ROZ model kantoorruimte

nieuwsbrief

Commercieel Vastgoed

april 2015

In dit nummer:  ROZ model kantoorruimte 2015  klachtplicht na koop  opschorting in de bouw  courtage verhuurmakelaars  algemene bepalingen ROZ 2015

Huurrecht

ROZ model kantoorruimte 2015 Onlangs kwam de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) met haar nieuwste model huurovereenkomst. Dit ROZ model 2015 ziet op de verhuur van kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. In 2012 verscheen al een aangepast model voor winkelruimte.

Keuzemenu Het model 2015 is, meer dan voorganger 2003, een keuzemenu. Bij ieder artikel valt er voor partijen dus wat te kiezen of te onderhandelen. En dat doet recht aan het karakter van de huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte: ‘vrijheid, blijheid’. Er geldt geen dwingend recht. De huurder heeft alleen wettelijke bescherming bij het einde van de huur: het recht om iets langer te blijven zitten totdat hij nieuwe ruimte gevonden heeft (artikel 230a boek 7 BW).

De wijzigingen zijn niet schokkend. Wel praktisch. Zo kent het model 2015 nu een considerans: de inleiding op de afspraken. Zo’n inleiding geeft inzicht in de bedoelingen van partijen. Dat kan belangrijk zijn als een rechter ooit naar het huurcontract moet kijken. In artikel 3 kunnen alle smaken qua duur en verlenging worden ingevuld. Ook de opzegtermijn is nu niet meer standaard 12 maanden. De opzegging ‘per deurwaardersexploot of aangetekend schrijven’ is blijven staan; er is nog geen modern alternatief dat evenveel rechtszekerheid biedt.

Side letter-praktijk Opvallend is artikel 8: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Het artikel zal ingegeven zijn door de side letter-praktijk in de afgelopen vijftien jaar. Eigenaren van beleggingspanden boden een huurder een fikse huurvrije periode of een breakoptie, maar dan buiten het huurcontract om. Die afspraken werden vastgelegd in zogeheten side letters. Puur vanwege die extra’s was een huurder bereid in het pand te gaan huren. Voor verhuurder en huurder was dat natuurlijk geen probleem. Maar de huurcontracten gaven een vertekend beeld van de afspraken. Terwijl de huurcontracten wel de basis vormden voor de koopprijs van het pand (bijvoorbeeld 10x de jaarhuur). Artikel 8 van het nieuwe model dient dus een hoger belang (transparantie), hoewel het begrip ‘incentives’ wat vaag blijft.

Asbest Ook artikel 9 heeft bewustwording als doel: partijen worden gedwongen gedachten uit te wisselen. Met de veelgelezen karakterisering ‘invuloefening’ voor ROZ model 2015 ben ik het dan ook niet eens: je kunt met een artikel 9 pas verder, als je eerst met elkaar over asbest en verontreiniging hebt gesproken.

Algemene Bepalingen Op pagina 5 van deze nieuwsbrief wordt ingegaan op de wijzigingen in de Algemene Bepalingen 2015 ten opzichte van het model 2003. Link naar de ROZ model kantoorruimte 2015

koop/verkoop

Klachtplicht na koop minder streng Wanneer je een pand koopt, kan er achteraf iets mis mee blijken te zijn. We spreken dan van een (verborgen) gebrek. Dat gebrek moet je vervolgens tijdig bij de verkoper melden. Tenminste, als je er werk van wilt maken. Dat is wettelijk geregeld. De afgelopen tien jaar oordeelde de rechter streng: als je niet tijdig klaagt, verlies je al je claims.

Soepeler Nederlands hoogste rechter, de Hoge Raad, heeft eind vorig jaar een belangrijke uitspraak gedaan (de zaak FAR Trading / Edco). De Hoge Raad vindt dat rechters soepeler met de wettelijke klachtplicht moeten omgaan. Dat is goed nieuws voor kopers van onroerend goed. Volgens de Hoge Raad zijn de wetsartikelen over de klachtplicht geschreven ter bescherming van de verkoper. De verkoper moet erop kunnen rekenen dat de koper ontdekte gebreken ‘met bekwame spoed’ aan de verkoper meedeelt. De wet beschermt op die manier de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.

Hoeveel maanden? Stel nu dat een koper een gebrek ontdekt, maar dat gebrek pas na vier maanden aan de verkoper meedeelt. Is dat te laat? De Hoge Raad zegt dat daar geen concreet antwoord op mogelijk is. Of een koper een gebrek tijdig heeft gemeld hangt af van alle relevante omstandigheden van het specifieke geval. Het tijdsverkoop vormt een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend. Er moet volgens de Hoge Raad ook worden gekeken of de verkoper door het tijdsverloop nadeel heeft geleden.

Kortom Breng de verkoper zo snel mogelijk op de hoogte van een gebrek; maar als er inmiddels wat tijd verstreken is, is de zaak nog niet verloren.

Bouwrecht

Opschorting in de bouw Met regelmaat komt het voor dat een deel van de aanneemsom wordt ‘ingehouden’. Een partij doet dan een beroep op opschorting. Wanneer mag dat? Het opschortingsrecht is geregeld in de wet: komt een partij zijn verplichting niet na, dan is de andere partij bevoegd zijn verplichting op te schorten. Voor de particulier geldt een bijzondere regeling: hij is bevoegd 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn. Dat bedrag moet dan in depot worden gestort bij een notaris.

Vereisten opschorting Als een opdrachtgever een bedrag op de aanneemsom wil inhouden, is slechts vereist dat de aannemer een opeisbare verplichting niet nakomt. De opdrachtgever hoeft de aannemer dus niet eerst een ingebrekestelling te sturen. Opeisbaar betekent hier dat de aannemer niet zelf al een recht op opschorting van zíjn werkzaamheden toekwam (stillegging van het werk). Bijvoorbeeld omdat er al een achterstand was in de betaling van de afgesproken termijnen. Het kan dus voorkomen dat partijen over en weer een beroep op opschorting doen. Een oplossing kan dan worden gezocht in het stellen van zekerheid, in de vorm van een depotbedrag of een bankgarantie. Ook kan de rechter of de Raad van Arbitrage worden gevraagd de knoop door te hakken. Steeds geldt dat het bedrag dat wordt ingehouden in redelijke verhouding tot de verplichting van de aannemer moet staan.

Afwijken mag Het opschortingsrecht (de 5%-regeling) is voor particuliere opdrachtgevers van dwingend recht. In de aannemingsovereenkomst mag daar niet van worden afgeweken. Voor bedrijfsmatige opdrachtgevers geldt die bescherming niet. Aannemer en opdrachtgever kunnen in de aannemingsovereenkomst afwijkende afspraken maken. Tot slot: het opschortingsrecht kan ruim worden ingeroepen. Dus niet alleen tegen de wederpartij, maar bij faillissement ook tegen de curator.

Bemiddeling

Courtage verhuurmakelaars Optreden voor een verhuurder én courtage vragen van de huurder. De rechtspraak is daarover inmiddels heel duidelijk: dat mag niet. Het ‘dienen van twee heren’ is volgens de wet niet toegestaan. Dat betekent dat de verhuurmakelaar geen courtage van de huurder mag vragen als hij ook in opdracht van de verhuurder handelde. Verhuurbemiddelingsbureaus zullen inmiddels hun praktijkvoering hebben aangepast.

Mag een advertentie wel? Maar wat mag er nu wel en wat mag er nu niet? Verhuurmakelaar Duinzigt heeft aan de kantonrechter Den Haag gevraagd om die specifieke vraag aan de Hoge Raad voor te leggen. De Hoge Raad zal die vraag dus gaan beantwoorden. In de uitspraak van de kantonrechter Den Haag van 12 februari 2015 zijn de vragen (wat samengevat) als volgt geformuleerd: 1. Mag een verhuurmakelaar op zijn website wel gratis een advertentie voor woonruimte plaatsen? 2. Mag een verhuurmakelaar eigenaren zelf actief benaderen? 3. Mag de verhuurmakelaar in de advertentie vermelden dat geïnteresseerden contact met hemzelf moeten opnemen? Het is nu wachten op het oordeel van de Hoge Raad. De uitspraak van de Hoge Raad zal zeker pas over een paar maanden zijn.

Huurrecht

Algemene Bepalingen ROZ 2015 Bij de modelhuurovereenkomst horen natuurlijk ook nieuwe Algemene Bepalingen voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. De Algemene Bepalingen zijn nu overzichtelijker, logischer en bij-de-tijd. Hieronder de meest in het oog springende wijzigingen ten opzichte van het model 2003.

Oplevering bij aanvang huur Vanwege het nieuwe artikel 3.1 doen huurders er goed aan bij contractsluiting een proces-verbaal te eisen: ontbreekt een proces-verbaal, dan geldt dat de huurder het pand in perfecte staat heeft ontvangen. Dat is een omkering van de bewijslast. Bij het einde van de huur is dat in het nadeel van de huurder. En een 180-graden-afwijking van de wet.

Vergunningen Artikel 4 is nu veel duidelijker: de verhuurder is verantwoordelijk voor de vergunning voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (meestal algemeen omschreven als ‘bedrijfsruimte’). En de huurder is – dus – verantwoordelijk voor gebruik conform artikel 1.2 van de huurovereenkomst (meestal een specifieke omschrijving van de bedrijfsactiviteiten van de huurder).

Oplevering bij einde huur Aan het einde van de huur is nu een contractuele mogelijkheid om de oplevering eenzijdig bindend te laten vaststellen. Artikel 22.8 biedt die mogelijkheid wanneer de andere partij niet wil meewerken of helemaal niet reageert.

Onderhuur Onderhuur aan een groepsmaatschappij is nu zonder toestemming toegestaan. Artikel 6.3 is veel tekst voor iets dat nauwelijks impact heeft.

Verbouwingen In artikel 12 krijgt de huurder ruimere bevoegdheden voor verbouwingen in van het gehuurde. Dat wil zeggen: volgens de algemene bepalingen. In de huurovereenkomst zelf kunnen huurder en verhuurder natuurlijk anders overeenkomen.

Toestemmingen Wat altijd al in veel huurovereenkomsten als extra artikel werd opgenomen, staat nu in artikel 14 van de Algemene Bepalingen: bij benodigde toestemmingen zal verhuurder of huurder de toestemming niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen.

Afrekening servicekosten Het gebeurde (gebeurt) nogal eens dat een verhuurder pas na jaren een afrekening servicekosten verstrekt. Een verjaringstermijn was nooit gaan lopen. Artikel 18.4 brengt daar nu verandering in.

Contractuele boete De contractuele boete van 2% per maand is gewijzigd naar 1% per maand. Wel is het minimum van € 300 per maand blijven staan. Dat betekent dat alleen een huurder die huurt voor meer dan € 30.000 per maand, iets aan die wijziging heeft. Overigens oordelen rechters de laatste tijd consequent dat een verhuurder, naast contractuele boete, geen recht heeft op de wettelijke rente.

Tot slot De ROZ huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen zijn een eindproduct van intensieve onderhandelingen tussen enerzijds beleggers en anderzijds eindgebruikers. Dat is te merken in de modellen. Het ene artikel is verhuurdersvriendelijk, het andere artikel komt de huurder tegemoet. Maar het is volop mogelijk om onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’ van de modelteksten af te wijken. Ook het nieuwe ROZ model 2015 kantoorruimte is voor de vastgoedpraktijk dus prima bruikbaar. Link naar Algemene Bepalingen ROZ kantoorruimte 2015

Nieuwsbrief Commercieel Vastgoed Voor relaties en andere geïnteresseerden brengt AVIO advocaten een paar keer per jaar deze juridische nieuwsbrief uit. Doelgroep: professionals actief in het commercieel vastgoed. De nieuwsbrief wordt verzorgd door Geert Hilberink, advocaat huurrecht en commercieel vastgoed bij AVIO advocaten. Ken je andere geïnteresseerden die de nieuwsbrief zouden willen ontvangen? Stuur dan even een mailtje naar [email protected].

AVIO advocaten Regentesselaan 2C, 7316 AC Apeldoorn T 055 368 16 30 | E [email protected] | www.avioadvocaten.nl Disclaimer Deze nieuwsbrief verstrekt algemene informatie en geeft geen juridisch advies voor concrete situaties. Hoewel deze nieuwsbrief met zorg is samengesteld, aanvaardt AVIO advocaten geen aansprakelijkheid voor de inhoud ervan. © AVIO advocaten. Alle rechten voorbehouden.