ROP

RAADSVOORSTEL

EN

ONTWERPBESLU

Registratienummer 1184020 Datum: 17 maart 2015

Behandeld door: A. Bergstra

Afdeling / Team: RO / ROP

Onderwerp: Meerjaren Programma Grondexpoitaties (MPG) 2015 Samenvatting: Met het MPG legt het college verantwoording af aan de gemeenteraad over de activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. In het MPG wordt ingegaan op de uitvoering van de grondexploitatieprojecten, alsmede de gronden in voorraad, de zogenaamde Niet In Exploitatie Genomen Gebieden (NIEGG). Per locatie worden de risico's aangegeven. Met de vaststelling van het MPG wordt de huidige stand van zaken van de individuele projecten vastgelegd gebaseerd op geactualiseerde grondexploitaties. De geactualiseerde grondexploitaties Weidevenne, Baanstee-Noord en Kop West zijn als bijlage, met de status geheim, bijgevoegd.

Registratienummer: 1184020 Onderwerp: Meerjaren Programma Grondexpoitaties (MPG) 2015

Purmerend, 17 maart 2015 Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: Overeenkomstig de Nota Grondbeleid, wordt jaarlijks het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) opgesteld. In het MPG 2015 wordt inzicht gegeven in de stand van zaken voor de verschillende ontwikkelingsgebieden (grondexploitaties en NIEGG's). Het MPG neemt als vertrekpunt de situatie op 1 januari 2015 en laat zien welke ontwikkelingen nog gaan plaatsvinden, wat het verwachte financiële resultaat is en welke risico's er zijn. Met het MPG worden ook de geactualiseerde grondexploitaties aangeboden aan de raad ter vaststelling. In het MPG worden geen inhoudelijke wijzigingen voorgesteld ten opzichte van de bestaande plannen en voornemens. Aan de hand van het MPG wordt ingeschat welk bedrag in het benodigde weerstandsvermogen van de jaarrekening moet worden opgenomen ter afdekking van de risico's. In het risicobedrag is rekening gehouden met conjuncturele en projectrisico's. De (financiële) kansen die samenhangen met de verschillende locaties zijn, met uitzondering van de winstneming Weidevenne, niet verwerkt in het financieel meerjarenperspectief. Dit gebeurt op het moment als voldoende zekerheid is over de realisatie van de winstneming en deze binnen een tijdspanne van 4 jaar kan worden behaald. Oplossingsrichtingen: Kop van West In maart 2015 wordt gestart met de verkoop van de eerste kavels. Als eerste worden 43 vrije sector nabij de Kanaalzone aangeboden. In 2014 is gestart met de sloop en sanering van de gronden. De sloop betrof vooral panden aan de Neckerstraat. De belangrijkste bodemsanering betrof de percelen in de omgeving en gronden onder deze panden. De verwachting is dat in de eerste helft van 2015 de sloop en sanering is afgerond. Het bouwrijp maken voor de in 2015 te verkopen kavels is in volle gang en zal naar verwachting in de tweede helft van 2015 zijn afgerond. Hierna wordt fasegewijs de locatie bouwrijp gemaakt. De einddatum van de grondexploitatie van Kop West staat gepland in het jaar 2024. De geactualiseerde grondexploitatie Kop West sluit met een voordelig saldo van € 822.782 in 2024, de netto contante waarde hiervan per 1-1-2015 bedraagt € 642.756, dit is een toename van het resultaat t.o.v. vorig jaar van € 617.800. Deze toename in het projectresultaat komt door de volgende wijzigingen: 1. De verwervingskosten zijn toegenomen (nadelig); 2. De kosten voor de sloop en saneren zijn afgenomen (voordelig); 3. De kosten bouw en woonrijp maken zijn afgenomen (voordelig); 4. De plankosten zijn gestegen (nadelig); 5. De opbrengsten woningbouw en subsidies zijn toegenomen (voordelig); 6. Combinatie van andere parameters t.o.v. de vorige begroting, de parameter voor opbrengst commerciële woningbouw is verhoogd naar 2%, en de parameter voor kosten stijging is verhoogd van 0,5% naar 1% (voordelig); De grootste effecten op deze positieve toename van het resultaat worden veroorzaakt door de naar beneden bijgestelde kosten van de bouw en woonrijp maken en door de gewijzigde indexering. Door op onderdelen uit te gaan van andere materiaalkeuze en het toepassen van aangepaste toeslagen, is een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. Het vastgestelde werkkrediet van in totaal € 3,5 miljoen zal in 2015 volledig worden benut. Dit is verwerkt in de geactualiseerde jaarschijven van de grondexploitatie en maakt onderdeel uit van de begrotingswijziging. blz. 2 van 6


Evenals de andere grondexploitaties is voor Kop West het scenario doorgerekend waar sprake is van een nadelig conjunctureel risico van twee jaar vertraging ( € 456.564) en een nadelig risico in de opbrengstendaling van 1% (€ 835.275). Een aanvullend voordelig conjunctureel risico ( € 44.340) is berekend waarbij rekening is gehouden risico van het rentescenario waarbij de rente vanaf 2021 stijgt naar 3%. Gelet op de einddatum van 2024 is een aanvullende rentestijging naar 3,5% vanaf 2026 niet aan de orde. Voordelige risico's worden niet meegenomen is de risicoberekening Baanstee Noord In december 2014 is een start gemaakt met het bouwrijp maken van het bedrijvenpark. Het bouwrijp maken (in totaal 41 ha ) is afgerond. Voor 2015 staat nog gepland om de waterhuishouding en groeninrichting af te ronden. Tot en met 2017 staat gepland om per jaar 1,5 ha aan opbrengst te realiseren. Vanwege de stagnerende verkoop is aan Buck Consultants International ( BCI) gevraagd onderzoek te doen naar het uitgiftetempo en een grondprijscheck voor Baanstee-Noord. Uit het onderzoek van BCI blijkt dat de grondprijs voor Baanstee-Noord niet uit de toon valt in relatie tot andere terreinen in de regio. De goedgekeurde grondexploitatie 2014 gaat uit van een totale uitgifte tot 2029 van 78 ha Het onderzoek van BCI geeft aan dat het handhaven van een programma van 78 ha te ambitieus en risicovol is. De hoofdlijn van het onderzoek van BCI is om het gebied in fasen te ontwikkelen. Door BCI is een bandbreedte aangegeven wat betreft de uitgifte van bedrijfskavels. Deze bedraagt minimaal 32 ha en 43 ha tot en met 2039. Van het bedrijventerrein is inmiddels 41 ha bouwrijp gemaakt. Aangezien de 41 ha binnen de bandbreedte past wordt in de voorliggende grondexploitatie rekening gehouden met een geplande uitgifte van 41 ha met een looptijd tot 2039. De geplande gronduitgifte voor 2014 van 2,5 ha is niet gehaald. In totaal is nu 1,5 ha verkocht waarvan 1,1 ha in 2014. Naar aanleiding van bovenstaande scenario's is aan Deloitte Real Estate gevraagd om over de uitkomsten van Buck haar licht te laten schijnen. Deloitte stelt in haar advies de uitkomsten van Buck als zodanig niet ter discussie. Daar waar Buck van algemene trends uitgaat, is door Deloitte vooral ook ingezoomd op regionale omstandigheden en vanuit eigen kennis in haar advies vooral de laatste trends voor vergelijkbare bedrijventerreinen ingebracht. Op basis van bovenstaande adviezen van BCI en Deloitte wordt in de grondexploitatie Baanstee Noord uitgegaan een geplande uitgifte van 41 ha, met een looptijd tot 2039. Met bovenstaande uitgangspunten bedraagt het resultaat op Netto Contante Waarde per 1-12015 €8.150.000 negatief. Ten opzichte van de vorige grondexploitatie is de hoeveelheid uitgeefbaar terrein met 48% verminderd en is de looptijd met 10 jaar verlengd. Weidevenne Het project Weidevenne bevindt zich in de afrondende fase, naar verwachting zal de grondexploitatie in 2018 worden afgesloten. Ten opzichte van vorig jaar is er een toename van het resultaat van ca. € 1.000.000,-. In het MPG wordt hierover een nadere onrbouwing gegeven. Dit heeft ertoe geleid dat, overeenkomstig de spelregels die hiervoor gelden, er voor 2014 een winstneming van € 1.420.000,- heeft kunnen plaatsvinden. Klein Where De op te stellen grondexploitatie zal, zonder afboekingen op de grondposities, niet sluitend te krijgen zijn. De ontwikkelingsstrategie gaat daarom enerzijds uit van diverse afboekingen en anderzijds, mede gelet op de afzetmogelijkheden, van een gefaseerde ontwikkeling. Met blz. 3 van 6


deze fasering en mogelijke afboekingen wordt onderzocht of de grondexploitatie in fasen sluitend is te krijgen. Diverse verwervingen en te voeren procedures zijn risico's in het planproces. De risico's zijn te duiden in tijd en geld. Het doorlopende onderzoek en de risico's leiden ertoe dat de interne plankosten oplopen. Er wordt onderzocht welke risico's verkleind kunnen worden en optimalisaties uitgevoerd kunnen worden, zowel in het programma als financieel. Door middel van het verdelen van diverse taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen kan op punten een financieel/fiscaal voordeel worden behaald. Deze punten worden verwerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Ook is onderzocht of uitstel zal leiden tot een grotere kans op een sluitend resultaat. Het op de lange baan schuiven biedt geen financiële uitweg. Met de inmiddels gedeeltelijke sloop van panden en leegstand is uitstel op dit moment geen gewenste optie. Omdat eerder is geconstateerd dat de mogelijkheid dat Klein Where financieel neutraal kan worden ontwikkeld zeer klein is, is na overleg met de accountant in de programmarekening van 2013 een rentedragende verliesvoorziening getroffen die in mindering wordt gebracht op de boekwaarde van alle NIEGG's samen. Hiermee is alleen de rentebijschrijving meerjarig door de voorziening afgedekt. Voorgesteld wordt om de voorziening op te hogen met de overige kosten uit 2014 waaronder de plankosten van in totaal € 78.000. Deze voorziening zal worden gevormd uit de reserve gronden. Meetbare doelstellingen: n.v.t.

Financiële consequenties: Voor het project Baanstee-Noord is een voorziening in de jaarrekening 2014 gevormd voor het afdekken van het verwachte verlies van € 8,15 miljoen ten laste van de algemene reserve. Voor het project Klein Where is de voorziening opgehoogd vanwege het afdekken van de overige kosten van € 78.178 ten laste van de reserve gronden. Voor het project Wheermolen-West geldt, dat de boekwaarde met € 233.315 is afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde, ten laste van de reserve gronden. Financieel geldt dat de risico's naar de huidige inzichten zijn afgedekt met uitzondering van de ontwikkeling van Baanstee Noord en de Kop West. Op basis van de risico's in deze twee projecten wordt bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen de risico's uit Baanstee-Noord en Kop West betrokken, samen € 18,8 miljoen. Het in de lopende grondexploitatie Weidevenne genoemde risico is reëel, echter de in de exploitaties berekende positieve resultaten zijn voldoende om dit risico op te vangen. Communicatie: Voorgesteld wordt om geen actieve externe communicatie te voeren. Indien gewenst kan voor de raad een aparte besloten bijeenkomst worden georganiseerd om het MPG toe te lichten en vragen te beantwoorden, enerzijds omdat grondexploitaties veel technische vragen kunnen oproepen en anderzijds om de nieuwe raad ook de gelegenheid te geven zich in de materie in te werken. Monitoring/evaluatie: Elk jaar wordt het MPG opgesteld. Aparte monitoring of evaluatie is niet nodig.

blz. 4 van 6


Voorstel: 1. De resultaten van de geactualiseerde grondexploitatierekeningen Baanstee Noord, Weidevenne en Kop West 2015 vast te stellen; 2. Het MPG als toelichting op de jaarrekening vast te stellen; 3. De actuele programmering van de reserve Gronden ter dekking van onrendabele projecten en de onderzoekskosten voor de Schapenmarkt, zoals verwoord in het MPG, vast te stellen; 4. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van de grondexploitaties Baanstee Noord, Weidevenne en Kop West te bekrachtigen. Burgemeester en wethoudefibs van Purmerend, ë secretaris de b i p g e r c f ê e ^ n ^

ijlage(n): 1. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2. Grondexploitatie Baanstee Noord (geheim) 3. Grondexploitatie Weidevenne (geheim) 4. Grondexploitatie Kop West (geheim)

blz. 5 van 6


De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 maart 2015, BESLUIT: 1. De resultaten van de geactualiseerde grondexploitatierekeningen Baanstee Noord, Weidevenne en Kop West 2015 vast te stellen; 2. Het MPG als toelichting op de jaarrekening vast te stellen; 3. De actuele programmering van de reserve Gronden ter dekking van onrendabele projecten en de onderzoekskosten voor de Schapenmarkt vast te stellen; 4. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van de grondexploitaties Baanstee Noord, Weidevenne en Kop West te bekrachtigen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter,

blz. 6 van 6

Postbus 15 1440 AA Purmerend telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124

PURMEREND

gemeentebestuur Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Beleid

De gemeenteraad van Purmerend

uw brief van

uw kenmerk

ons kenmerk 1187891

datum 24 maart 2015

Betreft: Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2015 Geachte leden van de raad, Wij bieden u hierbij het concept Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2015 aan. Wij hebben wij hierop nog geen reactie ontvangen van de accountant. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Het college van burgemeester en de secretaris, de b

behandeld door:

Purmerend,

telefoonnummer: 0299 452 452

coll./typ.

ROP

Recommend Documents