Rijksgronden tijdelijk en anders benutten. Voorbeelden uit de praktijk van verschillende overheidsdiensten

Rijksgronden tijdelijk en anders benutten Voorbeelden uit de praktijk van verschillende overheidsdiensten

Voorwoord Ondernemen is een trend. En niet enkel bij de markt. Ook de overheid kijkt steeds zakelijker naar de gronden en assets in eigen beheer en zoekt daarbij naar maatschappelijke meerwaarde. Bijvoorbeeld om goedkoper te kunnen werken of om een bijdrage te leveren aan de duurzaamheidsdoelen die Nederland nastreeft. Maar ook om ruimte te bieden aan innovatieve onder nemers met ideeën die nog niet winstgevend zijn. In deze publicatie laten vastgoedmedewerkers van verschillende onderdelen van de Rijksoverheid u zien wat er al gebeurt op dit relatief nieuwe domein. Ze vertellen vanuit de eigen ervaringen. En laten zien hoe gronden nu al tijdelijk en anders worden benut. Bijvoorbeeld voor duurzame energie winning, parkeergelegenheid of vlasteelt. Resultaten die zijn bereikt door samenwerking tussen overheid, ondernemers en experts. En door initiatief van mensen met durf en enthousiasme. Ook Rijkswaterstaat investeert voluit in die vernieuwing en verzakelijking. Samen met de andere rijkspartijen die met vastgoed werken en niet te vergeten de partners op beleidsniveau. Door middel van vastgoedportefeuille management gaat Rijkswaterstaat actief invulling geven aan de ambitie om meer maatschappelijk en financieel rendement te halen uit grond (en gebouwen). Dit rendement kan vervolgens worden benut voor het energie neutraal maken van het eigen productieproces en voor extra dienstverlening aan de gebruikers van wegen en vaarwegen. Rijkswaterstaat wil daarbij ook bondgenootschappen aangaan met creatieve marktpartijen om kansrijke innovaties om te zetten in concrete win-winsituaties. Met deze verzameling van aansprekende praktijkvoorbeelden zijn de rijkscollega’s geslaagd om te inspireren en te laten zien wat gewoon al kan. Ik hoop dan ook dat de inhoud een extra impuls geeft aan de rijksbrede uitdaging om het belang van vastgoed naar waarde te schatten en waar mogelijk te verzilveren. Juist in deze moeilijke tijd een opgave van niet geringe betekenis.

Jaap Danhof Directeur Veranderopgave Vastgoed Rijkswaterstaat

2 | Rijkswaterstaat

Inhoudsopgave

Meer rendement uit rijksgronden

4

ProRail: tijdelijke parkeerplaatsen in Nijkerk

6

Rijkswaterstaat: windmolens op de sluis

10

Staatsbosbeheer: natuur slim benutten

14

DLG: tijdelijke vlasteelt in Zeeland

16

RVOB: transformatie voormalig vliegkamp Valkenburg

20

Rijkswaterstaat: de berm benutten

24

Rijksgronden tijdelijk en anders benutten | 3

Meer rendement uit rijksgronden Flexibel omgaan met tijd en ruimte, dat is het idee achter het ‘tijdelijk en anders benutten’ van rijksgronden. Het doel: meer rendement uit de bestaande en toekomstige grondportefeuille. Maar dat niet alleen: nieuwe vormen van benutten zijn ook een stimulans voor innovatieve ondernemers met goede ideeën voor duurzaam gebruik van de grond. Het gaat om financieel én maatschappelijk rendement. De voorbeelden in dit boekje laten zien wat er allemaal kan. ‘Soms moeten we de grond een jaar bewaren, soms vijf jaar, soms langer’, zegt Walter Mommersteeg, senior adviseur Grondzaken bij Dienst Landelijk Gebied (DLG). ‘In de tussentijd willen we de grond wel nuttig gebruiken. Zo kun je inkomsten genereren: pacht van boeren, huur voor tijdelijke parkeerterreinen en energie uit biomassa.’ En zo ontstaan ook mogelijkheden om rijksdoelen te realiseren zoals het opwekken van duurzame energie, een mooie leefomgeving, natuur en de productie van duurzame bouwmaterialen. Kortom, rijksgronden kunnen beter en anders benut worden.

Beter benutten Tijdelijk benutten doet de Rijksoverheid niet alleen. Ondernemers en lagere overheden kloppen regelmatig aan met slimme ideeën voor mede gebruik van de grond. In dit boekje zijn daarvan al fraaie voorbeelden te vinden: een aannemer die Rijkswaterstaat benadert om wegbermen beter te benutten, een musicalproducent die Soldaat van

4 | Rijkswaterstaat

Oranje laat uitvoeren op een voormalig militair vliegveld en energiebedrijven die hun windmolens op de Zeeuwse Kreekraksluizen willen plaatsen. En de gemeente Nijkerk die ProRail benadert over de mogelijkheid om een parkeerplaats aan te leggen bij het plaatselijke station, populair bij forenzen.

Vernieuwing Tijdelijk benutten past in een bredere ontwikkeling. Vastgoed bij het Rijk is in beweging. In de afgelopen jaren zijn de vastgoedspecialisten van verschillende departementen intensiever gaan samenwerken. Daarbij zijn ze ook ánders gaan werken: zakelijker en meer anticiperend op toekomstige behoeften. Er is meer aandacht voor de economische en maatschappelijke waarde van grond. De vastgoed diensten zien grond steeds meer als vermogen in plaats van kostenpost. ‘ProRail is in de loop der jaren een stuk zakelijker geworden’, zegt Joyce Kalwij, manager van het Grondbedrijf van de spoorbeheerder. ‘We willen steeds meer proactief zoeken naar

mogelijkheden, omdat we zelf steeds beter weten hoe en door wie de grond kan worden benut.’

Vooruitkijken Alle departementen met gronden in eigen beheer hebben een strategische visie op grond. Kern daarvan: het Rijk wil slimmer en zakelijker omgaan met zijn grondposities. Zo anticiperen de vastgoeddiensten steeds meer op toekomstig grondgebruik. Niet alleen kopen ze de benodigde gronden aan, ook kopen ze grond aan die ze later kunnen ruilen. Vooral DLG heeft daar veel ervaring in. Zij gebruiken de ruilgrond onder meer ten bate van landbouw, natuur, waterbeheer en landschap. In de woorden van Jan Lampert, beheerder van landbouwgronden in Zeeland: ‘We zijn eigenlijk een voorraadbak van percelen en kunnen voldoen aan allerlei vraag.’ Ook Huub Boerebach, senior beleidsmedewerker van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), benadrukt dat het belangrijk is om te vooruit te kijken: ‘Het is zonde om nu een pand af te stoten en het over een paar jaar voor meer geld terug te moeten kopen. En als je vastgoed wilt afstoten is het ook goed om dat al een paar jaar van tevoren te weten.’

Ruimte bieden aan de markt De vastgoeddiensten hebben voldoende kennis en expertise in huis voor tijdelijk benutten, maar het vraagt ook een andere benadering. Dat is bijvoorbeeld te zien bij de herontwikkeling van voormalig militair vliegveld Valkenburg bij Katwijk, die zo’n 15 à 20 jaar kan gaan duren. Voor deze herontwikkeling en de tijdelijk verhuur van gebouwen is geen blauwdruk beschikbaar. ‘Gaandeweg proberen we de verhuur kritischer te beoordelen op potentie en toegevoegde waarde voor de ontwikkeling van het gebied’, vertelt RVOB-projectmanager Petra Meijboom. ‘Kleinschalige bedrijvigheid genereert immers niet alleen inkomsten, maar ook sfeer op het terrein. Hoe het tijdelijk gebruik zich verder zal ontwikkelen is ook afhankelijk van de vraag uit de markt.’

Tijdelijk of anders benutten is ook een kwestie van zelf minder doen, van ruimte bieden aan anderen. Door ondernemers actief uit te nodigen om met initiatieven te komen ontstaan nieuwe ideeën en mogelijkheden. Ook dat illustreren de voorbeelden in dit boekje. Zo kwam aannemer Heijmans met een voorstel aan Rijkswaterstaat om de begroeiing in de berm beter te benutten en weten veel ondernemers het RVOB te vinden met ideeën voor de locatie Valkenburg.

Benutten om te investeren De grootste vastgoeddienst van het Rijk – in hectares rijksgrond – is Staatsbosbeheer. Dit zelfstandige bestuursorgaan beheert maar liefst 260.000 hectare natuur, landschap en cultureel erfgoed – meer dan de helft van de natuurgebieden in Nederland. In december 2012 kondigde directeur Chris Kalden een koerswijziging aan die typerend is voor de ontwikke lingen die in dit boekje worden beschreven. Aangezien Staatsbosbeheer voortaan meer eigen inkomsten moet genereren, gaat de organisatie de eigen gronden slimmer benutten. De inkomsten komen vooral uit houtproductie, duurzame energievoorziening en biomassa. Maar bijvoorbeeld ook een betaalde excursie door de boswachter behoort tot de mogelijk heden. ‘Wij positioneren ons daarbij nadrukkelijk als een “maatschappelijke” onderneming’, zei Kalden in zijn speech. ‘We streven naar rendement om te kunnen investeren in kwaliteit, continuïteit en waarden die wij belangrijk vinden.’ Die houding is terug te zien in alle voorbeelden in deze publicatie.


CASE 1

ProRail: tijdelijke parkeerplaatsen in Nijkerk

ProRail, de beheerder van de Nederlandse spoorinfrastructuur, heeft zo’n 8.200 hectare grond in bezit. ‘Ongeveer 87 procent daarvan hebben we nodig voor het spoor’, zegt manager Joyce Kalwij van het ProRail Grondbedrijf. ‘De rest hebben we gereserveerd met het oog op de toekomst of is niet nodig voor de primaire taak van ProRail.’ Bij NS-station Nijkerk wordt een overtollig stuk grond gebruikt voor tijdelijke parkeerplaatsen. In januari 2013 zijn de contouren van het parkeer terrein al zichtbaar, maar het asfalt is nog niet gestort. De onderlaag van fijn grind geeft het stuk grond van ruim duizend vierkante meter de aanblik van een moderne Oosterse siertuin. ‘De gemeente wilde hier graag een parkeerterrein’, zegt Agnes Wittink, assetmanager Gronden bij ProRail. ‘Dit is een echt forenzenstation en er waren hier te weinig parkeer voorzieningen. Daarom verhuren wij deze grond nu voor minimaal vijf jaar aan de gemeente en de NS. Daarbij worden zij gesteund met Rijkssubsidie uit het actieplan ‘Groei op het spoor’. De gemeente heeft ook een optie tot koop van deze grond, aangezien wij de grond niet meer nodig hebben.’

beter benutten. Dat kan voor één jaar of voor tien jaar. Het hangt helemaal af van de locatie.’

Meerwaarde

Eisen

‘Wij houden bij ProRail onder meer in de gaten of de stations goed bereikbaar zijn. De transferfunctie van stations is voor ons heel belangrijk. Zo’n parkeer plaats draagt daaraan bij’, zegt Agnes. ‘Er is bij ons in de afgelopen jaren steeds meer aandacht ontstaan voor onze gronden. We kijken nu meer wat er wel kan, in plaats van wat er niet kan.’ Om deze verande ring mogelijk te maken heeft ProRail in 2009 het Grondbedrijf opgericht.

Beter dan voorheen kan ProRail nu inspelen op verzoeken van buitenaf, zoals hier van de gemeente Nijkerk. ‘Maar niet alles kan’, zegt Agnes. ‘De Spoorwegwet zegt dat het treinverkeer geen hinder mag ondervinden van wat er naast het spoor gebeurt.’ Zo mogen olifantsgras en hennep – geschikt voor biomassaplantages – niet vlakbij het spoor groeien, omdat het hoog wordt en zo het zicht van de machinist kan beperken. Daarnaast houdt ProRail rekening met de veiligheid van mensen in de nabijheid van het spoor. Daarom mogen er naast het spoor bijvoorbeeld niet zomaar parkjes of speelterreinen komen. Agnes vat een aantal belangrijke doelstellingen van ProRail samen: ‘Een veilig, betrouwbaar, punctueel en

Het Grondbedrijf beheert de eigen grondportefeuille van ProRail. Joyce Kalwij: ‘Wij houden zicht op de grond. Overtollige grond stoten we af of verhuren we. Sommige gronden zijn gereserveerd voor toekomstig spoor. Zolang er geen nieuw spoor ligt, kunnen we die 6 | Rijkswaterstaat

‘Het Grondbedrijf heeft alle grond in kaart gebracht en een database aangelegd met daarin onder meer alle huurcontracten’, vervolgt ze. ‘Daarbij kijken we naar de meerwaarde van terreinen. We bewegen van afstoten naar meer tijdelijke verhuur en andere vormen van tijdelijk benutten, om onszelf over vijf of tien jaar niet in de vingers te snijden. Zo verhuren we bijvoorbeeld grond op emplacementen aan NedTrain om onderhoudsloodsen op neer te zetten. Die ruimte verhuren we omdat we niet precies weten of het spoor zich ontwikkelt en of we de ruimte nog nodig hebben.’


Kennisinstituut: tijdelijk benutten in Europees verband

ProRail Grondbedrijf: zakelijker beheer ProRail verdeelt de ruimte op het spoor, regelt alle treinverkeer, bouwt en beheert stations en legt nieuw spoor aan. Daarnaast onderhoudt de beheerder bestaand materieel zoals spoor, wissels, seinen en overwegen. Het Grondbedrijf beheert de eigen gronden van ProRail. Manager Joyce Kalwij: ‘ProRail is in de loop der jaren een stuk zakelijker geworden.’ ‘Vroeger werd grond regelmatig gratis of voor een symbolisch bedrag weggegeven. Ook was vaak niet bekend dat onze grond in gebruik was door een andere partij’, zegt Joyce. ‘Nu zorgen we voor zakelijke afspraken.’ Voor parkeerterreinen hanteert ProRail een standaard huurtarief per vierkante meter. ‘Zo scheppen we duidelijkheid voor andere partijen’, licht assetmanager Agnes Wittink toe. ‘Het moet ons wel iets opleveren. Daarom rekenen we een minimaal bedrag. Voor één parkeerplek doen we het niet.’ Zakelijk denken heeft ook gevolgen voor de werkwijze. Joyce: ‘Het betekent ook dat je afspraken op papier zet en marktconforme prijzen vraagt. Daarvoor hebben we onder meer standaard huur- en koopovereenkomsten ontwikkeld.’ Agnes vult aan: ‘Door een eenduidig proces zorgen we

duurzaam spoor. De focus bij het benutten van gronden ligt op het garanderen van veiligheid en doorstroming op het spoor, het tegengaan van illegaal grondgebruik, het halen van de financiële targets en iets doen voor de omgeving.’

Andere voorbeelden Tijdelijk benutten kent meerdere vormen. Joyce: ‘We hebben ook weleens grond voor maximaal één jaar beschikbaar. Ook dan kan het nuttig zijn om die tijdelijk beschikbaar te stellen. Dat hebben we bijvoorbeeld gedaan in Roermond. Daar had de gemeente een acuut parkeerprobleem, omdat parkeervoorzieningen elders verbouwd werden. 8 | Rijkswaterstaat

ervoor dat we helder overkomen. Zakelijk denken betekent ook dat je zekerheid biedt.’

Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Het ministerie van Infrastructuur en Milieu en ProRail werken de komende jaren aan de realisatie van ‘hoogfrequent spoorvervoer’. Dat houdt in dat reizigers op de drukste trajecten uiterlijk in 2020 elke 10 minuten kunnen opstappen op een intercity of een sprinter. Op deze trajecten moeten dan elk uur zes intercity’s en twee tot zes sprinters gaan rijden. In dit kader vinden op delen van trajecten spooraanpassingen of spoorverdubbelingen plaats. Daarvoor wordt grond aangekocht en vastgehouden: de zogenaamde strategische reserveringen. Agnes: ‘Deze gronden kunnen tijdelijk worden benut.’

Met onze grond konden ze de ergste parkeerdruk wegnemen.’ ProRail verhuurt ook grond als opslagterrein of als locatie voor zendmasten. Daar verwacht ProRail nog veel groei. Winst is ook te behalen bij particulieren die een stukje grond naast het spoor hebben toegevoegd aan hun tuin. Joyce: ‘We hebben veel locaties waar sprake is van illegaal gebruik. Waar het kan willen we die verkopen, soms verhuren.’ Een andere vorm van benutten draait om de grond zelf. ‘Naast de Betuwe route, tussen het spoor en de weg, bevinden zich kleidepots met afgegraven grond. Daarvoor zijn ook geïnteresseerden, dus die grond kan wellicht

Tijdelijk benutten is niet alleen een zaak van overheden. De inbreng van marktpartijen en kennis instituten is essentieel. Zo is het Nederlandse kennisinstituut Deltares partner in het Europese project SEEDS, dat staat voor ‘Stimulating Enterprising Environments for Development and Sustainability’. SEEDS wil innovatieve oplossingen aandragen om slim gebruik te maken van leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen. ‘Het is een samenwerking tussen overheid en kennisinstellingen’, zegt Rosalie Franssen, adviseur gebiedsontwikkeling bij Deltares. ‘We willen kennis bij elkaar brengen en zo ontwikkelingen op het gebied van tijdelijk benutten versterken.’ In het project SEEDS werken partners uit Nederland, Zweden, Denemarken, Engeland, België en Duitsland samen. In meerdere pilots doen zij ervaring op met het (tijdelijk) anders bestemmen van deze verlaten plekken. Daarbij wordt gekeken naar aspecten als planning, netwerken, ondernemerschap, weten regel geving en publiek-private samenwerking. De Nederlandse partners Regio Groningen-Assen en Deltares voeren samen vijf pilots uit rond een voormalige suikerfabriek, een verlaten trein spoor, een oud industrieterrein, een ongebruikte silo en een verwaarloosde botanische tuin.

Top-down & bottom-up ‘Het gaat om een goede combinatie van top-down “uitnodigingsplanologie” en bottom-up initiatie ven vanuit markt en maatschappij’, legt Rosalie uit. De overheid schetst de kaders waaraan

duurzaam ingezet worden en benut worden door een derde partij. Dan moet je natuurlijk wel goede afspraken maken over wat er afgegraven mag worden en hoe de grond moet worden afgevoerd.’

initiatieven moeten voldoen, maar laat de invulling zoveel mogelijk over aan markt en maatschappij. Daarvoor nodigt de overheid bewoners, kunstenaars, ondernemers en investeerders uit om mee te denken. ‘Het participatieproces is belangrijk’, zegt Rosalie. ‘Cruciaal is de drive van enkele bewoners of ondernemers om de leefbaarheid van een gebied te vergroten. Belangrijk is ook dat de tijdelijke bestemming onderdeel is van een langetermijn strategie die voor iedereen transparant is. Zo bouw je aan een organische ontwikkeling. In Sheffield bijvoorbeeld wordt het tijdelijk bestemmen van een oud industrieterrein gekoppeld aan de langetermijnvisie om de rivier Porter Brook weer zichtbaar te maken in de stad.’ Kijk voor meer informatie over SEEDS op: www.seeds-project.com.

geld op.’ De invulling is locatiespecifiek. Agnes: ‘Niet al onze grond is bijvoorbeeld geschikt voor zendmasten. Er moet genoeg ruimte zijn voor de masten en om onderhoud te plegen. Dat kan dus niet heel dicht bij het spoor.’

Maatwerk en proactiviteit Tijdelijk benutten vraagt om maatwerk. ‘Per locatie maak je een afweging. Hier in Nijkerk kwam de gemeente met een verzoek’, zegt Joyce. ‘Maar we willen steeds meer proactief zoeken naar mogelijk heden, omdat we zelf steeds beter weten hoe en door wie de grond kan worden benut. Dat kan gaan om parkeerplaatsen of opslag, maar ook om zendmasten en particuliere tuinen. Dat levert bij elkaar best veel

Kabels en leidingen ‘We zouden ook een vergoeding kunnen vragen voor kabels en leidingen van andere partijen op onze grond’, denkt Joyce hardop. ‘Nu mogen die vaak gratis door onze gronden lopen, maar waarom zou je een commerciële partij geen geld kunnen vragen voor de glasvezelkabel die over ProRail-grond gaat? NS en gemeenten doen dat nu ook al.’ Rijksgronden tijdelijk en anders benutten | 9

CASE 2

Rijkswaterstaat: windmolens op de sluis

Ten zuidwesten van Bergen op Zoom aan het Schelde-Rijnkanaal, een belangrijke transportroute voor de scheepvaart, liggen de Kreekraksluizen. Twee stuks van 320 meter lang en 24 meter breed. Dagelijks passeren honderden binnenvaartschepen de sluizen op weg tussen de havens van Antwerpen en Rotterdam. Al sinds 1996 stelt Rijkswaterstaat grond bij de sluizen beschikbaar voor windmolens. In 2013 komt een nieuwe generatie molens. Aart de Nooijer, coördinator Operationeel Beheer en Handhaving: ‘Het is ingrijpend als je een vreemde z’n gang laat gaan op jouw terrein.’ Er zijn drie belangrijke redenen voor energiebedrijven om windmolens op de sluis te plaatsen, zegt Aart. ‘Allereerst heb je hier een gunstige windvang. Daarnaast is het makkelijker te organiseren dan op particuliere grond, omdat er maar één grondeigenaar is. En ten derde: windenergie kan rekenen op politieke steun.’ Zijn collega Bram Baas, handhaver bij Rijkswaterstaat, vult hem aan: ‘De oude hebben er 16 jaar gestaan, van 1996 tot 2012. Ze waren versleten en vroegen steeds meer onderhoud. Bovendien voldeden ze niet meer aan de behoeftes van deze tijd. Nieuwe onderdelen zijn steeds lastiger te verkrijgen. Nu zijn ze gedemonteerd. De meeste windturbines zijn inmiddels verscheept naar Zuid-Amerika. om daar als reserveonderdelen dienst te doen. Eén molen wordt tentoongesteld in het Zeeuws Industrieel Museum.’

Hoger, groter en krachtiger Bij de sluis komen minder windmolens dan er stonden, maar ze worden wel twee keer zo groot. Waren de oude 26 stuks nog 40 meter hoog, nu komen er 18 joekels van 80 meter hoog (inclusief wiek zelfs 130 meter). Ten zuiden van de A58 komen – op particuliere grond – nog eens 13 stuks. Ze mogen er 20 jaar staan, tot 31 december 2032. De gronden moeten dan weer schoon worden opgeleverd. De turbines hebben een capaciteit die zeven tot tien keer zo groot is als de oude windmolens. Het 10 | Rijkswaterstaat

windmolenpark levert als het klaar is duurzame energie aan zo’n 55.000 huishoudens. De wind molenuitbaters bij de sluis, Delta (16 molens) en Winvast (2 molens), pachten de Rijksgrond die zij gebruiken. Aart: ‘Het RVOB ontvangt de pacht van de energiebedrijven. Wij verzorgen de vergunningen en maken het mogelijk dat de windmolens er komen.’

Logistiek Er komt heel wat kijken bij het bouwen van de grote windmolens. Bram: ‘Het gaat om enorme aantallen. Alleen al voor de fundering van de molens en de opstelplaatsen is 90.000 kubieke meter zand aangevoerd.’ Dat vraagt om een goede logistiek. ‘De transportroutes moeten vastgesteld worden’, zegt Aart. ‘Er moeten zelfs delen weg worden aangepast voor de enorm lange wagens die de onderdelen aanleveren. In elke bocht is een straal van 30 meter nodig. De energiebedrijven betalen die wegaanpassingen en wegverbredingen zelf.’ ‘Het zorgt natuurlijk ook voor extra belasting van de weg’, vervolgt hij. ‘Van alle wegen leggen we daarom voor aanvang van de werkzaamheden de 0-situatie vast. De energiebedrijven moeten de weg minimaal terugbrengen in de staat die het was. Een heleboel stukken weg krijgen een nieuwe laag en die blijft erop liggen. Daar profiteert dus iedereen van. Het heeft ook gevolgen voor onze relatie met de Rijksgronden tijdelijk en anders benutten | 11

aannemer die het onderhoud aan de wegen uitvoert. Met hem hebben we een prestatiecontract gesloten. Voor hem is het dus relevant op wat voor manier de wegen worden belast. De onderhoudsaannemer hebben we daarom ook betrokken bij de 0-meting.’ ‘Tijdens de uitvoering hebben we in ieder geval één keer per maand overleg’, zegt Aart. ‘En Delta en Winvast hebben een telefoonnummer afgegeven waarop zij 24 per dag bereikbaar zijn. De doorgang van de scheepvaart mag immers absoluut niet verstoord worden.’

toen gemonitord en het bleek mee te vallen. Nu was dat daarom veel minder een issue. Het is aangetoond dat het geen noemenswaardig effect heeft.’ ‘Dit project is technisch niet zo bijzonder, maar het is wel ingrijpend als je een vreemde z’n gang laat gaan op jouw terrein’, zegt Aart. ‘Wij moeten vooral zorgen dat we er geen schade van ondervinden. Daarom moeten we ook permanent handhaven en scherp zijn op verborgen gebreken.’

Ruimte voor derde sluis Vergunning ‘Wij verlenen de vergunning’, zegt Aart. ‘Bij het bouwen aan een waterkering horen strenge voor waarden. Het gaat ons er vooral om dat het veilig is voor de scheepvaart. De waterdoorstroming mag niet in gevaar komen. En wij moeten ons werk kunnen blijven doen. Met een drijvende bok moeten we bij de sluisdeuren kunnen blijven komen.’ Ook met de Flora- en faunawet moeten de ondernemers rekening houden. Bram: ‘Bij de vorige molens was er vrees dat er veel vogels tegen de wieken zouden botsen. Dat is

De windmolens worden zo geplaatst dat een eventuele ‘derde kolk’ op het sluizencomplex nog gerealiseerd kan worden. De oude windmolens stonden nog in de reserveringszone voor de derde kolk. Om die reden was in de vorige gebruiksovereenkomst een clausule opgenomen dat Rijkswaterstaat de gronden eerder kon vorderen, mocht de derde kolk spoediger dan verwacht gerealiseerd worden. Daarbij zou de ondernemer gecompenseerd worden voor de misgelopen inkomsten. Uiteindelijk hoefde die clausule niet gelicht te worden.

Rijkswaterstaat: veranderde omgang met vastgoed Rijkswaterstaat heeft de afgelopen jaren een verandertraject ingezet, met een nieuwe visie op vastgoed. Die visie kent twee hoofddoelen: tijdige beschikbaarheid van grond en meer (maatschappelijk) rendement uit grond. Dat uit zich onder meer in het tijdelijk benutten van gronden, een proactieve houding en een betere dienstverlening bij verzorgingsplaatsen. Christi Niewold, sinds 2010 programmaleider van het verandertraject: ‘In vastgoed zit vermogen. Dat moeten wij als Rijk ook zo zien.’ ‘Allerlei ontwikkelingen nopen ons om anders om te gaan met vastgoed’, zegt Christi. Zo gaat Rijkswaterstaat de doorlooptijd van projecten halveren. Dat betekent dat het extra belangrijk wordt dat grond op tijd beschikbaar is. Ook belangrijk was het adviesrapport uit 2011 van Van der Vlist, met de veelzeggende titel “Verkenning van de mogelijkheden om bij de inzet van

12 | Rijkswaterstaat

rijksvastgoed besparingen en hogere rendementen te bereiken”. Dat pleit voor tijdelijk en beter benutten. Ook de nieuwe begrotingsregels vormen een stimulans om anders met gronden om te gaan: opbrengsten uit vastgoedverkoop die voorheen naar de staatskas gingen, vloeien nu weer terug naar de overheidsorganisatie die eigenaar van de grond was. Christi: ‘Dat is een extra prikkel om

meer te doen met gronden. Daarnaast hebben we te maken met een behoorlijke financiële taakstel ling vanuit het kabinet. Rendement uit gronden kan een steentje bijdragen aan deze bezuinigingen.’

Slim vastgoedbeheer ‘Bij afronding van projecten blijven er stukjes grond over’, zegt Christi. ‘Dan vragen we ons af: welke gronden hebben niet direct nut voor onze infrastructuur? Welke gronden houden we, bijvoorbeeld als ruilgrond? Welke gronden verklaren we overtollig en verkopen we? Er is meer aandacht gekomen voor nazorg.’ Rijkswaterstaat heeft op allerlei plaatsen in het land grond in eigendom die niet of onvoldoende wordt benut. Grond gereserveerd voor toekom stige wegverbredingen, ruilgronden en grond waar de inrichting nog even op zich laat wachten. ‘Tijdelijk benutten is dan een optie. We zijn nu aan het labelen welke percelen voor welke functies in aanmerking komen.’ Tot nu toe wachtte Rijkswaterstaat bij tijdelijk benutten initiatieven van buiten af. ‘Als er een vergunningaanvraag kwam, vroegen wij ons af: mag het en past het in ons beleid?’ Nu stelt Rijkswaterstaat zich steeds meer proactief op: ‘We maken steeds meer een integrale afweging en we willen zelf gronden aanbieden.’

Duurzame energie Winning van duurzame energie is een mogelijkheid om grond tijdelijk te benutten. Bijvoorbeeld door windmolens of zonnepanelen te plaatsen. De ambitie om grond meer te benutten voor energiewinning heeft Rijkswaterstaat onlangs ook vastgelegd in een energiestrategie. ‘We hebben natuurlijk lange lijnen langs onze infrastructuur. Die zijn wellicht geschikt voor windmolens’, zegt Christi. ‘Het is ook een duurzaamheidsverhaal. De Rijksoverheid wil de eigen CO2-uitstoot tot 2020 met 20 procent verminderen.’

Windmolens en zonnepanelen zijn alleen rendabel als ze jarenlang worden gebruikt. Als grond minder lang beschikbaar is, bijvoorbeeld maar een paar jaar, dan biedt biomassa mogelijkheden. ‘Dat kun je al na een paar jaar oogsten. Bovendien hebben we veel geschikte gronden om biomassa te planten, zoals onze uiterwaarden. Bij biomassa moet je wel letten op de locatie van de grond, want energiewinning uit gewassen is alleen rendabel als de transportkosten laag zijn. Opslag en verwerking moeten dus enigszins in de buurt kunnen plaatsvinden. Door biomassa plantages aan te leggen verwachten we kosten te besparen op beheer en onderhoud.’

Verzorgingsplaatsen langs snelwegen Ook verzorgingsplaatsen bieden kansen. ‘Dan heb je het niet over tijdelijke voorzieningen. Maar we stellen ons wel de vraag: hoe kunnen we de dienstverlening op verzorgingsplaatsen langs de snelwegen verhogen en deze tegelijker tijd zakelijker benutten ? Dan gaat het bijvoor beeld om laadpalen voor elektrische auto’s, sportvoorzieningen en recreatiemogelijkheden.’ Een ander voorbeeld: bewaakt parkeren voor vrachtwagens op verzorgingsplaatsen zonder benzinestation. ‘Nu overnachten ze vaak nog bij een benzinestation, omdat ze daar veiliger staan. Dan is het daar overvol.’ Bij het breder benutten van de mogelijkheden die verzorgingsplaatsen bieden gaat het om de juiste balans tussen dienstverlening en verkeersveilig heid: ‘Verkeersveiligheid speelt een belangrijke rol. Een verzorgingsplaats mag geen extra verkeer aantrekken. Te veel reclame is ook niet goed: dat leidt automobilisten af. Maar we staan steeds meer open voor verzoeken. Voorheen waren we veel terughoudender. We kijken goed wat er kan om de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen en tegelijkertijd inkomsten te genereren.’


INTERMEZZO

Staatsbosbeheer: natuur slim benutten Staatsbosbeheer bestaat sinds 1899 en is sinds 1998 zelfstandig. De organisatie beheert 260.000 hectare natuur, landschap en cultureel erfgoed. Meer dan de helft van alle Nederlandse natuur. Staatsbosbeheer weet steeds meer inkomsten uit het eigen areaal te halen, onder meer door houtoogst en biomassa. Feitze Boersma, hoofd Grond en Gebouwen: ‘We ontwikkelen steeds meer kennis en ervaring op het gebied van groene energie.’ Staatsbosbeheer wil de grond en gebouwen zo duurzaam en efficiënt mogelijk beheren. ‘We willen mooie en gezonde natuur waar iedereen welkom is en zich veilig voelt, waar je af en toe een boswachter tegenkomt. Waar je een pannenkoek kunt eten en je brood kunt verdienen’, zegt Feitze. ‘Dat vinden wij onze maatschappelijke opdracht. En dat kost tijd, aandacht en geduld, soms zelfs generaties. Een boom groeit niet in één dag uit tot een woudreus.’ Hij vervolgt: ‘Tijdelijk benutten lijkt me daarom in ons geval geen juiste term. Al kun je in het ene jaargetijde meer dan in het andere jaargetijde. Zo is een publieks evenement in het broedseizoen niet mogelijk, maar daarbuiten misschien wel.’ Staatsbosbeheer benut ook de vruchten die de gronden opleveren, zoals hout, biomassa, zand en klei. ‘Natuurlijk altijd binnen de randvoorwaarden die de bescherming met zich 14 | Rijkswaterstaat

meebrengt. Daarnaast zoeken we naar nieuwe bronnen van gebruik, zoals windenergie en het verhuren van onze werkschuren als vergaderlocaties.’

van zijn bestaan bracht Staatsbosbeheer het aantal hectare bos in Nederland weer op peil en legde veel productiebossen aan. Op die manier werd ook zandverstuiving tegengegaan. Later veranderde de behoefte. ‘Zo werden onze terreinen in de jaren dertig gebruikt om door de aanplant van bossen en ander onderhoud in de natuurgebieden werkgelegenheid te creëren voor werklozen uit de grote steden’, vervolgt Feitze. ‘In de jaren zestig ontstond extra aandacht voor openluchtrecreatie en werden vijvers gegraven voor vakantiegangers in eigen land. Die vijvers pasten ook bij het karakter van de omgeving en bieden een plek voor allerlei dieren en planten. In de jaren zeventig ontstond weer aandacht voor natuurbescherming en biodiversiteit. En nu zien we steeds meer aandacht voor de biobased economy. Op die golven proberen we ons beleid als een mammoettanker bij te sturen zonder de koers al te veel te veranderen, want daar kan de natuur niet tegen. Wij zoeken een balans tussen de lage dynamiek van de natuur en steeds sneller veranderend denken over maatschappelijk nut.’ Staatsbosbeheer heeft een apart bedrijfsonderdeel waarin commerciële activiteiten zijn ondergebracht. Deze zakelijke tak heet: BuitenZaken. BuitenZaken genereert onder meer inkomsten uit houtverkoop, de exploitatie van voormalige boswachterswoningen, natuurkampeerterreinen en biomassa. Feitze: ‘Zij zijn marktgerichter dan de rest van de organisatie.’

Biomassa Maatschappelijke veranderingen ‘Gedurende het bestaan van Staatsbosbeheer hebben we de maatschappelijke wensen zien veranderen’, zegt Feitze. We kunnen wel tegemoetkomen aan maat schappelijke wensen, maar dan op de tijdsschaal van generaties en niet altijd de cyclus van vier jaar politiek. De maatschappij is continu in beweging en de vraag aan Staatsbosbeheer verandert mee. Sinds de oprichting heeft Staatsbosbeheer zijn rol en het accent in beheer steeds aangepast aan de behoeften van een veranderende samenleving. Toen Staatsbosbeheer in 1899 werd opgericht was Nederland ernstig ontbost en was er grote vraag naar hout. In de eerste dertig jaar

‘Op dit moment zijn duurzaamheid en groene energie een populair item’, zegt Feitze. ‘Vroeger werd gemaaid gras afgevoerd als afval of afgenomen door boeren. We zijn bezig met een verschuiving naar biomassa. Er vindt veel onderzoek en innovatie plaats. We ontwikkelen steeds meer kennis en ervaring op het gebied van groene energie. En biomassa kan bijvoorbeeld ook verwerkt worden tot graskarton.’ Een mooi voorbeeld is de samenwerking met Stadsverwarming Purmerend: ‘Met ingang van 2014 leveren wij biomassa voor de stadsverwarming.’ Jaarlijks gaat het om 100.000 ton houtsnippers.

Deze biomassa komt uit het onderhoud van bossen en landschappen. ‘Met onze achtergrond kunnen we over langere termijn leveranties garanderen. Wij zijn in staat om de hele keten aan de slag te zetten.’ Het grote voordeel van hout is dat het een duurzame, hernieuwbare grondstof is. Bij verbran ding van hout neemt de hoeveelheid CO2 in de atmosfeer niet toe. Bij de verbranding van aardgas, olie en steenkool gebeurt dit wel. Feitze benadrukt ook het lokale aspect: Staatsbosbeheer heeft overal gronden en kan in principe overal biomassa leveren. ‘Vooral lokale gemeenschappen willen voorzien worden en wij kunnen goed inspringen op maatschappelijke wensen uit de buurt. Wij zijn marktleider op het gebied van biomassa.’

Zendmasten en riviersystemen Tegenwoordig staat Staatsbosbeheer open voor het plaatsen van zendmasten: ‘Eerst zeiden we nee vanwege de landschapsverontreiniging, maar je schiet ook niets op met een mast net naast je terrein. Die mast moet er komen en dan kunnen we vaak maar beter meedenken over de beste plek, met de minste landschapsvervuiling.’ Feitze ziet verder mogelijkheden voor Staatsbosbeheer om bij te dragen aan de veiligheid bij grote rivieren en aan waterberging: ‘Onze rivieren maken deel uit van grotere Europese systemen. Hoe werkt zo’n systeem ecologisch? Wat voor natuurlijke oplossingen zijn er voorhanden? Op dat gebied kunnen we bijvoorbeeld Rijkswaterstaat van dienst zijn. Wij kunnen mee denken over integraal beheer, met als resultaat minder kosten en meer maatschappelijk nut. Denk aan de Biesbosch of bepaalde uiterwaarden als overloop gebied en aan de mogelijkheden van natuur vriendelijke oevers. Hoe kunnen we elkaar helpen met de koppeling tussen natuurbeheer en veiligheid? Samenwerking heeft meerwaarde: de technische oplossingen van Rijkswaterstaat gecombineerd met onze ecologische kennis over het hele rivierensysteem levert oplossingen op met meer maatschappelijk nut. Want daar gaat het om: hoe wordt de wereld er nu en in de toekomst beter en mooier van?’ Rijksgronden tijdelijk en anders benutten | 15

CASE 3

DLG: tijdelijke vlasteelt in Zeeland

In Zeeland beheert Dienst Landelijk Gebied (DLG) zo’n 2000 hectare grond. Die grond wordt gebruikt als ruilgrond ten dienste van onder meer landbouw, natuur, water beheer en landschap. In de tussentijd wordt de grond jaarlijks verpacht aan agrarische ondernemers. In 2013 en 2014 stelt DLG in samenwerking met de provincie Zeeland bij wijze van proef 100 hectare grond beschikbaar aan de vlasverwerkers, die economisch in zwaar weer verkeren. Jan Lampert, beheerder van landbouwgronden: ‘Het is de uitdaging om voor vlasteelt geschikte grond te vinden.’ Bloeiend vlas levert in juni prachtige blauwe velden op, maar kent ook veel toepassingen. Jan laat een stuk vlas zien. De sterke vezel in de steel wordt gebruikt om linnen van te maken, maar het wordt ook verwerkt in meubels en autodashboarden. In de bolletjes aan het eind van de steel zitten de lijnzaadjes waarvan olie wordt gemaakt. Toepassingen te over dus, maar de vlasverwerkers verkeren in zwaar weer. Onder meer door de opkomst van het veel goedkopere katoen en de ontwikkeling van synthetische vezels en stoffen. Daarom zocht de provincie Zeeland naar een mogelijkheid om de typisch Zeeuwse sector een steuntje in de rug te geven.

Stimuleringsmaatregel Jan vat de kracht van DLG bondig samen: ‘We zijn eigenlijk een voorraadbak van percelen en kunnen voldoen aan allerlei vraag.’ Het is dan ook niet vreemd dat de voornaamste opdrachtgever, de provincie Zeeland, DLG benaderde met de vraag of de dienst kon helpen de vlasteelt te stimuleren. ‘Die vraag lag er al lang vanuit de vlassector’, zegt Wilco Goudzwaard, projectleider grondzaken. ‘Maar het werd pas serieus toen Gedeputeerde Staten in hun collegeprogramma ‘Stuwende Krachten’ besloten dat dit moest gebeuren.’ Besloten werd om bij wijze van pilot 100 hectare grond voor vlasteelt te verpachten aan de vlasverwerkers in Zeeland. Jan: ‘Dat is goed


voor de werkgelegenheid, het cultureel erfgoed en het landschap.’

Geschikte grond De DLG-gronden bestaan uit dijken, grasland, weiland en bouwland. Zo’n 60 procent daarvan is goede landbouwgrond. ‘In principe is bijna alle landbouwgrond geschikt voor vlasteelt’, zegt Jan. ‘Maar het ligt er wel aan wat er de voorgaande jaren is verbouwd. Eigenlijk mag er in de voorgaande zeven jaar geen vlas zijn verbouwd, omdat de kans op schimmel dan te groot is. Ook de voorvrucht maakt uit: het is beter als er vorig jaar tarwe is verbouwd dan bieten. Je hebt dus wel inzicht nodig in de voorgeschiedenis van de afgelopen zeven jaar. Terwijl we sommige grond nog niet eens zo lang in ons bezit hebben.’ ‘Het is een uitdaging om geschikte grond te vinden’, vervolgt Jan. ‘Je hebt een egaal perceel nodig met een goede bodem. Er moet op tijd geploegd worden. Bovendien moet het een beetje gunstig liggen voor de verwerkers en tegelijkertijd willen we de grond zo veel mogelijk over heel Zeeland verdelen. En dan ook nog het liefst op zichtlocaties. Daarop hebben we zoveel mogelijk voorgesorteerd. Het is gelukt, maar meer dan 100 hectare zou moeilijk zijn in te passen.’


Vraagstuk ‘Een lastig vraagstuk voor ons was: hoe zorgen we ervoor dat we bepaalde bedrijven niet voortrekken? Om de regeling zo eerlijk mogelijk te maken hebben we daarom de vlassector betrokken’, zegt Wilco. ‘We hebben ervoor gekozen de Zeeuwse verwerkers die bij het Productschap Akkerbouw

staan geregistreerd te laten meedoen met de pilot. Dat is een voordeel: de sector reguleert zichzelf. Maar het betekende bijvoorbeeld ook dat een vlasverwerker van net over de grens in België niet mee kon doen, terwijl hij misschien best in Nederland vlas wil telen.’

DLG/BBL: tijdelijk eigenaar Dienst Landelijk Gebied (DLG) zet zijn kennis van het landelijk gebied in voor projecten van diverse bestuurlijke opdrachtgevers: provincies, Rijk, waterschappen en gemeenten. Voor deze opdrachtgevers koopt DLG gronden aan, beheert deze tijdelijk en verkoopt ze ten behoeve van nieuwe functies. Landelijk gaat het om bijna 37.000 hectare grond. Juridisch eigenaar is het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL), maar uiteindelijk hebben de financiers zeggenschap over de gronden. Walter Mommersteeg, senior adviseur Grondzaken bij DLG: ‘Wij hebben al onze grond tijdelijk in bezit.’ BBL houdt – op langere termijn – gronden nooit in eigendom en is altijd tijdelijk eigenaar. Opdrachtgevers zijn vooral provincies, de ministeries van Economische Zaken en Defensie, gemeenten, waterschappen en Rijkswaterstaat. ‘We kopen grond aan in opdracht – en voor een bepaald doel – van onze opdrachtgever’, legt Walter uit. ‘Soms moeten we de grond een jaar bewaren, soms vijf jaar, soms langer. In de tussentijd willen we de grond wel nuttig gebruiken. Zo kun je inkomsten genereren: pacht van boeren, huur voor tijdelijke parkeer terreinen en energie uit biomassa.’

Iets extra’s ‘Het grootste deel van onze gronden verpachten we aan agrariërs’, zegt Walter. ‘Maar als het lang duurt voordat de opdrachtgever een stuk grond in gebruik neemt, doen we bij voorkeur iets extra’s. Als het even kan anticiperen we alvast op de


beoogde bestemming. Bijvoorbeeld een tijdelijke parkeervoorziening op de plek waar een recreatie gebied met parkeerplaats moet komen. Dan kunnen mensen nu al een bezoek brengen aan het gebied. Op grond die bestemd is voor natuur kun je al biomassa produceren. Als je er natte natuur van wilt maken en het omringende gebied staat het toe, kun je het waterpeil alvast verhogen.’

Trends tijdelijk benutten ‘Het gaat steeds meer over energie’, zegt Walter. ‘Je kunt grond goed tijdelijk gebruiken als biomassaplantage. Biomassa kun je ook gebruiken om energie op te wekken.’ Zo heeft DLG meegewerkt aan een project om olifantsgras bij Schiphol te planten. Olifantsgras kan goed gebruikt worden als veevoer of als energiegewas voor het produceren van duurzame energie. Bovendien mijden ganzen het gewas, zodat het vliegverkeer minder last heeft van de vogels.

‘Windmolens zijn vaak niet mogelijk, omdat die pas rendabel worden als ze er jaren staan. En dan heeft de grond alweer een andere bestemming.’ DLG kan volgens Walter wel een rol spelen bij gebiedsprocessen rond windmolens: ‘Je hebt allerlei dilemma’s om op te lossen. Flevoland bijvoorbeeld heeft heel veel windmolens en ze worden steeds groter. Eigenaren van grond willen meer geld ontvangen voor het beschikbaar stellen van hun grond, andere grondeigenaren zeggen: ik wil ook wel zo’n windmolen. Omwonenden maken zich juist zorgen om het uitzicht of de geluidsoverlast. Hoe verdeel je de baten? En de lasten? DLG weet hoe je zo’n gebiedsproces moet faciliteren.’

Herverkaveling DLG heeft jarenlange kennis van en ervaring met een handig instrument om grond efficiënt in te zetten: herverkaveling. Door grond slim uit te ruilen of te verhandelen, ontstaan situaties waarin alle deelnemers tevreden zijn. Bijvoorbeeld: een stuk grond ten behoeve van natuur voor de overheid én een stuk land dichterbij de boerderij voor de agrariër. Enkele voordelen: • De oppervlakte rondom de boerderij neemt toe en/of het aantal kavels neemt af, waardoor de bedrijfsvoering efficiënter wordt en kosten worden bespaard. Voor agrariërs zijn dit belangrijke voorwaarden om concurrerend te kunnen blijven werken.

• Het agrarisch verkeer op de openbare weg neemt af. Hierdoor neemt de verkeersveilig heid toe. • Door de afname van het verkeer neemt de CO2-uitstoot af, wat een gunstig effect heeft op het milieu. • Door gronden overeenkomstig het inrichtings plan naar de gewenste plekken te ruilen, kunnen publieke doelen worden gerealiseerd, zoals natuur, landschap en recreatie. De leefb aarheid van het gebied wint aan kwaliteit. Zo werkt DLG aan samenhang en ontwikkeling in het landelijk gebied. ‘Maar gedurende de jaren is de werkwijze wel veranderd’, zegt Walter. ‘Vroeger bedacht de overheid hoe de kavels verdeeld moesten worden, nu treedt DLG meer op als facilitator voor de betrokken grondeigenaren. Dat kan DLG goed, omdat wij dichter bij de agrariërs staan. Samen met het Kadaster en Landen Tuinbouw Organisatie Nederland (LTO) hebben we het verkavelingsinstrument doorontwikkeld onder de naam “Verkavelen voor groei”.’ Walter ziet ook toepassingsmogelijkheden in stedelijk gebied: ‘Verkaveling zoals we dat in het buitengebied toepassen, zou ook nuttig kunnen zijn in stedelijke industriegebieden. Gemeenten zien industrieterreinen achteruit gaan, maar kunnen er nu weinig aan doen. Vaak zijn de kavels op oude terreinen te klein voor nieuwe bedrijven. Eigenaren komen er onderling niet uit.’ Herverkavelen volgens het recept van DLG is dan een optie.


CASE 4

RVOB: transformatie voormalig vliegkamp Valkenburg

Alleen al dankzij de musical Soldaat van Oranje hebben de afgelopen jaren zo’n 800.000 mensen kennisgemaakt met het voormalige vliegkamp Valkenburg. Maar er gebeurt meer: op het terrein zit inmiddels een flink aantal bedrijven en er zijn regelmatig evenementen. Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) en de gemeente Katwijk hebben het plan om er in de komende decennia een aantrekkelijk woon-, werken recreatiegebied met 5.000 woningen te realiseren. Vastgoeddeskundige Léon Grootkop: ‘Na een aanloopperiode is de exploitatie nu kostendekkend.’ Het militaire vliegveld werd gebouwd kort voor de Tweede Wereldoorlog en was bijna klaar toen de Duitsers Nederland bezetten. Na de oorlog werd het gebruikt door de Koninklijke Marine. Sinds 1991 arriveerden en vertrokken hier ook vluchten van het Koninklijk Huis, het kabinet en buitenlandse staatshoofden. Wat hier nog aan herinnert is de ‘loper’ van rood asfalt die van de landingsbaan naar het ‘VIP-gebouw’ loopt. De vliegbasis is in 2006 gesloten voor militair gebruik.

Transformatie Een gesloten terrein van Defensie omvormen tot een mooie open woon- en werkomgeving die bij de omgeving past, dat was de opdracht die het RVOB kreeg na de sluiting. De locatie moest getransfor meerd worden tot een kwalitatief hoogwaardige, energieneutrale en duurzame woonlocatie. Een hele klus, want het gaat om een groot gebied: ongeveer 325 hectare met om en nabij 70.000 m2 verhuurbare bedrijfsruimte. Dat betekent: veel onderzoeken en veel planontwikkeling. ‘Herontwikkeling van het gebied kan zo’n 15 tot 20 jaar duren’, geeft projectmanager Petra Meijboom aan. ‘Tot die tijd willen we het gebied gericht transformeren. We willen de identiteit van het gebied geleidelijk veranderen. Van militair vliegveld, via bedrijvenlocatie naar een in het groen gelegen 20 | Rijkswaterstaat

woongebied. Dat is de transformatieuitdaging: het terrein geschikt maken voor toekomstige activiteiten. Met aandacht voor duurzaamheid en groen.’

Langdurig tijdelijk gebruik ‘Eerst zochten we tijdelijke huurders via makelaars en advertenties’, zegt Petra. ‘Onze focus lag daarbij op het vinden van huurders, in eerste instantie om de gebouwen in gebruik te hebben. Met de huur opbrengsten dekken we de kosten. Er zitten inmiddels zestig bedrijven. Gaandeweg proberen we de verhuur kritischer te beoordelen op potentie en toegevoegde waarde voor de ontwikkeling van het gebied. Kleinschalige bedrijvigheid genereert immers niet alleen inkomsten, maar ook sfeer op het terrein. Hoe het tijdelijk gebruik zich verder zal ontwikkelen is ook afhankelijk van de vraag uit de markt.’ De huurders zijn heel divers. Er is een asielzoekers centrum dat ruimte biedt aan 700 mensen. De politie heeft hier de rijopleiding; de brandweer en de ME doen oefeningen. In een groot bedrijfs gebouw zitten onder meer allerlei ZZP’ers, een bedrijf dat vliegtuigonderdelen maakt en een importeur van scheepsdieselmotoren. Léon wijst op een rijtje van drie grote hangars: ‘In één daarvan ligt strooizout voor rijkswegen. Zo’n 35.000 ton zout op 7.000 vierkante meter. Rijksgronden tijdelijk en anders benutten | 21

Zulke grote hangars zijn best lastig verhuurbaar. Nu verhuren we ze structureel: in ieder geval voor twee jaar en het loopt door zolang het kan.’ Petra: ‘Die hangars staan echt op een toekomstige topwoonlo catie. Maar vooralsnog laten we alle gebouwen staan. Gedurende de transformatie bepalen we wat kan blijven en wat niet. De ontwikkeling van zulke gebouwen is nu nog onzeker. Dat hangt onder meer af van het tempo van de verdere planvorming en van de vraag of een exploitant of koper met een haalbaar concept komt. Sommige kenmerkende en markante gebouwen, zoals de verkeerstoren, willen we behouden met een passende functie, omdat ze het gebied karakter geven.’

Evenementen Er gebeurt veel op het terrein. Wubbo Ockels en de TU Delft presenteerden hier hun elektrische superbus die 250 kilometer per uur kan. Een paar jaar terug landde hier een gigantische zeppelin. En het MegaPiratenFestijn trok zo’n 10.000 bezoekers. Maar daarmee komen wel de grenzen in zicht van hoeveel bezoekers het terrein aankan. In een hangar wordt de musical Soldaat van Oranje uitgevoerd. ‘Een groot succes. Dit zet het gebied op de kaart.’ De musical trekt al ruim twee jaar volle zalen: 1.100 bezoekers per avond, zo’n 800.000 tot nu toe in totaal. De locatie had symbolisch belang, omdat de echte Soldaat van Oranje, Erik Hazelhoff Roelfzema, diverse malen bij Katwijk landde. Een andere belangrijke plus van de locatie Valkenburg was de parkeergelegenheid.

Kostendekkend Inmiddels is 90 procent van de gebouwen verhuurd. ‘Veel meer kan het niet worden’, geeft Léon aan. ‘Die laatste 10 procent is moeilijk verhuurbaar te maken. Dan moet je behoorlijk wat aanpassingen doen.’


‘Het doel was zoveel mogelijk uit de kosten te komen’, zegt Petra. ‘Nu is de exploitatie kosten dekkend en hebben we zelfs bescheiden ruimte voor onderhoudsinvesteringen.’ Dat moet ook wel, want de eerste jaren waren de kosten aanzienlijk hoger dan de baten. ‘We hadden niet direct huurders’, licht Léon toe. ‘Maar wel kosten. Na drie jaar draaiden we breakeven. Nu willen we met het tijdelijk gebruik de ontwikkeling van het gebied versterken.’

Bestemmingsplan ‘Voorlopig kan het tijdelijk gebruik op locatie Valkenburg worden voortgezet’, zegt Petra. Nog niet zo lang geleden heeft de gemeente Katwijk namelijk het nieuwe bestemmingsplan “Tijdelijk gebruik 10 jaar” goedgekeurd. Alles wat nu gebeurt, mag in de komende 10 jaar ook gedaan worden. In het bestemmingsplan is nu ook de mogelijkheid opgenomen van een ‘dagrestaurant’. ‘Dat kan een mooie toevoeging aan de locatie zijn’, zegt Petra. ‘Een restaurant trekt mensen naar de locatie en dan ervaren mensen hoe het hier is. Eigenlijk wat nu ook al een beetje gebeurt met de Soldaat van Oranje.’ Meer informatie over het project is te vinden op www.locatievalkenburg.nl.

RVOB: privaatrechtelijke overeenkomsten Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) beheert, (her)ontwikkelt, koopt en verkoopt rijksgronden en rijksgebouwen. Daarnaast houdt het RVOB zich namens de ministeries bezig met complexe gebiedsontwikkelingsprojecten. Voorbeelden van deze projecten zijn woningbouw, waterberging, infrastructuur en grote bedrijventerreinen. Senior beleidsmedewerker Huub Boerebach: ‘We willen actiever kijken naar de mogelijkheden.’ Binnen het Rijk zijn veel organisaties die vastgoed beheren. Het RVOB is zelf verantwoordelijk voor de agrarische gronden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Andere ‘vastgoeddiensten’ zijn: Rijkswaterstaat, Dienst Landelijk Gebied, Dienst Vastgoed Defensie, de Rijksgebouwendienst, ProRail, Staatsbosbeheer en het Centraal Orgaan opvang asielzoekers. Voor een aantal van deze diensten verzorgt het RVOB de contracten met huurders en kopers. ‘Wij vertegenwoordigen de privaatrechte lijke kant van het verhaal’, zegt Huub. ‘De andere Rijksvastgoeddiensten het publieksrechtelijke deel: zij geven de vergunningen af.’

nodig om publiekrecht en privaatrecht gescheiden te houden. Het RVOB mag nu eenmaal niet een publiekrechtelijke vergunning afdwingen door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst.’

Vooruitdenken De materieel beheerder bepaalt of een gebouw of stuk grond nog nodig is voor de uitvoering van zijn taken. Zo nee, dan wordt het overtollig verklaard. ‘Vroeger gingen we dan meteen over tot verkoop’, zegt Huub. ‘Maar tijdelijke verhuur kan ook een goede optie zijn. Nu doen we eerst een snelle scan. Om wat voor grond gaat het? Hoeveel is het waard? Wat zouden we ermee kunnen doen? Zijn er speciale eisen?’

Tijdelijk benutten Als privaatrechtelijk vertegenwoordiger heeft het RVOB te maken met het tijdelijk benutten van gronden door derden. Maar uiteindelijk is het de verantwoordelijke vastgoeddienst, de zogeheten materieel beheerder, die daarover beslist. Huub: ‘Wij kunnen wel meedenken. Er spelen allerlei vragen. Wat voor regelgeving speelt er? Wat voor vergunningen zijn er nodig? Hoe zit het met verhuren?’ Overigens stelt het RVOB pas een privaatrechtelijke overeenkomst op voor gebruik van staatsgrond als het publieksrechtelijke deel is afgehandeld: ‘Wij komen pas in actie na het vergunningentraject, als de vergunning onherroepelijk is. Deze volgorde is

Daarbij is het belangrijk vooruit te denken, want: ‘Het is zonde om nu een pand af te stoten en het over een paar jaar voor meer geld terug te moeten kopen. En als je vastgoed wilt afstoten is het ook goed om dat al een paar jaar van tevoren te weten.’ Soms is het de moeite waard om te wachten met verkopen tot een gemeentelijk bestemmingsplan de grond meer waard maakt: ‘Grond bestemd voor wonen is meer waard dan landbouwgrond.’ Als je een gebouw of stuk grond een paar jaar niet nodig hebt, komt ‘tijdelijk benutten’ in beeld. ‘Als het goed rendeert, is de grond veel waard. Net zoals een gebouw met een goede huurder ook rendabel is. Mooie “tijdelijke” concepten kun je ook meenemen in de planontwikkeling.’


CASE 5

Rijkswaterstaat: de berm benutten

Het Nederlandse hoofdwegennet bevat ruim 3.000 km autoweg. Dat betekent ook: heel veel vierkante meters berm, meestal beplant met gras. Gras dat minstens eenmaal per jaar moet worden gemaaid, met verkeersoverlast, CO2-uitstoot en hoge kosten tot gevolg. Is dat niet slimmer aan te pakken? In Zeeland loopt een proef met een ‘biomassaplantage’ naast de A58. Anja van Ast, medewerker leefbaarheid: ‘Er zijn meer geschikte plekken om dit te doen.’ ‘Bermen worden één of twee keer per jaar gemaaid en het maaisel wordt afgevoerd’, zegt Anja. ‘Dat is een forse jaarlijkse kostenpost.’ Het gras uit de bermen wordt beschouwd als afval en tot nu toe zijn er weinig toepassingen voor. Bovendien zorgt het maaien voor verkeershinder omdat de weg afgezet moet worden. Anja was dan ook enthousiast toen aannemer Heijmans met het plan kwam om boompjes in de berm te planten. ‘Dat heeft twee voordelen’, legt ze uit. ‘In de eerste plaats groeit het omliggende gras minder snel, zodat er minder hoeft te worden gemaaid. Door minder te maaien en dus minder maaisel af te voeren, verminder je de CO2-uitstoot. Daarnaast kunnen de boompjes na een aantal jaar worden geoogst en verkocht worden als biomassa. Dit is dus een duurzame oplossing.’

Discussie Binnen Rijkswaterstaat was veel enthousiasme voor het plan. En niet alleen in Zeeland: het landelijke Corporate innovatieprogramma speelde al met het idee om de berm beter te benutten en de Dienst Verkeer en Scheepvaart werkte ook graag mee aan een proef. ‘We hebben wel discussie gehad, bijvoorbeeld over de berm als obstakelvrije zone. Kun je er dan wel boompjes neerzetten? Binnen Rijkswaterstaat vroegen sommigen zich af: kan het wel direct langs de weg? Bij Heijmans zouden ze juist graag verder gaan. Die hebben zelfs al ideeën voor een natuurlijke geleiderail.’ De uitkomst van de


discussie was positief: Heijmans kreeg groen licht voor de innovatieve proef. Anja: ‘Ik heb steeds gezegd: het moet niet iets worden waar we drie jaar over praten. Uiteindelijk stond het project binnen een half jaar op de rails.’

Niemandsland Een goede locatie voor de proef was snel gevonden. Anja: ‘Ik wist wel een stuk land dat geschikt is voor een pilot.’ Het stuk land dat Anja voor ogen had ligt vlakbij het dorpje Rilland aan de A58. Niet direct in de berm, maar er vlak achter; een stuk niemands land van vier hectare tussen de weg en het spoor. Anja: ‘De boer wil het niet. Daarvoor is het land te lastig bereikbaar. Voorheen hadden we er alleen kosten aan. Het terrein werd twee keer per jaar gemaaid en het maaisel afgevoerd. Soms kon het maaisel nog gebruikt worden om compost van te maken, maar meestal kon je er niets mee doen.’

Onderzoek Nu heeft de aannemer wilgen en populieren gepland. Verschillende soorten, om te onderzoeken welke het beste gedijt en de beste oogst oplevert. ‘Het mooie is dat de boompjes maar één keer in de 22 jaar hoeven te worden geplant. Als je ze na drie of vier jaar kapt, groeien ze vanzelf weer op. We kijken nu hoe de boompjes zich ontwikkelen. Ik benadruk ook steeds dat het nog maar een proef is.’ De Universiteit Wageningen heeft onderzoek gedaan


op het terrein. ‘Welke soorten zouden hier goed kunnen groeien? Wat voor ziektes zitten er in de grond? Wat levert het op? En ecologisch onderzoek, want het is belangrijk om op de hoogte te zijn als er bijvoorbeeld zeldzame orchideeën groeien. Dan komt de Flora- en Faunawet om de hoek kijken.’ De Universiteit Wageningen en Edudelta Onderwijs groep zijn bij het project betrokken en monitoren onder meer de financiële, landschappelijke en ecologische effecten. Na vijf jaar wordt vastgesteld of het zinvol is om door te gaan met deze vorm van bermbenutting.

Biomassa Een gunstig bijeffect is dat het project praktische kennis oplevert over de toepassingsmogelijkheden van biomassa. Aanvankelijk was het plan om het geoogste hout te gebruiken om energie op te wekken, maar inmiddels blijken er ook andere en lucratievere toepassingen van de houtproductie. Zo kan het worden verwerkt tot spaanplaat. En ook een dak bedekker heeft interesse getoond in het hout. ‘Op een congres hoorde ik iemand van de Universiteit Wageningen spreken’, vertelt Anja. ‘Die gaf aan hoeveel mogelijkheden biomassa biedt. Over tien jaar rijden er misschien ook wel auto’s op biomassa.’

Contractvorm Het huidige contract met aannemer Heijmans stimuleerde het plan. Anja: ‘We hebben een onderhoudscontract. Daarin is ook bepaald dat Heijmans met verbetervoorstellen mag komen. Die kwam toen met het plan om boompjes in de berm te planten.’ Maar belangrijker is de nieuw ontwik kelde contractclausule, zegt Anja. ‘Het contract is voor 5 à 6 jaar. Aan het eind van het contract bepaalt een onafhankelijke taxateur de waarde van de biomassaplantage. Als er dan een andere aannemer mee aan de slag gaat, bepaalt die de prijs aan Heijmans. Daarnaast is afgesproken dat de aannemer het project financiert, maar ook de eventuele winst opstrijkt. Rijkswaterstaat krijgt korting op de beheerkosten.’ Op juridisch vlak


bestaan ook nog vragen. ‘Interessant is bijvoor beeld: wat betekent de Boswet voor ons? Die zegt: als je een boom kapt, moet je er één voor in de plaats zetten. Maar deze groeien direct weer aan. Hoe zit dat dan?’

Locatie ‘In Zeeland zijn veel proeven’, zegt Anja. ‘Dat kan natuurlijk ook vrij makkelijk. Het is hier niet zo dichtbevolkt, er is veel ruimte, er is weinig vandalisme. Bovendien staat ons management ervoor open.’ Als de proef succesvol is, kunnen de boompjes ook in andere bermen geplant worden. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de verkeersveiligheid, landschappelijke inpassing en de Flora- en faunawet. ‘Er zijn meer geschikte plekken’, zegt Anja. ‘Het kan in brede bermen, maar we hebben ook zo veel “overhoeken” bij afslagen waar we niets mee doen. Daarnaast zie ik veel potentie langs het Schelde-Rijnkanaal.’

Marktpartij: op zoek naar nieuwe mogelijkheden langs de weg Tijdelijk benutten is niet alleen een zaak van overheden. De inbreng van marktpartijen en kennis instituten is essentieel. Zo kwam het idee voor een biomassaplantage naast de snelweg van aannemer Heijmans. Het bouwbedrijf wil eigenlijk nog verder gaan. ‘Ons idee was om de boompjes ook te gebruiken als natuurlijke vangrail’, zegt Jos Heerkens, innovatiemanager bij Heijmans Wegen. ‘Zo’n “ecovangnet” van wilgen kan de metalen vangrail op sommige plaatsen vervangen.’ ‘De proef bij Rilland gebruiken we om meer inzicht te krijgen in allerlei effecten’, legt Jos uit. ‘Wat levert die biomassa op als je helemaal niets aan beheer doet? Wat zijn de consequenties van de waterhuishouding? Wat voor ziekten treden er op?’ Ondanks die openstaande vragen heeft Jos geen twijfel over de mogelijkheden die biomassa in de berm biedt: ‘Op die manier wordt het onderhoud voor Rijkswaterstaat efficiënter en dus goedkoper. Het voordeel voor ons zit in de inkomsten uit de biomassa. De biomassa kunnen we ook inzetten voor eigen gebruik of voor het verkrijgen van CO2-credits.’

Wilgenvangnet Bij Rilland bevindt de biomassaplantage zich nog op enige afstand van de weg, buiten de zogeheten obstakelvrije zone. Maar als het aan Heijmans ligt, loopt zo’n plantage tot aan de weg. De buitenste strook zou zelfs de vangrail kunnen vervangen: ‘Een natuurlijke geleiderail van taaie, buigzame wilgentenen is voor dat doel zeer geschikt. Als een auto in de berm terechtkomt, wordt de snelheid langzaam afgebouwd.’ De jonge boompjes fungeren dan dus als natuurlijke schokdemper. ‘Het grootste voordeel is dat er minder wegafzettingen nodig zijn’, vervolgt Jos. ‘Dat zorgt voor flinke besparingen. Een ander voordeel is dat er geen zink van de vangrail de grond in loopt. Daarnaast kun je wat je snoeit benutten als biomassa. En positief is natuurlijk ook de groene uitstraling.’

Het is een veelbelovend concept, dat in januari 2013 nog een eervolle vermelding kreeg op de vakbeurs InfraTech in de categorie Outside-the-box innovatie. Zijn er dan geen nadelen of risico’s? ‘Jawel. Het lastigste is het planten. Dat moet je goed plannen. Je hebt zo’n vier rijen boompjes nodig, een strook van 1,5 à 2 meter breed. Dat moet gebeuren in het groeiseizoen. Daarna moet je ieder jaar één rij weghalen, zodat de stam dun genoeg blijft. Een ecovangnet is ook niet overal toe te passen, want je hebt genoeg ruimte nodig voor een biomassaplantage. Het is dan ook vooral geschikt in landelijk gebied.’ Heijmans zoekt partners om het concept verder uit te werken. ‘De tijd is rijp om samen wat proeven te doen. Het kost een halve ton om onderzoek op te starten.’

Energie opwekken Heijmans is partner in een onderzoek naar de mogelijkheid om gras te gebruiken voor waterstof productie en voor kartonfabricage. Maar biomassa is niet de enige innovatie waarmee het bouwbe drijf zich bezighoudt. Jos ziet nog meer mogelijk heden om rijksgronden tijdelijk te benutten, vooral op het gebied van energie: ‘Je hebt natuurlijk de zogenoemde zonneakkers, velden vol zonnepanelen. En Wageningen Universiteit doet onderzoek naar de mogelijkheid om elektriciteit te halen uit wetlands, zoals moerassen. Een ander innovatief idee is een geluidsscherm waarin algen worden gekweekt. Ook hierbij ontstaat energie.’


Dit is een uitgave van

Rijkswaterstaat Kijk voor meer informatie op www.rijkswaterstaat.nl of bel 0800 - 8002 (ma t/m zo 06.00 - 22.30 uur, gratis) Deze uitgave is ontwikkeld in het project Tijdelijk Anders Bestemmen van het Corporate innovatieprogramma van Rijkswaterstaat www.tijdelijkandersbestemmen.nl

maart 2013 | cd0313tp048

Rijksgronden tijdelijk en anders benutten. Voorbeelden uit de praktijk van verschillende overheidsdiensten

Recommend Documents