Rhijnvis Feithstraat 54 H

Rhijnvis Feithstraat 54–H 1054 VA Amsterdam

Vraagprijs € 450.000,= k.k.

Splinternieuw, in 2015 zeer stijlvol, met aandacht voor details, gerenoveerd, 3-kamerappartement (97m²) op de begane grond met klein maar zonnig plaatsje (6m²) aan de achterzijde (ZW). Hoge plafonds, veel ramen en dus zeer licht. Het pand is in 2011 met vergunning gesplitst pand in vier appartementen. Voortdurende erfpacht, huidige periode tot 2034, canon € 113,55 per jaar. Op de hoek van de Rhijnvis Feithstraat en de Eerste Helmersstraat aan een mini pleintje met o.a. een groenteboer. De winkels en horeca aan de Overtoom en het Vondelpark liggen op loopafstand. Het appartement heeft energielabel C.

Rhijnvis Feithstraat 54-H

Rhijnvis Feithstraat 54 Het pand Rhijnvis Feithstraat 54 is gebouwd rond 1912 als winkelpand met bovenwoningen. In 2011 is het pand gesplitst in vier appartementsrechten. Binnenkort wordt de splitsingsakte gewijzigd in verband met de wijziging van de bestemming van de begane grond van winkel naar woning. Rhijnvis Feithstraat 54-H In 2014/2015 is de voormalige winkel op de begane grond verbouwd tot een modern stijlvol 3-kamer-appartement. Het appartement is 97 m² groot en het plaatsje aan de achterzijde 6 m². De plafondhoogte is 3,03 meter in de woonkamer en 2,83 in de rest van het appartement. Het plaatsje is weliswaar klein maar zonnig.

Technische installaties Alle technische installaties, aan en afvoerleidingen zijn in 2014/2015 vernieuwd. Verwarming en warm water worden geleverd door een cv-combi-ketel (Nefit Proline HRC 30/CW5). De ketel hangt in een kast in de slaapkamer. De radiatoren zijn de genoemde design radiatoren. De elektrische installatie omvat 7/8 groepen en aardlekschakelaars. Het grootste raam in de woonkamer is voorzien van dubbel glas evenals het raam en de buitendeur van de slaapkamer aan de achterzijde. De plafonds zijn geïsoleerd met isolatiemateriaal tussen de balken en daaronder een ‘zwevend’ plafond (tussen balken en regels zit geluidsdempend materiaal). Het appartement heeft een energielabel C

Indeling Achter de eigen straatdeur ligt een entree/garderobe met een deur naar een grote, hoge ruimte met veel en grote ramen uitkijkend op het pleintje. Deze ruimte is in tweeën verdeeld door een plafondhoge glazen wand met (glazen) deur in een woonkamer en een slaap/werk kamer. In de woonkamer staat een open keuken.

VvE en servicekosten Voor de (nieuwe) VvE iseen exploitatiebegroting voor 2015 opgesteld. Op basis hiervan zijn de servicekosten vastgesteld op € 139,46 per maand. In de servicekosten zit het watergeld, premie verzekeringen (opstal, WA), administratiekosten. Het surplus gaat in een reservefonds.

Vanuit de woonkamer leidt een deur naar een gang waaraan alle andere ruimtes gelegen zijn. Ten eerste is dat aan de achterzijde een ruime slaapkamer. Deze kamer heeft een deur (en raam) naar het plaatsje. Verder zijn vanuit de gang bereikbaar een royale badkamer, een (aparte) wc en een grote kast met o.a. een wasmachine aansluiting.

Grond Het pand is gelegen op 122 m² grond, door de gemeente in voortdurende erfpacht uitgegeven onder algemene bepalingen 2000. Het huidige tijdvak loopt tot 1-11-2034. De canon voor 54-H zal na de wijziging splitsing in 2015 € 113,55 per jaar bedragen.

De keuken De keuken bestaat uit een aanrecht van composiet (vermalen natuursteen vermengd met kunststof) met onderkastjes, een spoelbak, een 4-pits gaskookplaat met daarboven een recirculatiekap, een vaatwasser en een koelkast met vriesvak. Boven de aanrecht hangen geen kastjes maar enkele planken.

Bereikbaarheid De Rhijnvis Feithstraat is goed bereikbaar met het openbaar vervoer (diverse tramhalten op de Overtoom) en met de auto (de Ring A-10 is nabij).

Het sanitair De badkamer bevat een ligbad, een royale douche, een brede wastafel en een handdoekenradiator. De aparte wc heeft een zwevend toilet en fonteintje. Afwerking en details Op de houten bouwvloer is 24mm multiplex aangebracht en daarop een gietvloer. Deze vloer ligt door het gehele appartement. Alleen in de badkamer is de vloer afgewerkt met tegels. De wanden en plafonds zijn strak afgewerkt met stukadoorswerk en gesausd. In de slaapkamer aan de achterzijde is in een wand het metselwerk in het zicht gebracht. In de woonkamer zijn twee deuren uitgevoerd in staal met glas. De overige binnendeuren zijn fraaie witte, hoge deuren met bijpassende deurklinken. Voor de vensterbanken en in de badkamer en wc is gebruik gemaakt van ruw eikenhout. De radiatoren zijn elegante spiraalradiatoren.

Oplevering De oplevering kan op korte termijn plaatsvinden, zodra de wijziging splitsing is doorgevoerd. De verwachting is dat dit binnen enkele weken gerealiseerd is. Aanvullende brochure Bijgevoegd of opvraagbaar is een aanvullende brochure met daarin gedetailleerdere informatie omtrent het huis, de vereniging van eigenaren en de roerende zaken. Die aanvullende brochure bevat ook tekeningen. Alle relevante stukken (splitsingsakte e.d.) kunnen u op verzoek worden toegestuurd. Voor nadere informatie en een toelichting kunt u contact opnemen met makelaar Ruud Valk van ons kantoor.

Deze brochure is met zorg samengesteld. Voor eventuele onjuistheden aanvaarden wij echter geen aansprakelijkheid.

Rhijnvis Feithstraat 54 -H

Rhijnvis Feithstraat 54 -H

1054 VA Amsterdam

Rhijnvis Feithstraat 54-H Aanvullende brochure

Deze aanvullende brochure hoort bij de basisbrochure met betrekking tot bovenstaand adres.

Splitsing & Vereniging van Eigenaars Splitsingsakte en -tekening In 2001 is het pand, met vergunning, gesplitst in 5 appartementsrechten. De begane grond was op dat moment nog een winkel. In 2012 is de bestemming van de begane grond gewijzigd in woonruimte en in 2014/2015 is deze ruimte ook daadwerkelijk verbouwd tot woning. In dat kader worden de splitsingsakte en –tekening binnenkort gewijzigd (concepten zijn beschikbaar). Het appartementsrecht krijgt in de gewijzigde splitsingsakte de volgende omschrijving: Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de op de begane grond gelegen woning met tuin, en verder toebehoren… De kadastrale gegevens zijn/worden: gemeente Amsterdam sectie T nummer 6877-A-5 In de splitsingsakte wordt het modelreglement d.d. 2006 van notaris Hartman van toepassing verklaard. De daarin opgenomen Annex 1 (verklaring gebruiker naleving reglementen VvE) is niet van toepassing verklaard. Voor het appartement gelden de volgende breukdelen: Gerechtigdheid in de gemeenschap: 100/487ste Aandeel in de gemeenschappelijke kosten: idem Stemmen: 6

(± 20,5%) (van de totaal 30 stemmen)

NB in het concept van de gewijzigde splitsingsakte dat beschikbaar is staat als aandeel in de VvE een andere breuk dan hierboven. Deze wordt nog gewijzigd in de genoemde 100/487. Ook wordt als canon vermeldt € 112,88 dit wordt in de definitieve versie: € 113,55. De (nieuwe) splitsingsakte stelt dat A-5 niet behoeft mee te betalen aan de kosten voor elektra, reiniging en onderhoud van de trappenhuizen en de gemeenschappelijke ruimten. De vereniging heeft geen huishoudelijk reglement. Eigenaar bewoners/huurders Tezamen met het nu verkochte zijn alle appartementsrechten eigendom van één eigenaar die de bovenwoningen verhuurt. Wanneer een huurder vertrekt zal de betreffende woning waarschijnlijk door de eigenaar (na renovatie) worden verkocht. Administratie De administratie van de Vve wordt gevoerd door A.G. van Bladeren Makelaardij B.V., Helicopterstraat 10, 1059 CG Amsterdam, 020 615 5560, [email protected]

Aanvullende brochure Rhijnvis Feithstraat 54-H Pagina 1 van 4

Deze aanvullende brochure is met zorg samengesteld. Voor eventuele onjuistheden aanvaarden wij echter geen aansprakelijkheid.

Verzekering De VvE heeft een opstalverzekering met een herbouwwaarde van € 1.236.900,= onder gebracht bij een combinatie van maatschappijen (o.a. Reaal en Achmea). Onderhoud (door de VvE) De VvE heeft voor de een meerjarenonderhoudsplan. De eerst geplande werkzaamheden zijn het schilderwerk aan achter- en voorzijde in 2018 respectievelijk 2019. De servicekosten zijn zo begroot dat op dat moment het reservefonds voldoende groot moet zijn om dit hieruit te bekostigen. Servicekosten Voor 2015 is er een eerste VvE exploitatiebegroting opgesteld. Op basis hiervan zijn voor dit jaar de service kosten voor 54-H € 139,46 per maand. In de servicekosten zit het watergeld, premie verzekeringen (opstal, WA), administratiekosten. Het surplus gaat in een reservefonds Reservefonds(en) De VvE heeft nu nog geen reservefonds. De begroting 2015 omvat een jaarlijkse reservering van € 4.000,=

Overige informatie Eigenaars lasten (zakelijk/te OZB (eigenaar): Rioolrecht: Waterschapslasten: Woz-waarde:

verrekenen) € 203,66 € 149,41 € 55,88 € 327.000,=

per jaar (2015) 0,06228% van de WOZ-waarde per jaar (2015) per jaar (2015) 0,017089% van de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2014)

NB: De Woz waarde (en ozb en waterschapslasten) zijn nog gebaseerd op de situatie van voor de renovatie. Voor 2016 zullen deze bedragen hoger komen te liggen. Erfpacht De grond is eigendom van de gemeente Amsterdam en door deze in voortdurende erfpacht uitgegeven onder de Algemene Bepalingen 2000. Het huidige tijdvak loopt tot 1 november 2034. De canon bedraagt thans € 112,88. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Bestemmingen Volgens de splitsingsakte en BAG:

‘woning’ en ‘woonfunctie’.

Milieudienst Volgens per mail van de gemeente ontvangen informatie d.d. 17 juli 2015 is er geen bodemonderzoek geregistreerd voor het pand Rhijnvis Feithstraat 54 en zijn er geen tanks geregistreerd.

Verkoop en overdracht Roerende zaken Het appartement wordt leeg en ontruimd opgeleverd, dus zonder roerende zaken, maar met alle aard- en nagelvaste zaken.



Koopakte en notaris Een overeenkomst zal worden vastgelegd in een koopakte volgens het model van de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging ring Amsterdam, bij de notaris die ook de (nieuwe) splitsingsakte verzorgt. Dit is notaris Wardenaar van Notariskantoor Welkers & Wardenaar te Schagen. (De kosten voor de overdrachtsakte bedragen € 750,= en voor de hypotheekakte € 600,=) Bankgarantie/waarborgsom; binnen 4 weken na ondertekening koopakte dient koper een garantie te stellen van 10% van de koopsom of een waarborgsom ter grootte van dit bedrag te storten op rekening van voornoemde notaris. Rhijnvis Feithstraat 54-zolder De eigenaar/verkoper wil op termijn de gehele zolder (nu bergingen en overloop) verbouwen en herontwikkelen tot een zelfstandige woning of samenvoegen met de woning daaronder tot dubbel bovenhuis. Op het dak boven de vierde (zolder) verdieping zal dan een dakterras worden gemaakt t.b.v. die nieuwe woning. Voor die bestemmingswijziging zal de verkoper t.z.t. een omgevingsvergunning aanvragen en de splitsingsakte zal worden gewijzigd. Daarbij zal het dak als dakterras worden toegewezen aan de nieuwe woning. Koper verleent aan verkoper in de koopakte en overdrachtsakte toestemming en onherroepelijke volmacht voor hierboven bedoelde verbouwingen en bestemmingswijzigingen (mits alle benodigde gemeentelijke toestemmingen en vergunningen zijn verkregen) en toestemming tot wijziging van de splitsingsakte. Ook de toekomstige hypotheekhouder (bank) moet deze toestemming en volmacht verlenen. De kosten die gepaard gaan met deze verbouwingen en wijzigingen zullen vanzelfsprekend voor rekening van de verkoper komen. Clausule niet eigen bewoning Verkoper attendeert koper uitdrukkelijk op het feit dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt zodat hij derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als verkoper het verkochte zelf feitelijk wel had gebruikt. In dit kader zullen partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat deze voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee uitdrukkelijk rekening is gehouden. Voorbehoud finaal akkoord bestemmingswijziging De gemeente heeft toestemming verleend voor wijziging van de bestemming van in de erfpachtvoorwaarden en voor de wijziging van de splitsingsakte. De notaris stelt nu de gewijzigde erfpachtvoorwaarden en splitsingsakte op die nog een finaal akkoord van de gemeente moeten krijgen. In dat kader maakt de verkoper een (formeel) voorbehoud dat dit finale akkoord verleend wordt. Hierover zal binnen een termijn van enkele weken duidelijkheid zijn. Nadere informatie Hierachter volgen: • Splitsingstekening • Plattegrond • Meest gestelde vragen Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: De Groot & Compagnons VOF Ruud Valk Amstelveenseweg 104 1075 XJ Amsterdam Telefoonnummer: 020-6464796 Aanvullende brochure Rhijnvis Feithstraat 54-H Pagina 3 van 4


Faxnummer: 020-6440105 [email protected] www.degrootencompagnons.nl Beschikbare stukken De volgende stukken kunnen u worden toegezonden (gemaild):



Meest gestelde vragen over het kopen en verkopen van een woning 1. Wanneer ben ik in onderhandeling? Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op je bod door: a) Een tegenbod te doen. b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn. Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken. 2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. Als geïnteresseerde koper mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar gaat pas over tot onderhandelen met de andere partijen als de onderhandeling met de eerste gegadigde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbiedingen kunnen uitlokken. 3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen? Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet. 4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen? Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heb je als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod. 5. Hoe komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan worden de afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn: 1. Financieringsvoorbehoud. 2. Geen huisvestingsvergunning. 3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring. 4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie. 5. NVM No-Risk clausule. De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste. Zodra de verkoper en de koper de

koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11). Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. 6. Mag een NVM-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt. 7. Mag een NVM-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning? De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. 8. Wat is een optie? Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt: a) In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet. b) Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende NVMmakelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingsproces. Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning. De NVM-makelaar zal in deze periode bij andere geïnteresseerde partijen aangeven, dat op de woning een optie rust. Een optie kun je niet eisen. De verkoper beslist in overleg met de NVM-makelaar of dergelijke opties worden gegeven. 9. Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng? Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen. 10. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’? Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen: a) Overdrachtsbelasting. b) Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster. Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

Rhijnvis Feithstraat 54 H

Recommend Documents