Fiscale en juridische adviseurs op het gebied van onroerende zaken
Kazernestraat 34 7411 CJ Deventer Postbus 167 7400 AD Deventer Telefoon 0570 610 104 Fax 0570 610 679 Email:
[email protected] www.hooglandcs.nl
RAPPORTAGE ONDERZOEK PLANSCHADE In opdracht van:
Stichting Gigawiek te Houten (namens belanghebbenden)
Contactpersoon: Inzake:
Advisering raming planschade
Uitgebracht door:
Mr J. Hoogland
Datum:
2012-03-06
Samenvatting Planologische wijziging: Het vigerende bestemmingsplan staat de bouw van windturbines niet toe. De bouw is in strijd met de geldende gebruiks- en bouwvoorschriften. Hierdoor is een wijziging van het planologische regiem noodzakelijk gebleken heeft het bouwplan middels artikel 19 lid 2 WRO formele rechtskracht gekregen. Daarmee is op een afstand van minder dan 500 meter van de woningen van belanghebbenden de realisatie van drie windturbines mogelijk gemaakt. Dit heeft een planologische nadeligere situatie tot gevolg. Voorzienbaarheid: Belanghebbenden hebben de onroerende zaak ten aanzien waarvan planschade aan de orde is, aangekocht op een moment dat zij redelijkerwijs niet hoefden te verwachten dat er op een afstand dan minder dan 500 meter drie windturbines van 150 meter hoogte zouden verrijzen. De planschade behoort dan ook niet voor rekening van de belanghebbenden te blijven omdat niet sprake is van voorzienbaarheid van deze ontwikkeling. Planschade: Als gevolg hiervan zijn de waarden van de woningen van 200 belanghebbenden verminderd. De totale planschade wordt geraamd op ruim € 10.000.000.
Bankrelatie: Rabobank 12.82.45.271 | ABNAmro 55.28.98.899 | Mr J.Hoogland Praktijk BV Handelsregister 32073774 | BTW nr NL 0114.42.694.B.01 Op onze dienstverlening zijn onze Algemene Voorwaarden van toepassing zoals gedeponeerd bij de KvK Zwolle
1. Omschrijving opdracht In uw e-mail d.d. 24 februari 2012 geeft u opdracht tot een onderzoek naar de hoogte van planschade ex artikel 6.1 Wet Ruimtelijke Ordening (hierna: Wro) verband houdende met de realisatie van de bouw van drie windmolens in het plan ‘Ontwikkeling Buitengebied Veerwagenweg’ te Houten (hierna: Veerwagenweg). Op basis van door u verstrekte gegevens dient te worden berekend welk bedrag de planschade voor de individuele eigenaren van woonhuizen, bedrijfsgebouwen en agrarische bedrijven aan de Veerwagenweg, de Kanaaldijk-Zuid en in de woonwijken De Muren, De Polder en Het Water als gevolg van deze wijziging beloopt. De Stichting Gigawiek is begin 2010 opgericht als belangenbehartiger van ruim 200 huishoudens in Houten. Zij vertegenwoordigt een achterban van ruim 600 huishoudens. 2. Feitelijke situatie Op een afstand tussen de 300 en 400 meter van het plangebied zijn drie woningen en een woning met dierenpension gelegen, alsmede op een afstand van 500 meter een boerderij met woning. Binnen een straal van 500 meter zijn aan de overzijde van het kanaal in de woonwijken De Muren, De Polder en Het Water in de gemeente Houten de afgelopen jaren woningen gebouwd. Tevens staan binnen een straal van 500 meter enige kantoor/bedrijfsgebouwen. Thans heeft de gemeente middels een planologische wijziging ex artikel 19 lid 2 WRO en het verlenen van een bouwvergunning aan Eneco NV de realisatie van drie windturbines aan de Veerwagenweg mogelijk gemaakt. Het voorgenomen bouwplan was niet realiseerbaar binnen de huidige bestemmingsplannen. 3. Planologische situatie Op de locatie van het onderhavige plangebied gelden momenteel een tweetal bestemmingsplannen: het Globaal bestemmingsplan Houten (1975) en het Globaal bestemmingsplan Houten – Vinex (1999). De locatie heeft de bestemming ‘landschappelijk en
2
natuurwetenschappelijk waardevol gebied’ en voor een klein gedeelte de bestemming ‘verkeersdoeleinden’. De plaatsing van de windturbines was zowel ruimtelijk als qua functie niet mogelijk binnen genoemde bestemmingen. 4. Planvergelijking Er dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de bebouwingsmogelijkheden, zoals die bestonden onder vigeur van de huidige bestemmingsplannen en zoals die gaan ontstaan bij het verlenen van vrijstellingen en het afgeven van de bouwvergunning inzake drie windturbines. Daarbij is voor wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Na bezichtiging ter plaatse ben ik tot de conclusie gekomen dat maximale realisering van het bouwplan op grond van de bestemmingsplannen niet mogelijk is en dat er bij realisatie van het bouwplan sprake is van een nadeliger positie voor de onderhavige percelen in de genoemde wijken. Dit brengt met zich mee dat belanghebbenden in principe recht hebben op een planschadevergoeding. 5. Schadeberekening Aangezien de wetgever het schaderisico heeft gefixeerd vloeit uit artikel 6.1 Wro voort dat de vastgestelde schade, nadat is bepaald of deze niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende behoort te blijven en voor zover deze niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, tegemoet moet worden gekomen. De planschaderegeling in de Wro gaat niet uit van een volledige vergoeding van schade, maar van tegemoetkoming en planschade. Alleen die schade wordt vergoed welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijk risico dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Dit maatschappelijk risico is in de wet vastgelegd op 2%.
3
Gelet op het bovenstaande begroot ik de schade als volgt. De waardevermindering kan worden uitgedrukt in een percentage van de waarde voorafgaande aan de planologische mutatie. Het belangrijkste criterium is derhalve de invloed die een redelijk handelend koper qua waarde toekent aan de planologische mutatie (vergelijk ABRS d.d. 10 februari 2010 inzake Noordenveld, rechtsoverweging 2.6.2.) In het onderhavige geval is er sprake van indirecte schade bestaande uit: -
Uitzicht (bij de woningen die aan de rand gebouwd zijn) Geluidhinder\verlichting Veiligheid Schaduwwerking en lichtschittering Invloed op t.v.ontvangst, telecommunicatie Invloed op flora en fauna Aantasting situeringwaarde
Waarderingssystematiek wet WOZ De vooronderstelling dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde, anders dan bij een taxatie ten behoeve van planschade, niet gekeken behoeft te worden naar de maximale mogelijkheden van het planologische regime, maar naar de feitelijke situatie, hoewel deze stelling ook in de jurisprudentie veelvuldig voorkomt, is onjuist. Art. 17 Wet WOZ luidt: 1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip ziet, voor woningen die door de eigenaar worden bewoond en op eigen grond staan, op de waarde in het economische verkeer, d.w.z. reële transactieprijzen. Art. 4 lid 1 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ schrijft voor dat de waarde van woningen uitsluitend bepaald kan worden aan de hand van de vergelijkingsmethode. De woningen worden vergeleken met referentiewoningen, homogene
4
groepen van woningen of doormiddel van een modelmatige vergelijking. Art. 3 lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt (voor zover hier relevant): -
Het college van burgemeester en wethouders verzamelt voortdurend marktgegevens met betrekking tot de volgende handelingen in het economische verkeer: a. verkooptransacties van woningen (…); Lid 5 zegt dat deze marktgegevens worden geanalyseerd in hoeverre de omstandigheden en de gegevens overeenstemmen met vergelijkbare handelingen in het economische verkeer.
Totstandkoming transactieprijzen Deze verkooptransacties van woningen, die op grond van de wettelijk voorgeschreven systematiek de basis vormen voor de WOZ-waarde van woningen, zijn weldegelijk tot stand gekomen rekeninghoudende met de (maximale) mogelijkheden van het planologische regime: De koper van een huis heeft een onderzoeksplicht. Om aan de onderzoeksplicht te voldoen moet de koper alles onderzoeken wat voor hem van belang is. (Conformiteitvereiste art. 7:17 BW) De onderzoeksplicht gaat over alle aspecten die voor de koper van belang kunnen zijn. Dus ook zaken als rechten van derden (recht van overpad), bodemverontreiniging en bestemmingsplannen (vrij uitzicht). Op de verkoper rust een mededelingsplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht over gebreken die hij kent of behoort te kennen en die het normale gebruik van de woning in de weg staan. De koper mag afgaan op mededelingen van de verkoper (Baris/Riezenkamp HR 15/11/57; Booy/Wisman 21/01/66; Ermes/Haviltex HR/03/81). Elke koopprijs zal derhalve tot stand komen op een prijsniveau dat ook de omgevingsfactoren, waaronder de maximale invulling van het bestemmingsplan, impliceert. Zoals hierboven aangegeven vormen deze koopprijzen de basis van de WOZwaarderingssystematiek. Het bovenstaande impliceert dat de (maximale) planologische mogelijkheden weldegelijk verdisconteerd zijn in de WOZ-waarden van woningen. Zeker nu uw gemeente op goede gronden en na eigen heronderzoek tot de conclusie is gekomen dat de komst van het windmolenpark waardevermindering tot gevolg heeft. Rekenvoorbeeld:
5
De WOZ-waarde van het perceel Rijnpolder 97 bedraagt op 01-01-2010 € 675.000. De gemeente Houten hanteert na verlaging een waarde na de planologische wijziging (zie brief Gemeente Houten van 22 december 2010 aan WOZ-consultants) ad € 573.000. Dit is een percentuele verlaging van circa 15%.
Het Gerechtshof Leeuwarden (nr. 495/02, BB 2003, 957) bepaalde dat een afstand van een windmolen van 500 meter een waardevermindering van 25% tot gevolg heeft. Datzelfde gerechtshof bepaalde (in de zaak 496/02, BB 2003, 957) dat een kleinere afstand leidt tot een (nog) grotere waardedruk. De onderhavige 3 windturbines zijn gelegen op een afstand van iets meer dan 400 meter van de woning van belanghebbende. Het betreft een type Vestas V90 met een ashoogte van 105 meter en een bladlengte van 45 meter (totale hoogte 150 meter). De windmolens in voormelde arresten betroffen windmolens die aanzienlijk kleiner waren van omvang. In casu ben ik dan ook van mening dat er sprake is van een grotere verlaging van de waarde in het economische verkeer van mogelijk zelfs 35% van de waarde, tot € 427.000. Nader onderzoek zal dat moeten uitwijzen. Uitgaande van de door Gigawiek vertegenwoordigde belanghebbenden kan de totale planschade in casu globaal als volgt worden becijferd (o.b.v. afstand, hinder en zichtbaarheid): 25 woningen x € 100.000
€ 2.500.000
150 woningen x € 50.000
€ 7.500.000
25 woningen x € 25.000
€
Totaal
€ 10.625.000
2% maatschappelijk risico
€
Totale planschade
€ 10.412.500
625.000 212.500
Met betrekking tot de overige belanghebbenden in het risicogebied, te weten: drie woningen en een
woning met dierenpension, een boerderij met woning, enige kantoor/bedrijfsgebouwen, kan op dit moment geen indicatie van de planschade worden verstrekt.
6
6. Voorzienbaarheid Voorzienbaarheid is aan de orde wanneer ten tijde van de aankoop (door de aanvrager van de planschade) een redelijk denkend en handelend koper rekening zou houden met de kans dat de planologische situatie in negatieve zin zou veranderen. In deze situatie blijft schade voor rekening van de gedupeerde. In 2005 is destijds een milieuvergunning verleend voor de toen ingediende plannen windturbines. Op 21 juni 2006 heeft de RvS deze vergunning vernietigd (200506899/1). De RvS vernietigde het goedkeuringsbesluit bestemmingsplan “Windturbines Veerwagenweg” van de gemeente Houten bij uitspraak d.d. 17 oktober 2007 (200604701/1). De aangevraagde bouwvergunning werd dientengevolge op 6 december 2007 ingetrokken. Veel belanghebbenden kochten de woningen na de vernietiging van het bestemmingsplan “Windturbines Veerwagenweg” door RvS (17 oktober 2007) c.q. na de intrekking van de bouwvergunning in december 2007. Voor zover er voorzienbaarheid zou kunnen worden tegengeworpen betreft dat turbines van maximaal 100 meter hoog (infoblad 2006). Het werd uiteindelijk aanzienlijk hoger (150 meter). 7. Conclusie: Het vigerende bestemmingsplan staat de bouw van windturbines niet toe. De bouw is in strijd met de geldende gebruik- en bouwvoorschriften. Hierdoor is een wijziging van het planologische regiem noodzakelijk gebleken. Thans heeft het bouwplan middels artikel 19 lid 2 WRO formele rechtskracht gekregen. Daarmee is op een afstand van minder dan 500 meter van de woningen en bedrijven van belanghebbenden de realisatie van drie windturbines mogelijk gemaakt. Dit heeft een planologische nadeligere situatie tot gevolg. Als gevolg hiervan zijn de waarden van de woningen en bedrijven van belanghebbenden verminderd. Belanghebbenden hebben de onroerende zaak ten aanzien waarvan planschade aan de orde is, aangekocht op een moment dat zij redelijkerwijs niet hoefden te verwachten dat er op een
7
afstand dan minder dan 500 meter drie windturbines van 150 meter hoogte zouden verrijzen. De planschade behoort dan ook niet voor rekening van de belanghebbenden te blijven omdat geen sprake is van voorzienbaarheid van deze ontwikkeling.
Mr J. Hoogland
8
