ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/2015 O ceně obvyklé nemovitých věcí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku - bytu č. 727/8 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.727728-729-730 – 731-732-733 na stp.č. 5156, 5157 a 5158 a 5159 a 5160 a 5161 a 5162, vše v části obce Kolín IV a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 4642/10 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 288 02 Nymburk stanovení obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství dle Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2015 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 25 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové 4.6.2015
-2-
OBSAH POSUDKU :
ZADÁNÍ ...................................................................................................................................... 3 NÁLEZ......................................................................................................................................... 3 1. Prohlídka a šetření nemovité věci ............................................................................................. 3 2. Podklady pro vypracování posudku .......................................................................................... 3 2.1. Podklady předložené objednatelem ...................................................................................... 3 2.2. Podklady zajištěné znalcem: ................................................................................................. 3 C. POSUDEK ................................................................................................................................... 3 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí ............................................................................................................................... 3 2. Definice ........................................................................................................................................ 4 3. Popis objektu,hodnocení ........................................................................................................... 4 3.1. Situace ................................................................................................................................... 5 3.2. Popis jednotlivých staveb...................................................................................................... 6 3.3. Pozemky ................................................................................................................................ 7 3.4. Věcná břemena ...................................................................................................................... 7 3.5. Podlahová plocha bytu .......................................................................................................... 7 3.6. Součásti ceny obvyklé ........................................................................................................... 7 3.7. Fotodokumentace .................................................................................................................. 7 4. Ocenění ..................................................................................................................................... 8 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 727/8- Cena obvyklá:.......... 8 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: .............................................................. 9 4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí ................................................................................... 9 4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství ..................................................................... 10 4.5. Věcná břemena:................................................................................................................... 10 4.6. Závěr ................................................................................................................................... 10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA .......................................................................................................... 10 E. SEZNAM PŘÍLOH .................................................................................................................... 10 A. B.
-3-
A. ZADÁNÍ stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku - bytu č. 727/8 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.727 -728 -729- 730–731-732-733 na stp.č. 5156, 5157 a 5158 a 5159 a 5160 a 5161 a 5162, vše v části obce Kolín IV a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín - Ocenění podílu bytu včetně součástí a příslušenství, - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou.
B. NÁLEZ 1. Prohlídka a šetření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla vypsána na den 11.května 2015 v 9,30h. Vlastník byt nezpřístupnil. Informace podali spoluobčané v místě. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, byt je užíván k bydlení.
2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č.13099 ze dne 9.4.2015 Usnesení ze dne 9.4.2015 čj. 070 EX 4642/10-28 částečná kopie Prohlášení vlastníka
2.2. Podklady zajištěné znalcem: internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy www.cuzk.cz internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz vlastní databáze prodaných nemovitých věcí zjištění na místě samém – 11.5.2015 informace podané sousedy zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. i. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. j. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH k. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech a. b. c. d. e. f. g. h.
C. POSUDEK 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:
-4Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů.
2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat.
3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
byt 727/8 Kostnická 727
-5-
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
280 02 Kolín IV Středočeský Kolín Kolín Kolín 31 077
3.1. Situace Přehled oceňovaných byt č. 727/8(byt.zákon) – podíl 1/6 staveb a pozemků spoluvlastnický podíl v rozsahu 7194/409497 na společných částech domu čp.727-728-729-730-731-732-733 na p.č. st. 5156, 5157, 5158, 5159, 5160, 5161, 5162 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Kolín IV v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, ulice Družstevní Přehled všech Macháčik Josef, Hluboká 7, 37881 Dešná1/6 vlastníků Marešová Drahuše, Karlovo náměstí 78, Kolín I, 28002 Kolín1/6 Šmíd Petr, Jiráskovo náměstí 1486, Kolín V, 28002 Kolín2/3 Způsob ochrany Není evidován žádný způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnického Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti práva Nařízení exekuce - Macháčik Josef Nařízení exekuce - Marešová Drahuše Zahájení exekuce - Marešová Drahuše Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské
Charakteristika obce
Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města.
Kolín IV, Kutnohorské Předměstí, je část města Kolín v okrese Kolín. Nachází se na jihovýchodě Kolína. Poloha nemovité věci Dům v ulici Kostnická v části města Kolín IV je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě – v místě inženýrské sítě – vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Pozemek pod domem je ve vlastnictví Města Kolín a vlastníků některých jednotek.
-6Pro vlastníky oceňovaného bytu je zřízeno věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků. Byt je umístěn v IV.NP. Nemovitost pronajata Nezjištěno
3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a Bytový dům - typový zděný dům o jednom podzemním a čtyřech bytu nadzemních podlažích a o 7 vchodech. V domě je celkem 56 jednotek. Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce cihelné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště betonové. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová,vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Předpokládá se hygienické vybavení - umyvadlo a vana a WC standardní splachovací. Výtah v domě není. Vybavení kuchyně nezjištěno.Povrchy podlah parkety, PVC, keramická dlažba. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. Přístup z veřejného chodníku. Druh stavby - účel Bytový dům. využití Dokumentace Dokumentace nebyla předložena ani dohledána Způsob užívání Bydlení Dispozice bytu a Dispozice bytu z prohlášení:kuchyň+ 3x pokoj, koupelna, WC, předsíň, poloha bytu lodžie a balkon a sklep okna – světové strany 10,6 pokoj 16,48 pokoj 19 pokoj 8,04 kuchyň 7,23 předsíň 2,44 koupelna 0,85 WC 7,3 sklep 1,77 balkon 3,56 lodžie 77,27 Celkem
Byt je situován v IV.NP, orientace oken SZ-JV. Výměry jsou převzaty z prohlášení vlastníka. Popis tech. stavu Údržba bytu minimální. Dům - konstrukce dlouhodobé životnosti jsou stavby - Údaje o stáří a původní,dům byl postaven v r 1975, je v dobrém stavebně technickém provedených stavu. Vybavení bytu se předpokládá standardní. rekonstrukcích Náklady fond 1223/měs fond oprav oprav/správa Společné části domu a Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí okolí domu je rovněž udržováno.
-7-
3.3. Pozemky Základní popis každého pozemku
Pozemek pod domem obdélníkového tvaru rovinatý. Podíl na pozemcích náležející k bytu je ve vlastnictví Města Kolín, je zřízeno věcné břemeno práva spoluužívání pozemků: zastavěné plochy a nádvoří: st.5156, st.5157, st.5158, st.5159, st.5160, st.5161 a st.5162 Pozemky ve stabilizovaném území města.
3.4. Věcná břemena Vyjma břemen ve prospěch jednotky – spoluužívání pozemků pod domem mi žádná nejsou známa
3.5. Podlahová plocha bytu užitná plocha bytu – 77,27m2 sklepní koje 7,3m2 lodžie 3,56m2 balkon 1,77m2 podlahová plocha bytu 64,64m2
3.6. Součásti ceny obvyklé byt č.727/8–včetně spoluvl podílu na budově čp. 727-728-729-730-731-732-733.
3.7. Fotodokumentace
Příjezdová komunikace
Pohled na vchod
-8-
4. Ocenění 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 727/8- Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovité věci co do stavu, polohy a velikosti jako oceňovaný byt v současnosti jsou v nabídce: Vzorek 1 – byt 1+3 v Kolíně, byt s garáží a zahrádkou, zděný dům, 2. patro bez výtahu, nabídka 05/2015 www.sreality.cz Vzorek 2 – byt 1+3 v Kolíně, pozemky pod domem k bytu, zděný dům, 3. patro bez výtahu, rezervováno 05/2015 zdroj: www.sreality.cz Vzorek 3 – byt 1+3 v Kolíně II, byt v panelovém revitalizovaném domě v 7.NP s výtahem. Nabídka 05/2015 zdroj www.sreality.cz
ZÁKLADNÍ ÚDAJE PODLAŽÍ/VÝTAH
oceň nemovitost VZOREK 1 IVNP/IIINP/bez pozemku garáž,balkon, sklep
BALKON/SKLEP/zahrada 2
PODLAHOVÁ PLOCHA BYTU m PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč ZÁKLADNÍ CENA úprava koef nezobchodováno
Kč/m2
výchozí cena
Kč/m2
64,64
VLASTNICTVÍ,KONSTRUKCE
VYBAVENÍ,STÁŘÍ DISPOZICE BYTU, PODLAŽÍ VYBAVENÍ, POZEMKY
VZOREK 3 7NP/ano
balkon/sklep
balkon,sklep
60 1 560 000 Kč
70 1 480 000 Kč
65 1 255 000 Kč
26 000
21 143
19 308
0,90
0,95
0,90
23 400
20 086
17 377
POROVNÁNÍ VZOREK 1 POLOHA a vybavenost obce
VZOREK 2 IVNP/-
VZOREK 2
VZOREK 3
Roháčova Kolín
Prokopa Vel, Kolín
Dělnická, Kolín
1,00
1,00
1,00
osobní/zděný dům
osobní/zděný
osobní/panel zatepleno
1,00
1,00
1,10
starší dům/dobrý stav
porovnatelné
dobrý stav
1,00
1,00
1,00
porovnatelné
porovnatelný porovnatelné/výtah
1,00
1,00
0,95
LEPŠÍ
lepší
lepší
-90,85
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
0,85
0,90
0,95
19 890 Kč
18 077 Kč
16 508 Kč
koeficient úpravy upravená cena
Kč/m2 m2
PODLAHOVÁ PLOCHA POROVNÁVACÍ HODNOTA
Kč/m
úprava za prodej podílu
0,8
podíl
1/6
2
zaokrouhleno
64,6 18 158,4 1 173 759,4 939007,52 156501,25 155 000Kč
Bylo přihlédnuto k poloze, stavu, podmínkám prodeje.
Cena obvyklá podílu 1/6 k celku bytu po zaokrouhlení 155 000Kč 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci – bydlení Byt v IV.NP bez výtahu, 1+3 prostorný s lodžií a balkonem a sklepem Stavebně technický stav budova jako celek je v dobrém stavu Vlastnictví pozemků – zastavěný pozemek pod domem není ve vlastnictví, ale je zřízeno věcné břemeno spoluužívání Poloha- vhodná část pro bydlení Doprava – autobusová doprava a ČD Vybavenost obce – dobrá vybavenost Společné prostory udržované Vybavení jednotky nezjištěno Poptávka v rovnováze s nabídkou stagnace na trhu s nemovitostmi Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z ceny, nepochybným cenotvorným faktorem je rovněž skutečnost, že jde o prodej majetku, jehož majitel se nachází v exekučním řízení. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující :
4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí Pozemky pod domem jsou ve vlastnictví jiného vlastníka, ale je zřízeno věcné břemeno spoluužívání pozemků, žádné jiné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví. Dluhy, které prodejem nezaniknou nebyly vlastníkem sděleny.
- 10 -
4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč
4.5. Věcná břemena: Spoluužívání stavebních pozemků pod domem vzniklé ze zákona ve prospěch vlastníka jednotky.
4.6. Závěr
Cena obvyklá nemovité věci, resp. spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku – bytu č. 727/8(bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.727-728-729-730-731-732-733 na stp.č. st. 5156, 5157, 5158, 5159, 5160, 5161, 5162, vše v části obce KolínIV, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín 155 000Kč, slovy: Jednostopadesátpěttisíc korunčeských Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 140/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/ V Hradci Králové, 4.6.2015. René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.13099 ze dne 4.4.2015 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz Informace o pozemku www.cuzk.cz – Město Kolín, zřízeno VB Pozvánka a vrácení dopisu Částečná kopie z prohlášení Mapa oblasti z www.mapy.cz Nabídky z www.sreality.cz z 4/6/2015
počet stran A4 v příloze: 13 2 2 1 2 2 3
