Rendabel ontwikkelen door opdrachtgeversrol anders in te vullen Nieuwe invulling opdrachtgeversrol reduceert stichtingskosten en lifecycle costs en leidt tot het verdwijnen van de onrendabele top
1
Traditionele rol opdrachtgever: Traditionele rol Opdrachtgever bedenkt zelf de oplossing Specifieke geformuleerde opdracht Hiërarchische structuur projectorganisatie Gedetailleerd bestek met technische specificaties Ieder individu verantwoordelijk eigen prestaties Project/taak gericht 2
Nieuwe aanpak nodig: Casus A2 Maastricht Context Toenemende verkeersdrukte Maastricht vraagt om extra capaciteit wegennet. Betere aansluiting op knooppunten A2 gewenst. Wijkvernieuwing Maastricht-Oost betrekken in oplossing.
Oplossingsrichting: • Ondergrondse oplossing voor verkeer (4 tunnels)
3
Een gestapelde tunnel is 60% duurder dan een enkele tunnel Constructeur / Calculator krijgt de opdracht om een bestek te maken voor de ondertunneling van de A2 in Maastricht: 1. Hij calculeert dat het stapelen van de tunnels te duur is. Minimaal 60% duurder dan het naast elkaar realiseren van tunnels. 2. Hij maakt dus een bestek voor 4 tunnels naast elkaar. 3. Het bestek wordt traditioneel in de markt gezet door aanbesteding van het concrete werk. 4. Kosten voor tijdelijke maatregelen, verkeersmaatregelen en verwervingen zijn voor rekening van RijksWaterStaat.
Traditioneel model: Welke aannemer schrijft voor de laagste prijs in op het bestek voor 4 naast elkaar gelegen tunnels? 4
Wat levert voor deze situatie aanbesteden met een prestatiecontract en concurrentie gerichte dialoog op?
5
Hoe deden ze dat dan? Geen aanbesteding op prijs, maar de beste kwaliteit voor een tevoren vastgestelde prijs
Aanbesteding niet alleen op infrastructuur, maar op totaalplan inclusief: (1) ontwikkeling van vastgoed bovenop de tunnels en (2) verantwoordelijkheid voor tijdelijke maatregelen
Via verschillende dialoogronden in een zogenaamde concurrentiegerichte dialoog kwam men tot gunning 6
Nieuwe opdrachtgeversrol leidt tot beter resultaat door anders samenwerken Traditioneel opdrachtgeverschap
Nieuw opdrachtgeverschap
Inspannings-verplichting
Resultaat verplichting
Specifieke geformuleerde opdracht
Experts bepalen invulling
Hiërarchische structuur projectorganisatie
Coöperatieve organisatiestructuur
Gedetailleerde bestek met technische specificaties
Functioneel pakket van eisen
Ieder individu verantwoordelijk eigen prestaties
Gezamenlijk verantwoordelijk voor teamprestaties
Project/taak gericht
Proces/resultaat gericht 7
Vraagstelling Kan een dergelijke wijze van aanbesteden ook bij sloop en nieuwbouw, renovatie van corporatiewoningen?
Kunnen dan ook dergelijke voordelen gehaald worden? Is de schaal niet te klein? Is de contractering niet te complex in relatie tot de opbrengsten?
8
Nieuwe opdrachtgeversrol leidt tot andere manier van samenwerken Projecten uitbesteden op basis van: 1. Als opdrachtgever definieer je het gewenste resultaat en je laat het aan de markt over om te bedenken op welke wijze deze prestatie het beste tot stand wordt gebracht. 2. De opdrachtgever vertelt niet ‘hoe’ een object gerealiseerd of onderhouden moet worden (door een gedetailleerd bestek in de markt te zetten). Je specificeert ‘wat’ dat object moet kunnen/presteren in een functionele vraagspecificatie.
9
Nieuwe opdrachtgeversrol leidt tot andere manier van samenwerken Projecten uitbesteden op basis van: 3. Je benadert het object vanuit de integrale lifecycle met daarbij de total cost of ownership i.p.v. alleen op stichtingskosten. 4. Samenwerking en ketenintegratie waarbij het team gezamenlijk verantwoordelijk is voor (en afgerekend wordt op) de behaalde prestaties i.p.v. traditionele ontwikkeling waarbij één marktpartij de verantwoordelijkheid voor het eindresultaat op zich neemt en zorgt voor de coördinatie tussen alle benodigde leveranciers over bouwfases en disciplines heen 10
Nieuwe opdrachtgeversrol leidt tot andere manier van samenwerken Andere rol betekent ook andere manier van samenwerken Interne optimalisatie naar klant- en partnergericht Stichtingskosten naar Total Lifecycle Costs Producten naar oplossingen Korte termijn naar lange termijn Blauwdruk naar co-creatie Hiërarchisch naar coöperatief Prijs naar klantwaarde
11
Dit leidt tot verlagen stichtingskosten en ‘rendabele top’ Andere rol betekent ook Integrale prestatiecontracten waarbij output centraal staat. Incentive alignment door revenue sharing model en dynamisch verdelingsmodel. Durven loslaten en accepteren dat je partners zelf resultaatsverantwoordelijk zijn Gunnen van lange termijn onderhoudscontracten. Dit leidt tot: Substantiële reductie van stichtingskosten en total costs of ownership: de sociale huurwoning met rendabele top 12
Concrete voordelen 1.
Lagere bouwkosten omdat de aannemer uitgedaagd wordt na te denken over efficiëntie en gebruik van standaardmaterialen teneinde een hoge kwaliteit tegen lage kosten te kunnen leveren
2.
Significante besparing op proceskosten voor opdrachtgever –> stedenbouwkundige, architect, constructeur, bouwkundige ondersteuning, toezicht tijdens de bouw
3.
Verantwoordelijkheid voor onderhoud bij opdrachtnemer leidt tot andere keuzes die zorgen voor lagere onderhoudslasten
13
Stellingen 1. Door functioneel te specificeren is de uitkomst te onzeker en ontstaan woningen/plannen met onvoldoende kwaliteit en marktpotentie; 2. De corporatie’s zien de voordelen wel, maar durven gewoon niet uit handen te geven; 3. Of functioneel specificeren nuttig is hangt af noodzaak voor de vrager. De nut en noodzaak wordt pas beleefd als het ook essentieel wordt in de ‘struggle for life’ van de opdrachtgever. Vraaginnovatie moet bijdragen aan het succes van het primaire proces van de vrager, moet betere overlevingskansen bieden, moet misschien wel zoveel waarde in zich hebben, dat zonder deze innovatie de vrager in zijn bedrijfsvoering wordt bedreigd. Dat is toch precies aan de hand in de corporatiesector waar de ORT niet meer betaalbaar is? 14
Stellingen 2 4) Het uitbesteden van onderhoud levert voordeel op voor een corporatie. Een corporatie voert immers altijd te veel en te duur uit 5) Het is te leuk om opdrachtgever te zijn aan architecten en stedebouwkundigen. Dat proces van het zelf bedenken is nu juist de functie van een projectontwikkelaar bij de corporatie 6) In het proces tot aan uitvraag worden toch al te veel keuzes vooraf gemaakt om een goede uitvraag te kunnen doen
15
