ZNALECKÝ POSUDEK č. 246-7361/2014 O ceně obvyklé nemovitých věcí - bytu č. 748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na parcele č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří a na společných částech budovy čp.748-749-750-751-752-753 na stp.č. 3949/1,3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce Kolín II a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 3149/14 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 288 02 Nymburk stanovení obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství dle Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2014 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové 26.10.2014
-2-
OBSAH POSUDKU :
ZADÁNÍ ...................................................................................................................................... 3 NÁLEZ......................................................................................................................................... 3 1. Prohlídka a šetření nemovité věci ............................................................................................. 3 2. Podklady pro vypracování posudku .......................................................................................... 3 2.1. Podklady předložené objednatelem ...................................................................................... 3 2.2. Podklady zajištěné znalcem: ................................................................................................. 3 C. POSUDEK ................................................................................................................................... 3 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí ............................................................................................................................... 3 2. Definice ........................................................................................................................................ 4 3. Popis objektu,hodnocení ........................................................................................................... 5 3.1. Situace ................................................................................................................................... 5 3.2. Popis jednotlivých staveb...................................................................................................... 6 3.3. Pozemky ................................................................................................................................ 7 3.4. Věcná břemena ...................................................................................................................... 7 3.5. Podlahová plocha bytu .......................................................................................................... 7 3.6. Součásti ceny obvyklé ........................................................................................................... 7 3.7. Fotodokumentace .................................................................................................................. 7 4. Ocenění ..................................................................................................................................... 8 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 748/3 - Cena obvyklá:......... 8 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: .............................................................. 9 4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí ................................................................................... 9 4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství ....................................................................... 9 4.5. Věcná břemena:................................................................................................................... 10 4.6. Závěr ................................................................................................................................... 10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA .......................................................................................................... 10 E. SEZNAM PŘÍLOH .................................................................................................................... 10 A. B.
-3-
A. ZADÁNÍ stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí - bytu č.748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na parcele č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří a na společných částech budovy čp.748-749-750-751-752-753 na stp.č. 3949/1,3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce Kolín II, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín.. - Ocenění bytu včetně součástí a příslušenství - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou.
B. NÁLEZ 1. Prohlídka a šetření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla vypsána na den 24.října 2014 v 10h. Vlastník byt zpřístupnil a poskytl potřebné informace. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělený majitelkou bytu. Byt je užíván k bydlení.
2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č.16085 ze dne 30.9.2014 Usnesení ze dne 30.9.2014 čj. 070 EX 3491/14-16
2.2. Podklady zajištěné znalcem: internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy www.cuzk.cz internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz vlastní databáze prodaných nemovitých věcí zjištění na místě samém – 24.10.2014 informace podané vlastníkem bytu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. i. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. j. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH k. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech a. b. c. d. e. f. g. h.
C. POSUDEK 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:
-4Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů.
2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy,
-5stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat.
3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
byt 748/3 Družstevní 748-753 280 02 Kolín II Středočeský Kolín Kolín Kolín 31 077
3.1. Situace Přehled oceňovaných byt č. 748/3 (byt.zákon) staveb a pozemků spoluvlastnický podíl v rozsahu 721/56417 na společných částech domu čp.748-749-750-751-752-753 na p.č. 3949/1, 3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Kolín II na pozemcích stp.č. 3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Kolín v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, ulice Družstevní Přehled všech Knapová Věra, Družstevní 748, Kolín II, 28002 Kolín vlastníků Způsob ochrany Není evidován žádný způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnického Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti práva Zahájení exekuce - Knapová Věra Zástavní právo exekutorské Charakteristika obce
Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým
-6obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města. Kolín II – Pražské Předměstí. Leží západně od centra a jedná se o nejlidnatější část města, neboť se zde nachází největší kolínské sídliště. Poloha nemovité věci Dům v ulici Družstevní v části města Kolín II je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě – v místě inženýrské sítě – vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Část domu je na cizím pozemku a v části je okolí domu a komunikace na pozemku třetích osob. Byt je umístěn v I.NP. Nemovitost pronajata Ne
3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a Bytový dům - typový panelový dům o šesti nadzemních podlažích a bytu jednom podzemním podlaží. V domě je celkem 109 jednotek. Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové plošné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady v bytě nejsou – umakartové jádro. Schodiště betonové s teracovou nášlapnou vrstvou schodnic. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová, podlahy v bytě s povrchem PVC. Vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah osobní v každém vchodě. Vybavení kuchyně plynový sporák. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. Objekt z větší části na vlastním pozemku, pozemek stp.č.3949/2 o výměře 10m2 je pod domem a je ve vlastnictví třetích osob (informace o pozemku LV č. 5619) s přístupem z veřejného chodníku. Druh stavby - účel Bytový dům. využití Dokumentace Dokumentace nebyla předložena ani dohledána Způsob užívání Bydlení Dispozice bytu a Dispozice bytu:kuchyň+ 3x pokoj, koupelna, WC, předsíň, lodžie a sklep poloha bytu Užitná plocha 72,1m2 okna – světové strany Byt je situován v I.NP, orientace oken jih-sever-západ (krajový byt). Výměry jsou převzaty z prohlášení vlastníka. Popis tech. stavu Údržba bytu žádná. Dům - konstrukce dlouhodobé životnosti jsou stavby - Údaje o stáří a původní,dům je starý 50 let, je v dobrém stavebně technickém stavu. Je po provedených revitalizaci 2010 – zateplení obvodových konstrukcí, obměna oken a rekonstrukcích výtahů.Byt je v původním stavu a dlouhodobě bez údržby, v silně zanedbaném stavu. Náklady fond 3300Kč/měsíčně včetně tepla oprav/správa Společné části domu a Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí okolí domu je rovněž udržováno.
-7-
3.3. Pozemky Základní popis každého pozemku
Pozemek pod domem obdélníkového tvaru rovinatý. Pod rohem domu je 10m2 ve vlastnictví jiného vlastníka – stavba na cizím pozemku. zastavěné plochy a nádvoří: 3949/1 o výměře 219m2 3950 o výměře 201m2 3951 o výměře 183m2 3952 o výměře 251m2 3953 o výměře 215m2 3954 o výměře 205m2 Spoluvlastnický podíl : 721/56417 Pozemky ve stabilizovaném území města.
3.4. Věcná břemena Nejsou známa
3.5. Podlahová plocha bytu užitná plocha bytu – 72,1m2 sklepní koje 4m2 lodžie 3,5m2, podlahová plocha bytu 64,6m2
3.6. Součásti ceny obvyklé byt č.748/3–včetně spoluvl podílu na p. č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 a na budově čp. 748-749-750-751-752-753.
3.7. Fotodokumentace
Příjezdová komunikace, dům vpravo
Pohled na vchod
byt
Spol chodba
-8-
kuchyně
WC
koupelna
pokoj
4. Ocenění 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 748/3 - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovité věci co do stavu, polohy a velikosti jako oceňovaný byt v současnosti jsou v nabídce: 1)Prodej bytu 3+1 77m2 za 1,170.000Kč – nabídka od 09/2014 – ulice Na Magistrále Kolín II 2)Prodej bytu 3+1 65m2 za 940 000Kč – nabídka 08/2014 – ulice Dělnická – Kolín II Oba byty v původním stavu před rekonstrukcá a modernizací v panelových domech v Kolíně II. (přílohy posudku – nabídka z www.sreality.cz z 26/10/201)
-9-
POROVNÁNÍ Cena
m2 užitná
1170000 940000
Kč/1m2 nezobch poloha 77 15194,81 65 14461,54
0,9 0,9
Koef celkem Upravená cena
Stav bytu 1 1
0,95 0,95
0,85 0,85
SOUČET cena z 1m2 průměr Užitná plocha
Vzorek
12915,58 1 12292,31 2 25207,89 /2 12603,95 Kč/m2 72,1 m2
CELKEM 908 744,50Kč Cena obvyklá je stanovena za 1m2 užitné plochy. Bylo přihlédnuto k poloze, stavu, podmínkám prodeje. Průměrná cena porovnávací metodou nabízených a zobchodovaných nemovitostí v místě a čase 12604Kč/1m2 užitné plochy bytu.
Cena obvyklá po zaokrouhlení 900 000Kč 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:
Využití nemovité věci – bydlení Byt v I.NP, 1+3 prostorný s lodžií a sklepem Stavebně technický stav budova jako celek je v dobrém stavu Dům s velkou hustotou obyvatel Vlastnictví pozemků – zastavěný pozemek pod domem, v části na cizím pozemku Poloha- vhodná část pro bydlení Doprava – autobusová doprava a ČD Vybavenost obce – dobrá vybavenost Společné prostory udržované Vybavení jednotky je podstandardní Byt zanedbaný v původním stavu Poptávka v rovnováze s nabídkou stagnace na trhu s nemovitostmi
Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z ceny, nepochybným cenotvorným faktorem je rovněž skutečnost, že jde o prodej majetku, jehož majitel se nachází v exekučním řízení. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující :
4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí Pozemek pod domem o výměře 10m2 je ve vlastnictví jiného vlastníka, také okolní pozemky jsou částečně nevykoupené, žádné jiné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma této závady a práv uvedených na listu vlastnictví, mi jiné nejsou známy
4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč
- 10 -
4.5. Věcná břemena: Břemena ani žádná jiná omezení nebyla zjištěna.
4.6. Závěr
Cena obvyklá nemovité věci – bytu č. 748/3 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na p.p.č.3949/1, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954 a na společných částech budovy čp.748-749-750-751-752-753 na stp.č. 3949/1, 3949/2, 3950 a 3951 a 3952 a 3953 a 3954, vše v části obce KolínII, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín 900 000Kč, slovy: Devětsettisíc korunčeských Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 246-7361/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014/ V Hradci Králové, 26.10.2014. René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.16085 ze dne 30.9.2014 3 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz 1 Informace o pozemku www.cuzk.cz – jiný vlastník 1 Kopie kat.mapy s vyznačením pozemků jiného vlastníka z www.cuzk.cz 1 Mapa oblasti z www.mapy.cz 2 Nabídky z www.sreality.cz z 26/10/2014 2
