VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM
Relatienummer: 243.061204
Zwolle, 12 november 2013
Betreft: Enschede-Kalanderstraat
Geachte heer Wagner, In de bestaande situatie is Coltavast Enschede B.V. eigenaar en verhuurder van de locatie Kalanderstraat 23 – 31 in het stadscentrum van Enschede. Deze locatie bestaat uit 4 winkels die gehuurd worden door Steps, Jeans Centre, Body Shop en Etos, alsmede vier bovenwoningen die aan particulieren worden verhuurd. Aan de achterzijde van het pand wordt nog een gedeelte verhuurd aan een bloemist. In de bestaande situatie beschikt deze locatie over een bedrijfsruimte van circa 1.100 m2. Coltavast Enschede B.V. is voornemens deze locatie te herontwikkelen, waartoe de zittende huurders hebben aangegeven hun medewerking te willen verlenen. Het herontwikkelingsplan voorziet in een uitbreiding van circa 1.100 m2 bedrijfsruimte (b.v.o.), zodat het totaalplan uitkomt op circa 2.200 m2 b.v.o. Aanvankelijk was het de bedoeling om ook het souterrain bij de uitbreiding te betrekken, maar dit plan is komen te vervallen. De uitbreidingsruimte zal worden gecreëerd aan de achterzijde van de locatie, alsmede e toevoeging van bedrijfsruimte op de 1 verdieping. De 4 woningen worden in het huidige plan e e eventueel terug geplaatst op de 2 en 3 etage. e De verdieping op de 1 etage zal met de winkelruimte op de begane grond verbonden worden door middel van (rol)trappen. Wat betreft de invulling van de herontwikkelingsruimte moet primair worden gedacht aan het aantrekken van één of meerdere (nieuwe) modeformules (nationaal of internationaal). Eventueel is er sprake van terugplaatsing van de bestaande huurders. U heeft MKB Adviseurs gevraagd een quick scan onderzoek uit te voeren met betrekking tot de distributie planologische aspecten voor kledingwinkels. Onderstaand zullen wij die aspecten in het kort vanuit een kwantitatieve en een kwalitatieve analyse weergeven. Allereerst zullen wij enkele landelijke trends inzake retail weergeven.
1. Trends - Sinds 2008 is er sprake van een economische recessie. Hoewel er signalen van herstel zijn, moet ook voor 2013 nog worden gerekend met een moeilijk jaar. Voor de komende jaren wordt er inmiddels beter perspectief verwacht; - Internetwinkels zullen een steeds grotere rol gaan spelen wat betreft de bestedingen, hoewel dit meer en meer gaat in combinatie met fysieke winkels. Op het gebied van mode en schoenen hebben de internet-bestedingen een omvang van 5% (2012); - Ouderen vormen een steeds grotere doelgroep. Positief voor winkels is dat ouderen graag een compleet aanbod prefereren en zich in belangrijke mate blijven oriënteren op winkels; - Er wordt steeds meer nadruk gelegd op maatschappelijk verantwoord ondernemen; - De consument is veranderlijk en wordt nog individualistischer en blijft gevoelig voor lifestyle, voor merken en is zich steeds meer bewust van zijn eigen identiteit; - Toename van internationale formules (o.a. Zara, Primark, Hollister en Mango); - Toename van koopkrachtige en modebewuste 50-plussers; - Schaalvergroting is een belangrijke eis van nationale en internationale retailers, zodat ze de beleving van het merk (of de formule) beter kunnen communiceren; - Franchise- en formuleketens hebben een steeds groter potentieel in de modedetailhandel; - Trend- en modegevoeligheid groeien, terwijl de modecyclus steeds korter wordt; - Er komen steeds nieuwe concepten op de markt, waarin de klant centraal staat. De consument koopt producten die bij zijn lifestyle en identiteit passen. Beleving en een goede service in combinatie met een goede locatie en prijsstelling en presentatie moeten naadloos aansluiten bij de doelgroep.
2. Kwantitatieve aspecten Het primaire marktgebied van de Enschedese binnenstad wordt gevormd door de gemeente Enschede met ruim 158.000 inwoners. Per 1-8-2013 waren er 158.343 inwoners. Het secundaire marktgebied wordt gevormd door de omliggende gemeenten Hengelo, Oldenzaal, Haaksbergen, Losser, Berkelland en Almelo, alsmede de Duitse gemeenten Gronau en Ahaus. Het tertiaire marktgebied wordt gevormd door de rest van Twente, alsmede de Duitse gemeenten Nordhorn en Vreden. In de modische sector wordt een koopkrachtbinding in het primaire marktgebied gerealiseerd van circa 74%, terwijl er sprake is van een koopkrachttoevloeiing van 46% vanuit het secundaire en tertiaire gebied. Dat wil zeggen dat 54% van de omzet in de kledingbranche behaald wordt uit de gemeente Enschede en dat 46% van de
-2-
omzet wordt gerealiseerd door inwoners uit het secundaire en tertiaire marktgebied (inclusief overige marktgebieden). Het aantal standaardconsumenten in de kledingbranche kon voor de gehele gemeente Enschede in 2010 berekend worden op 1 212.000 inwoners, uitgaande van 157.000 inwoners ). Uitgaande van de groei van Enschede kan het aantal standaardconsumenten per 2013 berekend worden op 215.000 inwoners. Het marktaandeel voor de binnenstad komt uit op 81%, terwijl de overige 19% wordt besteed bij winkels in de rest van de gemeente Enschede. 2 De gemiddelde besteding ) per hoofd van de bevolking in de kledingbranche komt uit op circa € 730,- per jaar inclusief btw. Daarvan wordt gemiddeld 69% besteed bij de gespecialiseerde kledingwinkels en 11% bij de warenhuizen. De gebonden bestedingen bij de kledingwinkels in de binnenstad kunnen dus in totaal berekend worden op ruim € 87,75 miljoen per jaar inclusief btw. Dit is als volgt berekend: Tabel 1: Berekening gebonden bestedingen kledingwinkels Enschede-binnenstad (2010)
Consumentendraagvlak binnenstad Enschede Gemiddelde besteding per jaar kleding totaal (inclusief btw) Potentiële bestedingen per jaar Enschede-centrum Marktaandeel kledingwinkels Gebonden bestedingen kledingwinkels per jaar gemeente Enschede Marktaandeel Enschede-binnenstad Gebonden bestedingen kledingwinkels Enschede-binnenstad
215.000 € 730,€ 157.000.000,69% € 108.300.000,81% € 87.750.000,-
Het aanbod kledingwinkels – dus exclusief de warenhuizen – kan voor de binnenstad 3 van Enschede ) gesteld worden op circa 27.500 m2 verkoopruimte (v.v.o.). De gemiddelde besteding per m2 verkoopruimte komt landelijk uit op € 2.800,exclusief btw (Bron: HBD). Dit komt inclusief btw uit op € 3.388,- per m2 v.v.o. Voor het oosten van het land mag worden uitgegaan van een iets lagere vloerproductiviteit. Uitgaande van een index van 90% kan de vloerproductiviteit inclusief btw berekend worden op € 3.050,- per m2 v.v.o. Het wenselijk aanbod kledingwinkels kan nu dus berekend worden op (zie tabel) : € 87.750.000 / 3.050 = 28.770 m2 v.v.o.
1
Koopstromenonderzoek Gemeente Enschede 2010, I&O Research. HBD 2011 3 Koopstromenonderzoek Gemeente Enschede 2010 2
-3-
Het bestaande aanbod kledingwinkels in de binnenstad bedraagt circa 27.500 m2. Dit geeft aan dat er in kwantitatief opzicht marktruimte is voor het plan. De uitbreiding past dus distributief binnen de norm, temeer omdat ook nog rekening moet worden gehouden met secundaire bedrijfsruimte zoals magazijn, kantine, kantoor en toiletten. Bovendien is het distributief acceptabel indien er kwantitatief sprake is van enige overschrijding (stel maximaal 10 à 15%) ten opzichte van de norm. Verder is in distributief opzicht een kwantitatieve benadering ondergeschikt aan kwaliteit, mits er sprake is van een kwalitatieve verbetering van het winkelgebied en het plan passend is binnen de winkelstructuur. Conclusie: Vanuit kwantitatief oogpunt is er dus voldoende marktruimte voor de beoogde uitbreiding, waarbij bedacht moet worden dat de belangrijkste uitbreiding e gesitueerd is op de 1 verdieping.
-4-
3. Kwalitatieve aspecten De herontwikkelingslocatie aan de Kalanderstraat grenst aan de nieuwe locaties die in de afgelopen jaren aan het Van Heekplein en in het winkelcentrum De Klanderij ontwikkeld zijn. De bestaande locatie maakt een erg gedateerde indruk en een herontwikkeling of nieuwbouw op deze locatie betekent dan ook een kwalitatieve verbetering van het begin van de Kalanderstraat. Met invulling van één of meerdere trekkers of nationale of internationale formules in de modesector kan dus een nieuwe impuls worden toegevoegd aan de binnenstad van Enschede, zodat de aantrekkingskracht en daarmee de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing en het aantal bezoekers nog verder kan toenemen. Ook kan worden ingespeeld op de ontwikkeling dat De Bijenkorf heeft aangegeven dat een aantal van hun winkels, waaronder die te Enschede, wordt gesloten. 4 In de bestaande situatie ) is er sprake van circa 240.000 bezoekers per week. Dit aantal is een kleine stijging ten opzichte van het voorgaande jaar 2010. Op grond van genoemd onderzoek is de binnenstad van Enschede goed bereikbaar en beschikt de binnenstad over goede parkeerfaciliteiten. Met name het Van Heekplein is een belangrijk bronpunt voor het centrum. In tegenstelling tot de meeste stadscentra in Nederland is er in Enschede sprake van een toename van het aantal bezoekers. Belangrijk voor een binnenstad is om een meerwaarde te creëren voor de bezoeker, zodat er voldoende beleving is. Met realisatie van het beoogde herontwikkelingsproject aan de Kalanderstraat kan onzes inziens deze meerwaarde en beleving extra nadruk krijgen. Genoemd monitoronderzoek geeft ten aanzien van de binnenstad ook aan dat de bezoeker tevreden is, maar ook aangeeft behoefte te hebben aan grotere kledingformules zoals een Zara en een Mango, terwijl de behoefte aan kleine boetiekjes en speciaalzaken blijft bestaan. De herontwikkelingslocatie aan de Kalanderstraat – met modische invulling in de kledingbranche - kan zorgen voor een adequate aansluiting van de Kalanderstraat met het moderne aanbod aan het Van Heekplein en de Klanderij. De locatie kan dus voor meer zuigkracht zorgen richting Kalanderstraat. Bovendien betekent het een kwalitatieve impuls voor de Kalanderstraat. Het project is niet een samenstel van verschillende modeformules, maar beoogt een eenheid van twee nationale of internationale modeformules, die qua beleving een kwalitatieve impuls zullen geven aan het stadscentrum, waarbij een eenheid wordt gevormd tussen de verschillende niveaus (begane grond en verdieping). Gelet op de kwantitatieve analyse mag worden verwacht dat er voldoende markt blijft voor aantrekkelijke kledingwinkels (lokale, nationale en internationale formules) op 4
Monitor Vrijetijdseconomie Enschede 2009-2010, I&O Research BV
-5-
andere locaties in de binnenstad. Conclusie: Vanuit kwalitatief oogpunt zijn wij dan ook van mening dat de beoogde herontwikkeling een kwalitatieve impuls kan toevoegen aan de binnenstad van Enschede en een complementaire functie heeft voor het bestaande aanbod in de binnenstad.
Met vriendelijke groeten, MKB Adviseurs,
S. Hiemstra Senior Consultant
-6-
