BYTREAL Tlmače s.r.o., Kotlárska 2, 93521 Tlmače
Rozbor hospodárenia 1.polrok 2014
Tlmače, 10.9.2014
Predkladá: Ing. Natália Dzurilová konateľka spoločnosti
Úvod Od januára 2008 vznikla na území mesta Tlmače spoločnosť s ručením obmedzeným z názvom BYTREAL Tlmače s.r.o.. Stalo sa tak spojením dvoch samostatných správcovských spoločností a to SES Real s.r.o. Tlmače a Bytovým oddelením mesta Tlmače. BYTREAL Tlmače s.r.o. spravuje byty a nebytové priestory na základe zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. K 30.6.2014 BYTREAL Tlmače s.r.o. spravoval nasledovné nehnuteľnosti:
A:
Bytové domy Bytový dom na ul. Mládežnícka 8,10,12,14 – nájomné byty Bytový dom na ul. Mládežnícka 2,4,6 – nájomné byty Bytový dom na ul. Topoľová 40/2,2A – nájomné byty Bytové domy na ul. ČSA 16, ČSA 26, ČSA 27, ČSA 28, Slovanská 37, Slovanská 38, Slovanská 45, Školská 35, Školská 43, Dlhá 53, Dlhá 54, Dlhá 55, Dlhá 55, Dlhá 56, Dlhá 57, Dlhá 51, Dlhá 60, Dlhá 52/40, Dlhá 52/46, Ružová 149, Ružová 147, Mládežnícka 159, Kotlárska62, Kotlárska 63, Lipová 74, Lipová 73, Lipová 72, Lipová 71, Lipová 70, Lipová 69, SNP 132, SNP 129, Nová 131, Okružná 6-7 Levice, Spoločenstvá vlastníkov bytov - SVB ČSA 17, SVB Nám. odborárov 47, SVB Školská 44, SVB Slovanská 46
B: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
C: 1. 2. 3. 4.
Nebytové priestory Dom služieb, Nám. odborárov č. 12 Zdravotné stredisko, Mládežnícka 7 Garáže v bytovom dome Mládežnícka 311 Nebytové priestory v bytovom dome Mládežnícka 311 + garáže Nebytové priestory v bytovom dome Mládežnícka 163 Budova bývalej materskej škôlky ul. Topoľová č. 1 Obchodné centrum v starej časti mesta Tlmače
Kotolne Plynofikovaná kotolňa v bývalej materskej škôlky na ul. Topoľová 1 Plynofikovaná kotolňa na ul. Nová Plynofikovaná kotolňa „Obchodné centrum“ na Nám. SNP Plynofikovaná kotolňa Topoľová 40
Výsledky hospodárenia za 1.polrok 2014 Hospodárenie spoločnosti BYTREAL Tlmače s.r.o. je rozdelené na samostatné strediská, a to nebytové priestory, členené po jednotlivých objektoch, údržba a správa. Členenie je zavedené z dôvodu prehľadnosti hospodárenia jednotlivých stredísk. Spravovanie objektov ako aj bytových domov je zabezpečované 4 THP pracovníčkami vrátane konateľky. Od roku 2008 sa znížil počet zamestnancov z 10 THP pracovníkov vrátane konateľa na 4 THP zamestnancov. Počet spravovaných objektov oproti roku 2008 narástol o nájomný bytový dom na Topoľovej ulici. Naďalej musíme pre vlastníkov a nájomníkov zabezpečovať všetky služby vyplývajúce zo zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, ako aj dodržiavať vyhlášky URSO, ŠEI a ostatných kontrolných orgánov v plnom rozsahu. Každý bytový dom je vedený ako samostatné stredisko, v banke má vedený svoj účet, na ktorom sú okrem fondu prevádzky, údržby a opráv vedené aj ostatné platby za plnenia, ako sú platby za teplo, teplú úžitkovú vodu, studenú vodu, zrážkovú vodu, odvoz smetí, osvetlenie spoločných priestorov, poistné a ostatné služby spojené s bývaním. - výnosy - náklady - hospodársky výsledok
124 009,21 Eur 122 008,89 Eur 2 000,32 Eur
Rozbor hospodárenia po jednotlivých strediskách je uvedený v prílohe č. 1. Tabuľka je rozčlenená na samostatné strediská: Relax, Spoločenský dom (ubytovňa), Slobodárne, Údržba, Správa. Takéto členenie máme zavedené od roku 2008, aby sme mali podrobný prehľad nákladov a výnosov na jednotlivé spravované objekty. Stav finančných prostriedkov k 30.6.2014 vrátane fondu prevádzky, údržby a opráv vo všetkých bytových domoch je 339 537,63 Eur. Na obnovu bytových domov boli čerpané úvery v komerčných bankách aj zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úvery, ich zostatky a splátky evidujeme analyticky na samostatných účtoch, vo výške 2 753 356,43 Eur. Všetky bytové domy splácajú svoje úvery podľa predpísaných mesačných splátok z jednotlivých bánk. Stav záväzkov a pohľadávok k 30.6.2014 je nasledovný: Účet 311 odberatelia (pohľadávky) Účet 321 dodávatelia (záväzky) Účet 315 predpis nájomného (bytové domy) Účet 324 celkové záväzky (bytové domy) Účet 461 úvery bytových domov
98 571,38 Eur 90 467,11 Eur 482 704,08 Eur 397 451,66 Eur 2 753 356,43 Eur
Účty 315 a 324 sú predmetom vyúčtovania služieb za rok 2014.
Komentár k hospodáreniu – 1. polrok 2014 BYTREAL Tlmače s.r.o. vykazuje k 30.6.2014 účtovný zisk vo výške 2 000,32 Eur. Relax centrum vykazuje zisk za 1.polrok 2014 vo výške 3 125,14 Eur. Rozpis položiek je uvedený v prílohe. V prvom polroku 2014 nebola urobená pravidelná odstávka Relax centra, z dôvodu, že sa čakalo na komplexnú rekonštrukciu strechy, ktorá bola v havarijnom stave. Pri silnom vetre bola strecha podfúknutá a pri búrkach zatekalo až do bazéna priamo zo strechy. Rekonštrukcia prebieha v mesiaci august a september 2014, pričom je robená aj komplexná dezinfekcia celého Relax centra vrátane maľovky, výmeny obkladačiek, porušených dlaždíc pri vstupe do budovy. Ubytovňa – Spoločenský dom vykazuje stratu za 1. polrok 2014 vo výške 7 219,93 €. Nakoľko predošlá rekonštrukcia nerátala so samostatnými meraniami energií pre ubytovaciu časť k tejto strate je potrebné pripočítať aj stratu za energie, ktoré sú do ubytovne dodávané. Po vyúčtovaní služieb v máji 2014 predstavujú výšku 4 142,23 Eur bez DPH, táto suma je započítaná v celkovej strate za 1.polrok. Opakovane pripomíname, že v marci 2009 bolo vypracované kompletné posúdenie technického stavu elektrickej inštalácie celého objektu, ktorého záverom je, že elektrická inštalácia v súčasnosti nevyhovuje platným STN EN a nie je možné na elektrickú inštaláciu vystaviť revíznu správu. Bolo doporučené urýchlené odstránenie závad, ktoré sú vypísané v správe v 57 bodoch. Predpokladané náklady boli vyčíslené v roku 2009 na 5 727,- €. Rozvody elektrickej energie môžu spôsobiť problémy pri plnšom obsadení ubytovne, ktorá sa plánuje dať do prenájmu. V nájomných bytoch položka nájomné za 1. polrok 2014 predstavuje sumu 60 524,88 Eur. Z tejto sumy je odvádzaná čiastka 46 430,28 Eur späť na mesto. Rozdiel vybraného nájomného a odvedeného nájomného je vo výške 14 094,60 Eur. Položka nájomné má slúžiť aj na zabezpečenie opráv, prevádzky a údržby, krytia poistky za bytový dom. V 1. polroku 2014 sme použili prostriedky nasledovne:
Opravy Bankové poplatky Poistné Odvod za odpis
Mládežnícka 163 2 894,28 123,58 435,07
Mládežnícka 311 2 996,29 123,59 280,64
Topoľová 40 688,25 103,20 146,76 462,00
V nájomnom dome Mládežnícka 163 bola vykonaná oprava domáceho digitálneho systému vo výške 67,00 Eur, 2263,78 Eur – výmena vodomerov SV a TUV, 563,50 Eur – drobné opravy a týždenná údržba výťahov. Mládežnícka 311 – 124,70 Eur bolo použitých na prečistenie kanalizácie, 114,00 Eur – revízie, 48,37 Eur – výmena drôtového skla na vchodových dverách, 2 206,90 Eur – výmena vodomerov SV a TUV, 502,32 Eur – drobné opravy (ventil v šachte, odstraňovanie
el. závad). Bytovému domu bol zriadený samostatný účet v Poštovej banke dňa 30.7.2014, čím zabezpečíme rozdelenie finančných prostriedkov dvoch nájomných bytových domov. Topoľová 40 - 688,25 Eur – prečistenie kanalizácie, nastavenie kotlov, odpis elektromerov, pravidelná kontrola kotolne. Nedoplatky na predpise sú riešené priebežne počas roka upomienkami z BYTREALu, ale aj právnou zástupkyňou cez súd (platobné rozkazy, návrhy na vypratanie, návrhy na exekúcie), prípadne pri vyšších sumách dobrovoľnou dražbou. Dobrovoľnú dražbu uskutočňujeme na návrh vlastníkov bytového domu a s ich písomným odsúhlasením 2/3vej väčšiny všetkých vlastníkov podľa zákona 182/1993 Z.z. Štruktúra nedoplatkov na predpise za 1.polrok 2014 byty nájomníci bývajúci 18838,52 Spolu v €:
vlastníci
nebývajúci 7402,28
bývajúci 38747,00
nebývajúci 2144,00
67 131,80
Nedoplatky za 1.polrok 2014 narástli o 16 172,69 Eur, čo je z veľkej miery zapríčinené aj májovým vyúčtovaním, ktoré si vlastníci a nájomníci nestihli uhradiť v lehote splatnosti. Prehľad nedoplatkov na nájomnom a službách v nájomných bytových domoch v Eurách: Nájomný dom Mládežnícka 163 Mládežnícka 311 Topoľová 40 – služby Topoľová 40 – nájomné
bývajúci 2 679,83 11 452,47 2 431,99 2 274,23
nebývajúci 206,55 7 196,25
V súvislosti s novým nájomným domom Topoľová 40 upozorňujeme, že zmluvy nájomníkom končia k 30.11.2014. V tomto bytovom dome aj napriek mesačným upomienkam zo strany BYTREALu Tlmače s.r.o. si nájomníci neplnia svoje povinnosti vyplývajúce z Nájomnej zmluvy. Po konzultácii s právnou zástupkyňou odporučila nepredĺžiť zmluvy tým nájomníkom, ktorí porušujú ustanovenie par. 711 Obč. zákonníka písm. b) „nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace...“. Podľa názoru právnej zástupkyne aj nepravidelné platenie nájomného a služieb je dôvodom na nepredĺženie nájomnej zmluvy. Ďalej evidujeme aj opakovanú písomnú sťažnosť zo strany viacerých nájomníkov na rodinu Obertíkovú za opakované hlučné búchanie, rozhovory, dupot a hlasnú hudbu. Sťažnosť sme riešili zatiaľ písomným upozornením ako aj poučením sťažovateľa ako má postupovať v prípade, že sa situácia bude opakovať.
