RIJKSOIEidST V O O R D E
lJSYELk4EERPOLDERS
W E R K D O C U M E N T
REALISATIE KANTOORRUIElTE IN ALMERE-HAVEN door
A.G. Renkema
juni
\
.
.
:
,,\A1
*
--
- E N S T V O O R
D E
I J S S E L M E E R P O L D E R S
S l 4 E D I N G H U I S
RIJ~SDIENST VOOK DE IJSSELMEERPOLDERS
SMEDINGHUIS
REALLSATIE KANTOORRUIIITE I N ALlIERE-HAVEN Inleiding I n d e n o t a "kantoorgebouwen i n Almere" (werkdocument 1976-64 Bco) i s , op b a s i s v a n d e k e r n c i j f e r s Almere e n o p b a s i s v a n b e r e k e n i n g e n i n z a k e h e t a a n t a l k a n t ~ o r a r b e i d s ~ l a a t s e ne ,e n b e h o e f t e r a m i n g o p g e s t e l d i n z a k e d e benodigde hoeveelheden b r u t o k a n t o o r v l o e r o p p e r v l a k t e t o t 1985 i n d e v e r s c h i l l e n d e kernen. I n d e z e n o t i t i e z a l worden i n g e g a a n op d e benodigde hoeveelheden b r u t o k a n t o o r o p p e r v l a k t e i n Almere-Haven i n d e komende j a r e n (5 I ) , h e t aanbod van k a n t o o r r u i m t e d a t o p b a s i s v a n d e h u i d i g e plannen i s t e v e r wachten (5 2 ) , v o o r s t e l i n z a k e t e r e a l i s e r e n k a n t o o r r u i m t e i n d e komende j a r e n ( 5 3 ) , d e l o k a t i e s voor nieuwe t e s t i c h t e n k a n t o o r r u i m t e (5 4) e n d e p r o c e d u r e v o o r h e t r e a l i s e r e n v a n k a n t o o r r u i m t e (5 5 ) .
5 1 . Benodigde h o e v e e l h e i d b r u t o k a n t o o r o p p e r v l a k t e U i t d e k a n t o r e n n o t a ( t a b e l op b l z . 25) b l i j k t d e v o l g e n d e b e h o e f t e a a n
k a n t o o r r u i m t e v o o r Almere-Haven: 2
I
4
3
5
6
a a n t a l kanbenodigde a l s 3 + 10% toorarbeidsoorraad b.v.0. leegstand plaatsen 1976 1977 1978 1979 1980
39 145 171 263 210
-
t o t a a l 828
975 m2 3.625 m2 4.275m2 6.575m2 5.250 m 2
1.070 m2 3.990 m2 4.700m2 7.230m2 5.775 m2
20.700 m2 22.765 m2
+
#
290 m 2 + 1.090 m2 + l.280m2 + 1.975m2 955 m2
-
totaal t e realiseren (4 + 5 ) 1.360 m 2 5.080 m2 5.980m2 9.205m2 4.820 m2
3.680 m2 26.445 m2
B i j d e z e t a b e l z i j n d e volgende u i t g a n g s p u n t e n g e h a n t e e r d :
- h e t a a n t a l k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n b e d r a a g t 21% v a n h e t t o t a a l a a n t a l arbeidsplaatsen
- Almere-Haven " v e r l i e s t " 10% v a n h e t a a n t a l k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n a a n
-
Almere-Stad p e r k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s i s 25 m2 a a n b r u t o (= i n p a n d i g e ) r u i m t e benodigd h e t normaal a a n v a a r d b a a r en n o o d z a k e l i j k p e r c e n t a g e voor l e e g s t a n d wordt g e s t e l d op 10% v a n h e t b e s t a a n d e a r e a a l h e t op v o o r r a a d bouwen l a a t z i c h a l s v o l g t v e r t a l e n : t o t 1980 p e r j a a r een v o o r r a a d v a n 30% van d e benodigde b . v . 0 . ; d e z e v o o r r a a d moet i n d e p e r i o d e 1980-1985 g e l e i d e l i j k worden i n g e l o p e n .
-
Om v e r s c h i l l e n d e r e d e n e n v e r s c h i l i n m a r k t g e d r a g , w i j z e van r e a l i s a t i e gebouwen - i s een u i t s p l i t s i n g gemaakt n a a r . k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n i n d e o v e r h e i d s - en i n d e p a r t i c u l i e r e s e c t o r . U i t d e k a n t o r e n n o t a ( b l z . 9 ) b l i j k t d a t v a n d e k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n 113 i n d e o v e r h e i d s s e c t o r e n 213 i n d e p a r t i c u l i e r e s e c t o r g e l o c a l i s e e r d i s . De o v e r h e i d s s e c t o r wordt h i e r omschreven met d e b e d r i j f s k l a s s e n 90, 9 4 , 9 5 , 96 e n 97. Op b a s i s v a n d i t gegeven komen we t o t d e v o l g e n d e t a b e l .
t o t a a l benodigde hoeveelheid b.v.0.
1976 1977 1978 1979 1980
§ 2.
waarvan v o o r overheidssector
waarvan v o o r particuliere sector
1.360 5.080 5.980 9.205 4.820
406 1.695 1.995 3.070 1.605
900 3.385 3.985 6.135 3.215
o t a a l 26.445
8.825
17.620
Het aanbod v a n k a n t o o r r u i m t e i n Almere-Haven Op b a s i s v a n d e h u i d i g e plannen i s d e komende j a r e n h e t v o l g e n d e aanbod van k a n t o o r r u i m t e i n Almere-Haven t e verwachten; aangegeven i s welk d e e l h i e r v a n d o o r R.IJ.P./Z.IJ.P. i n g e b r u i k z a l worden genomen e n welk d e e l dan nog v r i j v e r h u u r b a a r i s a a n d e p a r t i c u l i e r e s e c t o r .
t o t a l e b.v.0.
waarvan v o o r
R.IJ:P./Z.IJ.P.
k a n t o o r r u i m t e Apon
2 600 m2 2.400 m 400 m2 -+ 3.000 m2 2.000 m2 1.000 m2 9.400 m
600 m 2 1.800 m 2
-
2.000 m2
beschikbaar ' voor p a r t . s e c t o r
600 m; 400 m 3.000 m 2
-
-
1.000 m 2
4.400m2
5.000 m2
Nog geen z e k e r h e i d b e s t a a t e r o v e r d e u i t e i n d e l i j k e g r o o t t e v a n h e t kantoorgebouw op de P a a l . Tevens b e s t a a t e r d e i n d r u k d a t d e r u i m t e c l a i m s van R.IJ.P./Z.IJ.P. e e r d e r g r o t e r d a n k l e i n e r worden. §
3. Te r e a l i s e r e n k a n t o o r r u i m t e i n d e komende j a r e n V e r g e l i j k i n g v a n d e twee voorgaande p a r a g r a f e n l e v e r t h e t v o l g e n d e b e e l d OP 2 Voor d e o v e r h e i d s s e c t o r : - t e g e n o v e r een berekende b e h o e f t e van 4.150 m ....................... 2 t o t e n met 1978 s t a a t e e n aanbod v a n 4.400 m
.
-
- van het ,'
aanbod ( i s e i g e n l i j k v r a a g v a n R: 1 J . P . I . Z.1J.P.) z a l e e n d e e l bestemd worden v o o r n i e t s p e c i f i e k e kantoorarbeidsplaatsen (sociaalc u l t u r e l e voorzieningen e t c . ) -, .b i j ,de berekende b e h o e f t e i s a l l e e n g e r e k e n d met k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n ; s o c i a a l - c u l t u r e l e voorzienin'gen e t c . voorzover n i e t t o t u i t ing .komend i n k a n t o o r a r , b e i d s p l a a t s e n z i j n n i e t . , opgenomen. geconcludeerd kan worden d a t voorzover h e t k a n t o o r a r b e i d s p l a a t s e n van de overheid b e t r e f t d e berekende b e h o e f t e , h o g e r uitkomt,dan d e op d i t moment t o t u i t i n g komende v r a a g van R . I J . P . 1 Z.1J.P.-zijde. .
-
-
voor d e p a r t i c u l i e r e s e c t o r : T e g e n o v e r een g e p r o g n o t i s e e t d e b e h o e f t e aan kantoorruimte voor d e p a r t i c u l i e r e s e c t o r v a n b i j n a 8.300 m2 t o t e i n d 1978, s t a a t e e n . a a n b o d v a n 5.000 m2; d i t a a n b o d k o m t voorna. . . m e l i j k i n d e tweede h e l f t van 1978 t o t s t a n d . I n d e kantoornota wordt gesteld d a t de verhouding t u s s e n huur- e n kooppanden d e l a a t s t e j a r e n d u i d e l i j k d o o r s l a a t t e n gunste van huurpanden; d e huurnanden maken nu meer.dan 50% u i t v a n h e t t o t a l e aanbod. Mede g e z i e n d e s t a r t f a s e w a a r i n ~ l m e r e - ~ a v e n v e r k e e r t e n d e i m p o r t a n t i e van j u i s t d e p a r t i c u l i e r e ?sector voor de ontwikkeling van d e t e r t i a i r e w e r k g e l e g e n h e i d , wordt v o o r g e s t e l d h e t h i e r b o v e n geraamde t e k o r t v a n ruim 3.000 m2 . . t e r e a l i s e r e n i n d e h u u r s e c t o r . Met name i n d e b e g i n f a s e wordt d e b e s c h i k b a a r h e i d v a n kant o o r r u i m t e , h e t kunnen h u r e n van r u i m t e , g e z i e n a l s een zeer b e l a n g r i j k e v e s t i g i n g s f a c t o r voor de t e r t i a i r e bedrijvigheid. M.a.w. kantorenbouw i n e i g e n beheer door bed r i j v e n d i e z i c h w i l l e n v e s t i g e n i n Almere-Haven w o r d t beschouwd a l s e e n e x t r a t o e v o e g i n g a a n h e t bestaande kantorenbestand. Gezien d e benodigde v o o r b e r e i d i n g s t i j d z a l d e p r o c e d u r e (een v o o r s t e l d a a r t o e wordt gedaan i n ' 5 5 ) , g e r l c h t o p d e r e a l i s a t i e v a n 3.000 m 2 k a n t o o r v l o e r o p p e r v l a k t e , v a n s t a r t moeten gaan. §
4. L o k a t i e Door d e p r o j e c t g r o e p Almere-Haven i s e e n k a a r t v a n b e t centrum gemaakt, aangevende d e m o g e l i j k e l o k a t i e s v o o r k a n t o r e n . V o o r g e s t e l d wordt d e 3.000 m2 t e lat,en r e a l i s e r e n i n h e t centrum v a n Alrnere-Haven. Ook d e kantorenbouw d o o r b e d r i j v e n z e l f kan i n 1977 i n h e t centrum v a n AlmereHaven g e r e a l i s e e r d worden. De g e p r o g n o t i s e e r d e b e h o e f t e a a n k a n t o o r r u i m t e voor 1979 i n l a t e r e j a r e n d i e n t voor een b e l a n g r i j k d e e l g e l o k a l i s e e r d t e worden op en n a b i j h e t b e d r i j v e n t e r r e i n 17.8.
5 5. P r o c e d u r e i n z a k e h e t r e a l i s e r e n v a n k a n t o o r r u i m t e
., 1
Onderstaand v o o r s t e l i n z a k e d e p r o c e d u r e v o o r h e t r e a l i s e r e n v a n kant o o r r u i m t e door d e r d e n i s d e e l s ingegeven d o o r e e n samenwerkingsovereenkomst d i e ' d e gemeente Nieuwegein h e e f t g e s l o t e n met e e n p r o j e c t o n t w i k k e l i n g s m a a t s c h a p p i j i n z a k e d e r e a l i s a t i e v a n e e n winkelcentrum i n d i e gemeente. Deze samenwerkingsovereenkomst kenmerkt z i c h m ; i . d o o r : een l o g i s c h e opbouw van s t a p p e n i n d e g e h e l e p r o c e d u r e , i e d e r met e e n e i g e n b e s l u i t v o r m i n g ; een g e f a s e e r d e b e s l u i t v o r m i n g h e t d u i d e l i j k o n d e r s c h e i d e n v a n d e i n h o u d e l i j k e d i s c u s s i e o v e r h e t te r e a l i s e r e n p r o j e c t en d e g r o n d u i t g i f t e een d u i d e l i j k e p o s i t i e van - i n d i t g e v a l - d e gemeente t e g e n o v e r d e projectontwikkelingsmaatschappij (p.0.m.).
-
De p r o c e d u r e k e n t d e volgende 4 s t a p p e n : a . de uitnodigingsbrief b. de s e l e c t i e c . d e samenwerkingsovereenkomst d . de g r o n d u i t g i f t e ad a . D e procedure
b e g i n t met h e t v e r z e n d e n v a n e e n b r i e f a a n c a . 5 p r o j e c t d i e hiervoor
ontwikkelingsmaatschappijen. Een s e l e c t i e v a n d i e p.0.m.-en i n aanmerking komen i s t e v i n d e n i n b i j l a g e I . Deze b r i e f b e v a t :
-
De R.1J.P.
algemene i n f o r m a t i e o v e r s t a n d v a n zaken i n AlmereHaven, i.h . b . met b e t r e k k i n g t o t werkgelegenheid e n kantoorbouw d e mededeling d a t d e R.1J.P. w i l overgaan t o t grondu i t g i f t e t . b . v . kantorenbouw d o o r d e r d e n d e v r a a g i n h o e v e r r e e n wanneer d e g e a d r e s s e e r d e b e r e i d i s over t e gaan t o t kantorenbouw i n Almere-Haven algemene i n f o r m a t i e o v e r d e t e v o l g e n p r o c e d u r e .
maakt e e n s e l e c t i e , v n l . o p grond v a n d e volgende twee c r i t e r i a : - h e t antwoord op d e v r a a g h o e v e e l k a n t o o r r u i m t e men w i l r e a l i s e r e n e n wanneer - d e b e r e i d h e i d om mede t e werken a a n d e samenwerkingsovereenkoms t
.
De samenwerkingsovereenkomst z i e t e r i n h o o f d l i j n e n a l s v o l g t u i t : C o n s i d e r a n s : i n aanmerking nemende: - d a t d e R.1J.P. w i l overgaan t o t kantorenbouw i n AlmereHaven - d a t de R.1J.P. t e r u i t v o e r i n g h i e r v a n h e e f t opges t e l d een " ~ o t astedebouwkundige randwoorwaarden m e t , b i j b e h o r e n d e k a a r t" - d a t d e R.1J.P. h e e f t gemeend samenwerking t e moeten zoeken met e e n i n s t a n t i e d i e b e r e i d i s om v o o r e i g e n r e k e n i n g e n r i s i c o kantorenbouw t e w i l l e n p l e g e n d a t d e R.1J.P. e n p a r t i j X b e r e i d z i j n t e r u i t v o e r i n g v a n d e z e i n t e n t i e e e n samenwerking a a n i t e gaan, en h e t d a a r t o e . n o d i g a c h t e n d i e samenwerking i n hoofdl i j n e n v a s t t e leggen. '
-
Verklaren te zijn overeengekomen: 1 . Partijen nemen op zich in nauwe samenwerking met elkaar te geraken tot zodanige stedebouwkundige en bouwkundige ontwerpen, alsmede een zodanige concept voorlopige grondultgifte.overeenkomst,dat deze stukken de instemming hebbenvan beidepartijen, waarna partij X de realisatie en exploitatie.van het projectop. zichzal nernen en de R.1J.P: tot uitgif te van grond ,aan partij X zal overgaan. 2. Partij X erkent dat de R.1J.P. d e ~ i t e i n d e l i j k e b e s l i s s i nheeft ~ omtrent aanvaardbaarheid van de plannen en dat de R.1J.P. daaraan derhalve nimmer gebonden is, zolang de bedoelde g r o n d u i t g i f t e - o v e r e e n k o m s t niet is aangegaan.
3. .Partij X zal binnen
..
maanden de navolgende ontwerpstukken inleveren, te vervaardigen met inachtneming van de in de considerans vermelde nota: - een bouwkundig ontwerp - een ontwerp voor inrichting van het gebied - een schatting van de bouwkosten - een schatting van de,huur-/verkoopprijsvan de kantoorruimte - een bouwtechnisch voortgangsschema, ervan uitgaande dat het projectuiterlijk op gerealiseerd zal zijn.
.....
4. Nadat ~artijenin principe overeenstemming hebben bereikt over de in 3 bedoelde ontwerpstukken - welke principe-overeenkomst geen van partijen bindt - zullen partijen trachten definitieve overeenstemming te verkrijgen over de in 3 vermelde stukken en over de voorlopige grondgifte overeenkomst.
5. De voorlopige g r o n d u i t g i f t e - o v e r e e n k o m s t zalwordenopaesteld OP basis van de in een bijlage vermelde uitgangspunten. welke uitgangspunten nls tussen partijen overeengekomen, reeds nu gelden. 6. Na deze overeenstemming zullen partijen zo spoedig mogelijk de verkoopovereenkomst aangaan. Resumerend kunnen we stellen dat het contact met een p.0.m. start via de presentatie door de R.1J.P. van een samenwerkingsovereenkomst met 2 bijlagen; 66n omvattende de stedebouwkundige randvoorwaarden en 66n omvattende de uitgangspunten t.a.v. de gronduitgifte. De mate van bereidheid om deze overeenkomst te ondertekenen, bepaalt de keuze van de p.0.m. waarmede de R.1J.P. contracteert. ad d. De hierboven vermelde bijlage - omvattende de uitgangspunten op basis waarvan de voorlopige gronduitgifte overeenkomst wordt opgesteld - komt overeen met de nu door de R.1J.P. (SEHA) gehanteerde standaardbrief inzake reservering van grond etc. Afhankelijk van de aard van het project zal dit worden aangevuld met bijzondere bepaling inzake het milieu, . vestigingsbeleid, etc. Conclusies Ten behoeve van de stimulering van de werkgelegenheid, i.h.b. de tertiaire werkgelegenheid, is het noodzakelijk om op korte termijn tot kantorenbouw in Almere-Haven over te gaan.
-
Voorgesteld wordt om volgens de hierboven beschreven procedure in eerste instantie 3.000 m2 b.v.0. doorderden te laten realiseren; oplevering eind 1977lbegin 1978. Op korte termijn betekent dit het opstellen van een uitnodigingsbrief en hetverzenden hiervan aan de in bijlage I genoemde p.0.m.-en. Hieraan parallel zal een samenwerkingsovereenkomst moeten worden opgesteld met 66n bijlage inzake de stedebouwkundige randvoorwaarden c.'a. en 66n bijlage inzake de uitgangspunten die gehanteerd zullen worden bij gronduitgifte. Deze samenwerkingsovereenkomst vormt de start van de onderhandelingen met een p.0.m.
A.G. Kenkema 4-6-'76
