RISICOTOETS PLANSCHADE met betrekking tot de vestiging van Iriszorg op de locatie Gondel 3611 te Lelystad.
CONCLUSIE Het planschaderisico taxeren wij op: € 16.000,--.
Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie:
3232360 mei 2012 de heer mr. D.S. Krijgsman 2012-03 (omgeving)
INHOUDSOPGAVE
1
UITGANGSPUNTEN ................................................................................................3
2
PLANGEBIED...........................................................................................................5
3
KADASTRALE GEGEVENS .....................................................................................6
4
VIGERENDE PLANOLOGIE.....................................................................................7
5
NIEUWE PLANOLOGIE ...........................................................................................8
6
RELEVANTE ASPECTEN ........................................................................................9
7
BEOORDELING .....................................................................................................11
8
CONCLUSIE...........................................................................................................13
1
UITGANGSPUNTEN
1.1
Opdracht
Op 26 maart 2012 heeft de gemeente Lelystad de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, hierna afgekort tot SAOZ, schriftelijk verzocht een risicotoets planschade uit te brengen met betrekking tot de vestiging van Iriszorg op de locatie Gondel 3611 te Lelystad. Het project bestaat uit de wijziging van de bestemming van een kantoorgebouw ten behoeve van de vestiging van een welzijnsinstelling bestaande uit crisisopvang, beschermd wonen en begeleid wonen. Ten behoeve van het opstellen van deze risicotoets planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen c.q. gebruikt: Bestemmingsplan “Schepenwijk Midden” en de eerste herziening daarvan; Document vragen en antwoorden; Kadastrale informatie. 1.2
Telefonisch overleg
De heer mr. D.S. Krijgsman, medewerker van SAOZ te Rotterdam, heeft het dossier op 26 maart 2012 telefonisch besproken met onder meer de heer J.G.C. de Groote van de gemeente Lelystad. Daarnaast heeft naar aanleiding van het dossier enig e-mailverkeer plaatsgevonden waarin vragen aangaande het dossier aan de orde zijn gekomen. Het plangebied betreft het kantoorgebouw met bijbehorend parkeerterrein aan de Gondel 3611 te Lelystad; Het gebouw ligt aan de rand van een woonwijk; Het kantoorgebouw staat nu leeg; In het gebouw zal een instelling met crisisopvang, beschermd wonen en begeleid wonen worden gevestigd; Het gebouw zal ongeveer 45 wooneenheden voor deze functies gaan bevatten; Na de functiewijziging zal het gebouw op de bestaande wijze worden ontsloten.
3232360
3 van 13
1.3
Reikwijdte advisering
De betrokken adviseur heeft geen financiële belangen bij de in dit advies te beoordelen problematiek en is niet betrokken bij aan het plangebied gerelateerde transacties. Dit advies wordt aan opdrachtgever uitgebracht conform het doel van deze risicotoets, welke met name bestaat uit het voor eigen gebruik inzichtelijk maken van het maximale planschaderisico. Bij gebruik door derden of bij gebruik voor andere doeleinden, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. Het advies is gebaseerd op de ten tijde van het samenstellen van dit advies beschikbare gegevens en heeft daardoor een beperkte geldigheidsduur. 1.4
Conceptadvies
Bij e-mailbericht van 30 maart 2012 hebben wij het conceptadvies aan opdrachtgever verzonden. Op 2 april 2012 is het conceptadvies kort telefonisch besproken met opdrachtgever. Op 8 mei 2012 is zijdens opdrachtgever aangegeven dat het definitieve advies uitgebracht kan worden.
3232360
4 van 13
2
PLANGEBIED
Het plangebied omschrijven wij aan de hand van de ontvangen gegevens. De medewerker van SAOZ heeft de situatie niet ter plaatse opgenomen en heeft niet met eigenaren en/of bewoners van nabij het plangebied gelegen onroerende zaken gesproken over de ontwikkeling.
Figuur 1 ligging plangebied
De locatie wordt begrensd door de openbare weg Gondel met aansluitend openbaar groen en water en op grotere afstand grondgebonden woningen in het noorden, de achtertuinen bij de woningen Gondel 2 tot en met 32 en openbaar groen en de zijdelings op het plangebied gerichte woning Gondel 34 in het oosten, openbaar groen, een voet/fietspad en openbaar groen en zijdelings op het plangebied gerichte woningen in het zuiden en openbaar groen en water en aansluitend de Westerdreef met vervolgens een park in het westen. Volgens informatie van opdrachtgever bestaat de feitelijke situatie ter plaatse van het plangebied uit een L-vormig kantoorgebouw in twee tot drie bouwlagen met direct ten noorden daarvan een parkeerterrein dat wordt ontsloten op de Gondel.
3232360
5 van 13
3
KADASTRALE GEGEVENS
Wij hebben op 27 maart 2012 van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers, de kadastrale gegevens ontvangen.
Figuur 2 kadastrale kaart, noordgericht
Het plangebied is kadastraal bekend als: Gemeente
Sectie
Nummer
Lelystad
M
2326
Lelystad
M
8697 (ged.)
Functie/bebouwing kantoorgebouw parkeerterrein
Deskundige heeft, behalve door het opvragen van de kadastrale informatie, geen titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten.
3232360
6 van 13
4
VIGERENDE PLANOLOGIE
Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan “Schepenwijk Midden” zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 maart 2006 in samenhang met de eerste partiële herziening daarop.
Figuur 3 fragment plankaart met ligging plangebied
Onderdeel
Omschrijving
Bestemmingen Kantoordoeleinden, Groenvoorzieningen, Verkeers- en verblijfsdoeleinden Bebouwing
Zuidzijde, 10 meter hoog kantoorgebouw, in het groen tot 5 meter hoge speelvoorzieningen, noordzijde tot 5 meter hoge andere bouwwerken en 6 meter hoge palen en masten
Gebruik
Zuidzijde continu benut kantoorgebouw, in het groen voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en parkeerterrein, noordzijde parkeerterrein.
3232360
7 van 13
5
NIEUWE PLANOLOGIE
De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een Omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan. Een situatietekening is (nog) niet beschikbaar. Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Maatschappelijke dienstverlening
Bebouwing
Het bestaande gebouw met een uitbreiding aan de noordzijde van de zuidpoot van het gebouw.
Gebruik
Oostvleugel: begane grond kantoor, eerste verdieping 10 wooneenheden crisisopvang; Zuidvleugel: 35 wooneenheden beschermd en begeleid wonen. Ten noorden van het gebouw: parkeerterrein. Ten oosten van het gebouw: een buitenspeelruimte voor kinderen.
3232360
8 van 13
6
RELEVANTE ASPECTEN
De ontwikkeling heeft een neutraal effect op de volgende planologisch relevante aspecten: Aspect
Toelichting
Karakter van de bestemming
De bebouwingsmassa neemt niet wezenlijk toe en ook de aard van de bebouwing wijzigt niet. De voorgenomen bestemming betreft een zogenaamde NIMBYbestemming waarvan een negatieve gevoelswaarde op de omgeving uitgaat. Dit kan volgens rechtspraak echter niet leiden tot planschade omdat dit geen objectiveerbaar ruimtelijk gevolg is.
Zicht
Het gebouw wordt wel vergroot doch dit gebeurt aan een zijde waarop geen zicht bestaat vanuit nabij gelegen objecten
Schaduw
De hoogte van het gebouw neemt niet toe en de vergroting is voorzien aan de noordzijde van de zuidpoot zodat er geen nadelige schaduw effecten ontstaan.
Ontsluiting van het plangebied
Het gebouw blijft op de bestaande wijze ontsloten.
Verkeersbewegingen
Het thans toegestane gebruik zoals een gemeentekantoor, kan ook al de nodige verkeersbewegingen van personeel en bezoekers genereren zodat wij geen significante toename verwachten.
Parkeergelegenheid
Het bestaande parkeerterrein blijft gehandhaafd. Wij verwachten geen grotere parkeerdruk dan van het thans reeds toegestane gebruik kan uitgaan.
3232360
9 van 13
De ontwikkeling heeft een negatief effect op de volgende planologisch relevante aspecten: Aspect
Toelichting
Privacy
In een kantoorgebouw is het gebruik met name op de interne werkzaamheden. De beoogde bijzondere woonfunctie heeft naar zijn aard een wat meer extern gericht en permanent verblijfskarakter. Hierdoor zal wat meer inkijk in en op de omliggende woonobjecten ontstaan.
Hinder
Van het beoogde bijzondere woongebruik gaat naar zijn aard wat meer hinder uit op een woonomgeving. Wel merken wij op dat hinder van onrechtmatige gedragingen c.q. bovenmatige overlast beschouwd dient te worden als een kwestie van openbare orde en geen aanleiding kan geven tot planschade.
Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. In deze zaak onderscheiden wij echter geen relevante positieve effecten, zodat geen saldering mogelijk is.
3232360
10 van 13
7
BEOORDELING
In deze risicotoets beperken wij ons tot het beoordelen van de onroerende zaken die een relevante relatie hebben met het plangebied. Binnen de invloedssfeer van het plangebied bevinden zich de hierna genoemde onroerende zaken. Adres
Soort object
Gondel 2648 en 2650, 2833 en 2835,
Grondgebonden rijwoningen
3502, 3504, 3506 en 3520 t/m 3540 (even) De overige objecten zijn zodanig ten opzichte van het gebied gesitueerd dat tussen die objecten en het gebied wegens onder meer de tussengelegen afstand en functies geen of geen relevante relatie bestaat. De relevante aspecten en de planologische gevolgen daarvan De relevante aspecten bestaan uit: -
Een verdergaande aantasting van de privacy;
-
Een toename van hinder.
De gevolgen van de planologische verandering beschrijven wij als volgt. Door de wijziging van de functie van het bestaande kantoorgebouw Gondel 3611 in een bijzondere woonfunctie bestaande uit crisisopvang en beschermd en begeleid wonen, zal door de inkijk vanuit het gebouw in en op de omliggende objecten de privacy in en om een deel van die objecten in verdergaande mate worden aangetast. Het woongebruik is immers meer permanent van aard en voor een deel meer extern gericht dan het kantoorgebruik. Dit effect doet zich met name voor bij de objecten waarvan de zichthoek richting het gebouw kleiner dan 45° bedraagt met dien verstande dat ook inkijk in de tuin tot een aantasting van de privacy leidt. Voorts dienen wij er daarbij rekening mee te houden dat ook de noordelijke kopgevel van het gebouw van ramen kan worden voorzien. Voorts zal de wijziging van het gebruik van het gebouw in een intensief en een meer permanent van aard woongebruik leiden tot een intensivering van het gebruik in en om het gebouw waarvan een grotere mate van hinder op de omliggende objecten uit zal gaan.
3232360
11 van 13
Gezien het vorenstaande zijn wij van mening, dat een deel van de in de invloedssfeer van het plangebied gelegen objecten een planologisch nadeel groter dan het maatschappelijk risico van 2% zullen ondervinden van de onderhavige mutatie van het bestemmingsplan. Taxatie Bij het taxeren van de gezamenlijke onderhandse verkoopwaarde vóór de planologische verandering houden wij rekening met de locale omstandigheden en de huidige planologische mogelijkheden. Gezien de planologische vergelijking en de hiervoor behandelde overwegingen zal de gezamenlijke onderhandse verkoopwaarde van de te beïnvloeden objecten ná de planologische verandering dalen. De door ons getaxeerde planschade van de objecten waarvan het nadeel het maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen is in totaal als volgt opgebouwd: Onderhandse
Waarde-
Maatschappelijk
Planschade
verkoopwaarde
vermindering
risico
risico
1.190.000 Totaal in €
3232360
40.000
24.000
16.000 16.000
12 van 13
8
CONCLUSIE
Op basis van artikel 6.1 Wro taxeren wij het planschaderisico op: € 16.000,-Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. J.G.E. Geleijns RT Adjunct-directeur
3232360
13 van 13
