Aan de gemeenteraad
Registratienummer: GF14.20032
Datum collegebesluit: 19 februari 2014 Agendapunt: 9
Portefeuillehouder: De heer S. Siebenga
Behandelend ambtenaar: De heer S. Doelman
Onderwerp: Herontwikkeling percelen tussen Koningin Wilhelminaweg, Lollius Ademalaan en Prinses Marijkelaan.
Voorstel: Uit te spreken in principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan de bouw van ten hoogste vier nieuwe woningen in het gebied tussen Koningin Wilhelminaweg, Lollius Ademalaan en Prinses Marijkelaan.
1.
Overwegingen
Voor percelen gelegen tussen Lollius Ademalaan, de Koningin Wilhelminaweg en de Prinses Marijkelaan in Oranjewoud zijn twee initiatieven ontstaan om in totaal vier nieuwe woningen te bouwen. In dit voorstel gaan wij op deze beide initiatieven in. Er bestaat een duidelijke samenhang tussen deze beide initiatieven, ook al zijn beide (nog) niet in hetzelfde ontwikkelingsstadium. Een eventuele positieve stellingname ten aanzien van één van deze initiatieven heeft namelijk tot gevolg dat een (gelijksoortige) andere ontwikkeling niet of nauwelijks meer kan worden geweigerd. 2.
Omschrijving initiatieven
2.1
Initiatief Zethoven bouwgroep BV
Zethoven Bouwgroep BV, gevestigd te Groningen, heeft gevraagd om planologische medewerking te verlenen aan de bouw van twee extra woningen op het perceel Koningin Wilhelminaweg 49 te Oranjewoud, vooruitlopende op de eventuele bouw van deze woningen al vernummerd in Prinses Marijkelaan 6. In de huidige situatie staat er op dit zeer ruime perceel één woning. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 4.700m2 Zethoven Bouwgroep BV stelt dat deze locatie zich bij uitstek leent voor splitsing in drie kavels, waarbij elke kavel een oppervlakte heeft van ongeveer 1.600m2. In het verzoek stelt Zethoven Bouwgroep verder dat deze situatie een kans biedt op een kwalitatieve uitbreiding van het woningaanbod in Oranjewoud en waarbij sprake is van een minimale impact op de omgeving. 2.2
Mogelijk initiatief Accolade
Ten noorden van het perceel Prinses Marijkelaan 6 liggen percelen die eigendom zijn van Accolade. Het zijn de achtertuinen van de huurwoningen Lollius Ademalaan 41 tot en met
51 (oneven). Deze tuinen hebben een diepte van ruim 75 meter en grenzen aan de achterzijde aan de Prinses Marijkelaan. Accolade heeft het (mogelijke) voornemen geuit om deze woningen te renoveren c.q. te vervangen door nieuwbouw en daarbij deze percelen te splitsen zodat aan de zijde van de Prinses Marijkelaan, net zo als Zethoven Bouwgroep, twee nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. 3.
Beoordeling van de beide initiatieven
De beide (mogelijke) invullingen dienen vooral getoetst te worden aan het criterium van een „goede ruimtelijke ordening‟. Bij de beoordeling spelen in ieder geval twee soorten aspecten een belangrijke rol. In de eerste plaats dient te worden getoetst aan de wettelijke eisen aangaande de omgevingsfactoren zoals ecologie, archeologie, luchtkwaliteit alsmede de economische uitvoerbaarheid e.d. In de tweede plaats dient beoordeeld te worden of en in hoeverre er in dit geval (beleidsmatig) aanleiding bestaat om af te wijken van het geldende bestemmingsplan. Hier speelt vooral de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving een rol en wat het effect van de voorgenomen bouwplan daarop is. De betrokken percelen maken onderdeel uit van het bestemmingsplan „Oranjewouddorp‟, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 oktober 2013 en inmiddels onherroepelijk. Volgens dit bestemmingsplan zijn de betrokken percelen, zowel die van Zethoven Bouwgroep BV als die van Accolade aangewezen voor “Wonen Lintbebouwing1” waarbij het aantal te bouwen woningen gelijk is aan het aantal bestaande woningen. Het bestemmingsplan is consoliderend van aard en gericht op het vastleggen van de bestaande situatie. De beide initiatieven zijn dan ook in strijd met het bestemmingsplan. Tot 1 juli 2013 gold hier overigens nog het Uitbreidingsplan in Onderdelen Oranjewoud, (vastgesteld in de jaren ‟50). Dit uitbreidingsplan was ontwikkelingsgericht en vormde destijds de juridische basis voor de bouw van de bungalows langs de Julianaweg en Marijkelaan. Onderdeel van dat uitbreidingsplan was het „afmaken‟ van de lintbebouwing ten noorden van de Wilhelminaweg. Dit bouwrecht is weliswaar nooit gebruikt, maar geeft wel inzicht in het oorspronkelijk bebouwingsbeeld dat u hier ooit voor ogen stond. In het algemeen hebben wij ons op het standpunt gesteld dat het onverkort toepassen van inbreiding afbreuk doet aan het woon- en leefklimaat door te korte afstanden ten opzichte van bestaande woningen. Dit leidt tot schaduweffecten, vermindere lichttoetreding enzovoorts. Wij zijn daar geen voorstander van. Dat wil echter niet zeggen dat er geen omstandigheden denkbaar zijn waarin inbreiding wel een optie is. Wij vinden inbereiding (binnenstedelijk bouwen) toelaatbaar wanneer dit geen afbreuk doet aan de (kenmerkende) stedenbouwkundige en ruimtelijke structuur van een gebied. Deze bepalende structuur wordt daarbij in belangrijke mate bepaald door de waardering van het gebied zoals die is gemaakt is in dereguleringsbesluit van de gemeenteraad van 11 juni 2012. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt geldt dat het te koop aanbieden van vrije bouwkavels concurrend kàn zijn voor de gemeentelijke gronduitgifte. Het argument om concurrentie te voorkomen is in het kader van een ruimtelijke afweging niet relevant. Evenmin zien wij aanleiding voor de conclusie dat er teveel kavels op de markt komen. De hier in het geding zijnde percelen liggen op de grens van twee verschillende delen van het dorp Oranjewoud. De voorkant ligt aan de oude lintstructuur van Oranjewoud (Koningin Wilhelminaweg en Lollius Ademalaan), terwijl de achterkanten grenzen aan de Prinses Marijkelaan. De Marijkelaan maakt onderdeel uit van de bungalowwijk “Oranjewoud-Oost”, ook wel Woudzoom genoemd.
De kavels liggen in het verlengde van de diepe achtertuinen van de woningen aan de Lollius Ademalaan en worden gekenmerkt door een groene sfeer. De bestaande woning op dit perceel ligt ver teruggerooid ten opzichte van Koningin Wilhelminaweg. De bebouwingsstructuur is met deze invulling ten opzichte van de Koningin Wilhelminaweg onsamenhangend. Door de achterafligging maakt deze woning geen onderdeel uit van het bebouwingslint langs de Wilhelminaweg en wordt het lint daardoor onderbroken. Dit zal ook de waarschijnlijke reden zijn geweest waarom het „uitbreidingsplan in Onderdelen Oranjewoud‟ uit de jaren ‟50 voorzag in het afmaken van het lint. De totale plannen voorzien in het creëren van vier nieuwe kavels door het verkleinen en opsplitsen van bestaande kavels en waarbij in totaal vier nieuwe woningen aan de bestaande woningvoorraad worden toegevoegd. Dit betreft één nieuwe woning die zich voegt in het lint aan de Koningin Wilhelminaweg en vandaar wordt ontsloten alsmede drie nieuwe woningen (achter de bestaande woningen) die vanaf de Marijkelaan worden ontsloten. De nieuwe woning aan de Wilhelminaweg vormt een versterking van de stedenbouwkundige structuur, aangezien daarmee het lint wordt ingevuld c.q. afgemaakt. Zoals reeds eerder opgemerkt, werd in het oorspronkelijk vastgestelde Uibreidingplan in Onderdelen Oranjewoud (vastgesteld op 15 oktober 1956) daar reeds in voorzien. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan „Oranjewoud-dorp‟ (vastgesteld 14 oktober 2013) wordt daar niet meer in voorzien, maar dat is vooral een gevolg van het feit dat het nieuwe bestemmingsplan van de bestaande situatie is uitgegaan. Dat neemt dus niet weg dat de invulling van dit gat in het bebouwingslint vanuit stedenbouwkundig oogpunt goed is te verdedigen. Dit geldt te meer daar de nieuwe bebouwing dient te voldoen aan de criteria uit de Welstandsnota die gericht zijn op het behoud van de waardevolle elementen van de lintbebouwing. De woningen op het achterterrein (aan de Marijkelaan) vormen een vanzelfsprekende invulling van de nu grotendeels onbebouwde zijde van deze straat. De invulling met ruime kavels (oppervlakte meer dan 1.000m2) vormt een kwalitatief goede aanvulling voor Oranjewoud, met respect voor de situatie en de omliggende percelen. Met de invulling ontstaat een versterking van Oranjewoud als groen woondorp met ruime kavels. Door enkele kwalitatief goede woningen toe te voegen wordt deze sfeer versterkt. Op voorhand zien wij ook vanuit de omgevingsfactoren geen bezwaren. Wel zal nog nader onderzoek moeten worden uitgevoerd naar de eventuele aanwezigheid van archeologische en ecologische waarden. 4.
Standpunt omwonenden, relatie met Dorpsvisie
De omwonenden van de percelen van Zethoven Bouwgroep BV zijn inmiddels op de hoogte van de voorgenomen ontwikkeling. Reeds in mei 2012 zijn er al groot aantal brieven ontvangen waarin de omwonenden hebben aangegeven bezwaren te hebben tegen meerdere bouwkavels. Naar de mening van omwonenden gaat de bouw van meerdere woningen ten koste van de bijzondere waarden van Oranjewoud. Eind 2013 heeft er bovendien een gesprek plaatsgevonden met een afvaardiging van deze omwonenden. Daarbij is expliciet verwezen naar de Dorpsvisie die zich tegen deze bebouwing zou verzetten. In de dorpsvisie heeft het dorp Oranjewoud haar toekomstvisie opgenomen. Deze dorpsvisie bestaat uit verschillende thema‟s waarbij per thema de doelstellingen van het dorp zijn opgenomen. Belangrijk punt daarin is dat minimaal gestreefd moet worden naar het behoud van de huidige, hoge, belevingswaarde. Er moet uiterste terughoudendheid worden betracht in het herbestemmen van agrarische gronden en natuurterreinen alsmede bij initiatieven op kleine schaal in het bebouwde gebied.
Naar onze mening passen deze initiatieven prima binnen deze benadering. In paragraaf 4.4 is reeds ingegaan op de vraag hoe deze initiatieven zich verhouden tot de kwaliteit van het dorp Oranjewoud. De invulling met ruime kavels (oppervlakte meer dan 1.000m2) vormt een kwalitatief goede aanvulling voor Oranjewoud, met respect voor de situatie en de omliggende percelen. Met de invulling ontstaat een versterking van Oranjewoud als groen woondorp met ruime kavels. Door enkele kwalitatief goede woningen toe te voegen wordt deze sfeer versterkt. 5.
Conclusie
Op basis van het voorafgaande komen wij tot de conclusie dat vanuit het criterium van een „goede ruimtelijke ordening‟ er onvoldoende argumenten zijn om de beide initiatieven af te wijzen. Daarom stellen wij u voor uit te spreken in principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan de bouw van vier woningen in het aangegeven gebied onder de voorwaarde dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de archeologische en ecologische waarden en dat er een overeenkomst wordt gesloten over het betalen van de gemeentelijke kosten. 6.
Vervolgproces
Indien u ons voorstel overneemt, zullen wij een partiële herziening van het bestemmingsplan gaan voorbereiden. Tegelijkertijd zal initiatiefnemer aanvullende onderzoeken naar ecologie en archeologie kunnen uitvoeren. Indien overeenstemming wordt bereikt over het betalen van de gemeentelijke kosten kan vervolgens de procedure tot aanpassing van het bestemmingsplan worden gestart.
Ter inzage liggende stukken: Het college van burgemeester en wethouders van Heerenveen, de secretaris, de burgemeester,
de heer F.H. Perdok
de heer T.J. van der Zwan
Gemeenteraad
Onderwerp:
Herontwikkeling percelen tussen Koningin Wilhelminaweg, Lollius Ademalaan en Prinses Marijkelaan Registratienummer: GF14.20032
De raad van de gemeente Heerenveen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 11 maart 2014; overwegende dat er voor de percelen tussen Lollius Ademalaan, Koningin Wilhelminaweg en de Prinses Marijkelaan in Oranjewoud initiatieven bestaan om in totaal vier nieuwe woningen te bouwen; dat er vanuit een goede ruimtelijke ordening geen bezwaren tegen deze ontwikkeling bestaan; BESLUIT: In principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan de bouw van ten hoogste vier nieuwe woningen in het gebied tussen Koningin Wilhelminaweg, Lollius Ademalaan en Prinses Marijkelaan in Oranjewoud onder voorwaarde dat geen afbreuk wordt gedaan aan de ecologische en archeologische waarden. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 14 april 2014. De griffier,
De voorzitter,
mevrouw W.J.M.A. Jansen
de heer T.J. van der Zwan
