Inspectie Leefomgeving en Transport
Ministerie van Infrastrnccun ren Milieu
>
Retouracires Postbus 107 3740 AC 05cm
L0665 Woon bron tav. het bestuur Postbus 2346 3000 CH ROTTERDAM
Inspectie Leefomgeving en
Transport Autoriteit woningcorporaties Oude Iitrechtsoweg 19 ilaarii Postbus 107
3740 AC Oearn www. ilen t. ni Contactpersoon MW. Hesseimuin CPC iiie rk., esseirna n (3i i en t. ni Ons kenmerk F820 15AW-1986L0655
Datum Betreft
23 oktober 2015 Toezichtbrief 2015
Geacht bestuur, Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, beoordeelt de Aw jaarlijks uw corporatie en stuurt u dit oordeel toe. De Aw heeft onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens 2015 2019, uw verantwoordingsgegevens 2014 en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. -
In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de deelactiviteiten bij uw corporatie aan. De beoordeling op rechtmatigheid, governance en integriteit ontvangt u separaat. 1. Financiële beoordeling De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording; behoud maatschappelijk gebonden vermogen; financieel risicobeheer; liquiditeit; solvabiliteit; draagkracht vermogen. -
-
-
-
-
-
Het financiële onderzoek door de Aw vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2015 van de Aw staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt u terecht op onze website (www ilent. nl/autoriteitwoningcorporaties). .
Beoordelincj 2014 De gevalideerde eindrapportage SS-Rotterdam Ik ontving van u de gevalideerde eindrapportage. Deze gaf geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Hiermee is het dossier gesloten.
Pagina 1 van
Inspectie Leeomgeving en Transport Ministerie
>
van Infrastructuur en Milieu
Retourudres Postbus 107 3740 AC Boom
Kwartaalrapportages De ontvangen rapportages zijn met u besproken. Het beeld dat hieruit naar voren komt, sluit aan op de door u ingezette koers. De effecten van de reorganisatie hebben geleid tot een forse vermindering van de bedrijfslasten. De harmonisatie in de aansturing van het onderhoucisproces heeft ondertussen gestalte gekregen en leidt tot lagere onderhoudslasten. Het gereedkomen van de conditiemeting in dit jaar versterkt het fundament voor de taakstellende onderhoudsramingen in de komende jaren. Tevens is de veiligheid van de woningen beoordeeld (bijvoorbeeld asbest, brandoverslag),
Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Contactpersoon MW. Hesselman CPC mark.hesseImanQulent.nI Ons kenmerk FB2015-AW-1986-L0665
23 oktober 2015
Analyse van kosten met betrekking tot VOV (in- en doorverkoop processen) U heeft de Aw de analyse toegestuurd. Hieruit komt naar voren dat de keten in het VOV-proces veel capaciteit en geld kost. De keten start met de initiële verkoop van de woning die dekking genereert voor de werkorganisatie. Bij de verdere stappen in de keten: terugkoop, doorverkoop of verhuur zijn er beperkte opbrengsten. Die staan tegenover de kosten staan die aan deze processtappen verbonden zijn. Woonbron heeft op basis van deze analyse aangegeven aanscherpingen in het proces door te gaan voeren. Die leiden tot een betere kosten en opbrengsten verhouding. Analyse van de kostenstructuur VVE-beheer Uit de door u geleverde cijfers blijkt dat gemiddeld genomen, de beheeractiviteit redelijk kostenneutraal is, behoudens de VVE’s met minder dan 25 appartementen. Aandachtspunt hierbij is nog wel de toerekening van algemene kosten voor onderhoud. U heeft aangegeven dat dit onderdeel in de toekomst in de prijsstelling wordt opgenomen.
Beoordeling 2015 Break clausules In de periode 2019-2022 zijn er verschillende break-momenten. Woonbron wil voor deze momenten een liquiditeitsbuffer opbouwen. Van Woonbron ontving ik het document plan van aanpak Break Clauses Hierin is het liquiditeitsrisico van de derivatenportefeuille geanalyseerd en er zijn verschillende scenarioberekeningen gemaakt. .
Systeem gericht toezicht In de brief van 1 juni heeft CFV (nu Aw) gemeld dat er geen directe aanleiding is om uw corporatie te selecteren voor een verdiepend onderzoek. Bij de financiële beoordeling 2015 is de ontvangen informatie betrokken. Op 7 oktober 2015 zijn de constateringen met u besproken. In dit gesprek is aangegeven dat de toegezonden documenten goed leesbaar zijn en dat er een duidelijke samenhang is tussen de verschillende niveaus (strategisch, tactisch en operationeel). Aw ziet geen aanleiding om uw corporatie te selecteren voor een verdiepend onderzoek.
De financiële beoordeling van uw corporatie leidt verder niet tot opmerkingen. Interventies 2015 Op basis van de financiële beoordeling 2015 wordt de monitoring beëindigd. Wel maak ik met u de volgende toezichtafspraken: Woonbron verstrekt de Aw de kwartaalrapportages; De Aw neemt het initiatief voor periodiek overleg; -
-
Pagina 2 van 3
Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van Infrastructuur en Milieu
>
Retoiiradres Postbus 107 3740 AC Baarn
-
-
In het eerstvolgende overleg geeft Woonbron een nadere toelichting op het plan van aanpak Break Clauses. Woonbron informeert Aw in liet eerstvolgende gesprek over de voortgang van de ingezette acties die moeten leiden tot een betere kostenopbrengsten verhoUding bij VOV.
2. Toezicht deelactiviteiten Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op deelactiviteiten van corporaties zoals: het gebruik van derivaten; de exploitatierisico’s ten aanzien van het zorgvastgoed; liet gehanteerde beleggingsbeleid.
Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Contactpersoon MW. I-Iesseiman CPC ma ik. Ii esseirna n (i) en t ni
Ons kenmerk FB2O 15-AW- 1986-L0665 Datum 23 oktober 2015
-
-
-
De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. Ik zal verder uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de eerdergenoemde resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt het oordeel openbaar, Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren.
DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE SENIOR INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES,
M.
In
CPC
hen
Pagina 3 van
Bijlage 1
0/)
Specificatie buffer (xC 1.000,-) Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpb-beklemming Buffer totaal
Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000,-) Buffer totaal (x 6 1.000,-) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in 6) Buffer per gewogen verhuureenheid (in 6)
Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x € 1.000,-) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 6 1.000,-) Modified duration leningen (jaren) Modified duration vastgoed (jaren)
LTV (leegwaarde, in %)
LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in LTV (marktwaarde, in %)
DSCR-WSW DSCR-CFV
Toezichtveldliquiditeit en financiering (in%) 1CR
Ratios
woon (10665) te Rotterdam
31,2 2014 sector 35,3 45,2 8,9 11,4
33,9 2014 corporatie 37,2 52,7 8,3 12,1
34,6
306.837
-
-
306.837
138.230
300.016
-
-
2017 191.384 170.778 155.733 300.076
2014 215.354 169.304
2017 556.145 300.076 15.005 8.016
2014
25,1
35,7
1,3 63,1
1,4
2,0
502.531 306.837 13.255 8.093
39,8
74,3
78,0
43,3
44,9
1,2
1,0
0,9 74,3
1,8 1,2
1,6 1,1
1,4
prognose periode corporatie sector
2014
2013
467.192
-
173.266 173.537 330.042 137.152
220.E85
2019
12.790
608.736 467.192 16.E65
2019
43,0
55,0
85,0
1,0
1,0
1,4
signaleringsnorm prognoseperiode
2014
—
2015
-
—Bv’fer
-.
--—
-
--
2016
2017
—
2018
—VolkshuisvesteI. vermogen
—
Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer
%)
2019
DAEB Aantal eenheden 0 van portefeuille Als n/ DAEB Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAEB_woongelegenheden Verkoopprijs per eenheid (X € 1.000,-)
Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid
Aantal eenheden n/ van portefeuille Als 0 DAEB 2014 Stichtingskosten per eenheid (x € 1.000,)
*
‘5
0
5
10
15
20
25
2014
—euffer
2015
__
__
1.210 1.335
1.841 1.383
2013
3,84 4,01
3,69
3,1 3,2 130
71.167
154
3,9
88.731
sector
1.243
1.145
2016
3,5 138
20i3
_
1.235
1.111
2017
1.234
1.104
2018
kasstroomprognose (prijspeil 2014)
cgert
2018
2,7
137
1,1
383
corporatie
prognose periode
2015
4,93
1.293
1.277
2015
2014
1.600
1.330
1.294
2014
2017
__
sector’5
__
—VuIkshu.svesteIk
2015
__
Volkshuisvestelijk vermogen en buffer,
attentie voor eventueel verschil in schaal
S .0 t ‘5
‘5 .0
t
0
kasstroomrealisatie
2012
bestemd voor bewoners
Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegen heden per eenheid DAEB
Marktwaarde niet-DAEB-bezit corporatie Marktwaarde niet-DAEB-bezit sector
Direct rendement (in
t) Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector Signaleringsnorm
Netto bedrijfslasten (in
Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen
0
5
10
15
25
Woonbron (10665) te Rotterdam
___________ _______ __
-1.236
1.132
2019
242 1.503
1
1.154
gemiddeld
Resultaat
deelneminge n
onder voorwaarden
(%)
Aantal woongelegenheden
Gewogen_score conditiescore
Gewogen score energielabels
Score (°Io)
NEN 2767 Conditiescore
Score
Energielabels
Realisatie nieuwbouw
Prognosejaar 2013
Prognosejaar 2012
Prognosejaar 2011
Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatie-index
Index aantal eenheden (2012=100)
Levensduur bezit, landelijk
Index aantal eenheden_(2012=100)
Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden
Levensduur bezit, corporatie
Levensduur bezit
Toezichtveld risicobeheer
Totaal
.
A+
3,6
433
681
2012
36.378
2,0
280
358
478
2013
3,3 10,0
2
3,5
73 725
73
1.512
totaal
2.402.355
2,1
593 12
2014
0,66
sector
13,20
0,16 0,38
3
27,60
0
98,8
24,0
95,9
37.054
25,8
2017
0,76
0,81
0,490,79
0,48
index corporatie
60,0
5,0
sector onbekend (%)
60,60
1 15,90
31,50
C
99,0
24,0
96,9
37.437
26,0
2016
-0,9
-0,6
0,0
0,0
-0,3
-0,0
-0,0
sector
11,80
B
99,1
23,9
97,8
37.772
25,6
235
353
2014
4,90
A
99,7
100,3
-
23,8
98,1
98,6 23,5
37.913
25,8
2015
-0,1 -0,3
-2.008 -7.929
2014
0,0
-0,1
-4.018 9i0
-0,1
-2.813
als % balanstotaal resultaat corporatie
38.060
25,2
2013
corporatie onbekend (%)
-
A++
23,5
38.634
25,1
2012
2014
opgave corporatie
e. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten d. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille_verkocht
b.
a. Netto-resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
Verliezen in jaarrekening
Woonbron (10665) te Rotterdam
0,30
4
14,00
E
98,6
24,0
95.0
36.717
25,7
2018
-
5
5,00
F
98,3
23,8
94,6
36.529
25,5
2019
G
-
6
1,90
2016
Kasstroom Kasstroom a. Totaal Kasstroom Kasstroom b. Totaal Kasstrooni Kasstroom c. Totaal
operationeel 2014 (dvi 2014) fva-desinvestering 2014 (dVi 2014)
operationeel 2014 (dPi 2014) fva-desinvestering 2014 (dPi 2014)
operationeel 2014 (dPi 2013) fva-desinvestering 2014 (dPi 2013)
Raming van operationele- en (des)investeringskasstroom 2014
Prognose en realisatie 1CR (in %) 1CR 2014 (dPi 2013) 1CR 2014 (dP 2014) 1CR 2014 (dVi 2014)
Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over 2014 Stijgingsfactor van prognose t naar t+1 Gewogen stijg,ngsfactor Stjgingsfactor gesommeerd -
Propnosejaar 2011 Prognosejaar 2012 Prognosejaar 2013 Realisatie verkopen
j
Stabiliteit prognose netto-variabele lasten
Woonbron (L0665) te Rotterdam
24.769 -24.868 -99 28.093 -18.119 9.974 30.036 -20:051 9.985
nominaal (xc 1.000,-)
3.354
_______
__________
-__________
4,93 -4,95 -0,02 5,59 -3,61 1,98 5,98 -3,99 1,99
index corporatie
2,98
2.993 0,99
2014
4,18 1,54
4,83 -9,51 -4,63 5,51 -4,14 1,37 5,72
Sector 1 63 1,72 1,71
1,43 1,52 1,56
5,93
sector
0,64
0,49
0,87 0,55
Sector
corporatie
5,83
index corporatie
2.007 0,65 1.162 0.59 24-4 0,71 1.3130,65
totaal
sector % van vhv-vermogen
1,91
0,94
corporatie
3.016 0,95
2013
679 596 244 173
2014
3.159 0,94
verslagjaar 2012
516
624
2011
647 566
2013
681
2012
Totaal activa
Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide_middelen Totaal vlottende activa
Totaal vaste activa
Financiële vaste activa
Vastûnpdhelpnnincipn Commercieel_vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwaliflceerd als vastgoedbele gging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd_voor eigen exploitatie Totaal_vastgoedbe/eggingen
Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Vaste activa Totaal immateriele vaste activa
Activa
Enkelvoudige balans 2014
Woonbron (L0665) te Rotterdam
1.103.927
1.110.324
2.782.949
31.855 62.980
31.855 62.9S0 4.330.862
3.118 4.471 23.536
2.719.969
4.330.862
62.9S0
31.855
3.118 4.471 23.536
4.267.882
91.975
882.606
882.606
91.975
226.321
3.032993 4.879 27.280 3.065.152
1.483.683 4.879 27.2S0 1.515.842
227.718
1.828
marktwaarde
1.828
vhv-exploitatie
3.118 4.471 23.536
91.975
226.321 3.032.993 882.606 4.879 4.146.799
27.280 27.280
-
1.828
opgave
——
Geüniformeerde bedrijfswaarde per gewogen vhe (x € 1.000) Marktwaarde per gewogen vhe (x 6 1.000)
Op volkshuisvestelijke ex ploitatie waarde!_marktwaarde Marktwaarde DAE8 bezit Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) Op rentabiliteitswaarde/ nominale schuld Op_volkshuisvestelijk vermogen!_marktvermogen
Direct rendement (in %)
-
Discontering Verkoopportefeuille Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrijfswaarde
Opgegeven bcdrijfswaarde
Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd
Solvabiliteit(in%)
Totaal passiva
Kortiopende schulden totaal
Overig
E!gen_vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Lanalpoencie schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOV-verplichtingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlppende schulden Schulden aan kredietinstellingen
Passiva
Woonbron(LO665)teRotterdai.
7.801 1.711.401
-
-64.445 -65.278 -45.718 -31.148
-
1.910.188
direct rendement sector
54.821 57.024 111.845
54.821 57.024 111.845
41 84
90
sector 45
4,4 6,4
3,9 5,7 DAEB corporatie
5,3
4,6
corporatie
45,6
113
niet-DAEB corporatie
2,5 2,4 2,7 3,7 1,6
corporatie
18,1
2.782.949
1.272.3S4 864.220 1.185 2.144.242
1.347.889 864.220 1.185 2.219.747
4.330.862
502.531 24.331
1.974.939 24.331
sector 123 134
2,8 2,8 3,1 4,1 2,0
sector
45,6
4.330.862
54.821 57.024 111.845
1.347.889 864.220 1.185 2.219.747
1.974.939 24.331
