Op zoek naar de kernvoorraad Ontwikkelingen in de sociale huurvoorraad in Breda, Den Haag en Rotterdam
Kees Dol & Reinout Kleinhans
Dit onderzoek is uitgevoerd door een onderzoeksconsortium bestaande uit Platform Corpovenista, Universiteit Utrecht, TU Delft (OTB), Nicis Institute en de gemeenten Breda, Den Haag, Ede, Groningen & Rotterdam. Platform Corpovenista is een samenwerkingsverband van veertien woningcorporaties en Aedes dat zich richt op kennisontwikkeling en kennisuitwisseling over vraagstukken waar wijkontwikkeling, de emancipatie van de bewoners en de ontwikkeling van vastgoed in onderlinge samenhang aan de orde zijn. Ook wil het platform inzicht krijgen in de rol van de verschillende partijen die hierbij betrokken zijn, in het bijzonder die van corporaties. Het platform wil kennis en ervaringen uit beleid, praktijk en onderzoek met elkaar verbinden. In het platform nemen deel: Aedes, De Alliantie, Eigen Haard, Haag Wonen, Lefier, Parteon, Portaal, PWS, Rentree, Stadgenoot, Woonbedrijf, WonenBreburg, Woonbron, Woonstad Rotterdam en Ymere. Hilversum/Delft 2011
Voor meer informatie over Platform Corpovenista kunt u de website raadplegen www.corpovenista.nl of contact opnemen met: Mariska van der Sluis Projectsecretaris Platform Corpovenista Onderzoeksinstituut OTB Postbus 5030 2600 GA Delft T 06 – 539 10 318 @ M.vanderSluis@tudelft.nl
Voorwoord Het voorliggende deelrapport maakt deel uit van het onderzoek ‘Waterbedeffecten van de wijkaanpak’. Het onderzoek bestaat uit twee samenhangende onderdelen: ‘Waterbedeffecten van stedelijke herstructurering; over mensen en ontvangstwijken’ (module A) en ‘Een ijzeren houdgreep of een liefdevolle omhelzing? Herstructurering, aanbod sociale huurwoningen en concentratie’ (module B). Het geheel is ingebed in twee lopende onderzoeksprogramma’s. Allereerst in het onderzoeksprogramma van het Platform Corpovenista (www.corpovenista.nl). Platform Corpovenista is een samenwerkingsverband van 14 woningcorporaties en Aedes dat zich richt op kennisontwikkeling en – uitwisseling over vraagstukken waar wijkontwikkeling, de emancipatie van bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed in onderlinge samenhang aan de orde zijn. In het inhoudelijk programma van het Platform zijn zeven thema’s geformuleerd. Het onderhavige deelrapport valt onder thema 5: “Wijkaanpak, concentratie en verplaatsing”. Het onderzoek ‘Waterbedeffecten van stedelijke herstructurering’ maakt tevens deel uit van het Nicis-onderzoeksprogramma. Binnen het onderzoeksprogramma ‘Kennis voor krachtige Steden’ van Nicis Institute zijn ruim veertig projecten in uitvoering (www.nicis.nl). Het voorliggende onderzoek valt onder het thema Wonen. Ieder onderzoeksproject wordt uitgevoerd door een consortium van één of enkele universitaire onderzoeksgroepen en een aantal stedelijke partijen. Het is een samenwerkingsverband tussen wetenschappers en professionals uit de stedelijke praktijk. Het consortium voor dit onderzoek bestaat uit: - Universiteit Utrecht, Urban & Regional Research Centre (penvoering) - Technische Universiteit Delft, Onderzoeksinstituut OTB - Platform Corpovenista - Nicis Institute - Gemeente Breda - Gemeente Den Haag - Gemeente Ede* - Gemeente Groningen* - Gemeente Rotterdam *Deze gemeenten participeren niet in module B van het overkoepelende onderzoek ‘Waterbedeffecten van herstructurering’.
Het voorliggende deelrapport verschijnt in het kader van module B. In de komende periode wordt verder gewerkt aan een tweede deelrapport in het kader van module B, waarin nader zal worden ingegaan op de ontwikkeling van de slaagkansen van verschillende groepen woningzoekenden in Breda, Den Haag en Rotterdam. Daarbij zal in het bijzonder worden gekeken naar de impact van herstructurering hierop, naast het bredere woon- en nieuwbouwbeleid.
Adriaan Hoogvliet Stuurgroep Platform Corpovenista
Platform Corpovenista/Nicis-onderzoek ‘Waterbedeffecten van stedelijke herstructurering’, module B, onderdeel B.1
Op zoek naar de kernvoorraad Ontwikkelingen in de sociale huurvoorraad in Breda, Den Haag en Rotterdam Deelrapportage
Kees Dol en Reinout Kleinhans Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft
Maart 2011
2
© Copyright 2011 by Reinout Kleinhans and Kees Dol No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holders.
3
Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies tussenrapportage .....................................................................5 1 Inleiding ....................................................................................................................... 13 1.1 Achtergrond .................................................................................................................................... 13 1.2 Doelstelling en reikwijdte ............................................................................................................. 14 1.3 Definitie en afbakening van de kernvoorraad ........................................................................... 15 1.4 Aanpak van het onderzoek ........................................................................................................... 17 1.5 Leeswijzer........................................................................................................................................ 18 2 Breda ............................................................................................................................ 19 2.1 Inleiding........................................................................................................................................... 19 2.2 Achtergrond herstructurering ...................................................................................................... 19 2.3 Beleid ten aanzien van de kernvoorraad ..................................................................................... 20 2.4 Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio .................................................................... 21 2.5 Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Breda ...................................................... 22 2.6 Overzicht woningvoorraad in de wijken .................................................................................... 23 2.7 Herstructureringsbuurten in de periode 2002-2009 ................................................................. 24 2.8 Herstructurering en kernvoorraad: sloop en nieuwbouw van corporatiehuurwoningen ... 25 2.9 Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad ............................... 29 2.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad..................................................... 31 2.11 Samenvatting en conclusies .......................................................................................................... 31 3 Den Haag ..................................................................................................................... 33 3.1 Inleiding........................................................................................................................................... 33 3.2 Achtergrond herstructurering ...................................................................................................... 33 3.3 Introductie tot de kernvoorraad in Den Haag........................................................................... 34 3.4 Den Haag en de regio Haaglanden ............................................................................................. 36 3.5 Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio .................................................................... 36 3.6 Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Den Haag .............................................. 40 3.7 Overzicht van de ontwikkeling van de woningvoorraad naar stadsdeel................................ 40 3.7 Herstructureringswijken in de periode 2000-2009 .................................................................... 42 3.8 Herstructureringsoperatie en de kernvoorraad: sloop en nieuwbouw ................................... 43 3.9 Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad ............................... 48 3.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad..................................................... 52 3.11 Samenvatting en conclusies .......................................................................................................... 52 4 Rotterdam .................................................................................................................... 55 4.1 Inleiding........................................................................................................................................... 55 4.2 Achtergrond herstructurering ...................................................................................................... 55 4.3 Introductie tot de kernvoorraad in Rotterdam .......................................................................... 56 4.4 Rotterdam en de regio ................................................................................................................... 57 4.5 Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio .................................................................... 58 4.6 Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Rotterdam.............................................. 61 4.7 De 19 Rotterdamse herstructureringsgebieden ......................................................................... 63 4.8 Herstructureringsoperatie en de kernvoorraad: sloop en nieuwbouw ................................... 64 4.9 Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad ............................... 69 4.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad..................................................... 73 4.11 Samenvatting en conclusies .......................................................................................................... 74 Bronnen ............................................................................................................................... 76 Bijlage I Verslag van de dataverzameling........................................................................ 79 Bijlage III Wijkanalyse eigendomsvormen 2000-2009 .................................................... 82
4
Samenvatting en conclusies tussenrapportage Eindconclusies De discussie over waterbedeffecten als gevolg van stedelijke herstructurering is vooral bekend geworden door veronderstellingen over verplaatsing van sociale- en overlastproblemen van herstructureringsbuurten naar andere buurten. De discussie heef echter een ‘stenen’ onderlegger; de voorraad sociale huurwoningen. In dit deelrapport staat het aanbod betaalbare sociale huurwoningen centraal. Dit wordt ook wel de ‘kernvoorraad’ genoemd. De herstructurering loopt in de meeste grote steden ongeveer vanaf 2000 en heeft, in combinatie met ander woon- en bouwbeleid, niet alleen gevolgen voor de aard en omvang van de kernvoorraad sociale huurwoningen, maar ook op de ruimtelijke concentratie en spreiding ervan. Voortgaande herstructurering zou contraproductief kunnen werken door sterkere concentraties van sociale huurwoningen op locaties die (nog) niet geherstructureerd worden en door hogere concentraties van de doelgroep van beleid in de resterende sociale huur. Dit zou het risico op verplaatsing en (her)concentratie van bepaalde sociale problemen kunnen verhogen. In deze rapportage hebben we gekeken welke impact herstructurering heeft op de samenstelling van de woningvoorraad (met name de sociale huursector) in Breda, Den Haag en Rotterdam. Bij de laatste twee komt de regionale dimensie expliciet aan de orde. We besteden vooral aandacht aan de verschuivingen in eigendomsvorm en prijsklassen en definiëren het begrip kernvoorraad als volgt: corporatiehuurwoningen met een netto-maandhuur tot de hoogste aftoppingsgrens (in 2010 is dat €548,18). We bieden aldus een terugblik op de afgelopen tien jaar. Dat impliceert dat de actuele discussie omtrent de ‘ Brusselnorm’1 geen rol speelt in de analyses. De cijfermatige data, interviews met sleutelfiguren en analyses leiden tot de volgende conclusies: In alle steden is de kernvoorraad afgenomen sinds 2000. In Rotterdam was deze afname met ongeveer 20.600 woningen (-16%) fors. In Den Haag bedraagt de afname ongeveer 8.900 woningen (-13%). In Breda is de daling zeer beperkt. Er zijn geen indicaties dat de sociale huurvoorraad zich door herstructurering of andere maatregelen in bepaalde wijken en buurten (her)concentreert. In herstructureringswijken is conform de beleidsdoelstelling sprake van een daling van het aandeel sociale huur, maar dit aandeel is anno 2010 nog steeds vrij fors. In de meeste overige wijken zien we een bescheiden daling of stijging of geen verandering. Stedelijk gezien kruipen de wijken al met al iets naar elkaar toe. Breda en Den Haag moesten de balans tussen de omvang van de kernvoorraad en de omvang van de primaire BBSH-doelgroep van beleid veel scherper in de gaten houden dan Rotterdam, waar een overmaat in de sociale huursector was. Vooral in Breda en Den Haag zijn daartoe expliciete afspraken gemaakt over ‘spiegelbeeldig bouwen’ op stedelijk, respectievelijk regionaal niveau. Kijkend naar de cijfers lijkt handhaving van de regionale solidariteit in Haaglanden per saldo beter te lukken dan in de Stadsregio Rotterdam. In Haaglanden is het aantal sociale huurwoningen sinds 2000 nauwelijks gedaald. In de kernvoorraad voltrekt zich een herverdeling binnen de huurprijscategorieën. Goedkope huurwoningen rondom de kwaliteitsgrens verdwijnen en het aandeel duurdere huurwoningen onder de aftoppings- en liberalisatiegrens (of zelfs daarboven) neemt toe.
1
Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties hun vrijgekomen sociale huurwoningen voor 90 procent toewijzen aan huishoudens met een bruto-inkomen tot €33.614.
5
De conclusies van deze rapportage worden meegenomen in de eindrapportage van het Platform Corpovenista / Nicis-onderzoek ‘Waterbedeffecten van stedelijke herstructurering’ (eind 2011).
Samenvatting: onderzoeksvragen en definitie De definitie van het begrip kernvoorraad is door ons vastgesteld op: corporatiehuurwoningen met een netto-maandhuur tot de hoogste aftoppingsgrens. Deze prijsgrens wordt gehanteerd in de onderzochte gemeenten. Hoewel en gedeelte van de woningen boven de aftoppingsgrens betaalbaar is voor specifieke doelgroepen vanwege de huurtoeslag, is vastgehouden aan deze ‘standaard-definitie’. De focus van het onderzoek ligt op de corporatiesector: Dit zijn immers de partijen die het meest actief betrokken zijn bij de herstructurering. In de rapportage is echter, zij het in minder detail, aandacht besteed aan de betaalbare particuliere huurwoningvoorraad en de goedkope koopsector als mogelijke alternatieve huisvesting voor de doelgroep. De analyses zijn uitgevoerd langs de lijnen van twee algemene vragen: Hoe groot is de kernvoorraad in 2000 en 2008 in de herstructureringsgebieden, in andere wijken in de centrale gemeente, in de gemeente als geheel en in andere regiogemeenten? Wat is er in de periode 2000 tot 2009 gebeurd op het punt van sloop, nieuwbouw van sociale huur-, respectievelijk kernvoorraadwoningen in herstructureringsgebieden, in andere wijken in de centrale gemeente, in de gemeente als geheel en in andere regiogemeenten?
Doelstellingen van herstructurering In alle drie de steden is er een aantal gebieden waarin een oververtegenwoordiging van betaalbare corporatiewoningen (bijna logischerwijs) samengaat met een concentratie van lagere inkomens. In een aantal van deze gebieden is er ook sprake van sociale/leefbaarheidsproblemen. In dit rapport gaan we voorbij aan de langdurige discussie over de mogelijke voor- of nadelen van concentratie van lagere inkomensgroepen. Feit is dat concentratie van lage inkomensgroepen in de politiekeen beleidsdiscussie vaak negatief wordt beoordeeld, zeker als er in bepaalde lage inkomenswijken ook sociale problemen zijn. Het doorbreken van de ruimtelijke segregatie in de stad is dan op zich een voor de hand liggende politieke doelstelling. Daarnaast zijn er twee algemene doelstellingen voor de herstructurering die betrekking hebben op de huisvesting zelf. Allereerst bieden wijken met een eenzijdige voorraad goedkope, kleine (sociale) huurwoningen weinig mogelijkheden voor mensen om een wooncarrière te maken in de wijk. Aanbod van grotere woningen, voor een aanzienlijk deel ook in een andere eigendomsvorm, zou ertoe kunnen leiden dat mensen niet noodgedwongen naar andere wijken, stadsdelen of randgemeenten verhuizen. Ten tweede is verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad als zodanig een thema. De krotopruimingen van de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw zijn al lang achter de rug, maar veel corporatiebezit voldoet niet (geheel) meer aan de eisen van de moderne tijd. Naast vooroorlogse woningen, hebben corporaties immers grote aantallen vroeg-naoorlogse woningen die qua grootte, isolatie en uitrustingsniveau minder aansluiten bij de wensen van veel woonconsumenten. Medewerkers van corporaties melden soms dat de kale huur van een jaren ‘50 woning weliswaar aanzienlijk lager is dan die van een moderne nieuwbouwwoning, maar dat een hoge energierekening van de eerstgenoemde woning dit verschil in kale huur in negatieve zin deels teniet kan doen. Tot slot is het belangrijk om nog eens terug te gaan naar de tweede helft van de jaren ’90, toen de eerste plannen werden gemaakt voor de herstructurering (bijvoorbeeld in de Rotterdamse
6
deelgemeente Hoogvliet en enkele kleinere projecten in de vooroorlogse wijken van Den Haag). In deze periode was de algemene indruk van zowel beleidsmakers als onderzoekers dat er ruim voldoende corporatiehuurwoningen waren en dat op basis van de demografische prognoses geen snelle, door de overheid aangejaagde, verdere uitbreiding van de corporatiesector nodig was. Daarnaast wezen diverse woningbehoefteonderzoeken uit dat de middeninkomens, vanwege de algemene welvaartstijging, in toenemende mate kozen voor de koopsector. In bepaalde lokale woningmarkten bleek destijds dat er inderdaad sprake van overschotten aan huurwoningen. Zo bleek de verhuurbaarheid in Hoogvliet matig (mogelijk ook vanwege het negatieve stigma van dit gebied) en ‘kampte’ Utrecht, thans een van de krapste woningmarkten, met moeilijk verhuurbare dure huurwoningen. Deze dure huurwoningen zijn destijds snel verkocht.
Ontwikkeling kernvoorraad 2000-2009 Het jaar 2000 is gekozen als eerste jaar van het onderzoek omdat vanaf dat moment de herstructurering landelijk echt op gang kwam. In de Rotterdamse deelgemeente Hoogvliet is deze operatie overigens al enige jaren eerder van start gegaan. Alle cijfers en overzichten van de opbouw van huurprijzen in de drie steden betreffen ‘ feitelijke’ huren. De werkelijkheid is wat dynamischer; door een kalenderjaar heen kan een huurwoning door mutatie nog wel eens van huurprijs veranderen. Onze analyses van de kernvoorraad in de periode 2000 tot aan 2009 leiden tot drie constateringen. De eerste belangrijke opmerking is dat de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom in de drie onderzochte steden sterk verschilt. In Rotterdam is de corporatiesector traditioneel groot met een marktaandeel van bijna 60 procent in 2000. In Den Haag en Breda was dit aandeel rond de millenniumwisseling aanzienlijk lager met 37, respectievelijk 33 procent. Vooruitlopend op de toelichting verderop kan hier gemeld worden dat minimaal 90 procent van de corporatiewoningen tot de kernvoorraad behoort. Hoewel een verdere onderverdeling kan worden gemaakt naar de goedkoopste voorraad (tot de kwaliteitskortingsgrens), is dit voor veel beleidsmakers irrelevant: BBSH-doelgroephuishoudens worden in hun woonlasten (deels) gecompenseerd door huurtoeslag. In de onderzochte steden is sprake van een ruimtelijk sterk verschillende verdeling van de kernvoorraad. Er zijn rond de millenniumwisseling wijken waar het aandeel corporatiewoningen uitkwam op meer dan 70 procent (bijvoorbeeld Duindorp, Moerwijk en Morgenstond in Den Haag; Feijenoord en Hoogvliet in Rotterdam; Heuvel en Geeren in Breda). Vooraf werden twee ontwikkelingen verwacht. De eerste verwachting was dat de kernvoorraad in de periode 2000 tot en met 2008/2009 zou afnemen door de omvangrijke herstructurering: vervangende nieuwbouw van betaalbare corporatiewoningen is zonder subsidies lastig vanwege forse onrendabele toppen. De tweede verwachting was dat het aandeel van de kernvoorraad binnen de totale sociale huursector zou afnemen omdat er bij eventuele terugbouw naar verhouding veel woningen in het dure segment worden gerealiseerd. De eerste verwachting, afname van de kernvoorraad, is eenvoudig te bevestigen (zie tabel 1). In Rotterdam is er inderdaad sprake van een forse afname van de corporatiekernvoorraad met ongeveer 20.600 woningen (-16 procent). In Den Haag is er een afname van ongeveer 8.900 woningen (-13 procent), terwijl in Breda de kernvoorraad licht is afgenomen. Hierbij dient direct te worden opgemerkt dat er een sterke relatie is met de uitgangssituatie in de afzonderlijke steden: ambities ten aanzien van de sloop zijn eenvoudiger te realiseren als er veel meer kernvoorraadwoningen zijn dan (primaire) doelgroephuishoudens.
7
In Breda was al bij aanvang van de herstructureringsoperatie duidelijk dat er beperkte speelruimte was. De primaire doelgroep kwam rond de millenniumwisseling uit op ongeveer 34 procent van het totale aantal huishoudens, terwijl de corporatiekernvoorraad zeker niet hoger was dan dit percentage. Verder zijn er volgens experts weinig betaalbare particuliere huurwoningen als ‘overloopoptie’. Daarom zijn bij aanvang van de herstructureringsoperatie al afspraken gemaakt over het zogenaamde spiegelbeeldig bouwen: idealiter zou hierbij voor elke gesloopte woning vooraf al een nieuwe corporatiewoning op een andere locatie moeten worden gebouwd. In tabel 2 is dit principe goed terug te zien. Er is in Breda vooral sprake van aanvullende nieuwbouw van corporatiewoningen buiten de herstructureringslocaties, terwijl er ook enige terugbouw is op de herstructureringslocaties zelf. In Den Haag was er voor wat betreft de confrontatie tussen de corporatiekernvoorraad en de primaire doelgroep rond de millenniumwisseling sprake van een zelfde situatie als in Breda: het aandeel doelgroep en corporatiewoningen was vrijwel gelijk. Den Haag zit voor wat betreft de huisvesting van de doelgroep in de corporatiesector al bij aanvang wat krap, maar heeft naast de corporatiesector ook nog een fors aantal betaalbare particuliere huurwoningen. Diverse lokale woningmarktstudies (bijvoorbeeld Priemus e.a. 1996) illustreren dat de gemeente Den Haag en de corporaties moesten laveren tussen de herstructurering van grote, eenzijdige stadsdelen enerzijds en het beperken van het verlies aan kernvoorraad anderzijds. Voor een deel kon de gemeente de sloop van kernvoorraadwoningen opvangen op grote nieuwbouwlocaties (Ypenburg, Wateringse Veld en Leidschenveen). Tabel 2 illustreert dit: het sloopoverschot in de Haagse herstructureringswijken is fors, maar in de overige wijken is sprake van een (licht) overschot. Per saldo is er echter sprake van een fors negatief sloopsaldo van corporatiewoningen. De gemeente Den Haag heeft met succes gepleit voor betere mogelijkheden van doelgroephuishoudens om een corporatiewoning te krijgen in de Haagse regio, waarover verderop in de samenvatting meer. Bovendien is de omvang van de corporatievoorraad in de regio in absolute zin niet zo heel sterk afgenomen. Naast de afname in Den Haag, Delft en Leidschendam-Voorburg is er in Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp een aanzienlijke toename, vooral door hun nieuwbouwtaakstelling, waarin een bepaald aandeel corporatiewoningen is opgenomen. Ook in de kleine gemeenten Wassenaar, Midden-Delfland en Westland is een toename van de corporatievoorraad. In absolute zin is de toename in deze gemeenten klein, maar in relatieve zin is de groei aanzienlijk. Rotterdam zat rond de millenniumwisseling al ‘vrij ruim in haar jasje’ voor wat betreft de verhouding doelgroep en kernvoorraad. Zo was het aandeel doelgroep op het totale aandeel huishoudens 44 procent, terwijl de totale corporatievoorraad, waarvan 93 procent bereikbaar, uitkwam op 57 procent. Daarnaast is er in Rotterdam een groot aantal betaalbare particuliere huurwoningen. Dit wordt geschat op ongeveer 66 procent van de totale particuliere huurwoningvoorraad. De Rotterdamse corporaties hadden dan ook ruime mogelijkheden om te slopen. Dit werd ondersteund door het gemeentelijk beleid, dat vooral ten tijde van wethouder Pastors (Leefbaar Rotterdam) uitging van geen terugbouw van gesloopte corporatiewoningen. In de praktijk is er, zeker na de Woningbouw Afspraken (WBA) met het Rijk van 2005 wel degelijk teruggebouwd. Tabel 2 laat echter duidelijk zien dat het sloopsaldo binnen en buiten de Rotterdamse herstructureringswijken negatief is. De corporatie (huur)voorraad is in totaal afgenomen met ongeveer 19.000 woningen waarvan bijna 14.000 sloop en de rest verkoop. Hoewel in 2008 de kernvoorraad corporatiewoningen dus aanzienlijk kleiner is geworden, is deze op stedelijk niveau gezien nog altijd ruim voldoende om de hele Rotterdamse primaire doelgroep te huisvesten (zie tabel 1). Ook de particuliere huurwoningvoorraad biedt in Rotterdam nog veel ruimte voor huisvesting van de primaire doelgroep.
8
Tabel 1
Overzicht ontwikkeling corporatiesector en doelgroep in de drie onderzoeksgemeenten en Nederland Breda*
Den Haag
Rotterdam
Nederland
Totaal zelfstandige woningen/huishoudens
70.463
225.655
283.667
Corporatie % Corporatie absoluut Kernvoorraad corporatie % Kernvoorraad corporatie abs.
33% 23.440 96% 22.500
37% 83.106 93%** 79.000**
57% 160.666 93% 149.400
Schatting bereikbare voorraad particuliere huur absoluut Schatting totale kernvoorraad huursector
500
33.000
43.600
23.000
112.000
193.000
34% 24.000
38% 85.700
44% 124.800
31%
Breda*
Den Haag
Rotterdam
Nederland
Totaal zelfstandige woningen/huishoudens
75.826
232.404
288.562
Corporatie % Corporatie absoluut Kernvoorraad corporatie % Kernvoorraad corporatie abs.
31% 23.479 94% 22.100
34% 79.667 88%** 70.100
50% 141.621 91% 128.800
Schatting bereikbare voorraad particuliere huur absoluut Schatting totale kernvoorraad huursector
400
23.000
40.900
22.500
93.100
169.700
28% 21.200
37% 86.000
41% 118.300
28%
49%
61%
63%
50%
2000
Primaire BBSH-Doelgroep % Primaire BBSH-Doelgroep abs.
2008/2009
Primaire BBSH-doelgroep % Primaire BBSH-doelgroep abs. Secundaire ‘ZFW’-doelgroep %
36% 2.352.711
32% 2.251.401
Percentage Doelgroep BBSH voor de jaren 2002 en 2006. NB: Er is zoveel mogelijk vastgehouden aan de onderzoeksperiode 2000 t/m 2008. Voor Den Haag is echter gerekend vanaf 2003 omdat dit het jaar is na de laatste gemeentelijke herindeling. Voor Breda geldt 2002 – 2008/2009. De gegevens over de BBSH-doelgroep zijn berekend met behulp van het WBO 2002 en het WOON 2006. * Woningen van de drie grote Bredase corporaties. Rond 2000 waren er nog enkele complexen met zelfstandige wooneenheden van andere toegelaten instellingen. **Schatting op basis van cijfers van de Sociale Verhuurders Haaglanden. Bronnen woningvoorraad: SYSWOV, Gemeente Breda, Gemeente Den Haag, SVH Haaglanden, COS Rotterdam, Woonstad Rotterdam, Vestia en Woonbron. Bron vaststelling omvang doelgroepen: WBO 2002 en WoON 2006.
9
Tabel 2
Overzicht sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen in de periode 2000-2009 in de drie onderzoeksgemeenten
Herstructureringswijken Sloop Nieuwbouw Saldo Overige wijken Sloop Nieuwbouw Saldo
Breda
Den Haag
Rotterdam
629 380 -249
6.660 934 -5.726
14.154 2.971 -11.183
85 601 516
1.564 2.911 1.347
5.766 3.166 -2.600
Totaal Sloop 714 8.224 19.920 Nieuwbouw 981 3.845 6.137 Saldo 267 -4.379 -13.783 Sloop-nieuwbouw ratio 0,73 2,14 3,25 Breda = 2002-2009: activiteiten van de drie belangrijkste corporaties dus vergelijking met tabel 1 loopt niet geheel synchroon. Den Haag = periode 2000-2007 Bronnen: Breda: Gemeente Breda O&I; Rotterdam: COS Rotterdam; Den Haag: Vastgoedmonitor ABF.
Een centraal thema in het onderzoek naar waterbedeffecten is in hoeverre de concentratie van een eenzijdige (goedkope) corporatiesector is (of wordt) gebroken. Op dit moment loopt de herstructurering nog in een aantal wijken. Met name in Breda staat nog een behoorlijke operatie op stapel in Geeren, waardoor er dus zeker nog niet van een eindbeeld kan worden gesproken. Ook in Den Haag en Rotterdam zijn er nog plannen voor de aanpak van diverse wijken. In alle drie de steden is in de herstructureringswijken de verdeling van de woningvoorraad naar eigendomsvorm verschoven in de richting van de koopsector (zie tabel 3). In dit kader valt vooral Rotterdam op. Anno 2008 is de verdeling van de woningvoorraad in de herstructureringswijken natuurlijk nog lang niet hetzelfde als in de overige wijken. Wel kunnen we constateren dat de concentratie van sociale huurwoningen in herstructureringswijken enigszins afgenomen is. Dit is uiteraard conform een van de doelstellingen van herstructurering. In de meeste overige wijken is sprake van een bescheiden daling, stijging of geen verandering. Er zijn geen aanwijzingen dat de sociale huurvoorraad zich door herstructurering of andere maatregelen in bepaalde wijken en buurten concentreert. Tabel 3
Verdeling naar eigendomsector in de herstructureringsgebieden Koop
Part huur
Soc huur
Breda Herstructureringswijken 2000 Herstructureringswijken 2008 Andere wijken 2008
29% 36% 65%
9% 7% 8%
62% 58% 27%
Den Haag Herstructureringswijken 2003 Herstructureringswijken 2009 Andere wijken 2009
23% 31% 49%
5% 6% 23%
72% 63% 28%
Rotterdam Herstructureringswijken 2000 Herstructureringswijken 2008 Andere wijken 2008
16% 28% 38%
18% 12% 15%
66% 59% 47%
10
Naar een uitbreiding van de definitie van kernvoorraad? Anders dan vaak gedacht zijn lage inkomensgroepen (waaronder de doelgroep van beleid) niet uitsluitend aangewezen op de sociale huursector. Naast een deel van de particuliere huursector is een deel van de koopsector in Rotterdam en Den Haag financieel bereikbaar voor lagere inkomensgroepen. Landelijk, maar zeker in de grote steden is de afgelopen jaren veel werk gemaakt van de verkoop van sociale huurwoningen. Vooral in Rotterdam worden tussenvormen aangeboden door de corporaties Woonstad Rotterdam (MVE) en Woonbron (Te Woon, Koopgarant), waarbij men een korting op de marktprijs krijgt bij aankoop van de woning en de woning bij verhuizing kan worden teruggekocht door de corporatie. Deze woningen blijven zo indirect binnen de invloedssfeer van deze corporaties en kunnen na terugkoop weer als sociale huurwoning of als koopwoning met korting op de markt worden gebracht. Het gaat bij Woonbron en Woonstad gezamenlijk om ongeveer 10.000 woningen. In Den Haag hebben twee corporaties tussenvormen in de aanbieding (Koopgarant en Beter Wonen) maar het gaat om niet meer dan enkele honderden woningen. Ook in Breda bieden corporaties wel tussenvormen aan (Koopgarant, Koopcomfort en Slimmer Kopen), maar het gaat hier niet om grote aantallen. Verdere analyse van de koopwoningmarkt (niet zijnde tussenvormen tussen koop en huur) is nodig om vast te stellen wat nu als kernvoorraad mag worden aangemerkt. Huishoudens op de grens van de secundaire ZFW-doelgroep (€ 33.000) kunnen met de huidige normen (2011) circa €120.000 tot €150.000 lenen maar de vraag is of de woningomvang en kwaliteit wel passend is bij de huishoudenssituatie. De primaire doelgroep van beleid, waarvoor de inkomensgrenzen nog lager liggen, staat op de koopwoningmarkt grotendeels buiten spel, zeker nu de banken bij het verstrekken van hypotheken veel terughoudender zijn dan voor de financiële crisis. In dit licht is ook de discussie over de zogenaamde ‘ Brusselnorm’ relevant. Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties hun vrijgekomen sociale huurwoningen voor 90 procent toewijzen aan huishoudens met een bruto-inkomen tot €33.614. Tegen deze norm is veel verzet vanuit woningcorporaties, de Woonbond en ook woningzoekenden zelf. Het belangrijkste bezwaar is dat in woningmarktgebieden met een hoge marktdruk het voor de (lage) middeninkomens vrijwel onmogelijk dreigt te worden om een enigszins betaalbare huur- of koopwoning op de vrije markt ter bemachtigen. De norm leidt er toe dat de hele sociale huursector tot aan de liberalisatiegrens2 in feite bedoeld is voor de doelgroep met een bruto-inkomen tot €33.614, met inachtneming van de toewijzingsnorm van 90 procent. Al met al krijgt het begrip ‘doelgroep’ daardoor een andere lading dan in de periode die in dit deelrappport geanalyseerd is.
De kernvoorraad in de regio De focus van dit onderzoek ligt bij de drie onderzoeksgemeenten. Een uitgebreide analyse van de ontwikkeling van de kernvoorraad in de andere regiogemeenten (dan de centrale stad) valt niet binnen de reikwijdte van het onderzoek. Zoals we hiervoor zagen is de regio als geheel echter zeer relevant voor de gemeente Den Haag, waar de verhouding tussen primaire doelgroep en kernvoorraad krap wordt en afspraken in regionaal verband gemaakt zijn om te zorgen dat de herstructurering niet tot een afname van de slaagkansen van woningzoekenden op de sociale huurmarkt leidt. Al enkele decennia zien Den Haag en Rotterdam selectieve migratiestromen (uitstroom middeninkomens en instroom lagere inkomens). Voor een deel is selectieve migratie tegengegaan door enkele grote nieuwbouwwijken binnen de gemeentegrenzen te realiseren (Nesselande in Rotterdam en Ypenburg/Wateringen/Leidscheveen in Den Haag), maar tijdens de herstructureringsperiode bleek er nog altijd een selectief vertrekoverschot vanuit bepaalde 2
In 2010 is dat €647,53.
11
wijken naar andere regiogemeenten. De algemene klacht van de grote steden is dat de lasten van het huisvesten van de laagste inkomensgroepen onevenredig worden verdeeld binnen de regio. Een eerste nuance op dit beeld is dat enkele regiogemeenten nabij Rotterdam en Den Haag ook een aanzienlijke voorraad sociale huurwoningen hebben. Het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatiesector in deze (voormalige) groeikernen is wat kleiner dan in de grote steden, maar bereikt vaak nog altijd minimaal 85 procent. Verder moet ook worden gemeld dat Rotterdamse regiogemeenten als Schiedam, Vlaardingen en Maassluis ook kampen met ‘grootstedelijke’ problematiek en in het regionale beleid niet worden aangewezen als gemeenten die extra moeten inzetten op verruiming of stabilisatie van de kernvoorraad. Tabel 4 geeft een overzicht van de primaire BBSH-doelgroep en de corporatievoorraad in de regio Haaglanden en Rotterdam. Voor de Haagse regio geldt in 2003 en 2008 een percentage kernvoorraadwoningen van respectievelijk 93 procent en 87 procent van de totale corporatievoorraad. Voor de Stadsregio Rotterdam komt het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatiesector in 2008/2009 uit op ongeveer 91 procent. Een schatting op basis van tabel 4.4 in hoofdstuk 4 leert dat dit aandeel waarschijnlijk niet heel veel is veranderd ten opzichte van 2000. Voor de regio Haaglanden blijkt dat de corporatiekernvoorraad in principe voldoende zou zijn om de primaire doelgroep te huisvesten. Hoewel er zeer beperkte data aanwezig zijn over de betaalbaarheid van de particuliere huursector in de andere regiogemeenten, is de algemene inschatting dat juist in deze regiogemeenten weinig van deze woningen tot de kernvoorraad behoren. Zoals in het voorgaande duidelijk werd, is de kernvoorraad echter ruimer vanwege de aanwezigheid van forse aantallen particuliere huurwoningen in Den Haag, maar ook Rotterdam. Met name voor Den Haag is dit relevant omdat de corporatiekernvoorraad nauwelijks meer toereikend lijkt voor de huisvesting van de doelgroep. Zoals al aangegeven zijn er in de gemeente Den Haag zelf ongeveer 23.000 betaalbare particuliere huurwoningen die (vooralsnog) enige druk van de ketel halen. De Stadsregio Rotterdam zit voor wat betreft de corporatiekernvoorraad aanzienlijk ruimer in zijn jas en hoeft zich vooralsnog geen zorgen te maken over een te krappe kernvoorraad. Die lijkt momenteel nog ruim voldoende om de primaire doelgroep te huisvesten. Binnen de gemeente Den Haag boden grote nieuwbouwlocaties ruimte voor vervangende nieuwbouw van corporatiewoningen, maar ook de regio heeft op dit punt een taak op zich genomen, naast een ‘open’ regionale woonruimteverdeling. Tabel 4
Confrontatie primaire BBSH-doelgroep en de corporatiekernvoorraad in % % corporatiesector op totale woningvoorraad
% corporatiekernvoorraad op totale woningvoorraad
% doelgroephuishoudens
Haaglanden 2003 2008
36% 34%
33% 30%
28% 29%
Stadsregio Rotterdam 2002 2008
50% 44%
46% 40%
30% 33%
12
1
Inleiding
1.1
Achtergrond
De discussie over waterbedeffecten als gevolg van stedelijke herstructurering is vooral bekend geworden door veronderstellingen over de verplaatsing van sociale- en overlastproblemen van herstructureringsbuurten naar andere plekken. De discussie heef echter een ‘stenen’ onderlegger; de voorraad sociale huurwoningen. Voortgaande herstructurering heeft, in combinatie met ander woon- en bouwbeleid, mogelijk niet alleen gevolgen voor de aard en omvang van het aanbod betaalbare sociale huurwoningen (vroeger wel de ‘kernvoorraad’ genoemd), maar ook op de concentratie en spreiding. Historisch gezien is het aanbod van sociale huurwoningen in steden onevenwichtig verdeeld: een hoge concentratie in voormalige stadsvernieuwingswijken en naoorlogse wijken (1946-1975), en een lagere concentratie in meer recent gebouwde wijken. In de VINEX-wijken is vaak de norm gehanteerd van 30% sociale huur, maar in de praktijk is dat nog al eens uitgewerkt in 15% goedkoop en 15% bereikbaar.
Tegengaan concentratie Er is de nodige politieke discussie over de voorraad sociale huurwoningen. Die discussie stond in de afgelopen jaren vooral in het kader van de doelstelling van het tegengaan van concentraties van kansarme bewoners met een laag inkomen in bepaalde buurten. Deels gebeurt dat door sloop en upgrading in wijken met relatief veel sociale huurwoningen. Daardoor richt de woningvraag van herhuisvestingskandidaten en andere woningzoekenden zich wellicht meer op andere complexen en buurten. Voortgaande herstructurering zou contraproductief kunnen werken door sterkere concentraties van sociale huurwoningen op locaties die (nog) niet geherstructureerd worden en door hogere concentraties van de doelgroep van beleid in de (resterende) sociale huur. Zulke ontwikkelingen zouden zich vooral kunnen voordoen in situaties met een breder woon- en nieuwbouwbeleid dat zich sterk richt op het aantrekken en vasthouden van midden- en hogere inkomensgroepen in de stad.
Druk op de huurmarkt Een tweede discussiepunt is de vraag of het gevoerde woon- en nieuwbouwbeleid op stedelijk of regionaal niveau de bestaande druk op de markt voor sociale huurwoningen verder zou kunnen verhogen. Vooral forse sloopingrepen in het kader van herstructurering zouden hier debet aan kunnen zijn. Een voldoende groot aanbod sociale huurwoningen is niet alleen een belangrijke randvoorwaarde voor een soepele herstructurering, maar ook voor politiek en maatschappelijk aanvaardbare wachttijden en slaagkansen van ‘gewone’ woningzoekenden zonder urgentiestatus. Daarnaast gaan er momenteel steeds meer stemmen op om de verkoop van sociale huurwoningen nieuwe impulsen te geven. Deels gebeurt dat om meer keuzevrijheid voor bewoners te creëren, maar deels ook om financieel vermogen van corporaties vrij te maken, gelet op teruglopende rijksgelden voor stedelijke vernieuwing en de afnemende investeringscapaciteit van woningcorporaties. Het is dan ook belangrijk om de impact van verkoop op het aanbod in beeld te brengen, zowel over de afgelopen jaren als in de nabije toekomst. Ten slotte voeren corporaties ‘gewoon’ huurbeleid op hun bezit. In de huidige situatie van een markt die tot stilstand is gekomen, is er erg weinig flexibiliteit op dit punt.
Brusselnorm Een derde, uiterst actuele discussie heeft betrekking op de zogenaamde ‘Brusselnorm’. De Europese Commissie en het Ministerie van VROM/WWI discussiëren al jaren over de rechtmatigheid van de staatssteun aan woningcorporaties. Groot twistpunt zijn de mogelijkheden 13
voor corporaties om goedkoop te kenen bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), alsmede de waarborgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voormalig minister van der Laan bereikte in oktober 2009 een akkoord met de Europese Commissie. Per 1 oktober 2010 zouden woningcorporaties hun vrijgekomen sociale huurwoningen voor 90 procent moeten toewijzen aan huishoudens met een brutoinkomen tot €33.000, uitzonderingssituaties daargelaten. Begin 2010 maakten 133 corporaties bezwaar tegen de, naar hun mening, onrechtmatige inmenging van Europa. Zij worden daarin gesteund door Aedes, de VNG en de Woonbond. Ook de Tweede Kamer kwam in verzet, wat uiteindelijk leidde tot uitstel van de zogenaamde staatssteunregels tot 1 januari 2011. De extra tijd werd onder meer gebruikt voor nader onderzoek en contacten tussen de Tweede kamer en leden van de Europese Commissie (bron: www.kei-centrum.nl). Inmiddels is de maatregel gewoon van kracht geworden, al hebben diverse woningcorporaties aangegeven hier niet aan mee te werken. De huidige inkomensnorm (per 1 januari 2011) bedraagt maximaal €33.614. Over de effecten van deze maatregel is nog altijd veel discussie gaande. In puur fysieke zin zal het waarschijnlijk niet leiden tot veranderingen in de voorraad sociale huurwoningen, maar de toewijzing zal op sommige plekken naar verwachting een ander karakter krijgen. Een aantal corporaties heeft aangegeven dat ze geen fundamentele problemen verwachten bij de hantering van de toewijzingsnorm. Andere corporaties hebben wel hun bezwaren en constateren dat in gebieden met een hoge marktdruk een middeninkomen (€33.614 tot circa tot €43.000) te laag is om een huur- of koopwoning op de vrije markt ter bemachtigen. Zo introduceert de corporatie Ymere het zogenaamde Woonticket Middeninkomens. Met dit ticket krijgen middeninkomens een voorrangspositie op voor hen betaalbare woningen met een huurprijs tussen de €675 en €900 en een koopprijs tussen de €150.000 en €200.0003. En last but not least: op 8 maart 2011 opende de Woonbond het digitale meldpunt www.ikwilookwonen.nl. Dit is een meldpunt voor huurders en woningzoekenden die door de nieuwe toewijzingsregel voor woonruimte in de problemen raken4. Bij het ter perse gaan van dit deelrapport is de discussie dus nog lang niet uitgewoed.
1.2
Doelstelling en reikwijdte
Inbedding In het definitieve onderzoeksvoorstel ‘Waterbedeffecten van herstructurering: over verhuizers, ontvangstwijken en het aanbod sociale huurwoningen’ (Van Kempen & Kleinhans, 2009) is het onderzoek naar ontwikkelingen in de voorraad sociale huurwoningen ondergebracht in module B. Daaraan is ook een aantal onderzoeksvragen gekoppeld. De voorliggende tussenrapportage levert een eerste aanzet tot beantwoording hiervan en heeft primair een inventariserend karakter.
Doel van dit rapport In deze rapportage wordt nagegaan welke impact herstructurering heeft op de samenstelling van de woningvoorraad in de steden Breda, Den Haag en Rotterdam. Daarbij besteden we vooral aandacht aan verschuivingen in eigendomsvorm en prijsklassen. Herstructurering beoogt immers meer variatie van woningeigendom in wijken met een eenzijdig samengestelde voorraad huurwoningen. Bovendien zijn er veel aanwijzingen dat bij herstructurering vooral de goedkoopste sociale huurwoningen worden gesloopt en dat de (beperkte) terugbouw van sociale huurwoningen vooral plaatsvindt in de segmenten boven de hoogste aftoppingsgrens. Tevens is het van belang om zicht te krijgen op kwalitatieve veranderingen in de woningvoorraad. Dat in wijken met een eenzijdige samenstelling van (kleine) sociale huurappartementen wat meer eengezinswoningen worden teruggebouwd ligt vaak voor de hand. Zo ontstaan randvoorwaarden 3 4
Zie http://www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=2479. Zie http://www.woonbond.nl.
14
voor de (veelal nagestreefde) wijziging van de bevolkingssamenstelling: meer midden- en hogere inkomensgroepen en gezinnen met kinderen aantrekken of behouden voor de wijk. De registratiedata uit diverse bronnen hebben echter beperkingen. Het is vaak wel mogelijk om in grote lijnen te achterhalen hoe de verdeling is naar eigendomsector naar woningtype (eengezins of appartement) maar verdere uitsplitsingen naar andere woningkwaliteitskenmerken5 zijn meestal niet voorhanden. Een andere belangrijke vraag is de relatie tussen herstructurering en (getalsmatige) ontwikkelingen in de rest van de stad of de regio. Op stedelijk niveau kan de omvang van de kernvoorraad beperkt zijn terwijl deze stad toch enkele buurten heeft waar corporatiebezit zich concentreert en fysieke ingrepen vanuit verschillende motieven gewenst kunnen zijn. In dat geval zou compensatie in andere wijken gewenst kunnen zijn omdat anders de omvang van de kernvoorraad te klein wordt. Deze vraag gaat ook op voor stedelijke regio’s, om precies te zijn Haaglanden en de Stadsregio Rotterdam. In deze twee gevallen heeft de centrale stad een grote concentratie van goedkope (sociale) huurwoningen zou graag zien dat de randgemeenten ook een grotere taak krijgen bij huisvesting van lage inkomensgroepen door nieuwbouw of door andere toewijzing van huurwoningen. Voor zover hier afspraken in regionaal verband zijn gemaakt, rijst natuurlijk de vraag in hoeverre deze nagekomen worden. De focus van dit onderzoek ligt bij de corporaties. Dit zijn de partijen die het nauwste betrokken zijn bij de herstructurering: herstructurering vindt ook veelal plaats in wijken met een naar verhouding grote corporatievoorraad. De corporaties zijn (de enige) partijen die op grote schaal herhuisvesting, sloop en vervangende nieuwbouw kunnen organiseren, hoewel bij de nieuwbouw ook wel commerciële projectontwikkelaars actief zijn.
1.3
Definitie en afbakening van de kernvoorraad
In het voorgaande hebben we vooral gesproken over de totale voorraad sociale huurwoningen in een stad of regio. Dat is niet per definitie hetzelfde als de ‘kernvoorraad’, een term die suggereert dat het om een deel van een groter geheel gaat. Landelijk gezien is er geen eensluidende definitie van dit begrip. Impliciet gaat het bij het begrip kernvoorraad vooral om de betaalbaarheid door de laagste inkomensgroepen op de sociale huurmarkt. Mede daardoor wordt er vaak een direct verband gelegd met de systematiek voor huurtoeslag. Alvorens we verder ingaan op definities, staan we kort stil bij de belangrijkste kenmerken van deze systematiek.
Huurtoeslag en prijsgrenzen In figuur 1.1 is indeling in prijsgrenzen weergegeven voor verschillende typen huishoudens. Aan de hand van deze indeling wordt bepaald welke huishoudens voor welke hoeveelheid toeslag in aanmerking komen. De huurprijsgrenzen worden echter niet alleen gekoppeld aan de huurprijzen van woningen, maar worden ook gerelateerd aan de zogenaamde normhuur. Aan ieder inkomen kleeft een normhuur. Op basis van die normhuur wordt er gesubsidieerd tot aan de volgende prijsgrens. Een voorbeeld: een alleenstaande met een inkomensafhankelijke normhuur van komt uit op €450 krijgt 75% van het bedrag tussen €450 en €511,50 (laagste aftoppingsgrens) vergoed. Het figuur maakt ook duidelijk dat alleen ouderen (65+), alleenstaanden en gehandicapten onder voorwaarden in aanmerking komen voor 50% subsidie over het bedrag van de huurprijs die boven de aftoppingsgrenzen heengaat. De bovengrens van de systematiek is huursubsidie- of liberalisatiegrens van €647,53. Een huurprijs boven dit bedrag is niet subsidiabel. Huishoudens
5
Vanuit de gedachte dat ‘appartement’ alleen de dimensie woningtype inhoudt en niets zegt over aantal kamers en gebruiksoppervlak.
15
met een jaarinkomen boven €21.450 (alleenstaanden) of €29.125 (samenwonenden) komen ook niet in aanmerking voor huurtoeslag.6
Huursubsidiesystematiek, € 647,53 Huursubsidiegrens
50%
2009-2010
0%
0%
50%
75%
75%
75%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
€ 511,50 /548,18 Aftoppingsgrenzen 75% € 357,37 Kwaliteitskorting
100%
€ 195,89 Normhuur Ondergrens
0%
100%
0%
Laagste inkomensklasse
jongeren
alleenstaand
tweepersoons meerpersoons
ouderen
Aan de systematiek voor de huurtoeslag ligt een fundamentele discussie over de betaalbaarheid van het wonen ten grondslag. Het voert hier te ver om op deze discussie in te gaan. We volstaan hier met de opmerking dat lokale definities van het begrip kernvoorraad veelal aan deze systematiek gekoppeld worden. Zo is het maar zeer de vraag in hoeverre een woning dicht bij de liberalisatiegrens nog betaalbaar is voor de laagste inkomensgroepen.
Sociale huur De definitie van de kernvoorraad kan in principe door gemeenten en woningcorporaties op lokaal niveau zelf worden bepaald, hoewel er natuurlijk wel bepaalde regelgeving (BBSH) in acht moet worden genomen. In de interviews met sleutelfiguren in Breda, Den Haag en Rotterdam is uitgebreid bij deze kwestie stilgestaan. In algemene gezin kan gesteld worden dat een aanzienlijk deel van de sociale huurwoningen tot de kernvoorraad gerekend kan worden.
Particuliere huur Het begrip ‘kernvoorraad’ hoeft zich echter niet alleen te beperken tot de corporatievoorraad. In de grote steden zijn er veel particuliere huurwoningen die qua huurprijs goed toegankelijk zijn en daarmee een belangrijke rol spelen in de huisvesting van lage inkomensgroepen. De particuliere woningvoorraad is echter zeer divers van karakter; er zijn ook grote delen van deze sector die duur tot zeer duur zijn.
Verkoop van sociale huurwoningen Bij herstructurering wordt vooral gedacht aan sloop van corporatiewoningen en vervangende nieuwbouw. Er dient naast sloop echter ook rekening te worden gehouden met de verkoop van 6
Voor 65-plussers gelden iets andere maximale inkomensgrenzen (bron: www.toeslagen.nl). 16
corporatiewoningen, die ook kan zorgen voor verandering van de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom. Een complicerende factor hierbij is de zogenaamde tussenvorm. Dit zijn corporatiewoningen die onder voorwaarden, en vaak met een korting op de marktprijs worden verkocht, maar veelal eerst moeten worden aangeboden aan de corporatie als de eigenaar wil verhuizen. De corporatie kan bij terugkoop vervolgens beslissen of de woning in de verhuur gaat, weer onder voorwaarde wordt verkocht of op de vrije markt wordt verkocht. Op papier blijven deze woningen in de invloedssfeer van de corporaties (gezien de terugkoopmogelijkheid) en kunnen weer in verhuur worden genomen of weer worden verkocht met een korting (aan doelgroephuishoudens). Kortom, verkoop onder voorwaarden betekent niet per definitie dat de woning op langere termijn uit de kernvoorraad verdwijnt.
1.4
Aanpak van het onderzoek
Periode en schaalniveaus Een onderzoek naar verandering van de samenstelling van de woningvoorraad vereist dat de ontwikkeling over een redelijk aantal jaren wordt gevolgd. In deze studie is gekozen voor de periode vanaf 2000, waarbij we erkennen dat in bepaalde wijken en buurten de herstructurering al wat eerder begon. Zoals in de rapportage duidelijk zal worden, is het al een behoorlijke opgave gebleken om gedetailleerde data te verkrijgen van de periode vanaf 2000. In de rapportage wordt gewerkt van een hoog naar een laag ruimtelijk schaalniveau. Den Haag en Rotterdam maken ieder deel uit van een stedelijke regio waarin afspraken zijn gemaakt over de woonruimteverdeling. Concreet betekent dit dat mensen in principe in de gehele regio kunnen reageren op aangeboden woningen. Daarnaast worden ook afspraken gemaakt over de bouw van sociale huurwoningen. Voor beide steden is het dus ook interessant om een overzicht te geven van de ontwikkeling van de kernvoorraad in de regio. Voor Breda geldt dat er geen regionale afspraken zijn gemaakt over woonruimteverdeling en woningproductie. Omdat Breda wel degelijk migratiestromen kent tussen Oosterhout en Etten-Leur, zal een kort overzicht worden gegeven van de ontwikkeling van de kernvoorraad in deze twee regiogemeenten. De meest gedetailleerde analyses worden verricht op het niveau van wijken (soms met een viercijferig postcodegebied als goed alternatief). Daarbij staan twee vragen centraal: • Hoe groot is de omvang van de kernvoorraad (o.b.v. lokale definitie) in 2000 en 2008 in de herstructureringsgebieden, in andere wijken in de centrale gemeente, in de gemeente als geheel en in vergelijking tot andere regiogemeenten? • Wat is er in de tussenliggende jaren gebeurd op het punt van sloop, nieuwbouw en verkoop van kernvoorraadwoningen in de herstructureringsgebieden, , in andere wijken in de centrale gemeente, in de gemeente als geheel en in vergelijking tot andere regiogemeenten?
Beschikbare, gebruikte gegevens en lacunes Wij hebben gebruik gemaakt van een reeks aan verschillende gegevensbronnen: 1. Woningvoorraad naar eigendomssector (en woningtype): een lange tijdreeks van deze gegevens is goed beschikbaar op het laagste ruimtelijke schaalniveau. 2. Sloop en nieuwbouwgegevens per eigendomsector: beschikbaar op het niveau van viercijferige postcodegebieden. Twee gemeenten leverden deze gegevens ook uit hun eigen mutatiestatistieken op CBS-buurtniveau. 3. Corporatievoorraad naar prijsklassen: Dit is niet beschikbaar in openbare bronnen. De Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) inventariseert deze gegevens vanaf 2003 jaarlijks op buurtniveau en in alle gemeenten binnen Haaglanden. De gegevens kunnen na toestemming van de aangesloten organisaties eventueel worden gepubliceerd in openbare
17
rapporten. De gemeente Breda maakt een jaarlijkse inventarisatie van de corporatiesector en heeft gegevens geleverd naar prijsklassen vanaf 2002. Voor Rotterdam ontbreken deze gegevens. De Maaskoepel, het samenwerkingsverband van corporaties binnen de gemeente Rotterdam, en de gemeente zelf houden geen jaarlijkse peiling. Gepoogd is zoveel mogelijk gegevens te verzamelen bij de grotere corporaties in Rotterdam zelf, wat voor een deel is gelukt, maar veelal over een betrekkelijk korte periode. Voor de regiogemeenten is gebruik gemaakt van enig secundair bronnenmateriaal. 4. Particuliere huurwoningvoorraad: Het is lastig om alleen al op gemeenteniveau een accuraat beeld te krijgen over welke woningen nu wel of niet tot de betaalbare huursector behoren. De onderzoekspraktijk (bij OTB) heeft immers al lang uitgewezen dat een systematische inventarisatie van huurprijzen van particuliere huurwoningen welhaast onmogelijk is. Lokale professionals bij gemeenten en corporaties kunnen vaak wel een indruk geven in welke buurten/wijken een groot aandeel van de particuliere huursector qua prijs ook toegankelijk zou kunnen zijn voor de doelgroep.
Gesprekken met lokale experts Hoewel er een scala aan lokale nota’s en onderzoeksrapporten beschikbaar is, kunnen ervaren medewerkers bij gemeenten en corporaties vaak in korte tijd een goed beeld schetsen van de relevante ontwikkelingen en verdere informatie geven over de achtergronden bij genomen beleidsbeslissingen en of –veranderingen. Bovendien kunnen deze personen ook vaak de belangrijkste bestuurlijke stukken aanwijzen. Daarom is gesproken met een aantal lokale experts en is de verkregen informatie verder aangevuld met feitenmateriaal uit diverse papieren bronnen.
1.5
Leeswijzer
Na deze inleiding starten de analyses drie afzonderlijke hoofdstukken voor Breda, Den Haag en Rotterdam. Begonnen wordt met Breda, waar de onderzoeksopgave zich vrijwel uitsluitend op de gemeente Breda richt. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt een analyse van Den Haag en Rotterdam gepresenteerd, waarbij de omliggende regio uitgebreid aan de orde komt. Elk afzonderlijk hoofdstuk sluit af met een samenvatting en de belangrijkste conclusies. Aan het begin van het rapport zijn de belangrijkste conclusies en de samenvatting opgenomen. In de bijlagen komen achtereenvolgens aan de orde: een uitgebreid verslag van de dataverzameling, een overzicht van instanties van wie sleutelfiguren geïnterviewd zijn, en een uitgebreide wijkanalyse van eigendomsvormen in de woningvoorraad van de drie onderzochte steden.
18
2
Breda
2.1
Inleiding
Breda wordt door de lokale experts omschreven als een stad die niet de sociale problemen ervaart op een schaal zoals in Den Haag en Rotterdam. Het gemiddelde inkomen is vrij hoog. Breda is van oorsprong geen industriestad zoals ‘buurgemeente’ Tilburg, waar meer lage inkomens samengaan met sociale problemen. Het aandeel primaire (BBSH) doelgroephuishoudens Breda is in 2009 ongeveer 28% (RIGO, 2010). In de rest van Nederland bedraagt dit aandeel 29% (zie MVROM, 2010). Het aandeel corporatiewoningen in Breda bedraagt ongeveer een derde van de totale woningvoorraad. Dit is vrijwel gelijk aan het landelijke gemiddelde. Dit gemiddelde cijfer is echter niet evenwichtig over heel Breda verdeeld. Er zijn wijken met een groot aandeel corporatie huurwoningen, terwijl in andere wijken de koopsector zeer sterk is oververtegenwoordigd. De oververtegenwoordiging van corporatie huurwoningen in een aantal gebieden gaat samen met een concentratie van lagere inkomens en kansarme groepen.
2.2
Achtergrond herstructurering
Tijdens de interviews verwijzen de experts die al langer bij corporaties werken naar de stadsvernieuwing in Haagpoort. Hier werd gewerkt volgens de gedachte van ‘bouwen voor de buurt’ zoals toegepast in de jaren ‘70 en ‘80: verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad ten behoeve van de oorspronkelijke bewoners7. De schaal waarop dit gebeurde was met hooguit 200 woningen vrij klein. De nieuwbouw in Haagpoort werd in eerste instantie toegewezen aan de zittende bewoners, veelal sociaal kwetsbare huishoudens. Lang niet iedereen keerde terug, maar degenen die wel terugkeerden drukten een negatief stempel op de wijk. Mensen met een ‘andere’ leefstijl dan de oorspronkelijke bewoners meden de wijk waardoor zelfselectie van probleemhuishoudens ontstond. Dergelijke ervaringen wilde men te allen tijde vermijden bij nieuwe stadsvernieuwingsoperaties. Gemeente en corporaties geven nu geen terugkeergaranties aan zittende bewoners (hoewel in het vervolg van de rapportage duidelijk wordt dat hierop sporadisch een uitzondering is gemaakt). Enkele experts melden ook dat bepaalde groepen sociaal zwakke huishoudens nieuwbouwwoningen kregen toegewezen in een jaren ’80 wijk (Kesteren in Haagse Beemden). Hierbij was er sprake van verplaatsing van sociaal zwakke huishoudens en ontstond er weer een ‘probleemgebied’. De onderliggende gedachte was dat deze huishoudens beter zouden worden van betere huisvesting. In tegenstelling tot de klassieke stadsvernieuwing, waar het vooral ging om het verbeteren van de huisvestingssituatie, wordt vanaf de start van de herstructurering in 2003 vooral ingezet op het breken van concentratie. Concentratie wordt door de gemeente en de corporaties als negatief beoordeeld. Overigens wordt door alle experts aangegeven dat herstructurering een combinatie van twee doelstellingen heeft. Deze hoofddoelstellingen zijn ook terug te vinden in bijvoorbeeld de Woonvisie 2007-2010 van de gemeente Breda8. 1. Deconcentratie van lage inkomensgroepen 2. Aanpassing en/of verbetering van de woningvoorraad 7
Zie voor een algemene beschrijving onder andere Van der Cammen en de Klerk, 1993. In de beleidsdocumenten van Breda wordt regelmatig over wijkontwikkeling gesproken in plaats van herstructurering. 8
19
Er zijn in Breda overigens geen corporatiewoningen die kwalitatief als slecht kunnen worden bestempeld, maar in bijvoorbeeld de vroeg-naoorlogse complexen zijn de woningen klein en voldoet de isolatie niet meer aan de eisen van deze tijd. Belangrijk is dat volgens de experts de doelstellingen ten aanzien van de herstructurering in de loop der tijd zijn verschoven van alleen ‘woningen’ naar een integrale aanpak, waarbij ook huishoudens met uiteenlopende sociale problemen worden ondersteund en langdurig werklozen aan werk worden geholpen.
2.3
Beleid ten aanzien van de kernvoorraad
Corporatie huursector In Breda is de kernvoorraad afgebakend op de hoogste aftoppingsgrens. Deze definitie geldt voor de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Bij nieuwbouw gelden alle woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens als kernvoorraad. Deze verhoogde grens is ingevoerd omdat het onrendabel is om woningen onder de aftoppingsgrens te bouwen. Bepaalde aandachtsgroepen kunnen overigens Huurtoeslag krijgen voor woningen met een huur tot aan de Huurtoeslaggrens. Tijdens herstructurering worden veel kleine, goedkope een prijs onder de kwaliteitskortingsgrens gesloopt. In Breda wordt de sloop in het goedkoopste segment echter niet als negatief beschouwd. Experts melden dat dit ook weinig effect heeft op de betaalbaarheid van huishoudens: afhankelijk van het inkomen wordt een fors deel van de huur (kan oplopen tot 75%) gecompenseerd met huurtoeslag. Verder melden enkele experts dat betaalbaarheid een relatief begrip is. De goedkoopste, vooroorlogse- en jaren ’50 woningen zijn per saldo niet zo heel veel goedkoper dan ‘dure’ nieuwbouwwoningen omdat de energiekosten bij nieuwbouw veel lager zijn dan in de oudere voorraad. Verder wordt het begrip kernvoorraad door corporatie- en gemeentemedewerkers omschreven als gedateerd. Met slaagkansen kan namelijk beter worden gemonitord in hoeverre bepaalde subdoelgroepen hun weg op de woningmarkt vinden en kan, indien gewenst, worden ingegrepen om slaagkansen te verbeteren. Er kunnen dus op papier wel voldoende kernvoorraadwoningen zijn, maar als de slaagkans voor bepaalde groepen laag is dan is moet er iets in de toewijzing of in het karakter van de kernvoorraad worden veranderd. Uiteraard blijft de omvang van de kernvoorraad een indicator, maar deze is in de loop der tijd minder prominent geworden. Omdat de wachtlijsten voor corporatiehuurwoningen lang zijn 9 , ontstond enige zorg over de afname van de slaagkans bij sloop van complexen. De gemeente en de corporaties hebben daarom convenanten afgesloten waarin is afgesproken dat voorafgaand aan de sloop al enige nieuwbouw van corporatiewoningen moet zijn gerealiseerd op andere nieuwbouwlocaties (Gemeente Breda, 2004). Deze afspraken zijn nogmaals vastgelegd in prestatieafspraken voor de periode 2008-2012 (Gemeente Breda 2008). De experts melden dat dit een streven is dat niet altijd wordt gehaald: vertragingen horen nu eenmaal bij de nieuwbouwpraktijk. Desondanks is het idee van ‘gespiegeld bouwen’, oftewel de sloop van een corporatiewoning op de ene locatie compenseren met een nieuwe corporatiewoning elders in de stad, het richtsnoer gebleven (Gemeente Breda, 2008). Volledig spiegelbeeldig bouwen is het overigens niet, want in de nieuwbouw omvat het begrip ‘bereikbaar’ zowel huur- als koopwoningen. Bovendien worden ook huurwoningen boven de liberalisatiegrens gebouwd, die niet tot de kernvoorraad behoren. Ook blijkt uit gesprekken met lokale experts dat mogelijke effecten van herstructurering op de slaagkans scherp in de gaten worden gehouden. Zo melden corporatiemedewerkers dat bij de 9
In de periode 2005-2010 minimaal 45 maanden inschrijfduur bij toewijzing: zie bijvoorbeeld Jaarverslagen WonenBreburg.
20
start van de eerste herstructureringsoperatie in Heuvel het verkoopprogramma van enkele complexen werd stilgelegd om herhuisvestingskandidaten op te kunnen vangen. Particuliere huursector en betaalbare koop In dit onderzoek wordt de focus gelegd op de corporatiesector. Dit is immers de belangrijkste aanbieder van betaalbare kernvoorraadwoningen, terwijl corporaties ook zeer actief zijn in de herstructurering. In principe zouden ook particuliere huurwoningen met een prijs tot de aftoppingsgrens onderdak kunnen bieden aan doelgroephuishoudens. Doelgroephuishoudens in de particuliere huursector kunnen immers ook gebruik maken van de huurtoeslag. Volgens de experts valt in Breda echter slechts een zeer klein deel van de particuliere huurwoningvoorraad binnen de hoogste aftoppingsgrens. Bovendien is er weinig hard cijfermateriaal dat inzicht geeft in de huurprijzen van de particuliere sector per wijk. In deze studie wordt daarom geen specifieke aandacht besteed aan de particuliere huursector in Breda. De drie grootste Bredase corporaties, die vrijwel alle zelfstandige corporatiewoningen in hun bezit hebben, bieden woningen aan in de vrije verkoop en als tussenvorm. WonenBreburg en Singelveste Alleewonen bieden woningen aan onder Koopgarant. Laurentius biedt woningen aan onder het label Slimmer Kopen, dat sterk lijkt op Koopgarant. In beide systemen krijgt de koper een korting op de verkoopwaarde en garandeert men dat de corporatie de woning bij een verhuizing weer terugkoopt. De waardeverandering wordt gedeeld tussen koper en corporatie. Singelveste biedt ook Koopcomfort aan, waarbij de waardeverandering niet wordt gedeeld.
2.4
Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio
Breda heeft geen formele afspraken over woonruimteverdeling of de omvang van de kernvoorraad met nabijgelegen gemeenten Etten-Leur en Oosterhout. Er is wel migratie tussen de gemeenten, maar experts in Breda stellen dat er omvangrijke grote selectieve migratie is van middeninkomens richting Etten-Leur en Oosterhout. Volgens de experts heeft het overigens maken met het feit dat Breda in de afgelopen jaren wat achterliep met de nieuwbouw, terwijl Etten-Leur en Oosterhout wel woningen bouwden die aantrekkelijk zijn voor midden- en hogere inkomens. Daarom is er in de afgelopen jaren een licht vertrekoverschot geweest, dat waarschijnlijk gekeerd wordt als de nieuwbouw in Breda van de grond komt (dit loopt nu ook minder vanwege de crisis). Figuur 2.1 geeft een overzicht van de verandering van het aandeel corporatiewoningen in Breda, Etten-Leur en Oosterhout. De cijfers tonen een afname van het aandeel corporatiewoningen in alle drie gemeenten. In Breda en Oosterhout blijft het aandeel redelijk in de buurt van het landelijke gemiddelde. In Etten-Leur is het marktaandeel van de corporatiesector echter duidelijk lager.
21
Figuur 2.1
Aandeel corporatiewoningen Breda, Etten-Leur en Oosterhout
Etten-Leur
Oosterhout
Breda
Totaal
0%
5%
10%
15%
20% 2000
25%
30%
35%
40%
2008
Bron: SYSWOV-ABF
2.5
Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Breda
Breda telde in 2001 bijna 25.000 sociale huurwoningen. Ten opzichte van 2001 is anno 2009 de sociale huurwoningvoorraad met ongeveer 700 woningen, licht afgenomen. Daarnaast is er een particuliere huurvoorraad die in de periode 2001-2009 afnam van bijna 8.000 tot 6.300 woningen. De koopwoningvoorraad is fors toegenomen. De sociale huursector is licht afgenomen tot ongeveer een derde van de totale woningvoorraad. Het aandeel van de particuliere huursector is uitgekomen tot onder de tien procent, terwijl de koopwoningvoorraad is toegenomen tot 60%. Een soortgelijke ontwikkeling deed zich voor in de rest van Nederland, hoewel het aandeel particuliere huur in Breda anno 2009 iets kleiner is en het aandeel koop iets groter. Hiermee lijkt de verdeling van de woningvoorraad naar eigendom in Breda sterk op het Nederlandse gemiddelde. Opvallend voor deze studie is dat de sociale huursector in absolute termen weinig is afgenomen. De particuliere huursector is wel aanzienlijk afgenomen. Zoals in paragraaf 2.3 is aangegeven, bevat de particuliere huurwoningvoorraad in Breda weinig kernvoorraadwoningen, waardoor de afname van deze sector ook weinig gevolgen heeft voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Tabel 2.1 2001 2009
Ontwikkelingen in de woningvoorraad naar eigendomsector. Sociale huur
Particuliere huur
Koop
Totaal
24.941 24.260
7.995 6.314
37.527 45.252
70.463 75.826
53% 60%
100% 100%
2001 35% 11% 2009 32% 8% Bron: Woningcarthotheek O & I, gemeente Breda
Tabel 2.2 toont prijsklassengegevens van de drie grootste verhuurders in Breda. Het aandeel goedkope woningen is in de periode 2002 tot 2009 afgenomen van 28% tot 22%. Het aandeel woningen in de klasse tot de (hoogste) aftoppingsgrens is toegenomen van 68% tot 71%. Het aandeel woningen boven de hoogste aftoppingsgrens is beperkt. Het grootste deel hiervan bevindt zich nog in het segment tussen de aftopping en de liberalisatiegrens. De corporaties bezitten maar weinig woningen boven de liberalisatiegrens, hoewel het in absolute omvang natuurlijk wel is toegenomen. 22
Tabel 2.2
Ontwikkeling van de corporatievoorraad naar huurprijsklassen 2002
2009
Goedkoop (tot kwaliteitkorting) 28% 22% Goedkoop tot 1e aftopping 63% 65% Vanaf 1e tot 2e aftopping 5% 6% 2e aftopping tot Huurtoeslaggrens 3% 4% Vanaf Huurtoeslaggrens 1% 2% Onbekend 0% 1% Totaal % 100% 100% Totaal abs.* 23.440 23.479 * Deze aantallen zijn wat lager dan de in tabel 2.1 gepresenteerde gegevens. In tabel 2.1 zijn alleen de gegevens van de drie grootste, in Breda werkzame corporaties opgenomen Bron: gemeente Breda / O&I
Achter deze ontwikkelingen gaan processen schuil die niet perfect kan worden geïnventariseerd, maar waar wel een redelijk zicht op kan worden gekregen. Allereerst blijkt dat de woningvoorraad van corporaties redelijk stabiel is gebleven. Een eerste conclusie zou kunnen zijn dat de verandering van de samenstelling van de voorraad naar prijsklassen louter betrekking heeft op het doorschuiven van goedkope woningen naar een hoger segment door harmonisatie. Naast dit doorschuiven kan er echter ook sprake zijn van een gecoördineerd systeem van onttrekken van goedkope huurwoningen en gelijktijdige nieuwbouw van woningen in het betaalbare segment (tussen kwaliteitskorting en de aftoppingsgrenzen). Deze vraag zal beantwoord worden in paragraaf 2.6. De belangrijkste bevinding in deze paragraaf is dat de kernvoorraad in Breda maar in beperkte mate is afgenomen.
2.6
Overzicht woningvoorraad in de wijken
In de vorige paragraaf werd duidelijk dat een ruime meerderheid van alle corporatiewoningen in Breda tot de kernvoorraad behoort. Hoewel er sprake is van enige variatie per wijk/buurt (zie verderop in dit hoofdstuk) mag bij de presentatie van deze woningvoorraadoverzichten worden aangenomen dat ook in afzonderlijke wijken minimaal 85% à 90% van de corporatiewoningen tot de kernvoorraad behoort. Tabel 2.3 toont een overzicht van de ontwikkeling van de corporatie huursector per wijk. In 2001 is het aandeel corporatie huurwoningen met name in de wijken Noord, Centrum en West relatief hoog. Dit aandeel is in alle drie deze wijken afgenomen, maar vooral in het Centrum. De forse afname van het aandeel corporatiewoningen in het Centrum gaat overigens niet gepaard met een absolute afname van het aantal corporatiewoningen. In het Centrum zijn op functieveranderingsgebieden (bijvoorbeeld Chassé) vooral koopwoningen bijgebouwd. Hoewel er op het eerste gezicht dus geen sprake is van een grote afname van de voorraad corporatiewoningen in de wijken met de grootste concentratie, zijn er in Breda op buurtniveau wel enkele belangrijke herstructureringslocaties. De belangrijkste herstructureringslocaties liggen in Breda-West en Breda-Noord. De invloed van de herstructurering op de kernvoorraad in deze locaties en de rest van Breda komt in de volgende paragrafen aan de orde.
23
Tabel 2.3 Gebied
Corporatie huurwoningvoorraad naar wijk, Breda 2001
2009
2009
% Abs. Noord 58% 5.843 Centrum 51% 2.948 West 45% 5.534 Noord-West 35% 3.562 Oost 33% 3.243 Bavel (dorp) 24% 530 Ulvenhout (dorp) 20% 386 Teteringen (dorp) 19% 431 Zuid-Oost 19% 1.504 Prinsenbeek (dorp) 14% 580 Zuid 11% 380 Total 35% 24.941 NB: in Centrum relatief veel andere toegelaten instellingen actief. Bron: Woningcarthotheek O & I, gemeente Breda
% 55% 40% 42% 30% 30% 24% 19% 17% 17% 12% 10% 32%
Abs. 5.663 2.942 5.378 3.339 3.019 703 370 438 1.456 568 384 24.260
2.7
2001
Herstructureringsbuurten in de periode 2002-2009
In het voorgaande is duidelijk geworden dat hoewel het aandeel corporatiewoningen (en dus veelal kernvoorraad woningen) in Breda relatief is afgenomen, er geen sprake is van een forse afname in absolute zin. Het bezit van de drie grootste woningcorporaties in Breda is zelfs stabiel gebleven. Deze ontwikkeling is op zich interessant omdat Breda enkele herstructureringslocaties kent waar in de loop der jaren aanzienlijke aantallen woningen zijn gesloopt. De vijf herstructureringslocaties zijn: • Heuvel • Brabantpark (Driesprong) • Geeren-Zuid (bekend als Hoge Vucht) • Geeren-Noord (bekend als Hoge Vucht) • Doornbos-Linie
24
Hieronder beschrijven we kort de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad in de herstructureringsbuurten Heuvel is een buurt met een hoge concentratie corporatiewoningen. In 2000 bestond maar liefst 70% van de woningvoorraad uit corporatiewoningen, met 8% particuliere huur en 22% koop. Bijna 80% van de woningvoorraad is gebouwd in de jaren ’50. De woningvoorraad bestaat voor ongeveer de helft uit (kleine) eengezinswoningen en de rest appartementen. Deze appartementen hebben de kenmerkende jaren 50 bouwstijl vier lagen met een kap in plaats van een plat dak. In de buurt Brabantpark liggen enkele complexen die bekend staan als Driesprong10. De meeste woningen in Brabantpark zijn eveneens gebouwd in de periode 1945 tot en met 1959. In 2001 bestond ongeveer 50% van de woningvoorraad in Brabantpark uit eengezinswoningen. Hoewel in de statistieken geen onderverdeling wordt gemaakt naar Brabantpark en Driesprong (ook het postcodegebied overlapt) leert een visuele inspectie dat Driesprong grotendeels bestaat uit eengezinswoningen11. Doornbos-Linie bestaat uit twee deelgebieden die voor ongeveer 80% in de jaren ’50 en ’60 is gebouwd. De buurt Linie bestaat vooral uit eengezinswoningen, waaronder corporatiebezit, terwijl er in Doornbos meer kenmerkende jaren ‘50 portiekwoningen van vier bouwlagen zijn. In Doornbos-Linie bestond in 2000 ongeveer 60% van de woningvoorraad uit corporatiewoningen, die vaak deel uitmaken van grootschalige appartementencomplexen. Geeren-Noord en Geeren-Zuid zijn hoofdzakelijk in de jaren 60 gebouwd. De buurten kennen dezelfde opzet als Doornbos-Linie, met dien verstande dat er wat meer appartementencomplexen zijn. Hierdoor is het aandeel appartementen in deze wijken ook iets hoger (60%). Rond 2000 is het aandeel corporatiewoningen in Geeren-Noord en Geeren-Zuid respectievelijk 74% en 79%, het hoogste van alle herstructureringsgebieden in Breda. De buurt kent een stedenbouwkundige structuur die eind jaren ‘50 en de jaren ‘60 veelvuldig is toegepast buiten de grote steden: eengezinswoningen met aan de randen grootschalige appartementen-complexen
2.8
Herstructurering en kernvoorraad: sloop en nieuwbouw van corporatiehuurwoningen
De herstructurering bestaat uit sloop en vervangende nieuwbouw om zo binnen deze gebieden meer differentiatie van woningen naar eigendomsector en/of woningkwaliteit te krijgen. Hierbij kan beslist worden dat gesloopte corporatiewoningen deels worden vervangen op de locatie zelf en/of in gebieden buiten de herstructurering. Vooral in steden waar het aandeel corporatiewoningen relatief klein is kan besloten worden om de voorraad qua aantallen in stand te houden, maar daarbij wel meer over de stad (regio) te spreiden. Daarnaast kunnen woningen ook ingrijpend gerenoveerd worden of kunnen woningen worden verkocht. De focus in deze paragraaf ligt echter op sloop en vervangende nieuwbouw van corporatie huurwoningen. Tabel 2.4 geeft een overzicht van de sloop van corporatiewoningen in de herstructureringsbuurten en de overige buurten. Cijfers zijn door de gemeente Breda geleverd vanaf 2002 om de praktische reden dat vanaf dit moment de herstructurering begon. De eerste herstructureringsprojecten startten in Geeren-Noord en Heuvel. In Heuvel liep vooral in 2005 een fors sloopprogramma. Na 2006 zijn geen woningen meer gesloopt in Heuvel, maar in de komende jaren (vanaf 2011) zijn er nog plannen om ongeveer 400 corporatie huurwoningen te 10
Driesprong valt binnen het administratieve gebied Brabantpark. Cijfers over Driesprong zijn mogelijk te achterhalen via Wonen Breburg of de gemeente Breda. 11 Via Google Maps en Google Streetview.
25
slopen (bezit Wonen Breburg). Vanaf 2008 intensiveert de herstructureringsoperatie zich in andere gebieden, waarbij achtereenvolgens complexen worden gesloopt in Driesprong (2008) en in Geeren-Zuid en Doornbos-Linie (2009). Elders in Breda zijn op kleinere schaal enkele zelfstandige ouderenwoningen gesloopt maar deze maken formeel geen deel uit van de herstructurering (Overakker en Ginneken). Voor wat betreft de toekomst kan nog worden gemeld dat er nog sloopplannen in Geeren Noord en Zuid op stapel staan. Er bestaat een kans dat deze operatie vanwege de crisis wordt vertraagd. In herstructureringsprojecten worden omwille van de differentiatie immers veel koopwoningen in de plannen opgenomen, die nu met de crisis moeilijk verkoopbaar zijn. Daarnaast spelen volgens de lokale experts bij de corporaties enkele meer structurele zaken. Hieronder vallen bijvoorbeeld lagere lokale woningbehoefteramingen of (voorgenomen) overheidsheffingen op de corporaties. Deze mogelijke heffingen kunnen de investeringsruimte bij de corporaties ernstig beperken. Tabel 2.4 toont dat de herstructurering in Breda (vooralsnog) gefaseerd plaatsvindt over de wijken. Daarbij worden in specifieke jaren, naar Bredase begrippen forse aantallen woningen gesloopt. Het is niet duidelijk hoeveel woningen de komende jaren gesloopt gaan worden (zie ook politieke wisseling), maar mocht de operatie in hetzelfde tempo worden voortgezet als in 2008 en 2009 dan betekent dit een hoge structurele vraag van herhuisvestingsurgenten. Tabel 2.4
Sloop van corporatie huurwoningen 2002-2009, Breda
Buurt
(Wijk)
Herstructurering Heuvel Driesprong Geeren-zuid Geeren-noord Doornbos-Linie
West Oost Noord Noord Noord
Overige gebieden Overakker Ginneken
Zuid-Oost Zuid-Oost
2002
2003
2004
2005
2006
18
18
186
9
2007
2008
2009
44
231 166 114 74 44
12
55 30
166 114 74
24
31 18
20022009
Totaal Breda 0 92 42 186 9 0 215 170 714 NB: Prijsklasse woningen deels bekend: het gaat vooral om de goedkoopste prijsklasse met uitzondering van Geeren, waar ook veel is gesloopt in de klasse tot lage aftoppingsgrens. Bron: gemeente Breda / O&I
De sloop van corporatiewoningen zoals weergegeven in tabel 2.4 kan uiteraard niet los worden gezien van de nieuwbouw van kernvoorraadwoningen in andere wijken. Al naar gelang de ambities ten aanzien van de ontwikkeling van de kernvoorraad kan men besluiten welke aantallen vervangende kernvoorraadwoningen binnen en buiten de herstructureringswijken benodigd zijn. Tabel 2.5 geeft een overzicht van de nieuwbouw van corporatiewoningen in Breda. Zo zijn in Heuvel al voor de grote sloopoperatie in 2005 corporatiewoningen bijgebouwd. In GeerenNoord en in Brabantpark zijn eveneens nieuwe corporatiewoningen gerealiseerd. In Geeren-Zuid zijn in deze periode geen nieuwe corporatiewoningen gebouwd; de reden hiervoor is dat de herstructurering hier pas in 2009 van start is gegaan (zie ook tabel 2.4) In de andere wijken zijn gedurende de periode 2002 tot en met 2009 nieuwe corporatiewoningen aan de voorraad toegevoegd. In totaal zijn in Breda in deze periode 380 corporatiewoningen in de herstructureringsgebieden gerealiseerd en 601 in de overige wijken. Het valt hierbij op dat in 2004
26
naar verhouding veel corporatiewoningen werden gerealiseerd. In de andere jaren is dit beduidend minder. In tabel 2.6 zijn de gegevens geaggregeerde sloop en nieuwbouwgegevens weergegeven en is ook het saldo van de woningmutaties opgenomen. Zo blijkt dus dat in de herstructureringsgebieden van Breda lang niet alleen maar wordt ingezet op een reductie van de corporatievoorraad. Er is een behoorlijk aantal corporatiewoningen voor in de plaats gekomen, waardoor de krimp van de corporatievoorraad uiteindelijk relatief gering is. In de overige wijken is er per saldo sprake van een forse toename van de corporatiesector met meer dan 500 woningen. Voor Breda als geheel blijkt dat het saldo van sloop en nieuwbouw uiteindelijk positief is. Het feit dat de voorraad huurwoningen bij corporaties is afgenomen in de periode 2001-2009 (zie tabel 2.3) heeft dus vooral te maken met verkoop en is niet zozeer een gevolg van het sloop- en nieuwbouwbeleid. Tabel 2.5
Nieuwbouw van corporatie huurwoningen 2002-2009, Breda
Buurt Herstructurering Heuvel Brabantpark Geeren-zuid Geeren-noord Doornbos-Linie Overige gebieden Nieuw Wolfslaar Princenhage Kroeten Belcrum Overakker Schorsmolen City Bavel Ginneken Prinsenbeek Heusdenhout
(Wijk)
2002
2003
2004
West Oost
74
Noord Noord
64 12
Bavel-dorp West NoordWest
2005
2006
2007
2008
2009
51
46 3
14 48
36 32
124
38
74 75 38
19
40 31 24 12 12 6
Totaal herstructureringswijken
150
51
49
Totaal overige wijken
90
114
223
38
50
55
Totaal Breda Bron: gemeente Breda / O&I
90
114
373
38
101
104
185 87 0 96 12 162 92 90
18
90
Zuid-Oost Centrum Centrum Bavel-dorp Zuid-Oost (uitleg Breda) Oost
20022009
75 57 40 31 24 12 12 6
62
62
68
380
31
601
99
981
Bij de nieuwbouw van corporatiewoningen zoals gepresenteerd tabel 2.6 dient echter rekening te worden gehouden met de prijsklasse waarin nieuwbouwwoningen terecht komen. Zo worden veelal goedkope huurwoningen gesloopt om daarvoor vervangende woningen in de plaats te bouwen. Nieuwbouw is echter duur en kan vaak alleen met forse subsidies onder de (hoge) aftoppingsgrens worden aangeboden, laat staan rondom de kwaliteitskortingsgrens. De vraag dient zich dus aan hoeveel van de nieuwbouw van de corporatiesector in het betaalbare segment valt.
27
Tabel 2.6
Saldo sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen in herstructurering en overige gebieden, Breda
Buurt
2002
Herstructurering Sloop Nieuwbouw Saldo
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
20022009
92
186
-92
18 150 132
-186
9 51 42
49 49
166 62 -104
158 68 -90
629 380 -249
49
85 601 516 714 981 267
Overige wijken Sloop Nieuwbouw Saldo
90 90
114 114
24 223 199
38 38
50 50
55 55
-49
12 31 19
Breda Totaal Sloop Nieuwbouw Saldo
0 90 90
92 114 22
42 373 331
186 38 -148
9 101 92
0 104 104
215 62 -153
170 99 -71
Bron: gemeente Breda / O&I, OTB Bewerking
Tabel 2.7 geeft een overzicht van de totale sloop en nieuwbouw naar prijsklassen. Een één- opéén vergelijking van de sloop en nieuwbouw per prijsklassen is onmogelijk omdat er met name bij sloop een fors aantal woningen een onbekende huurprijs hebben. Aangenomen mag echter worden dat de meeste van deze onbekende woningen onder de hoogste aftoppingsgrens uitkomen (en vaak ook onder de kwaliteitskortingsgrens). Uit tabel 2.7 blijkt dat in de nieuwbouw bijna geen woningen onder de kwaliteitskortingsgrens worden aangeboden. Ongeveer 57% van de nieuwbouwwoningen valt echter binnen de aftoppingsgrenzen terwijl nog 10% tussen de aftopping en liberalisatiegrenzen uitkomt. Een fors deel van de nieuwe corporatiewoningen bevindt zich in het geliberaliseerde deel. De conclusie luidt dat er weinig verlies is van woningen onder de hoge aftoppingsgrens, maar wel onder de kwaliteitskortingsgrens. De kernvoorraad blijft mede daardoor vrij stabiel in Breda. Er wordt wel een vrij groot aandeel woningen gebouwd in het geliberaliseerde segment, maar feitelijk is dit aantal even groot als de ‘groei’ van de corporatievoorraad (ruim 200 woningen). Overigens worden in Breda 102 nieuwbouwwoningen tussen de hoogste aftoppings- en liberalisatiegrens gerekend tot de kernvoorraad. Tabel 2.7
Saldo sloop en nieuwbouw naar prijsklassen corporatiewoningen periode 2002-2009, Breda Tot kwaliteitsk orting
Kwaliteitsk orting tot 1e aftopping
1e tot 2e aftopping
2e aftopping tot liberalisatie
Vanaf liberalis atie
Onbekend *
Totaal
Sloop** 299 144 0 0 0 271 714 Nieuwbouw 1 488 72 102 217 14 981 Saldo sloop x x x x x X 267 nieuwbouw *De meeste van deze woningen vallen in ieder geval onder de hoogste aftoppingsgrens. Zo tonen eerdere tabellen in deze rapportage al dat ongeveer 93% van de corporatievoorraad een prijs onder de hoogste aftoppingsgrens heeft. **Voor de volledigheid zijn bij sloop enkele kleine complexen meegenomen die niet formeel als herstructurering te boek staan. Bron: gemeente Breda / O&I.
28
2.9
Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad
Na de presentatie van cijfers omtrent sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen in Breda, kan de vraag beantwoord worden in hoeverre de samenstelling van de woningvoorraad is veranderd. Tabel 2.8 geeft een overzicht van de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendomssector in de herstructureringsbuurten en in de rest van Breda. Naast de hiervoor gepresenteerde sloopen nieuwbouwcijfers moet rekening worden gehouden met verkoop en huurharmonisatie. In alle herstructureringswijken is het aandeel sociale huur in meer of mindere mate afgenomen. In deze buurten is het aandeel particuliere huur ook aanzienlijk gedaald (waarschijnlijk door verkoop), terwijl het aandeel koop overal aanzienlijk is toegenomen. In alle herstructureringswijken gezamenlijk is het aandeel van de corporatievoorraad afgenomen van 62% tot 58%, terwijl het aandeel koopwoningen toenam. In de andere wijken is in grote lijnen hetzelfde patroon zichtbaar, met dien verstande dat de uitgangssituatie hier veelal anders was. Deze wijken hadden al een aanzienlijk kleiner aandeel corporatiewoningen in de woningvoorraad. Per saldo is het aandeel corporatiewoningen in heel Breda enigszins afgenomen. In absolute aantallen blijkt echter dat de corporatiesector in 2009 bijna even groot is als in 2001 (respectievelijk ruim 24.600 en 24.200 woningen). Nadere analyse van de procentuele verandering van verschillende eigendomsvormen in alle Bredase wijken (zie bijlage III) bevestigt het bovenstaande beeld. Op een enkele uitzondering na zijn de procentuele afnamen van het aandeel sociale huur het grootst in herstructureringswijken. In de ‘top acht’12 van wijken met het grootste aandeel sociale huur is weinig veranderd. Dit in combinatie met het gegeven dat in de meeste andere wijken sprake is van een lichte daling van het aandeel sociale huur maakt duidelijk dat er geen sprake is van (her)concentraties van de sociale huurvoorraad in bepaalde wijken als gevolg van herstructurering en andere maatregelen. Hoewel in de vorige paragraaf (en tabel 2.7) duidelijk werd dat de corporaties in specifieke prijssegmenten slopen dan wel bouwen, is het niet eenvoudig om een correct overzicht te krijgen van het effect van de herstructurering op de verdeling naar prijsklassen. Met tabel 2.7 is wel een beeld te schetsen dat er goedkope woningen worden gesloopt en wat meer dure woningen worden gebouwd, maar corporaties voeren ook hun eigen huurbeleid. Informatie van corporaties(medewerkers) geeft aan dat woningen bij mutatie in een ander prijssegment terecht kunnen komen. Tot op heden worden deze bij mutatie veelal binnen de aftoppingsgrenzen gehouden, maar de grens tot de kwaliteitskorting wordt hierbij niet zo strikt meer gehanteerd. Bovendien bereiden de corporaties zich voor op de Europese regelgeving, die stelt dat de kernvoorraad feitelijk tot aan de huidige liberalisatiegrens zal moeten gaan lopen. Deze overwegingen moeten worden meegenomen in de bespreking van tabel 2.9. Het aandeel woningen tot aan de kwaliteitskorting is inderdaad door sloop (en huurharmonisatie) flink afgenomen ten koste van de bereikbare voorraad (tot aftoppingsgrenzen). Het aandeel van de dure sector is sterk toegenomen, maar blijft in absolute termen vrij klein. De invloed van sloop en nieuwbouw op de totale voorraad in Breda mag daarbij niet overdreven worden: het gaat om ruim 600 veelal woningen die eigenlijk volledig gecompenseerd worden door de nieuwbouw van bijna 1.000 woningen. Voor wat betreft de herstructureringswijken zelf blijkt dat de voorraad naar prijsklassen wel wat is veranderd. In de startsituatie in 2002 waren er nauwelijks woningen in het dure segment (vanaf de hoogste aftoppingsgrens), terwijl dit aandeel vooral in Geeren-Noord flink is toegenomen door sloop van goedkope huurwoningen en nieuwbouw van duurdere huurwoningen. Met name in Heuvel, Brabantpark (Driesprong) en Doornbos-Linie is het aandeel betaalbare woningen sterk toegenomen ten koste van de goedkoopste voorraad. Dit wordt deels veroorzaakt door de sloop en nieuwbouwoperatie, maar ook door huurharmonisatie bij mutatie. 12
In de ‘top acht’ bevinden zich wijken met een aandeel sociale huur van minstens 50%.
29
Tabel 2.8
Het effect van de herstructurering: verdeling naar eigendomsector in 2001 en 2009, Breda
Wijk
2001
2001
2009 Koop
Part huur
Corporaties
70% 46% 79% 74% 60% 62%
Totaal woningen 3.309 4.113 1.738 1.335 1.788 12.283
30% 52% 16% 26% 34% 36%
7% 7% 6% 4% 8% 7%
63% 41% 78% 71% 58% 58%
Totaal woningen 3.368 4.169 1.742 1.289 1.861 12.429
11%
30%
58.180
64%
8%
27%
63.397
11%
35%
70.463
60%
8%
32%
75.826
Koop
Part huur
Corporaties
Heuvel Brabantpark* Geeren-zuid Geeren-noord Doornbos-Linie Totaal herstructureringswijken
22% 44% 11% 20% 30% 29%
8% 10% 10% 6% 10% 9%
Totaal andere wijken
58%
Totaal Breda Bron: gemeente Breda / O&I.
53%
Tabel 2.9 Wijk
2009
Het effect van de herstructurering: verdeling corporatiewoningen* naar huurprijsklassen, Breda 2002 Tot kwaliteitkorting 69% 37% 3% 15% 44%
Tot 2e aftopping 31% 62% 97% 85% 56%
Tot liberalisatie 0% 1% 0% 0% 0%
Vanaf liberalisatie 0% 0% 0% 0% 0%
2002
2009
Totaal corpo 2.181 1.855 1.368 837 1.066
Tot kwaliteitkorting 46% 24% 4% 9% 36%
2009 Tot 2e aftopping 52% 73% 96% 85% 63%
Tot liberalisatie 1% 3% 1% 2% 1%
Vanaf liberalisatie 0% 0% 0% 5% 0%
Totaal corpo 2.110 1.696 1.366 910 1.082
Heuvel Brabantpark Geeren-zuid Geeren-noord DoornbosLinie Totaal Breda 28% 68% 3% 1% 23.449* 22% 71% 4% 2% 23.479* *Betreft hier alleen woningen van Singelveste, Wonen Breburg en Laurentius. In andere overzichten zijn nog ongeveer 1000 wooneenheden opgenomen van andere toegelaten instellingen. Bron: gemeente Breda / O&I
30
2.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad BBSH-doelgroep en de corporatievoorraad In Breda is de totale voorraad van alle toegelaten instellingen afgenomen van bijna 25.000 woningen in 2001 tot circa 24.200 woningen. Hiertoe behoren echter ook enige onzelfstandige woonvormen. Wanneer het totale zelfstandige huurwoningbezit van de Bredase corporaties onder de loep wordt genomen is er sprake van een stabiele woningvoorraad van ongeveer 23.500 woningen waarbij de kernvoorraad, door huuraanpassingen is afgenomen van ongeveer 22.500 in 2000 tot 22.100 in 2008 woningen. Met een bijschatting van 500 betaalbare particuliere huurwoningen zou dit een kernvoorraad van 23.000 woningen in 2002 en 22.500 in 2008 betekenen. Het aandeel huishoudens dat tot de primaire doelgroep behoort komt uit op ongeveer 28% in 2009 (zie RIGO, 2010). Dit komt neer op ongeveer 21.500 huishoudens wat op zich voldoende lijkt om deze huishoudens te huisvesten. Particuliere huursector De particuliere huursector speelt volgens de lokale experts een zeer beperkte rol bij de huisvesting van doelgroephuishoudens. Het prijsniveau is hiervoor te hoog. Koopsector en de doelgroepen Hoewel de kernvoorraad voldoende groot lijkt om de primaire doelgroep te huisvesten, is de secundaire ZFW-doelgroep in Breda aanzienlijk. Gezamenlijk komen deze twee doelgroepen op ongeveer 49% van het totale aantal huishoudens (zie RIGO, 2010). Een deel van deze huishoudens is reeds gehuisvest in de koopsector. RIGO schat zelfs dat 25% van de primaire doelgroep in Breda in de koopsector woont. Voor huishoudens die nieuw op de woningmarkt komen is de koopsector in Breda echter relatief duur.
2.11 • • •
•
• •
Samenvatting en conclusies Het aandeel corporatiewoningen wijkt in Breda weinig af van de rest van Nederland. In 2000 bedraagt dit aandeel 35% terwijl dit in 2008 is afgenomen tot 32%. In Nederland is dit aandeel in 2008 eveneens 32%. Er zijn echter enkele wijken/buurten waar het aandeel corporatiewoningen in 2000 boven de 70% uitkomt, veelal gebouwd in de jaren ’50 en ’60. Dit gaat gepaard met een relatief sterke aanwezigheid van lage inkomensgroepen. Gemeente en corporaties hebben diverse motieven om te herstructureren: deconcentratie van lage inkomensgroepen en kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Van kwalitatief slechte woningen kan niet (meer) worden gesproken maar, veel vooroorlogse en vroeg-naoorlogse woningen zijn wel klein en slecht geïsoleerd. Een nieuwbouwwoning kent een hogere huur, maar een aanzienlijk lagere energierekening. De balans tussen de doelgroep van beleid en de corporatiekernvoorraad was vrijwel in evenwicht. Gemeente en corporaties wilden de herstructurering niet laten samengaan met verlies van huurwoningen omdat daarmee de huisvestingsmogelijkheden van de doelgroep in de knel zouden kunnen komen. Hoewel in de herstructureringswijken het aantal corporatiewoningen is afgenomen, zijn er in andere wijken meer corporatiewoningen bijgekomen. Dit wordt ook wel spiegelbeeldig bouwen genoemd. Het saldo van sloop en nieuwbouw is zelfs licht positief. Tot op heden lijkt het erop dat de sloop en nieuwbouw vrij goed op elkaar zijn afgestemd. Op buurtniveau worden pieken in de sloop worden afgewisseld met ‘rustige’ jaren.
31
• • •
De verdeling van de woningvoorraad naar eigendomsector in de herstructureringsbuurten is veranderd ten faveure van de koopsector. Dit gebeurde ook in de andere wijken, maar desondanks is in absolute zin het aantal corporatiewoningen nauwelijks afgenomen. De procentuele afname van het aandeel sociale huur is grootst in herstructureringswijken. In de ‘top acht’ van wijken met het grootste aandeel sociale huur is weinig veranderd. In de meeste andere wijken sprake is van een lichte daling van het aandeel sociale huur Hoewel er wat minder woningen in het echte goedkope segment zijn en er iets meer woningen binnen de dure segmenten vallen, bestaat anno 2009 meer dan 90% van het corporatie-eigendom uit kernvoorraadwoningen.
Conclusies De omvang van de totale corporatievoorraad in Breda is licht afgenomen. Dit is in lijn met gemaakte afspraken tussen gemeente en woningcorporaties over het spiegelbeeldig bouwen. De omvang van de kernvoorraad bij de drie grootste corporaties, die samen bijna de gehele sociale huursector in Breda in handen hebben, is in absolute zin afgenomen met ongeveer 500 woningen: van ongeveer 22.500 tot 22.100. In 2008 lijkt dit op zich voldoende om de gehele doelgroep te huisvesten, respectievelijk herhuisvesten in het geval van herstructurering. Hierbij gaan we overigens voorbij aan doelgroephuishoudens die in de koopsector wonen. Naar schatting woont ongeveer een kwart van de primaire doelgroep in de koopsector. Analyses over alle Bredase wijken laten zien dat er geen sprake is van (her)concentratie van de voorraad sociale huurwoningen in bepaalde wijken als gevolg van herstructurering en andere maatregelen.
32
3
Den Haag
3.1
Inleiding
De Haag is een stad met verhoudingsgewijs meer lagere inkomens dan in de rest van Nederland, maar het verschil is niet extreem. In 2006 komt in Den Haag de primaire (BBSH) doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid uit op ongeveer 36% van het totale aantal huishoudens (zie RIGO, 2007). Deze cijfers zijn wat gedateerd, maar de eerste gegevens van het nieuwe WoON 2009 geven aan dat de doelgroep in de tussenliggende periode op nationaal niveau weinig is veranderd. Het aandeel doelgroephuishoudens in de rest van Nederland bedraagt ongeveer 29% in 2009 (MVROM, 2010). Studies naar het fenomeen van concentratie van lagere inkomens en sociaal zwakke huishouden in Den Haag kwamen telkens tot dezelfde conclusie: er is in Den Haag sprake van een sterke ruimtelijke uitsortering van inkomensgroepen (zie bijvoorbeeld Boelhouwer, 1997). Hierbij wordt in algemene termen een onderscheid gemaakt tussen ‘het veen’ en ‘het zand’. Deze onderverdeling komt overeen met de gebieden nabij de kust en verder naar het binnenland. Op ‘Het Zand’ zijn wijken te vinden met inkomens die variëren van modaal tot zeer hoog. In vooroorlogse gebieden als Laak, de Schilderswijk en Transvaal is het gemiddelde besteedbare jaarinkomen per (gestandaardiseerd) huishouden niet veel hoger dan € 15.000, terwijl in de grote naoorlogse gebieden van Den Haag Zuidwest het gemiddelde op ongeveer € 17.000 ligt (Gemeente Den Haag, 2010a). In veel andere wijken ligt dit gemiddelde tussen de € 20.000 en € 25.000 terwijl het in wijken op het ‘echte’ zand ruim boven de € 30.000 uitkomt (Gemeente Den Haag, 2010). Gegevens vooral na de gemeentelijke herindeling. De cijfers die voor de regio Den Haag worden gepresenteerd, hebben veelal betrekking op de periode 2003 tot en met 2008 of 2009. Voor 2003 was er nog sprake van de ‘oude’ gemeentegrenzen, waarbij bijvoorbeeld de grote nieuwbouwlocatie Leidscheveen nog niet bij de gemeente Den Haag hoorde. Hoewel in de cijfers doorgaans is gecorrigeerd voor de nieuwe gemeentegrenzen, is er voor gekozen om zo veel mogelijk vanaf 2003 te rekenen. Voor wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad in de herstructureringswijken, die niet beïnvloed is door de gemeentelijke herindeling, is wel gekozen voor een meting vanaf 2000. Overigens zijn bij de laatste gemeentelijke herindeling ook veel van de kleinere kernen samengevoegd in de gemeente Westland, respectievelijk de gemeente Midden-Delfland.
3.2
Achtergrond herstructurering
Net als veel grote steden kampte Den Haag tijdens de periode van het groeikernenbeleid met een vertrekoverschot van middeninkomens (zie bijvoorbeeld Van der Cammen en de Klerk, 1993). Deze huishoudens vertrokken omdat ze een suburbane woonomgeving met grondgebonden woningen wensten. Zulke woonmilieus zijn weliswaar aanwezig in Den Haag, maar veelal onbetaalbaar voor de middeninkomens. Toen vanaf de jaren ’70 in Zoetermeer op grote schaal grondgebonden woningen werden gebouwd, leidde dit tot selectieve migratie. Vanaf het begin van de jaren ’90 bracht de grote VINEX-operatie een nieuw vooruitzicht van selectieve migratie. Deze keer overigens niet alleen naar andere gemeenten, omdat Den Haag nu grote uitleglocaties ontwikkelde binnen de eigen gemeentegrenzen (Ypenburg, Wateringse Veld en Leidscheveen). Men verwachtte echter wederom een migratiestroom van middeninkomens vanuit Zuidwest en de klassieke stadsvernieuwingsbuurten. Daarnaast verwachtten diverse studies een overschot aan
33
sociale huurwoningen omdat de woonwens van huishoudens zich in toenemende mate op de koopsector zou gaan richten. Daarom werden in de tweede helft van de jaren ’90 de eerste ‘herstructurering avant la lettre’ projecten gerealiseerd, waarbij sociale huurwoningen werden vervangen door middeldure koopwoningen. Dit betekende een breuk met de klassieke stadsvernieuwing waarin sociale huurwoningen veelal werden vervangen door (betere en ruimere) sociale huurwoningen. Hoewel ook in de stadsvernieuwing het idee van een wooncarrière binnen de eigen wijk aanwezig was, kreeg dit met de herstructurering een sterkere impuls vanwege het toevoegen van koopwoningen. In de nota “De kracht van Den Haag” (Den Haag, 1999) zijn de drie samenhangende doelstellingen van de herstructurering neergelegd: 1. Het vergroten van de keuzevrijheid van woonconsumenten door in alle delen van de stad een verscheidenheid aan woonmogelijkheden te bieden gericht op diverse sociaaleconomische groepen; 2. Het doorbreken van de ruimtelijke segregatie in de stad door het versterken van het sociaaleconomische draagvlak in kwetsbare wijken; 3. Het versterken van de economische en sociale vitaliteit door het verminderen van de selectieve migratie van midden- en hogere inkomens uit de stad. Deze doelstellingen worden door de experts nog altijd genoemd, zij het in wat andere bewoordingen. Tegengaan van concentratie van lage inkomensgroepen (zie 2) en het bieden van een wooncarrière in de eigen wijk (zie 1) zijn volgens de experts onveranderde doelstellingen. Daarnaast melden de experts dat grote delen van de woningvoorraad in de herstructureringsgebieden niet meer aan de huidige eisen van woonconsumenten voldoen en dat er daarom ingrepen nodig zijn.
3.3
Introductie tot de kernvoorraad in Den Haag
De experts bij de gemeente en corporaties melden dat in de eerste helft van de jaren ’90 het begrip kernvoorraad zijn intrede deed. Het betreft de woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens. Later, rond de millenniumwisseling, werd meer uitgegaan van slaagkansen. Verder is vanaf ongeveer 2005 een secundaire doelgroep ‘lagere middeninkomens’ gedefinieerd die op de woningmarkt tussen de wal en het schip dreigde te vallen. Deze groep had beperkte toegang tot de sociale huursector vanwege de strikte inkomenscriteria terwijl zij te weinig financieringsmogelijkheden had voor een koopwoning. Deze secundaire doelgroep kan aanspraak maken op woningen met een prijs tussen de kwaliteitskortings- en liberalisatiegrens. De inkomensgrens van deze lagere middeninkomens is destijds gelijkgesteld met de toenmalige Ziekenfondsgrens (zie Stadsgewest Haaglanden en SVH Haaglanden, 2005). Recenter heeft ook het Rijk de doelgroep uitgebreid met een secundaire groep die toevalligerwijs ook een inkomen tot de (voormalige) Ziekenfondsgrens. In de discussie over de gewenste omvang van de kernvoorraad speelt het begrip scheefwonen al sinds de Nota Heerma uit 1989 een rol. Het fenomeen dat relatief grote aantallen huishoudens met relatief hoge inkomens in de sociale huursector wonen, wordt doorgaans als ongewenst gezien. Verschillende experts melden dat scheefwonen in de afgelopen jaren is afgenomen omdat een strikt toewijzingsbeleid is gehanteerd. Dit impliceert dat minimaal 70% van de vrijkomende kernvoorraad moet worden toegewezen aan de BBSH-doelgroep. In de praktijk blijkt dat een zeer groot deel van de resterende 30% uiteindelijk ook terecht komt bij de BBSH-doelgroep en de secundaire doelgroep. Gemeente en corporaties zijn zich ervan bewust dat bij sloop veel woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskorting verdwijnen. Volgens de experts compenseert de huurtoeslag echter
34
lagere inkomens die naar een duurdere woning binnen de sociale huursector verhuizen. Daardoor kan niet op voorhand worden gesproken over een verslechtering van de mogelijkheden van doelgroephuishoudens om betaalbare woningen te vinden. Er is volgens de experts geen algemeen beleid gevoerd waarbij werd ingezet op een drastische afname van de kernvoorraad, maar in de herstructureringswijken werd wel fors gesloopt om de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad te wijzigen. Bij aanvang van de herstructurering werd wel onderzoek verricht over de gewenste en noodzakelijke omvang van de kernvoorraad in Den Haag en in de regio (bijvoorbeeld Priemus e.a. 1996). Volgens de experts was het uitgangspunt dat de kernvoorraad globaal in stand zou blijven13. Verder melden de experts dat er de afgelopen jaren wel discussie is geweest over de vraag of bepaalde complexen gesloopt of gerenoveerd moeten worden. Er is geen maximum gesteld aan het aantal te slopen woningen op jaarbasis (was tot 2007 ongeveer 1.500 per jaar), maar bij de gemeente vroeg men zich wel regelmatig af waar de kritische grens lag. Deze twijfels bij de kritische grens van het aantal te slopen woningen hield samen met het beslag dat herstructureringsurgenten tezamen met andere sociaal- medische voorrangskandidaten zouden kunnen vormen op het jaarlijks vrijkomende en nieuw toe te wijzen aantal woningen. Sinds de start van de herstructurering hebben de gemeente en corporaties altijd een (minimum) norm van 30% sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties gehanteerd. De afspraak uit 2005 geeft daarbij aan dat het grotendeels om huurwoningen moet gaan, terwijl de gewenste verdeling van de sociale nieuwbouw naar eigendom in de afspraken van 2010 wordt opengelaten (Stadsgewest Haaglanden 2005, 2010) Op de grote uitleglocaties worden altijd sociale woningen gebouwd omdat men gedifferentieerde wijken wenst, hiermee tevens de keuzemogelijkheden van de doelgroep qua woonmilieus worden vergroot, en omdat hiermee een deel van de sloop in de herstructureringswijken wordt gecompenseerd. In de vroegere afspraken was dit 30 procent. Onder het nieuwe College van B&W in Den Haag (sinds 2010) wordt nog wel vastgehouden aan dit percentage, maar niet meer automatisch voor alle gebieden en alle nieuwe projecten.
De particuliere huurwoningvoorraad Hoewel in deze studie de focus ligt op de kernvoorraad van de woningcorporaties, die zich ook het meest actief toeleggen op de herstructurering, zou een betaalbare particuliere huurwoning onder bepaalde voorwaarden ook tot de kernvoorraad kunnen worden gerekend. Er zijn wat algemene cijfers die een indruk geven van de omvang van de voorraad betaalbare particuliere huurwoningen in Den Haag. In studies op basis van het WBO 2002 en het WOON 2006 en 2009 (Gemeente Den Haag, 2007 en Gemeente Den Haag 2010b) wordt een berekening gemaakt van het aandeel betaalbare particuliere huurwoningen (tot de aftoppingsgrenzen). In 2002 kwam dit aandeel uit op ongeveer 66%, terwijl in 2006 en 2009 het aandeel tussen de 45 en 50% ligt. De betaalbare particuliere huurwoningvoorraad concentreert zich volgens de experts vooral op ‘het veen’, waaronder veel in het Laakkwartier. De particuliere huurwoningvoorraad op ‘het zand’ heeft veelal een prijs die boven de aftoppings- of liberalisatiegrens ligt en biedt bijvoorbeeld huisvesting aan de zogenaamde ‘expats’; buitenlandse werknemers bij enkele grote internationale instellingen (Internationaal Hof), de ambassades en het internationale hoofdkantoor van Shell.
Tussenvormen koop en huur Experts bij woningcorporaties en de gemeente geven aan dat onder bepaalde voorwaarden ook tussenvormen (Koopgarant) tot de kernvoorraad kunnen worden gerekend. In Den Haag gaat het echter om zeer kleine aantallen. Haag Wonen heeft enkele woningen in Koopgarant uitstaan 13
Zie ook het overzicht van de omvang van de kernvoorraad en de primaire doelgroep in Den Haag in de Samenvatting van dit rapport. Logischerwijs illustreert deze dat rond de millenniumwisseling omzichtig moest worden omgegaan met de herstructurering in relatie tot de doelgroep.
35
(Stichting Haag Wonen, 2010). Staedion verkoopt met name in de nieuwbouw woningen onder het label ‘Beter Koop’, waarbij de koper een korting krijgt van 15 tot 20%. Staedion biedt echter geen terugkoopgarantie op deze woningen. In 2009 verkocht Staedion ongeveer 80 nieuwbouwwoningen onder ‘Beter Koop’ (zie Staedion, 2010). Tot slot verkoopt Vestia een zeer beperkt aantal woningen en dan alleen in de volledige vrije verkoop. De conclusie is dat tussenvormen, waarbij de woningen binnen de invloedssfeer van de corporaties blijven, in Den Haag nauwelijks een factor van belang vormen ten aanzien van de (indirecte) omvang van de kernvoorraad.
3.4
Den Haag en de regio Haaglanden
Den Haag kende in de jaren ’70 en ’80 een selectieve uitstroom van middeninkomens richting Zoetermeer. De experts melden dat onder de Haagse beleidsmakers het gevoel aanwezig was dat de randgemeenten en Zoetermeer te weinig aandacht besteedden aan de huisvesting van lagere inkomens. Zo vatte het idee post dat Zoetermeer weliswaar een grote corporatievoorraad had, maar dat veel van deze woningen werden toegewezen aan niet-doelgroephuishoudens. Met regionale afspraken over woningtoewijzingscriteria is deze situatie verbeterd. Thans vervullen alle gemeenten in de regio een rol bij de huisvesting van de aandachtsgroep. In absolute termen hebben Delft en Zoetermeer hierbij, naast Den Haag, de belangrijkste rol (zie paragraaf 3.5). In de Woningbouwafspraken Haaglanden 2005-2010 en 2010-2014 is afgesproken dat 30% sociale woningen worden gebouwd in de nieuwbouw. Hiermee wordt dus al een deel van de sloop in het kader van de herstructurering gecompenseerd. Deze sociale taakstellingen zijn in alle gemeenten binnen de regio gehaald (zie Stadsgewest Haaglanden, 2010)
3.5
Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio
De onderzoeksperiode voor Haaglanden start bij 2003 omdat in 2002 de laatste gemeentelijke herindeling binnen de regio plaatsvond. Hierbij werd de nieuwbouwlocatie Leidscheveen aan Den Haag toegevoegd. De woningvoorraad in de regio Haaglanden groeide van ruim 441.000 woningen in 2003 tot bijna 462.000 woningen in 2008 (zie tabel 3.1). De gemeente Den Haag neemt hiervan een fors deel voor haar rekening. In relatieve zin is de toename van de woningvoorraad in de gemeenten met de grote uitleglocaties natuurlijk het grootste. Den Haag kent met Ypenburg, Leidscheveen en Wateringse Veld grote nieuwbouwlocaties maar omdat het hier om een grote stad gaat, is de procentuele groei vrij beperkt. In de typische groeigemeenten met de grote VINEX-locaties, te weten Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer, neemt de omvang van de woningvoorraad het snelste toe. De toename van de woningvoorraad in Den Haag is groot maar geeft een onvolledig beeld van de totale bouwactiviteit. Op de binnenstedelijke herstructureringslocaties wordt immers gesloopt en vervangende nieuwbouw gepleegd, waardoor de totale woningbouwactiviteiten veel hoger zijn dan tabel 3.1 suggereert.
36
Tabel 3.1
Ontwikkeling woningvoorraad gemeenten regio Haaglanden (gesorteerd op 2003)
Gemeente
2003
2008
Verandering %
Midden-Delfland 6.259 6.627 6% Wassenaar 11.609 11.964 3% Pijnacker-Nootdorp 13.165 16.412 25% Rijswijk 23.903 24.067 1% Leidschendam-Voorburg 34.221 35.326 3% Westland 37.096 39.318 6% Delft 42.844 43.836 2% Zoetermeer 46.544 51.796 11% Den Haag 225.655 232.404 3% Totaal 441.296 461.750 5% NB: In de woningregistratie van de gemeente Den Haag is een omvangrijke categorie woningen met het label ‘eigendom onbekend’. De vastgoedmonitor van ABF verdeelt deze onbekende categorie over de eigendomssectoren op basis van een model. Voor de vergelijkbaarheid en (geschatte) volledigheid wordt in deze rapportage vooral gebruik gemaakt van de SYSWOV-ABF Vastgoedmonitor. Bron: SYSWOV-ABF (Vastgoedmonitor)
De verdeling van de totale woningvoorraad naar eigendomssector in de regio Haaglanden is in de periode 2000-2008 sterk veranderd (zie tabel 3.2). Zo is het eigen woningbezit in de regio toegenomen van ongeveer 46% tot bijna 50%. In absolute zin is de koopsector fors gegroeid met ongeveer 30.000 woningen. Zowel het marktaandeel van de particuliere huursector als de corporatiesector nam af. Voor wat betreft de particuliere huursector ging dit samen met een forse afname in absolute termen (meer dan 7.000 woningen), terwijl de daling van de corporatievoorraad beperkt bleef tot iets meer dan 1.200 woningen. Dit paste ook in de regionale beleid om de ruimtelijke segregatie tegen te gaan (Begemann e.a. 2005). In de rest van deze paragraaf gaan we in op de verandering van de omvang van de corporatievoorraad per gemeente. Tabel 3.2
Ontwikkeling in de woningvoorraad naar eigendomsector in de regio Haaglanden
Jaar
Koop
Particuliere huur
Sociale huur (TI’s)*
Totaal
2003 2008
200.743 230.595
80.205 72.961
160.348 158.194
441.296 461.750
36,3% 34,3%
100% 100%
2003 45,5% 18,2% 2008 49,9% 15,8% NB: zie opmerkingen onder tabel 3.1. TI’s = toegelaten instellingen Bron: SYSWOV-ABF (Vastgoedmonitor)
Zoals tabel 3.2 toont, is de omvang van de corporatievoorraad in de regio in zowel in absolute als relatieve zin nauwelijks afgenomen. Uiteraard is dit een algemeen beeld dat per gemeente varieert. Zo geeft tabel 3.3 aan dat er in Den Haag, Delft en Leidschendam-Voorburg een forse afname is van de corporatievoorraad, terwijl er in Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp sprake is van een aanzienlijke toename. De groei in Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer heeft eenvoudigweg te maken met de grote nieuwbouwtaakstelling, waarin altijd wel een bepaald aandeel corporatiewoningen is opgenomen. Den Haag kent ook dergelijke uitbreidingslocaties waar wordt gewerkt met een vastgesteld aandeel sociale huurwoningen, maar hier is ook ingezet op een afname van de corporatievoorraad in specifieke wijken in het kader van de herstructurering. Tot besluit valt het ook op dat er in de kleine gemeenten Wassenaar, Midden-Delfland en Westland een toename is van de corporatievoorraad.
37
Tabel 3.3
Verandering voorraad corporatiewoningen in de regio per gemeente
Gemeente
2003
2008
Mutatie 2003-2008
Mutatie in %
Midden-Delfland 1.511 Pijnacker-Nootdorp 2.939 Wassenaar 3.100 Rijswijk 8.698 Westland 10.463 Leidschendam-Voorburg 10.412 Zoetermeer 18.035 Delft 22.084 Den Haag 83.106 Totaal 160.348 NB: zie opmerkingen onder tabel 3.1 Bron: SYSWOV-ABF (Vastgoedmonitor)
1.590 3.305 3.161 8.615 10.652 9.704 20.083 21.417 79.667 158.194
89 366 61 -83 189 -759 2.048 -667 -3.439 -2.154
5,6 11,1 1,9 -1,0 1,8 -7,8 10,2 -3,1 -4,3 -1,4
Zoals tabel 3.3 aangeeft varieert de omvang en ontwikkeling van de corporatievoorraad per gemeente in Haaglanden sterk omdat de gemeentegrootte natuurlijk ook varieert: een vergelijking van het aandeel corporatiewoningen per gemeente geeft een betere indruk van de sociale huisvestingstaak die een gemeente op zich neemt. Delft heeft binnen de regio het grootste procentuele aandeel corporatiewoningen, op enige afstand gevolgd door Den Haag, Zoetermeer en Rijswijk. Het aandeel in deze gemeenten omvat 30% à 40%. In de andere gemeenten in het marktaandeel van de corporaties minder dan 30% (Leidschendam in 2000 iets hoger dan 30%). In Zoetermeer, Midden-Delfland en Wassenaar bleef in de periode 2000-2008 het aandeel corporatiewoningen gelijk, terwijl dit in de andere gemeenten afnam. Opvallend in dit kader is Zoetermeer, omdat deze gemeente al een relatief hoog aandeel corporatiewoningen heeft. Van de drie grotere gemeenten in de regio heeft Den Haag in 2008 naar verhouding de kleinste voorraad corporatiewoningen. In Amsterdam en Rotterdam is dit aandeel ongeveer 50%, terwijl het in Utrecht met 36% net iets hoger is dan in Den Haag (SYSWOV 2009). Figuur 3.1
Aandeel corporatiewoningen per gemeente in de regio Haaglanden 2000 en 2008
Pijnacker-Nootdorp Midden-Delfland Wassenaar Westland Leidschendam-Voorburg Rijsw ijk Den Haag Zoetermeer Delft Totaal 0%
10%
20%
30% 2003
Bron: SYSWOV-ABF (Vastgoedmonitor)
38
40% 2008
50%
60%
Verder kan worden opgemerkt dat het hoge aandeel corporatiewoningen in Delft enige nuance behoeft. De gemeente Delft heeft een grote studentenpopulatie, die voor een deel gebruik maakt van speciale zelfstandige studentenwoningen van Studentenhuisvester DUWO. De gegevens in dit onderzoek hebben betrekking op zelfstandige woningen. Op basis van CFV gegevens schatten wij dat ongeveer 40% van het DUWO-bezit in Delft als zelfstandige woning kan worden aangemerkt, wat neerkomt op ongeveer 3.000 woningen. Zonder meetelling van deze studentenwoningen, zou het aandeel sociale huur nog steeds uitkomen op ongeveer 45%. Tabel 3.4 toont de verdeling van de voorraad van de corporatievoorraad (SVH-leden) naar prijsklassen. In de beschikbare gegevens is de laagste aftoppingsgrens gebruikt en niet, zoals in de hoofdstukken Breda en Rotterdam, de hoogste aftoppingsgrens. Het is daarom wat lastiger om een exacte indruk te krijgen van de kernvoorraad omdat we daarbij uitgaan van de hoogste aftoppingsgrens. Tabel 3.4
De kernvoorraad in Haaglanden: prijsklassenverdeling SVH-leden* per gemeente in 2003 en 2009 Tot kwaliteitskorting
Kwaliteitskortin g tot aftopping
aftopping tot liberalisatie
Vanaf liberalisatie
Zoetermeer
2003 2009
9% 10%
71% 56%
15% 29%
5% 5%
Pijnacker-Nootdorp
2003 2009
12% 8%
72% 48%
14% 43%
2% 1%
Westland
2003 2009
17% 11%
70% 61%
13% 26%
1% 2%
Wassenaar
2003 2009
33% 29%
52% 48%
13% 21%
2% 3%
Rijswijk
2003 2009
29% 23%
58% 51%
11% 22%
2% 4%
Delft
2003 2009
42% 42%
50% 46%
7% 11%
1% 2%
Den Haag
2003 2009
37% 27%
54% 52%
7% 18%
2% 3%
Leidschendam-Voorburg
2003 2009
37% 20%
55% 59%
8% 18%
1% 3%
Midden-Delfland
2003 2009
24% 18%
74% 59%
1% 21%
1% 2%
Totaal
2003 2009
33% 25%
57% 52%
9% 19%
2% 3%
60% 63%
5% 9%
2% 3%
Totaal gecorrigeerd voor 2003 33% definitie hoge aftop 2009 25% *Dit zijn dus alleen de corporaties aangesloten bij de SVH. NB: Woningen met een prijs tot de LAAGSTE aftoppingsgrens. Bron: SVH-Haaglanden
39
In ieder geval is duidelijk dat het aandeel woningen boven de liberalisatiegrens nauwelijks verandert in de periode 2003-2009. Er zijn in elke gemeente echter wel duidelijke verschuivingen waar te nemen naar prijsklassen. Zo daalt het aandeel goedkope woningen tot de kwaliteitskorting in bijna elke gemeente. Dit lijkt in eerste instantie een ‘verlies’ van betaalbare woningen, maar geïnterviewde experts geven telkens aan dat woningen die doorschuiven naar een hoger huurprijssegment vanwege de huurtoeslag toch betaalbaar blijven. Gesloopte woningen met een prijs onder de kwaliteitskortingsgrens zijn veelal van matige kwaliteit, zodat niet van een ‘verlies’ in ruime zin gesproken kan worden. Verder is er sprake van een afname van het segment tussen de kwaliteitskorting en de (laagste aftoppingsgrens) Voor de vergelijkbaarheid met de andere steden wordt hier een schatting gegeven van de in dit rapport gehanteerde kernvoorraaddefinitie: namelijk tot de hoogste aftoppingsgrens. Wij nemen hierbij aan dat het segment tussen de lage aftopping en de liberalisatie uit tabel 3.11 ongeveer gelijk is verdeeld als we de grens op de hoge aftopping leggen. In totaal bereikt het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatiesector zo ongeveer 88% in 2008/2009.
3.6
Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Den Haag
De totale woningvoorraad in Den Haag groeide van ruim 225.000 tot ruim 232.000 woningen in de periode 2003 tot en met 2008 (tabel 3.5). Hierbij nam het aantal corporatiewoningen in absolute en relatieve zin af. De particuliere huursector toont in dezelfde periode een nog sterkere afname. Daarentegen nam de koopsector in de periode 2000 tot en met 2008 fors toe. De afname van de sociale huursector wordt veroorzaakt door de fysieke mutaties en omzetting van eigendom. Bij de fysieke mutaties gaat het om het saldo van sloop en nieuwbouw. Daarnaast verkopen corporaties ook woningen. In paragraaf 3.8 wordt dit verder uitgewerkt. De particuliere huursector is, zoals al in de inleiding aangegeven, moeilijk te analyseren. De ontwikkeling van deze sector in Den Haag zal echter niet genegeerd worden: naast een zeer hoog geprijsde particuliere sector voor welvarende expats die bij verschillende internationale bedrijven en organisaties werken, zijn er in de lage inkomenswijken ook veel particuliere huurwoningen die, afgemeten aan de huurprijs, onderdeel uitmaken van de kernvoorraad. De afname van de particuliere huurwoningvoorraad in Den Haag (tabel 3.5), wordt waarschijnlijk niet veroorzaakt door sloop, maar door verkoop. Tabel 3.5 2003 2008
Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendomsector in Den Haag 2003-2008 Koop
Particuliere huur
Corporatie huur
Totaal
92.424 106.716
50.125 46.021
83.106 79.667
225.655 232.404
22% 20%
37% 34%
100% 100%
2003 41% 2008 46% NB: zie opmerkingen onder tabel 3.1 Bron: SYSWOV/ABF (Vastgoedmonitor)
3.7
Overzicht van de ontwikkeling van de woningvoorraad naar stadsdeel
Den Haag heeft 44 wijken en 121 buurten. Het spreekt voor zich dat overzichten van de samenstelling van de voorraad naar eigendom in al deze wijken en/of buurten in de rapportage
40
zelf wat uitgebreid zou zijn. In deze paragraaf wordt daarom eerst een overzicht gegeven van de samenstelling van de voorraad naar stadsdeel. De stadsdelen geven een redelijk beeld van de ruimtelijke uitsortering van de woningvoorraad naar eigendomsector in Den Haag. Indien grote verschillen aanwezig zijn binnen de stadsdelen, dan zal hierop worden gewezen. In tabel 3.6 wordt een overzicht gegeven van de samenstelling van de woningvoorraad naar stadsdeel. Figuur 3.2 geeft de ligging van de stadsdelen weer. Den Haag kent vier stadsdelen met een grote concentratie van corporatiewoningen: Escamp, het Centrum, Laak en Loosduinen. In het Centrum en Laak wordt dit hoge aandeel corporatiewoningen gecombineerd met een fors aandeel particuliere huurwoningen. In de stadsdelen Escamp, Centrum en Laak zijn ook de herstructureringslocaties te vinden, die doorgaans een nog hogere concentratie van corporatiewoningen hebben. In Escamp is dit een groot deel van het gebied met de wijken Morgenstond, Moerwijk en Bouwlust/Vredelust. In Laak is dit de buurt Spoorwijk en in Centrum is dit Transvaal. In het Centrum bevindt zich eveneens de Schilderswijk met een hoge concentratie corporatiewoningen, maar deze wijk is in de periode voor de herstructurering al aangepakt in het kader van de stadsvernieuwing14. Scheveningen heeft een laag aandeel sociale huur maar heeft in de herstructureringswijk Duindorp een grote concentratie corporatiewoningen. Tot slot is ook in Haagse Hout het aandeel sociale huur beperkt, maar de subbuurt/wijk Mariahoeve kent een aanzienlijke concentratie sociale huur. Mariahoeve is formeel geen herstructureringslocatie, maar in 2007 zijn al enkele complexen in deze wijk gesloopt. Tabel 3.6
Samenstelling woningvoorraad naar eigendomssector per stadsdeel, Den Haag
Stadsdeek
2000
Koop Part huur Loosduinen 42% 17% Escamp (Zuid-West) 27% 15% Segbroek 60% 30% Scheveningen 54% 24% Centrum 21% 28% Laak 35% 25% Haagse Hout 49% 27% Leidschenveen-Ypenburg ** ** Totaal 37% 25% **Uitbreidingslocaties nog in eerste fases van ontwikkeling
Soc huur 40% 59% 10% 22% 50% 41% 24% ** 39%
2009 Koop 50% 38% 66% 60% 30% 43% 57% 63% 46%
Part huur 15% 11% 24% 20% 20% 22% 21% 13% 20%
Soc huur 35% 52% 10% 20% 51% 35% 23% 23% 34%
Bron: gemeente Den Haag/DSO
14
Tijdens de stadsvernieuwing was, ondanks de wens tot differentiatie naar eigendom, vooral sprake van sloop van huurwoningen en terugbouw van betere corporatiewoningen.
41
Figuur 3.2
Herstructureringsgebieden volgens de Woonvisie 2009-2010
Bron: Gemeente Den Haag, 2009.
3.7
Herstructureringswijken in de periode 2000-2009
In de vorige paragraaf is al kort aangegeven welke gebieden zijn aangewezen voor herstructurering. In (onder andere) de documenten “De Kracht van Den Haag” (Gemeente Den Haag, 1999, p.64) en de Woonvisie 2009-2020 (Gemeente Den Haag, 2009 p.37) zijn de herstructureringswijken formeel genoemd: • Duindorp (Stadsdeel Scheveningen) • Spoorwijk (stadsdeel Laak) • Transvaal (stadsdeel Centrum) • Morgenstond (stadsdeel Escamp/ Zuid-West) • Moerwijk • Bouwlust-Vredelust (stadsdeel Escamp/ Zuid-West) • Noordpolderbuurt (In Laak is zeer recent begonnen) In de Woonvisie 2009-2020 worden Spoorwijk en Duindorp niet meer genoemd omdat de operatie hier al de eindfase nadert. De analyse zal zich concentreren op het buurtniveau. Daarbij vallen uiteraard enkele buurten af omdat daar binnen de onderzoeksperiode 2000-2009 eenvoudigweg geen of nauwelijks sloop en nieuwbouw werd gepleegd. Voor een indruk van de omgeving, wordt hier een korte beschrijving van de woningvoorraad van de herstructureringswijken gegeven bij aanvang van de onderzoeksperiode (2000). Deze beschrijvingen zijn grotendeels gebaseerd op de online wijkrapporten ‘Wonen’ uit de buurtmonitor van de gemeente Den Haag:
42
Vooroorlogse gebieden (1900-1940) Transvaal is een wijk die in de periode 1900 tot 1930 werd gebouwd. Het ging voornamelijk om portiekwoningen van drie etages met daarin gelijkvloerse appartementen. De begane grond woningen hebben een eigen tuintje. Het gemiddelde gebruiksoppervlak van de oorspronkelijke woningen bedroeg veelal niet meer dan 50 vierkante meter. De buurten binnen Transvaal kennen een relatief stenige openbare ruimte met weinig openbaar groen, behalve de grote parken aan de rand van de wijk (Zuiderpark). In de middels is veel gerenoveerd of zelfs geherstructureerd, maar de jaren ‘30 woningen (vooral particuliere huur) zijn nog altijd in ruime mate in deze wijk aanwezig. Het aandeel eengezinswoningen is met iets meer dan 10% nog altijd laag. Het Laakkwartier is een grote wijk uit de jaren ‘30 (Stedenbouwkundig plan Berlage). De wijk heeft een wat ruimere opzet dan Transvaal. De woningvoorraad bestaat voor ongeveer 90% uit portiekappartementen met een gemiddeld gebruiksoppervlak van ongeveer 85 vierkante meter. In het Laakkwartier is al ten tijde van de stadsvernieuwing fors ingegrepen in de voorraad. Hier bevinden zich tevens de herstructureringslocaties Spoorwijk en Noordpolderbuurt. In Spoorwijk is de herstructureringsoperatie grotendeels afgerond. Hoewel in Laakkwartier het aandeel eigenaar bewoners en particuliere huurwoningen hoger is dan in andere grote herstructureringswijken, is juist in Spoorwijk en Noordpolder het aandeel van de corporaties met rond de 50% wat hoger. Duindorp een speciale wijk binnen Den Haag. De wijk diende voor de huisvesting van arbeiders die in de Scheveningse haven werkten. De buurt is in feite een enclave die vlak aan de kust ligt en daarom geliefd is bij de oorspronkelijke bewoners. Het grootste deel van de woningen is al voor 1930 gebouwd. De woningvoorraad bestaat vrijwel uitsluitend uit portiekwoningen in drie lagen.
Naoorlogse gebieden uit de wederopbouwperiode Moerwijk en Morgenstond staan binnen Den Haag synoniem voor de wederopbouwperiode. Het grootste deel van de woningen is gebouwd in de jaren 1945 tot en met 1959. De woningvoorraad bestaat voor meer dan 90% uit appartementen met een gemiddeld gebruiksoppervlak van 73 vierkante meter. Dit is kleiner dan in de jaren ‘30 arbeidersbuurten De bouwstijl in Morgenstond is over het algemeen grote complexen met een afgesloten portiek van minder dan vijf bouwlagen. De complexen staan in een relatief groene omgeving. Bouwlust/Vrederust kent een groot aandeel woningen met bouwjaren vanaf 1945 tot en met 1959. Ongeveer 30% van de woningen zijn echter in de jaren ’60 gerealiseerd. Ook in deze wijk bestaat het grootste deel van de woningvoorraad uit appartementen. Het gebruiksoppervlak van deze woningen is beperkt, maar iets groter dan in het vergelijkbare Morgenstond.
3.8
Herstructureringsoperatie en de kernvoorraad: sloop en nieuwbouw
Corporatiewoningen In dit onderzoek wordt de analyse zoveel mogelijk op CBS-buurtniveau verricht. Voor de gemeente Den Haag zijn in de openbare bronnen sloop en nieuwbouwgegevens naar eigendom aanwezig op CBS-buurtniveau maar deze beslaan een relatief korte periode15. Voor de Haagse herstructureringswijken zijn daarom sloop- en nieuwbouwcijfers per eigendomssector gebruikt uit de ABF-Vastgoedmonitor, die langere tijdreeksen voor postcodegebieden levert. De postcodegebieden komen veelal goed overeen met de CBS buurten, maar kunnen soms een wat 15
Mogelijk kan de gemeente Den Haag cijfers op het exacte CBS-buurtniveau leveren, maar de gegevens op postcodegebied leveren ook een goed beeld op.
43
groter gebied bevatten. Vergelijking van de algemene sloopcijfers op CBS buurtniveau met die sloopcijfers uit de Vastgoedmonitor op postcodeniveau laat nauwelijks verschillen zien. Voor de periode 2000 tot en met 2009 geeft tabel 3.7 een overzicht van de sloop per herstructureringsgebied. Een eerste blik op de tabel leert dat de sloopoperatie doorgaans niet geheel evenwichtig is gespreid in de tijd. Meestal worden in enkele opeenvolgende jaren forse aantallen woningen gesloopt en volgt een tijd van geringe activiteit. Het is ook duidelijk dat de sloopactiviteit in een aantal gebieden al sinds 2000 loopt en (met schokken) doorgaat tot 2007. In Bouwlust/Vredelust (gebied 2544) en Moerijk begint de herstructurering relatief laat. In absolute aantallen over de gehele periode 200-2007 blijkt dat de sloopoperatie vooral in Transvaal (Midden en Zuid), Morgenstond-West en Spoorwijk het omvangrijkste was. In totaal werden er in de herstructureringsgebieden bijna 6.700 woningen gesloopt. Daarnaast werden in andere gebieden nog eens 1.564 woningen gesloopt. In het kader van dit onderzoek is het vooral belangrijk om te bezien welke invloed de totale sloopoperatie in de tijd heeft. Tabel 3.7 geeft hierbij duidelijk aan dat de sloop in de periode 2000 tot en met 2004 schoksgewijs verloopt. Vanaf 2005 neemt de sloop toe, waarbij in 2007 ook de forse sloop van woningen in andere wijken opvalt. Dit laatste heeft betrekking op de ‘bekende’ Zwarte Madonna, een complex van ongeveer 340 woningen in het Centrum en een complex van 230 woningen in Mariahoeve. Cijfers voor 2008 en 2009 ontbreken nog in de Vastgoedmonitor, maar uit andere bronnen blijkt dat de sloopoperatie in de herstructureringswijken, wellicht mede onder invloed van de crisis, snel is afgenomen. Het gaat in totaal om ongeveer 400 woningen in 2008 en ruim 800 woningen in 2009. De sloop in 2008 en 2009 vond vooral plaats in Morgenstond West (500 woningen), Moerwijk Oost (250 woningen), Duindorp (220 woningen) en de Noordpolderbuurt in Laak (130 woningen).
Particuliere voorraad In de particuliere huursector zijn in de herstructureringswijken ook woningen ontrokken die (waarschijnlijk) tot de betaalbare huurwoningvoorraad behoren. Het gaat doorgaans om enkele tientallen woningen maar in 2001 springt Spoorwijk eruit met 154 woningen en in 2002 Transvaal met 220 woningen.
44
Tabel 3.7
Sloop corporatiewoningen herstructureringsgebieden en overige gebieden Den Haag 2000-2007 (postcodenummer voor de naam van de buurt)
Wijken
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2000-2007
0 148
1 0
26 117
0 43
0 206
0 213
24 313
77 288
128 1.328
0
264
0
0
347
372
223
0
1.206
2
5
49
17
315
56
221
26
691
190 0
412 0
0 0
0 0
0 1
0 0
104 1
0 266
706 268
Morgenstond 2541 Morgenstond-Z 2545 Morgenstond-W
0 0
145 0
51 385
275 0
0 0
0 490
111 115
0 256
582 1.246
Moerwijk 2531 Moerwijk 2532 Moerwijk-Z
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
68 0
144 291
212 291
Totaal sloop corporatiewoningen in herstructureringswijken
340
828
631
335
868
1.131
1.179
1.348
6.660
Sloop corporatiewoningen in andere wijken**
443
233
62
55
111
31
26
603
1.564
Transvaal 2571 Transvaalkw-N 2572 Transvaalkw Laakkwartier en Spoorwijk 2524 Spoorwijk Noordpolderbuurt* Duindorp 2583 Duindorp/Vissershaven Bouwlust/Vredelust 2542 Dreven/Gaarden 2544 Bouwlust -Vredelust (Venen/Oorden/Raden)
Totaal sloop corporatiewoningen Den 783 1.061 693 390 979 1.162 1.205 1.951 8.224 Haag Bron: ABF-Vastgoedmonitor 2009/CBS * Pas vanaf 2009 aanzienlijke sloopoperatie geregistreerd. **Sloop van corporatiewoningen in andere wijken 2000-2001 omvat grotendeels operaties laatste fase stadsvernieuwing Schildersbuurt en Valkenbos. NB: Bij de woningvoorraadgegevens is zoveel mogelijk gewerkt vanaf 2003, na de gemeentelijke herindeling. Bij deze sloopcijfers pogen we echter een wat langere periode in kaart te brengen. De definitie is gemeentegrenzen volgens de nieuwe indeling, waarvoor ook is gecorrigeerd door de leverancier van de data, ABF.
45
Tabel 3.8
Nieuwbouw corporatiewoningen herstructureringsgebieden en overige gebieden Den Haag 2000-2009 (postcodenummer voor de naam van de buurt)
Wijken
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2000-2007
0 0
0 0
0 0
0 0
0 34
0 0
0 54
0 153
0 241
0
0
0
0
0
34
0
0
34
0
0
0
41
28
19
71
0
159
0 0
0 0
50 0
0 1
0 0
20 0
0 0
0 0
70 1
Morgenstond 2541 Morgenstond-Z 2545 Morgenstond-W
0 0
94 54
0 0
0 0
0 0
0 72
0 116
0 93
94 335
Moerwijk 2531 Moerwijk 2532 Moerwijk-Z
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0
148
50
42
62
145
241
246
934
520
374
546
701
187
243
149
191
2.911
Transvaal 2571 Transvaalkw-N 2572 Transvaalkw Laakkwartier en Spoorwijk 2524 Spoorwijk Noordpolderbuurt* Duindorp 2583 Duindorp/Vissershaven Bouwlust/Vredelust 2542 Dreven/Gaarden 2544 Bouwlust -Vredelust (Venen/Oorden/Raden)
Totaal nieuwbouw corporatiewoningen in herstructureringswijken Nieuwbouw corporatiewoningen in andere wijken
Totaal nieuwbouw corporatiewoningen 520 522 596 743 249 388 390 437 3.845 Den Haag Bron: ABF-Vastgoedmonitor 2009/CBS NB: Bij de woningvoorraadgegevens is zoveel mogelijk gewerkt vanaf 2003, na de gemeentelijke herindeling. Bij deze sloopcijfers pogen we echter een wat langere periode in kaart te brengen. De definitie is gemeentegrenzen volgens de nieuwe indeling , waarvoor ook is gecorrigeerd door de leverancier van de data, ABF.
46
In afspraken van gemeenten en corporaties is ook vastgelegd dat bij nieuwbouw een bepaald aandeel corporatiewoningen dient te worden gerealiseerd. Hoewel de doelstelling van de herstructurering veelal een vermindering van de corporatievoorraad beoogt, kunnen in principe wel corporatiewoningen worden teruggebouwd in de betreffende gebieden. De sloop van corporatiewoningen zoals weergegeven in tabel 3.7 geeft dus nog niet het volledige beeld van de verandering van de corporatievoorraad in de herstructureringsgebieden. In tabel 3.8 is een overzicht weergegeven van de nieuwbouw van corporatiewoningen in de herstructureringswijken en de rest van Den Haag. Zoals verwacht toont het overzicht dat er beduidend minder corporatiewoningen zijn bijgebouwd dan gesloopt. In Moerwijk zijn in deze periode helemaal geen corporatiewoningen bijgebouwd, maar dit heeft te maken met de vrij late start van de sloop en nieuwbouw zou dus nog kunnen komen: uiteraard geldt normaal gesproken de regel ‘eerst slopen en dan bouwen’. In de periode 2000-2008 zijn binnen de herstructureringsgebieden de meeste corporatiewoningen gebouwd in Transvaal, en Morgenstond-West. Dit zijn ook de buurten waar het meeste is gesloopt. In heel Den Haag zijn in de periode 2000-2007 ruim 3.800 corporatiewoningen gebouwd, waarvan ruim 900 in de herstructureringsgebieden en 2.900 in overige gebieden (waaronder de grote uitleglocaties (Ypenburg en Wateringse Veld). Hiermee wordt dus ook enige spreiding van corporatiewoningen gerealiseerd. Met een overzicht van de sloop en nieuwbouw in de herstructureringswijken en de overige gebieden kan nu een indruk worden verkregen in hoeverre de herstructurering in bepaalde perioden heeft gezorgd voor druk op de woningmarkt. Tabel 3.9 geeft in vogelvlucht de ontwikkeling van de corporatievoorraad en verschaft daarmee belangrijke input voor module B.2 van ons onderzoek, waarin een verband wordt gelegd tussen de herstructureringsoperatie en slaagkansen op de lokale woningmarkt. In de herstructureringsgebieden is zoals verwacht het sloop-nieuwbouwsaldo negatief. Dit negatieve saldo neemt toe vanaf 2004 en zou op zich tot enige druk op de bestaande voorraad kunnen leiden. Hoewel het sloop-nieuwbouwsaldo in andere wijken positief is, is dit positieve saldo betrekkelijk klein. In 2007 wordt ook een aanzienlijk aantal woningen in de overige gebieden gesloopt waardoor ook hier het saldo negatief is. Hiermee zou vooral in 2007 een forse piek in de vraag door herstructureringskandidaten op de lokale woningmarkt kunnen ontstaan. De ambitie is vooral geweest om de corporatievoorraad in Den Haag wat af te laten nemen en te spreiden, wat op zich lijkt te zijn gerealiseerd. Daarbij blijkt dat er in de periode 2004 tot en met 2005 wel forse aantallen herstructureringskandidaten op de woningmarkt kwamen die mogelijk, omdat het sloop-nieuwbouwsaldo hier voor de gehele stad fors negatief is, waarschijnlijk voor extra druk op de woningmarkt zorgen. Overigens blijkt dat in 2008 en 2009 de sloop van corporatiewoningen is afgenomen terwijl de totale nieuwbouwproductie (en daarmee ook de productie van corporatiewoningen) stabiel bleef 16 . Mede hierdoor is de woningmarkt in 2008 en 2009 meer ontspannen geraakt. Bij het overzicht in tabel 3.9 dient op zich rekening te worden gehouden met de eventuele verkoop van corporatiewoningen, die ook een extra krimp van de corporatievoorraad kan betekenen. Wanneer we het totaalsaldo van tabel 3.9 (-4.379 woningen) vergelijken met het totale verschil in omvang van de corporatievoorraad in 2000 en 2008 (-3.970: tabel 3.3) dan lijkt het niet alsof er daarnaast nog massaal is verkocht17 (maar eerder aangekocht). De cijfers sluiten overigens niet perfect omdat in de tussentijd nog woningen zijn verkocht en/of verworven.
16
Zie voor totale nieuwbouwcijfers bijvoorbeeld monitor Haagse Woningmarkt van het OTB. Dit strookt ook met de jaarverslagen van de in Den Haag werkzame corporaties: er wordt niet massaal verkocht, hooguit 300 bestaande woningen per jaar. 17
47
Tabel 3.9
Saldo sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen in herstructurering en overige gebieden, Den Haag
Buurt
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
20002007
Herstructurering Sloop Nieuwbouw Saldo
340 0 -340
828 148 -680
631 50 -581
335 42 -293
868 62 -806
1.131 145 -986
1.179 241 -938
1.348 246 -1.102
6.660 934 -5.726
Overige wijken Sloop Nieuwbouw Saldo
443 520 77
233 374 141
62 546 484
55 701 646
111 187 76
31 243 212
26 149 123
603 191 -678
1.564 2.911 1.347
783 520 Saldo -263 Bron: ABF-Vastgoedmonitor 2009.
1.061 522 -539
693 596 -97
390 743 353
979 249 -730
1.162 388 -774
1.205 390 -815
1.951 437 -1.514
8.224 3.845 -4.379
Den Haag totaal Sloop Nieuwbouw
Nadere analyse van de procentuele verandering van de eigendomsvormen in alle Haagse wijken (zie bijlage III) geeft een verdere verfijning van het beeld in tabel 3.9. Op een enkele uitzondering na (Loosduinen) is de relatieve afname van het aandeel sociale huurwoningen het grootst in de herstructureringswijken Morgenstond, Bouwlust/Vrederust, Duindorp en Transvaalkwartier. Een opvallende stijger is de Schildersbuurt (van 65% naar 74%). De drie grote nieuwbouwlocaties (Wateringse Veld, Leidschenveen en Ypenburg) laten sinds 2000 uiteraard een forse toename van het aandeel sociale huur zien. Hiermee bevinden zij zich nu in de ‘top 20’ van de Haagse wijken en kan ook gesproken worden van een ruimtelijke verschuiving van de voorraad sociale huurwoningen binnen de gemeente Den Haag, geheel in lijn met de beleidsdoelstellingen. In de ‘top acht’18 van wijken met het grootste aandeel sociale huur hebben zich wisselingen van rangorde voorgedaan, maar de wijken zijn in 2009 dezelfde als in 2000. Bestaande concentraties zijn dus iets afgenomen. In de meeste overige wijken is sprake van een bescheiden daling, stijging of geen verandering. Alles bij elkaar is het beeld dat er geen sprake is van herconcentratie van de sociale huurvoorraad in bepaalde wijken als gevolg van herstructurering en andere maatregelen. De enige uitzondering hierop is de Schildersbuurt, waar zowel in relatieve als absolute zin sprake is van een substantiële toename van het aantal sociale huurwoningen.
3.9
Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad
Nu een indruk is gekregen van de mutaties van corporatiewoningen dient zich de vraag aan in hoeverre de gehele woningvoorraad is veranderd tijdens de herstructureringsoperatie. Uiteraard speelt hierbij ook andere nieuwbouw dan alleen die van corporatiewoningen een rol. Tabel 3.10 toont een overzicht van de verandering van de woningvoorraad in de afzonderlijke herstructureringsgebieden en overige gebieden in Den Haag. In Moerwijk is er nauwelijks verschil waar te nemen in de periode 2000-2008 omdat de herstructureringsoperatie in deze buurt pas net was begonnen. In de andere herstructureringsgebieden is echter een duidelijke verandering van de samenstelling van de woningvoorraad waar te nemen. Het aandeel corporatiewoningen (sociale huur) is in deze wijken afgenomen, terwijl het aandeel koopwoningen is toegenomen.
18
In de ‘top acht’ bevinden zich wijken met een aandeel sociale huur van minstens 50%.
48
De ontwikkeling in de gezamenlijke herstructureringswijken is eveneens duidelijk. Het aandeel corporatiewoningen is afgenomen van 72% in 2003 tot 63% in 2008. Het aandeel particuliere huurwoningen in de herstructureringswijken bleef stabiel op 5 a 6% terwijl het marktaandeel van de koopsector fors toenam van 23% tot 31%. In de overige (niet-herstructurings) buurten bleef het marktaandeel van de corporaties vrijwel gelijk. Het aandeel particuliere huurwoningen daalde hier echter terwijl het aandeel koopwoningen toenam van 41% tot 46%. Vooral dit stabiele aandeel van de corporatiesector in de overige wijken is interessant. Het geeft aan dat er in deze wijken nog altijd behoorlijke aantallen woningen aanwezig zijn voor lagere inkomens. De afname van de particuliere woningvoorraad in de overige wijken zou een reden tot zorg kunnen zijn omdat een deel van deze woningen ook tot de kernvoorraad behoort (zie paragraaf 3.3). Omdat er geen exacte huurprijsgegeven beschikbaar zijn van deze woningen, is het onduidelijk om hoeveel woningen het gaat. Voor Den Haag geldt (logischerwijs) dat het aandeel corporatiewoningen is afgenomen ten koste van de koopsector. Zoals de voorgaande cijfers aantonen, gaat deze afname vooral gepaard met meer spreiding van de corporatiewoningvoorraad. Tabel 3.11 geeft een overzicht van de veranderingen van de corporatievoorraad naar prijsklassen in de herstructureringswijken. Het is overduidelijk dat de herstructureringsoperatie voor forse verschuivingen zorgt in de voorraad tot de liberalisatiegrens. De eerste conclusie is namelijk dat het aandeel woningen boven de liberalisatiegrens in de meeste wijken zeer gering blijft, wellicht op Dreven/Gaarden en Morgenstond-West na. Wel blijkt uit de cijfers dat het segment onder de kwaliteitskortingsgrens snel afneemt. Zoals diverse experts aangaven is het doorschuiven van het segment tot de kwaliteitskorting (grotendeels) irrelevant voor de betaalbaarheid: huishoudens in de doelgroep worden gecompenseerd met huurtoeslag. In de meeste wijken is er sprake van een toename van het aandeel woningen tussen kwaliteitskorting en (lage) aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor het segment tussen aftopping en liberalisatie. Hierbij dient nogmaals gemeld te worden dat de beschikbare gegevens tot de lage aftoppingsgrens gaan, waardoor er binnen het segment tussen ‘aftopping’ en liberalisatie ook een deel kernvoorraadwoningen aanwezig is. Per saldo is de verdeling naar prijsklassen in de herstructureringswijken sterk verschoven naar het Haagse gemiddelde. In 2003 was er nog een zware oververtegenwoordiging van goedkope woningen (tot de kwaliteitkorting), terwijl deze oververtegenwoordiging nu aanzienlijk minder is. Het aandeel woningen tussen de aftoppings- en de liberalisatiegrens is in herstructureringswijken nog steeds kleiner dan in de rest van Den Haag. Het aandeel corporatiewoningen boven de liberalisatiegrens blijft echter klein. Omdat de beschikbare gegevens in tabel 3.11 een iets andere definitie geven van de kernvoorraad, namelijk tot aan de lage aftoppingsgrens, willen wij hier een schatting geven van de door ons gehanteerde definitie. Wij nemen hierbij aan dat het segment tussen de lage aftopping en de liberalisatie uit tabel 3.11 gelijk is verdeeld als we de grens op de hoge aftopping leggen. Dat resulteert in de volgende cijfers: • In 2003 is het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatievoorraad ongeveer 95%. Op een totale voorraad van 83.106 woningen komt dit neer op een kernvoorraad van ongeveer 79.000 woningen. • In 2008/2009 is het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatievoorraad ongeveer 88%. Op een totale voorraad van 79.667 woningen komt dit neer op een kernvoorraad van ongeveer 70.100 woningen.
49
Tabel 3.10
Het effect van de herstructurering op de verdeling van de woningvoorraad naar eigendomsector (postcodegebieden)
Gebied
2003 Koop %
Transvaal 2571 Transvaalkw-N 2572 Transvaalkw Laakkwartier en Spoorwijk 2524 Spoorwijk Noordpolderbuurt* Duindorp 2583 Duindorp/Vissershaven
Part huur %
Corporatie %
Totale corporatiev oorraad
2003 Totale woningvoo rraad
2008 Koop %
Part huur %
Corporatie %
Totale corporatiev oorraad
2008 Totale woningvoo rraad
27% 26%
4% 15%
69% 59%
2.896 2.376
4.183 4.017
32% 35%
3% 12%
65% 53%
2,515 1,954
3,890 3,695
28%
10%
62%
1.876
3.026
40%
16%
44%
1,145
2,603
25%
0%
75%
4.038
5.386
33%
1%
66%
3,088
4,686
Bouwlust/Vredelust 2542 Dreven/Gaarden 2544 Bouwlust -Vredelust (Venen/Oorden/Raden)
20%
11%
68%
2.678
3.914
31%
11%
58%
2,382
4,141
19%
0%
81%
4.181
5.164
25%
3%
72%
3,633
5,074
Morgenstond 2541 Morgenstond-Z 2545 Morgenstond-W
14% 26%
2% 5%
84% 69%
3.489 3.944
4.131 5.727
26% 34%
4% 7%
69% 59%
2,693 3,176
3,880 5,344
Moerwijk 2531 Moerwijk 2532 Moerwijk-Z
28% 19%
2% 0%
69% 81%
3.042 2.339
4.382 2.902
31% 22%
3% 3%
66% 75%
2,723 1,961
4,151 2,602
Totaal herstructureringswijken
23%
5%
72%
30.859
42.831
31%
6%
63%
25,270
40,066
Totaal andere wijken
45%
26%
29%
52.247
182.824
49%
23%
28%
54,397
192,338
Totaal Den Haag
41%
22%
37%
83.106
225.655
46%
20%
34%
79,667
232,404
NB: zie opmerkingen onder tabel 3.1 Bron: SYSWOV-ABF (Vastgoedmonitor)
50
Tabel 3.11
Het effect van de herstructurering: verdeling naar prijsklassen voorraad SVH 2003 en 2009, Den Haag 2003
2003
2009
Tot kwaliteitkorting
Tot aftopping
Tot liberalisatie
Vanaf liberalisatie
Tot kwaliteitkorting
Tot aftopping
Tot liberalisatie
Vanaf liberalisatie
35% 66%
62% 31%
2% 2%
0% 0%
27% 8%
62% 66%
10% 26%
0% 0%
76%
23%
2%
0%
28%
55%
15%
2%
64%
34%
1%
0%
37%
46%
15%
2%
24%
72%
4%
1%
11%
70%
12%
7%
23%
73%
3%
1%
18%
68%
12%
2%
Morgenstond 2541 Morgenstond-Z 2545 Morgenstond-W
47% 57%
51% 37%
2% 3%
0% 3%
37% 42%
55% 31%
8% 17%
1% 11%
Moerwijk 2531 Moerwijk 2532 Moerwijk-Z
66% 64%
33% 36%
0% 0%
0% 0%
47% 54%
50% 45%
3% 1%
0% 0%
2% 10% 7%
1% 2% 2%
32% 25% 27%
54% 51% 52%
11% 20% 18%
3% 4% 3%
Gebied
Transvaal 2571 Transvaalkw-N 2572 Transvaalkw Laakkwartier en Spoorwijk 2524 Spoorwijk Noordpolderbuurt* Duindorp 2583 Duindorp/Vissershaven Bouwlust/Vredelust 2542 Dreven/Gaarden 2544 Bouwlust -Vredelust (Venen/Oorden/Raden)
Totaal herstructureringswijken 50% 47% Totaal andere wijken 30% 58% Totaal Den Haag 37% 54% *Dit zijn dus alleen de corporaties aangesloten bij de SVH. NB: Woningen met een prijs tot de LAAGSTE aftoppingsgrens. Bron: SVH-Haaglanden
51
2009
3.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad BBSH-doelgroep, ZFW doelgroep en de corporatievoorraad In de periode 2002 tot en met 2006 is het aandeel doelgroephuishoudens in Den Haag in absolute zin gelijk gebleven op ongeveer 86.000 huishoudens. Het aandeel daalde weliswaar van 38% tot 37%, maar er was sprake van een toename van het aantal huishoudens in Den Haag. Zoals hiervoor berekend, is het aantal corporatiekernvoorraadwoningen in 2008/2009 met ongeveer 70.000 woningen, kleiner dan de doelgroep. Er is echter een aanzienlijke voorraad betaalbare particuliere huurwoningen, die hoogstwaarschijnlijk een niet onaanzienlijk deel van de doelgroep huisvesten. Een schatting van de omvang van deze voorraad volgt hieronder. Hierbij wordt echter geen rekening gehouden met de secundaire doelgroep met een inkomen tot de voormalige Ziekenfondsgrens. Met deze definitie wordt de totale doelgroep uitgebreid tot een totaal aandeel van ongeveer 61%. Daarmee zou de corporatievoorraad niet toereikend zijn, maar dit wordt voor een deel gecompenseerd door de betaalbare particuliere huurwoningvoorraad en koopwningvoorraad (zie volgende alinea’s). Voor wat betreft de regio Haaglanden blijkt dat in 2008 ongeveer 30% van alle woningen tot de corporatiekernvoorraad behoort. Volgens WoON 2006 analyses van het ABF (op www.datawonen.nl) is het aandeel doelgroephuishoudens ongeveer 29%, waarmee op regionaal niveau de corporatiekernvoorraad net toereikend is. Particuliere huursector De verschillende studies op basis van het WoON (zie ook paragraaf 3.3) geven aan dat er nog een aanzienlijk aantal bereikbare particuliere huurwoningen (tot aftoppingsgrens) in Den Haag zijn. In 2002/2003 zou dit neerkomen op ongeveer 33.000 woningen en in 2008/2009 op ongeveer 23.000 woningen. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat het aandeel bereikbare woningen afneemt van 66% tot 50% en in mindere mate doordat de particuliere huurwoningvoorraad in aantal afnam (van 54.000 tot 46.000 woningen). Koopsector en de doelgroepen Alleen Haag Wonen en Staedion bieden tussenvormen van koop en huur aan, waarbij het volgens onze schatting om enkele honderden woningen per jaar gaat (gebaseerd op jaarverslagen). Van de reguliere koopwoningvoorraad is het duidelijk dat veel van deze woningen voor lang niet alle doelgroephuishoudens passend zijn. De maximale koopprijsgrens voor deze huishoudens komt bij een jaarinkomen van €33.000 uit op ongeveer €145.000. Hiervoor kan een gezin met kinderen waarschijnlijk geen passende woonruimte vinden, terwijl het voor jonge starters met enig inkomensperspectief mogelijk een interessante optie is. Uiteraard zou dit nog aantrekkelijker zijn als corporaties in de nieuwbouw ook dergelijke woningen aanbieden met korting.
3.11 • •
Samenvatting en conclusies Op het regionale niveau van Haaglanden zijn er forse verschillen in het belang van de corporatievoorraad. Opvallend is dat de gemeente Den Haag naar verhouding minder corporatiewoningen heeft dan Zoetermeer en vooral Delft. In de gemeente Den Haag is het aandeel corporatiewoningen in de periode 2000 tot en met 2009 fors afgenomen. Dit geldt ook voor Delft, maar niet voor Zoetermeer. De kleinere regiogemeenten hebben een relatief klein aandeel sociale huurwoningen, maar hier is veelal geen sprake van een grote afname in de periode 2000-2009.
52
• •
•
• •
•
•
In alle gemeenten binnen Haaglanden behoort minimaal 80% van de corporatiewoningen in de kernvoorraad: meestal is dit zelfs nog aanzienlijk hoger, behalve in PijnackerNootdorp en Zoetermeer, waar de woningvoorraad wat jonger is. In de herstructureringsgebieden in Den Haag is het aandeel corporatiewoningen bij de start van de operatie zeer hoog: 70% is normaal, terwijl dit in Morgenstond-Zuid de 90% naderde. In de periode 2000-2009 zijn in deze herstructureringsgebieden grote aantallen corporatiewoningen gesloopt (circa 6.700) terwijl er hier minder dan 1.000 corporatiewoningen werden teruggebouwd. In de overige gebieden in Den Haag zijn echter meer corporatiewoningen bijgebouwd dan gesloopt. Het effect van de herstructurering is dus een forse vermindering van het marktaandeel van de corporaties in de herstructureringsgebieden zelf. In de overige wijken van Den Haag is het marktaandeel van de corporaties echter onveranderd. In deze gebieden is echter het aandeel particuliere huurwoningen fors afgenomen (vooral verkoop). De drie grote nieuwbouwlocaties (Wateringse Veld, Leidschenveen en Ypenburg) laten sinds 2000 een forse toename van het aandeel sociale huur zien en bevinden zij zich nu op dat aspect in de ‘top 20’ van de Haagse wijken De ‘top acht’ van wijken met het grootste aandeel sociale huur is in 2009 nog altijd dezelfde als in 2000. In de meeste overige wijken is sprake van een bescheiden daling, stijging of geen verandering. Er zijn geen indicaties voor herconcentratie van de sociale huurvoorraad in bepaalde wijken. Alleen in de Schildersbuurt is zowel in relatieve als absolute zin sprake is van een substantiële toename van het aantal sociale huurwoningen. Hoewel er in de samenstelling van de corporatievoorraad een verschuiving is opgetreden van goedkoop naar (middel)duur, is er in feite nog altijd sprake van een grote voorraad corporatiewoningen waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Het aandeel corporatiewoningen boven de liberalisatiegrens blijft in Den Haag, met slechts 3%, zeer beperkt. Onze schatting is dat er in de onderzoeksperiode een afname is van het aandeel kernvoorraadwoningen van 93% tot 88%. Reden dat de herstructurering voor geheel Den Haag een relatief beperkte impact heeft op de corporatievoorraad is dat de corporatievoorraad op stadsniveau niet zo heel omvangrijk is. Zo is bijvoorbeeld in de rest van Nederland in 2000 het aandeel van de corporatiesector ongeveer 36% tegen 40% in Den Haag. In 2009 is dit verschil nog kleiner: 32% in Nederland en 34% in Den Haag.
Belangrijkste conclusies • De omvang van de kernvoorraad binnen de corporatiesector in Den Haag is in de periode 2003 tot 2008/2009 afgenomen van 79.000 tot 70.100. Daarnaast is volgens een ruwe schatting het aantal particuliere huurwoningen dat bereikbaar is voor de doelgroep afgenomen van ongeveer 33.000 tot 23.000. De omvang van de kernvoorraad huurwoningen neemt daarmee af van ongeveer 112.000 tot ongeveer 93.000 woningen. • Het aandeel doelgroephuishoudens in Den Haag is in deze periode gelijk gebleven op ongeveer 86.000 huishoudens. Dit betekent dat de kernvoorraad huurwoningen op zich toereikend is voor de Haagse doelgroep, maar de marge is sterk afgenomen. • Door huuraanpassingen en nieuwbouw van woningen in het duurdere segment, is het aandeel kernvoorraadwoningen in Den Haag volgens onze berekening afgenomen van 93% tot 88%. De meerderheid van alle woningen is dus nog betaalbaar voor de doelgroep. • Het aandeel kernvoorraadwoningen in de regio Haaglanden komt uit op ongeveer 30%, terwijl de primaire doelgroep een aandeel van ongeveer 29% van het totale aantal huishoudens heeft. In regionaal verband lijken er dus voldoende kernvoorraadwoningen te zijn, waarbij we voorbij gaan aan de belangrijke rol van de bereikbare particuliere huurwoningvoorraad in de gemeente Den Haag. Prijsgegevens voor de particuliere
53
•
huurwoningvoorraad in de regio zijn dun gezaaid. Volgens onze inschatting gaat het veelal om hogere prijssegmenten. Op regionaal niveau is de sociale huursector in absolute zin nauwelijks kleiner geworden. De regionale afspraken die een absolute en relatieve afname van de sociale huursector in de centrale gemeente beogen (en het omgekeerde in de overige regiogemeenten), lijken prima te werken. Binnen de gemeente Den Haag is er sprake van een verschuiving van het aandeel sociale huur van herstructureringswijken naar grote nieuwbouwlocaties en in beperkte zin ook naar andere wijken. Van herconcentratie in specifieke wijken is (wellicht met uitzondering van de Schildersbuurt) geen sprake; de herstructureringswijken laten nog altijd een aanzienlijke concentratie zien, al is die wel wat afgenomen.
54
4
Rotterdam
4.1
Inleiding
Rotterdam is een stad met hoog aandeel lage inkomensgroepen. Volgens een studie van het COS behoorde in 2007 ongeveer 47% van de Rotterdamse huishoudens tot de BBSH- aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid (COS, 2010). In heel Nederland komt dit aandeel uit op 29% (zie MVROM, 2010). Ongeveer 50% van de Rotterdamse woningvoorraad bestaat thans uit sociale huurwoningen: in 2000 was dit nog aanzienlijk meer (± 60%). Relevant voor de herstructurering is dat in Rotterdam de corporaties in het verleden hun bezit opnieuw hebben verkaveld waardoor één of twee corporaties nu dominant zijn in individuele wijken en buurten. Dit stimuleert een voortvarende aanpak van de herstructurering omdat doorgaans weinig hoeft te worden onderhandeld met meer woningcorporaties, die (veelal) verschillende opvattingen hebben over de wijze waarop de herstructurering moet worden aangepakt. In het vervolg van dit hoofdstuk zal duidelijk worden dat de Rotterdamse corporaties uiteenlopend beleid voeren op gebied van herstructurering.
4.2
Achtergrond herstructurering
De herstructurering in Rotterdam is volgens experts bij corporaties en gemeente vooral ontstaan vanuit de gedachte dat de klassieke stadsvernieuwing (SV) niet altijd het gewenste resultaat opleverde. Er werden in de SV weliswaar kwalitatief slechte sociale huurwoningen gesloopt en betere woningen teruggebouwd, maar er bleef sprake van concentratie van lage inkomensgroepen. Concentratie van lagere inkomensgroepen wordt in Rotterdam over het algemeen negatief beoordeeld. Dergelijke ideeën komen ook terug in de officiële Woonvisies van de gemeente Rotterdam zoals ‘Wonen in Rotterdam. Aanpak tot 2006 (Woonvisie van 2003)’ en ‘Wonen in Rotterdam. Geactualiseerde woonvisie 2007-2014’. Het algemene doel van de herstructurering is in de woonvisie van 2003 is verwoord als (p.31): (Bevorderen van) “Diversiteit en kwaliteit van het woningaanbod.” Hieronder valt ook de doelstelling om zittende bewoners de mogelijkheid te geven op een wooncarrière in de eigen buurt, hoewel er geen terugkeergaranties worden verstrekt. Hoewel de Woonvisie 2003 formeel geen terugkeergaranties ‘toestaat’, zijn in de praktijk wel afspraken gemaakt tussen bewoners en corporaties over terugkeer. Overigens is herstructurering in deze Woonvisie een van de middelen om diversiteit en kwaliteit van de woningvoorraad te bereiken, naast het bevorderen van het eigen woningbezit door verkoop van huurwoningen. Naast het streven naar meer diversiteit en kwaliteit van de woningvoorraad melden enkele experts dat in de tweede helft van de jaren ‘90 een ander probleem speelde dat kenmerkend was voor de omstandigheden op de woningmarkt in deze tijd: veel ruimte op de woningmarkt, veel vraag naar koopwoningen en leegstand in bepaalde huursegmenten. In Rotterdam vertaalde deze relatieve ‘ruimte’ op de woningmarkt zich vooral in leegstand van goedkope, kleine woningen in gebieden die vanwege concentratie van sociaal kwetsbare huishoudens al een negatief imago hadden gekregen. Hoogvliet was hiervan het bekendste voorbeeld.
55
4.3
Introductie tot de kernvoorraad in Rotterdam
Corporatiewoningen Vanaf ongeveer 2000 zijn de aftoppingsgrenzen gebruikt bij het vaststellen van de kernvoorraad. Hierbij baseerde men zich natuurlijk vooral op de mogelijkheid voor doelgroephuishoudens om huurtoeslag te krijgen. Overigens is er vanuit de gemeente altijd geredeneerd dat er op zich wel voldoende woningen zijn voor de lagere inkomensgroepen: vroegere metingen leerden dat ongeveer 90% van alle corporatiewoningen een huur had tot de aftoppingsgrenzen (zie Maaskoepel, 2002). Vanaf 2008 biedt men doelgroephuishoudens ook de mogelijkheid om zich in te schrijven op woningen tot de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens). Eigenlijk zouden dan alle woningen tot de liberalisatiegrens tot de kernvoorraad gerekend moeten worden. Er wordt niet apart rekening gehouden met de voorraad onder de kwaliteitskortingsgrens omdat vanwege de huurtoeslag alle woningen onder de liberalisatiegrens in principe betaalbaar zijn. Er zijn verschillen in de wijze waarop de corporaties omgegaan met de ‘kernvoorraad’. Zo meldt Com.Wonen dat tot 2006 alle woningen onder de aftoppingsgrenzen zijn gehouden. Nadien is wat meer uitgegaan van een percentage van de maximaal redelijke huur: 85% is normaal en 95% kan op de aantrekkelijkste locaties. Woonbron hanteert met Te Woon een ander huurbeleid. De streefhuur is 71, 81 of 91% van de maximaal redelijke (WWS-)huur. Als de streefhuur boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag ligt (548 euro of de lage aftoppingsgrens bij kleine woningen) wordt hij hierop vervolgens afgetopt voor huishoudens met een inkomen binnen de doelgroepgrens (€ 35.000). Voor huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens wordt 97% van de maximaal redelijke huur in rekening gebracht. De afname van de kernvoorraad door de herstructureringsoperatie is voor de experts een blijvend thema, maar is tot op heden geen reden tot zorg geweest. De woningvoorraad in Rotterdam bestaat voor een zeer groot deel uit bereikbare corporatiewoningen. Daarnaast zijn er ook specifieke wijken met een relatief goedkope particuliere huurwoningvoorraad (zoals Charlois en Feijenoord). Dit idee is ook aanwezig in de woonvisies van de gemeente Rotterdam. Op de herstructureringslocaties worden alleen middeldure en dure woningen teruggebouwd (Gemeente Rotterdam, 2003, p. 8 en 9). Hierop werd een uitzondering gemaakt voor eventuele terugkeer van herstructureringsurgenten en voor ouderen. Experts van de gemeente Rotterdam stellen dat uiteindelijk ongeveer 15% goedkoop werd teruggebouwd19. In de geactualiseerde woonvisie 20072014 wordt uitgegaan van geen terugbouw van goedkope huur op herstructureringslocaties. Door de verstedelijkingsafspraken met het Rijk is het echter mogelijk om 20% ‘bereikbare’ huurwoningen te bouwen (Gemeente Rotterdam, 2007, p. 78). Hierbij dient ook gemeld te worden dat door het inkomensafhankelijke Te Woon huurbeleid van Woonbron bepaalde nieuwbouwwoningen ook bereikbaar worden zodra hier lagere inkomens op inschrijven. Dit geldt vooral in Hoogvliet. Tot slot kan het specifieke herstructureringsbeleid van het Woning Bedrijf Rotterdam, in 2007 gefuseerd met De Nieuwe Unie tot Woonstad Rotterdam, onder de aandacht worden gebracht. Het WBR verzette zich vanaf het midden van de jaren ’90 tegen sloop en nieuwbouw omdat de onrendabele toppen van nieuwbouwwoningen erg kostbaar zijn 20 . Het alternatief, namelijk renovatie, neemt ook minder tijd in beslag wat de doorstroming op de woningmarkt ten goede komt. Veel voormalig WBR-bezit leende zich goed voor renovatie omdat het casco van de meeste woningen goed was. Veel van deze woningen werden dus gerenoveerd en vervolgens te 19
Gemeld door medewerker van de gemeente Rotterdam in reactie op een eerste versie van deze rapportage. Het is ook terug te zien in tabel 4.9, hoewel de prijsklassen van deze nieuwbouwwoningen onbekend zijn. 20 Woonstad (voormalig WBR) heeft zich halverwege de jaren ’90 ook teruggetrokken uit nieuwbouw op uitleglocaties omdat hierbij doorgaans geld moest worden gereserveerd voor de onrendabele toppen.
56
huur of te koop in MVE-vorm aangeboden. Cruciaal is dus dat er maar weinig woningen verloren gaan bij dergelijke operaties, in tegenstelling tot sloop-vervangende nieuwbouw. Vermeldenswaardig is ook een omvangrijk programma van samenvoegen van kleine woningen waardoor deze aantrekkelijk worden voor huishoudens met midden en (eventueel) hogere inkomens. Deze woningen werden onder MVE21 verkocht of aangeboden in het prijssegment boven de liberalisatiegrens. Deze aanpak is toegepast in Spangen, Overschie, Kralingen, het Oude Westen en het Oude Noorden. Overigens neemt het aantal (jaren ’50) complexen dat in aanmerking komt voor ingrijpende renovatie af. Na de fusie met De Nieuwe Unie tot Woonstad Rotterdam is deze beleidslijn aangepast. De Nieuwe Unie voerde een beleid van renovatie, maar dit werd gecombineerd met meer nieuwbouw.
Particuliere huursector als kernvoorraad? In veel gemeenten behoren particuliere huurwoningen doorgaans niet tot de kernvoorraad. Hierbij wordt alleen uitgegaan van de huurprijs. De lokale experts hebben aangegeven dat grote delen van de Rotterdamse particuliere huurwoningvoorraad qua prijsniveau tot de kernvoorraad behoren, met name in Rotterdam-Zuid. De vraag is alleen hoeveel particuliere huurwoningen er op dit moment zijn. Op basis van de WOZ-waarde zou een schatting kunnen worden gemaakt van de verhuurprijs, maar het blijft een theoretische schatting. Er worden namelijk geen gegevens verzameld over de huurprijs die de eigenaren daadwerkelijk vragen. Een schatting op basis van het doorgaans betrouwbare landelijke Woononderzoek Nederland (WoON) 2006 van het Ministerie van VROM, becijfert dat ongeveer 75% van de Rotterdamse particuliere huursector (d.w.z. bijna 41.000 woningen) tot de kernvoorraad behoort (WOON 2006, OTB-bewerking).
Tussenvormen Woningen die worden verkocht als tussenvorm, kunnen in voorkomende gevallen ook tot de kernvoorraad worden gerekend. Een aantal Rotterdamse corporaties verkoopt woningen onder voorwaarden. Het gaat hierbij om Woonbron (vooral Te Woon/Koopgarant), Com.Wonen (Koopgarant) en Woonstad (MVE en een klein deel MGE). Vestia hanteert een ‘terughoudend verkoopbeleid ten aanzien van bestaande huurwoningen’ (Vestia 2008) en als er toch wordt verkocht, is het volledig vrije verkoop. Ook PWS neemt geen deel aan verkoop in tussenvormen. Belangrijk bij de tussenvormen is dat de corporatie het eerste recht van terugkoop heeft. Op deze wijze blijven de woningen (indirect) binnen de invloedssfeer van de corporaties en kunnen zij (in theorie) telkens met een korting op de marktprijs worden verkocht. Eventueel kunnen de woningen ook weer in de verhuur worden genomen, hoewel dit in de praktijk waarschijnlijk weinig gebeurt (omdat de kans bestaat dat daarvoor financiering moet worden aangetrokken). Bij Woonstad gaat het om ongeveer 6.500 woningen en bij Woonbron om ongeveer 4.000 (Bronnen: Woonstad: website de dato 23 november 2010; Woonbron: op basis van woningvoorraadbestand stand de dato 8 juni 2010).
4.4
Rotterdam en de regio
Rotterdam kampt net als andere grote steden met het probleem van selectieve migratie. Sociale stijgers en hogere inkomensgroepen trekken vaak de stad uit naar randgemeenten die doorgaans meer grondgebonden woningen en een rustiger woonmilieu bieden. Deze selectieve migratie heeft vooral betrekking op gezinnen met kinderen. Voor zover deze huishoudens al in de stad willen blijven wonen, zijn er weinig mogelijkheden. De voor (middeninkomens)gezinnen aantrekkelijke wijken hebben een zeer hoog prijskaartje. (Overigens betekent dit niet dat er geen 21
Maatschappelijk Verantwoord Eigendom, waarbij Woonstad het planmatig onderhoud coördineert.
57
gezinnen meer in de stad wonen, maar het gaat hierbij vooral om gezinnen met lage inkomens.) Rotterdam heeft sinds het einde van de jaren ’90 zelf enkele grote woningbouwlocaties in aanbouw genomen met relatief veel grondgebonden koopwoningen in een meer suburbaan woonmilieu zoals Nesselande. Daarnaast zijn er aan de grens van Rotterdam enkele grote uitbreidingslocaties die in de gemeente Barendrecht liggen (Smitshoek en Carnisselande). De algemene teneur is dat de randgemeenten binnen de regio Rotterdam profiteren van de selectieve migratie van hogere en middeninkomens. Dit wordt versterkt doordat lagere inkomens in Rotterdam blijven wonen terwijl ook lagere inkomens vanuit de regio naar Rotterdam toetrekken. Met de Rotterdamwet poogt de gemeente sinds 2006 de selectieve migratie van lagere (kansarme) huishoudens van buiten Rotterdam naar de zwakste gebieden op Zuid (Charlois en Feijenoord) te verhinderen22. Zoals hiervoor al aangegeven, bouwt Rotterdam in zeer beperkte mate bereikbare huurwoningen. Dit is ook formeel opgenomen in de Woning Bouw Afspraken SRR 2005, waarbij Rotterdam per saldo minder sociale huurwoningen zal bouwen terwijl regiogemeenten zich hebben gecommitteerd aan de bouw van meer sociale huurwoningen. Overigens wordt hierbij recht gedaan aan het feit dat andere gemeenten in de regio ook ‘grootstedelijke’ problemen kennen, die voortvloeien uit een relatief grote sociale huurwoningvoorraad met concentratie van lagere inkomensgroepen. Het gaat hierbij om de gemeenten Maassluis, Schiedam en Vlaardingen23.
4.5
Ontwikkeling van de woningvoorraad in de regio
De woningvoorraad in de regio Rotterdam groeide in de periode 2000-2008 met bijna 25.000 woningen. Hoewel, op Rozenburg24 na, de woningvoorraad in alle gemeenten groeide, werd de belangrijkste bijdrage geleverd door Barendrecht, Rotterdam, Lansingerland en Albrandswaard. Overigens is de percentuele groei van de voorraad in de gemeente Rotterdam naar verhouding bescheiden (2%). Tabel 4.1
Ontwikkeling woningvoorraad gemeenten regio Rotterdam
Gemeente Albrandswaard Barendrecht Bernisse Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne Totaal Bron: SYSWOV-ABF
2000
2008
Verandering %
6.416 11.286 5.017 6.575 28.278 15.254 11.114 14.490 13.984 19.727 283.667 5.660 34.689 30.353 34.064 5.663 526.237
9.041 17.637 5.225 6.858 29.241 16.560 11.829 18.886 14.235 19.843 288.562 5.541 35.449 31.734 34.462 6.058 551.161
41% 56% 4% 4% 3% 9% 6% 30% 2% 1% 2% -2% 2% 5% 1% 7% 5%
22 In 2003 is ook een regionaal woonruimteverdelingsmodel van kracht waardoor Rotterdamse huishoudens eenvoudigere toegang hebben tot corporatie huurwoningen in de andere regiogemeenten (Gemeente Rotterdam, 2003). 23 Zie verder ook de Monitor Woningbouwafspraken SRR 2009. 24 Rozenburg is sinds Maart 2010 een deelgemeente van Rotterdam.
58
De totale woningvoorraad in de regio is dus met ongeveer 5% gegroeid, maar deze groei is niet evenredig verdeeld over de eigendomsectoren. Zo nam de koopwoningvoorraad toe met meer dan 58.000 woningen terwijl voorraad van de particuliere huur en de corporatiesector afnam met respectievelijk 10.000 en 21.500 woningen. Deze veranderingen hebben vanzelfsprekend ook invloed op de procentuele verdeling van de voorraad naar eigendom. Het marktaandeel van de corporatiesector is afgenomen van 50% tot 44%. Het aandeel koopwoningen in de Stadsregio Rotterdam groeide tot 41% in 2008, terwijl het aandeel particuliere huurwoningen licht daalde en in 2008 uitkomt op ongeveer 15%. Vergeleken met de rest van Nederland verschilt de verdeling van de woningvoorraad naar eigendomssector in de Stadsregio Rotterdam sterk. Zo is het aandeel van de corporatiesector in de rest van Nederland gedaald van 36% in 2000 tot 32% in 2008. In 2008 is het aandeel koopwoningen in Nederland iets hoger dan 57%, terwijl de particuliere huursector een marktaandeel van bijna 11% heeft. Tabel 4.2
Ontwikkeling in de woningvoorraad naar eigendomsector in de regio Rotterdam
Jaar
Koop
Particuliere huur
Sociale huur (TI’s)*
Totaal
2000 2008
172.272 228.661
90.927 80.938
263.038 241.562
526.237 551.161
17% 15%
50% 44%
100% 100%
2000 33% 2008 41% Bron: SYSWOV-ABF. TI’s zijn toegelaten instellingen.
In totaal nam in de periode 2000-2008 de corporatiesector af met 21.476 woningen. Het grootste deel van deze afname komt voor rekening van de gemeente Rotterdam terwijl ook in Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen en Maassluis een forse afname is te zien. In Barendrecht, Lansingerland en Albrandswaard is een (relatief kleine) groei van de corporatievoorraad te zien. In deze drie gemeenten was er overigens ook sprake van een sterke groei van de gehele woningvoorraad. Tabel 4.3
Verandering van de voorraad corporatiewoningen in de regiogemeenten
Gemeente Albrandswaard Barendrecht Bernisse Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne Totaal Bron: SYSWOV-ABF
2000
2008
Mutatie 2000-2008
1.895 3.002 1.317 1.738 12.064 5.449 4.396 3.367 7.101 8.530 162.162 2.706 15.503 14.498 18.184 1.126 263.038
2.418 4.018 1.363 1.839 11.782 5.285 4.582 4.065 6.126 8.142 144.812 2.318 13.069 13.290 17.154 1.299 241.562
523 1.016 46 101 -282 -164 186 698 -975 -388 -17.350 -388 -2.434 -1.208 -1.030 173 -21.476
Hoewel de absolute verandering van de corporatievoorraad interessante informatie levert voor dit onderzoek, is ook een overzicht van het marktaandeel van de corporaties per gemeente van
59
belang. Dit marktaandeel geeft immers een idee van de taak die een gemeente op zich neemt bij de huisvesting van lagere inkomensgroepen. Een lichte toename van de corporatiesector in een gemeente tot bijvoorbeeld 11% van de woningvoorraad is iets heel anders dan een gemeente waar het marktaandeel van de corporaties sterk daalt, maar niet beneden de 40% komt. In de stadsregio Rotterdam is er in 2000 een ruwe verdeling te maken in drie categorieën gemeenten (zie figuur 4.1). In de eerste groep ligt het aandeel corporatiewoningen veelal ruim beneden de 30%. Dit zijn over het algemeen de kleinere gemeenten. Daarnaast is er een groep gemeenten waar het marktaandeel van de corporatiesector (in 2000) tussen de 35% en 50% ligt. Dit zijn veelal de middelgrote gemeenten. Rotterdam en Vlaardingen hebben in 2000 een corporatiesector die meer dan 50% van de totale woningvoorraad uitmaakt. Voor wat betreft de ontwikkeling van de corporatievoorraad blijkt dat er vooral een sterke afname is bij de gemeenten die in 2000 al een relatief grote corporatievoorraad hadden. In de middelgrote gemeenten is er eveneens sprake van een afname, maar deze is doorgaans geringer. In de kleine gemeenten, waar het marktaandeel van de corporaties al klein was, is sprake van een zeer geringe afname of een stabiel marktaandeel (Brielle en Bernisse). In Westvoorne nam het belang van de corporatiesector zelfs iets toe. Figuur 4.1
Aandeel sociale huursector in regiogemeenten Rotterdam 2000 en 2008.
Westvoorne Lansingerland Bernisse Brielle Barendrecht Albrandsw aard Hellevoetsluis Krimpen Capelle Ridderkerk Schiedam Rozenburg Spijkenisse Maassluis Vlaardingen Rotterdam Totaal 0%
10%
20%
30% 2000
40%
50%
60%
70%
2008
Bron: ABF-SYSWOV
De kernvoorraad in de Rotterdamse regio Een inventarisatie van de corporatiesector naar prijsklassen per regiogemeenten over een reeks van jaren blijkt niet eenvoudig. Op SSR-niveau worden dergelijke gegevens niet bijgehouden. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft recent echter een rapportage over de SRR
60
opgesteld, waarin de relevante gegevens zijn opgenomen (zie CFV, 2010). Per gemeente zijn de gegevens in een tabel gepresenteerd. Voor de totale regio geeft de CFV-rapportage een kernvoorraad van ongeveer 91% in 2009. Hoewel geen totaalcijfer is gevonden voor de gemeente Rotterdam, nemen we aan dat dit in beperkte mate is veranderd (dit is een OTB-inschatting, gebaseerd op publicatie de Palet van de woningmarkt 2000, van de Maaskoepel). Een doorberekening voor de SRR een afname van de kernvoorraad met 19.000 woningen tot ongeveer 220.000 woningen. Zonder al teveel vooruit te lopen op de analyse van de gemeente Rotterdam, tonen cijfers in tabel 4.4 dat een belangrijk deel van deze afname voor rekening komt van de gemeente Rotterdam. Tabel 4.4
Kernvoorraad in Rotterdam en de regiogemeenten
Gemeente
Kernvoorraad als % van corporatievoorraad 2000
Albrandswaard Barendrecht Bernisse Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Ridderkerk Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne Rotterdam Regio SRR Bronnen
2008 89% 92% 94% 98% 86% 85% 93% 90% 87% 87% 96% 91% 90% 93%
86% 86% 81% 88% 94% 95% 95% 85% 96%
Aantal woningen in de kernvoorraad 2000 2.709 9.897 3.966 3.779 6.433 7.694 13.876 11.534 16.351
2008 2.142 3.685 1.281 1.806 10.180 4.471 4.252 3.663 5.348 7.043 2.218 11.919 11.908 15.885
93%* 91% 149.400* 132.358* 91%* 91% 239.000* 220.000* Bewerkingen Bron: Bewerking OTB obv Maaskoepel OTB obv ABF Maaskoepel Bron: CFV en CFV *Schatting OTB; Rotterdam 2000 extrapolatie op basis van cijfers drie grote corporaties 2006-2010. In werkelijkheid loopt het cijfer waarschijnlijk op tot 95%. 2008 cijfer Rotterdam komt overeen met verdeling voorraad drie grootste corporaties: gegevens van deze drie corporaties worden gebruikt voor de wijkanalyse. Totaal Rotterdam wijkt af van samenvatting omdat deze betrekking heeft op 2009. Bronnen: Maaskoepel 2000, CFV 2010 en ABF-SYSWOV.
4.6
Algemene ontwikkeling van de woningvoorraad in Rotterdam
De totale woningvoorraad in Rotterdam groeide in de periode 2001 tot 2009 van 279.249 tot 287.669 woningen (tabel 4.5) In zowel absolute als relatieve zin is het belang van de corporatiesector fors afgenomen. Het belang van de particuliere huursector neemt in geringe mate af, terwijl juist de koopsector in omvang toeneemt. Het aandeel corporatiewoningen ion Rotterdam blijft echter veel hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 32%. Zonder vooruit te lopen op de uitkomsten van de schatting van de kernvoorraad per stadsdeel en herstructureringswijk, kan hier al worden gemeld dat het aandeel kernvoorraadwoningen in de meeste wijken minimaal 90% van de corporatievoorraad is. Hierbij wordt aangesloten bij de hoogste aftoppingsgrens. Het aandeel corporatiewoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens heeft, benadert doorgaans de 100%. Het aantal Rotterdamse sociale huurwoningen (corporatiewoningen) is in de periode 2001 tot en met 2008 fors afgenomen: van 160.666 tot
61
143.610. Impliciet geeft dit al aan dat de kernvoorraad ook fors is afgenomen. In deze paragraaf en in paragraaf 4.8 wordt een indruk gegeven van de Rotterdamse wijken en buurten waar de belangrijkste mutaties van de sociale huursector zich hebben voorgedaan. Verder is al aangegeven in paragraaf 4.3 dat ongeveer 75% van de particuliere huurwoningen in Rotterdam tot de kernvoorraad behoort. In de lage inkomenswijken van Rotterdam –Zuid is dit aandeel waarschijnlijk nog hoger. Tabel 4.5
Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsector in Rotterdam
Jaar
Corporatie huur
Particuliere huur
Koop
Totaal
2001 2009
160.666 143.610
58.228 54.479
60.355 89.578
279.249 287.667
22% 31%
100% 100%
2001 58% 21% 2009 50% 19% Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB) gemeente Rotterdam
De focus van het onderzoek naar de ontwikkeling van de kernvoorraad in Rotterdam ligt bij de corporaties. Dit zijn de partijen die het nauwste betrokken zijn bij de herstructurering: herstructurering vindt ook veelal plaats in wijken met een naar verhouding grote corporatievoorraad. De corporaties zijn (de enige) partijen die op grote schaal herhuisvesting, sloop en vervangende nieuwbouw kunnen organiseren, hoewel bij de nieuwbouw ook wel commerciële projectontwikkelaars actief zijn. Tabel 4.6 en 4.7 geven een eerste indruk van de ontwikkeling van de corporatievoorraad in de Rotterdamse deelgemeenten. Tabel 4.6 toont allereerst dat er weinig verandering was in de periode 1995 tot en met 2000, op Hoogvliet na. Hoogvliet was de eerste Rotterdamse deelgemeente waar herstructurering van de (sociale) woningvoorraad op substantiële schaal plaatsvond. In de periode 2000 tot en met 2008 wordt duidelijk dat ook in andere deelgemeenten waaronder Feijenoord, Charlois, IJsselmonde en Kralingen-Crooswijk forse veranderingen hebben plaatsgevonden. Tabel 4.6 Deelgemeente
Corporatiewoningen in Rotterdamse deelgemeenten 2000
2008
Feijenoord 24.676 24.660 Prins Alexander 20.501 20.615 Delfshaven 19.074 19.455 Charlois 18.342 17.820 IJsselmonde 17.664 17.975 Kralingen-Crooswijk 15.692 16.076 Hoogvliet 12.216 11.842 Noord 11.120 11.820 Hillegersberg-Schiebroek 6.611 6.928 Stadscentrum 6.372 6.154 Overschie 5.091 4.465 Hoek van Holland 2.087 2.123 Pernis 732 711 Haven/Industrie gebied 27 22 Totaal 160.205 160.666 Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB) ) gemeente Rotterdam
1995
22.155 20.450 17.481 15.085 14.963 13.345 8.431 10.850 6.284 6.198 3.628 2.181 565 5 141.621
Tabel 4.7 laat zien dat in bijna alle Rotterdamse deelgemeenten sprake is van een dalend aandeel van de sociale huursector. De meest in het oog springende ‘dalers’ zijn Hoogvliet, IJsselmonde en Overschie.
62
Tabel 4.7 Deelgemeente
Aandeel corporatiewoningen in Rotterdamse deelgemeenten 1995
Feijenoord 78% Hoogvliet 76% IJsselmonde 65% Overschie 62% Kralingen-Crooswijk 61% Delfshaven 58% Prins Alexander 55% Hoek van Holland 54% Charlois 52% Stadscentrum 45% Noord 43% Pernis 37% Hillegersberg-Schiebroek 36% Haven/Industrie gebied 23% Total 57% Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB) ) gemeente Rotterdam
4.7
2000
2009
77% 70% 64% 59% 62% 61% 54% 53% 52% 44% 44% 35% 37% 19% 57%
73% 54% 55% 50% 56% 59% 49% 52% 48% 41% 45% 27% 34% 6% 52%
De 19 Rotterdamse herstructureringsgebieden
Hieronder gaan we kort in op de aangewezen herstructureringsgebieden in Rotterdam, waarbij we de grovere indeling van deelgemeenten hanteren, maar zo nodig meer details zullen geven. Hoogvliet is de eerste deelgemeente waar de herstructurering zeer intensief ter hand werd genomen. Hoogvliet heeft geografisch gezien een bijzondere positie in de gemeente Rotterdam. Het is binnen de gemeente een geïsoleerd liggende deelgemeente die dichter bij Spijkenisse ligt dan bij het centrum van Rotterdam (overigens is er wel een flinke natuurlijke barrière tussen Hoogvliet en Spijkenisse in de vorm van de Oude Maas.) Er is een wezenlijk onderscheid tussen Hoogvliet-Noord en Hoogvliet-Zuid. In Hoogvliet-Zuid is de voorraad per saldo jonger. Er zijn hier in de jaren ’70 laagbouwbuurten (bloemkoolwijken) gerealiseerd, die relatief gewild zijn. Vooral in Hoogvliet-Noord was er tijdens de start van de herstructurering (eind jaren ‘90) sprake van een eenzijdige voorraad van kleine en goedkope appartementen (jaren ‘50/‘60 bouw). Er was met name in deze voorraad sprake van enige leegstand. Charlois kent twee typen herstructureringsgebieden. Het eerste type is het vooroorlogse gedeelte (Tarwewijk) met portiekappartementen en kleine delen met kleine eengezinswoningen. In Charlois is overigens het aandeel particuliere (kleine) verhuurders met ongeveer 30% aanzienlijk, wat de herstructurering doorgaans bemoeilijkt. Er moeten immers afspraken worden gemaakt (onteigening) met vele eigenaren, terwijl dit in gebieden waar de corporaties domineren eenvoudiger is. Het tweede type gebied betreft naoorlogse wijken (Pendrecht en Zuidwijk) met vooral kleine portiekappartementen in vier bouwlagen. In Zuidwijk zijn er overigens wat meer kleine eengezinswoningen in de voorraad aanwezig. Grote delen van de deelgemeente Feijenoord zijn aangewezen als herstructureringsgebied. De woningvoorraad bestaat hier vooral uit vooroorlogse appartementen. Het corporatiebezit is hier groot. Delfshaven met daarin de herstructureringsgebieden Spangen en Bospolder/Tussendijken zijn eveneens vooroorlogse gebieden met portiekwoningen. Het Oude Noorden en Nieuw Crooswijk zijn vooroorlogse wijken met veel portiekwoningen. Met name in het Oude Noorden bestaat een fors deel van de woningvoorraad uit vooroorlogse etagewoningen. In IJsselmonde zijn enkele grote gebieden voor herstructurering zijn aangewezen. Lombardijen en Hordijkerveld zijn gebouwd in de jaren ’60 met vooral portiekwoningen van vijf bouwlagen. 63
Het grote gebied Groenenhagen/Tuinenhoven heeft aan de randen veel hoogbouw terwijl het andere gebied vooral suburbaan is. Tot besluit is Hillegersberg-Schiebroek geen formele ‘Vogelaarwijk’ maar geldt binnen Rotterdam wel als herstructureringsgebied. De voorraad bestaat uit vroeg naoorlogse woningen (tot de jaren 60. Er zijn veel portiek etagewoningen afgewisseld met kleine eengezinswoningen van twee lagen met platte kap. Figuur 4.2
De 19 Rotterdamse herstructureringsgebieden
Bron: Bureau Stedelijke Vernieuwing Gemeente Rotterdam.
4.8
Herstructureringsoperatie en de kernvoorraad: sloop en nieuwbouw
Corporatiesector Tabel 4.8 toont een overzicht van de sloopactiviteiten in de herstructureringsgebieden. In alle wijken is er sprake van een zeker ritme in de sloopoperatie: één of meerdere jaren met een fors aantal gesloopte woningen worden afgewisseld met geringe sloopactiviteit. In de meeste wijken geldt dat de herstructureringsoperatie gedurende de gehele periode in volle gang is. De grote uitzondering vormt Nieuw-Crooswijk, waar vanaf 2007 substantiële aantallen woningen worden gesloopt. De omvang van de operatie is in alle wijken aanzienlijk: overal zijn in de gehele periode honderden woningen gesloopt. De grootste sloopoperatie is gerealiseerd in de herstructureringsgebieden in Hoogvliet (bijna 3.000 woningen) en Charlois (bijna 2.800 woningen). Voor deze studie is het van belang om te achterhalen in hoeverre een plotselinge toename van de sloopactiviteiten zou kunnen leiden tot (tijdelijke) krapte op het woningmarktsegment (kernvoorraad) die de doelgroepen bedient. Hiervoor is een indruk nodig van de totale sloop in de herstructureringsgebieden en in de rest van de stad. In de periode 2000 tot en met 2009 zijn er
64
in de herstructureringsgebieden forse schokken waar te nemen. Zo worden in 2001 in de herstructureringsgebieden slechts 381 woningen gesloopt wat in 2004 al is opgelopen tot maar liefst 2.294 woningen. In 2005 is er weer sprake van een forse daling van de sloopactiviteit wat op zich de druk op de woningmarkt zou kunnen verminderen. In de twee jaren na 2005 is er weer sprake van een forse toename. Gevolgd door een afname in 2008 en 2009. In de overige wijken worden eveneens woningen gesloopt die veelal bijdragen aan nog hogere pieken van gesloopte woningen. In totaal zijn in Rotterdam in de periode 2000 tot en met 2009 bijna 20.000 woningen gesloopt, waarvan bijna driekwart in de herstructureringsgebieden. Alleen de sloopaantallen zoals weergegeven in tabel 4.8 hoeven niet per se een indruk te geven van de verandering van de corporatievoorraad. Hoewel de gemeente en corporaties in Rotterdam sterk hebben ingezet op een kleiner aandeel sociale woningen in de hele stad en vooral in de herstructureringswijken, worden er op binnenstedelijke locaties nog wel corporatiewoningen gebouwd (zie tabel 4.9). In een aantal Rotterdamse herstructureringswijken gebeurt dit ook op enige schaal. Opvallend is hierbij wel dat in Katendrecht, Nieuw-Crooswijk en Oude Noorden nauwelijks corporatiewoningen zijn teruggebouwd. Voor Nieuw-Crooswijk geldt dat pas recent is gestart met de sloop en dat er mede hierdoor weinig mogelijkheden zijn voor vervangende nieuwbouw. In totaal zijn er in de tijdspanne 2000 tot en met 2009 ruim 6.100 nieuwe corporatiewoningen bijgebouwd, waarvan bijna 3.000 in de herstructureringsgebieden en ongeveer 3.100 in de overige Rotterdamse wijken.
65
Tabel 4.8
Sloop corporatiewoningen Rotterdamse herstructureringsgebieden 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Totaal
156
0
330
0
156
88
460
419
35
2
1.646
171
0
227
188
379
1
104
161
51
48
1.330
42 59 2
38 62 121
141 2 108
234 103 0
60 6 237
1 22 101
271 52 154
215 14 240
102 0 239
0 52 93
1.104 372 1.295
20
0
3
145
616
209
1
0
302
56
1.352
0
1
119
120
5
0
301
131
201
878
120 83 68 0
2 14 72 0
26 43 254 0
48 103 149 0
7 131 7 1
45 35 19 26
5 143 75 2
63 82 38 14
0 21 53 183
0 3 106 12
316 658 841 238
3
2
1
1
1
48
2
335
395
45
833
163
13
117
60
17
22
142
37
106
64
741
86 9 3
10 35 12
148 21 0
271 18 5
298 5 175
55 107 96
1 103 73
5 117
2 11 39
15 3 2
886 317 522
0
0
1
114
78
204
0
227
136
65
825
Totaal 985 herstructureringsgebieden Sloop overige gebieden 325 Totale sloop 1.310 Bron: COS Rotterdam, OTB Bewerking
381
1.423
1.558
2.294
1.084
1.588
2.268
1.806
767
14.154
370 751
567 1.990
534 2.092
558 2.852
546 1.630
827 2.415
639 2.907
542 2.348
858 1.625
5.766 19.920
Hoogvliet 1 en 3 Hoogvliet Zuid (Maasranden en Stadshart) 2 Hoogvliet Noord Charlois 4 Pendrecht 5 Tarwewijk 6 Zuidwijk IJsselmonde 7 en 8 Groot-IJsselmonde (Groenhagen/Tuinenhoven en Hordijkerveld) 9 Lombardijen Feijenoord 10 Afrikaanderwijk 11 Bloemhof (Bloemhof zuid) 12 Hillesluis 13 Katendrecht 14 Landbouwbuurt Kralingen-Crooswijk 15 Nieuw Crooswijk Noord 16 Oude Noorden Delfshaven 17 Bospolder 17 Tussendijken 18 Spangen Hillegersberg-Schiebroek 19 Schiebroek Zuid
66
Tabel 4.9
Nieuwbouw corporatiewoningen in de herstructureringsgebieden en overige gebieden in Rotterdam 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Totaal
0
0
0
0
107
33
157
94
0
67
458
0
219
0
77
0
32
45
39
70
0
482
0 0 0
0 0 0
65 69 0
101 0 0
1 29 0
93 0 0
10 6 80
0 0 1
0 0 23
0 0 0
270 104 104
107
0
63
0
0
0
175
69
23
2
439
0
0
0
0
0
0
0
0
74
0
74
0 0 76 0
94 0 0 0
0 0 0 2
0 0 0 0
0 0 33 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 51 0 0
0 1 0 20
0 0 46 0
94 52 155 22
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
15
0
16
0 6 0
36 0 0
90 0 0
40 0 13
0 0 9
0 0 0
4 0 0
1 24 15
8 172 15
0 0 20
179 202 72
0
72
0
0
0
26
30
16
97
7
248
Totaal 189 herstructureringsgebieden Nieuwbouw overige 370 gebieden Totale nieuwbouw 559 Bron: COS Rotterdam, OTB bewerking
422
289
231
179
184
507
310
518
142
2.971
430
203
407
58
303
512
288
462
133
3.166
852
492
638
237
487
1.019
598
980
275
6.137
Hoogvliet 1 en 3 Hoogvliet Zuid (Maasranden en Stadshart) 2 Hoogvliet Noord Charlois 4 Pendrecht 5 Tarwewijk 6 Zuidwijk IJsselmonde 7 en 8 Groot-IJsselmonde (Groenhagen/Tuinenhoven en Hordijkerveld) 9 Lombardijen Feijenoord 10 Afrikaanderwijk 11 Bloemhof (Bloemhof zuid) 12 Hillesluis 13 Katendrecht 14 Landbouwbuurt Kralingen-Crooswijk 15 Nieuw Crooswijk Noord 16 Oude Noorden Delfshaven 17 Bospolder 17 Tussendijken 18 Spangen Hillegersberg-Schiebroek 19 Schiebroek Zuid
67
Tabel 4.10 vat de algemene gegevens van sloop en nieuwbouw samen. Voor wat de herstructureringsgebieden blijkt dat het saldo van sloop en nieuwbouw vrijwel altijd fors negatief is en ook met forse schokken verloopt. De jaren 2004 en 2007 zijn hierin hoogtepunten, maar worden overigens wel gevolgd door een aanzienlijk geringer negatief saldo. In de overige gebieden is, afgezien van de jaren 2000 en 2001, de balans tussen sloop en nieuwbouw ook telkens negatief. Overigens is het saldo in absolute zin veel minder negatief dan in de herstructureringsgebieden. Hierdoor laat uiteraard geheel Rotterdam ook een negatieve balans van sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen zien. Het saldo van sloop en nieuwbouw in totaal Rotterdam komt in deze periode uit op 13.783 woningen. Hoewel de cijfers nooit helemaal één op één kunnen worden vergeleken, blijkt dat de afname van de corporatievoorraad in Rotterdam nog groter is: ongeveer 19.000 woningen. Dit duidt op verkoop van corporatiewoningen. Een aantal corporaties doen dit onder speciale constructies zoals MVE (Woonstad) en Te Woon (Woonbron) waardoor veel van deze woningen (indirect) nog binnen de invloedssfeer van deze corporaties blijven. Tabel 4.10 Saldo sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen in herstructurering en overige gebieden Wijktype
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
20002009
Herstructurering Sloop Nieuwbouw Saldo
985 189 -796
381 422 41
1.423 289 -1.134
1.558 231 -1.327
2.294 179 -2.115
1.084 184 -900
1.588 507 -1.081
2.268 310 -1.958
1.806 518 -1.288
767 142 -625
14.154 2.971 -11.183
Overige wijken Sloop Nieuwbouw Saldo
325 370 45
370 430 60
567 203 -364
534 407 -127
558 58 -500
546 303 -243
827 512 -315
639 288 -351
542 462 -80
858 133 -725
5.766 3.166 -2.600
Rotterdam totaal Sloop 1.310 751 1.990 Nieuwbouw 559 852 492 Saldo -751 101 -1.498 Bron: COS Rotterdam, OTB Bewerking
2.092 638 -1.454
2.852 237 -2.615
1.630 487 -1.143
2.415 1.019 -1.396
2.907 598 -2.309
2.348 980 -1.368
1.625 275 -1.350
19.920 6.137 -13.783
Particuliere huursector COS Rotterdam heeft gegevens verstrekt over de sloop van particuliere woningen. Het kan hierbij gaan om woningen van eigenaar-bewoners of particuliere huurwoningen. Verondersteld wordt dat het veelal gaat om particuliere huurwoningen. In totaal zijn er in de periode 2000 tot en met 2009 5.070 particuliere woningen gesloopt, waarvan 2.153 in de herstructureringsgebieden. Aangenomen mag worden dat het in deze herstructureringsgebieden vooral om huurwoningen gaat die op basis van de huurprijs tot de kernvoorraad behoren. Er is ook nieuwbouw van huurwoningen gepleegd door particulieren (bij nieuwbouw is de onderverdeling naar koop en huur wel bekend). Het gaat in totaal om 4.454 woningen in de periode 2000 tot en met 2009, waarvan er 883 in de herstructureringswijken werden gerealiseerd. Aangenomen wordt dat deze nieuwe particuliere woningen veelal niet tot de kernvoorraad behoren.
Stedelijke spreiding sociale huurvoorraad Het beeld van de veranderingen in de spreiding van sociale huurwoningen is lastiger scherp te krijgen dan in Breda en Den Haag. Zo is het aantal wijken (administratieve eenheid) veel groter dan in die steden en varieert het schaalniveau, respectievelijk aantal woningen per wijk zeer sterk. Kleine veranderingen in absolute aantallen kunnen zo een groot effect hebben op de procentuele
68
verhouding tussen de eigendomsvormen in de kleine wijken25. Nadere analyse op wijkniveau (zie bijlage III) bevestigt een aantal hiervoor getrokken conclusies, maar geeft ook verdere verfijning: In de herstructureringswijken is in absolute en relatieve zin sprake van een aanzienlijke daling van het aandeel sociale huurwoningen. In de meeste niet-herstructeringswijken is er een lichte of stevige daling van het aandeel sociale huurwoningen. In een kwart van alle wijken (met minstens 200 woningen) zien we een bescheiden relatieve toename. Slechts enkele gevallen is deze toename meer dan vijf procent. Eén van de twee opvallende stijgers is de VINEX-locatie Nesselande. Net als in Den Haag zien we hier een voorbeeld van bewust ingezette nieuwbouw van sociale huur in uitleggebieden. Het gaat om bijna 600 woningen in de jaren 2000-2009. Dat is veel meer dan de grootste relatieve stijger, Zuiderpark, met een toename van 131 naar 272 sociale huurwoningen. In de ‘top tien’ met wijken met het hoogste aandeel sociale huur zijn sinds 2000 aardig wat verschuivingen opgetreden. Desalniettemin zijn acht wijken in de ‘top tien’ in 2009 nog altijd dezelfde als in 2000. Ondanks de forse sloopaantallen in Rotterdam is het aandeel sociale huur nog altijd fors; in bijna de helft van alle wijken is dit meer dan de helft van alle woningen. In 15 wijken is het aandeel 70 procent of meer. In het licht van deze cijfers is het weinig informatief om te bezien in hoeverre herstructurering leidt tot herconcentratie van sociale huurwoningen, als in zoveel wijken nog altijd sprake is van een zekere concentratie.
4.9
Effecten herstructurering op de samenstelling van de woningvoorraad
Nu de mutaties door sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen in kaart zijn gebracht, kan de balans worden opgemaakt van het effect van de herstructurering op de verdeling van de woningvoorraad in de herstructureringsgebieden zelf en in de rest van Rotterdam. Tabel 4.11 toont voor wat betreft de herstructureringsgebieden dat bijna overal het aandeel corporatiewoningen is afgenomen. In de meeste herstructureringsgebieden is ook het aandeel particuliere huurwoningen afgenomen terwijl het aandeel koopwoningen toenam. Opvallend is hierbij de wel zeer drastische afname van het aandeel corporatiewoningen in Hoogvliet-Noord van 70% in 2000 tot 46% in 2009. Er zijn twee uitzonderingen op dit algemene patroon. Allereerst is in de Tarwewijk het aandeel sociale huurwoningen licht toegenomen, terwijl juist de grote particuliere woningvoorraad in dit gebied afnam. De tweede uitzondering wordt gevormd door Kralingen-Crooswijk waar weliswaar is gesloopt vanaf 2007, maar waar deze operatie (nog) niet omvangrijk genoeg is om de verdeling naar eigendomssector substantieel te beïnvloeden. Bovendien is in deze wijk nog weinig vervangende nieuwbouw (in de vorm van koopwoningen) gerealiseerd. Het geschetste patroon komt vanzelfsprekend tot uiting in het totaal van de herstructureringsgebieden: een afname van de corporatiesector en de particuliere huursector, terwijl er sprake is van een toename van de koopsector. Dit geldt in grote lijnen ook, maar in mindere mate, voor de niet-herstructureringsgebieden. In Rotterdam is dus overal sprake van een afname van de corporatiesector geweest. Met de afname van het aandeel corporatiewoningen (en particuliere huurwoningen) zoals geschetst in tabel 4.1, mag ook worden aangenomen dat de kernvoorraad, woningen met een huurprijs tot de (hoogste) aftoppingsgrens, in Rotterdam is afgenomen. Tabel 4.12 geeft een verder antwoord op deze vraag met een overzicht van de verdeling van de corporatievoorraad naar prijsklassen. Dit is op wijkniveau alleen mogelijk voor recente jaren (zie ook bijlage I). 25
Zie bijlage III; de laatste 17 wijken in de tabel hebben minder dan 200 woningen (in 2009) en vaak primair de functie van bedrijventerrein o.i.d. Om deze redenen laten we die wijken buiten beschouwing in de analyse.
69
Wanneer een groter deel van deze corporatievoorraad een prijs boven de hoogste aftoppingsgrens krijgt, betekent dit immers een nog kleiner aantal kernvoorraadwoningen. Op dit moment is het vanwege ontbrekende data vrijwel onmogelijk om per herstructureringsbuurt nog een goede indruk te geven van de corporatievoorraad naar prijsklassen in 2000. Voor 2009 is dit redelijk goed mogelijk met behulp van de gegevens van de drie grootste Rotterdamse corporaties 26 . In tabel 4.13 wordt ook een overzicht gegeven van de ontwikkeling naar deelgemeente in de periode 2000-2008. Voor 2009 blijkt in de herstructureringswijken dat het grootste deel van de corporatiewoningen binnen de (hoogste) aftoppingsgrens blijft. Over het algemeen is ook het aandeel woningen tussen aftopping en liberalisatie beperkt terwijl het aandeel woningen in het geliberaliseerde segment veelal is te verwaarlozen.
26
Woonstad Rotterdam, Woonbron en Vestia.
70
Tabel 4.11 Effect van de herstructurering op de verdeling naar eigendomsector 2000 en 2009, Rotterdam 2000 Wijken Hoogvliet 1 en 3 Zuid (Maasranden en Stadshart) 2 Noord Charlois 4 Pendrecht 5 Tarwewijk 6 Zuidwijk IJsselmonde 7 en 8 Groot-IJsselmonde (Groenhagen/Tuinenhoven en Hordijkerveld) 9 Lombardijen Feijenoord 10 Afrikaanderwijk 11 Bloemhof (Bloemhof zuid) 12 Hillesluis 13 Katendrecht 14 Landbouwbuurt Kralingen-Crooswijk 15 Nieuw Crooswijk Noord 16 Oude Noorden Delfshaven 17 Bospolder/Tussendijken 18 Spangen Hillegersberg-Schiebroek 19 Schiebroek Zuid
2009
Koop
Part huur
Soc huur
Koop
Part huur
Soc huur
23%
7%
69%
34%
7%
59%
24%
6%
70%
44%
10%
46%
12% 19% 11%
11% 46% 10%
76% 34% 78%
28% 33% 20%
8% 32% 8%
65% 35% 72%
18%
12%
70%
30%
10%
61%
19%
20%
61%
29%
15%
56%
2% 9% 10% 1%
8% 24% 26% 5%
90% 67% 64% 94%
10% 23% 25% 22%
3% 14% 16% 4%
87% 63% 59% 73%
1%
5%
94%
5%
3%
93%
9%
21%
70%
20%
12%
69%
5%
16%
79%
25%
8%
67%
29%
10%
61%
36%
10%
53%
Totaal herstructureringsgebieden 16% 18% 66% 28% 12% 59% Overige gebieden 26% 23% 51% 38% 15% 47% Totaal Rotterdam* 22% 21% 57% 34% 14% 52% *In 2009 is er bij de cijfers op buurtniveau soms een onderschatting van het aantal particuliere huurwoningen door de categorie onbekend. De verdeling naar eigendomssector voor geheel Rotterdam is daardoor wat lager dan in tabel 4.5 Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB) gemeente Rotterdam
71
Tabel 4.12 Verdeling naar huurprijsklassen binnen de corporatiesector 2010, Rotterdam 2010 Hoogvliet 1 en 3 Zuid (Maasranden en Stadshart) 2 Noord Charlois 4 Pendrecht 5 Tarwewijk 6 Zuidwijk IJsselmonde 7 en 8 Groot-IJsselmonde (Groenhagen/Tuinenhoven en Hordijkerveld) 9 Lombardijen* Feijenoord 10 Afrikaanderwijk 11 Bloemhof (Bloemhof zuid) 12 Hillesluis 13 Katendrecht 14 Landbouwbuurt??? Kralingen-Crooswijk 15 Nieuw Crooswijk Noord 16 Oude Noorden Delfshaven 17 Bospolder/Tussendijken* 18 Spangen Hillegersberg-Schiebroek 19 Schiebroek Zuid
Tot kwaliteitkorting
Tot 2e aftopping
Tot liberalisatie
Vanaf liberalisatie
20%
56%
20%
4%
35%
58%
6%
2%
35% 25% 25%
62% 70% 70%
2% 3% 3%
1% 1% 1%
23%
65%
10%
2%
Veel
bezit
COM
Wonen
45% 43% 29% 25%
52% 52% 65% 74%
2% 3% 3% 0%
1% 2% 3% 0%
53%
44%
3%
0%
31%
66%
2%
1%
Veel 26%
bezit 68%
COM 3%
Wonen 3%
15%
79%
6%
0%
Totaal herstructureringsgebieden 30% 61% 7% Overige gebieden 28% 63% 7% Totaal Rotterdam 29% 62% 7% * Geen gegevens ontvangen van COM.Wonen Bron: OTB-bewerkingen obv gegevens Vestia, Woonstad Rotterdam en Woonbron
72
2% 2% 2%
Tabel 4.13 Algemeen beeld kernvoorraad: loop van de kernvoorraad naar deelgemeenten, Rotterdam 2000-2008 Kernvoorraad als % van corporatievoorraad Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord HillegersbergSchiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Pernis Haven/Industrie gebied Totaal Rotterdam*
Aantal woningen in de kernvoorraad
2000 95% 98% 98% 98% 97%
2008 95% 96% 94% 96% 94%
2000 5.846 19.066 4.376 11.584 6.720
2008 5.891 16.704 3.428 10.448 5.930
98% 80% 99% 89% 98% 87% -
96% 76% 96% 88% 96% 82% -
15.754 16.492 24.413 15.998 17.464 10.303 -
12.757 15.626 21.285 13.181 14.436 6.896 -
93% Bewerking OTB obv Maaskoepel
91% Bewerking OTB obv bestanden drie corporaties**
149.400 Bewerking OTB obv ABF en Maaskoepel
128.827 Bewerking OTB obv Maaskoepel en bestanden drie corporaties** * Schatting op basis van de totaalcijfers van Vestia Rotterdam, Woonstad Rotterdam en Woonbron Bronnen: Maaskoepel 2000, ABF-SYSWOV en gegevens Vestia, Woonstad Rotterdam en Woonbron
4.10 Een confrontatie tussen de doelgroep en de kernvoorraad BBSH doelgroep, ZFW doelgroep en de corporatievoorraad. In de periode 2000 tot 2008 is de Rotterdamse corporatiekernvoorraad afgenomen met ruim 20.000 woningen tot het totaal van 128.900 (afgerond). Het aandeel corporatiewoningen bereikt in Rotterdam in 2008 ongeveer 50% van de totale voorraad: de corporatiekernvoorraad komt uit op ongeveer 45% van de totale Rotterdamse woningvoorraad. Volgens het WOON 2006 komt het aandeel primaire doelgroephuishoudens in Rotterdam op ongeveer 41%. Hiermee lijkt de corporatiekernvoorraad dus voldoende om deze huishoudens te huisvesten. De kernvoorraad wordt aanzienlijk krapper indien ook de secundaire ZFW doelgroep in beschouwing wordt genomen. Ongeveer 63% van de Rotterdamse huishoudens behoort tot de primaire of secundaire doelgroep : in totaal ongeveer 180.000 huishoudens. Een deel van deze huishoudens kan echter ook gebruik maken van de (relatief omvangrijke) betaalbare particuliere huursector en de betaalbare koopsector (zie de volgende alinea’s). In de Rotterdamse regio blijkt dat in 2008 ongeveer 40% van alle woningen tot de corporatiekernvoorraad behoort. Volgens WOON 2009 analyses van ABF (op www.datawonen.nl) is het aandeel doelgroephuishoudens ongeveer 31%, waarmee op regionaal niveau de corporatiekernvoorraad ruim voldoende lijkt. Particuliere huursector. Analyses op basis van het WOON geven aan dat in Rotterdam ongeveer 75% van de particuliere huurwoningvoorraad binnen de prijsgrens van de kernvoorraad ligt. In 2008 komt dit neer op
73
42.000 a 43.000 woningen. In de periode 2000 tot en met 2008 is deze voorraad ongeveer gelijk gebleven op ongeveer 58.000 woningen. In 2009 is er sprake van een afname tot ongeveer 55.000 woningen. Op basis van kaarten over ‘de kwetsbare voorraad’ van dS+V in combinatie algemene cijfers over het aandeel particuliere huurwoningen (Gemeente Rotterdam 2008 en COS) blijkt dat de voorraad goedkope particuliere huurwoningen zich concentreert in Zuid (Vooral Charlois en in mindere mate Feijenoord) en delen van Noord (deelgemeenten Noord en Delfshaven). Koopsector en de doelgroepen Er is in Rotterdam een aanzienlijke voorraad koopwoningen als tussenvorm, bijvoorbeeld Koopgarant. Woonbron en Woonstad Rotterdam zijn het meest actief in deze markt en hebben thans gezamenlijk ongeveer 10.000 van deze woningen ‘uitstaan’. Dit betekent al met al ook een aanzienlijke verbreding van de traditionele kernvoorraad. Ook in de reguliere koopwoningvoorraad zijn er in Rotterdam relatief veel goedkope woningen aanwezig. De vraag blijft echter of deze woningen aan de vraag kunnen voldoen van een breed palet aan doelgroephuishoudens. De inschatting is, rekening houdend met het relatief lage prijsniveau van Rotterdam, dat een groot deel van deze woningen aantrekkelijk kan zijn voor de wat kleinere huishoudens, maar niet voor gezinnen.
4.11 • •
•
•
•
•
Samenvatting en conclusies
In de Stadsregio Rotterdam zijn er forse verschillen in het aandeel corporatiewoningen per gemeente. Zo kwam dit aandeel in gemeenten als Barendrecht en Albrandswaard nauwelijks uit boven de 30% terwijl dit aandeel in Rotterdam, in 2009, nog altijd boven de 50% ligt. Bij de start van de herstructurering in de jaren ’90 was het aandeel corporatiewoningen in Rotterdam ongeveer 60%. In 2008/2009 is dit aandeel afgenomen tot ongeveer 52%. Ook bij veel andere gemeenten was er sprake van een afname van het aandeel corporatiewoningen, behalve bij de gemeenten waar het aandeel corporatiewoningen al vrij laag was. Bij deze laatste groep bleef het aandeel redelijk stabiel. Volgens onze eigen schatting op basis van een groot deel van de corporatievoorraad en een recente exercitie van het CFV (2010), blijkt dat in 2009 ongeveer 90% van de Rotterdamse corporatiesector tot de kernvoorraad behoort. Op basis van summiere gegevens uit schaarse bronnen (Maaskoepel, 2000), mag worden gesteld dat het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatiesector in 2000 niet veel hoger was. In de regiogemeenten behoort in totaal ongeveer 91% van de corporatiewoningen tot de kernvoorraad. Bij de start van de herstructurering, in Hoogvliet begon deze al voor 2000, was het aandeel corporatiewoningen in bepaalde Rotterdamse wijken zeer hoog. Zo kwam dit aandeel in de deelgemeenten Feijenoord en Hoogvliet ruim boven de 75%. In de deelgemeenten IJsselmonde, Overschie en Kralingen-Crooswijk reikte het aandeel boven de 60%. In absolute termen is de corporatievoorraad in deze periode afgenomen van bijna 160.000 tot ongeveer 142.000 woningen. Rotterdam kent enkele gebieden met veel goedkope particuliere huurwoningen die logischerwijs ook als kernvoorraad zouden mogen worden beschouwd. In totaal gaat het om ongeveer 28.000 woningen waarvan een groot deel is geconcentreerd in Charlois, Delfshaven, Noord en gedeeltelijk ook Feijenoord. In de specifieke herstructureringsgebieden in Rotterdam is het aandeel corporatiewoningen bij de start van de operatie hoog: het varieert van 61% in Schiebroek-Zuid tot 94% in Nieuw Crooswijk. Charlois neemt een uitzonderingspositie in met ‘slechts’ 34% corporatiewoningen maar wel een grote particuliere huursector (46% van de totale woningvoorraad). In de herstructureringsgebieden zijn meer dan 14.000 corporatiewoningen gesloopt, terwijl er bijna 3.000 werden teruggebouwd. In de overige gebieden zijn ongeveer 5.800 woningen gesloopt
74
• •
•
•
•
•
en 3.200 teruggebouwd. Het totale saldo voor de periode 2000-2009 komt daarbij op 13.783 woningen. Daarbij zijn geen vrije verkopen meegerekend. In de herstructureringswijken is in absolute en relatieve zin sprake van een aanzienlijke daling van het aandeel sociale huurwoningen. In de meeste niet-herstructeringswijken is er een lichte of stevige daling van het aandeel sociale huurwoningen. In de ‘top tien’ wijken met het hoogste aandeel sociale huur zijn sinds 2000 verschuivingen opgetreden, maar acht wijken in de ‘top tien’ in 2009 zijn nog altijd dezelfde als in 2000. ‘Rotterdam-breed’ is het aandeel sociale huur nog altijd fors; in bijna de helft van alle wijken is dit meer dan de helft van alle woningen. In 15 wijken is het aandeel 70 procent of meer. Rotterdam kent in absolute termen een vrij grote particuliere huurwoningvoorraad van ongeveer 55.000 eenheden in 2008. Dit aantal wordt wel steeds kleiner. Hoewel in de rest van Nederland de particuliere huurvoorraad vrij hoog geprijsd is, tonen cijfers uit het WoON 2006 dat het aandeel particuliere huurwoningen binnen de prijsgrens van de kernvoorraad in Rotterdam uitkomt op ongeveer 75%. Hoewel er geen harde cijfers zijn, mag worden aangenomen dat veel betaalbare particuliere huurwoningen in de herstructureringswijken zijn te vinden. Hierbij denken we vooral aan de deelgemeenten Charlois, Delfshaven en Noord. Twee Rotterdamse corporaties (Woonstad Rotterdam en Woonbron) hebben een aanzienlijk aantal woningen als tussenvorm verkocht. Het gaat hier om ongeveer 10.000 woningen die binnen de invloedssfeer van deze corporaties blijven omdat er een terugkoopregeling geldt. Woonstad Rotterdam gebruikt in dit kader ook wel het MVE-label, waarbij de nieuwe eigenaren zijn gebonden aan een onderhoudscontract. De Rotterdamse primaire BBSH-doelgroep is iets kleiner dan de totale corporatiekernvoorraad. Daarnaast is er een naar verhouding grote betaalbare particuliere huursector. Gezamenlijk hebben de particuliere en sociale huursector bijna voldoende woningen om de gehele secundaire ZWF-doelgroep te huisvesten. Daarnaast zijn, zoals hiervoor al aangegeven, enkele Rotterdamse corporaties zeer actief in het aanbieden van betaalbare koopwoningen. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt die ertoe zouden kunnen leiden dat niet alleen Rotterdam lagere inkomensgroepen huisvest, maar dat ook andere gemeenten hieraan bijdragen. Maassluis, Schiedam en Vlaardingen zijn gemeenten die net als Rotterdam kampen met concentratie van kansarme huishoudens. Voor de overige gemeenten geldt dat zij allen een aantoonbare inspanning hebben geleverd voor wat betreft de nieuwbouw, hoewel niet altijd de beoogde ‘target’ werd behaald. Belangrijkste conclusies • Volgens onze berekeningen is de omvang van de kernvoorraad in de Rotterdamse corporatie huursector afgenomen van ongeveer 149.400 tot 128.900 woningen. Volgens een grove schatting is het aantal bereikbare particuliere huurwoningen afgenomen van 43.600 tot ongeveer 40.900. De kernvoorraad in de totale huursector is dus grosso modo afgenomen van ongeveer 193.000 tot 169.700 woningen. • Het aandeel BBSH-doelgroephuishoudens in Rotterdam is afgenomen van 124.800 tot 118.300 huishoudens. De omvang van de Rotterdamse kernvoorraad lijkt dus voldoende om deze huishoudens te huisvesten; alleen al de kernvoorraad binnen de corporatiesector telt in 2008/2009 meer woningen dan doegroephuishoudens. • Het aandeel kernvoorraadwoningen binnen de corporatiesector blijft stabiel op ongeveer 90%. Daarnaast is er nog een omvangrijke voorraad • Ondanks forse sloopaantallen is er in veel Rotterdamse wijken nog altijd sprake van een concentratie van de sociale huursector, niet alleen in herstructureringswijken. In het licht van de huidige omvang van de sociale huursector is het vooralsnog weinig informatief om naar indicaties voor herconcentratie te zoeken.
75
Bronnen Begemann, C., Vlist, A. van der & Smid, G. (2005) Haaglanden slaagt in doorbreken ruimtelijke segregatie. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, jaargang 11, nr. 2, pp. 22-26. Boelhouwer, P, m.m.v. H. Boumeester en H.W.M. Toneman, (1997) 'Concentratie, segregatie en probleemcumulatie in Den Haag: naar een ruimtelijke driedeling'. OTB Werkdocument 97-07, DUP, Delft. Cammen, H. van der en L. de Klerk (1993) Ruimtelijke ordening. De ontwikkelingsgang van de ruimtelijke ordening in Nederland. Uitgeverij Het Spectrum B.V., Utrecht. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2010) Regiorapportage Stadsregio Rotterdam 2010. CFV, Naarden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2009) Corporatie in Perspectief. Analyse CFV 2009. Analyse/informatiebladen per corporatie op de website www.cfv.nl. COS Rotterdam (2010) Komen en gaan. Selectieve migratie in Rotterdam in 2009. Centrum voor Onderzoek en Statistiek, Rotterdam. COS Rotterdam (2010) Feitenkaart Aandachtsgroep Volkshuisvestingsbeleid Rotterdam en de regio 2007. Centrum voor Onderzoek en Statistiek, Rotterdam. COS Rotterdam (2010) Monitor Woningbouwafspraken Stadsregio Rotterdam 2009. Centrum voor Onderzoek en Statistiek, Rotterdam. COS Rotterdam (2008) Pact op Zuid Reisgids 2008. De nulmeting. Centrum voor Onderzoek en Statistiek, Rotterdam. Gemeente Breda (2008) De Alliantie 2008-2012. Meer perspectief voor mensen. Prestatieafspraken Gemeente Breda, Laurentius, Singelveste Alleewonen, WonenBreburg. Gemeente Breda, 2008. Gemeente Breda (2007) Woonvisie Breda 2007-2010. Gemeente Breda, Directie Ruimtelijke Ontwikkeling. Gemeente Breda (2004) Alliantie voor het wonen, overeenkomst tussen de gemeente Breda en de woningcorporaties Laurentius, Singelveste en WonenBreburg. Gemeente Breda, 2004. (Geen colofon in het document.) Gemeente Den Haag (20120b) Wonen in Den Haag 2009. Analyse van het Woononderzoek Nederland 2009. Gemeente Den Haag, Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek. Gemeente Den Haag (2010a) Den Haag in cijfers. Op www.denhaag.nl Gepresenteerde cijfers op basis van Regionaal Inkomens Onderzoek van het CBS. Gemeente Den Haag (2009) Woonvisie Den Haag 2009-2020. Gemeente Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling.
76
Gemeente Den Haag (2007) De Haagse woningmarkt 2006. Stand van zaken, trends, verkenningen op basis van het Woon Onderzoek 2006. Gemeente Den Haag/Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Gemeente Den Haag (1999) De kracht van Den Haag. Een stad die actief investeert in mensen, hun werk, wonen, cultuur en welzijn. Haags plan grote stedenbeleid (GSB/ISV) periode 2000-2003/4. Gemeente Den Haag. Gemeente Rotterdam (2009) Stand van het wonen. Rotterdam 2008. Gemeente Rotterdam, dS+V/Wonen. Gemeente Rotterdam (2008) Analyse kwetsbare voorraad: kaartnummers 177a, 117,b en 117c. Gemeente Rotterdam, dS+V/Wonen. Gemeente Rotterdam (2007) Wonen in Rotterdam. Geactualiseerde woonvisie 2007-2014. Gemeente Rotterdam, dS+V/Wonen. Gemeente Rotterdam (2003) Koers naar 2017. Wonen in Rotterdam. Aanpak tot 2006. Gemeente Rotterdam, Dienst Stedebouw, Wonen en Verkeer. Maaskoepel (2002) Palet van de woningmarkt. Een overzicht van de corporatiewoningen in de stadsregio Rotterdam in 2000. Maaskoepel, Federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. Ministerie van VROM/WWI (2010) Het wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009. Ministerie van VROM, Den Haag. Priemus, H. van Rosmalen, B. en F. Wassenberg (1996) Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden. De balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad. OTBBouwstenen no. 5, Delftse Universitaire Pers, Delft. RIGO (2010) De Doelgroep in Breda. RIGO Research en Advies BV, Amsterdam Stadsgewest Haaglanden (2010) Woningmarktmonitor Haaglanden 2009. Stadsgewest Haaglanden, Den Haag. Stadsgewest Haaglanden en SVH Haaglanden (2010) Regionale prestatieafspraken 2010 t/m 2014. Stadsgewest Haaglanden en Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Stadsgewest Haaglanden en SVH Haaglanden (2005) Overeenkomst regionale prestatieafspraken tussen het stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden voor de periode 2005 tot en met 2009. Stadsgewest Haaglanden en Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Stichting Staedion (2010) Jaar in Beeld. Jaarverslag 2009. Stichting Staedion, Den Haag Stichting Haag Wonen (2010) Jaarverslag 2009. Stichting Haag Wonen, Den Haag. Vestia (2008) Jaarverslag 2008. Stichting Vestia Groep, Rotterdam.
77
WonenBreburg (2009) Jaarverslag 2009. Stichting WonenBreburg, Tilburg
78
Bijlage I Verslag van de dataverzameling Algemene werkwijze: Bij de dataverzameling is zoveel mogelijk uitgegaan van zelfwerkzaamheid van de onderzoekers. Vervolgens is gezocht naar geschikte openbare databronnen en/of periodieke rapportages die goede cijfermatige overzichten geven (zoals CBS, Centraal Fonds VH of Ministerie van VROM). Het OTB beschikt over de Vastgoedmonitor, waarin op een laag ruimtelijk schaalniveau veel woningmarktgegevens zijn opgenomen. Zodra bleek dat de gegevens niet beschikbaar zijn in openbare bronnen of databestanden in bezit van het Onderzoeksinstituut OTB werd de volgende procedure gestart: • Nagaan of de gemeente de gegevens verzamelt • Nagaan of een verband van corporatie de gegevens verzamelt (Maaskoepel, SVH Haaglanden) • Nagaan of individuele corporaties gegevens kunnen verstrekken. In het vervolg wordt per categorie gegevens kort het dataverzamelingsproces beschreven Cijfers over prijsklassen in de huursector Voor de particuliere huursector zijn er vrijwel nooit huurprijsgegevens bekend. Op basis van WOZ waarden kan een inschatting worden gegeven van de huurprijs. Gemeenten beschikken over deze WOZ waarden. Allereerst is bij gemeentelijke contactpersonen nagegaan of het zinvol is een inventarisatie van de particuliere huursector te maken omdat deze contactpersonen doorgaans wel weten of zich binnen deze voorraad veel kernvoorraadwoningen bevinden. Dit was alleen het geval in Rotterdam. Besloten is echter om verzoeken over dergelijke gegevens nog niet te plaatsen omdat er al veel andere gegevens werden opgevraagd. Het OTB heeft op basis van enkele summiere bronnen een inschatting gemaakt. In overleg met de gemeente Rotterdam zou eventueel nog een inventarisatie kunnen worden gemaakt. Voor wat betreft corporatiewoningen is gepoogd inzicht te krijgen in de loop van de voorraad naar prijsklassen per CBS-buurt in de centrumgemeente. In de regiogemeenten is alleen gezocht naar de loop van de voorraad naar prijsklassen op gemeenteniveau. Breda De gemeente Breda houdt jaarlijkse peilingen van de corporatievoorraad naar prijsklassen. De gegevens zijn geleverd op CBS-buurtniveau. Den Haag en de regio Haaglanden De SVH-Haaglanden verzamelt gegevens over huurprijzen van (aangesloten) corporaties op regionaal niveau. De gegevens worden verzameld tot op CBS-buurtniveau. De SVH kan de gegevens voor publicatie vrijgeven na inzage van een conceptrapportage. Het OTB heeft toegang gekregen tot online databestanden van de SVH, maar er rezen tijdens het inventariseren van de data enkele onduidelijkheden omtrent de data. Herziene data zullen beschikbaar komen. Rotterdam en de regio De gemeente Rotterdam en het samenwerkingsorgaan Maaskoepel inventariseren met ruime tussenpozen huurprijsgegevens van de corporaties in Rotterdam en de regio. Er zijn echter geen databestanden beschikbaar waarmee prijsklassen op CBS-buurtniveau kunnen worden samengesteld. Een papieren publicatie uit 2000 biedt enig inzicht in huurprijsklassen op het niveau van regiogemeenten en Rotterdamse deelgemeenten. Een publicatie van het CFV uit 2010
79
biedt inzicht in huurprijsklassen per regiogemeente in de SRR. Voor de jaren tussen 2000 en 2009/2010 is gepoogd aanvullende gegevens te verzamelen via rapportages van het CFV en jaarverslagen. Dit was redelijk succesvol, maar CFV rapportages en Jaarverslagen van corporaties hebben veelal betrekking op de totale voorraad van een corporatie. Veel corporaties in de regio werken in meerdere gemeenten. In een extra bijlage zal een overzicht worden gegeven van de gevonden cijfers. Bij de grote Rotterdamse corporaties is gevraagd om gegevens op buurtniveau. Doorgaans bleek het lastig om gegevens te verzamelen die verder teruggingen dan 2006-2007. Dit heeft te maken met verandering van ICT-systemen en/of fusies. Op dit moment beschikt het OTB over relatief recente gegevens van Vestia, Woonstad en Woonbron. Com.Wonen heeft gegevens toegezegd. De verwerking van de geleverde data bleek soms moelijk omdat een groot deel van de gegevens beschikbaar werd gesteld op postcode, zonder CBS-buurtindeling. Het OTB heeft op complexniveau de koppeling tussen postcode en CBS-buurt achterhaald. Rotterdam en Den Haag Tot slot kan ook het WBO (respectievelijk WoON) een indicatie geven van de loop van de kernvoorraad op het niveau van de gehele stad. Gevolgen voor de rapportage Uiteindelijk is bij de inventarisatie van huurprijsklassen vooral gerapporteerd met een beginstand (begin van de eeuw) en een eindstand (2008/2009). Gedetailleerdere gegevens kunnen interessante inzichten bieden, maar het gaat in onze studie uiteindelijk vooral om een meting van de impact over een aantal jaren. Gegevens sloop en nieuwbouw per eigendomssector Deze gegevens zijn voor wat betreft de corporaties achterhaald via de ABF-vastgoedmonitor of via de Statistische diensten van de gemeenten. Verkoop van huurwoningen Verkoop van huurwoningen is doorgaans lastiger te inventariseren. Het is op zich te verzamelen via de gementelijke statistische diensten, maar deze dienen hoervoor wel veel inzet te plegen.
80
Bijlage II
Lijst geïnterviewde gemeenten en corporaties
Rotterdam • Gemeente Rotterdam • Woonbron • Woonstad met contactpersoon vanuit achtergrond Woning Bedrijf Rotterdam (WBR) • Woonstad met contactpersoon vanuit achtergrond De Nieuwe Unie • Com.Wonen Den Haag • Gemeente Den Haag • Vestia • Staedion Breda • Gemeente Breda • WonenBreburg • Laurentius Wonen • Singelveste (twee gesprekken)
81
Bijlage III
Wijkanalyse eigendomsvormen 2000-2009
Breda Bewerking Fellenoord Geeren-Zuid Geeren-Noord Heuvel Schorsmolen Doornbos-Linie Haagpoort Biesdonk Kesteren Wisselaar Station Tuinzigt Brabantpark Heusdenhout Heksenwiel Valkenberg Muizenberg Overkroeten Gageldonk Ypelaar Chasse Princenhage Bavel Westerpark Kievitsloop Teteringen
Rangorde SH 2001 Koop Part huur Soc huur 2001 1 Fellenoord 7% 3% 90% 2 Geeren-Zuid 11% 10% 79% 3 Geeren-Noord 20% 6% 74% 4 Heuvel 22% 8% 70% 5 Schorsmolen 19% 14% 67% 6 Doornbos-Linie 30% 10% 60% 7 Haagpoort 35% 6% 59% 8 Biesdonk 33% 9% 58% 9 Kesteren 41% 5% 54% 10 Wisselaar 31% 16% 53% 11 Station 31% 17% 52% 12 Tuinzigt 43% 5% 52% 13 Brabantpark 44% 9% 46% 14 Heusdenhout 46% 7% 46% 15 Heksenwiel 50% 8% 42% 16 Valkenberg 33% 26% 41% 17 Muizenberg 63% 5% 33% 18 Overkroeten 66% 2% 32% 19 Gageldonk 58% 11% 31% 20 Ypelaar 46% 23% 31% 21 Chasse 49% 24% 28% 22 Princenhage 52% 20% 28% 23 Bavel 72% 0% 28% 24 Westerpark 77% 0% 23% 25 Kievitsloop 54% 24% 22% 26 Teteringen 78% 0% 22%
82
Rangorde SH 2009 Koop Part huur Soc huur 2009 2 22% 4% 75% 1 16% 6% 78% 3 26% 4% 71% 4 30% 7% 63% 5 32% 8% 60% 6 34% 8% 58% 7 38% 5% 56% 8 38% 7% 55% 11 53% 2% 45% 10 39% 13% 48% 14 35% 25% 41% 9 47% 4% 49% 13 52% 7% 42% 12 52% 4% 44% 15 54% 8% 38% 16 43% 24% 33% 17 64% 4% 33% 18 66% 2% 32% 21 68% 4% 28% 19 54% 17% 29% 25 62% 16% 22% 20 62% 10% 28% 22 72% 2% 26% 23 74% 3% 23% 31 67% 15% 18% 26 76% 3% 21%
SH Saldo in % -14,9 -0,3 -3,5 -7,3 -6,8 -2,0 -2,2 -3,6 -9,1 -5,5 -11,6 -2,6 -4,9 -2,1 -4,0 -8,1 0,0 -0,1 -3,5 -1,9 -6,0 0,2 -1,2 0,0 -3,9 -0,7
Ulvenhout 78% 0% 22% City 28% 52% 20% Overakker 71% 10% 19% Blauwe Kei 78% 5% 18% Prinsenbeek 84% 0% 16% Belcrum 75% 10% 15% Boeimeer 74% 13% 13% Zandberg 78% 13% 9% Kroeten 93% 0% 7% Ginneken 77% 16% 7% Ruitersbos 66% 28% 6% Krogten 70% 26% 4% Verspr. huizen Bavel 99% 0% 1% Mastbos 88% 11% 1% Effen-Rith 95% 5% 0% Emer 67% 33% 0% Hagebeemd 88% 12% 0% Hazeldonk 100% 0% 0% Heilaar 78% 22% 0% Liesbos 93% 7% 0% Sportpark 80% 20% 0% Steenakker 94% 6% 0% Verspr. Prinsenbeek 100% 0% 0% Verspr. Teteringen 100% 0% 0% Verspr. Ulvenhout 99% 1% 0% Vuchtpolder 100% 0% 0% Nieuw Wolfslaar Nieuwbouwlocatie; in 2000 nog leeg
27 Ulvenhout 28 City 29 Overakker 30 Blauwe Kei 31 Prinsenbeek 32 Belcrum 33 Boeimeer 34 Zandberg 35 Kroeten 36 Ginneken 37 Ruitersbos 38 Krogten 39 Verspr. huizen Bavel 40 Mastbos 41 Effen-Rith 41 Emer 41 Hagebeemd 41 Hazeldonk 41 Heilaar 41 Liesbos 41 Sportpark 41 Steenakker 41 Verspr. Prinsenbeek 41 Verspr Teteringen 41 Verspr. Ulvenhout 41 Vuchtpolder Nieuw Wolfslaar
83
77% 38% 74% 83% 82% 75% 81% 81% 84% 81% 70% 70% 94% 90% 97% 63% 91% 86% 91% 95% 89% 99% 98% 86% 97% 100% 77%
4% 43% 6% 3% 5% 7% 7% 10% 0% 13% 23% 28% 6% 9% 3% 37% 8% 14% 9% 5% 11% 1% 2% 14% 3% 0% 1%
20% 18% 21% 14% 13% 18% 12% 9% 16% 5% 6% 2% 0% 1% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 22%
28 29 27 33 34 30 35 36 32 38 37 39 42 41 42 42 40 42 42 42 42 42 42 42 42 42 24 Nieuwbouwlocatie
-1,9 -1,4 1,2 -3,8 -2,2 3,2 -1,1 -0,3 8,9 -1,1 -0,1 -1,3 -0,9 0,0 0,0 0,0 1,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 21,8
Den Haag 2000 Rangorde 2009 Rangorde Koop Part huur Soc huur 2000 Koop Part huur Soc huur 2009 39 Binckhorst 1 39 Binckhorst 1 1% 13% 85% 2% 13% 84% 34 Morgenstond 2 34 Morgenstond 3 7% 8% 85% 21% 5% 75% 36 Moerwijk 3 36 Moerwijk 2 13% 4% 83% 16% 3% 80% 33 Bouwlust/Vrederust 4 33 Bouwlust/Vrederust 4 12% 5% 83% 21% 5% 74% 08 Duindorp 5 08 Duindorp 7 23% 6% 71% 37% 5% 58% 29 Schildersbuurt 6 29 Schildersbuurt 5 11% 18% 24% 65% 7% 74% 30 Transvaalkwartier 7 30 Transvaalkwartier 8 16% 19% 65% 32% 17% 51% 27Stationsbuurt 8 27Stationsbuurt 6 13% 18% 23% 63% 17% 65% 17 Loosduinen 17 Loosduinen 9 12 40% 11% 49% 48% 12% 40% 25 Mariahoeve en Marlot 10 25 Mariahoeve en Marlot 9 27% 39% 25% 48% 15% 46% 18 Waldeck 11 18 Waldeck 11 15% 47% 13% 42% 38% 45% 28 Centrum 12 28 Centrum 10 21% 36% 43% 28% 29% 43% 38 Laakkwartier en Spoorwijk 13 38 Laakkwartier en Spoorwijk 13 35% 25% 41% 43% 22% 35% 37 Groente- en Fruitmarkt 14 37 Groente- en Fruitmarkt 14 34% 28% 38% 42% 24% 34% 22 Zeeheldenkwartier 15 22 Zeeheldenkwartier 16 36% 26% 26% 31% 38% 43% 16 Kraayenstein 16 16 Kraayenstein 18 25% 50% 25% 47% 30% 23% 07 Scheveningen 07 Scheveningen 17 17 24% 23% 20% 25% 52% 55% 21 Regentessekwartier 18 21 Regentessekwartier 19 43% 36% 21% 48% 33% 19% 26 Bezuidenhout 19 26 Bezuidenhout 20 28% 19% 25% 17% 53% 58% 05 Archipelbuurt 20 05 Archipelbuurt 22 54% 29% 17% 60% 24% 16% 14 Bohemen, Meer en Bos 21 14 Bohemen, Meer en Bos 21 16% 17% 14% 17% 68% 69% 02 Belgisch Park 22 02 Belgisch Park 24 56% 31% 14% 65% 21% 13% 32 Leyenburg 23 32 Leyenburg 27 37% 12% 25% 12% 51% 63% 20 Valkenboskwartier 24 20 Valkenboskwartier 26 51% 37% 12% 58% 29% 13% 09 Geuzen- en Statenkwartier 09 Geuzenen Statenkwartier 25 25 65% 23% 12% 68% 19% 13% 24 Haagse Bos 26 24 Haagse Bos 28 36% 52% 12% 60% 28% 12% 15 Kijkduin en Ockenburgh 27 15 Kijkduin en Ockenburgh 29 29% 11% 27% 10% 61% 63% 40 Wateringse Veld 28 40 Wateringse Veld 15 82% 8% 10% 61% 8% 31% 10 Zorgvliet 29 10 Zorgvliet 30 23% 8% 33% 6% 69% 61% 11 Duinoord 30 11 Duinoord 32 31% 8% 32% 6% 61% 62%
84
SH Saldo in % -0,7 -9,8 -3,3 -8,7 -12,5 8,8 -13,5 1,9 -9,6 -1,9 -5,0 -0,3 -5,9 -4,7 5,0 -2,1 1,8 -2,1 -2,2 -1,4 0,0 -0,5 0,1 0,4 1,0 0,5 -1,1 21,6 -1,6 -1,6
31 Rustenburg en Oostbroek 31 31 Rustenburg en Oostbroek 62% 32% 6% 03 Westbroekpark/Duttendel 32 03 Westbroekpark/Duttendel 65% 28% 6% 12 Bomen- en Bloemenbuurt 33 12 Bomen- en Bloemenbuurt 66% 28% 6% 19 Vruchtenbuurt 34 19 Vruchtenbuurt 70% 25% 5% 23 Willemspark 35 23 Willemspark 66% 5% 29% 04 Benoordenhout 36 04 Benoordenhout 74% 26% 0% 13 Vogelwijk 37 13 Vogelwijk 9% 0% 91% 01 Oostduinen 38 01 Oostduinen 43% 57% 0% 06 Van Stolkpark & Schev.Bos 39 06 Van Stolkpark & Schev.Bos 69% 31% 0% 35 Zuiderpark 40 35 Zuiderpark 0% 100% 0% 41 Hoornwijck Nieuwbouwlocatie; in 2000 nog leeg 41 Hoornwijck 42 Ypenburg Nieuwbouwlocatie; in 2000 nog leeg 42 Ypenburg 43 Forepark Nieuwbouwlocatie; in 2000 nog leeg 43 Forepark 44 Leidschenveen Nieuwbouwlocatie; in 2000 nog leeg 44 Leidschenveen
85
68% 73% 72% 78% 42% 78% 92% 0% 71% 0% 88% 58% 81% 71%
26% 20% 22% 17% 54% 21% 8% 100% 14% 100% 13% 20% 19% 3%
6% 6% 6% 5% 4% 1% 0% 0% 15% 0% 0% 22% 0% 26%
34 33 31 35 36 37 38 39 23 40
-0,4 -0,3 0,2 0,0 -0,4 0,7 -0,1 0,0 15,2 0,0 0,0 21,7 0,0 26,2
Rotterdam Aant. won. 2009 Wielewaal Witte Dorp Feijenoord Schiemond Heijplaat Katendrecht Nieuw-Crooswijk Oud-Crooswijk Afrikaanderwijk Kleinpolder Vreewijk Spangen Zuidwijk Bospolder Pendrecht Dijkzigt Agniesebuurt Oude Westen De Esch Groot-IJsselmonde Oude Noorden Hoogvliet-Noord Hoogvliet-Zuid Beverwaard Delfshaven Bloemhof Kralingen-West Noordereiland Oosterflank
Koop Part huur Soc huur 0% 0% 0% 2% 3% 1% 1% 2% 2% 12% 8% 5% 11% 7% 12% 3% 12% 8% 10% 18% 9% 24% 23% 27% 9% 9% 13% 15% 22%
0% 0% 1% 1% 1% 5% 5% 7% 8% 4% 9% 16% 10% 16% 11% 21% 13% 17% 20% 12% 21% 6% 7% 4% 22% 24% 21% 19% 14%
100% 100% 98% 97% 95% 94% 94% 92% 90% 84% 83% 79% 78% 78% 76% 76% 75% 75% 70% 70% 70% 70% 69% 69% 69% 67% 66% 66% 65%
Rangorde SH 2000
Koop Part huur Soc huur
1 Wielewaal 1 Witte Dorp 2 Feijenoord 3 Schiemond 4 Heijplaat 5 Katendrecht 6 Nieuw-Crooswijk 7 Oud-Crooswijk 8 Afrikaanderwijk 9 Kleinpolder 10 Vreewijk 11 Spangen 12 Zuidwijk 13 Bospolder 14 Pendrecht 15 Dijkzigt 16 Agniesebuurt 17 Oude Westen 18 De Esch 19 Groot-IJsselmonde 20 Oude Noorden 21 Hoogvliet-Noord 22 Hoogvliet-Zuid 23 Beverwaard 24 Delfshaven 25 Bloemhof 26 Kralingen-West 27 Noordereiland 28 Oosterflank
86
13% 23% 5% 23% 11% 22% 5% 7% 10% 28% 12% 25% 20% 17% 28% 29% 20% 16% 21% 30% 20% 44% 34% 39% 17% 23% 28% 28% 31%
0% 0% 1% 6% 1% 4% 3% 8% 3% 4% 3% 8% 8% 10% 8% 17% 5% 9% 17% 10% 12% 10% 7% 4% 14% 14% 14% 12% 4%
87% 76% 94% 71% 88% 73% 93% 85% 87% 69% 84% 67% 72% 73% 65% 53% 74% 75% 62% 61% 69% 46% 59% 57% 69% 63% 58% 60% 66%
Rangorde SH 2009
SH Saldo in %
6 9 2 16 4 12 3 7 5 19 8 21 15 13 23 40 11 10 26 27 18 47 32 35 17 24 34 29 22
-13,3 -23,7 -4,5 -25,5 -7,1 -20,7 -1,2 -6,4 -3,3 -15,7 1,3 -11,4 -6,1 -4,4 -11,9 -22,8 -1,1 -0,4 -7,7 -9,2 -1,1 -23,9 -10,7 -11,7 0,2 -3,7 -8,3 -6,5 0,9
"+
"+
Hillesluis Ommoord Prinsenland Tussendijken Kop v. Zuid-Entrepot Schiebroek Lombardijen Nieuwe Westen Dorp Rubroek Zestienhoven Zevenkamp Middelland Provenierswijk Liskwartier Hillegersberg-Noord Cool Oud-Charlois Zuiderpark Pernis Tarwewijk Het Lage Land Struisenburg Stadsdriehoek Zuidplein Overschie 's-Gravenland Terbregge Oud-IJsselmonde Bergpolder Oud-Mathenesse Carnisse Kralingseveer
10% 21% 28% 6% 18% 29% 19% 10% 35% 11% 38% 33% 17% 19% 25% 40% 8% 25% 35% 58% 19% 33% 35% 24% 1% 53% 52% 68% 64% 24% 36% 35% 67%
26% 15% 8% 30% 19% 10% 20% 31% 7% 33% 9% 16% 32% 31% 30% 17% 50% 34% 30% 7% 46% 33% 32% 47% 71% 21% 23% 10% 14% 55% 46% 47% 16%
64% 64% 64% 64% 63% 61% 61% 59% 58% 57% 53% 52% 51% 50% 45% 44% 43% 41% 36% 35% 34% 34% 33% 29% 28% 25% 25% 22% 22% 21% 18% 17% 17%
29 Hillesluis 30 Ommoord 31 Prinsenland 32 Tussendijken 33 Kop van Zuid-Entrepot 34 Schiebroek 35 Lombardijen 36 Nieuwe Westen 37 Dorp 38 Rubroek 39 Zestienhoven 40 Zevenkamp 41 Middelland 42 Provenierswijk 44 Liskwartier 45 Hillegersberg-Noord 46 Cool 47 Oud-Charlois 50 Zuiderpark 51 Pernis 52 Tarwewijk 53 Het Lage Land 55 Struisenburg 56 Stadsdriehoek 57 Zuidplein 58 Overschie 59 's-Gravenland 60 Terbregge 61 Oud-IJsselmonde 62 Bergpolder 64 Oud-Mathenesse 65 Carnisse 66 Kralingseveer
87
25% 31% 33% 11% 35% 36% 29% 25% 39% 25% 61% 42% 35% 30% 41% 50% 17% 38% 41% 67% 33% 41% 55% 37% 18% 64% 65% 73% 69% 40% 51% 52% 73%
16% 13% 4% 16% 5% 10% 15% 16% 2% 21% 3% 7% 18% 18% 13% 8% 37% 20% 5% 6% 32% 22% 23% 37% 61% 8% 7% 5% 17% 35% 29% 33% 8%
59% 55% 63% 73% 60% 53% 56% 59% 58% 55% 36% 51% 47% 51% 46% 42% 46% 42% 55% 27% 35% 37% 22% 27% 20% 28% 28% 22% 15% 25% 20% 15% 19%
30 37 25 14 28 41 36 31 33 39 52 43 45 42 46 50 48 49 38 56 53 51 59 57 61 55 54 60 70 58 62 69 64
"+ "+ "+ "+ "+ "+ "+
"+ "+
"+ "+ "+
-4,8 -8,7 -0,9 8,7 -3,2 -7,9 -5,3 0,1 0,8 -2,2 -17,2 -0,9 -3,8 1,3 1,5 -1,9 3,2 1,6 18,8 -8,5 1,0 3,2 -10,7 -2,6 -7,4 2,5 2,9 -0,7 -7,2 3,2 1,2 -2,7 1,3
Kralingen-Oost Molenlaankwartier Blijdorp Nieuwe Werk Strand en Duin Hillegersberg-Zuid Nesselande C.S. Kwartier Kop van Zuid Landzicht Schieveen Spaanse Polder Rijnpoort Kralingse-Bos Noord-Kethel Waalhaven Waalhaven-Zuid Eemhaven Nieuw-Mathenesse Botlek Europoort Vondelingenplaat Bedrijvenp.RNW Blijdorpse Polder Rivium Maasvlakte
199 139 35 33 28 24 21 15 13 7 6 3 2 1 1 0 0
48% 68% 44% 50% 89% 55% 80% 49% 0%
36% 17% 47% 41% 6% 43% 19% 51% 0%
16% 15% 9% 8% 4% 2% 1% 0% 0%
67 Kralingen-Oost 68 Molenlaankwartier 70 Blijdorp 71 Nieuwe Werk 74 Strand en Duin 75 Hillegersberg-Zuid 76 Nesselande 77 C.S. Kwartier Kop van Zuid
61% 73% 59% 74% 90% 72% 72% 68% 50%
24% 12% 31% 21% 8% 25% 9% 31% 50%
16% 15% 10% 5% 2% 3% 19% 0% 0%
66 68 73 75 77 76 63 78 79
0% 71% 33% 42% 59% 81% 15% 0% 8% 0% 0% 33% 0% 0%
0% 24% 67% 48% 5% 19% 65% 95% 46% 100% 60% 33% 0% 100%
100% 5% 0% 10% 36% 0% 20% 5% 46% 0% 40% 33% 100% 0%
1 Landzicht 72 Schieveen 77 Spaanse Polder 69 Rijnpoort 49 Kralingse-Bos 77 Noord-Kethel 63 Waalhaven 73 Waalhaven-Zuid 43 Eemhaven 77 Nieuw-Mathenesse 48 Botlek 54 Europoort 1 Vondelingenplaat 77 Bedrijvenp.RNW Blijdorpse Polder Rivium Maasvlakte
31% 78% 47% 52% 46% 54% 21% 11% 10% 0% 0% 0% 0%
1% 12% 40% 30% 4% 31% 71% 89% 90% 100% 100% 100% 100%
68% 10% 13% 17% 50% 15% 7% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
20 72 71 65 44 67 74 82 81 80 84 85 83
0%
0%
100%
1
"+
"+ "+ "+
"+ "+ "+ "+ "+
-0,8 -0,1 1,1 -2,8 -2,3 1,6 17,8 0,3 0,0 -31,7 5,4 13,3 7,7 13,6 15,4 -12,9 -5,0 -46,2 0,0 -40,0 -33,3 -100,0 0,0
N.B: de laatste 17 rijen betreffen wijken met minder dan 200 woningen (in 2009), die vaak primair de functie van bedrijventerrein o.i.d. hebben.
88
Op zoek naar de kernvoorraad Zijn er indicaties dat de sociale huurvoorraad zich door herstructurering of andere maatregelen in bepaalde wijken en buurten (her)concentreert met daarbij een verhoogde kans op verplaatsing of (her)concentratie van sociale problemen, het zogenaamde waterbedeffect?'
De discussie over waterbedeffecten als gevolg van stedelijke herstructurering is vooral bekend geworden door veronderstellingen over verplaatsing van sociale- en overlastproblemen van herstructureringsbuurten naar andere buurten. De discussie heeft echter een ‘stenen’ onderlegger: de voorraad sociale huurwoningen. In dit deelrapport staan de ontwikkelingen sinds 2000 in het aanbod van betaalbare sociale huurwoningen, ook wel de ‘kernvoorraad’ genoemd, in de steden Breda, Rotterdam en Den Haag centraal. De kernvoorraad is weliswaar kleiner geworden, voorral in Rotterdam, maar het aandeel is nog steeds vrij fors. Er zijn geen aanwijzingen dat die voorraad zich door herstructurering opnieuw concentreert in bepaalde buurten.