NOTITIE VAN:
IPD Nederland BV & Stichting ROZ Nederlandse Vastgoedindex AAN: Participanten IPD/ROZ Vastgoedindex BETREFT: rolverdeling in de samenwerking van IPD Nederland en Stichting ROZ Nederlandse Vastgoedindex DATUM: 5 september 2012 STATUS: ter kennisname en bespreking
Met de acquisitie en integratie van ROZ Performancemeting BV in IPD Ltd. zijn de verhoudingen tussen de participanten en de IPD respectievelijk Stichting ROZ gewijzigd. In deze notitie wordt uiteen gezet welke rollen IPD en Stichting ROZ hebben en hoe zij hun onderlinge samenwerking hebben ingericht. Dit is een toelichting op hetgeen in de overeenkomsten is vastgelegd, niet een wijziging daarop.
Stichting ROZ De Stichting ROZ is in 1994 opgericht met als doel ten behoeve van de Nederlandse institutioneel verbonden vastgoedbeleggingsorganisaties een Vastgoedindex met dito Portefeuille Analyse en Benchmarkservices tot ontwikkeling te brengen. Daarvoor is op dat moment de samenwerking gezocht met IPD Ltd, een 100% dochter van IPD Group Ltd. In 2007 zijn de activiteiten van de Stichting ROZ om fiscale redenen uitgezakt in ROZ Performancemeting B.V., van welke vennootschap de Stichting 100% van de aandelen hield. In 2010 verkocht de Stichting ROZ haar aandelen in ROZ Performancemeting B.V. aan IPD Group Ltd. en integreerde IPD de activiteiten van ROZ B.V. met al haar andere op de Nederlandse markt gerichte activiteiten. Op het moment van de verkoop zijn de statuten van de stichting gewijzigd, heeft de Stichting ROZ een gewijzigd doel gekregen en is in een andere relatie tot IPD Nederland komen te staan. De doelen van de Stichting zijn kort samengevat: 1. Het leveren van een bijdrage aan de professionalisering van de vastgoedbeleggingssector onder meer door: a. Aandacht voor de techniek van het waarderen van vastgoed; b. Fondsen beschikbaar te stellen en het initiatief te nemen tot (wetenschappelijk) onderzoek; c. Het stimuleren van publicatie en het organiseren van discussie omtrent de resultaten van dat onderzoek. 2. Bescherming van de rechten en het gebruik van de data die de Participanten periodiek aan IPD in het kader van de IPD/ROZ Portefeuille Analyse-, Benchmark- & Indexservice beschikbaar stellen. 3. Belangenbehartiger en vertegenwoordiger van het collectief van de Participanten ten aanzien van de kwaliteit van de IPD/ROZ Portefeuille Analyse-, Benchmark-& Indexservice, de tarieven en de modelcontracten voor de basisdienstverlening. 4. Vertegenwoordiger van het collectief van de Participanten in het periodieke overleg over de ontwikkeling van de IPD/ROZ Portefeuille Analyse-, Benchmark- & Indexservice tegen de achtergrond van de voor de Participanten relevante ontwikkelingen. Daarnaast staan Stichting ROZ en IPD Group ook in verhouding van verkoper en koper ten opzichte van elkaar op basis van de gesloten koop- en verkoopovereenkomst. De onder punt 2 genoemde doelstelling is geëffectueerd met de Overdracht en Licentieovereenkomst die voortvloeit uit deze koop- en verkoopovereenkomst. Daarin is ondermeer vastgelegd dat Stichting ROZ 100% van het intellectueel eigendom heeft verkregen van de door IPD bewerkte en nog te bewerken data op basis van de informatie die door de participanten is verstrekt en Pagina 1 van 5
periodiek zal worden verstrekt. In ruil hiervoor heeft de Stichting ROZ IPD het exclusieve, eeuwigdurende en in beginsel onherroepelijke recht tot exploitatie van deze bewerkte data aan IPD Group in licentie is gegeven, Op deze manier wordt blijvend geborgd dat de gegevens alleen voor het doel worden gebruikt waarvoor zij bestemd zijn: het onderhouden van Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservices.
IPD Nederland IPD Nederland BV is een 100% dochter van IPD Group. De diensten van IPD Nederland omvatten ondermeer diepgaande Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservices (PAS) op basis van de IPD/ROZ Vastgoedindex (voor de institutioneel verbonden investeerders in Nederlands direct vastgoed) IPD/aeDex corporatie vastgoedindex (voor de Nederlandse woningcorporaties) IPD databank vastgoedtaxaties (voor alle partijen die het bij hen in eigendom zijnde vastgoed bedrijfsmatig exploiteren) IPD databank geliberaliseerde huurwoningen (voor alle partijen die woningen bedrijfsmatig verhuren met een huurprijs boven de liberalisatiegrens) IPD/Vastgoedmanagers benchmark (voor alle partijen die vastgoed professioneel beheren in opdracht van derden dan wel ten dienste van de eigen portefeuille) IPD benchmark Gemeentelijk Vastgoed (voor alle Nederlandse gemeenten die vastgoed ten dienste van de publieke en/of private rol in eigendom en exploitatie hebben) IPD-Occupiers benchmark (voor alle partijen die betrokken zijn bij het bedrijfsmatig eindgebruik van vastgoed). Naast deze Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservices verzorgt IPD Nederland in opdracht onderzoek naar de ontwikkelingen op de Nederlandse en internationale vastgoedinvesteringsmarkten, congressen, seminars, publicaties en opleidingen en trainingen op het gebied van het professioneel met moderne methoden en technieken exploiteren van vastgoed. Ook levert IPD Nederland (interim management) diensten op het gebied van het opzetten en verbeteren van de op de vastgoedexploitatie betrekking hebbende interne en externe informatievoorziening van bedrijven en instellingen die vastgoed bedrijfsmatig exploiteren. IPD werkt op basis van het principe van ondernemingsgewijze productie als waarborg voor relevante informatie en diensten tegen een adequate prijs/kwaliteit verhouding alsook continue op de ontwikkelingen bij de gebruikers afgestemde vernieuwing en verdieping van haar diensten.
Relaties tussen Stichting ROZ en IPD Nederland Uit het voorgaande wordt duidelijk dat de werkvelden van Stichting ROZ en IPD Nederland elkaar op belangrijke punten raken. Daarnaast ontplooit de Stichting ROZ ook activiteiten die los staan van de relatie met IPD, bijvoorbeeld de activiteiten in het kader van de doelstelling tot professionalisering van de vastgoedsector. IPD op haar beurt verleent diensten aan andere peer groups en individuele ondernemingen dan die welke in de IPD/ROZ Vastgoedindex met elkaar verbonden zijn. Daar waar de werkgebieden elkaar wel raken zijn die relaties als volgt te onderscheiden: 1. Contractuele verhouding: a. koper en verkoper van de aandelen in ROZ Performancemeeting B.V. Dat heeft bijvoorbeeld betrekking op verstrekte leningen en aansprakelijkheden van koper en verkoper die uit de transactie voortkomen; b. licentiegever (Stichting ROZ) en licentienemer (IPD) ten aanzien van de in het kader van de IPD/ROZ Vastgoedindex bewerkte en in de toekomst te bewerken data. 2. De Stichting ROZ vertegenwoordiging van het collectief van de Participanten in de periodieke heronderhandeling van de voor de basisdienstverlening in het kader van de IPD/ROZ
Pagina 2 van 5
Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservice geldende tariefstructuur en tarieven alsook de daarvoor te hanteren modelcontracten. 3. Klanten-Governance (Participantenoverleg) Organiseren dat de Participanten inderdaad als collectief worden gehoord over en betrokken bij het werk dat de Stichting in haar relatie met IPD Nederland onderneemt. Dit is met name van belang waar de Stichting en IPD zich richten op de verdere ontwikkeling van de IPD/ROZ Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservice tegen de achtergrond van de voor de Participanten relevante ontwikkelingen. IPD kent een eigen op haar bedrijfsvoering ingerichte (interne) corporate governance. Daarnaast is de zeggenschap van peer groups, de Klanten-governance, georganiseerd in arrangementen met een reeks van vertegenwoordigende lichamen van elk van de betrokken peer groups zoals Stichting ROZ Nederlandse Vastgoedindex, stichting corporatie vastgoedindex aeDex, VGM Nederland, Stichting KOVON, Stichting WoonBench, Platform Gebruikersoverleg Benchmark Gemeentelijk Vastgoed etc. De aldus aangebrachte scheiding tussen de interne governance en de Klanten-governance van IPD Nederland waarborgt dat de vertegenwoordigende lichamen van de bij IPD Nederland betrokken peer groups niet tevens verantwoordelijk zijn voor de bedrijfsvoering van IPD terwijl zij ieder wél in staat gesteld worden invloed uit te oefenen op de keuzes die IPD bij de verdere ontwikkeling van haar diensten maakt. Schematisch ziet de Klanten- governance er als volgt uit:
IPD Nederland Structuur na integratie in IPD Group IPD Holding Ltd.
Participants
Stichting aeDex
100% shares
On the pulse of the property world
Participants
Stichting Woonbench
Participants
Stichting ROZ
IPD Ltd. Members
Participants
IPD America IPD Australia
Aedes vereniging van woningcorporaties
Advisory Board IPD NL
Stichting KOVON
IPD South Africa Participants
Participants IPD France
IPD Germany
Peer group benchmark municipalities
exclusive irretrievable everlasting license / management agreement
Peer group benchmark Property managers
IPD Nordic IPD Nederland / IPD European Social Property Services BV
IPD Asia
100% shares
Aedex Colleges BV
www.ipd.com
© IPD Jan-11
Pagina 3 van 5
Participantenoverleg De deelnemers in de IPD/ROZ Nederlandse Vastgoedindex zijn verenigd in de Participantenoverleggroep. De participantenoverleggroep is een door de Stichting in het leven geroepen lichaam dat beoogt het onderlinge overleg van de Participanten van de Stichting te faciliteren om zo het bestuur van de Stichting bij de uitoefening van haar rol in relatie tot IPD Nederland te adviseren. Voor de Participantenoverleggroep is een beknopt reglement opgesteld waarin is vastgelegd dat: de voorzitter van het bestuur van de Stichting ROZ de bijeenkomsten van de participantenoverleggroep voorzit; ten minste twee maal per jaar wordt vergaderd; door IPD Nederland aan te wijzen vertegenwoordigers toegang hebben tot de bijeenkomsten van de Participantenoverleggroep. Voor vertrouwelijk overleg over bijvoorbeeld voorwaarden en tarieven kan daarop een uitzondering worden gemaakt. Stichting ROZ In dit schema visualiseert het blokje Stichting ROZ de vertegenwoordigende rol namens het participantenoverleg. Uit het bestuur zijn twee leden afgevaardigd naar de Advisory Board van IPD Nederland.
Raad van Advies (Advisory Board) voor IPD Nederland De Raad van Advies voor IPD Nederland fungeert als Adviesraad voor de directies van IPD Nederland en IPD Group ten aanzien van: de ontwikkelingen op de Nederlandse vastgoedmarkt; de communities die op deze markt actief zijn of worden (beleggers, ontwikkelaars, pensioenfondsen, verzekeraars, banken, corporaties, zorginstellingen, gemeenten en last but not least consumenten); de invloed van de algemene economische ontwikkeling alsook van overheidsregelgeving op die markt en de communities die erop actief zijn; de betekenis die dit alles heeft voor de rol en functie van IPD-indices en -informatie voor de bij de Nederlandse vastgoedmarkt betrokken communities; de kwaliteit van de indices. Op verzoek van het bestuur van Stichting ROZ is een differentiatie aangebracht tussen de vertegenwoordigers in de Raad van Advies namens een van de vertegenwoordigende lichamen en die namens IPD Nederland en IPD Group. De vertegenwoordigers namens IPD praten wel volwaardig mee, maar hebben als zodanig geen ‘stem’ in de Raad van Advies. Tevens is op verzoek van het bestuur van Stichting ROZ de personele samenstelling van de IPD Nederland Raad van Advies vooralsnog beperkt tot alleen vertegenwoordigers vanuit ROZ, aeDex en IPD. Toetreding van vertegenwoordigers uit de andere peergroepen die IPD Nederland bedient is in de toekomst overigens wel mogelijk maar wel een onderwerp waarover de Raad van Advies zelf (en dus niet IPD) beslist. De Raad van Advies voor IPD Nederland komt twee tot drie keer per jaar bijeen. Het secretariaat van de Raad van Advies ligt bij IPD Nederland. De samenstelling van de Raad van Advies ziet er vanaf de start als volgt uit: vanuit stichting aeDex: prof. dr. Guus.G.M. Boender, voorzitter RvA ir. Jan D. Doets vanuit Stichting ROZ: drs. Henk G. Hilverink RBA ir. Kees. A.M. de Boo vanuit IPD Nederland: mr Arnoud L.M. Vlak, managing director IPD Nederland vanuit IPD Group: Laurent Ternisien, managing director IPD Group Prof. dr. Guus G.M. Boender is voorzitter van de Raad van Advies. Bovendien is hij namens de Raad van Advies afgevaardigd naar de IPD Global Index Consultative Group (GICG). Het doel van de GICG Pagina 4 van 5
is IPD Group te adviseren over de regels en procedures die betrekking hebben op de technische specificaties van de familie van vastgoedindices die IPD wereldwijd faciliteert. De GICG ondersteunt IPD Group voorts bij het incorporeren van best practices in het ontwerp, de opbouw en het management van deze vastgoedindices. De GICG legt daarbij het accent op de cross border indices zoals de IPD Pan-European Index, de IPD Global Index of de IPD Pan Asia Return Research, die zijn samengesteld uit meerdere onderliggende op regionaal of nationaal niveau onderhouden vastgoedindices.
Gebruikers- & Expertoverleg IPD Nederland IPD Nederland onderhoudt ten behoeve van de diverse door haar gefaciliteerde Portefeuille Analyse-, Benchmark- en Indexservices een gebruikersoverlegstructuur. Het doel van deze structuur is de gebruikers van haar diensten voortdurend te betrekken bij de vraagstukken die voortvloeien uit de implementatie van vernieuwingen, zowel aan de input- als de outputkant van de rapportageprocessen. In deze gebruikersoverlegstructuur worden daarom werkgroepen onderscheiden die zich specifiek richten op de definitie en aggregatie van input-, throughput- en outputinformatie enerzijds en werkgroepen die zich richten op het gebruik van de outputinformatie binnen de bedrijfsvoering van de gebruikers. Bovendien onderhoudt IPD Nederland met de voor haar gebruikers relevante experts periodiek overleg. Daartoe worden expertgroepen ingesteld van enerzijds vastgoedtaxateurs en anderzijds registeraccountants. Het overleg in deze expertgroepen richt zich eveneens primair op definitie en aggregatie van input-, throughput- en outputinformatie, alsook het gebruik van deze informatie binnen de planning- & controlcyclus van gebruikers. Qua personele bezetting zijn de werkgroepen van gebruikers strikt gescheiden van die van de experts. Dit stelt de gebruikers in staat om los van de directe belangen van de experts als zodanig met elkaar en met IPD te overleggen en af te stemmen over gebruikersvraagstukken. IPD Nederland voert het secretariaat van de gebruikersoverleg- en expertoverlegstructuur.
Pagina 5 van 5
