoek met als centrale vraag ”wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces?”, heeft ten doel vastgoedpartijen inzicht te geven in de logistiek vastgoedmarkt en de gevolgen van de opkomst van e-commerce. E-commerce veroorzaakt een belangrijke verandering in de supply chain. Nieuwe logistieke oplossingen zijn noodzakelijk. De procesveranderingen die e-commerce in gang zet, spelen zich bovendien af binnen de muren van het distributiecentrum en hebben dus directe relatie met het vastgoed. Teneinde de these te beantwoorden wordt allereerst antwoord gegeven op de deelvragen. a. Wat is de aard en omvang van logistiek vastgoed in Nederland? Logistiek is een proces en het logistiek vastgoed heeft hierin een functie. Grootschalige bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door twee basisfuncties; voorraadhouden (opslag) en verdelen (overslag en distributie). Vanuit deze functies zijn vier categorieën vastgoedobjecten aan te duiden (figuur 3.2). In een distributiecentrum zijn beide functies aanwezig. Dit type vastgoed is interessant voor commerciële vastgoedpartijen. Andere categorieën hebben niet beide functies, maar zijn gespecialiseerd voor één bepaald gebruik. Ze zijn daarmee minder courant. Het onderkennen van dit verschil, is van groot belang voor vastgoedpartijen als ontwikkelaars, beleggers, financiers en taxateurs. In hoofdstuk 7 (figuur 7.2) wordt een nieuw model voor de indeling van logistiek vastgoed op basis van de complexiteit van de processen en de voorraadhoudende functies gepresenteerd. In dit model past het e-fulfilment center. b. Wat zijn de gebruikers(groepen) van e-commerce-logistiek? In hoofdstuk 2 is aan de orde gekomen dat de basis voor de behoefte aan logistiek vastgoed is afgeleid van de vraag naar producten door consumenten. Retailer, producten en (gespecialiseerde) logistiek dienstverleners zijn de gebruikers van ruimte voor e-fulfilment. c. Wat gaat er veranderen in de ruimtebehoefte van gebruikers? E-commerce heeft de bestaande standaard in de supply chain en van logistieke processen doorbroken. De gebruikersbehoefte wordt steeds gedifferentieerder. In het praktijkonderzoek is dat de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte vastgesteld. Bij e-fulfilment center is de invulling van de basisfuncties, voorraadhouden en verdelen, anders. Door de lage voorraaddichtheid zijn andere opslagmethoden toegepast. De complexiteit van de verdeelfunctie is toegenomen. Een breed scala aanvullende activiteiten vraagt om ruimte. d. Hoe is dit vast te stellen in vastgoedtermen, (1) locatie , (2) kwantitatief (vloeroppervlak) en (3) kwalitatief (objectspecificaties)? De gebruikersbehoefte wordt steeds gedifferentieerder (zie hoofdstuk 6). De afwijkingen ten opzicht van een traditioneel distributiecentrum worden in onderstaande tabellen weergegeven en geven antwoord op deze deelvraag.


58

1. 2. 3.


1. 2. 3.


1. 2.

Onderzoeksresultaat kwalitatieve ruimte Lagere eisen ten aanzien van de constructieve objectkenmerken. Hogere eisen ten aanzien van aan de kwaliteit van de ruimte, installaties en voorzieningen. e. Hoe gaat de veranderde ruimtebehoefte van gebruikers doorwerken in de strategie van vastgoedontwikkelaars en –beleggers?

In hoofdstuk 4 zijn de vastgoedpartijen aan bod gekomen en in hoofdstuk 7 worden de wijzigingen van de gebruikersbehoefte vertaald naar gevolgen voor de vastgoedontwikkelaar en –belegger. Hier is een nieuwe gebruikersbehoefte ontstaan en wordt verdere groei verwacht. De vastgoedontwikkelaar dient in te spelen op deze nieuwe behoefte. De ontwikkelkansen liggen in het realiseren van een op de gebruiker toegesneden vastgoedproduct. Het antwoord op de deelvraag is conceptontwikkeling inclusief het in een vroeg stadium betrekken van gebruiker en belegger bij het ontwikkelproces. Het realiseren van een e-fulfilment center is complex. Door de voortdurende veranderingen als gevolg van e-commerce is het ontwikkelproces complexer geworden. Het vraagt om diepgaandere kennis en inzicht. De logistiek vastgoed adviseur is als materiedeskundige de verbindende schakel in de gezamenlijke dialoog van gebruiker en vastgoedmarktpartijen.

8.2 Reflectie Vooraf is een inschatting gemaakt van de validiteit van het onderzoek (zie paragraaf 1.3). In paragraaf 8.2 wordt gereflecteerd op de kwaliteit van de onderzoeksmethode, de onderzoeksresultaten en de vragen die zijn blijven liggen. 8.2.1 Reflectie onderzoekmethode Een relatief nieuwe onderzoeksgebied zoals vastgoed voor e-commerce logistiek kent weinig basis in de literatuur om op terug te vallen. Een empirisch kwalitatief onderzoek is daarvoor de juiste methode. De voordelen van de aanpak is dat de resultaten beschrijvend kunnen worden verwoord. Een nadeel van de onderzoeksmethode is dat het aantonen van causaliteit bij een dergelijk survey onderzoek problematisch (Baarda 2006, p133). Het onderzoek ondervangt enerzijds door terug te gaan naar de basisfuncties van logistiek vastgoed en anderzijds door de supply chain verandering te benadrukken. Het literatuuronderzoek is de basis voor de conclusies. De causaliteit wordt versterkt door de triangulatie. Door verandering in de supply chain als gevolg van e-commerce is een andere vastgoedbehoefte ontstaan. Dat is aangetoond in het onderzoek en methodologisch verantwoord verwoord.


59

Waardevol bleken de seminars van vLm en de informele gesprekken die daar plaats hadden. De bedrijfsbezoeken hebben veel additioneel inzicht gegeven over de feitelijkheid van de praktijk. Hoewel er tijdens het onderzoek geen deuren gesloten blijven, is het gebruikelijk bij logistiek vastgoedgebruikers, met name de dienstverleners, om niet open te communiceren omtrent de opdrachtgevers. Aan dit verzoek is voldaan. Hierdoor vermindert de kwaliteit van de onderbouwing van de onderzoeksresultaten. Het onderzoek kent een beperk aantal interviews. Uit deze gesprekken is veel informatie naar voren gekomen. Daarbij geven de gebruikers veel inzicht in de eigen logistieke oplossingen, waar beleggers en –ontwikkelaars juist willen dat de objecten voor meerdere gebruikers geschikt zijn. Als algemeenheden worden gezocht, zal het afnemen van meer interviews niet leiden tot andere inzichten. Een toevoeging zou dan kunnen zijn een interactief ronde tafel gesprek. De inzichten van de beide groepen worden dan aan elkaar getoetst. De mogelijkheden en onmogelijkheden worden dan helder. Wellicht wordt daarmee consensus ten aanzien van een e-fulfilment center in vastgoedtermen bereikt. De uitleg van de verschillende logistieke oplossingen zou visueler kunnen worden gepresenteerd. Foto’s ondersteunen het verhaal beter en passend bij de doelgroep van vastgoedpartijen. 8.2.2 Reflectie onderzoekresultaten De vraag is; is er sprake van een daadwerkelijk ander vastgoedconcept of is een e-fulfilment center “gewoon” een distributiecentrum. Afgeleid van de basisfuncties is het antwoord daarop ja, het is een distributiecentrum, want beide basisfuncties zijn aanwezig. Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat niet ieder distributiecentrum kan dienen als e-fulfilment center. Uit het onderzoek zijn verschillen en een aantal specifieke eisen naar voren gekomen. Er blijkt in het praktijkonderzoek weldegelijk sprake van een verandering in de vastgoedbehoefte. De specifieke eisen hebben in de afgelopen 10 jaar nog niet geleid tot (grote) veranderingen in de vastgoedmarkt. Voor veel retailers blijkt e-commerce te leiden tot een geleidelijke transformatie, die ingepast wordt in de bestaande vastgoedomgeving of is uitbesteed aan een dienstverlener. Een integraal nieuw logistiek concept, een vastgoedvraag met een programma van eisen op basis van een e-fulfilment oplossing, komt nog nauwelijks voor. Het onderzoek toont aan dat dit staat te gebeuren. De opkomst van grote gebruikers als Amazon en Zalando tonen dit aan dat er weldegelijk nieuwe vastgoedproducten worden gerealiseerd ten behoeve van e-commerce logistiek. De daadwerkelijke effecten op de e-commerce vastgoedmarkt zijn moeilijk aan te tonen. Voor de vastgoedmarkt zijn transacties en voorraadbestand als brongegevens beschikbaar. Evenwel zijn onderliggende transactie die uitsluitend betrekking op e-commerce logistiek nauwelijks te vinden. Het is nog steeds een klein deel van de markt. Voor onderzoekers is nog onzichtbaar dat ecommerce de achterliggende reden van verandering is. Het ontbreekt aan relevante data. Dat vraagt om kwantitatief onderzoek, gericht op een deelsegment. De triangulatie van de toegepaste onderzoeksmethode toon de ontwikkeling wel aan maar bewijst de gevolgen niet. Onderstaand zijn een aantal vragen opgenomen die open blijven staan: -

Hoe groot is de marktbehoefte in m²? Wat zijn de locatiefactoren op land niveau? Wanneer webshops qua omvang interessant worden voor de huurmarkt van logistieke ruimte (wanneer ontgroeien zij de garage)? Wanneer zijn webshops qua omvang interessant om individuele maatoplossingen te bouwen (Amazon en Zalando)?


60

-

Welke specifieke vastgoedeisen zijn er voor diverse deelgroepen? Oftewel is er sprake van specifieke eisen? Wat is de aangetoonde courantheid van deze markt voor vastgoedbeleggers? Hoe kan de courantheid worden aangetoond (dit is slechts mogelijk retrospectief)? Wat zijn de gevraagde investeringsniveau’s voor vastgoed ontwikkelaars? Wat zijn bancair haalbare investeringen in logistiekvastgoed?

Als nadere toelichting op bovenstaande vragen het volgende: De onderzoeksresultaten tonen verschillen aan, ten opzichte van het huidige vastgoedsegment. Het laat bovendien een groeimarkt zien. Het zien van de kans en het benutten ervan door de vastgoedbelegger en –ontwikkelaar kan door huidige marktomstandigheden worden belemmerd. Ondanks de verschillen en resultaten dient de courantheid in acht te worden gehouden, het is daarom de vraag of het aan te bevelen is aan vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars om objecten te gaan realiseren die een vrije hoogte hebben van minder dan de 10,6 m¹ standaard of minder loading docks dan standaard geaccepteerd.

8.3 Conclusies De volgende conclusies en aanbevelingen volgen uit het onderzoek. 1. E-commerce-logistiek is een groeimarkt. Blijkens het onderzoek is e-commerce-logistiek een groeimarkt die aan het begin van de ontwikkeling staat. Langjarig zal er behoefte blijven aan de specifieke oplossingen die zorgdragen voor de verwerking van consumentenorders in distributiecentra. 2. E-commerce heeft de bestaande standaard van logistieke processen doorbroken. De gebruikersbehoefte wordt steeds gedifferentieerder. 3. Objectspecificaties, zoals gebruikt in de vastgoedliteratuur en door vastgoedbeleggers, bieden onvoldoende inzicht in logistiek vastgoed. Het is in de eerste plaats noodzakelijk de basisfuncties (1) voorraadhouden en (2) verdelen te begrijpen. 4. E-fulfilment kent meer en complexere processen dan distributiecentra. Er is sprake van werkelijk structurele verandering in de vastgoedeisen. 5. E-fulfilment centers zijn gebruik-specifiek. 6. Conceptontwikkeling en de dialoog tussen partijen kan zorgen voor realisatie van nieuwe efulfilment centers die aan de veranderde gebruikersbehoefte voldoen. 7. De benodigde investering neemt toe en loopt parallel met de lange termijn verwachtingen van belegger en gebruiker. De groeimarkt (toename ruimtebehoefte als gevolg van e-commerce) maakt dit mogelijk. Het antwoord op de centrale vraag, ”wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces?” is als volgt: Er ontstaat een nieuwe segment courant vastgoed, wat kansen en mogelijkheden biedt voor ontwikkelaars en beleggers.


61

8.4 Aanbevelingen Uit het onderzoek blijkt een spanningsveld tussen de verandering die plaatsvinden in de supply chain en het lange termijn gebruik van een vastgoed object hetgeen een vastgoedbelegger / ontwikkelaar nastreeft. 1.

Vastgoedpartijen zouden bij de beoordeling van de objecten nadrukkelijk de twee basisfuncties moeten beoordelen. Voor het nemen van strategische investeringsbeslissingen is verdere verdieping in de supply chain en de werking daarvan noodzakelijk. Figuur 7.1 en 7.2 geven dit inzicht.

2.

Het moment waarop de ruimtebehoefte die voortkomt uit e-commerce ontwikkeling zal worden gerealiseerd in vastgoedobjecten is nu. Het pakken van dit momentum is voor beleggers en ontwikkelaars een kans die in een markt waarin andere vastgoedsegmenten geen groei laten zien, moet worden gepakt.

3.

Gezamenlijk investeren van belegger en gebruiker kan de lange-termijn doelstelling van beide partijen bevorderen. Beleggers kunnen hiervoor bijdragen aan de voor e-commerce specifieke inrichting van het object, zoals in tussenvloeren en verbeterede installaties. Gebruikers kunnen als tegenprestatie langere huurtermijnen aangaan, wat de belangen van de vastgoedbelegger volledig ten goede komt. Beide partijen moeten belang en risico dragen.


62

BIBLIOGRAFIE Baarda, D.B., M.P.M. de Goede (2006), Basisboek methode en technieken, Noordhoff Uitgevers Groningen. Berg, J.P. van den (2012), Highly Competitive Warehouse Management, Utrecht Netherlands. Brouns, J. (2006), Off-balance behoefte van logistieke dienstverleners, MSRE scriptie. BCI (2012), Migration towards a cross channel high speed end-to-end value chain, White paper study by Buck Consultants International, June 2012. Chalabi, M. al, e.a. (2004), Just-in-time real estate; how trends in logistics are driving industrial development, Urban Land Institute, Washington D.C.. CBRE (2011), Understanding Logistics in the Netherlands. CB Richard Ellis Amsterdam. CBRE (2012), The Role of Real Estate in a Multichannel World, CBRE EMEA research and consulting. Commissie Van Laarhoven (2006), Eindrapportage Commissie Van Laarhoven: Naar een vitalere supply chain door krachtige innovatie, Commissie van Laarhoven, Delft. Commissie Van Laarhoven (2008), Logistiek en supply chains: visie en ambitie voor Nederland, Commissie van Laarhoven, Delft. ELA (2001), The Influence of E-Commerce on Tomorrow’s Logistics, European Logistics Association, Brussel. Goor, A.R. van, W. Ploos van Amstel (2009), Distributielogistiek, Noordhoff Uitgevers Groningen. Gool, P. van, D. Brounen, P. Jager, R.M. Weisz (2007), Onroerend goed als belegging, WoltersNoordhoff Uitgevers Groningen. Gehner, E. (2003), Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Amsterdam: Sun. Griensven, L.J.A.M., P.R. Schoonhoven, (2008), Huisvesting en vastgoed. Bouwstenen voor het bedrijfsproces van morgen. AT Osborne consultants & managers. Reed Business. Groenewout (2011), How e-retailing can influence your logistics?, Groenewout Consultants & Engineers, Breda. Hesse, M. (2002), Logistics real estate markets: indicators of structural change, linking land use and freight transport. Paper for the ERSA 2002- conference “From industry to advance service”. Hobkirk, I, (2012), E-commerce in the distribution center: making a graceful transition, Commonwealth supply chain advisors, Boston. Hoogvorst, M. (2009), Big Business: de toegevoegde waarde van beleggen in logistiek vastgoed op basis van het risico-rendementsprofiel en de correlatie met andere vastgoedcategorieën, MSRE scriptie.


63

ING (2011), Sector studie Fysieke distributie en e-commerce, ING sectormanagement Transport & Logistiek. IPD (2011), Definitielijst input- en outputparameters IPD / ROZ Vastgoedindex, IPD Nederland, Investment Property Databank. Koster, R.B.M. de (2001), De logistiek achter de “Enter toets”, in J.P Duijker et al, Praktijkboek magazijnen en distributiecentra, Kluwer Deventer. Kotler, Ph. (1991), Marketing management (seventh edition), Prentice-Hall International. Levelt, M. (2010), van Mainport tot Brainport, artikel in, Rooilijn Jg. 43 / Nr. 6 / 2010, P392 -399. Molenaar, C.N.A. (2010), Shopping 3.0. Shopping, the internet or both, Gower Publicing International. Nederland Distributieland (NDL) (2005), De logistieke kracht van Nederland. Nozeman, E.F., Handboek Projectontwikkeling 2e druk, Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, 2010, Reed Business, Doetinchem. Porter, M.E. (1985), Competitive advantage, New York Press. Olden, H. (2010), Uit voorraad leverbaar, De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen, Proefschrift UU. Roodbergen, K.J. (2001), Layout and routing methods for warehouses, Ph.D. thesis, Erasmus Universiteit Rotterdam. Roodbergen, K.J. (2011), Logistics: the deciding factor in e-commerce, Inaugurale rede, Universiteit van Groningen. TNO (2010), Online winkelen in Nederland, TNO-034-DTM-2010-04450. Toor, F. van (2004), Logistiek vastgoed: een analyse van de beleggingsmarkt voor opslag- en distributiecentra in Nederland, MRE Scriptie.

Verschuren, P.J.M., J.A.C.M. Doorewaard, (2007), Het ontwerpen van een onderzoek, Boom Lemma Utrecht, oplage 2010. Websites http://www.delaatstemeter.nl/ (HbR, 2012) http://www.portofrotterdam.com/nl/business/over-de-haven/pages/feiten-encijfers.aspx (eurostat 2010) http://epp.eurostat.ec.europa.eu/ www.logistiek.nl www.retailresearch.org/onlineretailing.php www.thuiswinkel.org/ www.tweakers.nl


64

BIJLAGEN

Bijlage 1 Figurenlijst Figuur 2.1: Waardeketen van Porter (1985) Figuur 2.2: Voorbeeld eenvoudige keten Figuur 2.3: Bedrijfskolom (bewerking van figuur 1.3 van Goor 2009) Figuur 2.4: Voorraadhoudend schakels in de keten en verschijningsvorm van voorraad Figuur 2.5: Voorbeeld fysiek kanaal van een traditionele keten Figuur 4.1: Verschillende e-commerce supply chains Figuur 2.7: Voor- en nadelen van verschillende distributiestructuren: Bewerking van de Koster (2001) en Prologis (2008) Figuur 2.8: Speelveld e-commerce distributielogistiek Figuur 3.1: Distributiecentra hebben zich ontwikkeld tot logistieke service centra (NDL, 2005) Figuur 3.2: Logistiek vastgoed ingedeeld in vier categorieën op basis van functie Figuur 4.1: Strategic alignment model van Osgood Figuur 4.2: Toekomstperspectief projectontwikkeling, (Nozeman, sheets 6-9-2011) Figuur 5.1: Verschillen in de basisfunctie van het distributiecentrum (Bewerking tabel 9.1 van Goor, 2009). Figuur 5.2: e-fulfilment activiteiten (bewerking van figuur 3.1) Figuur 5.3: Investeringen en mechanisatie (Groenewout, 2012 p15) Figuur 5.4: Ontwikkeling e-commerce verkopen (Groenewout, 2012 p5). Figuur 5.5: Levencyclus e-commerce-logistiek Figuur 6.1: Locaties pakketvervoerders in Nederland Figuur 6.2: Locaties pakketvervoerders in Europa Figuur 6.3: Resultaten operators per m² (eigen onderzoek) Figuur 6.4: Verschillen traditioneel distributiecentrum en e-fulfilment center Figuur 7.1: Indeling logistiek vastgoed (gelijk aan figuur 3.2) Figuur 7.2: Nieuwe indeling logistiek vastgoed Figuur 7.3: Speelveld voor ontwikkeling van e-fulfilment centers


15 15 16 17 17 20-21 22 23 25 28 31 36 38 39 41 42 43 47 47 48 51 52 53 56

65

Bijlage 2 Opbouw interview Vraag 1 Inleiding en “logistieke uitdaging“ - Wat is de rol van uw bedrijf in de keten? - Welke ontwikkelingen ten aanzien van e-commerce worden er onderkend? (Bij deze vraag is de product levenscyclus getoond). - Waarin wijkt e-commerce af van traditionele distributie? Welke processen zijn nieuw of anders? - Wat zijn de logistieke uitdagingen? Doel van deze vraag is vast te stellen wat de trends zijn en de verandering van het logistieke proces door e-commerce. Hiermee worden de veranderingen die in hoofdstuk 4 uit de literatuur zijn afgeleid getoetst. Vraag 2 Vastgoedkenmerken Aan de effecten van de in vraag 1 besproken trends moeten nader invulling worden gegeven aan de vastgoedkenmerken. Dit staat centraal in de onderzoeksvraag: Hoe gaat e-commerce de logistieke vastgoedmarkt beïnvloeden /veranderen? De geïnterviewde wordt gevraagd aan te geven wat de belangrijkste aspecten zijn ten aanzien van: - Locatiekenmerken (ontsluiting, modaliteiten inbound/ outbound/ lokale arbeidsmarkt); - Kwantitatieve ruimtebehoefte, de benodigde m²; - Kwalitatieve ruimtebehoefte, gebouwspecificaties zoals vrije hoogte, vloerbelasting, aantal docks, ect.. Doel van deze vragen is gericht te kijken naar vastgoedaspecten en bevestiging te krijgen van de conclusies uit hoofdstuk 4. Waar mogelijk is vast te stellen dat de procesverandering wordt gehinderd door de vastgoed omgeving. Vraag 3 Activiteiten in het object Aan de hand van figuur 3.1 wordt besproken wat de aanvullende processen zijn ten opzichte van het logistiek service center. De geïnterviewde wordt gevraagd aan te geven of er sprake is van nieuwe processen dat alleen Voorraadhouden (opslag )en verdelen (overslag en distributie) en de al langer bekende Value Added Logistics (VAL) en Value Added Services (VAS). Doel van deze vraag is vast te stellen of er echt sprake is van een “nieuwe” logistieke oplossing of dat e-commerce aansluit bij een bestaand bekend model. Vraag 4 Rol van partijen In de vierde vraag staat de rol van partijen in de vastgoedmarkt centraal. Deze bestaan uit de gebruiker, de ontwikkelaar en de belegger. Wat is de rol die de gebruiker/ vastgoedontwikkelaar / vastgoedbelegger zou moeten hebben? Doel van deze vraag is inzicht te krijgen of een van de andere partijen in de vastgoedmarkt een bepaalde rol of verantwoordelijkheid kan nemen.


66

Bijlage 3 Interviews en data 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

DHL, Peter Korte (Director custer West) 5 juli 2012 E-Ways, Koos van Santen (algemeen directeur), 6 juli 2012 V&D, Marieke Loves (manager e-commerce) 11 juli 2012 TNO, Egbert Guis (senior adviseur) 25 juli 2012 Geodis, Willem-Jan van Amersfoort (managing director Benelux), 2 augustus 2012 CBRE Global Investors, Ronald van der Waals (asset manager), 7 augustus 2012 Goodman, Rene Geujen (business development manager) en Ruud Weijmans (country director), 12 september 2012 8. WDP, Rien van Ast, 8 oktober 2012


67

Bijlage 4 Toelichting op vLm e-commerce community seminars De vLm (verenging Logistiek management) community e-commerce is een speciaal opgerichte community voor personen en/of organisaties die betrokken zijn bij de logistiek voor e-commerce. Door middel van de activiteiten is de mogelijkheid ontstaan tot het delen van kennis en het versterken van persoonlijke netwerken. Een goede basis om de ontwikkelingen te volgen met betrekking tot de logistiek voor E-Commerce. Hiertoe zijn een aantal initiatieven, zoals de seminars (afgelopen jaar 4) en de prijs “Logistieke webshop van het jaar”. 1. Van de Schreur, Lelystad – thema procesverbeteringen (22 november 2011) Programma Dr. J. van de Berg (Warehouse Management Consultant bij Jeroen van den Berg Consulting en tevens auteur van het recent verschenen boek “Highly competitive warehouse management”) gaf praktisch en procesgerichte een benadering van e-commerce fulfilment en verbetertrajecten aan de hand van de business case zoals bij van der Scheur (logistiek dienstverlener) zijn geïmplementeerd. Van der Schreur heeft in Lelystad het e-fulfilment voor zo’n 20 webshops. De namen mogen niet worden gepubliceerd. Aansluitend bedrijfsbezoek en netwerkborrel. Resultaten voor het onderzoek E-commerce maakt logistieke processen complexer. Het procesmatig werken is ook voor ecommerce fulfilment noodzakelijk. De specifieke logistieke uitdagingen (piekvorming, retouren) vragen om aangepaste processen. In groepsdiscussie zijn mogelijke oplossingen gevonden en gechallenged. Dit is belangrijk gebleken voor het basisbegrip van e-commerce en de mate waarin de processen afwijken van gangbare distributieprocessen. 2. Hema, Utrecht – thema: Multi-channel logistiek (18 april 2012) Programma HEMA is in 2005 begonnen met een webshop. In verband met de zeer sterke groei is vanaf september 2010 een aparte DC in gebruik genomen van 7.700 m2. Samen met Nespresso en Albumprinter was HEMA in 2011 één van de drie finalisten van de nieuwe award “Logistieke Webshop van het Jaar 2011”. ‘Multi Channel Logistiek’ is bij HEMA al jarenlang een belangrijk thema. Aansluitend rondleiding door het eDC (e-fulfilment center), discussie en netwerk-borrel. Resultaten voor het onderzoek Voor het onderzoek is vooral de procesinrichting van groot belang gebleken. Joke Vink, manager van het E-Commerce distributiecentrum heeft laten zien welke overeenkomsten en verschillen er zijn de procesinrichting van offline en online distributie. Zij heeft de nadruk gelegd op de problemen om e-commerce orders te verwerken gecombineerd met de “normale” winkel- bevoorraadding. Hema heeft ervoor gekozen het e-commerce distributiecentrum in een extern, maar nabijgelegen magazijn, op te zetten. Multi channel processen hebben een duidelijk hogere complexiteit.


68

3. Rhenus, Tilburg – thema: “E-fulfilment zonder grenzen” (26 juni 2012) Single channel oplossing Programma Rhenus is een toonaangevende logistieke dienstverleners. Op deze middag staat, de e-fulfilmentoperatie voor Zooplus, centraal. Zooplus is de grootste Europese online verkoper van dierbenodigdheden. Via meer dan 15 verschillende webshops voor evenveel landen worden dagelijks aan tienduizenden consumenten items verkocht, variërend van blikjes kattenvoer tot complete konijnenhokken. De logistiek achter deze webshops is sinds 2009 uitbesteed aan Rhenus Contract Logistics. Vanuit twee warehouses, waarvan één in Tilburg gevestigd is, worden de Europese klanten voorzien van hun bestellingen. Het warehouse in Tilburg beslaat 35.000 m2 en kent een verpakkingsstraat die het verpakken van de zendingen tot een nagenoeg volledig geautomatiseerd proces heeft gemaakt. Aansluitend netwerk-borrel. Resultaten voor het onderzoek Voor het onderzoek heeft dit waardevolle informatie opgeleverd in de locatiekeuze en gebouwinrichting. Rhenus heeft ervoor gekozen de operatie onder te brengen in een speculatief ontwikkeld distributiecentrum. Met de keuze voor Tilburg is een locatie gekozen buiten de grootse markt (Duitsland). Het eerste magazijn staat in Duitsland. In Tilburg is het tweede magazijn gevestigd, voortkomend uit de aanwezigheid en de beschikbaarheid van het pand. In de presentatie stelt Rhenus dat grensoverschrijdende e-fulfilment vraagt om decentrale logistiek voor uitgaande- en retourzendingen. Een Europees netwerk van magazijnen beantwoordt deze groeiende vraag. Ook bevestigen zij de verwachting dat de vraag naar logistieke dienstverlening op het gebied van B2Corders zal groeien. Tijdens de oculaire inspectie was bijzonder dat de mechanisatie duidelijk het uitgaande proces ondersteund en waarbij de nodige kwaliteitscontrole is ingebouwd. 4. E- commerce fashion, Hilversum – Thema: case studies (3 oktober 2012) Programma De organisatie is gedaan door de vLm Community Fashionlogistiek in samenwerking met de ondernemersorganisatie fashion Modint. De doelgroep is logistieke professionals uit de Fashion branche. De volgende vier business cases kwamen aan de orde: Kleertjes.com, College Style, Saint basics in samenwerking met KT groep (dienstverlener) en Vente-exclusive.com in samenwerking met Katoen Natie (dienstverlener). Aansluitend netwerk-borrel. Resultaten voor het onderzoek Tijdens deze sessie zijn veel details gepresenteerd over de 4 business cases die in het onderzoek zijn gebruikt. De details zijn specifiek voor de doelgroep fashion, maar moeten nog gegeneraliseerd worden. De afsluitende presentatie van Buck Consultants waarin het rapport “de toekomst van e-fulfilment” dat werd opgesteld in samenwerking met DHL (dienstverlener), gaf inzicht in een aantal concrete kansen en bedreigingen voor Nederland.


69

Ruimte voor e-commerce-logistiek

Recommend Documents