Retropool. Den Haag op zoek naar nieuw profiel. selections

selections

Het Financieele Dagblad Maandag 18 november 2013

Retropool Den Haag op zoek naar nieuw profiel Steden zijn weer in opmars. Zo is Den Haag bezig met een heuse comeback. Behalve als rijkszetel probeert de stad zich ook op ander vlak te profileren. Dit biedt volop kansen. Maar het massaal dumpen van rijksgebouwen dreigt roet in het eten te gooien. pagina 4

interview

essay

naar De staD

Roos van Erp probeert zorgen over leegstand weg te nemen

‘Shrinking to greatness’: sloop als investering in de toekomst

Overtollig vastgoed van het Rijk is geen ramp, als het niet te snel op markt komt

pagina 8

pagina 16

pagina 24

© Het Financieele Dagblad

Campus

Leidse faculteit groeit in Den Haag, met steun van stadsbestuur pagina 34

Uw huisvesting, onze ambitie

Noordeinde 33, Den Haag

Dutch Office Fund biedt kantoorruimte in meer dan 70 hoogwaardige, duurzame kantoorgebouwen

WTC Schiphol, Amsterdam

UP Office Building, Amsterdam

Delftse Poort, Rotterdam

WTC Papendorp, Utrecht

Dutch Office Fund is een ervaren vastgoedbeleggingsfonds dat in de Nederlandse kantorenmarkt belegt. Het fonds richt zich uitsluitend op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste kantorenlocaties.

www.dutchofficefund.nl © Het Financieele Dagblad

fd.selections 3


inleiding heiko jeSSayan

Retropolisatie als comeback van de stad

S

oms moet je een nieuw woord verzinnen om een nieuwe ontwikkeling in één woord te vatten. Enigszins ambtelijk aandoende begrippen als ‘herverstedelijking’ en ‘re-urbanisatie’ dekken slechts gedeeltelijk de trend die in de jaren tachtig begon, maar pas sinds de jaren negentig echt een vlucht nam: de terugkeer naar de stad als reactie op de suburbanisatie in de jaren zestig en zeventig. In 1800 leefde slechts 3% van de wereldbevolking in een stad. Intussen is ruim 60% stedeling. Als de VN-prognoses kloppen, loopt dit percentage tegen 2050 op naar 86 in ontwikkelingslanden en 64 in de industrielanden. De stad heeft dus de toekomst. In Nederland bestond altijd een taboe op het metropolitane denken. Miljoenensteden ontbreken, laat staan een megacity of megalopolis als Tokio of Sjanghai. Toch herontdekt ook Nederland de stad. Provincies lopen leeg en de stad biedt alternatieven aan sommigen. Steden zijn echter alleen aantrekkelijk als ze zichzelf opnieuw weten uit te vinden. Nederland mag dan (nog) geen metropolen hebben, er ontstaan al wel ‘retropolen’. Steden die niet alleen in trek zijn, maar ook slagen als ‘betekenisvolle stad’ om in te werken en wonen. Retropolisatie betekent niet slechts de terugkeer naar, maar vooral de comeback van de stad. Samen met PropertyNL onderzoekt FD Selections Den Haag als ‘retropool’. Heiko Jessayan is chef FD Selections. [email protected]

kantoren

Minder ambtenaren, minder kantoorruimte pagina 8

De Rijksgebouwen dienst en nog drie rijksonderdelen gaan in 2014 op in het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Kwartiermaker’ Roos van Erp-Bruinsma leidt deze operatie en vertelt over een belangrijke taak van de nieuwe organisatie: de omgang met overtollige vierkante meters. Foto: Wiebe Kiestra

12

‘Waar is het centrum?’

Het ontbrak de residentie lange tijd aan een echt stadshart. Maar hier komt verandering in. Hoofd Stedenbouw en Planologie Erik Pasveer licht de veranderingen zelf toe tijdens een wandeling van bouwput naar bouwput.

16

‘Shrinking to greatness’

22

Den Haag als ‘service hub’

32 34

De krimpende publieke sector in Den Haag werkt niet langer als schokdemper in tijden van crisis. Het afstoten van overheidsgebouwen zet de vastgoedprijzen in de stad onder druk. Sloop van overtollige kantoren kan redding brengen. Europese steden strijden om schaars talent en innovatieve bedrijven. In de ranglijst van regionale dienstencentra behoort de hofstad tot de top.

Burgerservicenummer

Een nieuwe internetaansluiting duurt in Nederland ‘nou eenmaal’ vier weken. En er zijn meer onverwachte hobbels die expats te nemen hebben. In het Haagse stadhuis kunnen ‘internationals’ terecht voor vragen en het regelen van belangrijke papieren.

Academisch kwartier

Eind vorige eeuw zocht de Leidse universiteit haar heil in het naburige Den Haag, vanwege teruglopende studentenaantallen. Inmiddels is de belangstelling zo groot dat de Campus Den Haag blijft groeien. Tot voldoening van de gemeente.

Colofon Directeur-uitgever eugenie van Wiechen Hoofdredacteur Jan bonjer Coördinatie Heiko Jessayan artdirector Mick Peet Vorm en beeld ton abels, els engel, Wiebe Kiestra, Max Kisman, arenda oomen, ramses reijerman, binh tran en rob Ursem eindredactie Peer bataille Correctie Wim van der Lee aan dit nummer werkten mee adri Duivesteijn, Henri L.F. de Groot, rogier Koedijk, Petra Kooijman (PropertyNL), rob Meines, eefje rammeloo, Gerlof rienstra, Paul Wessels (PropertyNL), rob de Wijk Commercieel directeur tijmen bos (020-5928647)


Meer vastgoed nieuws: fd.nl/ selections vastgoed

4 fd.selections


SYMPOSIUM

Ondernemers zoeken uitweg uit moeras van leegstand Het Rijk trekt zich terug in nieuwe bastions. Dit stelt Den Haag voor nieuwe uitdagingen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld met het lege vastgoed dat de markt overspoelt? Door Heiko Jessayan

Bevolkingsgroei 1900-2020

lopen maand in het FD. Hij vindt ‘dat de markt dit moet oplossen’. Iedereen in Den Haag beseft dat oude kantoren niet allemaal opnieuw als kantoorruimte kunnen worden gebruikt. De gemeente zoekt dan ook samen met het Rijk naar nieuwe bestemmingen. Transformatie van vastgoed naar studentenwoningen, appartementen of bedrijfsruimten voor start-ups en de creatieve sector biedt slechts gedeeltelijk soelaas. Rob Perik, voorzitter VNO-NCW Den Haag, is er niet gerust op. ‘De volumes zijn zo ontzettend groot dat je niet alles kunt oplossen met startende ondernemers. En ook de vraag naar woningen is niet acuut.’ Perik is een van de panelleden op het symposium ‘Beyond Business: Dáárom Den Haag!’, dat de stichting Den Haag Nieuw Centrum (DHNC) — een samenwerkingsverband tussen de gemeente en zo’n 35 marktpartijen — onlangs organiseerde in

De skyline van Den Haag. ‘Prachtig al die nieuwe kantoren. Maar waar zijn de banen?’ foto: HannaH Dawn HenDerson

606.110 513.000

206.022

Den Haag in Cijfers

Het mocht wat kosten, het nieuwe gebouw aan de Turfmarkt dat behalve de ministeries van Veiligheid en Justitie en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook een aantal rijksdiensten huisvest: € 330 mln. Want ook bij de operatie om tot een kleinere en efficiëntere rijksoverheid te komen, gaat de kost voor de baat uit. Op termijn moet een efficiëntere rijksoverheid € 1,1 mrd opleveren. Het Rijk stoot panden af. In de komende vier jaar komt alleen al in Den Haag 400.000 m2 kantoorruimte op de markt. Minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst — uit dien hoofde verantwoordelijk voor de inkrimping van de rijksoverheid — is optimistisch. Volgens hem staan de overheidsgebouwen die op de markt komen op goede en goed bereikbare locaties. ‘Beleggers die in gebouwen zitten die minder gewild zijn, hebben zelf dat risico genomen en moeten dat ook maar zelf dragen’, zei Blok afge-

1900


1960

2020

het volledig getransformeerde gebouwencomplex New Babylon naast het Centraal Station van Den Haag.

Stadsicoon

Henri Grevers, manager Kantoren van New Babylon, neemt eveneens deel aan de discussie. Ook hij fronst zijn wenkbrauwen bij de huidige ontwikkelingen in Den Haag. ‘Dit is een geweldig complex op een mooie plek, maar ik maak mij verschrikkelijk zorgen over alles wat ik hoor’, zegt hij.

9200 Tussen 2010 en 2020 neemt de netto woningvoorraad in Den Haag toe met bijna 9200 woningen, een groei van 3,9%. De gemiddelde bruto woningbezetting in Den Haag stijgt van 2,06 naar 2,08 persoon gemiddeld per woning in 2020.

thema 5


Grevers lijkt een punt te hebben: het oude Babylon uit 1978 werd uitgebreid van 45.000 m² naar 155.000 m². De metamorfose van het complex is goed voor ruim 300 woningen, 55.000 m² kantoorruimte, een hotel en een winkelcentrum. Landsadvocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn nam al zijn intrek in New Babylon, maar de helft van de kantoren staat nog leeg. Grevers: ‘New Babylon is zo’n essentieel icoon van de stad! Als het hier niet lukt, dan vraag ik mij af waar het

38

De Haagse bevolking is met een gemiddelde leeftijd van 38 jaar jong vergeleken met de gemiddelde leeftijd van 40,1 jaar van alle inwoners in Nederland.

wel lukt.’ Pikant detail is dat de transformatie van New Babylon met ruim € 400 mln werd gefinancierd door SNS Property Finance. En laat nu SNS op 1 februari zijn genationaliseerd. Het Rijk zit hierdoor dus met nog meer loze kantoorruimte opgescheept dan de gebouwen die het al wilde afstoten. Grevers duidt ook op de dreiging van afwaardering: ‘Ik heb het woord “waarde” nog niet horen vallen. Er wordt nu gepraat over transformatie van 100.000 m2, alsof je dat even

makkelijk regelt. Maar iedereen vergeet dat onze verzekeringsgelden en pensioenpremies voor een belangrijk deel zijn belegd in vastgoed: in kantoren, winkels en woningen. En transformatie van kantoren naar wonen kan alleen maar door een enorme “hit” in de waarde te nemen. Dit treft dus wel onze pensioenen en de opbrengsten van verzekeringsmaatschappijen. Daar wordt niet over nagedacht en niet over gesproken.’ De prangende vraag is dus: wat

‘Overcapaciteit los je op door die uit de markt te nemen (…), maar ik vind dat de markt dit moet oplossen.’ Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst


moet er gebeuren met al dat vastgoed dat nu al leegstaat en nog op de markt komt? Hoe kan de markt die toch al geplaagd wordt door overcapaciteit de 400.000 m2 die het Rijk tussen nu en 2017 afstoot vullen? Zeker in een tijd waarin financiering van nieuwe initiatieven een probleem is. ‘Prachtig die nieuwe kantoren, maar waar zijn dan al die banen die in die kantoren moeten komen? Die zijn er niet’, zegt New Babylonmanager Grevers.

4,9

%

Den Haag groeit naar ruim 513.000 inwoners in 2020, een groei van 4,9% ten opzichte van 2010. De groei van de totale Nederlandse bevolking in deze periode is 3,9%.


thema 7


Stadsplanoloog Erik Pasveer mengt zich in de discussie. Den Haag groeide in de periode 1900-1960 van 200.000 naar 600.000 inwoners. In 1960-1990 kromp de stad met 150.000 inwoners, want de suburbanisatie in de jaren zestig en zeventig sloeg hier hard toe. ‘Gelukkig heeft de gemeente er samen met ondernemers voor gezorgd dat die krimp gestuit werd.’ Den Haag heeft de weg omhoog weer gevonden. In de periode van re-urbanisatie sinds 1990 nam het inwonertal weer toe tot 510.000 nu. ‘Dat is een klein wonder’, zegt Pasveer, die wijst op de optimale bereikbaarheid van Den Haag, per trein of auto, en de veelzijdige stadsfuncties werken, wonen, winkelen en cultuur.

Vestigingsklimaat

In alle Haagse somberheid doen zich soms meer lichtpuntjes voor. Damco, dienstverlener in wereldwijd vrachtvervoer en logistiek, besloot vorig jaar het hoofdkantoor in Kopenhagen te verruilen voor Den Haag. ‘We willen dichter bij onze klantenbasis zitten in het noordwestelijke deel van Europa’, geeft global chief commercial officer Eric Herman als een eerste verklaring. ‘Een tweede belangrijke reden is de nabijheid van de internationale luchthaven Schiphol en de zeehaven Rotterdam.’ Het hielp ook mee dat zusterbedrijf APM Terminal, evenals Damco onderdeel van A.P. Møller-Mærsk Group, al in Den Haag gevestigd was. Samen betrokken de twee bedrijven in maart 3200 m² kantoorruimte in De Kroon, in het Wijnhavenkwartier. Als positieve punten noemt Herman de toegang tot logistiek talent, het internationale onderwijs en de kinderopvang. Minder te spreken is hij over de huisvesting. ‘Dat wordt als probleem ervaren. Er is relatief weinig support van makelaars.’

Buitenmaats

Toch zijn de vestigingen van Damco en APM Terminal een druppel op de steeds groter wordende gloeiende Haagse plaat van kantorenleegstand. Ondernemers in de regio vrezen dat het op de markt brengen van honderdduizenden meters kantoorvastgoed door het Rijk de markt sterk zal verstoren. Vooral de houding van het Rijk,

‘Als het niet lukt new bAbylon vol te krijgen, vrAAg ik me Af wAAr dit wel lukt’ © Het Financieele Dagblad

dat niet thuisgeeft, steekt de Haagse ondernemers. ‘De rijksoverheid staat hier een fantastisch verhaal op te hangen, maar vergeet dat zij de allergrootste producent van nieuwbouwkantoren is geweest in het afgelopen decennium’, zegt Henri Grevers. ‘Het Rijk heeft prachtige gebouwen gemaakt, maar ze zijn buitenmaats voor onze markt. Het bouwt weer gebouwen van 100.000 m2.’ Volgens hem zijn er geen marktpartijen die behoefte hebben aan een dergelijke omvang. ‘Er is één onderneming in Den Haag en dat is Koninklijke Shell, die ongeveer een metrage in gebruik heeft dat daar in de buurt komt. Maar dat bedrijf zit lekker in zijn eigen panden. Dus niemand die dit hier gaat huren.’ Grevers vindt dat de rijksoverheid ‘rechtstreeks verantwoordelijk’ kan worden gehouden ‘voor zo’n stroom aan nieuwbouw en de daarmee gepaarde gaande tweedehands stroom aan leegstand’. Als voorbeeld noemt hij het CBS-gebouw. ‘Daar is reeds vijf jaar geleden een onderzoek gedaan naar de transformatie naar woningen. Maar vanwege de dikte van de vloeren en de huidige eisen aan woningen in hoogbouw, is dat waarschijnlijk niet te realiseren. Toch brengt het Rijk dat gebouw naar de markt, terwijl je weet dat er geen vraag is. En dat geldt ook voor het ministerie van Sociale Zaken.’

Golfbanen

Ondernemers en overheden moeten meer samenwerken, klinkt er vanuit de zaal. Er is niet meer één partij die het antwoord heeft. Het Rijk en de gemeente hebben geen geld meer om te financieren, dus mensen moeten het meer zelf en vooral samen gaan doen. Het woord ‘verbinden’ valt. Kortom: Den Haag moet het zelf doen. Want wil de stad opstomen in de vaart der volkeren — steden zijn immersde motor van innovatie en innovatie is de drijvende kracht achter economische groei — dan moet zij als een baron van Münchhausen zichzelf aan de eigen haren uit het moeras trekken. Rob Perik van VNO-NCW probeert een proefballonnetje op te laten en stelt een ‘groene’ oplossing voor om Den Haag uit het dreigende leegstandsmoeras te trekken. ‘Stel je sloopt op negen grote locaties in de stad — niet in de binnenstad, maar een beetje eromheen — panden van de rijksoverheid, maar ook van anderen. Op de vrijgekomen plekken leg je golfbanen aan. Dat zou uniek zijn in de wereld. Iedereen zou dat geweldig vinden. Wat ik met dit voorbeeld bedoel, is te laten zien dat je het probleem van verschillende kanten moet aanvliegen. Het gaat om creatieve ideeën.’

column Adri duivesteijn

Over de plekken waar we opgroeien

‘V

ertel mij hoe je woont, en ik zeg je wie je bent’, is een stelling van de filosoof en theoloog Ivan Illich. Anders gezegd: het land en de stad waar mensen opgroeien, zijn mede bepalend voor de vormgeving van hun leven. Hoe vaak denken wij niet onafhankelijk te zijn, en volstrekt tot eigen keuzes in staat? Maar hoe zit het dan met de verankering van onze plaats van herkomst in onszelf? Ik ben geen determinist, maar kan niet ontkennen dat de plaats van geboorte invloed heeft op ons zijn (en niet-zijn). Onze roots hebben een ondefinieerbare, maar aantoonbare zeggingskracht voor ons verdere leven. Maar de plekken waar mensen op‘Onze roots groeien, ontstaan niet hebben een zomaar. Ze worden gemaakt. Het zijn ondefinieermenselijke beslissinbare, maar gen die land en stad aantoonbare maken tot wat ze zijn. zeggingsIk durf wel te parafrakracht voor seren op Illich: ‘Vertel mij hoe de stad eruitons leven’ ziet, en ik zeg je wie de bouwheren waren.’ Wat vertegenwoordigden zij: culturele rijkdom of armoe? Die bouwheren zijn verantwoordelijk voor het feit dat de stad meer is dan een woonen werkplek. Daarom wil ik de loftrompet steken over het feit dat het stadsbestuur van Den Haag de afgelopen decennia in staat is geweest de stad te laten uitgroeien tot ‘internationale stad van vrede en recht’. Zo’n stad verdient — juist in het belang van het welzijn van haar inwoners en gebruikers — naast het Vredespaleis, het Koninklijk Paleis en het IJspaleis (Stadhuis) een heus Cultuurpaleis aan het Spui. En dan kunnen we daarna alleen maar hopen dat de waarden van rechtvaardigheid en iets van de culturele rijkdom blijvend van invloed zijn op de gedragingen van de mensen die in die stad opgroeien. Adri Duivesteijn is lid van de Eerste Kamer voor de PvdA en oud-wethouder van Den Haag.

8 fd.selections


ROOS VAN ERP-BRUINSMA

‘We willen niet dat een object als een soort steen des aanstoots leegstaat’ Grote zorgen zijn er in de vastgoedmarkt over de vele kantoren die het Rijk tot 2017 wil afstoten. Interim-ceo Roos van Erp-Bruinsma van het Rijksvastgoedbedrijf in oprichting probeert die zorgen weg te nemen. ‘We wachten niet tot een object leegkomt, maar nemen al van tevoren actie.’ Door Heiko Jessayan en Paul Wessels Roos van Erp-Bruinsma is als ceo ad interim van het Rijksvastgoedbedrijf in oprichting bezig met voorbereidingen om haar functie over te dragen aan een nog onbekende opvolger. Vanuit ABDTOPconsult — onderdeel van de Algemene Bestuursdienst (ABD) voor tijdelijke managementklussen bij het Rijk — werd Van Erp vorig jaar aangesteld om de nodige voorbereidingen te treffen voor de oprichting van het Rijksvastgoedbedrijf. De ABD ontving al een dozijn reacties op de vacatures van directeur-generaal (dg) als opvolger van Van Erp. Een schaal 19-functie met een ministerssalaris met een maximum van € 144.000. Vanaf 1 juli 2014 moet de dg samen met vier nieuw aan te stellen directeuren het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gaan leiden. Op die datum gaan immers de Rijksgebouwendienst, Defensie Vastgoed, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed op in de nieuwe organisatie. Hierdoor

‘het rijk is een grote partij en dus concurrent. maar we zijn wel transparant’ © Het Financieele Dagblad

ontstaat een organisatie van bijna 2000 fte. Met 78.000 hectare — bijna 2% van het Nederlandse grondgebied — en 15,4 miljoen m2 bruto vloeroppervlak beheert het RVB dan de grootste vastgoedportefeuille van Nederland. De activa vertegenwoordigen een waarde van € 15,5 mrd op de staatsbalans. Een dag voor sluiting van de sollicitatietermijn is Van Erp een van de sprekers op het symposium ‘Beyond Business: Dáárom Den Haag!’ De bijeenkomst — georganiseerd door Den Haag Nieuw-Centrum (DNHC), VNONCW Den Haag, PropertyNL en het FD — wordt gehouden in New Babylon, nabij het Haagse Centraal Station. De plek is veelzeggend, want de helft van de kantoren van New Babylon, een project van het genationaliseerde SNS Property Finance, staat leeg. Daarnaast komt over een aantal jaren nog eens het ministerie van Buitenlandse Zaken (BZ) — ook bekend als ‘de Apenrots’ — vrij. Met veel vertegenwoordigers uit de vastgoedsector in de zaal bevindt Van Erp zich in het hol van de leeuw. Zij kent de grote gevoeligheid bij haar toehoorders over het feit dat het Rijk de komende jaren 1,2 miljoen m2 aan kantoorruimte toevoegt aan de toch al enorme kantorenleegstand van ruim 8 miljoen m2. ‘De opmerking dat wij concurrent zijn van de vastgoedmarkt: nou, hallo! Wij bezitten

10% van het kantorenarsenaal van Nederland, dus wij zijn een grote speler op die markt. Als je als overheid een speler op die markt bent, dan moet je dat met maximale zorg doen. Wij zijn een grote partij, dus zijn wij concurrent. Maar we zijn ook een eerlijke partij, wij zijn transparant. Wij starten altijd met medeoverheden. Het is heel helder hoe onze werkwijze in elkaar zit. Transparantie vinden we belangrijk en ook zorgvuldig omgaan met belastinggeld.’ Om te illustreren dat het Rijk zelf het toonbeeld is van efficiëntie en zorgvuldig omgaat met belastinggeld, zegt Van Erp over het nieuwe Rijksvastgoedbedrijf: ‘Wij gaan van achttien naar vijf directeuren!’ Haar toehoorders nodigt zij tot tweemaal toe uit te solliciteren naar de vijf nieuwe functies bij het Rijksvastgoedbedrijf. Na haar toespraak verlaat Van Erp de conferentiezaal in New Babylon, omdat zij elders verplichtingen heeft. Drie dagen later zegt ze op haar kamer in een rijkskantoor aan het Korte Voorhout — hetzelfde complex waar het ministerie van Financien is gevestigd — het jammer te vinden dat ze niet bij het debat aanwezig kon zijn. Haar kamer kijkt uit op een bouwput waar voorheen de Franse ambassade was gevestigd en waar de nieuwe Hoge Raad moet komen. Daarmee komt voorlopig een einde aan de bouwwoede van het Rijk.

interview 9


CV 1960 Geboren in Rotterdam 1972-1978 Havo in Dokkum 1978-1982 Hts bouwkunde Leeuwarden 1983-1986 Medewerker Bedrijfsbureau Rijksgebou wendienst 1986-1989 Organisatie adviseur PRC Nederland 1989-2001 Diverse management functies bij o.a. de Bouwbeurs en Jaarbeurs 2001-2004 Directeur marketing, sales en communicatie bij KPMG 2004-2005 Zelfstandig adviseur 2005-2008 Algemeen directeur GVU, in 2008 lid management team ov bij Connexxion 2008-2012 Secretaris generaal ministerie van BZK 2012-heden Ceo ad interim Rijksvastgoed bedrijf i.o.


De positie van het Rijk op de vastgoedmarkt wekt heftige emoties op in de sector. Vooral in Den Haag is de situatie alarmerend. De helft van New Babylon staat leeg en over twee jaar komt het nabijgelegen ministerie van BZ vrij. Dat is ruim 50.000 m2. Wat doet het Rijk hieraan? ‘Het is een ingewikkeld object. Ik zal het eerst wat in perspectief zetten. In het verleden zag je vaak dat als er een pand van de overheid vrijkwam, wij het object pas naar de markt brach ten als bij wijze van spreken de laat ste prullenbak uit het pand was. In een goede markt ging dat prima. De marktsituatie nu is gecompliceerd.’ ‘Het contact met de medeoverheid, de gemeente, is evident belangrijk, want de gemeenteraad beslist over de bestemming en herbestemming van een bepaald pand of gebied waar zo’n object staat. In Den Haag is het con tact erg zichtbaar, doordat we een sa menwerkingsovereenkomst hebben gesloten met de gemeente. Wij heb ben met de gemeente afgesproken dat wij de panden niet “zomaar” op de markt brengen. Wij zijn bezig in be paalde transitietrajecten, dus ik kan nog geen antwoord geven op de vraag wat er met het gebouw van BZ gaat ge beuren. Wel weet ik dat er een studie komt van de Rijksbouwmeester naar de transformatiemogelijkheden van het gebouw en de locatie. Er komen een stedenbouwkundig, planologisch en verkeerstechnisch onderzoek.’ In de regio Haaglanden alleen al komt 400.000 m2 op de markt, waarvan 250.000 m2 in Den Haag. De drie ministeries van BZ, I&M en SZW samen zijn goed voor 200.000 m2 die binnen drie jaar op de markt komen. Dergelijke volumes kan de Haagse markt nooit absorberen, dus krijg je leegstand. Hoe gaat het Rijk daarmee om? ‘We zitten tot 1 juli niet op onze han den, maar zijn nu al druk bezig. Kijk, het RVB is een organisatie in opbouw en wordt gevormd uit de vastgoed onderdelen van Defensie, waarvan de Dienst Vastgoed Defensie het groot ste onderdeel is, de Rijksgebouwen dienst, afkomstig van het voormalige ministerie van Vrom, het Rijksvast goed en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed van het minis terie van BZK, tot de laatste kabinets formatie nog onderdeel van Finan ciën. Vanuit die nieuwe organisatie zijn we bezig die keten intern dicht te maken, zodat we optimaal op elkaar kunnen inspelen. Dus we zijn heel erg bezig om die samenwerking te intensiveren.’ ‘Niet voor niets stonden we op de vastgoedbeurs Provada om nu al te laten zien wat ons aanbod is tot en met 2017.

Nieuwsgierig naar de panden die het Rijk in de Haagse regio verkoopt?

Kijk op www.rvob.nl of www.biedboek.nl

Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf, de Rijksgebouwendienst, Defensie Vastgoed en de directie Rijksvastgoed vormen in 2014 samen hét vastgoedbedrijf van en voor het Rijk. Bij het Rijksvastgoedbedrijf is het vastgoed van het Rijk in goede handen.


interview 11


het veel te makkelijk om te denken dat je alle grote objecten die vrijko men maar moet afbreken, want dan ben je ervan af. Er staan te veel vier kante meters aan kantoorruimte leeg, niet alleen van ons. Kijk, ik zeg niet dat je nooit iets zult afbreken, maar het is ook kapitaalvernietiging. Dat kan het Rijk toch niet zomaar doen, op kosten van de belastingbetaler?’

Al onze objecten staan op biedboek. nl, met specificaties. Marktpartijen weten dus nu al wat ze kunnen ver wachten in 2017 en kunnen daarop inspelen. Met vrijkomende kantoor panden zijn we inderdaad een con current op de vastgoedmarkt, maar een eerlijke concurrent. We doen al les marktconform en er is geen spra ke van valse concurrentie. Een markt partij kan nu al nadenken over wat de mogelijkheden zijn voor het voorma lige KLMgebouw naast Madurodam, dat over een paar jaar beschikbaar komt. Zo proberen we aan de voor kant te voorkomen dat er aan de ach terkant leegstand ontstaat.’ Financiering is in deze tijd vaak een probleem. Wordt ook nagedacht over in hoeverre het Rijk daarin een rol kan spelen? Vooral als een partij met een goed plan komt, maar blijkt dat niet te kunnen financieren? Kunt u daar als Rijk een rol in spelen? ‘Kijk, wij denken natuurlijk erg na over hoe je die transformatie neerzet, maar de bank voor marktpartijen, nee, dat zijn wij niet. Dat kan ook niet. Wij zijn de Staat der Nederlanden. Waar wij over nadenken is: wat kun nen wij samen met gemeenten doen om te zorgen dat een object of een locatie een nieuwe toekomst krijgt?

‘wij zijn niet de bank voor marktpartijen, wij zijn de Staat der nederlanden’ © Het Financieele Dagblad

Daarmee zorgen wij dat er al een basis ligt op het moment dat marktpartij en instappen. Maar de Staat is noch bankier, noch aannemer, noch pro jectontwikkelaar. Dat is toch echt iets wat de markt uiteindelijk zelf moet doen.’ Doordat het Rijk de komende vier jaar veel gebouwen afstoot, dreigt er verdringing op de markt. In die zin is het Rijk niet alleen Staat, maar ook een marktpartij. Is dat niet dubbel? ‘Minister Blok heeft al eerder in een interview in het FD gezegd: wij heb ben goede objecten op goede loca ties, gebouwd met belastinggeld, en we willen er een reële prijs voor te rug. Op het moment dat je heel veel vierkante meters uit de kantoren markt wilt halen en er is een goede toekomst voor een van je panden, dan breek je het niet af en laat je het terrein niet braak liggen midden in de stad. Eigenlijk vind ik het ook vreemd dat alleen van de Staat ge vraagd wordt panden leeg te laten staan of af te breken. De markt is gro ter dan alleen onze vierkante meters.’ Neem nu het CBS-gebouw. Het is moeilijk om dat gebouw een nieuwe bestemming te geven. ‘Sommige dingen hebben hun tijd nodig. Begin november heeft minis ter Stef Blok gesproken met twee wet houders van LeidschendamVoor burg, waar het CBSpand staat. Het gebouw en het terrein staan nu te koop voor iedereen die een bod wil doen, en tegelijkertijd willen we met elkaar op zoek naar een nieuwe func tie. Even los van dit specifieke pand: sloop van een gebouw kan uiteinde lijk óók een optie zijn, maar ik vind

Roos van Erp-Bruinsma: ‘Ik ben zelf bouwkundig ingenieur en mijn opvolger moet dezelfde affiniteit hebben. Ik zal er alles aan doen hem of haar goed te laten landen.’ Foto’s: Wiebe Kiestra

Als je kijkt naar de woningbehoefte in Den Haag en naar allerlei kleinschalige bedrijfsinitiatieven, dan zijn die toch te beperkt én eindig om alle lege kantoorruimte in te vullen? ‘Een goed voorbeeld is de Binckhorst hof in Den Haag. Dat is een object van Defensie dat we op dit moment niet in de markt kwijt kunnen. Dat betekent dat wij op een andere ma nier bezig zijn te zorgen dat we dat pand niet leeg laten staan. Dat heet strategisch beheer en dat doen wij met veel meer panden, in samenwer king met gemeenten, maar ook met marktpartijen. Wat je niet wilt, is dat er ergens een object leegstaat dat een soort steen des aanstoots wordt.’ Het samenstellen van een nieuwe top van het Rijksvastgoedbedrijf vereist ook competenties om de vrijgekomen objecten naar de markt te brengen. ‘Wij hebben gelukkig al heel goede mensen in huis, en mensen van bui ten konden ook solliciteren. De nieu we directie krijgt een opdracht zoals in de advertentie stond: zij wordt ver antwoordelijk voor de portefeuille strategie door (her)ontwikkeling, transformatie en de transacties die nodig zijn om de geplande mutaties in de vastgoedportefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf te realiseren. De directie is dus de schakel naar de markt. Je moet enthousiast, bevlo gen, energiek, betrokken zijn en er een mooie ploeg van maken bij dit fantastische onderdeel van de Rijks dienst. En het is evident dat je dat op een heel zorgvuldige manier doet en je je goed voelt bij het onderwerp. Ik ben zelf bouwkundig ingenieur. Ik ging op mijn achttiende bouwkun de studeren en dan sta je op je eerste studiedag achter de tekentafel. Wie geen affiniteit heeft, wordt het niet.’ Zou u zelf deel willen uitmaken van het team? U voldoet aan alle criteria. ‘Ik ga weg. Ik ben degene die deze klus neerzet en ik zal er alles aan doen mijn opvolger goed te laten landen. En als jullie tot de conclusie komen dat ik het met onvoorstelbaar veel plezier doe, dan is die conclusie juist. Ik bouw nu de basis voor het nieuwe Rijksvastgoedbedrijf, maar mijn opvolger gaat de tent verder runnen.’

12 fd.selections


Het Haagse hart moet Den Haag had lange tijd geen echt stadscentrum, maar dat is in snel tempo aan het veranderen. Of het nieuwe stadshart ook écht gaat kloppen, moet de toekomst uitwijzen. Dit leert een regenachtige wandeling met stadsplanoog Erik Pasveer. ‘Je kunt een bestaande stad niet verbeteren zonder hinder.’ Tekst: Eefje Rammeloo Fotografie: Arenda Oomen ‘Waar is het centrum?’, vraagt een man bij de achteruitgang van het sta tion. Erik Pasveer maakt een arm gebaar. De man moet omdraaien en teruglopen. Zo heeft de stedenbouw kundige en stadsplanoloog meteen de rode draad te pakken die door onze wandeling zal lopen. Den Haag had lang geen duidelijk stadshart, en het was nog onduidelijk hoe je er kwam. Pasveer is dit aan het veranderen. Een van zijn grootste projecten is station Den Haag Centraal. ‘Ieder sta tion, in elke stad, heeft een goede en een slechte kant’, zegt Pasveer. ‘De achterkant is meestal wat naargees tig, maar in Den Haag werken we aan een alzijdig station.’ Als het station af is, moet het logisch zijn om van het Anna van Buerenplein dwars door het station naar de Turfmarkt te lopen. Het donkere stationsgebouw uit de jaren zeventig wordt al een tijdje onder handen genomen. Voorzienin gen wisselen telkens van locatie, in gangen zijn afgesloten en het is een flink stuk lopen naar de treinen. ‘Ik bewonder het geduld van de passa giers’, zegt Pasveer terwijl hij naar de gehaaste reizigers kijkt. ‘Maar je kunt een bestaande stad niet verbe teren zonder hinder.’ Wat voor goeds die hinder brengt, bleek toen het nieuwe dak zichtbaar werd. Pasveer wijst op de ruitencon structie van glas en dichte delen: ‘Vind je het niet mooi? Dit dak biedt in de zomer een vrolijk schaduwspel.’ In een hoek wordt de nieuwe vloer ge legd, mét vloerverwarming. Een puz zel, noemt Pasveer het. ‘Je kunt niet in één keer een nieuwe vloer leggen.

‘het nieuwe den haag cs wordt een alzijdig station, zonder slechte kant’ © Het Financieele Dagblad

En het is net als in de woonkamer, je moet aan de goede kant beginnen.’ Het hoofd Stedenbouw en Plano logie is een eloquente man die veran dert in een spraakwaterval wanneer hem wordt gevraagd naar zijn visie op de stad. Als puber in Leeuwarden wilde hij de grote steden zien. Toen hij tijdens een tienertoer Den Haag aandeed, raakte hij gedesoriënteerd door de kluwen van braakliggende terreintjes en verkeer. Toen al miste Pasveer een stadscentrum. Later leerde hij dat die stadscentra vanaf 1960 efficiënt leeg waren ge trokken. Zoetermeer en Leidschen dam namen grote aantallen mensen uit Den Haag op. ‘De stad werd uitge hold. Scholen en winkeliers zagen de mensen wegtrekken. Toen wilden we die schaalvergroting met zijn al len, nu vinden we die verschrikke lijk.’ Den Haag kromp van 600.000 naar 450.000 inwoners. Belangrijke instellingen verhuisden mee naar de groeikernen. De Haagse ‘smoel’ verslapte. Het imago van slaperige ambtenarenstad trok nog eens dieper in het Haagse DNA.

Windtunnel

Op het moment brengt de stadsver nieuwing de dynamiek van de gro te stad weer terug. Het kruipdoor sluipdoorwijkje achter het station, met een parkeergarage, de Konink lijke Bibliotheek (KB), het Natio naal Archief en het ministerie van Buitenlandse Zaken, is grondig onder handen genomen. De parkeergarage heeft plaatsgemaakt voor een facul teit van de Universiteit Leiden, aan een charmant pleintje met cafés en winkels. De vaandels van het naastge legen en fors uitgebreide winkelcen trum New Babylon wapperen hevig. Door de windtunnel die in de stegen langs de KB en het Nationaal Archief ontstaat, lopen we terug naar het Centraal Station. Pasveer verheft zijn stem om boven de wind uit te komen. ‘Mensen vergeten wel eens

Rabobank

Hofvijver

Spuiplein Sp

ui

H

en er

ht ac gr

Ka

m er lv

Koninklijke Bibliotheek

kt ar

A12

Wijnhaven

reportage 13


harder gaan kloppen

dat Den Haag aan zee ligt. Hoge gebouwen versterken de windhinder. Maar we gaan hier nog bomen en windschermen neerzetten.’ De dependance van de Universiteit Leiden benadrukt de opfrisbeurt van het Haagse imago. ‘Die ambtenaren die formulieren invullen, hadden een reuk van traagheid om zich heen’, zegt Pasveer. Den Haag heeft nu meer dy-

Bouwvakkers werken aan luxeappartementencomplex Amadeus (‘symphony for living’), hoek SpuiKalvermarkt.


namiek, maar vooral internationale allure gekregen. De stad combineert de theoretische kennis van studenten en een flink aantal kennisinstellingen met de dagelijkse praktijk van Nobelprijswinnaar OPCW (de organisatie voor het verbod op chemische wapens) en het Internationaal Strafhof. ‘De wereld verstedelijkt. Op het gebied van veiligheid is steeds meer ken-

nis nodig. Door te blijven investeren in de combinatie van kennisstad en dienstverlener heeft Den Haag een stevig profiel en daarmee ook een flinke concurrentiekracht’, denkt Pasveer. De stedenbouwkundige wijst naar de verscholen ingangen van de KB en het Nationaal Archief. ‘De schatkamer van

14 fd.selections

Nederland ligt hier goed verborgen. De instellingen gaan die meer in de etalage zetten door bijvoorbeeld een aantrekkelijke entree. Nu bewaren ze onze schatten, maar ze willen die juist met het publiek delen.’ Met kleine aanpassingen kan een stadshart lang voldoen aan de wensen en eisen van nieuwe generaties. In een stadshart moet gewoond, geleefd, gewerkt, geruzied en gefeest worden, vindt Pasveer. Al die bouwputten zijn eventjes vervelend, maar als het bouwen klaar is, krijgen de bewoners volgens hem nieuwe energie. ‘De Haagse economie leunt sterk op overheidsdiensten. Dat maakt de stad kwetsbaar. Als de overheid bezuinigt, heeft dat direct gevolgen voor de lokale economie. Den Haag zet

‘als alle bouwputten weg zijn, krijgen de bewoners veel nieuwe energie’ © Het Financieele Dagblad


daarom ook in op andere sectoren. De stad wil het toeristenpotentieel van Scheveningen beter benutten, en heeft als winkelstad een gouden troef in handen.’ Aan het strand kwam al een nieuwe boulevard en ook aan de tramverbindingen wordt gewerkt.

Stenen bankjes

Toch trekt vooral het gebied tussen het Centraal Station en het Spui de aandacht. Het uitgedunde stadshart moet weer de instellingen huisvesten die daar horen. Er moet weer verdichting komen. Onder wethouder Adri Duivesteijn werd ruim twintig jaar geleden een trendbreuk geforceerd: het verkeer werd van het Malieveld gehaald en naar de Koningstunnel geleid. Hoewel de stad een rondweg ontbeert, werd zo toch rust gebracht aan deze kant van het centrum. In 2003 kwam het ministerie van OCW van Zoetermeer terug naar Den Haag, naar de Hoftoren (de ‘Vulpen’ in de volksmond). Andere overheidsinstellingen volgden. Tegenwoordig begint het dienstencentrum van Den Haag al bij het Anna van Buerenplein en loopt het via het station over de Turfmarkt naar het Spui. Naast de

Stadsplano loog Erik Pasveer aan de wandel in hartje Den Haag. Vanaf linksboven met de klok mee: op het Spuiplein, in de nieuwe hal van Den Haag CS, op het Anna van Buerenplein en op de Turfmarkt (met bom autowerende bankjes).

Vulpen werden onder meer de ‘Tieten van Den Haag’ (het ministerie van VWS) en het transparante ministerie van Infrastructuur en Milieu onderdeel van de skyline. ‘Er is ingezet op een skyline’, vertelt Pasveer. ‘Er zijn tekeningen gemaakt, er is beleid op gevormd en vormgeving bedacht. Niet dat er per se een skyline moest komen, maar als je verdichting wilt, moet je de hoogte in.’ Die skyline is sinds een tijdje uitgebreid met nieuwe gebouwen waar voorheen woongebouw de Zwarte Madonna stond. Nu staan daar aan de Turfmarkt de ministeries van Binnenlandse Zaken en Veiligheid en Justitie, plus een woontoren. De sierlijk vormgegeven stenen bankjes aan het hek hebben een dubbelfunctie: behalve om op te zitten, voorkomen ze ook dat ‘iemand met een bomauto’ een ministerie binnenrijdt. De zwarte tegels op de grond worden nog vervangen door klinkers, vertelt Pasveer. ‘Ze zijn nog glad ook.’ Demonstratief wrijft hij met zijn schoen over de grond. De winkeltjes en koffiezaken schieten als paddenstoelen uit de grond, aan de overkant van de ministeries. Door het ‘nieuwe werken’ wordt het gebruik

reportage 15


Het begin van het nieuwe diensten centrum van Den Haag: het Anna van Buerenplein aan de achterzijde van station Den Haag CS.

van kantoren geïntensiveerd, maar is er ook meer behoefte aan informeel overleg. Bijvoorbeeld met een kopje koffie buiten de deur. Naast de nieuwe departementen staan de aan elkaar geschakelde gebouwen waar voorheen de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in gevestigd waren. Een bruine, weinig uitnodigende gevel uit de jaren zeventig. Ze staan nog leeg, maar er zijn wel al plannen voor een nieuwe bestemming: woningen, winkels en een nieuwe vestiging van de Haagse campus van de Universiteit Leiden.

Ballon

De plannen voor deze gebouwen stemmen Pasveer hoopvol voor de leegstaande kantoorruimte elders in Den Haag. De leegstand loopt de komende jaren op tot 1,1 miljoen m2. De meest problematische leegstand bevindt zich aan de randen van de stad, en dankzij de verdichting niet in het stadshart. De leegstand in de stad noemt hij ‘goed behapbaar, ook financieel’. Dit is een AAA-locatie.’ Er moet worden afgeschreven, maar dan liefst over een periode van bijvoorbeeld twintig jaar. Ter-


wijl start-ups of studentenhuisvesting zich er in de tussentijd vestigen, kan de herontwikkeling ‘getimed’ worden. ‘Zo laat je de ballon aan leegstand langzaam en gecontroleerd leeglopen. Maar daar is wel consensus van alle partijen voor nodig. Het is niet alleen aan de gemeente om te zeggen wat er met de leegstand moet gebeuren. Het Rijk en de gemeente hebben afgesproken dit gezamenlijk aan te pakken.’ De optelsom is in Den Haag snel gemaakt. De prognose is dat de stad groeit naar 570.000 inwoners in 2040. Op dit moment bouwt de gemeente 1500 woningen per jaar terwijl er behoefte is aan meer, zeker op lange termijn. ‘Maar nieuwbouw verhardt de stad. Logisch dat mensen daar ook weerstand tegen voelen.’ Lege kantoorgebouwen omvormen tot nieuwe wijken is ‘een aantrekkelijke optie’. Pasveer: ‘Zo hoeven we geen parkjes vol te bouwen, we hoeven niet de hoogte in. En het is ook de kans voor innovatie: in een kantoor woon je anders dan in een nieuwbouwwoning.’ Aan het eind van de Turfmarkt komt het pièce de résistance van de centrumontwikkeling: het Spui-

forum. Nu staan de halfronde Anton Philipszaal en het Lucent Danstheater er nog. ‘Die zalen zijn afgeschreven en de culturele instellingen komen er niet verder.’ Een ‘Academieplein’ heeft Pasveer voor ogen, want ook het Koninklijk Conservatorium, nu nog gevestigd aan de Utrechtsebaan, wordt teruggehaald naar het centrum en ondergebracht in het Spuiforum. Het was een lastig traject, waarin naar alle opties is gekeken, vertelt Pasveer als we het Spui op lopen. In de motregen worden er tribunes opgebouwd voor een dansmanifestatie. Pasveer wijst naar het witte stadhuis. ‘Duivesteijn heeft het ook niet makkelijk gehad toen hij dit wilde neerzetten. Nu vindt iedereen het een geweldig gebouw.’

‘door nieuwbouw verhardt de stad. logisch dat dit ook weerstand oproept’

16 fd.selections


Slopen om te kunnen groeien Bezuinigingen, het ongekend snel en op grote schaal afstoten van vastgoed, decentralisatie van overheidstaken. Allemaal potentiële bedreigingen voor de economische positie van de stad Den Haag. Een pleidooi voor onorthodoxe maatregelen. Door Henri L.F. de Groot en Gerlof Rienstra

Nederland wordt geconfronteerd met de diepste economische recessie sinds de jaren dertig van de vorige eeuw. Juist in de regio Den Haag zijn — weliswaar vertraagd — de gevol gen van deze crisis sterk voelbaar. De uitdagingen waarmee de hofstad wordt geconfronteerd, vragen om een structurele transformatie. Daarbij is bijzondere aandacht voor de vast goeduitdagingen waarvoor de stad zich gesteld ziet cruciaal. Bovendien is een transitie van publiek naar pri vaat van het allergrootste belang om de stedelijke ontwikkeling toekomst bestendig te maken. De huidige recessie en de Neder landse aanpak ervan laten zich langs een aantal lijnen karakteriseren. Es sentieel zijn de grote balansproble men in zowel de private als publie ke sector. De eerste heeft te maken met een snel leeggelopen zeepbel op de woningmarkt. Veel particuliere hypotheken staan hierdoor ‘onder water’. Dit veroorzaakt onzekerheid bij consumenten, hiermee gepaard gaande terugvallende consumptieve bestedingen, versnelde aflossingen van hypotheken en beperkte investe ringen door bedrijven. Banken zijn terughoudend met het verstrekken van leningen, omdat ook zij hun ei gen balansen op orde moeten krijgen.

er is een grens aan de vraag naar vrede, recht en veiligheid © Het Financieele Dagblad

Opgeschroefde kapitaaleisen en te nemen verliezen op uitstaande kre dieten — in de vorm van zowel hypo theken als krediet aan met name het mkb — zijn hier debet aan. De overheid loopt de afgelopen ja ren aan tegen een snel oplopend be grotingstekort en staatsschuld, onder meer door ingrepen in het bankwezen die nodig waren om het failliet van systeembanken te voorkomen. Zij meent onder invloed van afspraken met Brussel in een korte periode ook haar balansen weer op orde te moe ten krijgen. Dit gaat gepaard met een combinatie van bezuinigingen, de centralisaties en lastenverzwaringen. Op Europese schaal worstelen we met een sterke verbondenheid tussen de landen die deel uitmaken van de eurozone. Verdergaande overdracht van monetaire en fiscale bevoegd heden lijken onvermijdelijk, maar de politiek heeft de grootste moeite dit te accepteren en er vervolgens naar te handelen. Grote culturele verschillen tussen lidstaten en een gebrek aan onderlinge solidariteit vormen een belangrijk obstakel voor de noodza kelijke integratie die noodzakelijk is om de euro duurzaam te kunnen voe ren in de huidige eurozone. Voorspellingen dat de huidige pe riode van lage (en tot op heden zelfs negatieve) groei — vergelijkbaar met eerdere financiële crises — minstens tien jaar zal duren, lijken daarom eer der realistisch dan overmatig pessi mistisch.

Schokdemper

Ruimtelijk gezien pakken de gevolgen van de recessie verschillend uit. Den Haag bijvoorbeeld bleek bij aanvang van de crisis relatief crisisbestendig.

Henri L.F. de Groot is hoogleraar regionaaleconomische dynamiek aan de VU in Amsterdam en verbonden aan onderzoeks- en adviesbureau Ecorys.

Gerlof Rienstra is senior partner bij Ecorys.

De sterke afhankelijkheid van de pu blieke sector functioneerde als een schokdemper die stabiliserend werk te. De overheid is — onder invloed van haar balansproblemen — vertraagd bezig met een poging te bezuinigen op het ambtenarenapparaat en een substantiële en snelle reductie van de hoeveelheid vastgoed die ze in haar bezit heeft. Vanuit twee kanten ontstaat daar door grote druk op de vastgoedmarkt. Zowel het relatief grote aanbod van vastgoed als de negatieve ontwikke ling op de arbeidsmarkt — die de stad minder gewild maakt als woonlocatie — zet de vastgoedprijzen onder druk. Oplossingen voor een stad die met een dergelijke drastische transforma tie te maken krijgt, zijn niet eenvou dig. Parallellen met de transities van Helmond, Tilburg en Enschede, die werden geconfronteerd met het snel le vertrek van de textielindustrie uit Nederland, dienen zich aan. Of met Heerlen, dat nog steeds de effecten voelt van de sluiting van de mijnen. Internationaal is de snelle neergang van de autoindustrie in Detroit een doemscenario voor velen.

Stads-DNA

Tegen deze achtergrond zal Den Haag op zoek moeten gaan naar zijn unieke ‘stadsDNA’. Dit is overigens veel min der overheidsgeoriënteerd dan velen denken. Natuurlijk is het volume van de overheid zeer belangrijk, maar ook het startend ondernemerschap is in de stad goed ontwikkeld. Met andere woorden: Den Haag is voor zijn stede lijke economie niet alleen aangewe zen op de Rijksoverheid. De stad zal haar ondernemers de ruimte moeten bieden en van


essay 17

IllustratIe: max kIsman


Mauritshuis bouwt aan de toekomst Heropening medio 2014


essay 19


daaruit met haar karakteristieke, traditionele kracht haar positie moeten zien te bevechten in het stedelijk landschap van de BV Nederland. Zeker ten opzichte van Rotterdam, de andere grote stad in de Zuidvleugel, is de startpositie van de Residentie gunstig te noemen. Hierdoor wordt politieke samenwerking tussen Rotterdam en Den Haag overigens bijzonder complex, waardoor er niet al te veel kans is op een meer gerichte oplossing door intensieve economische samenwerking met Rotterdam in Zuidvleugelverband.

Visitekaartje

Bij de heroverweging van de positie van de stad in het stedelijk landschap is het goed te beseffen dat natuurlijke posities van steden in een stedelijk systeem niet vastliggen. Wat dit betreft hebben we de laatste decennia in Nederland sowieso snelle veranderingen meegemaakt. Sinds eind jaren negentig is het vooral steden met een historische binnenstad, een universiteit of hogeschool, en een goed toegankelijke arbeidsmarkt voor de wind gegaan. Voorbeelden zijn Amsterdam, maar ook kleinere steden als Zwolle, Den Bosch, Leiden en Haarlem. Den Haag staat voor een aantal fundamentele keuzes. Voor een deel ligt het verder uitbouwen van het imago als stad van vrede, recht en veiligheid voor de hand. Hierbij tekenen we wel aan dat er duidelijke bovengrenzen zitten aan de vraag naar dergelijke activiteiten, ondanks de historische waarden die de stad kenmerken, zoals het Vredespaleis. Dit heeft aan de ene kant te maken met het feit dat landen de neiging hebben een belangrijk deel van fundamentele zaken — zoals juist vrede, recht en veiligheid — nationaal te organiseren. En aan de andere kant mogen we doodeenvoudig hopen dat het aantal internationale conflicten — waarvan we er de afgelopen decennia veel hebben meegemaakt — af zal nemen. Hoewel het aantal internationale instellingen niet groot is, maar vormen ze wel een visitekaartje voor de stad. Door het positieve internationale imago op dit terrein zou Den Haag mogelijk meer buitenlandse investeringen door bedrijven aan kunnen trekken.

Edward Glaeser, ‘Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier and Happier’. New York, Penguin, 2011

sloop kan een waardevolle investering zijn in de toekomst van de stad © Het Financieele Dagblad

De opgave een nieuwe bestemming te vinden voor het vele vastgoed waar de (Rijks)overheid door krimp en de wens tot bezuinigen zo snel mogelijk van af wil, is bijzonder complex. Transformatie van het bestaande vastgoed tot woonruimte is lastig. De kosten hiervan zijn hoog en de toekomstige vraag is onzeker. Al is het maar omdat een belangrijk deel van de werkgelegenheid in de stad onder druk staat.

Intuïtie

De snelheid waarmee de nationale overheid vastgoed op de markt brengt in een poging haar eigen balansproblemen op te lossen, stelt de private sector voor grote problemen. Tegen die achtergrond is het interessant te kijken naar oplossingen die in Amerikaanse steden worden toegepast. Een regelmatig voorkomende reactie op (dreigende) leegstand is daar sloop. Het argument hiervoor is dat wanneer fundamentele economische krachten zich tegen een stad keren — denk aan Detroit als extreem voorbeeld — een beleid van bijvoorbeeld subsidiëring van werkgelegenheid een beleid is dat tegen de stroom in roeit, en om die reden gedoemd is te mislukken. Nog niet zo lang geleden hebben we ook in Nederland verschillende — niet succesvolle — pogingen gezien om krimp tegen te gaan door verplaatsing van diensten van de Rijksoverheid, naar bijvoorbeeld Heerlen. Een beleid dat gericht is op gedeeltelijke sloop kan daarom een waardevolle bijdrage leveren aan het creëren van schaarste en het voorkomen van verloedering van de stad met mogelijk additionele negatieve gevolgen. De Amerikaanse Harvard-econoom Edward Glaeser spreekt in zijn veelgelezen boek The Triumph of the City treffend over ‘shrinking to greatness’. Het gaat om beleid dat tegen de intuïtie van veel beleidsmakers ingaat. Maar juist ten tijde van een grote crisis die zijn oorsprong in belangrijke mate vindt in een doorgeschoten optimisme over toekomstige economische ontwikkelingen ten gevolge van de ICT-revolutie zijn niet direct voor de hand liggende oplossingen geboden. De overheid dient daarbij te beseffen dat het corrigeren van fouten uit het verleden door middel van sloop wel eens een zeer waardevolle investering kan zijn in de toekomst van de stad. Gezien de negatieve externe effecten die hier potentieel in het geding zijn en die veroorzaken dat de markt met grote waarschijnlijkheid faalt in het gecoördineerd creëren van noodzakelijke schaarste en het bestrijden van verloedering, is hier een schone taak weggelegd voor de overheid.

column rob de wijk

Veiligheidsdelta levert banen op

M

eer dan andere steden wordt Den Haag getroffen door bezuinigingen op de rijksoverheid. Deze bezuinigingen vormen een van de verklaringen waarom de Nederlandse economie in 2012 met 0,8% kromp ten opzichte van het jaar ervoor. 2% van de Haagse werkgelegenheid verdween. Geen wonder dat de stad van recht en vrede hard inzet op alternatieve werkgelegenheid. Uit onderzoek van B&A Consulting blijkt dat Den Haag de grootste veiligheidscluster van Europa rijk is. Deze sector omvat 10.000 banen en er gaat € 1,5 mrd in om. De sector blijkt ook een relatief snelle groeier. Tijd voor actie dus. Die actie heeft geresulteerd in The Hague ‘Oprichting Security Delta, dat het Security veiligheidsequivalent moet worden van de Delta past Brainport Regio Eindin trend van Deze regio terugtredende hoven. mag zich sinds 2011 overheid’ tot de slimste regio’s van de wereld rekenen. Wat daar lukt op hightechgebied moet in Den Haag lukken op veiligheidsgebied. Overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen worden bijeengebracht in de fameuze ‘triple helix’, of gouden driehoek. Door innovaties op het gebied van nationale veiligheid, ‘cyber security’, vitale infrastructuur, stedelijke veiligheid, forensische technieken en projecten rondom de internationale zone — waar onder meer de kersverse Nobelprijswinnaar OPCW is gevestigd — wordt gewerkt aan een veiliger Nederland en aan economische groei. Die groei beperkt zich overigens niet tot de regio Den Haag. Inmiddels zijn ook Twentse en Brabantse innovatietrajecten aangehaakt. De oprichting van de Delta, die in februari een nieuw innovatiecentrum betrekt, past in de trend van een zich terugtrekkende overheid en regionale economische stimulering. Voorwaarde is een actieve, ondernemende lokale overheid die begrijpt dat investeren in innovatie werkgelegenheid oplevert. En dat is precies wat Den Haag is en doet. Rob de Wijk is directeur van The Hague Centre for Strategic Studies en The Hague Security Delta.

20 fd.selections


Rijksvastgoedbedrijf verstoort Haagse kantorenmarkt Tot 2017 stoot het Rijk in Den Haag 375.000 m2 kantoorruimte af. Hierdoor stijgt het totale aanbod met 45%. Tegelijkertijd bouwt het Rijks 220.000 m2 nieuwe kantoorruimte erbij.

Volle markt Nieuwbouw Rijksgebouwen Rijksgebouwen die tot 2017 worden afgestoten Overig aanbod kantoren

Door Rijk aangeboden

108.000

Bestaand aanbod

s sje bo

Eurojust 18.000 m2 Oplevering: 2016

Raad voor Cultuur 2000 m2 Beschikbaar

151.000

eev e h Sc ngs s ni sje bo

2 se ng i n ve he c S

Plein 1813, 1500 m2 Beschikbaar

Plein 1813 1700 m2 Beschikbaar: 2014

Centr. Regionale Kennisontwik. 1000 m2 Beschikbaar

171.000

Gebied 1

40.000

Gebied 2

*De Rijksgebouwendienst, Defensie Vastgoed, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf en de directie Rijksvastgoed gaan per 1 juli 2014 op in het nieuwe Rijksvastgoedbedrijf

Gebied 3


Hoge Raad Axa-gebouw 7200 m2 Oplevering: 2014 Uitbreiding Raad van State 10.000 m2 Opgeleverd: 2011

5.000 56.000

Ministerie van Infrastructuur en Milieu 40.000 m2 Beschikbaar: 2016

Bron: PropertyNL Research

inbeeld 21


Vuurtorenweg 6000 m2 Beschikbaar

1

Internationaal Strafhof 60.000 m2 Oplevering: 2015

Marechausseekantoor/ kazernegebouw 21.000 m2 Beschikbaar: 2014

1 2

lie Ma ld ve

3

Instituut Defensie Leergangen 25.000 m2 Beschikbaar

ld ve lie a M

Belastingdienst 19.600 m2 Beschikbaar: 2014

os

Voormalig pand Rijkswaterstaat 13.000 m2 Beschikbaar: 2016

A12

Auditdienst BZ 3500 m2 Beschikbaar

Ministerie van Buitenlandse Zaken 83.500 m2 Beschikbaar: 2016

s Bo se g a Ha

A12

Bureau ABD 3300 m2 Beschikbaar

A4 A12

B se ag a H

Rijkswaterstaat 36.000 m2 Beschikbaar: 2016

3

Defensiegebouw 10.000 m2 Beschikbaar

Europol 13.000 m2 Beschikbaar

Koningskade

CBS Leidschendam 60.000 m2 Beschikbaar

Ministeries van Veiligheid en Jus. & Binnenl. Zaken 132.000 m2 Opgeleverd: 2013

Ministerie van Sociale Zaken 60.000 m2 Beschikbaar: 2015

A12


De Apenrots, de huisvesting van het ministerie van Buitenlandse Zaken

22 fd.selections


InternatIonaal

Haagse dienstensector Europese steden strijden om schaars talent en innovatieve bedrijvigheid. Den Haag scoort goed in internationale onderzoeken en bevindt zich in een kopgroep van regionale dienstencentra. Door Petra Kooijman en Paul Wessels, PropertyNL

De Residentie staat zeker niet alleen in de opgave een omslag te maken van een overheidsstad naar een stad met een meer gedifferentieerde eco nomische structuur. Tientallen an dere steden in Europa kennen een vergelijkbare problematiek. Het Nederlandse onderzoeks bureau Ecorys maakte in 2007 in op dracht van de Europese Commissie voor het eerst een serieuze vergelij king tussen Europese steden. De ba sis van het onderzoek — getiteld State of European Cities — werd gevormd door tientallen sociaaleconomische indicatoren die waren verzameld door het Europese bureau voor de statis tiek Eurostat. Den Haag werd hierin getypeerd als ‘national service hub’. Het onderzoek werd in 2010 her haald, nu door Duitse onderzoekers. Zij plaatsten Den Haag in de catego rie ‘regional service hub’ (regionaal dienstencentrum): 76 steden met zeer gespecialiseerde diensten, voor al in de financiële en zakelijke sec tor, overheid, gezondheidszorg en onderwijs. Dit lijkt een degradatie, ware het niet dat in het nieuwe onder zoek een andere categorieindeling werd gebruikt. Het geeft meteen aan hoe moeilijk het is om steden objectief met elkaar te vergelijken. Als regionaal diensten centrum is Den Haag te vergelijken met bijvoorbeeld Bonn, Hannover, Straatsburg, Luxemburg, Sevilla, Lodz en Bordeaux.

‘het is de vraag of elke regio de dienstensector als speerpunt moet kiezen’ © Het Financieele Dagblad

Vooral in regionale dienstencentra in Nederland, Noorwegen, Zweden en het Verenigd Koninkrijk zien we een hoge concentratie van onderzoeks centra voor hightech industrie en ICTdiensten. Zo ook in Den Haag, dat goed is voorzien van diensten op het gebied van digitale beveiliging, onder de noemer The Hague Security Delta (zie ook p. 19). Dit zijn activitei ten die jonge professionals trekken, waardoor ook steeds meer jonge ge zinnen naar deze steden trekken (de regionale dienstencentra kennen een relatief hoog aantal jonge kinderen). Deze beweging heeft zeer grote be tekenis voor de vastgoedmarkt, of het nu gaat om werken, winkelen of wonen. Uit onderzoek van Proper tyNL blijkt dat internationale inves teerders een sterke voorkeur hebben ontwikkeld voor dergelijke ‘hotspots’. Dit vertaalt zich in hogere grondprij zen, een grotere vraag op de kantoren markt en druk op de woningmarkt.

Hoofdsteden

Internationale vergelijkingen tussen steden laten een zeer divers beeld zien wat betreft bevolkingsontwikkeling. Gemiddeld groeien in Europa de ste delijke regio’s die nu al de grootste bundeling van bevolking en welvaart vertegenwoordigen. Voor deze stads regio’s is het de opgave sociale uit sluiting te voorkomen. In de regio’s die bevolking verliezen, is het juist de opgave verdere emigratie zo veel mogelijk tegen te gaan door de eco nomische vitaliteit van de regio te verhogen. Het toekomstige succes van een regio is immers afhankelijk van de kans dat hooggekwalificeer de mensen een goede baan vinden. Een kenmerk van stedelijke eco nomische specialisatie is de opmars van de tertiaire sector, oftewel de con centratie van diensten, inclusief ad ministratieve centra van industrië

dienstensector Benelux Plaats

Den Haag

Land

Nederland

Provincie

Zuid-Holland

Burgemeester

Jozias van Aartsen

Oppervlakte

98,12 km²

Aantal inwoners

507.600

Bevolkingsdichtheid

6200 p/km²

Beleggingsvolume kantoren*

€ 27.000.000

Afname beleggingen 2012 t.o.v. 2009 *> € 20mln

-80%

le bedrijven en overheidsdiensten. In de meeste WestEuropese landen concentreren de centrale overheid en de top van het bedrijfsleven zich in de hoofdsteden. Den Haag, dat dus wordt gekwalificeerd als regionaal centrum, is hier een uitzondering omdat het niet de hoofdstad is. Het aandeel van de dienstensec tor is overal in Europa in de steden groter dan het landelijke gemiddel de. Concentratie van diensten is een

analyse 23


is groeibriljantje methodologie

Foto: JurJen Drenth

Brussel

Luxemburg

België

Luxemburg

Brussel

Luxemburg

Jean Clément

Xavier Bettel

161,38 km²

51,46 km²

1.138.800 (regio)

1.001.000

7000 p/km²

1950 p/km²

€ 241.000.000

€ 133.000.000

-66%

-73%

belangrijk element van de ontwikkeling van de stedelijke economie. We zien wel grote regionale verschillen in Europa. De diensteneconomie is het verst voortgeschreden in Noorden West-Europa (70% of meer van het bnp), terwijl die percentages in Zuiden Centraal-Europa respectievelijk 60%-70% en 50%-60% bedragen. Een aantal steden in met name Denemarken, Duitsland, Nederland, Zwitserland en het Verenigd Koninkrijk zijn


bijna volledige diensteneconomieën, met een aandeel werknemers in de tertiaire sector van meer dan 90%.

Specialisatie

In het onderzoek State of European Cities uit 2010 wordt gesteld dat de prestaties van steden overal in Europa sterk samenhangen met de locatiekeuzes van — gespecialiseerde — activiteiten in de diensteneconomie. De specialisatie binnen de diensteneconomie is echter zeer divers, en het is zeer de vraag of elke regio dit tot speerpunt moet bombarderen. ‘Het is onduidelijk of de opkomende economieën in Centraal-Europa de ontwikkeling richting diensteneconomie moeten volgen, of dat zij zich meer moeten specialiseren richting industriële productie.’ De Duitse onderzoekers concluderen dat Den Haag hoort tot een

bijzondere categorie van regionale centra: die met een groeiende bevolking. Die groep bestaat uit 24 steden in West- en Zuid-Europa. Binnen de regionale centra is dit de meest dynamische groep, gemeten naar groei van de stad, vooral door immigratie maar ook door een geboorteoverschot. Jonge toetreders tot de arbeidsmarkt maken in deze steden een groter deel uit van de bevolking dan in andere regionale centra. Een bovengemiddeld aantal werkt in de ICT-dienstverlening. Werkgelegenheid in publieke diensten, gezondheidszorg en onderwijs is gezamenlijk goed voor een hoger aandeel dan het gemiddelde in alle steden (33% tegen 28%). Daarnaast zijn de meeste van deze steden belangrijke toeristische bestemmingen — op dat punt moet Den Haag nog een slag maken.

24 fd.selections

RE-URBANISATIE

Historische steden in trek, ook buiten de Randstad

De stad is weer in opkomst. Vooral steden met een bruisend centrum en een gevarieerd aanbod aan voorzieningen zijn in trek. Hiermee vullen zij de gaten die de inkrimpende rijksoverheid achterlaat. Door Petra Kooijman en Paul Wessels, PropertyNL © Het Financieele Dagblad


De Nederlandse overheid is bezig met een niet eerder geziene afbouw van haar positie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Maar vooral voor de grotere steden lijken de gevolgen mee te vallen. De uitdaging waarvoor steden met veel overheid — Den Haag voorop — staan, is onderdeel van een veel bredere maatschappelijke trend. De overheid vertegenwoordigt volgens gegevens van het CBS meer dan 50% van het Nederlandse bbp uit. Dit percentage moet het komende decennium omlaag naar misschien wel 40% wil de Nederlandse economie vitaal blijven, zo schreef de Wereldbank eind vorig jaar.

Ongekende krimp

Dit streven heeft grote invloed op nationale en regionale ‘service hubs’: steden die een essentiële rol spelen in de nationale stedelijke hiërarchie. Ze vervullen belangrijke regionale en nationale functies, en vaak ook belangrijke centrale functies in de (publieke) dienstensector. Voorbeelden

analyse 25


in Nederland zijn Den Haag, Groningen, Heerlen en Zwolle. Overal in Europa en dus ook in Nederland zien we de trend dat de overheid tracht te krimpen en een minder zwaar stempel wil drukken op deze service hubs. Voor deze steden is het de opgave de omslag te maken naar werkgelegenheid in andere sectoren. In Nederland gaat het om een enorme operatie. Door efficiënter met kantoorruimte om te gaan, bespaart het Rijk vanaf 2020 jaarlijks circa € 142 mln (€ 62 mln in Den Haag en € 80 mln in de rest van het land). Het Rijk heeft 30% minder ruimte nodig door krimp van de organisatie in combinatie met het ‘nieuwe werken’. In totaal wordt 721.000 m² kantoorruimte afgestoten, op een portefeuille van 2,4 miljoen m². Waar in het verleden per formatieplaats (fte) 1,1 werkplek nodig was, geldt nu een norm van 0,7 werkplek per fte. In Den Haag leidt dit tot een daling van het ruimtegebruik met 42%. Ook in Friesland neemt het aantal vierkante meters met ongeveer eenzelfde

Den Haag is hét voorbeeld van een service hub: een stad met belangrijke regionale en nationale functies én een belangrijke functie in de publieke sector. En met alle problemen van dien. Foto: ArjAn de jAger


percentage af en in Drenthe zelfs met 48%. In absolute aantallen is de daling in Den Haag veel groter dan in Friesland (297.000 m2 versus 46.000 m²) en Drente (29.000 m²). In de rest van Zuid-Holland geeft het Rijk 160.000 m² terug aan de markt, in Noord-Holland 135.000 m² en in Gelderland 102.000 m². Het aandeel gebouwen van het Rijk in eigendom stijgt van 55% nu naar 70% in 2020. Het aantal fte’s bij de Rijksoverheid neemt in diezelfde periode af met 12%. Het Rijksvastgoedbedrijf, een fusie van de Rijksgebouwendienst en enkele andere vastgoedbedrijven van het Rijk (zie ook p. 8), gaat per af te stoten pand in eigendom een plan maken, waarin toekomstige gebruiksmogelijkheden in kaart worden gebracht. Dit vraagstuk speelt in Den Haag, dé nationale service hub voor de overheid, maar ook steden als Groningen, Heerlen, Zwolle en Middelburg hebben een belangrijke regionale functie waarin overheidsfuncties de boventoon voeren. De vraag is wat de kansen zijn voor deze regionale centra,

die ook te maken krijgen met een forse inkrimping van de Rijksoverheid.

‘Urban amenities’

De data laten zien dat de gevolgen wel eens mee kunnen vallen. Na een relatief korte, maar hevige periode van suburbanisatie — Amsterdam verloor vanaf het einde van de jaren zestig tot halverwege de jaren tachtig bijvoorbeeld een kwart van zijn bevolking — is de stad sinds de jaren negentig weer in opkomst. En hoe: de huizenprijzen in de aantrekkelijkste steden in de Randstad zijn de afgelopen decennia enorm gestegen, terwijl het

veel mensen zijn meer en meer op zoek naar de beleving van de binnenstad

THE HAGUE

CONGRESS CITY BY THE SEA

THE HAGUE WELCOMES YOU The Hague, vibrant seaside city and world centre for peace and justice. The World Forum, world-class congress centre, perfect for any association meeting. Associations choose World Forum for its compact layout, intimate atmosphere and personal attention. Experience The Hague yourself and contact us!

The Hague Convention Bureau PO Box 85456 2508 CD The Hague The Netherlands T: +31 (0)70 361 88 02 I: www.thehaguecongress.com E: [email protected]


World Forum Churchillplein 10 2517 JW The Hague The Netherlands T: +31 (0)70 306 62 28 I: www.worldforum.nl E: [email protected]

analyse 27


platteland in de periferie kampt met leegstand. Investeerders concentreren hun investeringen in woningen, kantoren en winkels in toenemende mate in de stad. Onderzoekers Gerard Marlet en Clemens van Woerkens van onderzoeksbureau Atlas voor Gemeenten beschreven recentelijk in een publicatie over de opkomst van de stad hoe de suburbanisatiegolf sinds de jaren zestig over het algemeen wordt toegeschreven aan de toegenomen welvaart en de opkomst van de auto. Mensen die zich een auto konden permitteren om mee op en neer naar het werk te rijden, verlieten de stad, op zoek naar de rust en ruimte in een groene woonomgeving. ‘De opleving van de stad sinds de jaren negentig komt juist door een weer toenemende behoefte aan stedelijke voorzieningen in de buurt van de woning. “Urban amenities”, zoals cultuur en een gevarieerd culinair aanbod, verklaren een belangrijk deel van de hernieuwde aantrekkingskracht en het economische succes van steden.’

BELEGGER KIEST VOOR STAD Satellietsteden zijn niet meer in trek bij beleggers. Afname kantoorbeleggingen in % 2012 t.o.v 2005-2007

Utrecht

Nieuwegein

Landelijk

-82 Rotterdam

-77 Den Haag

-100

-72%

Capele a/d IJssel

-100 Rijswijk

Zoetermeer

Verdringing

Uit onderzoek van PropertyNL naar bewegingen in het vastgoed blijkt ook de populariteit van voornamelijk de historische steden in de Randstad, die zowel werk als voorzieningen bieden. Met steden die eenzijdiger op de werk- of woonfunctie zijn gericht, gaat het minder goed. Dit komt doordat veel mensen de laatste jaren steeds meer op zoek zijn naar de beleving van de binnenstad, met een bruisend en esthetisch centrum, en een groot en gevarieerd aanbod aan voorzieningen. De onderzoeken van Atlas voor Gemeenten laten zien dat dit laatste type stad gemiddeld een groter en groeiend aandeel hoger opgeleiden onder de bevolking telt. De toename van het aandeel hoger opgeleiden heeft de laatste jaren vooral plaatsgevonden in de historische steden in de Randstad. Maar ook daarbuiten, zoals in Zwolle, Den Bosch en Deventer. Aan de andere kant zien we dat die hoger opgeleide mensen met lagere inkomens verdringen: die komen in toenemende mate terecht in relatief jonge steden, zoals Zoetermeer, Haarlemmermeer, Ede en Almere. Het is bijvoorbeeld opvallend hoe groot het

-74 Amsterdam

-100 Amstelveen

-100 Haarlemmermeer

-44

Hoger opgeleiden verdringen mensen met lage inkomens naar jongere steden © Het Financieele Dagblad

-99

-100 Bron: PropertyNL Research

verschil is tussen Den Haag en Zoetermeer als we kijken naar het aandeel hoogopgeleiden. In Zoetermeer zal dit aandeel de komende jaren alleen maar verder gaan dalen. Het Rijk brengt buiten Den Haag vierkante meters op de markt, van Groningen tot Enschede en van Heerlen tot Vlissingen. Onze analyse is dat steden als Groningen en Zwolle, die het door de trek naar de stad relatief goed doen, overtollig aanbod van kantoren goed zullen kunnen opvangen door bijvoorbeeld woningbouw. Locaties die buiten deze groeiende steden vallen, krijgen het daarentegen nóg moeilijker. Belangrijke punten van aandacht blijven wel het tempo waarin overheidsvastgoed op de markt komt en de prijs die het Rijk hiermee denkt te realiseren. Binnenstedelijk ontwikkelen van vastgoed is immers gecompliceerder dan de uitgave van een nieuw stuk grond.

column roB meines

Ontideologisering is even wennen

B

edrijven en organisaties die hun belangen behartigen in de Haagse politiek — ook provincies en gemeenten — moeten hun aanpak bijstellen. Koersen op traditionele standpunten van politieke partijen werkt nog maar zeer ten dele. Bij de coalitie is dit het zichtbaarst. De VVD slikt lastenverhogingen, nivellering, honderden miljoenen voor gesubsidieerd werk, instandhouding van het monopolie van NS op het hoofdrailnet, miljardenbezuiniging op wegen. De PvdA accepteert strafbaarstelling van illegaliteit, marktwerking in de zorg, bezuiniging op de publieke omroep, verkorting van de WWduur, kortingen op ontwikkelingssamenwerking, 130 kilometer op snelwegen. Er ‘Vaak is niet zijn meer voorbeelmeer te voorden te geven. Nu zou je kunnen spellen welk zeggen dat dit door de standpunt bezuinigingen komt. een partij in Maar wie goed kijkt, zal nemen’ ziet een afbrokkeling van aan partijen hangende vaste posities. De achterbannen hebben daar nog moeite mee, zoals in de peilingen blijkt bij VVD en PvdA. Ontideologisering leidt tot wrijvingsverlies. Paradoxaal genoeg toont de onrust van de kiezer aan dat deze ook minder hangt aan zijn vaste partij. De kiezer heeft deze ontideologisering zelf ingezet door juist VVD en PvdA een meerderheid te geven. Mark Rutte en Diederik Samsom experimenteren er verder mee. Binnen hun partijen wordt dit tot nu toe aanvaard, de rest moet nog volgen. Vooralsnog profiteren PVV, D66 en SP ervan. Aan de eerste twee is niet echt een duidelijk links-rechtspatroon te koppelen, bij de SP uiteraard wel. Een deel van de kiezers laat zijn vaste positie nog niet los. Het CDA kreeg de klap al bij de verkiezingen, stabiliseert inmiddels en beproeft een interne opheffing van zijn vleugels. Dit betekent voor de Haagse praktijk dat er bij veel thema’s niet echt te voorspellen valt welk standpunt partijen (behalve de SP) gaan innemen. Rob Meines is lobbyist bij Meines & Partners in Den Haag.

“What makes it so interesting for Tech Mahindra

“The Hague has good access to transport links,

as a company to be in The Hague, is that some

both within The Netherlands and internationally.

of the great telecom players like KPN,T- Mobile

Wherever AT& T operates, we always look for a

and Ziggo have large operations in The Hague.”

pro business environment: That is exactly what we have found in The Hague.”

Sandeep Phadke (Head Tech Mahindra Continental Europe)

Erwin Smeltink (CEO AT&T Netherlands)

WWW.DOINGBUSINESSINTHEHAGUE.COM © Het Financieele Dagblad

analyse 29


LEEGSTAND

Slopen kost geld, maar leeg laten staan kost nog meer

De honderdduizenden vierkante meters rijksvastgoed die de Haagse markt overspoelen, bieden zeker mogelijkheden. Maar het Rijk hoeft niet op de hoofdprijs te rekenen en kan ook niet al te lang wachten. Een gebouw leeg laten staan kost handenvol geld. Door Petra Kooijman en Paul Wessels, PropertyNL De gemeente Den Haag heeft goede hoop dat met het nieuwe kabinet goede afspraken zijn te maken over het geleidelijk afstoten van overtollige rijksgebouwen. Om te voorkomen dat de leegstand in de stad de komende jaren te hard zal oplopen. Voor het meest centraal gelegen deel van de stad vallen de zorgen mee. In een recent rapport schrijft vastgoedadviseur CB Richard Ellis dat vooral in het centrale kantorengebied rond het Centraal Station het afstoten van kantoorgebouwen door het Rijk zal leiden tot mogelijkheden voor herontwikkeling van panden, gegeven de krappe markt in dit gebied. Deze zone wordt steeds populairder bij kantoorhoudende bedrijven.


Zo besloot prominente gebruiker Siemens recentelijk zijn hoofdkantoor — twee gebouwen in het complex Beatrixpark aan de Wilhelmina van Pruisenweg — te verkopen aan belegger PingProperties en het meteen voor twaalf jaar te huren. De verkoop van de twee gebouwen (voor € 77,5 mln) was een van de grotere deals in de Nederlandse kantorenmarkt dit jaar. Het is de tweede keer in korte tijd dat een grote deal wordt gesloten in het gebied: voor het aanpalende complex HeadQuarter, dat deels in handen is van belegger UBS, werd onlangs een huurovereenkomst voor 4400 m2 gesloten met de internationale telecom en IT-gigant AT&T. Die vestigt er zijn Nederlandse hoofdkantoor.

Dit is een laatste voorbeeld van kantoorbewegingen die ten koste gaan van de periferie: AT&T laat kantoorruimte achter in de huidige vestigingen aan de Dokter Van der Stamstraat in Leidschendam en de Oude Middenweg in Forepark, Den Haag.

Kantorenloodsen

Voor de gehele stad en directe omgeving zijn er natuurlijk zorgen over het enorme metrage dat naar de markt komt. Eerder dit jaar maakte wethouder Marnix Norder van Stadsontwikkeling afspraken met minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst over de circa 600.000 m2 aan kantoorruimte die het Rijk wil afstoten. Wanneer dit metra-

Volle terrasjes op het Plein. Niet iedere Hagenaar heeft zorgen over de grote leegstand van kantoren in de stad. Foto: JurJen Drenth

gemeente den haag is optimistisch over herontwikkelen lege kantoren

VNO-NCW West, het ondernemersnetwerk met de hoogste kwaliteit VNO-NCW West is hét ondernemersnetwerk in de Randstad. De bijna 2500 leden zijn stuk voor stuk mensen met een grote beslissingsbevoegdheid in het bedrijfsleven, waaronder veel directeuren-grootaandeelhouders en bestuursvoorzitters. Zij ontmoeten elkaar op circa 150 bijeenkomsten die VNO-NCW West in de regio organiseert. In specifieke sub-netwerken, tien regionale- en vijf doelgroepnetwerken, delen zij kennis en ervaring en doen zij zaken. Ook zijn zij sparringpartner voor elkaar aan de Ondernemerstafels; intervisiegroepen van vijf à zes ondernemers.

Rob Perik

Lid worden? Kijk voor meer informatie en het inschrijfformulier op www.vno-ncwwest.nl/lidmaatschap. Of bel met Norma Drost,

Een van de specifieke netwerken is VNO-NCW Den Haag onder leiding van Rob Perik, partner bij Baker Tilly Berk (accountancy en belastingadvies). Bijna 400 ondernemers uit Den Haag, Zoetermeer, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar zijn hierbij aangesloten. Voorzitter Perik: “De agglomeratie Den Haag is een superstad aan zee; na New York de tweede VN-stad van de wereld met 131 internationale organisaties en honderden bedrijven. Onze stad van recht, vrede en veiligheid heeft buitenlandse ondernemers en investeerders veel te bieden. Zegt het voort!”

marketingmanager VNO-NCW West, 070 349 08 16. Mailen kan ook: [email protected]

Voor uw agenda Overweegt u lid te worden, dan nodigen wij u graag ter kennismaking uit op onze bijeenkomst

Samen met de leden van VNO-NCW Den Haag lobbyt Rob Perik voor een optimaal ondernemingsklimaat. Zo staat hij achter de plannen voor het nieuwe Spuiforum en zet hij zich in voor een rechtstreekse treinverbinding naar Brussel. Ook het invloedrijke landelijke netwerk van VNO-NCW en voorzitter Bernard Wientjes zetten zich voor die lobby in.

op 28 november 2013 in Kasteel De Wittenburg in Wassenaar. Sprekers: Bernard Wientjes, Gerrit Zalm en zakenvrouw van het jaar Heleen Dura-Van Oord.

Netwerken van VNO-NCW West voor doelgroepen

www.vno-ncwwest.nl © Het Financieele Dagblad

analyse 31


VOORZIENINGEN ALLES OP LOOPAFSTAND Dichtheid van voorzieningen in Den Haag. Aantal voorzieningen binnen een straal van 400 meter Veel

Medische voorzieningen

Culturele voorzieningen

Horeca

Winkels

Weinig Geen

Bron: DSO Beleidsonderzoek

ge snel op de markt zou komen, zou de leegstand in Den Haag (nu minimaal 13% op 4,3 miljoen m2 voorraad) pijlsnel kunnen oplopen. De snelheid waarmee het Rijk dit zal doen is van groot belang voor de stemming op de Haagse vastgoedmarkt. Wethouder Marnix Norder toont zich optimistisch over de kansen voor herontwikkeling van de vele honderdduizenden overtollige kantoormeters. Mede door een — op termijn — weer aantrekkende woningmarkt en de inzet van kantorenloodsen denkt de gemeente dat het haalbaar is om de komende twintig jaar 1 miljoen m2 bruto vloeroppervlak aan leegstaande kantoren te transformeren. De doelstelling voor transformatie tot woningen en andere functies wordt verhoogd naar 50.000 m2 per jaar. Dit lukt tot nu toe heel aardig: in 2011 transformeerde Den Haag 13.800 m2 aan kantoren, vorig jaar was dat al 87.000 m2 en dit jaar wordt afgesloten met meer dan 100.000 getransformeerde vierkante meters. Als voor een aanzienlijk gedeelte van de leegstaande kantoren transformatie naar woningen van 50 tot 100 m2 mogelijk is, biedt dit de komende decennia ruimte voor de realisatie van 10.000 woningen, zo denkt de gemeente. Doelgroepen zijn starters, studenten, ‘empty nesters’ en expats.

Apenrots

Inmiddels is de aanpak van het Rijk erop gericht de markt ruim van te-

na twee jaar leegstand is het goedkoper om kantoorkolossen te slopen © Het Financieele Dagblad

voren te informeren welke panden wanneer op de markt komen. Op de website biedboek.nl is de planning voor de komende jaren te zien. Een blik op de site leert dat bijna de helft van het totale aanbod (400.000 m2) dat het Rijk in de stad Den Haag zelf op de markt brengt, is gelegen in drie gebouwen. In 2016 komt het huidige ministerie van Infrastructuur en Milieu (bijna 40.000 m2) aan de Plesmanlaan vrij. Het huidige ministerie van Buitenlandse Zaken, ook wel ‘de Apenrots’ genoemd, is 83.000 m2 groot en komt ook in 2016 vrij. Het voormalige ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid aan de Anna van Hannoverstraat is ruim 60.000 m2 groot en komt een jaar eerder vrij. Saillant detail is dat de Apenrots naast een splinternieuwe ontwikkeling staat: New Babylon. Deze is gefinancierd door het genationaliseerde SNS Property Finance en staat nog voor de helft leeg. Voor het gebouw van Sociale Zaken neemt het Rijk nu het voortouw door architect Herman Hertzberger te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om het te herontwikkelen tot een woningcomplex. Ook voor de Apenrots zou het Rijk in samenwerking met de gemeente al kijken naar mogelijkheden voor woningen.

Verloedering

Rijk en gemeente hebben hun hoop gevestigd op een toename van de Haagse bevolking en de krapte aan geschikte woningen die de stad kent. Marktpartijen zien natuurlijk ook dat die vraag bestaat, maar vragen zich wel hardop af of dit afdoende is om al die honderdduizenden lege vierkante meters op de Haagse markt te absorberen. Bovendien is het de vraag of de markt zit te wachten op honderden woningen in voormalige ministeries. Een simpele rekensom laat zien

dat het Rijk na het vrijkomen van de ministeries al snel voor de vraag komt te staan of een gebouw gesloopt moet worden. De kosten om een leegstaand gebouw in goede staat te houden, worden becijferd op circa € 15 per m2 per jaar. Het laten verloederen van deze prominente gebouwen in het centrum van Den Haag kan het Rijk zich immers niet veroorloven. Het slopen van een ministerie kost circa € 25 per m2. Dit betekent dat het al na twee jaar leegstand goedkoper is om de kantoorkolossen te slopen. Het nieuwe Rijksvastgoedbedrijf, dat de komende periode een nieuwe ambtelijke top krijgt en per 1 juli 2014 gaat functioneren, zal er de handen vol aan hebben om dit proces goed te managen. Met als doel het publieke geld dat in de gebouwen is geïnvesteerd zo veel mogelijk te behouden.

Hoofdprijs

Dat de vraag of gebouwen al dan niet gesloopt moeten worden snel aan de orde komt, laat het voorbeeld van de voormalige huisvesting van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in Voorburg zien. Het gebouw van 60.000 m2 waar het CBS tot 2008 gevestigd was, staat inmiddels al vijf jaar leeg. De kosten van instandhouding per vierkante meter zijn te becijferen op circa € 1 mln per jaar. Kamerlid Roald van der Linde (VVD) stelde hierover begin oktober Kamervragen aan minister Blok. Eind oktober liet de minister aan Van der Linde weten dat hij nog even moet wachten op zijn antwoord, omdat het Rijk in gesprek is met de gemeente Voorburg. Die heeft al eerder laten weten de locatie interessant te vinden voor woningontwikkeling. Maar de Voorburgse collega’s zullen — gegeven de marktomstandigheden — zeker niet bereid zijn het Rijk de hoofdprijs te betalen voor de grond.

32 fd.selections


Eerst naar de huisarts, dan pas het ziekenhuis Nederland is soms ingewikkeld en zit vol regeltjes, zo ervaren expats. In Den Haag kunnen nieuwe ‘internationals’ voor vragen en de belangrijkste papieren terecht bij één loket. ‘Als je niet te veel verwacht, kan het leven heel eenvoudig zijn.’ Door Rogier Koedijk ‘Toen ik in Houston woonde, had ik binnen twee uur internet. In Nederland duurde dat vier weken. Het kastje had ik in twee dagen in huis, maar de aansluiting duurde “nou eenmaal” langer’, zegt Alexander van Noort over de Nederlandse bureaucratie. Feitelijk is Van Noort (41) een teruggekeerde expat, want de geboren Maastrichtenaar woont en werkt sinds september 2012 weer in Nederland. Hij reisde vanaf 1999 de hele wereld over voor olieservicebedrijf Schlumberger. Ervaring met het opbouwen van een nieuw bestaan heeft hij dus als geen ander. Van Noort is naast algemeen directeur van Schlumberger Nederland en Denemarken ook voorzitter van het International Community Platform (ICP). Dat houdt zich bezig met de kwaliteit van leven van ‘internationale kenniswerkers’ buiten het werk, zoals Van Noort expats liever noemt. ‘“Expat” heeft de connotatie van een verwende werknemer, die business class vliegt en in het buitenland leeft als een koning. Terwijl je juist uit je veilige omgeving wordt weggetrokken. Je weet niet waar dokters en scholen zijn. Je hebt nog geen vrienden.’ Lid van het ICP zijn bedrijven uit de regio die veel buitenlandse kenniswerkers in dienst hebben (Shell, Aegon, Ikea), maar ook organisaties als het Joegoslavië Tribunaal, Europol en het European Patent Office.

‘EEn Expat lEEft Echt niEt als EEn koning. JE bEnt wEg uit JE vEiligE omgEving’ © Het Financieele Dagblad

Het ICP deed eerder dit jaar onderzoek naar het Nederlandse vestigingsklimaat voor expats. De respondenten geven gemiddeld een 6,4. In hun ogen is Nederland veilig, de faciliteiten zijn goed en het land is erg georganiseerd. Maar in de eerste maanden je leven opbouwen blijkt moeilijk, doordat er veel regels zijn die vaak alleen in de Nederlandse taal te vinden zijn. ‘Nederland is in dat opzicht nog geen internationale gemeenschap die mensen gemakkelijk opneemt’, aldus Van Noort.

Salariseis

De Haagse wethouder Marjolein de Jong, verantwoordelijk voor citymarketing, benadrukt het belang van de ‘internationale gemeenschap’ voor haar stad. Er zijn volgens De Jong zo’n 35.000 tot 40.000 ‘internationals’ in de stad. De helft daarvan komt voor het werk naar Nederland, de andere helft is partner of kind. ‘Iedere baan van een international levert één lokale baan op. Denk aan secretarieel werk, beveiliging, het mkb in de buurt’, aldus de wethouder. Uit onderzoek dat de gemeente Den Haag periodiek laat uitvoeren, blijkt dat in 2010 de toen in Den Haag en omgeving gevestigde 199 internationale organisaties en 111 ambassades ruim 18.000 banen opleverden. 61% van die banen werd ingevuld door buitenlandse werknemers. Volgens het onderzoek bedroegen de totale bestedingen van de internationale organisaties in 2010 € 2,7 mrd. De internationals zelf gaven bijna € 700 mln uit aan goederen en diensten. Goed voor 17.500 banen. Hierin is de bijdrage van internationals die voor bedrijven werken niet eens meegerekend. Om het regelwerk voor expats te vergemakkelijken, is drie jaar geleden in het stadhuis het The Hague Internati-

onal Centre (THIC) ingericht. Hierin werken gemeente, Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND) en not-for-profitorganisatie Access samen. Frank Kooman, door de IND gedetacheerd als coördinator van het THIC: ‘Hier combineren we landelijke en regionale overheidsdiensten. Internationals kunnen in één keer hun inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie, een burgerservicenummer en een verblijfsvergunning regelen. Een “one stop shop” dus.’ De dienstverlening van het THIC is er speciaal voor internationale kenniswerkers, wetenschappers en geprivilegieerden, zoals ambassadepersoneel. Voor de eerste twee groepen geldt een salariseis van minimaal € 50.000 bruto per jaar om in aanmerking te komen voor de service. Behalve voor de benodigde papieren kunnen internationals bij het THIC terecht voor informatie en vragen. Bij Access werken voor-

achtergrond 33

foto: thinkstock


al vrijwilligers die zelf expat zijn of buitenlandervaring hebben. Zoals Frans-Herman Cammel, die lang in de Verenigde Staten heeft gewoond: ‘Ik leg nieuwe expats altijd uit wat ze op de Engelstalige website van de gemeente kunnen vinden. Van het gebruik van de ov-chipkaart tot culturele activiteiten. We beantwoorden hier de meest uiteenlopende vragen, zoals over gemeentelijke belastingen en waterheffingen. Die zijn ingewikkeld en de brieven en rekeningen daarover zijn in het Nederlands. We zijn ook een vertaalbureau.’

Twee badkamers

Taal is voor bijna iedereen die zich in een vreemd land vestigt een hindernis. De Engelstalige gemeentelijke website helpt. Maar veel correspondentie van organisaties en bedrijven gaat in het Nederlands. Pas sinds enkele maanden gebruikt het THIC Engels voor de brief waarin staat dat ex-


pats hun verblijfsvergunning kunnen ophalen. Wethouder De Jong: ‘De Engelstalige dienstverlening kan beter. Daar kijken we serieus naar.’ Ook over de Nederlandse gezondheidszorg hebben expats veel vragen. Het systeem is onbegrijpelijk voor wie er niet mee is opgegroeid. Voordat je naar het ziekenhuis mag, moet je eerst langs de huisarts. Door de taalbarrière is het ook vaak moeilijk uit te leggen wat je klachten zijn. Daarom heeft het ICP de website Check-NL opgezet, met informatie over gezondheidszorg, kinderopvang en huisvesting. Op de site kunnen internationals op postcode zoeken naar huisartsen die verschillende talen spreken. Ex-expat Alexander van Noort is enthousiast over het THIC. ‘De mensen van Schlumberger werken op diverse locaties. Hun papieren kunnen naar Den Haag worden gestuurd waar onze hr-manager alles kan regelen. Dat is flexibel optreden van de gemeente.’

Het gaat volgens hem om denken in een ander segment. Het is bekend wat de behoeften zijn van verschillende groepen Nederlanders. Daar zouden expats als groep aan toegevoegd kunnen worden. Van Noort noemt als voorbeeld het zoeken van een huis. ‘Ik wilde per se twee badkamers. Er komen veel vrienden op bezoek die blijven overnachten. Die wil je gastvrij ontvangen. Het gaat dan niet om pure luxe, maar het bieden van een aanbod dat meer past bij de vraag van internationals die zich vestigen in Nederland. Bij de informatiebalie van het THIC werkt ook vrijwilligster Martha Costa. De Braziliaanse woont al 25 jaar in Europa en is nu drie jaar in Nederland. Zij vindt Nederland veilig en niet al te ingewikkeld. ‘Het is een ander land, met andere regels. Je moet je aanpassen. Als je niet te veel verwacht, kan het leven heel eenvoudig zijn.’

34 fd.selections


Zolder van De Vries is nu Campus Den Haag De Campus Den Haag van de Universiteit Leiden wordt steeds duidelijker zichtbaar in de hofstad. Tot tevredenheid en met steun van het gemeentebestuur. De alom aanwezige internationale instituten oefenen een grote aantrekkingskracht uit op nieuwe studenten. ‘Hier krijg je niet alleen maar theorie.’ Tekst: Rogier Koedijk Fotografie: Wiebe Kiestra

Decaan Jouke de Vries: ‘Universiteiten werken meer samen om de concurrentie met univer siteiten uit opkomende landen aan te kunnen.’

Op de locatie Schouwburgstraat van de Campus Den Haag schalt het Engelstalige nieuws je bij binnenkomst tegemoet. BBC, CNN of Al Jazeera. Voor Nederlandse zenders bleek beperkt animo te zijn op een plek waar meer dan de helft van de studenten een andere taal spreekt. De uitzendingen zijn op grote schermen te volgen in een open, lichte ruimte met tafeltjes en een koffiebar. Docenten en studenten bekeken hier vorig jaar live de Amerikaanse presidentsverkiezingen en discussieerden over de uitslag. De Faculteit Campus Den Haag, of Campus The Hague in de communicatie met buitenlandse studenten, is een van de zeven faculteiten van de Universiteit Leiden. Hoogleraar Jou-

ke de Vries, decaan van de faculteit, is er vanaf de start in 1999 bij betrokken: ‘Het begon destijds met avondopleidingen voor professionals. De “Haagse vestiging”, zoals we toen werden genoemd, zat verstopt in een kamertje van het oude PTT-hoofdkantoor, daarna in de Koninklijke Bibliotheek. Een latere locatie aan de Lange Houtstraat werd de “zolder van De Vries” genoemd.’ Dit is inmiddels wel anders. De campus heeft sinds september 2012 voor de studies bestuurskunde en international studies een groot gebouw aan de Schouwburgstraat in eigendom, deels nieuwbouw en deels renovatie.

Academische driehoek

Toen de Schouwburgstraat in gebruik werd genomen, was het pand van 5000 m2 eigenlijk al te klein voor de groeiende studentenpopulatie. Op 31 oktober van dit jaar betrok het University College, voor de meest ambitieuze en getalenteerde studenten, een nieuwe toren van 22.000 m2 aan het Anna van Buerenplein. Hiervan is 4500 m2 bestemd voor onderwijs en onderzoek. Het grootste deel van de toren bestaat uit studentenhuisvesting. In tegenstelling tot het gebouw aan de Schouwburgstraat is dit een huurpand.


Studenten aan het werk in een open studieruimte in het pand van Campus Den Haag aan de Schouwburg straat.

Op het University College wordt de klassieke bachelorstudent opgeleid, met een brede basis en veel keuzemogelijkheden om persoonlijke interesses verder te ontwikkelen. De 200 studenten die jaarlijks worden toegelaten, vormen een heuse community. Wonen, studeren en ontspanning komen samen in de toren. De eerste vier verdiepingen worden gebruikt voor onderwijsdoeleinden. In de rest van de 21 verdiepingen bevinden zich studentenkamers en gemeenschappelijke ruimten. De bewoners van de bovenste etages kijken keizerlijk uit

reportage 35


over de stad. Zelfs bij slecht weer is het Kurhaus in Scheveningen te zien. In 2016 huurt de universiteit er in het Wijnhavenkwartier een der de locatie bij, die met 15.000 m2 on geveer 50% groter is dan de onder wijsruimten in de gebouwen aan de Schouwburgstraat en het Anna van Buerenplein bij elkaar. Na de verbou wing van het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken aan de Turf markt betrekt de faculteit de eerste drie verdiepingen en een deel van de begane grond. In eerste instantie zou de universiteit 10.000 m2 huren, maar

omdat de faculteit nu al uit haar voe gen groeit, is daar een flinke schep vierkante meters bovenop gedaan. Decaan Jouke de Vries vindt het voor de sfeer en de uitstraling van de universiteit van belang dat zij ge vestigd is te midden van het stadse leven en de vele instituten die hun zetel hebben in Den Haag. In de Schouwburgstraat staat het pand van de campus naast het Nationale Toneel en tegenover het ministerie van Financiën. De nieuwe toren op het Anna van Buerenplein staat in geklemd tussen het Centraal Station,


het vernieuwde winkelcomplex New Babylon, het Nationaal Archief en de Koninklijke Bibliotheek. De Vries spreekt over een ‘academische drie hoek’ die ontstaat als de universiteit het nieuwe pand in het Wijnhaven kwartier in gebruik heeft genomen.

Zoekcirkel

Op de shortlist voor de nieuwe vesti ging van de universiteit stonden vijf gebouwen. Naast het Wijnhaven kwartier waren dat winkelcomplex New Babylon, kantorencomplex De Monarch in het Beatrixkwartier en

twee panden van het Rijksvastgoed bedrijf in oprichting. ‘Een belangrijk criterium was de locatie. We hadden twee middel punten: het Centraal Station en de Schouwburgstraat’, zegt Frans Dek ker, inmiddels gepensioneerd direc teur Vastgoed van de Universiteit Lei den, maar nog actief als projectleider voor de ontwikkeling in het Wijn havenkwartier. ‘Het Beatrixkwar tier lag te ver buiten de zoekcirkel. De gebouwen van het Rijks vastgoedbedrijf zouden ook te laat vrijkomen. Het gebouw

GREEN BUSINESS CLUB DEN HAAG

u Samenwerken aan lokale verduurzaming in concrete projecten

De Green Business Club is de lokale impactorganisatie die samen met bedrijven, overheden en kennisinstellingen een organisatiestructuur neerzet die zorgt voor structurele samenwerking en helpt bij het realiseren van een concreet lokaal duurzaamheidsprogramma. Zo werkt de Green Business Club Den Haag aan de ontwikkeling van het Haagse Beatrixkwartier tot een duurzaam gebied. Bij de verduurzaming wordt gebruik gemaakt van het BREEAM-NL Gebied duurzaamheidskeurmerk. Op 28 januari a.s. presenteren de betrokken partijen de kansenkaart met mogelijke projecten om het gebied te verduurzamen en te verlevendigen. Interesse in de Green Business Club Den Haag, de bijeenkomst, of wil uw bedrijf meer informatie over participeren in de landelijke organisatie, neem dan contact op via [email protected] of bel 06 55 178 438.

www.greenbusinessclub.nl


reportage 37


in het Wijnhavenkwartier ligt centraal en was op tijd beschikbaar voor de start van de transformatie.’ Na gesprekken met de aanbieders kwamen de verschillende locaties volgens Dekker op ongeveer dezelfde huurprijs uit. De universiteit betaalt € 140 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak per jaar aan ontwikkelaar Proper-Stok, onderdeel van Heijmans. Dekker: ‘De crisis is een succes voor de universiteit. Anders hadden we nooit voor deze bedragen op zulke prominente locaties in de stad terecht kunnen komen.’ Bouwtechnische redenen gaven volgens de projectleider de doorslag voor de uitbreiding in het Wijnhavenkwartier: ‘In dat gebouw is het mogelijk om onderwijsruimten in te richten. Er moet voldoende hoogte zijn, onder meer voor de ventilatie.’

Afbouwsubsidie

De gemeente Den Haag heeft zich actief ingezet om de uitbreiding van de Campus Den Haag naar het Wijnhavenkwartier te halen. Hier staan twee gebouwen leeg, verlaten door de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie. In 2002 sloot de gemeente een overeenkomst met het Rijk voor overname ervan. Wethouder van Stadsontwikkeling Marnix Norder kan het niet bevestigen, maar bronnen als Binnenlands Bestuur en PropertyNL noemen een overnamebedrag van zo’n € 75 mln. Door de economische crisis verliep de aanbesteding van de bouwprojecten in het Wijnhavenkwartier moeizaam. Wethouder Ingrid van Engelshoven van Onderwijs: ‘Per 1 juli van dit jaar kwamen de gebouwen daadwerkelijk in het bezit van de gemeente Den Haag. Dan wil je er zo snel mogelijk iets mee. De Universiteit Leiden groeide in Den Haag uit haar jasje en wilde graag uitbreiden in het centrum, op loopafstand van de andere locaties. Voor de gemeente is de Campus Den Haag een verrijking die past bij het profiel van de stad. De campus geeft reuring aan de stad en biedt potentiële stagiairs en medewerkers aan bedrijven en organisaties in de stad. De gemeente Den Haag was bereid te investeren in de Universiteit Leiden, maar dan moest de nieuwe vestiging wel op deze locatie komen.’ Op 2 juli tekenden de gemeente Den Haag, de Universiteit Leiden

‘Door De crisis kan campus Den haag op zulke prominente locaties zitten’ © Het Financieele Dagblad

en ontwikkelaar Proper-Stok tegelijkertijd contracten. De gemeente verkocht een deel van het vastgoed van de voormalige ministeries aan Proper-Stok. Voor een ander deel tekenden deze beide partijen een huurovereenkomst voor zes jaar en heeft Proper-Stok na die periode het eerste ontwikkelrecht. De universiteit tekende een huurcontract met de ontwikkelaar voor de 15.000 m2 onderwijsruimte. De gemeente Den Haag verstrekte een eenmalige ‘afbouwsubsidie’ van € 8,85 mln aan de universiteit voor de inrichting van het nieuwe onderkomen.

Kansen verzilverd

De gemeente gaf dus een prikkel aan de Universiteit Leiden om naar het Wijnhavenkwartier te komen. Zo werd de locatie aantrekkelijker voor de ontwikkelaar. Nam de gemeente daardoor niet een oneigenlijke concurrentiepositie in ten opzichte van andere vastgoedpartijen? Volgens wethouder Norder kreeg de universiteit de afbouwsubsidie niet exclusief voor het betrekken van het pand in het Wijnhavenkwartier. ‘Ik begrijp dat vanuit onderwijsperspectief die locatie de voorkeur had. Maar vanuit het vastgoedperspectief was het essentieel dat de universiteit in het centrum zou komen’, reageert Norder op de opmerking van zijn collega Van Engelshoven dat de universiteit naar het Wijnhavenkwartier moest komen om de subsidie te krijgen. ‘Ik sloot andere vastgoedpartijen niet uit. Als de universiteit zich honderd meter verderop gevestigd had, was dat ook goed geweest. Zolang de dynamiek in de stad maar werd bevorderd. Ik wilde niet dat er sprake zou zijn van staatssteun. Maar het Wijnhavenkwartier was een kans waarbij drie partijen voordeel hadden: de gemeente Den Haag, de universiteit en Proper-Stok, omdat die nu een huurder heeft voor 15.000 m2. Die kans hebben we verzilverd’, aldus wethouder Norder.

Marokkaanse geit

In de gloednieuwe toren op het Anna van Buerenplein zitten studenten van het University College te studeren in een witte ruimte met lounge-achtige sfeer. 40% van de studenten hier komt uit het buitenland. De Filipijnse Sass Rogando Sasod (31, studie world politics and global justice) en de in Leiden geboren Johan Lammers (19, major in world politics en minor in international development) voeren geconcentreerd overleg in een afgeschermd zitje. Voor hun studierichtingen is Den Haag de ideale stad om te studeren. Rogando Sasod: ‘Je kunt zo naar de bibliotheek van het Internationaal Gerechtshof

Impressies van de locaties Anna van Buerenplein en Schouwburgstraat (onder) van Campus Den Haag.

38 reportage in het Vredespaleis of naar een internationale conferentie. In Den Haag kun je ervaren hoe de theorie in de praktijk werkt. En het staat goed op je cv als je in deze stad hebt gestudeerd en een internationale carrière wilt.’ Johan Lammers had de universiteit van Oxford op zijn lijstje staan, maar koos toch voor studeren in de polder. ‘Hier werken expats, diplomaten, ambtenaren en zitten talloze internationale instituten. En het sociale leven bevindt zich op korte afstand in Leiden. Het leven in Oxford is veel meer geïsoleerd. Den Haag biedt op die manier “the best of both worlds”.’ Verderop zitten studenten in een zithoek met laptops op schoot. Rik Rutten (20, major in world politics) bevestigt het beeld van zijn medestudenten: ‘Hier krijg je niet alleen maar theorie. Jaap de Hoop Scheffer is hoogleraar en vertelt als voormalig Navo-chef hoe hij de Russische president Poetin en de Duitse bondskanselier Merkel ontmoette, in Marokko een geit kreeg en met de Afghaanse president Karzai onderhandelde over een vluchteling. Oorlogsjournalist Aernout van Lynden kan putten uit zijn ervaringen in de Joegoslavische oorlogen. Een van de aanklagers van het Joegoslavië Tribunaal geeft hier college.’

Groene toer

De nabijheid van talloze instituten met de bijbehorende informatie en netwerken is de kracht van Den Haag als kennisstad. Maar het echte studentenleven lijkt zich vooralsnog in Leiden te voltrekken. ‘De academische traditie en studentensfeer van een stad als Leiden creëer je niet in een paar jaar’, zegt onderwijswethouder Van Engelshoven. Rik Rutten is ook secretaris van studie- en studentenvereniging Fortuna. ‘Ik heb niet voor Den Haag als studentenstad gekozen, maar het studentenleven neemt wel toe. Fortuna organiseert feestjes en allerlei activiteiten. Er is een clubje waar buitenlandse studenten Nederlands kunnen leren. Een andere groep oefent hoe het er in de VN aan toe gaat en schrijft resoluties ter voorbereiding op het naspelen van de Algemene Vergadering van de VN met internationale studenten in Oxford. We hebben een soort duurzaamheidscommissie die een groene tour door Den Haag organiseert,

‘als je een internationale carriÈre wilt, staat den haag goed op je cv’ © Het Financieele Dagblad


campus De Faculteit Campus Den Haag is een van de zeven faculteiten van de Universiteit Leiden. Op de campus wordt de studie bestuurskunde gedoceerd. Daarnaast is er het Leiden University College The Hague. Hier krijgen excellente studenten na een toelatingsprocedure een klassieke bacheloropleiding. Zij krijgen een brede basis met alfa-, bèta- en gammavakken en ruimte voor specialisatie en vrije invulling. Studenten van het University College betalen meer collegegeld en studeren en wonen onder hetzelfde dak. De campus biedt ook een platform voor de studie international studies, die formeel onder de faculteit Geesteswetenschappen valt.

om nieuwe studenten te leren waar ze bijvoorbeeld biologische groente kunnen kopen. Er is zelfs een groen dakterras op het University College.’

VN-stad

Teruglopende studentenaantallen aan de Leidse Universiteit waren in 1999 de reden voor het openen van een dependance in Den Haag. Door de focus op internationaal recht te leggen, probeerde de universiteit een impuls te krijgen. Decaan Jouke de Vries: ‘Boutros Boutros-Ghali (VNchef van 1992 tot 1997, red.) noemde Den Haag ooit “legal capital of the world”. De stad wilde zich profileren als stad van vrede en recht en noemde zich VN-stad. Maar één ding ontbrak in de vergelijking met andere

VN-steden als New York, Genève en Wenen: een universiteit.’ Over interesse van studenten hoeft de Haagse campus zich geen zorgen te maken. Jaarlijks starten 200 studenten op het University College, in 2013 schreven 275 studenten zich in voor bestuurskunde en international studies had zelfs 500 studenten. In 2016 moeten de drie grote Haagse locaties voldoende ruimte bieden aan alle studenten en activiteiten van de universiteit. En ook die activiteiten breiden zich uit. Zo zoekt het Leids Universitair Medisch Centrum samenwerking met de Campus Den Haag. ‘De problemen in de gezondheidszorg hebben ook een bestuurlijke kant’, legt decaan De Vries uit. ‘En veiligheid, waaronder “cyber security”, is een thema in opkomst. Daaraan werken we samen met de TU Delft.’ Dit past in bredere ontwikkelingen. De Vries: ‘Universiteiten in opkomende economieën groeien snel. De universiteiten van Leiden, Delft en Rotterdam werken steeds intensiever samen om de concurrentieslag wereldwijd aan te kunnen. Voor een fusie is het nog te vroeg, maar de universiteiten groeien wel naar elkaar toe.’ Onderwerpen als veiligheid en gezondheidszorg worden in regionaal verband gezien in termen van ‘Security Delta’ en ‘Medical Delta’. Dat is deels een marketingverhaal, maar het laat ook de thema’s van de toekomst zien. Vooruitkijkend naar de 15.000 m2 die de universiteit er in 2016 bij krijgt, zegt De Vries: ‘We kunnen nu even vooruit. Maar als de ontwikkelingen op deze gebieden voortgaan, moeten we opnieuw bekijken hoe we alles gaan huisvesten.’

Studentenkamer in het University College in de nieuwe Anna van Buerentoren achter Den Haag CS.

Nieuw in Den Haag: de HSD Campus In het Beatrixkwartier in Den Haag wordt op 13 februari 2014 de HSD Campus geopend, het landelijke innovatiecentrum voor veiligheid. Een inspirerende ontmoetingsplaats voor ondernemers, studenten en veiligheidsprofessionals, met onder meer: · Serious Gaming Lab · Real-time Intelligence Lab · (Cyber) Incident Experience Lab · Kantoor-, training en vergaderruimte · Informatie- en demonstratiecentrum Zelf werken, trainen of innoveren in de HSD Campus? Neem contact op met de heer Erik van der Rijt, gemeente Den Haag. [email protected] De HSD Campus wordt mede mogelijk gemaakt door: Hier wordt geïnvesteerd in uw toekomst. Dit project wordt mede mogelijk gemaakt door het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling van de Europese Unie.


Deze en 150 andere partners in het veiligheidscluster werken samen onder de naam The Hague Security Delta. Meer weten? thehaguesecuritydelta.com

Den Haag Nieuw Centrum: meer dan een vestigingsplaats Het gaat goed met de stad Den Haag. Grote internationale bedrijven en (publieke) instellingen kiezen steeds vaker voor vestiging in Den Haag Nieuw Centrum. Vanwege de optimale bereikbaarheid, het Noordzeestrand, het woonen winkelklimaat, en nog veel meer. Bedrijven en hun medewerkers profiteren aanwijsbaar van het samenspel van al deze elementen. Het jazzconcert, de brainstorm op de 24e verdieping, die toevallige ontmoeting in de hal van het Stadhuis…allemaal dragen ze bij aan het gevoel dat Den Haag veel meer is dan zomaar een aantrekkelijke vestigingsplaats. Dáárom Den Haag dus!

www.dhnc.nl © Het Financieele Dagblad

Retropool. Den Haag op zoek naar nieuw profiel. selections

Recommend Documents